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IPI

Juillet - Août - Septembre 2012 • 15ème année • Bureau de dépôt Bru X

Institut professionnel des agents immobiliers

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Votez! Non seulement le 14 octobre, mais aussi le 5 décembre


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« Les agents immobiliers ne sont pas des conseillers juridiques » 7

Carole De Ruyt et Gilles Carnoy, formateurs de l’IPI

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"Aller plus loin ensemble"

Edito

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Les enjeux immobiliers de ce 14 octobre

Les partis politiques font part de leurs ambitions

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A vos agendas

Toutes les formations à venir

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L’Institut se renouvelle

Votre vote compte !

« La réglementation actuelle permet d’éviter des dérapages à l’américaine et à l’espagnole »

12 -13 Un illégal condamné chaque semaine

10-11 Jean-Marc Nollet, ministre wallon du Développement

Analyse des chiffres trimestriels

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Actualité

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Questions-réponses

depuis début 2012

durable, de l'Energie et du Logement

« Aucun indicateur ne laisse supposer une surévaluation significative de l’immobilier résidentiel belge » 16

L’invité : Jean-Paul Loozen, partner chez Deloitte

IPI-NEWS est le journal trimestriel d’information de l'Institut Professionnel des agents Immobiliers (IPI) Siège Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles Tél: 02/505.38.50 Website: www.ipi.be Concept & réalisation Anne-Sophie Chevalier Dajo Hermans Steven Lee Editeur responsable Hugues de Bellefroid

Layout Gecko & co

Imprimerie GS Graphics

Ont collaboré à ce numéro Olivier Aoust, Ellen Dejonckheere, Stefaan Jonckheere, Bruno Kerckhof, Mathilda Vangelderen, Jurgen Vansteene et Danielle Verrees. Suivez l’IPI sur immobiliers

Institut professionnel des agents

Suivez l’IPI sur

via LucMachon

©2012 – Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI.

Maintenir fermement le cap Les élections de l’IPI qui sont organisées en cette fin 2012 sont considérées comme les plus importantes qu’ait connues jusqu’à présent le secteur. L’Institut se tient prêt pour de grandes réformes et la crise financière et économique exige du marché de l’immobilier un professionnalisme bien nécessaire. C’est pourquoi il est primordial pour l’IPI de maintenir fermement le cap. Et cela, avec la connaissance et l’expertise nécessaires pour mener à bien les grands défis qui l’attendent. Nous vous incitons à participer à nos prochaines élections et vous demandons de voter en toute connaissance de cause pour le ou les candidats de votre choix. Quand et pourquoi faut-il voter? Vous saurez tout ce qu’il faut savoir dans ce magazine. Si vous avez des questions, des remarques ou des suggestions, n’hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez nous joindre via notre numéro général. Si vous voulez contacter le service de presse et communication, notre responsable communication se tient à votre disposition par téléphone (0486/49 66 35) ou via mail (asc@ipi.be). Vous pouvez également nous suivre via notre page Facebook ou sur Twitter.

édito

tabledesmatières

“Aller plus loin ensemble”

Ce 14 octobre, nous élirons de nouvelles équipes communales, le niveau de pouvoir le plus proche des citoyens que nous sommes. Voilà la raison pour laquelle le logement est une thématique prioritaire et chère à tous les partis. Mais pour nous, agents immobiliers, les élections ne se limitent pas au 14 octobre. Le 5 décembre prochain, le monde immobilier choisira une nouvelle équipe dirigeante pour l’Institut. Des élections que nous ne devons pas négliger ! Non seulement de grandes réformes immobilières se profilent à l’horizon, mais la crise financière et économique oblige aussi les agents immobiliers à faire preuve d’une certaine ténacité. Inutile donc de préciser à quel point cette fin d’année est importante pour notre secteur. Le moment est venu pour nous, agents immobiliers, de déterminer quelle direction nous devons prendre. Exactement comme nous pouvons influencer les décisions prises au niveau communal. Qu’il s’agisse de questions politiques ou de préoccupations sectorielles, votre vote fait effectivement la différence. C’est précisément la raison pour laquelle nous vous demandons de voter massivement. Quelle que soit la politique menée, le monde de l’immobilier va devoir faire face à de nombreux changements dans les années à venir. Vous avez le pouvoir de déterminer la ligne directrice de l’IPI.

Votez ! Ces quatre dernières années, l’accent a été mis sur la traque des agents illégaux. Ceux qui exerçaient sans assurance n’ont pas pu compter sur plus de clémence de la part de l’Institut. Une réforme radicale

de notre réglementation a été soumise à nos décideurs politiques. Et nous avons également misé sur la communication…

pour le changement. Le plus important étant que vous votiez !

La confiance retrouvée

Soyez rassurés, nous ne nous La voix de la rue et la voix poliarrêterons pas là. Les défis qui tique sont, toutes deux, de prenous attendent ne sont pas des mière importance pour l’agent moindres. 1) La traque des illé- immobilier. D’autant plus que gaux est loin d’être terminée. 2) le débat autour de l’accessibilité L’image des agents immobiliers au logement est sur le devant de peut encore être améliorée. 3) la scène. Ces derniers mois, les Les actions de sensibilisation et articles attestant que l’immobiles screenings lier belge sepréventifs à rait surévalué l’attention des "Le monde de l’immobilier se sont multiagents peuvent pliés dans les va devoir faire face à bénéficier médias. Néantant au secde nombreux changements moins, pluteur qu’aux sieurs études dans les années à venir" consommadémontrent teurs. 4) Une le contraire. réforme qui revoit aussi l’accès Aussi, en fin d’IPI-News, à la profession doit pouvoir Jean-Paul Loozen qui a codipousser la qualité de cette der- rigé l’Indice de la Propriété nière vers le haut. 5) Les rela- de Deloitte explique qu’aucun

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vous pourrez jouer un rôle dans les décisions au niveau local. Une chose est sûre : les agents immobiliers endossent un rôle de plus en plus important dans le débat sociétal. Alors qu’à l’heure actuelle la réglementation immobilière devient de plus en plus complexe, nous avons réussi à nous profiler comme un guide pour l’agent et le consommateur immobilier. Une étude sectorielle a montré en début d’année que 50% des transactions passent par un professionnel de l’immobilier, contre 43% via un particulier et 7% via un notaire. Ce qui était totalement impensable il y a encore vingt ans. Les chiffres d’alors étaient respectivement de 32%, 57% et 11%. Les semaines dernières, Test-Achat a fait un calcul similaire, qui sera bientôt être rendu public.

