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數位媒體設計 期末企劃案 資一甲A0061111鄭惠予


目錄 一、執行摘要 1.1客觀存在的

二、服務、效勞、 幫助 2.1開放空間環境品質 2.2植栽計畫 2.3無障礙環境及空間

三、市場分析總結 3.1集成產業成熟,市場不斷擴大 3.2地域發展不均 3.3服務並分析


目錄 四、戰略和實施總結 4.1銷售戰略 4.2銷售展望

五、管理總結 5.1建築物管理 5.2人員計劃 六、財政計劃 6.1重要假定 6.2計劃的企業經營情況 七、公司總結 7.1公司歸屬 7.2公司違漏疏失型態有那些? 7.3公司之經營型態有那些


一、執行摘要 永恆股份有限公司目標在保留豐富緊密之社區 意識及社群網路,並配合地區特性,建立一個安 全、舒適、健康、和諧、便利的居住環境。


1.1客觀存在的 永恆股份有限公司規劃設計內容須符合現行相關法規規範, 工法、技術、材料及設備等之引用等同之。增加之住戶以30及 34坪型為主。應充分考量保存社群網絡、促進社區意識;於規 劃設計時考慮社區網路系統管溝及主機空間之建構。規劃設計 內容須符合現行相關法規規範,工法、技術、材料及設備等之 引用等同之。增加之住戶以30及34坪型為主。應充分考量保存 社群網絡、促進社區意識;於規劃設計時考慮社區網路系統管 溝及主機空間之建構。

 1.1.1建築物景觀設計 建築物形態、顏色除配合當地地方特色,更應考量氣候因素對立面景觀之影響。對於建築物 陽台、雨披或冷氣口等住戶進住後可能加建的部分,應予以統一設計。但不予設計鐵窗。規 模的社區應考慮不同棟建築之可識別性,利用建築物高低群落、屋頂型式、顏色或花台、後 陽台等立面變化,作為辨識的元素。


二、服務、效勞、 幫助


2.1開放空間環境品質 

開放空間應集中配置整體規劃,並建構完整的、可 及性的人行動線系統以串聯整體開放空間。開放空 間應著重其安全性、舒適性及人性化尺度之規劃, 並考量自然環境條件對活動舒適性造成的影響。多 設置使用可及的開放空間與視覺可及的花園造景, 開放空間應充分綠化,並儘量增加鋪面透水性。


空間設計上應充分考量環境心理學。與社區各項 設施、開放空間相互結合串連,塑造整體意象。 但原則上不統一設計招牌,若各地方政府另有強 制規定者,依其規定辦理。選用街道傢俱,應符 合優美、堅固耐用、易維護等原則,其他如照明 設備、消防栓、變電箱等設施設備亦應納入整體 規劃。沿基地之範圍內得規劃設置高度六十公分 以下之花臺等類似設施。出入口或共用出入口附 近應預留供門牌及電力、自來水、瓦斯、稅捐等 編號牌裝設之位置。


2.2植栽計畫 植栽計畫應先調查基地現有植物,選擇予以保留 或移植。基地綠化設計須考量複層式綠化、植栽間隔、 覆土深度及植物分類,並應遵循相關法規規定。植栽 應注重整體性配置,同時考量平面及立體之景觀效果, 塑造良好優美之社區意象。植栽選取應考量安全、生 命力強、較少病蟲害、易管理維護等因素,並與當地 風土特色相結合,可考量原生種植栽之選用。植栽選 用以一般普遍可獲得或公有農林單位可供應之種類為 限。植栽區得考量設置自動灑水系統或設置公共水龍 頭,以利植栽之維護。

2.2.1外部空間應綠化,並考量植栽機能因素處理: (1)景觀構成與環境意象。 (2)噪音隔離防治。 (3)氣候條件控制(防風、通風、微氣候)與日 照之調節。 (4)植物特性及環境需求(生態環境基本需求、綠 的提供、四季變 化之樹形、樹種、香味等)。


2.3無障礙環境及空間 

應考慮高齡、幼童、婦女及行動不便者使用的環境設施需 求。入口、階梯或高差變化之處應設置斜坡道。社區人行 步道應採用平整防滑的舖面設計,避免採用卵石等起伏過 大之材料。全區空間設計應妥善檢討考量無障礙環境,而 非僅設置導盲磚、點字解說牌等設施設備。無障礙空間應 採用符合國家標準之耐滑、抗磨之舖面材料。


三、市場分析總結 

社會發展,時代進步,經濟日益發展,人們對家居品質的要求也越來 越高,要求居住環境舒適化、安全化,家居生活人性化、智慧化。在 中國,智慧家居的發展時間雖不長,但是從國內家電巨頭及網路鉅子 的紛紛出手試水智慧家居市場以及許多國際大企業對國內智慧家居廠 家並購案可以看出,中國智慧家居市場潛在著巨大商機。


