Es para mí un honor presentar el III Observatorio de la Vivienda en España, un informe que examina las preferencias y motivaciones de los españoles al acceder u ofrecer viviendas en el mercado, comparando su evolución entre 2018 y 2024. Considerando el entorno económico y social actual, hemos decidido contribuir y analizar las dinámicas y tendencias que afectan el acceso a la vivienda, un derecho esencial para todos los ciudadanos.
La cultura de propiedad sigue siendo un pilar fundamental entre los españoles, sin distinción de edad. A pesar de la evolución del mercado y las dificultades que enfrentamos, la preferencia por vivir en la misma ciudad permanece, aunque cada vez más personas se ven obligadas a buscar opciones en la periferia o en el extrarradio. Este cambio refleja tanto las limitaciones del mercado como la necesidad de adaptarse a nuevas realidades.
El III Observatorio de la Vivienda en España subraya la diferencia entre la vivienda soñada y la vivienda real. Mientras que el deseo sigue siendo poseer grandes superficies o viviendas unifamiliares, la realidad nos muestra un predominio de apartamentos más pequeños, de 2 o 3 habitaciones. Este fenómeno no es casual, sino el resultado de una evolución sociodemográfica: una población cada vez más envejecida, generaciones que se casan más tarde, la tendencia a tener menos hijos y el aumento de los divorcios.
Entre 2018 y 2024, la capacidad económica ha demostrado ser un factor decisivo. El precio se ha convertido en la principal barrera para acceder a una vivienda, reflejando la clara degradación del poder adquisitivo de los españoles. A ello se suma un grave problema estructural: la falta de oferta de vivienda nueva. Es fundamental abordar esta situación para ofrecer más opciones de vivienda sostenible y accesible, que estén verdaderamente alineadas con las necesidades y aspiraciones de la sociedad española.
Desde CENTURY 21 España, tendemos la mano a todos los actores del sector, desde legisladores, constructores, promotores, instituciones públicas y privadas y consultores inmobiliarios, hasta entidades financieras, para unirnos en esta misión de transformar el mercado inmobiliario español. Juntos, podemos lograr un cambio significativo y duradero que garantice el acceso a una vivienda digna para todos.
INTRODUCCIÓN
ANÁLISIS DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA. QUÉ HA CAMBIADO ENTRE 2018 Y 2024.
El III Observatorio de la Vivienda en España desarrollado por CENTURY 21 analiza las dinámicas de búsqueda y oferta de viviendas de segunda mano actuales en el país, así como la forma en la que han evolucionado durante estos últimos seis años.
Los objetivos de esta iniciativa son conocer y entender las necesidades, preferencias, motivaciones para la búsqueda y oferta de este tipo de vivienda, considerando tanto la opción de compraventa como la de alquiler y, al mismo tiempo, comprender en qué medida es capaz (o no) el mercado de dar una respuesta eficaz a estas aspiraciones. Para ello, el informe caracteriza los perfiles de los inmuebles
deseados, los que se han sometido a transacción y los ofertados, por su ubicación y otros aspectos de configuración, además de entender el comportamiento de los precios y alquileres. En el reciente marco de importantes cambios jurídicos, se analiza también la opinión general sobre las políticas públicas relativas a la vivienda.
Toda esta visión pretende ser dinámica y considerada desde una perspectiva evolutiva frente al contexto del mercado que predominaba en 2018.
MERCADO RESIDENCIAL
En 2023 se vendieron alrededor de 640.000 viviendas en España, un volumen un 11 % inferior al de 2022, pero que mantiene los altos niveles de actividad registrados por el mercado en los últimos tres años, además de superar los patrones previos a la pandemia. A pesar de la caída anual, es el tercer mejor año en cuanto a ventas desde 2007. El mercado se apoya en el segmento de la segunda mano, que representa el 91 % de las viviendas comercializadas, con un total de 580.000 viviendas, frente al 9 % de la vivienda nueva, con un total de 60.000 transacciones. Ambos segmentos registraron una caída similar de las ventas de en torno al 11 %.
Además de una pérdida natural de la dinámica del mercado residencial en medio de un contexto de subida de tipos de interés, presión inflacionista y disminución de la renta disponible, y en contraste con un 2022 especialmente bueno en términos de transacciones —con 718.000 viviendas vendidas, el máximo de los últimos 15 años—, la reducción de las ventas en el mercado nuevo no es ajena a la escasa reposición del stock. En 2023 se finalizaron 89.100 viviendas, lo que indica que la actividad no se aceleró respecto a 2022. Lo mismo ocurrió con el número de viviendas que empezaron a construirse, que se mantuvo en las 110.000 unidades, cifra similar a 2022. A pesar de que, en cualquiera de los casos, esto significa que 2023 no siguió el patrón de caída de la actividad promotora residencial observado en 2022 (un 5,5 % inferior en cuanto al número de viviendas terminadas y un 3,2 % inferior con respecto al de empezadas), también indica que fue un año que mantuvo la actividad bajo presión y en niveles muy alejados de los observados a finales de la primera década del milenio, cuando se terminaban alrededor de 600.000 viviendas al año.
El número de nuevas hipotecas cayó más que el de ventas, lo que indica un menor recurso al crédito para la adquisición de vivienda, algo natural en un contexto de endurecimiento de las condiciones de acceso a la financiación y de incremento de los tipos de interés. En 2023 se concedieron alrededor de 381.550 nuevos contratos de préstamo hipotecario, por un valor de 54.200 millones de euros, que representa unas caídas respectivas del 18 % y 19 % en comparación con 2022. Este número de contratos de préstamo corresponde al 60 % de las transacciones, inferior al 65 % registrado en 2022, cuando se formalizaron 464.100 nuevos contratos en un entorno de 717.700 viviendas vendidas. En 2022, los nuevos préstamos hipotecarios ascendieron a 67.200 millones de euros.
A pesar de la caída de las ventas, se ha mantenido un elevado nivel de transacciones con respecto a los patrones prepandémicos, que unido a la limitada entrada de nuevos productos en el mercado, sigue alentando un comportamiento positivo de los precios, que a finales de 2023 mostraban un incremento del 4,2 %. Aun así, en un contexto en el que se observa cierta desaceleración en la demanda, el incremento de los precios tendió naturalmente a enfriarse, manteniéndose más de un punto porcentual por debajo del incremento del 5,5 % registrado en 2022. A finales de 2023, el precio medio de la vivienda libre era de 1.842 €/m2, por encima de los 1.749 €/m2 registrados en 2022, aunque por debajo de los 2.000 €/m2 observados en los años del boom inmobiliario previos a 2010.
En el mercado del alquiler, 2023 confirma la compresión de la rentabilidad bruta observada en los últimos ocho años, cuyo indicador en el cuarto trimestre del año pasado se situaba en el 3,38 %. A finales de 2014 era del 4,64 %, y a finales de 2022 del 3,49 %. Asimismo, hay que destacar el incremento del peso del alquiler en el acceso a la vivienda en España, que se sitúa en el 24,7 % de la población, frente al 75,3 % del de propietarios. En 2010, el porcentaje de los propietarios era del 79,8 %, lo que daba al mercado del alquiler un peso del 20,2 %. Este incremento en el peso del alquiler se explica por el crecimiento de esta opción entre la población más joven y por ser la opción predominante entre las personas de origen extranjero, que obviamente poseen un menor nivel de ingresos.
¿Y EN 2024?
El año 2024 muestra algunas diferencias con respecto a las tendencias anuales observadas en 2023. Considerando la actividad transaccional, en el primer trimestre se vendieron 160.900 viviendas en el país, un 1,8 % más que en el mismo periodo del año anterior. Esta tendencia positiva, aunque residual, está impulsada por el segmento de la segunda mano, donde las ventas se incrementaron en un 2,1 % hasta las 146.350 viviendas, ya que las ventas de vivienda nueva se mantuvieron estables en 14.550 viviendas. La estructura del mercado no se alteró, con un 91 % de las ventas destinadas a la segunda mano y un 9 % a la obra nueva.
MERCADO RESIDENCIAL
En lo relativo a la oferta, a diferencia de la estabilización de 2023, la reposición de stock volvió a ralentizarse, con una caída del 22,5 % en el número de viviendas terminadas (15.600) y del 9,6 % en el de viviendas iniciadas (23.470). Es la cifra trimestral más baja en cuanto a viviendas terminadas desde el primer trimestre de 2019.
No es de extrañar que el ritmo de revalorización de los precios se haya vuelto a incrementar hasta alcanzar el 6,3 % en el primer trimestre de 2024, llegando a los 1.866 €/m2
El número de nuevos contratos de préstamos hipotecarios se redujo en un 8 % interanual hasta las 100.000 hipotecas en el primer trimestre de 2024. En contrapartida, este volumen de crédito es un 12 % inferior al del trimestre anterior e invierte el patrón descendente que predominó a lo largo de 2023. En cifras, el volumen de nuevos préstamos hipotecarios cayó un 11 %, hasta los 13.700 M de €, pero aumentó en un 8 % en términos trimestrales.
La rentabilidad del alquiler se mantuvo estable frente al cuarto trimestre de 2023, en el 3,38 %.