De gàd: R. d'Oultremont, L. Machon, H. de Bellefroid, K. Berkein

tions politiques doivent être travaillées au quotidien. 6)… Bientôt, de nombreux candidats vont se présenter à vous, à moins que vous-même ne souhaitiez déposer votre candidature. N’hésitez surtout pas à donner votre voix. En votant, vous déterminez la ligne directrice de votre Institut. Poursuivrons-nous dans la même voie ? Ou poursuivrons-nous différemment ? Peut-être, opterez-vous pour la continuité, peut-être

indicateur ne laisse actuellement supposer une surévaluation significative de l’immobilier résidentiel dans notre pays. Quid de la vision des différents partis politiques sur la problématique du logement ? Dans les pages de ce trimestriel, vous pourrez prendre connaissance des solutions que nos femmes et nos hommes politiques envisagent afin de maintenir l’accessibilité au logement. Vous saurez également dans quelle mesure

Il ressort des chiffres récoltés par l’association de défense des consommateurs la certitude d’une confiance retrouvée, a appris l’IPI. Une bonne nouvelle qui nous indique que nous pouvons poursuivre ensemble dans la même direction. Luc Machon, président Hugues de Bellefroid, vice-président Rodolphe d’Oultremont, trésorier Kristien Berkein, conseillère


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Elections communales et provinciales

Les partis politiques face aux enjeux immobiliers De quelle manière les partis au pouvoir dans les communes bruxelloises et wallonnes entendent-ils permettre aux agents immobiliers de participer à la vie de la commune ? Pour le PS, l’une des priorités pour la prochaine mandature communale est de renforcer la politique communale du logement. Cela passe notamment par l’instauration d’un pilotage politique, basé sur une connaissance précise des besoins en logement et de l’offre tant publique que privée. Partant de là, des objectifs et des moyens d’actions sont définis en termes de création et de rénovation de logements, de lutte contre les logements inoccupés et les marchands de sommeil, de mixité sociale. Cette démarche suppose, pour être efficace, la participation et la concertation de tous les acteurs locaux du logement, en ce compris les agences immobilières qui peuvent ainsi apporter leur connaissance du marché acquisitif et locatif privé.

En matière de participation à la vie publique, Ecolo dispose depuis ses débuts d’une panoplie de propositions. Depuis les commissions locales d’avis jusqu’aux consultations populaires, les dispositifs permettant au citoyen d’influencer la décision politique doivent être renforcés. Plus spécifiquement la participation de certaines catégories professionnelles permet de disposer des approches techniques et pratiques. Nous pensons aux architectes dans les commissions d’urbanisme, des médecins pour les programmes de santé, … et des agents immobiliers dans les programmes locaux de développement des politiques de logement. En Wallonie, les plans d’ancrage du logement sont soumis à participation, et à Bruxelles, les comités de concertation sont obligatoires dans tout projet urbanistique de logement.

Cette participation est essentielle. Un bon syndic d’immeubles assure aussi le maintien en bon état des parties communes et privatives, ce qui participe à un aménagement du territoire de qualité. En tant qu’acteur du logement, l’agent immobilier peut avoir un rôle de conseil ; l’échange d’informations est aussi essentiel. Le MR estime donc qu’un représentant de l’IPI devrait être associé aux réflexions de la CCATM (Commission Consultative d’Aménagement du Territoire et de la Mobilité). L’AIS (agence immobilière sociale) pourrait intégrer un représentant du secteur au sein de son conseil d’administration et, dans un souci de mixité sociale, une même collaboration devrait être envisagée dans le cadre des plans d’ancrage communaux. Le MR souhaite enfin conclure des partenariats entre les divers acteurs du logement public et privé, des universités ou des professionnels du secteur (Confédération de la construction, IPI,…) pour notamment réaliser des études concertées ou des programmes visant à améliorer l’efficience énergétique des bâtiments, leur sécurité, leur habitabilité, etc.

Pour le cdH, toute décision communale ou provinciale gagne à s’inscrire dans une stratégie réfléchie, objective et concertée avec les agents, les mandataires et acteurs locaux. Le cdH souhaite ainsi que des représentants des agents immobiliers soient associés aux réflexions menées par les communes en aménagement du territoire et logement, notamment dans le cadre des programmes de revitalisation urbaine. Un représentant des agents immobiliers pourrait par exemple être invité aux CCATM (Commission Consultative d’Aménagement du Territoire et de la Mobilité) qui existent dans de très nombreuses communes de Wallonie.

Nous estimons que tout citoyen peut être tenu au courant des différents projets existants en matière de réaménagement urbain. Cependant, nous ne pourrions pas privilégier une collaboration avec un certain secteur.

belges. A l’approche du 14 octobre, l’IPI-News s’est adressé aux principaux partis francophones et leur a soumis deux questions essentielles pour les professionnels du secteur immobilier. Voici leurs réponses.

© ImageGlobe

La commune est l’organe de décision politique le plus proche et le plus sollicité par l’électeur. Il est aussi le plus polyvalent et le logement fait bien évidemment partie des thématiques primordiales des prochaines élections

Quelles sont les propositions privilégiées par les partis francophones en matière d’accessibilité au logement ? Pour le PS, améliorer l’accessibilité du logement pour tous est une priorité absolue. Au niveau communal, cet objectif passe par un accroissement de l’offre de logements de qualité afin de répondre aux besoins de chacun. Ainsi, l’une de nos propositions importantes est d’amplifier la prise en gestion par les pouvoirs publics de logements privés. Ce mécanisme se fait au double bénéfice du locataire et du propriétaire : d’un côté, le locataire qui dispose de revenus faibles paie un loyer modéré pour un bien de qualité et d’un autre côté, le propriétaire est assuré du paiement du loyer et de la gestion, de l’entretien et de la remise à neuf de son bien à la sortie du locataire. Les pouvoirs publics quant à eux assurent le paiement du différentiel entre le loyer payé et le loyer perçu et prennent en charge la gestion locative. Le PS souhaite renforcer cette politique, notamment à travers une information ciblée des propriétaires.

Pour augmenter l’accessibilité au logement, agir sur l’augmentation quantitative et qualitative de l’offre est une bonne solution. A côté des politiques publiques de création de logements, on peut agir à la fois sur l’amélioration qualitative et sur la sous-occupation d’immeubles privés. Nos propositions pour agir efficacement sont : • de réorienter l’ensemble des primes «  énergie  » prioritairement vers les investissements qui visent à isoler les bâtiments, l’isolation étant aujourd’hui l’investissement le plus rentable tant économiquement qu’écologiquement  • de réduire de 21 à 6 % le taux de TVA pour les matériaux de construction labellisés pour leurs qualités environnementales et éthiques et pour les travaux d’isolation. • d’instaurer une prime à la réhabilitation des logements au-dessus des commerces et à la réalisation d’accès séparés. • de réaliser systématiquement un inventaire tenu à jour des immeubles abandonnés et des logements inoccupés et faire usage des subsides régionaux disponibles pour l’acquisition et la rénovation des immeubles abandonnés.

Il faut un ensemble de mesures concertées. Face à l’impossibilité matérielle croissante d’acheter un logement, le recours au droit de superficie présente certains avantages, comme la création de logements au-dessus des commerces via des PPP (partenariats public-privé) initiés par les communes. Les logements et bâtiments publics inoccupés doivent être recensés dans un cadastre des immeubles publics à affecter, en tout ou partie, au logement via le commodat (mise à disposition), cela répond au besoin des plus faibles. Le MR entend favoriser la rénovation et l’aménagement en logements des espaces inoccupés des maisons occupées par des personnes âgées (colocation ou logement kangourou), à la fois dans un souci d’aménagement efficace de l’espace et pour répondre d’une manière positive à la réalité du vieillissement de la population.

Le cdH estime qu’il faut aider prioritairement les jeunes familles à trouver un logement, par exemple par la création de logements « tremplin », mis à disposition des jeunes par la commune sous condition d’investissement futur sur leur territoire, ce qui laisse le temps aux jeunes de se constituer une épargne avant de devenir propriétaire. Autre mesure proposée par le cdH : l’exonération pendant les trois premières années des additionnels communaux (et provinciaux) au précompte immobilier pour les jeunes familles qui acquièrent une première habitation.

