Page 1

Hvordan få ‘Ny giv i Kvadraturen’? Løsningen finnes - den må bare vris til. LAA 350 May Hoff Lund, Benedicte Ender, Christian Ekeli, Jørgen Stubberud, Einar Nordengen og Christian Grønn


Forord Denne oppgave er et resultat av kurset LAA350 – Arkitektur og byform i byutvikling, ved UMB høsten 2011. Oppgaven er skrevet av gruppe 9, som består av Benedicte Ender- By og Regionplanlegging, May Lund Hoff -By og Regionplanlegging , Christian Ekeli- Eiendomsutvikling, Christian GrønnLandskapsarkitektur, Jørgen Stubberud- Eiendomsutvikling og Einar NordengenEiendomsutvikling Vi vil takke alle bidragsytere for et interessant og lærerikt kurs og våre veiledere for konstruktive tilbakemeldinger.

2


Innhold Forord

2

Gårdsrommene

21

Ideskisse 20:80-leiligheter

48

Innledning

4

Regulering

28

Trinn 4. AKTIVERE

50

Oppgaveforståelse

5

Marked

29

Drøftelse

51

Metode

6

Trinn 2 FORTOLKE

33

Kulturhistorisk handlingsrom

52

Trinn 1 BESKRIVE

9

Vurderingskriterier for utviklingsscenarioer

34

Konklusjon

53

Historie

10

0-Situasjon

35

Kilder

55

Tidslinje

12

SketchUpillustrasjoner av 0-situasjonen

35

Vedlegg

56

Bebyggelsesstruktur og funksjon

13

Trinn 3. VURDERE

40

Valg av kvartal

14

Begrensningsorientert scenario 

41

Sammendrag av bevaring, alder og bruk

15

SketchUpillustrasjoner av det begrensede scenariet 41

Rådhuskvartalets historie

16

Mulighetsorientert scenario

Befaring av Kvartalet 20.10.2011

18

SketchUpillustrasjoner av det mulighetsorienterte scenariet

Eindomsforhold

45

45

19

3


Innledning

Tema for oppgaven er hvordan boligutvikling kan gi økt bykvalitet i Kvadraturen sentralt i Oslo. Nærmere bestemt ligger Kvadraturen mellom Bjørvika i øst og Pipervika med Aker Brygge i vest. Kvadraturen er et historisk særegent område, hvor gate- og tomtestruktur, samt bebyggelsesmønster dokumenterer en ca 400 år lang byutvikling. Når kvadraturen ble etablert på 1600-tallet la sikkerhet mot invasjon fra andre nasjoner og brann premissene for utviklingen. Kvadraturen er også kalt Festningsbyen. Lange rette gater står vinkelrett på hverandre og danner kvartaler. Arkitektonisk har de langt fleste bygninger ærverdige og flotte fasader, hvor bastante materialer som stein underbygger den sikkerhetsfølelsen som i sin tid var nødvendig. På begynnelsen av 1800-tallet ble festningsfunksjonen tonet ned og Kvadraturen stod frem som et kultur- og finansmaktsenter i hovedstaden. Til tross for Kvadraturens særegenheter i form av en lang og interessant historie, flott arkitektur og ikke minst sentrale beliggenhet, fremstår området i dag som litt lurvete og grått. Kontorvirksomhet uten publikumsattraksjon fyller i dag de fleste bygninger. Andre funksjoner som er nødvendige for å gi bydelen den glans den burde ha, er fraværende. På kveldstid, når gatene er tomme og portrom blir markedsplass for kropp og dop, er sikkerhetsfølelsen for den vanlige borger helt forduftet. Nå ønsker lokale myndigheter å gjøre noe med dette, slik at Kvadraturen igjen kan fremstå med fordoms stolthet og prakt. Oppgavens konkrete problemstilling søker å finne frem til muligheter og begrensninger som et typisk kvartal i Kvadraturen gir med tanke på å oppnå bykvalitet ved boligutvikling. Formålet er videre at oppgavens metode, funn og idéer for ett valgt valgte kvartal, skal kunne overføres ved utvikling av andre kvartal i Kvadraturen. I den forståelse at kommunen primært ønsker en funksjonstransformasjon, fra nesten utelukkende

kontorer til en mer variert sammensetning, er det en rekke faktorer som gir begrensninger. I en særstilling står eksisterende bygninger, som forteller en historie og som bør vernes. Men oppgaven søker å belyse også andre begrensninger. Vår faglige tilnærming til forståelse av bykvalitet som produkt av de funksjoner som fyller bygninger og uteområder generelt, samt boligutvikling med boligkvalitet som fokus spesielt, er gjennom metoder for stedsanalyse. I tillegg til funksjoner, er rommelighet, tilgjengelighet, bevaring og vern, samt helhetlig visuelt inntrykk vurderingskriterier vi bruker for bykvalitet. I tråd med ønske om å ivareta bydelens meningsbærende uttrykk, benytter vi hovedstrukturen i en DIVE-analyse. DIVE-analysen er en kulturhistorisk stedsanalyse, som gjennom selve prosessen og analysens produkt skal gi kunnskap om, og skape forståelse for, hva som bør bevares og hva som kan ofres på utviklingens alter. DIVE-analysen som verktøy er utarbeidet av blant andre Riksantikvaren. For å kunne påpeke andre forhold av betydning for utvikling, implementerer vi en mulighetstrekant. Mulighetstrekanten er hentet fra utdrag av Real Estate Development, Urban Design and the Tools Approach to Public Policy, og gir gjennom vurdering av marked, regulering og stedets eiendomsforhold forståelse for konkrete muligheter og begrensninger som en kommersiell utvikler må ta hensyn til. På denne måten syr vi fokus på samfunnsmessige bevringshensyn sammen med øvrige nødvendige utviklingshensyn. Oppgaven er bygget opp slik at vi først redegjør for noen sentrale begreper, samt tema og oppgavens problemstilling. Videre lar vi som nevnt DIVEanalysen 4 trinn føre oss videre, men implementerer Mulighetstrekanten i trinnene. Områdets historie er essensiell i forståelse av hva som bør bevares, slik at denne delen er spesielt grundig. Når utviklingsstatus er kartlagt og 0-situasjonen er beskrevet, presenteres områdets handlingsrom i to scenarioer. Det første er et begrensningsorientert scenario, hvor begrensninger som

ble funnet i kartleggingsdelen tolkes og vurderes strengt. Det andre scenarioet er mulighetsorientert, og gir en svært liberalt tolkning av begrensningene. Scenarioene søker altså å angi ytterpunkter for vurdering av de begrensninger vern, regulering, byggeteknikk, økonomi, motsetninger mellom eiere etc gir. De to scenarioene gir også noen konkrete innspill til tiltak og løsninger som kan bidra til realisering og dermed boligutvikling og bykvalitet. Til slutt oppsummerer vi før en anbefalende konklusjon setter et endelig punktum for oppgaven.

Oslo

Oslo

Kvadraturen

(Figur 1, Kartutsnitt fra Norgeskart.no)

4


Oppgaveforståelse Oppgaven vi søker å finne svar på er: ”Hvordan kan utvikling i Kvadraturen bidra til økt bykvalitet ” Vår hovedproblemstilling er utformet slik: “Hvilke muligheter og begrensninger gir et typisk kvartal i Kvadraturen for utvikling av boliger som fremmer økt bykvalitet?” Vi finner det naturlig å først definere begrepene boligutvikling og bykvalitet, for så å sette dem i sammenheng. Utvikling betyr endring eller transformasjon. Eiendomsutvikling generelt må vi se i relasjon til de to eiendomsfaglige grunnprinsippene privat eiendomsrett og offentlig reguleringsrett, samt at disse må fungere i de dynamiske rammene markedet setter. Med boligutvikling forstår vi produksjon av steder hvor mennesker bor, det vil si hjem. Hjemmet er en base som representerer den kanskje mest private og trygge sfære. Det er stedet hvor vi oftest tilbringer natten og som er det utgangspunkt vi vender tilbake til etter gjøremål, arbeid eller andre aktiviteter. Boligutvikling fremstår nærmest som et sekkepostaktig begrep, og omfatter produksjon av alle typer boliger eller områder som skal inneholde boliger. Om boligutvikling finner sted i en by, vil den være en del av byutviklingen. Boligutvikling og næringsutvikling vil slik vi forstår det være de to hovedingrediensene i byutviklingen. I begrepet næringsutvikling legger vi utvikling i både privat - og offentlig regi, samt både bygninger, plasser og transportrelaterte anlegg. Boligutviklingen kan ha økt bykvalitet som hovedfokus eller boligkvalitet som hovedfokus. Om hovedfokuset er boligkvalitet, er det de individuelle hjemmenes egenskaper som privat og god sfære, fysisk eller psykologisk, som står i sentrum og legger grunnlaget for boligutviklingen. Om hovedfokuset derimot er bykvalitet,

er det byens egenskaper som samfunn og felles offentlig arena som gir føringer for boligbyggingen og derved også boligutviklingen. Det er altså samfunnets positive opplevelse av boligene i bybilde som i sistnevnte tilfelle skal fremmes og tilfredstilles. Forskjellen på boligkvalitet-fokus og bykvalitet-fokus kan forklares med at boligkvalitet oppleves ved å sitte i boligen/hjemmet eller på terrassen og se ut, mens opplevelsen av bykvalitet er å gå i det offentlige rom ved eller mellom boligene og oppleve disse fra utsiden. Hvis man i et byrom for eksempel føler at man ”trenger seg innpå” boligenes territoria, vil vi hevde at boligutviklingen har gitt mer boligkvalitet enn bykvalitet. Hvis man som fremmed og ukjent derimot føler at byrommet inviterer til bruk og opphold, er bykvaliteten den fremtredende.

generasjoner) som kan leve med samfunnsutviklingen, og ikke stritte imot. Det er mulig at denne fleksibiliteten bør og må starte allerede ved definisjon av boligkvalitet, bykvalitet og næringskvalitet. Som det ble sagt i forelesningen torsdag 15. september 2011: ”Byen er et resultat av historien og en forutsetning for fremtiden…” For å oppsummere det hele har vi laget Figur 2 som viser vår forståelse av hierarkiet i byutviklingen og hvilke fokus elementer vi mener byutviklingen inneholder.

Vi er imidlertid av den klare oppfatning at de to kvalitetene, bo- og bykvalitet, ikke kan eller må utelukke hverandre. Fokuset kan og vil være forskjøvet, men på grunn av blant annet markedskreftene må de begge kvaliteter ivaretas og de vil utfylle hverandre. PBL’s formålsparagraf understreker forståelsen av dette ved at utvikling skal være bærekraftig og til beste for den enkelte (boligkvalitet), samfunnet (bykvalitet) og fremtidige generasjoner (bykvalitet og fleksibilitet til å møte endringer). Figur 1: Hierarkiet i byutvikling. Egenprodusert.

Hvor på skalaen fokuset bør ligge kan være gjenstand for lange og store diskusjoner, og grunnlaget for argumentasjonene i disse diskusjonene vil trolig være subjektive oppfatninger. De subjektive ytringene tror vi er dannet med bakgrunn i egen bakgrunn/oppvekst, opplevelser, samt den enkeltes verdigrunnlag og normer. Byen eller bydelens beliggenhet og ønsket funksjonstyngde (boligfunksjon eller næringsfunksjon) er også forhold som bør og må være en del av grunnlaget for fokusvalg. Bykvalitet og boligkvalitet bør begge sees på i relasjon til at byutvikling har et langt liv. En bykvalitet kan derfor være å etablere fleksible løsninger (PBL – for fremtidige

Figur:2 Hierarki i byutvikling. egenprodusert Vi setter også opp en fokuslinje som illustrerer at vektingen mellom boligkvalitet og bykvalitet i byutviklingen sannsynligvis er forskjellig, avhengig av beliggenhet, funksjonstyngde og de preferansene aktørene (utvikler, kommune og markedets sluttbrukere) har. Vi mener som tidligere nevnt at vektingen i hovedsak baserer seg på subjektive oppfatninger, og figuren er kun ment for å billedlig illustrere forholdet mellom bykvalitetfokus og boligkavlitetfokus. En vertikal, som vist i Figur 3, implementerer næringskvalitetfokus.

5


Metode Strukturerende modeller og verktøy er ofte til god hjelp ved løsning av oppgaver som er komplekse, kreative og hvor løsningen er uten noen form for fasit. I den anledning har vi funnet strukturerende inspirasjon i DIVE-analysen (Reinar & Westerlind 2009) og eiendomsutviklerens mulighetstrekant (Tiesdell 2011 - kapittel 1 s 9). Hensikten bak DIVE-analysen er å ivareta kulturarven som en utviklingsressurs, mens mulighetstrekanten strukturerer en eiendomsutviklers øvrige begrensninger ved å dele opp i tre begrensingskategorier - marked, eiendomsforhold og regulering.

Figur 3: Fokus i byutvikling. Egenprodusert Figur 1: Fokus i byutvikling. Egenprodusert.

Når vi nå har redegjort for de generelle begrepene, vil vi kort trekke frem de bykvaliteter vi mener Kvadraturen i dag representerer og nevne noen bykvaliteter vi tror og bør forsterkes og/eller tilføres. Kvadraturen er en tett bebygd bydel med få åpne og tilgjengelige uteoppholdsarealer. Historisk arkitektur gir bydelen særpreg, og fasadelinjene fremstår som offentlige, det vil si at de er lite privatisert med for eksempel balkonger. Beliggenheten i seg selv representerer en bykvalitet ved at det er nærhet til kommunikasjon, handelssentrum, havneområdet, samt mange typer underholdning og severdigheter. Kommunenes uttrykte og overordende fokusområder (Ny giv i Kvadraturen!) er identitet og omdømmebygging, byliv og bymiljø, boliger og tilgjengelighet. Disse fokusområdene kan ivaretas ved at det innen selve Kvadraturen etableres offentlig tilgjengelige fasiliteter og servicetilbud som tentativt vil forbedre byliv, bymiljø og tilgjengelighet – som vil føre til styrket identitet og bedre omdømme, som igjen fører til økt attraktivitet og grunnlag for boligbygging.

I oppgaven inngår mulighetstrekanten nærmest som underpunkt i DIVE-analysen, men siden oppgavens hovedfokus er boligutvikling og bykvalitet, er begrensninger som avdekkes under Mulighetstrekanten likestilt med de kulturhistoriske begrensningene. Hensikten er å bringe realisme i analysen ved å vurdere også andre forhold som kan ha betydning for om en utvikling kan og vil skje. I utgangspunktet kunne dette vært snudd rundt, slik at vernestatus sortert under reguleringen eller eiendomsforholdene i mulighetstrekanten, men siden vernet står sterkt i analyseomrdået, finner vi det riktig å la DIVE-analysen gi oppgavens hovedstruktur.

(2005). I følge analysens veileder henter DIVE-analysen: ”…systematikk fra både planfag og kulturhistoriske fag og strukturen samsvarer med prosesslogikk slik den er utviklet innen moderne kommunikasjonsforskning”. Grunntanken i DIVE-analysen er at man gjennom grundig kartlegging av analyseområdet skal opparbeide en inngående forståelse av hvilke kulturhistoriske verdier som er viktig å ta vare på, og hvilke som kan ”ofres på utviklingens alter”. Hovedstrukturen i metodikken er enkel og oppdelt i 4 grunntrinn – se figur 4 og 5. DIVE figur XXX

Kulturhistorisk stedsanalyse - DIVE DIVE-analysen søker som nevnt å ivareta kulturarven som en utviklingsressurs. Kvadraturen er definitivt en del av Norges og hovedstadens kulturarv, som i behørig grad bør vernes ved utvikling.

Figur 4: Dive, Statsbygg

DIVE-analysen ble utviklet som et samarbeidsprosjekt mellom Sverige, Finlang og Latvia. Riksantikvaren i Norge har ledet arbeidet. DIVE er et resultat av et langsiktig arbeid, hvor første steg (1999-2002) var å gjøre en kvalitativ undersøkelse av mange forskjellige stedsanalyser. Vurdering av disse og prosessene rundt dem, gav grunnlag for første utgave av DIVE-analysen

6


Dive-analysens 4 trinn + 2 trinn

Input

Forberedende arbeidsfase. Oppgaver/sjekkliste for analysearbeidet:

1

D

1. Utarbeide opplegg og program for analysen. Describe (beskrive): Hva forteller dagens landskap og miljø om analyseområdets utvikling og karakter? Oppgavene i denne fasen er: 1. Samle informasjon om analyseområdets opprinnelse og utvikling. 2. Systematisere den innsamlede historiske informasjonen. 3. Beskrive kunnskapen som har betydning for analyseområdets historiske karakter. Teknikker:

2

I

Tid/rom-matrise, historiske tidsserier, tematiske tidsvinduer, fotorealistiske visualiseringer, dataassisterte tegninger og lignende. Interpret (fortolke): Hvorfor har enkelte elementer og karaktertrekk i analyseområdet hatt spesiell samfunnsmessig betydning? Oppgavene i denne fasen er: 1. Fortolke analyseområdets historiske kontekster. 2. Undersøke analyseområdets historiske lesbarhet og tilstand. 3. Beskrive analyseområdets historiske betydning. Teknikker: Lesbarhetskart, tid/rom-matrise, historiske tidsserier, tematiske tidsvinduer, fotorealistiske visualiseringer, dataassisterte tegninger og lignende.

3

V

Valuate (vurdere): Hvilke historiske elementer og karaktertrekk har spesiell verdi, kan de utvikles (handlingsrom) og hvor går grensen for hva de tåler?

Både kunnskapsprosessen og rapporten analysen gir, er verdifulle. I analysens veileder heter det at: ”…en DIVE-analyse kan fungere både som integrert planunderlag og selvstendig kunnskapsprosess. … Oppbyggingen er avledet av fire grunnleggende spørsmål, som hver på sin måte berører forholdet og balansen mellom stedets kontinuitets- og endringskrefter” (Reinar og Westerlind 2009). Kontinutetskreftene kan være vernemyndigheter, pressgrupper og media, mens endringskreftene som regel er private eiendomsutviklere. Dialog og gjensidig forståelse mellom disse synes ofte å være fraværende, slik at det fort blir sterke motsetninger. DIVE-analysen søker å drøfte og definere hvilket handlingsrommet et område kan og bør akseptere i en eiendomsutvikling. På den måten kan både kontinutets- og endringskreftene bruke DIVE-analysen til å synliggjøre nødvendig begrensninger og akseptable muligheter. Forhåpentligvis kan dette igjen føre til dialog og gjensidig forståelse.

Oppgavene i denne fasen er: 1. Vurdere kulturarvens kvaliteter og verdier. 2. Undersøke kulturarvens utviklingspotensiale og sårbarhet. 3. Beskrive kulturarvens endringskapasiteter. Teknikker:

4

E

Tid/rom-matrise, verdi- og sårbarhetskart, mulighetsstudier (scenarioer), illustrasjoner Enable (aktivere): Hvordan kan stedets prioriterte, historiske karaktertrekk og ressurser forvaltes og utvikles? Oppgavene i denne fasen er: 1. Definere analyseområdets handlingsrom. 2. Foreslå forvaltningsstrategier og prinsipper. 3. Vurdere aktuelle virkemidler og tiltak. Teknikker:

Output

Tid/rom-matrise, kart, illustrasjoner og beskrivelser. Oppsummerende arbeidsfase. Oppgaven i denne fasen er: 1. Sammenfatte analysens innhold og anbefalinger.

Figur 5, Kilde: (Reinar & Westerlind 2009 s 6)

Analysen beskrives som fleksibel og at den må tilpasses hver enkelt situasjon. Vi vil bruke analysens hovedstruktur, men tilpasser og plukker de elementer i analysens verktøykasse som vi finner egnet til vårt hovedfokus, nemlig hvordan boligutvikling kan gi økt bykvalitet. Gjennom DIVE-analysen søker vi å holde fast ved det kulturhistoriske fokuset, men er oppmerksomme på at vi sannsynligvis er mer liberale enn analysens hovedarkitekt – Riksantikvaren. Med bakgrunn i det kulturhistoriske fokuset en utvikling i Kvadraturen må og bør ha, gjør vi en grundig historisk redegjørelse for Kvadraturen som område og for kvartalet vi velger. Disse er en svært sentral del av kunnskapsprosessen, og de gir en grunnleggende forståelse for å lese områdets morfologiske trekk. Hensikten er til slutt å kunne gjøre en overveid vurdering av hvilke elementer som bør vernes fremfor ofres for utvikling.

Som del av en realistisk utviklingsanalyse og i søken etter faktorer som kan begrense muligheten for at en utvikling kommer i stand, vurderer vi som nevnt også forhold som er beskrevet i mulighetstrekanten.

Mulighetstrekanten En eiendomsutviklers mulighetsområde kan illustreres i en trekant hvor markedet, regulering og eiendomsforholdene setter begrensningene (Tiesdell 2011 - kapittel 1 s 9). Vi har tillatt oss en litt fri oversetting av enkelte begreper, samt tilført noen underpunkter som vises i Figur 6 (Korsvolla et al. 2004). Utvikling er endring eller transformasjon av eiendom eller nærmere bestemt en endring i arealbruken på denne. Endringer kan være i form av ny bruker, ny bruk av eksisterende grunn eller bygningsmasse eller ny bruk i ny bygning. Uansett hvilke form utviklingen har er hensikten å generere merverdier. Verdien av en eiendom kan måles ved samfunnsverdi eller økonomisk verdi, men i mange sammenhenger er det et økonomisk verdimål som avgjør om en utvikling vil finne sted. Verdien bestemmes av den bruk eller det brukspotensial eiendommen har, og brukspotensialet bestemmes igjen av eiendommens beliggenhet, topografi og påstående bygningsmasse, eiere, brukere representert ved leietakere eller festere og sist men ikke minst myndighetene gjennom reguleringsmakt. I eiendomsteori beskrives nevnte faktorer som eiendomsforhold, og underkategoriseres i eiendomsstruktur, eierstruktur, og rettighetsstruktur. I tillegg til disse strukturene gir generelle rammebetingelser som markedet, konjunkturer, kostnad på og tilgang til kapital, troen på fremtiden etc begrensninger for utvikling av et område. Overordnet bestemmer myndighetene arealbruken gjennom sin reguleringsmakt, men eieres muligheter, kapasiteter og ønsker er også en overordnet

7


forutsetning for at en utvikling kan bli realisert. Vi ser at eiendomsforholdene kan gi god hjelp til å strukturere og forstå hvilke faktorer som må trigges for få i gang en arealbruksendring som er nødvendig for boligutvikling og økt bykvalitet. I det første trinnet redegjøres det systematisk for det valgte kvartalets begrensninger i henhold til mulighetstrekanten. Gjennom dokumentstudier og telefonsamtaler med Statens Kartverk og Oslo kommune har vi samlet inn nødvendig informasjon, men velger i oppgaven å presentere en sammenfattet versjon hvor vi kun kommenterer de funn vi finner interessante. Som vedlegg til oppgaven følger fullstendig og skjematisk oversikt eier-, rettighets- og eiendomsstrukturen (vedlegg 3), samt kopi av aktuelle reguleringsplaner, -bestemmelser, samt øvrig aktuelt og regulerende rammeverk. Regulering • • • • •

Planer Vern Tillatelser Dispensasjoner Støtteordninger

Market

Eiendomsutviklerens

• • • • •

Etterspørsel Tilbud (konkurrenter) Tilgang på kapital Pris på kapital Byggekostnader

handlingsrom

Eiendomsforhold Eiendomsstruktur Beliggenhet Tomtestruktur Bebyggelsesstruktur Grunnforhold Lys, luft, Historie / morfologi

Figur : 6, Mulighetstrekant

Eierstruktur Eiers egenskaper Alder, kjønn Kunnskap Økonomisk kapasitet Preferanser

Rettighetsstruktur Pengeheftelser Servitutter Forkjøpsretter Opsjoner Leie-/festekontrakter

Bevaringskategorier

Verneverdig

Vern står veldig sentralt i analyseområdet og av den grunn anses det som viktig å kort redegjøre for begrepet bevaring. I grove trekk er forskjellen på de ulike vernekategoriene hvor store begrensninger som legges i bruken av bygningene. I tillegg har de ulike vernekategoriene sitt opphav i forskjellige lover.

Verneverdig og bevaringsverdig er to ord som betyr det samme. Å definere noe som verneverdig er å gi et signal om at noe er verdifullt og må tas vare på, uten å formelt å verne det. Listeføringer av bygninger som man anser som verneverdige er en måte å signalisere dette på. Byantikvaren har for eksempel sin ”gule liste” Dette er derfor den svakeste graden av verning man har.

Fredning

Empiri

Dette er den strengeste vernekategorien og har sin hjemmel i kulturminneloven. § 4 slår fast at alle kulturminner eldre enn 1536 og bygninger eldre enn 1650 automatisk er fredet. Er en bygning fredet etter dette kriteriet følger det med en sikringssone på 5 meter rundt bygningen som også er fredet. Kulturminner yngre 1650 kan ved hjemmel i § 15 også fredes. Forutsetningen for dette er at kulturminnet (bygningen i denne sammenheng) har kulturhistorisk eller arkitektonisk verdi av nasjonal betydning. Lovens § 2 definerer hva som menes med kulturminner: det er ”alle spor etter mennesker i vårt fysiske miljø”, altså en veldig bred tolkning.

