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il geometra ligure

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gennaio febbraio marzo

2011

Tariffa Regime Libero: “Poste Italiane S.p.A.” Sped. abb. post. 70% - DBC Genova In caso di mancato recapito restituire a: Collegio Geometri Viale Brigata Bisagno, 8/1-2 – 16129 Genova che si impegna al pagamento della tariffa Contiene I.R.


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anno 60° - 1 gennaio - febbraio - marzo 2011 Tariffa Regime Libero: “Poste Italiane S.p.A.” Sped. abb. post. 70% - DBC Genova Tassa pagata Autorizzazione del Tribunale di Genova n. 318 del 29/11/54

Direttore Responsabile Arnoldo Juvara

Foto di copertina geom. Ettore Fieramosca

Segretario di Redazione Marco Russello Redattori Roberta Arena Pier Emilio Copello Alessio Danovaro Paolo De Lorenzi Ettore Fieramosca Filippo Finocchiaro Franco Garbarino Mauro Mattei Andrea Merello Adolfo Morasso Liliana Olcese Alessandro Ombrina Roberto Ombrina Adriano Rodari Lorenzo Traverso Servizio fotografico e Coordinatore dell’immagine Adolfo Morasso Direzione Amministrazione Redazione e Distribuzione 16129 Genova Viale Brigata Bisagno, 8/1-2 Tel. 010.5700735 geometrige@geometri.ge.it www.collegio.geometri.ge.it Hanno collaborato a questo numero avv. Pier Paolo Capponi dott.ssa Enrica Carelli Alberto Verardo

La presente pubblicazione è distribuita gratuitamente agli iscritti all’albo professionale della Provincia di Genova ed ai Collegi Geometri e Geometri Laureati d’Italia. La riproduzione degli articoli, schizzi e fotografie è permessa solo citando la fonte. Le opinioni espresse dagli Autori, Redattori, Corrispondenti non impegnano né la Direzione, né la Redazione, né il Collegio di cui il periodico è l’organo. Stampato nel mese di aprile 2011 dalle Grafiche Fassicomo Via Imperiale, 41 - 16143 Genova

Questo periodico è associato alla Unione Stampa Periodica Italiana

Sestri Levante - La Baia del Silenzio

gennaio febbraio marzo

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sommario 02

Il Golfo del Tigullio

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Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità degli intonaci

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Parliamo un pò di... colore

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Come farsi pagare dal condominio dopo la sentenza della Corte di Cassazione

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Lungimiranza e tenacia

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Pensieri di un anziano redattore

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Settima giornata regionale di studio sull’amianto

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La nuova Legge R. 4/2011 “Piano Casa”

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Legislazione

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Giurisprudenza

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L’Africa delle meraviglie

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Musei Strada Nuova - Palazzo Bianco

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Comunicazioni dal Consiglio Nazionale

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Recensioni: “La perizia immobiliare”


Il Golfo del Tigullio Geom. Ettore Fieramosca

L 

a Liguria è bella. Il Golfo del Tigullio che va da Portofino a Sestri Levante, se si prendono in considerazione i comuni costieri, è uno dei suoi aspetti più belli. Per la precisione - convenzionalmente - si estenderebbe fino Moneglia, ma il golfo naturale è delimitato a Ovest dal Monte di Portofino e ad Est da Punta Manara. Il nome deriva dalla tribù ligure dell’epoca pre-romana chiamata dei Tigulli e la zona è stata a lungo e ripetutamente oggetto di invasioni soprattutto da parte di pirati e Saraceni. Nel Medioevo le terre del golfo erano geograficamente e politicamente divise dall’Entella, il fiume che separa Chiavari da Lavagna; a Levante dominavano i Fieschi, mentre a Ponente – a cominciare da Chiavari – c’era una forma di alleanza e sudditanza con Genova. Nell’ottobre del 2001 fu presentata alla Camera dei Deputati una proposta di legge con la quale si chiedeva la costituzione della Provincia del Tigullio con Chiavari come capoluogo. Delle 67 amministrazioni comunali che attualmente compongono la Provincia di Genova, ben 35 avrebbero fatto parte della Provincia del Tigullio, ma la proposta di legge è ferma dal dicembre 2001. Queste note non hanno la pretesa di sostituire guide turistiche molto più complete, precise e documentate e che si possono facilmente reperire presso edicole e librerie nelle diverse località, quanto piuttosto per stuzzicare la curiosità di coloro che, nonostante queste località si trovino a due passi da casa, non le conoscono o non hanno l’abitudine di gustarne la bellezza. Vediamo, intanto, quali sono i comuni

costieri che fanno parte del Golfo del Tigullio, detto anche Golfo Marconi per ricordare i primi esperimenti radio effettuati in questi posti dal grande scienziato. In ordine per numero di abitanti, con dati aggiornati alla fine del 2009, sono: Rapallo (30.571), Chiavari (27.569), Sestri Levante (18.731), Lavagna (12.966), Santa Margherita Ligure (10.035), Zoagli (2.574), Portofino (493). Il territorio è sottoposto come curia vescovile alla diocesi di Chiavari dalla quale dipendono, solo per quanto riguarda i sette comuni costieri, 48 parrocchie. I santuari mariani del Tigullio sono ben dieci, a conferma della tradizionale devozione mariana dei Liguri. Per fare una visitina presso le citate località costiere partiamo da Rapallo, al centro del Golfo, e successivamente andiamo prima verso Ponente e poi verso Levante.

RAPALLO Nel 1911, durante scavi per l’estrazione dell’argilla in località Sant’Anna, vennero alla luce reperti archeologici che farebbero risalire al 700 a.C. i primi insediamenti abitativi. Si deve usare il condizionale in quanto il materiale rinvenuto è andato perso e non è stato possibile approfondire gli esami per determinare con certezza le origini del borgo. A partire dalla fine degli anni Sessanta e per un po’ di tempo Rapallo ha registrato uno sviluppo rapido ed eccessivo di case e palazzi ad uso prevalentemente per vacanze, tanto che venne coniato il termine “rapallizzazione” suscitando, tardi, l’interesse di


Il Golfo del Tigullio

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bordi del mare da dove si possono gustare le armonie delle forme e dei colori del golfo Tra gli edifici più antichi dedicati al culto religioso indichiamo la pieve di Santo Stefano dell’XI secolo, l’oratorio dei Disciplinanti del XV secolo, la basilica dei Santi Gervasio e Protasio di origini medievali, gli ex complessi conventuali di San Francesco d’Assisi e delle Clarisse e, in prossimità del campo da golf, i Rapallo - Il castello simbolo della città resti del monastero di Valle Christi del Duecento. importanti intellettuali e urbanisti in difesa Simbolo della città è il Castello di Rapallo, del territorio. detto anche Castello Medievale nonostante che La città è cresciuta molto e oggi conta più la costruzione risalga alla seconda metà del di 30.000 abitanti, ma fortunatamente è rima- XVI secolo e quindi a Medioevo “scaduto”. sta ancora bella, con le sue chiese, i santuari, i Fu costruito sul mare con funzioni di difesa monasteri, le ville, i parchi, le passeggiate. E’ del borgo dopo il saccheggio ed il massacro tuttavia da rilevare che il 45% delle abitazioni del 4 luglio 1549 da parte dell’ammiragliosono seconde case e che al 31 dicembre 2009 pirata turco Dragut che ha fatto guai anche gli stranieri residenti erano 2.631 provenienti in numerose altre località della Liguria. da ben 11 stati diversi e pari al 8,6% della popolazione totale. Non disponendo di coste sabbiose, sono SANTA MARGHERITA LIGURE Lasciamo Rapallo, percorriamo la strada state realizzate strutture su pontili attrezzati costiera verso Ponente, attraversiamo San per la stagione balneare. Ci sono due porti: uno pubblico ed uno Michele di Pagana (occhio alla strettoia!) e turistico e numerosi servizi di battelli che arriviamo a Santa Margherita Ligure, raggiununiscono Rapallo con altre località del golfo gibile anche dall’Aurelia, mediante la strada comunale di San Lorenzo della Costa, ma la e, d’estate, con le Cinque Terre. Sempre in tema di trasporti non dimen- strada è piuttosto lunga e tortuosa. Santa Margherita Ligure, “Santa” per tichiamo la funivia che porta al Santuario di Nostra Signora di Montallegro con vista i locali, è uno splendido centro turistico e balneare, contornato da colline ricche di vemozzafiato sulla città e sul golfo. Per il suo clima, seppur non privo di una getazione sulle quali sorgono ville e giardini discreta umidità, Rapallo è località apprezzata che si affacciano sulla Costa dei Delfini, così per vacanze sia estive che invernali, circostan- chiamato il tratto di costa tra Santa Margherita za che è facilmente confermata dalle numerose e Portofino. Una scoperta archeologica non confermata presenze che si riscontrano percorrendo le sue passeggiate, in qualsiasi periodo dell’anno, ai ufficialmente farebbe risalire al III secolo un




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oggi splendido centro balneare di alto livello. E, finalmente, eccoci a Portofino.

PORTOFINO Fondato durante l’Impero romano col nome di Portus Delphini per la notevole quantità di questi mammiferi, è situato in una baia ai piedi dell’omonimo promontorio che separa il Golfo del Tigullio dal Golfo Paradiso. Cosa dire di Portofino Santa Margherita Ligure - Scorcio panoramico che non sia già stato detto, scritto, rappresentato: primo insediamento, peraltro distrutto nel 641 bisogna andarci, vedere, gustare. Per andarci, se non si dispone di uno yacht, quando era abitato solo da pescatori e quando si può usare l’auto e posteggiare nell’unico ancora si chiamava Pescino. Oggi Santa Margherita Ligure è nota ed parcheggio sotterraneo (previa stipula di un apprezzata, oltre che per il contesto naturale nel quale si trova, per le sue ville, i suoi lussuosi alberghi, il porto dove a fianco dei tradizionali pescherecci attraccano lussuose imbarcazioni e battelli che raggiungono Portofino, San Fruttuoso di Camogli, Rapallo, Chiavari e le Cinque Terre. Notevoli e numerose le attività e manifestazioni; tanto per citarne qualcuna ricordiamo quelle legate agli sport del mare (vela, canottaggio, subacquea). Per quanto riguarda le chiese ricordiamo la Basilica di Santa Margherita d’Antiochia, conosciuta anche come Santuario di Nostra Signora della Rosa, Santa Maria Assunta, chiesa parrocchiale nella frazione di Nozarego con l’antistante piazzale in tipico acciottolato ligure e l’Abbazia della Cervara che troveremo lungo la Costa dei Delfini quando andremo verso Portofino. Lungo la costa potremo ammirare l’indimenticabile verde del mare di Paraggi, un tempo piccolo borgo di pescatori e mugnai, Portofino - Ritaglio di un sogno


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mutuo per il pagamento del biglietto), oppure – consigliabile – percorrere a piedi la Costa dei Delfini, ammirando l’incomparabile bellezza del panorama, o usare l’economico e comodo servizio di autobus da e per Santa Margherita. Raggiunta in qualche modo la piazzetta, d’estate ci si può guardare attorno per incontrare gli occhi di qualche “star” del cinema o il noncurante abbigliamento di qualche “vip” appena sceso dalla “barca”; d’inverno si può trascurare l’aspetto mondano e godersi la località in santa pace. E’ consigliabile, comunque, una breve salita fino alla chiesa di San Giorgio dal cui piazzale antistante si abbraccia con lo sguardo tutto il borgo e il Tigullio a Levante ed il Golfo Paradiso a Ponente. Per risvegliarci dai sogni possiamo riprendere la via del ritorno verso Rapallo e da qui avviarci verso la costa orientale del golfo.

ZOAGLI Ripartiti da Rapallo verso Levante, troviamo Zoagli, piccolo borgo conosciuto come località balneare e per la sua scogliera percorribile a piedi a ridosso sul mare. La piazzetta centrale è stata rinnovata recentemente e con buon gusto; al disotto è stato ricavato un ampio e “onesto” parcheggio. Le origini del borgo sono antichissime e gli abitanti, come quelli di altre località del Golfo, erano conosciuti con il nome di Liguri Tigulli. Oltre che alla pesca gli abitanti di Zoagli si dedicarono alla tessitura della seta costituendo la fortuna del borgo con la commercializzazione ed

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esportazione dei pregiati tessuti. Tra i personaggi famosi che soggiornarono a Zoagli vogliamo ricordare lo scrittore Sem Benelli che qui si fece costruire la propria residenza su uno sperone di roccia a strapiombo sul mare. Numerosi sono i percorsi pedonali sul territorio; tra questi uno che ricalca l’antica Via Romana è chiamato “dei cinque campanili” perché collega le antiche chiese di altrettante frazioni. Una di queste è quella dedicata a Sant’Ambrogio (chiesa notoriamente scelta per la celebrazione di matrimoni) dal cui sagrato si gode uno spettacolo panoramico da non perdere.

CHIAVARI Della mancata creazione della Provincia del Tigullio abbiamo già detto; Chiavari ne sarebbe dovuta diventare il capoluogo, invece tutto è rimasto invariato. Ma la storia e la cultura di questa bella città si sono mantenute integre ed i Chiavaresi possono esserne fieri. I resti dei primi insediamenti umani sono stati fatti risalire al periodo tra il 700 ed il 600 a.C. Nel corso dei secoli è stata ogget-

Zoagli - La nuova piazzetta




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zo Ravaschieri, Palazzo Rocca dove, nelle antiche scuderie, è contenuto il Museo Archeologico per la preistoria e protostoria del Tigullio. Per chi desiderasse prendere un caffè si segnala il Gran Caffè Defilla del 1914 riordinato nel 1960. Poi due passi verso il mare per vedere qualche bella barca e la nuova passeggiata.

LAVAGNA E’ separata da Chiavari Chiavari - Portici con pilastri diversi tra loro dal fiume Entella, lungo la cui sponda sinistra si to di numerose conquiste e distruzioni. Nel estende nell’entroterra. Sul mare si allunga Medioevo, quando già era stata posta sotto la verso Levante con la frazione Cavi di Lavaprotezione di Genova, ha dovuto subire reite- gna, nota ed apprezzata località balneare e a rati assedi da parte dei Signori di Lavagna, i Sud con un notevole porto turistico. La storia di Lavagna è molto legata a Fieschi con l’aiuto dei Malaspina. Nella metà del 1600 venne colpita dalla quella di Chiavari con cui, fin dal Medioevo, peste, verso la metà del 1700 fu invasa dagli ha avuto rapporti conflittuali. Tra le architetture civili ricordiamo il PaAustriaci, alla fine dello stesso secolo seguì le sorti della repubblica genovese ad opera lazzo Franzoni, oggi sede del municipio, il di Napoleone. Nel 1815 fu annessa al Regno di Sardegna e nel 1859 divenne capoluogo di circondario inserito nella provincia di Genova. Tra le architetture religiose citiamo la cattedrale, santuario dedicato a Nostra Signora dell’Orto, la chiesa parrocchiale di San Giovanni Battista, la chiesa e il monastero delle Clarisse. Delle architetture civili indichiamo Palazzo Bianco, sede del municipio, Palazzo Franzone, PalazLavagna - Il porto turistico


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Palazzo Ravenna, già sede del municipio. Architetture religiose da citare sono la Basilica collegiata di Santo Stefano, il Santuario di Nostra Signora del Carmine con annesso convento oggi di proprietà comunale, il Santuario di Nostra Signora del Ponte, l’Oratorio della Santissima Trinità che custodisce una decina di cristi processionali tra cui uno di Anton Maria Maragliano nonché numerosi dipinti di Luca Cambiaso.

SESTRI LEVANTE Siamo così arrivati all’estremità orientale del Golfo del Tigullio dove sorge questa bella città caratterizzata da un promontorio, chiamato “isola” dagli abitanti locali, proteso verso il mare e unito alla terraferma mediante un sottile istmo. A levante di questo c’è la Baia del Silenzio di indescrivibile bellezza, mentre a ponente c’è il porto turistico, ricavato nella Baia delle Favole, così definita dallo scrittore Hans Christian Andersen in occasione di un suo soggiorno nel 1833 o dal compianto Enzo Tortora durante una puntata dello spettacolo “Campanile Sera” in omaggio sempre del predetto scrittore danese da parte della città di Sestri Levante. Anticamente l’insediamento era costituito da un isolotto con il promontorio roccioso che solo in epoca moderna venne unito, come s’è detto, per effetto dei depositi alluvionali del torrente Gramolo e dall’azione del mare. La storia di Sestri Levante è analoga a quella delle altre località del Golfo: assalti e assedi da parte delle forze marittime che scorazzavano per i mari, ripercussioni degli scontri navali tra Genova e Pisa alle quali si devo-

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no aggiungere tentativi di assedi da parte di Venezia e di Lucca, un assedio riuscito da parte dei Visconti, oltre alle immancabili invasioni di pirati turchi e saraceni e la finale dominazione francese. Il territorio comunale comprende ben trentuno frazioni, tra le quali Riva Trigoso, per una superficie complessiva di oltre 33 km2. Dal clima particolarmente temperato con modeste escursioni termiche, soprattutto del capoluogo, deriva una favorevole predisposizione turistica che si affianca all’innata tradizione commerciale. Numerose ed interessanti le opere architettoniche a cominciare dalle chiese per proseguire con i palazzi e le ville. Eccone alcune: Basilica di Santa Maria di Nazareth, all’interno della quale possiamo ammirare l’altare maggiore in marmo, opera dello scultore genovese Francesco Maria Schiaffino (1762) ed una Pietà lignea di Anton Maria Maragliano; San Nicolò dell’Isola, costruita nel 1151, anche se ripetutamente trasformata è la chiesa più antica della città; Chiesa dell’Immacolata Concezione, con annesso Convento dei Cappuccini, contiene una statua in legno dell’Immacolata del XVIII secolo e

Sestri Levante - Tramonto sulla Baia delle Favole


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due dipinti di Domenico Fiasella, la posizione nella Baia del Silenzio è straordinaria; San Pietro in Vincoli, costruita nel Seicento dai Cappuccini che, a seguito della urbanizzazione della zona, preferirono spostarsi nella Baia del Silenzio, contiene una cassa processionale del Maragliano. E poi: Palazzo Durazzo Pallavicini, del XVII secolo, sede del municipio; Palazzo Negrotto Cambiaso, costruito nella seconda metà del XVII secolo, si affaccia sulla Baia del Silenzio chiusa dall’imponente Convento Domenicano dell’Annunziata.