MERCADO RESIDENCIAL
EN 2023
640.000
viviendas vendidas 1 (un 91 % de segunda mano y un 9 % de obra nueva) -11 % vs. 2022 ↓
89.100
viviendas finalizadas 1
0,5 % vs. 2022 =
110.000 viviendas iniciadas 1 0 % vs. 2022 =
4,2 %
Incremento anual del precio de las viviendas 2 5,5 % en 2022
↓
1.842 €/m2 Precio medio de la vivienda 1 1.749 €/m2 en 2022
↑
381.550 nuevos préstamos hipotecarios 2 -18 % vs. 2022
↓
3,38 % rendimiento bruto en el alquiler 3 3,49 % en 2022
↓
1 Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
2 Fuente: Instituto Nacional de Estadística
3 Fuente: Banco de España
MERCADO RESIDENCIAL
EN EL PRIMER TRIMESTRE DE 2024*
1,8 %
La venta de viviendas sube un 1,8 % hasta las 160.900 unidades 1
22,5 %
El número de viviendas terminadas desciende un 22,5 % hasta las 15.600 unidades 1
6,3 %
El incremento de los precios se acelera hasta un 6,3 % 2
6,3 %
El número de nuevos préstamos hipotecarios cae un 8 % hasta los 100.000 2
1 Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
2 Fuente: Instituto Nacional de Estadística
* variaciones interanuales
INFORME NACIONAL
El propósito del III Observatorio de la Vivienda en España es analizar la evolución del mercado de la vivienda residencial en España entre 2018 y 2024, desde la perspectiva de la oferta y la demanda.
Aunque este estudio se ha realizado sobre una base de datos nacional, en esta tercera edición del informe se incorporará, en un futuro próximo, un análisis enfocado en cinco Comunidades Autónomas españolas que permita tener un conocimiento regional más profundo.
INFORME NACIONAL
EN UN MINUTO
Este estudio concluye un panorama general de estabilidad en los segmentos, perfiles y motivaciones dominantes entre quienes buscan o han buscado una vivienda en España en los últimos seis años y los particulares que ponen sus casas de segunda mano en oferta, ya sea para alquilar o para vender. La gran diferencia, como se puede observar en las conclusiones es, efectivamente, el nivel de precios y de rentas, pero también comienzan a perfilarse nuevas tendencias y preferencias, que se explorarán en detalle en las páginas siguientes, tanto desde el punto de vista de quienes buscan una casa como desde el de quienes desean vender o alquilar una vivienda de segunda mano de su propiedad.
DE FORMA RÁPIDA, DESTACAMOS ALGUNAS:
Mayor predisposición para CAMBIAR DE CIUDAD (del 25 % al 30 % de las preferencias de búsqueda)
Hay una creciente PREFERENCIA POR LAS CIUDADES PERIFÉRICAS (del 16 % al 21 %), con una pérdida de protagonismo tanto del centro como de las zonas cercanas al centro
Las principales motivaciones para PONER UNA CASA A LA VENTA O EN ALQUILER han pasado a ser de orden económico (necesidad de dinero 28 % y búsqueda de liquidez para hacer una inversión, 18 %). En 2018, las principales razones eran mudarse a una zona o casa mejor (18 %) y motivos profesionales (14 %)
Las VIVIENDAS UNIFAMILIARES atraen más demanda (del 11 % al 21 %)
La opción combinada de utilizar una parte de capital propio junto con financiación bancaria sigue predominando, pero aumenta la proporción de personas que recurren a la venta de su antigua vivienda para financiar la compra de una nueva (del 13 % al 19 %)
En cuanto a la demanda, destaca la pérdida de importancia del matrimonio o unión como motivo para comprar o alquilar (del 15 % al 9 %) y, en sentido contrario, la mudanza a una casa o zona mejor ha pasado a liderar las motivaciones (del 9 % al 15 %), junto con el deseo de ser independiente (15 %) y el querer cambiar del alquiler a la compra (15 %)
La vivienda de segunda mano sin necesidad de reformas sigue predominando, pero hay una mayor disposición para REALIZAR OBRAS EN VIVIENDAS USADAS (del 17 % al 21 %)
La principal razón para DESISTIR DE COMPRAR O ALQUILAR ha pasado a ser el precio (del 31 % al 42 %). Antes, era no encontrar lo que se buscaba (del 44 % al 35 %). También destaca el aumento de la proporción de personas que desisten porque no consideran que sea el mejor momento (del 3 % al 12 %)
NACIONAL
DEMANDA A INFORME
INFORME NACIONAL DEMANDA
LA CASA SOÑADA POR LOS ESPAÑOLES
Según el III Observatorio de la Vivienda en España, entre 2018 y 2024 las preferencias de los españoles a la hora de buscar su casa ideal empiezan a mostrar cambios.
En estos seis años se ha producido una notable disminución de interés por los pisos en edificios y un aumento significativo en la demanda de viviendas unifamiliares. Así, si en 2018 el 78 % de los españoles prefería vivir en un piso, en 2024 esta cifra ha descendido hasta el 68 %. Paralelamente, el interés por viviendas unifamiliares independientes ha pasado del 11 % al 20 %. Este cambio deja entrever nuevas prioridades para las familias españolas, independientemente del número de personas que compongan la unidad familiar ya que se ha reflejado un aumento uniforme en todas ellas. En este sentido, el hecho de que estas viviendas estén bien comunicadas y en una zona segura, continúan siendo dos aspectos fundamentales a la hora de decidirse por llevar a término la adquisición o alquiler de un nuevo hogar.
Asimismo, las viviendas con características concretas y más amplias han ganado terreno. En particular, la demanda de inmuebles con terraza ha subido al 74 % en 2024 con respecto al 67 % en 2018 y el interés por que incluya garaje ha pasado del 66 % al 72 % en el
mismo periodo. Por otro lado, en 2024 prácticamente tres de cada 10 españoles busca viviendas de entre 91 y 120 m2, mientras que en 2018 ese mismo porcentaje se inclinaba por inmuebles de entre 76 y 90 m2. Cabe mencionar, además, que las viviendas de segunda mano sin necesidad de reforma siguen siendo las más demandadas, pasando del 54 % en 2018 al 58 % en 2024, lo que indica una clara preferencia por evitar gastos adicionales tras la compra o alquiler de la vivienda elegida.
Por último, el incremento en la cuantía que los españoles están dispuestos a asumir por una vivienda, tanto en compra como en alquiler, muestra una adaptación a la subida de precios en el mercado inmobiliario. En 2024, los compradores están dispuestos a pagar un 13 % más que en 2018, con un precio medio de 198.828 €. De manera similar, el gasto mensual promedio en alquiler ha aumentado un 16 %, situándose en 650 €. Estos datos ponen de manifiesto una mayor capacidad de los españoles para asumir mayores costes pero, también, la necesidad de desarrollar y ejecutar políticas que faciliten el acceso a una vivienda digna, especialmente para aquellos con menor capacidad adquisitiva como son los jóvenes, los pensionistas o los que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica.
INFORME NACIONAL DEMANDA
LA CASA SOÑADA POR LOS ESPAÑOLES
68 % piso en un edificio
58 % de 2ª mano sin necesidad de reforma
48 % de tres habitaciones
56 % con dos baños
43 % en zona periférica del centro
87 % la buena comunicación es el aspecto más importante en la decisión de elección de la vivienda
89 % seguridad en la zona como cualidad + importante para la elección
22 %
54 %
70 % ubicada en la misma ciudad de residencia actual
28 % de entre 91 y 120 m²
74 % con terraza
72 % con garaje
60 % con trastero
precio intermedio de entre 150.001 y 200.000 € 198.828 € precio de venta en 2024 , +13 % vs. 2018
precio medio de hasta 600 € 650 € gasto mensual promedio de alquiler en 2024, +16 % vs. 2018
INFORME NACIONAL DEMANDA
LA CASA SOÑADA POR LOS ESPAÑOLES
78 % piso en un edificio
54 % de 2ª mano sin necesidad de reforma
49 % de tres habitaciones
53 % con dos baños
45 % en zona periférica del centro
87 % la buena comunicación es el aspecto más importante en la decisión de elección de la vivienda
90 % seguridad en la zona como cualidad + importante para la elección
28 %
70 %
75 % ubicada en la misma ciudad de residencia actual
28 % entre 76 y 90 m²
67 % con terraza
66 % con garaje
55 % con trastero
precio intermedio de entre
100.000 y 150.000 €
1176.580 € precio de venta en 2024 , -13 % vs. 2024
precio medio de hasta 600 € 570 € gasto mensual promedio de alquiler
INFORME NACIONAL DEMANDA
EVOLUCIÓN DEL PERFIL DEL ESPAÑOL QUE BUSCA UN HOGAR
Según refleja el III Observatorio de la Vivienda en España, en el transcurso de estos seis años se ve cómo ha variado ligeramente el perfil del español que está o ha estado en búsqueda de una nueva casa. A pesar de que las mujeres todavía representan la mayoría, las españolas han disminuido en 10 puntos porcentuales su participación como demandantes de vivienda, pasando de representar el 64 % en 2018 al 54 % en 2024. Con respecto a la edad, si en 2018 la mayoría de los españoles en busca de un nuevo hogar tenían entre 30 y 39 años, representando así el 40 % del total de la población, en 2024 la cantidad de integrantes de este grupo se ha reducido al 29 %, al mismo tiempo que la proporción de solicitantes de más de 50 años ha experimentado un incremento
2024
54 % son mujeres 50 o más años
2018
muy destacado, ya que ha pasado a suponer el 31 % los demandantes mientras que en 2018 este porcentaje se situaba en el 10 %.
