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Mobilisation et valorisation des résidences secondaires Barèges – Cauterets – Luz - Ardiden – Gavarnie- Gèdre

DIAGNOSTIC Comité de pilotage 15/10 /2010

DDT 65 / Communes / PAMIR Conseil / Luz, le 15-10-2010


1. Le patrimoine immobilier à vocation touristique des stations des vallées des Gaves.

S O M M A I R E

2. Les rendements touristiques des stations des vallées des Gaves. 3. Les propriétaires immobiliers: typologies et caractéristiques. 4. Les performances d’occupation des résidences secondaires. 5. Diagnostic des savoir-faire engagés sur la valorisation de l’immobilier touristique: construction, maintenance, management, promotion et commercialisation. En vallée des Gaves / Ailleurs.

6. Forces, Faiblesses, Opportunités, Menaces sur l’immobilier et le développement touristique. 7. Les enjeux des stations des vallées des Gaves en rapport avec l’immobilier touristique: débat avec le Comité de pilotage, expression des enjeux perçus en 1ère analyse.


1. Le patrimoine immobilier (Ă  vocation touristique) des stations des vallĂŠes des Gaves.


11. La résidentialité globale des stations du Pays des Vallées des Gaves (en nombre de personnes hébergées). RESIDENTIALITE 2009 des SATIONS des VALLEES des GAVES résidentialité touristique / résidentialité globale

51 898

52000

48 107

Population globale LITS en R-SEC

42000

Capacité d'accueil

38 409

32000 25 722 22000 Source : INSEE Exploitati on: PAMIR.

24 613 16 887 21 609

14 866 12000 5 524

5 286

3 342

4 650

2000

10 345

3 765 1 805

CAUTERETS

BAREGE

GAVARNIE-GEDRE

LUZ-ARDIDEN

Stations PV des GAVES

-8000

La POPULATION GLOBALE représente le nombre de personnes qui peuvent être hébergées sur chaque site, compte-tenu du bâti et des aménagements existants pour la population permanente (3791 habitants) ou pour la population touristique (48.107 lits). La résidentialité globale du périmètre d’étude s’élève à 51.898 personnes, de 25.722 personnes à Cauterets à 3.765 à Gavarnie-G.


11. La résidentialité globale des stations du Pays des Vallées des Gaves (part de la résidentialité touristique / part de la population permanente).

100,0%

90,0%

92,7% 95,7%

95,7%

88,8%

88,0%

80,0%

70,0%

Part de la résidentialité permanente

60,0%

50,0%

Part de la résidentialité touristique

40,0%

30,0%

20,0%

11,2% 10,0%

4,3%

4,3%

CAUTERETS

BAREGE

12,0% 7,3%

0,0%

GAVARNIE-GEDRE

LUZ-ARDIDEN

Stations PV des GAVES


12. Le taux de charge des territoires urbanisés Taux de charge du territoire (/ surfaces artificialisées) Nombre d'habitants / Km² 28 000

26 305

26 000 24 000 22 000 20 000

18 825

18 373

18 000 16 000 14 000 Sources : INSEE + Base de données CORINE LAND COVER 2006. Exploitati on: PAMIR.

12 000

10 591

10 000 8 000

5 465

6 000 4 000 2 000

-

CAUTERETS

BAREGES

GAVARNIE-GEDRE

LUZ-ARDIDEN

PAYS DES GAVES

Le ratio de « taux de charge du territoire » mesure la densité de population (habitants /km²) rapportée la surface de chaque site qui est urbanisée ou artificialisée. Cette densité cumule la résidentialité permanente et celle de la capacité d’accueil touristique. Le TAUX de CHARGE par son niveau rend compte des risques d’hyper-fréquentation des centres urbains, lorsque la capacité d’accueil touristique – en périodes de pointes – tend à être occupée de manière importante. On peut assister à des effets de saturation de l’espace urbain. Avec 26.305 habitants / Km², le site restreint de Barèges atteint un niveau de densité égal à celui de PARIS centre.


13. La part des résidences secondaires dans la capacité d’accueil, la part des autres composantes d’hébergement (hôtels, hébergements collectifs, hôtellerie de plein air…). STRUCTURE de la CAPACITE D'ACCUEIL des stations du Pays des vallées des GAVES Part des résidences secondaires 100% 88%

90%

CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-G ARDIDEN TOTAL

88%

80%

80%

70% 70% 60% Sources : INSEE + évaluation par les stations de la capacité d’accueil Exploitation : PAMIR.

