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02/2019

IHR PARTNER IN SACHEN HANDELSIMMOBILIEN 

www.cev.de


ZAHLEN FÜR DEN SMALLTALK

Shopping Center gibt es aktuell in Deutschland

Millionen ausländische Touristen kauften 2018 bei deutschen Händlern ein. Quelle: EHI

Quelle: EHI

Möchte mich vor Ort über die Qualität überzeugen

Gründe, die gegen den Online-Lebensmitteleinkauf sprechen:

77 %

Lasse mich lieber im Geschäft inspirieren

64 %

Schonung der Umwelt (Verpackungsmüll, etc.) Sonstige Gründe

Umgebung hat gutes Angebot, belebt stationären Handel, umständliche Annahme der Produkte – Wunsch nach „DropBox“ für gekühlte Lebensmittel.

Quelle: KPMG 2019

35 % 5%

Der Umweltaspekt spielt einen enormen Unterschied bei den Generationen: 67 % Generation Z (18–24 Jahre)

64 % Millennials (24–39 Jahre)

54 % Generation X (40–55 Jahre)

13 % Babyboomer (56–79 Jahre)

Durch Mischnutzung erhöhen Shopping-Center ihre Frequenz, Angaben in Prozent Quelle: EHI

Büro

46

Gesundheitswesen

41

Freizeit & Entertainment

35

Wohnen Hotel

16 6

25 % ... investieren zunehmend in Events

45 %

Weniger Events

30 %

Im Vergleich zu 2017: Quelle: EHI

Nachhaltigkeit wird wichtiger: Durch 370 Mio. Euro Investitionen konnte der Strombedarf jährlich um > 200.00 MWh reduziert und 110.000 Tonnen Co2 eingespart werden Quelle: Handelsverband Deutschland HDE 2018

02 | CEV NEWS

Mehr Events

Gleich viele Events

Geplante Erweiterung von Gastronomieflächen in Shopping-Centern

25 %

46 %

33 %

In den letzten drei Jahren bereits erfolgt

Momentan in Planung

Momentan nicht vorgesehen Quelle: EHI


EDITORIAL

Liebe Leserin, lieber Leser, Die CEV feiert dieses Jahr ihren 25. Geburtstag – Grund genug für diese Jubiläumsausgabe!

Norbert Krümpelmann und Peter Gerlach Geschäftsführer CEV Handelsimmobilien GmbH

25 Jahre CEV – dahinter stehen eine Vielzahl an engagierte Kolleginnen und Kollegen, die spannende Geschichten rund um das Unternehmen erzählen können. Einige dieser Geschichten und Persönlichkeiten haben wir uns herausgesucht und präsentieren diese auf den folgenden Seiten. Wir möchten auch die nächsten 25 Jahre erfolgreich sein. Das heißt: Digitalisierung und Nachhaltigkeit leben. Intern treiben wir die Digitalisierung mit einem eigenen Projektteam voran. Prozesse werden schlanker und im Sinne unserer Kunden erfolgreich digital gestaltet.

INHALT 04

ENTWICKLUNG DES LEBENSMITTELEINZELHANDELS

06

EINFACH DIGITAL

08

CEV-CENTER-CHECK

09

NACHHALTIGES BAUEN

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DYNAMIK DES LOGISTIKIMMOBILIENMARKTES

13

HANDELSGASTRONOMIE

14

REFURBISHMENT IN NÜRNBERG

Persönlich können Sie uns Rahmen der diesjährigen Real EXPO in München kennen lernen. Sie finden uns in Halle C1 an Stand 420. Wir freuen uns auf den Austausch.

15

INNOVATION HOTEL

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RECHTSSPRECHUNG AKTUELL: SCHÖNHEITSREPARATUREN & ASSET DEALS

Herzlichst

18

ANFORDERUNGEN AN DEN LEBENSMITTELEINZELHANDEL

19

FACILITY MANAGEMENT

20

PORTRAIT: RHEIN CENTER

22

25 JAHRE CEV

Nachhaltigkeit beginnt für uns beim Bau eines Marktes oder Shopping-Centers, wird aber entlang des gesamten Lebenszyklus der Immobilie weitergedacht. Sie werden lesen, wie einfach Nachhaltigkeit sein kann, wenn man es ernst nimmt. Es erwartet Sie also wieder viel Interessantes, Neues und Wissenswertes in dieser Ausgabe der CEV News. Wenn Sie Fragen haben, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Norbert Krümpelmann

Peter Gerlach

CEV NEWS | 03


PROJEKTENTWICKLUNG

Die Jahrtausendwende

Wo kommen wir her? Wie geht es weiter? Historische Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel seit Mitte des 19. Jahrhunderts

K

auf- und Warenhäuser mit umfassenden Angeboten im Zentrum der Städte verdrängten seit Mitte des 19ten Jahrhunderts den kleinen Kaufmann mit einem Preisvorteil, der durch den Einkauf großer Mengen möglich wurde. Durch eine eigene Architektur als Anziehungspunkt wurde das Warenhaus zu einem Einkaufstempel für die Massen. Es entstanden daher auch um 1900 Lebensmittel-Einkaufsgenossenschaften, wie die der Edeka, um dem Preisdiktat entgegenzuwirken. Der Lebensmittelnahversorger konnte so bestehen. Seit den 1960er Jahren wurden diese traditionellen Kauf- und Warenhäuser durch Spezialwarenhäuser zunehmend verdrängt. Mit dem Ziel der Senkung von Vertriebskosten entwickelten sich Supermärkte zu SB-Warenhäusern mit großen Non Food Anteilen. Zeitgleich entstehen große Logistiklager, die Kommissionierung wird rationell organisiert und EDV wird auf allen Ebenen

04 | CEV NEWS

eingesetzt. Der dadurch entstehende Preisvorteil des Streckengeschäftes bzw. der hohen Kosten für die Belieferung eines kleinen Tante-EmmaLadens in der Stadt führte zur Schließung vieler kleiner Läden.

Zu dieser Zeit war die Immobilie ein zweckdienlicher Bau. Die Bauqualität war auf singuläre Betreiber ausgerichtet, wodurch noch heute die daraus entstandenen Einkaufscentren mit viel Wissen und großen Investitionen intelligent restrukturiert werden müssen.

Mit der steigenden Sättigung des Marktes seit Anfang der 2000er Jahre, erfolgte Expansion primär durch Verdrängung oder Übernahmen. Stärker werdende Regulierung verhindert die organische Expansion. Beschränkungen im Baurecht erfordern neue Lösungsansätze, um die Versorgungsfunktion großflächig zu gewährleisten. Eine genaue Kenntnis dieser Regelungen und Marktmechanismen verhindern Fehlplanungen und Fehlinvestitionen bei der Standort- und Objektplanung.

Umsatzentwicklung und Veränderungen im Flächenumsatzvolumen Der Umsatz im Lebensmittelhandel ist in zehn Jahren um 23 Prozent auf 177 Mrd. Euro (Stand 2016) gestiegen, eindeutiger Gewinner sind Super­m ärkte mit einer Verkaufsfläche von 2.500 m² bis 4.000 m². Diese verzeichnen ein Umsatzplus von 42 Prozent. Un­ terdurchschnittlich reüssierten SBWarenhäuser mit 3,8 Prozent Umsatzplus. Klarer Verlierer sind kleine Super­m ärkte mit weniger als 400 m², die 30 Prozent Umsatzrückgang zu verzeich­n en haben. Dagegen konnten Discoun­ter ein Umsatzplus von 26 Prozent im Zeitraum von 2006 bis 2016 erzielen. Das Flächenumsatzvolumen (Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet werden) der ge­s amten Gastronomie und Food Bran­che hat sich in den letzten Jahren von 17.900 m² auf 100.100 m² fast versechs­f acht. Zudem hat es starke Verände­r ungen innerhalb dieser Branche gege­ben: Während der Lebensmittelhandel seinen Anteil bei 47 Prozent (Stand 2016) halten konnte, verdreifachte die Gastronomie und Food-Sparte seinen Anteil von acht Prozent auf 21 Prozent. Das führt zu einem verschärften Wettbe­ werbsdruck bei der Suche nach Stand­ orten in attraktiven Stadtteillagen und Innenstädten für Betriebe aus der Systemgastronomie und dem LEH.