Le FDF privilégie le recours au Fonds du logement et plaide pour que le Gouvernement régional permette aux Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) de construire des logements moyens dans les communes qui ont atteint le seuil des 15% de logements sociaux.


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! s a d gen

a s o nir e v à v s n io t a m r A o f s le Toutes

elyne Gielen marketing par Ev & n tio ia besoins des nc re ffé Di mande, les nte ou de ve e la un : d' e s dr dé ca urtage, les r dans le Thèmes abor l’offre de co cuments à fourni de do s e Le : ys T al IS an KL l’ EC CH présumé des propriétaires, tenir é, le profilage r Carole De Ruyt pa ob ch n à ar tio ts m ca en de lo m e ts cu un d' promotion, ique, do positionnemen (product, price, certificat électr , 4P B s le PE ,  : es es ir èm ta Th e. acheteurs/loca ificat d’urbanism à adopter.  du syndic, cert yt e), les attitudes Ru ac De pl rnoy le ro Ca r pa er arché par Gilles Ca l'agent immobili les pratiques du m otection du et e pr èr ses ili la au ob , cl La Commission de m on n, im si n is tio La missio rétracta sa comm de et la lté nt de cu ge e fa l'a ré t, ri du  : rat éc Thèmes déloyale, la Thèmes : cont la concurrence ation de la is al ré nconsommateur, no . de abusives mission en cas mission, la com . is par Gilles Carnoy rs ie rticul , substitution Avant le comprom mission, cas pa fre, publicité of tre e, os nc rn no te an Pa rte-fort et exandre Thèmes : compromis, po ion banistiques par Al ég ur de R ns n io en io ct ss le fra ce ab in s ic , Le e appl d’acquéreurs er régime juridiqu mand. agent immobili l’ Thèmes : le de le rô le élection de com s de Bruxelles, ue à sq et ri e s le nn s, lo al ue w banistiq bien, r Gilles Carnoy s infractions ur Après la vente pa e et vente du ession. of sm ni pr confronté à de ba la ur de d’ ce n ci actio strement, dans l’exer Thèmes : infr oits d’enregi t dr an ces infractions ay e, es nt nn ve rso pe s la s (s’adresse à de d’agence. résolution de le des copropriété e et commission nt ve la Le plan comptab de n y gn tio résolu abilité) par Eric Arpi opriétés, des bases de compt abilité des copr pt m co s, r Gilles Carnoy de s le n léga (civiles, fiscale présentatio Vente en viager pa s, ge ar Thèmes : bases ch s res de la vente de iè ul on ic iti rt la rt pa pa de ré es s t gl nt es de nvénie nnemen Thèmes : rè les grandes règl antages et inco ns sur le fonctio av io , at s) ic on pl si ex es et cc e plac able droit des su du plan compt étés, mise en . s aux copropri s re ge op ar pr ch es de pt i vente en viager m des co Gilles Carnoy et de celu s te an ur co rendre libre ? par s le s ge t ar de en m ch té m de ili co , ab et pé cu compt du budg érents cas Vente d’un bien oc rmation de la étude de diff fo s, in le s, ra le né el gé nn es mmun et exceptio Thèmes : règl , de droit co le pa ci in . pr és e ét nc de copropri (baux de rési en el Gi . e x) yn at el au Ev lic ci r er dé pa oy comm uvent Home Staging ché par Gilles Carn der le sujet so or ab t s en le m pratiques du mar r s ve om le C le et s e : ur èr se ili es po au ob s cl èm m ce Th et astu actation, La mission im faculté de rétr étaire ? Trucs ri t, ri op éc pr t le ra nt ec g. co av stagin Thèmes : essus de home réticences. Proc abusives.

Damprémy (Charleroi) Bruxelles IPI – 1er étage Rue du Luxembourg, 16 B 1000 BRUXELLES 08/10/12 09:30 La mission immobilière et les pratiques du marché 08/10/12 14:00 Checklist 13/09/12 09:30 Checklist 13/09/12 14:00 Commission de l'agent immobilier 15/10/12 09:30 Avant le compromis 15/10/12 14:00 Les infractions urbanistiques à BXL 22/10/12 14 :00 Après la vente 12/11/12 09 :30 Vente en viager 19/11/12 09 :30 Vente d’un bien occupé, comment le rendre libre? 19/11/12 14:00 Le plan comptable des copropriétés 10/12/12 14:00 Différenciation et marketing

CEME – Salle 3 Rue des Français, 147 6020 DAMPREMY 11/10/12 09:30 Home Staging 06/12/12 09:30 Différenciation et marketing 06/12/12 14:00 La mission immobilière et les pratiques du marché 20/12/12 09:30 Les infractions urbanistiques en RW 20/12/12 14:00 Le plan comptable des copropriétés Liège Formation PME – grand auditoire Boulevard Sainte-Beuve, 1 4000 LIEGE 04/10/12 09:30 Home Staging 04/10/12 14:00 Commission de l'agent immobilier 29/11/12 09:30 Différenciation et marketing 29/11/12 14:00 Le plan comptable des copropriétés

Wierde (Namur) UCM – Salle Rotonde Chaussée de Marche, 637 5100 WIERDE 18/10/12 09:30 Le plan comptable des copropriétés 18/10/12 14:00 Commission de l'agent immobilier 08/11/12 09:30 Home Staging 08/11/12 14:00 Avant le compromis 15/11/12 09:30 Différenciation et marketing 13/12/12 09:30 Les infractions urbanistiques en RW

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« Les agents immobiliers ne sont pas des conseillers juridiques » Le secteur immobilier est en constante évolution. Il n’est donc pas toujours évident pour un professionnel de se tenir bien au fait de l’actualité et de la législation immobilière en vigueur. C’est pourquoi les agents immobiliers sont tenus de suivre au moins dix heures de formation par an. Pour cela, ils peuvent faire appel à l’IPI ou encore à d’autres centres de formation. « Une réelle opportunité pour les agents immobiliers qui peuvent ainsi parfaire leurs connaissances en droit et partager leurs expériences », estiment Carole De Ruyt et Gilles Carnoy, avocats et formateurs à l’Institut. « Cela fait maintenant 5 ans que je donne des formations pour l’IPI et c’est vraiment un plaisir », explique Carole De Ruyt. « Les participants sont toujours très enthousiastes. Les formations que nous dispensons se veulent interactives et pratiques. Elles permettent aux agents de maîtriser la législation en vigueur, de se poser les bonnes questions et de réagir dans le bon sens lorsqu’un problème juridique se présente. Bien souvent, nous débordons du thème de la formation pour aborder des questions qui préoccupent les agents dans leur pratique quotidienne ». Ce qui arrive très souvent, tant la réglementation en vigueur est soumise à modification. « L’actualité influence le contenu de la séance. Je commence en règle générale par ce qui a été épinglé dans les médias, ce qui est nouveau et dont le lanterneau immobilier parle. Cela rend la formation d’emblée plus vivante et entraîne des débats très enrichissants. Les échanges furent particulièrement animés lorsqu’ont été adoptées les mesures anti-abus, celleslà mêmes qui modifieront sans doute nos mœurs fiscales en matière d’acquisition et démembrement », commente Gilles Carnoy.

