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P P A S

E A S U

R R A D

IT O: RA FA EL ED ES PR OV E: 1549 EBA N: 3743

Fecha: 17/12/2013

Informe de Avalúo

Terreno y construcciones El presente Informe evidencia el justiprecio de los terrenos, construcciones, anexos y Maquinarías y Equipos de la Empresa HORIZONTE

A V A L U O Y T A S A C I Ó N Centro Empresarial Mariana calle 39 entre Av. 20 y carrera 19, Piso 2 oficina No. 22

VIAS Y SEÑALES C.A., ubicados en la Zona Industrial II , carrera 4 entre calles 3 y 4 Pc. No. 83 y 84, Barquisimeto Edo Lara.

Teléfonos: 0251 4351024 Cel: 0414 5369374 mail: cigotec@hotmail.com consultoresflc@gmail.com

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IN D IC E PAG INTRODUCCION

Certificación del Valor actual de los Inmuebles y la Maquinaria y Equipo…………. 3 Certificación de Imparcialidad………………………………………………………. 6 Informe Técnico………………………………………………………………………7 Visita Realizada y Gestión de Documentación………………………………… 7 Descripción del Entorno Urbanístico………………………………………….. 7 Descripción de los Inmuebles ………………………………………………… 7 Determinación del Valor del Terreno ………………………………………………12 2da corrida para la determinación del precio del Terreno…………………….12 Determinación del valor de los Galpones 2 y 4……...……………………………..15 Determinación del valor de los Galpones 1, 3, 5……………………………………19 Determinación del Valor de la Edificación………………………………………....23 Conclusión……………………………………………………………………………………...26 ANEXOS


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In t r o d u c c i ó n El objeto de este avalúo tasación es determinar el valor real y verdadero (justiprecio) de los inmuebles Ubicados en la Zona Industrial II, Carrera 4 entres Calles 3 y 4 Pc No. 82, 83 y 84 ubicada en la Parroquia Unión, Municipio Iribarren, de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara. La finalidad es aportar a su dueño el valor de mercado del terreno, construcciones y la tasación de las Maquinaria y Equipo. El método Utilizado, tanto para el Terreno como para las construcciones es el Método Directo de mercado donde se utilizan los precios de compra-venta de inmuebles similares y a su vez, corriendo dichos valores en el programa estadístico SPSS STATISTIC 17.0 y para las Maquinarias, Equipos y Mobiliario se utilizan las técnicas de tasación de aceptación nacional. El avalúo esta dirigido a la Empresa Horizontes de Vías y Señales, H.V.S. C.A. y representado por su presidente el Sr. David E. Coiran Cavalcanti.

En Barquisimeto a los dieciséis días del mes de Diciembre de dos mil trece.


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1 . - C e r t i f i c a c i ó n d e l Va l o r a c t u a l d e l o s I n m u e b l e s y l a M a q u i n a r i a y Equipo

El inmueble consiste en 2 parcelas (83 y 84) y una media parcela (82) de terreno ubicado en la Zona Industrial II Carrera 4 entres Calles 3 y 4 Municipio Iribarren, Parroquia Unión en Barquisimeto Edo. Lara. El Inmueble esta ubicado a 50 m del eje de la calle 4 a 100 m de la carrera 5 y aproximadamente 1.000 m de la Av. Las Industrias, tiene una área de terreno de 12.672,58 m2 de área neta (Anexo 3), según documento y verificaciones realizadas en sitio y utilizando los instrumentos de mediciones adecuados. El terreno le corresponde el tipo de Zonificación I (ZI) y se encuentra en una zona totalmente desarrollada que dispone de todos los servicios. Las características de las construcciones, en general, son de bloque y friso rustico, con techo de acerolit apoyados en bases de concretos con aéreas de oficina-talleres de artes y aéreas de baños y vestuarios para el personal que labora en ellos, pisos de concreto; el área total de las construcciones es 8.220,92 m2 (Cuadro 1). Sobre la base de los criterios y metodología empleada en el presente informe se utilizo el Método de Mercado tanto para el inmueble Terreno como para la Construcción y para la Maquinaria y Equipo los métodos de Tasación de aceptación nacional por entes Bancarios y de Aseguradoras. Certifico el valor actual de los Inmuebles y para la Maquinaria y Equipo para el 17-12-2013 que se presenta en el Cuadro 2.


