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L.V.A Services

Prévisionnel Exploitation Village de Fagnières

EXPLOI-FAG -V2016

Documents pré requis

Référence

Construction du C.A

CONS-C.A-V2016

Construction du T.O

CONS-T.O-V2016

Construction de l’offre

CONS-OFFRE-V2016

1


Organisation du village

84 maisons M3P 14 appartements T1

2


Rappels du modèle de sourcing LVA

Le ville est partenaire dans la promotion du village (une charte de communication est signée avec la mairie) Bulletins infos mairie, presse, site internet…

Nous exigeons une campagne test comme préalable (Il faut obtenir 2% d’adhésion sur 10% de la population) 64 demandes en mairie de Fagnières (en 6 mois)…

La collectivité doit être éligible à un quota social (correspondant à une VEFA partielle voir en bloc)

Le marché local doit respecter certaines conditions (Vendre à 2300 € et autofinancer au moins 1 des 2 ERP )

Le budget journalier de l’usager doit être < à 33€ (correspondant à un budget mensuel # à 50% d’un EHPAD)

3


Notre métier : le service et l’animation aux PA

Services

• • • • •

Maintien au domicile Aides et assistance Sécurité et surveillance Lien social Tâches ménagères Restauration livrée

Le développement de l’activité se fait au sein du village (inside) et en dehors du village (outside).

A.P.A

Recul du vieillissement • Par groupe • Par thème • Individuelle • E-learning préventif

Les activités physiques adaptées sont le support de l’animation et génère un phénomène vertueux d’appétence aux autres activités proposées au sein du village.

4


Notre métier : le service et l’animation aux PA

Services

• • • •

Maintien au domicile Aides et assistance Sécurité et surveillance Lien social Tâches ménagères

Le développement de l’activité se fait au sein du village (inside) et en dehors du village (outside).

A.P.A

Recul du vieillissement • Par groupe • Par thème • Individuelle • E-learning préventif

Les activités physiques adaptées sont le support de l’animation et génère un phénomène vertueux d’appétence aux autres activités proposées au sein du village.

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Notre métier : le service et l’animation aux PA

Services

Maintien au domicile Aides et assistance Sécurité et surveillance Lien social Tâches ménagères

• • • •

Le développement de l’activité se fait au sein du village (inside) et en dehors du village (outside).

A.P.A

Recul du vieillissement • Par groupe • Par thème • Individuelle • E-learning préventif

Les activités physiques adaptées sont le support de l’animation et génère un phénomène vertueux d’appétence aux autres activités proposées au sein du village. Autres activités traitées ou sous-traitées : • Restauration sur place • Espace coiffure et soins • Lingerie 6


L’offre locative et d’hébergement

Maison M3P (RT 2020)

670 €

(location nue)

Appartement de type 1

450 €

(location meublée)

Budget Hébergement = 15€/Jour : • • •

Eau et électricité domestique Charges de chauffage Charges de climatisation 7


Le pass LVA

100 €

Mois

Accueil 7j/7 Urgences 24h/24 Réseau wi-fi Chauffage et climatisation

Les 3 forfaits mensuels L.V.A Le repas du midi

290 €

Mois

Les 3 repas du jour

440 €

Mois

Repas livrés + ménage 742 €

Mois

+ Blanchisserie

770 €

Mois

10 €

1/2H

Courses à domicile

7€

1/2H

Repas livrés (village)

2€

Forfait

Aides aux démarches

20 €

1H

Travaux de bricolage

10 €

1/2H

Accompagnement véhiculé

14 €

1/2H

Vidéo surveillance individuelle

20 €

1H

Les services à la carte Entretien et ménage

8


Etude du point mort Le point mort s’obtient avec un T.O de 45%

Le calcul prévisionnel a été réalisé sans tenir compte du programme d’aides fiscales spécifiques dont bénéficie l’agglomération de Châlons-en-Champagne du fait du contrat de ville signé avec l’état et donnant droit à une batterie d’avantages fiscaux (cf. Annexe en page 19).