Back to school ? « Je m’arrange pour que les participants n’aient pas l’impression de se retrouver sur

Carole De Ruyt les bancs de l’école. Ils sont là pour acquérir et échanger de l’information », poursuit l’avocat. Il s’agit pour les agents immobiliers de se mettre à jour de manière informelle et de se tenir au courant des nombreuses évolutions de la législation et de la jurisprudence. « Les sujets sont régulièrement renouvelés, ce qui est un plaisir tant pour les participants que le formateur », s’enthousiasme encore Carole De Ruyt. « Lorsqu’une formation est demandée par plusieurs agents, ou quand un sujet revient souvent dans les discussions, je propose d’en faire une formation et l’IPI accepte généralement avec beaucoup de réactivité », poursuit Gilles Carnoy.

Objectifs multiples Les formations dispensées par l’IPI sont enrichissantes à plus d’un titre. « L’objectif principal vise bien évidemment la formation continue des agents immobiliers », commente l’avocate. « L’offre de formations est assez diversifiée et suffisante pour permettre aux agents de remplir leurs obligations

Gilles Carnoy déontologiques. Ensuite, nos formations permettent aux membres de l’IPI, au-delà des obligations déontologiques, de parfaire leurs connaissances en droit et de poser toutes les questions liées à leur pratique professionnelle. Enfin, elles favorisent les contacts entre agents qui travaillent dans la même région et leur permettent de partager leurs expériences et éventuellement de travailler ensemble. » « Je dis souvent aux participants : Vous n’êtes pas des conseillers juridiques, vous ne devez pas assumer des responsabilités qui ne sont pas les vôtres, mais vous devez aider vos clients à éviter les pièges et à agir conformément à la loi», ajoute Gilles Carnoy. Cette position relève bien souvent du grand écart et illustre bien la difficulté de la profession. D’où la nécessité des formations.

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Combler l’écart entre la théorie et la pratique « J’ai beau avoir une épouse agent immobilier, je ressens toujours l’écart entre la théorie et la pratique. J’y suis très attentif. Cela me pousse, comme avocat, à faire réagir les participants sur les problèmes que je rencontre dans les litiges. Il est arrivé que je sorte d’une formation avec une toute autre approche d’un cas qui me préoccupe, ou avec une solution que je n’avais pas envisagée. Les participants ne le savent pas toujours, mais j’apprends souvent autant qu’eux ! On peut connaître les fleurs comme un botaniste ou comme une abeille. Les deux approches sont complémentaires et indispensables», précise encore l’avocat bruxellois.

Dans la bonne humeur ! « Les feedbacks des participants sont vraiment toujours très positifs et constructifs. Comme j’anime également la hotline juridique de l’IPI, les agents me téléphonent dans les jours qui suivent pour approfondir une question abordée lors de la formation. Je reçois aussi parfois des petits mails me remerciant pour la qualité de la formation ou même pour me souhaiter un bon anniversaire », s’enflamme Carole De Ruyt. Et Gilles Carnoy de confirmer : « Quel plaisir de retrouver des têtes connues, de voir que certains membres deviennent des habitués. Une bonne formation est celle que je quitte avec plusieurs questions en tête. Il m’arrive alors de répondre par courriel ou par téléphone et, à la formation suivante, j’expose le cas qui m’a été soumis ».


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L’IPI se renouvelle

Votre vote compte ! Les communales ne sont pas les seules élections en vue. Les élections des agents immobiliers participent, elles aussi, à l’effervescence de cette fin d’année. Début 2013, une nouvelle équipe prendra ses fonctions auprès de l’Institut professionnel des agents immobiliers. Aussi, si vous souhaitez mettre en œuvre vos idées ou être justement représenté, n’hésitez pas  une seconde ! Posez votre candidature et/ou apportez votre voix au(x) candidat(s) de votre choix.

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dans la traque contre les illégaux. Car, si ces malheureuses pratiques causent des dommages au consommateur, elles ternissent également l’image du secteur. Redorer le blason de la profession, l’IPI en fait l’un de ses objectifs.

oyez à l’affût de votre précieux sésame ! Vers la mi-novembre, vous trouverez un pli contenant un bulletin de vote dans votre boîte aux lettres. Renvoyez-le au plus vite. Le mercredi 5 décembre, à 8 heures du matin précisément, les dés seront jetés. La réception des bulletins sera officiellement clôturée et le décompte des voix pourra alors commencer. Ne l’oubliez pas, votre vote est important car l’IPI des quatre années à venir sera celui que vous choisirez le 5 décembre prochain !

L’IPI, un modèle

Participer à la vie de l’Institut Ce vote est effectivement votre force. Il vous offre la chance de participer aux orientations et aux décisions prises par l’Institut. Il vous permet de participer à la vie de l’IPI qui travaille à l’encadrement et la bonne gestion de la profession. Oui, vous pouvez faire évoluer le secteur immobilier ! Ces dernières années, l’Institut a gagné en popularité et peut se féliciter d’avancées significatives. C’est précisément la raison pour laquelle l’importance de ces élections ne doit pas être sous-estimée. L’Institut a réalisé de belles choses hier, en réalise d’autres aujourd’hui et en réalisera encore demain.

Redorer le blason de la profession L’an dernier, l’IPI présentait un agent illégal devant le juge tous les dix jours. Cette année, il fait encore mieux puisqu’une condamnation pour exercice illégal est prononcée tous les sept jours ! L’Institut, via son service dépistage, s’investit donc au maximum

Pour ce faire, il mise notamment sur la communication. Informer, sensibiliser, réagir. Trois maîtres-mots. L’Institut tient ses membres informés de l’actualité immobilière et de l’évolution du secteur. Il s’exprime dans la presse et se fait entendre auprès du monde politique belge sur toute une série de questions prioritaires pour les agents immobiliers. Il est également actif au niveau européen. En 2011, l’IPI a resserré ses liens avec le Conseil européen des professions immobilières (CEPI), dont il est membre. L’Institut est d’ailleurs épinglé en modèle par de nombreux Etats qui ne bénéficient pas, peu ou prou, d’un bon encadrement de la profession. Oui, pour poursuivre dans cette voie et aller plus loin encore, l’IPI a besoin de votre soutien. Présentez-vous aux élections et/ou votez. Désignez ceux qui, durant quatre ans, représenteront vos idées au sein de l’Institut. L’enjeu est de taille : les décisions prises par l’IPI ont des conséquences directes sur l’exercice de votre profession !

Concrètement, pour qui et pour quoi voter ? Tous les quatre ans, les agents immobiliers élisent une nouvelle équipe chargée de diriger l’Institut. Le 5 décembre prochain, en fin de journée, la nouvelle composition des organes de l’IPI sera connue. Il s’agit donc d’attribuer les sièges du Bureau, du Conseil national, des Chambres exécutives et des Chambres d’appel. Tous ces organes sont appelés à jouer un rôle déterminant pour l’avenir du secteur. Lisez plutôt.

