Page 1

PROGRAMMA EDIFICATORIO ““LLEE RREESSIID DEEN NZZEE D DII G GIIA AN NO O””

Committente: CITIS S.p.A.

CAPITOLATO TECNICO Rev. 11 - 28 Febbraio 2009

CITIS S.p.A. COSTRUZIONI E IMPIANTI - 00144 Roma, Viale Pasteur 65 Tel. +39 06.5402983 – Fax +39 06.5405306 – Mail: citis@citis.org P. IVA 00902281005 - Codice Fiscale 00473640589 - C.C.I.A.A. di Roma Iscr. R.E.A. n. 133619


-2-

““LLEE R REESSIID DEEN NZZEE D DII G GIIA AN NO O”” -- C CA APPIIT TO OLLA AT TO OT TEEC CN NIIC CO O

CARATTERISTICHE GENERALI DEL COMPLESSO IMMOBILIARE : Trattasi del complesso “LE RESIDENZE DI GIANO”, in corso di edificazione in Riano (RM), località “VIGNE DEL PIANO”, costituito da una serie di palazzine residenziali di tre piani f.t. con tipologia “a villa” da costruire ex-novo, da n. 1 (uno) edificio non residenziale esistente da ristrutturare e da un parco attrezzato con ampie aree a verde e con strutture destinate ad attività sportive ad uso esclusivo dei proprietari del comprensorio. Il primo lotto del programma edificatorio, costituito dalla costruzione ex-novo di n. 4 (quattro) fabbricati residenziali denominati “A”, “B”, “C” e “D” e dalla ristrutturazione di n. 1 (uno) fabbricato esistente con destinazione d’uso non residenziale denominato “E”, è stato approvato dal Comune di Riano (RM) giusto permesso di costruire n. 08/048 rilasciato in data 18/04/2008 a titolo di variante in corso d’opera con aumento di cubatura ai permessi di costruzione nn. 07/055 e 07/056 rilasciati in data 03/05/2007. I lavori relativi alla edificazione del primo lotto sono iniziati il 23/07/2007. I quattro edifici con destinazione d’uso residenziale, così come nel progetto di concessione approvato, sono posizionati “a mezza costa” rispetto al declivio che immerge sul Fosso Chiarano, utilizzando un sistema di piani sfalsati ottenuti rimodellando l’andamento fortemente scosceso dei lotti. I fabbricati sono progettati con caratteristiche architettoniche e compositive gemellari a coppie di due: in particolare tutti e quattro i fabbricati risultano complanari, allineati ed equidistanti fra loro a due a due. Al confine Nord è stata realizzata una imponente struttura di contenimento del pendìo di monte, costituita da n. 2 (due) palificate in cls poste a quote altimetriche sfalsate fra loro di ml. 3.0, collegate da speroni, pure in cls, ortogonali all’asse longitudinale delle paratìe, che assicurano alle palificate un comportamento statico di tipo collaborante. La palificata più a valle è costituita da


-3-

una serie di pali in cls armato del diametro di 1 metro per una profondità di ben 32 metri. A servizio dei fabbricati del complesso residenziale è posto un sistema di scalinate perimetrali ubicate ai confini Est ed Ovest, che conduce i residenti (che non vogliano salire direttamente dalle autorimesse pertinenziali) ed i visitatori ai piani d’ingresso. Gli Edifici “A”, “B”, “C” e “D” sono serviti da n. 4 ascensori meccanici a fune, di tipo “mono space”, posizionati nelle chiostrine interne per gli Edifici “C” e “D” e in facciata, in prossimità degli ingressi, per gli Edifici “A” e “B”. Tali ascensori congiungono i diversi livelli residenziali con i piani di parcamento interrati, adibiti ad autorimesse e cantine, posti alle quote relative +0.80 e +4.00. Le scale di distribuzione ai piani sono interne agli edifici. L’accesso al primo lotto del complesso residenziale avviene attraverso una rampa a cielo libero ad uso esclusivo, con pendenza inferiore all’8%, attestata direttamente sulla Strada Provinciale Rianese, che consente una corretta distribuzione del traffico veicolare e pedonale privato. A servizio delle unità abitative sono poste n. 2 (due) autorimesse miste, interrate, chiuse, a spazio aperto e a box, con accessi tramite rampe rettilinee con pendenze ovunque non superiori al 15% e dotate di aperture di aerazione naturale aventi superfici complessive superiori ad 1/25 della superficie in pianta del rispettivo compartimento. Tra il lotto distinto con il fg. n. 16, p.lle nn. 229, 787, 788 ed il resto dell’area di intervento è presente una Strada Vicinale a servizio delle proprietà limitrofe e dei futuri lotti facenti parte del comprensorio edificando, che ha esito sulla Strada Provinciale Rianese e il cui ampliamento è stato inserito all’interno del progetto di variante in corso d’opera approvato dal Comune di Riano (RM): tale allargamento porta la larghezza media della sede stradale della suddetta Strada Vicinale da ml. 3.50 circa (stato attuale - ante operam) a ml. 5.50 circa (stato di progetto - post operam). Limitatamente al primo lotto del comprensorio in corso di edificazione, per quanto riguarda i parcheggi esterni a disposizione dei visitatori, a mente di quanto prescritto dal Regolamento Edilizio adottato nel Comune di Riano (RM), sono previsti n. 48 posti auto esterni (pari a n. 1 parcheggio per ogni unità abitativa presente), di cui n. 27 ricavati all’interno del lotto distinto con il fg. n.


-4-

16, p.lle nn. 229, 787, 788, n. 11 all’interno del parco residenziale e n. 10 lungo la Strada Vicinale oggetto di allargamento. Contestualmente alla edificazione dei lotti successivi, verranno realizzati n. 1 (una) piscina scoperta e n. 1 (uno) campo da tennis/calcetto/pallavolo in erba sintetica, ad uso esclusivo dei proprietari del comprensorio.