Empirien i oppgaven er skaffet gjennom befaring av analyseområdet, intervjuer via mail og møter, dykk ned i Plan –og bygningsetatens arkiver, telefonsamtaler med offentlige etater, søk i databaser og litteraturstudie av eksisterende litteratur og diskusjoner internt i gruppen og med veiledere.

I praksis legger et fredningsvedtak store begrensinger på hva som kan gjøres med bygningen, både utvendig og innvendig. Utover vedlikehold må ingen ”rive, flytte, påbygge, endre, forandre materialer eller farger eller foreta andre endringer.” Fra antikvariske myndigheters side er et fredningsvedtak å anse som et kvalitetsstempel. Verning Verning har på sin side juridisk forankring i plan og bygningsloven. En hensynssone kan med hjemmel i § 11-8 reguleres inn over et område eller en bygning. Et verningsvedtak får den praktiske konsekvensen at en huseier ikke lenger står fritt til å endre fasaden på bygningen og den kan ikke rives. Innvendig står man imidlertid fritt til å gjøre endringer.

Gjennom befaring av analyseområdet skaffet vi oss et blikk av helheten, arkitakturen og romlighetsfølelsen i gatene og i gårdsrommene. En uformell spørreundersøkelse av ”noen på gata” ble utført, hvor deres oppfatning av området kom frem. Gjennom intervjuer over mail fikk vi eiernes meninger og tanker om analyseobjektet og dens fremtidige utvikling, samtidig som vi tilegnet oss mer kunnskap om analyseområdets mer private soner. Hos Plan –og bygningsetaten skaffet vi oss plantegninger, både nye og gamle, som gav oss ett innblikk i den tidligere utviklingen av Rådhuskvartalet. Telefonsamtaler med velvillige medarbeidere hos Statens Kartverk avd. Tinglysingen og servicetorget i Oslo Kommune gav oss grunnbok og matrikkelopplysninger. Studie av allerede eksisterende litteratur gav oss informasjon om Kvadraturens og Rådhuskvartalets historie helt tilbake til opprinnelsen samt sosiale og fysiske forandringer. Ved søk i databaser fikk vi greie på eiendomsforholdene samtidig som veileder utarbeidet av offentlige etater gav oss statens syn og meninger om utvikling og bevaring av analyseområdet. Space Syntax, et program som forteller tilgjengelighet i forhold til gatenettet, ble i oppgaven brukt til å analysere analyseområdets tigjengelighet.

8


Trinn 1 BESKRIVE I det første trinnet er det i tråd med DIVEanalysemetoden samlet inn informasjon om Kvadraturen og vårt spesifikke analyseområdet, Rådhuskvartalet. Det har blitt samlet inn historisk informasjon og beskrevet hvordan den har hatt betydning for analyseområdets karakter og utvikling. Denne beskrivende historiedelen har vi delt i to. Først beskriver vi hele Kvadraturens historiske utvikling for så å gå nærmere inn på analyseområde, Rådhuskvartalet. Dette for å se historiske sammenhenger

mellom utviklingen av kvartalet som en del av en større helhet. Teknikker som er brukt er en oppsummerende historisk tidslinje og illustrasjoner som supplerer beskrivelsen. Dette trinnet ble det brukt mye tid for å få et grunndig utgangspunkt for videre tolkning, vurdering og drøfting. I dette trinnet beskrives det også tre ytterligere forhold fra Mulighetstrekanten. Dette også sett i sammenheng med analyseområdet, Rådhuskvartalet.

9


Historie ”Kvadraturen var en boligby og kan bli det igjen” skriver Dag-Ivar Rognerød i sin bok Christiania, Kvadraturen i Oslo (Rogerød, 1998, S. 7). Festningsbyen

tanken på rikets sikkerhet gir gjenskinn i bygningene og kvartalstrukturen i Kvadraturen den dag i dag. Kvartalene er innadvendte med uterom i midten, samt bygget i mur og stein. Kvartalene utgjør hver seg små festninger.

Grunnleggelsen av kvadraturen, eller kvartalene som det først het, skjedde i 1624. Den 27. september kom kong Kristian IV med sitt korps av offiserer og landmålere for å stikke ut det nye gatenettet. Dette som en reaksjon på Kalmarkrigen (1611-1613), hvor den viktige byen Konghelle ble brent og ødelagt av svenskene i 1612, etterfulgt av Halmstad syv år etter. Kongen beordret alle byene langs kysten om å ”flytte byen til festningen”. På bakgrunn av nettopp en bybrann ble Oslo, datidens Christiania, en festningsby med muridealer. (Rogerød, 1998, s. 9) Nederlenderen Cornelis Flindt var en dyktig mann innen festningsteknologi og ble hentet inn av den norsk-danske kongen for å bygge et komplett antall voller, graver og porter til festningsbyen Christiania. Rognerød skriver i sin bok ”Christiania, Kvadraturen i Oslo”; ”Sivil bebyggelse skulle kapsles inn bak et system av tillukkinger, i et militarisert mikrokosmos med portforbud ved solnedgang” (Rogerød, 1998, s. 10). Kongen gav klare og strenge restriksjoner i form av 18 paragrafer som da utgjorde byens grunnlov. Her stod det blant annet at de som hadde råd, skulle bygge i stein, de øvrige måtte følge ”dansk manér”, med bindingsverk av teglstein. Treverk skulle ikke forekomme! De borgerne som hadde råd og som ble anvist de beste tomtene å bygge på, ble også pålagt å bygge leiegårder for de fattige, eller ”mindre formuende” som Rognerød omtaler dem i sin bok Christiania, Kvadraturen i Oslo (Rogerød, 1998, s.10). Kvadraturen ble administrativt delt i fire og dette ble nedfelt i gatestrukturen. De fire delene ble delt av Kongens Gade og Water-Stræde, dagens Tollbugata.(se kartet i neste kolonne) Alle gatene var snorrette og stod vinkelrett på hverandre, noe som hadde sin grobunn i renessansens planidealer som skulle være med på å redusere maktens styringsproblemer. Den geometriske visjonen gjorde kontrollen av byen og dens vekst lettere (Rogerød, 1998, s. 10). Disse idealene samt den sterke

(Figur 7, Kilde:Byarkivet, Oslo kommune) Kvartalene nede ved Bjørvika, nedenfor Dronningensgate, ble laget ekstra store for å gi nok plass til kjøpmannsgårdene. Dette var en del av Kvadraturens kjerne og var dermed hjemstedet til mange embetsmenn og kjøpmenn fra overklassen. Disse hadde råd til å bygge etter kongens retningslinjer. Dronningensgate. utgjorde datidens havnefront og kvartalet som rammes inn av denne samt Tollbugata og Rådhusgata. var et av de mest fornemme (kvadraturen.oslo.no). Det skulle sener vise seg at den langgrunne stranden nedenfor Dronningensgate. ikke bare skulle være strøket for de fornemme. På grunn av den store tomtemangelen sent på 1600-tallet ga myndighetene småkarsfolk muligheten til å bygge langs ved strandsonen. Så lenge de selv kunne gjøre tomtene byggeklare fikk de tillatelse av myndigheten til å bygge. I disse kvartalene ble også murtvangen opphevet, en viktig faktor for at de fornemme embetsmennene og kjøpmennene nå levde side om side. Murtvangen ble senere innskjerpet igjen etter en omfattende i 1708 (kvadraturen.oslo.no).

Plass. På disse to plassene planla staten å bygge hovedstadsinstitusjoner. På Grev Wedels Plass var bygninger for Stortinget og høyesterett tenkt, men på grunn av at militære myndigheter nedla byggeforbud, ble planen aldri realisert (kvadraturen.oslo.no). En rekke av landets sentrale institusjoner ble ikke bare liggende i en ring utenfor kvadraturen først på grunn av en oppgradering av områdets militære betydning og deretter byggeforbud, men også på grunn av byggingen av Karl Johans gate som stod ferdig i 1850. 1830-tallets tanker om at stortingsbygningen, høyesterett og universitetet skulle legges dit hvor regjeringen og stortinget hadde hatt tilhold, nemlig i Kvadraturen, ble bare en tanke. Med grobunn i ferdigstillelsen av Karl Johans gate som strakte seg fra slottet og ned til jernbanen, fikk vi en ny byutvikling med nye elementer utenfor Kvadraturen. Slottsbygget stod ferdig i 1848, Universitetsbygningene i 1853 og Stortinget i 1866. På bare noen tiår befant hovedstadens sentrale institusjoner seg utenfor Kvadraturen (Rogerød, 1998, s. 63-65 )(Helle, 2006, s. 339-340). Hovedstadens kulturmidtpunkt og kvadraturens bankplasser På 1800-tallet stod den økonomiske liberalismen sterkt i Norge. Denne store oposisjonen var en viktig grunn til den så fraværende overordnede planleggingen og reguleringen. Dette bidro til at monumentale og viktige bygg som Universitetet, Rikshospitalet, Norges Bank og Christiania Theater, samt Frimurerlosjen, alle nødvendige aspekter i opprettelsen av hovedstaden, ble bygget i tilknytning til byens nye promenade, Karl Johans gate (Rogerød, 1998, s. 63-65).

Slutt på festningsbyen

Dag Ivar Rogerød skriver i sin bok; ”Da ettermiddagskonsertene med Brigademusikken ble flyttet fra Festningsplassen til Studenterlunden omkring 1880 skjedde et avgjørende skifte i det offentlige fokus. Da Nasjonalteatret ble innviet i 1899 og Christiania Theater ble revet, var den store emigrasjonen et uomgjengelig fakta” (Rogerød, 1998, s. 65).

I 1815 ble Akershus festning vedtatt nedlagt som aktiv festning. Dett gav nye arealer for utbygging av blant annet Bankplassen, en av mange, og Grev Wedels

Bankvesenets utbredelse i Norge var i gjennom flere generasjoner med på å prege utviklingen av Kvadraturen. Det gav opphav for flere bankplasser som ble store

10


samlingspunkt innen blant annet kultur og økonomi samt arkitektur, igjennom årrekker. Bankplassen som avgrenses av Kongens gate, Myntegata, og Kirkegata er en av de mest kjente. Den har sitt navn etter tre generasjoner med hovedstadsbygninger for Norges Bank og var en av Kvadraturens store kultursentre. Fra 1837-99 holdt Christiania Theater til her. De sørget for aftenunderholdning med nasjonalt program og hadde de to store norske svært politisk aktive forfatterne, Henrik Ibsen og Bjørnstjerne Bjørnson som artistisk direktør og teaterdirektør i flere år. Teateret gjorde Bankplassen til et ”se og bli sett” sted i Kristiania på 1800-tallet. Videre ut på 1860-tallet ble Café Engebret et viktig møtepunkt for datidens politikere, skuespillere og forfattere, noe som blant annet førte meg seg stiftelsen av partiet venstre ved Johan Sverdrup i 1884 (kvadraturen.oslo.no). Det yrende kulturelle livet som Christiania Theater førte med seg avtok merkbart da den ble revet og flytett vestover ved promenaden Karl Johan i 1899 (Nasjonaltheatret). I dag holder Museet for Samtidskunst og Norsk Arkitekturmuseum det kulturelle livet på Bankplassen vedlike. Men det er dessverre snakk om at disse også etter hvert skal flytte vekk. Etableringen av Centralbanken for Norge gav hovedstaden og Kvadraturen et oppsving innen finansiering i byen. Som tidligere nevnt var den grobunnen for de mange etablerte bankplassene innenfor rutenettet og hovedstaden ble Norges økonomiske tyngdepunkt. Deres gode år under første verdenskrig gjorde at banken ble så pengesterk at den hadde mulighet til å kjøpe opp eiendommer til sin voksende virksomhet. Dette var grunnen til at de kjøpte opp Kirkegata 14, 16 og 18, samt Tollbugata 12b og14. Arkitekten bak de alle var Waldemar Hansteen. Den store flotte bankbygningen i Kirkegata oste preg av makt og tanken om evigvarende gode tider. Men krisen etter krigen førte med seg også uår her til lands og mange av Norges banker gikk konkurs. Banken havnet under offentlig administrasjon og flytett senere ut. I årene etter statsinstitusjoner holdt hus i bygningen og i dag holder DNB til her (kvadraturen. oslo.no). Den store bybrannen i 1858 14. april 1858 startet den store bybrannen på grunn av en utett ovn i Dronningensgate. Den tok med seg

flere bygningen or mange menneskeliv. Gatene det gikk verst utover var ved Kongensgate og Kirkegata. i tillegg til husene fra 28 til 36 i Dronningensgate. ble askelagt. Rogerød forteller i sin bok, ”En gjennomgripende sanering i dette området var ikke bare av det ondet; og snart reiste det ene nye praktbygget etter det andre seg.” Over 100 mennesker var blitt husløse og de færreste av disse fikk ny bolig i de nye kvartalene som nå skulle huse forretningsplasser og kontorer (Rogerød, 1998, s. 65-66). Etter bybrannen var omtrent hele bebyggelsen syd for nedre del av Karl Johans gate ødelagt av brannen. Dette gjorde at Kvadraturen fikk en helt ny bebyggelse som skilte deg ut fra den opprinnelige. De opprinnelige én og –to etasjes familiegårdene ble byttet ut med opptil fem etasjer høye leiegårder. Leiegårdene bestod av like leiligheter over hverandre og noen av dem hadde noe form for næring i 1. etasje og andre hadde lager eller verksteder i bakgården. Nye eierforhold ble representert gjennom de nye leiegårdene og det var tilfeldig om eier av gården selv bodde der eller ikke (kvadraturen.oslo. no). Karl Johans gate. 12 var en av de nye storslagne bygningene som ble reist etter bybrannen. Bygget ble bygget i nygotisk stil av arkitekten Wilhelm von Hanno, hvor gårdeier Johan Christian Hoppe som var bokbinder selv bodde i gården og drev bokbinderi og boktrykkeri i bakgården (kvadraturen.oslo.no). Kvadraturen i nyere tid Kvadraturen er et godt eksempel på god regulering og planlegging fra tidlig 1600-tallet. Her skulle murtvangen stå sterkest og sikkerheten best. Nærheten til festningen gjorde område trygt, samtidig som det var kort avstand til Norges viktigste bygninger. De som hadde rå til å bygge storslagent i mur fikk bygge her. I kvadraturen var de rike både trygge, samtidig som de ble hovedstadens midtpunkt. I reguleringsplanen for området vedtatt august 1979, fremmet av Fortidsminneforeningen, fikk Kvadraturen status som ”spesialområdet bevaring” og gjaldt ca. 180

bygninger. I dag står Kvadraturen ovenfor sin største utfordring i forbindelse med boligmangelen i indre Oslo i likhet med den store biltrafikken som skiller byen fra vannet. Bjørvikatunellen koblet sammen med festningstunellen har sett dagens lys og har fått den store gjennomgående trafikken under bakken, som viser utvikling i positiv retning. Rogerød skriver i sin bok Christiania, Kvadraturen i Oslo at ved å legge biltrafikken i rør under bakken, vil det frigjøre arealer til inntil 1000 nye boliger ved Revierhavnen. Han skriver videre at i 1996 hadde Christiania 175 beboere og Nedre Slottsgate var det første boligprosjektet med 25 leiligheter. Samme året uttalte Kvadraturforeningen at de ønsket ytterligere 2000 boliger sentralt i området(Rogerød, 1998, s. 75). I dag, 2011, er det 600 registrerte beboere i Kvadraturen. Det tyder på at tanken om å gjenreise et aktivt boligmiljø med liv både på dag tid og nattestid tar lang tid. I kommuneplanen er gjenreisningen av Kvadraturen et viktig tema. Så gjenstår det å se om verneinteressene og bevaringen av gammel historie kan forenes med nye plan og byggeidealer i utviklingen av nye boliger. Kvadraturens renommé idag Som tidligere nevnt var Kvadraturen blant de tryggeste bydelene i Oslo. Utviklingen de senere årene har derimot dreid i en annen retning. Området har nå rykte på seg for å være utrygt. De stille gatene etter at arbeidsdagen er over, og prostitusjonsproblemer i nærheten av festningen, er antakelig to sentrale forklaringene på dette. Med tanke på boligutvikling i Kvadraturen er det avgjørende at mennesker kan tenke seg å bosette seg der. Derfor valgte vi å gjennomføre en uformell spørreundersøkelse av noen tilfeldige personer som oppholdt seg i Kvadraturen på dagtid (vedlegg 6). Av de som svarte viste det seg at halvparten kan tenke seg å bo i Kvadraturen dersom det blir utviklet boliger der. Den sentrale beliggenheten var tiltrekkende for mange, mens oppfatningen av området som utrygt, samt mangel på spisesteder, butikker, grøntarealer og aktiviteter for barn var det motsatte. Det må poengteres at dette kun er meningene til et lite antall mennesker som representeres her, og må ikke sees på som noe generaliserende. Dette er gjort for som å danne et inntrykk av hva de mener, slik at det ikke kun blir vage antakelser.

11


Tidslinje

FRA OSLO TIL CHRISTIANIA

ENEVOLDSTIDEN

HOVEDSTADEN CHRISTIANIA

DEN MODERNE STORBYEN

KONTORSENTRUM OG KULTURMINNE

1624-1660

1660-1814

1814-1899

1899-1947

ETTER 1948

•Byen ble lagt øde av bybrannen 17 august 1624 •Christian IV flyttet byen til motsatte side av Bjørvika og kalte den Christiania •Festningsbyen (Kvadraturen) med en geometrisk ordnet byplan var tidens idealby •Befestet by omgitt av voller med bastioner

•Christiania vokste forbi vollene og ut over den gamle strandlinjen mot Bjørvika. Den langgrunne stranden utenfor havnefronten fylt opp med avfall •Vollene rundt byen nedlagt •Modernisering av bygninger etter ødeleggelser av kanonskudd •Økonomisk oppgangstid pga trelasteksport

•Christiania hovedstad 1814 •Befolkningsvekst. Fra 10 000 innbyggere i 1814 til 250 000, hundre år senere •Moderne industri vokste frem •Gatene i Kvadraturen fikk stadig høyere teknisk standard •Fra oljelamper via gasslykter til elektrisk lys. •Vannforsyning og kloakknett utbedret •Elektriske sporvogner kom i 1894 (først i Norden)

•Boligkrakket i 1899 ledet til stopp i byggeaktiviteten •Oppgangstider gjennom 1900-tallet førte gjentatte ganger til omfattende byfornyelse i Kvadraturen •Kvadraturen et pressområde med viktige virksomheter på alle kanter •Kvadraturen sentrum i den moderne storbyen Oslo med biltrafikk, lysreklamer, kinoer og varehandel. •Det naturlige sted for nye offentlige og private institusjoner •Monumentalbygg

•Rikt forretnings- og servicetilbud •Mye biltrafikk, strenge parkeringsregler og gjennomgangstrafikk lagt under bakken •Prostitusjon og narkotikamisbruk ble et problem •Tanken om bevaring av Christian IVs by vokste fram i etterkrigstiden. •Området står foran en ytterligere forvandling fra trafikknutepunkt og havneområde til et sentrumsstrøk med blanding av kontorer, boliger og kulturbygg

Kilde: www.kvadraturenoslo.no, byantikvaren i Oslo)

12


Bebyggelsesstruktur og funksjon Ser man på Kvadraturen i fugleperspektiv så fremstår den som et homogent område med karré-bebyggelse, det vil si en rutenettstruktur på veger og gater som danner kvartaler som er firkantet eller rektangulære. Bebyggelsen er organisert inntil alle gatene som er rundt dette kvartalet. Et kvartal kan bestå av flere ulike bygårder lagt inntil hverandre med en åpen bakgård i midten, eventuelt flere bygårder etter hverandre i samme kvartal. Dermed blir det flere små bakgårder. Et slikt kvartal består ofte også av bygninger fra ulike epoker og med flere ulike eiere.

Noen kvartaler er også så store at de er det som kalles en fylt karré, med andre ord bebyggelse også inne i kvartalet. Bildet nedenfor er et eksempel på et slikt kvartal.

(Kilde flyfoto fra nettsiden: www.maps.google.com) Den siste hovedvarianten av bebyggelse er der én bygning utgjør ett kvartal i seg selv. Eksempler på dette er Norges Bank og Telegrafbygningen i Kongensgate. Kilde: finn.no

Står man på bakkeplan, fremstår ikke kvadraturen riktig så homogen lenger. Riktignok er det en tydelig gatestruktur, men bygningsmessig fremstår Kvadraturen i dag som en mosaikk av bygninger i ulike størrelser, utforminger og er fra en rekke tidsepoker som strekker seg tilbake fra før 1624. En del av de opprinnelige bygninger har frem til i dag av ulike årsaker blitt erstattet av nyere bygg. Resultatet er en blanding av meget gamle bygninger, (fra før 1620), gamle (mellom 1850 og 1920) og fra noe nyere tid (fra 1920 til 2000). Bebyggelse reist de siste 10 årene er det lite av. Man kan på denne måten si området representerer over 400 år med arkitektonisk historie. Med et slikt utgangspunkt får det en rekke konsekvenser for dagens bruk. Store deler av bygningene som i dag står oppført skal i en eller annen grad tas vare på. Det

spenner fra fredede og vernede bygninger på den ene siden til listeførte bygninger på den andre. Dette gjør at det er svært mange forhold som skal ivaretas ved transformasjonsprosjekter. Gatenettet er som tidligere nevnt, med på å gi området sin karakter. Det er imidlertid store variasjoner i bruken og belastningen på veinettet. Disse skal både betjene gjennomgangstrafikk mellom øst-vest, i tillegg til den mer lokale trafikken. Kombinasjonen av til dels mye trafikk og smale fortau virker noen steder som barrierer. I tillegg er det en mangel ved at det ikke er noen gågater som binder sammen de grønne lungene som eksisterer. Dermed blir de vanskelige tilgjengelige. Kvadraturen er dårlig tilpasset fotgjengere og gatenettet er også preget av slitasje (Oslo kommune 2008). Når et slikt visuelt uttrykk kombineres med det faktum at aktivitetene som bedrives i enkelte av gatene i denne bydelen på kveldstid virker skremmende på den normale befolkningen, skaper en del utfordringer. Dette har gitt Kvadraturen som merkevare den del tung bagasje å stri med. Med det blotte øye kan man ikke se de ulike eierforholdene. Allikevel er den en del av forklaringen på hvorfor området fremstår så fragmentert. Kvadraturen eies av offentlige og private interesser om hverandre. På den offentlige siden er det noe som er kommunalt, mens mesteparten er statlig eiendom. På den private siden finner man stiftelser, utviklerselskaper, livselskap og finansielle selskaper. Eierforholdene kan variere mye også innenfor et kvartal. Det som imidlertid er felles for hele området er hvilken retning bruken av Kvadratturen har tatt. Fra historisk å romme langt flere boliger, butikker og attraksjoner, fremstår området i dag som en stort kontorområde. 25 000 arbeidsplasser er resultatet, men bare 600 boliger. (Oslo Kommune, 2008 ) Arbeidsgruppen bak den samme handlingsplanen har også studert når de ulike funksjonene i Kvadraturen er åpne. Her er det en klar sammenheng, fordi mesteparten av funksjonene er åpne mellom kl 9 og 16. Resultat er en bydel som

13


Valg av kvartal tømmes for folk etter arbeidstid. For å motvirke denne trenden og snu den på lengre sikt, krever Oslo Kommune at bruksarealet til nye enkeltprosjekter skal ha en boligandel mist 50 %. For å gjøre dette kravet enklere å nå firer kommunen noe på kravene til parkering, uteoppholdsarealer og leilighetsstørrelser. Fordi et enkelt prosjekt må sees i sammenheng med resten av kvartalet, kan kommunen pålegge plansamarbeid med tilgrensende eiendommer ved omreguleringer, samt sette i gang urbant jordskifte for å sikre gjennomføringen av vedtatte reguleringsplaner. (Oslo Kommune, 2008) Kommunen trekker selv frem Posthuset, Rådhusgata 7B (Hotell) og Skippergate 12 som eksempler på gode boligprosjekter som er gjennomførte de siste årene.

Når det skal velges et kvartal som er typisk for Kvadraturen, menes et kvartal som inneholder flest mulig aspekter av det som finnes Kvadraturen. På denne måten skal det valgte kvartalet fremstå som en miniatyr av Kvadraturen. Det valgte kvartalet skal derfor kunne være en mal for andre kvartaler ettersom de fleste kompleksheter skal fanges opp. Ideelt sett skal kvartalet inneholde bevaringsverdige bygninger, uterom, kontorer, noe publikumsrettet virksomhet og muligheter for boliger i fremtiden. På bakgrunn av dette utpekte Rådhuskvartalet seg som det mest aktuelle, og valget falt derfor på det. Rådhuskvartalet har en beliggenhet øst i kvadraturen. Gatene som omringer kvartalet er; Tollbugata, Kirkegata, Rådhusgata og Dronningensgate.

Det kan allikevel nevnes for å få et bredere bilde av situasjonen sies at Kvadraturen er ikke alene om å være et område i Oslo med en slik skjevfordeling mellom kontor og bolig. Også nord for Karl Johan er situasjonen den samme, og til dels også området rundt Aker Brygge og Filipstad.

Det er ca 8 minutter gange til Operahuset i Bjørvika, 20 minutter gange til Slottet i enden av Karl Johan, 17 minutter til Aker Brygge og ca 7 minutter gange til Jernbanetorget. Med andre ord er det meste innen gangavstand. (gangavstand er regnet fra Tollbugata 10 på Google maps).

