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GUIDA: COME AFFITTARE E ACQUISTARE CASA


La ricerca della casa in affitto Molte volte la ricerca della casa d'affittare può rivelarsi all’inizio piuttosto complicata. E' sempre meglio fare dei tentativi in autonomia prima di rivolgersi a un’agenzia immobiliare, i cui costi sono spesso abbastanza onerosi. Come procedere:  fare un giro di controllo nella zona prescelta, cercando eventuali annunci sui portoni degli stabili;  visitare i siti specializzati;  dare un’occhiata alle bacheche per gli annunci oppure consultare con attenzione quotidiani e riviste di settore, che pubblicano inserzioni sia di privati sia di agenzie.  se viene scelta l'agenzia immobiliare, il compito dell'agente sarà quello di assistere le parti nell’assolvimento degli obblighi di legge, come la stipulazione del contratto.  è sempre meglio informarsi del compenso dell'agente, solitamente pari al 10-15% del totale del contratto, per evitare richieste eccessive.

La scelta della casa in affitto É conveniente visitare la casa in compagnia di amici o parenti, al fine di vedere tutti i dettagli che ci interessano:  la luminosità delle stanze,  la temperatura ambiente,  il rumore o cattivi odori provenienti dall'esterno,  la disposizione delle stanze e la possibile sistemazione dei mobili da portare,  lo stato degli impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento,  la condizione degli infissi, dei pavimenti, dei sanitari e  la situazione dello stabile in generale, tenuto conto che anche se le riparazioni di straordinaria manutenzione sono a carico del "padrone" di casa, invece quelle ordinarie sono a carico dell'inquilino. Verificare nei dintorni dell'alloggio alcuni aspetti positivi o negativi: come la presenza di aree verdi, mezzi pubblici, supermercati, parcheggi, strade di facile transitabilità oppure attività rumorose quali locali notturni e ritrovi o fabbriche.

La caparra o cauzione È una somma di denaro richiesta generalmente dal padrone di casa prima di lasciare le chiavi dell’alloggio, che può corrispondere all’incirca a tre mensilità e che potrà essere usata per coprire eventuali danni causati dall’inquilino. La cauzione viene affidata in deposito e matura degli interessi, che spettano di diritto all’inquilino.

Consigli utili  Leggere con attenzione ciò che si firma;  Non firmare ciò di cui non si è sicuri di aver capito bene il significato;  Versare una caparra minima e tenere una ricevuta che ne attesti il pagamento da intestare sempre al proprietario di casa;  Se si ricorre all'agente immobiliare intermediario, verificarne la professionalità;  Non firmare moduli dove si viene vincolati per un certo periodo all'agenzia (i cosiddetti incarichi) che vi impedisce di rivolgervi contemporaneamente ad altre 1


agenzie.  Fornire solo dati anagrafici ed eventauli preferenze sulla zona di residenza.  Non versare pagamenti in anticipo all'agenzia per visionare le offerte perchè potrebbero in alcuni casi rivelarsi fittizie;  Se si hanno dei dubbi rivolgersi al proprio legale di fiducia, ad associazioni di consumatori o sindacati.

Il contratto d'affitto - Legge 431/98 Tutti i contratti riferiti all’affitto di un’unità abitativa sono stabiliti dalla Legge n. 431 dal 9 dicembre 1998, e devono avere la forma scritta, altrimenti sono da considerarsi nulli, come se non fossero mai stati stipulati. In alcuni casi, il proprietario può richiedere anche il pagamento anticipato di due o tre mensilità, da precisarsi nel contratto. La Legge 431/98 prevede la possibilità, sia per i proprietari di immobili sia per gli inquilini, di richiedere agevolazioni fiscali.

