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CIRCUMEO Ou faire le tour de l’actualité immobilière

L’ e s s e nt i e l de l ’ ac t ual i t é > num éro 92 - MARS 2012

ÉDITORIAL Hommage soit rendu aux dames

ACTUALITÉS

Loiselet & Daigremont : une stratégie nommée croissance interne Loin du modèle de développement des banques, le Cabinet Loiselet & Daigremont, Maison de soixante et un printemps, assure son rang, non pas par le truchement des acquisitions externes, mais par la stratégie d’une croissance interne dont nous avons demandé la nature à son directeur général, Philippe Loiselet. Rencontre. Circumeo : Vous êtes le représentant d’une affaire familiale présente depuis plus de six décennies dans le paysage français de l’administration de biens. Pouvez-vous présenter à nos lecteurs vos activités ? Philippe Loiselet : Si mon arrièregrand-père a démarré son activité comme administrateur de biens traditionnel, Loiselet &Daigremont s’est très rapidement spécialisé dans la gestion des copropriétés, activité qui reste notre cœur de métier, et représente environ 65% de notre CA. Loiselet & Daigremont aujourd’hui, ce sont 17 implantations, dont 15 en Île-de-France, une à Nantes et une à Bordeaux. Notre expérience de la copropriété et de la gestion locative dans les immeubles d’habitation nous a permis de développer la gestion des immeubles d’entreprises, soit 1 million de m² dans l’activité d’entreprise à ce jour. Notre ambition est aujourd’hui d’apporter à tous nos clients, particuliers, investisseurs institutionnels et entreprises, un ensemble de services personnalisés pour une gestion active de leurs biens immobiliers. Circumeo : Vous avez étudié il y a peu l’acquisition de la branche administration de biens d’Icade. Pourquoi y avoir renoncé en définitive ? Philippe Loiselet : Tout simplement parce que nous n’étions pas certains de pouvoir adapter cette entreprise à notre modèle de fonctionnement. Compte tenu de la taille des deux entités, le risque ne nous

était pas permis, ni pour nous, ni pour nos salariés, ni pour nos clients. Ce qui nous distingue de confrères adossés aux banques ou filialisés, c’est qu’une erreur de casting peut nous être fatale. C’est notre argent que nous engageons et que, finalement, nous risquons. C’est pourquoi, nous devons être d’une extrême prudence dans le développement de nos projets, et que nous ne réalisons que quelques opérations de croissance externe qu’avec mesure. Le fait de ne pas avoir procédé à cette acquisition ne nous a pas empêchés de continuer notre route et notre progression. Nous avons depuis ouvert deux nouvelles agences, à Bordeaux et récemment à Poissy. Nous réfléchissons également sur une implantation en Rhône-Alpes et en Normandie. Nous préférons opter pour une stratégie construite, sur un développement par la croissance interne, notamment par le prisme de la création de services. Circumeo : De quoi est constituée cette croissance interne « Made in Loiselet » ? Philippe Loiselet : Elle repose d’abord sur quelques valeurs qui sont la base de notre savoir-faire : la tradition (de nos métiers), le respect (de nos clients, de nos collaborateurs, de nos fournisseurs, de la réglementation), l’innovation qui est notre moteur, la qualité de service (bien faire son travail est le gage de la satisfaction de ses clients et d’un compte de résultat optimisé…), mais aussi la durée et j’insiste sur cette valeur, car on a trop tendance à vouloir oublier son importance : le temps est essentiel pour tout ! C’est grâce à ces valeurs que nous sommes en mesure de proposer des services adaptés et personnalisés, qui vont au-delà de notre métier d’origine, parce que nous écoutons ce que nous demandent la majorité de nos clients. Et comme nous ne sommes pas égoïstes, nous proposons même à nos confrères d’utiliser, en sous-traitance ou