Anche da Sestri Levante si possono fare belle escursioni; per chi ha le gambe buone suggeriamo quella che porta al Capo di Punta Manara e che parte dal carruggio principale al centro della città. Sulla spiaggia si possono ammirare gozzi ed altre imbarcazioni tradizionali della pesca ligure; c’è anche un bellissimo leudo, l’imbarcazione a vela da carico che pare sia nata a Riva Trigoso e che veniva utilizzata per il trasporto di merci quali l’olio, il vino, la sabbia, le lastre di ardesia. Tutto un altro fascino rispetto alle moderne navi porta-container. Le foto sono dell’autore

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Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità Seconda parte degli intonaci Geom. Adriano Rodari

N 

ella prima parte di questo articolo sono state esaminate le problematiche del degrado per la sola presenza di umidità nelle murature e la sua interazione con le murature stesse. In questa seconda parte verranno descritti i fenomeni del degrado degli intonaci e/o delle murature oltre che per la presenza di acqua anche per la possibilità dell’esistenza di sostanze inquinanti, che possono essere presenti nelle costruzioni per diverse cause, le più comuni sono:

Solfati L’attacco solfatico si verifica in presenza di acque selenitose, di terreni con tenore di solfato (espresso come SO4) superiore allo 0,2%, di acque marine, di ambienti industriali che emettono nell’atmosfera vapori o gas ricchi di SO2 (anidride solforosa) e/o SO3 (anidride solforica). Le normative dei diversi Paesi indicano generalmente i tenori di solfato presenti nel terreno o nell’acqua pericolosi per il degrado di una struttura in calcestruzzo (es. UNI 8981 parte 2ª del Febbraio 1987). Questi sali possono trovarsi nella muratura: – nelle vicinanze del mare, in questo caso si tratta di solito del solfato di magnesio; – in seguito alla risalita capillare di acqua sotterranea contenente solfati; – come componenti di materiali usati nella costruzione, o anche nell’acqua d’impasto delle malte;

– per la presenza di microrganismi che si trovano soprattutto nelle pietre calcaree all’aperto, in grado di metabolizzare lo zolfo in solfati; – come prodotto dell’inquinamento atmosferico: il danno tipico provocato da questi sali sulla muratura è l’erosione dovuta alla loro capacità di dare efflorescenza a danno del materiale litoide a causa dell’acqua di cristallizzazione con relativo conseguente aumento di volume. Un altro motivo per cui i solfati sono da considerare estremamente pericolosi è dato dalla loro capacità di cristallizzare con diverse quantità di acqua. Questo provoca un cambiamento del loro volume a seconda dell’umidità relativa e della quantità d’acqua presente e quindi una variazione di pressione all’interno del muro o dell’intonaco in cui giacciono: ad esempio il solfato di sodio, con umidità atmosferica pari al 75%, può aumentare il suo volume fino al 40%. La presenza di solfati è facilmente identificabile quando si nota uno sgretolamento superficiale del materiale sotto forma di “sabbia”, sollevamento dello strato pittorico, distacco dell’intonaco al di sotto del quale vi è la presenza di sali in forma di cristalli, corrosione superficiale. Non sempre le zone colpite da questi fenomeni presentano segni di umidità, perché l’acqua che favorisce il processo di solfatazione viene eliminata sotto forma di vapore. Il degrado per attacco solfatico può verificarsi anche quando il solfato è presente


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Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità degli intonaci.

all’interno dell’intonaco e/o per l’errata composizione degli ingredienti (ad esempio: inerti contenenti anidrite - solfato di calcio). La presenza di un attacco solfatico è capace di provocare il degrado della struttura dell’intonaco e può essere rilevata mediante due operazioni successive delle quali la prima è indispensabile, mentre la seconda costituisce un ulteriore approfondimento non sempre necessario. In tal modo è possibile rilevare se il solfato proviene dall’ambiente esterno o, se è già contenuto all’interno dell’intonaco, per l’errato impiego di uno dei suoi componenti; nel caso il solfato provenga dall’ambiente esterno, è possibile valutare a che profondità è penetrato all’interno dell’intonaco stesso. La valutazione qualitativa della presenza o meno del solfato può essere condotta in accordo con la UNI 8019: per una valutazione quantitativa occorre realizzare un’analisi chimica nelle sezioni che interessano, considerando che il tenore di solfato (espresso come SO4) non dovrebbe superare lo 0,5% rispetto al peso dell’intonaco. Nell’analisi diffrattometrica le sostanze che si osservano a seguito dell’attacco dello ione

Particolare della disgregazione della malta dell’intonaco per effetto thaumasitico causato da intonaco a base cementizia su muratura antica con presenza di solfati nella malta della muratura.

solfato sono il gesso biidrato, l’ettringite e la thaumasite (argomento già trattato - Geometra Ligure n. 3 del 2001 - pp. 122 – 123). La seconda operazione prevede l’esecuzione dell’analisi diffrattometrica ai raggi X su elementi di intonaco degradati per attacco solfatico: questa operazione permette di definire il tipo di sostanza che si è formata per combinazione dello ione solfato e conseguentemente il grado di gravità dell’attacco. Nel processo di degrado si riconoscono tre livelli, in un primo stadio il degrado si presenta sotto forma di una fessurazione diffusa, priva di una direzione preferenziale; in un secondo stadio la fessurazione è accompagnata da rigonfiamenti dello strato corticale che alterano la planarità delle superfici ed aumentano l’ampiezza delle fessure in seguito al fenomeno di rigonfiamento, il terzo e ultimo stadio è caratterizzato da distacchi e sfaldamenti dello strato corticale. Questi sali sono sali derivati dall’acido solforico: si trovano molto spesso nei materiali di base per le costruzioni al loro stato naturale; la cosa non deve meravigliare, visto che il 6% della crosta terrestre è composta da questi sali. Un danno tipico provocato da questi sali sulla muratura è l’erosione dovuta alla loro capacità di dare efflorescenza a danno del materiale litoide a causa dell’acqua di cristallizzazione con relativo conseguente aumento di volume. Un altro motivo per cui i solfati sono da considerare estremamente pericolosi è dato dalla loro capacità di cristallizzare con diverse quantità di acqua. Questo provoca un cambiamento del loro volume a seconda dell’umidità relativa e della quantità d’acqua e quindi una variazione di pressione all’interno del muro o dell’intonaco in cui giacciono.

Cloruri Sono i sali che derivano dall’acido cloridrico: sono presenti in particolare nelle zone


Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità degli intonaci.

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dilavamento del bicarbonato di calcio, questo processo avviene per opera dell’anidride carbonica.

Nitrati e nitriti

Edificio prospiciente il mare con un muratura in pietra e calce rovinata dall’azione corrosiva dei cloruri, aggravata dall’applicazione del paramento pittorico errato a bassissima traspirazione su intonaco a base cementizia.

vicino al mare come il cloruro di sodio NaCl: allo stato naturale non sono igroscopici ma lo diventano combinandosi con altri sali, soprattutto con i solfati. Vengono trasportati da venti marini e/o dalla risalita capillare; condensano appena sono in contatto con pietre e murature. I cloruri quando sono allo stato igroscopico hanno una notevole capacità di assorbimento di acqua e di vapore, per cristallizzare invece hanno bisogno di una umidità relativa molto bassa, per cui è raro trovare i danni causati da questi sali per cambiamento di volume.

Carbonati Sono dei sali che derivano dall’acido carbonico: la carbonatazione è un fenomeno in cui le sostanze perdono idrogeno ed ossigeno arricchendosi di carbonio. Sono molto dannosi se si trovano nell’acqua d’impasto delle malte: i danni maggiori provocati dall’alterazione dei carbonati nel campo edilizio sono le manifestazioni di tipo carsico che si manifestano in seguito al

Sono un gruppo di sali derivati dall’acido nitrico e dall’acido nitroso: normalmente sono igroscopici (l’unica eccezione è il nitrato di potassio) e molto solubili in acqua. L’origine dei nitrati e dei nitriti è normalmente legata ai fenomeni di decomposizione di materiale organico. La loro presenza è incrementata dall’uso di acido nitrico come fertilizzante, nel suolo si trovano in genere sotto forma di nitrato di sodio: tra i nitrati quello più dannoso nelle costruzioni è il nitrato di calcio, che è in grado di assorbire grandi quantità di acqua e di vapore. Allo stato solubile cristallizza ad una temperatura di 25°C ed un’umidità relativa di circa il 50%; i materiali litoidi attraversati dalla soluzione di nitrati, ne subiscono l’aggressione a causa della cristallizzazione dei sali formando le “croste nere“.

Croste nere Sono le macchie di colore scuro (brunastre o nerastre), si tratta di pellicole sottili, il loro spessore varia da 0,5 a 3 mm, che ricoprono le pietre e con il tempo tendono a diventare più spesse e poco porose creando una diversità di comportamento tra crosta e pietra sottostante. Normalmente tendono a formarsi nelle zone più riparate dalla pioggia e dal dilavamento, ma possono formarsi anche in zone esposte a questi fenomeni; per quanto riguarda la loro origine si è visto che essa è legata ai fenomeni termoigrometrici. Le pietre si raffreddano più velocemente dell’aria per cui l’aria umida e calda tende a condensarsi su di esse che essendo più fredde offrono una superficie migliore per la condensazione.


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Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità degli intonaci.

Fregio di malta di calce aggredito da depositi stratificati nel tempo di anidride solforosa causata da inquinamento atmosferico, con lo strato superficiale che ha subito un’elevata disgregazione

In questo modo si arriva alla formazione di uno strato di gesso sulla pietra secondo il processo chimico che è causato dall’anidride solforosa presente sovente in atmosfera per l’inquinamento. Il gesso cristallizza sulla superficie creando una barriera alle altre particelle solide eventualmente trasportate dall’interno della pietra, dando luogo alla “crosta nera”: le croste nere quindi non provocano solo un effetto deturpante dal punto di vista estetico ma anche un processo di degrado molto dannoso.

miche dei sali solubili in acqua segnalando la presenza di alcali a base sodio e potassio, magnesio, cloro, calcio e solfati ed in particolare dei seguenti composti: – Carbonato di calcio (CaCO3 con struttura della calcite); – Solfato di calcio (CaSO4 x 1/2 H2O bassanite) ma anche in quella anidra (CaSO4 anidrite) ed in quella biidrata (CaSO4 x 2 H2O gesso); – Solfato doppio di calcio e potassio monoidrato (CaK2 [SO4]2 H2O syngenite); – Solfati alcalini, in particolare solfato di sodio (Na2SO4 thenardite), solfato di potassio (K2SO4 arcanite) e solfato misto potassico-sodico (NK3[SO4]S aftitalite); – Solfato di magnesio in forma esaidrata (MgSO4 x 6H2O esaedrite) e meno comunemente in forma monoidrata (MgSO4 x H2O kieserite); – Carbonato basico idrato di magnesio (Mg5[CO3] x 4[OH]2 x 4H2O idromagnesite); – Cloruri alcalini (NaCL, halite e KCl, silvite). La composizione dei depositi efflorescenti è ovviamente legata alla composizione chimica dei sali solubili: tra tutte le efflorescenze

Sali idrosolubili nelle murature Anche le murature con laterizi, ottenuti dalla cottura di argille naturali, evidenziano sali solubili che causano le efflorescenze: queste sono dovute alla presenza di sali contenuti all’interno dei prodotti finiti, sono state studiate da lungo tempo ed esiste una nutrita letteratura sull’argomento. Dai risultati degli studi effettuati sembrerebbe una diversa evoluzione nel tempo delle efflorescenze correlate alla diversità delle materie prime costituenti i laterizi ed alla diversa lavorazione che è variata nel tempo. Le analisi effettuate mediante diffrattometria ai raggi X delle polveri hanno fornito un’ampia casistica delle composizioni chi-

Particolare della formazione di cristalli di gesso nel substrato, con distacco della parte superficiale dell’intonaco per la spinta della cristallizzazione in superficie


Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità degli intonaci.

verificate le più frequenti sono quelle con presenza di carbonato di calcio (30%), seguono quelle con presenza di solfato di calcio (2%), quelle dall’associazione di carbonato di calcio e solfati calcici (20%), i solfati alcalini (13%), i depositi magnesiferi (10%) ed infine syngenite (6%). E’ stato accertato che non è possibile prevedere l’intensità delle efflorescenze basandosi esclusivamente sul contenuto totale di sali solubili ma occorre tenere conto delle diverse tipologie di sali efflorescenti. Per ciascuna di queste è stata valutata la correlazione fra intensità delle efflorescenze e contenuto dell’elemento solubile che le caratterizza: ciò ha permesso di definire delle ‘soglie di rischio’ espresse come quantità massima di elemento solubile, oltre le quali è probabile andare incontro a manifestazioni efflorescenti di grado forte o medio: – Efflorescenze a carbonato di calcio: 0,2% Ca; – Efflorescenze a solfati di calcio: 0,1% Ca; – Efflorescenze a solfati alcalini: 0,05% (Na + K); – Efflorescenze a composti di magnesio: 0,005% Mg. Da questi dati emerge chiaramente che l’elemento solubile più pericoloso per lo sviluppo di efflorescenze è il magnesio, seguito dagli alcali e dal calcio, in buon accordo con la diversa solubilità dei rispettivi solfati.

Cause e fenomeni del degrado Dal punto di vista fisico, l’acqua, per fenomeni di soluzione e/o evaporazione può essere causa di un impoverimento delle componenti delle malte esistenti (dilavamento dei leganti aerei) e/o essere responsabile di possibili coazioni interne (variazioni volumetriche, effetto gelo-disgelo, cristallizzazione dei sali idrosolubili ed eventuale formazione di efflorescenze superficiali).

Il geometra ligure

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Distacco del fregio a causa dell’aumento di volume per la formazione di cristalli di gesso

Dal punto di vista chimico, la compresenza di costituenti reattivi (solfati, alcali) può attivare fenomeni espansivi e fessurativi legati alla formazione di ettringite e thaumasite, o connessi alla nota reazione degli alcali-aggregato, oppure alla formazione corticale di cristalli dei sali. Tali fenomeni possono avvenire nella muratura esistente in virtù della tipologia dei materiali presenti, ossia del tipo di malta (legante ed inerte) e del tipo di elemento resistente (mattone o pietra), oppure, in situazioni non potenzialmente pericolose, a causa dell’apporto di materiali incompatibili in fase d’intervento. Tra i prodotti impiegati nel consolidamento, le miscele organiche (resine sintetiche) pur dotate di una fluidità molto elevata (che ne permette l’iniezione in fessure sottili) e di una buona resistenza chimica, non forniscono sufficienti garanzie di durabilità nel tempo. Esse presentano una bassa resistenza agli stress termici, possono dar luogo a reazioni esotermiche anche dannose per la muratura, ed hanno una scarsa resistenza al fuoco e difficoltà d’adesione in caso d’umidità, spesso presente nelle murature storiche.


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Il geometra ligure

Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità degli intonaci.

Dal punto di vista meccanico, infine, sviluppano resistenze e rigidezze troppo elevate, che possono indurre squilibri nella risposta strutturale del muro riparato. Tra le miscele di tipo inorganico (calci e cementi) i cementi presentano particolari e pesantissimi problemi di compatibilità con i materiali originari delle murature, in particolar modo alle murature costruite prima del 1900. La presenza di costituenti reattivi rende elevato il rischio di attivazione di fenomeni espansivi e/o fessurativi legati alla reazione con il gesso o gli aggregati. Rispetto alle calci, essi hanno anche una maggior tendenza al dilavamento di sali solubili a prodotto idratato, tuttavia, anche nell’ambito delle calci, la scelta del materiale più idoneo alle murature esistenti è affetta da incertezze che si collocano addirittura in fase di definizione del prodotto. Di fatto, la famiglia delle “calci” ingloba tre tipologie di prodotti: la calce aerea, quella idraulica e quella idraulica naturale. Dal punto di vista dei materiali per il restauro, il primo è un legante aereo, e quindi con bassissime caratteristiche meccaniche e di resistenza all’umidità, per contro, la calce idraulica deriva essenzialmente dal cemento tagliato con filler (inerti riempitivi) o calce aerea. Le calci idrauliche così denominate, in definitiva, sono quindi semplicemente dei cementi di scarsa resistenza, con potenziali effetti negativi sulla durabilità degli interventi (pericolo di formazione di ettringite e thaumasite, elevato contenuto di sali idrosolubili apportati dall’aggiunta di legante aereo). La normativa vigente (D.M. 31/08/72) è in questo senso ancora carente poiché non propone alcuna differenziazione né in termini produttivi né di materia prima tra calci idrauliche naturali e artificiali, ma solo dei valori limite minimi di resistenza meccanica comuni a tutte le tipologie di calce e quindi non efficaci per una loro caratterizzazione distintiva.