PROJEKTENTWICKLUNG

Quellenangaben: Retail Report 2018 | Janine Seitz, Theresa Schleicher | Mai 2017 | 116 Seiten | ISBN 978-3-945647-41-7; Der Lebensmitteleinzelhandel im Wandel von Tante-Emma-Laden zum E-Food-Business, erschienen im Februar 2018, JLL; Die Zukunft des Einkaufens, eine Studie von GDI Gottlieb Duttweiler Institute und KPMG, 2019

Welche Trends zeichnen sich ab? Die bestehenden Lebensmittelstandor­ te, die Standortkriterien der Betreiber und die Anforderungen an die Immobilie werden sich immer schneller ändern. Das Refurbishment der bestehenden Einzelhandelsimmobilien kann nicht nur in der Erneuerung der technischen Ausstattung gipfeln, sondern erfordert einen ganzheitlichen Ansatz. Dieser muss auch den Herausforderungen der Digitalisierung, dem demographischen Wandel sowie dem sich verändernden Bewusstsein für Gesundheit und Ernährung begegnen. Zunehmende Mobilität und Flexibilität und erhöhter Zeitdruck in der Arbeitswelt haben das Konsum- und Essverhalten gewandelt. Zudem gibt es immer mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte, die andere Einkaufsformate suchen als den klassischen Wochenendeinkauf im SB-Warenhaus auf der grünen Wiese. Die Nachfrage nach nachhaltig produzierten oder regionalen Erzeugnisse steigt. Der gesundheitsbewusste Konsument legt wieder mehr Wert auf Qualität der Lebensmittel. Der Markt reagiert mit kleineren Filialformaten in Wohnortnähe und einer stärkeren Verknüpfung von Lebensmittel- und Gastronomie-Angeboten. Zudem wandeln sich SB-Warenhäuser mit einer höheren Aufenthaltsqualität hin zu Erlebniscentern. Bestehende SB-Wa­renhäuser werden abhängig von ihrer Verkaufsflächengröße sowie der Mik­ro- und Makrolage an das sich verändernde Kaufverhalten und die da-

raus resul­tierenden Marktänderungen spezifisch angepasst. Die CEV ist in einigen Immobilienprojekten für die EDEKA-Regionalgesellschaften unterwegs und macht derzeit SB-Warenhäuser an den Standorten Nürnberg und Saalfeld fit für die Zukunft. Durch den demographischen Wandel wächst die Zielgruppe der 60-jährigen Konsumenten, die mehr Wert auf Service, kompetente Beratung und gezielte Ansprache erwarten. Breitere und barrierefreie Gänge werden daher in Zukunft eine größere Bedeutung für den stationären Lebensmittelhandel haben. Diese Entwicklungen werden bereits in der Einrichtungsplanung neuer Märkte berücksichtigt. Das aber bedeutet eine geringere Quadratmeterproduktivität und damit geringere Mieten. Gleichzeitig brauchen internetaffine Verbrauchergruppen attraktive Alternativen. Hierzu gehört der Einkauf von Lebensmittel im Internet, das derzeit noch mit 1 Prozent Anteil am Umsatz ein Nieschengeschäft ist. Der reibungslose Ablauf von der Bestellung bis zur Auslieferung von Lebensmitteln erfordert eine schnelle und effiziente Logistik, was genügend Lagerkapazitäten notwendig macht. In Zusammenarbeit mit der EDEKA Zentrale ist die CEV derzeit in der Realisierung deutschlandweiter Logistikkonzepten involviert. Zeitgleich mit der Digitalisierung und den veränderten Bedürfnissen der Konsumenten sieht sich der stationäre Handel besonderen Herausforderungen in urbanen Ballungsgebieten gegenüberstehend: In wachsenden Großstädten wird Wohnraum immer knapper und Mieten steigen. Gleichzeitig unterliegen die typischen flachen Discounter immer stärker den Beschränkungen des Bau­rechts. Um dem Kostendruck etwas entgegenzusetzen werden

von der CEV innovative Immobilienprojekte entwickelt, wie z.B. Nettodiscounter in gemischt genutzten Immobilien, die im Erdgeschoss einen Supermarkt und in den oberen Stockwerken Wohnungen beinhalten. So kann bezahlbarer Wohnraum ge­schaffen werden und gleichzeitig die Präsenz vor Ort mit zusätzlichen Filialen erhöht werden.

Der Status quo Der Supermarkt wird immer serviceo­ rientierter und auf großen Handelsflä­ chen wird mit branchenübergreifenden Erlebniswelten und Food Courts expe­ rimentiert. Der klassische Discounter nimmt an Qualität zu. Erfolg werden zukünftig die Marktteilnehmer haben, die immer am Puls der Verbraucher bleiben und offen für neue Konzepte und Innovationen sind. Die Realisierung neuer attraktiver Han­delsimmobilien in urbanen Ballungs­gebieten, die Weiterentwicklung alter Handelszentren, die Entwicklung effi­zienter Logistikimmobilien in der Pe­r ipherie sowie der passgenaue Umbau bestehender Märkte unter Beachtung des demographischen Wandels wird von der CEV begleitet.

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Philipp Roos Leiter Projektentwicklung Tel.: 040/6377-5336 roos.philipp@cev.de CEV NEWS | 05


CEV DIGITAL

Wir machen es einfach und digital Neue Technologien verändern die Immobilienwirtschaft und in jeder Beziehung auch das Geschäftsfeld der Handelsimmobilien. Als Immobiliendienstleister ist es unsere Aufgabe, den Bedürfnissen unserer Kunden – also Investoren, Eigentümern und Nutzern von Immobilien – mit fortschrittlichen, innovativen Lösungen gerecht zu werden.

W

ir haben die Digitalisierung nicht nur als festen Bestandteil in unserer Unternehmensstrategie verankert, sondern fördern aktiv den Veränderungsprozess in der Organisation. Impulsgeber sind unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter selbst, welche sich in einem Digitalisierungskernteam organisieren. Unter Einbeziehung des kompletten Lebenszyklus einer Immobilie werden Markttrends beobachtet, bestehende Geschäftsprozesse hinterfragt und Digitalisierungspotentiale für alle relevanten Themenfelder ausgewertet. Gemeinsam mit ausgewählten Partnern werden Insellösungen für lokale, fachbereichsspezifische Anwendungen als auch komplexe, fachbereichsübergreifende Themen angegangen und das Geschäftsmodell der CEV kontinuierlich weiterentwickelt. Das digitale Leitbild der CEV umfasst viele Aspekte der Digitalisierung und definiert als Kernziel:

„Mit dem Einsatz von innovativen digitalen Lösungen für die CEV wollen wir es uns und den Kunden einfach machen.“

Wenn Sie mehr über Digitalisierung und die CEV wissen möchten, sprechend Sie uns gerne an. Dr. Daniel Siegert Center Management, Vermietung, Marketing Tel.: 040/6377-2896 siegert.daniel@cev.de

06 | CEV NEWS


CEV DIGITAL

Transaktionsmanagement in den letzten 25 Jahren Ein Jobprofil im Wandel der Digitalisierung

D

ie Immobilienwirtschaft ist einer der vielfältigsten und größten Wirtschaftszweige in jeder Volkswirtschaft. Während sich die Bruttowertschöpfung der Branche aufgrund der weitgefächerten Tätigkeitsfelder als relativ stabil erweist, zeigt sich das Transaktionsgeschehen deutlich volatiler. Es ist einerseits ein Indikator für die Attraktivität eines Immobilienmarktes und kann auf der anderen Seite Hinweise auf eine mögliche Überhitzung geben. Aufgrund ebendieser Volatilität hat auch bei der CEV das professionelle Transaktionsmanagement in den letzten Jahren eine immer bedeutendere Rolle eingenommen. Auch wenn alle Immobilienverkäufe und Transaktionsdaten seit einigen Dekaden systematisch und weitgehend flächendeckend von den kommunalen Gutachterausschüssen erhoben werden, ist die Datenbasis bei weitem nicht zufriedenstellend, da nur eine unzureichende Zusammenführung dieser Informationen stattfindet. Seit den 2000er Jahren stellen jedoch die Analysen der großen internationalen Maklerunternehmen und Investoren eine ausreichend gute Alternative beziehungsweise Abbildung des Marktgeschehens dar. Während sich in den 90er bis in die frühen 2000er Jahre das Transaktionsvolumen der Gewerbeimmobilien stets in einem Bereich zwischen 15 und 30 Mrd. Euro auf und ab bewegte, stieg es im Vorfeld der Finanzkrise bis zum Jahr 2007 auf einen Rekordwert, der sich je nach Quelle mit über 53 bis 70 Mrd. Euro beziffern lässt. In den folgenden zwei Jahren ging das Transaktionsvolumen dann stetig und rapide zurück und wird für das Jahr 2009 auf zwischen 10 und 15 Mrd. Euro geschätzt. Von da an

lässt sich wieder eine relativ konstante Steigerung der Transaktionsvolumina am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien beobachten. Das Jahr 2018 schloss mit rund 60,5 Mrd. Euro. Rund 10,5 Mrd. Euro entfielen dabei auf vom Einzelhandel genutzte Immobilien. Der höchste Anteil hiervon, nämlich rund 4,04 Mrd. Euro bestand aus Fachmarktprodukten, also einzelnen Fachmärkten, Fachmarktzentren, Discountern und Supermärkten bzw. Vollsortimentern.