Elles sont généralement douées, efficaces, courageuses, ingénieuses. Elles, ce sont ces femmes qui œuvrent à tous les postes, de plus en plus clefs, dans nos entreprises liées aux métiers de la chaîne de l’immobilier. En mettant en lumière dans ce numéro le Cercle des Femmes de l’Immobilier, Circumeo a souhaité donner la parole à une représentante de femmes qui dirigent, orchestrent et contribuent à faire évoluer vos métiers. Modeste clin d’œil-contribution à la journée de la femme célébrée chaque 8 mars depuis plus de cent ans à présent. L’autre thème abordé en ce début de printemps, choix de notre « Une », porte sur la poursuite de notre réflexion concernant les modèles économiques co-existants sur la chaîne de l’immobilier. Nous parlerons ensemble de celui basé sur la croissance interne avec l’un de ses représentants le plus emblématique, en exercice sur la gestion locative et le syndic. Enfin, ce numéro est aussi l’occasion de revenir sur une actualité particulièrement abondante en matière de veille juridique et réglementaire, notamment sur des questions attenantes aux diagnostics techniques, dont vous retrouverez les références des décrets et arrêtés dans ces colonnes. Charles-Éric Petit, Rédacteur en chef

en marque blanche, le savoir-faire que nous proposons à nos clients. Qu’il s’agisse de maîtrise d’œuvre, de nouvelles technologies appliquées aux immeubles, d’audits thermographiques, du bureau d’études en ascenseurs, nous essayons de proposer une palette la plus adaptée possible aux besoins exprimés. Le service le plus évident à ce titre est notre produit LoDaVeille (Sérénité 24 en marque blanche), premier service de syndic 24/24, 365 jours par an, qui fait intervenir les sociétés déjà contractuellement liées aux copropriétés par choix d’assemblée. Ce produit a longtemps été réclamé par nos clients : les nouvelles technologies, un peu de réflexion et beaucoup de travail nous ont permis de (suite page 2) 1


ACTUALITÉS (suite page 1) répondre totalement à cette demande, qui est plébiscitée lorsque nous sommes consultés comme syndic dans une nouvelle copropriété.. Circumeo : Un mot sur l’actualité de vos professions et notamment sur le livre blanc proposé par UNIS et la FNAIM. Qu’en pensez-vous ? Philippe Loiselet : Je ne suis pas convaincu qu’il faille sans cesse changer les règles du jeu. D’autant que ce n’est pas ce que réclament les clients de base. Ce qu’ils demandent concerne plus l’organisation et le fonctionnement de leur copropriété, que l’organisation de nos professions. Beaucoup pensent qu’il est insupportable qu’une voix dans une assemblée puisse bloquer toute une copropriété dans ses projets… Il faut redonner du sens à l’intérêt collectif par rapport aux intérêts individuels. Dans le mot « copropriété », il faut privilégier la partie « co » par rapport à la partie « propriété »… Pour cela une mesure simple consisterait à ne retenir pour les votes en assemblée générale, quel que soit le sujet, que les voix des copropriétaires présents et représentés. C’est sur ce genre de question que l’on devrait d’abord travailler. Avançons aussi sur l’utilisation de l’électronique en copropriété (convocations, procès-verbaux, appels de fonds, votes) et

cessons la déforestation que l’utilisation actuelle du papier engendre. Expliquons enfin à l’ensemble de nos interlocuteurs que sans les syndics, les copropriétés seraient régulièrement dans une pagaille indescriptible. Circumeo : Parlons à présent de deux initiatives qui font l’actualité et dans lesquels vous êtes fortement impliqué. Tout d’abord Égérie, projet dynamique visant les métiers de gardiens d’immeubles, mais aussi une proposition portée par vous-même et votre cabinet sur la question de l’installation de défibrillateurs dans les immeubles. Philippe Loiselet : Ce sont effectivement des projets qui me tiennent beaucoup à cœur. Je crois en effet que nous devons dépasser notre mission et que nous avons tous un rôle à jouer pour faire évoluer les choses. Nous avons en effet porté le projet Égérie, qui a ouvert ses portes le 7 novembre dernier. Cette école de gardiens et d’employés d’immeubles va permettre de revaloriser une profession trop souvent abandonnée à un déclin qui n’est pas irrémédiable. Dans les zones urbaines, le gardien reste, du point de vue des professionnels de l’immobilier (mais également de nombreux particuliers) synonyme de trait d’union entre les résidants et essentiel au bien-être dans