Le Bureau

Comment se porter candidat ? • Les candidats doivent être inscrits au tableau des titulaires depuis au moins trois ans et ils ne peuvent avoir encouru de sanction disciplinaire non effacée ou n’ayant pas fait l’objet d’une réhabilitation. • Leur candidature doit être soutenue par plus de cinq électeurs (soit au moins six) appartenant au même groupe linguistique que le candidat. • Les candidatures sont adressées au président par lettre recommandée à la poste au siège de l’Institut ou lui sont remises contre récépissé au siège de l’Institut. Les candidatures doivent parvenir au président au plus tard le 5 novembre 2012. Quand une candidature est présentée par un mandataire, celui-ci doit être en possession d'une procuration légalisée du candidat. • La candidature indique clairement son objet (c’est-àdire qu’il s’agit d’une candidature pour le mandat de membre, soit du Conseil national, soit de la Chambre exécutive, soit encore de la Chambre d’appel). Elle mentionne les nom, prénoms et domicile du candidat. Elle est signée par le candidat ainsi que par les électeurs qui le soutiennent. Il est par ailleurs souhaitable de mentionner le numéro d’agréation du candidat et des électeurs qui le soutiennent. • Une candidature ne peut être posée en même temps pour un mandat de membre du Conseil national et un mandat de membre d’une Chambre, ni pour les deux Chambres. En outre, nul ne peut exercer plus de deux fois le mandat de membre effectif ou suppléant du Conseil national, ni de membre effectif ou suppléant d’une même Chambre.

La gestion quotidienne de l’IPI est assurée par le Bureau. Ses membres sont élus par les membres du Conseil national. Vous ne pouvez donc les nommer directement.

Le Conseil national Celui-ci désigne plus prosaïquement le Parlement de l’Institut. Il est composé de 18 membres effectifs (neuf membres pour chaque rôle linguistique) et de 18 membres suppléants. Le Conseil se réunit au moins quatre fois par an, sous la surveillance d’un commissaire de gouvernement. Il établit les règles de déontologie et le règlement de stage. Il prend toutes les mesures relatives au perfectionnement professionnel et à la formation des membres. Il veille également au respect des conditions d’accès à la profession et dénonce aux tribunaux les cas d’exercice illégal de la profession.

Les Chambres exécutives A côté des pouvoirs exécutif et législatif, se tiennent les deux Chambres exécutives (francophone et néerlandophone), à savoir les tribunaux de l’Institut. Elles sont composées de trois membres effectifs et de six membres suppléants. Elles veillent à l’application du règlement de stage et de la déontologie. Elles établissent et mettent à jour les listes des stagiaires, des titulaires et des maîtres de stages. Elles arbitrent en dernier ressort, à la demande des parties, les litiges relatifs aux honoraires réclamés par un agent immobilier-membre de l’IPI à son client. Enfin, les Chambres exécutives peuvent aussi, à la demande des tribunaux ou en cas de contestation entre les membres, donner leur avis sur le mode de fixation des honoraires.

Les Chambres d’appel Au nombre de deux (une francophone et une néerlandophone), elles sont chacune composées de deux membres effectifs et de six membres suppléants. Elles se prononcent sur les décisions prises en première instance, par les Chambres exécutives, et statuent sur les demandes en réhabilitation.


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RENCONTRE

"La réglementation actuelle permet d’éviter des dérapages à l’américaine et à l’espagnole" Jean-Marc

Nollet,

vice -

Servais Verherstraeten, secrétaire d’Etat (CD&V) aux Réformes institutionnelles et à la Régie des Bâtiments, assure que la future régionalisation de la déduction de l’emprunt hypothécaire ne lèsera pas le consommateur. Partagez-vous cette opinion ?

président (Ecolo) de la Région wallonne et de la Communauté française, ministre wallon du Développement durable, de l'Energie et du Logement, revient pour l’IPI sur quelques sujets qui font l’actualité immobilière. Accessibilité au logement, régionalisation de la déduction de l’emprunt hypothécaire, certificat PEB, primes

énergétiques…

Le

ministre explique.

Un appartement deux chambres à Bruxelles se vend pour le prix d’un studio à Berlin ou d’un garage à Londres. L’IPI, comme d’autres, estime que l’inaccessibilité au logement est toute relative… Quelle est votre position ? Encore récemment, la presse s’est fait l’écho de prix surévalués. Ce qui est certain, c’est que cette réalité est localisée pour la partie francophone du pays à Bruxelles et à certaines parties de la Wallonie comme le Brabant Wallon. Jusqu’il y a peu, les taux bas, la hausse des durées d’emprunt et les apports de capitaux personnels et familiaux ont permis de faire face aux prix immobiliers, y compris lors de la bulle financière. A l’avenir, il est plausible que des mesures renforcées en matière de crédit social hypothécaire doivent être prises pour maintenir une certaine mixité sociale dans les zones les plus chères.

“L’indicateur de performance énergétique sera bientôt obligatoire également en Wallonie” Quelles mesures la Région wallonne a-t-elle mises en place pour aider les faibles revenus à accéder au logement ? La Région wallonne développe une politique diversifiée en termes d’accès au logement. Une politique d’accès à la propriété à l’aide du programme Habitat pour Tous (taux d’intérêt réduit, montant de prêt pouvant atteindre 110% de la valeur vénale du bien, emprunt sur 30 ans, etc.) permet aux revenus précaires et modestes de devenir propriétaires dans un contexte réglementaire très cadré en évitant des dérapages à l’américaine ou à l’espagnole. La politique des logements conventionnés rend solvables les ménages obligés de louer un logement

dans le secteur privé locatif par le biais du logement conventionné (à l’initiative des Agences immobilières sociales et des Associations de promotion du logement), facilite la mixité sociale en ouvrant l’accès au logement social aux revenus moyens.

Quels sont les grands axes de la politique du logement en Wallonie pour les années à venir ? Passer d’une politique de salubrité du logement à une politique de qualité du logement intégrant les dimensions de salubrité, de sécurité et de qualité énergétique. Vu le coût des charges et la flambée des prix de l’énergie, la politique du logement doit intégrer les dimensions sociales mais aussi environnementales. Les perspectives démographiques doivent également conduire à augmenter la production annuelle de logements.

en cours de construction, le propriétaire est tenu de disposer du certificat PEB à l’issue des actes et travaux. Pour les bâtiments existants, le propriétaire ou le titulaire de droit réel doit disposer du certificat PEB lors de l’établissement d’un acte. En cas de location, le certificat PEB doit être mis à la disposition du candidat locataire sur simple demande de ce dernier. L’actuel cadre décrétal ne prévoit donc pas que la valeur du certificat doive être

devrait être proposé en première lecture au Gouvernement wallon dans les semaines à venir.

Les primes énergétiques portent-elles leurs fruits en Région wallonne ?