El estado civil y la estructura familiar sigue prácticamente inalterable. Los españoles casados o que viven en pareja siguen representando el 60 % del total, así como aquellos cuya unidad familiar es de dos personas, que continúa siendo de aproximadamente el 38 %. En el ámbito laboral, los trabajadores con un empleo fijo continúan siendo los mayores demandantes de vivienda, aumentando en apenas un punto porcentual con respecto a 2018 (43 % y 42 %, respectivamente).
o en pareja
64 % son mujeres Entre 30-39 años
«Entre 2018 y 2024 se han observado varios cambios notables en el perfil del español que está en búsqueda de una nueva vivienda. Disminuye de forma significativa el papel de la mujer en la búsqueda de un nuevo hogar. Se produce un sorpaso en cuanto a la edad, los jóvenes de entre 30 y 39 años, mayoritarios en 2018 (40 %), dejan paso a los mayores de 50 como grupo poblacional más demandante de vivienda en 2024 (31 %).»
INFORME NACIONAL DEMANDA
MOTIVACIONES & FINANCIACIÓN
Entre 2018 y 2024 se han producido cambios importantes con respecto a las motivaciones para buscar y adquirir una vivienda en España, como el aumento en la búsqueda de zonas mejores en un 6 % (del 9 % al 15 %) y un crecimiento notable en las compras con fines de inversión, que han pasado a representar un 3 % en 2018 a un 9 % en 2024.
Asimismo, la adquisición de una nueva casa por razones laborales han experimentado un decremento del 13 % al 9 %. Por otro lado, la demanda de viviendas con menos gastos se ha incrementado levemente en estos últimos seis años pasando del 3 % al 5 %.
La mayor parte de los ciudadanos españoles prefieren pagar una cantidad inicial y pedir un préstamo al banco para comprar una casa. La cantidad de personas que han solicitado un préstamo hipotecario al banco ha caído del 25 % en 2018 al 18 % en 2024. Asimismo, el número de compradores que usan sus propios ahorros para pagar al contado ha experimentado una subida del 8 % al 13 %. Además, aquellos que reciben ayuda de algún familiar para poder acceder a una vivienda ha descendido del 9 % al 4 %.
Se nota un aumento en cuanto a la intención por pagar mayores importes tanto por préstamos hipotecarios como por arrendamientos. La disposición a pagar aumenta de un 15 % a un 25 % entre 501 € y 600 €. En el alquiler, el porcentaje de disposición a pagar aumenta del 18 % al 24 % en el rango de 501 € a 600 €, y del 10 % al 16 % en el rango de 601 € a 700 €. Destaca, especialmente, el incremento de 701 € a 800 €, que ha pasado del 4 % al 11 %, mostrando una adaptación a los precios vigentes y una mayor predisposición de los arrendatarios a pagar alquileres más elevados.
¿POR
QUÉ BUSCÓ UNA VIVIENDA?
• 15 % por independizarse de la familia, para vivir por su cuenta
• 15 % para ir a una zona/piso mejor
• 15 % porque estaba de alquiler y quería tener una vivienda en propiedad
PREFERENCIAS DE FINANCIACIÓN:
• 46 % pretende pagar una parte al contado y el resto pidiendo un crédito a un banco
• 19 % con la venta de su vivienda anterior
• 18 % pidiendo un crédito al banco
• 13 % pagando al contado con sus ahorros
INFORME NACIONAL DEMANDA
MOTIVACIONES & FINANCIACIÓN
RAZONES DE BUSQUEDA Y COMPRA DE VIVIENDA
Por otras razones
Por necesidad de una vivienda adaptada o accesible
Por necesitar una casa más pequeña al pasar a ser menos…
Por el mal estado de la casa donde vivía
Por separación/divorcio de mi pareja
Para tener una vivienda con menos gastos
Porque me casaba o iba a vivir en pareja
Por motivos de trabajo
Como inversión
Necesitaba una casa más grande al ampliarse la familia
Porque estaba de alquiler y quería tener una vivienda en…
Por ir a una zona o piso mejor
Por independizarse
INFORME NACIONAL DEMANDA
MOTIVACIONES Y ASPECTOS PSICOLÓGICOS
Teniendo en cuenta las características que han buscado o buscan los españoles a la hora de mudarse a un nuevo hogar, la realidad es que muchos han tenido que renunciar a algunas de ellas para ajustar su presupuesto disponible y poder así concretar la compra. Sólo hay uno de cada 10 españoles que o no renunció o no renunciaría a ninguna de las consultadas.
¿A QUÉ RENUNCIÓ DE LA VIVIENDA QUE COMPRÓ O ALQUILÓ?
Asimismo, una característica que gana en importancia a la hora de renunciar a una casa respecto a 2018 es que sea una vivienda nueva o sin necesidad de reforma (+5 puntos porcentuales). Por el contrario, en 2024 los españoles están menos dispuestos a renunciar al hecho de que la vivienda esté en un edificio o urbanización (-6 puntos porcentuales).
A que tenga trastero
A que sea nueva o no necesite reforma
Al tamaño (que sea más pequeña)
A que tenga terraza, patio o jardín
A la zona Al múmero de cuartos de baño
Al tipo de vivienda (piso o unifamiliar)
Al número de habitaciones A las características del edificio o urbanización
A que tenga asecensor y garaje/ parking
No renunició o renunció a nada
2024 2018
INFORME NACIONAL DEMANDA
MOTIVACIONES Y ASPECTOS PSICOLÓGICOS
PERO… ¿POR QUÉ RAZÓN NO
LLEGA A MATERIALIZARSE
LA COMPRA O EL ALQUILER?
Si en 2018 era la incapacidad de encontrar la casa deseada el primer impedimento para cambiar de vivienda, en 2024 el precio se ha convertido en el principal obstáculo aumentando del 31 % en 2018 al 42 % en 2024.
Por el contrario, la incapacidad para encontrar la vivienda adecuada se ha reducido en 11 puntos porcentuales, lo que podría indicar una cierta mejora en la oferta disponible en el mercado.
Por otro lado, la percepción de que no es el mejor momento para comprar ha aumentado del 3 % al 12 %, mientras que el cambio de idea y la falta de necesidad han disminuido ligeramente.
¿POR QUÉ MOTIVO NO ACABÓ COMPRANDO O ALQUILANDO VIVIENDA?
Otro motivo
Porque dejó de hacerme falta
Cambié de idea
No es el mejor momento para comprar
No encontré lo que estaba buscando
Por precio
¿POR QUÉ NO COMPRÉ O ALQUILÉ UNA VIVIENDA?
• 42 % por precio
• 35 % no encontró lo que estaba buscando
• 12 % no era el mejor momento para comprar
NACIONAL
OFERTA B INFORME
INFORME NACIONAL
LA CASA “TIPO” QUE LOS PROPIETARIOS PONEN EN EL MERCADO
El informe del III Observatorio de la Vivienda en España, realizado por CENTURY 21 España, muestra destacadas diferencias con respecto a las casas de segunda mano puestas en venta y alquiler entre 2018 a 2024 por particulares.
La vivienda tipo disponible se segunda mano en el mercado ha mantenido estables sus características, pero muestra algunas diferencias clave con respecto a otras. Una de las constantes es que el 72 % de estas viviendas ofertadas siguen siendo pisos en edificios, mostrando un cambio de tendencia con respecto a la demanda ya que si en 2018 la solicitud de este tipo de casas se situaba en el 78 %, en 2024 ha pasado a ser del 68 %, lo que refleja una sobre oferta con respecto a la demanda actual del mercado. Sin embargo, ha habido una leve disminución (-1 %) en la oferta de viviendas unifamiliares en chalets independientes mientras la demanda por este tipo de vivienda ha aumentado en nueve puntos porcentuales en los últimos seis años.
Por otro lado, se muestra un desajuste entre la oferta de viviendas de segunda mano sin necesidad de reforma, que ha caído del 77 % al 65 %, mientras que la demanda ha subido ligeramente alcanzando el 58 %, lo que sugiere un exceso de este tipo de viviendas en el mercado. En el caso de las viviendas nuevas, aunque su oferta ha crecido significativamente, pasando del 8 % al 17 %, la demanda se ha mantenido constante en un 25 %, lo que refleja un déficit claro
en este segmento. Por último, las viviendas de segunda mano con necesidad de reforma presentan un equilibrio, con una oferta del 18 % y una demanda del 17 %, lo que indica estabilidad en este tipo de propiedades. Estos datos ponen de manifiesto la importancia de ajustar la oferta a las necesidades del mercado, especialmente en el caso de las viviendas nuevas, donde sigue existiendo una clara insuficiencia capaz de satisfacer la demanda actual.
En términos de conectividad y seguridad, el 91 % de las viviendas en 2024 están bien comunicadas y cercanas a transporte público, una cifra ligeramente inferior al 93 % en 2018. Sin embargo, la seguridad ha cobrado más importancia, con un 95 % de las viviendas ubicadas en zonas seguras en 2024 frente al 70 % en 2018.