lässliche Partner, Fach- bzw. Marktwissen und ein schneller und ungehinderter Zugang zum Datenraum einer Immobilie bzw. eines Portfolios entscheidend. Während man sich in den 90ern und den frühen 2000ern zwangsweise noch durch physische Datenräume und damit durch Berge von Aktenordnern gequält hat, findet man heute immer häufiger sauber strukturierte, digitale Datenräume vor, die eine effiziente Prüfung und eine schnelle Entscheidungsfindung möglich machen.

Die Verkaufsfläche in Deutschland hat sich in den letzten 25 Jahren von ca. 95 Mio. (Quelle: HDE) auf gute 120 Mio. Quadratmeter entwickelt. Ihr Wert wird auf bis zu 200 Milliarden Euro geschätzt. Somit wechseln derzeit gut 5 Prozent der deutschen Handelsflächen jährlich den Eigentümer.

Jedoch reduziert dieser vereinfachte Zugang zu den gesammelten Informationen einer Immobilie auch drastisch den Vorteil eines Erstkontaktes zu einem Immobilienverkäufer gegenüber anderer, an einem Ankauf interessierter Parteien. Um sich an dieser Stelle regelmäßig von der Konkurrenz abzuheben und erfolgreiche Immobilientransaktionen zu tätigen, ist somit auch heute noch ein enger Kontakt zum Markt, genaue Kenntnisse über die verschiedenen Teilmärkte und die Erfahrung, Standorte auf Ihre Zukunftsfähigkeit – besonders in turbulenten Zeiten – einschätzen zu können, unerlässlich.

Der Einzelhandelsinvestmentmarkt profitiert zudem von einem stabilen Wirtschaftswachstum, geringer Arbeitslosigkeit, steigenden Haushaltseinkommen und nicht zuletzt einem ausgeprägten Konsumverhalten. Auch unter den international agierenden Immobilieninvestoren gilt Deutschland als sicherer und stabiler Investitionsstandort. Die fortschreitende Digitalisierung der Immobilienwirtschaft und Kontaktieren Sie die mit ihr zunehmenhierzu gerne: de Markttransparenz Tobias Gross erleichtern ihnen den Transaktionsmanager Marktzugang. Das Tel: 040/6377-3962 gross.tobias@cev.de niedrige Zinsumfeld tut ihr Übriges. Um bei einer solchen Entwicklung erfolgreich am Transaktionsmarkt bestehen zu können, sind ver-

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CENTER MANAGEMENT

CEV setzt auf den CEV-Center-Check Revitalisierung leicht gemacht: Mit dem CEV-Center-Check, kurz CCC, erhalten Eigentümer und Centermanager eine Rundum-Analyse ihres Objektes.

B

ei bevorstehenden Revitalisierungen und Refurbishments von Einkaufszentren sowie im laufenden Centermanagementbetrieb nutzt die CEV den CEV-Center-Check (CCC). Mit diesem Analysetool zur Bewertung der Centerperformance, werden verschiedene Teilbereiche bei der Bewirtschaftung und Betrieb eines Einkaufszentrums untersucht und bewertet. Hierbei startet jeder Check mit der Ermittlung des Einzugsgebietes auf Basis standardisierter Geodaten. Daran schließen die Begehung und detaillierte Flächenaufnahme an. Durch diese individuellen Begehungen wird sichergestellt, dass relevante Daten auf aktuellem Stand sind und die derzeitigen Rahmenbedingungen konkret widerspiegeln. Dieses Datenmaterial bildet die Grundlage für die anschließende Standortanalyse zur Ermittlung relevanter Zielgruppen, zur Analyse der Wettbewerbssituation sowie der späteren Festlegung von objektspezifischen Alleinstellungsmerkmalen. Zeitgleich beginnt der enge Austausch verschiedener Kollegen der CEV. So wird sichergestellt, dass sämtliche Chancen und Möglichkeiten des jeweiligen Objektes optimal genutzt werden, um den

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Christian Albrecht Leiter Center Management Tel.: 040/6377-5338 albrecht.christian@cev.de

01

Verkehrsführung auf dem Gelände

02

Parkflächen sauber?

Objektanalye mittels CEV-Center-Check (CCC) Beispiel: Außenbereich

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Lieferzone gekennzeichnet?

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Zustand Fassade

größtmöglichen Erfolg für Mieter und Vermieter zu verbuchen. Am Ende dieses Prozesses steht die individuelle Positionierung und Wertaussage für die geprüfte Einkaufsstätte. Eine solche Positionierung ist der Schlüssel, um sich im ständig verschärfenden Wettbewerb eindeutig abgrenzen zu können und bildet die Grundlage für gezielte Marketingmaßnahmen. Zudem entwickelte die CEV eine Mieterdetailanalyse für Bestandsmieter, um qualifizierte Aussagen über die Leistungskraft jedes einzelnen Mieters treffen zu

08 | CEV NEWS

03

Beleuchtung komplett?

können. Neben den relevanten Zahlen, Daten und Fakten der Bestandsmieter werden weitere Faktoren wie beispielsweise die Aktualität des Ladenbaus, die Qualität der Warenpräsentation, die Atmosphäre im Geschäft beurteilt. So ist im Ergebnis eine ganzheitliche Betrachtung jedes einzelnen Mieters und seine nachhaltige Bedeutung für die Gesamtimmobilie möglich. Im Ergebnis zeigt der CCC sehr klar ak­ tuelle bzw. zukünftige Schwachpunkte und Risikopotentiale für den laufenden Centerbetrieb auf und versetzt das Ma­ nagement dadurch in die Lage, Negati­ ventwicklungen frühzeitig zu erkennen und zielgerichtet entgegenzuwirken. Der CCC ist aber auch in der Lage die vorhandenen positiven Impulse durch geeignete Maßnahmen weiter zu verstärken und zielgerichtet zu unterstützen.


NACHHALTIGES BAUEN CEV DIGITAL

Nachhaltigkeit und Handelsimmobilien Nachhaltigkeit kann so schön und einfach sein. Bei der CEV setzen wir auf eine ressourcenschonende Bauweise.

B

eim Bau von Handelsimmobilien gibt es heute zahlreiche Vorgaben, unter anderem durch die Energieeinsparverordnung (EnEV). Der Jahres-Primärenergiebedarf zum Heizen, Wassererwärmen, Kühlen und ggf. auch Beleuchten darf einen Höchstwert nicht überschreiten und die Gebäudehülle muss sehr gut wärmegedämmt sein. Parallel zur EnEV muss der Gebäudeeigentümer auch das Erneuerbare Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) erfüllen: Die benötigte Wärme und Kälte zum Heizen, Warmwasser und Kühlen muss er teilweise

über erneuerbare Energien, wie beispielsweise Sonnenenergie, Erd- und Umweltwärme oder Biomasse decken, um so die Energieeffizienz des Gebäudes durch anerkannte Ersatzmaßnahmen zu steigern.