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Cuadro 1. Distribución Total de Construcciones, Edificaciones y áreas Especiales (Apartamento) Construcciones

Superficie m2

Terrenos Galpón 1 con anexos (Parcela 84) Galpón 2 (Parcela 84) Galpón 3 (Parcela 82) Galpón 4 (Parcela 82) Galpón 5 (Parcela 83) Edificaciones Ala Noreste Ala Noroeste Construcción Central Construcciones especiales

12.672,58

Apartamento Galpón 5

300,00

Apartamento ala Noroeste de edificio Administrativo

Total m2

2.528,59 800,00 1.091,93 470,00 1.402,00

6.298,52

624,00 504,00 326,40

1.454.40

168,00

468,00

8.220,92


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Cuadro 2. Valor Total de Terreno, Construcciones, Edificaciones y áreas Especiales (Apartamento) Construcciones Bs/m2 Total Terreno Galpón 1 con anexos (Parcela 84)

4.679,16

59.297.029,00

31.702.551,00

Galpón 2 (Parcela 84)

3.499.052,00

Galpón 3 (Parcela 82)

13.690.225,00

Galpón 4 (Parcela 82)

2.055.700,10

Galpón 5 (Parcela 83)

17.577.771,00

68.525.299,00

Edificaciones Ala Noreste

10.625.677.00

Ala Noroeste

8.582.277,00

Construcción Central

5.558.046,00

24.766.000,00

Construcciones especiales Apartamento Galpón 5a Apartamento ala Noroeste de edificio Administrativo

a

5.108.498,00 2.860.759,00 TOTAL

7.969.257,00 160.557.585,00

El valor de las construcciones especiales se cálculo en base a el PU de la edificación

Cuadro 2.1. Valor de la Maquinaria y Equipo.

Maquinaria y Equipo

Total

Según el Método de Ross; Kuenztle

120.234.365,26

280.791.950,26 TOTAL


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2.- C ertificac ió n de I mp arc ia lid ad Quien suscribe, Rafael Angel Paredes Fernández, de cedula identidad 7.401.584; Perito valuador No. 1.549 y SUDEBAN No. 3.743 por medio del presente certifico: 1.- Que el Avaluó es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos; sin que haya influido en el trabajo ningún otro factor, intención o sentimientos profesionales que pudiese alterar en lo mas mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. 2.-

Que no tiene ningún interés, ni directa ni indirectamente con los bienes avaluados en cualquier

posible operación comercial; ni le ligan con los propietarios, lazos familiares ni de ningún otro índole. 3.- Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de profesional avaluador consiente de sus deberes y responsabilidades. 4.- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio, son ciertos y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avaluó. Certificación que se expide por motivo de avalúo practicado a terreno, construcciones, maquinarias y equipos; ubicados en la Zona Industrial II, Carrera 4 entre Calles 3 y 4, Pc. No. 82, 83 y 84; Municipio Iribarren; Parroquia Unión ; Barquisimeto Edo. Lara, Venezuela.


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3.- Info r me Té c nico 3.1.- VISITA REALIZADA Y GESTIÓN DE DOCUMENTACIÓN: Se inspeccionó el inmueble en estudio y se realizaron las necesarias mediciones a fin de determinar la superficie del terreno y de la bienhechuría y se observaron las características constructivas, estado de conservación del mismo y calidad arquitectónica del inmueble adicionalmente se recogió la información correspondiente al entorno urbanístico, así como también se solicito una copia simple del documento registrado del inmueble. (Anexo 1 y 2 ). 3.2.- DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO URBANÍSTICO: El sector donde se encuentran los inmuebles esta localizado en La Zona Industrial II Carrera 4 con Calles 3 y 4 ciudad de Barquisimeto con vías de acceso por la Avenida Las Industrias y la Circunvalación Norte donde se puede acceder a la Empresa por la calle 3 y luego la carrera 4; en la zona predomina el uso Industrial, se pueden encontrar servicios públicos, cloacas, aguas blancas, electricidad, telefonía alambica y vialidad asfaltada, locales comerciales, módulos policiales, talleres, y bancos públicos y privados. 3.3.- DESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES: Los inmuebles pertenecen a Horizontes de Vías y Señales C.A. 12.672,58 m2 de Terreno y de 8.220,92 m2 en construcciones; según documentos protocolizados ante las Oficinas; Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara-Barquisimeto, en fecha 28 de Octubre de 1997, Bajo el No. 32, Tomo 5º. El terreno de 2.550 m2. alinderados: Noreste: En línea de 102 m con parcela No. 83 de la Urbanización Industrial propiedad de HVS, C.A. Sureste: En línea de 25 m con canal de aguas pluviales de la referida Urbanización Industrial. Noroeste: En línea en 25 m con la carrera 4 de la Urbanización Industrial. Suroeste: En línea en 102 m con porción que formo la parcela 82 de dicha urbanización, hoy propiedad del Sr. José Abrahán Saldivia. Y la protocolizada en la Oficinas; Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara-Barquisimeto, en fecha 8 de Noviembre de 1995, Bajo el No. 26, Tomo 6º.