Tipi di contratto Essistono soltanto due tipi di contratto da essere stipulati tra proprietario ed inquilino:  Contratto a mercato libero, detto “4+4”, con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro, dove l'importo del canone è lasciato alla libera trattativa individuale, viene stabilito ai sensi della Legge 431/98.  Contratto convenzionato, detto “3+2”, con durata di tre anni rinnovabili di altri due, il cui canone è solitamente inferiore rispetto a quello del mercato libero e si basa su accordi stipulati, a livello locale, tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini, viene stabilito ai sensi dell'art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3, della Legge 431/98.

La registrazione del contratto Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere registrati obbligatoriamente, secondo la seguente modalità:  La registrazione del contratto d'affitto deve essere fatta presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver calcolato e versato l'imposta di registro utilizzando il modello F23.  Il pagamento va fatto entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto e prima di richiedere la registrazione. La copia dell’attestato di versamento deve essere consegnata all’ufficio insieme alla richiesta stessa.  La richiesta di registrazione può essere effettuata dal padrone di casa o dall’inquilino, ai quali spetta il pagamento dell’imposta di registro divisa in parti uguali.  Il costo delle spese di registro pagate tramite modulo F23 va diviso a metà tra le parti mentre il costo delle marche da bollo da applicare sui contratti rimane a carico solo del conduttore.  L'inquilino ha diritto ad avere una copia del modulo F23 per attestare la registrazione del contratto e accedere alle agevolazioni fiscali.  La tassa di registrazione per gli anni successivi e per la proroga del contratto viene pagata in banca sempre sul modulo F23 e di cui l'inquilino ha diritto ad averne sempre una copia. 2


 Se la durata del contratto non supera i trenta giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.

Spese da sostenere  Dal inquilino Ci sono una serie di spese che l'inquilino deve sostenere regolarmente oltre al canone d'affitto mensile:  spese condominiali (dette anche oneri accessori),  spese di consumo (acqua, energia elettrica, gas e rifiuti),  riscaldamento,  pulizia delle scale,  eventuali lavori di miglioria dell’appartamento – per i quali è sempre meglio chiedere prima il consenso al padrone di casa.  Dal proprietario Al proprietario invece gli spettano:  le cosiddette spese straordinarie, come il rifacimento della facciata,  gli eventuali danni interni non causati dall’inquilino. Proroga e rinnovo del contratto Proroga

La proroga si presenta alla prima scadenza del contratto (4 o 3 anni a secondo il tipo di contratto sia amercato libero o convenzionato), se le parti non si mettono d'accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto, per altri 4 anni per il contratto a mercato libero e per 2 anni per il contratto convenzionato. Rinnovo

Una volta scaduto il periodo di proroga, il proprietario e l'inquilino concordano sulla possibilità di un ulteriore rinnovo di altri 8 o 5 anni, secondo il tipo di contratto. In questo caso, l’accordo viene rivisto dalle parti – solitamente il proprietario effettua modifica il canone mensile – e l’inquilino rimane nell’alloggio anche dopo la scadenza. Scaduto questo periodo, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. In mancanza di comunicazioni, il contratto è rinnovato tacitamente.

Disdetta e sfratto Disdetta

L’inquilino comunica la disdetta al proprietario secondo i tempi e i modi stabiliti per legge, che variano in base alla tipologia di contratto utilizzata. In questo caso, le due parti verificano insieme lo stato di usura dell’alloggio. Se questo non presenta danni causati dall’inquilino, la somma della cauzione viene restituita per intero con i rispettivi interessi di legge. Se, invece, si evidenzino danni causati da terzi, verrà trattenuta una parte della cauzione, pari alle spese delle riparazioni, come forma di risarcimento. L’inquilino ha, comunque, il diritto di rimanere nell’alloggio fino all’ultimo giorno previsto dal contratto. Sfratto

Lo sfratto è un atto giudiziario con il quale il locatore richiede al giudice di emettere un provvedimento esecutivo che ordini all'inquilino di riconsegnargli l'immobile, si presenta quando una volta scaduto il periodo di rinnovo, il proprietario non intende rinnovare il contratto all’inquilino che sua volta non ha intenzione di lasciare libera la casa. La comunicazione di sfratto deve avvenire tramite un atto formale con l’assistenza legale di 3


un avvocato. I tempi di uno sfratto non sono mai immediati, perché solitamente il giudice stabilisce una proroga, al fine di posticiparne l’esecutività e dare all’inquilino il tempo necessario a trovare un’altra sistemazione. La proroga viene stabilita per un massimo 6 mesi e dilatata a 9 e a 18 mesi per gli inquilini socialmente svantaggiati.