Uno de los cambios más significativos ha sido el decremento del precio de la vivienda en oferta, que ha pasado de 241.146 € en 2018 a 191.293 € en 2024. lo que supone un incremento considerable. En cuanto al mercado del alquiler, la mensualidad media ha subido de 600 € en 2018 a 737 € en 2024, lo que representa un aumento del 22 %. Este incremento refleja la presión del mercado inmobiliario en un contexto de alta demanda y escasa oferta, especialmente en las grandes ciudades.
72 % piso en un edificio
65 % de 2ª mano sin necesidad de reforma
45 % de tres habitaciones
50 % con dos baños
42 % situada en zona céntrica
95 % ubicada en una zona segura
EVOLUCIÓN DE LA CASA “TIPO” QUE LOS PROPIETARIOS PONEN EN EL MERCADO INFORME NACIONAL
27 % de entre 91 y 120 m²
64 % con terraza
51 % con garaje
49 % con trastero
91 % bien comunicada y cercana a transporte público precio medio de las viviendas en oferta
737 €
191.293 € mensualidad media para poder alquilar
EVOLUCIÓN DE LA CASA “TIPO” QUE LOS PROPIETARIOS PONEN EN EL MERCADO INFORME NACIONAL OFERTA 2018
72 % piso en un edificio
77 % de 2ª mano sin necesidad de reforma
36 % de tres habitaciones
45 % con dos baños
41 %
situada en zona céntrica
70 % ubicada en una zona segura
26 % de entre 91 y 120 m²
63 % con terraza
57 % con garaje
50 % con trastero
93 % bien comunicada y cercana a transporte público
precio medio de las viviendas en oferta
600 €
241.146 € mensualidad media para poder alquilar
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO
EL PRECIO MEDIO DE VENTA?
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA RENTA MEDIA MENSUAL DEL ALQUILER?
EVOLUCIÓN DE LA CASA “TIPO” QUE LOS PROPIETARIOS PONEN EN EL MERCADO INFORME NACIONAL OFERTA
«La evolución de la vivienda tipo en el mercado español entre 2018 y 2024 refleja un desajuste clave: la sobreoferta de pisos en edificios, mientras la demanda de este tipo de vivienda ha caído 10 puntos porcentuales . La oferta de viviendas nuevas ha crecido, pero sigue sin cubrir la demanda. Además, los precios han subido un 26 % en la venta y un 22 % en el alquiler, lo que demuestra que continúa creciendo la presión del mercado inmobiliario.»
La casa en oferta en 2024
La casa en oferta en 2018
INFORME NACIONAL
EL PERFIL DEL ESPAÑOL QUE OFRECE UNA VIVIENDA
Entre 2018 y 2024 el perfil de los españoles que ponen una vivienda en el mercado ha experimentado un cambio significativo, con una creciente participación masculina (del 38 % al 60 %) y un notable envejecimiento de los oferentes ya que seis de cada 10 tiene más de 50 años. Este cambio podría estar relacionado con factores demográficos y económicos, como el envejecimiento de la población y la necesidad de los mayores de capitalizar activos inmobiliarios. Además, la menor presencia de jóvenes en el mercado, tanto como oferentes como demandantes, podría estar influida por la precariedad laboral y el incremento de los precios, que han dificultado su acceso a la vivienda.
En cuanto al estado civil y la composición de la unidad familiar, se han mantenido estables ciertos aspectos en el trascurso de estos seis años
analizados como, por ejemplo, el hecho de que el 68 % de los oferentes están casados o viven en pareja. Sin embargo, se observa un cambio en el tamaño de las unidades familiares ya que si en 2018 predominaban las familias de cuatro o más integrantes (35 %), en 2024 son las familias más pequeñas, de dos personas, las que lideran aspecto con un 36 %.
Este cambio podría estar relacionado con el envejecimiento de aquellos que ponen una vivienda en el mercado, que mayoritariamente son mayores de 50 años y con una tendencia hacia hogares más reducidos en términos de tamaño, lo que refleja también las nuevas dinámicas sociales y económicas que afectan al mercado inmobiliario español.
2024 2018
60 % son hombres 50 o más años
está casado/a o vive en pareja
fijo
62 % son mujeres
entre 30-39 años y de 50 o más años
«El perfil de quienes ponen una vivienda en el mercado en España ha cambiado significativamente entre 2018 y 2024. El aumento en la participación masculina y el predominio de oferentes mayores de 50 años reflejan tanto el envejecimiento de la población como la necesidad de capitalizar activos inmobiliarios en la edad adulta»
INFORME NACIONAL
LEY DE LA VIVIENDA: NI
SE CONOCE
NI SE ACEPTA
INFORME NACIONAL
LEY DE LA VIVIENDA:
NI SE CONOCE NI SE ACEPTA
La comparativa entre ofertantes y demandantes muestra cómo ambos grupos presentan altos niveles de desconocimiento de la Ley de la Vivienda aprobada por el Gobierno el pasado mayo de 2023. Sin embargo, los demandantes poseen un nivel ligeramente mayor de desconocimiento en todas las categorías. Estos datos dejan en evidencia una clara falta de información y sensibilización sobre la Ley de la Vivienda, lo que podría estar impidiendo que tanto ofertantes como demandantes aprovechen plenamente las nuevas regulaciones y protecciones ofrecidas por Ley, concretamente en el caso de Cataluña, única comunidad autónoma, hasta el momento, que la ha puesto en marcha.
¿CONOCE LA LEY DE LA VIVIENDA, APROBADA EN MAYO DE 2023?
DEMANDANTES DE VIVIENDA OFERTANTES DE VIVIENDA
21 % Sí
31 % Sí
79 % N o 6 9 % N o
El desconocimimento más alto proviene de:
Las mujeres Las personas con más de 50 años
INFORME NACIONAL LEY DE LA VIVIENDA:
NI SE CONOCE NI SE ACEPTA
El III Observatorio de la Vivienda en España señala una brecha significativa en cuanto a la percepción de las políticas gubernamentales actuales sobre acceso a la vivienda. Mientras que el 71 % de aquellos que buscan un nuevo hogar y el 65 % de los que lo ofrecen en el mercado considera estas políticas como malas o muy malas, hay segmentos que destacan por su valoración positiva como es el caso de los jóvenes entre 18 a 29 años. De estos, un 46 % de los ofertantes y un 38 % de los demandantes opinan favorablemente sobre las políticas de vivienda puestas en marcha por el Gobierno, marcando una diferencia significativa con los grupos de edades superiores, especialmente en el caso de los mayores de 50 años, quienes han mostrado una muy elevada insatisfacción, con un 73 % y 77 % de desaprobación respectivamente.
Esta disparidad subraya la necesidad de políticas más inclusivas y adaptadas a las diversas realidades del mercado inmobiliario. Mientras algunos jóvenes ven con buenos ojos las medidas actuales, la mayoría de la población sigue reclamando mejoras, lo que deja entrever la necesidad urgente de llevar a cabo una revisión profunda y la implementación de políticas más efectivas que consigan satisfacer las expectativas de los españoles con respecto al mercado inmobiliario en nuestro país.
¿CÓMO VALORAS LAS POLITÍCAS GUBERNAMENTALES ACTUALES EN RELACIÓN
CON EL ACESSO A LA VIVIENDA?
DEMANDANTES DE VIVIENDA OFERTANTES DE VIVIENDA
29 % M uy b uenas/ Buenas
35 % M uy b uenas/ Buenas
71 % M alas/ M uy malas
Las actuales politicas gubernamentales se consideran malas/muy malas especialmente para:
6 5 % M alas/ M uy malas
Los hombres Las personas con más de 50 años
INFORME NACIONAL
D LA SITUACIÓN DE LOS JÓVENES EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Los jóvenes en España tienen que hacer frente a múltiples retos para acceder a una vivienda no sólo en cuanto a la obtención de financiación, también es complejo para ellos encontrar casas que puedan satisfacer sus necesidades. A pesar de querer tener su propia vivienda, la realidad es que la precariedad laboral y la ausencia de políticas eficaces siguen siendo dos de los grandes obstáculos para lograr su independencia.
En este capítulo, CENTURY 21 España presenta un análisis de las características del joven actual que ha estado o está en la búsqueda de una vivienda y las razones por las cuales no ha logrado hacer realidad ese sueño.
INFORME NACIONAL
LA SITUACIÓN DE LOS JÓVENES
EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Acceder a una vivienda se ha vuelto cada vez más difícil para los jóvenes espoles. De acuerdo con la Encuesta Financiera de las Familias del BdE (Banco de España), la posesión de propiedades ha experimentado una fuerte disminución entre los jóvenes menores de 35 años, situándose en un escaso 32 %. Según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE), los jóvenes destinan más del 80 % de sus ingresos al pago de alquileres y más del 61 % al pago de una hipoteca, lo que refleja una situación económica complicada para ellos teniendo en cuenta que la tasa de esfuerzo recomendada no debe superar el 33 % del presupuesto medio mensual de la unidad familiar. La necesidad de ahorrar dinero empuja a muchos jóvenes a buscar alternativas de vivienda como compartir casa o elegir el alquiler con opción a compra, con la meta de ser propietarios en el futuro.
