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dyna mism com merci Vitalité

du commerce,

repensons l’urbanisme

commercial


Du “document” au “schéma” d’aménagement commercial à la recherche d’un équilibre spatial et économique

Une nouvelle façon d’aborder l’urbanisme commercial Le point sur la réforme

La réforme de l’urbanisme commercial met fin au régime spécial de l’implantation des commerces. Elle l’intègre directement dans le droit de l’urbanisme. La Loi de Modernisation de l’Economie (LME) a introduit un dispositif transitoire présenté ci-dessous qui sera prochainement remplacé par le projet de Loi Ollier.

le régime d’autorisation par commission La réforme en cours met fin à plus de 30 ans d’un régime d’autorisation

LME*

Application

Nouveau avec la loi Ollier

spécifique, basé sur des critères essentiellement économiques (flux de

Sont soumis à l’accord de la CDAC*, avant obtention du permis de construire : > tous commerces supérieurs à 1 000 m2 > les commerces de 300 à 1 000 m2 dans les communes de moins de 20 000 habitants, sur décision de la Commune ou de l’EPCI*

Les délais très courts encadrant la procédure d’avis rendent difficile sa mise en œuvre.

> La CRAC* n’interviendra que lorsque la commune d’assiette du projet ne sera couverte ni par un SCOT* ni par un PLU* et ne disposera pas de DAC* > Les projets pourront être soumis pour avis, à l'initiative de la Préfecture ou de l’EPCI*, à la CRAC* dans une composition restreinte

déplacement, zones de chalandise, diversité des enseignes,…) qui ne sont plus compatibles avec les enjeux de l’aménagement du territoire. La clé de voute du nouveau système sera le Document d’Aménagement Commercial (DAC) inclus dans le Schéma de Cohérence Territoriale

Les communes concernées ne sont pas toujours informées de la possibilité de saisir la CDAC pour avis.

(SCOT) qui définira les centralités urbaines et de quartiers où les

les nouveaux documents de planification

implantations seront régies par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), ainsi que les zones où seront accueillis les commerces de plus de 1000 m2. Contrairement aux anciens Schémas de Développement Commercial (SDC), le DAC sera : > soumis à enquête publique, > opposable aux tiers > et s’imposera aux PLU.

LME*

Application

Nouveau avec la loi Ollier

Les SCOT peuvent définir des zones d'aménagement commercial au moyen d’un Document d'Aménagement Commercial (DAC) soumis à des exigences : > d'aménagement du territoire > de protection de l'environnement ou de qualité de l'urbanisme

Quatre DAC ont d’ores et déjà été approuvés (Besançon, Brest, Toulouse, Saint Etienne), certains font l’objet de recours.

Le DAC délimite : > Les centralités urbaines, centres-villes et centres de quartier où les implantations commerciales ne sont réglementées que par le plan local d'urbanisme > Les zones où peuvent être autorisées les implantations commerciales d'une SHON supérieure à 1 000 m2

La légalité d’un tel document est discutable.

Les choix devront prendre en compte les exigences d’aménagement du territoire et les logiques d’aménagement

les nouveaux critères d’appréciation

des villes : > revitalisation des centres-villes, > diversité commerciale, > maintien du commerce de proximité, > cohérence entre localisation des commerces et transports en commun, > prise en compte des flux de personnes et marchandises générés, > consommation économe de l’espace, > protection du paysage et de l’architecture.

LME*

Application

Nouveau avec la loi Ollier

La CDAC se prononce sur les effets du projet en matière : > d'aménagement du territoire, (effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et de montagne ; sur les flux de transport) > de développement durable (qualité environnementale du projet ; insertion dans les réseaux de transports collectifs) > de protection des consommateurs

Peu de jurisprudence sur l’application de la LME. Une véritable sévérité sur les critères environnementaux. Pas de décisions sur la confrontation entre les périphéries et les cœurs de ville ou de quartier. L’appréciation des critères est subjective. La notion de protection des consommateurs n’est pas définie.