Wie bereiten wir uns auf Morgen vor? Ab 2021 wird die Energieeinsparverordnung weiter verschärft. Es greift die EURichtlinie für energieeffiziente Gebäude, welche nur noch Passiv- und Nullenergieneubauten erlaubt und weitreichende

Sanierungen im Bestand fordert. Mehr Effizienz und mehr Technik werden aufgrund der schwindenden Ressourcen langfristig nicht die Antwort bleiben können. Aktuell werden rund 60 Prozent der verwendeten fossilen Ressourcen als Konstruktionsmaterialien in Gebäuden verbaut. Der Bausektor ist somit der größte Konsument im fossilen Zeitalter. Zukünftig ist auch die Wiederverwendbarkeit einzelner Stoffe, wie zum Beispiel Stahl und Aluminium, wichtig. Die Reversibilität von Baukonstruktionen wird somit auch ein großes Thema der Zukunft werden. Unser stetiger Flächenkonsum muss zugunsten von effizienter Bestandsnutzung, Nachverdichtung und Umnutzung sowie flächensparenden Bebauungsformen untersucht werden.

Unser Anspruch auf zukunftsgerichtetes Bauen

Bei der CEV bauen wir zukünftig in Holzrahmenbauweise und verbauen Brettschichtholz der Baubuche.

Wir bei der CEV denken schon heute in Materialkreisläufen und haben dabei stets den Lebenszyklus des jeweiligen Gebäudes im Blick. Zukünftig werden wir Lebensmittelmärkte verstärkt aus Holz konzipieren, da Holz ein nachwachsender und recyclebarer Rohstoff ist. CEV NEWS | 09


NACHHALTIGES BAUEN

Das Tragwerk und die Wände der neuen Märkte sind als Holzkonstruktion geplant. Durch die Holzbauweise werden beste Dämmwerte und somit ein geringer Bedarf an Primärenergie erreicht. Sollte ein Betreiberwechsel stattfinden, können Zwischenwände zudem leichter versetzt und an die neue Nutzung angepasst werden. Der wesentliche Vorteil aus Investorensicht ist aber, dass sich die Rohbauzeit auf vier Wochen gegenüber einer konventionellen Bauweise verkürzt und somit um 66 Prozent kürzer ist. Zudem hat der hohe Grad an Vorfertigung den Vorteil, dass Baumängeln vorgebeugt wird. Weiterhin gehen wir von einer Recyclingquote von rund 80 Prozent aus, sodass wir unsere Bauabfälle deutlich reduzieren und auch die Bauelemente zukünftig wiederverwenden wollen. Emissionen senken wir durch Verwendung von nachwachsenden und recyclingfähigen Baustoffen. Durch modulares oder serielles Bauen reduzieren wir die Bauzeit und reagieren zusätzlich flexibel auf sich ändernde Flächennutzungen.

Verordnungen zur Nachhaltigkeit bei Baumaßnahmen und Wohnen • 1970 – Wärmeschutzverordnung Beim Bauen und Wohnen soll der Energieverbrauch um bis zu 13 Prozent gesenkt werden. • 1988 – Heizungsanlagen Verordnung (HeizAnIV) Enthält Bestimmungen zur Energieeinsparung sowie Vorschriften für Niedertemperaturkessel und Thermostatventile. • 2002 Energieeinsparverordnung (EnEV)

Beschäftigt sich mit Energieeffizienzen beim Bau und Bewirtschaftung von Immobilien. Die EnEV sieht Immobilie als eine energetische Einheit. Ziel ist die weitere Reduzierung des Energiebedarfs und somit auch die Reduzierung von CO2-Emissionen. Aus Klimaschutzgründen schreibt sie auch eine sogenannte Primärenergiebilanz vor. Dies bedeutet, dass nicht nur interessiert, wie viel Energie ins Haus geliefert wird, sondern auch, welcher Energieträger verwendet wird und welche Auswirkungen auf die Umwelt damit verbunden sind.

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Tanja Gonschorowski Green Building/Energiemanagement Tel.: 040/6377-5307 gonschorowski.tanja@cev.de

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NACHHALTIGES BAUEN

Weitere Gesetze zum nachhaltigen Bauen Europäische Ebene EU-Gebäuderichtlinie aus Mai 2010 Die Richtlinie zielt darauf ab, den Energieverbrauch in Gebäuden in der EU zu reduzieren. Im Mai 2010 hat das Europäische Parlament die neue EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, kurz EU-Gebäuderichtlinie oder auch Directive on Energy Performance of Buildings (EPBD) verabschiedet.

Erneuerbare-Energien-Richtline aus 2009, National 2010 umgesetzt Die Richtlinie definiert den Rahmen für die Förderung von Energie aus erneuerbaren Energiequellen. Sie legt verbindliche nationale Ziele für den Gesamtanteil aus Erneuerbaren am Brutto-Endenergieverbrauch und im Verkehrssektor fest.

Sie soll maßgeblich dazu beitragen, den Energiebedarf der Mitgliedsländer und den Umfang ihrer CO2-Emissionen weiter zu senken sowie ihre Abhängigkeit von Energieimporten zu reduzieren.

Nationale Ebene Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) Inkraftgetreten am 1. April 2000. Inkrafttreten der letzten Änderung am 13. Mai 2019. Das Gesetz regelt die bevorzugte Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Quellen ins Stromnetz und garantiert deren Erzeugern feste Einspeisevergütungen.

Energieeinsparungsgesetz (EnEG) 1976 verabschiedet, zuletzt 2005 neu bekannt gemacht. Das Gesetz regelt die Grundpflichten zur Energieeinsparung im Gebäudebereich. Ziel ist die Energieeinsparung bei Gebäuden. Das Gesetz ermächtigt die Bundesregierung, Details des Wärmeschutzes durch die Energieeinsparverordnung so zu regeln, dass beim Heizen und Kühlen vermeidbare Energieverluste unterbleiben (§ 1 Abs. 1 EnEG).

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Integriertes Energie- und Klimaprogramm (IEKP) Am 5. Dezember 2007 beschlossenen Mit dem Programm sollen die europäischen Richtungsentscheidungen vom Frühjahr 2007 bezüglich Klimaschutz, Ausbau der erneuerbaren Energien und Energieeffizienz in ein nationales Maßnahmenpaket umgesetzt werden. Die Umsetzung soll so erfolgen, dass die Klimaschutzziele bis 2020 kontinuierlich erreicht werden.

Gebäudeenergiegesetz (GEG) Noch nicht verabschiedet.

Inkraftgetreten am 1. Januar 2009 als Bundesgesetz

Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude

Es führt erstmals bundesweit eine Pflicht zur Verwendung von erneuerbaren Energien beim Neubau von Gebäuden ein (so genannte Nutzungspflicht gem. § 3 Abs. 1 EEWärmeG).

Es gibt einen veröffentlichten Gesetzentwurf, der sich Vorfertigung/ befindet, so dass sich derzeit in der Ressortabstimmung Systembau aus noch Änderungen ergeben können. Das GebäudeenergieHolz gesetz ist im Koalitionsvertrag verankert. CEV NEWS | 11


ASSET MANAGEMENT

Die Dynamik des Logistikimmobilienmarktes

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Richard Grüttmöller Leiter Asset Management Tel.: 040/6377-2217 gruettmoeller.richard@cev.de

Experten sind sich einig: 2019 wird kein Rekordjahr für Investitionen in Logistikimmobilien werden. Zwar ist die Assetklasse weiterhin stark nachgefragt, aber das Volumen zeigt sich rückläufig. Im ersten Halbjahr 2019 wurden rund 25 Prozent weniger Immobilien gehandelt als noch im Vorjahr.

G

ründe für diese Entwicklung sind vielfältig. Zu großen Teilen begründet sich das reduzierte Handelsvolumen aus dem schrumpfenden Angebot an zur Verfügung stehenden Flächen. Dies führt im Investmentmarkt dazu, dass Portfolios jenseits der 100-Millionen-Marke nur noch selten zu finden sind und Investoren daher auch zunehmend kleinere Portfolios oder Einzelobjekte in den Fokus nehmen. Was aber sind die Gründe für die oft allgemein behauptete zunehmende Flächenknappheit und die damit weiter steigenden Preise für Logistikimmobilien? Hier ist klar zu differenzieren: In allen AStädten mangelt es an Fläche. Das bedeutet allerdings nicht, dass es deutschlandweit keine Logistikflächen mehr gibt. Städte und Gemeinden außerhalb der Metropolen erweitern ihre Gewerbe- oder Industriegebiete sogar, weil sie über ausreichend Freiflächen verfügen und durch Gewerbesteuereinnahmen den wesentlichen Teil der kommunalen Einnahmen generieren. Zudem sind Logistikunternehmen dort vergleichsweise gern gesehen, da sie Arbeitsplätze mit sich bringen und deshalb mancherorts als Heilmittel gegen die anhaltende Landflucht gesehen werden.