9


Hypothèses Type d'habitat

Loyer

Type d'habitat

TO

Maison 3P

670 €

Location nue

45%

Appartement 1P

450 € Location meublée (1)

45%

(1) Charges incluses y compris eau et électricité

Type d'habitat

TR : Taux de répartition

Maison 3P

Couple

90% Personne seule

10%

Appartement 1P

Couple

20% Personne seule

80%

Type de forfait

TA : Taux d'adhésion

Le Pass LVA

Maison 3P 100%

Appartement 1P

Les repas du midi

Maison 3P

10%

Non proposé en appartement

Les 3 repas du jour

Maison 3P

5%

Appartement 1P

95%

Les 3 repas + entretien + lingerie

Maison 3P

5%

Appartement 1P

5%

100%

Taux d'utilisation quotidien par type de service ou type d'activité (hors forfaits) Type d'activité ou de service

A1P

A1P

Activités Physiques adaptées

M3P 

4%

3%

2%

Services à la personne

M3P 

4%

3%

2%

Restauration (en salle)

Taux d'utilisation du restaurant hors forfaits

Résultats

nov.-20

Evolution du C.A (an) glissant sur 6 trimestres

janv.-21

mai-21

août-21

nov.-21

10%

févr.-22

CA TTC 255 451 € 270 048 € 284 645 € 299 242 € 313 839 € 328 436 €

Evolution EBITDA glissant sur 6 trimestres

EBITDA

9 603 €

13 835 €

18 068 €

19 150 €

23 382 €

24 465 €

Evolution de l'EBITDA en % du C.A

%

3,8%

5,1%

6,3%

6,4%

7,5%

7,4%

EBIT glissant sur 6 trimestres

EBIT

9 603 €

13 835 €

18 068 €

19 150 €

23 382 €

24 465 €

Evolution de l'EBIT en % du C.A

%

3,8%

5,1%

6,3%

6,4%

7,5%

7,4%

10


Etude de l’hypothèse médiane T.O de 70% (toutes choses égales, par ailleurs)

Le calcul prévisionnel a été réalisé sans tenir compte du programme d’aides fiscales spécifiques dont bénéficie l’agglomération de Châlons-en-Champagne du fait du contrat de ville signé avec l’état et donnant droit à une batterie d’avantages fiscaux (cf. Annexe en page 19).

11


Hypothèses Type d'habitat

Loyer

Type d'habitat

TO

Maison 3P

670 €

Location nue

70%

Appartement 1P

450 € Location meublée (1)

70%

(1) Charges incluses y compris eau et électricité

Type d'habitat

TR : Taux de répartition

Maison 3P

Couple

90% Personne seule

10%

Appartement 1P

Couple

20% Personne seule

80%

Type de forfait

TA : Taux d'adhésion

Le Pass LVA

Maison 3P 100%

Appartement 1P

Les repas du midi

Maison 3P

10%

Non proposé en appartement

Les 3 repas du jour

Maison 3P

5%

Appartement 1P

95%

Les 3 repas + entretien + lingerie

Maison 3P

5%

Appartement 1P

5%

100%

Taux d'utilisation quotidien par type de service ou type d'activité (hors forfaits) Type d'activité ou de service

A1P

A1P

Activités Physiques adaptées

M3P 

4%

3%

2%

Services à la personne

M3P 

4%

3%

2%

Restauration (en salle)

Taux d'utilisation du restaurant hors forfaits

Résultats Evolution du C.A (an) glissant sur 6 trimestres Evolution EBITDA glissant sur 6 trimestres Evolution de l'EBITDA en % du C.A

nov.-20

janv.-21

mai-21

août-21

nov.-21

févr.-22

410 369 €

465 085 €

519 801 €

574 517 €

629 233 €

683 949 €

EBITDA 103 369 €

126 799 €

150 229 €

170 509 €

193 939 €

214 219 €

CA TTC

%

25,2%

27,3%

28,9%

29,7%

30,8%

31,3%

EBIT glissant sur 6 trimestres

EBIT

87 535 €

106 893 €

125 087 €

141 202 €

159 396 €

175 511 €

Evolution de l'EBIT en % du C.A

%

21,3%

23,0%

24,1%

24,6%

25,3%

25,7%

10%

12


Etude de l’hypothèse haute T.O de 90% (toutes choses égales, par ailleurs)

Le calcul prévisionnel a été réalisé sans tenir compte du programme d’aides fiscales spécifiques dont bénéficie l’agglomération de Châlons-en-Champagne du fait du contrat de ville signé avec l’état et donnant droit à une batterie d’avantages fiscaux (cf. Annexe en page 19).