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El terreno de 10.200 m2. alinderados: Parcela No. 83 con una superficie de 5.100 m2: Noreste: en 102 m lineales con parcela No. 84 de la Urbanización las Industrias. Sureste: En 50 m con un canal de aguas pluviales de la referida Urbanización Industrial. Noroeste: En 50 metros con la Carrera 4 de la citada Urbanización. Suroeste: En 102 metros con la Parcela 82. Parcela No. 84 con una superficie de 5.100 m2: Noreste: En 102 m lineales con parcela No. 85 de la Urbanización las Industrias. Sureste: En 50 m con un canal de aguas pluviales de la referida Urbanización Industrial. Noroeste: En 50 metros con la Carrera 4 de la citada Urbanización. Suroeste: En 102 metros con la Parcela 83. Las construcciones encontradas son: Galpón Industrial de la parcela 84, con paredes de bloques frisadas y bloques persianas, piso de concreto, techo de acerolo apoyado en estructura de concreto, baños vestuarios para personal obrero con paredes de bloques frisadas y pintadas, piso de granito blanco; anexo de Galpón en la parte posterior de paredes de bloques, techo de acerolo, abierto en su parte posterior, piso de concreto, otros anexos verificados; cuarto de caldera, anexos de compresores y otras

Cuadro 3. Superficie de Galpón 1 de Parcela 84 con sus anexos Áreas Superficie m2 Total m2 Superficie de galpón principal Primer piso de oficinas y talleres Segundo piso de oficinas y talleres Anexo A

1.537,81 352,08 352,08 4,52

Anexo B Anexo C Anexo D

27,30 46,80 208,00 2.528,59

maquinarias, con una superficie total de 2.528,59 (Cuadro 3) (Anexo 4).


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Galpón Industrial para depósito de Materia Prima, ubicado en la parcela 84, piso de concreto, paredes de bloques sin frisar, parte superior en forma de colmena, techo de acerolit con una área total de 800,00 m2 (Cuadro 4) (Anexo 5).

Cuadro 4. Superficie de Galpón 2 de Parcela 84 Áreas Superficie m2 Superficie de Galpón 2 Principal

Total m2

800,00 800,00

Galpón Industrial Ubicado en la Parcela 82; de una nave de estructura metálica, piso de concreto con acabado de caico, techo de acerolit y con paredes de bloque y frisado rustico y pintado; portón de metal con enrejado, posee oficinas y talleres para la fabricación de productos industriales, posee, comedor, baños, vestuarios y cuartos de almacenes de mercancía posee acceso tanto por dentro del galpón como por la parte externa la distribución se especifica en el (Cuadro 5) (Anexo 18).

Cuadro 5. Superficie de Galpón 3 de Parcela 82 Áreas

Superficie de Galpón 2 Principal

Superficie m2

Total m2

1.091,93 1.091,93

Galpón 4 ubicado en la parcela 82, piso de concreto rustico basas de acero, con paredes de bloque y tercio superior de colmena, sin frisar ni pintura; posee 470,00 m2 (Cuadro 6) (Anexos 21 y 22).

Cuadro 6. Superficie de Galpón 4 de Parcela 82 Áreas

Superficie de Galpón 4

Superficie m2

Total m2

470,00 470,00


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Galpón 5 de la Parcela 83, bases de concreto, con paredes de bloque frisado y pintado, posee área de caseta de vigilancia interna, baños y vestuarios para personal, techo de planta banda, área de comedor equipada, posee aéreas de almacén para diferente tipos de materiales y además sala de reuniones, oficinas administrativas el piso posee caico como acabado, contiguo al galpón se encuentra una destinada para el alojamiento tipo apartamento de dos niveles con 6 cuartos con baños, closets de madera camas de hierro forjado, cocina, comedor, lavandería, sala de conferencia, pisos con baldosas y aire acondicionado tipo slips; La Distribución del Galpón es el siguiente (Cuadro 7) (Anexos 27 y 28).

Cuadro X. Superficie de Galpón 5 de Parcela 83 con Área de Cuadro 7. Superficie de Galpón 5 de Parcela 83 con Área de apartapartimento mento Áreas Superficie m2 Total m2 Áreas Superficie m2 Total m2 dePrincipal Galpón Principal SuperficieSuperficie de Galpón 1.102,00 1.102,00 Primer piso de Apartamento300,00 300,00 1.402,00 Primer piso de Apartamento Segundo piso de Apartamento300,00 300,00 Segundo piso de Apartamento 300,00 1.702,00 1.702,00

Edificio Administrativo, que la dividiremos en 2 alas y un área de escaleras para acceso, el Ala Noreste de 3 plantas una planta baja con oficinas administrativas, 1er piso con oficina presidencial y oficinas administrativas y 2 do. piso de sala de eventos (tipo Terraza), posee una estructura de Paredes externas de bloques y con acabado de primera un 60% formado por paredes panorámicas (vidrios transparentes), bases de concreto, piso de cerámicas, 6 baños, áreas para depósitos de material de mantenimiento en excelentes condiciones de mantenimiento en general su distribución por área es: (Cuadro 8) (Anexo 30, 31 y 32).