COLLEGAMENTI : Il Comune di Riano è il comune più vicino alla zona di Roma Nord, ed è posto a cavallo dell’asse viario costituito dalla Via Flaminia e dalla Via Tiberina. Per quanto goda anche ora di un buon sistema di collegamenti stradali e ferroviari che consentono di arrivare al G.R.A. in poco più di dieci minuti ed alla stazione di scambio di Piazzale Flaminio in poco più di quaranta minuti, il Comune di Riano beneficerà nel breve termine di un imponente potenziamento dei trasporti costituito dai seguenti progetti infrastrutturali già appaltati ed in corso di realizzazione: - realizzazione del nuovo svincolo denominato “Castelnuovo di Porto Riano”, sul tratto Stazione “ROMA Nord” / Svincolo “Settebagni” dell’autostrada A1 Milano/Napoli, la cui ultimazione è prevista entro il 31/12/2009 - ampliamento alla terza corsia dell’autostrada A1 Milano/Napoli, tratto Stazione “ROMA Nord” / Svincolo “Settebagni”, la cui ultimazione è prevista entro il 31/12/2011 - realizzazione del raddoppio della ferrovia “Riano / Roma (P.le Flaminio)”, vera e propria “Metro” leggera, che consentirà agli abitanti di Riano di raggiungere la stazione di P.le Flaminio di Roma in soli 20 minuti, con treni della frequenza di n. 1 ogni mezz’ora, la cui ultimazione è prevista entro il 31/12/2012. Alla luce di quanto sopra, l’iniziativa “LE RESIDENZE DI GIANO” in corso di realizzazione si configura di sicura appetibilità non soltanto per chi voglia conciliare la residenza immersa nel verde con la vicinanza all’Urbe, ma anche per chi intenda investire in una località il cui sviluppo infrastrutturale assicura ottime prospettive in termini di valorizzazione del patrimonio immobiliare.


-5-

DESCRIZIONE DEGLI EDIFICI IN CORSO DI COSTRUZIONE (PRIMO LOTTO) : Come già anticipato, per quanto concerne la edificazione del primo lotto del comprensorio, il progetto di variante in corso d’opera approvato prevede: - la costruzione degli Edifici “A”, “B”, “C” e “D”, con tipologia “a villa”, adibiti a civile abitazione, - la ristrutturazione dell’Edificio “E”, esistente, con destinazione d’uso non residenziale. Ciascuno dei fabbricati ad uso residenziale risulta posizionato “a mezza costa” rispetto al declivio che immerge sul Fosso Chiarano e prevede: 1. un piano interrato adibito ad autorimessa e a cantine, 2. un piano seminterrato adibito ad autorimessa e ad appartamenti residenziali, 3. un piano terra adibito ad androne di ingresso e ad appartamenti residenziali, 4. un piano primo e secondo adibiti ad appartamenti residenziali, 5. un piano coperture inclinato, con tetto a falde ricoperto da coppi e tegole in laterizio. Nel progetto di variante in corso d’opera approvato sono previste in totale n. 48 (quarantotto) unità abitative residenziali, di superficie variabile secondo pezzature che vanno da mq. 63 a mq. 124, come meglio specificato nel paragrafo successivo. Per quanto riguarda la ristrutturazione dell’Edificio “E”, non residenziale, da adibire alle attività di guardianìa, portierato, sorveglianza e manutenzione dell’intero parco immobiliare, nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali dell’organismo rurale originario, il progetto approvato prevede la realizzazione di n. 3 vani con collegamento funzionale interno, serviti da un doppio ingresso pedonale nei corpi centrale e laterale e con un bagno (dotato di aerazione naturale) ricavato nel vano più piccolo.


-6-

TIPOLOGIE DELLE UNITA’ ABITATIVE : Sotto il profilo delle pezzature offerte agli acquirenti, le n. 48 (quarantotto) unità abitative afferenti alla commercializzazione del primo lotto del complesso immobiliare sono cosÏ ripartite (in ordine di superficie coperta crescente): - n. 1 appartamento da circa mq. 62 (interno n. D01), composto da letto matrimoniale, tinello, bagno, saloncino/soggiorno con angolo cottura, piccolo giardino; - n. 4 appartamenti da circa mq. 63 ciascuno (interni nn. A07, A08, B07, B08), composti da letto matrimoniale, letto singola, bagno, saloncino, cucina abitabile, doppio balconcino; - n. 4 appartamenti da circa mq. 69 ciascuno (interni nn. A05, A06, B05, B06), composti da letto matrimoniale, letto singola, bagno, saloncino, cucina abitabile, balcone panoramico, doppio balconcino; - n. 4 appartamenti da circa mq. 69 ciascuno (interni nn. A03, A04, B03, B04), composti da letto matrimoniale, letto singola, bagno, saloncino, cucina abitabile, doppio giardino; - n. 4 appartamenti da circa mq. 69 ciascuno (interni nn. C11, C12, D11, D12),

composti

da

letto

matrimoniale,

letto

singola,

bagno,

saloncino/sog-giorno con angolo cottura, balcone panoramico; - n. 4 appartamenti da circa mq. 69 ciascuno (interni nn. C07, C08, D07, D08),

composti

da

letto

matrimoniale,

letto

singola,

bagno,

saloncino/sog-giorno con angolo cottura, giardino; - n. 4 appartamenti da circa mq. 69 ciascuno (interni nn. C05, C06, D05, D06),

composti

da

letto

matrimoniale,

letto

singola,

bagno,

saloncino/sog-giorno con angolo cottura, balcone, giardino; - n. 4 appartamenti da circa mq. 72 ciascuno (interni nn. C14, C15, D14, D15), composti da letto matrimoniale, letto singola, bagno, saloncino, cucina abitabile, balcone, terrazzino; - n. 2 appartamenti da circa mq. 79 ciascuno (interni nn. C10, D10), composti da letto matrimoniale, letto singola, bagno, saloncino, cucina abitabile, balcone panoramico; - n. 4 appartamenti da circa mq. 79 ciascuno (interni nn. C13, C16, D13, D16), composti da letto matrimoniale, n. 2 letto singola, n. 2 bagno, saloncino/soggiorno con angolo cottura, balcone, terrazzino;


-7-

- n. 1 appartamento da circa mq. 84 (interno n. D02), composto da letto matrimoniale, letto singola, n. 2 bagno, saloncino/soggiorno con angolo cottura, piccolo giardino; - n. 2 appartamenti da circa mq. 86 ciascuno (interni nn. C09, D09), composti da letto matrimoniale, n. 2 letto singola, n. 2 bagno, saloncino/soggiorno con angolo cottura, balcone panoramico; - n. 10 appartamenti compresi tra circa mq. 88 e circa mq. 124 (interni nn. A01, A02, B01, B02, C01, C02, C03, C04, D03, D04), composti da letto matrimoniale, n. 1 o n. 2 letto singola, n. 2 bagno, saloncino/soggiorno con angolo cottura o cucina abitabile, giardino. Tutti gli appartamenti sono dotati di caminetto a legna con focolare a tiraggio naturale.