Il migliore approccio all’argomento calce è fornito attualmente dalla normativa europea UNI EN 459-1 che introduce, oltre alla semplice classificazione delle calci in base alle resistenze meccaniche, anche importanti specifiche chimico-fisiche della materia prima e del prodotto finito, affinché si possa parlare di calce idraulica naturale anziché solo di calce idraulica. Solo la calce idraulica prodotta secondo i canoni della UNI EN 459-1, ovvero ottenuta dalla cottura di calcari argillosi a temperature inferiori ai 1250°C può essere definita naturale e quindi garantire nel panorama delle calci esistenti caratteristiche idrauliche, meccaniche, elasticità, basso contenuto di sali idrosolubili, assenza di reattività chimica in presenza di solfati, tali da garantire la necessaria durabilità negli interventi di consolidamento. Solo tale differenziazione prevista dalla UNI EN 459-1 garantisce, attualmente, differenze mineralogiche costitutive tra calci idrauliche e calci idrauliche naturali tali da far preferire queste ultime alle prime negli interventi di consolidamento. Le sperimentazioni comparative tra calci idrauliche naturali e cementi applicate al restauro dimostrano come le prime, con caratteristiche fisiche di peso specifico, porosità, permeabilità al vapore, garantiscano alla muratura una migliore traspirabilità. Le miscele a base di calce idraulica naturale, inoltre, bene si prestano in fase produttiva a controlli della curva granulometrica e della finezza, in modo da garantire alla miscela una migliore capacità di riempimento di cavità e piccoli vuoti. La calce idraulica naturale, inoltre, sviluppa un minor calore d’idratazione rispetto al cemento e presenta una buona inerzia termica, permettendo così di evitare coazioni interne in fase d’indurimento e garantendo una migliore aderenza. Dal punto di vista meccanico, infine, le resistenze a compressione e le rigidezze delle miscele a base di calce idraulica naturale indurite hanno ordini di grandezza, rispetto


Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità degli intonaci.

alle miscele cementizie, confrontabili con quelli delle murature esistenti e presentano una maggiore stabilità nel tempo, anche in condizioni ambientali avverse. Attualmente i più recenti studi sulle nanotecnologie con prodotti mirati permettono il consolidamento di materiali in fase di disgregazione od a bassa resistenza meccanica con buoni risultati migliorando le caratteristiche di resistenza anche per le aggressioni esterne, oltre che per gli interventi di restauro strutturale.

Tipologie murarie e proposte d’intervento Nell’ambito delle murature presenti sul territorio nazionale, le murature di pietra sono caratterizzate da un’estrema varietà tipologica e da forte irregolarità (sia in sezione che in facciata) e grande disomogeneità. Spesso, inoltre, la loro conformazione è assimilabile ad un muro multistrato (con paramenti esterni di conci di pietra e nucleo pressoché incoerente, che può costituire anche la maggior parte dello spessore), il cui collegamento trasversale, realizzato essenzialmente dalla malta tra i conci, è carente o addirittura mancante. Lo strato di riempimento è generalmente caratterizzato dalla presenza di vuoti, distribuiti disordinatamente insieme ad inerti e malta. Gli inerti possono essere di varia natura (pietra di cava, ghiaia di fiume, laterizio) e di diverse forme e dimensioni (elementi ricavati da operazioni di taglio, ciottoli, zeppe), e può esservi presenza di terra, argilla, sostanze organiche, etc.; le malte sono generalmente di scarsa qualità e spesso non circondano completamente gli elementi resistenti. Contrariamente alle murature in pietra, le murature di mattoni presentano caratteristiche di regolarità ben riconoscibili sia riguardo alla tessitura che ai materiali (impiego di malta e mattoni, di caratteristiche determinabili con semplici prove di laboratorio).

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Il degrado di tali strutture è evidenziato essenzialmente da distacchi (mattoni e/o malta) e da fessurazioni più o meno diffuse. I problemi strutturali delle murature in pietra sono da annoverare principalmente nella scarsa portanza (malta inconsistente o mancante, eccessiva presenza di vuoti, etc..), e nella debole connessione trasversale dei paramenti, che tendono a sviluppare meccanismi di collasso “anticipati” rispetto alla rottura per compressione del materiale, per fenomeni di uscita dal piano sia sotto carichi verticali (per instabilità dei singoli paramenti) sia sotto i carichi orizzontali (per espulsione localizzata di uno strato in presenza di carichi verticali deboli o per accentuazione dei fenomeni di instabilità in presenza di carichi verticali elevati). In tal senso, le tecniche d’intervento sono quindi rivolte al consolidamento del nucleo interno (iniezioni) ed al rafforzamento della connessione tra i paramenti esterni (collegamento trasversale, in presenza o meno di intonaci armati, iniezioni, ecc.). Per le murature di mattoni, l’impiego delle iniezioni, generalmente finalizzato al risarcimento delle lesioni, oppure, in situazioni particolari di decadimento superficiale, alla realizzazione di una barriera sigillante all’ulteriore degrado. Inoltre, per entrambe le tipologie, quale integrazione al degrado delle malte può essere impiegata efficacemente la ristilatura dei giunti di malta: una recente ricerca sperimentale ha messo in luce gli effetti dell’applicazione delle diverse tecniche di consolidamento (sia singolarmente che in combinazione) su murature in pietra multistrato. L’iniezione con miscele a base di calce naturale si sono dimostrate particolarmente adeguate allo scopo, migliorando il comportamento globale sia in termini di resistenza che di meccanismo di rottura, nel rispetto della compatibilità chimico-fisica e meccanica con le murature originarie. Alla luce di analoghi risultati sperimentali, si è infatti rilevato come l’uso di materiali ad


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Il degrado delle murature ed i problemi di compatibilità degli intonaci.

elevata resistenza meccanica, come le miscele cementizie, oltre a non presentare sufficienti garanzie di compatibilità con i materiali esistenti, non consenta incrementi di resistenza nei muri consolidati significativamente più elevati di quelli ottenibili con miscele meccanicamente più compatibili con essi. Infatti si è riscontrato che l’uso di materiali ad elevata resistenza negli interventi di restauro murario ha costituito l’elemento di ulteriore degrado delle vecchie murature per il diverso modulo elastico che, per fenomeni termoigrometrici stagionali, provoca il distacco della nuova malta di ripristino dal supporto murario. L’attuale ricerca ha consentito di stabilire il criterio sul quale si basa la selezione progressiva dei leganti per la messa a punto delle procedure sperimentali finalizzate ad ottimizzare le miscele a base di calce idraulica naturale e consente di individuare la combinazione più appropriata del rapporto acqua/legante in relazione alla composizione della miscela con eventuale presenza di additivi fluidificanti, al fine di rendere massima l’iniettabilità di murature in pietra. La selezione avviene mediante verifiche

sperimentali dei requisiti reologici di fluidità e stabilità (la reologia è la scienza che studia gli equilibri raggiunti nella materia deformata per effetto di sollecitazioni) prerequisiti per l’iniettabilità, misurati ai coni standardizzati e mediante ispezioni visive e di iniettabilità del supporto valutata in base a simulazione dell’iniezione entro cilindri trasparenti riempiti con il materiale da consolidare. Per quanto sopra è necessario, prima di procedere alla progettazione di un qualsiasi intervento di manutenzione, consolidamento e/o restauro di una muratura, effettuare un’attenta analisi della struttura oggetto di intervento, sia nel complesso che nel particolare, con una verifica accurata dei materiali costituenti la stessa. L’accertamento della quantità di umidità in essa contenuta e la sua provenienza, il controllo di un’eventuale presenza di sostanze inquinanti e/o non compatibili chimicamente, deve essere effettuata mediante analisi chimica e/o difrattometrica, per poi procedere all’accurata progettazione della tipologia degli interventi con la scelta dei materiali più appropriati ed idonei.


Parliamo un pò di... …colore Geom. Roberta Arena

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osa colpisce la nostra vista quando entriamo in una stanza? Sicuramente il colore delle pareti, dei tessuti, delle suppellettili, ecc. ma in una parola sola… il colore. In natura vi è una grandissima varietà di colori, ma al tempo stesso anche una classificazione in base a parametri precisi; cerchiamo di fare un po’ d’ordine e non smarrirci fra le molteplici “sfumature”. Esistono colori primari, secondari e terziari: i primi sono il rosso, il giallo e il blu e non possono essere generati dalla mescolanza di altre tinte, i secondari invece provengono dalla mescolanza in parti uguali di due primari, essi sono l’arancio, il verde e il viola. Quando la mescolanza dei primari avviene in percentuali differenti si generano i terziari. Esistono poi i complementari: si tratta di tre coppie di colori il cui accostamento produce il massimo contrasto. Ogni coppia è formata da un colore primario e da un secondario ottenuto dalla somma degli altri due primari. Un’altra grande suddivisione è tra colori caldi e colori freddi. I primi sono quelli che tendono a prevalere su tutti gli altri e come dice la parola stessa a trasmettere un senso di calore: sono il giallo (sinonimo di vivacità e simbolo di forte personalità), il rosso (colore della passione, dello slancio e dell’ottimismo), l’arancione (simboleggia il sole che nasce e rappresenta la crescita). I freddi al contrario dei precedenti sono quelli che richiamano il mare, il ghiaccio, ma soprattutto evocano un senso di profondità e riescono a trasmettere un effetto rilassante ed appagante, sono indicati per le camere

da letto, perché favoriscono il sonno: sono il blu, l’azzurro e il viola. Nella classificazione colori caldi e colori freddi, il verde assume una posizione di assoluta neutralità, da sempre indicato per i luoghi in cui è necessario trasmettere concentrazione ed equilibrio, come quelli ospedalieri o scolastici. Un discorso a parte invece occorre fare per i due colori opposti per antonomasia: il bianco e il nero. Tecnicamente, il bianco ed il nero non sono neppure dei colori, quanto il totale assorbimento della luce (e quindi nessun colore dello spettro arriva al tuo occhio, che recepisce il buio più pesto ovvero il nero) o il totale rifrangimento dello specchio luminoso (tutte le frequenze rimandate al tuo occhio danno il bianco). In pratica, sia il bianco che il nero non possono essere generati da altri colori ed è per questo che vengono anche definiti acromatici. In una stanza i colori sono sicuramente

Un’ampia gamma di colori


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Parliamo un pò di… colore

Il geometra ligure

Le sabbie colorate per realizzare dei paesaggi

Un esempio di verde tutto naturale

l’elemento che si percepisce maggiormente e anche il più versatile quando si decide di rinnovare. Il nostro occhio viene catturato dall’accostamento delle tinte e dal risultato che ne consegue all’interno di un ambiente chiuso. L’uso appropriato o meno di tinte vivaci o tenui porta ad una alterata percezione degli spazi. Ogni colore ha un impatto differente su ciascuno di noi, ma esistono anche fattori ambientali decisamente oggettivi che non vanno mai sottovalutati. Se una casa o una stanza sono poco luminose è sempre necessario evitare tonalità scure. In alternativa alle

tonalità chiare si possono anche scegliere tonalità solari come il giallo e l’arancione. Se la casa è piccola è conveniente puntare su una uniformità d’insieme, scegliendo i colori di una stessa gamma cromatica giocando eventualmente sulle sfumature. Se al contrario l’abitazione è di più ampie dimensioni si può osare di più scegliendo colori di gamme differenti per i diversi ambienti. Intervenire sugli elementi strutturali come travi e pilastri, invece, può incidere sulla percezione del volume. Se dipinti come il resto delle pareti o del soffitto aiutano a mantenere l’uniformità d’insieme, tinteggiati di un altro colore al contrario la interrompono. Una struttura verticale ad esempio, spezza l’effetto profondità, mentre una trave a soffitto in senso longitudinale fa apparire la stanza più lunga. E’ possibile altresì “abbassare” un locale, abbinando a pareti chiare un soffitto di colore più scuro o viceversa abbinare una tinta più chiara e brillante per avere l’effetto contrario. L’importante comunque è ricordarsi che non esistono colori brutti, ma solo brutti accostamenti.

Quanto è importante nell’arredamento accostare i colori giusti


...come farsi pagare dal condominio dopo la sentenza della corte di cassazione a sezioni unite n. 9148/2008 Avv. Pier Paolo Capponi

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ome è oramai noto, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008 hanno abolito il principio della solidarietà passiva in ambito condominiale, a favore di quello della parziarietà. Il che significa che nei confronti dei terzi creditori per le obbligazioni assunte dal condominio, ciascun condomino ne risponde solo ed esclusivamente in ragione della propria quota millesimale. Si è scritto così tanto riguardo questa sentenza che vi è il rischio di dire cose già risapute, se non addirittura scontate. Cercherò pertanto di trattare qualche questione che possa presentare elementi di novità. La prima, di “colore”. Dopo avere partecipato a svariati convegni sulla precitata sentenza, relatori anche giudici della Suprema Corte, credo di poter affermare che quando la Cassazione ha deciso, anziché utilizzare il ragionamento aristotelico partendo dalla premessa maggiore e da quella minore, per poi arrivare al risultato, ha capovolto le regole partendo proprio da quest’ultimo. Ha cioè deciso che occorreva “difendere” il condomino adempiente dalle aggressioni dei terzi creditori, ribaltando su questi ultimi il rischio del mancato pagamento da parte di qualcuno. Partendo da tale “risultato”, si è costruita una premessa maggiore ed una minore: le quali però non reggono affatto da un punto

di vista giuridico. La Cassazione ha tra l’altro ritenuto che la solidarietà passiva esige la sussistenza dell’indivisibilità della prestazione, con la conseguenza che poiché la prestazione ascritta a tutti condomini è divisibile trattandosi di somma di denaro, vige il principio della parziarietà.

Il principio della solidarietà passiva in ambito condominiale è stato abolito, ogni singolo condomino ne risponde in ragione alla propria quota millesimale.


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Il geometra ligure

Quale riscontro giuridico abbia tale affermazione non è dato di capire. La regola, in presenza di un’obbligazione comune, è la solidarietà e non la parziarietà (art. 1292 c.c.). Con il principio sopra enunciato, di fatto, non esisterebbero più obbligazioni solidali, visto che in pratica avendo tutte contenuto economico - consistendo, in altri termini, nel pagamento di una somma di denaro - tutte sono “divisibili”. L’estensore e promotore della sentenza, colui che ha sconvolto certezze oramai acquisite, è ora in pensione, ed è molto probabile che se la questione dovesse ritornare all’esame delle Sezioni Unite – come potrebbe essere, visto che recentemente la quarta sezione civile della Corte di Appello di Roma con la sentenza n. 2729 del 30/9/2009 depositata il 23/6/2010, in aperto contrasto con la Cassazione, ha nuovamente deciso per la solidarietà - si assisterebbe ad un “ritorno al passato”. Va tra l’altro evidenziato che le Sezioni Unite del 2008 hanno risolto un conflitto giurisprudenziale in realtà inesistente, visto che a fronte di decine di sentenze favorevoli alla solidarietà, una sola, del 1996, la n. 8530, aveva considerato l’opposta soluzione. Solo il sottoscritto – lo dico con una punta di orgoglio – aveva colto la straordinaria portata di quella sentenza, sottovalutata da molti. Ed anzi il mio commento si trova proprio su questa Rivista, nel numero 1 del 1997. Passiamo alle questioni pratiche. Ritengo che il principio della parziarietà valga anche nei confronti dei compensi dei professionisti, con la conseguenza che nel caso in cui un geometra (o un avvocato) non dovesse essere pagato, o interamente pagato, dal condominio che gli ha affidato l’incarico, si troverà costretto, ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest’ultimo, a dover agire nei confronti di ciascun condomino moroso, anziché, come in passato, nei confronti di un solo condomino, se del caso anche adempien-

Parliamo un pò di... come farsi pagare dal condominio

te, il quale poi sarebbe stato costretto lui a dover agire in regresso. In primis il professionista dovrà chiedere all’amministratore del condominio, che è tenuto a fornirglieli, l’elenco dei condomini morosi, delle loro quote e l’indicazione di quanto ammonti, per ciascuno di essi, la morosità. Il professionista dovrà poi agire nei confronti di ciascun proprietario che non abbia corrisposto il dovuto, con la, a tutti ben nota, fatica “processuale”, così come “economica”. Dovrà infatti cominciare ad anticipare il denaro per la procedura, con la speranza di poterlo chissà quando recuperare, insieme al proprio compenso. Tralasciate mille considerazioni, si consideri il caso in cui l’amministratore non fornisca al professionista i dati di cui sopra, necessari per intraprendere l’azione nei confronti del condomino moroso. Premesso che egli è tenuto a farlo, in questo caso il creditore difficilmente potrà ottenerli con un ricorso ex art. 700 c.p.c., mancandone il requisito del periculum in mora, vale a dire il “pregiudizio grave e irreparabile”. Come fare? Bel problema, di cui nessuno si è sino ad ora occupato. Al momento mi viene in mente una causa ordinaria nei confronti dell’amministratore inadempiente. Penserei si possa optare, allo scopo di evitare le relative lungaggini, per il “Procedimento sommario di cognizione” ex artt. 702 bis e segg., c.p.c., introdotto dalla L. 69/2009 con decorrenza dal 4/7/2009. Si può ricorrere a tale procedimento nel caso di controversie di pronta soluzione, le quali vengono risolte dal giudice, con ordinanza, alla prima udienza. Questa potrebbe essere una soluzione. Starà poi alla fantasia dell’avvocato trovare vie alternative.