Cuadro 8. Superficie de Ala Noreste de Edificio Administrativo Áreas Planta Baja Primer piso Administrativo Terraza

Superficie m2 208,00 208,00 208,00

Total m2

624,00


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El Ala Noroeste de Bases de concreto, paredes externas con acabado tanto exterior como interior, frisados y acabado de primera, con pisos de cerámicas y techo con acabado de machihembrado, áreas de oficinas, baños en cada piso, áreas de depósitos, aire acondicionado tipo Split su distribución de espacios es (Cuadro 9) (Anexo 25).

Cuadro 9. Superficie de Ala Noroeste de Edificio Administrativo Áreas Planta Baja Primer piso Administrativo Segundo piso Administrativo Apartamento

Superficie m 168,00 168,00 168,00 168,00

Total m

2

2

672,00

El apartamento posee 2 habitaciones con baños individuales, closet, cocina, sala comedor, aires acondicionados individuales y piso de baldosa. La construcción central del edificio administrativo consta de una planta baja con recepción, puertas de vidrios, pisos de cerámicas, ofrece acceso a las alas Noroeste y Noreste a zonas administrativas y consultorio medico, primer piso con áreas de oficina y presidencia, segundo piso zona de informática, oficinas y terraza y 4 piso oficinas y apartamento de la presidencia de la empresa, construido de bases de concreto; pisos de igual manera, de concreto con acabado de baldosas sus distribución es la siguiente; (Cuadro 10) (Anexo 26).

Cuadro 10. Superficie construcción central de edificio administrativo Áreas Planta Baja Primer piso Administrativo Segundo piso Administrativo Tercer piso

Superficie m 81,60 81,60 81,60 81,60

2

Total m

2

326,40


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3.4.- DETERMINACIÓN DEL PRECIO DEL TERRENO: Para determinar el valor del terreno se utilizo el método Directo de Mercado; bajo el paquete estadístico SPSS 17.0, utilizando la técnica de Regresión Lineal Múltiple, el cual nos permite estimar el valor del terreno a partir de operaciones de COMPRA-VENTA comparables y asimilables. Los datos referenciales se obtuvieron del Registro Público Subalterno 2do. Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Edo. Lara y a través de la empresa CIPRO.NET.

Los

datos referenciales de terreno se seleccionaron en función de las condiciones reales del mercado y de similar condiciones de ubicación del inmuebles. (Cuadro 10). Se analizaron los referenciales de terrenos y se realizo un análisis estadístico, de regresión lineal basándonos en una Variable Dependiente ( Precio Unitario, Bs./m2 ) y Dos Independiente que suponemos influyen en mayor proporción en la determinación del precio como lo son Fecha de Protocolización (Trimestres) y Área ( m2 ). Después de efectuar la segunda corrida, analizando los valores residuales, coeficientes de correlación lineal, probabilidad, estadísticos T y F, Darwin y Watson , se obtiene los siguientes resultados. 2da. Corrida para la obtención del precio de los terrenos: En la segunda corrida se observo las diferentes correlaciones en cuanto a la ubicación, extensión y fecha de venta de los terrenos obteniéndose -86,9%, 46%, -57,7% y 70,2% lo que significa que la variable dependiente PU posee una asociación negativa y fuerte con la ubicación, negativa y regular para extensión y para la fecha de venta positiva y fuerte. El cuadro resumen del modelo (Cuadro 12) se evidencio en la columna de R 2 ajustado un coeficiente de determinación de 0,765 lo que indica que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en un 76,5% por las variables independientes en conjunto y queda sin explicar un 21,8%. Cuadro 12.

Resumen del modelo Estadístico


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Cuadro 10. Resumen de casos de la Variable dependiente PU y las Independientes Ubicaci贸n, PV, ET, Fecha .

Fuente: CINPRO.NET


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Cuadro 11. Resumen de casos de la Variable dependiente PU y las Independientes Ubicación, Extensión y Fecha.