ACCESSORI E PERTINENZE : In merito agli accessori e alle pertinenze, nelle tipologie abitative afferenti al primo lotto sono previste lavanderie/stirerie private con accesso dal giardino pertinenziale alla unità abitativa e piccoli depositi ciechi attigui ad alcuni appartamenti con accessi indipendenti direttamente dagli sbarchi ascensori di competenza. Nel progetto approvato relativo al primo lotto, sono previste, inoltre, n. 2 (due) autorimesse distribuite sui livelli alle quote +0.80 e +4.00, aventi superfici nette pari rispettivamente a mq. 1.485 (per n. 18 box, n. 17 posti auto, n. 1 posto moto) e mq. 1.299 (per n. 19 box, n. 9 posti auto, n. 3 posti moto), adibite a pertinenze annesse agli appartamenti residenziali. Inoltre sono state previste n. 59 cantine, con accessi dai corpi scala afferenti ai quattro edifici residenziali.

PARCO ATTREZZATO, ATTIVITA’ SPORTIVE E LUDICO RICREATIVE, RICREATIVE, SORVEGLIANZA : Ad uso esclusivo dei proprietari delle unità abitative del comprensorio “LE RESIDENZE DI GIANO” saranno posti: - n. 1 campo da calcetto/tennis/pallavolo in erba sintetica; - n. 1 piscina con acqua alta e bassa e trampolino;


-8-

- n. 1 piccolo fabbricato non residenziale (Edificio “E E”), come già detto da adibire alle attività di guardianìa, portierato, sorveglianza e manutenzione del parco immobiliare; - n.

1

palestra/fitness/sauna/relax

condominiale,

ricavata

all’interno

dell’Edificio “C C” a quota +10.35, con accesso dalla passerella esterna di distribuzione posta alla stessa quota; - n. 1 locale condominiale ricavato all’interno dell’Edificio “A A” a quota +10.35, da adibire ad attività polifunzionali (assemblee condominiali, festicciole per bambini, proiezioni cinematografiche amatoriali, etc.), con accesso dalla passerella esterna di distribuzione posta alla stessa quota. Il fabbricato non residenziale da ristrutturare per le attività di guardianìa, portierato

e

manutenzione,

così

come

la

palestra/fitness/sauna/relax

condominiale e il locale polifunzionale condominiale, saranno realizzati subito dopo le consegne delle unità abitative afferenti al primo lotto, e quindi presumibilmente entro il primo semestre del 2010, mentre il campo da calcetto/tennis/pallavolo e la piscina, unitamente alle sistemazioni a verde ed ai giochi per bambini ubicati all’interno del parco attrezzato, saranno realizzati in fase di ultimazione dei lavori dell’intero complesso immobiliare, e quindi presumibilmente entro la fine del 2012.

SISTEMAZIONE PAESISTICA : L’area di intervento è quasi totalmente dislocata su di un pendìo argilloso recante sulla superficie edificabile una vegetazione incolta, bassa e arbustiva; sui pendii rocciosi non interessati da edificabilità (lotti a destinazione agricola) è presente un’alberatura rupestre di media altezza, mentre in prossimità della Strada Provinciale Rianese si rinvengono sporadiche alberature di media altezza alternate a canneti (in prossimità del Fosso Chiarano). Al termine dei lavori relativi al primo lotto dell’edificando complesso edilizio residenziale, si darà corso alla piantumazione di alberi d’alto fusto prescritta sia nel P.R.G. sia nel P.T.P. vigenti, nella misura di 1 albero per ogni 150 mc di costruito fuori terra. Nello specifico verranno piantumati alberi della famiglia delle Salicaceae come i Pioppi cipressini (Populus italica) meglio noti come Pioppi colonnari, alberi con


-9-

fogliame deciduo provvisti di rami ascendenti che formano chiome ovali espanse, spesso irregolari, di colore verde vivo, dal tronco eretto, molto ramificato e diviso fin dalla base, adatti a terreni umidi ed in presenza di fossi. I giardini privati del parco residenziale saranno completamente ricoperti di coltri erbose con diffuse piantumazioni a basso fusto come aceri (Acer campestri) e biancospini (Crataegus monogyna), con siepi perimetrali in alloro gigante e/o leccia arbustiva di altezza media pari a ml. 2,00. I collegamenti fra le unità abitative poste alle varie quote di progetto avverranno tramite scalinate perimetrali e passerelle di distribuzione, realizzate in pietra locale allettata su calce e pozzolana.

STRUTTURE DI CONTENIMENTO DEL TERRENO E FONDAZIONI : Al confine Nord è stata prevista una imponente struttura di contenimento del pendìo di monte, costituita da n. 2 (due) palificate in cls poste a quote altimetriche sfalsate fra loro di mt. 3.0, collegate da speroni, pure in cls, ortogonali all’asse longitudinale delle paratìe, che assicurano alle palificate un comportamento statico di tipo collaborante. L’“effetto diga” della struttura di contenimento del pendìo di monte consente di procedere in condizioni di massima sicurezza alla edificazione progressiva del parco residenziale sottostante, realizzato attraverso “terrazzamenti” sfalsati fra loro ottenuti riproducendo l’andamento fortemente scosceso del terreno. Per quanto riguarda il primo lotto del complesso immobiliare, i piani orizzontali d’imposta delle fondazioni raggiungono profondità di scavo comprese tra i mt. 0,00 ed i mt. 12,50 rispetto al declivio di campagna attuale. Sia i fabbricati sia gli oggetti edilizi previsti per le sistemazioni esterne (gradinate perimetrali, passerelle longitudinale di collegamento, giardini e fioriere) sono fondati su pali di sezione e lunghezza tali da scaricare le sollecitazioni statiche e dinamiche previste dalla normativa antisismica vigente direttamente sulle argille grigio-azzurre presenti al di sotto del primo strato di terreno vegetale ed incoerente.


