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MODULO 10

REGIMEN INMOBILIARIO

Imagen tomada de: http://mmabogados.com.co/sites/default/files/imagenes/estudio-de-titulos-derechoinmobiliario-contratos-de-compraventa-administracion.jpg

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Tabla de contenido 10.

REGIMEN INMOBILIARIO ............................................................................ 3 Adquisici贸n de bienes inmuebles en Colombia ................................................ 3 Debida diligencia .............................................................................................. 3

CONTRATOS ...................................................................................................... 4 Procedimiento registral y actos de registro .......................................................... 4 USO DE BIENES INMUEBLES ........................................................................ 4 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO .................................................................. 4 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ............................................................ 5 Obligaciones del arrendatario .......................................................................... 5 NORMATIVIDAD URBANISTICA ........................................................................ 6 Aspectos generales del POT ............................................................................ 6 Normas para el desarrollo de bienes inmuebles en cualquier territorio. ........... 6 TRIBUTOS ESPECIALES QUE AFECTAN LA PROPIEDAD INMUEBLE .......... 8 Plusval铆a........................................................................................................... 8 Valorizaci贸n...................................................................................................... 8

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10.

REGIMEN INMOBILIARIO

El presente capítulo tiene por objeto describir las principales consideraciones que se deben tener en cuenta para la adquisición de propiedad inmueble en Colombia y, adicionalmente, realizar una breve descripción de la normatividad urbanística relevante para el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario en Colombia.

Adquisición de bienes inmuebles en Colombia Debida diligencia

Al momento de la adquisición de bienes inmuebles en Colombia, se deben revisar como mínimo los siguientes documentos para efectos de tener una visión completa del estado del inmueble al momento de la transacción: el certificado de libertad y tradición del inmueble con la fecha más reciente posible (lo ideal es que no sean más de 10 días), los títulos de adquisición y demás actos jurídicos que se han realizado sobre el inmueble en los últimos 20 años, los certificados relacionados con el pago de los impuestos que afectan al inmueble y el certificado del uso del suelo. (Vivareal)1 Se debe hacer énfasis sobre los siguientes aspectos: Estudio de títulos: Permite determinar si existe alguna circunstancia que afecte o límite, o sea susceptible de afectar o limitar el derecho de propiedad sobre el bien inmueble. Este estudio permite verificar principalmente que no existan inconvenientes o riesgos a la hora de realizar la transacción, así como de constatar la calidad de propietarios de los vendedores. Estudio del uso del suelo: La debida diligencia debe recaer igualmente sobre un estudio del uso del suelo para determinar qué tipo de construcción o actividad se permite desarrollar sobre el inmueble objeto de la transacción. Es importante que el inversionista tenga claras las prohibiciones y condiciones que recaen sobre el uso del suelo, para así determinar si en el inmueble se puede desarrollar la actividad para la cual se está adquiriendo.

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Para mas información sobre este tema puede dirigirse a la pagina http://actualidad.vivareal.com.co/2009/10/requisitos-para-la-adquisicion-de-inmuebles-encolombia.html

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web


En relación con la adquisición de predios rurales es importante tener en cuenta que existe una regulación especial que impone ciertas limitaciones en la adquisición y desarrollo de los mismos. (colombia)

CONTRATOS Es usual la celebración de contratos de promesa de compraventa previos a la celebración del contrato de compraventa del inmueble. En el contrato de promesa de compraventa, el comprador y el vendedor acuerdan los aspectos fundamentales del contrato de compraventa. El contrato de promesa usualmente se celebra cuando las partes han establecido todas las condiciones del contrato, y sólo faltan las formalidades legales (metrocuadrado). El contrato de compraventa del bien inmueble debe ser elevado a escritura pública en una Notaría Pública. El costo de dicho trámite es aproximadamente del 0.28% del valor de la venta2.

