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IPI

Institut professionnel des agents immobiliers

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Janvier - Février - Mars 2013 • 16 ème année • Bureau de dépôt Bru X

Haro sur l'argent sale !


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Sommaire 8 Interview Jean-Claude Delepière, président de la Cellule de Traitement des Informations Financières : « Il est primordial de sensibiliser les agents immobiliers aux risques qu’ils encourent ».

Suivre la voie

12 Vendre en viager

Un métier qui requiert bien des qualités

6 A la Une Anti-blanchiment L’IPI lance une campagne de sensibilisation

10 Une année record

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L’IPI a franchi le seuil des 9.000 membres en 2012 !

Actualité

Dossier

Chroniques

Institut

Série

4 Se rassembler pour mieux habiter

6 Contrôles en vue

3 Suivre la voie

4 Les bons codes NACE-BEL ?

7 "Il n'y aura pas de surcharge de travail"

12 Les difficultés de la vente en viager

5 Du nouveau pour le portefeuille des indépendants retraités

8 Vigilance, le maître-mot en matière de blanchiment

16 Immobilier résidentiel : la vue d’un économiste pragmatique

10 2012, une année record

5 Tant de mentions obligatoires… qui vous éviteront l’amende !

Suivez l’IPI sur Institut Professionnel des Agents Immobiliers

IPI-NEWS est le journal trimestriel d’information de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) Siège Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles www.ipi.be Concept & réalisation Anne-Sophie Chevalier Dajo Hermans

Editeur responsable Michel Dussart

Layout Gecko & co

Ont collaboré à ce numéro Olivier Aoust Ellen Dejonckheere Steven Lee

Imprimerie GS Graphics

©2013 – Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI.

11 Jugement 14 L’e-learning anticipe la régionalisation de 2014 15 Questionsréponses

Des questions ? Des idées ? Des propositions ? N’hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez joindre l’IPI via le numéro général (02/505.38.50) ou entrer directement en contact avec le service de presse et communication par téléphone (0486/49 66 35) ou via mail (asc@ipi.be). A bientôt !

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ébut février, une nouvelle équipe dirigeante s’installait aux commandes de l’Institut. Motivée, elle s’est rapidement attelée à la tâche. Mais que cela soit clair: le cap de ces dernières années sera fermement maintenu ! Pas de revirement à l’horizon. Que du contraire ! Cela peut paraître cliché, mais la professionnalisation du secteur reste l’une de nos préoccupations principales. Soutenu par une politique juste et pourvoyeuse de résultats tangibles - à court et à long terme-, le marché de l’immobilier belge se maintient. Dans ces conditions, pourquoi donc changer de positionnement?

de blanchiment faites par les courtiers, syndics et régisseurs restent davantage l’exception que la règle ! Jugez-en vous-même… L’an dernier, l’ensemble de notre secteur a transmis à peine 22 déclarations auprès des services de la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF). Vingt-deux ! Alors que la Belgique compte plus de 9.000 agents immobiliers agréés… Le ratio est nul, ou presque. John Crombez le déplore.

édito

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des contrôles auprès des professionnels de l’immobilier et vérifiera que ceux-ci respectent bien leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment. Avez-vous déjà rentré une déclaration ? Qui est le responsable anti-blanchiment de votre agence ? Savez-vous que la charge d’un rapport annuel vous incombera prochainement ? Les sanctions et les amendes sont une chose, mais l’atteinte à la réputation de la profession qui menace est un facteur qui ne doit pas être sousestimé.

Le message des autorités politiques est simple: quoi que l’on en pense, il ne sera pas possible d’échapSelon cette même approche, vous trouverez per beaucoup plus dans cette édition un longtemps au devoir dossier qui tombe très d’information qui nous à propos. Il s’intéresse incombe. L’IPI tient à la lutte contre le blanà apporter sa pierre à chiment d’argent et à l’édifice et souhaite Luc Machon, Michel Dussart, Filip Van der Veken et Yves Van Ermen l’effort que les autoriaider concrètement et tés nous demandent de accompagner le secfournir dans le cadre de cette bataille. Le secrétaire d’Etat à la Lutte contre teur aussi bien que possible dans la John Crombez est un nom dont vous la Fraude nous a clairement fait comlutte contre le blanchiment. Aussi, avez certainement entendu parler ces prendre qu’il attend beaucoup de l’Institut travaille au développement derniers mois. Le secrétaire d’Etat à la l’agent immobilier. Celui-ci doit être d’un nouvel outil informatique qui doit Lutte contre la Fraude a pris à bras-leplus attentif à la problématique du permettre à chaque agent immobilier corps la problématique de l’argent sale blanchiment d’argent et rentrer dade remplir facilement ses obligations et a récemment rencontré les représenvantage de déclarations de soupçon. en la matière. En tant que professiontants de divers secteurs, de l’horeca aux Nous voulons tous, autant que nous nel de l’immobilier, vous ne devez rien diamantaires. Nous avons eu le plaisir sommes, nous débarrasser de cette faire d’autre que de vous laisser guider de le rencontrer et de longuement évoréputation peu glorieuse. Il n’y a rien et suivre la voie. Car, pour nous, il est quer le dossier. Et… hasard ou pas, la de mal à signaler la présomption d’une primordial que chacun puisse satisrencontre a eu lieu au bureau du mifraude éventuelle ou de blanchiment faire à ses obligations en matière de nistre de l’Economie et vice-Premier d’argent. En tant qu’agent immobilier lutte contre le blanchiment, sans qu’il ministre Johan Vande Lanotte, l’homme vous faites une déclaration à laquelle n’ait à faire face à de lourdes difficuldont les services assurent entre autres vous êtes légalement tenu, et qui vous tés dans sa pratique quotidienne. Nous les contrôles de notre secteur. protège de toute suspicion de comvous y aidons… dès aujourd’hui ! plicité. Votre responsabilité ne va pas Le Bureau, Ne nous voilons pas la face, l’immoplus loin, vous n’incriminez personne. bilier est un secteur prisé des crimiMichel Dussart, président L’information suivante motivera peutnels qui entendent couvrir l’origine Luc Machon, vice-président être davantage de professionnels… de fonds obtenus de manière illicite. Yves Van Ermen, vice-président Le SPF Economie effectuera bientôt Pourtant les déclarations de soupçon Filip Van der Veken, trésorier


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Se rassembler pour mieux Les bons codes? habiter. Les conseils?

Du nouveau pour le portefeuille des indépendants retraités

La hausse inexorable des prix de l’immobilier pousse de plus en plus d’amis, de couples d’amis ou de membres d’une même famille à acheter une maison ensemble, à titre principal, pour se répartir l’espace. Cette alternative permet par les temps qui courent d’accéder à un logement de qualité à un prix accessible.

Bonne nouvelle, certes symbolique, mais bonne nouvelle tout de même ! Dès le 1er avril, la pension de retraite des indépendants, au taux ménage, sera égale au minimum des salariés, à savoir 1.386,40 euros.