Casi di irregolarità  Sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quelle sopra indicate.  Inoltre è nullo anche ogni patto, al di fuori del contratto stesso, con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. In tal caso, l'inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell'immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più, dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni e/o le eventuali bollette domestiche intestate a proprio nome; oppure, in loro mancanza, ricorrendo a testimoni.

Diritti e doveri dal inquilino e locatore Ci sono diritti e doveri reciproci sia a carico del locatore che a carico dell’inquilino che nascono dal contratto di affitto di un’abitazione. Chi cede in affitto una casa ha dei doveri nei confronti dell’inquilino e quei doveri del locatore diventano dei diritti per l’inquilino e viceversa. I doveri del locatore

Il locatore ha l'obbligo di:  consegnare la casa in buono stato di manutenzione e in uno stato idoneo all’uso che è stato pattuito tra le parti;  farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto;  garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sulla casa. I doveri dell’inquilino

L'inquilino ha l'obbligo di:  pagare il canone periodico alla scadenza convenuta e rispettando le modalità di pagamento che sono state pattuite con il proprietario dell’immobile;  servirsi della casa secondo l’uso che è stato pattuito nel contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”;  restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui gli è stata consegnata.

Agevolazioni fiscali per gli inquilini A tutti i contribuenti titolari di qualsiasi tipologia di contratto di locazione di immobili utilizzati come abitazione principale in base alla Legge 431/98, spetta una detrazione d'imposta da far valere in sede di dichiarazione dei redditi presentando:  Contratto di locazione registrato e corrispondenti modello F23;  Autocertificazione nella quale si attesti che l’immobile è utilizzato come abitazione principale Detrazioni IRPEF per Contratti di locazione a mercato libero

Per i contribuenti che hanno stipulato o rinnovato il contratto in base alla legge che disciplina le locazioni di immobili ad uso abitativo ai sensi della Legge 431/98 spetta una 4


detrazione pari a:  300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro  150 euro, se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e inferiore a 30.987,41 euro. Detrazioni per Contratti di locazione Convenzionato Per i contribuenti che hanno stipulato o rinnovato il contratto in base alla legge che disciplina le locazioni di immobili ad uso abitativo ai sensi dell'art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3, della Legge 431/98 spetta una detrazione pari a:  495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro  247,90 euro, se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e inferiore a 30.987,41 euro.

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Acquistare casa L'acquisto della casa per una famiglia è l’investimento più importante, per motivi:  economici (evitare spreco di risorse, continuando a vivere in case in affitto)  affettivi (disporre di una casa propria, allestita secondo le esigenze della persona o della famiglia, vicina al luogo di lavoro o di studio, senza i rischi di precarietà di un contratto di affitto)  di sicura collocazione del proprio risparmio, considerando l'incremento del valore dell' immobile nel tempo.

Le prime considerazioni Si deve tenere presente alcuni aspetti di particolare importanza come ad esempio:  quanto è possibile spendere? su quali disponibilità possiamo contare?  pagheremo in contanti o ricorreremo ad un mutuo?  quanta parte del nostro reddito possiamo destinare alla rata di mutuo Considerando anche, che al prezzo della casa vanno aggiunte altre spese: imposte, onorari notarili e provvigioni per l’intermediazione immobiliare. Per cui, è utile fissare il limite di spesa per evitare di perdere tempo visitando appartamenti al di fuori delle proprie possibilità. Tra l'altro, dopo un certo numero di visite, si riesce a capire i prezzi correnti sul mercato, soprattutto se si vuole muoversi da soli.