...lungimiranza e tenacia Geom. Mauro Mattei

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ono oltre sei anni che il Collega Filippo Vircillo ha avuto la lungimiranza di pensare ed istituire uno Sportello di Conciliazione presso il nostro Collegio quale mezzo per la risoluzione dei conflitti. Lo sportello è da tempo operativo pur nei limiti e con le difficoltà imposte dalla potenziale utenza causa la mentalità italiana portata ad agire più tramite mezzi tradizionali (giustizia ordinaria ed arbitrato) anziché tramite altre forme più rapide in termini di tempo e meno dispendiose dal punto di vista economico, certamente meno traumatiche riguardo i rapporti tra i contendenti. Con la pubblicazione del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, in attuazione della direttiva europea 52/08, lo Stato italiano ha fatto sì che la Mediazione (di fatto la Conciliazione pur con diverso nome) sia il primo gradino obbligatorio per risolvere le liti. Il dettato sarà operativo a partire dal prossimo marzo, premiando così involontariamente la tenacia di Vircillo il quale, anche all’interno della

nostra Categoria, ha dovuto superare non facili ostacoli per far recepire quella che è oggi una norma di legge, ma anche una nuova opportunità di lavoro per i tecnici. Piace anche ricordare che Vircillo aveva precorso i tempi dotando lo Sportello di un Regolamento spaziante dalle norme operative ai criteri per la formazione dei Conciliatori che, in buona parte, troviamo nel richiamato Decreto. Le fatiche di Filippo Vircillo sono ora giustamente ripagate con la sua nomina a Presidente Nazionale dell’Associazione Geo. C.A.M. (Geometri Consulenti, Arbitri e Mediatori) istituita dal Consiglio Nazionale Geometri, consacrata a Roma con atto notarile il giorno 26 gennaio u.s., con sede in Roma, Piazza Colonna 361, presso il C.N.G. stesso. Al Collega, che dà lustro alla nostra Categoria ed al nostro Collegio, vanno i migliori auguri di buon lavoro nella certezza che egli saprà guidare nel miglior modo questa nuova importante associazione.

...particelle ed antiparticelle continuamente si annichilano, liberando energia che crea altre particelle ed antiparticelle in uno spazio-tempo infiniti. Il che non esclude però che si formino continuamente regioni come quella in cui viviamo e che chiamiamo universo. (Margherita Hack)


Pensieri di un anziano redattore Geom. Ettore Fieramosca

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più complete, più rapide e così via. Il problema venne risolto riducendo da sei a quattro il numero delle pubblicazioni annue e, da parte della redazione, cercando di rendere più interessante e più gradevole il nostro “prodotto”. Ma la tecnologia incalza con instancabile progressione e … siamo arrivati ai libri elettronici, se così possiamo chiamare gli “e-book” che – da qualche tempo – hanno cominciato ad invadere il mercato. Vedo già la faccia dei colleghi, anzi degli amici, della redazione quando prenderanno coscienza che proprio io intendo occuparmi di certi argomenti. Io che sono - abitualmente ma altrettanto benevolmente - da loro preso in giro per la mia nota ignoranza informatica, tanto che spesso fanno a gara per farmi capire qualcosa e risolvermi qualche “problemino” di computer, o telefonino, o diavolerie analoghe. Non è, quindi, certamente chi scrive queste note la persona più idonea a spiegare cosa sono, come funzionano, come si usano. Quello che ritengo di aver capito è che acquistando un lettore elettronico, chiamato “e-reader”, e caricandoci dentro un “e-book” opporE.. siamo arrivati ai libri elettronici, gli “e-book” che – da qualche tempo – hanno tunamente acquistato

i fu un momento, nel corso della vita recente della nostra rivista, che il Consiglio Direttivo del Collegio, nella sua qualità di editore della rivista stessa, si pose la domanda se proseguirne la pubblicazione soprattutto per ragioni di ordine economico. Il mantenimento della rivista così com’era stata per tanti anni, salvo cercare di migliorarne il contenuto e la veste tipografica, era sostenuto da coloro che vedevano un messaggio di prosecuzione della tradizione, sempre a tutela dell’immagine della Categoria. Per contro, chi la pensava in maniera opposta sosteneva l’anacronismo di questo mezzo di comunicazione abbondantemente superato dalle nuove tecnologie informatiche,

cominciato ad invadere il mercato.


Pensieri di un anziano redattore

Il geometra ligure

sempre a mezzo informatica, si può leggere un libro. Può essere un libro di nuova produzione, del quale si trova in libreria la tradizionale versione cartacea, ma può essere anche un classico di tanti anni fa che è stato ricopiato per il nuovo sistema di lettura; tanto per fare un esempio, a proposito di classici, con 3,99€ si può acquistare “I tre moschettieri” di A. Dumas o “Madame Bovary” di Flaubert o “Delitto e castigo” di Dostoevskij. I prezzi delle novità sono, ovviamente, diversi. Non ne ho mai visto uno dal vero, né tanto meno preso in mano, ma il solo pensiero del confronto con un libro vero mi mette a disagio; se penso al piacere di prendere un libro tradizionale, fatto di carta con la copertina di cartone o finta pelle, vederlo, toccarlo, sentirlo e continuare a gustarlo tanto che lo si legge, credo che non potrò mai provare analoghe sensazioni con un aggeggio sul quale bisognerà manovrare pulsanti e rotelle per voltare le pagine o per riprendere la lettura nel punto dove l’avevo lasciato. Tra l’altro, proprio recentemente ho ascoltato un dibattito fra esperti che manifestavano tutte le loro perplessità circa il mantenimento nel tempo della affidabilità del supporto informatico. Non ho potuto fare a meno di pensare

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alla quantità di scritti conservati da secoli nel mondo, e particolarmente in Italia, nonché al ritrovamento dei manoscritti di Qumràn, i cosiddetti “Rotoli del Mar Morto”, scoperti casualmente nel 1947, perfettamente conservati dopo oltre 2000 anni, all’interno di una grotta nell’altipiano del deserto di Giuda a nord ovest del Mar Morto. Comunque, se il Geometra Ligure dovesse un giorno diventare “e-GL”, e se risultassero fondate le perplessità di tenuta nel tempo dei supporti informatici, fra duemila anni i nostri scritti non saranno più leggibili, ma la cultura non ne subirà grave danno… Di fronte a queste cose mi sento un po’ disorientato. Forse ne ho paura, ma se -dopo quarant’anni di servizio - mi venisse rinnovato l’incarico di Redattore per uguale periodo, accetterei con slancio e non mi preoccuperei se i miei scritti fossero destinati a cancellarsi anche prima di venti secoli. Ai giovani, probabili futuri utenti di questi moderni mezzi, vorrei consigliare di farne ampio uso per sane letture, ma anche di trarre ogni tanto – dalla libreria di casa che suggerirei di non eliminare – un vecchio classico ingiallito per rileggerne, accarezzandolo, almeno qualche passo.

Credimi, quella era un’epoca felice: prima dei giorni degli architetti, prima dei giorni dei costruttori. (Seneca Epistola 90)


Settima giornata regionale di studio sull’amianto Alberto Verardo

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isale allo scorso 19 novembre la settima giornata di studio sullo stato di attuazione del Piano Regionale Amianto della Liguria, ma la sua attualità è sempre più presente nelle azioni che la stessa ha trattato ed in un certo qual modo, attivato. Svoltasi nell’Aula Magna dell’Ente Scuola Edile Genovese, ha avuto come temi portanti l’applicazione della nuova normativa nazionale sulla tracciabilità dei rifiuti e l’introduzione, a livello regionale, di attività seminariali rivolte alla molteplicità di soggetti che, opportunamente ed adeguatamente informati, svolgono attività di vigilanza sulla presenza di materiali installati e provvedono alle conseguenti notifiche periodiche. Nell’ottica ispiratrice di queste giornate, finalizzate a fornire servizi di informazione, conoscenza ed approfondimento sulla problematica che tocca la tematica amianto a tutti coloro che a vario titolo ne vengono coinvolti, le due tematiche che sono sviluppate hanno riscosso interesse per la loro attualità ed in particolare per il rilievo del relatore sulla tematica SISTRI: il Presidente dell’Albo Nazionale Gestori Ambientali, dott. Eugenio Onori. L’Albo è emanazione diretta del Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e quindi, nella sua doppia veste di alto dirigente del Ministero e Presidente dell’Albo, non poteva esserci figura maggiormen-

te idonea alla trattazione dell’argomento. La nuova normativa riguardante l’istituzione del Sistema di controllo della Tracciabilità dei Rifiuti (SISTRI) previsto dal Decreto Ministeriale 17 dicembre 2009 che va a sostituire l’obbligo di compilazione dei registri di carico e scarico, dei formulari e, dal 2011, del MUD, ha lo scopo di assicurare la tracciabilità dei rifiuti ed in questa ottica è stata analizzata in modo puntuale e chiaro, con il preannuncio, poi puntualmente verificatosi, di uno slittamento alla primavera del corrente anno, dell’avvio della formale applicazione. Il Dott. Onori, nel corso del suo intervento ha altresì svolto una digressione che ha anticipato i criteri generali e le finalità del processo di revisione, attualmente ancora in corso ma di prossima definizione, del Regolamento dell’Albo Gestori Ambientali. A questo intervento è seguito quello regionale che ha fornito informazioni circa le imminenti attività seminariali, già previste e formalizzate in atti amministrativi regionali del settembre dello scorso anno, che ne prevedono l’avvio in questi primi mesi del 2011, rivolte ai “Responsabili per la gestione della presenza di materiali contenenti amianto” presenti in edifici ed impianti. I 242 partecipanti all’incontro, appartenenti alle categorie di imprese in possesso dell’iscrizione all’Albo che bonificano e trasportano rifiuti contenenti fibre di amianto, agli Ordini e Collegi Professionali tra i quali anche quello dei Geometri e Geometri Laureati di Genova e ad Associazioni quali ad esempio quelle degli Amministratori Immobiliari, hanno potuto attingere rispettivamente informazioni utili al corretto ed efficace utilizzo del sistema


Settima giornata regionale di studio sull’amianto

di tracciabilità dei rifiuti nel rispetto delle scadenze di legge ed acquisire ulteriore consapevolezza circa l’importanza di possedere adeguata capacità di gestione relativamente alla variegata problematica amianto, con particolare attenzione alla corretta e coerente applicazione dei principi fissati dalla normativa in essere. L’iniziativa regionale, rivolta in particolare ai tecnici ed agli operatori che già svolgono o intendono svolgere le attività connesse al ruolo di “Responsabile”, è sicuramente di interesse anche per i Geometri che già assolvono al compito per sempre meglio svolgerlo, ma anche per chi intende acquisire specifica conoscenza ed arricchire il bagaglio tecnico-culturale per ampliare lo spettro delle opportunità lavorative. La Regione Liguria si è orientata verso questa scelta formativa per poter disporre di un servizio sempre più efficace e possibilmente tempestivo nel corrispondere ai bisogni della popolazione, del territorio e dell’ambiente. Essa ha infatti la gestione complessiva delle azioni programmatorie e di piano in tema di amianto e, per questo, ha ritenuto di attivare iniziative specifiche sempre più professionalizzanti nei confronti della figura e del ruolo assolto dal “Responsabile per presenza di materiali contenenti amianto” in edifici ed impianti, facendo compiere al sistema, ma anche ai singoli professionisti, un ulteriore salto di qualità. Questa scelta, adeguatamente maturata, è stata al fine compiuta anche recependo istanze provenienti dagli organi di vigilanza e dalla stessa utenza che finalizzavano la loro richiesta alla necessità di un ulteriore accrescimento della professionalità di questa figura, per migliorarla ed incardinarla in modo organico al sistema. I seminari proposti dall’Ente Regione si articolano in quattro incontri della durata di

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quattro ore ciascuno ed hanno lo scopo di far acquisire ai partecipanti, che con esito favorevole completeranno il percorso, una adeguata capacità di governo dei materiali installati e di gestione del processo informativo nei riguardi dei loro interlocutori a vario titolo coinvolti, ma anche di offrire ai medesimi l’opportunità di godere di una maggiore visibilità, correlabile alla responsabilità che caratterizza l’attività svolta, nei confronti del cittadino. Detti seminari, che saranno attuati d’intesa con le strutture formative che già collaborano per la preparazione professionale degli operatori impegnati nella bonifica da amianto, si concluderanno con un test di verifica che, se superato, consentirà l’acquisizione del presupposto di ben operare nel ruolo di “Responsabile”, esercitandolo auspicabilmente con responsabilità e competenza. Il conseguimento del risultato da parte del candidato sarà il presupposto per l’inserimento del medesimo in un elenco che la Regione


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renderà pubblico tramite atti propri. Gli argomenti dei seminari faranno riferimento ai contenuti del punto 4 dell’Allegato al D.M. 6 settembre 1994 e svilupperanno la problematica amianto nonché le normative che la definiscono ed entro le quali la stessa si colloca. Tematiche che stimoleranno e suggeriranno riflessioni e comportamenti sulla attuale presenza di questo minerale nelle realtà prese in considerazione, definiranno il ruolo del “Responsabile” ed il contesto normativo al quale lo stesso deve fare riferimento per ottemperare compiutamente agli obblighi da assolvere. Parte integrante del Seminario sarà la presentazione di un documento, riguardante in particolare gli edifici di civile abitazione gestiti da amministratori condominiali, che rappresenta una peculiarità significativa del

Settima giornata regionale di studio sull’amianto

sistema gestionale della presenza e della relativa vigilanza riguardante i materiali contenenti fibre di amianto sul territorio regionale; si tratta di una utile “carta d’identità” dell’edificio o dell’impianto, che identifica la presenza di amianto ed i comportamenti da adottare: il “Fascicolo amianto del Condominio”. Chiarezza impone di dire che detto “Fascicolo” non è prescritto e neppure previsto dalla legge, ma che è il risultato di una positiva sperimentazione, effettuata sulla base di una proposta regionale che è intendimento generalizzare quanto più possibile, svolta dall’ANACI Liguria nelle sue varie articolazioni provinciali e zonali; l’Associazione ha voluto adottarlo quale ausilio per la migliore operatività complessiva in tema di amianto, anche in termini di archivio documentale e riscontro di corretta prassi operativa.


La nuova Legge Regionale 4/2011 Piano Casa Geom. Paolo De Lorenzi

I relatori: a sinistra la Dott.ssa Laura Mussi, al centro la Dott.ssa Marylin Fusco, a destra il Geom. Luciano Piccinelli

è

stata recentemente approvata dal Consiglio Regionale la legge 4 del 1 marzo 2011, modificativa della L.R. 49/2009 sul cosiddetto “Piano Casa”. La nuova legge, nonostante le tante critiche è senza dubbio migliorativa della precedente norma e consentirà sicuramente una più comprensibile e facile applicazione: vediamo quali sono le modifiche più importanti introdotte. Viene subito ribadito che la legge ha carattere straordinario - articolo 1 – e che le relative disposizioni hanno efficacia fino al 31 dicembre 2013.

Ma la principale novità consiste nella modifica della definizione di edifici incongrui contenuta nel vecchio articolo 2 comma 1° lettera c) della legge 49/09, riscritto integralmente con l’ articolo 2, dove viene introdotta una nuova definizione di tali edifici. Si tratta cioè di quegli immobili che possono essere demoliti e ricostruiti a patto che siano esposti a rischio idraulico o idrogeologico in base ai vigenti piani di bacino, presentino accertate criticità statico-strutturali, con rischio per l’incolumità pubblica e privata, o interferiscano nella realizzazione di infrastrutture o opere di


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estensione non superiore a 25 metri rispetto al sedime originario dell’edificio. Altra novità riguarda il limite di applicabilità di incremento sulle volumetrie esistenti: infatti con la nuova legge tale limite viene portato a 1500 mc. (articolo 3 comma 1°), rispetto ai 1000 mc. della precedente norma, ponendo però come condizione che i nuovi edifici siano realizzati nel rispetto della normativa antisismica e di contenimento energetico. L’ aumento di tale limite ha di conseguenza introdotto un ulteriore scaglione nel calcolo del volume in ampliamento - lettera d) che prevede un incremento massimo di 170 mc. per edifici di volumetria compresa tra 1000 e 1500 mc. Sempre all’ articolo 3 comma 1° è stata introdotta la lettera 1 bis) che prevede che gli ampliaLa Dott.ssa Laura Mussi, mentre esprime preziosi chiarimenti ai colleghi presenti menti possano essere eseguiti anche con cambio d’ uso di locali accessori purchè ubicati all’inpubblica utilità. terno dell’ingombro geometrico dell’edificio Una ulteriore novità è la definizione di esistente. Nello stesso articolo, la Regione volumetria esistente contenuta nell’ articolo “corregge” quanto contenuto nella precedente 2 comma 2° lettera f), dove viene specificato L.R. 49/2009, relativamente la deroga dalle come il calcolo volumetrico dell’ edificio deb- distanze negli ampliamenti in senso verticale ba essere eseguito con il metodo dell’ altezza introducendo il concetto che qualora l’ampliamedia ponderale. La norma così modificata mento comporti la realizzazione di un nuovo che supera la precedente definizione di “in- piano, lo stesso debba comunque rispettare le gombro geometrico”, è stata inserita anche a distanze da pareti finestrate. seguito delle osservazioni del nostro Collegio Passando all’articolo 4 – incentivazioni e in sede di audizione presso la competente premialità per l’applicazione dell’articolo 3 – è commissione che ha istruito la nuova legge. stato inserita una ulteriore possibilità – letteSempre in detto articolo si definisce in modo ra c bis) – che prevede un aumento del 5% chiaro ed univoco cosa si debba intendere per qualora vengano realizzati almeno due degli edificio ultimato alla data del 30 giugno 2009 interventi tra: (struttura ultimata anche al rustico purché • tetto fotovoltaico con potenza di picco risulti completata la copertura) maggiore di 1 KW Sempre all’articolo 2 comma 2° lettera f • serbatoio interrato per il recupero delle bis), viene introdotto la definizione di “sito”, acque pluviali ovvero il terreno circostante l’edificio di


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• ripristino di suolo agricolo incolto e abbandonato • progetto di ricostruzione del soprassuolo vegetale per una superficie circostante l’immobile di almeno 20 volte la superficie dell’immobile ampliato, in zone boscate e pascoli percorsi dal fuoco • ripristino di vecchi sentieri o mulattiere per uno sviluppo di almeno 300 m. Una ulteriore percentuale del 3% è stata introdotta invece dalla lettera c ter) per edifici residenziali posti ad una altitudine maggiore di 500 m. ricadenti in comuni non costieri. Veniamo ora all’articolo più dibattuto e che nella precedente norma aveva sollevato molti dubbi di costituzionalità, ovvero l’articolo 5 relativo alle esclusioni. Dopo un acceso dibattito, è stato raggiunto un compromesso sugli edifici condonati: sarà possibile ampliarli, ma solo in presenza di abusi minori ovvero che non abbiano riguardato l’intero edifico. Le volumetrie oggetto di condono potranno essere computate nel calcolo globale dell’ edificio, ma dovranno essere sottratte ai fini del computo dell’ampliamento realizzabile ai sensi degli articoli 3 e 4. Integralmente riscritto l’ articolo 6: “demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico di edifici a destinazione residenziale e a residenze collettive”. Viene previsto un aumento della cubatura esistente fino ad un massimo del 35% per quegli edifici che vengano demoliti e ricostruiti, in quanto necessitanti di interventi di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale e che abbiano una cubatura massima di 2500 mc., mentre per gli edifici con volume superiore a 2000 mc. l’incremento massimo sarà di 700 mc.