Para facilitar el acceso a la vivienda a este grupo poblacional se han propuesto sobre la mesa diversas
medidas como incentivos fiscales, excepciones para simplificar la compra de viviendas, garantías públicas para facilitar el acceso a la financiación y otras iniciativas de apoyo a la demanda. Estas propuestas, aunque bien intencionadas, no abordan completamente la verdadera barrera para la adquisición de inmuebles por parte de los jóvenes españoles: los bajos salarios que están percibiendo y la falta de una oferta laboral que les permita incrementar esas retribuciones.
Sin duda, resulta prioritario que se lleve a cabo un incremento en la oferta de inmuebles para los jóvenes en España, especialmente en áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, así como en regiones afectadas por la presión turística. Todos los que formamos parte del sector inmoiliario debemos ser capaces de poner en su mano herramientas, leyes y fórmulas económicas justas que les ayude a poder acceder a una vivienda digna y empezar, así, una nueva etapa de su vida, probablemente una de las más importantes de su vida.
«Acceder a una vivienda se ha vuelto cada vez más difícil para los jóvenes en España, que destinan más del 80 % de sus ingresos al pago de alquileres y más del 61 % al pago de una hipoteca. Los jóvenes de entre 18 y 29 años solo generan el 15 % de la demanda de vivienda en 2024, mucho menos de lo que representaban hace seis años (33 %). »
INFORME NACIONAL
LA SITUACIÓN DE LOS JÓVENES
EN EL MERCADO INMOBILIARIO
EL PERFIL DEL JOVEN ESPAÑOL EN BUSCA DE UN HOGAR
¿QUIÉN ES EL JOVEN ESPAÑOL QUE BUSCA UN HOGAR?
son sol t e r os / as 54 %
vi v e ac t ualmen t e en una c asa de su p r o pi edad o de su f amilia 54 %
p r e f eriría vivir en p r o pi edad 88 %
%
t r a b a j a en una emp r esa pri v ada, c on un empleo fi j o 40 %
b us c a p a r a independi za r se de la f amilia o p a r a vivir por su cuen t a 35 %
20 %
b us c a po r que se v a a c asar o p a r a vivir en p a r e j a
Basado en los datos obtenidos del III Observatorio de la Vivienda en España, elaborado por CENTURY 21, este es, hoy en día, el perfil del joven español en busca de una nueva casa:
SOLTEROS, CON TRABAJO FIJO Y VIVIENDO EN PROPIEDAD
El 54 % de los jóvenes compradores o arrendatarios son solteros y, generalmente, forman parte de una unidad familiar compuesta por dos personas. Este dato indica una tendencia hacia la búsqueda de independencia y la formación de pequeños núcleos familiares dado que se encuentran en un periodo vital de construcción familiar.
El 40 % de los españoles que tienen entre 18 y 29 años trabaja en una empresa privada con contrato indefinido, lo que les aporta cierta estabilidad económica para considerar la compra o alquiler de una vivienda. A pesar de que el 54 % vive actualmente en una casa de su propiedad o de su familia, un abrumador 88 % preferiría vivir en una vivienda propia. Este deseo de propiedad es un indicador claro de las aspiraciones de estabilidad y seguridad a largo plazo.
DISMINUCIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA Y DECRECE EL INTERÉS EN QUE SE UBIQUE EN LA MISMA CIUDAD EN LA QUE RESIDE
El acceso a la vivienda para los jóvenes ha empeorado significativamente en los últimos años. Mientras que en 2018 uno de cada tres jóvenes estaba en proceso de compra o alquiler de una vivienda, en 2024 esta proporción ha caído a solo uno de cada siete, evidenciando una creciente dificultad para que este grupo pueda emanciparse y acceder al mercado inmobiliario. Cabe destacar que el 72 % de aquellos que buscaron una nueva casa lo hicieron en la misma ciudad donde viven, un porcentaje ligeramente superior al obtenido en 2018 (68 %), lo que muestra su preferencia por permanecer en entornos cercanos.
INFORME
NACIONAL
LA SITUACIÓN DE LOS JÓVENES EN EL MERCADO INMOBILIARIO
EL PERFIL DEL JOVEN ESPAÑOL EN BUSCA DE UN HOGAR
PISOS EN EDIFICIOS EN ZONAS PERIFÉRICAS CON ASCENSOR, TERRAZA Y GARAJE
El 78 % de los jóvenes ha comprado, alquilado o buscado un piso en un edificio, con un 48 % enfocándose en zonas periféricas del centro. Prefieren pisos de segunda mano sin necesidad de reforma (57 %) y valoran características específicas como una superficie entre 91 y 120 m2, que tengan tres habitaciones y dos cuartos de baño.
Las características más valoradas incluyen ascensor (68 %), terraza (66 %) y garaje (65 %). Además, la proximidad a transporte público, tiendas y supermercados es crucial para ocho de cada 10, seguido de servicios sanitarios (79 %) y facilidades de aparcamiento (76 %). La seguridad de la zona es la principal preocupación durante la búsqueda (89 %), seguida de la orientación solar (78 %) y la calidad de los materiales de construcción (77 %).
El precio medio de la casa que se buscó o compró oscilaba entre 150.000 € y 200.000 €. Para financiar la compra, el 45 % de los jóvenes pagó una parte al contado y solicitó un crédito al banco para el resto. En términos de capacidad de pago, el cuatro de cada 10 estaría dispuesto a pagar hasta 500 € de cuota hipotecaria y un 32 % hasta 500 € mensuales en alquiler.
EL PRECIO ES EL PRINCIPAL CULPABLE DE QUE AL FINAL NI COMPREN NI ALQUILEN
El 50 % de los jóvenes no compró o alquiló debido al alto precio de la vivienda y un 23 % no encontró una casa que cumpliera con sus expectativas.
LEY DE LA VIVIENDA: UNA
GRAN DESCONOCIDA PARA LOS JÓVENES ESPAÑOLES
Un alarmante 79 % de los jóvenes españoles participantes en este estudio no conoce la nueva Ley de la Vivienda. Pero esto no es todo, el 71 % considera malas o muy malas las políticas gubernamentales actuales en relación con el acceso a la vivienda. Esto pone de manifiesto la necesidad de llegar a cabo una campaña educacional entre este segmento de la población.
Construir un mercado inmobiliario más equitativo y accesible para este grupo poblacional es factible si se aumenta la oferta de viviendas de segunda mano asequibles tanto para su compra como para el alquiler, se facilita el acceso a la financiación, se mejora la educación sobre la legislación vigente, se fomentan políticas gubernamentales efectivas y se promueven soluciones habitacionales sociales e innovadoras.
INFORME NACIONAL
EL PERFIL DEL JOVEN ESPAÑOL EN BUSCA DE UN HOGAR
ESTA ES LA VIVIENDA QUE BUSCAN LOS JÓVENES ESPAÑOLES
73 %
ubicada en la misma ciudad en la que vive
48 % ubicada en zonas periféricas del centro
78 % un piso en un edificio
57 % de 2ª mano sin necesidad de reforma
47 % de tres habitaciones
52 % con dos baños
30 % de 91 a 120 m² y otro 28 % de 76 a 90 m²
68 % con ascensor
66 % con terraza
65 % con garaje
88 % bien comunicada, cercana a transporte público y a tiendas
INFORME NACIONAL
EL PERFIL DEL JOVEN ESPAÑOL EN BUSCA DE UN HOGAR
¿CUÁNTO CUESTA LA VIVIENDA Y CÓMO SE PAGA?
150.000 € -200.000 €
precio medio de la vivienda que buscó o compró
45 %
pagó una parte al contado y solicitó un crédito bancario para el resto
¿POR QUÉ NO COMPRO O ALQUILO UNA VIVIENDA?
42 % por precio
estaría dispuesto a pagar hasta 500 € de cuota hipotecaria
32 %
estaría dispuesto a pagar hasta 500 € en alquiler
% no encontró lo que estaba buscando 23 %
INFORME NACIONAL
LA SITUACIÓN DE LOS MAYORES DE 50 AÑOS
El III Observatorio de la Vivienda en España ofrece una visión detallada del papel que juegan los mayores de 50 años en el mercado inmobiliario nacional, tanto desde la perspectiva de la demanda como de la oferta de viviendas de segunda mano por parte de particulares.
E
El análisis que se muestra a continuación pone de manifiesto las preferencias de este grupo demográfico, destacando las diferencias y similitudes entre sus necesidades y lo que realmente el mercado inmobiliario en España le ofrece en 2024.
INFORME NACIONAL
LA SITUACIÓN DE LOS MAYORES DE 50 AÑOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
PERFIL DEL DEMANDANTE DE VIVIENDA
Al igual que el resto de la población española, y como se ha probado con los datos obtenidos en este III Observatorio, este grupo demográfico manifiesta una alta preferencia por la propiedad siendo, sin duda, el camino que ha marcado que generaciones posteriores se consideren conservadores en el ámbito de la vivienda.
Si el 77 % de los mayores de 50 años afirma vivir en una casa propia, 12 puntos porcentuales por encima de la media nacional (65 %), la realidad es que el nueve de cada 10 desearía tener su propia casa, un dato idéntico al resto de la muestra nacional. Sin embargo, sus necesidades específicas en términos de tamaño, ubicación y características no siempre se ven reflejadas en la oferta disponible de casas de segunda mano.