Procedimiento registral y actos de registro La propiedad de los bienes inmuebles se transfiere con el registro de la escritura pública de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este registro genera un impuesto de registro equivalente a un 1% del valor de la venta, así como los denominados derechos de registro equivalentes al 0.5% del valor de la venta, los cuales deben ser pagados por el comprador (Supernotariado). USO DE BIENES INMUEBLES

No se requiere ser el propietario de un inmueble para ejercer los derechos de uso y goce sobre el mismo. Entre otros, el contrato de arrendamiento otorga estos derechos al arrendatario, a cambio del pago del canon de arrendamiento (Alcaldia)

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El contrato de arrendamiento puede celebrarse de manera verbal o por escrito y lo único que requiere para su perfeccionamiento es que exista acuerdo entre el

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Para recibir mas información http://www.inmoweb.com/contratos/

de

contratos

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de

bienes

inmuebles

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arrendador y el arrendatario en el precio y el inmueble objeto del contrato. Sin embargo es recomendable que el contrato conste por escrito3. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Las principales obligaciones del arrendador son: entregar el inmueble al arrendatario mantener el inmueble en estado que permita el uso para el cual fue arrendado Solucionar cualquier contingencia que impida al arrendatario usar el inmueble para el objeto para el cual fue arrendado realizar las reparaciones necesarias que requiera el inmueble. Obligaciones del arrendatario

Las principales obligaciones del arrendatario son: usar el inmueble según los términos del contrato velar en todo caso por la conservación del inmueble pagar el canon de arrendamiento acordado restituir el inmueble a la terminación del contrato pagar las reparaciones locativas del inmueble. Canon de arrendamiento

Es el precio que debe pagar el arrendatario al arrendador por el uso y goce del inmueble. Se puede pactar en cualquier moneda o divisa extranjera, en cuyo caso debe pagarse en pesos colombianos a la tasa de cambio representativa del mercado de la fecha acordada. (Uniderecho) Renovación del contrato

Cuando se trata del arrendamiento de inmuebles que forman parte de un establecimiento de comercio, el empresario que haya arrendado el inmueble por 2

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Puede recibir mas información obligaciones como arrendador http://www.pedrohernandezabogado.com/2010/02/las-obligaciones-del-arrendador.html

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años o más tendrá derecho a que se le renueve el contrato al momento del vencimiento del mismo (Gerencie) .

NORMATIVIDAD URBANISTICA Los municipios son autónomos para establecer entre otros el ordenamiento de su territorio, el uso equitativo y racional del suelo y la preservación y defensa del patrimonio ecológico y cultural localizado en su ámbito territorial. Existe la obligación de expedir un Plan de Ordenamiento Territorial (“POT”), mediante el cual se regula el desarrollo y uso del suelo de la entidad territorial municipal o distrital correspondiente (Alcaldiadebogota)4. Aspectos generales del POT

El POT es el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo5. El territorio de los municipios y distritos se clasifica en suelo urbano, suelo rural y suelo de expansión urbana. Esta clasificación la deben tener en cuenta los inversionistas con el fin de establecer si en el inmueble se permite el desarrollo de los usos que se proyecta implementar, tanto por sus aspectos ambientales como por los de zonificación y uso del suelo. (Metrocuadrado2) Normas para el desarrollo de bienes inmuebles en cualquier territorio.

De manera general los instrumentos de planeación que se requieren son: los Planes Parciales, las Unidades de Planeación Rural, las licencias de urbanización o parcelación y las licencias de construcción. Planes Parciales

Los Planes parciales desarrollan y complementan las disposiciones del POT, para áreas determinadas del suelo urbano, las áreas incluidas en el suelo de expansión 4

Para mas información sobre normatividad urbanística revise http://www.asesoresyconsultoresltda.com/documentos/INSTRUCTIVOS%20Y%20CAPACITACION ES/Modelodenormasarquitectonicasydeurbanismo.pdf 5 Para adquirir mas información visite http://www.alcaldiadeibague.gov.co/recursos_user/planeacion/pot/inventario_vivienda/001%20%20ASPECTOS%20GENERALES%20DE%20LA%20REVISION%20Y%20AJUSTE.pdf