Il valore dell'appartamento  É buona norma informarsi sui valori medi della zona, ossia il costo al mq per un appartamento in normali condizioni manutentive.  Di norma, chi vende tende ad alzare il prezzo il più possibile, spesso superiore a quello di mercato. Il prezzo richiesto è diverso dal prezzo effettivo di vendita.  Tra l'altro, l’appartamento affittato subisce una svalutazione del prezzo medio al mq compresa fra il 20% e il 30%.  Si deve tener presente che i prezzi degli immobili, addirittura nello stesso stabile, possono variare di molto.

Fattori che influenzano nel prezzo Elementi di decremento o incremento del prezzo Piano seminterrato - 30% Abitazione con più bagni + 5% Piano terra - 20% Riscaldamento autonomo + 5% Piano terra con giardino - 15% Assenza di riscaldamento - 5% Piano 2° senza ascensore - 5% Impianto elettrico non conforme - 5% No ascensore* - 10%** * il deprezzamento comincia dal terzo piano in poi Piano attico + 20% ** valore calcolato per ciascun piano Dove acquistare l’immobile  In città o fuori città?  In appartamento o in casa indipendente?  In centro o in periferia?  In una zona o quartiere particolare?  Vicino al posto di lavoro o di studio?  Quali sono le caratteristiche cui non vogliamo rinunciare? (vicinanza mezzi pubblici e servizi)

Necessità del nucleo familiare Quante camere ci servono?  Quanti servizi igienici? avvenimenti prevedibili in famiglia, (nascita, matrimonio, necessità di ospitare persone anziane)= È necessario disporre di un posto auto?  Serve la presenza dell'ascensore?  È necessario che lo stabile non presenti barriere architettoniche?

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Meglio un appartamento nuovo di limitata metratura o uno ampio da ristrutturare? Quanto mi costa una ristrutturazione?

Le condizioni del condominio Sono aspetti che rappresentano elementi di trattativa, come ad esempio:  Lavori da eseguire o difetti nella struttura del palazzo che sfuggono al colpo d’occhio e possono impegnarvi economicamente dopo l'acquisto.  Informatevi se vi sono problemi di statica, se sono stati eseguiti gli adeguamenti dell’impianto elettrico e termico e quelli relativi alla prevenzione incendi, se sia già stato deliberato dei condomini la disattivazione dell'impianto centralizzato e la conseguente installazione di impianti autonomi di riscaldamento.  La presenza o meno del gas metano, dell’acqua diretta, della rete fognante, sono altri elementi di valutare.

Caratteristiche della casa di interesse:                 

La disponibilità dell'immobile (libero oppure occupato dal proprietario o l' inquilino) Lo stato di manutenzione dell'appartamento e delle parti comuni dell'edificio Lo stato degli impianti tecnici In quale piano è situato l'appartamento che ci interessa La presenza/assenza di ascensore Il numero di esposizioni La superficie e la fruibilità degli spazi (la buona disposizione dei locali) La presenza di balconi o terrazzi, di ripostigli e cantina di pertinenza Il tipo di riscaldamento esistente (autonomo o centralizzato) L'entità delle spese condominiali La presenza di aree verdi nella zona La presenza/assenza di attività rumorose La comodità ai trasporti pubblici, a negozi e mercati, alle scuole Il rispetto della normativa sulle barriere architettoniche (accessibilità al piano) La presenza di TV via cavo La presenza di giardino condominiale privato La presenza di aree esterne in uso esclusivo

Appartamento libero o affittato? La scelta di un appartamento libero o affittato deve essere valutata considerando:  Se in seguito alla disdetta l’inquilino non rilascia l’appartamento si sarà costretti ad iniziare una causa di sfratto che può durare anche anni.  Se si ha necessità di un appartamento per andarci subito ad abitare, si deve evitare di acquistare un appartamento affittato.  In presenza di inquilino, e prima dell’acquisto, fatevi dare copia del contratto di affitto per farlo esaminare da un esperto: potreste scoprire un contratto irregolare o non disdettato in tempo Acquistare personalmente Operare personalmente nella ricerca della casa da

