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Temario

Situación actual del mercado hipotecario en EEUU.

Errores cometidos en EEUU que condujeron a la crisis.

“Fundamentos Globales” de un análisis crediticio hipotecario.

Características generales del mercado hipotecario de Panamá.

Observaciones personales sobre prácticas crediticias en Colombia.


Situación actual del mercado hipotecario en EEUU

5 años después todavía hay volúmenes records de casos jurídicos “forclosures”. ˚ Antes de la crisis: < 1% ˚ Desde 2009 hasta la fecha: >4.5% ˚ En 2011, 2.9 millones de viviendas entraron en remate judicial. ˚ En 2011, solamente en California > 50% de las ventas de

viviendas fueron casos judiciales.

Los niveles de otorgamiento de nuevas hipotecas sigue

deteriorándose.


Hipotecas Otorgadas 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011


Situación actual del mercado hipotecario en EEUU

Titularización de hipotecas de entidades no del gobierno (emisiones privadas) ha caído desde su pico en 2006 de casi $1.2 millones de millones a prácticamente cero por el cuarto año consecutivo.

Precios de viviendas siguen cayéndose y la “Depresión” en vivienda no da señales de recuperación.


Precios Promedios de Viviendas 250

Precios

200 150 100 50 0 2003

2005

2007 A単os

2009

2011


Errores crediticios cometidos en EEUU que condujeron a la crisis

Productos hipotecarios descabellados.

Masificación del fraude.

Exceso de compra de viviendas para inversión.

Exceso de uso de la vivienda para extraer efectivo.

Demasiado énfasis en “modelos” y no suficiente juicio humano.


Errores crediticios cometidos en EEUU que condujeron a la crisis •

Ejemplos de deficiencias de “Modelos”

o

¿Qué “modelo” pude detectar que el deudor no vivirá en la casa?

o

¿Qué “modelo” puede detectar collillas de pago o cartas de trabajo falsos?

o

¿Qué “modelo” puede distinguir entre un problema en los centrales de crédito que puede ser pequeño pero serio, versus un problema grande pero que tiene una explicación lógica?

o

¿Qué “modelo” va a poder hacer una llamada a un empleador de un cliente y detectar algo extraño en su voz?


Errores crediticios cometidos en EEUU que condujeron a la crisis •

Creencia en lo que es el “mito más grande” que existe en nuestra industria. “Un individuo hará todo lo posible para pagar su hipoteca por encima de cualquier otra obligación.”


Los fundamentos globales de un análisis crediticio hipotecario

Capacidad

o

El trabajo es cónsono con su salario.

o

No existen “huecos” en su flujo de ingresos.

Colateral o

Existe una gran diferencia entre una vivienda principal y una segunda vivienda.

o

Los grandes peligros de exceso de inventario.


Los fundamentos globales de un análisis crediticio hipotecario

Capacidad

o

El trabajo es cónsono con su salario.

o

No existen “huecos” en su flujo de ingresos.

Colateral o

Existe una gran diferencia entre una vivienda principal y una segunda vivienda.

o

Los grandes peligros de exceso de inventario.

Carácter


Características del mercado hipotecario de Panamá

Aproximadamente el 25% del PIB; el más alto en América Latina.

Importantes subsidios para hipotecas desde el año 1985.

Ley de Descuento Directo.

Muy altas relaciones hipoteca/valor.


Observaciones de prácticas crediticias en Colombia

En términos generales, muy sanos.

Cuidado con clientes independientes o comisionistas.

Alto porcentaje de viviendas que compran para inversión.

Carencia de un documento “oficial” para verificar ingresos.

Contratos de empleo por términos definidos.

Más alto niveles de endeudamiento personal del que yo pensaba.


Puntos Finales

El rol de los oficiales de crédito es dudar y cuestionar.

La importancia de los valores.


Fin y gracias por la atenci贸n!


Jhon Rauschkolb- Retos y desafíos de la Industria del Crédito y la Cobranza en Latinoamérica  

PANEL PLENARIA Jhon Rauschkolb - Presidente Holding La Hipotecaria (Panamá)

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