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Hypothèses Type d'habitat

Loyer

Type d'habitat

TO

Maison 3P

670 €

Location nue

90%

Appartement 1P

450 € Location meublée (1)

90%

(1) Charges incluses y compris eau et électricité

Type d'habitat

TR : Taux de répartition

Maison 3P

Couple

90% Personne seule

10%

Appartement 1P

Couple

20% Personne seule

80%

Type de forfait

TA : Taux d'adhésion

Le Pass LVA

Maison 3P 100%

Appartement 1P

Les repas du midi

Maison 3P

10%

Non proposé en appartement

Les 3 repas du jour

Maison 3P

5%

Appartement 1P

95%

Les 3 repas + entretien + lingerie

Maison 3P

5%

Appartement 1P

5%

100%

Taux d'utilisation quotidien par type de service ou type d'activité (hors forfaits) Type d'activité ou de service

A1P

A1P

Activités Physiques adaptées

M3P 

4%

3%

2%

Services à la personne

M3P 

4%

3%

2%

Restauration (en salle)

Taux d'utilisation du restaurant hors forfaits

Résultats

nov.-20

Evolution du C.A (an) glissant sur 6 trimestres Evolution EBITDA glissant sur 6 trimestres Evolution de l'EBITDA en % du C.A

janv.-21

mai-21

août-21

nov.-21

10%

févr.-22

CA TTC 555 621 € 656 643 € 757 665 € 858 687 € 959 709 € 1 060 731 € EBITDA 194 775 €

244 493 €

294 211 €

340 779 €

390 497 €

437 066 €

%

35,1%

37,2%

38,8%

39,7%

40,7%

41,2%

EBIT glissant sur 6 trimestres

EBIT

154 695 €

193 749 €

231 545 €

267 262 €

305 058 €

340 775 €

Evolution de l'EBIT en % du C.A

%

27,8%

29,5%

30,6%

31,1%

31,8%

32,1%

14


DĂŠtail du prĂŠvisionnel (option retenue) T.O = 90%

15


Construction du C.A Variables

M3P-C

M3P-S

A1P-C

84

84

28

28

Répartition couple/Pers. seule

90%

10%

20%

80%

Taux d'occupation par type

90% 136

90% 8

90% 10

90% 20

Nombre d'unités

Nombre de résidents par type

Total résidents  Nombre de résidents

N 136

Loyer 335 €

A1P (location meublée) couple

8 10

670 € 250 €

A1P (location meublée) p.seule

20

430 €

M3P (location nue) couple M3P (location nue) p.seule

Type de forfaits

Prix

A1P-S

16%

18%

11%

174

Forfaits

S.A.P 34%

21%

Restauration Hébergement A.P.A

TP M3P-C TP M3P-S TP A1P-C TP A1P-S

Pass LVA

100 €

136

8

10

20

17 388 €

Repas du midi (en salle) Les 3 repas du jour (dont 50% livrés)

290 € 468 €

14 7

0,8 0,4

0 9,6

0 19,2

4 166 € 16 790 €

Les 3 repas + ménage + lingerie

790 €

7

0,4

0,5

1,0

Séjours Découverte M3P (15 J)

700 €

4

6 868 € 2 800 €

Séjours Découverte A1P (15 J)

450 €

2

900 €

CA - Forfaits village

Total 

45 212 €

CA - Hébergement

Total 

12 345 €

Restauration

Prix

Remise

C= Couple - S= Personne seule

45 212 €

Hors forfaits Petit déjeuner Repas du midi Repas du soir Livraison de repas Forfait ½ pension Forfait pension complète