I sin handlingsplan for kvadraturen har også Oslo kommune vurdert hvor åpne eller lukkede fasadene oppleves. Dette har blitt vurdert ut i fra ”visuelle fysiske kvaliteter” som vinduenes størrelse, antall og avstand til gatenivå. Resultatet er relativt varierende. Offentlige bygninger som Stortinget, Børsen og Norges Bank fremstår som lukkede, i tillegg til noen andre fordelt i Kvadraturen.

To

llb

dh

uga

ta

usg

ata

(Figur 9,Kilde: www. norgeskart.no)

14


Sammendrag av bevaring, alder og bruk

RĂĽdhuskvartlet visualisert Opprinnelige boliggĂĽrder Dominerende bruk Bygningens alder Bevaringskategori

Fredet Vernet Listeført Ikke bevaringsverdig 1624-1850 1850-1920 1920-1955 1955-DD Kontor Kontor +servering Kontor + annet Hotell / Servering Opprinnelig bolig Figur: 8 Kilde: Oslo Kommune 2009

15


Nærmere om Rådhuskvartalet: Med utgangspunkt i et ønske om å transformere flere områder til boliger i Kvadraturen, begynner vi denne gjennomgangen med å vise hvilke områder som opprinnelig har hatt en slik funksjon. Som det kommer frem av bildet har kvartalet i en viss grad huset boliger. I hjørnet mot Prinsens gate og Kirkegata er den største andelen. I hjørnet av Tollbugata og Dronningens gate ligger Oslos første rådhus, som også har vært boliger.

Rådhuskvartalets historie Hovedfokuset på utvalget av bygninger er tatt på det grunnlag at de er av størst historisk verdi og mest omtalt og profilert. Dette gjelder deres arkitektur og bygningstypologi som viser en utvikling fra helt tilbake til Kvadraturens opprinnelse. Disse bygningene utgjør hjørnesteinene som er med på å danne den kvartalstrukturen Kvadraturen er kjent for. Synet er en generell oppfatning og støttes av bevaringsmyndighetene.

Rådhusgata 11 - Statholdergaarden

Rådhusgata 7 - Rådstua

Tar man skrittet frem til moderne tid og ser på funksjonene til kvartalet i dag, blir det klart at også dette kvartalet beskriver den trenden som også gjelder av mer generell karakter i området – det er svært lite boligbebyggelse, det vil si i dette kvartalet er den helt fraværende. Det nærmeste man kommer er Thon hotellet som opprinnelig var kontorer, ble planlagt ombygd til boliger, men som nå drives som hotell. Kvartalet preges i stor grad av kontorer, mes små innslag av handel og serveringsvirksomhet. Det har vært en viss aktivitet i området de siste 15 årene. Godt over halvparten av bygårdene har vært knyttet til en byggesak i denne perioden. Om det er store eller små prosjekter skilles det ikke på, så det er vanskelig å vurdere hvor stor effekt byggesakene har hatt.

I 1970 ble store utbredelser av gården satt i gang av Byantikvaren og ulike stilepoker ble tilbakeført til de ulike rommene. Gården er i dag fredet og utgjør tre adresser, hvor fangekjelleren, det lille steinhuset med adressen Rådhusgata 7c i dag står tomt. Thon Hotellet utgjør adressen Rådhusgata 7b (Rogerød, 1998, s. 8991).

(Kilde: www.Wikipedia.no) Rådhusgata 7 var en av de mest fornemme bygårdene på tidlig 1700-tallet. Her holdt rike embetsmenn og kjøpmenn til, men på grunn av at den ene etter den andre eieren underslo offentlige midler ble gården til slutt inndratt av staten og senere gitt tilbake til byen som rådhus etter forslag fra borgerne. I 1733 var nemlig Rådhusgata 7 det høyest takserte huset i byen (Rogerød, 1998, s 89). Det nye rådhuset erstattet det gamle fra Christiania Torv og er på grunn av dette går den dag i dag under navnet Rådstua. Navnet forble selv om rådhuset flyttet ut og ble erstattet med byens første politikammer i 1744. Rognerød beskriver fengselsforholdene i sin bok Christiania, Kvadraturen i Oslo; ”Forholdet i fengslet var så ille, at man hører om fanger som satt i vann til halsen, det strømmet vann fra en vannpost som til tider var lekk! Ikke rart noen druknet, og andre hang seg. Folk av begge kjønn ble slengt i samme arrest.”

(Kilde: eget bilde) Nabogården som i dag er Fortidsminneforeningens kontorer har også lange tradisjoner av rike kjøpmannsfamilier og Rådhusgata 11, Statholdergaarden, var general og krigsleder Ulrik Fredrik Gyldeløves hjem i hele 18 år. Gårder har også rommet vinkjeller og postkontor, samt var det hjemmet til kjøpmann Mathias Calmeyer i hele 30 år før det ble restaurant. Stattholdergården er en av de mest bevarte bygningene hvor også interiøret fra 1700-tallets barokk er godt bevart mye på grunn av Riksantikvarens utbedring og oppfølging (kvadraturen.oslo.no). Dronningensgate 11 og 13 -Fortidsminneforeningen og hotell du Nord Gården ved siden av, Dronningensgate 13, var eid av borgermesteren Stockfleth og stammer helt tilbake fra 1643. Etter en brann i 1859 ble gården vesentlig fornyet da byens største hotell, Hotel du Nord, holdt til her (kvadraturen.oslo.no). Helt frem til 1874 var det hotell i gården og grunnet mangel på offentlige møteplasser ble hotellet et samlingssted

16


for befolkningen i byen (Rogerød, 1998, s. 94). I dag er dette Riksantikvarens kontorer (Kvadraturen.oslo. no). I Gården ved siden av, Dronningensgate 11, holdt den rike patrisierfamilien Eliesen og Monsen til. Siden gården lå vegg i vegg med Rådstua var det fengselsceller i bakgården helt frem til 1870 da magistraten i Rådstua flyttet til Møllegata. I dag eies gården av kommunen og leies ut til Fortidsminneforeningen (Rogerød, 1998, s. 93). Tollbugata 10 - den gamle krigsskolen

og Kirkegata er en av mange bankplasser i Kvadraturens historie. Kirkegata 14-18 ble bygget tidlig på 1900-tallet for Centralbanken for Norge, derav navnet bankplassen. Bygningen var med på å endre Kvadraturens preg med sitt enorme volum og litt uvanlige innhold. ”Kvadraturen endret seg fra å være et område med mange boliger, håndverk og handel til å bli Oslos svar på ”City”.” Skriver Byantikvaren i Oslo kommune på nettsiden kvadraturen. oslo.no. Nye former for næring som store rederier og banker i tillegg til Børsen ble etablert (kvadraturen.oslo. no). De 4 resterende adressene

(Kilde: www.wikipedia.no) Fortsetter vi rundt kvartalet kommer vi til Tollbugata 10 gården er i dag kjent som den gamle krigsskolen og er en av Kvadraturens eldste bygninger og ble oppført av selveste Norges kansler Jens Bjelke (kvadraturen.oslo. no). Da krigskolen etablerte deg ser i 1803 huset den opptil 100 kadetter i alderen mellom 12-15 år. Rognerød forteller om en utdanning av kadetter med innhold i alt fra musikk og dans til tegning og fargelære og forklarer at ”militærliv var like selvsagt som idrett er i dag” (Rogerød, 1998, s. 98). Ettersom antallet på kadetter økte måtte en se seg om etter nye lokaler. Med noen års avbrekk flyttet krigsskolen inn igjen for deretter å flytte ut i 1969 da helt nye lokaler stod ferdig på Linderud. Gården er restaurert og er i dag rene historieboken i uttrykk. I dag lånes noen deler av gården ut til Forsvarets høyskole (Rogerød, 1998, s. 99).

De resterende adressene Rådhusgata 9, Kirkegata 10 og 12 og Tollbugata 12 er alle bygget i siste del av 1800-tallet og utgjør de minste bygårdene i Rådhuskvartalet. De utgjør en mindre betydningsfull del av kvartalet arkitektonisk sett veldig enkle. De er med på å forme den kvadratiske kvartalstrukturen og kan på bakgrunn av dette sees på som innfill som en del av den senere utviklingen. I dag, 2011, er det bare kontorer i bygårdene,med unntak av ”Mini Bottle Gallery” i Kirkegata 12.

Kirkegata 14-18 - den gamle Centralbanken Bankplassen som avgrenses av Kongens Gate, Myntegata

17


Befaring av Kvartalet 20.10.2011 Enkelte bygg i kvartalet - arkitektur og stil • • Tollbugata 10, Den gamle krigskolen

• •

• • • Kirkegata 14-18, Den gamle centrabanken

• • • •

• Rådhusgata 7, Garmanngården

Rådhusgata 7b, hotell

• • • • • • • •

Rådhusgata 11, Stattholdergården

Dronningens gate 11, Magistratgården

• • • • • • • • •

Barokk-preget gul fasade Frittliggende karakter, særlig på grunn av de fremskytende fløyene mot Dronningens gate og den forholdsvise åpenheten mot Tollbugata. To etasjes bygning inne på gårdsplassen, vis à vis hovedbygningen er ikke med i opprinnelig annlegg Vinduene i anlegget er smårutede to-rams til storrutede fire-rams med krysspost. Et av de voluminøse bankpalassene i Kvadraturen Oppført med to lysgårder aksialt med Kirkegata, mens bygningens grunnetasjer utnytter hele tomtearealet. Den voluminøse hjørnerotunden fremstår som klart overordnet de to sidefløyene og gir banken et monumentalt og overveldende preg. Konstruksjonen er reist i sin fulle høyde som et selvbærende jernskjelett og siden innmurt med tegl og utstyrt med rom- og etasjeskiller. Fasadene er kledd med grovhuggen granitt i sokkelpartiet, og er ellers pusset og artikulert med svakt avrundede kolossalpilastrer. Innenfor hjørnet finnes den elegante glassoverdekkede sentralhallen, med betongsøyler forblendet med svensk polert grønn Kolmård-marmor. Stiluttrykket kan karakteriseres som eklektisk, basert på internasjonal nybarokk og jugend, men reflekterer også beaux arts-klassisismen som særlig dominerte den amerikanske monumentalarkitekturen i tiden etter Chicago-utstillingen. Bygningsrester kan være så gamle som fra 1622. Det betyr at den er automatisk fredet etter kulturminneloven Ulike eiere har foretatt en rekke ombygninger. Hjørnehuset hadde opprinnelig flere karnapper i gatefasadene, en høy gavl mot Rådhusgata og en midtgavl med heisinnretning mot Dronningens gate, og et trappetårn mot gården. Men disse bygningsdelene forsvant ved en ombygging i 1760. Et gammelt fengsel i stein i bygningens 1 etasje Hvelvede kjellere og svalganger mot gårdsrommet Opprinnelig kontorbygg bygget i 1950-årene, nå omgjort til leilighetshotell Funksjonalistisk, kvadratisk Fasade oppusset, nye knallrøde balkonger påmontert for å friske opp gammel hvit fasade. Balkonger på tre av sidene Nybygg på toppen med penthouseleiligheter Bygningen er oppført i rappet teglstein. Taket hadde opprinnelig gavler, ombygd til mansardtak etter skader påført under Karl 12s beleiring av byen 1716. Dagens utseende er et resultat av ombygging i 1912, store vinduer mot gatene i jugendstil og mansardtak med arker. Karnappet mot Rådhusgata tilhører den opprinnelige bygningskroppen. I bakgården ligger et uthus i utmurt bindingsverk Karnappet mot Kirkegaten er revet, men beholdt mot Rådhusgata To etasjer bygget av hollandsk tegl Bygningen er egentlig en om- og påbygging av en litt eldre, énetasjes bygning. Enkel utførelse og komponert med ganske regelmessig plasserte vinduer, med et markert unntak i den aksen som dannes ved portrommet. Bygningen er utført i enkel barokkstil som da var utbredt i Christiania, med høyt tak og fasader i rappet tegl. Bygningen hadde opprinnelig en frontgavl mot gaten, men denne ble fjernet i annen halvdel av 1700-tallet

Som del av datainnsamlingen gjennomførte vi en grundig befaring i og rundt kvartalet. I tillegg til en interessant omvisning i kvartalets kanskje mest kontroversielle bygning, Rådhusgata 7B - Thon Hotellet, fikk vi tilgang til nær alle bakgårder og uterom. Vi gjorde også ett dykk i arkivet, hvor tegninger fra gamle byggesaker ble studert og kopiert. Hensikten var å samle visuelle inntrykk til bruk i statusanalysen og for å kunne se endringspotensial som kan styrke strøkets bykvalitet. I den anledning er det spesielt vår følelse av rommelighet og tilgjengelighet til uterommene vi ønsket å smake på. Tollbugata 7B – Thon Hotel Oslo Panorama: Omvisningen starter med en kort brifing av hotellets resepsjonssjef Camilla Iren Espeseth etterfulgt av en omvisning. Under brifingen fortalte Espeseth at bygningen opprinnelig ble bygget som kontorbygg og at Thoen kjøpte eiendommen til dette formålet i 19xx. Rundt 2006 ble det satt i gang prosess for å bygge om til boliger, men på grunn av finanskrisen i 2008 ble boligprosjektet omgjort til leilighetshotell. Espeseth fortalte også at hotellet har forsøkt både å kjøpe og leie Rådhusgata 7C, som ligger i tilknytning til deres bakgård. Bygningen er regulert til bevaring. Den kunne fungert ypperlig i tilknytning til hotellet, enten som støttefunksjon i form av kontorer, café/restaurant eller lignende, men forsøk på å tilpasse bygningen til slik bruk er ikke ønsket velkommen av myndighetene. Hotellet har derfor ingen engasjement i bygningen i dag - og bygningen står tom. Bygningen inneholder 118 hotellrom og en del av disse er bygget som leilighetsrom med egne kjøkkenløsninger. Etter en noe trang start høsten 2009 og våren 2010, har hotellet i dag meget godt belegg. Hotellet arbeider imidlertid for å få flere avtaler om langtidsleie. Avslutningsvis fremholder Esepseth muligheten for at hotellvirksomheten bringer mer liv i Kvadraturens bygater enn boliger ville gjøre.

18


Eindomsforhold Omvisningen i hotellet var en av befaringsdagens store positive overraskelse. Etter hvert som vi kom opp i etasjene ble vi vitne til et fantastisk skue i alle himmelretninger, og vi ble enkelt overbeviste om at hotellet lever opp til sitt panorama-navn. Det er lett å tenke at bygget med sine ca 55 meter gjør det ruvende i bybildet. Som et eksperiment gikk vi med vanlig gangfart rundt kvartalet, men av rundens 6 minutter var det kun mulig å se hotellet i kun ca 25 sekunder.

Informasjon fra gårdeiere Som en del av registreringsarbeidet tok vi kontakt med noen av gårdeierne i Rådhuskvartalet. Noen ble stilt spørsmål pr epost og en pr. telefon. Det er noen interessante momenter å trekke ut fra de svarene vi har fått: For det første beskriver flere at det har et ”OK” forhold til kommunen. De har respekt for deres rolle som byråkratisk forvaltningsmyndighet, men at dette gjør at man ser verden med helt forskjellig øyne. Vi har fått indikasjoner på at den frustrasjonen over byantikvaren som Olav Thon står frem i Dagens Næringsliv med, også deles av flere. For det andre setter gårdeierne seg ikke nødvendigvis inn i planer som angår kvadraturen (Ny giv i Kvadraturen). Det er en tankevekker at kommunen bruker så mye ressurser på å produsere noe som ikke blir lest av dem som sitter på nøkkelen for å gjennomføre det i praksis. Dette er noe de må dele ansvaret for. For det tredje kan kommunens gode hensikter på flere områder virke ødeleggende på hverandre. Sykkelvei og redusert parkering er flott for fotgjengere, men gjør vareleveringer og besøk av butikker vanskeligere. En respondent synes det blir krevende å drive næring i Kvadraturen på grunn av dette.

Vi redegjør systematisk i dette ”kapittelet” for det valgte kvartalets eiendomsforhold, for på den måten å forsøke å bringe realisme i våre foreslåtte utviklingsalternativer. Gjennom dokumentstudier og telefonsamtaler med Statens Kartverk og Oslo kommune har vi samlet inn nødvendig informasjon, men velger i oppgaven å presentere en sammenfattet versjon hvor vi kun kommenterer de funn vi finner interessante. Som vedlegg til oppgaven følger fullstendig og skjematisk oversikt eier-,rettighets- og eiendomsstrukturen (vedlegg 3 og 4), samt kopi av aktuelle reguleringsplaner, -bestemmelser, samt øvrig aktuelt og regulerende rammeverk.

at Rådhusgata og Kirkegata er de mest lokalintegrerte gatene i vårt kvartal, og derfor forutsetningsvis de gatene med størst vitaliseringspotensial. Dette skal vi ta hensyn til i våre forslag til utvikling Grunn Kvartalet består av 13 eiendommer eller matrikkelenheter med forskjellig størrelse og utforming. Den minste eiendommen utgjør kun 65 m2 og den største 2702 m2. Totalt utgjør eiendommenes grunnareal 12 783 m2.

Eiendomsstruktur Oslo kommune og egne observasjoner er kilder til informasjon om eiendomsstrukturen. Vi ønsker å kartlegge hvilke egenskaper det valgte kvartalet har når det gjelder selve grunnen, eksisterende bygninger og luften mellom bygningene. Forholdet mellom disse tre elementene er også interessant å se på i forhold til begrepet bykvalitet. Det vil si at vi gjør en kartlegging av eksisterende bygninger og anlegg, samt gir en redegjørelse for eksisterende utnyttelse og rommelighet. Disse forholdene kan gi et grunnlag for til å foreslå videre uvikling av kvartalet. Byggtekniske forhold som grunnforhold, teknisk stand på eksisterende bygninger, samt muligheter og begrensninger rundt endringer av disse, er utenfor oppgavens mandat og vil kun i begrenset grad bli berørt. Det er likevel viktige å være klar over at dette kan være svært kostnadsdrivende elementer, som kan være avgjørende for gjennomføring av en utvikling. Beliggenhet I en større sammenheng har vi gjort en enkel analyse av området med programmet Space Syntax. Analysen viser

Figur 10,Space Syntax Topologisk er kvartalet tilnærmet flatt og ligger kun få meter over havet. I følge NGU (Norges geologiske undersøkelser) består grunnen av fyll-/løsmasser tilført eller sterkt påvirket av menneskelig aktivitet. Med bakgrunn i omtale av byggeprosjekter i nabolaget, herunder Johannes Kirken, er det grunn til å tro at grunnforholdene er byggteknisk utfordrende (Byarkivet 2011). Under løsmassene utgjør bergtypen alunskifer (leirskifer, sandstein eller kalkstein) den faste grunnen, og området er i følge aktsomhetskartet for radon angitt med høyt nivå og aktsomhet (NGU 2011)

19


Bygninger

UTC +1 (Ikke tatt høyde for sommertid)

Bygningsmassen spenner forholdsvis bredt hva gjelder byggetid og stil. Den eldste bygningen er Rådhusgata 7, som ble bygget allerede i 1622 (1647). Den yngste er hotellet som ble bygget i 1957. De fleste er bygget i siste halvdel av 1800-tallet og første del av 1900-tallet.

23. jun

Tid Astronomisk tussmørke Alminnelig tussmørke Soloppgang Solnedgang Alminnelig tussmørke Astronomisk tussmørke

23. des

23. mar

23. sept

--:--:-- 06:35

03:41 03:38

00:53 02:49 21:48 23:44

05:27 06:09 18:39 19:20

08:24 09:22 15:08 16:06

--:--:-- 17:55

05:22 06:03 18:13 18:54

21:07 20:38

Rådhusgata7 Kilde:http://www.digitaltmuseum.no/things/radhusgata-7-oslo-radhusgatens/NF/NF.01270-077/image/247886

Tomt og bygnings-struktur Luft og lys Kilde:Kirkegata 14-18 http://www.digitaltmuseum.no/things/ kirkegata-14-18-oslo-gatebilde/NF/NF.01270-045/image/246972 )

Således gir Rådhuskvartalet alene god anledning til innsikt i bymorfologiens vesen, og det er trolig ikke tilfeldig at både Fortidsminneforeningen og Riksantikvaren losjerer akkurat i dette kvartalet. Noen av bygningene er betydelig renovert i nyere tid, herunder Dronningens gate 13 (Riksantikvaren) og Rådhusgata 11 (Magistratgården - Statholdergården). Disse benyttes i dag til næringsvirksomhet. Bygningenes fotavtrykk er ca 10 000 m2 og BRA er anslagsvis 58 000 m2 inkludert kjellere. Uten kjellere er bygningenes areal ca 46 900 m2. Etasjeantall varierer fra 1 til 14, men fleste bygene har 4-6 etasjer. Bygningers arealer er for de fleste oppgitt av kommunen, dog med unntak av Forsvarets eiendom i Tollbugata 10, for denne er arealer målt på karttjeneste levert av finn.no.

Kvadraturen må antas å ha de samme luft- og lysforhold som Oslo sentrum for øvrig. Luftkvaliteten er generelt god og har forbedret seg de senere år. I perioder, spesielt godværsdager om vinteren, kan for høye konsentrasjoner av luftforurensing gjøre seg gjeldende. (kilde:http:// www.miljo.oslo.kommune.no/luftkvalitet/)

Tollbugata

Kirkegata

Sol og lys er uomtvistelig positivt enten det er tale om boligkvalitet eller bykvalitet. Solgangstabellen på neste side viser at bygningene i kvartalet har et meget godt sol- og lyspotensial. Bygningens høyder gir imidlertid sol- og lysbegrensninger på gatenivå.

Dronningens gate Rådhusgata

Kvartalets inndeling av tomtegrenser(kilde: www.norgeskart.no)

20


offentlige rommene har en mulighet til å skape dette. De halvprivate sonene mener han er der hvor mennesker ”tvinges” til å kontakte hverandre i en eller annen form. Det kan være så banalt som bare å hilse på naboen der du står og ser ut av vinduet forklarer Gehl (Gehl, 1980, s. 15). Det er her viktig å poengtere at de halvprivate rommene kan betegnes som private i andre sammenhenger. Hvis en tenker på allmennhetens tilgang til ulike områder og byrom, vil en se på gårdsrom, som bare er til bruk for beboerne i bygården, som private.

Illustrasjon laget i SketchUp, viser bygningsstrukturen av dagens situasjon, 0-situasjonen

Gårdsrommene Gårdsrommene er med på å bidra til økt bokvalitet ved at beboerne i bygårdene har et felles privat uterom hvor de kan bli kjent med hverandre og sammen lage en møteplass med gode kvaliteter. En forutsetning er at beboerne er villige til å samarbeide om felles dugnader for å opprettholde et godt uterom.

nødvendigvis hadde kontaktet hverandre med mindre det er helt nødvendig eller man kjenner hverandre fra før. Sammenlikner en med de bygårdene som ikke har noe gårdsrom, vil kontakten mellom beboerne være vesentlig mindre siden det halvprivate rommet nær boligen er borte.

Gårdsrom i tettbebygde strøk er å anse som halvprivate ved at det deles mellom flere beboere som ikke nødvendigvis kjenner hverandre fra før. Det felles ansvaret over vedlikeholdet og bruken av uterommet lager grobunn for kontakt mellom mennesker som ikke

Den danske arkitekten og forfatteren Jan Gehl gir uttrykk for viktigheten av de halvprivate rommene nær boligen i sin bok ”Livet mellom husene”. Han skriver at disse rommene er grobunnen for alt sosial kontakt mellom mennesker og at verken de private rommene eller de

Et aktuelt spørsmål å stille i denne sammenheng er hvem gårdsrommene er for, og i hvilken grad deres utforming gjenspeiler brukergruppen. Beboerne som har en tilknytning til gårdsrommet kan få følelsen av at allmennheten trenger seg inn i deres private sone og ta den fra dem. De som bor i slik kvartalstruktur som i Kvadraturen ønsker i stor grad å kunne ha noe privat hvor en føler seg trygg, men strukturen av gårdsrommene gir ikke alltid et like klart bilde av hvem de er ment for. Tendensen i for eksempel Kvadraturen viser gårdsrom med porter som er åpne på dagtid, men stengte på kveldstid, noe som betyr at hvem som helt i teorien har tilgang til gårdsrommet. Dette gjør rommet for lite privat for beboerne, og samtidig for lite offentlig for allmennheten.

Rådhuskvartalets Gårdsrom Etter en befaring i Rådhuskvartalet fikk vi innsyn i gårdsrommene, deres grad av offentlighet, tilgjengelighet og romlighetsfølelse basert på våre egne inntrykk og opplevelse. Noen av gårdsrommene fikk vi dessverre ikke tilgang til. Gårdsrommenes grad av offentlighet ses her i sammenheng med hvor tilgjengelige de er for allmennheten, og om rommene oppfattes private, halvoffentlig eller offentlige. Gårdsrommenes potensial som møteplass ses også her i sammenheng med i hvilken grad de oppfordrer til møteplass for allmennheten.

