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CB RICHARD ELLIS

MarketView Mercado Residencial Obra Nueva 2009 T1

RESUMEN EJECUTIVO •El mercado residencial prosigue su ajuste En un contexto de contracción general de la economía, el sector inmobiliario residencial prosigue su particular y severo ajuste. La estadística constata la caída de la producción, de las transacciones, del crédito hipotecario y, por primera vez, de los precios de la vivienda. •La demanda efectiva se resiente Las transacciones de vivienda en España han bajado de forma muy acusada. La demanda residencial acusa la situación de crisis económica, el paro y las restricciones del crédito hipotecario. Las escasas ventas se centran en el producto que acepta sustanciales rebajas sobre el precio de oferta.

Tendencias actuales

Producción

Ð

Precios

Ð

Accesibilidad

Ï

Créditos hipotecarios

Ð

Transacciones

Ð

•Los precios residenciales disminuyen La actual coyuntura y el amplio stock de vivienda sin vender empujan los precios a la baja. Las estadísticas públicas y, en mayor medida, las estadísticas privadas, constatan ya la bajada de precios de la vivienda en España, tendencia que se prevé continue en los próximos meses. •El mercado hipotecario se contrae Las hipotecas para la adquisición de vivienda han disminuido radicalmente debido, tanto a la menor demanda crediticia, como al endurecimiento de las condiciones de concesión de los préstamos. La falta de financiación sigue siendo un principal escollo para la recuperación del mercado residencial. •Las entidades financieras se convierten en principales protagonistas A través del canje de deuda a promotores por activos inmobiliarios y también de ejecuciones hipotecarias, Bancos y Cajas de Ahorros están convirtiéndose en los principales ofertantes en potencia de vivienda en España.

Tendencias para los próximos trimestres

Producción

Ð

Precios

Ð

Accesibilidad

Ï

Créditos hipotecarios

Ï

Transacciones

Ï

•La entrada de las entidades financieras puede revitalizar el mercado El producto residencial que han comenzado a ofrecer ha tenido muy buena acogida en el mercado, lo que prueba la existencia de una demanda residencial potencial, que se hace efectiva al ofrecerle producto de precios atractivos con adecuada financiación. Con la oferta de este tipo de producto, las entidades financieras pueden propiciar la revitalización del mercado residencial español, aunque con ello se expulse del mercado a ciertas pequeñas y medianas promotoras, que no pueden competir en igualdad de condiciones. Evolución anual del Índice de Precios de Vivienda

Índice general

20

15

%

10

13,3 13,1 13

Vivienda nueva

Vivienda de segunda mano

13,3 11,6 10,3

11,4 9,2 7,5

5

9,8 7,2 5,3

5,7 2,4

0

-0,7

a

-0,3 -3,0 -4,9

-5

-10

3,7

2,8

2007TI

2007TII

2007TIII

2007TIV

2008TI

2008TII

-8,6 2008TIII

Fuente:: INE ©2009, CB Richard Ellis, Inc.


La situación de sobreoferta es uno de los problemas característicos a los que se enfrenta el mercado residencial actualmente. A la vista de los datos oficiales sobre compraventas y vivienda terminada, se calcula aproximadamente que el stock de vivienda nueva sin vender en los últimos años se sitúa en torno a las 825.000 unidades, sin contar con la oferta adquirida por los inversores, actualmente también a la venta. Se estima que el tiempo necesario para que la demanda absorba dicho excedente se sitúa en torno a los tres años. A destacar

Visados de obra nueva

35 25 Variación interanual %

La promoción de vivienda nueva en los últimos meses se ha visto reducida rápida y significativamente: entre enero y noviembre de 2008 se visaron proyectos para construir 247.446 viviendas, un 60% menos que en el mismo periodo de 2007. Este ajuste en la promoción residencial ayudará a medio plazo a corregir la situación de sobreoferta, que sufre actualmente el mercado, pero repercute negativamente en el aumento del paro, la disminución del consumo y la consiguiente agravación de la crisis económica en España. Por su parte, el volumen de las viviendas terminadas hasta noviembre de 2008 asciendió a 570.930 unidades, tan sólo un 4,2% menos de las viviendas terminadas el mismo periodo de 2007. En los próximos meses, el volumen de producto terminado irá disminuyendo en mayor medida, facilitando así la recuperación del equilibrio perdido entre oferta y demanda.