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La Dott.ssa Marylin Fusco

Per quanto riguarda il concetto di “sito per la ricostruzione”, viene stabilito che la ricostruzione può avvenire entro 25 metri dal perimetro dell’edificio esistente, anziché entro 5 metri come fissato in precedenza. Viene chiarito infine che gli interventi sono qualificabili di “sostituzione edilizia” e possono essere assentiti in deroga alla disciplina dei piani urbanistici vigenti e/o operanti in salvaguardia, fatto salvo il rispetto delle distanze tra fabbricati e della dotazione di parcheggi pertinenziali in misura pari a 1 mq. ogni 10 mc. di incremento. In analogia all’articolo 6, il successivo articolo 7 prevede invece la “demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico di edifici a destinazione diversa da quella residenziale”. Anche per tale norma è previsto un ampliamento del 35% con il limite di cubatura


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Un aspetto della sala

pari a 10.000 mc., sempre nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dallo strumento urbanistico comunale. E’ stata introdotta anche la possibilità di delocalizzare in altro sito la nuova costruzione a patto che la stessa sia qualificata come edificabile e che il soggetto attuatore si impegni, tramite convenzione, ad eseguire la sistemazione dell’area. Il comma 3° dell’ articolo 7 prevede invece la possibilità di modificare la destinazione d’uso senza alcun aumento volumetrico in aree edificabili diverse da quelle agricole a condizione che venga eseguita una quota del 20% per edilizia abitativa convenzionata e venga monetizzato a favore del comune il

valore corrispondente alla quota di edilizia residenziale pubblica (ERP). Infine, all’ articolo 9, viene data la possibilità, entro 90 giorni dall’ entrata in vigore della legge, ai comuni di individuare aree e immobili suscettibili di riqualificazione urbanistica ai sensi dell’ articolo 2 comma 1° lettera c) e le zone od ambiti idonei alla delocalizzazione degli edifici da demolire e ricostruire. In ultimo viene chiarito, sempre all’ articolo 9, che le nuove disposizioni non trovano applicazione nei confronti delle istanze già presentate prima dell’ entrata in vigore della nuova legge. ai sensi degli articoli 6 e 7 della L.R. 49/2009.

L’uomo è nato libero eppure è ovunque in catene. (Jacques Rousseau)


Legislazione Pubblichiamo il testo integrale, così come approvato a fine gennaio dal Senato della Repubblica in prima lettura, a titolo “Modifiche alla disciplina del Condominio negli edifici”. Anche se non è ancora definitivo in quanto deve essere sottoposto all’altro ramo del Parlamento e, se modificato, ancora al Senato, riteniamo costituisca un indirizzo fondamentale che, se l’attuale governo ne avrà il tempo, sarà certamente approvato nella sua sostanziale integrità.

Testo di riforma del condominio come approvato in prima lettura dalla commissione giustizia del senato il 17 novembre 2010 (collazionato dall’Ufficio rapporti parlamentari della Confedilizia)

Art. 1 1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1117. - (Parti comuni dell’edificio). - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo, che a pena di nullità deve indicarne l’ulteriore destinazione d’uso anche se aventi diritto a godimento periodico: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso dì impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche». Art. 2 1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1117-bis. - (Ambito di applicabilità) - Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo precedente. Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai condominii, salvo che la condizione dei luoghi lo richieda, tenuto conto dell’amenità, della comodità o di altre qualità dei beni che ivi si trovano. Il godimento individuale di parti comuni si intende tollerato dagli altri condominii ai sensi dell’articolo 1144. La cessazione delle tolleranze può essere provata soltanto mediante atto scritto comunicato all’amministratore o, in mancanza di amministratore a tutti i condomini. Art. 1117-ter. - (Modificazioni delle destinazioni d’uso e sostituzioni delle parti comuni). - La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d’uso, se ne è cessata l’utilità ovvero è altrimenti realizzabile l’interesse comune, è approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, quinto comma. La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni alla data di convocazione. La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve contenere l’indicazione dell’oggetto della deliberazione, l’individuazione delle parti comuni


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oggetto della modificazione o sostituzione e la descrizione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. La deliberazione, redatta con atto pubblico a pena di nullità, deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi, e deve determinare l’indennità che, ove richiesta, spetta ai condomini che sopportino diminuzione del loro diritto, avuto riguardo alla condizione dei luoghi. Art. 1117-quater. - (Tutela delle destinazioni d’uso). - In caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza. Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinarsi tenendo conto della gravità della violazione e dei benefici ricavati». Art. 3 1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). - Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’im-

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pianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Art. 4 1. L’articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1119. - (Indivisibilità). - Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter, se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Si applicano le disposizioni degli articoli 1111 e seguenti». Art. 5 1. All’articolo 1120 del codice civile, il primo comma è sostituito dai seguenti: «Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quarto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono valide, se approvate dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio nel rispetto, se del caso, delle disposizioni di cui al secondo, terzo e quarto comma dell’articolo 1117-ter, le deliberazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze. L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve


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contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni». Art. 6 1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1122 - (Opere su parti di proprietà o uso individuale). - Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza ai sensi dell’articolo 1171». Art. 7 1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti: «Art. 1122-bis. - (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici). Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l’integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono. L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse. La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso. L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni

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con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari. Nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso. Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore; in tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subito l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea. Art. 1122-ter. - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). - Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea, può prescrivere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con


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la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali, L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di impedimento all’accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza. L’interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed anche nel caso di rimozione». Art. 8 1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il primo comma è sostituito dal seguente: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»; b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «(Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori)». 2. L’articolo 1126 è sostituito dal seguente: «Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno». Art. 9 1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1129. - (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore). - Quando i condomini sono più di quattro, se l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore dichiara all’assemblea di aver assolto agli oneri di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, nonché l’ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri

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condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) del primo comma dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, del condomino che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore inoltre entro dieci giorni dall’accettazione, provvede all’aggiornamento dei dati del registro di cui all’articolo 71 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina, ove richiesto, deve presentare ai condomini, sotto pena di nullità della nomina stessa, una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato. I massimali della polizza di assicurazione non possono essere inferiori all’ammontare dell’importo dell’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza di assicurazione se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, anche ai sensi


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dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie. L’amministratore risponde dei danni a lui imputabili per il ritardo. L’incarico di amministratore è di due anni, salvo diversa espressa deliberazione dell’assemblea e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: a) omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; b) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; c) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al quinto comma; d) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; e) l’aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; f) l’aver omesso di agire ai sensi del settimo comma per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine ivi indicato ed avere omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; g) l’inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater e 1122-bis e 1130 numeri 6, 7, 8 e 9; h) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo». Art. 10 1. L’articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1130. - (Attribuzioni dell’amministratore). L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea convo-

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carla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo seguente e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, o comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore, acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita; tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 7-bis) conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico amministrativo dell’edificio e del condominio; 8) provvedere all’affissione degli atti di cui all’articolo 1117-ter; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta


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attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 9-bis) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni». Art. 11 1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile sono aggiunti i seguenti: «Art. 1130-bis. - (Rendiconto condominiale). Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di cassa e di competenza; le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro dì contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo». Art. 12 1. All’articolo 1131 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) al primo comma va sostituito l’inciso «dall’articolo precedente» con l’inciso «dall’articolo 1130» e sono aggiunte inoltre le seguenti parole: «Nell’attuazione delle deliberazioni di cui all’articolo 1117-ter e nell’esecuzione degli atti ad esse relativi. Ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto»; b) dopo il quarto comma è aggiunto il seguente: «L’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio»;

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c) all’articolo 1133 del codice civile è aggiunto il seguente comma: «Ove non si prendano provvedimenti per l’amministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini previa diffida all’amministratore o in mancanza a tutti gli altri condomini, può ricorrere al tribunale che provvede in camera di consiglio. Il tribunale può anche autorizzare l’esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese». Art. 13 1. L’articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1134. - (Gestione di iniziativa individuale). Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita. Se entro tale termine l’amministratore si oppone per iscritto all’iniziativa del condomino, questi può chiedere l’autorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via d’urgenza, disponendo anche in ordino alle modalità di esecuzione ed alle relative spese». 2. All’articolo 1135 è aggiunto il seguente comma: «L’assemblea può autorizzare l’amministratore a collaborare a progetti territoriali promossi dalle istituzioni locali per migliorare la qualità della vita e la sicurezza zona anche mediante la preventiva raccolta di dati relativi ai bisogni e alle esigenze di lavoro di residenti e abitanti». Art. 14 1. L’articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1136. - (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni). - L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento dì tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno


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successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni che hanno per oggetto la nomina e la revoca dell’amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 e quelle che hanno per oggetto la ricostruzione dell’edificio o interventi straordinari di notevole valore devono essere approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni di cui all’articolo 1117-ter devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore». Art. 15 1. L’articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea). Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al Libro IV, Titolo I, Capo III, Sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile». Art. 16 1. All’art. 1138, il terzo comma è sostituito dal

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seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal n. 6 dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107». Art. 17 1. All’articolo 2643 del codice civile è aggiunto il seguente numero: «14-bis) gli atti, incluse le deliberazioni di cui all’articolo 1117-ter, e le sentenze che hanno per oggetto modificazioni della proprietà ovvero determinazioni o modificazioni delle destinazioni d’uso dei beni che si trovano nell’edificio». Art. 18 1. Al n. 1 del primo comma dell’articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, infine, le seguenti parole: «Per i condominii, devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale». 2. All’articolo 2644 del codice civile, dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente: «La trascrizione degli atti di cui al numero 14-bis dell’articolo precedente, eseguita a favore e contro i condominii, si considera eseguita a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Detti atti devono essere trascritti anche a favore e contro i condominii interessati». Art. 19 1. L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «Art. 63. - Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70 di queste disposizioni, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’articolo 1129, settimo comma. I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento sepa-


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rato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». Art. 20 1. All’articolo 64 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il primo comma è sostituito dal seguente: «Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dal decimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente». Art. 21 1. All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti: «L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi». Art. 22 1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «Art. 67. - Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito

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di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. Nei casi di cui all’art. 1117-bis, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni ai più condomini e per la nomina dell’amministratore, in mancanza ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Salvo patto contrario, gli usufruttuari e, in loro vece ove sussistano, i conduttori esercitano il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all’ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni. Essi sono direttamente obbligati a concorrere nelle relative spese in solido con i proprietari. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario». Art. 23 1. L’articolo 68 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:


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«Art. 68. - Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare». Art. 24 1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «Art. 69. - I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere riveduti o modificati, all’unanimità; tali valori, anche nell’interesse di un solo condomino, possono essere riveduti o modificati, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, terzo comma, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni». Art. 24-bis. - 1. L’art. 70 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente: «70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 100 ed, in caso di recidiva, fino ad euro 1.000. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie». Art. 25 1. L’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

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«Art. 71. – È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura il registro pubblico degli amministratori di condominio. L’iscrizione nel registro di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato. Per essere iscritti nel registro gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonché l’ubicazione e il codice fiscale di tutti i condominii amministrati. Ai fini dell’iscrizione e dei successivi aggiornamenti del registro, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all’iscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell’ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione. Nel registro sono indicati, oltre i dati di cui al terzo comma, la data d’iscrizione nel registro, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni. L’esercizio dell’attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l’iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell’attività in forma societaria. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nel registro per i cinque anni successivi. I dati contenuti nel registro sono gestiti con modalità informatizzate e consentono la ricerca sia per nome dell’amministratore, sia per denominazione, indirizzo del condominio e codice fiscale. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese. Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nell’articolo 1129, quarto comma, che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio, se i condomini non sono più di venti e l’amministratore è un condomino. In tal caso tuttavia l’interessato comunica la denominazione e l’ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici e il codice


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fiscale, l’insussistenza delle condizioni ostative di cui all’ottavo comma, nonché la data di inizio e di cessazione dell’incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nel registro. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell’avvenuta comunicazione. In mancanza, sono applicabili le sanzioni di cui al quinto comma. Non possono essere iscritti nel registro coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile: a) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio; b) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio. La tenuta nel registro non comporta oneri a carico dello Stato». Art. 26 1. lI Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sentite le associazioni degli amministratori condominiali determina con proprio decreto, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, il regolamento di attuazione del Registro di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, assicurandone l’unitarietà sul territorio nazionale con le opportune modalità tecniche di confluenza in rete dei dati e stabilisce l’importo del diritto annuale di segreteria che i soggetti iscritti nel Registro corrispondono alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, il cui ammontare, tale da assicurare l’integrale copertura di tutte le spese di gestione, non può essere superiore al costo effettivo del servizio, Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati del registro, sull’attività certificativa svolta dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia richiesta. L’importo dei diritti di segreteria di cui al primo e secondo periodo è aggiornato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di Concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze. 2. Le disposizioni di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla presente legge, entrano in vigore contestualmente all’entrata in vigore del decreto di cui al comma 1. I soggetti che, alla data di entrata in vigore delle

predette disposizioni già esercitino l’attività di amministratore di condominio, provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti previsti dalle medesime disposizioni. Art. 27 1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranza previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile». Art. 28 1. All’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile». 1-bis. All’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite con le seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio». Art. 29 1. All’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l’articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice», sono sostituite dalle seguenti: «l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice». Art. 30 Soppresso Art. 31 I contributi per le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 della legge fallimentare, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63 disposizioni di attuazione, primo comma, durante le procedure concorsuali. Art. 31-bis 1. All’articolo 23 del codice di procedura civile, al primo comma, dopo le parole: «per le cause tra condomini» aggiungere le seguenti «, ovvero tra condomini e condominio,».


TESTO COORDINATO della L.R. 3 novembre 2009, n. 49, come modificata dalla LR 1 marzo 2011, n. 4 Misure urgenti per il rilancio dell’attività edilizia e per la riqualificazione del patrimonio urbanistico-edilizio* (B.U.R. 4 novembre 2009, n. 19 e B.U.R n. 4 del 2 marzo 2011)

Art. 1. (Finalità) 1. In attuazione dell’Intesa tra Stato, Regioni ed Enti locali, conclusa in data 1 aprile 2009, per individuare misure di contrasto della crisi economica mediante il riavvio dell’attività edilizia, la presente legge disciplina interventi atti a promuovere l’adeguamento funzionale, architettonico e ambientale degli edifici attraverso l’ampliamento dei volumi esistenti,nonché la riqualificazione urbanistica, paesistica e/o ambientale attraverso il rinnovo del patrimonio edilizio esistente in condizioni di rischio idraulico o idrogeologico o di incompatibilità urbanistica anche mediante l’applicazione di nuove tecnologie per la sicurezza antisismica, l’efficienza energetica e la sostenibilità ambientale degli edifici. 2. La presente legge ha carattere straordinario e le relative disposizioni hanno efficacia fino al 31 dicembre 2013.