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Beim Blick auf den deutschen Markt fällt auf, dass die sieben großen Logistik-Hubs (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) sowie das Ruhrgebiet gemeinsam mehr als 40 Prozent des bundesweiten Flächenumsatzes ausmachen. In Bezug auf den Flächenumsatz durch Neubauten steuern diese Standorte allerdings nur 25 Prozent bei. Das Frühjahrsgutachten

der Immobilienweisen zeigt, dass das fertiggestellte Flächenvolumen stark gesunken ist. Dies bedeutet neue finanzielle Herausforderungen: Nicht nur München, sondern auch Berlin zeigt in der jüngeren Vergangenheit Höchstmieten jenseits der sieben Euro pro Quadratmeter und auch in den anderen Regionen ist keine Entspannung hinsichtlich der Mietpreise zu erwarten.

Die CEV entwickelt Lösungen für jedes Problem Wir bei der CEV arbeiten in einem angespannten Markt daran, den jeweiligen Anforderungen mit einer optimal zugeschnittenen Lösung zu begegnen. Das kann beispielsweise die Verhandlung von passenden Mietverträgen für bestehende oder neu zu errichtende Logistikflächen für unsere Kunden sein. Wenn aus ökonomischen oder strategischen Gründen der Standortsicherung eine Anmietung nicht realisiert werden kann, prüft die CEV eigene Lösungen und entwickelt diese in enger Zusammenarbeit mit allen internen

Experten auf fremden oder eigenen Grundstücken. Das Aufgabengebiet umfasst dabei den gesamten Entwicklungsprozess von der Suche eines geeigneten Grundstücks über die Bauplanung, die Baurechtschaffung, den Bau und alle sonstigen Schritte bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe und der zukünftigen Verwaltung. Hierbei erfolgt stets eine sehr enge Abstimmung mit dem Kunden, um die individuellen Anforderungen nutzerspezifisch umzusetzen. Im gesamten Prozess fungiert der Bereich Asset Management als zentrale Schnittstelle zu allen Fachbereichen.


VERMIETUNG

Handelsgastronomie in Shopping- und Fachmarktzentren

E

rstmals seit Beginn der Erhebungen mieten Gastronomen mehr Flächen als Textilhändler. Modehändler schlossen im ersten Quartal 2019 rund 70 Mietverträge mit 28.000 m² Mietfläche ab, Gastronomen hingegen mit 80 Mietverträgen rund 31.000 m². Vor ein paar Jahren sah das noch anders aus: Der Textilbereich hatte konstant knapp die Hälfte der neuvermieteten Flächen für sich beansprucht. Doch der Online-Handel nimmt dem stationären Modehandel zunehmend Volumen ab, wodurch einige große Ketten wachsen, die kleineren Anbieter aber nicht in der Masse ausgleichen können. Ebenfalls signifikant sind die Umsätze, die bereits heute mit Handelsgastronomie getätigt werden – Tendenz steigend.

Nettoumsatz in Millionen Euro 232,9

Edeka-Gruppe (Metzger- & Bäcker-Imbiss: Schaefer‘s, K&U, Wünsche, etc.) *

230,0

Ikea Deutschland

97,0

Le Buffet (Karstadt Cafè, Le Buffett) *

80,0

Globus Holding (SB-Warenhäuser Globus) * Dinea Gastronomie (Dinea, Leonhard‘s) *

79,0

XXXLutz (XXXLutz, Mann, Moemax, Hiendl) *

60,0

Tchibo GmbH ( Tchibo Coffeebars)

*

35,0

* teilweise Schätzwerte

(Quelle: EHI Retail Institut)

Gastronomie im Shopping-Center Betrachtet man die Erfolgsfaktoren eines Shopping-Centers, so zeigt sich deutlich wie stark der Freizeitwert bei gastronomischer Nutzung steigt. Durch Gastronomie wird das Einkaufserlebnis erweitert. Dabei profitiert der Gastronom von der hohen Frequenz der Kunden und die Modehändler von der steigenden Verweildauer. Bei rund zwei Milliarden Euro Umsatz, aber nur sieben Prozent Integration der Gas­ tronomie in das Shopping-Center, gibt es deutliche Optimierungspotentiale. Diese Erkenntnis zeigt sich besonders bei Neubauten: Diese werden zunehmend mit bis zu 20 Prozent Gastronomiefläche geplant. Wo immer sich attraktive Gastronomieanbieter niederlassen steigt gleichzeitig der Umsatz im benachbarten

Einzelhandel um 15 Prozent und die Verweildauer der Kunden gleichzeitig um mehr als ein Drittel. Zusätzlich verbessert sich das Image des jeweiligen Shopping-Centers deutlich: Eine Befragung des Projektentwicklers ECE ergab, dass rund 40 Prozent der Besucher ihr Shopping-Center gezielt nach dem Essenangebot auswählen.

Gastronomie im Fachmarktzentrum In Fachmarktlagen können Handel und Gastronomie ebenfalls erfolgsversprechend miteinander verbunden werden. Als Grundregel gilt: Je hybrider und größer ein Fachmarktzentrum ist, desto diverser sind die Kundenansprüche. Der Wunsch nach einem Food Court steigt proportional zur Größe. Besonderheit in Fachmarktzentren ist, dass Gastronomen hier größere Gestaltungsfreiheit bei der Integration ihres Angebotes genießen. Entscheidend bleibt auch hier, dass Konzepte standortadäquat geplant werden. Einfach ein paar Schnellrestaurants integrieren und schon ist für alle gesorgt? Das allein reicht nicht. Die Angebote müssen von hoher Qualität und an die jeweiligen soziodemografischen Faktoren angepasst sein. Egal, ob als Shopping-Center oder Fachmarktzentrum: Der stationäre Handel muss und kann sich vom übermächtigen Online-Handel durch seinen Erlebnisfaktor abgrenzen. Bei der Neukonzeption eines Standortes gilt es ein schlüssiges Mischkonzept von Einzelhandel, Erlebnis und Gastronomie zu entwickeln. Bei guter Durchmischung von Freizeitangeboten und Einkaufsoptionen können gutlaufende Einzelhandelsstandorte so langfristig weiteren Zuwachs erfahren.

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Timo Koch Leiter Vermietung Tel.: 040/6377-5320 koch.timo@cev.de

CEV NEWS | 13


PROJEKTENTWICKLUNG

CEV investiert in den Einzelhandel am Nürnberger Plärrer Mit einer der größten Investitionen des Unternehmens soll dem Nürnberger Plärrer ein neues Gesicht gegeben werden.

Zukünftig wird das Gebäude in modernem Design erscheinen

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n Nürnberg modernisiert die CEV rund 11.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche des ehemaligen Marktkaufs am Nürnberger Plärrer. Insgesamt wird ein zweistelliger Millionenbetrag investiert. Damit gehört das Projekt zu den größeren Revitalisierungsmaßnahmen des Unternehmens.

1 1 | Durch neue Rolltreppen werden die verschiedenen Etagen miteinander verbunden 2 | Der neue Food Court wird für jeden Geschmack ein Angebot haben 3 | Dank der offenen Gestaltung wirkt das Innenleben modern und attraktiv

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Das neue Flächenkonzept sieht weiterhin einen Lebensmitteleinzelhändler aus dem EDEKA-Verbund als Ankermieter vor, der im Untergeschoss angesiedelt wird. Im Erdgeschoss entsteht ein offener Food Court, der durch ein abwechs-

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lungsreiches Gastronomiekonzept sowie ein modernes Design zum Verweilen einlädt. Das erste Obergeschoss wird mit einer Lichtkuppel ausgestattet. Neben dem Innenausbau ist die Modernisierung sowohl der Außenfassade als auch des Eingangsbereichs geplant. Zudem wird eine kleine Außenterrasse entstehen. In den oberen Geschossen befinden sich weiterhin Arztpraxen. Zur Wiedereröffnung Ende 2020 werden insgesamt 19 Mieter aus den Bereichen Lebensmittel, Hartwaren, Schuhe, Textil, Drogerie und Dienstleistungen die neuen Verkaufsflächen beziehen.