3.1集成產業成熟,市場不斷擴大 

系統集成具有節能、高效的特點,產業不斷成熟,逐漸成為大 型公共建築中不可或缺的一部分。目前,全國70%大型公共建 築內部的系統實現了不同程度的集成,而且這個數字還在不斷 增加。服務業務需求增大,集成服務市場價值凸顯隨著智慧化 硬體產品的不斷成熟,集成服務的範圍也在不斷擴大,業務量 不斷增大,涉及安裝、維護、軟體發展、系統升級等多個環節。 市場前景廣闊,但現有目標市場狹窄,客戶量小且分散智慧家 居市場目前呈現出高速發展的態勢,無論是房地產項目還是個 人用戶,市場的需求越來越多。但市場仍在雛形階段,客戶認 知度低,高端客戶占主力。目前主要是靠智慧家居集成商自身 力量培養市場,難以形成大規模的客戶群。


3.2地域發展不均 我國引入智慧系統的時間不長,各地區之間的智慧化水準差異很大, 除了北京、上海、廣州等一線城市的建築智慧化程度很高之外,中西 部地區城市尚處於初級階段。 存在的問題可歸結為以下原因:  3.2.1集成商合作模式還有待改進 智慧家居集成本身就是從裝修市場裏面劃分出來的,目前的集成商的 銷售方式主要還是跟裝修公司和設計師合作或與房地產企業合作。  3.2.2資金相對薄弱 目前智慧家居市場裏的集成商從資金、技術、人員上來說都顯得相對 薄弱。市場宣傳力度不到位,沒有相對穩定、沒有形成面向大眾市場 的符合市場承受力的高性價比的產品,整個市場還沒形成較好的品牌 支撐是制約其發展的主要原因之一。


3.3服務並分析 

一、讓社區家人安心而放心 因此我們會─持續落實管理機制、事務執行電腦化、安全首制、境整潔 計劃及社區規劃 二、深耕社區住戶情誼 因此我們會─除定期節慶活動外,並推動社區文化、各式社團、健康休 閒~家庭親子體適能檢測、健康環保講座等各類生活服務 三、不讓歲月侵蝕家園 因此我們會─訂立社區年久重大修繕工程計劃、長遠設備更新計劃、定 期保養維修及有效財務系統,以達開源節流之效。 四、社區e化、科技生活化 因此我們會─開發社區資訊共用平台,藉由即時互動的溝通環境,輕鬆 掌握社區動態,貼近住戶的需求,提供全方位的優質社區服務,開創管 理業全新的經營模式。 五、提昇社區附加價值 因此我們會在日常生活中保存社區資料、照片、各項足跡,並隨時掌握 政府相關單位各項補助申請計劃及相關政策,中期規劃為社區參賽、經 費申請做準備,長期讓社區建物保持不墜價值。


四、戰略和實施總結


4.1銷售戰略 4.1.1新成屋銷售策略 善用差異突破銷售盲點、購屋者購買行為的分類、房屋市場與一般商品市場 的不同之處以及善用差異突破銷售盲點,利用面對面溝通的過程與程序。  4.1.2售屋流程的拆解分析 整批新屋的售屋流程的拆解分析、掌握客戶的心理、針對購屋者的需求與個 性作攻擊、未針對購屋者個性銷售的失敗實例以及銷售房屋的要訣是掌握客 戶的心理。  4.1.3接客銷售的技術 掌握購屋者心理的銷售秘笈、購屋者的購買心理與需求、面對面溝通的均衡 理論、善用傾聽技巧與發問技巧。推銷是從拒絕開始,因此改變購屋者抗性 的戰略迎戰購屋者的批評及拒絕。  4.1.4議價談判的技巧 議價目標是達成滿意價位,議價成功即代表成交90%讓買賣雙方成為贏家。 


4.2銷售展望 

成交技巧的一般通則、掌握成交的時機以及 客戶不能成交的理由(原因),售屋人員必 須對產品有信心。分析購屋者未成交原因及 對策。


五、管理總結


5.1建築物管理 

5.1.1建築物管理維護「建制導入」階段

(1)管理組織籌組

(2) 公共設施移交 (3) 管理人員培訓

(4) 管理辦法擬訂 (5) 文件檔案建立


5.1.2 建築物管理維護「常態運作」階段

(1) 服務執行項目 (2) 作業程序、方法、技術

(3) 人力配置 (4) 費用預算

(5) 改善建議 影響管理維護計畫書的因素


5.2人員計劃 

保全人員編制配置、保全人員配置、勤務內容及配備需求

1.配置位置 2.勤務內容 3.配置時段 4.值勤員額

5.值勤時數 6.配備人員編制。 

保全人員執勤配備異常情況時,警告、警戒、聯絡。 警哨 異常情況或 受到攻擊時,可制暴防身。 警棍對死角、陰暗處照射,補足照明之不足。 手電筒隨時與同仁保持聯絡,緊急異常情況時呼叫同仁支援。無線電對 講機工地案場必備,防異物落下。工地帽巡邏至該區域,確認已無異常, 晶片感應以示負責。