Art. 2. (Definizioni) 1. Ai fini dell’applicazione della presente legge valgono le seguenti definizioni: a) Edificio rurale di valore testimoniale: un edificio rurale realizzato entro il XIX secolo, che abbia avuto o continui ad avere un rapporto diretto o comunque funzionale con fondi agricoli circostanti e che presenti una riconoscibilità del suo stato originario in quanto non sia stato irreversibilmente alterato nell’impianto tipologico, nelle caratteristiche architettonico costruttive e nei materiali tradizionali impiegati; b) Edificio diruto: un edificio di cui parti, anche significative e strutturali, siano andate distrutte nel tempo ma di cui sia possibile documentare l’originario inviluppo volumetrico complessivo e la originaria configurazione tipologica, a fini della sua ricostruzione; c) Edifici suscettibili di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale in quanto alternativamente: 1) presentano una o più delle seguenti condizioni: 1.1. esposizione a rischio idraulico o idrogeologico in base ai vigenti Piani di Bacino; 1.2. accertate criticità statico-strutturali concretanti rischio per la pubblica e privata incolumità; 1.3. interferenza rispetto all’attuazione di interventi aventi ad oggetto infrastrut-


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ture od opere di pubblica utilità; 1.4. incompatibilità per contrasto della funzione insediata o della tipologia della costruzione o per degrado rispetto al contesto urbanistico; 2) ricadono in aree in cui i vigenti piani urbanistici comunali prevedano già la possibilità di interventi di sostituzione edilizia ai sensi dell’art. 14 della LR n. 16/2008 e s.m.. d) Edifici destinati ad uso socio-assistenziale e socio-educativo: gli edifici, o loro porzioni, in cui operano le strutture a destinazione sociale e socio-sanitaria individuate nell’articolo 44 della legge regionale 24 maggio 2006, n. 12 (Promozione del sistema integrato di servizi sociali e socio-sanitari) e successive modifiche ed integrazioni nonché le strutture ricettive di cui all’articolo 49, comma 4, della legge regionale 9 aprile 2009, n. 6 (Promozione delle politiche per i minori e i giovani) e successive modifiche ed integrazioni; e) Centro storico: comprende i nuclei insediati ricompresi in zona classificata di tipo A in base al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), quelli comunque denominati come “centro storico” dai vigenti strumenti urbanistici comunali nonché i nuclei classificati “Nuclei isolati in regime normativo di conservazione” (NI-CE) e “Nuclei isolati in regime normativo di mantenimento” (NI-MA) dal vigente Piano territoriale di coordinamento paesistico (PTCP);

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f) Volumetria esistente: l’ingombro geometrico della costruzione calcolato con il metodo dell’altezza media ponderale dei fronti fuori terra, ultimato alla data del 30 giugno 2009. Si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura; f bis) Sito:la porzione di terreno circostante l’edificio e in proprietà del proponente alla data del 30 giugno 2009, di estensione non superiore a 25 metri rispetto al sedime originario dell’edificio.

Art. 3. (Ampliamento di edifici esistenti) 1. Sulle volumetrie esistenti, come definite all’articolo 2, a totale o prevalente destinazione residenziale, mono o plurifamiliari e non eccedenti i 1.500 metri cubi, sono ammessi interventi di ampliamento, nel rispetto della normativa antisismica e dei requisiti di rendimento energetico, che siano preordinati a migliorare la funzionalità, la qualità architettonica dell’edificio interessato, nei limiti di seguito indicati: a) per edifici di volumetria esistente non superiore a 200 metri cubi, un incremento pari a 60 metri cubi; b) per edifici di volumetria esistente compresa fra 200 metri cubi e 500 metri cubi per la parte eccedente la soglia di 200 metri cubi, entro il limite del 20 per cento; c) per edifici di volumetria esistente compresa fra 500 metri cubi e 1.000 metri cubi per la parte eccedente la soglia di 500 metri cubi, entro il limite del 10 per cento. d) per edifici di volumetria esistente compresa tra 1000 e 1500 metri cubi un incremento fino ad un massimo di 170 metri cubi. 1 bis. Gli interventi di ampliamento di cui al comma 1 possono essere realizzati


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anche mediante mutamento d’uso di locali accessori ubicati all’interno dell’ingombro geometrico della costruzione esistente.

Art. 4. (Incentivazioni e premialità per l’applicazione dell’articolo 3)

2. Gli ampliamenti di cui ai commi 1 e 1 bis costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia e sono realizzabili in deroga alla disciplina dei piani urbanistici vigenti e/o operanti in salvaguardia, fermo restando il rispetto delle distanze da pareti finestrate degli edifici ove si tratti di ampliamenti in senso orizzontale e laddove gli ampliamenti in senso verticale comportino la realizzazione di un nuovo piano, delle indicazioni tipologiche, formali e costruttive di livello puntuale degli strumenti urbanistici o degli atti di pianificazione territoriale vigenti e dei requisiti minimi di rendimento energetico degli edifici di cui alla legge regionale 29 maggio 2007, n. 22 (Norme in materia di energia) e successive modifiche ed integrazioni ed al decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59 (Regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia) e successive modifiche ed integrazioni.

1. Le percentuali di ampliamento di cui all’articolo 3 sono incrementate: a) di un’ulteriore 10 per cento qualora l’intero organismo edilizio esistente, comprensivo della porzione oggetto di ampliamento, venga adeguato alla normativa antisismica, nonché rispetti i requisiti di rendimento energetico degli edifici indicati nell’articolo 3; b) di un ulteriore 5 per cento per gli ampliamenti degli edifici rurali di valore testimoniale a destinazione residenziale, ivi compresi quelli parzialmente diruti, come premialità in relazione all’obbligo, da assumersi da parte del proprietario o dell’avente titolo, di realizzare i relativi interventi di ampliamento nel rispetto della tipologia, dei materiali locali tradizionali, quali le lastre di ardesia aventi composizione chimica con presenza di carbonato di calcio maggiore del 20 per cento, le tegole in laterizio tipo “coppo”, le lastre in pietra tipo lose ed altri materiali tipici liguri e delle tecniche costruttive caratterizzanti l’edificio esistente, come da attestazione del progettista da prodursi a corredo del permesso di costruire; c) di un ulteriore 5 per cento qualora per la copertura di interi edifici residenziali diversi da quelli rurali di valore testimoniale si utilizzino, ove non in contrasto con le caratteristiche dei tetti circostanti, lastre di ardesia aventi le caratteristiche di cui alla lettera b), tegole in laterizio tipo “coppo”, lastre in pietra tipo lose ed altri materiali tipici liguri; c bis) di un ulteriore 5 per cento qualora vengano realizzati almeno due dei seguenti interventi: 1. tetto fotovoltaico con potenza di picco non inferiore a Kw 1,00; 2. serbatoio interrato per il recupero delle acque pluviali di capacità non inferiore a

3. L’ampliamento, nei termini di cui ai commi 1 e 1 bis, è ammesso anche per edifici destinati ad uso socio-assistenziale e socio-educativo. 4. Ove gli interventi di ampliamento prevedano il frazionamento dell’unità immobiliare interessata, le unità immobiliari non possono comunque avere una superficie inferiore a 60 metri quadrati.


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metri cubi 10,00; 3. ripristino di suolo agricolo, incolto e abbandonato, classato agrario al catasto rurale, al 30 giugno 2009, a condizione che venga compreso nell’intervento il restauro della muratura di sostegno in pietra, ove esistente, delle tipiche fasce liguri e che l’area di terreno recuperato sia pari almeno a dieci volte la superficie lorda dell’immobile ampliato e si trovi nell’interno del lotto di pertinenza dell’ immobile o comunque entro un raggio non superiore a metri 200; 4. relativamente a zone boscate e pascoli percorsi dal fuoco, prima del 30 giugno 2009, realizzazione di un congruo progetto di ricostruzione del soprassuolo vegetale, relativamente alla parte di proprietà circostante l’immobile, pari almeno a 20 volte la superficie dell’immobile ampliato; 5. ripristino, previa convenzione con l’amministrazione comunale, di antichi sentieri, mulattiere, stradine vicinali d’uso pubblico, anche in eventuale funzione anti incendio boschivo, registrati nelle mappe catastali, avendo uno sviluppo di almeno 300 metri lineari, direttamente serventi o confinanti col lotto in cui è inserito l’immobile. c ter) di un ulteriore tre per cento qualora si tratti di interventi su edifici residenziali posti ad altitudine superiore ai cinquecento metri s.l.m. e ricadenti in Comuni non costieri.

Art. 5. (Esclusioni e specificazioni dell’applicazione degli articoli 3 e 4) 1. Gli ampliamenti previsti dagli articoli 3 e 4 non si applicano nei confronti degli edifici od unità immobiliari: a) abusivi, in quanto realizzati in assenza di titolo edilizio od in difformità da esso, con

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esclusione delle difformità non aventi ad oggetto i volumi o le superfici; b) integralmente condonati con tipologia di abuso 1 “Opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” di cui alla tabella allegata alla legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico–edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) e successive modifiche ed integrazioni ed alla legge 24 novembre 2003, n. 326 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici) e successive modifiche ed integrazioni. Ove si tratti di condoni aventi ad oggetto soltanto alcune parti dell’edificio o dell’unità immobiliare, le relative volumetrie sono computate ai fini della determinazione dell’entità della volumetria esistente, ma devono essere sottratte ai fini del computo dell’ampliamento realizzabile in applicazione degli articoli 3 e 4. c) ricadenti in aree soggette a regime di inedificabilità assoluta in forza di normative o di atti di pianificazione territoriale o comunque ricadenti in aree a pericolosità idraulica od idrogeologica in cui i Piani di Bacino non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento; d) ricadenti in aree demaniali marittime concesse per finalità turistico-ricreative; e) ricadenti nei centri storici, salva la facoltà dei Comuni di individuare porzioni dei medesimi o specifici casi di applicabilità della legge con deliberazione soggetta ad esclusiva approvazione del Consiglio comunale; f) vincolati come beni culturali ai sensi della Parte Seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni Culturali e del paesaggio, ai sensi dell’arti-


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colo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e successive modifiche ed integrazioni o comunque individuati come edifici di pregio dagli strumenti urbanistici generali vigenti; g) ricadenti nel territorio del Parco nazionale delle Cinque Terre, del Parco regionale di Portofino, del Parco naturale regionale di Portovenere e del Parco naturale regionale di Montemarcello Magra. 2. Nei Comuni costieri le disposizioni di cui agli articoli 3 e 4 non si applicano nei confronti degli edifici ricadenti, in base al vigente PTCP, assetto insediativo, nei seguenti ambiti e regimi normativi: a) strutture urbane qualificate (SU); b) conservazione (CE); c) aree non insediate (ANI) assoggettate al regime di mantenimento (MA), limitatamente alla fascia di profondità di 300 metri calcolati in linea d’aria dalla battigia anche per i terreni elevati sul mare. 3. Per gli edifici ricadenti nei territori dei Parchi diversi da quelli di cui al comma 1, lettera g), si applica la disciplina di ampliamento stabilita nei relativi Piani, salva la facoltà di ogni ente parco di assumere specifica deliberazione per rendere applicabili le disposizioni degli articoli 3 e 4, ferme restando le esclusioni di cui ai commi 1 e 2. 4. I Comuni, entro il termine perentorio di quaranticinque giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, possono individuare parti del proprio territorio nelle quali le disposizioni di cui all’articolo 3 non trovano applicazione per ragioni di ordine urbanistico, edilizio, paesaggistico ambientale, culturale.

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Articolo 6 (Demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico di edifici a destinazione residenziale e a residenze collettive) 1. I singoli edifici prevalentemente residenziali, od a essi assimilabili quali residenze collettive, esistenti alla data del 30 giugno 2009 aventi una volumetria non superiore a 2500 metri cubi e che necessitano di interventi di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale, ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lettera c), numeri 1) o 2), possono essere demoliti e ricostruiti con incremento fino al 35 per cento del volume esistente. Per gli edifici aventi volumetria superiore a 2000 metri cubi l’incremento massimo ammissibile non può superare i 700 metri cubi. 2. Gli interventi di ricostruzione di cui al comma 1 possono avvenire nel sito, come definito nell’articolo 2, comma 1, lettera f bis), ovvero in altra area idonea a soddisfare le finalità di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale ed i relativi progetti devono altresì comprendere la sistemazione delle aree liberate dalla demolizione o, quanto meno, l’approvazione della disciplina urbanistica delle stesse. 3. Gli interventi di cui al comma 1 sono qualificabili di sostituzione edilizia ai sensi dell’articolo 14 della l.r. 16/2008 e successive modifiche e integrazioni e sono assentibili: a) in deroga alla disciplina dei piani urbanistici vigenti e/o operanti in salvaguardia, fatto salvo il rispetto delle distanze dai fabbricati ivi previste e della dotazione dei parcheggi pertinenziali in misura pari ad 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi di incremento, da non computarsi nell’incremento volumetrico di cui al comma 1,


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se interrati; b) in conformità alle previsioni del piano territoriale di coordinamento paesistico e dei piani di bacino nonché alle norme antisismiche ed alla normativa in materia di rendimento energetico degli edifici di cui alla legge regionale 29 maggio 2007, n. 22 (Norme in materia di energia) e successive modifiche e integrazioni ed al decreto Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59 (Regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia). 4. Gli interventi di ricostruzione che prevedano la delocalizzazione dell’edificio al di fuori del sito e si pongano in variante alla vigente strumentazione urbanistica comunale, con esclusione degli interventi ricadenti nella fattispecie di cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), n. 2), sono assentibili mediante procedura di Conferenza di servizi regolata dall’articolo 59 della legge regionale 4 settembre 1997, n. 36 (Legge urbanistica regionale) e successive modifiche e integrazioni nel cui contesto sono rilasciati i titoli abilitativi necessari ed approvate le varianti sottese ai relativi progetti concernenti parametri diversi da quello dell’incremento volumetrico di cui al comma 1. Tali varianti sono qualificate di esclusivo interesse locale e la loro approvazione o controllo di legittimità a norma della vigente legislazione regionale è riservata all’esclusiva competenza dell’amministrazione provinciale.

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Articolo 7 (Demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico di edifici a destinazione diversa da quella residenziale) 1. Al fine di conseguire effetti di riqualificazione urbanistica, paesistica e/o ambientale i Comuni, in osservanza dei presupposti, dei requisiti, delle condizioni e dei limiti di cui all’articolo 6, possono approvare interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino al 35 per cento della volumetria esistente aventi ad oggetto edifici a destinazione diversa da quella residenziale e di consistenza non eccedente 10.000 metri cubi, nel rispetto delle destinazioni d’uso previste nel vigente strumento urbanistico comunale. 2. Gli interventi di cui al comma 1, ove comportanti la delocalizzazione in altro sito, possono essere assentiti soltanto in aree edificabili in base al vigente strumento urbanistico comunale e a condizione che il soggetto attuatore si impegni in apposito atto convenzionale, da sottoscrivere con il Comune prima del rilascio del titolo edilizio, alla realizzazione delle opere di sistemazione, anche di interesse pubblico, necessarie per il superamento delle condizioni di incongruità che giustificano la delocalizzazione. 3. Gli interventi di cui al comma 2, ove prevedano l’insediamento della destinazione d’uso residenziale, possono essere assentiti, senza l’incremento volumetrico previsto dal comma 1, soltanto in aree edificabili diverse da quelle agricole e di presidio ambientale, nel rispetto delle destinazioni d’uso e delle altezze previste dal vigente strumento urbanistico comunale ed a condizione che il soggetto attuatore si impegni nell’atto convenzionale previsto nel comma 2, in aggiunta alla realizzazio-


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ne delle opere di sistemazione dell’area liberata, alternativamente: a) alla realizzazione di alloggi di edilizia abitativa convenzionata per una quota pari al 20 per cento della volumetria assentibile secondo prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione – tipo prevista dall’articolo 18 del testo unico emanato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e successive modifiche e integrazioni; b) alla monetizzazione a favore del Comune del valore corrispondente alla quota di edilizia abitativa convenzionata di cui alla lettera a), da destinarsi ad edilizia residenziale pubblica (ERP). 4. Gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 sono qualificabili di sostituzione edilizia ai sensi dell’articolo 14 della l.r. 16/2008 e successive modifiche e integrazioni e, ove prevedano la delocalizzazione dell’edificio al di fuori del sito e non ricadano nella fattispecie di cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), n. 2), sono assentiti mediante procedura di Conferenza di servizi regolata dall’articolo 59 della l.r. 36/1997 e successive modifiche e integrazioni, nel cui contesto sono rilasciati i titoli abilitativi necessari ed approvate le varianti alla strumentazione urbanistica comunale sottese ai relativi progetti concernenti parametri diversi da quello dell’incremento volumetrico di cui al comma 1 e la destinazione d’uso da attribuire all’area liberata dalla demolizione. L’approvazione di tali varianti è riservata alla Regione la quale, ove si tratti di interventi ricadenti in aree sottoposte a vincolo paesistico-ambientale, è altresì competente al contestuale rilascio dell’autorizzazione paesistico-ambientale.

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5. A seguito dell’approvazione degli interventi è vietato il mutamento di destinazione d’uso dei relativi immobili per venti anni. Al momento del rilascio del titolo edilizio deve essere sottoscritto da parte dell’attuatore atto d’obbligo a mantenere per venti anni la destinazione d’uso assentita e a trascrivere il relativo vincolo nei registri immobiliari entro la data di ultimazione dell’intervento, pena l’inefficacia del titolo edilizio.