21


1 2 3 4 5

6

7 9

8 10

Halvoffentlige g책rdsrom Private g책rdsrom

Figur 12 G책rdsrommene i R책dhuskvartalet (Kartutsnitt fra www.maps.google.com)

Innganger

22


Gårdsrom 1 - den gamle krigsskolen Gårdsrommets størrelse: Ca. 385 m2 Grad av offentlighet: Gårdsrommet er delt i to. En stor del og en litt mindre del som er stengt av med enda en port. Den store åpne delen er et halvoffentlig gårdsrom

og er med på å skape en intim koselig og lys sone. Bygårdene er relativt lave og lar sollyset slippe inn. En flott gammel tredør øverst på et platå med trapper ned på hver side representerer inngangen til den gamle krigsskolen. Bygårdene omringer gårdsrommet på tre kanter og siden ut mot gaten skjermes av en mur med en stortinngang.

ved at det er åpent for alle på dagtid når porten står åpen, men at en følelse av å trenge inn på privat eiendom kan forekomme. Kontorene som holder til her er med på å fremme gårdsrommets offentlighet ved at følelsen av å trenge seg inn på andres eiendom ikke er så sterk sammenliknet med om det hadde vært boliger. Den indre delen av gårdsrommet er mindre tigjengelig ved at det skilles av ved en port. Dette gjør denne delen av rommet litt mer privat selv om porten står åpen.

Potensial som møteplass: Gårdsrommet har et stort potensial som møteplass. Dette ved at det eneste som skiller gårdsrommet fra gaten er en stor port som står åpen på dagtid.

Tilgang/tigjengelighet: Gårdsrommet er tilgjengelige for alle når porten er åpen. Det er en direkte inngang mellom gaten og gårdsrommet og en kan komme til med sykkel, bil og til fots. Den indre delen av gårdsrommet er stengt av med en port som også står åpen på dagtid.

Grønnstruktur:Gårdsrommet inneholder et blomsterbed

Gårdsrommet er også flott og koselig utformet og viser gammel historie på en koselig måte, samtidig som den åpner for interaksjon midt i byen hvor man samtidig kan være uberørt av gatelivet.

Innhold: I bygårdene som danner gårdrommet er det kontorlokaler og små lagre. Selve gårdrommet inneholder ikke stor annet enn et par biler og en stor trappesats med et lite blomsterbed. Romlighetsfølelse: Rommet gir en følelse av åpenhet mye på grunn av at den er omringet av relativt lave bygårder slik at sollys slipper lettere til. Det er få store flater uten vinduer noe som også er med på forstørre rommet. De gule fasadene er i like stor grad med på å forstørre romligheten. Den lille adskilte delen av rommet gir en mer trang følelse mye på grunn av størrelsen. Arkitektonisk preg: Gårdsrommet er dekket av gammel ujevn brostein og setter rommets gamle karakter sammen med de gamle fasadene på byggårdene rundt. Fasadene er av kalkmørtel som erstattet sementen vi har i dag. Fasadene er gule med relativt store vinduer

Bildet viser inngangspartiet til krigsskolen. Kilde: Privat

Bildet viser gårdsrommet til krigsskolen. Kilde: Privat

Gårdsrom 2 - Krigsskolens monumentplass Gårdsrommets størrelse: Ca. 120 m2 Grad av offentlighet: Dette gårdsrommet er veldig privat og fikk vi derfor ingen tilgang til på vår befaring. Det at gårdsrommet ikke har noen åpenlys dør som viser hvordan en kommer seg dit gir det et veldig privat preg.

23


Romlighetsfølelse: Gårdsrommet strekker seg tvers gjennom kvartalet og gjør det mulig å komme seg fra den ene siden til den andre gjennom de to portene i hver ende. Rommet er langt og smalt med mange kroker og overbygg som gir en tunellfølelse på enkelte steder. På midten av den lange tarmen er det et større rom som ikke har noe overbygg. De gule fasadene gir bakgården en større romlighetsfølelse til tross for at den er omringet av høye bygårder. De små tunellinngangene som fører ut gjennom de to portene og til gaten utenfor er med på å gjøre romlighetsfølelsen av bakgården mindre.

Tilgang/tilgjengelighet: Gårdsrommet er bare tilgjengelig for de med nøkkel og kan bare nås til fots. Gårdsrommet er åpent på den ene siden, men er sperret av med et høyt gjerde. Innhold: Gårdsrommet utgjør en gressplen med et stort monument i midten. Det er omringet av stengte fasader på tre sider og et gjerde på den siste. Ingen dør fra bygården og til gårdsrommet er å se utenom noe som likner en gammel nedgang til en kjeller. Romlighetsfølelse: Rommet gir preg av både åpenhet og lukkethet. Bygården som omslutter gårdsrommet på tre sider er høye og er med på og gjør rommet lite. På den andre siden har fasadene store vinduer som sammen med den åpne siden ut mot gaten gjør rommet større. Den gule fasaden forsterker dette. Det forholdsvis høye gjerdet forsterker det lukkede preget, men med sin utforming som gir mye innsyn blir gårdsrommet likevel større og åpent. Rommet blir større ved at det blander seg med det store offentlige rommet i gaten. Arkitektonisk preg: Fasadene til gården som omslutter rommet på tre sider, har en enkel arkitektur, med store vinduer og uten noe inngangsparti. Fasadene er gule og av kalkmørtel som får det til å se ut som murstein. Et flott buet gjerde i jern og et stort monument i stein midt på gir innsyn og noe annerledes å se på når en vandrer rundt i Kvadraturen. Bakken er dekket av gress og er med på å gjøre rommet lystig og fint å se på midt i de harde omgivelsene av stein, jern, sement og glass. Potensial som møteplass: Plassen har i liten grad potensial som møteplass. Dette fordi den ligger på et platå høyt over gateplan og ikke har noen form for tilknytning til bygården bak, noe som gjør tilgjengeligheten svært vanskelig. Grønnstruktur: Hele gårdsrommets flate er dekket av gress.

Bildet viser krigsskolens monumentplass. Kilde: Privat Gårdsrom 3 - fra Kirkegata til Dronningensgt. Gårdsrommets størrelse: Den delen av gårdsrommet som ikke har overbygg utgjør et areal på ca. 785 m2 Grad av offentlighet: Halvoffentlig av den grunn at det er tilgjengelig for alle når porten er åpen, men bare for private når porten er stengt. Gårdsrommet er langt, smalt med mange kriker og kroker i hver ende som på midten møtes i et stort og åpent gårdsrom.

Arkitektonisk preg: Fasadenes arkitektoniske preg er enkel og har fargene gul, rød og hvit. Asfalt, kalkmørtel og stein er materialene som går igjen og gir gårdsrommet et litt dystert preg. På en annen side bidrar de store butikkvinduene og de fargede fasadene i tunnelinngangene gårdsrommet mer innbydende og mindre skummelt og trangt. Potensial som møteplass: Gårdsrommet har et potensial som møteplass ved at den har et stort rom på midten som ikke brukes til annet enn parkeringsplass for biler. Det er som nevnt mulig å komme seg inn i gårdsrommet fra to sider, noe som gjør tilgjengeligheten bra. Grønnstruktur: I gårdsrommet finnes det ingen form for grønnstruktur.

Tilgang/tilgjengelighet: Gårdsrommet strekker seg tvers igjennom hele kvartalet og har to innganger som gir direkte inngang til gårdsrommet. Den ene inngangen gir mulighet for tilgang med bil, mens den andre er tilgjengelig med sykkel eller moped/motorsykkel. Innhold: Gårdsrommet inneholder en parkeringsplass med flere biler, et bilbur av metall, noen busker, sykler og motorsykler og to butikker. Den ene en fallskjermbutikk og den andre en gipsmaker som lager statuer og rosettpynt og diverse til utforming av rom innendørs. Riksantikvaren holder også til inne i dette gårdrommet.

Bildet viser arkitekturen gårdsrom nr 3 Kilde: Privat

24


av gårdsrommenes plassering i bygningsmassen er de dårlig disponerte for møteplasser. En møteplass hvor en tilfeldig kan møte på kjente eller bli kjent med nye mennesker er her umulig å etablere. Det av den grunn at en må ha en inngang som knytter gårdsrommene direkte til offentligheten utenfor kvartalet. De kan derimot virke som møteplasser for beboerne og andre brukere av bygårdene, som kan fremme det sosiale liv innad i bygårdene.

fra veien er et av Kvadraturens eldre bygninger og har en slitt fasade i stein med inngangsparti med to trapper opp og små vinduer. Den andre gamle fasaden tilhører gården ved siden av, Rådstua, og utgjør en høyrødpusset vegg uten vinduer. Hotellet glassfasade glir fint inn i de gamle omgivelsene og gir rommet et innbydende og koselig preg. Materialene som går igjen er betong, stein, kalkmørtel, og glass. Bakken er dekket av nylagte brostein og noe asfalt.

Gårdsrom 8 - Thon Hotell og den gamle politistasjonen

Potensial som møteplass: Plassen har et stort potensial som offentlig møteplass ved at det bare er en port som skiller gårdsrommet fra det offentlige rom utenfor kvartalet. Gårdsrommet er allerede en møteplass men som tidligere nevnt bare for hotellets gjester og ansatte.

Gårdsrommets størrelse: Ca. 130 m2 Grad av offentlighet: Privat preg på grunn av at arealene bare kan benyttes av hotellets ansatte og deres gjester. Tilgang/tilgjengelighet: Tigjengeligheten til gårdsrommet er god for de som har mulighet til å oppholde seg der. To innganger kan benyttes og er tilgjengelig for gående og syklende. Den ene av de to inngangene er hotellets hovedinngang, den andre er en port som gir direkte tilgang til gårdsrommet fra gaten utenfor. Denne er for det meste stengt, noe som fremmer gårdsrommets private preg.

Grønnstruktur: Enkle potteplanter og blomsterbed utgjør gårdsrommets grønnstruktur.

Innhold: Gårdsrommet inneholder noen blomsterbed og blomsterkasser og noen stoler, bord og benker som hotellets gjester kan benytte. Bildet viser arkitekturen i gårdsrom 3. Kilde: Privat Gårdsrom 4-7: Gårdsrommene utgjør til sammen et areal på ca 360 m2. Gårdsrommene er veldig private av den grunn at de bare kan benyttes av de som har tilgang til bygårdene rundt. Gårdsrommene har ikke en direkte tilgang til gaten gjennom en port. For å komme seg til gårdsrommene må en gjennom bygårdene og dette gjør de vanskelig tilgjengelige og øker deres grad av privathet. På bakgrunn

Romlighetsfølelse: På grunn av hotellets glassfasade ut mot gårdsrommet blir gårdsrommet større og koseligere. Hotellet er en svært høy bygning i seg selv, men på grunn av denne lave glassdelen nederst, hvor resepsjonen holder til, blir de to rommene ett, noe som gjør begge rom luftigere. Huset og muren som skiller rommet fra gaten er lave og skaper med dette et større lysfylt rom enn det gårdsrommets grunnflate tilsier.

Bildet viser Rådhusgata 7c, som i dag står tomt Kilde: Privat

Arkitektonisk preg: Gårdsrommet er en blanding av gammel og ny arkitektur. En liten og lav gammel bygård (den gamle politistasjonen) som skjermer gårdsrommet

25


vegetasjon oppover veggene og blomsterkasser.

den lave muren ut mot vegen gir en følelse av åpenhet.

Romlighetsfølelse: Romlighetsfølelsen er stor ved at terrassen er både stor i størrelse og hevet noen etasjer opp fra bakkenivå. Dett gir rommet mer lys og luft.

Arkitektonisk preg: Gammel bygård med svalgang i tre og fasade i rødpusset kalkmørtel med inngangsparti på podiet med trapp. Lave bygninger på tre av sidene og en mur med port som skiller gårdsrommet fra gaten utenfor kvartalet. Brosteins belagt bakke.

Arkitektonisk preg: Hotellets enkle og funksjonalistiske fasade preger store deler av rommet. De gamle murgårdene rundt har få vinduer og tilfører rommet gammel arkitektur. Materialene som går igjen er mur, betong og stein. Potensial som møteplass: Gårdsrommet har lite potensial som offentlig møteplass fordi den ikke har noen dirkete tilknytning til det offentlige rom utenfor kvartalet, men det fungerer som et bra møtepunkt for hotellets gjester.

Potensial som møteplass: Gårdsrommet har et stort potensial som offentlig møteplass ved at den har en direkte tilknytning til gaten utenfor kvartalet. Porten står åpen på dagtid og gir allmennheten mulighet til å komme inn. Rommet er lite og koselig og skaper en sone hvor en kan trekke seg litt tilbake fra bylivet. Grønnstruktur: Det er ingen form for grønnstruktur i gårdsrommet.

Grønnstruktur: Grønne klatreplanter på deler av veggen og potteplanter utgjør rommets grønnstruktur.

Gårdsrom 10 - Rådstua Gårdsrommets størrelse: Ca. 90 m2 Bildet viser hotellet i Rådhusgata 7b. Kilde: Privat Gårdsrom 9 - Thon hotellets andre gårdsrom Gårdsrommets størrelse: ca. 270 m2. Grad av offentlighet: Veldig privat ved at det bare er tilgjengelig for de med tilgang til bygårdene rundt og hotellets gjester. Tilgang/tilgjengelighet: Gårdsrommet har ingen direkte åpning til veien utenfor kvartalet. En må derfor igjennom bygårdene rundt for å komme til gårdsrommet. Innhold: Største delen av gårdsrommet utgjør en terrasse til Thon hotellet med solsenger og noe

Grad av offentlighet: Halvoffentlig. Porten som fører inn i gårdrommet står åpen på dagtid og gir alle mulighet til å ta en titt inni. Det er samtidig ikke naturlig for de som ikke jobber der å sette seg ned å tilbringe lang tid her, noe som fremmer det private ved gårdsrommet. Tilgang/tilgjengelighet: God tilgjengelighet med sykkel og til fots gjennom den store innbydende porten.

Bildet viser gårdsrommet til rådstua. Kilde: Privat

Innhold: Inne i bygården er det kontorlokaler. Gårdsrommet inneholder trappeseksjoner og asfaltert grunn. Romlighetsfølelse: De lave bygningene og ikke minst svalgangen er med på å gjøre rommet større og luftig. Den har ingen store harde flater og den store porten i

26


Utnyttelse, romlighet og topologi

Utnyttelse og rommelighet kan beregnes og angis på flere måter. %-BYA OG %-BRA er foreskrevne angivelser for grad av utnytting (Kilde hefte: Grad av utnytting – Miljøverndepartementet). Hensikten med å beregne utnyttelse er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal. Utnyttelse søker altså å beskrive hvor stort volum bygningene fortrenger på bakken, i bakken og i luften. Det i den anledning to forhold bygningene fortrenger – det er bevegelsesmulighet på bakken utendørs (BYA) og tilgang lys (BRA). Vi finner det derfor riktig å beregne BRA også uten kjeller, siden kjellerarealer verken fortrenger grunnareal til bevegelse eller luftareal til lys. Beregning av utnyttelse og rommelighet er i realiteten et forsøk på å tallfeste følelsen av åpenhet eller det motsatte - ”inneklemthet”. I den anledning vil vi påpeke at bebyggelsesmønster og typologi i seg selv og i forhold til himmelretninger, samt materialvalg og farger kan brukes aktiv for å skape en opplevd rommelighet. I gjeldende kommunedelplan for Oslo indre by 1997, varierer anbefalte maksimumsverdier mellom 1:3 og 1:1. Kvartalets fasader danner sammen med nabokvartalene rom som er orientert rundt gatestrukturen. Rommene her fremstår som definerte(hvite felter) Gaterommene som har en mer ensidig hovedform og orientering enn gårdsrommene, oppleves mer romlige enn de aller fleste gårdsommene.

Beregning av utnyttelse og romlighet: BYA % grunnen fortrenges, målt i prosent av totalt grunnareal.

Hvor mye av = 10 000/12783*100

= 78,23 %

BRA % av grunnen og luften fortrenges, målt i prosent av totalt grunnareal.

Hvor mye

= 58 000/12783*100

= 453,73 %

BRA % u/kjeller av grunnen og luften fortrenges, målt i prosent av totalt grunnareal.

Hvor mye

= 46 900/12783*100

= 366,89 %

Høyder og utnyttelse, sett fra krysset KirkegataTollbugata ( Kilde: www.maps.google.com)

Høyder og utnyttelse fra krysset Rådhusgata-Kirkegata (Kilde: www.maps.google.com)

27


Regulering Eierstruktur Vi har undersøkt eierne av eiendommene i kvartalet, samt tinglyste servitutter og pengeheftelser for å bedre forstå realitetene i kvartalet. Den viktigste informasjonen er gjengitt under, mens alt i sin helhet er å finne i vedlegg 3 og 4. Kvartalet består av i alt 13 eiendommer av ulike størrelser. Foruten Oslo Kommune som eier tre og et privat aksjeselskap som eier to, er alle eiendommene eid av ulike eiere. Dette kan gjøre en helhetlig utvikling av kvartalet utfordrende ettersom de respektive eierne kan ha ulike ønsker med sine eiendommer.

Reguleringsplan, S-2413, 22.08.1979 Den reguleringsplanen som er gjeldene gir blandt annet følgende begrensninger og muligheter for videre utvikling og bevaring.

-Parker og plassdannelser , samt trær og annen vegetasjon skal bevares.

Begrensninger:

-Byggene skal ha en fasade mot gatelinjen. Hvor det er regulert til byggeområde for forretninger og kontorer, skal 1.etasje mot gate kun benyttes til forretninger. Dette gjelder og i bevaringsområder

-Ved nybygg, og evt påbygg er maks utnyttelsesgrad 2,5

Muligheter:

-Tomter som har en utnyttelsesgrad på over 2,5 tillates ingen økning av utnyttelsesgraden.

-Bygg i bakgårder kan rives om dette ikke berører antikvariske hensyn. Dette skal byantikvaren uttale seg om før bygningsrådet behandler saken.

Rettighetstruktur

-Endringer av eksteriøret utenom å bringe det tilbake til det opprinnelige utseende, skal gjøres etter en uttalelse fra byantikvaren.

Det er tinglyst fredningsvedtak på fem av eiendommene, hvilket begrenser mulighetene for å rive eller transformere byggene det gjelder.

-Fasaden på byggene skal ikke endres, og nye bygg skal ha en fasade og størrelse som virker skjemmende i forhold til omgivelsene.

-Det kan gjøres unntak innenfor rammene av bygningsloven med vedtekt for Oslo. Y 597800

Y 597600

Y 597400

Flere av eiendommene har tinglyst adkomstrett, gjensidig bruk av fellesarealer og kloakkbestemmelser som ikke kan slettes uten samtykke med Oslo Kommunes Plan- og bygningsetat.

-Det er mulighet for oppføring eller innredning av hoteller, hospitser, forsamlingslokaer og lignende , om dette anses som nødvnedig.

Videre har de fleste av eiendommene tinglyst bebyggelsesservitutter. Disse begrenser hva som kan gjøres med bygningene ved en eventuell utvikling. På fire av eiendommene hviler det tinglyste panteheftelser i ulike størrelser. Disse varierer fra kr 10 000 000 til kr 206 000 000. Det er også tinglyst obligasjoner på to av eiendommene fra kr 100 000 til kr 18 000 000. Det er også tinglyst leieavtale på tre av eiendommene.

X 6642600

Figur 13, utsnitt av reguleringskart, Rådhuskvartalet, Plan og Bygningsetaten, Oslo

28


Marked Sluttmarkedet er til syvende og sist den avgjørende premissen for om en utvikling virkelig vil skje. Uten et kjøp- eller leiemarked som er villig til å betale prisen, som inkluderer utviklerens risikopremie, vil utviklingen utebli. Derfor er kanskje markedsanalysen den aller viktigste. Trude Lund i Husbanken har i den anledning sagt at: ”Staten styrer, kommunen bestemmer, men markedet rår!” (Høegh 2010) En god markedsanalyse er avhengig av både kvantitative og kvalitative elementer. De kvantitative elementene er for eksempel forventede salgs- og leieverdier, mens de kvalitative er forståelse av hvilke kvaliteter som må oppfylles for at verdien kan oppnås. Verdier er i svært stor grad avhengig av hvilken arealbruk eller hvilket arealbrukspotensiale en eiendom har. I den anledning danner de to andre sidene i eiendomsutviklerens mulighetstrekant, eiendomsforholdene og regulering, premissene. Vår oppgave er ikke å lage en økonomisk analyse av kvadraturen eller ett kvartal i kvadraturen, slik at vi nøyer oss med en tekstlig beskrivelse av hvordan en slik analyse kan gjennomføres og noen få enkle analyser av boligmarkedet og næringsmarkedet i bydel Sentrum. Ved en full tallmessig analyse ville trolig analyseområdet blitt utvidet til nærliggende og konkurrerende områder som for eksempel deler av bydel Frogner, Gamle Oslo og noen avgrensede transformasjonsområder som Bjørvika og Aker Brygge kunne også vært egnet å analysere i detalj. Oppgaven er å se på boligutvikling, men siden næring i dag fyller analyseområdet, må vi gjøre noen beregninger for også dette segmentet. En analyse av eiendomsmarkedet vil ideelt sett være tredelt: 1. Generell del - bli-kjent-med-området. 2. Kartlegging av tilbudssiden. 3. Kartlegging av etterspørselssiden.

Avgrensing av analysen og analyseområdet må tilpasses det aktuelle caset og derfor avgjøres i hvert enkelt tilfelle. Formålet med analysen er å øke kunnskapen om hvilke objekttyper som kan være salg- eller utleiebar, samt hvilket prisnivå man kan forvente. I tillegg er det viktig å danne seg et bilde av hvilke attraktivitetsfremmende kvaliteter området tilbyr, også ut over primærfunksjonen bolig eller næring. Sistnevnte er av eiendomsdirektør i Selvaag Bolig AS, Peter Cedell benevnt som added-value og han fremholder dette som et essensielt suksesskriterium i alle transformasjoner og de fleste utviklinger. Siden man for hver utvikling eller transformasjon opererer i et lokalt marked, som har egne særegenheter, må informasjonsgrunnlaget for markedsanalysen være lokalt. Med lokalt mener vi her selve analyseområdet og nærområder, nabokommuner og sammenlignbare områder. Eiendomsmarkedet generelt Eiendomsmarkedet gjenspeiler gjerne den generelle økonomien. Det vil si at eiendomspriser og eiendommers omløpshastighet normalt gir en god indikasjon på hvilke retning den generelle økonomien er på vei. Optimisme og gode fremtidsutsikter gjenspeiles i stigende priser, økt nybygging og rask omløpshastighet, mens usikkerhet og pessimisme gir prisstagnasjon eller fall, mindre nybygging og lengre omløpshastighet. Basert på at optimal samfunnsmessig og økonomisk lønnsom eiendomsutvikling kan være tuftet på å forutse trender og utvikling for aktuelle områder er det derfor viktig å ha klarhet i premissene for markedet. I henhold til tradisjonelle markedstanker deles markedet i én tilbudsside og én etterspørselsside. En analyse av eiendomsmarkedet vil i stor grad basere seg på kunnskap om tilbud og etterspørsel for det aktuelle området, men generelle rammebetingelser er også av avgjørende betydning. Forhold eller drivere som påvirker eiendomsmarkedene kan være mange og komplekst sammensatt. De mest sentrale er presentert i tabellen under

Drivere i eiendomsmarkedet: Tilbud: Etterspørsel: •

Nyproduksjon

Nettotilflytting

(Bruktmarkedet)

Boligkvalitet og næringskvalitet

Attraktivitet – beliggenhet og added-value

Flyttemønster

Infrastruktur

Arbeidsledighet

Inntekter og lønnsutvikling

Tilgang og kostnad på kreditt/lån

Skatt på bolig – direkte og indirekte

Troen på fremtiden

Figur 14, Kilde: (Høegh 2010) og (Kvamme 2008)

Nærmere om analysens generelle del Den første delen vil søke å bli generelt godt kjent med analyseområdet, gjennom kartlegging av beliggenhet, beliggenhetsmessige attraksjoner og fordeler, demografiske hovedtrekk, hvilken bebyggelsestypologi regjerer og hvordan ligger infrastruktur til rette for en utvikling. Foruten befaring av området og samtaler med lokalkjente personer, er forskjellige kartsøk, flyfoto, rapporter fra Statistisk sentralbyrå, oppslag på eiendomsverdi. no og kommunens hjemmeside med blant annet samfunnsplanen aktuelle kilder til opplysninger.

29


Nærmere om analyse av tilbudssiden

Nye bolig annonsert på finn.no (18. november 2011)

Den andre delen vil være å kartlegge tilbudssiden. Tilbudssiden styres i hovedsak av to faktorer, nyproduksjon og netto tilflytting. Nyproduksjon er selvfølgelig avhenging av både etterspørsel og øvrige rammevilkår som blant annet tilgang til – og pris på kapital. En analyse av tilbudssiden vil bestå av en kartlegging av konkurrerende objekter – nye eller i prosjekt stadie. Objekter som er tidlig i prosjektstadiet kan være vanskeligere å kartlegge enn de som er byggemeldt, omtalt i media eller de som kommer fra bruktmarkedet. Beliggenhetsmessige og bygningsmessige kvaliteter, samt prisnivå på konkurrerende objekter er faktorer som kan være av betydning for å forstå hvilke kvaliteter som må ligge til grunn ved ny utvikling. Nødvendig informasjon er å finne via salgskanaler som eiendomsmeglere, internett, kommunens byggesaksavdeling, media og sist men ikke minst personer som kjenner området. Nærmere om analyse av etterspørselssiden: Den siste kartleggingsfasen skal gjøre oss kjent med etterspørselssiden. Den søker for så vidt også å være konklusjonen for hele markedsanalysen, hvor kunnskap fra den generelle delen og analyse av tilbudssiden bidrar til å tegne et helhetlig bilde av hvilke type objekter markedet sannsynligvis etterspør, samt hvilke priser som er oppnåelig Formålet er altså å samle noen kvalifiserte tanker om hvilke type bebyggelse og kvaliteter som etterspørres, og til hvilken pris. Er det bolig eller næring – hus, rekkehus eller leilighet. Kartlegging av gjennomsnittlige salgspriser med tilhørende byggeår, arealer er sentrale paremeter for å forstå etterspørselen og for å kunne forutse hvordan et marked vil ta imot utviklingens produkt. Nedenunder følger noen enkle analyser av bydel Sentrum.