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ue pouvez-vous, en tant qu’agent immobilier, conseiller à ces acheteurs potentiels ? Quelles sont les démarches spécifiques que ceux-ci devront entreprendre ? Tout d’abord, il faut savoir que l’achat en petits comités, à deux, voire à trois, ne posera pas beaucoup de tracasseries supplémentaires par rapport à une vente classique. Peu de risque donc que la vente ne puisse être conclue endéans les quatre mois qui suivent la signature du compromis de vente. Voilà de quoi rassurer le vendeur ! Une première étape s’avère indispensable dans le chef des acheteurs et cela afin d’éviter toute déception éventuelle (et tout problème). Il est nécessaire de s’adresser au service de l’urbanisme de la commune où se situe le bien pour s’assurer qu’il sera bien autorisé de procéder à la division de l’habitation. Une fois le doute écarté, le compromis de vente -comprenant toutes les clauses suspensives nécessaires- peut être signé. Ensuite, il faudra faire appel à un expert immobilier indépendant qui calculera la superficie des unités souhaitées par les acheteurs et les millièmes de chacune d’entre elles. Ce qui permettra notamment de calculer leurs prix respectifs.

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Il sera alors temps de se tourner vers une institution bancaire afin d’obtenir un prêt. Chacun introduira une demande de prêt en son nom. Pour faciliter les choses et peut-être gagner un peu de temps, les acheteurs peuvent s’adresser à la même banque pour autant que chacun y trouve la formule qui lui convient. Côté notaire, idem. Chacun peut faire appel à son propre notaire mais, pour plus de facilité, il est parfois conseillé de se tourner vers le même notaire. Les acquéreurs peuvent acheter « en indivision ». Dans ce cas, chacun sera propriétaire d'une fraction de l'ensemble de l'immeuble, mais personne ne sera seul propriétaire d'une partie de l'immeuble. Avec toutes les difficultés que cela peut engendrer… Toutefois, étant donné que les travaux de rénovation et

de mise en conformité nécessaires à la division officielle de l’habitation (séparation des compteurs, portes antiincendie,…) peuvent parfois prendre un certain temps et que le vendeur n’est bien souvent pas prêt à attendre, certains acquéreurs achèteront en indivision et décideront de sortir de l’indivision une fois les travaux accomplis. Les futurs propriétaires peuvent bien sûr directement opter pour l’acquisition en division. Ce qui leur permet de posséder chacun, à titre personnel, une partie de l’immeuble. Ils sont alors propriétaires des parties communes à hauteur de leurs quotités respectives. L’habitation doit être divisée officiellement en plusieurs entités dans un acte de base et faire l’objet d’un règlement de copropriété.

Au vu d’un arrêt récent de la justice belge, l’IPI tient à rappeler à ses membres qu’ils doivent être correc tement inscrits auprès de la Banque Carrefour des Entreprises pour l’exercice de leurs diverses activités d’agent immobilier. Il est primordial d’y être inscrit sous le(s) code(s) NACE-BEL correct(s). Les trois codes les plus importants pour les agents immobiliers sont le « 68.311 : Intermédiation en achat, vente et location de biens immobiliers pour compte de tiers», le « 68.321 : Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers» et le « 68.322 : Administration de biens immobiliers non résidentiels pour compte de tiers». Cette régularisation est essentielle car toute facture portant sur l’exercice d’activités de courtage ou d’administration de biens pourrait être contestée/refusée par le client, et ce de manière tout à fait valable si le numéro d’entreprise mentionné sur le document ne fait pas référence aux bons codes d’activité auprès de la BCE. Ainsi, récemment, le juge de la Cour d’appel de Gand a estimé dans un arrêt qu’ «il ne suffit pas d’être inscrit en qualité de commerçant». «On doit être inscrit pour toutes les activités que l’on exerce si l’on veut éviter qu’un montant réclamé ne soit déclaré non recevable». Il serait navrant de se voir refuser le paiement d’honoraires dus par manquement à une simple obligation. C’est pourquoi nous vous conseillons, le cas échéant, de contacter au plus vite votre guichet d’entreprise local. A bon entendeur…

Situation au 01/12/2012 Salariés Indépendants Situation au 01/04/2013 Salariés Indépendants

Le gouvernement a décidé de combler l’écart de 23,10 euros qui existait encore entre la retraite minimale des ménages d’indépendants et de salariés à partir du mois d’avril.

d’indépendants pour une carrière complète aura donc été revalorisée de plus de 560 €mensuels nets. En 2003, rappelez-vous, ce montant n’était alors que de 823 euros par mois…

En dix ans, la pension minimale d’un ménage

Ce rattrapage est une bonne chose, mais n’est pas la fin du combat puisque de nombreuses différences

Ménage

Isolé

1.363,30 € 1.386,40 € -23,10 €

1.047,84 € 1.109,47 € -61,63 €

1.386,40 € 1.386,40 € 0 €

1.047,84 € 1.109,47 € -61,63 €

subsistent encore entre les deux régimes. L’écart des pensions minimales pour isolés est toujours de 61,63 euros en défaveur des indépendants. Par ailleurs, le montant de pension alloué aux salariés est proportionnel aux années de cotisation, ce qui n’est pas le cas pour les indépendants…

actualités

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Autre bonne nouvelle Le plafond de revenus autorisés après l’âge de la pension a été purement et simplement supprimé pour tous les pensionnés âgés de 65 ans et justifiant d’un minimum de 42 ans de carrière. Dorénavant, les indépendants pensionnés pourront travailler autant qu’ils le souhaiteront ou le pourront sans pour autant perdre leur droit à la pension.

Tant de mentions obligatoires… qui vous éviteront l’amende !

T

oute agence immobilière est tenue de publier un certain nombre de mentions obligatoires sur son site internet, et cela en vertu de l’article 7 de la loi du 11 mars 2003 sur certains aspects juridiques des services de la société de l'information. A défaut, le service Contrôle et Médiation de l’Inspection économique pourrait vous rappeler à l’ordre, voire vous infliger une amende. Les mentions à préciser obligatoirement sur votre site internet sont les suivantes : • Les coordonnées complètes du bureau: nom, adresse, téléphone, fax, adresse email • Le numéro d’entreprise (Banque Carrefour des Entreprises)

• Les coordonnées de l'autorité de surveillance, à savoir “Institut professionnel des agents immobiliers, rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles” • Le titre professionnel (« agent immobi-

lier agréé IPI » ou le cas échéant « agent immobilier stagiaire ») suivi du numéro IPI • L’indication du pays dans lequel l’agréation a été octroyée (la Belgique donc) • Une référence à la déontologie de l’IPI, ce que vous pouvez faire en créant, sur votre site Internet, un lien vers l’arrêté royal du 27 septembre 2006 portant approbation du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers que vous trouverez sur le site de l’IPI (www.ipi.be) sous la rubrique ‘textes juridiques’ Par ailleurs, les publicités sont elles aussi soumises à une série d’obligations. Ainsi, lors de la mise en location d’une habitation tant en Wallonie qu’à Bruxelles ou en Flandre, tous les supports publicitaires doivent indiquer le montant du loyer demandé et des charges communes (eau, électricité, ascenseur, frais de nettoyage des communs, etc.). Cette obligation

s’impose tant au propriétaire qu’à l’agent immobilier. Lors de la vente d’un logement en Région bruxelloise et en Flandre, il est obligatoire de mentionner l’émission CO2 et la classe énergétique indiqués dans le PEB… qui doit être disponible dès la mise sur le marché du bien. Ces mentions doivent être précisées sur toutes les publicités de l’agence (annonces en ligne, annonces papier, affiches, vitrine d’agence immobilière). Autant savoir…


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« Il n'y aura pas de surcharge de travail »

Contrôles en vue

Un coup de boost dans la lutte contre le blanchiment

blanchiment soient effectivement satisfaites. Sur ce, l’Institut a décidé de développer un outil digital qui doit permettre aux agents immobiliers de remplir facilement leurs obligations. Le professionnel qui utilisera correctement ce système saura automatiquement lorsqu’il est face à un « dossier atypique ».

