Page 1

TSPAKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANS YENİLEME EĞİTİMİ

TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM, ARSA VE KONUT ÜRETİMİ Dr. Erdal KÖKTÜRK İSTANBUL 24 ARALIK 2012


ARAZİ YÖNETİMİ; --- PEOPLE --- PLACES --- POLITICS

3P

--- RIGHTS --- RESPONSIBILITIES --- RESTRICTIONS

3R

İlkeleri ile açıklanır. Prof. Dr. Holger MAGEL


----Bir kenti cazip kılmanın sihirli bir formülü yok. ----Avrupa Birliği Belgelerinde “Kentsel Dönüşüm” entegre edilmiş bir yaklaşımdır. Prof. Dr. Rob. ATKINSON


----Türkiye’deki kentsel merkeze dönme isteğidir. ---Taşınmaza gerekir.

yapılan

dönüşüm

yatırımın

bir

varlıklı sınırının

kesimin olması

--- Yalnızca taşınmazlara yapılan yatırımlarla ne büyüme ne de gelişme sağlanabilir. --- Dönüşüm konusu 3194 sayılı İmar Yasası’ndan ayrı ve ona aykırı ele alınmakla planlamada bütünlük bozulmuştur. --- Kentsel dönüşümde yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile TOKİ’de kalmış, belediyelere göstermelik sorumluluk verilmiş, 3194 sayılı Yasaya aykırı bir şekilde merkezileşme öngörülmüştür. Prof. Dr. Ruşen KELEŞ


16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Türkiye tarihinin en radikal ve kapsama alanı en geniş yasası olarak tarihe geçti. Yasanın TBMM’de yasalaşmasının ardından konuşan Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar’a göre, “...Türkiye’de 20 milyona yaklaşan konut stokunun yüzde 40’a yakınının (8 milyon konutun) elden geçmesi gerekiyor...” (Milliyet, 2012).


Türkiye’de Dönüşüm ve/veya Yenileme Yasaları 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname

2985 sayılı Toplu Konut Kanunu 5393 sayılı Belediye Yasası (m. 73) (Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa

             

5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Yasa

5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yasası 775 sayılı Gecekondu Yasası 2981 sayılı İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Yasa


Türkiye’de “NEDEN”lere göre değil, “SONUÇ”lara göre çözümler üretilmektedir! Türkiye’de KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ zorunlu kılan nedenler nelerdir? KENTSEL DÖNÜŞÜM ile ne amaçlanmaktadır? Bu soruları yanıtlamak için ilk başta yapılması gereken düzenleme, hemen ve alelacele bir kentsel dönüşüm mevzuatı yaratmak değil, tersine bir daha böyle bir durumun ortaya çıkmasına izin vermeyecek şekilde bir “İMAR VE YAPI DENETİMİ REFORMU”nun başlatılması olmalıydı.


DEPREMDE NEDEN iLKÖNCE KAMU YAPILARI YIKILMAKTADIR!

3194 sayılı İmar Yasası, Madde 26 – Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.

4708 sayılı Yapı Denetimi Yasası, Madde 1 – Bu Kanun; a)3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ..., hariç olmak üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar.


Devletin kişilere göre özel ayrıcalığı var mıdır? Anayasa Mahkemesinin 20.01.2011 tarihli ve E.2009/13, K.2011/23 sayılı kararı ile (RG, 02.04.2011); 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkındaki Kanunun 7. maddesinin 1. fıkrası ile, “İfraz, tevhit, tescil ve tespit işlemleri imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın ve herhangi bir ücret, bedel ve gider karşılığı talep edilmeksizin ilgili kuruluşlarca talebi izleyen iki ay içinde yerine getirilir” şeklindeki düzenleme, Anayasa’nın 10 uncu maddesinde açıklanan eşitlik ilkesine aykırı bulunmuştur. Anayasa Mahkemesi, iptal kararını, “...Yasa kuralı ile şahısların mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan hiç bir farkı bulunmayan Hazineye ait taşınmaza ilişkin olarak aynı hukuksal durumdaki diğer kişilere tanınmayan bir biçimde ayrıcalık getirilmiş, bu taşınmazın maliki Hazine ile diğer taşınmaz malikleri arasında imar mevzuatınca uygulanacak işlemler açısından ayrım yapılmıştır...”. Gerekçesi ile vermiştir. Buna göre, “...Devletin temel amaçları çerçevesinde belirtilen ödevlerini yerine getirirken, idarenin imar mevzuatındaki kısıtlamaların dışında tutulması Anayasanın 5. ve 56. maddeleri ile 10. maddesine aykırılık oluşturduğu...” belirtilmiştir.


