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IPInews institut professionnel des agents immobiliers

Avril- Mai - Juin 2013 • 16e année • Bureau de dépôt Bru X

Que va changer la nouvelle loi ?

Enquête

Un chiffre d’affaires en berne Opinion

Agent immobilier et conseiller en crédit hypothécaire ?


édito

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Sommaire

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A la Une Une législation propre à la profession La nouvelle loi en pratique

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Imprimerie GS Graphics

Enquête Une demande de crédit sur trois est rejetée

chroniques

dossier

opinion

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actualité 4

Infractions urbanistiques : les bons réflexes !

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Le 1er septembre, une date à retenir Quoi de neuf ?

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« Améliorer l’image de la profession est un travail de tous les instants »

Un chiffre d’affaires en berne

UPC - Febelfin sur la politique d’accès au crédit hypothécaire

Des questions ? Des idées ? Des propositions ? N’hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez joindre l’IPI via le numéro général (02/505 38 50) ou à contacter directement le service de presse et communication par téléphone (0486/49 66 35) ou via mail (asc@ipi.be). Vous pouvez également nous suivre via notre page Facebook. A bientôt !

©2013 – Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI.

institut

Les secondes résidences de la Côte mises à contribution

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Sécuriser les sites web des copropriétés

Expertise Dans cette optique, il est crucial de veiller à ce que notre marché immobilier soit stable. Et pour ce faire, le rôle qu’ont à jouer les autorités n’est pas négligeable. Ces dernières doivent mettre en place un cadre politique stable et clair qui permettra au citoyen de se positionner et de prendre ses décisions en toute connaissance de cause. La profession se prépare sérieusement aux changements appelés à intervenir en 2014. Et ce, précisément, parce qu’elle y voit un tournant historique.

Layout Grégory Ellinger

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Un marché immobilier stable pour garantir la croissance économique

Concept & réalisation Dajo Hermans Anne-Sophie Chevalier

Ont collaboré à ce numéro Olivier Aoust Ellen Dejonckheere Steven Lee

« Un juste équilibre pour une juste concurrence »

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Siège Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles www.ipi.be

Oser soumettre ses idées

Editeur responsable Michel Dussart

Interview Sabine Laruelle, ministre de tutelle

Oser soumettre ses idées

IPI-News est le journal trimestriel d’information de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI)

Près de 9% des retraités ne raccrochent pas

Suivez-nous IPI Institut Professionnel des Agents Immobiliers

Questions-réponses

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Chaque proposition formulée doit tenir compte de la considération sociale. Plus que jamais le secteur es derniers mois, les médias n’ont pas mâché est conscient de la réalité de la société belge et du leurs mots: notre marché immobilier serait surôle qu’il se doit d’endosser. Aussi, il compte sur révalué, toujours plus inaccessible… Pourtant ces nos femmes et nos hommes politiques, pour qu’ils mêmes médias ne sont pas sans savoir que les marosent soumettre leurs propositions et idées aux chés immobiliers qui font mieux que la Belgique personnes qui disposent d’une expertise et d’une en termes de rapport qualité/prix sont plutôt rares. expérience bien nécessaires. De même, ils savent que le logement des Belges s’avère particulièrement spacieux par rapport à celui L’intérêt de la société de leurs voisins. Alors, réellement surévalué l’immobilier belge ? Il faut relativiser et ne pas perdre de Les agents immobiliers mettront tout en œuvre vue la réalité telle qu’elle est vécue: notre marché pour renforcer leur rôle… dans l’intérêt de la immobilier est l’un des plus sains d’Europe et reste société. La nouvelle loi organisant la profession très bon marché par rapport aux pays voisins ! d’agent immobilier, qui devrait entrer en application dès le mois de septembre, en est la preuve. Il nous sera certainement bien nécessaire de garder Le tableau des titulaires va être scindé en deux tous ces éléments positifs à l’esprit à l’approche de colonnes. Pour le professionnel de l’immobilier, 2014. L’année prochaine s’annonce d’ores et déjà il s’agit là d’une étape importante qui va permettre comme une année importante, voire cruciale, pour de pousser plus avant la professionnalisation du le marché de l’immobilier. La politique du logement secteur. Pour le consommateur, les modifications est appelée à passer intégralement dans l’escarcelle apportées par cette nouvelle législation peuvent régionale. Pour la première fois, les Régions auront sembler nébuleuses. tous les instruments nécessaires en main pour mettre en place une politique du logement propre à leurs Pourtant, le consommateur est à même d’entrevoir spécificités. Les attentes sont grandes, très grandes… l’utilité de certains éléments concrets. Citons par exemple l’obligation de transparence imposée aux syndics qui seront tenus de communiquer la liste des copropriétés dont ils ont la charge. Ou encore la nouvelle peine alternative imposée aux professionnels de l’immobilier qui franchiraient la ligne rouge et l’augmentation des amendes infligées aux faux agents immobiliers exerçant sans agréation.

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Prêts hypothécaires difficiles Le secteur se montre également déterminé lorsqu’on aborde les difficultés qui entourent l’accès au crédit hypothécaire. Tous les agents immobiliers le constatent. Contracter un crédit en vue d’acquérir son propre logement est devenu difficile, voire très difficile. Un tiers des demandes de crédits hypothécaires n’aboutit pas ! Résultat : les professionnels ont besoin de plus de temps pour vendre les biens qui leurs sont confiés et le chiffre d’affaires en pâtit... Le constat est là, cinglant : les banques ne remplissent tout simplement plus leur rôle  ! L’Union professionnelle du crédit (UPC) rappelle qu’il a été demandé aux banques de surveiller la quotité de leur portefeuille de crédit. Ce serait le prix à payer pour parer les éventuels chocs du marché de l’immobilier, dit-on. Le temps des prêts à 100% et plus est bel et bien révolu. Une fois encore, le rôle de conseil et d’information de l’agent immobilier prend tout son sens. Le professionnel se doit d’accompagner le consommateur et de l’informer lorsque ses attentes s’avèrent irréalistes et comportent des risques financiers. Et cela afin d’anticiper un éventuel refus de la banque. Le secteur est pleinement conscient que la grande majorité des Belges n’achète un logement qu’une fois dans sa vie. Et, assurément, cet achat doit se dérouler sans heurts. Il doit être le bon. Sur ce, nous vous souhaitons un été chaud et ensoleillé. Michel Dussart, président Yves Van Ermen, vice-président


actualité

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Infractions urbanistiques : les bons réflexes !

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es agents immobiliers se doivent d’être attentifs aux situations d’infraction d’urbanisme. Ce qui n’est pas toujours évident… En cas de situations douteuses, il peut être utile d’adopter les bons réflexes afin d’éviter d’engager votre responsabilité.

Pour commencer, pensez à faire signer une déclaration à votre mandant dans laquelle il assure que le bien est conforme sur le plan urbanistique. N’hésitez pas à aborder le sujet avec le vendeur et informez-le des risques qu’il encourt s’il cache l’infraction à l’acheteur. Procès, nullité de la vente, dommages et intérêts, frais de justice,… Autant de notions qui le feront frémir.