Argent sale et immobilier, le lien semble évident pour beaucoup. Le gouvernement souhaite rapidement mettre un terme à cette perception. Pour ce faire, il entend davantage sensibiliser et contrôler le respect des obligations en matière de lutte contre le blanchiment. Personne n’y échappera, pas même les courtiers immobiliers, les syndics et les régisseurs. L’IPI profite de ce dossier pour lancer une campagne d’information. Avouons-le, la thématique n’est pas vraiment sexy et la simple évocation du terme anti-blanchiment est à elle seule suffisante pour faire bâiller d’ennui un parterre de professionnels. Si l’on en croit une récente enquête, de nombreux agents immobiliers ne savent pas exactement ce que l’on entend par « obligations en matière d’anti-blanchiment ». Pourtant, la législation en vigueur depuis 1998 vaut pour les courtiers immobiliers indépendants et leurs employés. Depuis 2004, les syndics et régisseurs sont eux aussi soumis à cette réglementation. Les professionnels sont priés de tirer la sonnette d’alarme dès que se pointe le plus petit soupçon d’argent sale. Avec les avocats, les agents immobiliers figurent parmi les professionnels qui collaborent le moins à la lutte contre le blanchiment d’argent, déplore la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF). Sur les quelque 9.000 agents immobiliers actifs dans notre pays, une petite poignée a pris la peine de signaler une opération suspecte en 2011. Seules vingt-huit déclarations ont été rentrées. Chez les notaires (1.423 sont enregistrés au titre professionnel), 377 transactions suspectes ont été mentionnées aux autorités compétentes. Chez les avocats (16.000 membres), la situation est encore pire. Un seul cas est remonté jusqu’à la CTIF. La grande

majorité des informations proviennent depuis des années des institutions de crédit et des bureaux de change.

Détails pratiques Il est à noter que la législation préventive en matière de blanchiment a été modifiée en 2012. Le changement le plus important pour le secteur immobilier porte sur le renforcement des limitations en matière de paiement en espèces. Ainsi, au jour d’aujourd’hui, seul un acompte de 5.000 euros peut être payé en cash, à condition que ce montant ne dépasse pas 10% du montant de la transaction immobilière, contre 15.000 euros auparavant. Dès 2014, il sera totalement interdit de payer des biens immobiliers en espèces. Le cash sera tout simplement banni. Mais les modifications apportées à la législation ne changent rien aux principes de base de la réglementation. Au contraire, les agents immobiliers se doivent d’être encore plus vigilants si une opération semble présenter un lien éventuel avec des pratiques de blanchiment ou de financement du terrorisme. Pour mobiliser les professionnels, le SPF Economie a décidé d’agir. Aussi, le secteur peut s’attendre à des contrôles plus sévères. Les amendes en cas de non-respect de la réglementation en vigueur peuvent être substantielles et pourront atteindre… 1,25 million d’euros. Rien de moins.

Nombre de rapports rentrés à la CTIF Bureaux Institutions Notaires Agents

de change

de crédit

immobiliers

Avocats

2009

9.973

3.628

251

9

3

2010

11.491

3.870

163

26

0

2011

12.364

3.831

319

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Un QUIZZ pour évaluer vos connaissances Vous souhaitez évaluer vos connaissances en matière de lutte contre le blanchiment d’argent? Rendez-vous sur www.ipi.be et participez à notre quizz !

Agents immobiliers, n’oubliez pas vos obligations… Vous devez… • Identifier les personnes avec qui vous traitez • Archiver certaines informations concernant ces personnes • Etre familiarisé avec la législation antiblanchiment • Procéder à la désignation d’un responsable en charge du blanchiment d’argent au sein de votre agence • Avertir la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF) en cas de suspicion de blanchiment d’argent.

Des situations suspectes parmi d’autres • Le client souhaite payer en espèces un acompte dont le montant est supérieur à 5.000 euros • Le client réalise l’acquisition sans avoir vu le bien • Le client réalise l’acquisition au nom d’un tiers sans lien apparent avec le client • Le client utilise des noms différents lors du compromis de vente, de la vente et du paiement • Le client refuse ou fait des difficultés pour donner à l’agent immobilier le numéro du compte financier par lequel le montant du solde a été ou sera débité • Le client achète un bien immobilier qu'il revend ensuite rapidement pour un prix largement supérieur • ………………..

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« On ne peut pas m’en vouloir de faire grand cas des agents immobiliers qui ne prennent guère la peine de déclarer les transactions suspectes. Nous savons que de grosses sommes d’argent sont blanchies sur le marché de l’immobilier et le problème ne fait qu’amplifier », s’est justifié John Crombez, secrétaire d’Etat à la Lutte contre la Fraude lors d’une rencontre organisée avec le vice-président de l’Institut, Luc Machon. Le secrétaire d’Etat souhaite tout mettre en œuvre pour s’attaquer concrètement, en collaboration étroite avec le secteur, à la problématique du blanchiment d’argent. « Cela s’avère nécessaire », constate-t-il. Si cela ne dépend que de John Crombez lui-même, il sera bientôt très facile pour chaque professionnel de l’immobilier de déclarer une transaction suspecte à la cellule anti-blanchiment. La déclaration ne serait qu’un nième point administratif venant conclure une vente ou une location. Le socialiste flamand tient à rassurer l’agent immobilier quant au rôle qu’il est tenu de jouer. « Aucun professionnel de l’immobilier ne devra accuser ou dénoncer son client », explique-t-il. « Nous demandons simplement une certaine vigilance face à certains indicateurs. Si l’agent immobilier détecte un indicateur suspicieux, il devra y donner suite même sans y penser, quasiment en pilote automatique. Ni plus, ni moins. La responsabilité du professionnel se limite à informer la cellule anti-blanchiment et ne va pas plus loin ».

Mouchard, dites-vous ? Selon Crombez, le secteur est encore trop effrayé par des histoires mafieuses. « On pense à tort agir comme un mouchard. Il n’en est rien. Nous faisons référence à la notion d’indicateur, à savoir quelque chose de probablement suspect. Ce ‘quelque chose’ doit être transmis de manière purement administrative. Ensuite,

c’est la CTIF même qui se prononce sur le dossier et qui en informe éventuellement le parquet, si elle l’estime nécessaire. Un agent immobilier qui fait une déclaration fait simplement ce qu’il a à faire. Exactement comme il doit se charger de présenter une attestation EPC pour chaque dossier, ou un document qui confirme que l’installation électrique est aux normes ». « Il ne lui est pas demandé de juger s’il y a faute », poursuit le secrétaire d’Etat. « Un agent immobilier qui constate par exemple que l’argent provient d’un pays reconnu comme un paradis fiscal et qui n’en fait pourtant pas rapport, doit se rendre compte qu’il peut être suspecté de complicité ». Mais qu’en est-il de ce grand-père attentionné qui a gardé bien au chaud une enveloppe pour son petit-fils ? « Un agent immobilier doit faire la différence entre l’argent gris et l’argent noir », estime Crombez. « Ce n’est pas à lui de faire l’analyse. Il doit simplement être attentif à divers indicateurs et les signaler. Et encore, une déclaration n’implique pas toujours que le parquet y donne suite. Soyons clairs, nous accorderons toujours en première instance la priorité aux plus gros dossiers ».