Acquistare tramite un intermediario Data la complessità dell’operazione

di

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acquistare richiede in assoluto di tempo e attenzione. Ma, senza conoscenze di base, che consentano di sapere in quali uffici andare a cercare le informazioni che interessano, si corre il rischio di ritrovarsi proprietari di una casa, con problemi legali di lunga e onerosa soluzione.

compravendita, l’agente immobiliare si occupa di ricercare una casa che soddisfi nel possibile le esigenze dei clienti e condivide con loro le proprie conoscenze e tutte le informazioni che ottiene riguardanti l’immobile posto sul mercato. Deve essere sempre definita con chiarezza la provvigione spettante all’agenzia ed il prezzo cui è posto in vendita l’immobile.

Acquistare personalmente: aspetti da controllare  Accertarsi che l’abitazione sia stata costruita regolarmente:  se non è recente ed è stata venduta e acquistata più volte, certamente è regolare;  se è recente, il proprietario deve essere in possesso della concessione edilizia e del certificato di abitabilità.  se è stata costruita abusivamente, il proprietario deve essere in possesso della concessione a sanatoria rilasciata dal Comune. Senza questo documento il notaio non stipula il rogito.  se è di nuova costruzione, chiedete:  al costruttore di mostrarvi la documentazione sulla regolarità dell’edificio;  oppure, al venditore di mostrarvi la concessione edilizia e il progetto approvato dal Comune. Talvolta i locali all’ultimo piano o al piano terreno corrispondono, sul progetto originario, a magazzini o soffitte. Trasformati in appartamenti, ma sul rogito figuranti come soffitte o magazzino, non potrete farvi allacciare né gas né elettricità, e vi trovereste in mano un immobile senza valore e senza possibilità di essere sanato.  Se trovate resistenze, diffidate, ma soprattutto non acquistate un immobile se non risulta accatastato come abitazione.  Verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione.  Chiedere all’amministratore dello stabile, una dichiarazione da cui risulti che non ci sono debiti da parte del venditore riguardo il Condominio.  Accertarsi che il venditore abbia la titolarità per vendere: se non è l’unico proprietario è necessaria la certezza che tutti vogliono vendere.  Considerare la provenienza dell’appartamento:  per eredità: può capitare che un erede, ritenendosi trattato in modo squilibrato, chieda, entro 10 anni dal decesso di chi ha lasciato l’eredità o la donazione, che il valore dell’appartamento venga considerato all’interno del cumulo ereditario, rischiando così di dover vendere l’immobile o risarcire per gli eredi ricorrenti.  per società: se questa fallisce entro due anni dalla vendita, il curatore fallimentare potrebbe annullare la compravendita. Insomma, verificate lo stato di salute economico dell’imprenditore.

Le fasi dell'acquisto La trattativa: viene avviata per definire il prezzo della compravendita, la modalità e tempi dei pagamenti, i tempi di consegna, le per sanare eventuali abusi edilizi, ecc. La proposta d'acquisto: vincola il proponente all'acquisto per un certo periodo, può essere accompagnata da un deposito intestato al venditore, di circa il 10%, del valore 8


dell’immobile che diventerà caparra confirmatoria al momento dell’accettazione del venditore. Il contratto preliminare o compromesso: vincola il venditore a rendersi disponibile al trasferimento del bene mediante il rogito notarile nel tempo fissato, mentre il futuro compratore sarà obbligato ad acquistare l'immobile ed a pagarne il relativo prezzo. Nel contratto viene anche indicato se si intende usufruire di un mutuo. Il prezzo dichiarato: determina la tassazione, rappresenta la base imponibile su cui si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali. E' sempre a carico di chi compra l’immobile. Se si dichiara in atto solo una quota del prezzo pattuito si rischiano sanzioni fiscali e amministrative. Tra l'altro, il prezzo inferiore dichiarato abbassa il valore dell'immobile nel confronto del mutuo e riduce la detrazione degli interessi passivi nella dichiarazione dei redditi. Il rogito o atto di compravendita: è il contratto definitivo, con cui formalmente avviene il trapasso di proprietà con consegna delle chiavi e pagamento del saldo, si stipula in base al contratto preliminare e viene registrato dal notaio entro 20 giorni col pagamento delle relative imposte per conto dell’acquirente.

