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Informe del Mercado Residencial Madrid y Corona Metropolitana

Junio 2009

09 aguirrenewman.com


22 de julio de 2008

Índice

I.

INTRODUCCIÓN………………………………………….………………………………3

2.

METODOLOGÍA Y DIVISIÓN GEOGRÁFICA………..………….………………….…3

3.

LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO ………..………….………………...…6

4.

CONCLUSIONES DEL ESTUDIO……………………....………….………………..…14

5.

PERSPECTIVAS 2009-2010……………………………...………….……………...……20

6.

MADRID CAPITAL: TABLAS, GRÁFICOS Y ANÁLISIS……….….……………...….24

7.

MADRID CORONA PLURIFAMILIARES: TABLAS, GRÁFICOS Y ANÁLISIS…….35

8.

MADRID CORONA UNIFAMILIARES: TABLAS, GRÁFICOS Y ANÁLISIS .….….42

Contacto Aguirre Newman

Javier García-Mateo. MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) 91 319 13 14 jgm@aguirrenewman.es

Pelayo Barroso Olazábal Analista de Mercado Sr. (34) 91 319 13 14 pelayo.barroso@aguirrenewman.es

Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman


Junio 2009 Estudio del Mercado Residencial de Madrid y su Corona

1.-Introducción El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y su Corona Metropolitana. La fecha de cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido el 13 de mayo de 2009, habiéndose obtenido la información durante los meses de marzo, abril y mayo del presente ejercicio.

2. Metodología y División Geográfica El estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, tanto pisos (plurifamiliares) como chalets (unifamiliares), de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en aquellas poblaciones de la Comunidad Autónoma de Madrid ubicadas en un radio de alrededor de 30 kilómetros.

El informe se ha realizado sobre un total de 914 promociones de vivienda en régimen libre, de las cuales 676 se encontraban en comercialización a la fecha de cierre de la recogida de datos (13 de mayo de 2009), 147 estaban ya vendidas y 91 no habían iniciado aún la venta habían paralizado la misma.

La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por 23 municipios de la Comunidad Autónoma de Madrid y que se detallan en este apartado, a través de la simulación de compra de vivienda. Este método utilizado obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones encuestadas.

La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²c) se refiere:

En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con parte proporcional de zonas comunes. En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta comparabilidad de la información.

En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela.

No se ha realizado análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra y su diversidad, por lo que los resultados podrían presentar sesgos importantes.

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Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con la realidad del mercado se ha realizado una zonificación tanto de Madrid Capital como en la Corona Metropolitana que queda reflejada en los planos incluidos a continuación.

Los distintos distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes.

La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las mismas por su ubicación, calidades y entorno.

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Los municipios incluidos en la Corona Metropolitana corresponden a las 23 principales poblaciones situadas en un radio de unos 30 kilómetros del municipio de Madrid. Se han depurado los datos correspondientes a ejercicios anteriores en los casos en que las distintas zonas de análisis (A1, A2, A3, A6 y Zona Sur) no se incluyesen los mismos municipios, por lo que la información que se presenta es perfectamente comparable.

CORONA METROPOLITANA DE MADRID CINCO grandes ÁREAS:

 A-I (Burgos)  A-2 (Barcelona)

.

 A-3 (Valencia)  ZONA SUR (A-IV y A-V)  A-6 (La Coruña)

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3.- La coyuntura general del mercado La economía española mantuvo un nivel de crecimiento muy elevado desde la salida de la crisis económica de la primera mitad de los años 90. A partir del año 1996, el PIB muestra un crecimiento muy significativo que de media en el periodo 1996-2008 ha superado el 3,5%. El año 2008 supone un acentuado cambio de tendencia que ha llevado a España a una situación de recesión técnica, escenario en el que se mantiene desde el último semestre del año 2008.

Producto Interior Bruto (PIB) 6% 4,5%

5% 4% 3%

4,7%

5,0%

3,9%

3,6% 2,7%

2,4%

3,1%

3,6%

3,3%

3,9%

3,8%

3,5%

2%

1,2%

1% 0% -1% -2% -3% -3,0% -4% 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Fuente: INE y Estimación Banco de España Año 2009

Evolución PIB. Tasa intertrimestral (%) Fuente: INE

1,5% 1,0%

1,0%

1,0%

0,6%

0,6% 0,4%

0,5%

0,1%

0,0% -0,3%

-0,5% -1,0%

-1,0%

-1,5% -2,0%

2007

2008

Trim 1

Trim 4

Trim 3

Trim 2

Trim 1

Trim 4

Trim 3

Trim 2

-1,9%

Trim 1

-2,5%

2009

Fuente: INE

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Las principales razones que explican esta situación son las siguientes:

1.

Descenso de la actividad en el sector de la construcción. La construcción conjuntamente con el alto nivel de endeudamiento y consumo ha sido la causa del importante crecimiento económico vivido por España entre 1995 y 2007. La situación ha cambiado y la actividad constructora muestra claros síntomas de agotamiento. El siguiente gráfico refleja la caída en el consumo de cemento, consecuencia directa del descenso de la actividad constructora.

Tasa de Variación Interanual en el Consumo de Cemento (%) 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% mar-09

ene-09

nov-08

sep-08

jul-08

may-08

mar-08

ene-08

nov-07

sep-07

jul-07

may-07

mar-07

ene-07

-40%

Fuente: Oficemen (Fabricantes de Cemento de España)

2.

Descenso del consumo privado/ventas minoristas. Los altos niveles de consumo vinculados al alto nivel de endeudamiento ha sido el otro motor de crecimiento de la economía española en los últimos años. La situación de alta incertidumbre económica y de restricción del crédito ha llevado a una paulatina caída del consumo desde el tercer trimestre de 2008.

Evolución Consumo Final Hogares (Variación Interanual. %) 5,0 4,0

4,1

3,8

3,7

3,9

3,9

3,8

4,1 3,0

3,0

2,9

3,4 2,0

2,0

2,0

0,8

1,0

0,1

0,0

-0,2

-1,0 -2,0

-2,3

-3,0 -4,0

-4,1

-5,0

Trim1 Trim Trim Trim Anual Trim Trim Trim Trim Anual Trim Trim Trim Trim Anual Trim 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2006

2007 Consumo Hogares

2008 Media Periodo

2009

Fuente: INE

Fuente: INE

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3.

Descenso de la producción industrial. La actividad industrial muestra un comportamiento negativo, con descensos continuados en los últimos 12 meses. IPI Indice general % Variación Anual

15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30%

2007

Abril

Marzo

Enero

2008

Febrero

Diciembre

Octubre

Noviembre

Septiembre

Julio

Agosto

Junio

Abril

Mayo

Marzo

Enero

Febrero

Diciembre

Octubre

Noviembre

Septiembre

Julio

Agosto

Junio

Abril

Mayo

Marzo

Enero

Febrero

-35%

2009

Fuente: INE

La actual situación de recesión por la que atraviesa la economía española tiene dos consecuencias que afectan directamente al mercado residencial de Madrid:

1.

Descenso de la demanda de viviendas. La incertidumbre sobre la situación económica y del mercado de trabajo está reduciendo la demanda potencial de viviendas. El número de personas que tienen capacidad para hacer frente a la compra de una vivienda es cada vez menor. A ello hay que unir el efecto “miedo”, que está afectando a aquellos interesados en comprar una vivienda y que aun teniendo trabajo perfieren retrasar la decisón de compra ante la posibilidad de perder su puesto de trabajo.

Según datos proporcionados por el Ministerio de la Vivienda las transacciones de viviendas nuevas libres, es decir ventas escrituradas ante notario, han descendido en Madrid Capital en el año 2008 un 15% respecto a las cifras de 2007 y un 40% respecto a las de 2006. Se entiende que un importante volumen de las ventas realizadas en 2008 son consecuencia de preventas realizadas en el año 2007 ó 2006, momento en el que la economía no mostraba todavía signos negativos y la confianza del consumidor no había descendido. Los descensos más acusados en las transacciones de vivienda se verán previsiblemente durante el año 2009 y 2010.

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En el siguiente gráfico se observa el descenso en las transacciones de vivienda en Madrid Capital.

Transacciones Viviendas Libres Nuevas Madrid Capital (unidades vendidas)

16.365

17.000 15.516

14.960

15.000 13.000 11.408

11.000

9.737

9.000 7.000 5.000 2004

2005

2006

2007

2008

Fuente: Ministerio de la Vivienda

En el siguiente gráfico se presentan los datos de transacciones de vivienda libre en España por trimestres. Si se compara el primer trimestre de 2009 con el primer trimestre de 2008 se observa un descenso en la venta de viviendas superior al 38%.

Transacciones de Viviendas Nuevas Libres. Total España 2007-2009 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1º

(trimestre)

(trimestre)

Año 2007

Año 2008

1º (*) (trimestre) Año 2009

Fuente: M inisterio de la Vivienda

Fuente: Ministerio de la Vivienda

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2.

Incremento generalizado del desempleo. La tasa de paro ha crecido fuertemente en el sector de la construcción. El porcentaje de población desempleada ha superado en el primer trimestre de 2009 el 17%. Es especialmente grave la rapidez con la que se están destruyendo puestos de trabajo. El número de parados ha aumentado en 802.800 personas respecto al trimestre anterior, situándose actualmente en 4.010.700 personas.

Tasa de Paro (% Población Activa) 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8%

2006

2007

2008

Trim 1

Trim 4

Trim 3

Trim 2

Trim 1

Trim 4

Trim 3

Trim 2

Trim 1

Trim 4

Trim 3

Trim 2

Trim1

6%

2009

Fuente: INE

La menor actividad constructiva en el sector residencial, traducida en un menor inicio de proyectos residenciales, está teniendo como consecuencia un importante ritmo de destrucción de empleo en el sector de la construcción.

En el siguiente análisis se observa como en el último trimestre se ha incrementado el número de parados en un 25% en el conjunto de los sectores de actividad, mientras que en el sector de la construcción el incremento ha superado el 27%.

Comparativa Evolución Número Parados Total Sectores vs Sector Construcción (miles de personas) 4600 4100 3207,9 2598,8

2100 1600 1100 439,7

2008 3T

378,9

2008 2T

294,1

2008 1T

600 100

Total Sectores

584,9

743,7

2009 1T

2381,5

2174,2

2008 4T

3600 3100 2600

4010,7

Sector Construcción

Fuente: INE

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Las previsiones de crecimiento del PIB para los años 2009 y 2010 emitidas por el Gobierno, OCDE, Banco de España, FMI, Funcas y Comisión Europea. (últimas estimaciones antes de junio 2009). Hay unanimidad en presentar un crecimiento negativo de la economía española en el año 2009. Las previsiones para el año 2010 aun siendo menos negativas muestran una escasa confianza en que la economía española entre en la senda del crecimiento en el año 2010.

Por otro lado, las recientes previsiones del Banco Mundial suponen una revisión a la baja en los pronósticos de crecimiento de las principales economías. En el caso de la Eurozona apuntan a una contracción del 4,5% del PIB, una cifra inferior a la caída del 2,7% anticipada en marzo. Se apunta una leve recuperación del 0,5% en 2010, cuatro décimas menos de lo previsto anteriormente.

Crecimiento Económico (% Variación Anual PIB) 2009

2010

0,0% -0,5%

-0,3%

-1,0%

-0,7%

-0,9%

-1,5%

-0,7%

-1,0%

-1,0%

-2,0% -2,5% -3,0% -3,0%

-3,5% -4,0% -4,5%

-3,0%

-3,6%

-3,2% -3,7%

-4,2%

OCDE

Gobierno de España

Banco de España

FMI

Funcas

CE

Fuente: Elaboración Propia

Las previsiones sobre el desempleo para el presente año y para el 2010 sitúan la tasa de paro entre el 15% y el 20% de la población activa, una cifra que en cualquiera de los dos casos muestra la complicada situación a la que se enfrenta la economía española, y más en concreto el mercado de trabajo. La economía española históricamente no ha generado empleo neto con crecimientos del PIB inferiores al 2,5%. No será hasta 2011, según el consenso del mercado, cuando nuestra economía comience a presentar crecimientos positivos en el PIB. Crecimientos por encima del 2,5% serán en todo caso posibles a partir del año 2012; si bien, en la fecha de la elaboración del presente informe no se dispone de información consistente como para poder realizar tal afirmación.

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En el siguiente gráfico se detalla las previsiones sobre el mercado de trabajo realizadas por diversas instituciones.

Tasa de Paro (% Población Activa) 2009

2010

25% 19,4%

20% 15%

14,1%

14,8%

15,9% 15,7%

17,1%

19,9%

19,3% 17,7%

17,8%

20,5% 17,3%

10% 5% 0% OCDE

Gobierno de España

Banco de España

FMI

Funcas

CE

Fuente: Elaboración Propia

Tal y como se ha comentado anteriormente, el ajuste en precios del mercado de la vivienda no está produciendo una reactivación clara de las ventas. La situación del mercado laboral está reduciendo el grupo de potenciales compradores con capacidad para adquirir una vivienda.