L’IPI présent à Realty Pour la deuxième année consécutive, l’IPI a marqué Realty de sa présence les 28, 29 et 30 mai derniers. L’Institut a apporté conseil et soutien aux professionnels de l’immobilier qui l’ont sollicité. Le salon immobilier réservé aux professionnels s’est tenu trois jours durant sur le site de Tour & Taxis à Bruxelles. Le succès fut au rendez-vous. Realty a vu son taux de fréquentation augmenter de 19% en un an ! L’an dernier, plus de 5.000 professionnels avaient fait le déplacement. n

Vous pouvez, par ailleurs, lui réclamer le permis initial. Ce document vous permettra de comparer la situation du bien avec ce qui est autorisé dans les plans. Peut-être ne dispose-t-il pas des plans ? En accord avec votre mandant, vous pouvez contacter la commune où est situé le bien à vendre. Celle-ci dispose de tous les permis et pourra vous donner de bonnes informations. S’il existe une irrégularité urbanistique, prévenez l’acquéreur et expliquez-lui que la situation doit être régularisée. N’oubliez pas de signaler l’infraction en question dans le compromis de vente. De cette manière, l’acheteur ne pourra clamer son ignorance ! n

Nouvelles formations on line ! L’Institut tient à maintenir la qualité de la formation permanente des agents immobiliers. C’est pourquoi l’offre de formations en ligne de l’Institut vient d’être revue et mise à jour. Tous les cours ont été reprécisés et détaillés en fonction des spécificités régionales. Six modules mis à jour sont d’ores et déjà à votre disposition. Pour repréciser vos connaissances, rendez-vous sur www.ipi.be. Au programme : la lutte contre les discriminations, le blanchiment d’argent, la loi Breyne, le bail de droit commun, la vente en viager et les plus-values. n

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Koen Geens

« L’achat scindé à l’étude » Il y a quelque temps, les médias laissaient entendre que l’achat scindé d’un bien immobilier ne resterait plus très longtemps sur la liste noire du fisc. Ceux qui avaient poussé un soupir de soulagement à cette annonce ont vite déchanté. Il n’a fallu que quelques jours pour que les sons de cloche divergent et fassent savoir que la technique restait dans le viseur de l’administration. Mi-mai, le ministre des Finances Koen Geens fut interpellé en Commission des Finances où il lui a été demandé de faire toute la clarté sur le sujet. « Je vais demander à mon administration de soumettre l’ensemble de la problématique à une nouvelle recherche supplémentaire », a alors fait savoir le ministre. « Je vais aussi leur demander s’il y a lieu d’ajuster leur position, sur la base de tous les faits connus et des données juridiques qui remontent à une petite centaine d’années ». Affaire à suivre…. n

© Belga

Anti-blanchiment : 2.000 agents immobiliers se sont prêtés au jeu

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ifficile de l’ignorer si vous êtes un fidèle lecteur de l’IPI-News et de l’IPI-Mail… L’Institut a entamé, il y a quelques semaines déjà, une campagne de sensibilisation consacrée à la lutte contre le blanchiment d’argent, thème ô combien d’actualité. Le but ? Informer les agents immobiliers des obligations professionnelles qui leur incombent en la matière. Depuis lors, plusieurs agences immobilières nous laissé entendre qu’elles s’organisent afin de remplir au mieux leurs obligations en matière d’anti-blanchiment.

bataille. Les autorités ont déjà annoncé des contrôles au cours desquels elles vérifieront plus que probablement qu’il existe bel et bien un responsable anti-blanchiment au sein de votre agence. Faute de quoi, votre société risque un amende de 250 euros et bien plus.

Comme le prescrit la loi en la matière, chaque agence immobilière est tenue de désigner un responsable anti-blanchiment. Tout agent immobilier doit faire rapport à cette personne de toute transaction suspecte. Si une opération semble A ce jour, plus de 2.000 agents immobiliers ont douteuse de par sa nature même, son caractère déjà évalué leurs connaissances et ont participé inhabituel ou les circonstances, elle doit être au quiz proposé par l’IPI. Ce petit jeu ludique a automatiquement signalée à la Cellule de traitepour objectif d’instruire les professionnels de ment des Informations Financières (CTIF). Par l’immobilier et de les sensibiliser à la problé- ailleurs, chaque responsable anti-blanchiment matique dont John Crombez, le secrétaire d’Etat devrait prochainement être prié de remplir un à la Lutte contre la fraude, a fait son cheval de rapport annuel à l’attention du SPF Economie.

Il ne s’agit là que de l’une des obligations découlant de la législation anti-blanchiment à laquelle doit se conformer tout agent immobilier. Vous voulez en savoir plus ? Inscrivez-vous à l’une des formations proposées par l’Institut ou rendez-vous sur notre site et testez vos connaissances grâce à notre quiz anti-blanchiment. n

Les secondes résidences de la Côte mises à contribution

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lusieurs communes côtières ont décidé d’augmenter la taxation due sur les secondes résidences. Cette hausse d’imposition fait grincer des dents les agents immobiliers de la Côte belge: ils craignent qu’elle ne réduise l’intérêt pour l’achat d’une seconde résidence.

On dénombre environ 85.000 secondes résidences le long du littoral belge. La plupart des propriétaires (62%) d’une seconde résidence sont des familles moyennes.

En cas d’augmentation fiscale plus généralisée, 60% des agents immobiliers interrogés Les propriétaires d’une seconde résidence à craignent un impact limité sur le tourisme et Ostende, Coxyde, Blankenberge et Knokke- l’économie, et 38,5% estiment que l’impact Heist ont eu la désagréable surprise d’apprendre sera plus important. qu’en 2013 la taxe réclamée pour leur bien La moitié des sondés notent déjà une certaine immobilier est revue à la hausse. Ostende n’y crainte chez les propriétaires de seconde résia pas été avec le dos de la cuillère: la taxe qui dence. Si d’autres communes côtières décident s’élevait en 2012 à 650 euros passe à 1.000 effectivement d’une hausse de l’impôt, 82% des euros cette année, soit une augmentation de agents immobiliers prédisent que de nombreux 54% ! D’autres communes côtières pourraient propriétaires (20% ou plus) vendront à terme suivre l’exemple de leurs consœurs dans les leur bien, 91% s’attendent aussi à ce que de années à venir. Ce qui rendrait moins abordable nombreux candidats propriétaires (également le marché de la seconde résidence. 20% ou plus) renoncent à leur projet d’achat L’organisation professionnelle flamande CIB à cause de coûts trop élevés, révèle l’étude de Vlaanderen a sondé 220 agents immobiliers CIB Vlaanderen. sur le sujet. Parmi ceux-ci, nombreux sont Récemment, une poignée de propriétaires de ceux à craindre de lourdes conséquences pour secondes résidences ont fait part de leur intenl’économie au littoral belge. tion de saisir le Conseil d’Etat. n

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dossier

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Une législation propre à la profession

Le 1er septembre , une date à retenir La publication au Moniteur belge de la nouvelle loi organisant la profession d’agent immobilier est attendue de sorte qu’elle entre en vigueur le 1er septembre. Les modifications appelées par la nouvelle législation vont peu à peu se mettre en place.

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nfin, ça y est. Le texte a été approuvé formellement et entrera bientôt en vigueur. La loi organisant la profession d’agent immobilier était attendue avec grand intérêt et impatience. Jusqu’à présent, le métier était réglementé par la loi-cadre régissant les professions intellectuelles prestataires de services. Un texte qui s’adressait de concert aux agents immobiliers et aux comptables(-fiscalistes). Ces professions ayant des particularités et aspirations différentes, il était toutefois souhaitable que chacune puisse être structurée selon une législation propre.