- 10 -

STRUTTURE PORTANTI : La struttura portante, in calcestruzzo armato ordinario, è costituita da telai continui di travi e pilastri con solai in latero cemento. La copertura degli edifici è a falde, con pendenze inferiori al 25%, ricoperte da un manto di coppi e tegole in laterizio. Incassati sulla superficie esterna dei tetti a falde, saranno posizionati i collettori solari pertinenti alle singole unità immobiliari, aventi ciascuno superficie utile pari 2,5 m2. Per evitare ponti termici in corrispondenza di pilastri e corree, in fase di getto è prevista la posa di panelli isolanti termoacustici Celenit (isolante naturale) tipo N25.

FINITURE ESTERNE : Le facciate degli edifici sono previste in mattoni pieni (forniti dal produttore nazionale SMORLESI), posati “a cortina”, di colore chiaro, con fasce di colore medio in corrispondenza dei sopraluce di alcune finestre e dei marcapiani dei solai, mentre le bordature delle coperture e le velette sono realizzate in cls armato ordinario a faccia vista, tinteggiato con tinte di prima qualità a colori chiari. Nei balconi, fioriere ornamentali e parapetti (sottostanti alle fioriere) in cls armato ordinario a faccia vista si alternano alle ringhiere in acciaio, in grado di dare leggerezza agli aggetti e luce e profondità agli ambienti delle unità abitative ivi attestati. Le ringhiere in acciaio, costituite da montanti e traversi a sviluppo orizzontale realizzati su specifico disegno costruttivo, sono previste in ferro trattato antiruggine, verniciato a colori scuri micalizzati.

TAMPONATURE ESTERNE : Al fine di garantire una corretta coibentazione termica e nel rispetto delle vigenti normative in materia di risparmio energetico e classificazione energetica in classe “B” di tutto il complesso residenziale (D.lgs. n. 311 del 29 dicembre 2006; D.lgs n. 192 del 19 agosto 2005; attuazione direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento


- 11 -

energetico nell’edilizia) le tamponature esterne sono realizzate secondo una stratigrafia ottimale costituita da:  fodera esterna in mattoni pieni del tipo a pasta molle marca “Smorlesi” montati “a cortina”;  pannello di isolante termico marca “ISOVER”, modello Extra-Wall da 6 cm. di spessore;  intercapedine di aria;  fodera interna in laterizio forato dello spessore pari a cm. 8.

TRAMEZZI INTERNI : Le tramezzature divisorie sono previste in laterizio forato dello spessore pari a cm. 10 (zone cucine e bagni) e a cm. 8 (partizioni interne). E’ espressamente escluso l’utilizzo di qualsiasi blocco a base gessosa (poroton, gas beton, e/o similari). Al fine di garantire un abbattimento acustico almeno pari a 50db, di concerto con la nuova normativa sull’impatto acustico, i tramezzi di divisione tra un appartamento e l’ altro sono realizzati in doppia fodera di laterizio forato da cm. 8 e camera d’aria contenente pannelli fonoassorbenti tipo Isover o similari.

PORTONCINI BLINDATI : Ciascuna unità immobiliare sarà dotata di portoncino blindato della ditta ICA certificato secondo la normativa UNI ENV 1627/30 "Classe 3" ed avrà le seguenti caratteristiche:  Modello: “BLOCKER”;  Classe di Effrazione: 3;  Certificazioni: normativa UNI ENV 1627/1630;  Dimensioni effettive (mm.): 900x2100 (LxH);  Controtelaio in acciaio zincato 20/10 dotato di n° 8 zanche di ancoraggio;  Telaio in acciaio 20/10;  Blindatura in mono-lamiera 10/10;  Tre rinforzi verticali con lamiera 10/10 (piegatura omega);


- 12 -

 Tre rostri lato cerniera;  Guarnizione a tenuta;  Dispositivo antischeda;  Due deviatori a 1 perno;  Serratura a tre mandate con 3 chiavistelli più scrocco;  Cilindro Europeo (della casa produttrice SECUREMME) a tre chiavi sigillate più una chiave da "cantiere" e tessera per la duplicazione;  Defender anti trapano;  Spioncino grandangolare;  Limitatore di apertura;  Barra antispiffero;  Cerniere regolabili su due assi;  Cappucci di copertura delle cerniere;  Maniglieria in ottone lucido (della ditta COTTALI);  Carter di protezione bordo porta in alluminio verniciato a polvere epossidica di colore nero;  Cornicette interne;  Pannello interno liscio su MDF rullato e verniciato;  Pannello esterno in okoumè pantografato raggiato tipo marino tinto noce medio da 14 mm. (modello secondo Vs. catalogo: 31-P).

INFISSI : Una notevole attenzione è stata rivolta alla scelta degli infissi esterni, con particolare riferimento agli aspetti dell’isolamento termico ed acustico. Si è optato pertanto, per un infisso avente le seguenti caratteristiche: Controtelai  Falsi in lamiera zincata spessore mm.8/10, del tipo intelaiati su tre lati e provvisti di zanche a murare per spalla muro fino a cm. 20. Telai a vetri per finestre e porte finestre:  Modello Sezione Extra (mod. a 3 guarnizioni);  in legno Pino di Svezia;  telaio fisso mm 56x65