les immeubles. Cette école permettra de recruter nos futurs gardiens et employés d’immeubles. Si nous avons porté Égérie jusqu’à sa naissance, nous voulons que cette école devienne l’école de toute la profession. Son premier parrain a été Monsieur Apparu et je suis ravi d’avoir enregistré la décision de branche professionnelle des gardiens de choisir Égérie comme support de sa formation professionnelle et salue l’arrivée d’UNIS et de la FNAIM au sein des instances de l’école. Enfin sur la question de l’installation de défibrillateurs dans les parties communes des immeubles, nous sommes à l’origine de cette réflexion qui pourrait éviter que des personnes continuent à mourir d’un arrêt cardiaque chez elles, soit 50 000 personnes chaque année en France aujourd’hui. Nous avons lancé l’association Les Défibrill’acteurs, dont le parrain n’est autre que Raymond Domenech. Cette association travaille à la mobilisation et à la sensibilisation des professionnels, des politiques et du grand public sur cette importante question. En moins de deux ans, nous sommes à l’origine de la pose de plusieurs centaines d’appareils et j’en suis très fier ! Espérons que les défibrillateurs deviendront aussi banalisés dans les immeubles que les extincteurs.

VEILLE JURIDIQUE

Logement décent : caractéristiques réglementaires à respecter JCPN n° 10/12--

Cass. 3e civ., 14 févr. 2012, n° 11-13.135 Le bailleur reprochait aux locataires d’avoir dégradé les locaux alors qu’ils étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux. C’est à tort que le 18 mai 2010 la cour d’appel d’Agen a retenu que l’absence de gardecorps efficace sur le balcon relevée par le technicien sanitaire n’était pas de nature à rendre le logement indécent. Un logement est décent si les dispositifs de retenue de personnes dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des balcons, sont dans un état conforme à leurs usages, et si les réseaux et branchements de gaz sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage de fonctionnement.

Syndic. - Obligations. - Transmission des documents et archives du syndicat. - Exonération. 1. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat, n’exclut pas l’action du syndicat des copropriétaires. 2. Les documents et archives de la copropriété que l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, aux termes de l’article 18-2, sont portables. 3. La cour d’appel, qui a constaté que des documents nécessaires à la vie du syndicat des copropriétaires, que l’ancien syndic avait vocation à détenir soit en raison de sa qualité de premier syndic soit au regard des actes qu’il ne contestait pas avoir accomplis, n’avaient pas été remis au nouveau syndic, peut retenir, sans inverser la charge de la preuve, que cet ancien syndic

ne peut s’affranchir de son obligation en se contentant d’affirmer, sans le prouver, qu’il ne détenait pas ces documents ou que ceuxci étaient détenus par un tiers, auquel cas il lui appartenait alors de les réclamer.3e Civ. - 23 novembre 2011. REJET

Bail Commercial

Cession. - Cession par le preneur âgé ou invalide. - Conditions. Détermination. La faculté, offerte par l’article L. 14551 du code de commerce, au preneur à bail commercial qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite, d’obtenir la déspécialisation de son bail en vue de sa cession est ouverte au preneur en situation de cumul de la retraite de base et d’une activité professionnelle dans les conditions de la loi n° 2003-775 du 21 août 2003 et qui demande à bénéficier de sa retraite complémentaire.3e Civ. - 23 novembre 2011. REJET N° 10-25.108. - CA Pau, 12 juillet 2010.