En tant que ministre wallon de l’Energie Aucun risque pour les personnes bénéfiet du Logement, je suis très fier de notre ciant déjà du système à l’heure actuelle. système de primes en Wallonie. Nous La déductibilité de leur emprunt hypoproposons, en effet, un panel thécaire leur est acquise. Toutefois, “ Il est possible qu’à l’avenir, d’aides très large aux citoyens lorsque la Région sera compétente, les critères de la déduction de l’emprunt hypothécaire qui souhaitent se lancer dans des il est possible que les critères de la travaux d’économie d’énergie. Il déduction intègrent l’une ou l’autre intègrent l’une ou l’autre dimension y a, d’une part, les primes pour dimension complémentaire. Mais complémentaire” ceux qui désirent par exemple l’objectif reste de soutenir l’invesisoler leurs murs, placer des tissement privé en la matière ! doubles vitrages ou encore installer une pompe à chaleur. Ces primes à l’isolation - dont j’ai fait ma priorité - varient Servais Verherstraeten estime que cette en fonction des revenus et sont donc plus régionalisation sera bénéfique et permettra élevées pour les revenus les plus faibles. notamment aux Régions de développer J’ai également mis en place une surprime une politique du logement qui leur serait à l’attention de ceux qui placent des isopropre… lants naturels. Et puis, d’autre part, nous avons lancé cette année l’écopack. Il Tout à fait ! A condition que le fédéral s’agit d’un package composé d’un prêt nous transfère bien l’entièreté des moyens à 0%, de primes et de conseils personnaréservés actuellement à cette politique ! lisés pour les Wallons qui souhaitent se lancer dans un vaste chantier et réaliser La classe énergétique et l’émission de plusieurs travaux en vue d’améliorer CO2 doivent être mentionnées dans la l’efficacité énergétique de leur logement. publicité en cas de vente d’un bien immobilier à Bruxelles et en Flandre. Idem pour les logements mis en location dans Et du côté fédéral ? la capitale. Rien de tel n’existe pour le moment en Wallonie… Je ne peux que déplorer que le fédéral ait annoncée au moment de la mise en vente supprimé les déductibilités fiscales pour En Région wallonne, les dispositions desou en location. Ceci va changer, car nous les travaux économiseurs d’énergie ! Car tinées à assurer le cadre de la transposition travaillons actuellement à l’élaboration en temps de crise, diminuer la facture de la Directive européenne 2002/91/CE d’un nouveau décret. Au rang des adapénergétique qui pèse de plus en plus lourd (Directive PEB) ont été intégrées dans le tations, il est notamment prévu de rendre sur le portefeuille des ménages doit être CWATUPE par le décret du 19 avril 2007. obligatoire la mention de l’indicateur de une priorité. Ce décret défini, notamment, les cas de performance énergétique dans toutes les figures pour lesquels un certificat PEB publicités réalisées pour la vente ou la est requis et le moment où celui-ci l’est. location du bâtiment. Ce nouveau décret Ainsi, pour tout bâtiment à construire ou


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L'

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Un illégal condamné chaque semaine depuis le début de l’année 2012 !

en chiffres : deuxième trimestre 2012

S E R V I C E D é P I S TAG E

C h ambres ex é cu t ives Dossiers disciplinaires Nouvelles plaintes 200

Décisions 200

2012

177

150

126

103

105

50

1 trim. F 2 trim. F er

e

0

1 trim. N 2 trim. N er

e

36 1 trim. F 2 trim. F er

e

Blâmes: 8F - 6N

9 Pas de sanction: 0F - 9N 19 Acquittements:

71 Suspensions:

5F - 14N

60F - 11N

3 Réouverture des débats: 2F - 1N

34

1 Demande irrecevable:

1 trim. N 2 trim. N er

e

50

Radiations: 24F - 10N

0F - 1N

130

100

124

L’année 2012 avait déjà commencé sur les chapeaux de roues pour le service Dépistage, puisque pas moins de 11 jugements avaient été rendus en faveur de l’Institut au cours du premier trimestre, ce qui constituait un dossier positif tous les huit jours.

50

57

0 1e trim. F 2e trim. F

168

150

64

58

0

1er trimestre

2e trimestre

Au total, 24 personnes ont donc déjà été condamnées pour exercice illégal de notre profession depuis le début de l’année.

1 trim.N 2 trim. N e

e

Avec un total de 163 décisions disciplinaires (105 F + 58 N) rendues au cours de ce deuxième trimestre, les Chambres exécutives ont rendu un nombre de décisions très important pour un seul trimestre.

TOTAL 2e trimestre 2012

14

58

51

Décisions disciplinaires en détail (F + N)

11 Avertissements: 5F - 6N

2012

100

2012

200

150

100

50 0

200

150

164

100

Dossiers

2012

L’Institut poursuit sur sa lancée positive en matière de dépistage au cours du deuxième trimestre de l’année 2012. En effet, l’Institut a enregistré un nombre record de 13 jugements en sa faveur en l’espace de trois mois seulement, ce qui signifie un jugement positif par semaine.

Nouvelles demandes d’information (F + N)

En analysant les chiffres de plus près, nous constatons que la Chambre exécutive francophone, plus particulièrement, a rendu un nombre élevé de décisions.

Même si le nombre de demandes d’information a quelque peu augmenté au deuxième trimestre, passant de 130 à 168, ce chiffre reste très largement inférieur à ceux observés l’année dernière. En effet, au cours des deux premiers trimestres de 2011, l’Institut avait déjà enregistré un total de 592 demandes d’information (329 au 1er trimestre et 263 au 2ème).

Nombre de jugements (F + N) TOTAL 2e trimestre 2012: 14

13 Jugements

en faveur de l’IPI

Ces chiffres élevés s’expliquent par le simple report d’un certain nombre de décisions d’un trimestre à l’autre ainsi que par la clôture des « dossiers assurances » par les Chambres exécutives.

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Jugement en défaveur de l’IPI

Le traitement de ces dossiers est également à l’origine du nombre élevé de suspensions (60) et de radiations (24) du côté francophone.

1 Sans objet: 1F - 0N

Dossiers administratifs Au cours du deuxième trimestre, les Chambres exécutives francophone et néerlandophone se sont réunies 15 fois au total et ont prononcé 603 décisions dans le cadre des dossiers administratifs (301 pour les francophones et 302 pour les néerlandophones).

Nouveaux stagiaires 2012

150 100 50 0

81

97

66

1er trimestre 2e trimestre TOTAL F: 147

59

1er trimestre 2e trimestre TOTAL N: 156

C h ambres d ’A ppel Nouveaux dossiers (F + N) Administratifs

30

27

10 0

15

15

50 0

77

1er trimestre 2e trimestre TOTAL F: 133

15

4e trim. 2011 1er trim.2012 2e trim. 2012

Disciplinaires

20

42

Administratifs

30

110 56

12

Décisions (F + N)

2012

100

16

4e trim. 2011 1er trim.2012 2e trim. 2012

Omissions 150

Disciplinaires

20

Par ailleurs, nous constatons que le nombre de membres augmente quelque peu au deuxième trimestre en raison du nombre plus élevé d’inscriptions à la liste des stagiaires (125) que d’omissions (98).

1er trimestre 2e trimestre TOTAL N: 152

Cela étant, l’Institut communique régulièrement à propos du moteur de recherche qui, sur le site Internet de l’IPI (www.ipi.be ou www.monagentimmobilier.be), permet aux consommateurs de vérifier eux-mêmes s’ils font bien appel à un professionnel.

10 0

17

13

16

4e trim. 2011 1er trim.2012 2e trim. 2012

17

32 18

4e trim. 2011 1er trim.2012 2e trim. 2012

Le nombre de dossiers et de décisions prises est resté plutôt stable sur le plan administratif et est revenu à des normes tout à fait habituelles sur le plan disciplinaire, même si le nombre de décisions prononcées par la Chambre d’appel francophone demeurait encore relativement élevé (15). Cela n’a toutefois rien d’illogique vu l’augmentation du nombre d’appels introduits au deuxième semestre de l’année 2011 à la suite du traitement par la Chambre exécutive francophone des « dossiers assurances ».