- 13 -

 ante mobili mm 66x78 (Sezione Extra);  Verniciatura dei telai e delle mostre interne eseguita con vernici acriliche impregnanti a base d‘acqua e finitura mordenzata noce. Telaio maestro  Finestra in legno Pino di Svezia massiccio della sezione nominale di mm 56x65,completo di profilo in alluminio sulla traversa inferiore con funzione di raccolta e scarico delle acque piovane di infiltrazione.  Verniciatura eseguita con vernici acriliche impregnanti a base d‘acqua e finitura mordenzata noce. Persiane  per finestre e porte-finestre in legno Pino di Svezia, costituite da intelaiatura perimetrale da mm.45x80 e stecche del tipo aperte da mm.45x12;  chiusura alla spagnola con dotazione di fermaimposte a murare;  verniciatura eseguita con vernici acriliche impregnanti a base d‘acqua e finitura mordenzata noce. Telaio maestro Persiana  in legno Pino di Svezia

della sezione nominale di mm. 56x65, completo

di tavoletta di collegamento per una profondità complessiva di mm. 130/150 compreso il telaio maestro della finestra.  Verniciatura eseguita con vernici acriliche impregnanti a base d‘acqua e finitura mordenzata noce. Cardini delle Persiane  Data la natura ad “incasso” degli infissi rispetto al piano costituito dalla cortina esterna, al fine di compensare questa eccentricità (di circa 12 cm.) si è provveduto all’inserimento, all’interno dell’anima in legno delle persiane, di un esclusivo e brevettato cardine a scomparsa prodotto dall’azienda italiana MAICO, che consente l’apertura a 180° di tutte le ante ed il superamento dello spessore della cortina. Vetro Camera  Al fine di rispettare i valori massimi di trasmittanza termica ed isolamento acustico consentiti dalle vigenti normative sono stati adottate delle mirate stratificazioni, a seconda dell’ambito e della funzione svolta dall’infisso. In particolare avremo:


- 14 -

 Vetro camera 4/15/33,1a per le finestre;  Vetro camera 4T/15/33,1a per le portefinestre (la presenza di vetro T – Temperato si rende necessaria per garantire la resistenza a sfondamento, obbligatoria nel caso delle portefinestra. Tali configurazioni complessive garantiscono per l’infisso esterno il rispetto dei seguenti valori di abbattimento acustico (certificato):  su 2 ante: (dB) 40  su 4 ante: (dB) 38 ed i seguenti valori massimi di trasmittanza termica pari a:  Uw (W/m2°K): 1,9  Ug (W/m2°K): 1,4 in piena coerenza e rispetto dei parametri fisici imposti da una certificazione energetica di tutti i fabbricati in classe energetica “B”. OPERE DA LATTONIERE : Saranno realizzate scossaline in rame spessore 8/10 sulle cornici dei tetti a coronamento dei canali di gronda. ISOLAMENTI : La realizzazione di tutte le murature rispetta la legislazione vigente in materia di isolamento termico ed acustico. L’isolamento termico di ambienti adiacenti, attigui e/o sovrastanti a locali non riscaldati avviene mediante l’uso di pannelli Isover. Per la protezione acustica degli attacchi tra murature e solai, sono previste fasce di isolante acustico tipo Isover o similari. Le pareti controterra sono impermeabilizzate mediante applicazione di guaina bituminosa di idoneo spessore. INTONACI : Sia gli intonaci esterni che quelli interni sono di tipo tradizionale, a base di malte premiscelate. La rifinitura superficiale degli intonaci interni viene realizzata con granulometria fine gessosa per dare alla superficie maggiore levigatezza.


- 15 -

Particolare cura è stata rivolta nella ricerca della migliore malta da utilizzare per la realizzazione della muratura esterna in cortina, la cui particolarità estetica, costituita dalla presenza di fughe dall’elevato spessore (1 cm.) ha richiesto l’utilizzo di una malta a granulometria che fosse la più fina possibile (dal momento che durante la lavorazione di “spazzolatura” di fughe di così elevato spessore avrebbe aumentato il rischio di perdita di materiale grossolano con evidente scadimento dell’effetto estetico generale) e che contemporaneamente garantisse delle elevate caratteristiche di resistenza a compressione e basso “slump”. Dopo accurato raffronto fra i produttori di primaria importanza la scelta è ricaduta sulla malta modello MGK182 prodotta dalla ditta italiana GRIGOLIN.

PAVIMENTI E RIVESTIMENTI : Per quanto riguarda le sistemazioni esterne, le pavimentazioni destinate alla viabilità di transito sono previste in calcestruzzo con finitura superficiale a stampo tipo “porfido” e/o similari, mentre per le aree adibite a parcheggi per visitatori viene adottato un grigliato erboso costituito da alveoli in polietilene ad alta densità ricoperti di una miscela di terriccio vegetale opportunamente seminato. La pavimentazione delle gradinate perimetrali e della passarella longitudinale di distribuzione condominiale è prevista in pietra naturale (tipo TRANI). I muri di sostegno sono rivestiti in blocchi di tufo. Per gli appartamenti sono previste le seguenti pavimentazioni in monocottura: − Soggiorno, cucina, disimpegno, camere: pavimento con pezzatura 32x43; − Bagni: pavimento con pezzatura 33x33, rivestimento con pezzatura 25x33; − Cucina: rivestimento con pezzatura 33x33; − Balconi/terrazze: pavimento antigelivo con pezzatura 15x15; − Battiscopa nelle terrazze: pezzatura 8x30. I pavimenti in monocottura, nei formati e nei colori indicati dalla Direzione dei Lavori, sono scelti tra la produzione delle migliori ditte sul mercato (“Ragno”, “Cerdisa”, “Casagrande Padania”, “Abk”, “Cisa”, etc.).

All’interno di tale produzio-

ne sono presi in considerazione solo materiali di prima scelta commerciale. La parte acquirente ha la facoltà di scegliere i materiali per gli ambienti interni di cui sopra tra un campionario di almeno tre tipi diversi.

Sarà cura della parte


- 16 -

venditrice avvisare quando tale campionario potrà essere disponibile, dopodiché la parte acquirente comunicherà entro 20 giorni la propria scelta. I materiali per gli ambienti esterni sia privati che comuni, invece, saranno scelti a insindacabile giudizio della Direzione dei Lavori, dovendo rispondere alla organicità architettonica dell’intero parco immobiliare. Resta comunque invariato il principio di qualità sopra descritto. Atrii di ingresso, scale e pianerottoli hanno pavimenti, gradi e sottogradi in granito prelucidato; per le cantine sono previste piastrelle in gres porcellanato lucido; le autorimesse vengono pavimentate con apposita pavimentazione industriale (conglomerato cementizio quarzato), di colore grigio o rosso, levigata con apposita macchina levigatrice. Soglie, davanzali e copertine sono in pietra naturale, con smussi e gocciolatoi.