六、財政計劃


6.1重要假定 

6.1.1地點是最根本的 選擇房地產有三個重點,一是地點,二是地點,三還是地點,如果是以 健康因素為要,選擇地點不要選在附近有工廠或化學、灰塵,和其他空氣中 污染物順風方向的下方。當然,附近熱鬧的街道、高速公路也是空氣污染的 來源。


6.1.2排水是重要的 我們都曾經看過或聽過房子在大雨中滑下山坡。預防的措施 包括查看地形圖,或請人做個土地測量。水流速度在最低處,將 接近用以上方程式所算的房頂、馬路、院子的總數。觀察情況後 再做排水道,或在屋簷裝導水溝,來引導預測最多水量離開屋頂、 建築物、馬路和其他建設。最主要的是要防止流到地基和地下室, 水溝會比水管排水好,因為鐵柵欄和排水箱很容易被泥沙、葉子, 甚至於報紙或塑膠袋阻塞而造成積水。 6.1.3地基 除非你住在船上或沙灘上,否則請選一個建立在凝固、排水 良好的土地上、鋼筋水泥架起的地基。避免用磚、水泥磚、瓷磚 或木頭的地基,當你有選擇時,選擇當地最起碼的標準較好。


6.2計劃的企業經營情況 

在這年代很少人有勇氣說自己的企業能夠"永續"存在,所以為了要能讓 土地上的建築物及建築物內的勞工能夠不斷地賺取剩餘資本,是以資本 家希望能夠或必須要"永續"經營。但是現在這個社會裡有越來越多的有 錢人,他其實是不靠眾多勞工的勞動來累積財富的。所以,在這情況下" 永續"指的不再是工廠等不動資本,而是指資本家的能動力。因此我認為 談"永續"有點過時了。


七、公司總結


7.1公司歸屬 

7.1.1收入實現之認定

出售土地與房屋過戶不同年度時有關所得歸屬年度之認定建設公司採自地自 建方式興建房屋出售,土地與房屋過戶屬不同年度時,其所得歸屬年度之認 定,仍應依上開規定辦理。依上揭規定,歸納如下:1、所有權移轉登記日 期可至該房地產所在地之地政事務所調閱土地登記簿本作為參考,若實際交 屋日期較早,仍以實際交屋日期為準。2、實際交屋日期可查核客戶簽章之 交屋證明單,或客戶設籍遷入日或營利事業辦理營業登記日,均可作為推定 實際交屋之參考。


7.2公司違漏疏失型態有那些? 

7.2.1收入部分

逃漏營業稅及營利事業所得稅。土地及房屋合併銷售,但房屋款顯較市價為 低。實際為建設公司自地自建,卻安排建設公司股東或其親屬、員工為假地 主,藉由合建分售模式逃漏出售土地收入,規避未分配盈餘之加徵及營業費 用、利息支出之分攤。實際上係合建分屋,卻安排為建設公司與地主合建分 售,壓低房屋價格,藉以漏報房屋之銷售收入。 

7.2.2成本部分

契約中應由營造廠提供之材料,而又重覆列報該材料。將個人建屋(如負責 人別墅)之成本虛列為建設公司建屋之成本。無進貨事實取得虛設行號等開 立之不實憑證虛報成本費用。


7.3公司之經營型態有那些 

7.3.1自地自建

係指營建業者自備土地興建房屋出售出租。營建業者自行出資購入土地建屋 出售,依現行法令規定,建設公司除具有營造廠資格者外,其房屋應委託營 造廠興建。 

7.3.2合建分屋

係指一方提供資金,他方提供土地,合建房屋,而於興建完成後按約定比例 由雙方分配房屋及應計之土地持分。核屬互易之法律關係。 

7.3.3合建分售

係指一方提供資金,他方提供土地,合作建屋,雙方約定以各自名義分別與 購屋者簽訂房地買賣契約,並各自取得房屋價款及土地價款。


7.3.4合建分成

係指一方提供資金,他方提供土地,合作建屋,以雙方之名義共同與購 屋者簽訂房地買賣契約,並依雙方約定之百分比,分配其出售之房屋價 款及土地價款。 

7.3.5買賣成屋或土地

係指建設公司購入土地或建築完成之房屋,再行出售。

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