La CRAC fonde sa décision sur les exigences d'aménagement du territoire, notamment en matière de : > revitalisation des centres-villes > diversité commerciale > maintien du commerce de proximité > cohérence entre la localisation des équipements commerciaux, la desserte en transports, notamment collectifs, et la maîtrise des flux de personnes et de marchandises > consommation économe de l'espace et protection de l'environnement > paysages et de l'architecture

Cependant comment prendre en compte la notion d’équilibre commercial dans un document purement spatial ? Le DAC définit l’aménagement à long terme, mais n’a pas vocation à se substituer aux acteurs économiques pour définir une stratégie de développement des différents secteurs d’activité. De plus, il est réalisé à l’échelle d’un territoire administratif, au mépris des intéractions avec les pôles commerciaux des zones voisines. Il est nécessaire de conserver, pour les territoires qui devront se doter d’un DAC, une vision économique du

l’importance croissante des élus au sein de la commission

développement commercial, et non seulement spatiale. Il faut donc au préalable établir, dans un document

LME*

Nouveau avec la loi Ollier

d’analyse partagé par les acteurs politiques et économiques, la notion d’équilibre : entre offre et demande,

La CDAC est présidée par le Préfet et composée de cinq élus représentants : > La commune d'implantation > L’EPCI compétent ou, à défaut, le conseiller général du canton > La commune la plus peuplée de l'arrondissement > Le Conseil Général > L’EPCI chargé du SCOT ou, à défaut, un adjoint au maire de la commune d'implantation > Et de trois personnalités qualifiées en matière de consommation, de développement durable et d'aménagement du territoire

La CRAC est présidée par le Préfet de Région et composée de représentants : > Du Conseil Régional > Du Conseil Général du département d'implantation > De la commune d'implantation > De chacune des deux communes les plus peuplées de l'arrondissement, autres que la commune d'implantation > D’une personnalité qualifiée en matière de développement durable et d'aménagement du territoire > Deux représentants de l'État appartenant, l'un, à la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement, et l'autre, à la direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l'emploi > D'un représentant d'associations de protection des consommateurs

formes de commerces, pôles secondaires et pôles principaux,… La concertation est nécessaire pour préserver à long terme l’équilibre entre les formes de commerces, satisfaire le consommateur et améliorer la qualité de l’aménagement du territoire.

*LME = Loi de Modernisation de l’Economie / SCOT = Schéma de Cohérence Territoriale / DAC = Document d’Aménagement Commercial / PLU = Plan Local d’Urbanisme / CDAC = Co° Départementale d’Aménagement Commercial / EPCI = Etablissement Public de Coopération Intercommunale / CRAC = Com° Régionale d’Aménagement Commercial


Un potentiel

Un équipement

de consommation en croissance

commercial périphérique

et des limites

conséquent

La zone de chalandise du commerce Montpelliérain

Un équipement commercial qui se développe essentiellement en périphérie

La zone de chalandise de Montpellier apparait assez limitée géographiquement mais se caractérise par une population importante de presque 800 000 habitants.

L’équipement commercial du Grand Montpellier couvre 690 000* m2. *fin 2009, hors équipements de proximité des villages et des quartiers Quasiment chaque axe routier partant de Montpellier est équipé d’un, voire de deux hypermarchés s’entourant de zones commerciales de grandes & moyennes surfaces spécialisées.

Elle est encadrée par les équipements commerciaux de Béziers et de Nîmes. C’est le reflet d’un équipement urbain régional très structuré dont la trame remonte à l’antiquité.

Légende Répartition en 2009, par activité, des surfaces de vente de 300 m2 et plus

La population connaît une croissance très soutenue (près de 14 %

177 519 m2

entre 1999 et 2007), à laquelle s’ajoute un apport touristique annuel de 30 000 “équivalents” habitants*. *Source : Observatoire Départemental du Tourisme 1 000 m2 CCIM - EFC 2010 / réalisation M. Lo Destro

La clientèle du centre-ville provient à 75 % de la commune de

Hypermarchés

Montpellier. L’emprise du commerce de la ville est donc faible sur

Supermarchés et alimentaire

le reste de la zone de chalandise.

Grands magasins et magasins populiares Equipement de la personne

Population Evolution Part dans la Part des clients du zone de 2007 2007/1999 chalandise centre-ville Montpellier Commune Reste de la zone de Chalandise Ensemble de la zone de chalandise

253 000 541 000 790 000

12,5 % 14,2 % 13,7 %

32 % 68 %

Equipement du foyer, meuble, hifi, vidéo

75 % 25 %

Jardinerie, bricolage Sports, loisirs et culture Automobile, moto, carburants

*Source CCI 2010

Divers

Caractéristiques de la population de la zone de chalandise

Galeries marchandes*

*les rues commerçantes du centre-ville ont été considérées comme une galerie marchande et les surfaces de vente ont été estimées par rapport à des moyennes. Il s’agit donc d’une estimation.