En este complicado contexto económico y laboral aparece un elemento positivo para aquellos que desean acceder a una vivienda o se encuentran pagando una hipoteca. Los continuos descensos por parte del Banco Central Europeo en el tipo de interés hasta situarlo en mayo de 2009 en el 1%, han conducido al euribor a sus niveles mínimos; si bien, se están produciendo incrementos en el diferencial que aplican las entidades financieras tal, y como se detallará a lo largo del presente informe.

Los más beneficiados por este descenso en el euribor son aquellos ciudadanos con hipotecas firmadas y que les toca revisar el tipo de interés de las mismas en base a la nueva situación del euribor. Por el contrario, las nuevas hipotecas materializadas desde diciembre de 2008 no están beneficiándose del todo de los bajos niveles en que se encuentra el euribor. Las entidades de financieras ante el mayor riesgo que perciben como consecuencia de la complicada situación económica y laboral están incrementando los diferenciales que aplican en la concesión de hipotecas. Por otro lado los bancos ante la actual situación caracterizada por la menor demanda de hipotecas buscan maximizar su beneficio incrementando los intereses exigidos.

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En el siguiente gráfico se presentan los tipos de referencia del mercado hipotecario. Mientras que el euribor muestra un descenso de 3,484 puntos porcentuales desde su máximo de julio de 2008 hasta marzo de 2009, el tipo medio aplicado por la banca y por las cajas de ahorro muestra un descenso mucho menor en el mismo periodo de tiempo. En el caso de las entidades bancarias el descenso ha sido de 2,037 puntos porcentuales, mientras que en las cajas de ahorro ha sido de 2,04 puntos porcentuales.

Índices Hiptecarios de Referencia (%) 7 6

5,487

5

5,313

5,451 5,38

5,634

5,808 5,777

5,533

5,361

6,044 5,96 5,393

6,338

6,275

4,59

6,084

6,176 6,159 6,166

6,15

5,635 5,384

5,323

4,994

4

6,341

6,331

5,203

5,248

4,492

4,684

4,82 4,35

4,12

3,997 3,581

3,452

3

2,622

3,743 3,355

3,616 3,154

2,135

2 1,909

1,7711,644

1,635

Euribor

Banca

jun-09

may-09

abr-09

mar-09

feb-09

ene-09

dic-08

nov-08

oct-08

sep-08

ago-08

jul-08

jun-08

may-08

abr-08

mar-08

1

Cajas de Ahorro

Fuente: Banco de España

A modo de conclusión de este epígrafe dedicado a la coyuntura general del mercado, se observa como la situación económica y laboral está dificultando la reactivación de la demanda de viviendas a pesar del descenso de los tipos de interés y de los precios de la vivienda. Los potenciales compradores de vivienda se mantienen en situación de espera ante la elevada incertidumbre que existe sobre la evolución de la economía y sobre la propia situación laboral. Este contexto no es previsible que mejore en el segundo semestre del ejercicio.

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4.- Conclusiones Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Madrid durante el periodo analizado se ha caracterizado por 7 circunstancias clave que ha continuación se enumeran. Las mismas se explican en profundidad a partir de la página siguiente:

1.

Descenso generalizado del precio del m2 de la vivienda en Madrid Capital en un 7,9% de media en tasa interanual.

2.

Flexibilidad creciente de los márgenes de negociación frente a su nula utilización en periodos anteriores. En estos momentos los promotores están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el 20% sobre el precio oficial de salida.

3.

Reducción de la actividad promotora con el objetivo de no incrementar la situación de sobreoferta de producto existente en el mercado en un contexto de baja demanda. Respecto a 2008 la oferta inicial de viviendas plurifamiliares ha descendido en Madrid Capital en un16,6% y en la Corona Metropolitana en un 10,5%. La oferta inicial de viviendas unifamiliares ha descendido en la Corona Metropolitana en un 25% respecto a 2008.

4.

Incremento generalizado de los plazos de comercialización en todos los distritos de la capital y municipios de la corona metropolitana. Los mismos se han situado de media en los 43,6 meses necesarios para comercializar una promoción media en Madrid Capital y los más de 47 meses necesarios en la Corona Metropolitana.

5.

Importancia creciente de la comercialización de promociones de obra nueva en alquiler con opción de compra. De esta forma se ha observado que el 16,6% de las promociones que se encontraban en comercialización en Madrid Capital lo estaban también en alquiler con opción de compra.

6.

Reducido nivel de demanda de vivienda libre en Madrid Capital y su Corona Metropolitana en los últimos 12 meses.

7.

Cambio en la estrategia de comercialización de los proyectos residenciales de Madrid Capital y Corona Metropolitana, plasmado en una menor utilización de la caseta de venta como herramienta de marketing, en comparación con años anteriores.

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A continuación se profundiza en la explicación de cada una siete conclusiones enumeradas en la página anterior.

1.

Descenso generalizado del precio de la vivienda en Madrid Capital, que de media ha supuesto en los últimos 12 meses una reducción del 7,9% en el precio del m2. Este dato supone el segundo descenso anual consecutivo, siendo la bajada acumulada de los dos últimos años del 13,7% respecto al nivel máximo alcanzado en 2007.

A este hecho se une la reducción por parte del Banco Central Europeo de los tipos oficiales de interés, que ha supuesto un descenso del euribor de más de 3,5 puntos porcentuales desde mayo de 2008. Aunque el descenso del euribor no se ha trasladado completamente al coste financiero que aplican las entidades financieras a los créditos hipotecarios, si se aprecia una clara mejora en los tipos que se aplica a este tipo de prestamos.

Si se toma el precio de la vivienda media en 2008 y en 2009, y las condiciones hipotecarias La tasa de esfuerzo media del hogar continúa estando por encima del 30% en junio de 2009

medias en cada uno de los años se observa como la cuota hipotecaria se reduce en un 33% en el caso de las hipotecas contratadas a 25 años y en un 35% en las hipotecas contratadas a 30 años. Este descenso es consecuencia de dos factores; por un lado del ya comentado descenso en el precio del m2 del 7,9% en Madrid capital y por otro del menor tipo de interés que se aplica en la actualidad a los préstamos hipotecarios.

Precio Medio Vivienda Madrid Capital

Entrada

Hipoteca

Cuota mensual (25 años)

Cuota mensual (30 años)

2008

380.874

77.797,8 €

303.076,5 €

1.861,2 €

1.720,8 €

2009

331.206

66.810,8 €

264.394,7 €

1.253,8 €

1.114,7 €

-14%

-13%

-33%

-35%

Variación (%)

-13%

Coste financiero asumido 2008: 5,5% Coste financiero asumido 2009: 3,0% Entrada: 20% Precio Total Hipoteca: 80% Precio Total

De esta manera la tasa de esfuerzo, medida la misma como el porcentaje de los ingresos brutos del hogar destinados al pago de la hipoteca, se sitúa en términos medios en el 40%, una cifra todavía 10 puntos porcentuales por encima de lo requerido por un mercado equilibrado. Manteniendo las condiciones hipotecarias tal y como están en la actualidad sería necesario aún un descenso adicional del 20% en el precio del m2 para alcanzar una tasa de esfuerzo media del 30%.

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2.

Flexibilidad creciente de los márgenes de negociación en las compraventas de viviendas en Madrid Capital y su Corona Metropolitana. Frente a periodos anteriores donde la capacidad de negociación de los compradores era nula, se ha observado durante la realización del estudio de mercado un cambio de postura por parte de los vendedores. En estos momentos los promotores están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el 20% sobre el precio oficial de salida de la vivienda, dependiendo principalmente de los siguientes factores:

La fase constructiva en la que se encuentra la promoción

El stock de producto que aun no ha sido vendido

El porcentaje de descenso que se haya realizado ya en los precios oficiales

Con carácter general cuanto más inicial es la fase constructiva (vaciado, cimentación, Las promociones que menos han reducido el precio de salida son en las que generalmente se ofrece un mayor margen de negociación

estructura o cerramiento exterior) menor margen de negociación existe y, al contrario, cuanto más avanzada es la fase constructiva (cerramiento interior) mayor margen de negociación se observa.

Por otro lado, la existencia de pocas viviendas por vender en una promoción también afecta a los márgenes de negociación en un doble sentido. Hay proyectos en los que un bajo nivel de disponibilidad va acompañado de una negativa a negociar por parte del promotor. Ello responde a que el promotor ha cubierto los costes financieros del proyecto y decide mantener los precios sin aceptar descuentos. En otros casos ocurre lo contrario; una baja disponibilidad va acompañada de importantes márgenes de negociación buscando el promotor vender el 100% de la promoción lo antes posible.

En la siguiente tabla se presentan conjuntamente los siguientes datos:

Número de promociones analizadas en cada distrito

Número de promociones en los que es posible obtener un margen de negociación.

Márgenes máximos y mínimos que se están negociando en cada distrito y el precio medio por m².

Precio medio por m² una vez se han aplicado los márgenes de negociación. Ello nos proporciona una idea sobre el precio final por m² que pagaría un potencial comprador de una vivienda en estos momentos.

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DISTRITOS ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE

TOTAL / PROMEDIO

Total Promociones

15 10 26 13 7 13 24 13 12 10 4 37 7 21 13 40 11 2 42 12 332

Número de Promociones con Precio Negociable

11 4 16 7 6 13 15 12 11 8 3 21 3 10 7 33 5 1 33 8 227

2

Margen (%)

5% - 15% 5% - 10% 5% - 20% 10% - 15% 5% - 15% 10% - 20% 5% - 10% 10% - 20% 5% - 15% 5% - 20% 5% - 10% 5% - 10% 5% - 10% 5% - 15% 5% - 15% 5% - 15% 5% - 10% 5% - 10% 5% - 15% 5% - 10% 6% - 17%

€/m²

4.533,8 € 3.188,0 € 3.332,1 € 5.829,0 € 6.115,3 € 5.632,3 € 3.709,9 € 4.374,9 € 4.736,3 € 3.291,1 € 4.559,7 € 3.394,5 € 3.871,8 € 8.477,3 € 3.495,8 € 3.878,1 € 2.758,7 € 3.425,6 € 3.157,3 € 3.201,6 € 4.248,15 €

€/m Máximo Estimado

4.307,2 € 3.028,6 € 3.165,5 € 5.246,1 € 5.809,5 € 5.069,1 € 3.524,4 € 3.937,4 € 4.499,5 € 3.126,5 € 4.331,7 € 3.224,7 € 3.678,2 € 8.053,5 € 3.321,0 € 3.684,2 € 2.620,7 € 3.254,3 € 2.999,4 € 3.041,5 € 3.993,26 €

2

€/m Mínimo Estimado

3.853,8 € 2.869,2 € 2.665,7 € 4.954,7 € 5.198,0 € 4.505,8 € 3.338,9 € 3.499,9 € 4.025,8 € 2.632,9 € 4.103,7 € 3.055,0 € 3.484,6 € 7.205,7 € 2.971,4 € 3.296,4 € 2.482,8 € 3.083,0 € 2.683,7 € 2.881,4 € 3.525,96 €

Fuente: Elaboración Propia

3. El tamaño medio de las nuevas promociones raramente superan las 25 viviendas

Ante el importante descenso de la demanda y el significativo volumen de stock disponible a la venta, la actividad promotora se ha visto reducida de manera considerable en los últimos 12 meses en Madrid Capital y su Corona Metropolitana. La oferta inicial de viviendas en Madrid Capital ha descendido un 16% respecto al año pasado (17.266 en 2009 frente a 20.710 en 2008). El inicio de nuevas promociones está prácticamente detenido, habiéndose incorporado al mercado de Madrid Capital en el periodo analizado únicamente 27 nuevos proyectos. Son, en la mayoría de los casos, pequeñas promociones localizadas en las zonas menos exclusivas de la ciudad (A-3 y A-4), situándose la media de viviendas por proyecto en 19. Con este menor inicio de nuevos proyectos el promotor busca adaptarse a la situación de escasa demanda, evitando incrementar la sobreoferta existente.

El objetivo es no incrementar la oferta en un mercado con un alto stock de producto y una demanda muy limitada. La reacción de los promotores, en orden a reducir la producción de viviendas, ha tardado en llegar 18 meses desde que se observaron los primeros síntomas de agotamiento en el mercado residencial. Ello es consecuencia de la alta rigidez de la oferta en este mercado. La producción de una promoción de viviendas se extiende con carácter general desde los 18 a los 24 meses, periodo de tiempo en el que el promotor tiene poca capacidad de reacción ante las nuevas situaciones que se planteen en el mercado.

4.