ZOCCOLINI : In tutti gli ambienti coperti sono posti in opera zoccolini battiscopa in legno duro con finitura in rovere di altezza pari a cm. 8.

VERNICI E TINTEGGIATURE : La verniciatura delle opere in ferro avviene con due strati di smalto, previa pulitura ed eventuale sgrassaggio delle superfici nuove con l’impiego di solventi, applicazione di pittura antiruggine di fondo al minio di piombo in due strati. Nelle superfici interne è applicata idropittura lavabile opaca in colore unico bianco in due strati. La tinteggiatura per esterni, previa applicazione di opportuno strato isolante protettivo a velatura per tutte le superfici in cemento armato a faccia vista, è realizzata applicando prodotti marca “Sikkens” o “Caparol”, a scelta della Direzione dei Lavori.


- 17 -

IMPIANTI IDRICO SANITARI : 

PRODUZIONE ACQUA CALDA SANITARIA, A SERVIZIO DEI SINGOLI APPARTAMENTI

Nel rispetto delle vigenti normative sul risparmio energetico (D.Lgs. 192 del 19/08/2005; D.Lgs. 311 del 29/12/2006), la produzione di acqua calda sanitaria per ogni singolo appartamento è garantita da un collettore solare a circolazione forzata, incassato nella copertura a falda degli edifici avente superficie utile pari 2,5 m2 ad integrazione del quale è posto un monoblocco (tank) di ultimissima generazione e dal basso ingombro (cm. 60x60x180) contenente al suo interno tutta la componentistica necessaria alla corretta modulazione delle fonti energetiche impiegate (solare/gas); tale soluzione garantisce un bassissimo impatto ambientale ed una installazione/manutenzione più razionale e meno soggetta ad errori umani di assemblaggio solitamente dovuti alla complessità di un impianto così strutturato. L’utilizzo di questa soluzione si rende necessario a causa dell’espressa volontà di liberare i tetti di copertura da antiestetiche soluzioni di pannello solare con boiler a vista. Per la stessa ragione i pannelli solari saranno del tipo “integrato” su falda ed il loro spessore non supererà quello dei coppi circostanti, a garanzia della massima integrazione paesaggistico/ambientale.



ADDUZIONE ACQUA CALDA E FREDDA, A SERVIZIO DEI SINGOLI APPARTAMENTI

L’impianto idrico da realizzare nei vari appartamenti è stato dimensionato considerando il massimo carico contemporaneo di servizio.

L’acqua per uso

sanitario viene prelevata dalla rete idrica comunale, e quindi attraverso la rete di alimentazione orizzontale e verticale è inviata alle varie utenze (servizi igienici e cucine) presenti negli appartamenti.

Per ogni appartamento si provvederà ad

installare un contatore d’acqua di tipo volumetrico posto sul balcone. La rete di adduzione acqua calda e fredda all’interno degli appartamenti passa sotto pavimento ed è realizzata in polietilene ad alta densità PE 100 SIGMA 80 PN 16, certificata secondo norme UNI EN ISO 9002. Relativamente alla distribuzione di acqua calda e fredda ai singoli apparecchi della cucina e dei servizi igienici degli appartamenti, le schemature sono realizzate mediante tubazioni in polietilene tipo GEBERIT o similare.

E’ inoltre possibile


- 18 -

intercettare l’alimentazione idrica di ogni singolo servizio igienico mediante rubinetti a cappellotto. L’impianto di adduzione comprende anche: – attacchi lavatrice (uno per ogni appartamento) – attacchi lavastoviglie (uno per ogni appartamento) – attacco rubinetto portagomma (uno per balcone/giardino). 

RETI DI SCARICO ACQUE NERE, A SERVIZIO DEI SINGOLI APPARTAMENTI

Le reti di scarico degli apparecchi igienico sanitari e delle cucine sono realizzate con tubazioni tipo GEBERIT o similare saldate allo specchio, complete di tutti i necessari pezzi speciali (braghe, scatole di ispezione, sifoni, riduzioni, manicotti, etc.).

Le schemature passano sotto il pavimento dei bagni e quindi attraverso

colonne fecali (Ø110 mm) dotate di ventilazione secondaria (Ø63 mm) collegate alle reti scarichi orizzontali a servizio dei singoli edifici. 

APPARECCHI SANITARI

Gli apparecchi sanitari installati all’interno dei vari appartamenti hanno le seguenti caratteristiche: − Lavabo con colonna in ceramica porcellanata bianca, Ideal Standard serie Esedra o similare, completa di miscelatore monocomando con scarico a saltarello serie Ceraplan o similare; Bidet in ceramica porcellanata bianca di tipo a pavimento, Ideal Standard serie Esedra o similare, completa di miscelatore monocomando con scarico a saltarello serie Ceraplan;

− Vaso a sedere in ceramica porcellanata bianca di tipo a pavimento, Ideal Standard serie Esedra o similare, completo di cassetta di scarico Geberit a incasso;

− Vasca in vetroresina (170x70) Ideal Standard serie Velox o similare, completa di miscelatore monocomando esterno, colonna di scarico e saltarello;

− Doccia in ceramica porcellanata bianca (80x80 o 90x70) Ideal Standard, completa di miscelatore da incasso e piletta di scarico;

− − − −

Attacchi gruppo lavello; Rubinetti lavastoviglie/lavatrice/portagomma; Scarico lavastoviglie/lavatrice mediante sifone in Geberit; Isolamento acustico di tutte le tubazioni di scarico mediante materiale Isover nel passaggio tubazioni/solaio;

− Rubinetti gas cucina del tipo a norma Uni con tubazione in rame diametro ∅16.