Fuente: SPSS Statistic 17.0

La prueba del estadístico F; indica un nivel de confianza de un 100%. La prueba t de significación de los coeficientes señala que la ubicación presenta una significación de Fecha de venta de 98,12% , la significación para la ubicación fue de 95,5% y de 99,01% para la Extensión. El Error de la estimación es de 695,65 Bs/m2 (Cuadro 12). El estadístico ubicación no es significativo dado que para este paquete los valores de confianza deben ser mayores a 97%. De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS Statistic Inc (Cuadro 13); La ecuación resultante se expresa de la siguiente manera: Cuadro 13. Residuales Estadísticos para la Variable Dependiente PU


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Ỹ= Bo + B1 X1 + B2X2 +………+ Bn Xn PU= 3.957, 66 + 129,08F – 1.144, 13U + 0,054E PU= Precio Unitario F= Fecha en meses U= Ubicación E= Área o Extensión en m2 PU= 3.957,66 + 129,08(24) – 1.144,13(4) + 0,054(12.672,58 m2) PU= 3.957,66 + 3.097,92 – 4.576,52 + 684,31 PU= 3.163,37 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado) Utilizando un intervalo de confianza del 95% con 12 grados de libertad se obtiene t= 2,179 PU – st < PUM < PU + st PUM= Precio Unitario de Mercado s x t = 695,64 x 2,179 = 1.515,79 Bs/m2 PU= 3.163,37 – 1.515,79 < PUM < 3.163,37 + 1.515,79 Obtenemos el rango de valores que se encuentra entre 1.647,58 Bs/m2 y 4.679,16 Bs/m2 Por su ubicación y condiciones de zonificación tomamos el valor de 4.679,16 Bs/m2 por los metros de área de los terrenos de la empresa obtenemos el siguiente valor: Valor del Terreno sin construcción = 4.679,16 Bs/m2 x 12.672, 58 m2 Valor del Terreno sin construcción = 59.297.029 Bs 3.5.- DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE LOS GALPONES (Galpón 2 y Galpón 4): Para estas determinaciones usaremos el Método Directo Tradicional: para obtener este valor procedemos a estimar la Ubicación de los galpones relacionados y puesto en venta, el monto de la venta, la fecha de venta, el área total del galpón vendido y el PU (Bs/m2). A continuación procederemos a corregir por Acción del Tiempo (Capitalización) y por área y Procedemos a buscar los referenciales aportados por CIPRO.NET (Cuadro 14).


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Cuadro 14. Referenciales para el cálculo por el Método Directo Tradicional del Galpón No.2, y 4 No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Ubicación Zona Industrial M.R.Garmendia No.37 Zona Industrial II No. 287 288 Zona Industrial II carrera 9 con vía al Mercado Mayorista Zona Industrial carr 1c/calle 8 No. 62 Parque industrial del oeste Pcmto. Parque Industrial II No. 31 Parque industrial del oeste Pcmto. Parque Industrial II No. 32 Zona Ind. II Pcmto centro Industrial Punta Norte No. 13 Zona Ind II Centro Industrial Pta Norte No. 21 Zona Ind II Centro Industrial Pta Norte No. 14 Zona Ind II Centro Industrial Pta Norte No. 10 Zona Ind II Centro Industrial Pta Norte No. 17 Zona Ind II Centro Industrial Pta Norte No. 03 Media

Monto Bs.

Fecha

PU (Bs/m2)

820.000

3/12/2010

Área (m2) 1.200

2.500.000

9/12/2010

2520

498,98

2.342.000

22/12/2010

7008

334,19

1.500.000

27/12/2010

6.400

145,99

1.400.000

12/04/2011

455

3.076,65

1.400.000

12/04/2011

455

3.076,65

1.257.795

28/04/2011

446

2.818,40

1.522.046,40

02/05/2011

446

3.412,66

1.262.193,40

02/05/2011

446

2.830,03

1.522.046,40

02/05/2011

446

3.412,66

1.312.435,30

02/05/2011

446

2.942,68

2.328.000,00

02/05/2011

574

4.055,75

1.736,8

2.242,01

1.597.209,7

299,54

Fuente: CINPRO.NET

Homogenización por acción del tiempo; se procede a buscar el promedio de las tasas pasivas de los 6 primeros bancos del país dado por el BCV (Anexo X). VA=PUR x (1+ i) n donde VA= Valor Actual PUR= Precio Unitario Referencial i= Tasa pasiva promedio de los 6 principales bancos n= meses desde el referencial a la fecha de avalúo (Cuadro 15) Homogenización por acción del área: (Correlación Potencial) Y= A x (X)B donde Y= Valor aplicado a la parcela Bs/m2 A= Promedio de los montos de los referenciales