Los dos motivos principales que les llevan a buscar una vivienda nueva son mejorar su calidad de vida (24 %) y realizar esta operación como inversión (15 %). La mayoría prefiere encontrar una vivienda en la misma ciudad en la que vive (64 %), con preferencia hacia las zonas periféricas del centro (39 %). En cuanto al tipo de casa, el 66 % de los mayores de 50 años buscan pisos en edificios y el 58 % prefieren propiedades de segunda mano sin necesidad de reforma. Las características más buscadas incluyen superficies de 76 a 90 m2, con tres habitaciones (47 %) y dos baños (60 %).
Los criterios de búsqueda más importantes para este grupo son la buena comunicación de la zona (85 %), la disponibilidad de aparcamiento (82 %) y la proximidad a servicios sanitarios (81 %). La seguridad en la zona es crucial para el 89 %, mientras que la orientación solar (67 %) y la limpieza de las calles (66 %) también son bien valoradas.
En términos de precio, el intervalo de las viviendas buscadas se sitúa entre 150.001 y 200.000 €, con el 39 % de los mayores de 50 años planeando financiar la compra mediante un crédito bancario. Sin embargo, el 46 % decidió finalmente no comprar o alquilar porque no encontró lo que estaba buscando. Es más, un 33 % afirmó no hacerlo porque el precio de la vivienda no se ajustaba a su capacidad financiera en el momento de la compra o el alquiler.
«Las personas mayores de 50 años generarán el 31 % de la demanda de vivienda en 2024, frente a solo el 10 % en 2018.»
ASÍ SON LOS ESPAÑOLES MAYORES DE 50 AÑOS EN BUSCA DE UN NUEVO HOGAR
familias de dos integrantes
una situación laboral activa
INFORME NACIONAL LA SITUACIÓN DE LOS MAYORES DE 50 AÑOS EN EL MERCADO
¿COMO ES LA VIVIENDA QUE
BUSCAN LOS MAYORES DE 50 AÑOS?
64 % ubicada en la misma ciudad en la que vive
39 % ubicada en zonas periféricas del centro
66 % un piso en un edificio
58 % de 2ª mano sin necesidad de reforma
47 % de tres habitaciones
60 % con dos baños
INMOBILIARIO
27 % de 76 a 90 m² y otro 25 % de 91 a 120 m²
73 % con ascensor
77 % con terraza
75 % con garaje
85 % bien comunicada y cercana a transporte público
82 % en una zona con aparcamiento para residentes o con facilidad para aparcar
¿CUÁNTO CUESTA LA CASA DESEADA Y CÓMO SE PAGA?
150.000 € -200.000 €
precio medio de la vivienda que buscó o compró
INFORME NACIONAL
INMOBILIARIO
¿POR QUÉ NO COMPRÓ O ALQUILÓ UNA VIVIENDA?
39 % no encontró lo que estaba buscando
pagó una parte al contado y solicitó al banco un crédito para el resto
46 % por el precio
33 %
INFORME NACIONAL
LA SITUACIÓN DE LOS MAYORES DE 50 AÑOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
DESFASE ENTRE LA OFERTA DEL MERCADO Y LAS NECESIDADES CONCRETAS DE LOS MAYORES DE 50
AÑOS
Uno de los principales puntos de discrepancia se encuentra en la ubicación de las viviendas. Mientras que el 42 % de las casas de segunda mano ofertadas se encontraban en zonas céntricas de la ciudad, solo el 37 % de los mayores de 50 años han demandado este tipo de ubicación. Sin embargo, se percibe un desajuste en las zonas del extrarradio, donde la oferta disponible es del 19 %, mientras que la demanda alcanza el 23 %. En contraste, hay una equidad entre la oferta y la demanda de las viviendas ubicadas en las zonas periféricas del centro, con un 39 % en ambos casos.
Existe un claro exceso de oferta en pisos en edificios ya que el 72 % de la oferta se compone de este tipo de vivienda, mientras que solo el 66 % de los mayores de 50 años lo demanda. En contraste, hay un déficit significativo de viviendas unifamiliares en chalet independientes, con una demanda del 21 % y una oferta que apenas alcanza el 13 %. En el caso de las viviendas unifamiliares adosadas, la oferta y la demanda están más equilibradas, con un 14 % y un 13 % respectivamente.
Con respecto a la estructura de los hogares, y según los datos obtenidos del estudio, para este grupo poblacional se detecta un déficit de viviendas de segunda mano que tengan una superficie de entre 76 y 90m2, con dos habitaciones y dos cuartos de baño, en este último caso con una diferencia de 10 puntos porcentuales.
En cuanto al proceso de búsqueda de vivienda, los mayores de 50 años consideran fundamentales varios componentes estructurales. Destaca una falta significativa de viviendas de segunda mano ofertadas que cuenten con terraza, jardín, trastero, garaje y ascensor. En cuanto a los servicios, esta tendencia se refleja en la insuficiencia de viviendas con aparcamiento para residentes o zonas de fácil aparcamiento, un aspecto que es considerado como importante o muy importante por el 82 % de los mayores de 50 años participantes en el Informe.
Para los mayores de 50 años el mercado inmobiliario evidencia desajustes entre la oferta de viviendas de segunda mano y la demanda. En el rango de viviendas de compra, hay un déficit significativo en el intervalo de 150.001 a 200.000 €, ya que el 21 % de los demandantes en esta franja de edad buscan viviendas en este rango, pero solo el 18 % de la oferta se encuentra disponible. En el mercado del alquiler, la insuficiencia de oferta en las horquillas más económicas es evidente: el 34 % de los mayores de 50 años están dispuestos a pagar hasta 500 € mensuales,
pero solo el 21 % de las viviendas ofertadas se ajustan a este precio. Además, se observa un exceso de oferta en los tramos de alquiler más altos, con el 14 % de las viviendas disponibles entre 801 y 900 €, frente a solo el 5 % de demanda en este segmento. Estas disparidades evidencian la necesidad urgente de políticas que incrementen la disponibilidad de viviendas asequibles y ajustadas a las necesidades de la demanda real de este grupo poblacional.
El informe revela, además, una marcada diferencia en las motivaciones entre los mayores de 50 años que venden sus casas de segunda mano y los que compran viviendas. Mientras que una significativa proporción de vendedores (34 %) lo hace por necesidad de dinero, los compradores en este grupo demográfico buscan principalmente mejorar su calidad de vida (24 %) o realizar una inversión (15 %). Esta disparidad sugiere que, aunque la venta de viviendas está impulsada por razones económicas, la compra de nuevas propiedades responde a aspiraciones de mejora y seguridad financiera.
Además, el III Observatorio de la Vivienda en España pone de manifiesto el amplio desconocimiento sobre la nueva Ley de la Vivienda aprobada en mayo de 2023 de forma general entre la población española pero, en especial, entre los mayores de 50 años, donde el desconocimiento alcanza el 83 %, comparado con el 69 % de la población general. En este contexto, cabe añadir que su percepción con respecto a las políticas gubernamentales es considerablemente peor entre los mayores de 50 años que entre otros gurpos de población. Tanto es así que un 73 % las califica como malas o muy malas, frente al 65 % del total de la muestra que ha participado en este estudio.
«Hay una destacada diferencia en las motivaciones entre los mayores de 50 años que venden y los que compran viviendas, lo que sugiere que aunque la venta de viviendas está impulsada por razones económicas, la compra de nuevas propiedades responde a aspiraciones de mejora y seguridad financiera. El 34 % de los mayores de 50 anõs venden su casa por necesidad de dinero, mientras que los compradores en este grupo demográfico buscan principalmente mejorar su calidad de vida (24 %) o realizar una inversión (15 %).»
INFORME NACIONAL
LA SITUACIÓN DE LOS MAYORES DE 50 AÑOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
QUÉ TIPO DE VIVIENDAS PONEN LOS MAYORES DE 50 AÑOS EN EL MERCADO
El III Observatorio de la Vivienda en España elaborado por CENTURY 21 España muestra cómo el 43 % de las viviendas ofrecidas al mercado por los mayores de 50 años se encuentran en zonas céntricas de la ciudad. De estas, el 70 % son pisos en edificios. Además, el 67 % de estas propiedades son de segunda mano, pero sin necesidad de reforma, lo que refleja una oferta predominantemente urbana y con características listas para habitar. En términos de tamaño, dos de cada cuatro viviendas de segunda mano ofertadas tienen una superficie de entre 91 y 120 m2, el 43 % cuenta con tres habitaciones y prácticamente cinco de cada 10 con dos baños. Asimismo, el 69 % de estas viviendas disponen de terraza, el 54 % tienen ascensor y el 48 % cuentan con trastero y garaje.
Las zonas donde se ubican estas viviendas están bien comunicadas (92 %), cercanas a tiendas y supermercados (87 %), parques y zonas verdes (86 %), servicios sanitarios (85 %) y colegios (84 %). Los ofertantes valoran positivamente que las viviendas que tienen en venta o alquiler estén ubicadas en zonas seguras (97 %), con una buena calidad de los materiales de construcción y una positiva orientación solar (94 %), así como la limpieza de la zona (88 %) en la que se ubican.