P.Remisé H-forfaits Extérieurs

2,2 € 8,6 €

2,2 € 8,6 €

10% 10%

10 15

5,4 € 1,5 €

5,4 €

10%

10

6 981 €

6 150 €

329 € 494 €

10% 10%

Total 

38 152 €

Prix 10,0 €

Durée 0,5

15,0 € 7,0 €

296,5 € 444,7 € 25 021 €

Taux d'utilisation quotidienne ou TU 4%

3%

2%

2

Forfaits S.A.P

0,5 1

4% 4%

3% 3%

2% 2%

2 2

Restauration 38 152 € Hébergement 12 345 €

10,0 € 14,0 €

0,5 0,5

4% 4%

3% 3%

2% 2%

2 2

A.P.A

20,0 € 20,0 €

1 1

4% 4%

3% 3%

2% 2%

2 2

S.A.P - Hors forfaits

Total 

23 469 €

Activités physiques adaptées

Prix 22,0 €

Durée 0,75

4%

3%

2%

2

10,0 € 5,0 €

0,5 0,75

4% 4%

3% 3%

2% 2%

2 2

12,0 € 25,0 €

0,75 0,5

4% 4%

3% 3%

2% 2%

2 2

Total 

18 090 €

S.A.P - Hors forfaits Entretien et ménages Courses Lingerie Bricolage Acompagnement véhiculé Aide aux démarches Vidéo surveillance

TU M3P TU A1P-C TU A1P-S Extérieurs

590 €

20 191 € 23 469 €

18 090 €

192 €

C= Couple - S= Personne seule

Taux d'utilisation quotidienne ou TU 0,5 Aqua Biking 0,5 Cyber Vélo 0,3 APA Groupe 0,5 APA spécifique 1,0 APA individuelle

TU M3P TU A1P-C TU A1P-S Extérieurs

455 €

Activités physiques adaptées

CA mensuel village  CA annuel village 

112 247 € 1 346 960 €

148 €

C= Couple - S= Personne seule

16


Construction des indicateurs EBIT et EBITDA Variables d'ajustement RH

Heures

S.A.P - Hors forfaits

738

145%

Activités physiques adaptées

249

2 200 €

145%

Nombre de J ouvrés

1,5

1 400 €

145%

Moniteurs APA

2,1

2 000 €

145%

Agents SAP

6,3

1 400 €

135%

Nombre

SAP

6,3

13,5

22 823 €

32 208 €

Nombre

APA

2,1

VLC(m²)

Salaires (an) à 100% du TO Régisseur + gestion (couple)

Salaire B Charges% Avantages 1,5

2 400 €

145%

Personnel d'entretien

1

1 800 €

Chef restaurant

1

Aides en salle (3/4 temps)

Total salaires (mois) 

Autres charges (an)

Logés

Taux (N)

Base

Assurances R.C Pro

1

25 000 €

25 000 €

EDF-GDF (pour les A1P)

28

1 200 €

33 600 €

EDF-GDF (ERP + extérieurs)

1

48 000 €

48 000 €

C.V.A.E

1,5%

1 346 960 €

C.F.E (en fonction de la VLC)

25,0%

900

Contrats d'entretien (hors SCI)

1,0

20 000 €

1,0%

1 346 960 €

Autres divers : téléphone,….

Abat.

24

% Vacances

10,00%

% Absence

10,00%

Montant

20 204 € 7€

6 300 € 20 000 € 13 470 € Total  166 574 €

Base

févr.-20

mai-20

août-20

nov.-20

janv.-21

mai-21

août-21

nov.-21

Evolution du T.O sur 27 mois

REX - Trimestriel

90%

30%

38%

45%

53%

60%

68%

75%

83%

90%

Evolution du C.A sur 27 mois

336 740 €

101 022 €

126 277 €

151 533 €

176 788 €

202 044 €

227 299 €

252 555 €

277 810 €

303 066 €

96 625 €

28 988 €

36 234 €

43 481 €

50 728 €

57 975 €

65 222 €

72 469 €

79 716 €

86 963 €

35%

4 006 €

5 007 €

6 009 €

7 010 €

8 012 €

9 013 €

10 015 €

11 016 €

12 018 €

Assurances R.C Pro

6 250 €

6 250 €

6 250 €

6 250 €

6 250 €

6 250 €

6 250 €

6 250 €

6 250 €

6 250 €

EDF-GDF (pour les A1P)

8 400 €

2 520 €

3 150 €

3 780 €

4 410 €

5 040 €

5 670 €

6 300 €

6 930 €

7 560 €

EDF-GDF (ERP + extérieurs)

12 000 €

3 600 €

4 500 €

5 400 €

6 300 €

7 200 €

8 100 €

9 000 €

9 900 €

10 800 €

C.V.A.E

20 204 €

C.F.E (en fonction de la VLC)

3 150 €

Contrats d'entretien (hors SCI)

5 000 €

5 000 €

5 000 €

5 000 €

5 000 €

5 000 €

5 000 €

5 000 €

5 000 €

5 000 €

Autres divers : téléphone,….