Art. 8. (Titoli edilizi) 1. Gli ampliamenti di cui agli articoli 3 e 4 sono assoggettati a DIA obbligatoria di cui alla legge regionale 6 giugno 2008, n. 16 (Disciplina dell’attività edilizia) e successive modifiche ed integrazioni e non sono cumulabili con gli ampliamenti consentiti dagli strumenti urbanistici comunali. La DIA per la realizzazione degli interventi di ampliamento sopra indicati può essere presentata decorso il termine di cui all’articolo 5, comma 4. 2. Le demolizioni e ricostruzioni di cui agli articoli 6 e 7 nonché gli interventi di ampliamento di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b), relativi a edifici rurali di valore testimoniale parzialmente diruti, sono assentiti mediante rilascio di permesso di costruire, subordinato a convenzione con il Comune contenente gli impegni del soggetto attuatore inerenti le opere di urbanizzazione necessarie al soddisfacimento degli standard urbanistici e le modalità, i tempi e le garanzie di loro attuazione. 3. Resta ferma l’osservanza delle disposizioni stabilite nella vigente legislazione in materia paesistico-ambientale nonché nelle diverse normative di settore che prescrivano l’obbligo di munirsi di autorizzazioni, nulla


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osta e di altri atti preventivi al rilascio di titoli abilitativi edilizi e in particolare delle disposizioni in materia igienico-sanitaria, di stabilità e di sicurezza degli edifici. 4. La presentazione della DIA, o la richiesta di permesso di costruire, deve avvenire entro il termine perentorio di cui all’articolo 1, comma 2.**

Art. 9. (Modifiche alla legge regionale 6 giugno 2008, n. 16 (Disciplina dell’attività edilizia) e successive modifiche ed integrazioni) 1. (Omissis) (1). 2. (Omissis) (2). (1) Sostituisce l’art. 67 della L.R. 6 giugno 2008, n. 16. (2) Modifica il comma 1 dell’art. 88 della L.R. 6 giugno 2008, n. 16. *Sono evidenziate in carattere grassetto le modifiche introdotte dalla LR n. 4/2011 ed in vigore dal 2 marzo 2011. ** Si riporta di seguito l’articolo 9 della LR n. 4/2011 recante le “norme transitorie” concernenti l’applicazione degli articoli 6 e 7 della LR n. 49/2009

Articolo 9 (Norme transitorie) 1. Ai fini dell’applicazione degli articoli 6 e 7 della l.r. 49/2009 così come modificati dalla presente legge, i Comuni, entro il termine perentorio di novanta giorni dall’entrata in vigore della stessa, possono, con deliberazione soggetta ad esclusiva approvazione del Consiglio comunale, individuare: a. aree e immobili suscettibili di interventi di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale, in quanto ricorrono le condizioni stabilite nell’articolo 2, comma 1, lettera c), numero 1) della l.r. 49/2009 come modificato dalla presente legge; b. le zone od ambiti idonei alla delocalizzazione degli edifici da demolire e ricostruire. 2. Le disposizioni della presente legge non si applicano nei confronti delle istanze aventi ad oggetto l’approvazione dei progetti di demolizione e ricostruzione ai sensi degli articoli 6 e 7 della l.r. 49/2009 presentate prima della data di entrata in vigore della presente legge.


Giurisprudenza settembre 2010 Negozio divisionale Cassazione Civile, II Sezione, 1° febbraio 2010, n. 2313 - Rovelli Presidente - D’Ascola Relatore - Pratis PM. (diff.) - Schintu (avv. Sequi) - Schintu ed altri (avv. Barria). Divisione - Beni immobili - Mancata indicazio­ne degli estremi della concessione edilizia - Nullità - Esclusione (C.c. art. 713; L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40). La mancanza delle indicazioni concernenti gli estremi della licenza o della concessione edilizia non comporta la nullità del negozio divisionale.

Prelazione agraria Cassazione Civile, III Sezione, 24 febbraio 2010, n. 4497 - Di Nanni Presidente - Finocchiaro Relatore - Marinelli PM. (conf.) - Di Ciommo ed altri (avv.ti Napoletano, Capotorto, Di Ciommo) - Car­retta (avv.ti Preziosi, Barbuzzi, Rampe]li). Contratti agrari - Prelazione a favore del condut­ tore coltivatore diretto - Retratto successorio - Coerede coltivatore diretto - Concorso dei diritti di prelazione (C.c. art. 732; L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8). Qualora sia oggetto di trasferimento a titolo oneroso una quota di fondo rustico condotto in affitto da un coltivatore diretto che, contemporaneamente, sia anche coerede con l’alienante di quel fondo, il diritto di prela­zione previsto in suo favore in quanto conduttore colti­vatore diretto del fondo in vendita concorre, senza esclu­derlo, con il diritto di prelazione previsto in suo favore quale erede. Questi può esercitare in via principale una prelazione e, in via subordinata, l’altra, senza che una tale condotta processuale debba o possa essere interpre­tata come rinunzia alla prelazione esercitata esclusiva­mente in via subordinata al rigetto di quella esercitata in via principale.

Divisione ereditaria Cassazione Civile, II Sezione, 14 dicembre 2009, n. 26170 - Rovelli Presidente - D’Ascola

Relatore - Russo PM. (conf.) - P.C. ed altro (avv. ti Baldas­sarini, Fante) – P.A. ed altri (avv.ti Tiraboschi, Pedullà). Successione - Divisione ereditaria – Conguagli - Solidarietà - Configurabilità (Cc. artt. 728, 1292, 1294). In sede di divisione ereditaria non è configurabile solidarietà passiva tra i condividenti tenuti al pagamento di conguagli. Condominio: approvazione e revisione delle tabelle Cassazione Civile, Sezioni Unite, 9 agosto 2010, n. 18477 - Carbone Presidente - Triola Relatore - Iannelli P.M. (conf.) – Tizia/Caia. La questione: le tabelle millesimali devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, ovvero sono di competenza dell’assemblea ed è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139, comma 2, c.c.? 1. Nel 1994, Tizia conveniva il condominio di Viale Tito Livio in Roma, di cui faceva parte, davanti al Tribunale di Roma, chiedendo che venisse dichiarata la nullità o annullata la delibera dell’assemblea condominiale con la quale era sta­ta approvata a maggioranza, e non all’unanimità, la nuova tabella per le spese di riscaldamento. Il condominio si costi­ tuiva, resistendo alla domanda. Il Tribunale di Roma dichiarava la nullità della delibera in questione. Proponeva appello altra condomina, ma la Corte di ap­pello di Roma confermava la decisione di primo grado, in quanto le tabelle millesimali, comprese quelle relative a ser­vizi dei quali i singoli condomini usufruiscono in maniera diversa quali il riscaldamento o le scale e gli ascensori, sono pur sempre riferite all’esclusiva proprietà dei singoli parte­cipanti al condominio e costituiscono il presupposto per la concreta ripartizione delle relative spese. Sulla base di tale distinzione deve essere interpretato il combinato disposto del comma 1 e del comma 3 dell’art. 1138 c.c., nel senso che, mentre il regolamento, riguardante la concreta ripartizione delle spese, può essere approvato dalla maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., le tabelle millesimali devono essere approvate all’unanimità. 2. La soluzione: l’approvazione o la revisione delle


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tabelle millesimalii sono di competenza dell’assemblea e non devono essere approvate all’unanimità, ma è sufficiente la maggio­ranza qualifìcata prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., al quale rinvia l’art. 1128, comma 3, c.c., in tema di approva­zione del regolamento di condominio, al quale, in base al disposto dell’art. 68 disp. att. c.c., le tabelle millesimali de­vono essere allegate. Per lungo tempo la Cassazione ha ritenuto che per l’ap­provazione o la revisione delle tabelle millesimali sia neces­sario il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso una­nime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giu­dice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini A sostegno di tale tesi sono stati addotti vari argomenti. Si è affermato che la determinazione dei valori della pro­prietà di ciascun condomino e la loro espressione in mille­simi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea oppure si è fatto riferimen­to alla natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabel­le millesimali, nel senso che, pur non potendo essere consi­derato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non inten­dono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini oppure ancora si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costi­tuzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quin­di non possono formarne oggetto. Secondo tale orientamento, in conseguenza della inesi­stenza di una norma la quale attribuisca all’assemblea la competenza a deliberare in tema di tabelle millesimali, la deliberazione di approvazione delle tabelle adottata a mag­gioranza è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo. Rileva il Collegio che gli argomenti addotti per sostenere la tesi della incompetenza della assemblea in ordine alla ap­provazione delle tabelle millesimali non sembrano convin­centi. In ordine all’argomento secondo il quale la determinazio­ne dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea, si può obiettare che: a) la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che

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essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o por­zione di piano, escludendo l’incidenza di determinati fattori (art. 68 disp. att. c.c.); b) se la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse effettivamente regolata dalla legge, nel senso di esclu­dere ogni margine di discrezionalità, non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all’unanimità o formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini, potendo, in teoria, addirittura provvedere l’amministratore. La affermazione che la necessità della unanimità dei con­sensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di appro­vazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità im­mobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa suprema Corte e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della pro­porzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. L’approvazione del risul­tato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accerta­mento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state com­piute in conformità al precetto legislativo non può qualifi­carsi attività negoziale. Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l’incertezza sulla propor­zione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perché il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo quello di prendere atto della traduzione in frazioni mille­simali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l’eliminazione dell’incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente. In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle mil­lesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contri­butivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione


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dell’obbligo, determina­to in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà ogget­tiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della ta­bella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali. Se si considera che in base all’art. 68 disp. att. c.c. le tabelle servono agli effetti di cui agli arrt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determina­zione ad opera dell’assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all’intero edificio potrebbe risul­tare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potreb­be costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c. Un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, poi, dovrebbe risultare per iscritto; non sembra possibile, pertanto, soste­nere che il consenso dei condomini che non hanno parteci­pato alla delibera di approvazione delle tabelle millesimali potrebbe essere validamente manifestato per facta conclu­dentia dal comportamento dagli stessi tenute successivamen­ te alla delibera stessa, a prescindere dal fatto che è difficile attribuire un valore negoziale sia alla manifestazione di vo­lontà dei condomini diretta alla approvazione della delibera (cioè di assunzione di un impegno nei confronti di coloro che hanno votato nello stesso modo e di proposta contrattuale nei confronti degli altri condomini) sia al comportamento degli altri condomini successivo alla delibera (cioè di accet­tazione di una proposta). Anche la affermazione secondo la quale le tabelle millesi­mali, essendo predisposte anche al fine del computo delle maggioranze nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari e non possono quindi formarne oggetto, sembra in contrasto con la giurisprudenza secondo la quale un cri­terio di identificazione delle quote di partecipazione condo­miniale, dato dal rapporto tra il valore delle proprietà singole e il valore dell’intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle millesimali e consente di valutare (ove occorre a po­steriori e in giudizio) se i quorum di costituzione dell’assem­blea e di deliberazione sono stati raggiunti, per cui le

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tabelle agevolano, ma non condizionano addirittura lo svolgimento delle assemblee ed in genere la gestione del condominio. In ordine alla affermazione che la deliberazione con la quale l’assemblea dovesse approvare non all’unanimità le tabelle millesimali sarebbe affetta da nullità assoluta (e quin­di inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non assunta con la maggioranza degli intervenuti che rap­presentino anche la metà del valore dell’edificio, mentre sa­rebbe affetta da nullità relativa solo nei confronti degli as­senti e dissenzienti, ove assunta con la maggioranza in que­stione, è agevole osservare che presuppone una distinzione tra nullità relativa e nullità assoluta di cui non vi è traccia nella legge ed è affetta da una intima contraddizione, in quanto se si parte dalla premessa che l’assemblea non ha il potere di deliberare a maggioranza, non si riesce a compren­dere come, a seconda della maggioranza raggiunta, il vizio sarebbe di maggiore o minore gravità. Da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta, poi, degli inconvenienti. Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti e i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la for­mazione della tabella. Una volta chiarito che a favore della tesi della natura ne­goziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base al­l’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioran­za, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di ri­lievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chie­dere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi


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che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il con­senso unanime dei condomini, essendo sufficiente la mag­gioranza qualificata di cui all’art. 1139, comma 2, c.c., con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale e assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso

nistrazione circa la sussistenza di elementi impeditivi dell’accesso costituisce mancanza di motivazione. (Nella fattispecie, l’amministrazione non aveva ritenuto verifi­care il fatto oltre la dichiarazione resa dalla parte. Arbitrato irrituale

ottobre 2010 Arbitrato e tutela cautelare Corte Costituzionale, 28 gennaio 2010, n. 26 - Amirante Presidente - Criscuolo Relatore T.M.E. s.p.a ed altri (avv. Bussoletti) - Veolia Servizi Ambientali s.p.a. ed altri. Provvedimenti cautelari - Convenzione d’arbitrato - Pendenza di giudizio arbitrale - Accertamento tecnico preventivo -Espletamento - Esclusione - Illegittimità costituzionale - Sussistenza (Cost. artt. 3, 24; C.p.c. artt. 669 quinquies, 669 quaterdecies, 696, 818). È costituzionalmente illegittimo, in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., l’art. 669 quaterdecies c.p.c., nella parte in cui escludendo l’applicazione dell’art. 669 quin­quies dello stesso codice ai provvedimenti di cui all’art. 696 c.p.c., impediscono in caso di clausola compromissoria, di compromesso o dipendenza del giudizio arbitrale, la proposizione della domanda di accertamento tecnico pre­ventivo al giudice che sarebbe competente a conoscere del merito.

novembre 2010 Accesso agli atti Consiglio di Stato, V Sezione, 14 maggio 2010, n. 2966 - Baccarini Presidente - Quadri Estensore - Cuda (avv.ti Granara, Tedeschini) - Comune di Noli ed altri. Atti amministrativi - Diritto di accesso a titoli abilitativi edilizi - Interesse del titolare di servitù di passaggio - Motivazione e autonoma valutazione della P.A. (L. 7 agosto 1990, n. 241, art. 22). Atti amministrativi - Diritto di accesso a titoli abilitativi edilizi - Interesse del titolare di servitù di passaggio - Motivazione e autonoma valutazione della P.A. (L. 7 agosto 1990, n. 241, art. 3). È sufficiente a radicare un interesse ad esercitare il diritto di accesso ai titoli edilizi e paesaggistici ai sensi dell’art. 22 legge n. 241/1990 l’atto di compravendita presentato dal proprietario nei cui confronti sia stata precisata l’esistenza della servitù di passaggio all’atto della compravendita. La mancanza di una propria valutazione dell’ammi­

Tribunale Ascoli Piceno, Sezione Distaccata San Benedetto del Tronto, 7 aprile 2010 - Gianfelice Giudice - Feriozzi (avv. Bagalini) - Pane & Olio s.r.l. (avv.ti Cossignani, Quevedo). Arbitrato - Arbitrato irrituale - Clausola com­ promissoria - Interpretazione - Volontà delle parti - Necessità - Indici di valutazione della volontà - Dubbio residuale - Criterio di chiusura - Irritualità dell’arbitrato (Cc. art. 1362). Arbitrato - Arbitrato irrituale - Clausola com­ promissoria - Condizioni generali di contratto - Approvazione specifica - Necessità - Esclusione (Cc. artt. 1341, 1342). Arbitrato - Eccezione - Domanda riconvenzio­nale subordinata - Rinuncia implicita alla domanda riconvenzionale - Esclusione (C.p.c. artt. 36, 819 ter). Poiché per stabilire se una clausola compromissoria sia istitutiva di un arbitrato rituale o irrituale è deci­siva la volontà concreta delle parti da valutarsi comples­sivamente, tale volontà, nel senso del carattere dell’irri­tualità dell’arbitrato, può desumersi dalla previsione dell’inappellabilità della decisione e dalla assenza di forme procedurali prestabilite, restando comunque salvo il criterio di chiusura, secondo il quale, in caso di dubbio, l’incertezza deve essere risolta nel senso che le parti abbiano inteso prevedere un arbitrato irritua­le. La clausola compromissoria per arbitrato irrituale, non implicando deroga alla competenza dell’autorità giudiziaria, non necessita della specifica approvazione per iscritto richiesta dagli artt. 1341 e 1342 cc. In caso di contestuale proposizione di domanda ricon­venzionale e di eccezione di compromesso, la domanda riconvenzionale non può considerarsi implicitamente rinunciata, specie se è stata espressamente subordinata all’eccezione preliminare di arbitrato irrituale.


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Computo del tasso usurario Trasferimento di studio professionale Cassazione Penale, II Sezione, 26 marzo 2010 (ud. 19 febbraio 2010), n. 12028 - Carmenini Pre­ sidente - Gallo Relatore - Stabile PM. (diff.) - C.C. ed altri, ricorrenti. Usura - Commissione di massimo scoperto - Computo nel costo collegato all’erogazione del credi­to - Determinazione del tasso di interesse usurario - Rilevanza (C.p. art. 644). Il tenore letterale del comma 4 dell’art. 644 c.p. (se­condo il quale per la determinazione del tasso di interes­se usurario si tiene conto delle commissioni, remunera­zioni a qualsiasi titolo e delle spese, escluse quelle per imposte e tasse, collegate all’erogazione di credito), im­pone di considerare rilevanti, ai fini della determinazio­ne della fattispecie di usura, tutti gli oneri che un utente sopporta in connessione con il suo uso del credito. Tra essi rientra indubbiamente la commissione di massimo scoperto, trattandosi di un costo indiscutibilmente col­legato all’erogazione del credito, giacché ricorre tutte le volte in cui il cliente utilizza concretamente lo scoperto di conto corrente e funge da corrispettivo per l’onere, al quale l’intermediario finanziario si sottopone, di procu­rarsi la necessaria provvista di liquidità e tenerla a di­sposizione del cliente.

Cassazione Civile, II Sezione, 9 febbraio 2010, n. 2860 - Elefante Presidente – Giusti Estensore - Leccasi PM. (conf.) - C.C. (avv. Amoroso) - S.V. (avv. Spampinato). Conf. App. Catania, 16 ottobre 2004. Professioni intellettuali - Professioni liberali -Cessione studio professionale - Cessione clientela - Nullità della cessione - Esclusione - Obbligo presentazione della clientela e di non concorrenza (C.c. artt. 1322, 1325, 1346, 1418). È lecito e valido il contratto di trasferimento a titolo oneroso di uno studio professionale anche nella parte in cui, accanto a quello di elementi materiali, esso preveda il passaggio di clientela. (Nella specie la Corte ha confi­gurato quest’ultimo non già come una cessione in senso tecnico, ma solo come assunzione dell’impegno da parte del professionista “cedente” di consentire la prosecuzio­ne del rapporto professionale tra i suoi vecchi clienti e il soggetto subentrante, mediante l’azione positiva di pre­sentazione e canalizzazione della clientela e quella ne­gativa di non esercitare la medesima attività professio­nale nello stesso luogo).