Une population contrastée : Sur l’aire urbaine de Montpellier, la population est marquée par : > Une plus forte proportion de cadres, de professions intellectuelles supérieures et de professions intermédiaires que la moyenne nationale, > Une forte proportion d’étudiants, > Un taux de chômage de 14 %,

Répartition des surfaces de ventes des centres commerciaux (y compris galeries marchandes) par axe routier ou secteur sur le Grand Montpellier

Ces vingt dernières années, la commune de Montpellier a gagné plus de 20 % de population et l’agglomération plus de 27 %. Simultanément, le nombre d’établissements du commerce au centre-

> Un pouvoir d’achat inférieur de près de 10 % par rapport à la

ville n’a augmenté que de 4 % en 18 ans. (Source Etude CCI Sylvain Bernouis - 2009)

moyenne nationale.

Par contre les surfaces de vente de 300 m2 sur le Grand Montpellier ont augmenté de 65 % sur les dix dernières années, soit près de 3 fois plus vite que la population. L’équipement périphérique apparaît déséquilibré et concentré au sud-est : 50 %* des surfaces de vente sont localisées sur la route de Nîmes, Odysseum et la route de la Mer. *hors commerce de proximité des villages et quartiers L’équipement commercial du centre-ville (Polygone compris) ne repréSource CCIM 2009

sente que 16 % des surfaces de vente (6 % des surfaces de plus de 300 m2).


.

Des projets commerciaux trop nombreux

Centres-villes et commerces de proximité :

et surdimensionnés

Répartition des surfaces existantes et des projets (surfaces de vente de + de 300 m2)

un enjeu de développement durable

Les projets commerciaux identifiés sur le Grand Montpellier Liste non-exhaustive, au chiffrage indicatif, mais dont la réalisation est à échéance de 10 ans - Zac Pagezy (Ancienne Mairie)

15 000 m2

- Village des Marques à Montpellier

18 000 m2

- Extension du Ctre Ccial Odysseum

15 000 m2

- Zac Rastouble (prolongt. Odysseum)

30 000 m2

- Zac Restanque (Prés d’Arenes)

16 000 m2

- Zac St Antoine à St Aunès

10 000 m2

- Projet Centre de Juvignac

10 000 m2

- Projet Immochan à Pérols

30 000 m2

- Projet Bel Air à Juvignac

30 000 m2

- Avenue Raymond Dugrand à Montpellier

30 000 m2

> 74 % de ressenti positif vis-à-vis du centre-ville

- Projet ZAC St Roch

20 000 m2

> Les sentiments dominants attachés au centre-ville sont la satisfaction et la liberté (40 %)

- Projets Divers

20 000 m

> A Paris, Lyon et Marseille, 88 % estiment leur centre-ville “vivant et animé”, 74 % aiment y “faire leur courses

Total

2

244 000 m2

Le retour au commerce en ville correspond à une demande forte des consommateurs : Une enquête du baromètre TNS-Sofres de 2009 sur les “attentes des consommateurs” montre le regain d’intérêt pour le commerce en centre-ville :

et se balader”. > Avec la crise, la consommation est plus axée sur l’utilitaire (73 %), plus tournée vers le meilleur rapport qualité-prix (52 %), mais aussi plus respectueuse de l’environnement (57 %) et plus changeante (52 %).

Trop de projets par rapport à la croissance démographique attendue ! > 23 % de croissance démographique prévue d’ici à 2020 sur le département de l’Hérault > 35 % de croissance des surfaces de vente d’ici à 2020 Cette situation n’est pas spécifiquement montpelliéraine, une analyse de PROCOS* soulignait début 2010 :

Un enjeu fondamental pour l’environnement Si l’on compare les bilans carbone selon l’implantation des centres commerciaux les résultats sont édifiants !