Un pas en avant pour l’image de la profession Les travaux législatifs ont accouché en début d’année d’un texte qui va permettre de pousser plus avant la professionnalisation du secteur. Les modifications apportées par la nouvelle loi vont faciliter l’organisation de la profession et assurer davantage de transparence. Au final, elles vont bénéficier à tout le secteur et participer assurément à l’amélioration de l’image de la profession. Le texte voté en début d’année aurait certes pu être plus ambitieux, mais il va dans le bon sens. Il apporte de nombreux éléments positifs qui vont contribuer tant à l’assise et au sérieux de la profession, qu’au renforcement de la protection du consommateur et donc -au final- de la confiance du grand public en nos services et notre expertise. Les points chers à l’IPI, défendus avec conviction auprès de la ministre Laruelle et qui n’ont malheureusement pu être intégrés à la nouvelle législation, devraient aboutir à terme, sans doute avant l’échéance des élections de 2014. De nombreux sujets ont effectivement été renvoyés au Comité de mise en œuvre des réformes institutionnelles (Comori). La réorganisation de l’Institut - ou plus globalement l’opportunité

ou non de procéder à la scission des Ordres et Du neuf pour les stagiaires Instituts de Belgique- devrait prochainement se Dès le 1er septembre, le stagiaire devra être retrouver sur la table des négociations instituinscrit à la même colonne que son maître de tionnelles. Idem pour la révision des diplômes stage. En clair, s’il désire exercer comme courdonnant accès à la profession. tier, il devra faire ses armes auprès d’un maître stage inscrit à la colonne réservée aux courtiers. Concrètement… S’il souhaite exercer comme syndic, il choisira La publication de la nouvelle loi au Moniteur un maître de stage inscrit à la colonne dévolue belge est prévue pour fin août de sorte qu’elle aux syndics. entre en vigueur début septembre. Quelques Lorsque le stagiaire décidera de s’inscrire petites choses vous concernant personnellement aux deux colonnes de la liste des stagiaires, il sont donc appelées à changer dès la rentrée. devra être accompagné soit par un maître de Mais, pas de panique, la transition se fera en stage inscrit aux deux colonnes du tableau des douceur et tous les membres de l’IPI seront titulaires, soit par deux maîtres de stage, l’un prévenus en temps et en heure des modifications inscrit à la colonne du tableau des titulaires reles concernant. prenant les agents immobiliers intermédiaires et l’autre inscrit à celle reprenant les agents Courtier ou syndic ? immobiliers syndics. Sachez qu’au 1er septembre, tous les membres Autre modification de taille pour les nouveaux de l’Institut seront automatiquement et stagiaires: lorsque ceux-ci s’inscrivent, simulindistinctement inscrits aux deux colonnes tanément ou non, aux deux colonnes de la liste du tableau, à savoir tant à la colonne réservée des stagiaires, le second stage comporte l’équiaux courtiers que celle réservée aux syndics. Ils valent de 100 jours de pratique professionnelle recevront par la suite un courrier de l’IPI leur pour autant que le premier stage de 200 jours demandant de préciser dans quelle(s) colonne(s) soit entièrement validé au terme de celui-ci. ils souhaitent continuer à être inscrits. Avant la fin de l’année 2013, il leur faudra choisir entre la Il est à noter que le régime actuel reste d’apcolonne réservée aux courtiers et celle réservée plication pour les stagiaires ayant entamé leur aux syndics. Les agents immobiliers exerçant à stage avant le 1er septembre 2013. Ceux-là la fois des activités de courtier et de syndic de- seront inscrits automatiquement aux deux covront quant à eux maintenir leur inscription aux lonnes et pourront demander leur omission deux colonnes. Quant aux agents immobiliers de l’une d’entre elles, sauf si naturellement ils qui n’exercent que des activités de régisseur, ils exercent à la fois des activités de courtier et pourront s’inscrire indistinctement à l’une ou des activités de syndic.  n l’autre des deux colonnes. Au choix. Mais attention, les nouveaux stagiaires qui demanderont leur inscription à la liste des stagiaires à partir du mois de septembre devront directement faire part à l’Institut de la ou des colonnes à laquelle ils souhaitent être inscrits en fonction des activités qu’ils désirent exercer. 6

Quoi de neuf ? La scission du tableau La scission du tableau des titulaires et de la liste des stagiaires est l’une des modifications les plus importantes découlant de la nouvelle loi. Elle a pour objectif de permettre une organisation mieux ciblée de la profession. Une colonne reprendra les courtiers immobiliers et l’autre les syndics. Ceux qui n’exercent que des activités de régisseur pourront s’inscrire à la colonne de leur choix. Les agents immobiliers exerçant à la fois des activités de courtier et de syndic devront s’inscrire à la fois à la colonne réservée aux courtiers et à celle réservée aux syndics. Sur la base de la distinction faite entre les deux métiers, il deviendra possible d’édicter par arrêté royal des règles spécifiques qui s’appliqueraient à l’une ou l’autre des deux colonnes. Cela pourra par exemple concerner l’assurance, la formation, les exigences minimales en matière de constitution de capital.

La gestion des syndics devient plus transparente Les syndics professionnels devront rendre chaque année une liste indiquant les copropriétés dont ils ont la charge. Cette obligation ne s’applique pas uniquement aux syndics professionnels disposant d’une agréation IPI, mais également aux quelques professions libérales qui exercent des activités de syndic sans avoir besoin d’une agréation IPI, comme les avocats. Cette nouvelle disposition doit contribuer à une meilleure transparence en matière de gestion des copropriétés et simplifier le «dépistage» des pratiques illicites. L’IPI pourra vérifier que le syndic indélicat ne poursuit pas ses activités dans une autre copropriété.

L’exercice sous la forme d’une personne morale Sous certaines conditions, les personnes morales auront la possibilité de s’inscrire à l’IPI. Cette disposition va permettre à l’agent immobilier de limiter les risques personnels. Mais, attention, la loi ne prévoit pas la possibilité d’agréer une personne morale à la place de personnes physiques qui travailleraient pour cette personne morale. Toute personne physique qui souhaite exercer des activités d’agent immobilier à titre indépendant devra toujours bénéficier de l’agréation IPI. La nouvelle disposition permet de limiter la responsabilité civile professionnelle des personnes physiques et de la reporter sur la personne morale. Par ailleurs, il sera toujours possible de ne pas inscrire la personne morale au tableau, comme c’est le cas à l’heure actuelle. Dans ce cas, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l’exercice de la profession au sein de la personne morale.

Une formation en guise de sanction alternative L’IPI pourra prononcer des sanctions avec sursis ou encore suspendre le prononcé de la sanction en fonction du degré de gravité de l’infraction constatée. Une formation obligatoire -en relation directe avec l’infraction commise - pourra être conditionnée au sursis ou à la suspension du prononcé. Ainsi, il sera possible de sanctionner intelligemment, de manière éducative et profitable, le courtier, le syndic ou le régisseur en cas d’infraction mineure. 7

Plus de transparence dans le cadre des sanctions disciplinaires Jusqu’à présent, la règle voulait que la personne qui introduit une plainte auprès de l’IPI n’est pas tenue informée de l’issue finale du dossier, si elle ne peut assister à l’audience au cours de laquelle la décision disciplinaire est prononcée. Dorénavant, si le plaignant en fait la demande explicite, le dispositif des décisions fondées sur sa plainte pourra lui être communiqué. Le plaignant ne sera donc toutefois pas informé automatiquement. Le grand public pourra lui aussi être tenu informé des prononcés, moyennant décision motivée de la Chambre exécutive de l’IPI. A titre de sanction supplémentaire, la publication partielle ou totale d’une sentence pourra éventuellement être ordonnée.