Un outil bien pratique Les autorités ont fait savoir à l’IPI qu’elles veilleront à être plus sévères pour que les obligations en matière de lutte contre le

dossier

Le secrétaire d’Etat à la Lutte contre la Fraude veut sensibiliser le secteur

« Nous voulons supprimer autant que possible toute échappatoire, c’est pourquoi ce genre d’initiative est très important », se réjouit John Crombez. « Seule une vingtaine de déclarations est rentrée annuellement par le secteur, pour moi cela équivaut à zéro. Si un outil informatisé – offrant un avis externe à l’agent immobilier qui lui précise si quelque chose doit être déclaré ou pas – est mis en place, il bénéficiera du soutien nécessaire des autorités », ajoute-t-il. « La dernière chose que nous souhaitons est de stigmatiser les agents immobiliers. Au contraire, si une hausse substantielle des déclarations est bientôt constatée, elle pourra grandement améliorer l’image du secteur ».

Une baisse de la charge de travail Voilà de bien beaux principes. Mais tout cela n’implique-t-il pas davantage de tracasseries administratives dans le chef des agents immobiliers ? « Laissez-moi vous le présenter de cette manière. Nous pouvons espérer suffisamment de déclarations… en échange d’une baisse de la charge du travail administratif pour le secteur », justifie John Crombez . « On pourrait discuter d’une utilisation partielle de la banque de données de la documentation patrimoniale, via laquelle la valeur de vente normale d’un bien peut être vérifiée. Ainsi, le professionnel pourrait aussi voir dans quels cas il peut être question d’une transaction anormale ». « Le secteur immobilier doit se rendre compte que la vigilance qui lui est demandée va faciliter son travail, et non le complexifier. Il y aura peut-être plus de règles, mais cela ne veut pas non plus dire que cela va devenir plus difficile. Par ailleurs, nous n’allons pas commencer à matraquer à tout va ou effectuer des contrôles de manière inattendue. Nous allons d’abord laisser les choses se faire calmement et aborder le dossier de manière réfléchie, ensuite nous espérons que chacun y mettra du sien afin de pouvoir engranger des résultats ».


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dossier

Vigilance, le maître-mot en matière de blanchiment

« Les risques qu’encourent les agents immobiliers sont réels » Les courtiers immobiliers, syndics et régisseurs sont tenus de transmettre des informations à la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF) lorsqu’ils soupçonnent qu’une transaction sert au blanchiment de capitaux obtenus à la suite d’infractions graves. La législation est claire. Pourtant, la profession se montre fort peu assidue en la matière. L’IPI a fait le point avec Jean-Claude Delepière, président de la CTIF.

financier avant d’être investi chez nous. Les techniques de blanchiment sont subtiles. Mais il n’en reste pas moins vrai que l’on pourrait faire beaucoup mieux.

Le professionnel doit être vigilant en matière de blanchiment. Cette pratique peut être source de problème pour lui… Il est primordial de sensibiliser les agents immobiliers et les professionnels aux risques qu’ils encourent. Ils peuvent être amenés à entrer en contact avec des gens dont le profil est à risque en matière de blanchiment d’argent criminel ou de financement du terrorisme. Les agents immobiliers pourraient ainsi être à un moment donné pris dans des affaires qui peuvent mal tourner sur le plan judiciaire ou qui les mettent en contact avec des clients peu recommandables. Ce sont d’autres règles qui s’appliquent quand on rentre dans ce genre de milieu mafieux ! D’où l’importance de bien connaître sa clientèle. Il ne faut pas faire de la lutte contre le blanchiment un épouvantail. La problématique doit être bien comprise et le mécanisme de suspicion doit simplement se déclencher au bon moment.

Que risque un agent immobilier qui ferme les yeux sur une transaction immobilière dont le but est de blanchir de l’argent ? Une sanction administrative, d’une part. Et, d’autre part, il peut être poursuivi comme auteur, coauteur ou complice d’un blanchiment, avec les conséquences qui en découlent…

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Les agents immobiliers se montrent peu assidus en matière de lutte contre le blanchiment… Très peu d’agents immobiliers rentrent des déclarations auprès de nos services. Cela ne s’améliore malheureusement pas avec le temps. L’an dernier, la profession a rentré 22 dossiers auprès de la CTIF. Un nombre fort peu élevé. D’autant plus, que ce sont toujours les mêmes qui font les déclarations ! Le nombre d’agents immobiliers qui prennent la peine de nous informer est donc encore bien inférieur à 22. Sur plus de 9.000 agents immobiliers tout de même… Ces déclarations sont infimes en nombre, par contre il faut re-

connaître qu’elles sont de très bonne qualité. Une poignée de professionnels savent donc ce qu’est le blanchiment et y sont attentifs. Leurs déclarations tendraient à exclure que le secteur ne soit pas à risque en termes de blanchiment.

Comment expliquer ces mauvais chiffres ? A la décharge du secteur, le blanchiment des capitaux est généralement bien organisé avant que ceux-ci soient investis dans l’immobilier. La Belgique est un pays où l’on vient surtout pour des opérations de blanchiment du 2e stade (empilage) et du 3e stade (investissement). L’argent a déjà fait quelques passages dans le secteur

Que se passe-t-il une fois la déclaration envoyée ?

agent immobilier. Des habitations cossues et d’une valeur importante sont davantage recherchées par les blanchisseurs. Il y a des régions à risques, comme Knokkele-Zoute ou encore Bruxelles.