CIRCUMEO

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Copropriété

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VEILLE JURIDIQUE

À retenir encore de la veille juridique de ce mois de mars 2012 Forte actualité principalement liée au diagnostic technique immobilier en ce mois de mars 2012 (DPE et termites) Termites : nouvel arrêté

DPE à la vente

DPE à la vente

Arrêté du 7 mars 2012 modifiant l’arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites- JORF n°0065 du 16 mars 2012 page 4847 texte n° 5

Arrêté du 8 février 2012 modifiant l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine - JORF n°0064 du 15 mars 2012 page 4710 texte n° 6

Arrêté du 8 février 2012 modifiant l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d’habitation proposés à la location en France métropolitaine- JORF n°0064 du 15 mars 2012 page 4763 texte n° 7

Modification de la référence normative pour la réalisation du diagnostic termites. Il rentrera en application au 1er juillet 2012 et porte essentiellement sur les conclusions du rapport portant sur la présence ou non de l’infestation de termites et sur son indice d’infestation (nature de l’insecte et de l’indice).

Le présent arrêté définit le nouveau contenu du DPE ainsi que les méthodes à utiliser selon les cas. Ces dispositions devront être appliquées au plus tard à partir du 1er janvier 2013. Il concerne les personnes réalisant les diagnostics de performance énergétique (DPE), leurs clients et leurs organismes certificateurs ainsi que les éditeurs de logiciels pour l’élaboration des DPE.

Modification de l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d’habitation proposés à la location en France métropolitaine. Il définit le nouveau contenu du DPE ainsi que les méthodes à utiliser. Sa date d’entrée en application est le 1er janvier 2013

ENTRE-NOUS SOIT DIT

Le Cercle des Femmes de L’immobilier Elles sont à nos côtés dans nos vies, que cela soit dans nos foyers, en entreprise. Qu’elles soient capitaines de vaisseaux, candidates à la présidentielle ou «simple» collaboratrice, leur présence illumine. Mais qui sont-elles ces femmes dans nos métiers de l’immobilier ? Circumeo est heureux de vous présenter à travers cette nouvelle interview le Cercle des Femmes de l’Immobilier par la voix de sa présidente, Me Joëlle Chauvin, elle-même directeur immobilier d’Aviva France - président directeur général d’Aviva Investors Real Estate France. Circumeo : Pouvez-vous nous présenter le cercle que vous présidez et nous parler tout d’abord de ses origines ? Joëlle Chauvin : Le Cercle des Femmes de l’Immobilier est né d’une rencontre de 5 femmes qui échangèrent une réflexion simple mais interpellante « où sont les femmes de l’immobilier ? » À cette époque, peu d’entre nous avaient encore des fonctions de Direction dans les grands métiers de l’immobilier. Moins de cinq d’entre nous étaient des intervenantes connues. Le pari de cette rencontre à marqué un tournant important des femmes et de l’immobilier dont nous n’étions peut être pas tout à fait conscientes…Notre souhait était à la fois simple et ambitieux. Nous identifier, nous connaître, échanger sur nos expertises, mettre en lumière les femmes dans nos métiers, réfléchir sur nos carrières et leurs entraves. Cette réflexion commune, motivée par un désir fort de créer un espace dédié aux femmes de l’immobilier, a progressivement trouvé sa voie et ses contours sans militantisme exacerbé, mais avec un vrai souhait d’échange, d’expérience et d’amitié. Les cinq fondateurs Valérie Britay, Inès Reinmann, Anne Keusch, Myriam Freval et moimême avons très vite travaillé sur les statuts de notre future Association qui a pris son nom et sa forme dès la rentrée de 1997. Très vite une quinzaine d’autres femmes a rejoint les 5 fondateurs : les fondamentaux de l’Association étaient réunis. Une des priorités pour les fondateurs était d’ouvrir le Cercle des Femmes aux différentes facettes des métiers de l’immobilier : investisseurs institutionnels, promoteurs, architectes, banquiers, avocats et notaires