En cuanto al precio, el intervalo de las viviendas que este conjunto de españoles participantes en el estudio ha vendido o piensa vender se sitúa entre 100.001 y 150.000 € (19 %). Por su parte, el 21 % de los propietarios alquila o piensa alquilar la vivienda por hasta 500€ al mes. La razón principal que han argumentado para vender o alquilar una vivienda es la necesidad de dinero (34 %).
Cabe destacar que, al igual que el resto de los participantes, independientemente de su edad, también hay una notable falta de conocimiento sobre la nueva Ley de la Vivienda, con un 74 % de los ofertantes que la desconocen. Además, un 67 % de éstos valora las políticas gubernamentales actuales en relación con el acceso a la vivienda como malas o muy malas, lo que demuestra una insatisfacción generalizada con las medidas actuales y la necesidad de una mayor información.
INFORME NACIONAL
LA SITUACIÓN DE LOS MAYORES DE 50 AÑOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
¿QUÉ
VIVIENDA BUSCAN
LOS
MAYORES DE 50 AÑOS?
43 % ubicadas en zonas periféricas del centro
70 % pisos en un edificios
67 % viviendas de 2ª mano sin necesidad de reforma
43 % de tres habitaciones
47 % con dos baños
54 % con ascensor
69 % con terraza
48 % con trastero y garaje
92 % están bien comunicadas y cercanas a transporte público
100.000 € -150.000 €
500 € es el precio medio de la vivienda que ha vendido o piensa vender
24 % de 91 a 120 m² y otro 21 % de 76 a 90 m² (hasta) alquiler medio de la vivienda que alquila o piensa alquilar
CONCLUSIONES
CONCLUSIONES GENERALES
La evolución de las preferencias, motivaciones y características de la vivienda “real”, desde el punto de vista tanto de la búsqueda como de la oferta, ha sido poco disruptiva en los últimos años. Una de las principales características ha sido el incremento de los precios y alquileres…
PRECIO +2
vs. 2018 (198.836 € de media para la compra en 2024)
ALQUILER +16 %
vs. 2018 (649 € de media para el alquiler en 2024)
PERO…
Hay algunas señales de cambio e indicios muy interesantes…
…¡la ubicación de la vivienda!
Quedarse en la misma ciudad y optar por las zonas más céntricas, o las que se sitúan cerca del centro, siguen siendo las preferencias dominantes en términos de ubicación, pero…
…existe una mayor apertura a mudarse de ciudad…
Cambiar de ciudad pasó del 25 % para 30 % de las preferencias de búsqueda de vivienda.
POR VARIABLES DE ESTUDIO...
COMPARATIVO 2024 VS 2018
TIPO DE VIVENDA Y PREFERENCIAS
Se mantienen las preferencias generales de 2018. La mayor diferencia es el aumento en la proporción de personas actualmente alquiladas que prefieren vivir en una vivienda en propiedad, pasando del 75,8 % al 80,7 % Retroceso en la elección de pisos en edificios a favor de viviendas unifamiliares independientes. Esto indica un cambio en la preferencia hacia tipos de vivienda con más espacio y privacidad.
FINANCIACIÓN Y PRECIOS
Ha habido una inversión en los precios de venta y compra. El precio de venta ha disminuido en 50.000 euros, mientras que el precio de compra ha aumentado en 32.000 euros desde 2018, indicando un ajuste en el mercado inmobiliario.
CONCLUSIONES GENERALES
TAMAÑO Y CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA
Ha habido un cambio en la preferencia por el tamaño de la vivienda. Mientras que en 2018 el tamaño más demandado era de 76 a 90 m2, en 2024 la preferencia se ha desplazado a viviendas de 91 a 120 m2
CARACTERÍSTICAS ADICIONALES
Y UBICACIÓN
Ha habido un pequeño descenso en la preferencia por viviendas en la misma ciudad, con una reducción del 5 % en la demanda. Sin embargo, en regiones como Canarias y la Comunidad Valenciana, se observa un ligero aumento en la preferencia por viviendas en la misma ciudad en comparacion con 2018.
HABITACIONES Y BAÑOS
La media de habitaciones en las viviendas en 2024 es de 2,82, similar a la media de 2,86 en 2018. Sin cambios significativos en la distribución de la oferta y la demanda de viviendas en el número de habitaciones. Ha habido un aumento en la oferta de viviendas con un solo baño desde 2018. Sin embargo, las viviendas con dos baños siguen siendo las más demandadas. La media de baños en 2024 es ligeramente superior a la de 2018, pasando de 1,71 a 1,76.
ASPECTOS PSICOLÓGICOS Y MOTIVOS DE COMPRA/VENTA
En 2024, dos de los tres motivos principales de 2018, que son la independización y el cambio de alquiler a propiedad, se mantienen. Sin embargo, se observa una disminución en la importancia de casarse o emparejarse como motivo (de un 14,7 % en 2018 a un 9,5 % en 2024). Además, ha aumentado la consideración del cambio de zona como un motivo importante para la compra o alquiler de una vivienda, pasando de un 9,4 % en 2018 a un 15,2 % en 2024.
…¡el principal aspecto disuasorio!
Si, en 2018, el principal motivo para desistir en la compra o el alquiler de una vivienda era no encontrar lo que se buscaba (44 %), en la actualidad es el precio.
… el 42 % de las personas que decidió echarse atrás en la compra o el alquiler de una vivienda desistió debido al precio/alquiler.
El 32 % de las personas de la muestra desistió en la compra o el alquiler.
…¡la acción pública!
La inmensa mayoría de las personas que compraron o alquilaron vivienda, las que están buscando activamente vivienda para comprar o alquilar, así como quienes tienen viviendas para vender o alquilar, no advierte ventaja alguna en los programas y medidas públicas anunciadas y vigentes para la vivienda.
CONCLUSIONES GENERALES
…entre arrendatarios y propietarios…
…ENTRE EL 69 %
Y EL 79 %
desconoce la Ley de Vivienda 2023
…ENTRE EL 65 %
Y EL 71 %
evalúa las políticas del Estado en este aspecto como malas o muy malas
CONCLUSIONES GENERALES
EN BUSCA DE UN NUEVO HOGAR: DESEO VS. REALIDAD
Si el coste de acceso a la vivienda es el principal desmotivador para la compra o el alquiler, también es el factor que obliga a los españoles a ajustar sus expectativas al momento de elegir.
Parece claro que los españoles tienen un presupuesto definido al momento de comprar o alquilar, y que les gustaría que ese valor les permitiera acceder a una vivienda con ciertas características. Sin embargo, mientras que esto parece ser alcanzable a través de la compra, donde con un ajuste de solo un +4 % en el precio se pueden cumplir prácticamente todas las ambiciones respecto a la casa deseada, para alquilar dentro del presupuesto determinado es necesario optar por viviendas más pequeñas y hacer otras concesiones en cuanto a los servicios circundantes. No es sorprendente, por lo tanto, que a pesar de que el 65 % de los españoles viva en casa propia, ese sea el deseo del 91 % de los encuestados, lo que significa que la mayoría de las personas que actualmente están en el mercado de alquiler (32 %) desean salir de esta opción.
PREFIERE VIVIR EN...
ACTUALMENTE VIVE EN...
3 % Ot r a si t ua c i ón
32 % p r opr i edad alquilada
91 % pr opr i edad, suy a o de su f amilia
6 5 % p r opr i edad, suy a o de su f amilia
CONCLUSIONES GENERALES
EN BUSCA DE UN NUEVO HOGAR: DESEO VS. REALIDAD EN LA COMPRA
... es a través de la compra donde se logra cumplir el mayor número de deseos que los españoles tienen para una vivienda...
Parece claro que los españoles tienen un presupuesto definido al momento de comprar o alquilar, y que les gustaría que ese valor les permitiera acceder a una vivienda con ciertas características. Sin embargo, mientras que esto parece ser alcanzable a través de la compra, donde con un ajuste de solo un +4 % en el precio se pueden cumplir prácticamente todas las ambiciones respecto a la casa deseada, para alquilar dentro del presupuesto determinado es necesario optar por viviendas más pequeñas y hacer otras concesiones en cuanto a los servicios circundantes. No es sorprendente, por lo tanto, que a pesar de que el 65 % de los españoles viva en casa propia, ese sea el deseo del 91 % de los encuestados, lo que significa que la mayoría de las personas que actualmente están en el mercado de alquiler (32 %) desean salir de esta opción.