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X= Área a Valorar ( 1.270 m2) B= Coeficiente de correlación Aplicamos logaritmo a la formula y tenemos: LogY = Log A + B Log X B= (Log Y – Log A) / Log X; una vez obtenido el valor de B se re calcula el valor de Y Y= Promedios de los montos unitarios corregidos A= Promedio de los referenciales X= Promedio de las áreas


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Área a Valorar de Galpón 1: 1.270 m2 (Anexo 3 ). Y= 3.377,73 Bs/m2 A= 1.597.209,7 Bs X= 1.736,8 m2 B= (Log 3.377,73 Bs/m2 –Log 1.597.209,7 Bs)/Log 1.736,8 m2 B= 3,5286-6,2033/3,2397 B= -0,8256 Recalculamos Y: Y= 1.597.209,7 x 1.270,00 -0,8256 Y= 1.597.209,7 x 0,002738417 Y= 4.373,82 Bs/m2 Para obtener el Valor de galpón 2 y 4 de HVS C.A. procedemos a multiplicar su área por el precio obtenido (Cuadro 16). Cuadro 16. Avalúo de Galpones 2 y 4 por el Método Directo Tradicional No. Descripción Área m2 PU (Bs/m2) VA 1 Galpón 2 800,00 4.373,83 3.499.052,00 Galpón 4 470,00 4.373,83 2.055.700,00 Total 5.554.752,00


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3.6.- DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE LOS GALPONES (Galpón 1, Galpón 3 y Galpón 5): En el caso de los galpones 1,3,5; el valor se formara con la proyección de la línea de regresión a la fecha de este avaluó; para tal objetivo se procedió a analizar los referenciales del (Cuadro 17).

Se realizó el análisis descriptivo y de correlación

obteniéndose los siguientes resultados:

(Cuadro 18 y 19). Cuadro 18. Descriptive Statistics N

Minimum

Maximum

Mean

Std. Deviation

Fecha

18

1

11

5,44

3,185

Zona

18

1

3

1,89

,471

PU

18

1217,77

13961,82

4968,6744

3409,15010

Area

18

102,06

5665,95

950,4172

1234,72860

Valid N (listwise)

18


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Cuadro 19. Correlations Fecha Fecha

Zona

,812**

,362

,077

,000

,140

18

18

18

18

Pearson Correlation

,427

1

,178

,120

Sig. (2-tailed)

,077

,481

,636

1

Sig. (2-tailed) N

N PU

18

18

18

18

,812**

,178

1

-,046

,000

,481

18

18

18

18

Pearson Correlation

,362

,120

-,046

1

Sig. (2-tailed)

,140

,636

,856

18

18

18

Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

Area

Area

,427

Pearson Correlation

Zona

PU

N

,856

18

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

En el cuadro anterior se observa una fuerte correlación entre la fecha y el PU (Precio Unitario) de Los Galpones con un 81,2% y la de la Zona y Área es regular dicha correlación. El coeficiente de determinación es de 0,798 de R2 ajustado, lo que quiere decir que las variaciones de la variable dependiente PU (Bs/m2) es explicada en un 79,8% por las variables independientes y que quedan sin explicar un 10,2%, o También se puede decir que, la variación del PU de los galpones vendidos en este periodo es explicado un 89,5%.

Cuadro 20. Model

1

Resumen del modelo (b) R

,913a

R Square

Adjusted R

Std. Error of the

Square

Estimate

,834

a. Predictors: (Constant), Plantasof, Zona, Fecha b. Dependent Variable: PU

,798

1532,36714


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Como lo Indica el Cuadro de análisis de la Varianza Fcalculado>> Ftabulado y cae en la Zona de Rechazo y se puede concluir con un Nivel de significancia de 100% que las variables independientes contribuyen en la formación del PU de la venta de galpones similares (Cuadro 21).

Cuadro 21. ANOVAb Model

Sum of

df

Mean Squa-

Squares 1

Regression

F

Sig

re

1,64E8

3

5,490E7

Residual

3,287E7

14 2348149,065

Total

1,976E8

17

,000a

23,381

a. Predictors: (Constant), Plantasof, Zona, Fecha b. Dependent Variable: PU

Para obtener el Valor de los Galpones recurrimos a la utilización de los (Cuadros 22) y obtenemos la ecuación: Y= Bo + B1X1 +…….+ BxXx

Cuadro 22. Coefficientsa Model

1

Unstandardized Coefficients B

Std Error

(Constant)