L’agent immobilier a alors fait la plus grosse part de son travail ! Il reçoit un Comment le professionnel peut-il intégrer accusé de réception de la CTIF. De notre Les syndics et régisseurs sont soumis à la son devoir d’information dans sa pratique côté, nous nous chargeons de l’enrichislégislation de lutte contre le blanchiment professionnelle quotidienne ? sement de l’information. Tout se fait très depuis 2004. Est-ce là un métier à risques ? vite. Nous vérifions dans nos dossiers si Un agent immobilier qui fait bien son trale client est déjà fiché. La CTIF peut envail s’intéresse à sa contrepartie. On ne Je n’ai pas encore eu connaissance de suite s’adresser aux autorités policières, peut pas dire qu’il ne sait blanchiment d’argent qui aurait tranaux banques, à la justice pas ce que c’est d’évasité par un administrateur de biens. Le ou aux autorités interna" Des habitations cossues luer le risque client. Il peut se trouver par exemple dans tionales pour obtenir des et d’une valeur importante informations supplémen- risque pose des questions et la location notamment de biens immobiprend les renseigne- sont davantage recherchées taires. Si nous constatons liers de standing dont les loyers seraient ments nécessaires pour payés à l’aide de fonds criminels ou illépar les blanchisseurs" une infraction, encore fautsavoir s’il a affaire à un gaux, éventuellement par l’intermédiaire il qu’elle soit reprise dans acheteur valable et solvable. Ce qui lui d’autres personnes physiques ou morales. la liste de l’article 5 de notre loi pour que La réglementation de 2004 s’inscrit peutest demandé, c’est d’étendre la vision du le dossier soit alors transmis aux autorités être dans l’idée de gros dossiers de coprorisque client. Il doit se poser les bonnes compétentes. priétés. Mais il y a aussi le problème de la questions et être vigilant. Ce n’est qu’en vente par des promoteurs immobiliers qui Il n’est pas toujours évident pour l’agent cas de doutes qu’interviendra une analyse nous intéresse. immobilier de faire la distinction entre un en interne. L’obligation d’information éventuel blanchiment et une infraction n’est que l’aboutissement d’un procesQuid des illégaux ? fiscale… sus interne d’analyse du risque… dont tout professionnel sérieux s’acquitte tout Il est possible que des agents immobiC’est le grand problème. Mais là, à noud’abord pour lui-même. liers illégaux soient bien implantés dans veau, la CTIF va approfondir la déclarades réseaux de blanchiment tion de soupçon qui a été En cas de doutes, le professionnel doit-il transmise par le profes" Il y a des régions d’argent, et cela dans une expressément mettre un terme à la relation sionnel. C’est à la CTIF de à risques, comme mesure plus importante qu’on avec le client ? ne pourrait le penser. Ce qui déterminer s’il s’agit d’une Knokke-le-Zoute ou expliquerait que les risques forme de fraude fiscale, à Normalement, s’il a des doutes, il devrait encore Bruxelles" passent par ces contrevenants. savoir grave et organisée, rompre la relation, mais c’est finalement Les activités financières qui visée par la loi qui l’oblige une décision dont il doit prendre la respeuvent être liées à des activités illicites à communiquer les informations aux ponsabilité. S’il craint ou est certain qu’il ne sont pas des activités de tous les jours. parquets. Dans les autres cas, si d’autres est en présence d’un financement du terMais où est-ce que ça se passe, difficile formes de criminalité qui entrent dans ses rorisme par exemple, il n’a aucun intérêt à dire… compétences, ne sont pas détectées, les à prêter son concours à une telle transacinformations seront classées et ne pourtion. Dans le secteur immobilier, une fois ront en aucun cas être disséminées. la transaction finalisée, il reste encore un bien stable et… saisissable ! Ce qui repréCertains biens sont-ils davantage prisés sente un avantage certain par rapport à pour blanchir l’argent sale ? C’est le montant annuel que chaque agent immobilier est tenu de verser à la CTIF. Ces 16, 03 euros une somme d’argent qui est déposée sur sont inclus dans la cotisation versée à l’IPI. Certaines catégories de biens sont plus ciun compte et qui peut être transférée et se blées. Ce n’est pas le tout-venant de tout volatiliser en quelques secondes.

16,03 euros


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Flandre orientale : 1.164 (1.073)

L'agent immobilier agréé La profession d’agent immobilier semble avoir le vent en poupe. Pour la première fois depuis le début des années 2000, l’IPI a effectivement franchi la barre des 9.000 membres ! Courtiers, syndics et régisseurs

Flandre occidentale : 1.392 (1.376)

confondus, 9.041 professionnels de l’immobilier étaient inscrits auprès de l’IPI au 31 décembre 2012. Ce chiffre record représente une très belle progression de 2,3% (soit 201 unités) sur

Evolution du nombre de membres

10.000

8.920

9.000

9.041 8.988 8.990 8.955 8.855 8.840

8.781 8.506

8.224

8.380

8.607

un an. En 2011, 8.840 agents immobiliers agréés étaient enregistrés auprès de l’IPI au 31 décembre. Sur les 9.041 membres que compte l’Institut, 5.349 (soit 59%) appartiennent au rôle linguistique néerlandophone et 3.692 (soit 41%) au rôle linguistique francophone. Ces proportions reflètent fidèlement la répartition linguistique effective de la population belge.

Sans surprise, la profession d’agent immobilier reste principalement masculine. Le ratio hommes-femmes ne varie que fort peu d’une année à l’autre, oscillant toujours autour d’une répartition de l’ordre de 72% pour les hommes contre 28% pour les femmes.

7.000

6.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2010

23

2009

2011

23

52

2012

43

Anvers : 1.223 (1.202) Limbourg : 544 (528)

Brabant flamand : 828 (811) Bruxelles : 1.637 (1.582) Hainaut : 615 (579) Namur : 282 (282) Liège : 558 (548)

Brabant wallon : 609 (579)

Luxembourg : 115 (118) Etranger : 74 (90)

Jugement

Un "associé actif " ne peut se cacher derrière un contrat d’employé Le gérant, administrateur ou associé actif d’une agence immobilière ne peut se cacher derrière un contrat d’employé pour échapper à l’agréation IPI, comme l’a encore confirmé récemment la Cour d’appel de Gand.

L'agent illégal

Affaires portées devant le tribunal

On constate une hausse du nombre des membres tant au sud qu’au nord du pays, et cela dans toutes les provinces du pays, à la seule exception de la province du Luxembourg qui voit le nombre de courtiers, syndics et régisseurs légèrement reculer.

Nombre d’agents immobiliers par province ➤ 2012 (2011)

8.000

L’Institut se réjouit également d’un autre record en matière de dépistage. Le travail des détectives privés de l’IPI porte ses fruits. Les inspections qu’ils effectuent dans les agences

institut

2012, une année record !

du pays leur ont permis de porter 43 affaires devant le tribunal l’année dernière, un chiffre qui a presque doublé par rapport à l’année 2011. Les tribunaux ont rendu 54 jugements dans une affaire de courtage illégal. 47 d’entre eux ont donné raison à l’Institut qui est ainsi parvenu à mettre hors d’état de nuire un faux agent immobilier toutes les semaines ! Dans la plupart des cas, les tribunaux ont ordonné une cessation des activités assortie d’astreinte par jour et par infraction constatée.

60 50 40 30

Jugements rendus

54

Jugements positifs en faveur de l’IPI

40 35

37

47

31 32 26

20 10 0 2009

2010

2011

2012

La législation dispose expressément que les administrateurs, les gérants et les associés actifs d’une agence immobilière sont présumés exercer de ‘manière irréfragable’ leurs activités professionnelles sous le statut d’indépendant. En conséquence, ils sont tenus de disposer personnellement d’une agréation IPI. Hélas, certains d’entre eux tentent de contourner la loi en s’enregistrant comme employés – sachant pertinemment bien qu’un employé n’a

besoin d’aucune agréation IPI. Dans un de ses récents arrêts, la Cour d’appel de Gand s’est à nouveau clairement prononcée en faveur de l’IPI en cette matière et a confirmé le jugement du Tribunal de commerce de Dendermonde. Si l’IPI constate de manière effective un exercice illégal et collecte suffisamment de preuves qui en témoignent – telles que des rapports d’inspection des détectives privés de l’IPI, des

constatations d’huissiers de justice, des pièces transmises à l’IPI par les plaignants, etc. –, le dossier est introduit auprès du tribunal approprié. La question de savoir si une constatation de détective privé pouvait être acceptée en tant que preuve, considérant que cette personne est employée par l’IPI, a également été posée à la Cour d’appel de Gand. Cette dernière a formellement admis la validité de la preuve dans un tel cas.