VERMIETUNG

Was können Shopping-Center von innovativen Hotelformaten lernen?

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etrachtet man kritisch, wohin ein Großteil der ehemals im Einzelhandel realisierten Umsätze in den letzten Jahren abgeflossen ist, stößt man unweigerlich auf die rasant gestiegenen Ausgaben der Verbraucher für Reisen und die damit verbundenen Kosten für Hotelübernachtungen. Dies ist auch einer der Gründe, warum Hotelprojekte bei Investoren zunehmend in den Fokus rücken. Doch worin liegt die Erfolgsformel für solch innovative Hotelformate? Und was kann bspw. ein Shopping-Center daraus lernen? Wir haben hierzu vier wichtige Kriterien zusammengestellt.

Die Lobby als zentraler Treffpunkt Das Design von Hotels zielt darauf ab, Kommunikation und Begegnungen zu fördern und die Verweildauer zu erhöhen. Die offen gestaltete Hotellobby ist dabei zentraler Treffpunkt für Konzerte lokaler Künstler sowie Ort für Ausstellungen und Standort für POP UP Flächen und lädt so zum Verweilen oder Arbeiten ein.

Gastronomie mit besonderer Atmosphäre Von der Kaffee-Bar über die Lounge bis hin zur Rooftop-Bar mit einem imposanten Blick über die Stadt – die meisten Hotels bieten ihren Gästen eine Vielzahl von gastronomischen Highlights. So erhält der Kunde neben der eigentlichen Dienstleistung – der Übernachtung – die Möglichkeit seine Freizeit abwechslungsreich und individuell zu gestalten. Durch die besondere Atmosphäre, die er bspw. in der Rooftop-Bar erlebt, spielt es für Ihn dann auch keine entscheidende Rolle mehr, dass alle Zimmer in Ihrer Grundausstattung identisch sind. Durch diese Standardisierung lassen sich für den Investor aber entscheidende Investmentkosten einsparen.

Strategische Partnerschaften und kleine Aufmerksamkeiten Durch gezielte lokale Partnerschaften, etwa mit einer E-Bike-Firma in einer Metropolregion oder einem Hybridautoverleih in ländlichen Regionen, bieten Hotels ihren Gästen zusätzliche Extras. Darüber hinaus sind kleine Präsente, wie beispielsweise Mitbringsel für Kinder oder eine selbstgemachte Marmelade nach Geheimrezept, ein Differenzmerkmal, das den Kunden in Erinnerung bleibt.

Individuelles, standortbezogenes Design Ein weiterer Erfolgsfaktor moderner Hotelkonzepte ist die klare Ausrichtung des Designs am jeweiligen Standort. Dadurch kann jedes Hotel die Stadt zum Erlebnis innerhalb der eigenen vier Wände werden lassen. In Hamburg wird das gesamte Hotel bspw. im maritimen Look, in einer Comic-Hochburg wie Brüssel hingegen im farbenfrohen Comicstyle gestaltet. Vom Gast wird dieser Kulissenbau dann gerne mit guten Beurteilungen auf Social-Media-Plattformen honoriert.

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Ralf Bönnemann Senior Leasing Manager, Akquisition Tel.: 0151/15 02 95 24 boennemann.ralf@cev.de

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RECHT

Aktuelles aus der Rechtssprechung Von Schönheitsreparaturen bis zum Asset Deal – unsere Experten berichten von der jüngsten Rechtssprechung

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er Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahre 2015 und klarstellend 2018 entschieden, dass im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des §§ 307 BGB Absatz 1 Satz 1, § 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB nicht stand hält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Das bedeutete, dass bei alten Mietverträgen mit einer an sich wirksamen vertraglichen Klausel die Umlage von Schönheitsreparaturen auf den Mieter dennoch nicht möglich war, wenn er diese vom Vermieter unrenoviert übernommen hatte. Das OLG Dresden hat nun in einem Hinweisbeschluss vom 06.03.2019, Az. 5 U 1613/18, – folgend beispielsweise dem OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 13.07.2016, Az. U 45/16 - dargelegt, dass die geltende BGH-Rechtsprechung auch

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auf gewerbliche Mietverträge anzuwenden sei. Begründet wird dies damit, dass in beiden Arten von Mietverhältnissen von derselben gesetzlichen Regelung in § 535 BGB Absatz 1 Satz 2, § 538 BGB abgewichen werde und sich in beiden Fällen dasselbe Problem der fehlenden Kompensation für die Verpflichtung zur Beseitigung von Gebrauchsspuren stelle, welche dem Mieter nicht zuzurechnen seien. Zudem stelle sich auch für beide Mietvertragsarten dasselbe tatsächliche Abgrenzungsproblem zwischen den schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegenden Abnutzungserscheinungen und denjenigen, welche der Mieter im Laufe der Mietzeit verursacht.

Für einige Vermieter kann diese OLG-Rechtsprechung - bis zur abschließenden Klärung durch den BGH - unangenehme und teure Folgen haben, wenn Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart sind, jedoch damals eine unrenovierte

Übergabe erfolgt ist. Im Übrigen sind Schönheitsreparaturen und schuldhafte Beschädigungen des Mietgegenstandes durch den Mieter, die er spätestens bei Mietende zu reparieren hat, weiterhin fein zu unterscheiden.


RECHT

BGH-Urteil zum Gesellschafterbeschluss bei Immobilienkaufverträgen (Asset Deals) Mit Urteil vom 08.01.2019 (II ZR 364/18) entschied der BGH, dass § 179 a AktG auf die GmbH -entgegen der bisher herrschenden Meinung- nicht analog anwendbar ist. Das Schutzbedürfnis der GmbH-Gesellschafter sei im Vergleich zu den Aktionären geringer, denn der GmbH-Gesellschafter werde auf andere Weise gesetzlich geschützt und habe stärkere Auskunfts- und Einflussrechte als der Aktionär. Nach § 179 a Abs. 1 Satz 1 AktG ist ein notariell beurkundeter Beschluss der Hauptversammlung erforderlich, wenn das gesamte/wesentliche Gesellschaftsvermögen einer Aktiengesellschaft -insbesondere Immobilien- veräußert werden sollen. Der Zustimmungsbeschluss der Hauptversammlung der AG ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Grundstückskaufvertrag. Fehlt der Beschluss oder verweigert die Hauptversammlung ihre Genehmigung ist der Kauf-

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Abteilung Recht der CEV

Mit dieser Entscheidung des BGH entfällt zwar nicht das Erfordernis einen Gesellschafterbeschluss einzuholen, wenn das wesentliche Vermögen der GmbH veräußert wird, sondern lediglich die Pflicht diesen notariell beurkunden zu lassen. Für die Beurkundung des Beschlusses können Kosten im 5-stelligen Bereich entstehen, die der GmbH nach diesem BGHUrteil erspart werden können. Ein Gesellschafterbeschluss ist stets

vertrag unwirksam. Folglich würde die Eintragung einer Vormerkung keine Sicherungswirkung entfalten, weil es keinen zu sichernden Anspruch mangels wirksamen Kaufvertrages gäbe. Selbst wenn der Eigentumswechsel in das Grundbuch eingetragen werden würde, hätte der Veräußerer aufgrund der Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrags immer noch einen Rückabwicklungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Allerdings betont der BGH jedoch zugleich, dass es sich bei Veräußerungen, die das ganze Vermögen der GmbH betreffen, regelmäßig um ein besonderes bedeutsames Geschäft handelt. Der Geschäftsführer sei daher bereits nach § 49 Abs. 2 GmbHG verpflichtet einen Gesellschafterbeschluss einzuholen, da dies grds. im Interesse der Gesellschaft erforderlich erscheine. Die Beurkundungspflicht sehe das GmbHG jedoch für diesen Beschluss nicht vor.

einzuholen, wenn wesentliches Vermögen einer GmbH veräußert wird. Dies ergibt sich in den meisten Fällen bereits aus dem Gesellschaftsvertrag und im Übrigen aus § 49 Abs. 2 GmbHG. Die Beurkundungspflicht des Beschlusses entfällt im Übrigen nicht nur für die GmbH, sondern dürfte mit dieser BGH-Rechtsprechung wohl auch für die Personenhandelsgesellschaften (KG, GmbH & Co KG, OHG) entfallen.