İMARA AYKIRI YAPILAR Kamu Taşınmazları Üzerinde

Özel Mülkiyete Konu Taşınmazlar Üzerinde Kendi Parseli Üzerinde

Gecekondular

Ruhsatsız Kamu Binaları

İzin, İrtifak, Tahsis Kararlarına Aykırı Özel ve Tüzel Kişilere  Ait Yapılar

Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

Başkasına Ait Parsel üzerinde

Ruhsat ve Eklerine Aykırılığı Giderilebilecek Yapılar

Ruhsat Alınmadan Yapılan Yapılar


Kentsel dönüşümle yapılacak konutların tamamının kat mülkiyeti ve tapu sicili sistemi içinde yer alması ve işlem görmesi ile taşınmaz mülkiyeti ve hukuk sisteminde de bir karmaşaya son verilmesi olanağı doğacaktır. Giderek ülke genelindeki tüm yapıların kadastro ve tapu sisteminde kayıtlı hale gelmesi ile yalnızca “can ve mal güvenliği” değil, aynı zamanda “kamu düzeni”de sağlanacağından büyük bir başarı elde edilmiş olacaktır. Ancak, bu duruma ulaşabilmek için olabildiğince kişilerle uzlaşmak ve kazanılmış haklarına saygı göstererek bunları koruma ve güvence altına alacak tercihlere ve çözümlere yönelmek gerekmektedir.


Kentsel dönüşümde;

Kamu ve bireyin çıkarları toplum vicdanında denkleştirilmedikçe yapılan tüm işlemler “rant”a dönük işlemlerdir. Prof. Dr. Ruşen KELEŞ


TÜRKİYE CUMHURİYETİNİN YÖNETİMİ İdare, kuruluş ve görevleriyle bir bütündür ve kanunla düzenlenir. İdarenin kuruluş ve görevleri, merkezden yönetim ve yerinden yönetim esaslarına dayanır (Anayasa, m. 123)

YERİNDEN YÖNETİM 1. BELEDİYELER 1.1. BÜYÜKŞEHİR BELEDİYELERİ 1.2. İL BELEDİYELERİ 1.3. İLÇE BELEDİYELERİ 1.4. İLK KADEME BELEDİYELERİ 2. İL ÖZEL İDARELERİ 3. KÖYLER

MERKEZDEN YÖNETİM 1.BAŞBAKANLIK 2. BAKANLIKLAR 2.1. İÇİŞLERİ BAKANI 2.2. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI 2.3. KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI 2.4. BİLİM, SANAYİ VE TEKNOLOJİ BAKANLIĞI 2.5. ORMAN VE SU İŞLERİ BAKANI 2.6. GIDA, TARIM VE HAYVANCILIK BAKANLIĞI 2.7. MALİYE BAKANLIĞI 2.8. ULAŞTIRMA, DENİZCİLİK VE HABERLEŞME BAKANLIĞI 2.9. v.d. 3. KAMU TÜZEL KİŞİLERİ


YEREL YÖNETİMLER, KENTSEL DÖNÜŞÜM, ARSA VE KONUT ÜRETİMİNİN HUKUKSAL DAYANAKLARI

YERİNDEN YÖNETİM 1.5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu 2. 5393 sayılı Belediye Kanunu (m. 73) 3. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu 4. 442 sayılı Köy Kanunu

MERKEZDEN YÖNETİM 1.5442 sayılı İl İdaresi Kanunu 2.644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname 3.3194 sayılı İmar Kanunu 4.4708 sayılı Yapı Denetimi kanunu 5.2985 sayılı Toplu Konut Kanunu 6.1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun 7.6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanlar Dönüşüm Yasası 8.5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun 9.775 sayılı Gecekondu Kanunu 10.2981 sayılı İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun 11.5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu


Kentsel Dönüşümde Merkezi Yetkileri ve Hukuki Dayanakları

Yönetimin

1. 3194 sayılı İmar Kanunu 2. 644 Sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname 3. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu


3194 sayılı İmar Kanunu İmar planlarında Bakanlığın yetkisi: Madde 9 – Bakanlık gerekli görülen hallerde,

kamu yapıları ve enerji tesisleriyle ilgili alt yapı, üst yapı ve iletim hatlarına ilişkin imar planı ve değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re'sen onaylamaya yetkilidir.


29.06.2011 tarihli ve 644 sayılı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname Görevler MADDE 2 – (1) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görevleri şunlardır: ç) (Değişik: 8/8/2011-KHK-648/ 1 md.) Her tür ve ölçekteki fiziki planlara ve bunların uygulanmasına yönelik temel ilke, strateji ve standartları belirlemek ve bunların uygulanmasını sağlamak, Bakanlar Kurulunca yetkilendirilen alanlar ile merkezi idarenin yetkisi içindeki kamu yatırımları, mülkiyeti kamuya ait arsa ve araziler üzerinde yapılacak her türlü yapı, milli güvenliğe dair tesisler, askeri yasak bölgeler, genel sığınak alanları, özel güvenlik bölgeleri, enerji ve telekomünikasyon tesislerine ilişkin etütleri,

harita, her tür ve ölçekte çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planlarını, parselasyon planlarını ve değişikliklerini resen yapmak, yaptırmak, onaylamak ve başvuru tarihinden itibaren iki ay içinde yetkili idarelerce ruhsatlandırma yapılmaması halinde resen ruhsat ve yapı kullanma izni vermek.


29.06.2011 tarihli ve 644 sayılı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname Görevler MADDE 2 – (1) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görevleri şunlardır: ğ) (Değişik: 16/5/2012-6306/19 md.) Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dâhil kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek; Bakanlıkça belirlenen finans ve ticaret merkezleri, fuar ve sergi alanları, eğlence merkezleri, şehirlerin ana giriş düzenlemeleri gibi şehirlerin marka değerini artırmaya ve şehrin

her tür ve ölçekte

etüt, harita, plan, parselasyon planı ve yapı projelerini yapmak, yaptırmak, onaylamak, kamulaştırma, ruhsat ve yapım işlerinin gerçekleştirilmesini sağlamak, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyeti kurulmasını temin etmek; gelişmesine katkı sağlayacak özel proje alanlarına dair

2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulmasını sağlamak.