Incremento generalizado de los plazos de comercialización en todos los distritos de la capital y municipios de su Corona Metropolitana. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (52 viviendas de media) es de 43,6 meses, frente a los 31,8 meses del año 2008. En la Corona Metropolitana el plazo medio de comercialización se ha incrementado desde los 30 meses de mayo de 2008 hasta los 47 de la actualidad. La incertidumbre sobre la evolución de la economía y del mercado laboral y la elevada tasa de

Pag. 17 Departamento de Análisis e Investigación de Mercados


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esfuerzo que todavía supone la adquisición de la vivienda supone un freno a la mejora de los ritmos de venta.

5.

Cabe destacar la importancia creciente de la comercialización de promociones de obra nueva bajo la formula de alquiler con opción de compra. El 16,3% de las 332 promociones que se encuentran en venta en Madrid capital están siendo ofrecidas a la vez en alquiler con opción de compra. El precio medio de alquiler con opción de compra en Madrid capital es de 14,66 €/m2/mes. En el distrito de Vallecas se encuentra la promoción que presenta el precio de alquiler mínimo, 7,39 €/m2/mes, mientras que en el distrito de Chamberí encontramos la promoción con el precio de alquiler máximo, 29,60 €/m2/mes.

Desde el año 2008 se observa como, ante el descenso en las ventas, los promotores están Los locales comerciales está siendo el activo refugio de los inversores privados que invirtieron en vivienda en entre el año 2000 y 2006

instrumentalizando nuevas formas de comercialización. El promotor alquila la vivienda a un usuario al que le concede el derecho a adquirirla descontándole el total o un porcentaje de las rentas que hubiese pagado en concepto de arrendamiento. Mediante está modalidad de comercialización aquellos demandantes de vivienda que ante la actual situación de incertidumbre económica y laboral no pueden asumir la compra de una vivienda o prefieren diferir la misma en espera de una mejor coyuntura, consiguen dos resultados favorables: Por un lado, esta opción no les impide ser propietarios a medio plazo de una vivienda (la que están ocupando), y por otro les permite recuperar las rentas de alquiler pagadas para descontarlas, total o parcialmente, del precio de la vivienda en el momento de ejecutar la opción de compra.

Tomando como base los precios de venta y de alquiler en aquellas promociones que se están comercializando por ambas vías se obtiene la rentabilidad que ofrece el mercado de alquiler. La rentabilidad inicial (“initial yield”) del mercado de alquiler de la vivienda en Madrid, medida como el porcentaje que supone la renta anual de alquiler sobre el precio de venta del inmueble se sitúa de media en el 3,71%.

En el siguiente cuadro se muestra la rentabilidad inicial exigida en cada uno de los principales segmentos del mercado inmobiliario para un producto de categoría “prime”. Como se puede comprobar la rentabilidad que ofrece una hipotética inversión en producto residencial es claramente inferior a la del resto de productos. El inversor particular preferirá dirigirse hacia inversiones más rentables, como es el caso de la compra de locales comerciales con contratos de alquiler superiores a 10 años, práctica que se está extendiendo durante los últimos meses.

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Rentabilidad Inicial exigida producto Prime Residencial

3,00%

4,50%

Oficinas

6,00%

6,50%

Industrial -Logística

7,25%

7,50%

Locales Comerciales

5,00%

6,00%

Centros Comerciales

7,00%

8,00% Fuente: Elaboración Propia

6.

La demanda de producto residencial en compra en Madrid Capital y su Corona Metropolitana ha sido muy débil durante los últimos 12 meses. A pesar de ello, se observa

Las entidades financieras son actualmente las principales compradoras de vivienda

un importante descenso en el stock de viviendas disponibles. Esta cifra ha pasado de 6.193 en mayo de 2008 a 4.932 viviendas en mayo de 2009 en Madrid Capital y de 7.256 viviendas a 5.600 viviendas en la Corona Metropolitana en el mismo periodo de tiempo. Este descenso en el stock de viviendas disponibles ha sido consecuencia de tres factores:

a)

Utilización de viviendas como dación en pago por parte de promotores a entidades financieras. Los promotores entregan viviendas a sus entidades financieras acreedoras con el objetivo de cancelar deuda viva.

b)

Retirada

del

mercado

de

varios

proyectos

que

se

encontraban

en

comercialización en el año 2008. Son en la mayoría de los casos proyectos que se encontraban en las fases iniciales de desarrollo y con un bajo o nulo nivel de ventas. El promotor ha decidido retrasar el desarrollo del proyecto hasta un momento más idóneo. c)

Comercialización en régimen de alquiler de parte del stock que se encontraba el año pasado en venta.

7.

Al igual que en el año 2008 se ha detectado, en comparación con años pasados, una menor utilización de la caseta de venta como herramienta de marketing. En un amplio número de promociones la caseta de información no abre de lunes a viernes sino que su uso se limita a sábados y domingos. En estos días se atiende a las citas concertadas previamente mediante llamadas telefónicas.

Por otro lado, es destacable la creciente dificultad para obtener información comercial de las promociones a través de llamada telefónica al número comercial de la promotora. Se hace necesario en muchos casos varias llamadas para obtener la información comercial demandada, ya que en el teléfono comercial no hay respuesta y además no se devuelve la llamada tras dejar mensajes mostrando interés por la promoción. Se detectan casos en los que el promotor/agencia después de prometer una llamada de respuesta al potencial comprador para ofrecer la información requerida no realizan dicha llamada mostrando un bajo interés ante un interesado.

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8.

En la Corona Metropolitana destaca la sobreoferta existente en el รกrea de influencia de la zona A6, y mรกs concretamente en los municipios de Las Rozas, Pozuelo de Alarcรณn y Boadilla del Monte.

Pag. 20 Departamento de Anรกlisis e Investigaciรณn de Mercados


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5.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Madrid Capital y Corona Metropolitana para el próximo ejercicio.

• Disminución de la oferta de nuevas viviendas en comercialización en Madrid Capital y su Corona Metropolitana. La actividad promotora va a sufrir una importante reducción de la actividad con el objeto de dar solución a la sobreoferta del mercado. Los datos de visados de obra nueva indican que durante el año 2009 el inicio de nuevos proyectos se situará en el nivel mínimo.

Si se comparan los visados para construir viviendas de obra nueva a nivel nacional entre los años 2007, 2008 y 2009 (periodo enero-febrero), se observa una caída de los mismos del 66,3,8% entre los años 2008-2009, superando la misma el 83% si se compara el periodo 2007-2009.

140.000 120.000 100.000

-49,8%

80.000 60.000

-66,3%

40.000 20.000 0 ene-feb 2007

ene-feb 2008

ene-feb 2009

Fuente: INE

Por otro lado, es importante mencionar que las entidades financieras son escépticas respecto a la viabilidad futura de los nuevos proyectos residenciales, no financiando nuevos desarrollos de vivienda libre salvo que exista un nivel de preventas de al menos el 25% del proyecto.

• La dación en pago supondrá un cambio en la propiedad de numerosos proyectos Las entidades financieras marcarán la nueva dinámica de precios del sector

inmobiliarios, que pasarán de ser propiedad de los promotores a serlo de sus entidades financieras acreedoras, aunque ello no signifique que los mismos vayan a dejar de ofrecerse al mercado. Existe a su vez, un alto nivel de incertidumbre sobre la estrategia de comercialización que seguirán las entidades financieras con los proyectos que adquieran como consecuencia de daciones en pago.

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• Los reducidos ritmos de venta invitan a pensar que aún serán necesarias mayores bajadas de precios para reactivar la demanda. El menor coste financiero unido al descenso en los precios que desde el año 2008 se está produciendo no están teniendo un efecto claro en el incremento de ventas. Ello es consecuencia de la complicada situación económica y laboral en la que nos encontramos. El potencial comprador va a esperar a una mejora de la situación económica que le permita acceder a la vivienda en condiciones más favorables a las actuales.

Es imprescindible para que se produzca una reactivación de las ventas que la economía empiece a mostrar síntomas de mejoría y las tensiones sobre el mercado de trabajo se relajen. En caso contrario, aunque los descensos en los precios ayudarán a mejorar los niveles de ventas, el alquiler continuará ganando cuota de mercado frente a la venta de producto residencial.

• En aquellas zonas en las que el stock de producto disponible sea mayor los pecios serán El marco legal continúa siendo desfavorable para el desarrollo de un mercado de alquiler competitivo

más sensibles; es decir, sufrirán mayores descensos o los márgenes de negociación serán mayores. Estas zonas se identifican con los distritos periféricos de Madrid Capital (Villa de Vallecas, Carabanchel o Arganzuela) y con determinados municipios de la Corona Metropolitana (Las Rozas, Getafe, Parla o Rivas-Vaciamadrid) en los que se han realizado importantes desarrollos en los últimos años.

• Consolidación del mercado del alquiler con opción a compra si bien el mercado espera la modificación definitiva de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de Procedimiento Civil con el objetivo de garantizar un rápido desahucio en el caso de impago por parte de arrendatario.

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A continuación y antes de entrar en el análisis de cada mercado en concreto se detalla la información básica del ejercicio en el mercado residencial de Madrid Capital y en los mercados de viviendas plurifamiliares y unifamiliares de la Corona de Madrid.

PLURIFAMILIARES CAPITAL MADRID ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE TOTAL

PLURIFAMILIARES CORONA MADRID

Oferta Inicial 1.672 413 1.406 301 280 404 985 1.435 912 169 127 579 431 650 1.078 669 228 76 4.413 1.038 17.266

598 188 353 109 78 90 310 159 94 55 19 332 206 195 266 241 55 31 1.193 360 4.932

35,8% 45,5% 25,1% 36,2% 27,9% 22,3% 31,5% 11,1% 10,3% 32,5% 15,0% 57,3% 47,8% 30,0% 24,7% 36,0% 24,1% 40,8% 27,0% 34,7% 28,6%

Precio €/m

Plazo medio comercialización (meses) 30,7 30,0 51,5 55,8 37,8 34,7 52,6 46,0 51,4 42,4 29,4 52,6 77,5 45,1 60,4 27,2 53,0 17,0 45,5 50,9 43,6

2

4.533,8 € 3.188,0 € 3.332,1 € 5.829,0 € 6.115,3 € 5.632,3 € 3.709,9 € 4.374,9 € 4.736,3 € 3.291,1 € 4.559,7 € 3.394,5 € 3.871,8 € 8.477,3 € 3.495,8 € 3.878,1 € 2.758,7 € 3.425,6 € 3.157,3 € 3.201,6 € 4.042,0 €

Oferta Inicial

Stock en unidades

% Stock /Of Inicial

Precio €/m

591 28 379 713 669 179 200 626 714 94 1.229 725 1.879 794 534 375 444 1.610 322 440 1.159 596 14.300

227 22 105 283 89 7 49 207 259 22 428 282 735 168 235 106 111 354 79 133 284 213 4.398

38,4% 78,6% 27,7% 39,7% 13,3% 3,9% 24,5% 33,1% 36,3% 23,4% 34,8% 38,9% 39,1% 21,2% 44,0% 28,3% 25,0% 22,0% 24,5% 30,2% 24,5% 35,7% 30,8%

5.320,8 € 2.871,4 € 3.519,0 € 2.820,4 € 3.656,8 € 3.069,3 € 2.516,9 € 2.659,1 € 2.825,6 € 2.671,6 € 2.311,8 € 3.541,3 € 3.598,0 € 4.156,9 € 5.303,1 € 2.330,2 € 2.464,3 € 3.455,7 € 2.865,0 € 2.871,8 € 2.675,7 € 2.921,7 € 3.366,8 €

Alcobendas Algete San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares Coslada San Fernando de Henares Paracuellos del Jarama Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto TOTAL

UNIFAMILIARES CORONA MADRID

Stock en unidades % Stock /Of Inicial

Oferta Inicial

Stock en unidades

% Stock /Of Inicial

Precio €/m

93 82 26 163 136 58 334 256 152 574 87 103 275 55 310 62 5 2.771

73 12 15 47 72 9 164 90 52 284 6 15 168 10 134 49 2 1.202

78,5% 14,6% 57,7% 28,8% 52,9% 15,5% 49,1% 35,2% 34,2% 49,5% 6,9% 14,6% 61,1% 18,2% 43,2% 79,0% 40,0% 43,4%

5.359,7 € 1.338,1 € 2.032,7 € 1.766,2 € 1.894,1 € 1.470,5 € 1.603,1 € 2.593,8 € 2.447,7 € 3.826,4 € 1.675,9 € 1.815,2 € 2.100,9 € 2.360,0 € 1.576,1 € 1.709,9 € 1.859,2 € 2.833,5 €

Alcobendas Algete Alcalá de Henares Paracuellos del Jarama Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas Pozuelo de Alarcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto Torrejón de Ardoz TOTAL

Plazo medio comercialización (meses) 42,8 65,8 53,0 68,0 37,7 35,3 43,1 52,0 50,6 31,7 46,2 52,4 50,4 50,2 38,7 40,8 38,3 53,7 43,9 31,2 44,5 60,4 47,1

2

2

Plazo de comercizlización (meses) 57,0 54,8 66,0 52,1 66,4 47,9 46,3 46,9 50,4 54,5 51,7 38,0 52,0 14,2 48,7 105,8 14,9 48,6

Pag. 23 Departamento de Análisis e Investigación de Mercados


Junio 2009 Estudio del Mercado Residencial de Madrid y su Corona

En el siguiente mapa de posicionamiento referido a viviendas plurifamiliares en Madrid Capital, se representa la relación existente entre precio m², plazo de comercialización y oferta inicial de viviendas. A nivel general se observa que una amplia mayoría de distritos analizados presentan plazos de comercialización entre los 40 y 60 meses (61% de los distritos), con precios medios por m² de entre 2.700 y 4.000 € (57% de los distritos). Existen casos singulares que destacan por alejarse del comportamiento típico. Los distritos de Salamanca, Chamberí y Chamartín a pesar de presentar los precios por m² más altos de la Capital mantienen unos plazos de comercialización en la media del resto de distritos o incluso por debajo de ella. Son segmentos del mercado dirigidos a potenciales compradores de perfil económico alto-muy alto y que mantienen activa la demanda de este tipo de producto. Por otro lado, llama la atención el caso de Retiro, que presenta unos parámetros de comportamiento diferentes al resto de distritos, consecuencia del desencuentro entre oferta, demanda y precio existente en esta zona.