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urbana y demás áreas que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macro proyectos u otras operaciones urbanas especiales. En los planes parciales, las normas urbanísticas contenidas en el POT son desarrolladas para la porción de terreno que aquél cobije. Éstos son aprobados mediante acto administrativo por parte de la Administración Municipal o Distrital. (Angelfire) Unidades de planeación rural

Son los instrumentos intermedios de la planificación rural. A través de las Unidades de Planeación Rural, se abordan los temas que tienen que ver con el manejo ecológico, las actividades que se realizan fuera del perímetro urbano, las decisiones de ocupación y usos, las estrategias e instrumentos de gestión así como las estrategias de asistencia técnica agropecuaria. ((Sire)) Licencia de parcelación

Las licencias de parcelación son aquellas que permiten la creación de espacios públicos y privados, en uno o varios predios localizados en suelo rural y suburbano. Igualmente, permiten la ejecución de obras para vías e infraestructura, que garanticen la auto-prestación de los servicios domiciliarios y que permitirán destinar los predios resultantes a los usos autorizados por el POT respectivo (bogota) Para todos los casos, se requerirá de la licencia de construcción cuando se pretenda realizar cualquier construcción en el predio resultante. Licencia de Urbanización

Es la autorización previa para ejecutar, en uno o varios predios localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, vías públicas y obras de infraestructura y servicios públicos domiciliarios que permitan la adecuación, dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura construcción de edificaciones con destino a usos urbanos, de conformidad con el POT. Las licencias de urbanización concretan las normas sobre usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos con base en los cuales se expedirán las licencias de construcción para obra nueva en los predios resultantes de la urbanización. Con la licencia de urbanización se aprobará el plano urbanístico, el cual contendrá la representación gráfica de la urbanización,

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identificando todos los elementos que la componen para facilitar su comprensión, tales como afectaciones, cesiones públicas para parques, equipamientos y vías locales o áreas útiles, entre otros. La licencia de urbanización en suelo de expansión urbana sólo podrá expedirse previa adopción del respectivo plan parcial (Urbana)6. Licencia de construcción

Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el POT, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural y demás normas que regulen la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación (Vivareal2)7.

TRIBUTOS ESPECIALES QUE AFECTAN LA PROPIEDAD INMUEBLE Plusvalía La plusvalía es una contribución que se deriva de la acción urbanística y de las autorizaciones especificas que están destinadas a incrementar el aprovechamiento del suelo o a obtener un uso más rentable del inmueble. En los actos que implican transferencia de dominio y en la expedición de las licencias de construcción se causa la plusvalía, la cual oscila entre el 30% y el 50% del mayor valor que por metro cuadrado obtenga el inmueble objeto del beneficio (regulacion)8. Valorización La contribución de valorización es un gravamen sobre las propiedades inmuebles, que se impone a los propietarios o poseedores de aquellos bienes inmuebles que se benefician con la ejecución de obras realizadas por el Estado (bogota)9.

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Aquí puede obtener mas información sobre licencias de urbanización http://www.curaduria3bogota.com/contenidos.php?Id_Categoria=144 7 Obtenga información sobre licencias de construcción http://www.curaduria3bogota.com/ 8 Obtenga mas información sobre la plusvalía en colombia en la siguiente dirección web http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/noticias_m2/abrilde2005/ARTICULO-WEBPL_DET_NOT_REDI_M2-2059569.html 9 En este documento puede encontrar todo la información relacionada sobre la valorización http://www.google.com.co/#hl=es&sclient=psyab&q=valorizacion+en+colombia+&oq=valorizacion+en+colombia+&aq=f&aqi=&aql=&gs_nf=1&gs_l =hp.3...56051.60347.23.60564.25.13.0.12.12.0.250.2173.0j10j3.25.0.b8KDhpmOsBs&pbx=1&bav= on.2,or.r_gc.r_pw.r_qf.,cf.osb&fp=60c9a1297a588853

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