“la loi a accéléré l'expansion des surfaces commerciales. La tendance pour les prochaines années devrait se

Selon une étude réalisée par le bureau d’étude Pascal Bello pour la CCI de Nice Côte d’Azur, la part des déplacements

maintenir. Avec plus de 7 millions de m2 de surface commerciale dans les cinq années à venir, la France est le

en automobile des clients représente de 55 % à 80 % des émissions de C02 d’un centre commercial.

pays d'Europe dans lequel le plus grand nombre de projets et de m2 sont programmés.

Pour 1000 m2 de surface de vente, les émissions de C02 liées aux déplacements des clients d'un centre

Dans ces projets, la part du centre-ville est faible : 12 % seulement des surfaces en projet, contre 80 % qui

commercial sont multipliées par 2 pour un centre commercial en périphérie de ville dense et multipliées par

concernent les opérations de périphérie.

3 pour un centre commercial en périphérie d'une agglomération pavillonnaire.

Cette évolution ne suit aucune logique économique, la baisse de la consommation des ménages, était de 0,9 % en

Si l’on veut diminuer les émissions de gaz carbonique et lutter contre le réchauffement climatique, il est primordial

2008 et de 0,7 % en 2009. Cette surproduction risque de créer un phénomène de cannibalisation des commerces

de réinsérer le tissu commercial dans les quartiers urbains pour limiter les impacts environnementaux.

et des fermetures, qui fragilisera les équilibres entre centres-villes et périphéries, déjà très précaires.“ (Localtis Info, Mars 2010)

Ces projets ne tiennent pas compte également du développement du e-commerce. *PROCOS : fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé

Des choix impératifs Pour faire de l’urbanisme commercial un vecteur d’aménagement du territoire harmonieux, il faudra choisir entre les différents projets. Ces choix devront être faits collectivement et en se dotant des moyens pour les faire respecter. Ils devront être déterminés en fonction : de leur pertinence d’aménagement, du respect des équipements existants, de leur localisation et de leur vocation.


Vitalité du commerce : les propositions de la CCI En matière d’urbanisme commercial, la CCI de Montpellier privilégie depuis toujours l’approche d’aménagement du territoire et d’équilibre commercial. Cet équilibre semble aujourd’hui compromis par un manque de cohérence dans les projets. Nous devons saisir l’opportunité offerte par la réforme dont l’objectif est de remettre le commerce au cœur de l’animation urbaine.

Les propositions de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Montpellier 1. La satisfaction du consommateur en termes de concurrence > par le maintien des trois formes de commerces (centre-ville, proximité et grandes surfaces) > par le développement équilibré des centres commerciaux périphériques et zones commerciales > par le respect de la variété des enseignes

2. Le maintien du commerce de proximité dans les villages et les quartiers > pour son rôle dans l’aménagement du territoire et dans l’animation des espaces urbain > par le développement de noyaux commerciaux de proximité, si la démographie en permet la viabilité économique

3. Le rayonnement des centres-villes Ce sont les centres-villes qui font le rayonnement des villes et des agglomérations par la concentration du commerce anomal (spécifique). Le commerce de centre-ville doit donc être privilégié : > par une protection contre un développement excessif des centres commerciaux périphériques

> poser comme règle fondamentale le développement de chaque forme commerciale dans la limite de la survie des autres formes souhaitées et défendues par les consommateurs. > donner la priorité aux intérêts à long terme du développement durable : sociaux, économiques et environnementaux

5. Réaliser un schéma d’urbanisme commercial par bassin de vie Il servira de cadre à l’élaboration des futurs documents d’urbanisme pour : > Choisir collectivement les bons projets pour le développement harmonieux du territoire > Définir le bon calendrier

6. Affirmer la CCI comme acteur prépondérant dans l’élaboration des volets commerciaux des SCOT et des PLU instaurés par la loi. Les quatre premières propositions sont présentes dans le schéma de développement commercial de l’Hérault adopté en 2005.

Contact CCI de Montpellier Direction de l’Information Economique Zone Aéroportuaire Montpellier-Méditerranée 34944 Montpellier Cedex 9 Tél. 04 99 51 52 53 infoeco@montpellier.cci.fr

communication CCI 10/2010

4. Appliquer la “règle d’équilibre entre les différentes formes de distribution”

création graphique Albane Romagnoli - photos CCI / JPT

> par une amélioration de l’accessibilité depuis les périphéries.

Vitalité du Commerce : reprensons l'urbanisme commercial  

Du “document” au “schéma” d’aménagement commercial à la recherche d’un équilibre spatial et économique. économique

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