Des sanctions plus sévères pour les « faux agents immobiliers » Les faux agents immobiliers, qui travaillent sans agréation, risqueront dorénavant une amende nettement plus corsée. Celle-ci pourra être comprise entre 3.000 et 30.000 euros (soit entre 500 et 5.000 euros augmentés des centimes additionnels). Des montants qui font un bond de 150%! Parallèlement, le juge pourra toujours ordonner une cessation d’activités sous peine d’astreinte par infraction constatée, voire une peine d’emprisonnement de huit jours à trois mois.


dossier 2013 > 2

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« Améliorer l’image de la profession est un travail de tous les instants » Le 10 janvier dernier, Sabine Laruelle était tout sourire. Le Parlement venait de voter la nouvelle loi régissant la profession d’agent immobilier. Le texte, défendu par la ministre, apporte d’importantes adaptations destinées à assurer une concurrence loyale au sein du secteur et à renforcer la protection du consommateur contre les indélicatesses d’une minorité de professionnels. Petit tour d’horizon.

Etes-vous totalement offrent davantage de garanties et renforcent la satisfaite du texte voté ? protection du consommateur. Cette loi poursuit clairement deux objectifs. D’une part, elle «Le gouvernement est en train de travailler vise à assurer une concurrence loyale, correcte sur une réforme institutionnelle de grande Sabine Laruelle : « Il s’agit d’un pas de plus et équilibrée entre les agents immobiliers. qui s’ajoute aux nombreuses modifications ampleur et doit étudier la pertinence ou non D’autre part, elle renforce la protection des apportées et mises en place ces dernières de scinder les Ordres et Instituts. Dans ce clients en matière d’information ou à l’égard années. Cette loi a plusieurs objectifs. Tout cadre-là, les agents immobiliers avaient fait des syndics indélicats et des professionnels une proposition de restructuration de l’IPI. d’abord, elle va faciliter les adaptations fuen défaut d’assurance.» tures. Jusqu’à présent, une seule loi-cadre Peut-être ma déception est que nous n’avons régissait la profession des comptables et des pas pu la faire passer avec tout le reste… Pensez-vous que cette loi sera agents immobiliers. Chaque modification Mais, ce report est tout à fait logique dans LA solution qui permettra souhaitée nécessitait la concertation des un cadre fédéral. Nous sommes six partis au d’une part d’assainir et de deux secteurs… qui n’exercent pas la même gouvernement et huit autour de la réforme moderniser le secteur et profession. Aujourd’hui, deux lois distinctes institutionnelle. Il faut faire les choses de d’autre part de restaurer la s’appliqueront à ces métiers. Ensuite, cette manière structurée. Idem pour la réforme confiance du consommateur ? législation offre plus d’outils à l’Institut pour des accès à la profession qui relève aussi lutter contre certaines pratiques abusives qui «Est-ce qu’il s’agit de la mesure finale et de la compétence des Communautés et des n’ont pas lieu d’être. Ce qui va participer au définitive ? Non, bien évidemment ! Disons Régions. Plutôt que de brusquer le système renforcement de l’image positive de la pro- que c’est une mesure qui complète le dis- et de se retrouver bloqué, il faut aussi parfois fession. » positif. Il faut prendre le temps d’anaLes agents immobiliers lyser et de se concerter. rester attentif. La avaient fait une proposition Et il faut que je laisse loi prévoit deux co Quelles sont les avancées les plus significatives lonnes au sein du de restructuration de l’IPI. un peu de travail à mes qu’apporte le texte ? successeurs ! (rires) Je tableau. Il faudra Peut-être ma déception est suis voir à l’exercice aussi ministre de « Je pense notamment à la scission en deux que nous n’avons pas pu la l’Agriculture et je sais du système si cette colonnes du tableau des titulaires, l’une pour adaptation est perque si on met la charrue faire passer avec tout le les courtiers et l’autre pour les syndics, qui tinente. Je ne suis avant les bœufs, cela reste… assurera une vision beaucoup plus claire. Les pas de ces politin’avance pas !» u seconds auront pour obligation de rendre la ciens qui croient qu’une loi peut tout résoudre. liste des copropriétés qu’ils gèrent. Le texte Toute nouvelle législation doit être évaluée renforce les droits des consommateurs. Ceux après une année ou deux de fonctionnement. qui ont déposé plainte auprès de l’IPI pourront Il y a toujours moyen d’améliorer un texte dorénavant accéder à un certain nombre de législatif. Il faut rester à l’écoute tant du secrenseignements. Deux autres points très imteur que du consommateur, et voir comment portants reposent sur l’obligation d’assurance on peut en concertation avec les différents et la possibilité pour les agents immobiliers acteurs continuer à progresser.» d’exercer en société. Autant d’avancées qui Quelles sont vos attentes par rapport au texte fraîchement voté ?

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Sabine Laruelle

Un juste équilibre à un syndic correct. Il ne s’agit pas ici de pour une juste concurrence… stigmatiser les syndics. Il s’agit de permettre à l’Institut de prendre des mesures transitoires. «Tout à fait. Par ailleurs, je veille aussi à ce que Si un syndic gère un immeuble de manière les cotisations n’explosent pas pour toutes les indélicate, il est nécessaire de vérifier la professions dont j’ai la charge ! Je veille à ce gestion des autres immeubles dont il a la «Ces métiers apportent une plus-value et que l’agent immobilier qui travaille seul puisse charge. La loi élargit la palette d’outils qui offrent toute une gamme de services. Mais continuer à payer sa cotisation. On ne peut manquaient jusqu’à présent à l’IPI.» je ne suis pas de celles qui disent qu’il faut exclure des professionnels sur base de la hauteur de la cotisation. Tout cela se fait en bonne professionnaliser à tout crin. Ainsi, si un pro Celui qui, aujourd’hui, entente et en concertation avec le secteur.» priétaire d’un bien dans un immeuble veut achète un bien via un agent être syndic, il doit pouvoir l’être. Comme on immobilier ou dont l’immeuble ne peut pas obliger tous les consommateurs à Quid de l’assurance en est géré par un syndic membre responsabilité collective passer par un agent immobilier. Il faut laisser de l’IPI bénéficie d’une autre imposée à l’IPI ? Cette une certaine liberté. Améliorer l’image d’une protection que celui qui fait nouvelle mesure aura un coût profession est un travail de tous les instants. Il appel pour ce même service qui devra être répercuté sur suffit qu’un client ait une mauvaise expérience à un notaire, un avocat, un les cotisations… pour que l’image du secteur en souffre. C’est comptable, un architecte ce qui s’est passé avec les syndics. Une série ou un géomètre. Comment «L’Institut devra me prouver que l’agent d’articles mettant en cause un ou deux syndics remédier à cette situation ? immobilier lambda qui dispose déjà d’une indélicats ont été publiés dans la presse et ont assurance n’en paiera pas deux ! Autrement noirci cette profession. C’est vrai dans tous les «Le texte voté récemment apporte une dit, il faudra me prouver par les chiffres que ce secteurs, il suffit d’une brebis galeuse pour solution. Les professions apparentées qui professionnel ne souscrira plus son assurance que toute la profession en souffre.» exercent des activités d’agent immobilier individuellement et que le montant ainsi épardevront adapter leur code de déontologie gné sera versé à l’Institut. L’objectif n’est pas et répondre aux spécificités déontologiques La nouvelle loi organisant la de doubler le coût de l’assurance ! Idéalement, profession semble vouloir de l’agent immobilier. Nous sommes en disle montant devrait être même moins élevé vu principalement apporter une cussion avec ces professionnels et ils sont à que les risques sont mutualisés.» réponse à la problématique l’écoute. Il s’agit de mettre tout le monde dans des syndics indélicats… une situation de concurrence correcte. Par Votre message aux courtiers, ailleurs, nous sommes en train de travailler syndics et régisseurs «L’Institut a déjà adopté beaucoup de réau niveau du gouvernede Belgique ? formes et instauré ment à l’application de Je suis aussi ministre de un certain nombre la directive des lois du «Visez l’excellence ! Si chacun vise l’excellence, de dispositifs pour l’Agriculture et je sais que si marché aux professions je suis persuadée que l’image générale du secles courtiers. Il res- on met la charrue avant les libérales, un texte auquel teur s’en trouvera fortement améliorée.» n tait encore à faire au bœufs, cela n’avance pas ! sont déjà soumis les niveau des syndics. Je agents immobiliers. Le suis persuadée que la grosse majorité fait tout est de trouver le juste équilibre. Quelle bien son travail. Mais on est parfois obligé que soit la profession, je refuse des replis de légiférer parce qu’un professionnel peu protectionnistes et exclusifs, mais il faut réscrupuleux trouve la faille. Il est évidemment pondre au code de déontologie spécifique si indispensable de veiller à ce que les propriéon exerce des actes d’une autre profession.» taires et les locataires d’immeubles aient droit Les agents immobiliers n’ont pas toujours bonne presse. Comment percevez-vous les métiers de courtiers, syndics et régisseurs ?