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Actualités

Le constat est là : nombreux sont les francophones qui pensent à tort ne plus pouvoir acquérir une seconde résidence à la côte belge. Le code flamand ‘wonen in eigen streek’ semble, aujourd’hui encore, être mal interprété. cette réglementation qui ne vaut, rappelons-le, que pour les nouvelles zones d’expansion résidentielle. L’objectif poursuivi par le gouvernement flamand ? Veiller à l’accessibilité au logement. Et, à cet effet, refuser le droit d’acquisition à de riches candidats-propriétaires venant des communes extérieures et maintenir les prix abordables des terrains et habitations pour les habitants de la commune.

Aussi, le code ‘wonen in eigen streek’ impose au candidat-acheteur d’habiter dans la commune même ou dans une commune adjacente, d’y travailler ou de justifier d’un lien professionnel, social ou familial important avec cette même commune. Mais, il existe une nuance importante. Cette réglementation est d’application uniquement pour les nouvelles zones

d’expansion résidentielle. Les francophones qui souhaitent acheter une seconde résidence à la côte sont donc les bienvenus et ne doivent pas être freinés par les règles du ‘wonen in eigen streek’. D’autant plus qu’elles ne concernent pas les appartements avec vue sur mer, ni les zones touristiques, ou même les centres urbains ou le cœur des villages.

Du nouveau dans la réglementation de l’IPI Un arrêté royal fraîchement publié au Moniteur belge modifie la composition du Bureau de l’Institut et impose la majorité dans chaque groupe linguistique lors de la prise de décision au sein du Conseil national. Il apporte également des modifications qui permettent à l’IPI d’agir plus librement et rapidement en cas de plainte. membres, à savoir un président, un premier vice-président, un second vice-président et un trésorier. Le second vice-président remplace le président lorsque celui-ci est absent. Le premier vice-président, quant à lui, remplace le trésorier lors de l’absence de ce dernier.

L’arrêté royal du 20 juillet 2012 déterminant les règles d’organisation et de fonctionnement de l’Institut professionnel des agents immobiliers a été publié ce 29 septembre 2012 au Moniteur belge.

Deux vice-présidents Tout d’abord, il revoit la composition du Bureau désormais constitué de quatre

Ensuite, autre grand changement, les décisions doivent dorénavant être prises à la majorité des voix des membres au sein de chaque groupe linguistique du Conseil national.

Agir plus vite Par ailleurs, d’autres modifications permettent à l’IPI d’agir plus librement et plus rapidement en cas de non-respect de la déontologie. Dorénavant, l’assesseur juridique de la

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Questions immobilières partie 5

questions législation

Les francophones bienvenus à la côte flamande ! Les agents immobiliers flamands le proclament haut et fort : les acquéreurs francophones sont les bienvenus dans les communes côtières. Ils tiennent à remettre les pendules à l’heure, alors que ce 1er septembre la liste des communes flamandes dans lesquelles le code ‘wonen in eigen streek’ est d’application a été actualisée. Onze communes ont été ajoutées à l’ancienne liste, tandis que d’autres ont été rayées. Au total, 68 communes sont aujourd’hui concernées par

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Chambre (chargé d’instruire les plaintes et de décider de renvoyer ou non devant la Chambre exécutive) pourra agir d’office ou sur demande du Bureau de l’IPI. Jusqu’à présent, l’assesseur ne pouvait agir qu’après le dépôt d’une plainte ou s’il était informé d’un manquement. La fonction de référendaire a été créée pour épauler l’assesseur juridique. Des membres du personnel de l’IPI pourront ainsi l’aider en préparant une partie de son travail, en résumant les faits, en qualifiant les faits sur le plan juridique, en fournissant des avis quant au respect ou non des règles déontologiques, ou encore en lui adressant leurs suggestions dans le cadre du dossier. En cas d’urgence, l’assesseur juridique pourra éventuellement réduire le délai de convocation devant la Chambre exécutive, normalement fixé à 30 jours au moins avant l’audience. Jusqu’à présent, l’opposition et l’appel étaient suspensifs. La Chambre exécutive pourra désormais décider que sa décision est exécutoire nonobstant tout recours. Cela permettra d’empêcher qu’un agent immobilier indélicat puisse poursuivre ses activités en attente de la procédure d’appel.

droits

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ré p o n s e s

réglementation plaintes

Ceux qui pensent encore que les agents immobiliers peuvent faire ce qu’ils veulent sont dans l’erreur. Le secteur est bien organisé et strictement réglementé. Les règles qui l’entourent sont même parfois très pointues et font l’objet de nombreuses questions auprès de la hotline juridique de l’IPI. Voici les questions les plus souvent posées et les réponses des juristes spécialisés en droit immobilier.

Question 1

Nous exerçons en tant qu’agents immobiliers depuis quelques années en Espagne. Pour mieux accompagner les clients belges qui envisagent d’acheter dans la péninsule ibérique, nous souhaiterions ouvrir une agence ou un bureau de liaison en Belgique où nous ne proposerions que notre offre espagnole. Nous aimerions savoir si, en tant qu’agents officiellement enregistrés en Espagne et y exerçant à titre principal, nous avons besoin d’un numéro IPI pour ouvrir une agence en Belgique ? Selon l’article 2 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier (M.B. 13 octobre 1993), nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier, ou porter le titre professionnel d'“agent immobilier agréé I.P.I.” ou d'“agent immobilier stagiaire” s'il n'est inscrit au tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires. Ainsi, toute personne qui souhaite exercer l’activité professionnelle d’agent immobilier en Belgique doit être agréée par l’IPI pour pouvoir développer ses activités de manière légale, et ce, quelle que soit la situation géographique des biens qu’elle a en portefeuille.

Question 3

Quel est aujourd’hui le montant maximum qui peut être payé en espèces lors d’un compromis ? La loi anti-blanchiment a été modifiée avec l’entrée en vigueur de la loi-programme du 29 mars 2012. La législation belge a ainsi été davantage alignée sur la pratique en vigueur dans les pays voisins. Ceci afin d’éviter que les secteurs financier et non financier belges ne deviennent la proie des pratiques de blanchiment de capitaux en raison d’une législation plus stricte en la matière dans les pays voisins. En ce qui concerne le secteur immobilier, la modification la plus importante porte sur la stricte limitation des paiements en espèces. Ainsi, depuis le 16 avril 2012, un montant de 5.000 euros maximum peut être payé en espèces lors de la vente d’un bien immobilier et cette somme ne peut représenter plus de 10% du prix total du bien en question (art.20 de la loi anti-blanchiment). A partir du 1er janvier 2014, l’achat d’un bien immobilier ne pourra plus être réglé que par chèque ou par virement, et plus du tout en espèces. Un agent immobilier qui est confronté à des parties qui ne se tiennent pas à ces obligations, est tenu de le signaler à la cellule anti-blanchiment. Vous pourrez obtenir plus d’informations concernant la loi anti-blanchiment ainsi qu’un modèle de déclaration sur le site de l’IPI, www.ipi.be/textes juridiques.

Question 4

La garantie locative est-elle obligatoire dans le contrat de bail ? Sous quelle forme peut-elle être constituée et à concurrence de quel montant ?

En tant qu’agent immobilier, j’ai droit à mes honoraires si le bien concerné est vendu, dans les six mois de la fin de mon contrat, à un acheteur qui se trouvait sur ma liste de candidats. Ceci, bien sûr, si toutes les conditions sont remplies (livraison dans les sept jours de la liste de personnes à qui une information précise et individuelle a été donnée,…) Cette règle s’applique-t-elle également s’il s’agit d’une vente publique ?