29.06.2011 tarihli ve 644 sayılı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname Görevler MADDE 2 – (1) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görevleri şunlardır:

ı) (Ek: 8/8/2011-KHK-648/ 1 md.) Depreme karşı dayanıksız yapılar ile imar mevzuatına, plan, proje ve eklerine aykırı yapıların ve bunların bulunduğu alanların dönüşüm projelerini ve uygulamalarını yapmak veya yaptırmak.


16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunla değişik 644 sayılı KHK, Madde 11 “Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü MADDE 11- (1) Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün görevleri şunlardır: ç) Gecekondu alanları ile vasfının bozulmasından dolayı orman ve mera dışına çıkarılan alanlara ilişkin iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamaları ile afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuat ve 775 sayılı Kanun uyarınca ıslah, tasfiye, dönüşüm ve iyileştirme bölgelerinin tespitine, ilanına, program ve öncelik sırasına dair usûl ve esasları belirlemek. d) Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilân edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek. e) 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin dönüşüm alanı ilânı ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek.


2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 15 inci maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesi 16.05.2012 tarihli ve 6306 Yasa ile aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir; “Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğine bağlı meslek odalarının her biri tarafından, üyelerinin oturdukları yer göz önünde bulundurularak; ESKİ ----her il için onbeş ila yirmibeş, ----ayrıca il merkezleri için il, ilçeler için ilçe idare kurullarınca bu bölgelerde oturan ve mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri arasından on beş bilirkişi

YENİ illerden ----nüfusu beşyüzbinin altında olanlar için yirmibeş ilâ elli, ----nüfusu beşyüzbin ilâ birmilyon arasında olanlar için elli ilâ yüz, ----nüfusu birmilyon ilâ üçmilyon arasında olanlar için yüz ilâ yüzelli, ----nüfusu üçmilyonun üzerinde olanlar için yüzelli ilâ üçyüzelli bilirkişi ve ----ayrıca il merkezleri için il idare kurulları ve ilçeler için ilçe idare kurulları tarafından, bu bölgelerde oturan ve mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri veya kiracılar arasından nüfusa göre belirlenen bilirkişi sayılarının en az üçte biri kadar bilirkişi,

her yıl Ocak ayının ilk haftasında seçilerek isim ve adreslerini bildiren listeler valiliklere verilir.


2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 15 inci maddesinin sekizinci fıkrası 16.05.2012 tarihli ve 6306 Yasa (m. 12) ile aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir; ESKİ

YENİ

Mahkemelere gönderilen listelerde yazılı olanlar ve yukarıdaki fıkrada gösterilen kimseler arasından taraflar bilirkişi seçmekte anlaşamadıkları takdirde bilirkişiler hakim tarafından resen seçilir.

Taraflar, mahkemelere bildirilen listelerde yazılı olanlar ve yukarıdaki fıkrada belirtilen kimseler arasından bilirkişi seçmekte anlaşamadıkları takdirde; bilirkişiler, hakimin kararı ile tayin edilen gün ve saatte, valilikçe, tarafların huzurunda ve gelmeyenin gıyabında kura yolu ile seçilir. Valilik, kuranın adil olarak yapılabilmesi için gerekli tedbirleri alır. Kuraya ilişkin itirazlar, davanın görüldüğü mahkemece karar bağlanır.


2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 15 inci maddesine 16.05.2012 tarihli ve 6306 Yasa ile on ikinci fıkra eklenmiştir; “Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl Ocak ayı içinde, ikinci fıkradaki mahkemelere bildirilmek üzere Sermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, 10 uncu maddede öngörülen değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara veya idarenin belirleyeceği uzmanlara yaptırılır.”


29.06.2011 TARİHLİ VE 644 SAYILI KHK’YE EK VE DEĞİŞİKLİK GETİREN MEVZUATIN YÜRÜRLÜĞE GİRİŞ TARİHLERİNİ GÖSTERİR LİSTE Yayımlandığı Resmi Gazete, Tarihi : 04.07.2011, No : 27984 Mükerrer Değiştiren Kanun/KHK No. 644 sayılı KHK’nin değişen maddeleri ________ ______________________________________ KHK/648 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13/A, 16, 25, 32, 36/A, Ek Madde 1, Geçici Madde 2, Geçici Madde 6, (I) Sayılı Cetvel

Yürürlüğe giriş tarihi __________ 17/08/2011

KHK/653

2, 7 ve 32

17/09/2011

KHK/662

2, 8 ve 13/A

02/11/2011

KHK/666 6306

Geçici Madde 3 14/1/2012 tarihinden geçerli olmak üzere 2, 6, 7, 10, 11, 12

02/11/2011 31.05.2012


2985 Sayılı TOPLU KONUT KANUNU İskan sahalarının tespiti, kamulaştırma ve kadastro: Madde 4 - Başkanlık (TOKİ), gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır.  Belediyeler,  valilik  veya  Başkanlık  tarafından  onaylanan  bu  planlar;  askı,  ilan  ve  itiraza  dair  kararlar  da  dahil  olmak  üzere  3194  sayılı  İmar  Kanunu  hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur.