I testi integrali sopra riportati sono a disposizione degli Iscritti presso il Collegio

Questo è il vero significato dell’apprendere. All’improvviso qualcosa che hai sempre saputo tutta la vita ti appare chiaro ma in un modo nuovo. (Doris Lessing)


Cultura Ligure L’AFRICA delle meraviglie... Arti africane nelle collezioni italiane Palazzo Ducale e Castello D’Albertis 31 dicembre 2010 / 5 giugno 2011 Dott.ssa Enrica Carelli Comune di Genova - Area Cultura - Settore Musei

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urata da Ivan Bargna e Giovanna Parodi da Passano con la collaborazione di Marc Augé, la mostra presenta un’importante selezione di opere di arte africana tradizionale di grande valore estetico e culturale. Il progetto espositivo, che nasce dalla collaborazione fra gli antropologi e l’artista Stefano Arienti, riunisce nelle due sedi di Palazzo Ducale e Castello D’Albertis oltre 350 opere provenienti da prestigiose collezioni private italiane, in gran parte inedite. Maschere, feticci e altre affascinanti sculture sono distribuite lungo gli ambienti, disegnando un avvincente percorso all’interno di meraviglie, capaci di condurre dritti al cuore delle culture dell’Africa sub sahariana, dei loro costumi e modi di vita: dal Mali al Congo, dalla Liberia al Camerun. L’intenzione dei curatori non è quella di riproporre ancora una volta i rimandi fra modernismo e primitivismo (con l’artista occidentale che veste i panni dell’africano), ma quella di mettere in gioco nell’allestimento della mostra certe pratiche artistiche contemporanee per aiutarci a evocare contesti che sono diversi ma forse meno lontani di quel che pensiamo: per portarci dalle collezioni italiane alle esperienze che di queste opere fanno gli africani.

Costruito su più scenari che si intersecano quello della presenza forte degli oggetti, quello delle loro esistenze molteplici e mutevoli, quello dei fantasmi e desideri che suscitano in noi maschere e feticci - l’allestimento dell’artista pone l’accento sulla materialità e la tattilità degli oggetti d’arte africani, creando un’ambientazione che associa immediatezza e capacità evocativa, e rinunciando dove possibile a vetrine o apparati didattici che


Cultura Ligure

ingabbiano le opere. Bianco, rosso e nero, la triade cromatica che caratterizza l’arte africana tradizionale, sono i colori utilizzati nell’allestimento fin dall’inizio. I muri bianchi dello spazio espositivo sono accostati a opere di Stefano Arienti: tappeti tinti di rosso o di nero, che rimangono comunque sempre separate dalle opere africane, contribuendo a evocare lo spazio domestico delle collezioni da cui gli oggetti provengono. Mentre libri manipolati, piume, ombre… introducono strane presenze e spiazzanti interferenze, stabilendo connessioni che tessono una complessa serie di rapporti fra le opere, i loro doppi, le nostre ossessioni, e aiutando in tal modo a creare i riferimenti utili a classi di oggetti specifici.

LA MOSTRA A CASTELLO D’ALBERTIS La sezione della mostra presente al Castello d’Albertis, esso stesso già dimora di un eclettico collezionista e oggi sede del Museo delle Culture del Mondo, propone un percorso che ha come tema “l’autenticità”, tanto quella degli oggetti quanto quella

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delle culture da cui provengono. L’intenzione è di farci riflettere intorno ai fantasmi della “purezza” e della “contaminazione” che animano i nostri desideri. Consentendo così al visitatore di fare l’esperienza della precarietà delle nostre certezze, di come spesso poggino su stereotipi e pregiudizi. Sempre i movimenti e spostamenti di persone e oggetti comportano trasformazioni, trasformazioni vissute talvolta come arricchimento e talaltra come minaccia portata a identità e valori, simbolici o economici.

Intrusi Lungo il percorso della collezione permanente del Castello d’Albertis sono inseriti una decina di oggetti della mostra, posizionati intenzionalmente dai curatori e dell’artista come “intrusi” nelle stanze del Castello per creare cortocircuiti, interferenze…

Sguardi Una cinquantina di opere, scelte per le loro ardite soluzioni formali, sono esposte nelle vetrine della grande prima stanza adibita alle collezioni temporanee. Gli oggetti sono accompagnati anche qui da un gioco di ombre, costruite per rendere l’idea della pluralità degli sguardi. Il secondo ambiente del percorso è dominato da un’installazione a file concentriche composta da una quarantina di Ibeji Yoruba, statuette lignee che rappresentano bambini gemelli. Le piccole sculture vengono trattate come


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veri bambini, diventando anche oggetto di culto, essendo i gemelli considerati canali privilegiati con il mondo invisibile. Collocata al centro dell’installazione, una irradiante statua di maternità Yoruba ci parla del ruolo fondamentalmente generativo della figura femminile tradizionale, mentre su un video nella vetrina di fronte, a introdurre la

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dimensione di sorprendenti modernità parallele propria della mondializzazione, passano le immagini incalzanti del trailer del film di un visionario regista nigeriano girato nel più trash stile di “Hollywood”, in cui il protagonista, in un crescendo parossistico di flash di magia nera, finisce per lanciare violentemente una statuetta del tipo Ibeji.

Feste e trattenimenti in giardino fra XVI e XVIII secolo Musei di Strada Nuova - Palazzo Bianco 3 dicembre 2010 / 1 maggio 2011 Il percorso muove dall’identificazione in una collezione privata di un dipinto fiammingo di primo Seicento che, nel taglio compositivo e nella veduta, costituisce indiscutibilmente il diretto precedente del celebre Trattenimento in un giardino di Albaro di Alessandro Magnasco (1667-1749) – uno dei capolavori dei Musei di Strada Nuova, fatto oggetto già nel passato di studi approfonditi. L’esposizione permetterà quindi di analizzare la tela genovese sotto nuovi punti di vista. Un aspetto significativo della mostra verte infatti sul rapporto con le immagini di giardini popolati di figure prodotte nell’ambito della cultura fiamminga e comunque nordica, cui appartennero pittori come Jan Wildens e Cornelis De Wael, attivi a Genova all’inizio del Seicento quando pure vi lavorò quel Guilliam van Deynen del quale viene esposto un inedito Trattenimento fondamentale in quest’assunto. Questo dipinto infatti costituisce l’opera a cui il Magnasco dovette guardare per giungere al suo capolavoro. La seconda parte dell’esposizione indagherà invece la contrapposizione tra la tela di Magnasco e analoghi soggetti sette-

centeschi di altri celebri artisti come Giovanni Pannini e Filippo Falciatore che dimostra il taglio rivoluzionario della tela genovese sia nei termini della veduta che, soprattutto, della società che vi è rappresentata, dato il tono per nulla celebrativo e del tutto eterodosso rispetto al gusto dell’epoca.


Consiglio Nazionale Comunicazioni dal Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati Roma, 12 gennaio 2011

Prot. N° 000237 Oggetto: Attività di mediazione.

Pervengono da parte di alcuni Collegi richieste di informazione riguardanti la disciplina dell’attività di intermediazione immobiliare ed in particolare gli effetti innovativi introdotti dall’entrata in vigore del D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59, rispetto all’obbligo di iscrizione al “ruolo dei mediatori” ed al1a “incompatibilità” con 1’iscrizione in albi, ruoli, ordini, ecc. Il richiamato D.Lgs. del 26 marzo 2010, n. 59, costituisce l’attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno (10G0080) le cui disposizioni vanno applicate a qualunque attività economica, di carattere imprenditoriale o professionale, svolta senza vincolo di subordinazione, diretta allo scambio di beni o alla fornitura di altra prestazione anche a carattere intellettuale. L’ Art. 73 innova la disciplina relativa alle modalità di esercizio dell’attività di intermediazione commerciale e di affari (Titolo II, Disposizioni relative ad alcuni procedimenti di competenza del Ministero dello sviluppo economico) sopprimendo il ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 e successive modificazioni. Comunque, l’innovazione non comporta sostanziali modifiche alle posizioni soggettive previgenti poiché la funzione del Ruolo suddetto è stata semplicemente sostituita dall’iscrizione “in una apposita sezione del REA” (Repertorio delle notizie economiche e amministrative) - o nel registro delle imprese per le attività svolte in forma di impresa - costituendo, contrariamente all’auspicata liberalizza­zione, una condizione di confermata esclusività professionale. Quindi, le attività in precedenza disciplinate dal ruolo, per l’iscrizione al quale era previsto un procedimento ad istanza di parte, sono oggi soggette a dichiarazione di inizio di attività (DIA), da presentare alla Camera di Commercio, industria, artigianato e agricoltura, per il tramite dello sportello unico, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura assume la competenza di verificare il possesso dei requisiti stessi e di iscrivere i relativi dati nel registro delle imprese, se l’attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA), assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39. La procedura è vincolante sia per il passaggio di iscrizione al Registro degli intermediatori immobiliari già iscritti nel ruolo, sia per i nuovi iscritti e per tutti coloro che, non iscritti al ruolo, intendono continuare l’esercizio dell’attività anche se in modo occasionale o discontinuo. L’iscrizione ha “effetto dichiarativo del possesso dei requisiti abilitanti all’esercizio della relativa attività professionale” e implica obbligatoriamente: 1.  il previo possesso di specifici requisiti tra i quali la frequenza di un corso di formazione ed il superamento di un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale in relazione al ramo prescelto oppure un periodo di pratica con l’obbligo di frequenza di speci-


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Comunicazioni dal Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati

fico corso professionale. Tali requisiti costituiscono condizione essenziale di procedibilità per le nuove iscrizioni e non sono sostituibili con altri titoli professionali o crediti formativi; 2.  la incompatibilità con l’esercizio di professioni. Le recenti disposizioni normative nulla correggono in tema di incompatibilità. Infatti, con l’art 18, lett. c), della legge 5 marzo 2001, n. 57, che ha sostituito il comma 3, dell’art. 5, L. n. 39/89, la Legge fissa le condizioni di incompatibilità prevedendo l’obbligo per il mediatore di non “esercitare” attività autonome imprenditoriali o professionali al di fuori del settore della mediazione. L’abolizione del più restrittivo divieto, che prevedeva l’incompatibilità con l’iscrizione in albi, ruoli o registri di qualsiasi genere, sposta la questione de qua dal piano dell’iscrizione a quello dell’esercizio di attività imprenditoriali e professionali o nel registro delle imprese per le attività svolte in forma di impresa. L’iscrizione all’Albo dei Geometri non è causa di incompatibilità, ma contestualmente permane l’obbligo, a carico del professionista che abbia optato per l’attività di intermediazione immobiliare, di astenersi in modo assoluto dall’esercitare la professione di geometra. Pertanto, restando comunque salve tutte le disposizioni normative originariamente collegate al “ruolo” ed attualmente da riferirsi al “REA”, anche il geometra professionista che eserciti l’attività di mediatore, ancorché in modo occasionale o discontinuo, ha l’obbligo di essere iscritto nell’istituendo Repertorio delle notizie Economiche e Amministrative secondo le modalità, requisiti soggettivi e condizioni di incompatibilità previsti dalla modifica legislativa di cui al D.Lgs. del 26 marzo 2010, n. 59. Il mancato rispetto della disciplina espone a pesanti sanzioni sia amministrative (da 7.500 a 15.000 euro) sia penali ai sensi dell’art. 348 c.p., in caso di recidiva, con l’obbligo di restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite. Per gli iscritti all’Albo è comunque sempre legittima l’attività professionale di partecipazione alla mediazione quando sia espletata su incarico e nell’interesse di una sola delle parti, si sostanzi anche oltre le prestazioni rientranti nelle normali competenze tecnico professionali (consulenze e verifiche tecniche, stime, contratti, ecc.) e sia compensata con onorari, diritti e spese.. Cordiali saluti. IL PRESIDENTE (Geom. Fausto Savoldi)

*** Roma, 27 gennaio 2011

Prot. N° 000832

Oggetto: Elaborati di cui si compone la prestazione commessa, rilascio a richiesta del committente di copia in formato elettronico In ordine all’eventuale richiesta del committente finalizzata ad ottenere copia informatica, degli elaboratori di cui si compone la prestazione commessa, non esiste una regola ad hoc ma la questione è definibile semplicemente facendo riferimento ai principi contenuti nella legislazione vigente. Infatti l’art. 13 della legge n. 144 del 2 marzo 1949 “Tariffa professionale dei geometri”,


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disciplinando i diritti del committente, sancisce che allo stesso “spetta, salvo particolari pattuizioni, una sola copia di tutti gli elaboratori di cui si compone l’operazione commessa” mentre il geometra “è tenuto a fornirgli tutti i dati, le notizie e gli atti necessari perché gli sia possibile di valersi pienamente dell’opera commessa, e non avrà diritto a ulteriori compensi per tali notizie, dati e atti, se essi possono implicitamente ritenersi compresi nei compensi esposti nella specifica”. Quindi, con il pagamento della specifica, il committente acquista esclusivamente il diritto a realizzare quella specifica opera, avvalendosi dei progetti e dei permessi ad essi correlativi. Gli elaborati originali dei disegni, delle relazioni, dei calcoli e di quanto altro, rappresentando l’opera d’ingegno del geometra, non possono essere liberamente riproposti con adattamenti in nuovi contesti, ma i diritti di uso restano sempre riservati allo stesso professionista. Quanto sopra trova fondamento nell’art. 2575, c.c. e conferma nell’art. 7, legge n. 144 del 2 marzo 1949, che dispone esplicitamente: “la proprietà intellettuale che spetti al geometra in conformità alle leggi, per l’opera ideata e gli atti tecnici che la compongono, non è in alcun modo pregiudicata dall’avvenuto pagamento dei compensi e indennizzi dovutigli. Il committente non può, senza il consenso del geometra, valersi dell’opera e degli atti tecnici che la compongono per uno scopo diverso da quello per cui furono commessi. Qualora un elaborato venga usato anche per altre applicazioni, oltre quella per cui fu commesso, o ne venga dal committente ripetuto l’uso, al geometra, spetta, per ogni nuova applicazione, un compenso non inferiore al 25% e non superiore al 50% delle competenze stabilite dalla tariffa in ragione inversa del numero delle applicazioni oltre alle intere competenze per le nuove prestazioni da esse dipendenti (rilievi, tracciamenti, contratto, direzione dei lavori, liquidazione, ecc.)”. Alla luce delle disposizioni di cui sopra, può affermarsi che il committente ha diritto di ricevere una copia conforme cartacea o su supporto elettronico (protetta in modo da non consentire la possibilità di modifica) degli elaborati che compongono gli atti oggetto della prestazione. Tali elaborati, in quanto tali, non sono utilizzabili (tantomeno modificabili) senza il consenso o l’autorizzazione del professionista/autore, poiché soltanto allo stesso spetta la facoltà di apportarvi eventuali variazioni. D’altro lato, la consegna di copia non protetta in formato elettronico comporta naturalmente il consenso all’uso e l’implicita oggettiva accettazione della possibilità di modifica. Quindi, anche ai sensi dell’art. 20, comma 1, Legge 633/41 e s.m.i., è rimessa alla iniziativa del professionista e del committente la specifica pattuizione delle condizioni di consegna della copia non protetta su supporto elettronico, di autorizzazione per l’utilizzo e modifica degli elaborati nonché di determinazione degli onorari dovuti. Ai fini della congrua ed equa determinazione degli onorari, da corrispondere al professionista per il rilascio di tale tipo di copia, è necessario tenere conto che gli stessi devono essere concordati e definiti caso per caso (art. 7, L. 144/49) in rapporto al valore delle attività tecniche svolte (triangolazioni, rilievo metrico con o senza preesistenza di grafici, disegno ed elaborazione grafica, dimensionamenti, caratterizzazione architettonica, rilievo fotografico, restituzione prospettica, riproduzione di foto e mappe, ecc.), all’originalità dell’opera d’ingegno e di progetto, all’importanza della stessa, al livello di creatività o soluzione “originale” di problemi tecnici. Cordiali saluti. IL PRESIDENTE (Geom. Fausto Savoldi)


Recensioni La perizia immobiliare Ambrogio Sala, Cristiano Cremoli, Luca Ravasi, Massimo Sorrentino Maggioli EDITORE – S. Marino gennaio 2010 – pagine 156 – Prezzo € 20,00 Geom. Liliana Olcese

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a perizia immobiliare rappresenta il documento contenente le indicazioni sulle caratteristiche dell’immobile. Queste devono essere precise ed esaustive per portare a conoscenza di terzi interessati le peculiarità dell’edificio e per definirne il valore: di mercato, di realizzo, di corrente utilizzo, a nuovo o di ricostruzione ed equo. Le operazioni che portano al raggiungimento di una qualificata relazione di stima non sono mai semplici, perché talora errori banali di valutazione possono portare ad esprimere pareri non rispondenti alla realtà. E’ dunque opportuno che l’intervento valutativo sia svolto con la massima scrupolosità. I livelli d’analisi possono differire secondo le finalità richieste ed al necessario grado d’approfondimento. Le attività peritali possono divergere per il livello d’ampiezza ossia per il tipo di verifiche da compiersi (catastali, ipotecarie, urbanistiche e edilizie, ambientali, sismiche, impiantistiche, acustiche) ma anche per il livello d’indagine delle stesse. Al termine delle valutazioni il tecnico sottoscrive una relazione contenente i risultati delle verifiche effettuate ed il giudizio supportato da deduzioni tecniche. I ragionamenti saranno il più possibile rigorosi e si dovranno indicare i dati provenienti dalle verifiche e dallo studio per un immediato riscontro.

Gli autori del testo “La perizia Immobiliare”, con la loro esperienza maturata nel Collegio dei Geometri della provincia di Milano e nelle F.I.M.A.A. intendono proporre una guida che permetta di comporre una relazione di perizia con ordine ed uniformità perché risulti chiara nella consultazione. La stesura della perizia, con le indicazioni contenute nella guida, potrà svilupparsi su un percorso ben impostato di metodi e verifiche da attuare.


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il geometra ligure

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