Vizi, garanzie e responsabilità  Il venditore deve garantire che l’immobile è esente da vizi che ne compromettano l’uso. Se in mala fede ha taciuto la presenza di vizi, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto di vendita oppure la riduzione del prezzo. Ad esempio, se il palazzo, dovesse crollare dopo brevissimo periodo dall’acquisto, e si ha prova che il venditore era a conoscenza di tale rischio, può chiedersi la risoluzione del contratto, e quindi la restituzione delle somme pagate.  La denuncia dei vizi deve essere fatta entro 8 giorni dalla scoperta, e comunque non oltre un anno dall’acquisto.  Il compratore, prima della stipula del rogito, in attesa di chiarimenti e certezze, può sospendere il pagamento rateizzato, se viene a conoscenza o sospetta che l’appartamento è stato offerto come garanzia reale o che su di esso possono far valere diritti altre persone.  La garanzia sui vizi occulti, non rilevabili al momento dell’acquisto, nel caso di un nuovo appartamento, dura due anni e devono essere denunciati al costruttore entro 60 giorni dalla scoperta. La responsabilità del costruttore rispetto alle strutture portanti dell’edificio è decennale e la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta.

Il notaio Viene scelto dall’acquirente poiché tocca a lui pagare la parcella e si occupa di consigliare il cliente in caso la documentazione inerente la casa presentasse manchevolezze e può anche consigliare la rottura del contratto preliminare. Se il venditore non dichiara di aver pagato le tasse sulla casa che sta vendendo potrebbe anche rifiutarsi di rogitare. Nel passaggio di proprietà il notaio:  garantisce di aver controllato la veridicità di tutti gli accordi contenuti nel contratto se questo è per atto pubblico; oppure,  prende atto delle dichiarazioni dei contraenti e si accerta solo della loro identità autenticandone le firme, se è per scrittura privata autenticata. Solitamente i notai, si accertano che il venditore possa realmente vendere l’immobile. Le spese notarili: Le spese per l’atto di compravendita o rogito notarile sono a carico dell’acquirente e sono percentualmente proporzionali al valore di vendita dell’immobile. Più alto è il valore dell’immobile più bassa sarà la percentuale richiesta dal notaio, che può 9


oscillare orientativamente dallo 0,7% al 2%.

L'Agenzia immobiliare  La complessità delle numerose verifiche su un appartamento da acquistare, e il poco tempo a disposizione, portano spesso a rivolgersi ad una agenzia immobiliare.  L’agente immobiliare deve, per legge, verificare la provenienza dell’appartamento, la titolarità, la presenza o meno di vincoli e garantire con opportune clausole il venditore e l’acquirente.  E’ spesso lo stesso agente che si attiva per reperire un mutuo.  All’acquirente interessato firma contemporaneamente al versamento di una caparra, un impegno\proposta ad acquistare, subordinato all’accettazione del proprietario che dovrà pronunciarsi entro 8\10 giorni e se nel frattempo ha incassato (anche tramite l’agenzia) denaro liquido o l’assegno della caparra, la proposta si intende accettata.  Un agente immobiliare non può acquistare direttamente appartamenti, se l'agenzia fa questo deve far scattare un campanello d’allarme nel venditore e nel compratore: acquisterà a prezzi stracciati per lucrare su un prezzo di vendita superiore.  La provvigione a favore dell’agenzia va corrisposta sia dal venditore che dal compratore. Attualmente, una provvigione che non superi il 2 per cento del prezzo di vendita rappresenta un’equa richiesta, ma molti agenti si accontentano dell’ 1-1,5%.  Ricordarsi di pretendere la fattura, poiché le spese di mediazione immobiliare sono deducibili sulla dichiarazione dei redditi sino ad un massimo di 1.000,00 €.  Nel rogito notarile, dovranno essere indicati il nominativo dell’agente immobiliare, e il corrispettivo a lui versato,.