2985 Sayılı TOPLU KONUT KANUNU

Başkanlık gecekondu bölgelerinin tasfiyesine veya iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik olarak gecekondu dönüşüm projeleri geliştirebilir, inşaat uygulamaları ve finansman düzenlemeleri yapabilir. Bu amaçla gecekondu bölgelerinde, gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel Ek

Madde

7-

kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller ile 24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre hak sahibi olan kişilerin haklarına konu gayrimenkullerin değeri Başkanlık tarafından tespit edilir ve Başkanlık bu kişilerle proje çerçevesinde anlaşmalar yapabilir. Bu anlaşmaların usul ve esaslarını belirlemeye Başkanlık yetkilidir. Gecekondu Dönüşüm Projesi çerçevesinde idare tarafından yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, doğal afetler, konut rayiç bedelleri ve gecekondu bölgesindeki kişilerin gelir durumu göz önünde bulundurularak gerekli görüldüğünde kamuoyuna ilân edilerek yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir. Bu madde uyarınca konut bedellerini, ödeme şeklini ve süresini belirlemeye Toplu Konut İdaresi Başkanının önerisi üzerine Başkanlığın bağlı bulunduğu Bakan yetkilidir.

Başkanlık, yukarıda belirtilen hükümler kıyas yoluyla uygulanmak suretiyle depremle ilgili dönüşüm projeleri de gerçekleştirebilir. Bu projelere dair işlemlerin usul ve esaslarını belirlemeye Başkanlık yetkilidir. (Ek fıkra: 24/7/2008-5793/10 md.)


03.07.2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı (1) Madde 73- (Değişik: 17/6/2010-5998/1 md.) Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.


03.07.2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı (1) Madde 73- (Değişik: 17/6/2010-5998/1 md.) Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez.


16.06.2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Amaç ve kapsam Madde 1- Bu Kanunun amacı, (I) büyükşehir belediyeleri, (II) büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, (III) il, ilçe belediyeleri (IV) ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce (V) ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, (1)yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; (2) kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile (3) bu bölgelere ait koruma alanlarının, (a) bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde (b) konut, (b) ticaret, (c) kültür, (d) turizm ve (e) sosyal donatı alanları oluşturulması, (f) tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, (g) tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasıdır.


AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Kanun No. 6306 Kabul Tarihi: 16.05.2012 Resmî Gazete: 31 Mayıs 2012 PERŞEMBE


1- RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ Riskli yapıların tespiti, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece (Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri tarafından) yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir (6306 sayılı Yasa, madde: 3).


2- RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (6306 sayılı Yasa, madde: 3).


3- RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN MASRAFI Bakanlık veya İdare tarafından yapılan tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir (6306 sayılı Yasa, madde: 3).


4RİSKLİ YAPILARIN TAPU KÜTÜĞÜNÜN BEYANLAR HANESİNDE BELİRTİLMESİ Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir (6306 sayılı Yasa, madde: 3).


5RİSKLİ ALANLARDA, RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU TAŞINMAZLARDA TASARRUF YETKİSİ KISITLAMALARI Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir. (Tasarrufların kısıtlanması m.4). Bu yerlerde kamuya ait taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar Maliye Bakanlığınca satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez. Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur (6306 sayılı Yasa, madde: 4).


6- RİSKLİ YAPILARIN YIKTIRILMASI ÖNCESİ YAPILACAK İŞLEMLER (Anlaşma yoluna gidilmesi, geçici konut-işyeri tahsisi-kira yardımı yapılması) Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup riskli yapıyı kullanmakta olan kişilere de birinci fıkra hükümleri uygulanabilir. Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının ve enkaz bedeli ödenmesinin usul ve esasları Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenir (6306 sayılı Yasa, madde: 5).


7- RİSKLİ YAPILARIN YIKTIRILMASI Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir (6306 sayılı Yasa, madde: 5).


8- RİSKLİ YAPILARIN YIKTIRILMASININ MASRAFI

Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir (6306 sayılı Yasa, madde: 5).


9- ÜZERİNDEKİ BİNA YIKILARAK ARSA HÂLİNE GELEN TAŞINMAZLARDA KAT İRTİFAKI/KAT MÜLKİYETİNİN TERKİNİ Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder (6306 sayılı Yasa, madde: 5).


10- ÜZERİNDEKİ BİNA YIKILARAK ARSA HÂLİNE GELEN TAŞINMAZLARDA İFRAZ-TEVHİT, YENİDEN BİNA YAPTIRILMASI, PAYLARIN SATIŞI, KAT KARŞILIĞI VEYA HASILAT PAYLAŞIMI Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır (6306 sayılı Yasa, madde: 6).


11- ÜZERİNDEKİ BİNA YIKILARAK ARSA HÂLİNE GELEN TAŞINMAZLARDA YENİDEN BİNA YAPIMINDA ANLAŞMA SAĞLANAMAMASI Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, •gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. •Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır (6306 sayılı Yasa, madde: 6).