2936,454

1536,725

Fecha

1126,472

137,519

Zona

-1615,218

Area

-1,105

a. Dependent Variable: PU

Standardized Coefficients

t

Sig

Beta 1,911

,077

1,052

8,181

,000

872,439

-,223

-1,851

,085

,323

-,400

-3,418

,004


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Y= 2.936,454 + 1.126,472(12) - 1.615,218(1) - 1,105(5.022,52) Y= 2.936,454 + 13.517,664 - 1.615,218 - 5.549,884 Y= 9.289,02 Bs/m2 Calculando el intervalo de confianza con una probabilidad de erro de 5% tenemos 9.289,02 - 1.532,37 x 2,12 < PU de los Galpones Galpon < 9.289,02 + 1.532,37 x 2.12 9.289,02 - 3.248,62 < PU de los Galpones < 9.289,02 + 3.248,62 6.040,40 < PU de los Galpones < 12.537,64 Se toma el valor superior por que los galpones se encuentran en buenas condiciones, se encuentran en un lugar privilegiado por sus vías de acceso y la zonificación de su ubicación. PU de los Galpones es de: 12.537,64 Bs/m2 (Cuadro 23)

Cuadro 23. Avalúo de Galpones 1, 3 y 5 por el Método Directo de Inferencia Estadística No. Descripción Área m2 PU (Bs/m2) VA 1 Galpón 1 2.528,59 12.537,64 31.702.551,00 1 1

Galpón 3 Galpón 5

1.091,93 1.402,00 Total

12.537,64 12.537,64

13.690.225,00 17.577.771,00 62.970.548,00


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3.7.- DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE LA EDIFICACIÓN (Método área Bruta de Construcción): Para tasar la edificación por el método de área bruta de construcción procedemos a formular la ecuación de Ross-Heidecke. VA= VR (1-(1-r) (FRH) VR= Área x P.U.C. A= 1.454,40 m2 n= 26 años de uso (Vida de uso) T= 50 años ( Vida Útil) Cuadro 24. Referenciales de mercado local y regional para el cálculo del Valor de Reposición de Construcción de Edificaciones No. Ubicación Monto Bs. Fecha Área PU (Bs/m2) (m2) 1 Parroquia Concepción 20.000.000,00 01/12/2013 1.610,0 12.422,36 Municipio Iribarren 0 2

Centro de Barquisimeto

6.000.000,00

01/12/2013

500,00

12.000,00

3

Centro de Barquisimeto

6.500.000,00

01/12/2013

400,00

16.250,00

4

Centro de Barquisimeto

21.000.000,00

01/12/2013

1.307,0

16.067,33

5

Maracay, Aragua

4.500.000,00

01/12/2013

400,00

11.250,00

6

Maracay Aragua

25.200.000,00

01/12/2013

605,00

41.652,89

7

Maracaibo, Zulia

12.000.000,00

01/12/2013

700,00

17.142.85

8

Acarigua, Portuguesa

9.500.000,00

01/12/2013

821,75

11.560,69

9

Miranda

75.000.000,00

01/12/2013

1.800,0

41.666,67

10

Guácara, Carabobo

6.580.000,00

01/12/2013

749,29

17.045,45

11

San Blas, Carabobo

3.750.000,00

01/12/2013

288.26

15.198,00

808,46

17.737,58

Media

17.275.454,55

Fuente: CINPRO.NET, TUINMUEBLE.COM


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VR= 1.454,4 m2 x 17.737,58 Bs = VR = 25.797.537,67 Valor actual por el método de Kuenztle: VA= VR x (1-((1-r) * (n/T)2)) VA= 25.797.537,67 Bs/m2 x (1-((1– 0.10) x (26/50)2)) VA = 24.766.000,00 Bs.


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3.8.- DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA MAQUINARIA Y LOS EQUIPOS Para obtener los valores de reposición (VR) se aplico la metodología Indirecta donde aplicamos el método de Ajusten por Inflación, (IPC) Donde debíamos encontrar el VR por medio de la formula VR = FAI x ( Vo Bs/Doriginal) FAI = IPC(M)/IPCm FAI = Factor de Ajuste por Inflación Vo = Valor inicial de la Máquina o valor Histórico IPCM = Índice de Precio al consumidor actual y el Índice de Precio al Consumidor en la fecha de la adquisición del bien En el establecimiento de la Depreciación Acumulada usamos la metodología de Ross mejorado y Kuenztle donde tenemos: VA = (1- ( 1– r ) x n2/T2)) Ross Mejorado es VA = (1 - r) x 1/2 ( n/T + n2/T2)))x K K es el coeficiente de ajuste por mantenimiento, tecnología y obsolescencia.