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« Une relation gratifi ante et... moins mercantile » Le viager sort de l’ombre, timidement mais sûrement. Les chiffres des ventes de ces dernières années en témoignent. Le secteur, certes porteur, en tenterait plus d’un. Mais, autant le savoir, le métier requiert bien des qualités … « Je voyais le viager comme un pari sur la mort des gens ». Nathalie Schryvers ne cache pas avoir eu des a priori négatifs sur cette formule… avant d’en faire son métier après avoir acheté elle-même en viager.

revenus générés par les pensions et à la crise économique. « Aujourd’hui, les propriétaires de 70 ans et plus qui ont des difficultés à joindre les deux bouts, face à des charges de " Le cas par cas et copropriété ou énergétiques le sur-mesure font grandissantes, sont toujours Le viager est une formule plus nombreux. Pour ces de cette profession de vente trop souvent mal personnes bien souvent un métier à part " perçue et souffre aujourd’hui isolées qui ne souhaitent encore d’un manque de pas quitter leur seul point de Nathalie Schryvers connaissances. « C’est une repère ‑ c’estsolution à laquelle les agents immobiliers à-dire le logement qu’elles classiques ne pensent pas toujours. habitent depuis de longues Pourtant, au vu de l’évolution de la société années -, cette formule de actuelle, le viager est une bonne solution vente est une bonne solution». dans de nombreux cas. Mais encore faut-il que les agents immobiliers soient informés Ce qui pousse l’acheteur de cette possibilité et sachent qu’ils à se lancer dans ce type peuvent collaborer avec des professionnels d’acquisition ? « La perte de de l’immobilier spécialisés dans ce type confiance dans les banques de vente », précise la professionnelle. depuis 2008 ». Le profil type de l’acheteur est celui d’un « Le viager est un beau produit, une belle investisseur qui se détourne alternative de placement », poursuit-elle. des placements en bourse Il permet aux uns de continuer à vivre à qu’il juge trop risqués et un âge avancé dans de bonnes conditions des comptes épargne qui ne financières et aux autres de faire un rapportent plus suffisamment. bon placement. Cette situation winLe viager est une bonne win explique le regain d’intérêt pour ce alternative. « Le propriétaire segment particulier du marché immobilier. qui vend en viager tient à son « Un regain d’intérêt palpable tant du bien et, en général, l’entretient côté des vendeurs que des acheteurs ». bien. Ce qui est tout bénéfice Les raisons sont à imputer aux maigres pour l’acheteur qui ne doit se

soucier ni de dégâts locatifs, ni de vide locatif. Il ne doit s’occuper de rien. Il se contente de verser de l’argent tous les mois, comme il le ferait sur un compte épargne », précise Nathalie Schryvers.

Conseil et gestion de patrimoine Le viager est depuis toujours une activité de niche. Les agences spécialisées dans ce type de vente sont peu nombreuses et il n’est pas évident pour un agent immobilier ‘classique’ de se lancer dans le créneau. Les spécificités requises sont nombreuses. Le rôle de conseil prend une place beaucoup plus importante que dans le cadre d’une vente classique. Chaque vente est un cas à part. D’excellentes notions financières et juridiques sont notamment nécessaires. Ainsi, le courtier

spécialisé en viager doit connaître le marché de l’immobilier, comme ses confrères actifs sur le marché de la vente classique, mais il doit également faire preuve d’une excellente capacité d’écoute et être à même de prodiguer des conseils de gestion de patrimoine. « La personne qui se tourne vers le viager ne le fait pas tant pour vendre son bien que pour résoudre un problème financier », explique Nathalie Schryvers. « Certains propriétaires jouent chez nous leur dernière cartouche. Il faut que la vente en viager soit précisément la réponse à leurs problèmes financiers. C’est la solution de la dernière chance, il ne s’agit pas de se tromper ! »

Ecoute du client Avoir un bon feeling avec les personnes âgées est une qualité plus que nécessaire. « Dans un premier temps, il faut énormément expliquer et discuter avec le vendeur. Il faut faire le tour de tous les points pour chaque vente. Il est nécessaire de prendre l’initiative de poser les bonnes questions et ne pas se contenter de répondre à la demande car on risque alors de mal fixer les modalités de la vente ». Les vendeurs, par exemple, oublient parfois de préciser qu’un crédit hypothécaire est en cours et n’imaginent même pas que cette information est cruciale pour le calcul du bouquet.

avantages pour le vendeur Disposer d’un revenu complémentaire tout en continuant à vivre chez soi Rente libre de toute taxation

Eviter des droits de succession prohibitifs en cas de filiation éloignée Pallier l’absence de descendance

avantages pour l'acheteur Alternative à des placements en banque Pas besoin de crédit hypothécaire Possibilité d’acheter un bien immobilier à moindre coût

un métier

Les difficultés du métier d’agent immobilier (1ère partie) : LA VE NTE EN VIAGER

Pas de souci de gestion de locataire(s) (viager occupé)

Pas/plus de souci de gestion de locataire(s) (viager libre)

Service après-vente Les entretiens avec le vendeur peuvent être très longs. « Pour certaines transactions, il m’arrive de rencontrer le vendeur à sept reprises avant de lancer la vente du bien ». Le courtier peut également être amené à dépenser beaucoup d’énergie dans des entretiens qui n’aboutiront sur aucune transaction. « Il n’y a rien à faire. L’information est cruciale dans ce métier », affirme Nathalie Schryvers. D’autant plus qu’une fois la vente conclue, il faut ensuite assurer le service après-vente. « Cela va de l’indexation de la rente à l’assistance à la déclaration d’impôts, en passant dans de rares cas à la revente du viager ».

Cas par cas « Une particularité essentielle du métier tient au fait que le courtier se doit d’expliquer et de défendre les intérêts des deux parties, du vendeur et de l’acheteur », ajoute la courtière qui précise toutefois que les discussions avec les candidats acquéreurs -souvent bien informés quant à la formule de vente- sont heureusement moins fastidieuses. « Le cas par cas et le surmesure que réclame chaque vente font de ma profession un métier à part. L’agent

immobilier spécialisé en viager a une relation intéressante avec ses clients qui, au final, s’avère fort gratifiante et nettement moins mercantile que lors d’une vente classique. Voilà comment je vis ce métier si particulier », conclut Nathalie Schryvers.

Viager libre ou occupé ? On désigne par viager libre la vente de la pleine propriété, c’est-à-dire la vente d'un bien immobilier dont l'acquéreur aura la libre disposition pour l'occuper ou le louer. La situation sera différente si le vendeur se réserve la jouissance du bien sa vie durant. On parlera alors de viager occupé, dans ce cas il y a vente de la seule nue-propriété. Le vendeur conserve ici son usufruit qui s’éteindra au jour de son décès. Il peut donc soit occuper le bien lui-même, soit le louer et en percevoir les loyers pour son propre compte.

Vente occupée sans rente ? Troisième cas de figure : la vente occupée sans rente. Il s’agit d’une vente immédiate, avec paiement du prix en un seul terme. L'entrée en jouissance de l'acquéreur, intervient lors de l'extinction du droit d'usage et d'habitation réservé au profit du vendeur.

Le viager, keseksa ?

Bouquet

Aléa

Entre 70 et 90 ans

Indexation

Rémunération du courtier

Il s’agit d’un contrat de vente d’un bien immobilier par lequel l’acheteur (le débirentier) verse au propriétaire (le crédirentier) durant toute la durée de vie de ce dernier une rente, appelée rente viagère.

L’acheteur peut avoir à payer une première mise de fonds appelée ‘bouquet’, représentant le premier paiement du prix convenu et venant en déduction du calcul de la rente viagère.

Le viager est un contrat aléatoire puisque l’issue en est incertaine : le bien appartiendra entièrement à l’acheteur au décès du vendeur. C’est pourquoi la tendance est à plafonner le nombre d’années pendant lesquelles la rente sera payée.