- 19 -



ADDUZIONE ACQUA FREDDA, A SERVIZIO DEI SINGOLI EDIFICI

Le reti di adduzione sia verticali che orizzontali sono realizzate con tubazioni in acciaio zincato trafilato senza saldatura con estremità filettata UNI 8863/87. Le colonne montanti passano all’interno di appositi cavedi e sono coibentate con guaina elastomerica a cellule chiuse, classe 1 di reazione al fuoco di adeguato spessore, per evitare la formazione di condensa sulle tubazioni. Tutte le colonne montanti sono dotate, in sommità, di un minivaso anticolpo d’ariete avente la funzione di eliminare sollecitazioni meccaniche, in fase di chiusura, sui rubinetti delle varie utenze. Ai piedi di ogni colonna montante è prevista una saracinesca d’intercettazione che permette di sezionare l’impianto in caso di guasto o di anomalia. Lo stacco per l’alimentazione dell’acqua dalla colonna montante al singolo appartamento viene realizzato con tubazioni in acciaio zincato; su ogni singolo stacco si provvede ad installare una saracinesca di intercettazione ed un contatore d’acqua di tipo volumetrico. L’impianto di adduzione acqua a servizio dei singoli edifici comprende inoltre: – rubinetti portagomma posti ai piani garage – rubinetti portagomma posti al piano terra. I diametri delle tubazioni delle reti orizzontali e verticali di adduzione sono stati calcolati in base al metodo delle unità di carico (UC) per le utenze di abitazioni private, norma UNI 9182 appendice F (punto 8.5.3). 

RETI DI SCARICO ACQUE NERE ED USATE, A SERVIZIO DEI SINGOLI EDIFICI

Le reti di scarico acque nere ed usate, sia verticali che orizzontali, vengono realizzate con tubazioni tipo Geberit o similare e sono convogliate tramite colonne verticali e reti orizzontali ad un pozzetto di raccolta acque per essere poi inviate alla fognatura comunale.

I diametri delle tubazioni delle reti orizzontali e

verticali sono stati calcolati in base al metodo delle unità di scarico (US), norma UNI 9183 appendice “B”, “C”, “D” ed “E”. 

RETI DI SCARICO ACQUE METEORICHE, A SERVIZIO DEI SINGOLI EDIFICI

Le reti di scarico acque meteoriche sia verticali che orizzontali sono realizzate con tubazioni di opportuno diametro.

Le acque meteoriche vengono convogliate

tramite pluviali (Ømin 100 mm) collegati tra loro da una rete orizzontale e quindi convogliate alla fognatura comunale. In particolare i verticali dei pluviali saranno


- 20 -

integrati all’interno della tamponatura e convogliati entro tubi tipo Geberit SILENT che garantiscono un perfetto isolamento acustico nei riguardi delle tamponature corrispondenti alle unità immobiliari interessate dal passaggio di tali tubazioni. I diametri delle tubazioni delle reti orizzontali e verticali sono stati calcolati in base a quanto prescritto dalla norma UNI 9184.



RETI DI SCARICO ACQUE USATE, A SERVIZIO DELLE AUTORIMESSE

Le acque meteoriche delle rampe di accesso e le acque di lavaggio delle due autorimesse, tramite reti di scarico orizzontali e verticali, vengono convogliate in un pozzetto di raccolta acque per essere poi inviate alla fognatura comunale. L’impianto è realizzato con tubazioni in PVC e griglie di scarico carrabili poste lungo le corsie di manovra delle autorimesse.

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO : Gli impianti termici a servizio dei vari appartamenti sono realizzati in conformità a quanto previsto dalle vigenti normative ed in particolar modo a quelle relative al risparmio energetico (D.Lgs. 192 del 19/08/2005; D.Lgs. 311 del 29/12/2006). Ogni appartamento è dotato di impianto autonomo, alimentato da una caldaia a condensazione ad altissimo rendimento, idonea per installazione esterna, marca di primaria casa costruttrice, dotata di boiler di accumulo da 160 lt e kit di collegamento ai collettori solari, in grado di garantire la produzione di fluidi termovettori caldi per il riscaldamento degli ambienti e di produrre acqua calda per uso sanitario. I vari ambienti di ciascun appartamento sono riscaldati attraverso piastre radianti marca VALSIR, IRSAP o similare, ad eccezione dei servizi igienici in cui sono previsti degli scaldasalviette marca BIASI, IRSAP o similare. I fumi delle caldaie vengono espulsi in copertura tramite canne fumarie collettive ramificate

del

tipo

a

doppia

parete,

realizzate

mediante

blocchi

shunt

autoportanti. I collegamenti tra le canne shuntate ed i generatori di calore sono realizzati con condotti fumari in acciaio inox rigidi.


- 21 -

Gli impianti a piastre radianti e gli scaldasalviette sono stati dimensionati in modo da avere una potenzialità sufficiente per compensare le dispersioni termiche verso l'esterno (lex 10/1991) e per ottenere una condizione di comfort ottimale. Su ciascun componente scaldasalviette sono installate valvole termostatiche. E’ inoltre installato un cronotermostato ambiente

con doppio livello di

programmazione giornaliero e settimanale, come previsto dalle vigenti normative.

MISURE PER IL RISPARMIO ENERGETICO ED IDRICO : 

RISPARMIO ENERGETICO

La dotazione di pannelli solari termici, adibiti alla produzione di acqua calda sanitaria, in collaborazione con le fonti energetiche tradizionali, unitamente all’impiego di infissi esterni a bassissima trasmittanza termica (nonché elevato abbattimento acustico) consentono agevolmente al complesso residenziale di fregiarsi della classe energetica “B” secondo le recenti normative (D.lgs. n. 311 del 29 dicembre 2006; D.lgs n. 192 del 19 agosto 2005; attuazione direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia).



RISPARMIO IDRICO

Tutte le cassette di scarico dei water sono dotate di doppio pulsante per la scelta del volume di acqua scaricato.

Le rubinetterie sono dotate di opportuno

dispositivo di miscelazione aria-acqua.