Il contratto preliminare I dati riportati sul contratto preliminare o compromesso saranno gli stessi da inserire nell’atto notarile, inoltre, si deve considerare in particolare: Se è il venditore ad occupare l’appartamento, devono essere stabiliti i tempi e modalità del rilascio, possibilmente prima della stipula del rogito, e subordinando alla liberazione dell’alloggio il pagamento del corrispettivo di vendita. Riguardo eventuali ipoteche: è consigliabile inserire sul compromesso una dichiarazione esplicita del venditore che affermi la libertà dell’appartamento da gravami ipotecari, servitù, vincoli architettonici e paesaggistici ecc. Se vi è trasferimento di mutuo dal venditore all’acquirente, o nel caso di acquisto da un costruttore, dev’essere indicato il preciso ammontare del mutuo, gli estremi dell’ultima cartella pagata, l’eventuale finanziamento. L'atto di compravendita I principali dati da inserire nell'atto notarile sono:  nome e cognome delle parti, data e luogo di nascita, domicilio, codice fiscale;  descrizione dell’appartamento, categoria ed estremi catastali, palazzina, scala, piano, interno, anno di costruzione, garanzie del venditore circa ipoteche, conformità urbanistiche, abitabilità, morosità condominiali, vincoli, e l’indicazione se l’appartamento è libero o occupato dal venditore o da un inquilino;  il prezzo pattuito, le modalità di pagamento, l’ammontare della caparra e di eventuali altri anticipi.

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Le imposte Corrisponde all’acquirente pagare l’imposta di registro, o alternativamente dell’Iva, delle imposte ipotecaria e catastale, calcolate sul prezzo di vendita, e a seconda del venditore. L'acquisto della “prima casa” permette di godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute: Acquisto da Imposta Privati, impresa non costruttrice, Registro impresa costruttrice (o di Ipotecaria ristrutturazione) oltre 4 anni Catastale dall’ultimazione dei lavori IVA Impresa costruttrice (o di Registro ristrutturazione) entro 4 anni Ipotecaria dall’ultimazione dei lavori Catastale

3% 168 € 168 € 4% 168 € 168 € 168 €

L’acquisto delle pertinenze Le agevolazioni per la prima casa spettano allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:  C/2 - cantina o soffitta;  C/6 - garage o box auto;  C/7 - tettoia o posto auto. Le unità immobiliari classificate nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale ma devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

I requisiti per usufruire dei benefici della “prima casa” Il primo requisito indispensabile è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione che non sia “di lusso”, ossia non deve: superare i 160 mq, avere infissi di legni pregiati o intarsiati, pareti rivestite in stoffa, avere la piscina ecc. Se si acquista un’abitazione non “di lusso”, i benefici spetteranno, solo in presenza di determinate condizioni:  la casa sia ubicata nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.  l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;  non essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Quando si perdono le agevolazioni “prima casa” L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:  le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;  non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi 11


dall’acquisto;  vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Invece, le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi e di una sanzione del 30% dell’imposta stessa.