3 367 €

3 367 €

3 367 €

3 367 €

3 367 €

3 367 €

3 367 €

3 367 €

3 367 €

3 367 €

Loyers

Base

Surface louée

1 935

Valeur locative au m² (VLC)

7,0 € 12 191 €

15 238 €

18 286 €

21 333 €

24 381 €

27 429 €

30 476 €

33 524 €

36 572 €

(Trimestre)

35 101 €

37 428 €

59 960 €

62 287 €

84 819 €

87 146 €

106 528 €

112 005 €

131 387 €

5,5%

10,0%

20,0%

Charges

févr.-22

Base

Salaires en fonction du T.O Restauration (en fonction du CA)

Loyers SCI (fonction du T.O)

Résultat d'exploitation (EBITDA) Régimes de TVA SAP appliqués

T.V.A (par type d'activité)

10 102 €

10 102 €

10 102 €

10 102 € 3 150 €

3 150 €

Base

févr.-20

mai-20

août-20

nov.-20

janv.-21

mai-21

août-21

nov.-21

févr.-22

Services à la personne

105 893 €

1 747 €

2 184 €

2 621 €

3 058 €

3 494 €

3 931 €

4 368 €

4 805 €

5 242 €

APA

54 271 €

3 256 €

4 070 €

4 884 €

5 698 €

6 513 €

7 327 €

8 141 €

8 955 €

9 769 €

Restauration sur place

87 377 €

5 243 €

6 553 €

7 864 €

9 175 €

10 485 €

11 796 €

13 107 €

14 417 €

15 728 €

Hébergement A1P

37 034 €

611 €

764 €

917 €

1 069 €

1 222 €

1 375 €

1 528 €

1 680 €

1 833 €

Abonnement PASS

52 164 €

3 130 €

3 912 €

4 695 €

5 477 €

6 260 €

7 042 €

7 825 €

8 607 €

9 390 €

Séjours Découverte

11 100 €

666 €

833 €

999 €

1 166 €

1 332 €

1 499 €

1 665 €

1 832 €

1 998 €

18 316 €

21 980 €

25 643 €

29 306 €

32 969 €

36 633 €

40 296 €

43 959 €

nov.-20

janv.-21

mai-21

août-21

nov.-21

févr.-22

555 621 €

656 643 €

757 665 €

858 687 €

959 709 € 1 060 731 € 1 212 264 €

194 775 €

244 493 €

294 211 €

340 779 €

390 497 €

437 066 €

525 547 €

35,1%

37,2%

38,8%

39,7%

40,7%

41,2%

63,1%

Bilan de TVA  10 954 € 1 391 360 €

T.O stab.

Evolution du C.A (an) glissant sur 6 trimestres

CA TTC

Evolution EBITDA glissant sur 6 trimestres Evolution de l'EBITDA en % du C.A Montant de l'I.S

% 34,0%

EBIT glissant sur 6 trimestres Evolution de l'EBIT en % du C.A

%

90%

40 080 €

50 745 €

62 667 €

73 518 €

85 440 €

96 291 €

118 902 €

154 695 €

193 749 €

231 545 €

267 262 €

305 058 €

340 775 €

406 645 €

27,8%

29,5%

30,6%

31,1%

31,8%

32,1%

33,5%

17


La S.C.I de Fagnières SCI - LVA Fagnières

(Mois)

Valeur locative au m² (ERP)