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institut

enquête

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Les agents immobiliers… en chiffres

Près de 9% des retraités ne raccrochent pas

Une demande de crédit sur trois est rejetée

L’agent immobilier moyen est de sexe masculin et âgé entre 40 et 55 ans. Et il aime tellement son métier qu’une fois sonné l’âge de la retraite, il ne met pas un terme définitif à ses activités professionnelles… dans près de 9% des cas.

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 e profil-type de l’agent immobilier Ainsi, les titulaires - bien installés dans la actif en Belgique ? Un homme d’âge profession - sont encore 8,63% à travailler mûr, pardi ! Dans nos contrées, le monde une fois passé l’âge de la retraite (après de l’immobilier ne compte que relative- 65 ans donc), alors qu’ils sont à peine ment peu de femmes (un peu moins de 7,8% à être âgés de moins de 30 ans. La 30% pour plus de 70% d’hommes). La majorité (45,2%) des stagiaires aspirant à raison en est sans doute la difficulté de se lancer officiellement dans le métier est concilier la vie âgée de moins Celui qui a attrapé le virus de 30 ans. Une de famille avec des horaires immobilier semble ne pas pouvoir constatation un peu parti- s’en défaire si facilement. fort logique. Ce culiers (beauqui l’est nettecoup de visites se font le soir et/ou durant ment moins, c’est ce petit pourcentage le week-end). Les chiffres de l’Institut qui décide de se lancer dans la profession révèlent, par ailleurs, que les métiers de à titre indépendant à l’approche de l’âge courtier immobilier, syndic et régisseur se de la retraite (3,1%) ou une fois mis à caractérisent par une moyenne d’âge rela- la retraite (0,2%). En 2012, le stagiaire tivement élevée. La majorité des titulaires le plus âgé avait tout de même 75 ans ! est effectivement âgée de 40 à 55 ans. Parmi les stagiaires tardifs, on rencontre un certain nombre d’agents immobiliers ayant travaillé sous le statut d’employé Stagiaire à 75 ans durant de nombreuses années et qui souUn chiffre étonnant, et pourtant… Celui haitent compléter leurs -maigres- revenus qui a attrapé le virus immobilier semble de pensionnés par des prestations occane pas pouvoir s’en défaire si facilement. sionnelles exercées à titre indépendant. n

Pas une semaine ne se passe sans que les médias n’en touchent un mot. Les banques, toujours plus frileuses, se montrent de plus en plus exigeantes lorsqu’il s’agit d’octroyer un crédit hypothécaire à un particulier. C’est un fait… rudement ressenti par les agents immobiliers, selon une enquête réalisée par l’Institut.

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26 30

Rapport annuel 2012 Le rapport d’activités 2012 de l’IPI vient de sortir de presse. Qu’avons-nous réalisé l’an dernier ? Quels sont les gros dossiers à venir ? Vous saurez tout en parcourant notre rapport d’activités 2012, une année au cours de laquelle la professionnalisation du secteur s’est encore renforcée. Intéressé ? Rendezvous sur notre site internet : www.ipi.be > publications > rapports d’activités.

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31 35

36 40

41 45

46 50

51 55

990 1.029 977

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L

Moyenne d’âge Titulaires 2012 / Stagiaires 2012

718

395

56 60

61 65

923

71 75

76 +

Total = 7.228** Total = 1.701*

721 686

477 375

355 256 232

86

66 70

190

116

170 80

39

13

1

4

96 0

* 2 stagiaires n’ont pas déclaré leur date de naissance ** 68 titulaires n’ont pas déclaré leur date de naissance

e volume des crédits hypothécaires ac- davantage les acheteurs n’ayant pas d’apport cordés aux particuliers poursuit son recul. personnel (41,95%) ou disposant d’un apport Inexorablement. Vous êtes nombreux à vous de moins de 10% de la valeur du bien (35,9%). plaindre des restrictions bancaires. Aussi, l’Institut a voulu en savoir plus et a réalisé une Un chiffre d’affaires enquête sur le sujet au mois de mai dernier. Vous en recul de près de 25% avez été 405 à nous faire part de votre expérience. Trois quarts des répondants (74%) constatent que Et le constat est là, cinglant. Une demande de l’augmentation des refus des crédits hypothécrédit hypothécaire sur trois en moyenne n’est caires a un impact négatif sur leurs affaires. pas acceptée. Corollaire : un chiffre d’affaires En moyenne, leur chiffre d’affaires affiche un en baisse pour trois quarts des agents immorecul de l’ordre de 23,45%. L’impact du refus biliers sondés et des ventes qui nécessitent de crédit est perçu plus durement par les agents davantage de temps. immobiliers francophones (recul moyen de 28% du chiffre d’affaires) que par leurs confrères du Un phénomène nord du pays (18,9%).

qui s’accentue

Chiffres pour l’année 2012

Selon notre enquête, près de 74% des agents immobiliers sondés constatent une hausse sensible des ventes qui échouent en raison d’un refus de crédit. Un phénomène qui semble s’être accentué depuis le début de l’année. Vous êtes nombreux à avoir précisé n’avoir rencontré aucun refus de crédit jusqu’à il y a quelques mois encore. Aujourd’hui, les refus se multiplient. Selon vos constatations, près d’une demande de prêt sur trois (31,8%) échoue. Avec tout ce que cela implique pour l’agent immobilier ! Une perte d’énergie, de temps et d’argent…

Le célibataire de moins de 30 ans

Plus de temps pour vendre un bien Les réponses sont unanimes. Une vente nécessite bien plus de temps qu’il y a quelques mois encore. Près de 87% des sondés remarquent qu’il leur faut plus de temps pour vendre un bien. La vente peut facilement prendre un à trois mois en plus, voire même jusqu’à six mois supplémentaires. Certains biens doivent parfois être remis en vente à trois reprises afin de vendre à un candidat qui obtiendra effectivement un prêt auprès de sa banque.

Une baisse des prix ? A terme, vous craignez qu’il y ait de moins en moins d’acheteurs sur le marché, et donc trop d’offres par rapport à la demande. Cette restriction des conditions d’octroi de crédits risque également de creuser l’écart entre les couches sociales, estimez-vous. Les riches pourront toujours acheter, tandis que toute une couche de la population va peu à peu se trouver exclue de l’accès à la propriété. Vous craignez une baisse sensible des prix. Vous remarquez d’ailleurs que les experts bancaires ont tendance à diminuer la valeur des biens expertisés même si les offres sont supérieures au prix. Certains d’entre vous se montrent pragmatiques. Le marché actuel n’est tout simplement plus le marché de 2007. Certains agents immobiliers estiment que cette sévérité des banques s’avèrera à terme plus saine pour le marché de l’immobilier. n

La sévérité des banques pèse-t-elle sur votre chiffre d’affaires ?