spécialisés, commercialisateurs, experts, développeurs, Gestionnaires de patrimoine, aménageurs d’espaces, pour l’essentiel. Bref de la diversité au féminin avant toute chose ! Circumeo : Quelle est la vocation du Cercle : qu’y apprend-on, qui y croise-t-on ? Joëlle Chauvin : La vocation du cercle est avant tout de mettre en lumière le talent des femmes dans leur métier en le mettant en harmonie avec leur vie de femmes tout court. Sa vocation est de susciter entre les femmes du Cercle de vrais échanges, de vraies amitiés et permettre ainsi un croisement d’expérience qui permet de mettre à disposition de chacune un réseau amical et professionnel. La curiosité pour tous les sujets de l’immobilier est au rendez-vous, ainsi lors de nos réunions, peuvent intervenir des invités sur les sujets d’actualités immobilières que nous souhaitons approfondir ensemble : réflexions sur le Grand Paris, réflexions sur le Grenelle, réflexions sur les lois de finances sont quelques exemples parmi d’autres thèmes très nombreux que nous avons suscités. Le Cercle est aussi un lieu où l’on vit sa condition de femme en même temps que celle de « Business Woman » engagée dans des métiers de l’immobilier exigeants, financièrement lourds et riches en créativité. On vient au Cercle des Femmes pour être solidaires des autres et réfléchir et aider à l’évolution bénéfique des femmes dans leur métier. Le Cercle est composé de 87 femmes qui expriment donc toutes les facettes des métiers de l’immobilier mais aussi les différentes générations. Les nouveaux membres doivent être cooptées par deux marraines, membres du Cercle, et

doivent répondre à la fois d’une exigence et d’une éthique professionnelles reconnues. Circumeo : Parlez-nous à présent du « Cercle Complice ». Vos filleuls je crois ? Joëlle Chauvin : Le succès du Cercle a été je vous l’ai dis très rapide et profondément durable. Sa reconnaissance par la profession est probablement notre plus grande récompense. Depuis sa création, de nombreuses femmes ont pris les commandes de postes importants et portent ainsi vers le haut les valeurs du Cercle auquel elles appartiennent. Réussite nécessaire mais non suffisante ! Non suffisante si nous ne partagions pas cette excellence avec des plus jeunes qui choisissent les grands et beaux métiers de l’immobilier. En 2003, j’ai proposé de créer « le Cercle Complice », qui accueille les « jeunes pousses » de la profession. Ces jeunes femmes, pleine de talent, ont moins de trente-cinq ans , elles se retrouvent entre elles et rejoignent notre Cercle pour les débats, les dîners à thèmes avec invités que nous organisons ; nous partageons toutes ensembles les réflexions sur les Femmes et leurs métiers, leur positionnement dans l’entreprise, et les défis que nous devons encore lever pour que le plafond de verre si invisible mais si perceptible parfois perde au fil du temps sa consistance impalpable mais si réel pour les femmes parfois dans leurs métiers et dans leurs ambitions. Le « Cercle complice » est tout naturellement une pépinière pour le Cercle des Femmes. Et ces 2 cercles vertueux ont conscience de leurs atouts, de leurs engagements et des défis à relever pour que l’immobilier et les femmes soit une réciproque harmonieuse.