Il mutuo Il mutuo o credito fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine, erogato da una banca o da altro istituto finanziario autorizzato, rimborsabile secondo il piano di ammortamento fissato contrattualmente e garantito da ipoteca di primo grado sull'immobile da acquistare. L’accensione del mutuo si rende necessaria per coprire il tutto o parte del prezzo d’acquisto dell’immobile. Per erogare un mutuo, le istituzioni creditizie si basano, in principio, su tre parametri:  valore dell’immobile  reddito del richiedente  capacità di rimborso del richiedente. Ogni banca, all’interno dei tre parametri, ne usa dei propri. In generale, la massima rata che le banche ritengono che il mutuatario possa pagare è tra il 30 ed il 40 % del reddito dello stesso. La concessione del mutuo comporta l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile come garanzia per il finanziatore, la quale varia tra 1 e 3 volte l’importo del finanziamento. L’iscrizione di ipoteca al registro è valida vent’anni, dopo di cui l’ipoteca è inefficace. Ci sono Istituti di Credito che concedono mutui con durata di 25 o 30 anni, ma tenendo presente che il mutuo dev’essere estinto al compimento dei 75 anni di età del richiedente. Prima di procedere all’acquisto impegnandosi con un compromesso, conviene rivolgersi ad una banca e chiedere (meglio se con una predelibera valida per qualche mese) se e fino a quale ammontare verrà con certezza erogato il mutuo, per sapere in modo semplice e veloce se può essere concesso il mutuo, alle condizioni e necessità personali. Questo faciliterà, poi, mettersi alla ricerca dell’appartamento corrispondente al finanziamento che verrà erogato. Viene anche molto praticato il ricorso all’acquisto da un costruttore o da una cooperativa, in cui di norma, viene versato un anticipo e il costo non coperto dal mutuo viene rateizzato con lo stato di avanzamento dei lavori. Nel caso in cui esista un mutuo preesistente, la parte che ancora resta da pagare alla banca può essere accollata, cioè trasmessa, all’acquirente. Pagare una parte del prezzo con un mutuo già concesso potrebbe essere vantaggioso sia per chi vende, sia per chi compra. Per sapere qual è la quota di mutuo ancora da pagare, è sufficiente controllare l’ultima ricevuta di pagamento, sotto la voce “capitale residuo”. Tra l'altro, gli interessi passivi e relativi oneri accessori sui mutui ipotecari finalizzati all’acquisto di la prima casa rientrano, per il 19%, tra le detrazioni ammissibili dall’IRPEF lorda. 12


Tipologia dei mutui I mutui possono avere diverse tipologie di tassi di interesse, quelle maggiormente applicate sui mutui sono:  Mutui a tasso fisso,  Mutui a tasso variabile,  Mutui a formule miste o tasso misto. Tra l'altro, diverse banche, allo scopo di attrarre maggiormente la clientela, propongono un tasso d'ingresso, ovvero un tasso promozionale molto basso applicato per un periodo limitato. Terminato tale periodo, viene applicato il tasso previsto contrattualmente. Mutui a tasso fisso In questi mutui, il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo e viene indicato quando:  si vogliono pagare rate uguali e conoscere da subito l’ammontare complessivo del debito;  si prevede un aumento dell’inflazione e quindi dei tassi;  il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medio. Vantaggi: questo mutuo offre la possibilità di pianificare con certezza il bilancio familiare, eliminando il rischio legato all'incremento dei tassi. Mutuo a tasso variabile Nei mutui a tasso variabile, il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di alcuni parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo (inflazione, aumento del costo del denaro ecc.). Viene indicato quando:  si vuole rischiare sull’andamento dell’economia  si prevede un calo dell’inflazione  il richiedente ha un reddito medio alto  il mutuo e' di importo elevato. Mutui a tasso misto Quando il tasso fissato inizialmente può essere modificato alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto. E' indicato quando:  si prevede un andamento al rialzo in un primo periodo e magari un ribasso negli anni successivi; il richiedente non vuole prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso

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Questa guida è stata chiusa in redazione nel gennaio 2012 Redazione: Paolo Pozzo - Judith Portocarrero - Arlena Galati Per ulteriori informazioni: Anolf Piemonte - Via Sant'Anselmo, 11 10125 Torino 011/6548297 anolf.piemonte@libero.it www.challengingeurope.eu Scaricabile da: www.challengingeurope.eu per ulteriori informazioni



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