Finalmente, en el distrito de Vicálvaro los datos sobre plazos de comercialización presentados en el cuadro de posicionamiento no pueden considerarse representativos de la zona, ya que únicamente hay dos promociones, que han iniciado su comercialización en los últimos meses y que además muestran un nivel de preventas significativo.

Oferta Inicial vs. Meses en Comercialización vs. Precio €m²

Meses

R

75

Oferta inicial >1.000 viviendas:

70 65

 VV

(Villa de Vallecas)

 CB

(Carabanchel)

 FEP  SB

(Fuencarral) (San Blás)

55

 A  VDE

(Arganzuela) (Villaverde)

50

45

Oferta inicial Entre 500 y 999 viviendas:

SB

60

40

H

(Hortaleza)

35

 PV S

(P. Vallecas) (Salamanca)

30

T  CL

(Tetuán) (Ciudad Lineal)

25

C

PV U CB VDE

CL

H FEP

VV

S

L CHM CHB A

B

M

T

20

Oferta inicial < 500 viviendas: CHM R U C  CHB B L V M

(Chamartín) (Retiro) (Usera) (Centro) (Chamberí) (Barajas) (Latina) (Vicálvaro) (Moncloa)

V

15 10 5

€/m² 3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

6.500

7.000

7.500

8.000

8.500

9.000

9.500 10.000

Pag. 24 Departamento de Análisis e Investigación de Mercados


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6. Madrid Capital: Oferta de vivienda plurifamiliar en régimen libre de nueva construcción. Detalle de tablas, gráficos y análisis 6.1.- Análisis de la oferta inicial de producto Descenso del 16,6% en la oferta inicial de viviendas en Madrid Capital, lo que sitúa la oferta inicial en su menor cifra en los últimos 5 años.

(Se entiende por oferta inicial de viviendas (u oferta de viviendas) al número total de viviendas (pisos), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis)

En el siguiente cuadro se detalla la evolución del número de unidades totales de la oferta inicial Las zonas A3 y A4 son las que muestran mayor volumen de oferta inicial consecuencia del las mayores posibilidades de desarrollo que existen al estar situadas en los límites de la ciudad, y al mayor número de demandantes del producto ofrecido en estas zonas.

para cada una de las cinco zonas establecidas para el estudio, así como su comparación con el total de la oferta desde el año 2005.

ZONA

2005

2006

2007

2008

2009

PRIME

358

353

553

838

484

A1

916

907

648

1.138

1.042

A2

5.170

3.899

3.769

3.612

3.250

A3

10.367

7.092

6.300

7.932

6.956

A4

3.961

5.897

6.617

7.190

5.534

20.772

18.148

17.887

20.710

17.266

TOTAL

Distribución Porcentual de la Oferta Inicial por Zona 3% 6%

32% 19%

PRIME

A1

A2

A3

A4

40%

Pag. 25 Departamento de Análisis e Investigación de Mercados


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6.2.- Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta en venta existente en la fecha de cierre del trabajo de campo (13 de mayo de 2009). Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas en 2008, sino el que tenía la oferta en stock a esta fecha.

ZONA PRIME

En los últimos 12 meses el precio medio del m2 en el municipio de Madrid ha disminuido en un 7,9%. El descenso acumulado del precio del m2 en los últimos 2 años ha sido del 13,7%.

A1

A2

A3

A4

MEDIA

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

DISTRITO ARGANZUELA

Un año más Salamanca se mantiene como el distrito con los precios más elevados, a pesar de reducir el precio del m2 en un 15%.

BARAJAS

CARABANCHEL

CENTRO

CHAMARTÍN

CHAMBERÍ

CIUDAD LINEAL

FUENCARRAL - EL PARDO

HORTALEZA

LATINA

MONCLOA - ARAVACA

PUENTE DE VALLECAS

RETIRO

SALAMANCA

SAN BLAS

TETUÁN

USERA

VICALVARO

VILLA DE VALLECAS

VILLAVERDE

MEDIA

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2006 153 9.311 € 1.427.652 € 82 6.273 € 513.480 € 98 4.557 € 445.163 € 90 3.931 € 352.583 € 78 3.342 € 261.670 € 86 4.039 € 348.622 € 2006 100 3.970 € 398.442 € 85 3.857 € 329.316 € 83 3.575 € 297.772 € 92 5.819 € 535.281 € 91 6.958 € 632.766 € 85 6.366 € 541.629 € 90 3.998 € 361.641 € 107 4.450 € 477.585 € 116 4.528 € 524.085 € 79 3.625 € 287.801 € n.d. n.d. n.d. 68 3.456 € 235.877 € 84 4.992 € 418.931 € 120 8.327 € 997.450 € 89 3.669 € 325.910 € 75 4.198 € 314.530 € 86 3.382 € 290.857 € 129 2.722 € 352.416 € 80 3.374 € 268.710 € 70 3.163 € 222.395 € 86 4.039 € 348.622 €

2007 129 9.677 € 1.249.562 € 90 5.817 € 526.450 € 88 4.912 € 433.933 € 79 4.176 € 329.675 € 69 3.690 € 256.409 € 80 4.657 € 370.674 € 2007 83 4.940 € 410.885 € 91 4.448 € 402.616 € 91 3.474 € 314.689 € 81 5.565 € 448.196 € 85 7.902 € 667.740 € 84 7.168 € 603.894 € 87 4.279 € 372.476 € 147 4.320 € 633.563 € 102 4.485 € 457.821 € 70 4.483 € 314.278 € n.d. n.d. n.d. 57 4.185 € 239.868 € 92 5.953 € 548.788 € 136 9.465 € 1.288.394 € 82 4.353 € 357.862 € 68 4.383 € 296.431 € 71 3.981 € 282.705 € n.d. n.d. n.d. 70 3.789 € 263.623 € 69 3.379 € 234.387 € 80 4.657 € 370.674 €

2.008 108 9.512 € 1.023.146 € 88 5.475 € 483.790 € 90 4.625 € 415.123 € 81 3.983 € 321.692 € 73 3.207 € 232.589 € 82 4.389 € 359.934 € 2008 94 4.441 € 415.529 € 94 3.904 € 368.303 € 80 3.608 € 289.841 € 83 6.150 € 511.376 € 89 7.545 € 672.111 € 78 6.510 € 506.654 € 84 4.486 € 374.977 € 109 4.395 € 478.518 € 90 4.557 € 408.394 € 70 4.021 € 280.077 € 65 6.254 € 406.842 € 63 3.622 € 228.084 € 80 4.966 € 396.893 € 128 9.986 € 1.274.417 € 92 3.871 € 356.605 € 73 4.144 € 303.801 € 73 3.284 € 240.507 € 60 3.212 € 194.233 € 73 3.179 € 233.321 € 69 3.334 € 229.861 € 82 4.389 € 359.934 €

2.009 157 9.959 € 1.558.741 € 83 5.915 € 488.934 € 94 4.392 € 411.984 € 83 3.609 € 299.722 € 69 3.172 € 217.668 € 82 4.042 € 331.206 €

Var 08-09 45,5% 4,7% 52,3% -6,4% 8,0% 1,1% 4,5% -5,0% -0,8% 2,8% -9,4% -6,8% -5,4% -1,1% -6,4% -0,1% -7,9% -8,0%

2009 96 4.534 € 437.457 € 99 3.188 € 314.064 € 86 3.332 € 285.250 € 89 5.829 € 518.385 € 89 6.115 € 547.088 € 70 5.632 € 393.312 € 89 3.710 € 331.089 € 111 4.375 € 484.548 € 92 4.736 € 433.461 € 85 3.291 € 281.190 € 83 4.560 € 377.638 € 62 3.394 € 211.331 € 89 3.872 € 343.205 € 115 8.477 € 971.446 € 89 3.496 € 312.138 € 69 3.878 € 267.136 € 74 2.759 € 205.136 € 87 3.426 € 296.968 € 68 3.157 € 215.978 € 68 3.202 € 218.541 € 82 4.042 € 331.206 €

Var 08-09 3,1% 2,1% 5,3% 4,4% -18,3% -14,7% 6,6% -7,6% -1,6% 7,0% -5,2% 1,4% 0,4% -18,9% -18,6% -10,3% -13,5% -22,4% 6,8% -17,3% -11,7% 1,7% -0,5% 1,3% 2,1% 3,9% 6,1% 22,7% -18,2% 0,4% 27,3% -27,1% -7,2% -1,1% -6,3% -7,3% 10,9% -22,0% -13,5% -10,2% -15,1% -23,8% -3,1% -9,7% -12,5% -6,0% -6,4% -12,1% 1,6% -16,0% -14,7% 43,3% 6,7% 52,9% -6,8% -0,7% -7,4% -1,0% -4,0% -4,9% -0,1% -7,9% -8,0%

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A continuación se profundiza sobre alguno de los datos presentados en las tablas.

a)

El Distrito de Barajas muestra un importante ajuste cercano al 19% en el precio por m2 como consecuencia del descenso en precios llevado a cabo en todas las promociones que se encontraban en comercialización y de la entrada en el mercado de una nueva promoción con un precio por m2 sensiblemente inferior a la media del año 2008.

b)

El Distrito Chamartín presenta un precio por m2 , un 18,9% menor a los del año 2008. Este descenso no es únicamente consecuencia del ajuste en los precios realizados en determinadas promociones. Hay otras dos circunstancias que han favorecido los menores precios de este año: el fin de la comercialización de una promoción situada en la calle Lérez en la zona de El Viso que presentaba unos precios superiores a la media de la zona, y el cambio de uso del proyecto Castellana 200, que suponía el año 2008 el 30% de la oferta inicial del distrito y mantenía unos precios m2 claramente por encima de la media.

c)

El Distrito de Retiro presenta un descenso en los precios del 22,2% consecuencia del ajuste generalizado en los precios de las promociones en comercialización en el mismo. El distrito de Retiro cuenta con 3 zonas diferenciadas. Una correspondiente al exclusivo barrio de Jerónimos, considerado una de las zonas “prime” más demandadas de la ciudad. Una segunda zona la que engloba los barrios de Ibiza y Niño Jesús, un área menos exclusiva que la anterior. Finalmente una última zona menos representativa que las dos anteriores que comprende los barrios de Adelfas, Estrella y Pacífico. En estos momentos la mayoría de promociones en desarrollo en el Distrito de Retiro se encuentran situados en esta tercera área. Los precios que en el presente estudio se presentan deben ser entendidos por lo tanto en este sentido.

d)

El Distrito de Chamberí sufre una caída del 13,5% en el precio por m2 como consecuencia del fin de la comercialización de determinadas promociones que tenían un precio m2 superior a la media, como son los Edificio Alenza y Fuencarral 140. Además se han producido ajustes generalizados en los precios m2 de las promociones en comercialización. En el distrito de Chamberí se produce la misma circunstancia que en el Distrito de Retiro. Uno de sus barrios, Almagro, está considerada una de las zonas “prime” más exclusivas de la ciudad, mientras que el resto de barrios del distrito presentan una menor exclusividad. Las nuevas promociones son en la mayoría de los casos rehabilitaciones en las zonas menos exclusivas del distrito. En estos momentos, en el barrio de Almagro, sólo es posible encontrar un proyecto situado en la calle Almagro esquina Marqués de Riscal en fase de cerramiento exterior y con todas las viviendas comercializadas. Por este motivo no se contempla esta promoción en el estudio.