CONCLUSIONES GENERALES | SOLO COMPRA
CARACTERÍSTICAS
RESULTADOS 2024
DE LA VIVIENDA... SEGÚN LA DEMANDA
VIVIENDA IDEAL
PARA COMPRAR VS VIVIENDA REAL COMPRADA
En la misma ciudad y con preferencia zonas periféricas del centro
Piso en un edificio y de segunda mano sin necesidad de reforma
Entre 91 y 120 m2
3 habitaciones
UBICACIÓN
TIPOLOGÍA
SUPERFICIE
HABITACIONES
2 cuartos de baño BAÑOS
◦ Terraza
◦ Garaje
◦ Trastero
◦ Buena comunicación
◦ Cercanía tiendas, supermercados
◦ Facilidad de aparcamiento
◦ Seguridad de la zona
◦ Calidad de los materiales de la construcción
◦ Orientación solar
Llegarían a comprar por un precio medio de 196.533 €
COMODIDADES
(En orden de importancia)
PREFERENCIAS
CONDICIONANTES
PRECIO
En la misma ciudad y con preferencia zonas periféricas del centro
Piso en un edificio y de segunda mano sin necesidad de reforma
Entre 91 y 120 m2
3 habitaciones
2 cuarto de baño
◦ Terraza
◦ Garaje
◦ Trastero
◦ Buena comunicación
◦ Cercanía tiendas, supermercados
◦ Facilidad de aparcamiento
◦ Seguridad de la zona
◦ Orientación solar
◦ Calidad de los materiales de la construcción
Han comprado por un precio medio de 204.920 €
CONCLUSIONES GENERALES
EN BUSCA DE UN NUEVO HOGAR: DESEO VS. REALIDAD EN EL ALQUILER
...en el alquiler, mantener el presupuesto implica hacer concesiones en diversas preferencias, incluida la dimensión de la vivienda.
Para poder acceder al alquiler de una casa de tres habitaciones, usada y sin necesidad de reforma, que implique el pago mensual de alrededor de 650 €, los españoles tienen que ceder en varias de sus aspiraciones. La primera y más importante es el tamaño ya que pretendían tener una vivienda de entre 76 y 90 m2, cuando por ese importe sólo es posible acceder a una vivienda de tres habitaciones pero mucho más pequeña, con una dimensión no superior a los 75 m2. Aunque se mantiene el tipo de vivienda, la disminución del espacio habitacional significa disponer de solo un baño, en lugar de dos, como era el deseo inicial.
Esta reducción de espacio también puede explicarse por el hecho de que la vivienda alquilada se ubica en el centro de la ciudad y no en las zonas cercanas al centro, como se pretendía en origen. Aunque es posible que los inquilinos se mantengan en la misma ciudad, este ajuste en la ubicación ha llevado, además de la cuestión del tamaño, a una reorganización de preferencias en cuanto a las comodidades, el entorno y las condiciones esenciales para los arrendatarios. En la vivienda alquilada finalmente ganan mayor relevancia factores como tener un balcón, la facilidad de aparcamiento en la zona, así como la limpieza urbana, aspectos más prioritarios en las áreas céntricas de una ciudad.
CONCLUSIONES GENERALES | SOLO ALQUILER
CARACTERÍSTICAS
RESULTADOS 2024
DE LA VIVIENDA... SEGÚN LA DEMANDA
VIVIENDA IDEAL
PARA ALQUILAR VS VIVIENDA REAL ALQUILADA
En la misma ciudad y con preferencia zonas periféricas del centro UBICACIÓN
Piso en un edificio y de segunda mano sin necesidad de reforma
Entre 76 y 90 m2
3 habitaciones
TIPOLOGÍA
SUPERFICIE
HABITACIONES
2 cuartos de baño BAÑOS
◦ Ascensor
◦ Garaje
◦ Terraza
◦ Buena comunicación
◦ Cercanía tiendas, supermercados
◦ Con servicios sanitarios disponibles en la zona
◦ Seguridad de la zona
◦ Orientación solar La limpieza de las calles de la zona
Llegarían a alquilar por un precio medio de 646 €
COMODIDADES
(En orden de importancia)
PREFERENCIAS
CONDICIONANTES
En la misma ciudad y con preferencia zonas céntricas
Piso en un edificio y de segunda mano sin necesidad de reforma
Entre 51 y 75 m2
3 habitaciones
1 cuarto de baño
◦ Ascensor
◦ Garaje
◦ Terraza
◦ Buena comunicación
◦ Cercanía tiendas, supermercados
◦ Facilidad de aparcamiento
◦ Seguridad de la zona
◦ La limpieza de las calles de la zona
◦ Orientación solar
Han alquilado por un precio medio de 651 €
PRECIO
CONCLUSIONES GENERALES
DISPONIBLE VS. ADQUIRIDA
También del lado de los propietarios que ponen sus inmuebles en el mercado, la cuestión de los valores es central. Sin embargo, en este caso, cumplir con las expectativas es más difícil cuando se trata de vender la casa que de alquilarla.
Las casas de segunda mano sin necesidad de reforma, de tres habitaciones, con dos baños, de entre 91 y 120 m2, ubicados en zonas céntricas, con buena accesibilidad, cerca de comercios y parques o zonas verdes, son el perfil de vivienda predominante tanto en la oferta activa de segunda mano como en la que se está vendiendo. Las exigencias son similares, priorizando la seguridad de la zona, la orientación solar de la vivienda y la limpieza del lugar en la que se ubica. Solo varían algunas características, ya que las casas que siguen en oferta cuentan con trastero, mientras que las vendidas tenían garaje.
A pesar de esta casi total coincidencia de características entre la oferta activa y la absorbida, hay un desajuste de expectativas en cuanto al precio. Los propietarios consideran que una vivienda de estas características debería venderse por 199.082 €, un 14 % más de lo que la demanda está dispuesta a pagar por una casa similar (174.890 €). En cuanto a los alquileres, las expectativas de los propietarios están alineadas con la capacidad del mercado.
CONCLUSIONES GENERALES
CARACTERÍSTICAS
RESULTADOS 2024
DE LA VIVIENDA... SEGÚN LA OFERTA
VIVIENDA
DISPONIBLE PARA VENTA/ALQUILER
En zonas céntricas
VS VIVIENDA VENDIDA/ALQUILADA
UBICACIÓN
Piso en un edificio y de segunda mano sin necesidad de reforma TIPOLOGÍA
Entre 91 y 120 m2
3 habitaciones
SUPERFICIE
HABITACIONES
2 cuarto de baño BAÑOS
◦ Terraza
◦ Ascensor
◦ Trastero
◦ Buena comunicación
◦ Cercanía a tiendas
◦ Parques y zonas verdes
◦ Seguridad de la zona
COMODIDADES
(En orden de importancia)
PROPORCIONAN
◦ Orientación solar Limpieza de las calles de la zona EXTRAS
Llegarían a vender por un precio medio de 199.082 € Marcarían como alquiler un precio medio de 729 €
PRECIO
En zonas céntricas
Piso en un edificio y de segunda mano sin necesidad de reforma
Entre 91 y 120 m2
3 habitaciones
2 cuarto de baño
◦ Terraza
◦ Ascensor
◦ Garaje
◦ Buena comunicación
◦ Cercanía a tiendas
◦ Parques y zonas verdes
◦ Seguridad de la zona
◦ Orientación solar Limpieza de las calles de la zona
Han vendido por un valor medio de 174.890 €. Han alquilado por un valor medio de 744 €
LA MARCA CENTURY 21
LA MARCA CENTURY 21
Fundada en 1971 en Estados Unidos, es hoy la mayor red de intermediación inmobiliaria a nivel global. Como filial de Realogy Corporation, uno de los principales grupos económicos del mundo, en 2024 dispone de más de 14.500 oficinas, más de 135.000 asesores inmobiliarios y presencia en 80 países, distribuidos por todos los continentes.
La empresa comenzó a operar en España a finales de 2010. Actualmente, cuenta con más de 80 oficinas en todo el país y un equipo de más de 1.750 colaboradores.
CENTURY 21 España se ha distinguido de otros actores del mercado gracias a su modelo exclusivo, destacándose como la primera inmobiliaria en sistematizar su método de trabajo y operar exclusivamente bajo el sistema de franquicias.
FICHA TÉCNICA
FICHA TÉCNICA
Estudio de opinión sobre las dinámicas de demanda y oferta de vivienda en España en el momento actual y en comparación con cómo han evolucionado desde 2018.
COORDINACIÓN Y ANÁLISIS
CENTURY 21 España
TEXTO
InfluenceSuite, Iberian Communication
Rita Ribeiro
PROYECTO GRÁFICO
Brandscape
INVESTIGACIÓN, RECOGIDA Y TRATAMIENTO DE DATOS
Strategik B&F Consulting
OBJETIVOS
• Conocer y comprender las necesidades, preferencias y motivaciones para la demanda y oferta de vivienda, considerando tanto la opción de compra/venta como de alquiler
• Caracterizar los perfiles de inmuebles deseados, efectivamente transaccionados y activos en la oferta en cuanto a su ubicación y otros aspectos estructurales
• Comprender el comportamiento de precios y alquileres
• Comprender la opinión general sobre las políticas públicas de vivienda
ÁMBITO GEOGRÁFICO
España, con enfoque en la Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía e Islas Canarias.
RECOGIDA Y TRATAMIENTO DE DATOS
Investigación realizada mediante cuestionario online con técnica ad-hoc unidimensional, seguida de análisis estadístico.
PÚBLICO OBJETIVO
Residentes en España con edad igual o superior a 18 años que vendieron, alquilaron o buscaron vivienda en los últimos 12 meses o que planean hacerlo en los próximos 12 meses.
Por demanda se entiende a los individuos que compraron o alquilaron vivienda en los últimos 12 meses o que piensan hacerlo en los próximos 12 meses.
Por oferta se entiende a los individuos que vendieron o alquilaron su vivienda en los últimos 12 meses o que piensan hacerlo en los próximos 12 meses.