7,0 €

Charges au m² : ERP + studios

1,00 €

Charges au m² des logements 4M3P

0,40 €

Loyers encaissés (T.O)

févr.-20

mai-20

août-20

nov.-20

janv.-21

mai-21

août-21

nov.-21

févr.-22

15 238 €

18 286 €

21 333 €

24 381 €

27 429 €

30 476 €

33 524 €

36 572 €

9 263 €

9 263 €

9 263 €

9 263 €

9 263 €

9 263 €

9 263 €

9 263 €

9 263 €

3 048 €

3 017 €

2 985 €

2 954 €

2 922 €

2 891 €

2 859 €

2 827 €

2 795 €

10 470

6 032 €

7 056 €

8 080 €

9 104 €

10 129 €

11 153 €

12 177 €

13 201 €

14 225 €

1 219 050 €

8 457 €

8 457 €

8 457 €

8 457 €

8 457 €

8 457 €

8 457 €

8 457 €

8 457 €

Base ou % 12 191 €

Amortissement-Impôt-Taxes TVA sur loyers encaissés

0,0%

Remboursements du crédit

2,0%

Intérêts du crédit Entretien, réparations, travaux Dotations aux amortissements Nombre d'années

20

Option IS

34,0%

1 002 €

3 754 €

6 506 €

9 257 €

12 009 €

E.B.I.T glissant sur 5 trimestres

10 059 €

4 592 €

876 €

6 345 €

11 814 €

Rentabilité après charges de la S.C.I

1,6%

2,3%

3,0%

3,6%

4,3%

3 711 €

6 970 €

9 501 €

11 303 €

12 377 €

Trésorerie - Financement

0€

90%

Montant de la cession à la SCI

1 219 050 €

50%

Apports en F.P des Associés

676 573 €

50%

Montant du financement

609 525 €

20

Durée du crédit bancaire

3%

T.E.G du crédit bancaire

1%

Frais de dossier crédit

5%

Frais de cession des actifs ERP

3 104 €

4 185 €

3 243 €

277 €

6 095 € 60 953 €

Remarques •

Le point mort est obtenu avec un T.O de 45% et avec des taux annexes (T.A et T.P) relativement faibles. Ces résultats sont dus au choix du modèle économétrique qui nous permet de démarrer l’activité sans aucun engagement de loyers à reverser (# modèle LMNP). La dette engagée repose sur la S.C.I et correspond à la reprise des actifs (surfaces communes et services). La cession est proposée à 90% de la valeur comptable des actifs. L’utilisation de la S.C.I pour la reprise des actifs immobiliers non commercialisés est génératrice d’amortissements et bénéfique pour le résultat net. La trésorerie grâce aux loyers encaissés est provisionnée pour travaux à venir. L’hypothèse retenue de 90% permet de dégager quelques places pour l’accueil de la famille et des proches et des séjours « Découverte » pour sensibiliser de futurs résidents. 18


Dispositions fiscales particulière Z.R.D Zone de Revalorisation Défense En complément du Contrat de redynamisation du site de défense, un dispositif d’exonérations fiscales et sociales, a été mis en place via le classement du territoire en Zone de Restructuration de Défense (ZRD). L’arrêté de classement a été signé par Madame Sylvia Pinel, ministre du logement, de l’égalité du territoire et de la ruralité et Monsieur Michel Sapin, ministre des finances et des comptes publics le 28 mai 2015, et publié au Journal Officiel de la République française le 30 mai 2015. Ce classement permet aux entreprises créant de l’activité sur la zone d’emploi de Châlons-en-Champagne entre le 31 mai 2015 et le 30 mai 2018, de bénéficier pendant cinq ans d’une exonération d’impôts sur les bénéfices, d’une exonération de charges sociales, d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), sous couvert d’éligibilité. En outre, l’arrêté classe également Châlons-en-Champagne, commune la plus durement affectée par les restructurations, en Zone de Restructuration de Défense de catégorie 2. Cette Zone de Restructuration de Défense de 2ème catégorie permet aux entreprises commerciales et artisanales, de moins de 10 salariés et de moins 2 millions d’euros de chiffre d’affaire ou total de bilan, de bénéficier pendant 3 ans (2015, 2016 et 2017) d’un crédit d’impôt de cotisation foncière des entreprises (CFE) de 750 € par an et par salarié existant au 1er janvier de l’année précédente.

19


EXPLOITATION FAGNIERES