15 5 -5

2002

2003

2004

2005

2006

2007

-15

en-nov 2008

-25 -35 -45 -55 -65 -75 Fuente: MFOM

Estimación del stock de vivienda nueva

Compraventas vivienda nueva

Stock anual

Stock acumulado

1.000 900

miles de viviendas terminadas

MarketView Boletín Mercado Residencial Obra Nueva

OFERTA

800 700 600 500 400 300 200 100

2009 T1

Page 2 ©2009, CB Richard Ellis, Inc.

2005

2006

2007

ene-sep 2008

Fuente: Colegio de Registradores de la Propiedad, MFOM

Ejecuciones hipotecarias ingresadas

15.000

10.000

2008

2007

2006

2005

2004

0

2003

5.000

2002

• Las Entidades Financieras cobran protagonismo. Durante los últimos meses las Bancos y Cajas de Ahorro han venido acumulando producto residencial, principalmente vía canje de deuda de empresas promotoras por activos inmobiliarios, lo que las ha convertido en los principales ofertantes potenciales de vivienda nueva en España. Asimismo, las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre de 2008 ascendieron a 13.487, un 146% más que en el mismo perido del año anterior.

0

2001

• Aumenta la oferta de alquiler. Debido al freno de las ventas, se ha producido en los últimos meses un importante trasvase hacia el alquiler de parte de oferta, en principio, destinada a la venta. Ello contribuye, de un lado, a la disminución del stock de vivienda en venta y, de otro, ayuda al establecimiento de un parque de viviendas en alquiler, amplio y variado, del que el mercado residencial español viene adoleciendo. Este aumento de la oferta de vivienda en alquiler es lo que provoca que los precios del alquiler se mantengan estables o incluso bajen en las áreas con mayor oferta.

Fuente: CGPJ

a


Accesibilidad a la compra de vivienda

Esfuerzo anual con deducciones para la compra de vivienda

50

Precio vivienda/Renta Bruta por hogar

7,5

45

7,0

40

6,5

35

6,0 5,5

30

5,0

25

4,5 4,0

20

3,0

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

3,5 1995

15

Fuente: BDE

Compraventas de Vivienda Nueva

Miles de transacciones

% Variación Interanual

106,3 90,6 79,7

77,4

-8,0

-6,0 -21,0

-15,0

-10,2 -10,8

2007TIV

2007TIII

2007TII

2007TI

2006TIV

2006TIII

2006TII

2006TI

68,0

75,4

71,1

-14,6 -16,8

65,2

-10,7

2008TIII

79,7

2008TII

86,8

2008TI

88,7

-15,7

Fuente: Colegio de Registradores de España

Viviendas libres compradas en 2008 (hasta T3) según valor

años

%

8,0

El capital necesario para la compra de una vivienda en España equivale a 6,5 veces la renta bruta anual estimada del hogar medio en el cuarto trimestre de 2008, cinco décimas menos que en el mismo periodo del año anterior. La reducción de esta variable está relacionada en gran parte con la disminución del precio de la vivienda, que se ha producido en el último año y que está previsto continúe en los próximos meses. Asimismo, el esfuerzo anual con deducciones para la compra de la vivienda se sitúa en el 37,7% de la renta anual disponible del hogar medio, un punto por debajo del trimestre anterior, que marcó el nivel máximo de los últimos años. La drástica reducción del euribor de los últimos meses, comienza a tener sus efectos positivos en la accesibilidad a la vivienda. El número de hogares en España sigue aumentando a buen ritmo. En diciembre de 2008 existen en España 16,9 millones de hogares, 448.000 más que a finales del año anterior. Por lo tanto, está claro que sigue habiendo demanda potencial residencial. Ahora bien, la disminución de la demanda residencial efectiva en el último año es notable. La bajada interanual de las transacciones hasta septiembre de 2008 ha sido del 15,7%, en el caso de la vivienda libre nueva, y del 43,8%, en el de la vivienda usada. Es esta última cifra la que muestra mejor el pulso del mercado pues las transacciones de segunda mano carecen del desfase temporal contrato privado-escrituras de las ventas de vivienda nueva. Por su parte, la caída interanual de enero a noviembre de 2008 de los créditos hipotecarios para la compra de vivienda ha alcanzado el 45,8%. Ello se debe, tanto a la menor demanda crediticia, como al endurecimiento de las condiciones para la concesión de créditos, que continúa siendo un principal obstáculo para la recuperación del mercado residencial.

MarketView Boletín Mercado Residencial Obra Nueva

DEMANDA

A destacar

0,8% 0,8% 2,1% 47,1% 8,0%

hasta 150.000 € 150.001-300.000 € 300.001-450.000 € 450.001-600.000 € 600.001-750.000 € a partir de 750.001 €

41,2%

Fuente: MVIV

Page 3 ©2009, CB Richard Ellis, Inc.