C’est entre 70 et 90 ans que la vente en viager occupé sera la plus intéressante et permettra de trouver un acquéreur dans les meilleures conditions.

L’indexation de la rente est généralement prévue dès la conclusion du contrat de vente pour permettre au crédirentier de se prémunir contre l’inflation monétaire.

L’agent immobilier établit un contrat de courtage avec le vendeur, mais l’usage veut qu’il soit rétribué par l’acheteur.


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L’e-learning anticipe la régionalisation de 2014 L’engouement des agents immobiliers pour l’elearning ne se dément pas. Apprécié pour sa qualité, sa simplicité d’utilisation et la flexibilité qu’il offre, le service proposé par l’IPI va être complètement remis à jour cette année. De nouveaux modules vont être proposés et le contenu des cours va être totalement actualisé et régionalisé.

« Le projet d’offrir des formations en ligne aux agents immobiliers remonte à près de huit ans  », explique Steven Lee, directeur du département formation & communication. « L’IPI voulait offrir un service qualitatif unique à ses membres. Un service qui leur permettrait de mettre leurs connaissances à jour facilement ». L’idée était bien évidemment d’offrir aux professionnels de l’immobilier la possibilité d’aménager au mieux leur obligation de formation permanente en fonction de leurs occupations professionnelles parfois très prenantes. « La flexibilité du système est un avantage indéniable. L’agent immobilier peut accéder aux formations en ligne de n’importe quel endroit. Il peut consulter les modules autant de fois qu’il le souhaite et venir à bout des formations qui l’intéressent au rythme qui lui convient ». Les cours peuvent être imprimés et emportés pour être lus et examinés entre deux visites de client. Le professionnel pourra répondre plus tard aux questions qui sanctionnent le module de formation, une fois le contenu du cours assimilé.

Une offre globale « Cette facilité d’utilisation plaît à nos membres. Même les professionnels les moins aguerris aux nouvelles technologies apprécient le service », poursuit Steven Lee. « Nombre d’agents immobiliers utilisent également ces cours comme support d’information ». Il est vrai que les informations reprises dans les modules sont complètes et se suffisent à elles-mêmes. Toutefois, il peut être enrichissant d’ob-

tenir des informations plus pratiques illustrées par des exemples concrets lors des formations in situ. « L’offre de l’Institut doit être envisagée dans sa globalité. On ne peut pas parler d’e-learning sans évoquer les formations in situ, la hotline juridique ou même les questions-réponses publiées dans l’IPI-News, car tout est lié ». Cette offre globale permet à l’agent immobilier de se tenir informé des évolutions du secteur et des changements intervenant fréquemment dans la législation.

Des modules régionalisés

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Questions immobilières

questions législation

droits

formations

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ré p o n s e s

réglementation plaintes

Ceux qui pensent encore que les agents immobiliers peuvent faire ce qu’ils veulent sont dans l’erreur. Le secteur est bien organisé et strictement réglementé. Les règles qui l’entourent sont même parfois très pointues et font l’objet de nombreuses questions auprès de la hotline juridique de l’IPI. Voici les questions les plus souvent posées et les réponses des juristes spécialisés en droit immobilier.

1

la fin de l’année 2013. Tous ces nouveaux cours seront bien entendus accessibles à tous comme formation permanente. Par ailleurs, ils seront revus tous les mois. Nous serons encore plus vigilants à l'égard des modifications législatives susceptibles d’intervenir dans la foulée de la régionalisation des compétences en matière de logement », assure Steven Lee.

Davantage de questions En 2013, les modules vont tous être complètement revus et remis à jour. « Tous les « Le nombre de questions, qui valident cours actuels vont être contrôlés, corrigés le module et permettent de s’assurer que et actualisés par des équipes d’avocats. Les l’agent immobilier a bien assimilé la mamodules vont être reprécisés et détaillés en tière exposée, va doubler ». Les connaisfonction des spécificités régionales. Les sances du professionnel seront ainsi formations consacrées aux droits d’enredavantage sondées, ce qui garantit une gistrement, à la vente ou encore au bail de meilleure maîtrise du sujet. Les premiers résidence principale seront déclinées en dicours remis à jour, courant avril, seront verses versions en fonction de la législation ceux consacrés à la loi en vigueur dans chacune anti-blanchiment d’argent, des trois Régions, à sa" Faciliter et aménager à la lutte contre la discrivoir Bruxelles-capitale, la mination et aux syndics. Wallonie et la Flandre », au mieux l’obligation de L’Institut tient à maintenir précise le directeur. L’IPI formation permanente" la qualité de sa formation prépare ainsi ses membres permanente et ne se contenaux changements appelés tera pas de cette importante remise à nià intervenir en 2014, avec la régionalisaveau. « Nous entendons bien évidemment tion des dernières compétences dont dispoursuivre dans cette voie et développer pose le gouvernement fédéral en matière de encore à l’avenir d’autres possibilités de logement. « L’offre de formations en ligne formation », conclut le responsable du (francophones et néerlandophones confondépartement formation & communication. dues) va passer de 28 à 44 modules d’ici

Je suis stagiaire IPI et mon stage touche à sa fin. Des amis me demandent de leur trouver un acheteur pour leur habitation. Je souhaite accepter cette mission et en discute donc avec mon maître de stage. Ce dernier n’y voit aucun inconvénient et est même disposé, si nécessaire, à cosigner la mission en question. Cependant, puis-je exercer des activités de courtage pour mon propre compte dans l’attente de mon test d’aptitude IPI ? Vous souhaitez donc exercer les activités d’agent immobilier (courtage de vente) pendant ou après le stage IPI, mais avant d’être inscrit au tableau des titulaires. Moyennant respect des éventuelles clauses de non concurrence conclues avec votre maître de stage, cela ne pose aucun problème. Celui-ci n’est pas tenu de cosigner cette mission, car vous êtes en droit d’exercer cette activité en toute indépendance. Cela implique bien entendu que vous serez pleinement responsable des actes posés au cours de cette mission. Il va également de soi que vous devez veiller à être parfaitement en règle en matière d’assurance responsabilité civile professionnelle également pour ces activités exercées en dehors du cadre du stage.

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Un confrère agent immobilier va bientôt être déclaré en faillite. Va-t-il de ce fait perdre son agréation IPI ?

Une faillite – même lorsqu’il s’agit d’une entreprise unipersonnelle – ne mène pas automatiquement à une radiation du tableau. Il sera tenu compte des éléments du dossier de faillite, particulièrement s’il s’agit d’une faillite frauduleuse par exemple. En fonction des éléments du dossier, la Chambre exécutive déterminera si une sanction disciplinaire doit ou non être infligée à l’agent immobilier. En l’absence de manquement disciplinaire, il va de soi qu’aucune sanction ne sera prononcée du seul fait que l’agent immobilier a été déclaré en faillite.

Les membres de l’IPI qui ont des questions juridiques, peuvent s’adresser directement à notre helpdesk, une ligne de conseil gratuite. Des juristes, spécialisés en droit immobilier, sont à votre disposition au numéro 070/211.211.