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Conclusión:

Se estima que el valor de La Empresa Horizontes Vías y Señales

C.A. es de 160.557.585,00 Bs. sin valorar lo referente a cercas perimetrales y mobiliario, de igual forma se concluye que según las características de dicho bien es el justiprecio que se acerca mejor a la realidad con un 99% de certeza a la fecha de su presentación


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ANEXO 1 Documentos de Registro Mercantil Pc 83 y 84


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ANEXO 2 Documentos de Registro Mercantil Pc 82


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ANEXO 3 Vista aérea de terreno a valuar

Tabla. Conversión de los Grados, minutos y segundos a metros total para la latitud y longitud Punto Latitud Longitud 1

1.121.241,62

7.722.174,61

2

1.121.313,23

7.722.078,45

3

1.121.236,37

7.722.011,97

4

´1.121.159,19

7.722.111,84

Fuente: Cálculos propios 12.672,58


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ANEXO 2


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ANEXO 3 Diagrama de la distribuci贸n de los metros de construcci贸n del Galp贸n N0. 1 Parcela 84 Tabla 1. Medidas de Galpon 1, Norte, Longitud Oeste, sin anexos Punto NORTE s P1 1.115.549,200 P2 1.115.573,200 P3 1.115.534,500 P4 1.115.511,100

39,12 m

1,24m

Parcela 84, Latidud OESTE 7.721.974,400 7.721.943,500 7.721.914,100 7.721.944,700


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Continuaci贸n Anexo 3 Diagrama de la distribuci贸n de los metros de construcci贸n del Galp贸n N0. 1 Parcela 84

D

14,00 m


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ANEXO 4 Foto frontal Galp贸n N0. 1 Parcela 84

ANEXO 5 Vista posterior lateral de Galp贸n N0. 1 Parcela 84


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ANEXO 6 Vista panor谩mica interna del Galp贸n N0. 1 Parcela 84

ANEXO 7 Vista Interna de 谩reas de oficina de Galp贸n N0. 1 Parcela 84


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ANEXO 8 Vista de anexos internos del Galp贸n N0. 1 Parcela 84

ANEXO 8 Vista de anexo posterior de Galp贸n N0. 1 Parcela 84


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ANEXO 10 Vista de anexos posterior contiguo al Galp贸n N0. 1 Parcela 84

ANEXO 11 Vista Lateral de anexo contigo posterior de Galp贸n N0.


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ANEXO 12 Metros de construcci贸n del Galp贸n N0. 2 Parcela 84


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ANEXO 13 Vista Frontal de Galp贸n N0. 2 Parcela 84

ANEXO 14 Vista Lateral de Galp贸n N0. 2 Parcela 84


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ANEXO 15 Metros de construcci贸n del Galp贸n N0. 3 Parcela 82

49,86 m

ANEXO 16 Metros de construcci贸n del Galp贸n N0. 4 Parcela 82

10,00 m


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ANEXO 17 Vista Interna de las caracter铆stica s del techo del Galp贸n N0. 3 Parcela 82

ANEXO 18 Vista Lateral de Galp贸n N0. 3 Parcela 82


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ANEXO 19 Vista de la parte frontal, comedor , baños, vestuarios depósitos , oficinas y talleres del Galpón N0. 3 Parcela 82

ANEXO 20 Vista de acceso a los baños vestuarios del Galpón N0. 3 Parcela 82


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ANEXO 21 Vista Frontal de Galp贸n N0. 4 Parcela 82

ANEXO 22 Vista Lateral de Galp贸n N0. 1 Parcela 82


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ANEXO 23 Distribuciรณn de construcciรณn de galpรณn N0. 5 Parcela 83

A

C 19,00 m

B A

10,00 m

30,00 m

8,00 m

ANEXO 24 Distribuciรณn del Ala Noreste de la Edificaciรณn Administrativa

A3


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ANEXO 25 Distribuci贸n del Ala Noroeste de la Edificaci贸n Administrativa 12,00 m 2,00 m

6,00 m

APARTAMENTO

B2 14,00 m B1

10,00 m

ANEXO 26 Distribuci贸n de Edificaci贸n central del edificio Administrativo

5,00 m

C3

C2

C1

Planta Baja

13,00 m

3,32 m


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ANEXO 27 Vista Posterior de Galp贸n N0. 5 Parcela 83 (Manufactura)

ANEXO 28 Vista Interna de las caracter铆stica s del techo del Galp贸n N0. 5 Parcela 83


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ANEXO 29 Vista de apartamento sobre parte del Galp贸n N0. 5 Parcela 83 (Manufactura)

ANEXO 30 Edificio central de oficinas con apartamento en su ultimo nivel


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ANEXO 31 Ala Lateral Noreste de la edificaci贸n principal con su 谩rea de jardiner铆a y oficinas

ANEXO 32 Vista lateral del ala Noreste de la edificaci贸n Principal


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ANEXO 33 Tasa promedio pasiva de los 6 primeros banco del paĂ­s


Informedeavaluo1