Figur: Kilde.www.finn.no

30


Noen eksempler på aktuelle matriser og analyser for boligmarkedet i bydel Sentrum

Boligtype

Antall salg

Antall boliger

Antall

Antall

%

%

Avvik

Enebolig

0 0%

3 1%

-1%

Rekkehus

0 0%

0 0%

0%

Leilighet

43 100%

376 99%

1%

Fritidsbolig/andre

0 0

0 0%

0%

Tomannsbolig

0 0%

0 0%

0%

43 100%

380 100%

0%

Totalt

Leiepriser for privatboliger i Oslo – Boligbygg.no (18.11.2011)

Næringslokaler ledig pr 18.11.2011

Områdeinndeling

(EstateLokaler 2011)

(DNB 2011, 1.kv s 10)

Kilde: (Eiendomsverdi.no 2011)

31


Kilde: (DNB 2011, 1.kv s 11)

Kilde: (AkershusEiendomAS 2011)

Figurer p책 denne side er hentet fra Akershus eiendom AS 2011

32


Trinn 2 FORTOLKE I dette trinnet fortolker vi analyseområdet, Rådhuskvartalet, med boligutvikling og bykvalitet som hovedfokus. DIVE- analysens grunntanker om fortolking av historisk kontekster farger naturlighvis fortolkningen. Vi bruker blandt annet 7 utformede vurderingskriterier til å fortolke dagens status, altså 0-situasjonen. Disse vil videre brukes i utarbeidelsen av alternative utviklinger av Rådhuskvartalet basert på opparbeidet kunnskap i Trinn 1. Her trekkes de viktigste elementene og

karaktertrekkene til analyseområdet frem, og det diskuteres hvilken grad de har av samfunnsmessig betydning. I dette trinnet tolkes også de tre forholdene, eiendomsforhold, regulering og marked fra mulighetstrekanten, og hvordan de har vært med på å påvirke slik det er i dag, 0-situasjonen. Overordnet kulturhistorisk analyse for 0-situasjonen er utført, se vedlegg 7.

33


Vurderingskriterier for utviklingsscenarioer For å kunne vurdere hvordan Rådhuskvartalet bidrar til bykvalitet settes det her opp kriterier som er sentrale i forhold til dette. Disse blir presentert før de vurderes med hensyn til hvordan Rådhuskvartalet fremstår i dag. Deretter brukes de til å vurdere de ulike utviklingsscenariene som presenteres senere. Vurderingen vil oppsummeres med smilefjes som viser om det er dårlig, moderat eller bra. Boliger påvirker bykvaliteten fordi det bidrar til bruk av et område også utenfor arbeidstid. Antall boliger og boligenes utforming har innvirkning på hvor mange og hvem som kan bosette seg der. Variasjon i boligenes utforming vil for eksempel kunne sørge for at bosettingen får et større mangfold. Publikumsrettet virksomhet er i seg selv bykvalitet for mange ettersom det er plasser for shopping og sosialt samvær. I tillegg bidrar det til aktivitet i gatene, noe som er med på å øke bykvaliteten. Aktiviteten bidrar til reduksjon av kriminalitet ettersom det er flere mennekser tilstede større deler av døgnet.

Bevaring er viktig for bykvaliteten av den grunn at det sørger for at sjelen i byen bevares. Gamle historiske bygninger kan være en del av identiteten til et område, og dersom ikke disse blir bevart kan det gjøre at en viktig kvalitet blir borte. Tilgjengelighet er viktig for bykvaliteten fordi det sikrer at flest mulig kan ta del i bruken av et område. De fleste vil i løpet av livet ha behov for at fremkommeligheten er godt tilrettelagt for alle. At man beholder muligheten til å bruke dette området er viktig for å unngå ekskludering av ulike grupper. Visuelt inntrykk av området påvirker bykvaliteten ut de inntrykkene det gir publikum. Det er her tenkt på hvordan arkitekturen fra de ulike byggene forholder seg til omgivelsene.

Uterom er en viktig kvalitet for mange fordi det er vanlige møteplasser og oppholdsarealer. At uterommene er offentlige tilgjengelige er en forutsetning for at det skal være en bykvalitet, og ikke bare en boligkvalitet. Hvordan uterommene er utformet har naturligvis betydning på hvordan det påvirker bykvaliteten. Romlighet er viktig i forhold til bykvalitet da det sier noe om bygningenes form og plassering. Romlighet kan som tidligere nevnt framstilles som et tall, eller som en opplevd følelse. Tall, eller romlighetsmål, forklarer hvordan romligheten er rent teoretisk, men det er den opplevde romligheten som kanskje i størst grad har innvirkning på bykvalitet. Dette fordi det er følelsen til mennesker, og ikke teoretiske tall, som styrer hvorvidt man trives et sted eller ikke, og dermed påvirker bykvaliteten.

34


0-Situasjon

SketchUpillustrasjoner av 0-situasjonen

Fargeforklaring: Blå: Kontorer/næringsvirksomhet Orange:Hotel

Bildet viser hvor de to største gårdsrommene er. Bildet er laget i SketchUp.

Bildet illustrerer høydeforskjellene i rådhuskvartalet. bildet er laget i SketchUp.

Bildet illustrerer hvordan høydene kan oppleves fra gateplan. bildet er laget i SketchUp.

Bildet viser hele Rådhuskvartalet. bildet er laget i SketchUp.

35


Restaurant Statholdergaarden i krysset Rådhusgata-Kirkegata fremstår som publikumsvennlig. Gatejuristen har kontor lokaler i 1 etasje i Rådhusgata 9. Det er store publikumsvennlige vindusflater her, men man skjermer disse for innsyn. Ved siden av ligger Rådhusgata 7 C med et bygg som tidligere mindre var en del av fengselet, men som i dag står tomt. Hotellet genererer et visst byliv for kvartalet.

Bykvalitet vurdert i 0-situasjonen: Vurderingskriterie

Drøftelse og vurdering

Boliger

Undersøkelser i kommunen, gule sider og handlingsplanen for Kvadraturen har ikke gitt informasjon om noen fastboende i Rådhuskvartalet. Riktignok er 16 privatpersoner registrert med telefonnummer, men etter nærmere undersøkelser viste det seg at disse er registrert på arbeidsadresse.

Uterom

Vi vurderer at hotellet i Rådhusgata, med sine 118 leilighetsrom, meget godt belegg og uttrykte fokus på langtidsleie, kanskje tilfører minst like mye byliv som boliger kunne gjort.

Regjerende funksjon i Rådhuskvartalet er kontorvirksomhet. Det er registrert kun to handelspunkter, hvorav det ene er en nisjebutikk for fallskjermutstyr. Den ligger bortgjemt midt inne i kvartalet. Anonyme og lukkede 1. etasjer er hovedinntrykket med unntak av Kirkegata som skiller seg ut og som bidrar til bykvalitet. Konklusjonen er, til tross for at både kultur, handel og servering er tilstede på gatenivå, at kvartalets publikumsrettede bidrag til bykvalitet er meget begrenset. Kirkegata Gaten er godt tilrettelagt for publikumsrettet virksomhet.  Enveiskjøring og redusert parkering  Opparbeidet gang og sykkelforbindelser  Brede fortau  Kvalitet i gateutformingen  Motsatt kvartal har også publikumsrettet virksomhet i form av butikker Virksomhetene i kirkegata er bank, dansestudio, skredderservice, museum/galleri (selskap/event/konferanse) og en gourmet-restaurant i vernet bygning. Tollbugata Ingen publikumsrettet virksomhet. Bankbygget går langs store deler av kvartalet. Det har et lukket preg og intet innsyn på grunn av bygningenes vinduer er plassert høyt på veggen. Det kan diskuteres om slike banklokaler kvalifiserer til å være publikumsrettet. Den gamle Krigskolen på hjørnet av Dronningensgate-Tollbugata har en port som av og til er åpen og gårdsrommet innenfor fremstår som et interessant sted med potensial for publikum. Dessverre virker gårdsrommet privat, og det er folketomt og uten innhold. I dag brukes lokalene mest av det militære, til representasjonslokaler for ulike arrangementer.

Gårdsrommene Fellesnevneren for de fleste gårdsrommene er at de er enten helt private eller halvprivate, med begrenset tilgjengelighet. Det vil si at vi i større eller mindre grad fikk følelsen av at vi trengte oss på.

Totalt sett vurderes det til at dagens totale boligsituasjon tilfører svært lite til byliv og bykvalitet. Publikumsrettet virksomhet

Gatene Rådhuskvartalets gater har ingen opplagte utendørs møteplasser eller felles oppholdsarealer. Igjen fremstår Kirkegata og Rådhusgata som de med beste uterom. For øvrig er disse observasjonene i tråd med Space Syntax-analysen, som uten hensyn til bebyggelsens form og farge, kårer disse gatene til de mest lokalintegrerte. Det betyr igjen at de har størst vitaliseringspotensiale i forhold til byliv.

Et mulig unntak var bakgården mot hotellet, men gårdsrommets tilgjengelighet er like begrenset som de øvrige. Grønnstruktur Med unntak av trerekkene i Rådhusgata og Kirkegata er det ingen grønnstruktur inne i Rådhuskvartalet. Kvartalet bidrar således ikke med de positive effektene planter har i byrom rensing av luft, temperaturregulering, estetikk, velvære, biologisk mangfold etc. Romlighet

Kvantitative beregninger av utnyttelse og romlighet:  %-BYA  %-BRA  %-BRA uten kjeller

: 78% : 454% : 367%

Kvalitativ vurdering av romlighet: Gatene Rådhuskvartalet har samme gatestruktur som resten av Kvadraturen. Rette gater gir lange siktlinjer og orienterbarhet og dette mener vi tilfører en viss følelse av rommelighet. Spesielt gjelder det Kirkegata, som stekker seg forbi Karl Johans gate og har eget sykkelfelt, samt Rådhus gata med forholdsvis lav bebyggelse i første rekke og brede fortau. Nevnte gater er også beplantet, hvilket bidrar til å øke romlighetsfølelsen man får av å oppholde seg der.

 

Tollbugata er bred og kunne i utgangspunktet gitt et like romslig preg som Kirkegata, men nakne vegger og fraværet av vegetasjon gjør denne gaten kald.

Dronningens gate Ingen publikumsrettet virksomhet, med til dels tilbaketrukkede fasader og lukkede høye 1. etasjer. Her er sterkt vernede bygninger og lite rom for endring av fasade. Virksomhetene er private lokaler - kontorer for henholdsvis Krigsskolen, Riksantikvaren og Fortidsminneforeningen med fler. Positivt er inntrykket på andre siden av gaten med Cinemateket og Filmens hus. Her er også andre publikumsrettede virksomheter, som en nisjebutikk for kontorutstyr og et par tomme butikk lokaler ser tomme ut.

Gårdsrommene I kartleggingsdelen er hvert enkelt gårdsrom beskrevet. Forhold som innhold, arkitektonisk preg og grønnstruktur ligger til grunn for en generell og summert romlighetsfølelse.

Rådhusgata Lite publikumsrettet virksomhet. Vernede bygninger, gir lite rom for endring.

Mange av gårdsrommene er små og smale med uttrykksløse fasader og blottet for vegetasjon. Noen av gårdsrommene er forbundet via portaler i bygnignskroppene,

Alt i alt er romlighetsfølelsen i gatebildet rimelig godt, men ikke nok til toppscore.

36


slik at de danner en passasje fra Dronningens gate til Kirke gata. Fotgjengerovergangene i kryssene er senket ned på nivå med vei og virker terskelløs.

Konklusjon Observasjonene stemmer godt med registreringer gjort i handlingsplanen (Oslo Kommune 2009). For Rådhuskvartalet er det trolig ikke romlighet som er den største begrensningen i forhold til bykvalitet.

Alle gatene (unntatt Dronningens gate) har ledelinje i form av forskjellig materialbruk på dekket.

Eksperimentet, hvor vi registrerte hvor mange sekunder hotellet kunne sees fra gaten, viste at dette bygget ikke har særlig innvirkning på romlighetsfølelsen i gatene ettersom det nesten ikke syntes. I enkelte av gårdsrommene var bygget mer dominerende.

Det er kun parkeringsplasser i Dronningensgate. Handicapparkering er det tilsynelatende ingen av rundt kvartalet. Rådhusgata, Kirkegata og deler banklokalene i Tollbugata har tydelig tenkt på belysning. Dronningens gate har ingen gatebelysning, med unntak av Riksantikvaren som har belyst inngangsparti.

Dagens romlighetsfølelse i gårdsrommene er på ingen måte tilfredsstillende men positive elementer i gatebildet gjør at samlet romlighet vurderes som OK. Bevaring

Rådhuskvartalet er et av stedene i Kvadraturen hvor man kan oppleve bygninger fra hele bydelens fire hundre år lange historie og således er verdien svært høy som kilde til kunnskap og opplevelse.

Visuelt inntrykk

Kunnskapsverdiene ligger i hva vi kan lære av en bygning når det gjelder historisk byggeteknikk, arkitektonisk uttrykk og skiftende bruk gjennom tidene. Opplevelsesverdiene ligger i estetiske kvaliteter, følelsen av å være på et historisk sted, eller at et sted er gjenkjennelig over tid.

De fleste av de bevaringsverdige bygningene er i dag bruk og vedlikeholdes, noe som sikrer god bevaring av kulturhistorien. Det er ikke de beste atkomstforhold til Kvartalet selv om det ligger gunstig plassert midt i Kvadraturen. Mye trafikk i de øst-vest gående gatene er barrierer i seg selv, både i fysisk og opplevd forstand.

For mange er disse faktorene en kvalitet i seg selv og gjør kvartalet spennende og mangfoldig, med mange muligheter for visuell opplevelse. Det er primært i gaterommene visuelt inntrykk er positivt, hvor det er en slags helhet i fasader, og ordnet struktur. Bildet er mer negativt for mange av gårdsrommene. Noen gårdsrom er mørke og trange. I passasjen er estetikk neglisjert og bygninger danner store innholdsløse vegger. Visuelt er inntrykket negativt her, selv om det fins både rom og lys.

I Rådhuskvartalet er tre bygninger vernet, og kun hotellet er ikke listeført på gul liste eller bevaringsverdig. Det virker som samtlige bygninger har jevnt over god vedlikehold og drift. Kvartalet gir en tydelig stedsidentitet.

Tilgjengelighet

Rådhuskvartalet er i likhet med andre kvartaler i Kvadraturen fylt av kontrastfylt dynamikk. Her er det mange linjer, flater og rom som danner et komplekst visuelt inntrykk i både farger og form, på detaljnivå og på helhetsnivå. Arkitekturen og detaljer på bygningene representerer et mangfold av ulike stilarter. Når man beveger seg rundt kvartalet vil omgivelser og synsinntrykk variere sterkt. Disse varierte inntrykkene øker når man beveger seg i de indre gårdsrommene.

Totalinntrykk

Mange inngangspartier og postrom holdes lukket for offentligheten og gir et lite inviterende inntrykk. Til og med i de fredede bygningene med publikumsverdi får man følelse av privathet. Passasjen er heller ikke ment for offentligheten med smale, lite synlige inngangspartier. Majoriteten av inngangene fra bakkeplan har terskler og er ikke tilrettelagt for bevegelseshemmede (unntak er The Mini Bottle Gallery, Thon hotellet, og DNB). I Kirkegata er fortauet bredt og har lite kompleksitet. Dekket er blanding av gatestein og belegningsheller og her er fremkommeligheten best av alle gatene i kvartalet for både syklister og gående. Sykling mot enveiskjøring er tillatt her. Mye av Tollbugata har også god bredde, her er det asfalt i midten av fortauet, omgitt av belegningsheller. I Tollbugata går det mye kollektivtrafikk forbi. Dronningens gate har det smaleste fortauet og dårligst fremkommelighet, og her virker også vedlikeholdet å være dårligst i form av flere ujevnheter og kantstein som har sunket ned. Rådhusgata har forholdsvis romslig fortau, midtre del er asfaltert og merket for syklister, men her trengs en oppgradering hvis dette skal være en hoved-sykkel trase. Sykkel-traseen må dele rom med betydelig biltrafikk.

37


Eiendomsforhold I 0-situasjonen skjer ingen endringer, men med fortolkning av eiendomsforholdene søker vi som nevnt å beskrive hvilke betydning dagens situasjon har for endringsmulighetene og derigjennom potensial for boligutvikling og økt bykvalitet. Eiendomsstruktur Eiendomsstrukturen glir veldig over i DIVEanalysens hovedtanke og er presenter i tabell for vurderingskriterier. Vi ser hvilke kvaliteter som bør bevares og hvilke som kan ofres. Generelt er bebyggelsen av tunge solide konstruksjoner, men hvor det er stor forskjell på arkitektonisk utforming mot gatene og mot gårdsrommene. Som konklusjonen i vurderingskriteriene sier, er Rådhuskvartalets viktigste elementer fasadene langs gatene. Foruten enkelte gårdsrom i tilknytning til gatefasaden, er vår vurdering at de færreste har særlig potensial i for å kunne tilføre bolig- og eller bykvalitet. I tråd med dette virker gårdsrommene ikke til å være i særlig aktiv bruk. Tomtestrukturen gjenspeiler i stor grad bebyggelsesstrukturen, som igjen reflekterer eiersituasjonen.

Plantegning av tollbugata 10( oslo kommune)

Eiendomsstrukturens begrensning i forhold til å tilføre boligutvikling og bykvalitet, er at alle endrninger enten krever tilpasninger i form av skreddersøm eller riving og gjenoppbygging. De fleste av tegningene som ble studert i kommunens arkiv viser i den anledning uhensiktsmessige rominndelinger, både når det gjelder effektive arealer for omsetning og felles adkomstarealer. Både riving og ombygging er kostbart og krever risikovillighet. Eierstruktur Det er den enkelte eiers kapasiteter og holding til endringer, samt de eventuelle muligheter og begrensninger som miksen av eiere bidrar danner kanskje den viktigste premissen for utvikling. Uten endringsvillige eiere skjer ingenting som kan gi boligutvikling og økt bykvalitet. Eierne er i dag både offentlige og private. Felles for mange er at de har en form for eget bruksfokus. Det vil si at de bygningene fyller en egeninitiert aktivitet eller drift i tillegg til å være en eiendomsinvestering. At Oslo kommunen og staten eier en del arealer og bebyggelse burde på den ene side være gunstig for utvikling, men fremdrift i offentlige prosesser kan være en ikke ubetydelig motvekt. Et par av eiendommene eies av selskaper som enten er livselskap eller i struktur er sammenlignbare. Eksempler er Oslo Pensjonsforsikring AS som eier Kirkegata 14-18 (Bankbygget. Gnr 207 / bnr 117) og Dnb Nor Eiendomsinvest I ASA gjennom datterselskap eier Dronningens gate 13 (gnr 207 / bnr 37 og bnr 446), som er nesten hele kvartelets kjerne i tillegg til midtpartiet langs Dronningens gate. Disse eierne har muligens en iboende begrensning ved at de gjennom offentlig- eller egenregulering er spesielt risikoaverse, de søker altså trygghet for sine forsikringsog pensjonssparere. Rettighetsstruktur Rettighetsstrukturen omfatter både tinglyste - og ikke

tinglyste heftelser. De tinglyste er enkle å avdekke, mens de ikke tinglyste kan være verre. Sistnevne kan være som følge av blant annet hevd, forkjøpsretter i sameier eller servitutter og leieavtaler. Foruten fredningsvedtak er de fleste servituttene ordinære infrastruktur- og vedlikeholdsbestemmelser, som trolig ikke vil volde store problemer ved ombygginger. De fleste vil være mulig å kjøpe ut, omskipe eller avskip, jfr. servituttlova. Alternativ vil ekspropriasjon etter forutgående regulering eller jordskifte være aktuelle verktøy for gjennomføring. De ordinære pengeheftelsene er trolig ikke en faktor som begrenser muligheten for endringer, men det er verdt å være oppmerksom på at endring i panteobjektene vil føre til at kreditorene er årvåkne i forhold til sin sikkerhet. En tinglyst urådighet på Kirkegata 12 (gnr 207 / bnr 116) er trolig i forbindelse med igangværende utvikling på eiendommen – rammesøknad er innsendt. Vi har ikke avdekket aktuelle rettigheter som ikke er tinglyst. Regulering Gjeldende reguleringsplan er gammel (1979) og for enkelte punkter utgått på dato. Et konkret eksempel er beregning av utnyttelse. Interessant er det imidlertid at reguleringen foreskriver å beholde fasader mot gatelinjene, mens den åpner for riving i bakgårder, det vil si kjernen av kvartalet. Marked Av dokumentasjonen under trinn 1 ser vi at de boligene som er i Kvadraturen nesten utelukkende er leiligheter. Gjennomsnittspriser ved salg siste året er kr 54.500,per kvm. Gjennomsnittsleiligheten som er solgt er beskjedne 38 kvm. På finn.no var det annonsert 4 leilighetsprosjekter. 3 av disse ligger på Tjuvholmen. Som kommentar til kvm-priser, er at de er degressive,

38


leiligheter. Dette må, i tillegg til den eksakte lokaliseringens attraktivitet, tas hensyn til i kalkyler for mulige salgsinntekter. I følge Boligbygg sin statistikk er snitt leiepris for boliger kr 2.350,- per kvm per år, det vil si ca kr 11.750,- per måned for en leilighet på 60 kvm. For næringslokaler (kontorer) viser DNB sin markedsanalyse for CBD, 1. kvartal 2011, at kvm-prisen ligger på mellom ca kr 2.250,- og 2.900,-, mens Akershus Eiendom AS sin markedsanalyse viser leiepriser på mellom 2.900,- og kr 3.600,-, men de sier også at risikoen for en økning i ledige lokaler er høy for fremtiden. Netto yield rapporteres å ligge mellom 4,9 og 5,75 prosent. I 0-situasjonen er det ingen kjente boliger i Rådhuskvartalet. Det vil si at dagens aktuelle marked kun er innen næringssegmentet, og da i hovedsak kontorer. Markedsverdi: Ifølge våre omtrentlige beregninger utgjør bygningsarealene, uten kjeller, i dag ca 41 000 kvm – anslagsvis justert for ukurante arealer som ikke er utleiebare ca 25 % og ledighet ca 10 % er effektivt utleiebart areal ca 27 700 kvm. Ved en gjennomsnittlig leiepris skjønnsmessig satt til kr 2.900,- vil årlig leieinntekter utgjøre kr 80 250 000,-. Hvis vi beregner en yield på 5,75 prosent vil det gi dagens bygningsmasse en beregnet nåverdi på nesten 1,4 milliarder kroner (80 250’/0,0575=1 395’’). Tallgrunnlaget er snevert og svært omtrentlig, men i tråd med at oppgaven kun søker å vise prinsippene, aksepterer vi dette.

39


Trinn 3. VURDERE I dette trinnet er det utarbeidet to alternative senarioer som representerer to ytterpunkter basert i trinn 1 og 2. Her vurderes verdien av de spesielle karaktertrekkene og historiske elementene til analyseområdet. Hvor mye kan forandres, hvor ligger sårbarhetsgrensen, og hva bør bevares er spørsmål som diskuteres. Disse to ytterpunktene vurderes opp mot de utarbeidede

vurderingskriterier og settes opp mot begrepene boligutvikling og målet om økt bykvalitet. De to senarioene blir også her vurdert opp mot de tre forholdene fra mulighetstrekanten, som en supplering til sårbarhetsgrensen som diskuteres. Overordnet kulturhistorisk analyse for begge scenarioer er også gjort, se vedlegg 8 og 9.

40


Begrensningsorientert scenario SketchUpillustrasjoner av det begrensede scenariet Fargeforklaring: Blå: Kontorer/næringsvirksomhet Orange:Hotel Gul: Boliger

Bildet viser hvor de to største gårdsrommene er. Bildet er laget i SketchUp.

Bildet illustrerer hvordan høydene kan oppleves fra gateplan. bildet er laget i SketchUp.

Bildet illustrererhøydeforskjellene i Rådhuskvartalet Bildet er laget i SketchUp

Bildet viser hele Rådhuskvartalet i det begrensningsorienterte scenariodet Bildet er laget i SketchUp

41


Det første utviklingsscenarioet som her skal det presenteres, tolker begrensningene for utvikling strengt. Her vil det bli lagt stor vekt på bevaring av gamle bygninger, og utviklingen må derfor skje uten at det gjøres drastiske fysiske forandringer. Ettersom tilnærmet alle bygningene enten er fredet, vernet eller listeført vil dette scenarioets utviklingsmuligheter begrenses. Innenfor disse rammene ligger fokuset på økt bykvalitet.