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Je suis copropriétaire au sein d’un immeuble à appartements et je suis toujours présent aux assemblées générales (AG). Je suis néerlandophone mais parle et comprend plutôt bien le français. Notre syndic ne parle ni ne comprend le néerlandais, ce qui implique que les AG se déroulent toujours en français. Cela peut toutefois engendrer certains problèmes pour les non-francophones, surtout lorsqu’il s’agit de discussions techniques. Je dois également à chaque fois demander que le procès-verbal soit traduit et dois supporter les frais de cette traduction. Est-ce normal ? La loi sur la copropriété dispose qu’un copropriétaire peut obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété dans la langue de sa région. Si la copropriété se situe sur un territoire bilingue, tout copropriétaire est en droit de demander une traduction en néerlandais ou en français. Les frais d’une telle traduction sont à charge de l'association des copropriétaires. Il appartient au syndic de veiller à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable. Ces dispositions ne concernent toutefois pas la langue dans laquelle se déroule l’AG. Le syndic d’un immeuble situé sur un territoire bilingue ne doit pas être bilingue. La loi ne prévoit pas non plus la possibilité de faire appel à un interprète pour cette occasion.

4

Depuis une dizaine de mois, un nouveau syndic gère notre copropriété. Les procès-verbaux que rédige ce nouveau syndic au cours de l’assemblée générale sont réduits à leur plus simple expression. Ils ne comportent parfois que trois phrases. Des détails importants ainsi que des accords verbaux n’y sont jamais mentionnés. Nous avons déjà interpellé le syndic à ce sujet, mais malgré nos insistances, il ne daigne pas nous répondre... La loi sur la copropriété précise que « le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires ». Elle ne précise cependant pas le degré de détail auquel le contenu du procès-verbal doit satisfaire. Etant donné que le président et le secrétaire désignés sont tenus de signer le procès-verbal, ce sont les personnes les mieux placées pour effectuer un rapide contrôle de son contenu et attirer l’attention du syndic sur des ajouts et des éclaircissements nécessaires. L’assemblée générale peut toujours décider de révoquer le syndic (pour autant que ce point figure à l’ordre du jour et qu’un vote puisse dès lors être organisé à ce sujet). Si la révocation du syndic ne coïncide pas avec la fin de son mandat, un dédommagement pourrait lui être dû (suivant les clauses du contrat liant les deux parties).


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L’ i n v i t é Comme de coutume, le mot de la fin est laissé à l’une ou l’autre personnalité disposée à nous faire part de ses impressions et à jeter un regard critique sur notre secteur. Qu’ils soient politiciens, économistes, industriels, journalistes ou présidents de fédération, l’IPI-News leur ouvre ses colonnes. Place cette fois à Charles Nollet, du Crédit Agricole Private Banking Luxembourg.

A

u niveau agrégé, l’immobilier représente une fraction importante de la richesse des ménages. A ce titre, il est très sensible au cycle conjoncturel, qu’il peut subir (influence des taux d’intérêt, de la politique de crédit) mais aussi influencer (via l’effet richesse). Nous avons émis l’hypothèse il y a quelques mois que ce moteur historique de la croissance économique pourrait désormais tourner au ralenti, voire s’arrêter. Nous souhaitons partager avec le lecteur quelques éléments de bon sens qui, sans remplacer l’avis de l’expert immobilier et la vision spécifique d’un bien donné, permettront de mieux appréhender les perspectives d’évolution des prix et la place de l’immobilier d’investissement dans une approche de « Wealth management » (bilan patrimonial financier). Une première observation est que l’hétérogénéité des biens et le nombre limité de transactions rendent problématique toute mesure de rentabilité de l’immobilier. Sans vouloir

Immobilier résidentiel: la vue d’un économiste pragmatique

décortiquer ici les méthodes retenues par les différents indices d’évolution des prix, il convient de souligner que la plupart ne tiennent pas compte des dépenses occasionnées durant la détention du bien, qui viennent gonfler le prix de vente et donc la rentabilité faciale, d’autant qu’elles ne correspondent pas toujours, loin s’en faut, à un investissement qui améliore la qualité du bien. Autrement dit, les flux de dépenses gonflent artificiellement la rentabilité historique de l’immobilier résidentiel. Cela étant, que faut-il penser des prix actuels et des perspectives à moyen terme ? Selon l’OCDE, il semblerait qu’en moyenne nationale, les prix du résidentiel soient aujourd’hui déconnectés du pouvoir d’achat, mesuré par le revenu moyen, et ce de l’ordre de 15 à 20 %. Certes, l’accumulation historique d’épargne et l’appréciation des biens immobiliers ou des terrains font que le ménage belge est, toujours en moyenne, assis sur une fortune appréciable, qui permet de pallier à des flux de revenus du travail modestes au regard du coût de l’investissement. C’est à ce stade que l’économiste pragmatique voudrait introduire trois réflexions de bon sens. D’une part, les statistiques doivent toujours s’interpréter

avec prudence, particulière- dentiel. Les derniers entrants ment lorsqu’il s’agit de com- sur ce marché devront le plus parer deux moyennes (les prix souvent se contenter de renet les revenus). Ceci est encore dements locatifs moindres, plus vrai si l’on fait appel à la tirés vers le bas par la hausse notion de richesse nette pour des prix de l’immobilier : ceci juger de la solvabilité du can- pourrait également ralentir la didat acheteur car ce ne sont hausse des dernières années, pas ceux qui tirent la richesse voire la stopper brutalement. moyenne vers le haut qui demain feront la hausse du prix Au final, il nous semble que les des appartements ou même indicateurs pointent vers une des maisons, la faute à une période, plus ou moins longue, de léthargie, en distribution des volume et en prix. richesses très ”L'hétérogénéité des éloignée d’une biens et le nombre limité On dit souvent « le Belge a courbe de Gauss. de transactions rendent que une brique dans Autrement dit, problématique toute le ventre ». Fautle critère simple de l’OCDE reste mesure de rentabilité de il craindre qu’elle ne devienne pertinent pour l'immobilier” indigeste ? Nous indiquer une certaine cherté du marché immo- n’irions pas jusque là. Les bilier résidentiel en Belgique, pratiques du secteur (crédit, équilibre offre – demande) et en moyenne ! les niveaux des prix atteint ne D’autre part, l’acheteur qui rai- justifient pas selon nous un sonne en coût de financement scenario de correction forte et (relatif à son revenu mensuel) immédiate, encore moins de doit, si celui-ci est un coût crise prolongée. variable, bien comprendre le risque lié à toute hausse des taux d’intérêt, pour des raisons économiques (que nous ne validons pas à court terme cependant), ou un durcissement des conditions bancaires (que nous constatons pour l’heure). Il devrait également pouvoir vivre avec l’incertitude fiscale liée à la déductibilité des intérêts, liée à l’évolution des conditions d’octroi en réponse à la gestion de la crise par les Etats. Enfin, il faut également tenir compte de la demande induite par les investisseurs qui souhaitent dégager un rendement locatif de l’immobilier rési-

En revanche, ils incitent l’investisseur à être plus sélectif ou, à défaut, moins ambitieux quant aux possibilités de l’immobilier dans le cadre de ses choix patrimoniaux. La crise n’est pas terminée et l’immobilier n’est pas davantage que l’or voué à une hausse ininterrompue en réaction à l’aversion aux risques. L’immobilier est soumis à des facteurs d’influence bien réels, dont la plupart indiquent aujourd’hui que les perspectives sont moins bonnes que jadis. Charles Nollet, Directeur Marchés et Investissements Comité Exécutif Crédit Agricole Private Banking Luxembourg

IPI-News - avril 2013  

Le magazine de l'Institut professionnel des agents immobiliers

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