Tel.: 040/6377-5357 CEV NEWS | 17


SONDERPROJEKTENTWICKLUNG

Anforderungen an den Lebensmitteleinzelhandel

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er Kunde stellt diverse Ansprüche an den Lebensmitteleinzelhandel. Im Lebensmitteleinzelhandel wird bspw. der Wunsch nach Frische, Qualität und Markenwaren größer. Darauf reagieren Betreiber mit Backstationen, Frischfleischtheken oder Bio-Waren. Bestehende Märkte werden von 600 bis 800 m² auf bis zu 1.500 m² erweitert. An vielen Standorten sind Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen geplant, die die Attraktivität des Marktes stärken und zu einer Erhöhung der Kundenzufriedenheit führen.

sichtlich der Art und des Umfangs negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur der Gemeinde oder der Stadt haben könnten oder sogar schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. Zudem muss – laut Gesetz – mit Grund und Boden schonend umgegangen werden. Durch den mangelnden Wohnraum geraten Einzelhandelsimmobilien zunehmend in den Fokus der hybriden Nutzung. So entsteht der Wunsch, weitere Wohneinheiten im Ge­bäudekomplex oberhalb der Einkaufs­fl äche entstehen zu lassen.

Herausfordernd ist hierbei die Neuentwicklung durch bestehende Planungs- und Bauchrechtsvorgaben, deren Genehmigungsweg manchmal mehrere Jahre dauern kann. Ein Beispiel: Überschreitet die Verkaufsfläche eines Marktes ein bestimmtes Maß, dieses liegt in der Regel zwischen 800 m² und 1.000 m² Verkaufsfläche, sind laut Baunutzungsverordnung (BauNVO) solche Einzelhandelsbetriebe nur in Sonder- oder Kerngebieten zulässig. In diesen Fällen spielt häufig eine Rolle, ob die in dem geplanten Betrieb vorgesehenen Warensortimente hin-

Die Herangehensweise ist denkbar einfach: Ein typischer eingeschossiger Discount-Lebensmittelmarkt nimmt mit Stellplätzen eine Fläche von 3.000 m² bis 6.000 m² ein. Werden über dem Markt bspw. drei Etagen mit Wohnungen angeordnet, lassen sich bis zu 40 Wohneinheiten realisieren, für die sonst an anderer Stelle Flächen beansprucht würden. Die hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt und der damit verbundene politische Druck auf Städte und Gemeinden bietet dadurch große Potentiale, um planungsrechtlich schwierigere Vorhaben für unsere Kunden zu

Neubaukonzept Kirchderne: Nettofiliale mit 22 Wohneinheiten

verwirklichen. Die Bodenpreise und Preise für Bauleistungen steigen seit Jahren. Die generierbaren Mieteinnahmen entwickeln sich jedoch nicht entsprechend, wodurch durch zusätzliche Nutzung viele Projekte für Investoren erst rentabel werden.

Effizienzsteigerung des Standorts Die CEV realisiert nicht nur reine Einzelhandelsobjekte, sondern auch gemischt genutzte Standorte. Bereits eines unserer ersten Projekte in Witten Herbede, das im Jahr 2018 realisiert wurde, war ein großer wirtschaftlicher Erfolg. An diesem Standort wurde eine gemischt-genutzte Immobilie mit Einzelhandel im Erdgeschoss und zwölf Wohnungen im Obergeschoss entwickelt. Wir konnten mit diesem Projekt dringend benötigten Wohnraum schaffen und die Nahversorgung des Stadtquartiers langfristig sicherstellen. Dieser Erfolg ist für uns Anlass genug, das Potential zukünftiger Standorte auf Nutzung durch Drittmieter zu untersuchen. Derzeit befinden sich mehrere Standorte in der erweiterten Projektent­ wicklung, mit der Absicht diese mit dem gleichen Erfolg in den nächs­ten Jahren zu realisieren.

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Günter Bock Leiter Sonderprojekte Tel.: 040/6377-5359 bock.guenter@cev.de 18 | CEV NEWS


FACILITY MANAGEMENT

Facility Management im Lebensmitteleinzelhandel: Alltäglich, aber nicht gewöhnlich Facility Manager sind das gute Herz einer Immobilie. Durch die tägliche Arbeit erscheint die Immobilie im schönsten Licht und lädt zum Einkaufen ein. Was genau macht das Facility Management Team der CEV?

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erzeit betreut das Facility Management Team der CEV 173 Einzelhandelsimmobilien aus dem eigenen Bestand. Die meisten Einzelhandelsimmobilien sind an Lebensmitteleinzelhändler aus dem EDEKAVerbund vermietet. Die Strategie der Bewirtschaftung hängt jeweils von der Haltedauer der Immobilie, den vorhandenen Budgets und Mietvertragsregelungen sowie den gesetzlichen Vorschriften ab.

Ziel: Eigentümer- und Mieterentlastung Hauptaufgabe des Facility Managements ist es den Eigentümer und Mieter hinsichtlich aller anfallenden Aufgaben der Immobilie zu entlasten: Die technische Betreuung der Anlagen und Gebäude verantworten unsere Experten einen Großteil der infrastrukturellen Leistung wie Außenreinigung oder Winterdienste. Der Mieter soll sich um sein Kerngeschäft – den Verkauf von Lebensmitteln und die Beratung der Kunden – ungestört kümmern können.

Unser Ansatz: Kooperation mit überregionalen und lokalen Spezialisten Das Facility Management der CEV verfolgt einen kooperativen Ansatz bei der Betreuung der Immobilien. Dabei werden Systemanbieter für einzelne Gewerke mit Rahmenverträgen engagiert. Ergänzt werden diese Leistungen durch eine Vielzahl an einzelnen Hand-

Mitarbeiter des Facility Management Teams der CEV: Philip Markuse, Steffen Kienast, Patric von Hacht (v.l.n.r)

werksfirmen, die besonders in ländlicheren Regionen zum Einsatz kommen. So unterstützen wir das lokale Handwerk und können zudem weitläufige Gebiete bestmöglich abdecken.

Nicht planbar, aber machbar: Sondersituationen Doch selbst mit der besten Strategie können unvorhergesehene Ereignisse auftreten. So muss sich das Facility Management täglich mit Anlagenausfällen, den immer häufiger auftretenden Wetterextremen sowie Einbrüchen und Vandalismus auseinandersetzen. Zusätzlich gilt es die Verordnungen und gesetzlichen Auflagen der einzelnen Länder und Kommunen im Blick zu halten, um die Betreiberverantwortung zu wahren.

Facility Management – mehr als Alltagsgeschäft Neben dem Alltagsgeschäft und dem Mängelmanagement werden durch das Facility Management auch diverse Projekte betreut. Ob es um kleinere Umbau­maßnahmen zur Revitalisierung einer Immobilie oder um die Sanierung von Dächern, Regenentwässerungsanlagen oder Parkplätzen geht, der Aufgabenbereich ist dabei breit gefächert.

Kontaktieren Sie hierzu gerne: Steffen Kienast Teamleiter Facility Management kienast.steffen@cev.de Tel.: 040-/6377-5322

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CENTER MANAGEMENT

RHEIN CENTER Baujahr: 1991 Eröffnung: 23.04.1991 Revitalisierung: seit 1998 Gesamtfläche: rund 46.200 m² Stellplätze: 1.050 Mieter: 61 Einzugsgebiet: 900.000 Einwohner Freizeitangebot: Fitnesscenter, Kinopalast

Unsere Perle im Dreiländereck

Seit 2019 leitet Alev Kahraman das RHEIN CENTER. Sie blickt auf jahrzehntelange Erfahrung im Center Management zurück. 20 | CEV NEWS


CENTER MANAGEMENT

Das Center ist direkt im Dreiländereck Deutschland-Frankreich-Schweiz gelegen

Rund um das RHEIN CENTER Seit rund 30 Jahren findet jährlich der Drei-Länder-Lauf durch Basel (CH), St. Louis (F) und Weil am Rhein (D) statt. Dieser wird von den ansässigen Lionsclubs, einen Zusammenschluss von Ehrenamtlern, organisiert und gerne vom RHEIN CENTER gesponsort und unterstützt. Es nehmen rund 1.500 Läuferinnen und Läufer, darunter etwa 150 Kinder, an

dem Volkslauf teil. Dank der Spenden des Reformhauses, des Marktkaufs und der Apotheke wurde ein voll befüllter Rucksack mit Apfel, Multivitaminsaft, Brotdose und Buntstiften zusammengestellt und an die Kinder verschenkt. Das erfolgreiche Center ist in prädestinierter Lage im Dreiländereck Deutschland-FrankreichSchweiz gelegen.