2

gjennomsnittlig leilighetsstørrelse er på 70 m . Dette vil resultere i at transformasjonen skaper 376 nye boliger i kvartalet. De aktuelle målgruppene for leilighetene er studenter eller etablerte mennesker som ikke små barn, ettersom det er lite fritidsarealer i kvartalet. Boligkvaliteten vil ikke være særlig god i boligene i kvartalet, men at det er så sentralt er ett pluss. Dette vil bidra til en større aktivitet spesielt på utenfor arbeidstid både i tilknytning til Rådhuskvartalet, men også de nærliggende gatene.

Endring i bykvalitet ved begrensningsorientert scenario Vurderingskriterie Boliger

Drøftelse og vurdering Kvartalets eneste bygg som ikke er kategorisert som bevaringsverdig er hotellet som ligger i Rådhusgata 7 B, og er derfor det eneste som kan vurderes å rives. Dets bidrag ved å skape byliv gjennom gjestene som bor der vurderes til å så stort at hotellet burde bli stående med den funksjonen det har i dag. Byggene som er regulert til bevaring eller listeført har mulighet for transformasjon ettersom det i første rekke er fasaden som skal bevares som den er. Ved et tilbakeblikk på figur 8, viser det seg at alle byggene i disse bevaringskategoriene trolig har mulighet for bolig ved en transformasjon. En transformasjon av bygningene på Dronningensgate 13, Tollbugata 12, Kirkegata 12 og 14-18 og Rådhusgata 9 vil gjøre plass for en betydelig mengde boliger. Dronningensgate 13 består av ett bygg som er synlig fra Dronningensgate, og ett som ligger inni kvartalet. Disse er nå kontorer som gir lite til Kvadraturen, slik at boliger her ville gitt en høyere bykvalitet. Alle etasjene burde bli boliger ettersom førsteetasje mot Dronningensgate ikke er aktuell for publikumsrettet virksomhet slik den fremstår i dag og ikke kan endres 2 på grunn av fasadebevaringen. Byggene består av totalt 12 263 m over kjellerplan. Tollbugata 12 består av bygget som ligger mellom den gamle krigsskolen og bankbygget, og brukes i dag til kontorer. Førsteetasje vil også her være uegnet for publikumsrettet virksomhet slik den fremstår i dag. Alle fire etasje burde derfor kunne brukes til boliger. Bruksareal over kjellerplan er 2 på 2 480 m . Kirkegata 12 består av fire etasjer der de tre øverste vil være velegnet for 2 boliger. Her er det arealer på til sammen 1 473 m som skal brukes til boliger. Kirkegata 14-18 er gammelt og ærverdig, og brukes i dag av DnB NOR til kontorer. Dersom bygget transformeres vil det være naturlig at 2-6 etasje benyttes til boligformål ettersom etasjen på gateplan egner seg til et lite 2 kjøpesenter . Dette gir 10 847 m som kan brukes til boliger. Dette transformert til boliger bidrar til å øke bykvaliteten i Kvadraturen mer enn den nåværende bruken. Rådhusgata 9 har i dag kontorer i hele bygningen, men det er egnet for publikumsrettet virksomhet i de to nederste etasjene, og boliger i de resterende fire etasjene pluss loftet. Areal tiltenkt boliger i dette bygget er 2 2 840 m . Til sammen vil transformasjonen av de nevnte byggene utgjøre omtrent 31 2 000 m . Dette tallet er eksklusiv yttervegger, men inklusiv fellesareal som ganger og trappeoppgang. Anslagsvis må det trekkes fra 15 prosent for å få areal uten fellesareal og ende opp med beboelig bruksareal. Det utgjør da 2 26 350m som er salgbart og beboelig. Leilighetene som utgjør dette arealet må naturligvis tilpasses bygningene, og det tas utgangspunkt i at

 Publikumsrettet virksomhet

De fredede bygningene i kvartalet anses ikke som aktuelle å transformere til boliger da endringene som må gjøres antakeligvis ikke samsvarer med antikvarens ønsker. Disse bygningene gir på mange måter noe til Kvadraturen og Oslo ved å beholde sitt opprinnelige utseende både innvendig og utvendig, da de er unike og ikke vil kunne erstattes dersom de endres. Publikumsrettet virksomhet vil bidra til at beboerne blir i området også på fritiden, men også tiltrekke seg folk utenfra. Det er spesielt i førsteetasje langs gatene det vil være aktuelt med slik virksomhet fordi det er plasseringer som er synlige for publikum samtidig som det ikke skaper uro inni kvartalet.

Kirkegata 14-18 har utforming med blant annet et inngangsparti som gjør 2 at byggets førsteetasje egner seg til kjøpesenter. Etasje er på 2 650 m og vil kunne inneholde dagligvarebutikk som Kvartalets innbyggere kan benytte seg av i tillegg til nisjebutikker som gjør at senteret blir et mål også for andre. En begrensende faktor på bygget er dets høye vinduskanter som gjør innsynet begrenset. Likevel bidrar kjøpesenteret bykvalitet i form av dens funksjon for beboerne, og som et mål som tiltrekker seg mennesker utenfra. Kirkegata 12 har en førsteetasje som egner seg godt til butikker. Store vinduer mot gata sørger for både inn- og utsyn. Første og andre etasje i Rådhusgata 9 er som tidligere nevnt godt egnet for publikumsrettet virksomhet på grunn av bygningens nåværende utforming. En restaurant i en prisklasse som er lavere enn Statholdergaarden (som ligger ved siden av), vil først og fremst tilby gjestene på hotellet og beboerne i Rådhuskvartalet både mat og gateliv. I tillegg til nåværende publikumsrettet virksomhet, vil en bruksendring av Rådhusgata 7 (det gamle rådhuset) og 7 C til museum være en passende bruk uten at man trenger å endre noe på den fredede bygningen. Gamle historiske bygninger som dette har en sjel som burde åpnes for allmennheten, slik at alle kan få tilgang på historien. Inngangspartiet er imidlertid svært lukket slik at det må gjøres tiltak som bidrar til at besøkende får lyst til å gå inn. Tollbugata 10 (Krigsskolen) er også fredet, og her vil en restaurant med inne og uteservering være ideelt ettersom det er et gårdsrom som ligger mellom bygningene på denne adressen. Statholdergaarden er også etablert i et bygg som er fredet, så en bruksendring av Krigsskolen vil trolig ikke stride nevneverdig mot bevaringsinteresser så lenge det ikke gjøres omfattende endringer på bygget. I passasjen i kvartalet mellom Kirkegata og Dronningensgate vil de nåværende butikkene fjernes for å endre gårdsrommet til mer privat bruk for beboerne.

42


men for de fredede bygningene med tilhørende gårdsrom vil den muligens økes noe, mens det til de resterende deler av kvartalet vil forbli uendret.

Totalt sett vil de nevnte bruksendringene gjøre at store deler av Rådhuskvartalet fremstår som et levende kvartal både på dagtid og kveldstid uken gjennom ved at flere butikker, restauranter og museer etablerer seg. Dette fører også til at folk i gatene føler seg tryggere på kveldstid ettersom utsyn fra restauranter sørger for at man hele tiden blir sett. Høye vinduskarmer i enkelte butikker vil imidlertid begrense markedsføringen deres, noe som igjen kan gå utover de aktuelle sine økonomiske livsgrunnlag. Uterom

Gatene: Ved å øke den publikumsrettede virksomheten i kvartalet gjennom butikker, restauranter og museer vil gatene bli brukt mer til både forflytting og opphold. Generell opprustning av gatene gjør at de fremstår i triveligere.

I forhold til universell utforming vil ikke dette være særlig tilfredsstillende da eksisterende bygningsmasse og verneverdier har blitt prioritert. Helhetlig visuelt inntrykk

Romlighet

Uendret i forhold til 0-alternativet fordi bygningsmassen er den samme.

Kvalitativ vurdering av romlighet: Ettersom bygningsmassen blir som den frem til nå har vært, vil det ikke være store endringer i den opplevde romligheten av kvartalet. Ved en forbedring av grønnstrukturen i gårdsrommene kan imidlertid disse oppleves som noe mer romslige. Bevaring

Bruksendringene av bygningene med kulturhistorisk verdi mener vil ikke vil lide under dette scenarioet. Transformasjonene som fører til mer bruk kan også gjøre at bevaringen blir satt mer i fokus. Marte Boro hos Riksantikvaren sa det slik at bygninger bevares best når de brukes. Det er her underforstått at ikke alle typer bruk bidrar til bevaring, men ved den foreslåtte bruken må brukerne tilpasse seg bygningene. Vi mener derfor at denne bruken bidrar til en god bevaring.

Bygningens fasader, særlig mot gatene vil være hovedsakelig uendret, bortsett fra nødvendig vedlikeholdsarbeid (nye vinduer, nye malestrøk og lignende) som kan heve kvalitet noe.

I gårdsrommene vil det bli mer beplantning og møblement i et forsøk på å gjøre dem mer oppholdsvennlige.

Gårdsrommene: Graden av offentlighet i enkelte av gårdsrommene vil endret. Passasjen vil det nå bli mer halvprivat ettersom de nåværende eksisterende butikker og organisasjoner vil erstattes med boliger. Gårdsrommene ved de fredede bygningene Krigsskolen og gamle Oslo Rådhus vil derimot bli gjort mer offentlig ved at det etableres henholdsvis restaurant og museum. Portene vil imidlertid begrense tilgjengeligheten. Grønnstruktur: Beplantning i gårdsrommene som ikke er dekket med bevaringsverdig dekke vil bidra til å øke tilfredsheten blant brukerne. Spesielt vil passasjen kunne nyte godt av dette. Kvantitative beregninger av utnyttelse og romlighet:

Uendret bygningsstruktur i forhold til 0-situasjon.

Gatene rundt kvartalet rustes opp estetisk og funksjonelt. Designdetaljer, og materialkvalitet hever kvaliteten. Totalinntrykk

  

De fredede bygningene som har fått endret sin bruk er gamle Oslo Rådhus (Rådhusgata 7) og Krigsskolen (Tollbugata 10), og disse blir som nevnt til museum og restaurant som sikrer at disse bevarte bygningene blir gjort tilgjengelige for alle og enhver.

Tilgjengelighet

Oppsummert vil altså bevaringsinteressene av bygninger med kulturhistorisk verdi tilfredsstilles godt ved dette scenarioet. Tilgjengeligheten i gatene rundt kvartalet vil ikke endres i dette scenarioet. Tilgjengeligheten bygningene og gårdsrommene vil ikke endres drastisk,

 43


Eiendomsforhold

Rettighetsstruktur

En trinnvis utvikling kan være aktuelt og mulig i dette scenarioet. Dagens bebyggelsesmønster og tomtestruktur kan gi greie trinnavgrensninger. En trinnvis utvikling vil ha flere fordeler, både i forhold til ikke å måtte endre vesentlig på eiendomsstruktur, eierstruktur og rettighetsstruktur.

Det vil ikke være nødvendig med store endringer i rettighetsstrukturen. Noen servitutter vil være utgått på dato, mens andre må etableres for å ivareta for eksempel felles bruk av gårdsrom, ny infrastruktur for adkomst, vann, kloakk adkomst og eventuelt fjernvarme. Det er trolig få problemer rundt servitutter og eller pengeheftelser. Som nent i 0-sistuasjonen har vi ikke avdekket noen ikke tinglyste rettigheter.

Eiendomsstruktur I det begrensningsorienterte scenarioet skjer det funksjonsendringer, fra kontorer til bolig. Omfattende innvendige endringer er nødvendig for å legge til rette for gode planløsninger, (tilstrekkelig) universell utforming og miljøhensyn. Det vil bli svært få fasadeendringer mot gatene, men noen mot gårdsrommene og kjernen av kvartalet. Bebyggelsens tunge og solide konstruksjoner med bærende strukturer gir naturlige utfordringer i forhold til disse tilpasningene. Gårdsrommene, som utgjør viktige halvprivate soner, bør rustes opp i vesentlig grad. De bør innby til aktiv og mangfoldig bruk, slik at kvartalet som helhet kan oppfattes som et godt og attraktivt sted og bo. Det vil ikke nødvendigvis blir store endringer i tomtestrukturen. Noen av gårdsrommene vil muligens brukes på tvers av dagens ordning. Eierstruktur I tråd med funksjonsendring fra kontorer til bolig og den norske manns trang til å eie egen bolig (NOVA 2011), må det høyst sannsynlig skje en endring i eierstrukturen. Etter ombygging vil enkelte eiendommer primært bli oppdelt i eierseksjoner eller det blir etablert borettslag. Utad vil sameiet eller borettslaget være kontaktpunkt, men større avgjørelser, jfr eierseksjonsloven eller borettslagsloven, må avklares internt.

Regulering Dette scenarioet trenger i utgangspunktet ingen endring av gjeldende regulering. Bebyggelsen eksteriør endres ikke vesentlig, spesielt ikke mot gateene. Noen fasadeendringer vil være nødvendig mot gårdsrommene, slik at vernemyndighetene skal ha et ord med i laget under byggesaken.

Marked I dette scenarioet beveger vi oss bort fra et 100 % næringsorientert markedssegment til et vesentlig mer forbrukerorientert markedet. En privat forbruker kan tenkes å være mindre rasjonelle og mer emosjonelle i sine beslutningsprosesser, slik at driverne i markedet kan tenkes å være andre eller ihvertfall ha annerledes vekting. Fordelen kan være flere sluttbrukere, men nettopp dette kan også være en betydelig kostnadsdriver i forhold til påløpte transaksjonskostnader. Trinnvis utvikling kan være et smart grep for å spre risiko over tid og i tillegg la markedet få mulighet til å absorbere den ”nye” boligmassen.

I det begrensningsorientert scenarioet er det utleiebare arealet i hovedsak i 1. etasjene. Dette arealet utgjør ca 10 000 kvm, mens det resterende arealet, ca 31 000 kvm, vil etter ombygging bli salgbare arealer. Justert for ukurante arealer på ca 15 % og ledighet i utleie på ca 8 % er effektivt utleiebart areal ca 6 900 kvm og salgbart areal på ca 26 350 kvm. Ved en snittleilighet på 70 kvm gir det anslagsvis 376 leiligheter. Ved en gjennomsnittlig leiepris for næringsarealer skjønnsmessig satt til kr 3.100,-, vil årlig leieinntekter utgjøre kr 21 390 000,-. Ombygningskostnader er satt til 29.500 pr kvm, mens vurderte salgspriser per kvm er anslått til kr 45.000,-. Totale netto salgsinntekter vil kunne være i størrelsesorden kr 408.425.000,-. Hvis vi beregner en yield på 5 prosent på leieinntektene vil scenarioet gi en beregnet nåverdi på nesten kr 427 800 000. ((408 500’)+(21 390’/0,05)=836’’). Dette gir en total markedsverdi for det begrensingsfokuserte scenarioet stor kr 836 millioner kroner. Det vil si ca 560 millioner lavere enn 0-situasjonen. Igjen påpekes at tallmaterialet er svært omtrentlig, og et verdt å påpeke at en annen miks av næring og bolig kan gjøre til dels store utslag i beregningene

44


Mulighetsorientert scenario

SketchUpillustrasjoner av det mulighetsorienterte scenariet Fargeforklaring: Blått: kontorer og næringsvirksomhet.

Bildet viser nytt gårdsrom inne i Rådhuskvartalet. Bildet er laget i SketchUp

Bildet illusterer høyden til det nye boligprosjektet, i forhold til gammel bebyggelse. Bildet er laget i SketchUp

Bildet illustrerer det nye boligprosjektet synlighet fra gateplan. Bildet er laget i SketchUp

Bildet viser det mulighetsorienterte scenarioet sett ovenifra. Bildet er laget i SketchUp

45


I dette scenarioet har vi sluppet fantasien løs og tenker kreativt og nytt. Vi viser muligheter når man fristiller seg fra beveringsspørsmål, eierstruktur og reguleringsplan. Hensikten er å vise hva som lar seg gjøre, om man vil kompromisse på noen av forholde som opprettholder status qou. Vi har spurt oss selv, hva er det som er Kvadraturens særpreg? Dette er først og fremst gatestrukturen og gårdene som vender ut mot disse. Det er disse publikum har et forhold til når man går i gatene. Kjernen i kvartalene er det færre som har et forhold til. Forslaget vårt er derfor å differensiere vernet av bygninger ut i fra plassering i kvartalet. Aksepterer man at gårdene ut mot gaten er viktigere å ta vare på en kjernen, åpner det seg interessante muligheter. En mulighet er å rive den eksisterende kjernen og få mulighet til å bygge en ny og mer helhetlig løsning. Da vil det være lettere å få til økt boligandel i bydelen. Uavhengig av hvilken konkret mottagelse vårt forslag til bruk av dette rommet får, bør man være åpen for tanken på en slik differensiering av verneproblematikken. Først da vil det være mulig å gjøre endringer som ikke blir klattevise og det blir mulig å lage boliger i et slikt omfang at det monner. Med dette som utgangspunkt ønsker vi i det ledige rommet som oppstår å sette opp et terrassert høyhus med boligformål. Blokka er formet med fire akser og ser ut som et kryss. En slik prosess innbærer naturlig nok at en del gårder blir helt borte mens andre mister store arealer. I praksis vil flere av gårdene ut mot kvartalet bli kulisser som det nye bygget legges inntil. Prosessen kan gjennomføres ved at alle berørte parter får en eierandel i det nye prosjektet, eventuelt som et urbant jordskifte.

Endring i bykvalitet ved mulighetsorientert scenario

Vurderingskriterie

Drøftelse og vurdering

Boliger

All satsning på boliger vil være i det nye høyhuset. Blokka vil ha en samlet grunnflate på 24 000 m2. Med et gjennomsnittsareal på 80m2 pr leielighet vil det være mulig å skape 300 leieligheter i bygget. Men fordi Vi bygger et generasjonskonsept blir det reelle tallet 540. I den anledning ønsker vi å presentere et konkret forslag til boligutvikling, leilighetstypen 20:80. Vi tror forslaget kan bidra til økt boligkvalitet som kan vare over tid og tilpasses gjennom alle livets faser, samtidig som det tilfører bykvalitet i form av varig tilhørighet, mangfold på tvers av alder og generasjoner og sist men ikke minst vil realisering av forslaget gi gode muligheter for en utvidet kjøpegruppe.

Leilighetstypen 20:80 er en to-delt bolig, hvor hoveddelen utgjør ca 80 prosent av arealet, mens en potensiell utleiedel med eget bad og hybelkjøkken utgjør en fleksibel tilleggsdel. Den fleksible tilleggsdelen er så integrert at den naturlig kan brukes i hoveddelen, men ved behov kan den og / eller hoveddelen leies ut. En enkel illustrasjon av leieligheten er vist lenger bak i oppgaven. Eksempelvis kan et ungt par kjøpe leiligheten i studietiden. De leier ut hoveddelen og finansier på den måten kjøpet. Når studietiden er over flytter de selv inn i hoveddelen og leier ut hybelen til nye studenter. Når paret venter barn og økonomien er god, benytter de hele boligen selv, men lar egne barn ”leie” hybelen i den første studietiden. Når barna har flyttet ut, bor de gamle igjen i hoveddelen og leier ut til andre studenter. Slik fortsetter det til de gamle er mett av egen bolig og flytter på aldershjem – men da overtar barna, og ringen er sluttet. På denne måten ser vi at boligen kan bli en livslang investering, og vi ser muligheten for at mennesker fra 20 til 80 år kan finne velegnet husvær, og således være med å farge bybilde – det er bykvalitet! Publikumsrettet virksomhet

Vi mener det være mulig å styrke handelen ut mot gatenivå gjennom dette tiltaket, fordi den betydelige økningen i boliger i umiddelbar nærhet indirekte styrker handelsgrunnlaget til eksisterende virksomhet, ikke bare i Rådhuskvartalet, men også i gatene omkring. Tiltaket vil i tillegg oppmuntre til nye etableringer.

Publikumsrettede attraksjoner som er der i dag, som Stadtholdergården og The Mini Bottle Gallary opprettholdes som i dag. I tillegg bør det bli muligheter for ytterligere etableringer av serveringssteder. Det gamle bankbygget er av de få byggene vi lar vi stå i sin heltet. Her utvides vinduene ned mot gatenivå, slik som det er gjort i Posthallen. På den måten sikres ut og innsyn. Får man til dette er det mulighet for å skape et kjøpesenter etter mal fra Harrods i England.

46


Tiltaket vil styrke den publikumsrettede virksomheten i Rådhuskvartalet og bidra gjennom dette til økt bykvalitet. Økt handelsvirksomhet har potensial til å skape mer byliv. Ved økt innsyn, utsyn og generell aktivitet i gårdene forsvinner også den uønskede elementene på gateplan.

Uterom

Bokvaliteten er også godt i varetatt i dette scenarioet fordi ved å bygge nytt blir det enklere å forholde seg til energikrav og universell utforming. Det åpnes muligheter for en kombinasjon av eksklusive leieligheter med mer økonomiske leieligheter i ulik størrelse. Det vil danne fire store gårdsrom som følge av det nye høyhuset, sammenbundet mellom flankene på huset. Det totale arealet på dette vil bli 3800m2. Mesteparten av dette bør være av , med rom for både soner som er mer private og arealer publikum kan benytte seg av.

Tilgjengelighet

Romlighet

Kvantitative beregninger av utnyttelse og romlighet:

Kvantitative beregninger: % BYA: 70% % BRA 566% % BRA uten kjeller: 372%

Visuelt inntrykk

Kvalitativ vurdering av romlighet:

Rådhuskvartalet kan med denne løsningen bli et referanseprosjekt til inspirasjon for hele Kvadraturen. Totalinntrykk

Det nye bygget vil påvirke romligheten ulikt ut i fra hvor man vurderer den. På gatenivå vil det nye høyhuset ikke påvirke romligheten negativt. Fra de tilstøtende gatene er allikevel ikke så mye man ser av kvartalets kjerne. Det viste observasjonsrunden vi gjennomførte. Romligheten vil sannsynligvis bli omtrent den samme som i dag.

Bevaring

En bilpool bør også etableres i forbindelse med parkeringshuset, slik at de som bare har behov for å disponere bil kun en gang i blant har mulighet til å leie det. Kvartalet vil skille seg betydelig ut, mest i positiv forstand. Det vil markere skillet mellom ny og gammel tid på en måte som det ikke er gjort før i Kvadraturen. Ved bevisste materialvalg på det nye bygget kan fasaden gjøres så Ved å begynne med blanke ark klarer vi å rydde i eiendomsstrukturen. Denne fremstår i dag som rotete. I sammenheng med den store transformasjonen bør de etableres mer beplanting, både i det nye gårdsrommet og utenfor på gatenivå.

I forhold til 0- situasjonen er det en nedgang i % BYA fra 78 til 70%. Dette betyr at det er større plass på bakken. Samtidig viser tallene en økning i BRA på 112%. Dette har sammenheng med en økt bygging i høyden og i bakken. Hvis kjellerarealet utelates fra beregningen, siden disse ikke påvirker rommelighetsfølelsen, er differansen kun på marginale 6 % poeng.

Inne i de nye gårdsrommene vil romlighetsfølelsen imidlertid bli bedre fordi løsningen bidrar til å samle gårdsrom og skape mer luft rundt de uterommene som er der. Vår løsning skaper over 1000 kvadratmeter mer uteoppholdsareal i kvartalet. Til forskjell fra dagen situasjon er også dette sammenhengende. Bevaring og vern er den faktoren denne løsningen mest går på bekostning av. Vi har veiet verdien av de gamle byggende opp mot gevinstene ved å sanere og bygge nytt. Resultat er sistnevnte. Alle fredede bygninger får stå allikevel som før. I tillegg vil fortsatt alle vernede bygninger ut mot gaten opprettholde sin fasade som i dag. Hvilken verdi de bygningene som må

I forbindelse med byggingen av den nye høyblokka ser vi for oss et parkeringshus i kjelleretasjene. Dette bør ha stor kapasitet og ta unna for noe av gateparkeringen som finner sted i dag. Et slikt parkeringshus vil være til fordel også for kvartalene rundt og mangel på et slikt parkeringshus er en svakhet for området slik vi ser det i dag. Dermed bidrar parkeringshus til økt bykvalitet gjennom at det frigir arealer på gateplan. Fremkommeligheten for fotgjengere og syklister øker, i tillegg til at uteservering blir enklere.

I tilegg til uterommene på bakkeplan vil det bli private uterom i hver ende på høyhuset knyttet til endeleieligheten der. Det vil bli totalt 9 slike private uterom, hver på 42 m2. I tillegg til dette vil det bli et felle uterom på taket av huset. Her vil det bli god plass å boltre seg på, med hele 450m 2 areal. En del av området bør beplantes med gress og småvekster, slik at det kan skapes en liten grønn oase i en bydel som mangler grøntarealer.

rives har, er et politisk spørsmål det finnes flere innfallsvinkler på. Dette forslaget er derfor med på å sette i gang en debatt om hvor streng verneproblematikken skal være i hele kvadraturen. Tilgjengeligheten i gatene rundt kvartalet vil ikke endres i dette scenarioet heller.