12- ÜZERİNDEKİ BİNA YIKILARAK ARSA HÂLİNE GELEN TAŞINMAZLARDA YENİDEN BİNA YAPIMINDA TOKİ’NİN YETKİLERİ Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır. Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir. 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir (6306 sayılı Yasa, madde: 6).


13- AFET RİSKLİ ALANLARDA BAKANLIĞI’NIN YETKİLERİ

ÇEVRE

VE

ŞEHİRCİLİK

(5) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı; a) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, d) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, e) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, Yetkilidir (6306 sayılı Yasa, madde: 6).


13- AFET RİSKLİ ALANLARDA ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN YETKİLERİ (6) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir (6306 sayılı Yasa, m. 6). (7) Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Yasa, m. 6)..


13- AFET RİSKLİ ALANLARDA BAKANLIĞI’NIN YETKİLERİ

ÇEVRE

VE

ŞEHİRCİLİK

(5) Bakanlık; (8) Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulunca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. (9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez. (10) Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır. (11) Bu Kanun hükümlerine göre Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan veya Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilen taşınmazlar üzerinde bu Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazlar Bakanlığın, TOKİ’nin veya İdarenin isteği üzerine, kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil olunur. (12) Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.


TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ KISITLAYAN VE/VEYA ZORLAŞTIRAN ETKENLER


1. Türkiye’de kentsel dönüşüme sebep olan etkenler ortadan kaldırılmamaktadır! Türkiye’de 1948 yılından başlayarak günümüze kadar 20’yi aşkın “imar affı” yasası çıkarılmıştır. Bunun sebebi, devletin imar ve yapı denetiminde bir düzen ve bir disiplin sağlayamamasıdır. Türkiye’deki durum, ne yazık ki yapısal bir sorunun dışa yansımasıdır. Çünkü, kentsel dönüşüme konu olması beklenen yapıların tümü yıllardır izlenen yanlış ve yetersiz imar ve yapı denetimi sisteminin bir ürünü ve sonucudur. Türkiye’deki yapıların %80’inin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın ve dolayısıyla tapu sicilinin kapsamı dışında kalması da büyük bir yasadışı yapı stoku ile karşı karşıya olduğumuzu göstermektedir. Bu duruma son vermek için ilk başta yapılması gereken düzenleme, hemen ve alelacele bir kentsel dönüşüm mevzuatı yaratmak değil, tersine bir daha böyle bir durumun ortaya çıkmasına izin vermeyecek şekilde bir imar reformunun başlatılması olmalıydı.


2.

Dönüşüm Alanlarında Yapılmamaktadır!

Ayrıntılı

Çalışmalar

Kentsel dönüşüm uygulanacağı duyurulan yerlerde; 1. 2. 3.

4.

5.

nüfus, mülkiyet, yapı, sosyal, ekonomik, demografik durum analizlerinin yapılması, hak sahipliği ölçütlerinin belirlenmesi, mevcut durumdan öngörülen duruma geçilmesini sağlayacak, arazi kullanım kararlarının, yapı türlerinin, yapı yoğunluklarının, proje geliştirme koşullarının belirlenmesi, dönüşüm uygulanacak yerlerde öngörülecek fonksiyonların ve yer seçimlerinin bölge halkının da katılımıyla belirlenmesi, proje ile yaratılacak değerlerin saptanması, projeye katılma ve yeni mekanların paylaşılma ölçütlerinin belirlenmesi, dönüşüm alanında saptanan mülkiyet ve imar haklarının paylaşılmasında uzlaşma sağlanması ve düzenleme şeklinde bir sözleşme yapılması, dönüşüm alanında yaşayanların bir başka yaşam alanlarına transferi, taşınma ve kira yardımının yapılması, dönüşüm alanındaki yapıların yıkılması ve resmi izinlerin alınması (yıkım ruhsatı, kot-kesit inşaat istikamet belgeleri, cins değişikliği, yapı ruhsatı ve benzeri), İnşai sürece ilişkin finansman ve yapım sorununun modellenmesi, inşaatların tamamlanması yapı kullanma izninin alınması, kat mülkiyetinin kurulması ve bağımsız bölümlere hak sahiplerinin yerleşmesi,

konularının yasa ve yönetmeliklerde herhangi bir belirsizliğe ve yanlış anlamalara meydan vermeyecek bir şekilde nasıl,ne şekilde, ne kadar sürede, kimlerce


3. Kentsel dönüşüm alanındaki mülkiyet durumu yeterince incelenmemektedir! Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine ek 1 nolu Protokol’ün “Mülkiyetin Korunması” başlıklı 1. maddesinde; “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.” şeklindeki hükümle mülkiyet hakkı Sözleşmenin koruma şemsiyesi altına alınmış, kapsam ve sınırları belirlenmiştir.