Die Schlagerband „Die Amigos“ gab ihr aktuelles Album „Babylon“ am Haupteingang des Rheincenters zum Besten. Die Gäste und Fans freuten sich über die musikalische Untermalung und das anschließende Autogrammstunden-Event. CEV NEWS | 21


25 JAHRE CEV

„Kein Tag ist wie der andere” 25 Jahre CEV bedeuten 25 Jahre harte Arbeit und viel Spaß mit unseren Kolleginnen und Kollegen. Wir möchten diesen Anlass nutzen und eine unserer langjährigsten Mitarbeiterinnen vorzustellen.

Langjährige Mitarbeiterinnen im Center Management: Helga Pompe (links), Center Managerin im Nufringer Tor in Herrenberg. Doreen Barnebeck, Center Assistentin im Reiz-Center in Neuruppin.

„Frau Barnebeck, wie lange arbeiten Sie schon bei der CEV?” Ich arbeite schon seit 2001 bei der CEV, also mittlerweile 18 Jahre.

Was macht für Sie die Arbeit im Center in Neuruppin aus?

Können Sie sich noch an Ihren ersten Arbeitstag erinnern? Allerdings! Ich hatte nur drei Tage Zeit, um mir das Wissen meiner Vorgängerin anzueignen, da diese das Unternehmen kurz danach verlassen hat. Es prasselten so viele Informationen und neue Vorgänge auf mich ein, dass ich dachte: Hoffentlich bekomme ich das alles hin. Dank meiner Kolleginnen und Kollegen war das aber kein Problem.

Kein Tag ist wie der andere. Mein Aufgabenbereich ist anspruchsvoll und sehr abwechslungsreich. Durch das gute Arbeitsklima freue ich mich täglich auf meine Kolleginnen und Kollegen. Mein persönliches Schmankerl: Die kurze Anfahrtszeit von meinem Wohnort zum Center.

In welcher Position haben Sie begonnen und in welcher Position arbeiten Sie jetzt? Ich habe als Assistentin des Center Managements begonnen und arbeite nach wie vor in dieser Position.

Die Digitalisierung hat sowohl die Art und Weise zu arbeiten als auch den Handel verändert. Die Anforderungen an das Center Management sind komplexer und anspruchsvoller geworden. Aber auch das Informationsverhalten

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Was hat sich über diese Zeit hinweg verändert?

der Kunden hat sich gewandelt: Sie informieren sich vor dem Einkauf durch eigene Recherchen und erwarten vom stationären Einzelhandel die gleichen Angebote, die digitale Dienstleister anbieten. Dem Trend, dass der stationäre Einzelhandel weniger gut angenommen wird, möchten wir mit einem schönen Einkaufserlebnis entgegenwirken.

Wie sehen die nächsten 25 Jahre für Sie aus? Ich hoffe, dass ich noch viele Jahre für die CEV tätig sein kann. Aber 25 scheinen mir dann doch etwas hochgegriffen (lacht). Da bin ich hoffentlich schon im Ruhestand.


25 JAHRE CEV

25 D JAHRE CEV!

ie ehemalige „CEV Center Entwicklungs- und VerwaltungsGmbH“ hat ihrerzeit mehrere große Umstrukturierungen erlebt und wurde schließlich mit Verlegung des Firmensitzes nach Hamburg in den New-York-Ring erfolgreich in die EDEKA Gruppe integriert. Während das Kerngeschäft der Fremdcenterverwaltung erfolgreich fortgesetzt wird, sind neue Geschäftsfelder im Laufe der Zeit dazugekommen.

Impressum Herausgeber:

Konzeption, Text: CEV Handelsimmobilien GmbH

CEV Handelsimmobilien GmbH

Layout: damm.design

New-York-Ring 6, 22297 Hamburg Tel: +49 (0) 40 6377-5302 www.cev.de

Druck: Klimaneutral gedruckt

Geschäftsführer: Peter Gerlach, Norbert Krümpelmann Redaktionsleitung: Dr. Daniel Siegert, Britta Cords

Bildnachweis: CEV Handelsimmobilien GmbH; EDEKA AG; EDEKAPersonalmarketing; amk.Architekten, Melanie Karbasch; H.Schmelzer Immobilien, P. Dörfel Fotodesign; Pixabay; Rensteph Thompson, HESS TIMBER; ATP architekten ingenieure; Becker Lacour; istockphoto; Shutterstock

Das Unternehmen steht heute für seine Kunden zur partnerschaftlichen Lösung aller Fragestellungen rund um Entwicklung, Betrieb, Ankauf und Vermarktung von Immobilien aller Art zur Verfügung. Damit deckt die „CEV Handelsimmobilien GmbH“ den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie ab. Das heutige Tagesgeschäft ist gleichermaßen spannend und herausfordernd. Es wird geprägt durch bereichsübergreifende Immobilienprojekte, die den Teamgeist und innovative Lösungen fördern. Das alles sind gute Aussichten für die Zukunft des Unternehmens - und auch ein guter Grund zum Feiern. So hat das gesamte Team der CEV jetzt das 25 jährige Firmenjubiläum als ganz besonderen Meilenstein in der Unternehmensgeschichte gefeiert und einen unvergesslichen Abend miteinander verbracht. CEV NEWS | 23


KLUNG

PROJEKTENTWIC

GREEN BUILDING CENTER MANAGEMENT VERMIETUNG

T

BAUMANAGEMEN

OBJEKT MANAGEMENT

FACILITY MANAGEMENT ASSET MANAGEMENT

N

TRANSAKTIONE

UNSERE GESCHÄFTSFELDER Der Bereich Projektentwicklung konzeptioniert und realisiert innovative Nutzungskonzepte nach den individuellen Anforderungen der Immobilie und der Kunden.

Das kaufmännische Objektmanagement sichert durch Kontrolle und Optimierung der Vertragsstrukturen die Wirtschaftlichkeit der Immobilie.

Das Baumanagement der CEV realisiert mit einem professionellen Projektmanagement Eigen- und Fremdprojekte. Credo der Umsetzung: Funktions-, Termin- und Kostentreue, um den unterschiedlichen Auftraggebern gerecht zu werden.

Als Partner im Facility Management sorgt die CEV für den langfristigen Erhalt oder die Erhöhung der Werte der verantwortlichen Immobilien. Durch vorausschauendes Planen und den effizienten Einsatz von Ressourcen optimiert sie instandhaltungs- und servicebedingte Kosten.

Mit den Nachhaltigkeitsexperten im EDEKA-Verbund erarbeitet der Bereich Green Building/Energiemanagement praxisorientierte Lösungen für Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien sowie den Fachmarkt- und Shopping-Centerbereich. Das Center Management betreut Shopping-Center standortspezifisch und individuell mit Blick auf eine nachhaltig positive Entwicklung. Sowohl im Fulltime-Management als auch temporär im Tageseinsatz. Die Vermietung ist mit exzellenten Kontakten zum nationalen Einzelhandel ausgestattet und sorgt für die optimale Erst- und Nachvermietung von Handelsflächen sowie für den bedarfsspezifischen Handels-Mix.

Mit dem Bereich Asset Management rundet die CEV ihr Leistungsspektrum im Hinblick auf die klassische Eigentümervertretung ab. Wertschöpfung durch strategisches Handeln, Optimierung der Datengrundlagen und cashflow-orientierte Investitionsentscheidungen stehen im Fokus. Für den Verkauf von revitalisierten Immobilien wie SB-Märkten sowie die Akquisition neuer Fachmarktcenter, Supermarkt- und Discountportfolien ist der Bereich Transaktion verantwortlich.

Weitere Informationen sowie die Ansprechpartner können Sie unserer Website www.cev.de entnehmen.

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CEV News - 25 Jahre Handelsimmobilien  

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