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PUBLI-RÉDACTIONNEL

Abécédaire de la portabilité Dans les régimes prévoyance et frais de santé de la CCN Immobilier souscrits auprès de l’organisme assureur désigné : l’Institution de Prévoyance du Groupe Mornay (IPGM). Le portage des garanties prévoyance et frais de santé permet aux salariés dont le contrat de travail est rompu de continuer à bénéficier, pendant une durée maximale de 9 mois, des couvertures appliquées dans l’entreprise. Pourquoi et comment ? A comme « ANI » L’article 14 de l’Accord National Interprofessionnel (ANI) du 11.01.2008, modifié et précisé par un avenant en date du 18.05.2009, introduit la notion de portabilité des droits prévoyance et/ou frais de santé en cas de rupture du contrat de travail, sous réserve de remplir certaines conditions. Il exclut du bénéfice de la portabilité les salariés dont le licenciement aurait été prononcé pour faute lourde. Les régimes conventionnels de l’Immobilier ont retenu cette disposition. B comme « BÉNÉFICIAIRES » Les salariés dont le contrat de travail est rompu et qui bénéficient d’une indemnisation par le régime d’assurance chômage à justifier, sont : > les licenciés (sauf faute lourde) ; > les démissionnaires pour motif légitime ; > les ruptures conventionnelles ; > les fins de contrat à durée déterminée.

La suspension des allocations d’assurance chômage, pour cause de maladie, n’a pas d’incidence sur la durée de la portabilité qui ne sera pas prolongée d’autant. Le droit a portabilité prend fin : > à l’issue de la durée à portabilité ; > le jour où le salarié cesse de bénéficier des allocations d’assurance chômage (reprise d’activité, liquidation des droits à la retraite…).

O comme « OBLIGATION »

E comme « ENTREPRISE»

R comme « REFUS ou RENONCIATION »

La portabilité est à la charge des entreprises dont l’activité est représentée par le MEDEF, la CGPME et l’UPA. À ce titre, la CCN Immobilier rentre dans le dispositif.

Le salarié a la possibilité de renoncer au maintien des garanties dont il bénéficiait dans l’entreprise en notifiant expressément son refus par écrit à l’entreprise dans les 10 jours qui suivent la date de cessation du contrat de travail. Cette renonciation est définitive et concerne l’ensemble des garanties.

G comme « GARANTIES» Les garanties « portées » sont l’ensemble des garanties dont profitait le bénéficiaire au cours de sa période d’activité, au titre d’un régime obligatoire ou facultatif. Elles sont indissociables.

C comme « CONDITIONS »

J comme « JUSTIFICATIF »

> avoir bénéficié dans l’entreprise des couvertures santé et prévoyance > être pris en charge par le régime d’assurance chômage et le justifier. Sont exclus du dispositif les mandataires sociaux, sauf en situation de cumul contrat de travail-mandat, reconnu valable par l’assurance chômage.

Le bénéficiaire doit fournir à son ancien employeur pour transmission à l’assureur désigné : IPGM, la justification de sa prise en charge par le régime d’assurance chômage.

D comme « DURÉE » La durée du maintien des garanties est égale à la durée du dernier contrat de travail du bénéficiaire, apprécié en mois entiers, dans la limite de neuf mois. Le dispositif entre en application à la date de cessation du contrat de travail indépendamment du délai de carence Allocations Chômage.

M comme « MUTUALISATION » Le coût de la portabilité est intégré dans les cotisations des régimes conventionnels souscrits auprès de l’organisme assureur désigné : IPGM. Ceci représente : > une assurance financière et un allégement administratif pour les employeurs ; > une assurance sociale pour les salariés. Les garanties additionnelles obligatoires, éventuellement souscrites par l’entreprise, prévoient ce même mécanisme de financement.

L’entreprise est tenue de proposer le maintien des garanties aux personnes dont le contrat de travail est rompu. P comme « PREUVE » L’entreprise doit pouvoir prouver qu’elle a proposé la portabilité des droits à son salarié. Le salarié doit notifier par écrit son éventuelle renonciation.

L’Institution de Prévoyance du Groupe Mornay (IPGM), organisme assureur désigné des régimes Prévoyance et Frais de Santé de la Convention collective nationale de l’Immobilier qui ont pris effet le 01.08.2011. Pour toute information : > sur le dispositif de portabilité, réservé aux entreprises adhérentes à l’IPGM, > sur les régimes conventionnels et additionnels, Rejoignez le site

immosanteprevoyance.fr

Circumeo mars 2012 n°92  

Toute l'actualité immobilière du mois de mars 2012

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