2009 T1

• La escasa demanda residencial efectiva se centra en la vivienda asequible. De las 395.344 transacciones de vivienda libre efectuadas de enero a septiembre de 2008, el 47% corresponden a ventas por valor inferior a 150.000 €, el 41%, a transacciones por valor entre 150.000 y 300.000 €, y tan sólo un 11,7%, se efectuaron por valor superior a 300.000 €. El todavía hoy alto nivel de precios y la falta de financiación son dos factores que impiden que la demanda potencial se convierta en efectiva. Cabe esperar que durante 2009 la entrada como ofertantes en el mercado residencial de las entidades financieras se traduzca en una oferta residencial más ajustada en precios y una mayor disponibilidad de financiación.


10%

A finales de 2008 las estadísticas oficiales constatan ya una bajada general de precios de vivienda, situándose la variación media en el -2,3% y el -3,7% para la vivienda nueva y la usada, respectivamente. En cambio, la mayoría de las fuentes privadas indican mayores tasas de descuento, cifrando la variación media interanual de los precios de oferta en torno al -10%.

Variación interanual

El valor medio de la transacción de vivienda nueva libre en España alcanzó su máximo histórico en diciembre de 2007 -197.912 €-, habiéndose moderado desde entonces hasta situarse en 190.150 € a septiembre de 2008. Las diferencias por Comunidades Autónomas en cuanto al valor medio de la transacción de vivienda nueva es notable: mientras que en Extremadura o Galicia dicho valor se sitúa por debajo de los 140.000 €, en Madrid o País Vasco excede los 275.000 €.

5%

0%

-5%

Madrid

España

La Rioja

Cantabria

C.la Mancha

Murcia

Asturias

Valencia

Castilla y León

Aragón

Canarias

Galicia

Andalucía

Navarra

Cataluña

Ceuta y Melilla

Baleares

País Vasco

Extremadura

-10%

Fuente: MVIV

Valor medio transacción de vivienda nueva libre en España

€ totales

Variación Interanual

210.000

12%

190.000

10%

A destacar

170.000

•Las escasas transacciones que se cierran hoy en día en el mercado residencial lo hacen en torno a un 20% de media por debajo del precio de oferta inicial. Cabe esperar que, progresivamente, los precios de oferta se ajusten en mayor medida, reflejando el nivel real de los precios de transacción.

130.000

8%

150.000

6% 4%

110.000

2%

90.000

08-sep

08-mar

07-mar

06-mar

05-mar

07-sep

-2% 06-sep

50.000 05-sep

0%

04-sep

70.000

04-mar

MarketView Boletín Mercado Residencial Obra Nueva

Precio vivienda nueva. IV Trimestre 2008.

PRECIOS

Fuente: MVIV

Valor medio de la transacción de vivienda nueva libre en España (3T 08)

ASTURIAS VMT: 1.840 €/M² 159.041 €

PAÍS VASCO

CANTABRIA VMT: 2.505 €/M²

86 M²

190.589 €

ESPAÑA

VMT: 3.880 €/M² 296.627 €

76 M²

Valor Medio Transacción: 2.405 €/M²

76 M²

NAVARRA

Valor total

VMT: 2.379 €/M² GALICIA

138.103 €

205.721 €

LA RIOJA

VMT: 1.632 €/M²

CASTILLA Y LEÓN

85 M²

181.135 €

79 m²

86 M²

CATALUÑA

87 M²

95 M²

VMT: 3.595 €/M²

ARAGÓN

198.128 €

VMT: 3.713 €/M² 275.843 €

69 M²

72 M²

74 M²

C. LA MANCHA

EXTREMADURA

VALENCIA

VMT: 1.739 €/M²

VMT: 1.117 €/M²

171.284 €

108 M²

249.587 €

VMT: 2.755 €/M²

MADRID

120.563 €

Sup media

VMT: 2..089 €/M²

VMT: 1.667 €/M² 159.112 €

190.150 €

99 M²

VMT: 2.190 €/M² 188.222 €

86 M²

BALEARES VMT: 2.906 €/M² 238.628 €

82 M²

MURCIA ANDALUCÍA CANARIAS VMT: 2.359 €/M²

2009 T1

175.783 €

Page 4 ©2009, CB Richard Ellis, Inc.