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e)

El Distrito de Salamanca presenta un precio por m2 un 15,1% inferior al del año 2008. El fin de la comercialización de dos promociones situadas en la zona más exclusiva del distrito (Edificio Ayala y Ortega y Gasset, 73) unido a la entrada en el mercado de una promoción en la calle Camilo José Cela (Barrio Guindalera) con un precio sensiblemente inferior a la media ha presionado los precios medios del distrito a la baja.

f)

Los distritos de Arganzuela, Hortaleza y Vicálvaro presentan ligeros incrementos en el precio por m2. En los dos primeros casos ha sido consecuencia del fin de la comercialización de promociones que tenían un precio inferior a la media. Ello ha provocado que se mantengan en el mercado las promociones más caras hecho que ha presionado al alza el precio del metro del m2. En el caso de Vicálvaro el incremento del precio ha sido consecuencia de la incorporación de una nueva promoción en el mercado con precios ligeramente por encima de los que presentaba el escaso producto disponible en ese distrito en año 2008.

g)

Finalmente en el resto de distritos en los que se producen descensos en el precio del m2 las razones son comunes. Por un lado el ajuste un precios realizado por los promotores con el objeto de dar salida al producto, y por otro el fin de la comercialización de promociones que mantenían unos niveles de precios por encima de la media. En determinados casos esta comercialización se ha hecho en régimen de alquiler.

h)

La superficie media de las viviendas analizadas en el presente estudio se sitúa en 89 m2. Destaca un año más el distrito de Salamanca, que mantiene una superficie media de la vivienda muy por encima de la media de Madrid Capital. La razón de esta mayor superficie media es la especial condición del distrito de Salamanca como distrito más exclusivo de la ciudad. La demanda es más inelástica al precio.

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6.3.- Plazas de garaje y trasteros En los dos gráficos siguientes se detallan los precios medios de los garajes y trasteros por zonas y Mantenimiento en términos generales de los precios de venta de garajes y trasteros en todas las zonas analizadas.

su comparación con los datos de los años 2007 y 2009.

Precio Medio Garajes por Zona 80.000 70.000 60.000

70.857 60.148 60.316 50.291 50.473

50.000

48.265

40.000 29.625

30.000

33.131 31.058

23.167 23.846

20.000

16.281

22.876 15.606

15.476

10.000 0 PRIME

A1

A2 2007

2008

A3

A4

2009

Precio Medio Trastero por Zona 8.000

7.200

7.000 6.000

6.000

6.250 6.400

6.000 4.714

5.000

5.000

4.000

4.250

5.200

4.733

4.250

4.500 3.600

4.000 3.000 2.000 1.000 0 PRIME

A1

A2 2007

2008

A3

A4

2009

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6.4.- Análisis de comercialización de la oferta existente

(Se entiende por stock de viviendas, como el número total de viviendas (pisos) disponibles para su En la tabla se muestra el stock total por distritos y el total de Madrid Capital. En ella se puede ver qué distritos tienen una situación de sobreoferta al mantener altos niveles de stock sobre la oferta inicial, un indicativo de las dificultades que para vender están teniendo, y qué distritos cuentan con menores niveles de stock consecuencia de mejores ritmos de venta o de una menor cantidad de producto a la venta. La oferta inicial de viviendas asciende a 17.266 viviendas, en 332 promociones. Del total de la oferta inicial, y a fecha 31 de mayo de 2008, el número de viviendas sin vender era de 4.932, lo que supone el 28,6% de la oferta inicial.

comercialización, es decir no pre-vendidos ni vendidos, en una promoción o una zona)

DISTRITO ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE TOTAL

Stock en unidades 598 188 353 109 78 90 310 159 94 55 19 332 206 195 266 241 55 31 1.193 360 4.932

% Stock

Of Inicial

% Of Inicial

12,1% 3,8% 7,2% 2,2% 1,6% 1,8% 6,3% 3,2% 1,9% 1,1% 0,4% 6,7% 4,2% 4,0% 5,4% 4,9% 1,1% 0,6% 24,2% 7,3% 100,0%

1.672 413 1.406 301 280 404 985 1.435 912 169 127 579 431 650 1.078 669 228 76 4.413 1.038 17.266

9,7% 2,4% 8,1% 1,7% 1,6% 2,3% 5,7% 8,3% 5,3% 1,0% 0,7% 3,4% 2,5% 3,8% 6,2% 3,9% 1,3% 0,4% 25,6% 6,0% 100,0%

% Stock /Of Inicial 35,8% 45,5% 25,1% 36,2% 27,9% 22,3% 31,5% 11,1% 10,3% 32,5% 15,0% 57,3% 47,8% 30,0% 24,7% 36,0% 24,1% 40,8% 27,0% 34,7% 28,6%

A continuación se profundiza sobre alguno de los datos presentados en las tablas.

a)

Destacan por los reducidos niveles de stocks en los distritos de Hortaleza, Fuencarral-El Pardo y Moncloa. En los casos de Hortaleza y Fuencarral-El Pardo existen dos razones fundamentales: •

Progresivo descenso de la oferta inicial que en los últimos años han tenido ambos distritos y a una

Demanda activa en la zona tanto en alquiler como en venta motivada por un producto ajustado en calidades y precios a la demanda.

En el caso del distrito de Moncloa (excluimos el área de Aravaca) la baja oferta inicial de viviendas que presenta el distrito debido a la carencia de suelo para desarrollar y por otro a la demanda de espacio en esta zona, una de las más exclusivas de la capital.

b)

En el distrito de Vicálvaro se ha incorporado este año a la venta una promoción que supone el 95% de la oferta de producto en el distrito. A pesar de que los ritmos de venta de este proyecto están siendo muy positivos, es lógico que el porcentaje de stock sobre oferta inicial continúe siendo muy elevado.

c)

El distrito de Barajas presenta un stock muy por encima de la media de Madrid Capital. Se han incorporado nuevos proyectos en los últimos 24 meses en la zona del Ensanche, que muestran unos ritmos de venta muy bajos y; por lo tanto, aportan un importante volumen de stock al distrito.

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d)

El distrito de Retiro muestra unos datos muy similares al de Barajas al presentar un alto porcentaje de stock sobre oferta inicial. La causa, sin embargo, es diferente. En el caso de Retiro no se debe a la incorporación de nuevos proyectos en los últimos meses sino a los bajos ritmos de venta que presenta el producto en comercialización como consecuencia de unos precios medios poco acordes a la realidad de la zona. Además los mayores proyectos en número de viviendas son los que más tarde se han incorporado al mercado de manera que muestran los menores porcentajes de venta. Es importante hacer constar que es precisamente Retiro una de las zonas donde más se ha ajustado el precio en los últimos meses. Si la confianza del potencial comprador en la economía y en la situación laboral se recupera, las ventas, tras el ajuste en precios, se dinamizarán.

e)

Cabe destacar finalmente el caso del distrito de Puente de Vallecas, con el mayor porcentaje de stock sobre oferta inicial. En los últimos 24 meses se han contabilizado 13 nuevos proyectos que se han incorporado al mercado en este distrito. Aunque no son proyectos de gran envergadura, en su mayoría son pequeñas promociones en las zonas de Numancia y San Diego, su incorporación al mercado en el comienzo de la contracción de la demanda ha conducido a su actual situación.

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6.5.- Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones

Progresivo incremento en los plazos de comercialización que han aumentado en un 37,1% respecto al año 2008

(El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio). (Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes)

Considerando el ritmo de ventas en el municipio de Madrid en el mes de mayo de 2009 y el mismo parámetro en los años anteriores desde 2005, se obtiene el siguiente gráfico.

Evolución de la Comercialización % Vendido/mes 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

Plazo Comercialización 50 43,6

4,3% 23,0

31,8 4,3% 23,1

45 40 35

4,1%

30 25

24,5

3,1% 2,3%

20 15 10

2005

2006

2007

2008

2009

Si se analizan los ritmos de venta por distrito se obtiene la siguiente tabla:

DISTRITO ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE Total

2006 3,5% 3,4% 4,7% 6,3% 4,5% 5,7% 3,4% 6,2% 4,1% 5,1% n.d. 4,8% 3,8% 4,5% 4,8% 5,2% 2,7% 4,7% 4,7% 3,2% 4,3%

% Vendido/mes 2007 2008 3,8% 3,4% 2,8% 1,6% 3,7% 3,1% 5,0% 2,4% 8,3% 3,1% 6,5% 5,5% 5,2% 2,5% 3,4% 2,6% 4,8% 2,4% 7,9% 5,1% n.d. 3,2% 2,6% 2,0% 4,3% 2,4% 3,9% 3,1% 5,0% 4,0% 6,1% 3,6% 2,3% 2,9% n.d. n.d. 3,4% 3,4% 2,8% 2,8% 4,1% 3,1%

2009 3,3% 3,3% 1,9% 1,8% 2,6% 2,9% 1,9% 2,2% 1,9% 2,4% 3,4% 1,9% 1,3% 2,2% 1,7% 3,7% 1,9% 5,9% 2,2% 2,0% 2,3%

2006 28,3 29,5 21,3 15,9 22,5 17,6 29,6 16,2 24,6 19,6 n.d. 20,8 26,5 22,4 20,9 19,4 36,6 21,4 21,5 30,9 23,1

Plazo Comercialización 2007 2008 26,4 29,5 35,9 63,7 27,2 32,3 19,8 42,3 12,0 32,1 15,3 18,3 19,1 39,3 29,4 39,2 20,9 42,2 12,7 19,8 n.d. 31,5 37,9 48,9 23,5 41,7 25,5 32,6 19,9 24,9 16,4 27,8 43,9 34,6 n.d. n.d. 29,0 29,0 35,1 35,5 24,5 31,8

2009 30,7 30,0 51,5 55,8 37,8 34,7 52,6 46,0 51,4 42,4 29,4 52,6 77,5 45,1 60,4 27,2 53,0 17,0 45,5 50,9 43,6

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6.6.- Financiación de la compra de vivienda

Con las condiciones medias de cada uno de los distritos del municipio (y su media para la ciudad) El descenso del precio en un 7,9% unido a la disminución del coste financiero ha reducido en los últimos 12 meses la cuota hipotecaria en una hipoteca a 25 años en un 33% y en una hipoteca a 30 años en un 35%

en lo que respecta a condiciones de financiación, y los datos medios de precios y superficies en cada uno de los distritos, considerando una hipoteca al 3% de interés (1,7% euribor + 130 puntos básicos) y plazos de amortización de 25 y 30 años, se ha realizado un sencillo cálculo para aproximarse a las cantidades que un potencial cliente en cada una de las divisiones administrativas de Madrid tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, asimismo, que dentro de las cantidades no se ha considerado ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador.

DISTRITO ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE TOTAL

ZONA PRIME A1 A2 A3 A4 TOTAL

Sup. media (m²c) 96 99 86 89 89 70 89 111 92 85 83 62 89 115 89 69 74 87 68 68 82

Sup. media (m²c) 157 83 94 83 69 82

Precio medio vivienda

Entrada

Hipoteca

437.457 314.064 285.250 518.385 547.088 393.312 331.089 484.548 433.461 281.190 377.638 211.331 343.205 971.446 312.138 267.136 205.136 296.968 215.978 218.541 331.206

88.244 63.353 57.541 104.569 110.359 79.339 66.787 97.743 87.438 56.722 76.177 42.630 69.231 195.960 62.964 53.887 41.380 59.904 43.567 44.084 66.811

349.213 250.711 227.709 413.817 436.729 313.973 264.302 386.805 346.023 224.468 301.461 168.701 273.974 775.486 249.173 213.249 163.756 237.063 172.411 174.457 264.395

Precio medio vivienda 1.558.741 488.934 411.984 299.722 217.668 331.206

Entrada

Hipoteca

314.429 98.628 83.105 60.460 43.908 66.811

1.244.312 390.306 328.879 239.262 173.760 264.395

Cuota mensual (25 años) 1.656 1.189 1.080 1.962 2.071 1.489 1.253 1.834 1.641 1.064 1.430 800 1.299 3.677 1.182 1.011 777 1.124 818 827 1.254

Cuota mensual (25 años) 5.901 1.851 1.560 1.135 824 1.254

Cuota mensual (30 años) 1.472 1.057 960 1.745 1.841 1.324 1.114 1.631 1.459 946 1.271 711 1.155 3.269 1.051 899 690 999 727 736 1.115

Cuota mensual (30 años) 5.246 1.646 1.387 1.009 733 1.115

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6.7.- El Mercado de Alquiler de Madrid Capital

En los siguientes cuadros se presenta por distritos el número total de promociones en venta en Importancia creciente del alquiler con opción de compra en aquellas promociones que mantienen unos niveles de venta bajos

Madrid Capital y cuántas de ellas lo están a la vez en alquiler con opción de compra.

Se incorpora a continuación una tabla organizada por distritos con la media de los precios de alquiler de las promociones que comercializan sus viviendas bajo la doble modalidad de alquiler y venta. Se incorpora además para cada distrito el precio máximo y mínimo de alquiler encontrado. Los precios de alquiler presentados en la tabla no deben entenderse como representativa de la realidad del mercado al recoger únicamente una muestra limitada del mismo (las promociones que se encuentran a la vez comercializándose en venta y en alquiler) pero sí permiten un acercamiento objetivo y real a la situación del mercado de alquiler obra nueva.