3. Kentsel dönüşüm alanındaki yeterince incelenmemektedir!

mülkiyet

durumu

Türk Medeni Kanunu’nun 692. Maddesine göre, “…paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır…” denilerek “oybirliği” sağlanmadan paylı (müşterek) mülkiyetli yerlerde imar ve temliki tasarrufların geçerli olmayacağı açıklanmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’da, 44. Maddesinde, “… Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında inşaat yapılması … ”nı kat malikleri kurulunun buna oybirliği ile karar vermesi şartına bağlamış, ayrıca, “… bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden tesbit edilmesi…”nin kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla gerçekleşmesini öngörmüştür. Yine Kat Mülkiyeti Yasası’nın 45. Maddesinde de, “… Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarrufların … ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir…” denilmek suretiyle, Türk Medeni Kanunu ile “oybirliği” kuralını benimseyen paralel hükümler öngörülmüştür. Gerek Türk Medeni Kanunu ve gerekse Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, gerek hisseli arsa ve arazilerde ve gerekse kat mülkiyetli yapılarda “oybirliği” sağlanmadan temliki tasarruflar olanaksızdır.


3. Kentsel dönüşüm alanındaki yeterince incelenmemektedir!

mülkiyet

durumu

Danıştay içtihatlarına göre, eğer, Taşınmazın birden çok maliki varsa, bir diğer deyişle taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusu ise, yapı ruhsatı için tüm paydaşların birlikte yazılı onay vermeleri gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesinin, 19.02.1987 tarihli ve E.1986/727, K.1987/177 sayılı kararı). Paydaşlar (hissedarlar) arasında anlaşmazlık varsa, yani taşınmazın mülkiyeti “ihtilaflı” ise, paydaşların oybirliği ile yapı ruhsatı başvurusu gerçekleşmeyeceği için, bu taşınmaza ruhsat verilemez (Danıştay 6. Dairesinin, 21.03.1983 tarihli ve E.1979/4437, K.1983/1097 sayılı kararı). Ruhsat verildikten sonra paydaşlar arasında uyuşmazlık olursa, yapı idarece durdurulabilir (Danıştay 6. Dairesinin, 20.11.1991 tarihli ve E.1989/3301, K.1991/2565 sayılı kararı).


3. Kentsel dönüşüm alanındaki yeterince incelenmemektedir!

mülkiyet

durumu

Gerek üzerinde yapı bulunmayan arsa veya arazilerde ve gerekse yapılı parsellerde tüm paydaşların (hissedarların) oybirliği ile anlaşması olmaksızın hiç bir işlem yapılamamaktadır. Bu nedenle olsa gerek, Bakanlar Kurulu tarafından “riskli alan” kabul edilen yerlerde, 6306 sayılı yasada “...parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir...” denilerek “oybirliği” yerine farklı bir oran kabul edilmiştir.


4. Kentsel dönüşüm indirgenmektedir!

yalnızca

imar

planlarının

yapılmasına

Gerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, gerek TOKİ ve Büyükşehir Belediyeleri ve gerekse ilçe belediyeleri, kentsel dönüşüm ilan edilen yerlerde tüm çalışmalar tamamlanmış, mevcut durum analizi ve hak sahipliği kesinleşmiş gibi hemen ve zaman yitirmeksizin imar planlarının bir an önce yapılmasına yönelmektedirler. Adeta, imar planları yapıldığında ve yürürlüğe girdiğinde kentsel dönüşümün de hemen gerçekleşeceğini sanmaktadırlar. İstanbul’da, Beyoğlu İlçesindeki Okmeydanı ile Kadıköy İlçesindeki Fikirtepe’de izlenen yöntem hemen imar planlarının yapılması ve yürürlüğe konulması şeklinde olmuştur. Diğer kentsel dönüşüm bölgelerinde izlenen yöntem de aşağı yukarı aynıdır.


4. Kentsel dönüşüm indirgenmektedir!

yalnızca

imar

planlarının

yapılmasına

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hk Yönetmelikte; Planlama süreci MADDE 17 – (1) Plan teklifleri belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerce, dışında ise il özel idarelerince hazırlanır ve bu planlar hakkında belediye meclisi veya il genel meclisi kararı alınır. (2) Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan plan revizyonu veya değişikliği teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır. (5) Afet riskine karşı dayanıklı ve yaşam kalitesi yüksek bir çevre oluşturulmasına katkı sağlamak maksadıyla, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, parsellerin birleştirmesi şartı ile imar hakkı artışı verilebilir. Denilmektedir.


4. Kentsel dönüşüm indirgenmektedir!

yalnızca

imar

planlarının

yapılmasına

2981 Sayılı Yasanın uygulandığı her yerde; Tapu tahsis belgesi olan gecekondu sahiplerine “ISLAH İMAR PLAN”ları yapıldıktan sonra tapuları verilmiştir. Gecekondu sahipleri, tapusunu aldıkları yere yapı yapmak için, yapı ruhsatı almışlardır. Yasa gereği H=12.50m (4 KAT) yapı yapmak için ruhsat verilen yerlere bunun 2-3 katı yüksekliğinde (8-10 katlı) yapılar inşa edilmiştir. Yönetmelik, yasal imarın verileceğini söylemektedir. Bu durumda yasal olan 4 kat mı, yoksa fiilen kaçak olarak inşa edilen örneğin 10 kat mı, Esas alınacaktır?