E’ previsto un serbatoio di accumulo e di

recupero delle acque piovane per l’irrigazione e la pulizia delle parti comuni. IMPIANTI IMPIANTI DI DI CONDIZIONAMENTO : In tutti gli alloggi sono realizzati mediante multi split system a pompa di calore marca Mitsubishi o similare, costituiti da una unità motocondensante esterna e più unità interne del tipo a parete.

I collegamenti tra l’unità esterna e le unità

interne vengono realizzati mediante tubazioni in rame preisolato idonee per uso condizionamento, passanti in tracce a parete.


- 22 -

IMPIANTI PER L’ADDUZIONE DEL GAS : Ogni appartamento è dotato di contatore gas autonomo, installato dal gestore della rete nazionale e posto in idonea ubicazione. Gli impianti per l’adduzione del gas metano di rete sono realizzati secondo le norme UNI-CIG vigenti, e alimentano sia le cucine/angoli cottura sia le caldaie a basamento per il riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria. Gli impianti di adduzione sono realizzati con: – tubi in polietilene, se passanti interrati; – tubi in acciaio zincato, se passanti in vista sul rivestimento in cortina all’esterno degli alloggi; – tubi in rame rivestiti in tratte uniche, se all’interno degli alloggi. Il dimensionamento degli impianti di adduzione gas è stato eseguito in base a quanto prescritto dalle norme UNI-CIG. In tutti i locali interni (cucine) con presenza di gas combusto è realizzata una aerazione naturale fissa di diametro ∅160 mm. ai sensi e per gli effetti della norma UNI-CIG 7129.

IMPIANTI IMPIANTI ELETTRICI ELETTRICI : Gli impianti sono del tipo rispondente alla recente normativa nazionale introdotta con D.M. n. 37 del 22/01/2008. Le tubazioni sono in PVC corrugato poste sotto traccia, con frutti marca “Ticino” serie “Living International” o similari. L’alimentazione del quadro di appartamento avviene con cavi di idonea sezione. In tutti gli edifici i misuratori ENEL sono ubicati ai livelli interrati, in appositi locali contatori elettrici.

Ogni appartamento ha un proprio centralino composto da un

interruttore generale magnetotermico differenziale ad alta sensibilità e da una serie di interruttori magnetotermici per circuiti luce e FM, con un trasformatore per la suoneria dell’ingresso e per il ronzatore nel bagno. Sono realizzati collegamenti equipotenziali delle tubazioni, impianti completi di messa a terra, impianti TV satellitare, impianti TV digitale terrestre e le predisposizioni delle tubazioni per gli impianti antiintrusione (optional). Infine, a servizio di ogni singolo ambiente di ciascun alloggio (bagni compresi), sono istallate “prese dati” collegate alla rete LAN di appartamento.


- 23 -

IMPIANTI IMPIANTI VIDEOCITOFONIC VIDEOCITOFONICI CITOFONICI : Tutte le unità immobiliari del primo lotto sono collegate a mezzo videocitofono con la pensilina dell’ingresso pedonale posta in prossimità della Strada Provinciale Rianese. E’ prevista la installazione di un secondo videocitofono in corrispondenza dell’androne di ingresso di ciascun edificio.

AUTORIMESSE AUTORIMESSE : Sono realizzate nel rispetto della normativa vigente in materia (D.M.I. 02/01/1986 e successive modificazioni ed integrazioni). I posti auto a spazio aperto sono delimitati a terra da strisce fotoluminescenti dello spessore di cm. 8-10.

I box, suddivisi da tramezzi in lapillo con fughe

stigliate, sono dotati di bascule di accesso in lamiera zincata marca “B. PASTORE” o similari, con apertura manuale a chiave. I cancelli di ingresso sono in ferro ad apertura motorizzata del tipo “APRIMATIC” o similari, con telecomando. IMPIANTI ASCENSORI : Come già anticipato in premessa e nei paragrafi precedenti, ciascun fabbricato residenziale è servito da n. 1 ascensore meccanico a fune, di tipo “mono space”, marca “CEAM”, “KONE” o similare, posizionato nel corpo scala interno (Edifici “C” e “D”) o in facciata (Edifici “A” e “B”). NORME GENERALI : La Parte venditrice si riserva libera scelta su tutto quanto non stabilito e/o descritto nel capitolato, sia per le parti comuni che per quelle private. Si riserva altresì la possibilità di modificare tipi e marchi dei materiali, dei prodotti e degli impianti, in relazione alle esigenze costruttive, alla reperibilità sul mercato, al variare dei prezzi di vendita degli stessi e per sopraggiunte nuove normative, fermi restando gli stessi standard qualitativi, che non potranno essere diminuiti.

In particolare, in considerazione della qualità architettonica, della

complessità tecnologica e costruttiva e dell’esigenza di armonizzazione con le future costruzioni del parco immobiliare “LE RESIDENZE DI GIANO”, la Parte


- 24 -

venditrice si riserva piena facoltà decisionale per quanto riguarda la tinta delle facciate, i mattoni a cortina delle tamponature esterne, il tipo ed il colore degli infissi esterni e delle persiane, il disegno e colore delle ringhiere, delle fioriere e dei parapetti dei balconi, i pavimenti degli spazi esterni, i muretti di recinzione, e comunque più genericamente per quanto riguarda tutti i materiali da costruzione e di rifinitura delle parti comuni. Si riserva anche piena facoltà decisionale circa le modalità progettuali e costruttive di tutti gli impianti (elettrico, idrico, termico, igienico-sanitario, fognario, CDZ, telefonico, televisivo, antincendio etc.), sia delle parti comuni che di quelle private, con la possibilità di realizzare in ogni parte dell’edificio, sia privata che comune, i pozzetti fognari, i tubi montanti e discendenti delle acque bianche e nere, le saracinesche di interruzione delle varie tubazioni, i vani contatori delle utenze, le asole di ventilazione antincendio a parete e/o a pavimento e più in generale qualunque altro componente dei suddetti impianti.

Roma, li 28 febbraio 2009 CITIS S.p.A. L’Amministratore Unico Ing. Stefano PALMIERI

Capitolato Tecnico delle Residenze di Giano  

Capitolato Tecnico delle Residenze di Giano.

Advertisement