 47


Ideskisse 20:80-leiligheter

Forslag 1

Forslag 2

Illustasjonen er ikke m책lbar

Illustasjonen er ikke m책lbar

Kilde:egenprodusert

Kilde: egenprodusert

48


Eiendomsforhold Eiendomsstruktur Fra en svært fragmentert boligmasse vil kvartalet gjennom dette tiltaket bli mer ensartet. Høyhuset vil fremstå som én enhet selv om antallet på eiersiden er stort. sameie Eierstruktur Tiltaket vil innebære et behov for å gjøre store endringer i eierstrukturen, siden eiere av eksisterende bygningsmasse må enten kjøpes ut eller bli partnere i det nye prosjektet. Et urbant jordskifte kan være en nøkkel til å gjennomføre dette i praksis. Den kan sikre de berørtes økonomiske interesser. Uansett hvilken metode som velges vil det være en svært omfattende prosess og involvere store verdier. Bare for å kjøpe ut eksisterende eiere av grunn kreves kapital i størrelsesorden 500 millioner – én milliard kroner.

Marked I dette scenarioet er det utleiebare arealet i ”kransen”, det vil si den opprinnelige bebyggelsen som har fasader mot gatene. Nybygget inneholder kun bolig og servicefunksjoner som eksklusivt tilhørende boligene. I dette scenarioet er det tilnærmet balanse mellom næringsorientert sluttbruker og forbrukerorientert sluttbruker. Trinnvis utvikling er vanskelig siden nær hele kvartalets kjerne vil gjennomgå en omfattende transformasjon.

da tenkes å være i størrelsesorden kr kr 1,6 milliarder. ((240’’)+(67 896’/0,05)=1 597’’).

Markedsverdi: Det utleiebare arealet utgjør ca 32 800 kvm BRA, mens nybygget er totalt ca 42 000 kvm BRA. Justert for ukurante arealer i gammel bebyggelse på ca 25 % og ledighet i utleie på ca 8 % er effektivt utleiebart areal ca 22 600 kvm. Ved en gjennomsnittlig leiepris for næringsarealer skjønnsmessig satt til kr 3.000,-, vil årlig leieinntekter utgjøre kr 67 896 000,-. Ved beregnet yield på 5 % har utleiebart areal en nåverdi stor kr 1,35 milliarder kroner.

Rettighetsstruktur I samme omfang som for eierstrukturen, må vil tiltaket kreve at en rekke servitutter og heftelser enten ”avskipes” eller ”omskipes”. Noen servitutter vil falle bort fordi de er gått ut på dato, andre kan kjøpes ut eller eksproprieres. Et urbant jordskifte vil også håndtere denne problematikken.

Regulering Det vil være behov for en ny detaljreguleringplan for kvartalet da tiltaket går utenfor eksisterende rammer på flere områder, eksempelvis høyde på bygg og reguleringsformål. En slik plan vil indirekte skape behov for en ny reguleringsplan for hele kvadraturen. Dette forholdet innbærer at tidsaspektet ved prosjektet må skyves frem i tid og realiseringspotensialet henger her i en tynn tråd.

Salgbart areal justeres med 15 % til fellesarealer, hvilket gir ca 20 400 kvm BRA effektivt salgbart areal. Ved en snittbolig på 80 kvm gir det anslagsvis 255 leiligheter, men siden ca 80 % av disse er 20:80-leiligheter gir dette scenarioet i realiteten potensial for ca 460 boliger. Riveog byggekostnadene er satt til 40.000 pr kvm, mens vurderte salgspriser per kvm er anslått til kr 50.000,. Totale netto salgsinntekter er da beregnet å være i størrelsesorden kr 60 millioner. I tillegg vil tre etasjer med garasjer under bakken, hvor 18 000 kvm fordelt på parkeringsplasser á 35 kvm gir 514 parkeringsplasser. Salgsverdi per parkeringsplass er vurdert å være stor kr 350.000,-, hvilket gir salgsinntekter garasje på kr 180 millioner. Totale salgsinntekter blir da kr 240 millioner kroner. Totalverdien av det mulighetsorienterte scenarioet kan

49


Trinn 4. AKTIVERE I dette trinnet defineres analyseområdets handlingsrom og dens yttergrenser. Her konkluderes det med strategier og prinsipper for ønsket utvikling basert på de to senarioene innenfor vårt definerte handlingsrom. Disse strategiene og prinsippene er ikke ment som en fasit men som veiledere mot en pragmatisk løsning, altså en middelvei mellom de to ytterpunkter,

begrensningsbasert senario og mulighetsbasert senario. I den grad det kan konkluderes blir dette utvidelsen av DIVE-verktøykassen med de tre forholdene fra mulighetstrekanten, eiendomsforhold, regulering og marked.

50


0 - situasjon

Begrensningsorienter faktorer

Beregning av verdier faktorer Eksisterende bygningsmasse Nybygg Kjeller eksisterende Kjeller ny Næringsarealer Boligarealer Areal over bakken Yield Garageplasser Salgspris garageplass Ukurante arealer leie Ledighet utleieareal Ukurans arealer salg Effektivt uteleieareal Salgbart areal Leierpris Salgspris

m2

52 000 m2

52 000 m2

m2

11 000 m2

11 000 m2

m2 m2 m2 5,75 %

41 000 m2 0 41 000 m2 0,0575

10 000 m2 31 000 m2 41 000 m2 0,0500 5,00 %

25 % 10 % 15 %

kvm/ år kr

Totale leieinntekter Nåverdi leieinntekter Totale salgsinntekter Ombyggings-/salgskost Netto salgsinntekter Salgsinntekter garage Avkastningsverdi

5,00 %

0,75 0,90 0,85 27 675 0

25 % 8% 15 %

0,75 0,92 0,85 6 900 26 350

2 900 kvm / år 37 000 kr 80 257 500 kr /år 1 395 782 609

28500/m2

29500 / m2

1 395 782 609

Merverdi Antall boliger

Mulighetsorienter faktorer

0

25 % 8% 15 %

3 100 kvm/ år 45 000 kr 21390000 427 1 185 777 408

800 750 325 425

000 000 000 40000/m2 000

32 800 42 000 6 500 18 000 26 300 24 000 68 300 0,0500 514 350 000 0,75 0,92 0,85 22 632 20 400 3 000 50 000 67 896 000 1 357 920 000 1 020 000 000 960000000 60 000 000 179 900 000

836 225 000

1 597 820 000

-559 557 609

202 037 391

443

540

51

1 7


Drøftelse Vurderingskriteriene De to scenariene som nå har blitt presentert setter den nedre og øvre grensen for hva vi mener er hensiktsmessig utvikling av Rådhuskvartalet. Forskjellene på hvordan de er utformet gir som nettopp vist ulike utslag på bykvaliteten. Dette er oppsummert i tabellen under I det mulighetsorienterte scenarioet tror vi boligene vil føre til større bykvalitet enn i det begrensningsorienterte scenarioet. Dette fordi boligene her kan skreddersys etter hvilke ønsker man har i dag, uten å ta hensyn til at det er gammel bygningsmasse som skal transformeres. 20-80-leilighetene er et eksempel på dette som vil kunne føre til større stabilitet av beboerne i området. Publikumsrettet virksomhet vil ha den samme endringen i de to scenariene som boliger. Den største forskjellen mellom scenariene her er at muligheten for å endre på fasadene i det begrensningsorienterte scenarioet ikke kan tilrettelegges for slik virksomhet i samme grad som ved det mulighetsorienterte

Oppsummering av vurderingene Boliger Publikumsrettet virksomhet Uterom Romlighet Bevaring og vern Tilgjengelighet Visuelt inntrykk Totalinntrykk

0-alternativ

       

scenarioet. Dette gjelder naturligvis på grunn av at mange av bygningene er fredede eller vernede. Vurderingen av om fasadene skal kunne endres til mer vennlige for publikumsrettet virksomhet mener vi er et sentralt for hvor mye gateliv som vil eksistere. Kvalitetene ved uterommene i de to scenariene vil være ulike ettersom det etableres helt nye gårdsrom i de mulighetsorienterte scenarioet. Her vil gårdsrommene bli langt større og luftigere enn ved det begrensningsorienterte som tar utgangspunkt i de nåværende gårdsrommene. At gårdsrommene inni kvartalet er helt eller delvis privat er viktig som en trygg arena for beboerne. Romligheten i de to scenariene vil fra gateplan oppleves som ganske like, mens det inni kvartalet vil være forskjeller. Det mulighetsorientertes gårdsrom inni kvartalet mener vi er tilstrekkelig store til at de vil lage en god romlighetsfølelse til tross for at det blir bygget et høyt bygg der.

Begrensningsorientert Mulighetsorientert scenario scenario

 

 

     

     

Bevaring og verning av bygninger vil bli noe lavere prioritert i det mulighetsorienterte scenarioet enn i det begrensningsfokuserte, men vil også her spille en viktig rolle for å beholde Kvadraturens særegenhet. Nye funksjoner i fredede eller vernede bygninger vil ikke i seg selv påvirke graden bevaringen, men ved å endre på fasader vil dette som nevnt tidligere vil dette kunne forringe de kulturhistoriske verdiene. Tilgjengeligheten for det meste være lik ved de to alternativene, men parkeringsplasser og boliger bygget med universell utforming vil gjøre at det mulighetsorienterte scenarioet vil fremstå mest inkluderende og dermed som det beste vurdert etter dette kriteriet. Det visuelle inntrykket av kvartalet vil være ulikt i de to scenariene ettersom det begrensningsorienterte beholder hele den stort sett vakre, men rotete bebyggelsen. I det mulighetsorienterte scenarioet vil derimot denne eiendomsstrukturen bli ryddet opp, mens fasadene blir stående som kulisser med funksjoner. Vurderes alle vurderingskriteriene under ett gir det mulighetsorienterte scenarioet en noe bedre bykvalitet enn det begrensningsfokuserte. Det som kanskje er mest interessant er at begge alternativene vurderes like godt eller bedre enn 0-alternativet på nesten samtlige av vurderingskriteriene. Viktigere enn hvilken spesifikk utvikling som skjer er derfor at det faktisk skjer en utvikling, selvfølgelig innenfor rimelighetens rammer. Mulighetstrekanten Grunnlaget for at det skal skje en utvikling finner vi i mulighetstrekanten som er beskrevet tidligere. Reguleringen av kvartalet må legges til rette for at en utvikling virker interessant for aktuelle aktører samtidig som det sikrer at byutviklingen resulterer i best mulig bykvalitet. Utarbeidelse av ny reguleringsplan vil være aktuelt spesielt ved det mulighetsorienterte scenarioet. I det begrensningsfokuserte scenarioet er

52


det bruksendringer av eksisterende bebyggelse med tilhørende fysiske endringer innvendig som er aktuelt. Videre må også eiendomsforholdene ligge til rette for at utviklingen skal kunne skje. Eiendomsstrukturen ved tomtestrukturen vil måtte endres for at det mulighetsorienterte scenarioet skal kunne la seg gjennomføre. Dette kan løses gjennom oppkjøp av de aktuelle tomtene eller ved urbant jordskifte. Eierstrukturen i kvartalet som viser at det er mange ulike eiere med ulike formål tilsier at et samarbeid vil trolig være lite sannsynlig. Rettinghetsstrukturen i kvartalet med pengeheftelser, servitutter, forkjøpsretter og leiekontrakter må fjernes eller omgjøres for at spesielt det mulighetsorienterte scenarioet skal la seg gjennomføre. Dette vil ofte være vanskelige og tidkrevende prosesser som må være i orden for at utvikling skal kunne skje. For det bergrensningsorienterte scenarioet vil eiendomsforholdene i mindre grad endres for å få til utviklingen ettersom hver enkelt gårdeier kan sørge for utvikling i sin gård. Markedet har avgjørende betydning om det vil skje en utvikling eller ikke. Den ventede befolkningsveksten i Oslo vil behøve boliger for å kunne inntreffe, så en etterspørsel generelt i Oslo mener vi er tilstede. Spørsmålet er om de ønsker å bosette seg i Kvadraturen og vil betale tilstrekkelig til at eiendomsutvikleren tror utviklingen gjør at vedkommende sitter igjen med et tilfredsstillende resultat. Dette påvirkes også av annen boligutbygging i det samme markedet, tilgangen på kapital og byggekostandene. Å beregne verdien av Rådhuskvartalet for 0-situasjonen og de to scenarioene er svært ambisiøst og vi er tydelig på at de fleste tall er usikre og beregningene svært følsomme. En liten endring i yielden, som for øvrig er brukt som kapitaliseringsrente, vil for eksempel gi stort utslag i nåverdiene. Noe hold er det likevel i tallmaterialet, slik at hensikten med å se hvilke økonomisk retning scenarioene tar oppnås. Å lage en fullstendig

markedsanalyse av Rådhuskvartalet kunne i seg selv vært en hel oppgave, og den ville sogne til et annet fagemne.

Kulturhistorisk handlingsrom Det er laget to scenarioer i denne oppgaven som illustrerer to meget ulike syn på kulturhistorisk verdi. I det begrensningsfokuserte scenariet følges i all hovedsak dagens retningslinjer og reguleringer, mens det mulighetsfokuserte scenariet representerer et markant brudd. Som nevnt tidligere er det mulighetsfokuserte scenariet radikalt fordi vi har ønsket å tydeliggjøre kontrastene og forskjellene i de to scenariene. På den måten kan det kanskje være enklere å drøfte og ta et standpunkt i forhold til kvartalets kulturhistoriske betydning, verdi og muligheter for utvikling. I DIVE-analysen beskriver handlingsrommet mulighetene og rammene for forvaltning, bruk og utvikling av analyseområdets kulturhistoriske ressurser og verdier. Bildene på neste side er visualiseringer av handlingsrom innenfor våre to scenarioer. Med tanke på former for vern kan en blanding av både narrativt, anekdotisk og musealt vern være aktuelt. Narrativt vern, med vekt på kvartalets historiske lesbarhet og fortellerevne, anekdotisk vern med vekt på å bevare enkeltobjekters formidlingsverdi og musealt vern, med vekt på sikring av autentiske historiske kvaliteter. Grunnen til disse sammensatte verneformene er fordi kvartalet er så kulturhistorisk innholdsrikt og mangfoldig. Dessuten er den en viktig nasjonal kulturarv.

− Historisk rekonstruksjon skal kun foretas på ytre kvartalsbebyggelse, så sant ikke objektet er fredet. Virkemidler som kan være med på å sikre en helhetlig, omforent forvaltning av de kulturhistoriske verdiene kan være: −

En revurdert visjon for Kvadraturen hva angår kulturhistoriske verdier.

Informasjon, kunnskapsformidling og samarbeid med lokale aktører

Et håndfast verktøy som sikrer en ønsket og god forvaltning både i detaljplaner, i arbeidsgrunnlaget for byggesaksbehandling og i forvaltning for øvrig.

På den ene siden kan man argumentere for at riving og nybygg i gårdsrommene vil føre til at verdien av kvartalet som referansekvartal for viktige perioder i byens utviklingshistorie, går tapt. På den andre side kan man argumentere for at sterkt kulturhistorisk vern kun på kvartalets randsone (fasadene) kan slippe løs høye utnyttelsesgrader i kvartalets innerside. Kanskje kan en mellomløsning være riktig vei og gå med tanke på å få til en byutvikling i Kvadraturen som oppfyller flest mulig behov og krav. Ett spørsmål som tvinger seg frem er: Hvor viktig er kulturhistorisk vern i den ønskede byutviklingen? I jakten på dette svaret er anbefalningen å ta med alle interessenters perspektiver og meninger når fremtidens vernestrategi skal utformes.

I en forvaltningsstrategi for en radikal utvikling kan følgende prinsipp gjøres gjeldende: − konsolidering og styrking av eksisterende i seg selv ikke verneverdige, verdier skal kun gjelde ytre kvartalsbebyggelse

53


Konklusjon Det begrensningsorienterte scenarioet gir Rådhuskvartalet en lavere verdi enn dagens situasjon. Dermed er det ikke lønnsomt å sette i gang med noen transformasjon av eksisterende boligmasse. Dette kan være en forklaring på dagens låste situasjon. Mulighetsfokusert scenario gir den høyeste nåverdien i beregningen. Isolert taler dette for at det er lønnsomt å rive og bygge nytt. Det vil ikke bli noen boligutvikling uten radikale grep. Det vil både bli gevinst på eiers hånd og for samfunnet, som får nyte godt av en boligutvikling og derigjennom bedre bykvalitet som resultat.

Rådhuskvartalet i 0-situasjonen og begrensnigsorientert scenario

Risikoen som hefter ved et slikt prosjekt blir allikevel ikke i sin helhet fanget opp her. Det er blant annet et meget stort antall boliger som skal avhendes på samme tidspunkt og utvikler bærer en ikke ubetydelig markedsrisiko. Det er ikke sikkert eierne av gårdene vil bytte en lav, men relativt stabil avkastning, mot mulighetene for en høy, men risikabel avkastning. Uavhengig av hvilket av alternativene som fremstår gir best bykvalitet eller er mest realistisk står metoden oppgaven har benyttet igjen som det kanskje viktigste resultatet. Utgangspunktet i DIVE-analysen for å fremme bevaringshensyn, supplert med mulighetstrekanten for å vurdere gjennomførbarhet gir en mer komplett og reflektert forståelse av situasjonen i Kvadraturen. Scenarioene viser handlingsrommet gjennom sine begrensninger og muligheter. Summen av dette blir en metode for hvordan det kan gjennomføres boligutvikling som bidrar til økt bykvalitet i Kvadraturen.

Rådhuskvartalet i det mulighetsorienterte scenarioet

54


Kilder AkershusEiendomAS. (2011). the norwegian commercial property market - autumn 2011. 48 s. Arc! www.arkitekturhistorie.no Byantikvaren i Oslo (http://www.kvadraturen.oslo. no/) http://www.digitaltmuseum.no/things/kirkegata1 4 - 1 8 - o s l o - g a t e b i l d e / N F/ N F. 0 1 2 7 0 - 0 4 5 / image/246972 http://www.digitaltmuseum.no/things/kirkegata1 4 - 1 8 - o s l o - g a t e b i l d e / N F/ N F. 0 1 2 7 0 - 0 4 5 / image/246972 DNB. (2011, 1.kv). Oslo CBD og Indre Sentrum: DNB. Tilgjengelig fra: https://www.dnb. no/portalfront/nedlast/no/bedrift/ naeringseiendom/markedsrapport-oslo1h-2011.pdf?popup=true Eiendomsverdi.no. (2011). Markedsanalyse bydel Sentrum: Eiendomsverdi EstateLokaler. (2011). Ledige lokaler i Oslo: Estate Lokaler. Tilgjengelig fra: http:// www.estatelokaler.no/?gclid=CKeD9-_ qv6wCFUpZmAodSjHapw http://www.fortin.no/no/eiendommer/se_alle/ norge/oslo/dronningensgate_13/ Gehl, Jan,1980, Livet mellom husene, Copyright by arkitektens Forlag HELLE, K. 2006. Norsk byhistorie –urbanisering gjennom 1300 år, Pax Forlag. Høegh, J. (2010, 29.09.2010). Mekanismer og drivere i markedet for nye boliger. UMB Eie310 - Eiendomsmarked, analyse og verdsetting, UMB, s. 38. Fronter www.maps.google.com Kvamme, S. (2008). Slik blir boligmarkedet fremover, Nettavisen

http://www.ngu.no/kart/arealisNGU/ www.norgeskart.no

NOVA, E. A.-. (2011, 15. september 2011). Norske eiendomsforhold, boligformer og boligpolitikk i historisk perspektiv - Noen refleksjoner omkring ”eierlinjen” og fraværet av ”leielinjen” i norsk boligpolitikk LAA350, UMB UR, s. 16: Fronter.

• http://no.wikipedia.org/wiki/ Fil:Magistratsgaarden_Oslo.jpg • http://no.wikipedia.org/wiki/ Fil:Tollbugata_10_Oslo.jpg

Oslo Kommune • Plan og bygningsetaten • Ny giv i kvadraturen! Handlingsplan 20092014-2024 • http://www.byarkivet.oslo.kommune.no/ OBA/tobias/tobiasartikler/t4983.htm • http://www.byarkivet.oslo.kommune.no/ OBA/gallerier/kart1860/kart1860.htm • http://www.miljo.oslo.kommune.no/ luftkvalitet/ Reinar & Westerlind 2009 Rogerød, Dag-Ivar, 1998. Christiania, Kvadraturen i Oslo, ARFO. Store norske leksikon http://snl.no/.search?query= R%C3%A5dhusgata&x=0&y=0 Statkart: • http://kart.statkart.no/adaptive2/default. aspx?gui=1&lang=2 • http://kart.statkart.no/adaptive2/default. aspx?gui=1&lang=2 ) Tiesdell, S. (2011). Urban design in the real estate development process : policy tools and property decisions: Wiley Blackwell. s. 9 Bilder fra Wikipedia: • http://no.wikipedia.org/wiki/ Fil:Garmanngaarden_Oslo.jpg 55


Vedlegg

NR.1

Reguleringsbestemmelser

S-2413

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten



(Paragraf 1 - 4) S-2413,22.8.79 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL ENDRET REGULERINGSPLAN FOR DEL AV OSLO SENTRUM. SPESIALOMRÅDE ANLEGG SOM PÅ GRUNN AV HISTORISK, ANTIKVARISK OG MILJØMESSIG VERDI BØR SØKES BEVART, TOMTER FOR OFFENTLIGE BYGNINGER, BYGGEOMRÅDE FOR BOLIGER, FORRETNINGER OG KONTORER M.M.,OSLO KOMMUNE

Det regulerte område er på planen vist med reguleringsgrense. paragraf 1

Vedtaksdato: 22.08.1979 Vedtatt av

Spesialområde - bevaring.

: Miljøverndepartementet

a)

Saken gjelder:

Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Oslo sentrum som reguleres til spesialområde anlegg som p.g.a. historisk,antikvarisk og miljømessig verdi bør søkes bevart,til tomt for off.bygn.,byggeområde for bolig,forr. og kontor mm

Eiendommene reguleres til henholdsvis byggeområde for forretninger, kontorer og boliger og tomter for offentlige bygninger. I tillegg reguleres de samme eiendommene til spesialområder anlegg som på grunn av historisk, antikvarisk og miljømessig verdi bør søkes bevart. Følgende eiendommer reguleres til tomter for offentlige bygninger og til spesialområder: Karl Johans gate 22 (Stortinget) Stortorvet 1 (Domkirken) Kongensgate 21 (Telegrafbygget) Dronningens gate 15 (Posthuset) Tollbugata 10 (Krigsskolen) Rådhusgata 7 - 7C/Dronningens gate politistasjon)

Merknader:

Knytning(er) mot eldre planer: : b)

11 (Rådhusgatas

Bygningene reguleres med eksisterende etasjetall og gesimshøyder, samt med eksisterende utnyttelsesgrad. På eiendommer med lavere utnyttelsesgrad enn 2,5 kan gulvarealet, under henvisning til etterfølgende bestemmelser, ved nybygg, tilbygg, eventuelt påbygg,økes slik at utnyttelsesgraden blir maks 2,5. På eiendommer som idag har utnyttelsesgrad på 2,5 eller over, tillates ingen økning av utnyttelsesgraden.

c)

Bygningene tillates bare ombygd, påbygd eller modernisert under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til det opprinnelige utseendet. Før det gis tillatelse til eksteriørendringer, skal det innhentes uttalelse fra byantikvaren.

d)

Bakbygninger på de enkelte eiendommer tillates revet, ombygd eller erstattet av ny bebyggelse dersom dette ikke berører antikvariske hensyn. Gårdsrom kan bebygges, men ikke til større høyde enn tilstøtende bebyggelse på naboeiendommene. Før

Saken består av 5 sider inkludert denne.

Plan- og bygningsetaten

Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Internett: Boks 364 Sentrum, www.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo

Telefon: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 E-post: postmottak@ pbe.oslo.kommune.no

Bankgiro: 6003.05.58920 Organisasjonsnummer: 971 040 823 MVA

S-2413.doc

Side 2 av 5


S-2413

e)

S-2413

bygningsrådet behandler saken, skal det innhentes uttalelse fra byantikvaren.

tilbake fra gatelinjen og utformes med arkader og overdekket fortau.

Dersom bebyggelsen p.g.a. brann eller av andre årsaker må erstattes av nybygg, skal dette tilpasses den tilstøtende bevaringsverdige bebyggelse og nærmeste omgivelser med hensyn til størrelse, gesimshøyde, etasjetall - dog maks. 5 etasjer + tilbaketrukken overetasje - materialbruk, fasadeinndeling, vindusdimensjonering og bygningsmessige detaljer.

1. etasje på Grensen 8 og 10 skal trekkes 3,5 m tilbake Grensen og utformes med arkader og overdekket fortau. d)

fra

Planer for jernbanens tunnel (S-1732) og tunnelbanens forlengelse (S-1895) med tilhørende anlegg opprettholdes innenfor området.

Utnyttelsesgraden for nybygg skal ikke overstige 2,5. Byggemelding skal forelegges byantikvaren til uttalelse. f)

Skilt og reklameinnretninger skal, i den utstrekning de berøres av par 107 i bygningsloven med vedtekt for Oslo forelegges byantikvaren til uttalelse før bygningsrådet treffer vedtak. paragraf 2

Andre bestemmelser

Byggeområder for forretninger, kontorer og boliger, samt tomter for offentlig bebyggelse. a)

paragraf 4

a)

Ved nybygging og hel eller delvis ombygging skal bygningene ikke virke skjemmende i forhold til omgivelsene, og i størrelse, form og detaljering være tilpasset det bevaringsverdige miljø. Før bygningsrådet behandler saken, skal det innhentes uttalelse fra plan- og fasaderådet og byantikvaren.