PLURIFAMILIARES CAPITAL MADRID

Número de Total Promociones

ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE TOTAL

Promociones ofrecidas en Venta

15 10 26 13 7 13 24 13 12 10 4 37 7 21 13 40 11 2 42 12

15 10 26 13 7 13 24 13 12 10 4 37 7 21 13 40 11 2 42 12

332

332

Precios de Alquiler por m2 PLURIFAMILIARES CAPITAL MADRID ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE TOTAL

Precios de Alquiler Medios 14,04 15,38 12,19 25,60 14,16 18,28 15,65 11,63 12,83 15,21 15,53 13,35 10,08 10,39 15,67 14,66

% Promociones en Alquiler 13,33% 10,00% 30,77% 23,08% 29,17% 15,38% 8,33% 30,00% 21,62% 4,76% 7,69% 12,50% 36,36% 9,52% 33,33%

54

16,3%

Rentabilidad Inicial del Mercado de Alquiler

Precios de Precios de Alquiler Máximos Alquiler Mínimos 18,47 15,38 16,60 29,60 18,84 21,70 15,90 13,33 18,37 15,21 17,35 15,52 10,60 12,50 16,60 29,60

Promociones ofrecidas en Alquiler 2 1 8 3 7 2 1 3 8 1 1 5 4 4 4

10,80 15,38 8,77 20,23 10,11 13,80 15,40 8,76 10,00 15,21 13,70 11,10 9,63 7,39 14,28 7,39

Rentabilidad Media

Rentabilidad Máxima

Rentabilidad Mínima

2,70% 4,43% 3,70% 4,04% 3,47% 4,34% 3,19% 3,61% 3,97% 3,32% 3,11% 3,87% 3,59% 3,64% 4,67% 3,71%

3,13% 4,43% 4,50% 4,32% 4,22% 5,04% 3,24% 3,89% 4,59% 3,32% 3,30% 4,80% 3,67% 4,19% 5,11% 5,11%

2,40% 4,43% 2,79% 3,55% 2,67% 2,94% 3,14% 3,33% 3,19% 3,32% 2,93% 3,27% 3,55% 3,12% 4,00% 2,40%

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A continuación se profundiza sobre algunos de los datos presentados en las tablas.

a)

Las crecientes dificultades con las que el promotor de viviendas se ha encontrado desde el año 2007 para la venta de producto ha determinado la aparición del alquiler, preferentemente con opción a compra, como iniciativa para dar salida al stock de producto disponible. Por otro lado, aquellos demandantes de vivienda que ante la actual situación de incertidumbre económica y laboral no pueden asumir la compra de una vivienda o prefieren diferir la misma en espera de una mejor coyuntura, ven en el alquiler con opción de compra dos elementos positivos. Por un lado, no les impide ser propietarios a medio plazo y por otro les permite recuperar las rentas de alquiler pagadas para descontarlas total o parcialmente del precio de la vivienda en el momento de ejecutar la opción de compra.

b)

Si en el estudio realizado en el año 2007 se observaba como esta modalidad no existía en el mercado y en el del año 2008 era prácticamente residual, en el estudio realizado el presente año el número de promociones que se encuentran en comercialización, tanto en venta como en alquiler, alcanza el 16,3% del total de promociones analizadas. De las 332 promociones que se comercializan en venta en Madrid Capital, 54 se comercializan a la vez en alquiler con opción de compra.

c)

Con las excepciones de Chamberí y Ciudad Lineal, prácticamente la mayoría de las promociones que se ofrecen tanto en venta como en alquiler están situadas en las áreas definidas en el presente estudio como A-3 y A-4 y que se corresponde con las zonas menos exclusivas de la ciudad. El público objetivo al que se dirige el producto situado en estas zonas es más sensible a la actual coyuntura económica y laboral y por lo tanto más proclive a diferir la compra de la vivienda hasta que la situación de incertidumbre económica finalice. Por otro lado, es en estas zonas donde más oferta de producto existe y donde más necesario se hace el buscar alternativas para conseguir comercializar ya sea en venta o en alquiler el producto disponible.

d)

El precio medio de alquiler para Madrid Capital de las promociones que se encuentran conjuntamente en venta y alquiler es de 14,66 €/m²/mes. En el distrito de Vallecas se encuentra la promoción que presenta el precio de alquiler mínimo, 7,39 €/m²/mes, mientras que en el distrito de Chamberí encontramos la promoción con el precio de alquiler máximo, 29,60 €/m²/mes.

e)

Finalmente, en la tabla y tomando como base los precios de venta y de alquiler en aquellas promociones que se están comercializando por ambas vías se presenta la rentabilidad que ofrece el mercado de alquiler. La rentabilidad inicial (initial yield) del mercado de alquiler, medida como el porcentaje que supone la renta anual de alquiler sobre el precio de venta del inmueble se sitúa de media en el 3,71%.

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7. Madrid Corona Metropolitana: Oferta de vivienda plurifamiliar en régimen libre de nueva construcción. Detalle de tablas, gráficos y análisis 7.1.- Análisis de la oferta inicial de producto (Se entiende por oferta inicial de viviendas (u oferta de viviendas) al número total de viviendas (pisos), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis)

En el siguiente cuadro se detalla la evolución del número de unidades totales de oferta inicial Descenso del 10,5% en la oferta inicial de viviendas plurifamiliares en la Corona Metropolitana de Madrid.

para cada una de las cinco zonas establecidas para el estudio, así como su evolución desde el año 2006.

ZONA A1 A2 A3 A6 SUR TOTAL

2006 1.200 1.657 1.947 3.395 4.059 12.258

2007 1.207 2.537 1.953 3.088 4.642 13.427

2008 1.575 2.282 2.901 3.616 5.587 15.961

2009 998 2.396 2.028 3.932 4.946 14.300

Distribución Porcentual de la Oferta Inicial por Zonas 7,0%

16,8% 34,6%

14,2%

A1

A2

A3

A6

.

SUR 27,5%

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7.2.- Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Todos los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta en venta existente Descenso de un 7,5% del precio medio de la vivienda en los últimos 12 meses. El incremento del 2,4% en el precio del m2 es consecuencia de la comercialización de las viviendas con precio por m2 más reducido. Ello está dejando en el mercado las viviendas más caras lo que ha provocado el incremento del precio del m2

en la fecha de cierre del trabajo de campo (13 de mayo de 2009). Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas en los últimos 12 meses, sino el que tenía la oferta en stock a esta fecha. ZONA A1

A2

A3

A6

SUR

MEDIA

MUNICIPIO Alcobendas

Algete

San Sebastian de los Reyes

Alcalá de Henares

Coslada

San Fernando de Henares

Paracuellos del Jarama

Torrejón de Ardoz

Arganda del Rey

Mejorada del Campo

Rivas-Vaciamadrid

Boadilla del Monte

Las Rozas

Majadahonda

Pozuelo de Alarcón

Alcorcón

Fuenlabrada

Getafe

Leganés

Móstoles

Parla

Pinto

MEDIA

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2006 107 3.843 € 412.115 € 93 3.091 € 288.800 € 128 2.504 € 321.215 € 146 3.619 € 528.957 € 115 2.827 € 325.177 € 123 3.171 € 391.049 €

2007 118 4.114 € 484.380 € 98 3.064 € 300.016 € 130 2.492 € 323.346 € 155 3.834 € 593.578 € 108 3.109 € 334.838 € 120 3.323 € 397.361 €

2.008 122 4.531 € 554.735 € 101 2.883 € 291.406 € 110 2.405 € 264.323 € 133 3.933 € 524.104 € 106 2.788 € 296.225 € 116 3.289 € 381.801 €

2.009 110 4.732 € 521.702 € 90 2.825 € 255.282 € 109 2.449 € 266.536 € 118 3.968 € 470.148 € 93 2.925 € 272.974 € 105 3.367 € 353.049 €

Var 08-09 -9,9% 4,4% -6,0% -10,6% -2,0% -12,4% -1,0% 1,8% 0,8% -11,1% 0,9% -10,3% -12,2% 4,9% -7,8% -9,7% 2,4% -7,5%

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2006 144 3.750 € 538.406 € n.d. n.d. n.d. 130 2.879 € 374.011 € 99 2.906 € 286.342 € 92 2.946 € 270.421 € n.d. n.d. n.d. 132 2.283 € 302.280 € 96 2.594 € 249.852 € 149 1.856 € 275.983 € 92 6.202 € 572.515 € 134 2.235 € 299.224 € 147 2.921 € 430.070 € 118 3.275 € 384.940 € 175 3.270 € 572.515 € 146 3.788 € 552.921 € 108 2.741 € 296.139 € 121 2.223 € 269.752 € 125 2.689 € 335.554 € n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. 123 1.848 € 227.256 € 94 2.713 € 254.827 € 123 3.171 € 391.049 €

2007 114 5.367 € 609.799 € n.d. n.d. n.d. 124 2.980 € 370.274 € 99 3.428 € 340.558 € 81 3.559 € 288.393 € n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. 99 2.664 € 262.991 € 131 2.196 € 287.474 € 97 2.835 € 273.899 € 129 2.516 € 324.558 € 147 3.220 € 474.815 € 122 3.433 € 418.587 € 176 3.551 € 625.533 € 132 4.099 € 543.090 € 118 2.852 € 336.876 € 91 3.079 € 278.851 € 119 3.217 € 384.360 € 103 3.483 € 359.375 € 119 2.657 € 315.898 € 121 2.205 € 265.852 € 103 2.745 € 282.376 € 120 3.323 € 397.361 €

2008 131 5.171 € 676.923 € 95 2.431 € 231.596 € 115 3.808 € 438.372 € 97 3.140 € 305.878 € 95 3.498 € 332.630 € 79 3.232 € 254.976 € 139 2.398 € 333.920 € 104 2.605 € 269.635 € 91 2.321 € 212.240 € 76 2.581 € 196.575 € 129 2.460 € 318.516 € 147 3.388 € 497.416 € 112 3.559 € 398.255 € 149 4.048 € 604.486 € 146 5.209 € 760.954 € 94 2.630 € 247.480 € 97 2.708 € 263.712 € 105 3.366 € 353.055 € 119 3.214 € 381.210 € 109 2.654 € 288.502 € 115 2.286 € 261.988 € 98 2.788 € 274.033 € 116 3.289 381.801

2009 119 5.321 € 632.606 € 91 2.871 € 262.137 € 96 3.519 € 336.322 € 84 2.820 € 237.599 € 71 3.657 € 259.250 € 80 3.069 € 245.090 € 118 2.517 € 297.338 € 101 2.659 € 269.365 € 76 2.826 € 215.222 € 74 2.672 € 196.418 € 130 2.312 € 300.442 € 135 3.541 € 477.034 € 104 3.598 € 373.271 € 144 4.157 € 599.074 € 127 5.303 € 672.715 € 85 2.330 € 197.096 € 93 2.464 € 227.994 € 93 3.456 € 323.083 € 123 2.865 € 352.030 € 95 2.872 € 274.064 € 87 2.676 € 233.096 € 94 2.922 € 274.061 € 105 3.367 353.049

Var 08-09 -9,2% 2,9% -6,5% -4,2% 18,1% 13,2% -17,0% -7,6% -23,3% -13,5% -10,2% -22,3% -25,4% 4,5% -22,1% 1,2% -5,0% -3,9% -15,2% 5,0% -11,0% -2,2% 2,1% -0,1% -16,7% 21,7% 1,4% -3,5% 3,5% -0,1% 0,4% -6,0% -5,7% -8,2% 4,5% -4,1% -7,3% 1,1% -6,3% -3,5% 2,7% -0,9% -13,2% 1,8% -11,6% -10,1% -11,4% -20,4% -5,0% -9,0% -13,5% -10,9% 2,7% -8,5% 3,6% -10,8% -7,7% -12,2% 8,2% -5,0% -24,0% 17,0% -11,0% -4,5% 4,8% 0,0% -9,7% 2,4% -7,5%

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A continuación se profundiza sobre algunos de los datos presentados en las tablas:

a)

Si nos centrarnos en cada una de las cinco zonas en que se ha dividido el estudio llama la atención el comportamiento de dos zonas Sur y A-1. Estas zonas con un incremento en el precio del m2 superior al 4% en ambos casos son las que han llevado al precio del m2 de la vivienda plurifamiliar en la Corona Metropolitana al incremento ya mencionado.

b)

Puede parece ser extraño ante la actual coyuntura económica e inmobiliaria el que el precio del m2 se haya incrementado. Aunque el dato responde a la realidad hay que entender este hecho teniendo en cuenta los siguientes matices:

1.