11

Oui

11% Non 15% Difficile à dire

Des garanties excessives

Les commentaires dont vous nous avez fait part lors de cette enquête nous montrent bien l’inquiétude Sans surprise, le profil-type du candidat débouté qui couve dans le métier. Même son de cloche dans sa demande de crédit est un(e) célibataire partout : les banques ne jouent plus leur rôle ! âgé(e) de moins 30 ans qui souhaite acquérir Elles réclament des garanties excessives, égales un premier bien immobilier. Les candidats à au montant emprunté… et même supérieures. Si l’achat âgés de moins de 30 ans sont les plus le marché incertain fait peur aux banques qui ne sensibles au refus de crédit (52,7%), suivis par veulent plus prendre de risques pour des demandes le 30-45 ans (32,9%). L’acheteur célibataire dont les garanties sont trop faibles, elle fait peur (60%) est davantage concerné par le refus de aussi aux candidats acquéreurs qui craignent de crédit, remarquent les agents immobiliers. Dans se lancer dans l’acquisition d’un bien et préfèrent plus de 83% des cas, le refus de crédit concerne se tourner vers la location. Le marché locatif se une première acquisition. Les refus concernent porte d’ailleurs très bien, selon l’enquête.

74%

86,8%

La vente nécessitet-elle plus de temps ?

Oui

6,2% Non 7% Difficile à dire


opinion

2013 > 2

L’Union professionnelle du crédit sur la politique d’accès au crédit hypothécaire

« L’agent immobilier doit oser dire quand l’opération s’avère trop risquée » Maintenant que les banques et autres institutions de crédit ont renforcé leur politique en matière d’octroi de crédit, le rôle de conseil de l’agent immobilier prend toute son importance, estime Ivo Van Bulck, secrétaire-général de l’Union professionnelle du crédit (UPC – Febelfin). Ce dernier jette un pavé dans la marre et plaide pour un know-how fiscal plus important au sein du secteur de l’immobilier. « Bien souvent, les acheteurs passent d’abord par un agent immobilier avant de franchir la porte d’une banque. Dans cette optique, nous comptons sur les agents immobiliers et leurs connaissances en matière d’octroi de crédit. »

N

ous pouvons, aujourd’hui, difficilement ne pas tenir compte du Financial Stability Report de la Banque nationale. Surtout en ce qui concerne la protection du portefeuille de crédit”, annonce Ivo Van Bulck d’entrée de jeu. Il réfère immédiatement à Luc Coene, gouverneur de la Banque nationale, qui a évoqué une correction de 15% du marché de l’habitation belge. “Il demande donc très logiquement aux banques de surveiller la quotité de leur portefeuille de crédit”, poursuit Ivo Van Bulck. “Ce n’est qu’ainsi que nous pourrons parer les éventuels chocs du marché de l’immobilier. »

«

Sur le terrain, les agents immobiliers constatent au quotidien que les banques sont devenues plus sévères. Comment doivent-ils s’accommoder de cette situation ?

« Les agents immobiliers qui, lors d’un premier contrôle, constatent que l’acheteur aura vraisemblablement besoin d’un financement à 100%, savent que les possibilités d’un refus d’octroi de crédit de la part de la banque sont plus élevées aujourd’hui qu’hier. Les agents immobiliers doi« Si l’on prend en compte les prêts verts, etc., vent dès lors oser informer leurs clients en ce sens. on remarque que le portefeuille de crédits hy- Nous sommes devenus plus prudents, mais c’est pothécaires se situe aux alentours de 65% de la très bien comme ça, car nous ne souhaitons pas valeur des biens immobiliers concernés. Cela ne tomber dans une situation qui mène à un endetsignifie pas que l’on ne prête plus jusqu’à 100% tement excessif. » dans certains dossiers individuels. Mais nous devons oser regarder les choses en face: là où Entre-temps, les agents immobiliers nous informent l’on prêtait jusque 115% auparavant, en incluant qu’ils doivent afficher un bien les frais notariés et les frais d’enregistrement, on sur trois plusieurs fois dans leur part actuellement du principe général qu’un apport vitrine en raison de refus d’octroi personnel de 20% est nécessaire. » de crédit. Selon Ivo Van Bulck, grâce à cette vigilance particulière, la Belgique détient un des marchés « Je reste persuadé que la majorité des agents financiers les plus sains d’Europe. « Avec seulement immobiliers travaillent de manière très profes1,1% de dossiers à problèmes (chiffres de la BNB), sionnelle, mais ils ne doivent surtout pas oublier nous pouvons parler d’un d’exercer leurs activités Le secteur immobilier remplit en toute connaissance de portefeuille de crédit extrêmement stable. Au un rôle de conseil énorme, ne cause en matière d’octroi total, cela représente ende crédit. Cela signifie le sous-estimez pas ! viron 31.000 dossiers qui qu’ils doivent oser poser accusent des arriérés, sur un total de 2,8 millions les bonnes questions dès le départ. Quels sont de crédits en cours. » vos revenus ? Quel est le risque ? … Ce n’est que de cette manière qu’ils pourront anticiper un éventuel refus de la banque. Nous attendons actuellement la future directive européenne relative

«

»

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au crédit hypothécaire. Cette directive comporte notamment une « obligation de connaissance » imposée à tout professionnel qui octroie des crédits hypothécaires. Certains agents immobiliers, qui sont également courtiers en crédits hypothécaires, tomberont donc également sous l’application de cette directive. Et même si cet aspect financier n’entre pas dans le cadre de leurs activités professionnelles, on peut affirmer qu’ils jouent, en tant que premier relais d’information du client, un rôle particulièrement important dans le cadre de la transmission d’informations. Selon nous, un agent immobilier devrait donc à tout le moins savoir ce qui se passe au niveau des crédits hypothécaires sur le plan fédéral et européen. » Si l’on comprend bien, un bon agent immobilier doit également être un expert financier  ? « Je me demande s’il n’aurait en tout cas pas intérêt, au minimum, à s’imposer certaines obligations sur le plan de l’acquisition de l’information. Même si l’agent immobilier n’exerce que des activités de courtier, ce sera pour lui une plus-value de disposer des connaissances nécessaires en matière d’octroi de crédit. Un consommateur qui fait appel à un agent immobilier ne dispose fort probablement d’aucune connaissance en matière de crédit hypothécaire. Donc si l’agent immobilier reçoit des questions à ce sujet et qu’il doit adresser le client à un tiers pour les réponses, les chances de perdre la première manche au sein du processus de vente global augmente sensiblement. »

Vous attendez une plus grande transmission d’informations et un meilleur encadrement de la part des agents immobiliers.

Pour terminer, non seulement les banques se montrent plus rigoureuses, mais une série de primes gouvernementales ont été progressivement supprimées et la fiscalité immobilière sera placée en haut de l’agenda politique en 2014. Selon vous, quel rôle joue les autorités en ce domaine ?