5. Kentsel dönüşümde katılım temel bir zorunluluktur! Kentsel dönüşüm uygulanacak yerlerde, yerel halkın ve sivil toplum örgütlerinin görüşlerine başvurulmamakta, katılımları sağlanmamakta, istemleri ve önerileri de dikkate alınmamaktadır. Kentsel dönüşümün başarısı için, tüm yerel aktörlerin (başta halkın, sivil toplum kuruluşlarının) içinde yer alacağı, katılacağı, temsil edileceği merkezi yönetimin desteği ve gözetiminde, yerel yönetimlerin eşgüdümü ve yürütümünde oluşturulacak çalışma gruplarının oluşturulması, dönüşüm alanında yaşayanlarla beraber uzlaşma temelinde mekan ve ayrıntılı çalışmaların modellenmesi zorunludur...


6. Kentsel Dönüşümde yetkilerin yerele devri yerine merkezde toplanması tercihi yanlıştır! Kentsel dönüşümde tüm yetki merkezi yönetimdedir. Bir diğer deyişle, kentsel dönüşümde karar düzenekleri, “Bakanlar Kurulu”nda ve “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı”nda toplanmış bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm ve/veya yenileme alanı edilmesinde yetki “Bakanlar Kurulu”na aittir.

ilan

Bakanlar Kurulu’nca kabul edilen dönüşüm/yenileme alanları Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmektedir. Bu süreç tamamlanmadan bir yerde kentsel dönüşüm/yenileme çalışmalarını başlatmak olanaksızdır.


6. Kentsel Dönüşümde yetkilerin yerele devri yerine merkezde toplanması tercihi yanlıştır! Yukarıda da sözü edildiği üzere, kentsel dönüşüm konusu tam anlamıyla merkezileşmiş görünmektedir. Tüm söz ve karar düzenekleri yukarıdan aşağıya doğru adeta bir emir-komuta içinde kurgulanmıştır. İçinde yaşadıkları mekana, kentsel tasarım, planlama ve yerleşme süreçlerine, tüm karar düzeneklerine halkın dahil edilmemesi, tartışmalara katılmalarının sağlanmaması, aşağıdan yukarıya doğru kararların uygulanmasını sağlayacak düzeneklerin oluşturulamaması kentsel dönüşümün yanlış modellendirildiğini göstermektedir. Halkın ve kişilerin yapabilir kılınmaları sağlanmadıkça kentsel dönüşümde başarıya ulaşmak zordur. Bir dönüşüm uygulamasının ve bu konuda izlenecek politikaların öznesi “insan” ve “halk” olmalıdır...


7. Kentsel dönüşüme/yenilemeye katılmayan parsellerin kamulaştırılmaları öngörülerek bir zorlama ve baskı uygulanmaktadır! Tüm yasalarda (2985, 5104, 5366, 5393, 6306 sayılı yasalar) dönüşüm alanı ilan edilen yerlerdeki özel mülkiyete konu taşınmazların 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’na göre kamulaştırılmaları öngörülmektedir. Kentsel dönüşüm uygulamalarının “İSKAN” amaçlı proje sayılması ile birlikte yapılacak kamulaştırmaların, “2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır,” denilerek, kamulaştırma bedellerinin 5 yıl içinde 6 eşit taksitte ödenmesine yasal dayanak oluşturulmuştur (2942 sayılı Yasa, madde: 3).


8. Kentsel Dönüşüm alanlarında uygulanacak tasarruf yetkisi kısıtlamalarının süresi ve ölçüsü belirsizdir! 5393 sayılı Belediye Yasası’nın 73/11. fıkrasında; (11) Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez. şeklinde dönüşüm alanlarındaki taşınmazların tasarruf haklarına önemli kısıtlamalar getirilmektedir.


8. Kentsel Dönüşüm alanlarında uygulanacak tasarruf yetkisi kısıtlamalarının süresi ve ölçüsü belirsizdir! Tasarrufların kısıtlanması 6306 sayılı Yasa, MADDE 4 – (1) Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir. (2) 3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar Maliye Bakanlığınca satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez. (3) Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.


Sonuç olarak, kentsel dönüşümü zorlaştıran ve kısıtlayan etkenler aşağıdaki şekilde özetlenebilir; 1.Kentsel dönüşüme sebep olan etkenler ortadan kaldırılmadıkça ve imar ve yapı denetiminde reform yapılmadıkça sonuçlar ve başarı geçicidir. 2.Kentsel dönüşüm ile ilgili yasalarda, dönüşüme tabi tutulacak yerlerdeki mevcut yapıların ve bunların yasal izinleri konusunda kapsamlı incelemelerin yapılmasını öngören kurallara yer verilmedikçe mağduriyetler ve haksızlıklar yaşanacaktır. 3.Kentsel dönüşüm alanındaki mülkiyet durumu baştan sona uzlaşmaya dayalı ayrıntılı çalışmaları gerektirmektedir. 4.Kentsel dönüşümde imar planları uzlaşma anına kadar kesinleşmemelidir. 5.Kentsel dönüşümün başarısı yerel halkın ve sivil toplum kuruluşlarının katılımına, söz ve karar düzeneklerinde temsil edilmelerine bağlıdır. 6.Kentsel dönüşüm, merkezden yönetilerek başarıya ulaşamaz. Bu nedenle, yerel yönetimlere yetki devri temel bir zorunluluktur. 7.Kentsel dönüşüme katılmayan parsellere kamulaştırma gibi zora ve baskıya asla başvurulmamalıdır. 8.Kentsel dönüşüm alanlarında uygulanacak tasarruf yetkisi kısıtlamalarıyla kişilerin ve kurumların mülkiyet haklarına müdahale edilmemelidir.