El incremento del precio en la zona sur se debe a dos factores: Por un lado a la finalización de la comercialización de aquellos proyectos cuyos precios se encontraban en el rango más bajo y, por otro a la conversión de promociones también con precios por m2 en el rango bajo de la zona en viviendas libres de precio concertado lo que hace que no sean tenidas en cuenta en este estudio.

Consecuentemente se han mantenido en el mercado los proyectos con precio por m2 más elevado, hecho que ha provocado que el precio medio de la zona se eleve. No es por tanto correcto interpretar la subida del precio del m2 como un incremento del precio de las promociones en comercialización por parte de los promotores.

Destacan los municipios de Parla y Móstoles en los que se han producido considerables incrementos en el precio del por m2. En línea con lo expuesto en los párrafos anteriores no se ha producido un incremento efectivo del precio del m2 por parte de los promotores sino que la salida del mercado del producto más accesible ha hecho que se mantenga lo más caro provocado un incremento del precios medios suban.

2.

El incremento del precio en la zona A-1 únicamente al comportamiento del municipio de Algete en el que se registra un destacable incremento en el precio. En este caso se da la doble circunstancia de que han finalizado su venta dos proyectos cuyos precio por m2 se encontraba en el rango bajo del municipio a la vez que se ha producido un incremento efectivo en el precio de determinados proyectos en comercialización.

c)

Finalmente y al margen de las dos zonas nombradas anteriormente, Sur y A-1, destaca Arganda del Rey en la zona A-3 donde se observa unas circunstancias similares. La progresiva comercialización del producto más barato ha dejado en el mercado lo más exclusivo lo que ha supuesto un incremento en el precio medio del m2.

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7.3.- Plazas de garaje y trasteros

En los dos gráficos siguientes se detallan los precios medios de los garajes y trasteros por zonas y su comparación con los datos de los años 2007 y 2008. Importante incremento del precio del trastero en la zona A-1

Precio Medio Garajes por Zona 25.000

23.444 20.400

19.535 20.438 18.635

20.071

20.000 15.700

15.458

15.000

19.221

15.833 16.300

14.500 14.750 14.900

12.700

10.000 5.000 0 A1

A2

A3 2007

A6

2008

SUR

2009

Precio Medio Trastero por Zona 12.000

11.000 10.250

9.900

10.000 8.000 6.000

4.440 4.000

4.000

4.156 4.500

4.800 4.400 3.280

3.700

3.700

4.750

3.700

4.048

2.000 0 A1

A2

A3 2007

2008

A6

SUR

2009

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7.4.- Análisis de comercialización de la oferta existente

(Se entiende por stock de viviendas, como el número total de viviendas (pisos) disponibles para su comercialización, es decir no pre-vendidos ni vendidos, en una promoción o una zona)

MUNICIPIO

Destaca la situación de los municipios de Las Rozas, Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte, todos situados a lo largo de la A-6, por el importante volumen de stock sobre oferta inicial.

Alcobendas Algete San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares Coslada Paracuellos del Jarama Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto TOTAL

Stock en unidades 227 22 105 283 96 49 207 259 22 428 282 735 168 235 106 111 354 79 133 284 213 4.398

% Stock 5,2% 0,5% 2,4% 6,4% 2,2% 1,1% 4,7% 5,9% 0,5% 9,7% 6,4% 16,7% 3,8% 5,3% 2,4% 2,5% 8,0% 1,8% 3,0% 6,5% 4,8% 100,0%

Of Inicial 591 28 379 713 848 200 626 714 94 1.229 725 1.879 794 534 375 444 1.610 322 440 1.159 596 14.300

% Of Inicial 4,1% 0,2% 2,7% 5,0% 5,9% 1,4% 4,4% 5,0% 0,7% 8,6% 5,1% 13,1% 5,6% 3,7% 2,6% 3,1% 11,3% 2,3% 3,1% 8,1% 4,2% 100,0%

% Stock /Of Inicial 38,4% 78,6% 27,7% 39,7% 11,3% 24,5% 33,1% 36,3% 23,4% 34,8% 38,9% 39,1% 21,2% 44,0% 28,3% 25,0% 22,0% 24,5% 30,2% 24,5% 35,7% 30,8%

A continuación se profundiza sobre alguno de los datos presentados en las tablas.

a)

Se está produciendo una progresiva disminución del porcentaje de stock sobre oferta inicial consecuencia más que de la realización de ventas de la paralización y retirada de proyectos del mercado.

b)

Las Rozas, Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte todos situadas en la zona A-6 son conjuntamente con Alcalá de Henares los municipios con mayor porcentaje de stock sobre oferta inicial.

c)

En aquellas zonas donde se detecta mayor stock, Rivas-Vaciamadrid, Las Rozas, Getafe, Parla y Alcalá de Henares el riesgo a una bajada del precio del metro cuadrado es mayor con el objeto de dar salida a la sobreoferta.

d)

El elevado porcentaje del stock sobre la oferta inicial en el municipio de Algete se debe a que la comercialización de los proyectos existentes se inició en los primeros meses del año 2008 y el ritmo de ventas nivel de ventas muy bajo.

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7.5.- Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones

(El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una El plazo de comercialización se ha incrementado en más de un 50% en los últimos 12 meses. El número de meses necesarios para comercializar de manera completa una promoción se ha situado en los 47,1.

promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio). (Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes)

Considerando el ritmo de ventas en el municipio de Madrid en el mes de mayo de 2009 y el mismo parámetro en los años anteriores desde 2005, se obtiene el siguiente gráfico.

Evolución de la Comercialización % Vendido/mes

Plazo Comercialización 47,1

9% 8% 7%

45

6,2%

40

5,8%

6%

35

5%

30,2

30

4% 3% 2%

50

17,4

16,1

25

3,3%

20 2,1%

1% 0%

15 10

2006

2007

2008

2009

Si se analizan los ritmos de venta por municipio se obtiene la siguiente tabla:

MUNICIPIO Alcobendas Algete San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares San Fernando de Henares Paracuellos del Jarama Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto TOTAL

2006 4,1% n.d. 4,2% 5,0% 7,2% 19,7% n.d. 15,8% 2,9% 8,4% 4,6% 7,9% 5,1% 4,1% 3,9% 4,1% 9,4% 6,8% 11,4% 11,4% 6,6% 6,2%

% Vendido/mes 2007 2008 5,1% 3,1% n.d. 3,7% 3,4% 2,4% n.d. 2,2% 4,6% 4,5% 9,6% 3,7% 30,4% 2,7% 3,9% 2,1% 4,5% 4,9% 7,9% 2,4% 3,3% 4,9% 6,9% 4,3% 6,3% 2,8% 3,9% 3,6% 13,0% 5,8% 3,1% 4,0% 5,9% 3,0% 4,1% 3,9% 9,8% 5,8% 9,1% 3,5% 6,4% 2,4% 5,8% 3,3%

2009 2,3% 1,5% 1,9% 1,5% 2,8% 2,3% 1,9% 2,0% 3,2% 2,2% 1,9% 2,0% 2,0% 2,6% 2,4% 2,6% 1,9% 2,3% 3,2% 2,2% 1,7% 2,1%

2006 24,5 #¡VALOR! 23,9 19,8 13,8 5,1 #¡VALOR! 6,3 35,0 12,0 21,7 12,6 19,6 24,1 25,6 24,3 10,6 14,7 8,8 8,8 15,3 16,1

Plazo Comercialización 2007 2008 19,6 32,0 #¡VALOR! 26,9 29,3 42,2 #¡VALOR! 44,5 21,6 22,2 10,5 26,8 3,3 37,6 25,5 48,3 22,1 20,6 12,6 41,4 30,1 20,5 14,4 23,3 15,9 36,3 25,6 28,1 7,7 17,1 32,1 24,8 17,0 32,8 24,3 25,7 10,2 17,3 11,0 28,4 15,7 41,7 17,4 30,2

2009 42,8 65,8 53,0 68,0 35,3 43,1 52,0 50,6 31,7 46,2 52,4 50,4 50,2 38,7 40,8 38,3 53,7 43,9 31,2 44,5 60,4 47,1

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7.6.- Financiación de la compra de vivienda

A pesar del incremento del 2,4% en el precio del m2 la disminución del coste financiero ha reducido en los últimos 12 meses la cuota hipotecaria en una hipoteca a 25 años en un 28,5% y en una hipoteca a 30 años en un 31%

Con las condiciones medias de cada uno de los municipios de la Corona Metropolitana de Madrid, en lo que respecta a condiciones de financiación, y los datos medios de precios y superficies en cada uno de los municipios, considerando una hipoteca al 3% de interés y plazos de amortización de 25 y 30 años, se ha realizado un sencillo cálculo para aproximarse a las cantidades que un potencial cliente en cada municipio analizado de Madrid tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, asimismo, que dentro de las cantidades consideradas no se ha considerado ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador.

MUNICIPIO

Sup. media (m²c) 119 91 96 84 71 118 101 76 74 130 135 104 144 127 85 93 93 123 95 87 94 105

Alcobendas Algete San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares Coslada Paracuellos del Jarama Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto TOTAL

ZONA

Sup. media (m²c)

A1 A2 A3 A6 SUR TOTAL

110 90 109 118 93 105

Precio medio vivienda

Entrada

Hipoteca

632.606 262.137 336.322 237.599 259.250 297.338 269.365 215.222 196.418 300.442 477.034 373.271 599.074 672.715 197.096 227.994 323.083 352.030 274.064 233.096 274.061 353.049

128.265 52.427 63.060 45.144 51.850 39.645 53.873 43.044 39.284 63.427 95.407 73.721 104.838 128.937 39.419 48.449 64.617 61.605 51.681 35.198 52.855 71.583

504.341 209.710 273.262 192.456 207.400 257.693 215.492 172.178 157.134 237.015 381.627 299.550 494.236 543.778 157.677 179.546 258.467 290.425 222.383 197.899 221.206 281.466

Precio medio vivienda

Entrada

Hipoteca

521.702 255.282 266.536 470.148 272.974 353.049

105.778 51.760 54.042 95.325 55.347 71.583

415.923 203.522 212.494 374.822 217.626 281.466

Cuota mensual Cuota mensual (25 años) (30 años) 2.392 994 1.296 913 984 1.222 1.022 816 745 1.124 1.810 1.420 2.344 2.579 748 851 1.226 1.377 1.055 938 1.049 1.335

2.126 884 1.152 811 874 1.086 909 726 662 999 1.609 1.263 2.084 2.293 665 757 1.090 1.224 938 834 933 1.187

Cuota mensual Cuota mensual (25 años) (30 años) 1.972 965 1.008 1.777 1.032 1.335

1.754 858 896 1.580 918 1.187

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8. Madrid Corona Metropolitana: Oferta de vivienda unifamiliar en régimen libre de nueva construcción. Detalle de tablas, gráficos y análisis 8.1.- Análisis de la oferta inicial de producto En el siguiente cuadro se detalla la evolución del número de unidades totales de oferta inicial Descenso del 25% en la oferta inicial de viviendas unifamiliares en la Corona Metropolitana de Madrid.

para cada una de las cinco zonas establecidas para el estudio, así como su evolución desde el año 2006.

ZONA A1 A2 A3 A6 SUR TOTAL

2005 212 288 915 262 480 2.157

2006 98 424 529 667 1.092 2.810

2007 68 324 587 526 1.227 2.732

2008 145 394 578 1.012 1.570 3.699

2009 175 194 528 982 892 2.771

Distribución Porcentual de la Oferta Inicial por Zonas 6,3% 7,0%

Las zonas A-6 y la zona Sur concentran un 67,6% del total de la oferta inicial.

32,2%

19,1%

El 71% de la oferta inicial de viviendas es de la tipología de unifamiliar adosado, siendo pareados el 25% e independientes el 5%

A1

A2

A3

A6

SUR 35,4%

Vivienda Unifamiliar Variación en Promociones, Oferta Inicial y Stock por Tipología % Promociones 80% 70%

% Viviendas

% Stock

71% 72,6% 65%

60% 50% 40% 26% 24% 23,5%

30% 20%

9%

10%

5% 3,8%

0%

ADOSADO

PAREADO

INDIVIDUAL

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8.2.- Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Todos los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta en venta existente Descenso de un 3,9% del precio del m2 de la vivienda unifamiliar en la Corona Metropolitana. La superficie media ha registrado un incremento del 1,6%. El precio medio de la vivienda ha descendido un 2,4%

en la fecha de cierre del trabajo de campo (13 de mayo de 2009). Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas en los últimos 12 meses, sino el que tenía la oferta en stock a esta fecha.