« En réalité, je plaide en faveur d’un plus grand know-how fiscal et juridique dans le chef de toutes les parties. L’organisme de crédit peut également fournir les explications nécessaires, mais bien souvent, le compromis est déjà conclu. L’agent « L’importance du bonus logement est grande. Il immobilier se trouve au début de la chaîne, il s’agit en effet d’un soutien important pour ceux qui constitue la “phase 1”. Les gens ne se rendent pas en ont besoin. Et surtout pour un grand nombre de toujours d’abord à la banque avant de se mettre à jeunes familles. Cela leur donne au moins la posla recherche d’un bien sibilité d’intégrer certaines Nous sommes devenus plus immobilier. Ils signent marges. L’histoire de l’accès d’abord le compromis prudents, mais c’est très bien à la propriété reste en outre et ne se mettent à poser comme ça, car nous ne une histoire typiquement les questions qu’après. belge, et nous conseillons souhaitons pas tomber dans Nous pensons dès lors aux autorités de continuer que la transmission des une situation qui mène à un à y investir. informations ne se fait endettement excessif. jamais assez tôt, ce qui peut représenter pour l’agent immobilier une sérieuse plus-value. Le secteur immobilier remplit un rôle de conseil énorme, ne le sous-estimez pas ! L’agent immobilier doit oser dire que l’opération s’avère trop risquée. Ensuite, les banques doivent également jouer leur rôle, et veiller à ce qu’aucune dette inutile ne soit créée. »

Le débat politique est aujourd’hui déjà prêt dans une certaine mesure, mais il s’agit surtout de faire très attention à ne pas créer de nouveaux problèmes. Par exemple en orientant la marge budgétaire exclusivement sur les nouvelles constructions. L’achat des habitations existantes constitue un élément d’une importance capitale et reste la manière la plus usuelle pour acquérir une habitation. Ne l’oublions surtout pas dans le cadre d’un futur débat sur le sujet. » n

«

»

Jusqu’où souhaitez-vous aller dans le cadre de ces éventuelles obligations de connaissance pour les agents immobiliers ? « à partir de l’année prochaine, nous imposerons à nos banques de ne travailler qu’avec des intermédiaires de crédit aux consommateurs qui ont témoigné de leurs connaissances par la réussite d’un examen en la matière. La future directive impose cette obligation à tous les intermédiaires de crédit hypothécaire. Cela peut donc également concerner des intermédiaires dans le secteur de l’immobilier. Mais cela ne doit pas être considéré comme une critique, car une telle obligation ne mène en réalité qu’à plus de professionnalisme et peut être considérée comme un label de qualité supplémentaire. En outre, vous pouvez ainsi assurer au consommateur que le professionnel qui vend un certain produit comprend dans le détail le produit qu’il vend et lui assurer qu’il peut s’attendre à une réponse professionnelle de la part du vendeur en question. »

Ivo Van Bulck

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actualité

2013 > 2

Questions immobilières Ceux qui pensent encore que les agents immobiliers peuvent faire ce qu’ils veulent sont dans l’erreur. Le secteur est bien organisé et strictement réglementé. Les règles qui l’entourent sont même parfois très pointues et font l’objet de nombreuses questions auprès de la hotline juridique de l’IPI. Voici les questions les plus souvent posées et les réponses des juristes spécialisés en droit immobilier.

Les statuts des copropriétés doivent être adaptés

Lors de la vente de certains biens, j’organise des visites communes avec les différents acheteurs potentiels. Au cours de cette visite, chaque visiteur a l’opportunité d’émettre une offre. Il se peut qu’un des acheteurs fasse une offre supérieure au prix initialement demandé, ce qui implique que le prix de vente final sera également plus élevé. Je suppose que cette technique de vente est autorisée, mais pouvez m’en dire plus à ce sujet ?

Le SPF Economie pense allonger le délai accordé aux syndics pour adapter et mettre en conformité les statuts des immeubles à appartements avec la nouvelle loi sur la copropriété. Aucune nouvelle date butoir n’a toutefois été arrêtée pour l’instant.

P

 our l’heure, la réglementation prévoit que les statuts de tous les immeubles à appartements soient adaptés et mis en conformité avec la nouvelle loi sur la copropriété pour le 1er septembre 2013.

du règlement d’ordre intérieur.

nécessité d’un vote à l’unanimité pour certaines décisions, contrairement à ce que prévoit la nouvelle loi.

Cette période d’adaptation a été trop courte pour de nombreuses copropriétés, c’est pourquoi le délai a été prolongé de deux ans. Le Autant profiter de l’occasion pour bien faire délai arriverait donc à échéance au 1er sep- les choses ! D’autres dispositions dépassées Cette obligation est une des conséquences de la tembre 2013. -et qui ne sont pas concernées par la loi du nouvelle loi sur la copropriété qui est entrée en 2 juin 2010- peuvent également être adaptées. Toutefois, des négociations sont en cours avec Il est également plus que conseillé de profiter application en septembre 2010. Cette loi entend le SPF Economie en vue d’encore prolonger le rendre plus transparentes et plus actuelles les de l’occasion pour adapter, si ce n’est déjà délai en la matière. Il y a de fortes chances que règles auxquelles sont tenus les propriétaires, fait, d’autres dispositions qu’une décision de le délai supplémentaire qu’avaient obtenu les les locataires et les syndics. l’assemblée générale a modifiées par le passé. n syndics soit à nouveau prolongé. Dans un premier temps, les syndics ont eu un En relisant les statuts de la copropriété, vous an (jusqu’au 1er septembre 2011) pour soumettre constaterez certainement quelques disposià l’assemblée générale la version adaptée de tions que la loi du 2 juin 2010 a modifiées. l’acte de base, du règlement de copropriété et Exemple: certains statuts font référence à la

Sécuriser les sites web des copropriétés Les informations personnelles des copropriétaires publiées sur internet doivent être strictement sécurisées. Les syndics d’immeuble(s) ne sont pas en droit de mettre à disposition, en libre accès sur internet, des données à caractère personnel des copropriétaires.

T

 out récemment, la Commission de la protection de la vie privée a ainsi été saisie par un copropriétaire d’une plainte concernant la question de savoir si le syndic d’un immeuble avait le droit de mettre en ligne, en libre accès, des informations relatives aux copropriétaires d’un immeuble (nom, adresse, lot, quotités) ainsi que la mention, dans le relevé des dépenses, du numéro des appartements pour lesquels des frais de rappel sont réclamés dans le cadre de sa fonction de syndic.

La publication online, sans accès sécurisé et accessible à tout un chacun, de données à caractère personnel des copropriétaires est contraire à la loi sur la vie privée. Bien sûr, il peut être utile pour les copropriétaires de disposer des noms et coordonnées des uns et des autres afin de pouvoir se concerter et, si nécessaire, d’agir ensemble. Le syndic officiellement mandaté par l’association des copropriétaires est effectivement autorisé à mettre les données personnelles des copropriétaires sur un site, mais ne peut les rendre accessibles à tout un chacun. 14

Les données personnelles publiées sur internet doivent être sécurisées via l’identification au moyen d’un login et d’un mot de passe. n

Il n’est en soit pas interdit d’organiser des visites communes ni de laisser les visiteurs émettre une offre sous pli fermé au cours de celles-ci. Il est par contre tout à fait interdit pour un agent immobilier d’organiser une vente publique, pratique réservée aux seuls notaires. Bien qu’il n’existe aucune définition légale de la notion de vente publique, un jugement du tribunal d’Anvers stipule clairement que trois éléments doivent être présents pour pouvoir parler de vente publique : 1. il y a une mise en vente publique (publicité,…); 2. il est question d’une concurrence publique (orale et publique,…); 3. il y a une adjudication publique. Tant que l’on ne laisse pas les intéressés surenchérir verbalement les uns contre autres et que l’on n’attribue pas le bien publiquement, comme cela se fait lors d’une vente publique, il ne s’agit pas d’une vente publique et aucun problème ne se pose sur le plan juridique. Nous pouvons par ailleurs affirmer que le prix demandé, qui est mentionné dans la publicité, constitue une invitation à négocier. Le vendeur accorde beaucoup d’importance au prix et aux éventuelles conditions ultérieures, tout comme au candidat-acquéreur lui-même. Il appartient toujours au final au vendeur de déterminer à qui et pour quel prix il souhaite vendre son bien. L’agent immobilier doit informer le vendeur de chaque offre émise, à moins qu’il en ait été convenu autrement. Vendre une habitation pour un prix plus élevé que « le prix initialement demandé» n’est donc pas interdit. Et l’inverse est également tout à fait possible. Le vendeur peut par exemple décider de vendre au moins offrant dans le cas où il est face à deux acquéreurs potentiels. Les éléments développés ci-dessus sont bien entendu valables sous réserve des prérogatives des cours et tribunaux, qui statuent souverainement sur chaque différend qui leur est soumis.