VMT: 2.103 €/M² 179.645 €

VMT: 1.727 €/M² 156.781 € Fuente: INE

91 M²

85 M²

75 M²

Fuentes: CBRE, Colegio de Registradores de la Propiedad, Ministerio de Vivienda

a


MarketView Boletín Mercado Residencial Obra Nueva

ENTREVISTA

YOLANDA LOZANO Directora Nacional División Residencial CBRE ¿Cómo ve la situación presente del mercado residencial?

Los parámetros del mercado residencial están cambiando y lo seguirán haciendo en los próximos años. Los tradicionales márgenes de la promoción residencial, superiores al 20%, deberán recortarse por dos vías: reducción del coste fundamental, el suelo, para pasar a pesos específicos razonables, en torno al 25-30%, y considerable incremento de calidad del producto final, incluyendo en ocasiones servicios postventa, en beneficio del comprador.

Para más información acerca de este MarketView, contactar con : Departamento de Research

¿Cuáles cree que son las soluciones para la actual situación?

La clave está en la flexibilidad, es necesario pensar en ajustes de precios, alquileres, nuevos canales de comercialización, en definitiva, enfoque y acercamiento a la demanda, que ha sido la gran olvidada en los últimos años en el sector. ¿La entrada en vigor de la legislación de los REITs puede afectar al mercado residencial?

Creo que la clave para que funcionen o no las SOCIMI estará en el tratamiento previo de la legislación administrativa - agilizar al máximo desahucios, etc.- y fiscal. A partir de ahí, si el producto está bien seleccionado y gestionado es una opción a tomar en serio, por el potencial del alquiler en España. Con un buen respaldo de marcas como la nuestra, gestionando estas sociedades, y sobre las premisas anteriores, puede ser una buena alternativa al actual producto en rentabilidad de otros usos, que es escaso y que comenzará a recortar rentabilidades con la caída de los intereses. Por otro lado, para las principales promotoras inmobiliarias nacionales va a resultar muy complicado posicionarse en una SOCIMI, debido a:

Irene Martínez Analista Research CB Richard Ellis Edificio Masters I, C/ General Perón, 38, plt. 13 Madrid 28020 t: +34 915143875 e: irene.martinez@cbre.com Departamento Residencial

1) El trasvase de los activos de una promotora (patrimonio u obra terminada sin vender) a una SOCIMI se encuentra gravada como una compraventa normal, ( IVA o ITP, en su caso, y AJD), con lo que para ser rentable, debería aplicarse un régimen transitorio que permitiera dicho traslado de propiedad a la nueva SOCIMI, con un gravamen mínimo.

Yolanda Lozano

2) El Apalancamiento máximo de una SOCIMI se establece en un 60% del valor de sus activos. Esto limitará el crecimiento de la misma y su desarrollo a medio y largo plazo.

46023 Valencia

3) El periodo de mantenimiento de la inversión antes de enajenar el activo: siete años para los inmuebles cuyo origen sea la autopromoción, parece excesivo para conseguir rentabilidades medias interesantes, y las promotoras debieran contar entonces con unas condiciones financieras muy flexibles y ventajosas, lo que parece difícil en el actual contexto.

Directora Nacional CB Richard Ellis Paseo de la Alameda, 35 bis, plt. 3 t: +34 963162890 e: yolanda.lozano@cbre.com

Por lo tanto, los que más atractivo encuentren el acceso serán los patrimonios privados e institucionales, así como los inversores internacionales. ¿Cuáles son sus previsiones para el 2009?

Existe ya una demanda creciente que tendría interés en comprar y/o alquilar a precios asequibles. Estos precios suponen una bajada media general del 30% sobre los niveles máximos de precios de oferta alcanzados a pricipios de 2008, lo que significa retornar a los niveles de precios de hace cinco años. Ahora bien, esta afirmación es matizable en función de localización geográfica, uso de primera o segunda vivienda, tipologías, superficies, etc.

2009 T1

Disclaimer 2009 CB Richard Ellis Esta información ha sido obtenida de fuentes de crédito consideradas fiables. Sin dudar de su exactitud, no la hemos verificado y no ofrecemos garantías al respecto. Es responsabilidad suya confirmar independientemente su veracidad. Todas las proyecciones, opiniones, asunciones o estimaciones utilizadas son para ejemplificar únicamente y no representan el presente o futuro del funcionamiento del mercado. Esta información se diseñó exclusivamente para uso de los clientes de CB Richard Ellis, y no puede ser reproducida sin el permiso previo escrito de CB Richard Ellis. Page 5 ©2009, CB Richard Ellis, Inc.

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