KENTSEL DÖNÜŞÜM KARŞILAŞTIRILMASI 1- Kentsel Dönüşüm karşılaştırma;

Yasalarının

YASALARININ

konuları

açısından

5104, 5393 ve 6306 sayılı yasalarda “kentsel dönüşüm”den söz edilirken, 5366 sayılı yasada “kentsel yenileme”den söz edilmektedir. 644 sayılı KHK’de “iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamaları” ifadesi yer almakta (m.2/ğ), 2985 sayılı Yasa da ise, “gecekondu dönüşüm projesi” den söz edilmektedir (m. 4 ve Ek 7). 5393 sayılı yasa ise, “kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı” ifadesini kullanmaktadır (m.73).


KENTSEL DÖNÜŞÜM KARŞILAŞTIRILMASI

YASALARININ

2- Kentsel Dönüşüm ve/veya Yenileme Alanı İlan Edilmesinde yetki Kentsel Dönüşüm ve/veya Yenileme Alanı İlan Edilmesinde yetki Bakanlar Kurulu’na aittir. Bakanlar Kurulu’nca kabul edilen dönüşüm/yenileme alanları Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girer.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

3- Kentsel Dönüşüm ve/veya Yenileme Alanının Büyüklüğü 5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; • üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, • yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, • alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, • etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

4- Uygulamalarda yetkili İdare; 5104, 5393, 5366 sayılı yasalarda belediyelerin olduklarına dair hükümlere yer verilmiştir.

yetkili

5366 sayılı yasada, “…Bu alanlarda Toplu Konut İdaresi ile ortak uygulama yapılabileceği gibi, Toplu Konut İdaresine de uygulama yaptırılabilir…” denilerek bir başka kuruma da yetkinin devredilebileceği öngörülmüştür. 6306 sayılı yasada ise, uygulamalarda yetkinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ait olduğu belirtilmiş ve Bakanlığın uygun görmesi halinde TOKİ ve belediyelere yetki verilebileceği belirtilmiştir.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

5- Kentsel dönüşüm/yenilemeye katılmayan parsellerin kamulaştırılmaları; Tüm yasalarda (5104, 5393, 5366, 6306) uygulama alanındaki özel mülkiyete konu taşınmazların 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’na göre kamulaştırılmaları öngörülmektedir.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

6- Hazine taşınmazlarının devri; Maliye Bakanlığı’nın yetki ve sorumluluğunda bulunan ve tapuda Maliye Hazinesi adına kayıtlı olan kamu taşınmazlarının bedelsiz olarak (5104, 5393 ve 6306 sayılı yasalar) veya elde edilen satışlardan belli bir payın (%25) verilmesi koşuluyla (5366 sayılı yasa) belediyelere devredileceği belirtilmiştir.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

7-Büyükşehir yetkisi;

belediyesi

statüsündeki

yerlerde

uygulama

5393 sayılı Belediye Yasası’nın 73/4. fıkrasında; (4) Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Hükmü ile ilçe belediyesi sınırları içindeki dönüşümlerde Büyükşehir Belediyesine tam yetki verilmiştir.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

8.1. Kentsel Dönüşüm alanlarında tasarruf yetkisi kısıtlamaları; 5393 sayılı Belediye Yasası’nın 73/11. fıkrasında; (11) Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez. Hükmü ile dönüşüm alanlarındaki taşınmazların tasarruf haklarına önemli kısıtlamalar getirilmektedir.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

8.2. Kentsel Dönüşüm alanlarında tasarruf yetkisi kısıtlamaları; 5366 sayılı Yasa da; Taşınmaz tasarruflarının kısıtlanması ve kamulaştırma Madde 4- İl özel idaresi ve belediye, yenileme alanı ilan edilen yerlerdeki taşınmazlar üzerinde, her türlü yapılaşma, kullanım ve işletme konularında proje tamamlanıncaya kadar geçici kısıtlamalar uygulayabilir. Denilmektedir.


8.3. Kentsel Dönüşüm alanlarında tasarruf yetkisi kısıtlamaları; 6306 sayılı Yasa da; Tasarrufların kısıtlanması MADDE 4 – (1) Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir. (2) 3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar Maliye Bakanlığınca satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez. (3) Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

9- Kentsel dönüşüm uygulamalarının “İSKAN” amaçlı proje sayılması; 5104 ve 5366 sayılı yasalar ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu uyarınca yapılacak kamulaştırmaların, “2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır,” denilerek (m. 4), kamulaştırma bedellerinin 5 yıl içinde 6 eşit taksitte ödenmesine yasal dayanak oluşturulmuştur. Ayrıca, 5366 sayılı yasada, il özel idarelerinin ve belediyelerin taşınmaz mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, uygun görmeleri durumunda, satın alma, kat karşılığı ve Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerinde düzenlenen intifa hakkı veya üst hakkı kurulması yolu ile sınırlı ayni hak kurabilecekleri de belirtilmiştir.


KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

10- Konut Bedellerinin tespiti; Konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.


Üsküdarda Kentsel Dönüşüm  

Üsküdarda Kentsel Dönüşüm

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you