La garantie locative protège le bailleur lorsque le preneur manque partiellement ou totalement à ses obligations. La plupart des contrats prévoient que le preneur doit constituer une garantie locative, mais cette garantie n’est pas imposée par la loi et son absence n’invalide donc pas le contrat de bail. Dans le cadre d’un bail portant sur la résidence principale du preneur, la garantie locative pourra revêtir trois formes distinctes laissées au choix du locataire. Il peut soit : • déposer un montant équivalent au maximum à 2 mois de loyer sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur ; • opter pour une garantie bancaire d’un montant équivalent au maximum à 3 mois de loyer ; • s’il dispose de faibles revenus, opter pour une garantie bancaire de maximum 3 mois de loyer résultant d’un contrat-type entre un CPAS (Centre Public d’Action Sociale) et une institution financière.

Si toutes les conditions sont effectivement remplies, peu importe qu’il s’agisse d’une vente publique ou d’une vente privée.

Pour les baux commerciaux ou de bureaux (baux de droit commun), le montant de la garantie n’est pas limité et dépend donc de l’accord des parties.

Si par contre un agent immobilier établi à l’étranger souhaite intervenir occasionnellement en Belgique pour vendre ou louer un bien immobilier (situé en Belgique ou à l’étranger) sans avoir d’établissement (bureau) en Belgique, il doit seulement obtenir auprès de l’IPI une autorisation pour exercer occasionnellement la profession.

Question 2

Les membres de l’IPI qui ont des questions juridiques, peuvent s’adresser directement à notre helpdesk, une ligne de conseil gratuite. Des juristes, spécialisés en droit immobilier, sont à votre disposition au numéro 070/211.211.

A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire s'il s'est acquitté de l'ensemble de ses obligations. La banque ne peut rembourser la garantie que si le locataire peut produire un accord écrit entre lui et le bailleur ou un jugement répartissant le cas échéant la garantie entre les parties.


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L’ i nv i t é Comme de coutume, le mot de la fin est laissé à l’une ou l’autre personnalité disposée à nous faire part de ses impressions et à jeter un regard critique sur notre secteur. Qu’ils soient politiciens, économistes, industriels, journalistes ou présidents de fédération, l’IPI-News leur ouvre ses colonnes. Place cette fois à JeanPaul Loozen, Partner chez Deloitte et Head of Real Estate Industry Belgium & EMEA (Europe, Middle East and Africa).

A

lors que ces derniers mois les études soutenant que l’immobilier belge est clairement surévalué se multiplient, l’Indice de la Propriété de Deloitte en a sans doute étonné plus d’un lors de sa publication au mois de mai. Avec un mètre carré vendu en moyenne à 2.000 euros, la Belgique reste dans la moyenne européenne. Aucun indicateur ne nous laisse supposer une surévaluation significative de l’immobilier résidentiel belge au jour d’aujourd’hui. Une étude n’est pas l’autre. Certaines sont menées à une échelle nationale ou régionale, d’autres à un niveau supranational. L’Indice de la Propriété est une étude non-prospective proposant une photographie du marché immobilier résidentiel de l’année 2011 dans treize pays européens. Un facteur important qui peut expliquer les divergences entre études porte sur l’anticipation ou la simulation de l’effet d’une éventuelle augmentation des taux d’intérêt. Une aug-

”Aucun indicateur ne laisse supposer une surévaluation significative” mentation des taux d’intérêt induirait évidemment une chute des valeurs immobilières résidentielles, entre autres. Or, actuellement, les taux d’intérêt sont à un plancher historique et continuent à baisser dans la zone euro. Certains spécialistes s’attendent même à des baisses supplémentaires des taux directeurs.

Notre étude ne s’apparente en rien à une projection. La situation actuelle est ce qu’elle est. On ne constate pas de chute des valeurs immobilières sur le marché. Le premier semestre 2012 a bien montré une stagnation des prix voire un effritement. Ce tassement s’apparente à une variation conjoncturelle à court terme et ne laisse présager en rien un écroulement du marché. Plusieurs éléments relevés dans notre étude nous font penser que tant que les taux d’intérêt restent à leur niveau actuel, aucune baisse significative et généralisée des valeurs ne se profile. Premier élément : l’accessibilité de l’acquisition immobilière à usage propre. Exprimée en multiple de salaire brut annuel, elle est de 4 ans en Belgique, bien en-deçà de la moyenne européenne qui oscille davantage entre 6 à 8 ans. Même si cet écart est plus faible si l’on tient compte de la forte fiscalité belge sur les revenus, cette valeur indique, dans une

logique macroéconomique, qu’il ne devrait pas y avoir de surévaluation massive.

pas. Comme certaines études l’ont fait, on peut parfaitement théoriser au niveau macroéconomique des effets de baisse Ensuite, pour ce qui est du taux de valeurs qui seraient liés à d’endettement hypothécaire des taux d’intérêt qui montent. résidentiel par rapport au PNB, Mais, aujourd’hui, ce n’est pas on voit que la Belgique se situe le cas sur le marché financier. au milieu du peloton européen. Toutes les communications Un niveau de dette macroéco- des banques centrales ou du nomique tout à fait raisonnable conseil des ministres européen qui indique l’absence de gros indiquent que les taux d’intérêt problème sous-jacent. Ceci vont rester à un plancher hisn’empêchant pas, au niveau torique. Ce sera certainement micro, des spéculations de le cas en 2013 aussi. Sachant mode qui deviendraient totale- que les rendements sur valeurs ment déraisonnables. mobilières sont médiocres, les particuliers ont tendance, Enfin, l’Indice de la Propriété même si le rendement locatif n’indique aucune suroffre en est lui aussi médiocre, à invesmatière de logements neufs. tir dans l’immobilier, ne fut-ce qu’à titre de protection du capiSur la base des données sta- tal, et cela dans une perspective tistiques de la Commission à long terme. Ceci est évidemeuropéenne, nous avons mis au ment aussi lié au capital dispopoint l’index d’intensité de dé- nible dans le chef des ménages, veloppement ou de promotion qui est élevé en Belgique, grâce à leur taux d’épargne très important, et ce ”Exprimée en multiple de salaire depuis longtemps.

brut annuel, l’accessibilité de l’acquisition immobilière à usage propre est de 4 ans en Belgique, bien en-deçà de la moyenne européenne.”

résidentielle. En 2008, la Belgique était en queue de peloton en termes de nombre d’appartements pour 1.000 résidents. En 2011, elle est exactement dans la moyenne européenne. Un effet de rattrapage donc, plutôt qu’un indicateur de création de suroffre pour le résidentiel neuf. Ce qui soutient également le niveau des valeurs de l’immobilier de seconde main. Les valeurs immobilières sur le marché actuel ne baissent

Aussi, mon sentiment est que, dans un contexte économique dénué de croissance, voire en récession marginale, mais affichant des taux d’intérêt qui restent à leur niveau plancher, la situation va s’inscrire dans la stabilité. On pourrait constater un effritement marginal, mais pas de grand choc. Sur un terme moyen, la hausse des prix de l’immobilier suivrait celle du coût de la vie, tout comme en 2011. Jean-Paul Loozen, Partner chez Deloitte et Head of Real Estate Industry Belgium & EMEA (Europe, Middle East and Africa)

IPI-News - octobre 2012  

Le magazine de l'Institut professionnel des agents immobiliers