ZONA A1

Todas las zonas analizadas muestran descensos en el precio del m2 en los últimos 12 meses

A2

A3

A6

SUR

MEDIA

MUNICIPIO Alcobendas

Algete

Alcalá de Henares

Paracuellos del Jarama

Arganda del Rey

Mejorada del Campo

Rivas-Vaciamadrid

Boadilla del Monte

Las Rozas

Pozuelo de Alarcón

Fuenlabrada

Getafe

Leganés

Móstoles

Parla

Pinto

MEDIA

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2005 241 2.016 € 486.538 € 236 1.635 € 385.261 € 210 1.885 € 396.036 € 285 2.786 € 794.241 € 259 1.564 € 404.260 € 238 1.914 € 455.224 €

2006 273 1.848 € 503.643 € 211 2.098 € 443.696 € 243 1.809 € 440.200 € 375 2.588 € 970.542 € 228 1.894 € 432.474 € 250 2.034 € 508.196 €

2007 225 1.651 € 370.717 € 231 1.955 € 452.261 € 211 2.344 € 495.488 € 442 3.188 € 1.408.790 € 246 1.893 € 466.353 € 291 2.570 € 747.605 €

2.008 164 7.202 € 1.178.261 € 212 1.870 € 395.978 € 241 2.004 € 482.754 € 421 3.531 € 1.487.216 € 241 1.964 € 474.403 € 294 2.834 833.910

2.009 249 4.802 € 1.196.988 € 239 1.819 € 435.250 € 248 1.663 € 411.947 € 387 3.445 € 1.333.049 € 255 1.850 € 471.067 € 299 2.723 813.938

Var 08-09 52,4% -33,3% 1,6% 13,0% -2,7% 9,9% 2,8% -17,0% -14,7% -8,1% -2,4% -10,4% 5,4% -5,8% -0,7% 1,6% -3,9% -2,4%

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2005 286 4.021 € 1.150.000 € 239 1.430 € 341.607 € 227 1.662 € 377.064 € 268 1.458 € 390.657 € 199 1.721 € 341.694 € 226 1.516 € 342.600 € 209 2.095 € 437.724 € 200 2.571 € 514.200 € 293 2.798 € 818.583 € 317 2.879 € 912.514 € 286 1.758 € 502.805 € 215 1.817 € 390.658 € 305 1.527 € 465.427 € n.d. n.d. n.d. 254 1.439 € 365.420 € 313 1.616 € 506.052 € 238 1.914 € 455.224 €

2006 n.d. n.d. n.d. 294 1.353 € 397.100 € 175 2.462 € 431.000 € 240 1.893 € 453.507 € 247 1.546 € 381.582 € 248 1.533 € 380.438 € 238 2.168 € 515.270 € n.d. n.d. n.d. 404 2.404 € 970.583 € 345 2.813 € 970.498 € 291 1.779 € 517.875 € 223 1.820 € 405.853 € 220 2.278 € 500.669 € 180 2.206 € 397.000 € 229 1.762 € 403.707 € n.d. n.d. n.d. 250 2.034 € 508.196 €

2007 n.d. n.d. n.d. 225 1.651 € 370.717 € 207 2.172 € 448.889 € 256 1.780 € 455.633 € 259 1.645 € 425.699 € 248 1.563 € 387.868 € 196 2.666 € 523.328 € 346 2.767 € 956.821 € 466 2.348 € 1.093.788 € 495 3.573 € 1.768.228 € 295 1.890 € 556.929 € 233 1.768 € 412.257 € 250 2.295 € 574.420 € 180 2.336 € 420.400 € 246 1.695 € 416.314 € n.d. n.d. n.d. 291 2.570 € 747.605 €

2008 140 9.743 € 1.364.000 € 256 1.750 € 448.571 € 192 2.077 € 398.500 € 232 1.933 € 449.159 € 258 1.555 € 400.891 € 263 1.498 € 394.066 € 237 2.102 € 499.133 € 367 2.320 € 850.585 € 399 2.632 € 1.049.375 € 437 3.844 € 1.677.937 € 303 1.840 € 557.812 € 235 1.723 € 404.991 € 248 2.273 € 564.698 € 176 2.618 € 461.714 € 233 1.765 € 410.926 € 274 1.780 € 487.473 € 294 2.834 € 833.910 €

2009 250 5.360 € 1.339.918 € 245 1.338 € 327.500 € 192 2.033 € 390.000 € 254 1.766 € 448.830 € 187 1.894 € 354.500 € 237 1.471 € 347.778 € 275 1.603 € 440.689 € 302 2.594 € 783.553 € 409 2.448 € 1.000.308 € 410 3.826 € 1.568.109 € 305 1.676 € 510.833 € 257 1.815 € 465.667 € 253 2.101 € 532.315 € 183 2.360 € 432.000 € 251 1.576 € 396.251 € 275 1.710 € 470.429 € 299 2.723 € 813.938 €

Var 08-09 78,6% -45,0% -1,8% -4,5% -23,5% -27,0% 0,0% -2,1% -2,1% 9,4% -8,6% -0,1% -27,4% 21,8% -11,6% -10,1% -1,8% -11,7% 15,8% -23,7% -11,7% -17,6% 11,8% -7,9% 2,5% -7,0% -4,7% -6,1% -0,5% -6,5% 0,5% -8,9% -8,4% 9,2% 5,3% 15,0% 2,0% -7,6% -5,7% 3,8% -9,8% -6,4% 8,0% -10,7% -3,6% 0,4% -3,9% -3,5% 1,6% -3,9% -2,4%

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A continuación se profundiza sobre algunos de los datos presentados en las tablas:

a)

La oferta de viviendas analizada el presente año coincide mayoritariamente con la del año pasado lo que indica que el descenso en precios observado en todas las zonas es consecuencia de un descenso en los precios de las viviendas. Los promotores buscan dinamizar las ventas mediante descensos en los precios

b)

El importante descenso registrado en la zona A-1 es consecuencia de un cambio en la definición de un promoción concreta situada en Alcobendas La reducción de la oferta inicial de viviendas unido al cambio del diseño del proyecto desde uno inicial en el que únicamente se planteaban viviendas pareadas a un proyecto mixto de pareadas y adosadas a modificado la estructura de precios.

c)

El incremento en el precio en el municipio de Arganda es consecuencia de la incorporación de un nuevo proyecto con uno nivel precios claramente superior a la media, consecuencia de las mejores calidades y ubicación que presenta el mismo.

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8.3.- Análisis de comercialización de la oferta existente (Se entiende por stock de viviendas, como el número total de viviendas (pisos) disponibles para su comercialización, es decir no pre-vendidos ni vendidos, en una promoción o una zona)

MUNICIPIO

Complicada situación de los municipios de Pozuelo de Alarcón, Rivas-Vaciamadrid, Parla y Leganés por el alto volumen de producto en stock.

Alcobendas Algete Alcalá de Henares Paracuellos del Jarama Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas Pozuelo de Alarcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto TOTAL

Stock en unidades 73 12 15 47 72 9 164 90 52 284 6 15 168 10 134 49 1.202

% Stock 6,1% 1,0% 1,2% 3,9% 6,0% 0,7% 13,6% 7,5% 4,3% 23,6% 0,5% 1,2% 14,0% 0,8% 11,1% 4,1% 100,0%

Of Inicial 93 82 26 163 136 58 334 256 152 574 87 103 275 55 310 62 2.771

% Of Inicial 3,4% 3,0% 0,9% 5,9% 4,9% 2,1% 12,1% 9,2% 5,5% 20,7% 3,1% 3,7% 9,9% 2,0% 11,2% 2,2% 100,0%

% Stock /Of Inicial 78,5% 14,6% 57,7% 28,8% 52,9% 15,5% 49,1% 35,2% 34,2% 49,5% 6,9% 14,6% 61,1% 18,2% 43,2% 79,0% 43,4%

A continuación se profundiza sobre alguno de los datos presentados en las tablas.

a)

Al igual que en el año 2008 destacan por sus bajos niveles de stock sobre oferta inicial los municipios de Getafe, Fuenlabrada y Mejorada del Campo. En el caso de Getafe es consecuencia de la escasa oferta inicial incorporada en los últimos 24 meses y del largo periodo de tiempo que lleva en comercialización el resto de la oferta inicial. En el caso de Fuenlabrada y Mejorada del Campo la razón del escaso stock es la paulatina absorción del bajo volumen de oferta inicial existente en estos municipios, una oferta inicial que no se ha incrementado con nuevos proyectos en los últimos 12 meses.

b)

Por el contrario, destaca el importante nivel de stock sobre oferta inicial que tienen los municipios como Alcobendas, Pozuelo, Pinto, Leganés y Las Rozas. En el caso de Pozuelo de Alarcón, Leganés y Las Rozas el motivo es el alto volumen de nuevo producto incorporado en los últimos 24 meses y las dificultades que está encontrando en su comercialización.

Los datos de stock sobre oferta inicial de los municipios de Alcobendas y Pinto han sido obtenidos del análisis de un número muy escaso de promociones puestas todas en comercialización en los últimos 18 meses y que al igual que en el caso anterior mantienen unos niveles de ventas muy bajos.

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8.4.- Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones (El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio). (Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes)

Considerando el ritmo de ventas medio en los municipios de la Corona Metropolitana de Madrid Incremento generalizado del plazo necesario para comercializar una promoción hasta situarse el mismo en los 48,6 meses. Esto supone un incremento del 50,6% respecto al plazo necesario hace 12 meses

en el mes de mayo de 2009 y el mismo parámetro en los años anteriores desde 2003, se obtiene el siguiente gráfico.

Evolución de la Comercialización % Vendido/mes

9%

Plazo Comercialización

7%

55 48,6

8% 6%

40 32,4

4,6%

5%

35

4% 3% 2%

50 45

6,2%

5,5%

30 18,2

16,1

25

3,1%

20

21,7 2,1%

1% 0%

15 10

2003

2004

2005

2006

2007

Si se analizan los ritmos de venta por zona se obtiene la siguiente tabla:

ZONA A1 A2 A3 A6 SUR TOTAL

2006 5,4% 8,4% 4,0% 4,2% 5,9% 6,2%

% Vendido/mes 2007 2008 3,2% 4,1% 5,5% 2,7% 4,3% 2,1% 4,9% 3,9% 4,4% 2,9% 4,6% 3,1%

2009 1,8% 2,0% 2,0% 1,9% 2,3% 2,1%

2005 25,0 18,5 15,4 17,2 25,0 18,2

2006 18,6 12,0 25,0 24,1 16,9 16,1

Plazo Comercialización 2007 2008 31,1 24,4 18,1 37,2 23,1 47,1 20,2 25,8 22,5 34,0 21,7 32,4

2009 55,9 50,2 50,4 51,6 43,5 48,6

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8.5.- Financiación de la compra de vivienda Con las condiciones medias de cada uno de los municipios de la Corona Metropolitana de El descenso del 3,9% en el precio de m2 unido al descenso del coste financiero ha supuesto una disminución de la cuota hipotecaria del 24,5% en el caso de la hipoteca contratad a 25 años y del 27% en la contratada a 30 años.

Madrid, en lo que respecta a condiciones de financiación, y los datos medios de precios y superficies en cada uno de los municipios, considerando una hipoteca al 3% de interés (1,7 euribor + 130 puntos básicos de diferencial) y plazos de amortización de 25 y 30 años, se ha realizado un sencillo cálculo para aproximarse a las cantidades que un potencial cliente en cada municipio analizado de Madrid tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, asimismo, que dentro de las cantidades consideradas no se ha considerado ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador.

MUNICIPIO Alcobendas Algete Alcalá de Henares Paracuellos del Jarama Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Boadilla del Monte Las Rozas Pozuelo de Alarcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto TOTAL

Sup. media (m²c) 250 245 192 254 187 237 275 302 409 410 305 257 253 183 251 275 299

ZONA

Sup. media (m²c)

A1 A2 A3 A6 SUR TOTAL

249 239 248 387 255 299

Precio medio vivienda 1.339.918 327.500 390.000 448.830 354.500 347.778 440.689 783.553 1.000.308 1.568.109 510.833 465.667 532.315 432.000 396.251 470.429 813.938

Precio medio vivienda 1.196.988 435.250 411.947 1.333.049 471.067 813.938

Entrada 287.189 65.500 78.000 78.545 79.763 69.556 79.324 160.628 171.481 380.110 127.708 77.611 99.999 86.400 79.250 117.607 174.454

Entrada 256.554 93.289 90.113 285.717 100.965 174.454

Hipoteca 1.052.729 262.000 312.000 370.285 274.738 278.222 361.365 622.924 828.826 1.187.999 383.125 388.056 432.316 345.600 317.001 352.821 639.484

Hipoteca 940.434 341.961 321.834 1.047.332 370.102 639.484

Cuota mensual (25 años) 4.992 1.242 1.480 1.756 1.303 1.319 1.714 2.954 3.930 5.634 1.817 1.840 2.050 1.639 1.503 1.673 3.033

Cuota mensual (30 años) 4.438 1.105 1.315 1.561 1.158 1.173 1.524 2.626 3.494 5.009 1.615 1.636 1.823 1.457 1.336 1.488 2.696

Cuota mensual (25 años) 4.460 1.622 1.526 4.967 1.755 3.033

Cuota mensual (30 años) 3.965 1.442 1.357 4.416 1.560 2.696

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