Innenfor dette området betyr utnyttelsesgrad (U) det samlede brutto gulvareal på en eiendom dividert med brutto grunnareal, regnet til midte av tilgrensende gate eller plass, dog maks, 10 m. Brutto grunnareal skal ikke overstige 5/3 av nettoarealet. Hvor det er større etasjehøyde enn 3 m, regnes utnyttelsesgraden etter en teoretisk etasjehøyde på 3 m.

b)

Utnyttelsesgrad for den enkelte eiendom skal ikke overstige 2,5.

b)

c)

De påførte etasjetall på eiendommen angir maks. antall etasjer for nybygg. I tillegg til det påførte etasjetall kan det tillates en tilbaketrukken overetasje, dersom dette ikke medfører for høy utnyttelsesgrad.

Ved nybygg på sammenslåtte eiendommer skal fasadene utformes særskilt for hver del av bygningen som tilsvarer en tidligere eiendom. Mindre avvik fra tidligere eiendomsgrense kan tillates.

c)

Bebyggelsen skal ligge med en fasade i gatelinjen. Tilbaketrukne fasader tillates ikke. Mot gate skal bebyggelsen oppføres inntil nabogrensen, dersom ikke spesielle hensyn tilsier en annen løsning.

d)

Eksisterende parker og plassdannelser, samt trær og annen vegetasjon skal bevares. Dersom trær må felles, bør de erstattes av nye trær.

e)

Det kan tillates oppført eller innredet hoteller, hospitser, forsamlingslokaler o.l.som anses nødvendig.

Mellom øverste fulle etasje og overetasjen skal det være skråtak. paragraf 3 Trafikkområder a)

Eksisterende gatenett skal i hovedtrekk bevares.

b)

Innhegninger, skilter o.l.skal harmonere med strøkets karakter, og utformes og plasseres i samråd med byantikvaren.

c)

I Akersgata mellom Karl Johans gate og Lille Grensen skal 1.etasje i bygningene på hver side av gaten trekkes

S-2413.doc

Hvor det er regulert til byggeområde for forretninger og kontorer - også i bevaringsområder - skal 1.etasje mot gate kun nyttes til forretninger.

3,5 m

Side 3 av 5

S-2413.doc

Side 4 av 5


S-2413

f)

Ved nybygg skal det på eiendommene innpasses minimum det antall boliger som fantes pr.1.1.75.

g)

Følgende felles avkjørsler opprettholdes innenfor området: I) II)

Felles avkjørsel fra Nedre Vollgate for Akersgata 1,3,5,Rådhusgata 21 og 23 og Nedre Slottsgate 4. Felles avkjørsel fra Nedre Vollgate for Nedre Vollgate 8 og 14, Akersgata 7-9, 11, 13,15 og Tollbugata 32.

III) Felles avkjørsel fra Lille Grensen for Lille Grensen 2 a og 2 b, Akersgata 35,39, 41 og Karl Johans gate 25.

h)

IV)

Felles avkjørsel fra Fred Olsens gate for Fred Olsens gate 11, Karl Johans gate 26, Skippergata 22,26,28, 30 og 32.

V)

Felles avkjørsel fra Dronningensgate og Skippergata for Dronningens gate 36,Biskop Gunnerus gate 2, Skippergata 29 og 31, Karl Johans gate 5 og 7.

Fra disse bestemmelsene kan bygningsrådet gjøre unntak innenfor rammen av bygningsloven med vedtekt for Oslo.

S-2413.doc

Side 5 av 5


NR.2

Reguleringsplan Y 597800

Y 597600

Y 597400

X 6642600

26.09.2011 M책lestokk 1:2000 Copyright Plan- og bygningsetaten


Grunnboksdata

Gnr Bnr Hjemmelshaver 207 117 Kirkegaten 18  AS

207 350 Hans ChrisQan  Manshaus 207 348 Forsvarsbygg 207 116 Kirkegaten  12  kvatruren  AS

207 115 Mini Bo2le  Gallery  AS 207 446 Dronningsgate  13  Oslo  AS

207

37 Dronningsgate 13  Oslo  AS

207 221 Stadtholdergården AS

207 219 Elektroteknisk AS Tenvig  AS

207 216 Thon Hotellbygg  AS

207

36 Oslo Kommune

207 215 Oslo Kommune 207 217 Oslo  Kommune

Servitu2er 1922: Vann  og  kloakkbestemmelser 1971:  Trafostasjon  1971 1991:  Erklæring  om  rømningsvei  ved  brann  207/350 1949:  Bebyggelse  og  beny2else 1968:  Bestemmelse  om  trafostasjon/kiosk 1899:  Beny2else 1900:  Beny2else 1956:  Adkomstre2 1958:  Bebyggelse 1959:  Vedtak  om  kloakk  (kan  ikke  sle2es  uten  oslo  kommune) 2008:  Adkomstre2  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 2008:  Gjensidige  har  re2  Ql  grunn  for  vedikehold  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 1961:  Erklæring  av  avtale 2001:  Bebyggelse  og  adkomstre2  Ql  reZghetshaver  207/221 2008:  Adkomastre2  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 2008:  Gjensidig  bruksre2  Ql  gang/trapperom  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 2008:  Gjensidig  re2  Ql  bruk  av  bruk  reparasjon  eller  vedlikehold  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 2008:  Bestemmelse  vann  og  avløpsanlegg  felles  sQkkledning  m.m.  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 1899:  Adkomstre2 1900:  Bestemmelse  om  beny2else  av  vareheiser 1920:  Bestemmelse  omm  branngavl 1937:  Bestemmelse  omm  branngavl  (ikke  sle2es  u/sam  fra  bygningsrådet) 1955:  Bebyggelse 1956:  Adkomstre2  kirkegata  12 1989:  Trafostasjon  /kiosko 2008:  Adkomastre2  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 2008:  Gjensidig  bruksre2  Ql  gang/trapperom  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 2008:  Gjensidig  re2  Ql  bruk  av  bruk  reparasjon  eller  vedlikehold  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 2008:  Bestemmelse  vann  og  avløpsanlegg  felles  sQkkledning  m.m.  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  oslo  PBL-­‐Etat) 1927:  Fredningsvedtak 1961:  MidlerQdig  dispensasjon  fra  bygningsloven  brannvegg/dør  (sleZng  eller  endring  kan  ikke  skje  uten  samtykke  fra  bygningsrådet) 1967:  Fredningsvedtak 1957:  Bestemmelse  om  anlegg  og  vedlikehold  av  ledninger

1927: Fredningsvedtak 1955:  Adkomstre2,  bebyggelse  og  beny2else 1956:  Bebyggelse 1916:  Bebyggelse 1927:  Fredningsvedtak 1932:  Kloakkbestemmelse 1955:  Adkomstre2,  bebyggelse  og  beny2else 1955:  Branngavl 1937:  Fredningsvedtak 1927:  Fredningsvedtak

NR.3

Pengehe5elser

Nyeste byggesaker 2011  10  31 Etablering  av  tre  nye  våtrom  i  kontorlokaler

Leie av  næringslokale  Strandberg  &  Co  boktrykk  AS Leieavtale  1991:  3000  m2  kr  1680  000  pr  år.  ReZghetshaver  Gjensidige  Nor

2011 11  13

Sikkerhetskontroll

Pant: Kr  30  000  000  Jørgen  R.  Kinge  Lindboe  med  urådighet Pant:  Kr  29  000  000  Pareto  bank  ASA

2011 10  01

Rammesøknad om  25  nye  leiligheter

1994: Leieavtale  reZghet:  Øyvind  Sle2e  og  SQne  Akerholt  Tower 1994:  Leieavtale  reZghet:  Kit  Haig Pant:  Kr  206  000  000  Sparebank  1

2010 05  02

Bruksendring Ql  utsQllings-­‐  og  serveringslokaler

2006 08

Taklø5 og  arker  kontor

Pant: Kr  206  000  000  Sparebank  1

20011 03  02

Fasadeendring ny2  inngangsparQ

Obligasjon: Kr  18  000  000  Credut  og  financeunion  AS Obligasjon:  Kr  4  950  000  Behrard  -­‐chrisQn  Sunder 1997:  Leieavtale  SQansen  AS Obligasjon:  Kr  4  800  000  BDnBNOR  ASA Obligasjon:  Kr  100  000  DNBNOR  Bank  ASA Obligasjon:  Kr  559  100  Enøkbedri5en  Oslo  kommune Obligasjon:  Kr  2  650  100  Enøkbedri5en  Oslo  kommune Obligasjon:  Kr  3  000  000  bolig  og  næringskredi2  AS Pant:  Kr  10  000  000'  DNBNOR  Bank  ASA

2004 NedsQgningstårn

2009 Oppføring av  vikrosmhetsskilt

2008 Funksjonsfeil på  heis

2010 Forespørsel vedrørende  Søknad  om  dispensasjon  -­‐  OppseZng  av  vegg  /  Tekjøkken 2011 PlaniniQaQv  for  mindre  vesentlig  reguleringsendring  -­‐  Fra  offentlig  formål  Ql  privat  bruk


Matrikkeloversikt Adresse

Gnr Bnr

Areal Areal   grunn bygg

1 Kirkegt 14,16,18

207 117 2702

2 Tollbugt 12

207 350

3 Tollbugt 10

207 348 1569

4 Kirkegt 12

207 116

580

5 Kirkegt 10

207 115

474

Ingen adresse   ("hører"  med   6 Dron.gt  13)

7 Dronninggt 13

8 Rådhusgt 11

9 Rådhusgt 9

799

207 446 1758

207

37 1087

207 221

207 219

632

791

10 Rådhusgt 7B

207 216 1364

11 Dronninggt 11

207

12 Rådhus 7  

13 Rådhusgt 7C

36

207 215

NR.4

313

649

207 217 65 Sum 12783 Suu uten  kjeller

Byggeår

Evt. navn

1915 -­‐1921                 (1918  Ta7  i   bruk) 14997 1874  om-­‐ /påbygd  1914   3136 (TI)

Bruk

Kontor og  adm   bygning/næring

Brukere

Standard /   Rehabilitering

Etasjer

6 etg  +   kjeller

DnBNor

1765

Kontor og  adm   bygning/næring Krigsskolen.  Et  av  verdens   eldste  militærakademier.

2549

1880

Kontor og  adm   bygning/næring

Forsvaret Salsa, Erlik,  Gipsmaker  Gatobias  AS,   Hashemnia  Gatobi  Hassan  Ali,   Skredderservice,  

1013

1860

Museum /  næring

The Mini  Bo7le  Gallery  AS

3.etg

Konor/adm /  næring

(BASALE) www.for_n.no/no/eiendommer/se_alle /norge/oslo/dronningensgate_13/#ar_cl e438

7. etg  +   kjeller

Ingen areal   registrert

9840

2964

?

1800-­‐tallet

Kontorer/kontorer

Sannvest AS  og  Terje  Storås

Fullt utleid  Riksan_kvaren.  HK  First   Hotels

4. etg  +   kjeller Ikke   registrert

1-­‐4: 620,   k:  656

4. etg  +   kjeller

1-­‐4: 491,   k:  585 1:354,             2:  362,   3:297

Nylig rehabilitert  og   holder  dagens   standard  vedr  varme-­‐   6.  etg  +   og  energieffek_vitet. kjeller

?

1-­‐7: 1380,           k:  1560 1:  418,           2-­‐5:458,   6:353,   k:361

2 bygg:         Bygg  1:  3   etg  +  kjeller   (1:  352,   k:352,   2:337,  3:   337).  Bygg   2:  4  etg  (1-­‐ 4:182)

Magistrat-­‐gården 1647(e7er   (byens  kongelige   2106 bybrann)  (1912) embets-­‐menn) Kontor/adm/rådhus

Apertura AS  ,  Clinsoe  AS,  Nyfirma  Limited,   Statholdergården  restaurant,  Syncroport  AS,   Connector  Forsikring  Service  AS,  Munn  Gull  I,  Tibe   Inferno  AS,  Norwegian  Underwri_ng  Agency  AS,   Statholderens  Krostue  Bent  S_ansen

4820

Kontor/adm/rådhus/ nær

Comet Consular  Service  AS,  Metro  Remote  AS,   Gatejuristen,  AMBIO  Helse  AS,  Advokajellesskapet   Legis  DA,  Ar_a  AS,  Atari  nordic  AB,  Concorde  design   AS,  Dy7  AS,  Elektro-­‐teknisk  AS

6. etg  +   loe  og   kjeller

14. etg  +   kjeler

Pusset opp  i  1996

k: 4150,       1:  2650,       2:  2150,       3:  2150,       4:  2025,       5:  1150,       6:  722

7712

1957

Hotell/næring/ restaurant

Olav Thon  eiendomsselskap  ASA  (Thon   Hotel  -­‐  Thon  Hotel  Oslo  Panorama),   Aurstad  advokajirma  &  Co  AS,  Anca   grafisk  design  AS,  Schøyen  AS  Kari,  

631

1780

Kontor/adm/rådhus/ næring

For_dsminneforeningen

2. etg  +   kjellker

1-­‐6: 660,   K:  660,           L:  200 1:  1118,       2-­‐3:  591,   4:558,             5:  508:                     6-­‐13:368,       14:  110,       K:  1292 1:  207,           2:  212,           k:  212

ForfaFernes Hus,  en  felleslokalisering  av   Norsk  kri_kerlag,  Den  norske   forfa7erforening,  Norsk   Overse7erforening,  Norske  Barne-­‐  og   ungdomsbokforfa7ere  og  Norske   Drama_keres  Forbund.

2. etg  +   kjellker

1-­‐2: 464,   k:684

Lite skur..?  Bakgården  vi  var  på  befaring.   Reg.  forslag

1. etg

1899

1612

1622  (1647)

65 51445 40933

1622 (1647)

Garman-­‐gåden Kontor/adm/rådhus/ næring

Kontor/adm/næring

65


Samtaler med gårdeiere

Svar fra eier ved Kirkegata 10 -----Opprinnelig melding----Fra: Einar Nordengen [mailto:einar.nordengen@student.umb.no] Sendt: 25. oktober 2011 11:34 Til: post@minibottlegallery.com Emne: Boligutvikling i Kvadraturen Hei Denne eposten retter seg til dere fordi dere eier Kirkegata 10. I forbindelse med en gruppeoppgave ved Universitetet for Miljø og Biovitenskap på Ås hadde vi håpet å få deres uttalelse på noen få spørsmål knyttet til boligprosjekter i Kvadraturen og Rådhuskvartalet spesielt. Oppgaven går ut å finne ut hvordan det lar seg gjøre å øke boligandelen i Kvadraturen. Deres svar kan anonymiseres og dere kan få mer info om gruppa, oppgavens hensikt, resultater og hvordan svarene evt. fremstilles. Har dere planer om å transformere noen deler av Kirkegata 10 til boliger? nei Hvordan er deres forhold til kommunen? ok Hva er det beste/dårligste med Kvadraturen? Det ønskes en levende bydel, med butikker / spisesteder etc. Det tilrettelegges derimot ikke. (viser til nye sykkelstier i Kirkegata som gjør levering av drikkevarer, gass, DJ utstyr, og GJESTER på grensen til umulig for leverandører, uten å få bøter)

NR.5

Svar fra eier ved Kirkegata 12 Har du tenkt å transformere deler av din eiendom til boliger? Hvorfor / Hvorfor ikke. JA

Han forteller at de har rammesøknad inne nå på 25 leiligheter i Kirkegata 12. Han sier kommunens lemping på krav til bolig er i kvadraturen var helt avgjørende for at prosjektet lar seg gjennomføre. Møter med dette kommunens ønske om flere boligenheter, men har ikke satt seg inn i Handlingsplanen.

Hvordan er ditt forhold til kommunen Her forteller han at han har forståelse for kommunen og dens rolle som forvaltningsorgan, men etterlyser kanskje en mer gjensidig forståelse. (Det hans varer her må ses i sammenheng med at han ikke har noe å tjene på å legge seg ut med kommunen og skepsis overfor meg som ringer, tatt mediebildet i betraktning, ref Olav Thon) Han forteller om avisoppslaget med Thon og forklarer at Thon har flere gårdeiere i ryggen når har skjeller ut byantikvaren. Jeg kan ane en noe oppgitt holdning. Men han ønsker ikke å utdype om han selv stiller seg bak saken. Noe avdempet i kritikken av kommunen. Hva er det verste med Kvadraturen Trenger ikke være rakettforsker for å forstå at prostitusjon og dop er et stort problem. Skaper utrivelig miljø. Forstår ikke helt kommunes tankegang bak å fjerne parkeringsplasser på gateplan.

Med vennlig hilsen Einar Nordengen

Vi kan gjerne ringe han igjen, men han vil da gjerne ha spørsmål på forhånd og en dypere info om hvem vi er og hva vi skal bruke svaren til.


Svar fra eier ved Rådhusgata 12 Bent Stiansen er på ferie. Jeg kan svare på spørsmålene dine. 1. Statholdergaarden/Stiansen AS eier ikke rådhusgaten 11, vi leier av familien Funder. 2. Statholdergaarden har generelt et godt forhold til kommunen. Selv om vi er en svært lite byråkratisk organisasjon har vi forståelse for at staten må opptre byråkratisk. 3 Det beste med kvadraturene er mangfoldet av små uavhengige butikker, kafeer, gallerier og restauranter. Generelt lav husleie fører til at en rekke spennende butikker og konsepter kan åpnes. Grev Wessels plass er en skjult perle. Og akershusfestning er utrolig flott. Det dårligste er helt klart prostitusjon og rusmisbruk. Som igjen medfører kriminalitet. Med hilsen Edvard Skramstad Restaurantsjef Tlf. 22 41 88 00 Fax. 22 41 22 24 web. www.statholdergaarden.no e-mail. post@statholdergaarden.no


Spørreundersøkelse

NR.6


NR.7 0-situasjon

0-Situasjon

Rådhuskvartalets betydning og tilstand som kulturarv Grad Historisk betydning

Høy

Kommentar Rådhuskvartalet var med i den første byplanen (festningsbyen), og videre gjennom historien med trelasthandel og økonomisk vekst, dannelse av hovedstaden, og moderne byfornyelser. Det er derfor grunn til å mene at Rådhuskvartalet må ha hatt en viktig historisk betydning i Kvadraturen. Rådhuskvartalet inneholder i all hovedsak bevarte bygningsstrukturer med gårdsrom, og er det kvartalet i Kvadraturen med flest vernede bygninger. Bygningshistorikken er spennende og variert. Her har det vært tilpasninger til nye behov og funksjoner, som bl.a omforming fra bolig til næringsvirksomhet eller fra rådhus til politistasjon. I dag svinger pendelen tilbake, og det kan bli omforming til flere boliger i kvartalet.

Tilstand/lesbarhet

God

Bygningene og særlig fasader mot gatene er godt bevart og vedlikeholdt, men det har vært store påbygninger og utskiftninger opp gjennom historien på de fleste av bygningene. Spesielt på innsiden. Derfor kan graden av autentisitet i forhold til opprinnelighet sies å være middels. Opprinnelig kvartalsstruktur er intakt, og dermed også lesbarheten. Dette gjelder: - gateveggers beliggenhet og høyder - skala i bebyggelsen - solforhold, siktlinjer

Dagens betydning

Viktig

I dag har kvartalet stor betydning for næringsvirksomhet og offentlig virksomhet. Kvartalet har også stor kulturhistorisk betydning ved å være referanse til byens utvikling fra 400 år tilbake.


Begrensningsfokusert scenario Begrensningsorientert scenario NR.8

Rådhuskvartalets kulturhistoriske verdier og muligheter Grad Verdi

Utviklingspotensial

Kommentar

Høy

Kvartalet har stor verdi som referanse til dannelsen av Kvadraturen på tidlig 1600-tallet og senere perioder i byens utvikling. Kvartalstrukturen må sies å være av nasjonal interesse som kulturmiljø Viktige referanser og dokumentasjon er knyttet til gårdsstrukturen. Bygningene varierer i byggeår, fra 1600 tallet til 1900-tallet, men hovedvekten er murgårdsbebyggelse fra annen halvdel av 1800tallet. Tre bygninger fra Kvadraturens dannelse ligger imellom nyere bebyggelse og disse har stor attraksjonsverdi. Bygårdene vitner også om byutvikling i form av transformasjoner av funksjon og bruk. Bygårdene må sies å ha stor kulturhistorisk verdi.

Medium

Kvartalets historiske karakter med lukket kvartalstruktur mot gatene er et så viktig kulturhistorisk særpreg at dette bør beholde sin opprinnelighet. Når det gjelder ytterligere påbygging og utjevning av nivåforskjeller mellom bygningene vil det føre til verdien av kvartalet som referansekvartal for viktige perioder i byens utviklingshistorie gå tapt. Man bør i stor grad følge Byantikvarens råd: 

 Endringskapasitet

Liten

Passasjen og mange gårdsrom utgjør en vesentlig del av Kvartalets historiske struktur, og bør ivaretas med størst mulig grad av opprinnelighet, herunder fasadeveggene rundt, gårdsrommets eldre inventar og gårdsrommets dekke. Gårdsrom bør åpnes for allmennheten der dette er mulig, f.eks i passasjen og Krigskolen med differensierte virksomheter og opplevelser. Graden av offentlighet avhenger av andel av boliger i kvartalet. I de største gårdsrommene er det stort potensial for utvikling som inviterer til opphold, f.eks grøntanlegg. Bygårdene har mange små og trange gårdsrom med begrenset funksjon. Disse kan eventuelt overdekkes med glass og innlemmes i bygårdenes inneareal.

Kvartalet er regulert som spesialområde for bevaring og derfor bør tålegrenser, basert på kritiske grensesnitt (gateveggers høyde, bygningers maksimale høyde og bygningsvolumenes størrelse) følge dagens strenge regulering. Detaljerte vurderinger og tilpasninger må gjøres senere i plan- og prosjekt-utviklingsprosessen, i forhold til eksistrende bebyggelse, takformer osv. En kvartalsutvikling, jf. utviklingspotensialet må ta utgangspunkt i:  kvartalets historiske betingelser  samtidens krav til arealutnyttelse i byens sentrum  kvaliteter i felles byrom, gater og allmenninger  eiendomsgrenser  kvaliteter i private gårdsrom


Mulighetsfokusert scenario Mulighetsfokusert Scenario

NR.9

Rådhuskvartalets kulturhistoriske verdier og muligheter Grad

Kommentar

Verdi

Høy

Kvartalet og dens bygårder har høy kulturhistorisk verdi. (Se kommentar i begrensingsfokusert sceneario)

Utviklingspotensial

Høy

Dagens strenge regulering og tålegrenser bør revurderes oppimot nye behov innenfor byutviklingen. Radikale endringer og nye tenkemåter om Kvadraturen kan være løsningen for å nå målene i vedtatt handlingsplan, Ny giv i Kvadraturen. Det er først og fremst fasadene mot gatene som definerer kvartalsstrukturen og dens utseende. Fasadene fremstår med tydelighet og har høy egenverdi som kulturarv. Her er det lite utviklingspotensial fordi sårbarheten som kulturarv er høy. Det indre av kvartalet er ikke synlig fra gatene og er heller ikke ment for offentligheten. Det er her mulighetene for utvikling og endringer finnes. Her er sårbarheten langt mindre, og her kan dagens tålegrense overskrides. Gårdsrommene i kvartalet innebærer dårlig utnyttet kapasitet når det gjelder ønske om fortetting og arealeffektivitet i sentrumsområdene. Ønske om flere boliger og dermed forbedring av bykvaliteten i Kvadraturen bør innebære en større åpenhet for nytenkning og brudd med gamle tenkemåter. Så langt bygårdene i kvartalet ikke er fredet kan det vurderes å rive for å tilrettelegge for ny bruk. Ved at dramatiske endringer kun skjer på innsiden, vil det være et begrenset kulturhistorisk tap. Her må man veie opp mot hva man kan vinne av bokvalitet, byliv og effektiv arealutnyttelse.

Endringskapasitet

Høy

Å møte behovene for endring og utnytte kapasitet vil innebære radikale endringer i å definere kritiske grensesnitt i reguleringsplanen. Gateveggers høyde forblir uendret med tanke på gatefasadenes kulturverdi, men når det gjelder bygningers maksimale høyde og bygningsvolumenes størrelse kreves en åpning for større utnyttelse, altså en økning av maksimumsverdiene. Kvartalets indre områder har uutnyttet kapasitet i forhold til å arealeffektivisere og endre bruk. Dette fordrer radikale endringer i plasseringen (og kanskje eksistensen) av dagens gårdsrom og bygningsmasse som opptar areal. En kvartalsutvikling vil f.eks kunne innebære riving av bygningsmasse som vender mot gårdrommene for å skape rom for større og mer integrerte strukturer i indre kvartal. Dette innebærer at dagens eiendomsgrenser i stor grad må opphøre eller endres, her gjelder det å søke pragmatiske løsninger. Med en slik framgangsmåte vil man kunne tilrettelegge for boliger og uterom som møter dagens kvalitetskrav. Dette er svært vanskelig å få til ved å beholde dagens utforming og utnyttelse.

Man burde vurdere å tillate nye bygninger og bygningsdeler med moderne formgivning og arkitektur uten at det trenger å komme i konflikt med de kulturhistoriske verdiene. Kanskje denne tilførte kontrasten heller vil tydeliggjøre kulturarven og løfte frem kvaliteten ved denne.

LAA 350 Arkitektur og Byform  

Fag i studiet landskapsarkitektur UMB høsten 2011

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you