Il m’est demandé, en tant qu’agent immobilier, de vendre un entrepôt qui a été construit sans permis de bâtir. Par ailleurs, une régularisation a été refusée du fait que le bâtiment est trop haut et se situe trop près des bâtiments existants. Dans quelle mesure puis-je procéder à la vente de ce bâtiment ? Il n’est en soi pas interdit de vendre un bâtiment construit sans permis de bâtir. Il est toutefois important de jouer cartes sur table avec l’acheteur potentiel et donc de l’informer de la situation réelle et des éventuels risques que ce dernier encourt. En effet, un acheteur qui n’a pas été informé correctement pourrait engager une procédure judiciaire a posteriori. Si des tiers, tels qu’un voisin par exemple, souhaitent la remise en état original du site (démolition), ils devront s’adresser à leur avocat pour que celui-ci introduise une procédure en la matière.

Je travaille comme agent immobilier dans la région d’Anvers. Un client m’a récemment demandé s’il peut bénéficier à la fois de la portabilité des droits d’enregistrement (parce qu’il dispose déjà d’un autre bien) et du taux réduit pour habitation modeste (revenu cadastral non indexé < € 745). Je souhaiterais donc savoir si la portabilité des droits d’enregistrement et le taux réduit sont cumulables ? Je sais que l’abattement et la portabilité le sont, mais je ne trouve aucune information en ce qui concerne la portabilité et le taux réduit.   Il n’existe aucune incompatibilité entre la portabilité et le taux réduit. Le montant des droits d’enregistrement du nouvel achat ne joue pour ainsi dire aucun rôle pour déterminer si oui ou non l’on peut bénéficier de la portabilité. Il est donc possible de bénéficier de la portabilité, et ce, que l’on achète un nouveau bien au tarif normal de 10 pour cent ou au tarif réduit de 5 pour cent. Un cumul entre l’abattement et le taux réduit est quant lui impossible. Il s’agit alors de choisir l’option la plus avantageuse.

Les membres de l’IPI peuvent adresser leurs questions juridiques directement à notre helpdesk, une ligne de conseil gratuite. Des jursites, spécialisés en droit immobilier, sont à votre disposition au numéro 070 / 211 211. 15


l’invité Comme de coutume, le mot de la fin est laissé à l’une ou l’autre personnalité disposée à nous faire part de ses impressions et à jeter un regard critique sur notre secteur. Qu’ils soient politiciens, économistes, industriels, journalistes ou présidents de fédération, l’IPI-News leur ouvre ses colonnes. Place cette fois à Philippe De Backer (Open Vld), membre du Parlement européen.

Un marché immobilier stable pour garantir la croissance économique

L

 a crise économique a fait éclater bien des bulles immobilières, tant aux Etats-Unis qu’ici en Europe – nous pensons notamment à l’Irlande et à l’Espagne. Mais il s’agit d’une interaction. Car une bulle immobilière potentielle peut aussi mettre en danger l’économie d’un Etat-membre. Pour sortir de la crise de manière durable, un marché immobilier stable est donc une exigence fondamentale.

sont légion : prêt à court ou à long terme, taux variable ou taux fixe, contracter le seul crédit ou souscrire au passage d’autres produits...

Philippe De Backer

en exemple. Le bon cadre législatif en vigueur chez nous a contribué à la stabilité du marché immobilier durant les dernières années de crise, et cela contrairement à d’autres pays. La Belgique n’a connu ni baisse soudaine des prix, ni expropriations.

Cette flexibilité était également nécessaire pour pouvoir établir des règles minimales européennes qui assurent une protection maximale du consommateur. Il y a de très Bonus logement grandes disparités régionales entre les marchés immobiliers des différents Etats-membres. Il est également important de garantir la staAinsi, par exemple, en Allemagne, on ne peut bilité pour l’avenir. Tant que nous prélèverons Réglementation accorder le remboursement anticipé que très des impôts élevés dans notre pays, nous devons exceptionnellement, alors qu’en Belgique cette rendre attractif l’investissement dans notre européenne possibilité existe pour presque chaque crédit propre logement à l’aide d’incitants fiscaux. Le L’Europe pense également de cette manière. hypothécaire. bonus logement, tel que nous le connaissons à l’heure actuelle, sera transféré aux Régions Mi-2011, la Commission européenne a lancé la Une législation qui fonctionne bien pour les mise en place d’un nouveau cadre législatif desdans le cadre de la réforme de l’Etat. Ces crédits hypothécaires assure non seulement la tiné à réguler les crédits hypothécaires. C’est dernières pourront adapter le bonus ou même protection du consommateur mais également un sujet très important, mais politiquement le supprimer. les libertés nécessaires aux prêteurs. fort sensible dans certains Etats-membres, Comme nous avons besoin de flexibilité en comme ont pu en témoigner les négociations Un crédit hypothécaire est un contrat fait sur matière d’offre de crédits hypothécaires, nous particulièrement longues. Ce n’est que le mois mesure, adapté aux besoins des deux parties. avons aussi besoin de diversité en matière dernier qu’un accord est intervenu entre le Ce qui s’avère primordial car la possession de bonus logement. Parlement européen, le Conseil européen et de sa propre habitaN  otre législation offre Que vous souhaitiez la Commission européenne. tion assure un certain transparence et flexibilité, ainsi construire un nouveau confort financier une La première priorité de l’accord repose qu’un niveau de protection élevé logement offrant tout fois venus les vieux sur la protection du consommateur. Un le confort moderne et à l’égard du consommateur. jours. C’est pourquoi conseil adéquat et une information claire répondant aux normes il est important d’offrir un crédit hypothécaire doivent permettre d’éviter des situations énergétiques, acheter un appartement modeste qui est accessible au consommateur et qui où le consommateur contracterait un crédit ou rénover une vieille habitation pleine de donne les garanties nécessaires au prêteur. hypothécaire qu’il ne peut s’autoriser. Une charme, vous devez avoir accès à ces incitants transparence précontractuelle est donc d’une fiscaux quelle que soit la situation. Tout le Impact en Belgique importance cruciale. monde n’a pas les mêmes envies ni les mêmes Concrètement, la nouvelle réglementation besoins. Et ce n’est certainement pas aux auProtéger les intérêts ne va rien changer en Belgique. Ici et là de torités d’interférer sur ce point. n petits changements seront opérés, mais en du consommateur soi le cadre législatif belge se montre déjà Philippe De Backer Le consommateur dispose grâce à cette ré- très strict en matière de crédits hypothécaires. Parlementaire européen (Open Vld) glementation de davantage de flexibilité afin Notre législation offre transparence et flexibid’obtenir un crédit sur mesure. Un contrat one- lité, ainsi qu’un niveau de protection élevé à size-fits-all ne peut plus satisfaire aux besoins l’égard du consommateur. Lors des négociade tous les consommateurs. Les exemples tions, la situation belge a souvent été épinglée

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Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) - Rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles - www.ipi.be

IPI-News - juillet 2013  

Le magazine de l'Institut professionnel des agents immobiliers

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