54%

50% 40% 30% 27%

19%

20% 10%

22%

8%

7% 3% 12%

9% 0% HOTELS et HEBERGEMENTS COLLECTIFS

RESIDENCES SECONDAIRES

CAMPINGS / HLL

Les résidences secondaires pèsent pour 88% de la capacité d’accueil touristique à CAUTERETS et BAREGES, 70% sur l’ARDIDEN, 54% à GAVARNIE-G. 80% au global sur le périmètre d’étude.


14. La dynamique à long terme de l’immobilier touristique (évolution des résidences secondaires de 1968 à 2009) PARC IMMOBILIER en RESIDENCES SECONDAIRES de 1968 à 2006 4500

4 306 4000

CAUTERETS BAREGES

GAVARNIE-GEDRE 3500

3 726

LUZ-ARDIDEN

3000

3 017 2500

2 063 2000

1 632

1 804

1500

996

980 500

0

930

804

1000 555

651

283 152 55 1968

144 79 1975

364

202 1982

304

1990

361

304

1999

2006

Nombre de logements en résidences secondaires (stock) dénombrés par l’INSEE aux différents recensements, par sites.


15. La pyramide des âges de l’immobilier de loisirs des stations des vallées des Gaves. PYRAMIDE / PARC IMMOBILIER en RES-SECONDAIRES de 1968 à 2006 2000

PAYS DES GAVES

2 043

CAUTERETS

1800

BAREGES GAVARNIE-GEDRE

1600

LUZ-ARDIDEN

1400

1 439

1 498

1 213

1200 1 194 1 026

1000

824

793

709

800 600

441

460 400 200

272 285

131

636

431

580

287 153

126

152 13

0 1968

1969-75

1976-82

1983-90

1991-99

2000-2006

Composition du parc des résidences secondaires des stations des vallées des Gaves (nombre de logements) par périodes de construction. On notera la pointe de 1213 logements construits à CAUTERETS entre 1983 et 1990, celle de 636 logements à l’ARDIDEN entre 1991 et 1999, et les pointes de Barèges sur les années 1976-1990. A chaque période tend à correspondre un type immobilier.


15. La pyramide des âges de l’immobilier de loisirs des stations des vallées des Gaves. PYRAMIDE / PARC IMMOBILIER en RES-SECONDAIRES <=1990 ou > 1990 100% CAUTERETS

90%

BAREGES

84%

GAVARNIE-GEDRE

LUZ-ARDIDEN

80% 70%

PAYS DES GAVES

65%

60% 50%

52% 48%

35%

40% 30%

30%

30%

20%

16%

10% 0% <=1990

> 1990

70% des résidences secondaires de Cauterets et Barèges, 84% de celles de Gavarnie-G datent d’avant 1990.


16. La structure immobilière (par types de logements). Cauterets Barèges Gavarnie-Gèdre Luz-Ardiden Vallées des Gaves

STRUCTURE des RESIDENCES SECONDAIRES / TYPES IMMOBILIERS 60%

50%

48% 45%

40%

37%

33%

34%

32% 36%

31%

30%

30%

28%

26% 24% 20%

20%

21% 7%

10%

10%

8%

10%

11%

9%

0% Studio

2 pièces

3 pièces / 4P & +

Maison individuelle

Composition du parc des résidences secondaires des stations des vallées des Gaves (en %) par types immobiliers. Source = enquête juin / juillet 2010 auprès des propriétaires immobiliers.


17. Les dynamiques récentes de création / destruction de l’immobilier touristique entre 1999 et 2009. Taux de croissance de la capacité professionnelle

Taux de croissance de la capacité en diffus

Taux de croissance global de la capacité d'accueil

50,0%

43,0% 40,0%

30,0%

20,6%

20,0%

Sources : INSEE + évaluation par les stations de la capacité d’accueil

23,7%

22,2%

18,2%

12,4% 10,0%

7,8%

9,1% 4,9%

5,5%

3,2%

6,6%

5,2%

4,7%

0,0%

Exploitation : PAMIR.

Cauterets -10,0%

Barèges

Gavarnie-G

Ardiden

Stations des Vallées des Gaves

-8,5%

-20,0%

Dynamique mesurée en taux de croissance du nombre de lits crées / détruits, sous statut d’exploitation professionnelle, sous statut de gestion en diffus (location personnelle et indépendante du propriétaire, non mise en marché…). Tous modes d’hébergement pris en compte: hôtels, hébergements collectifs, hôtellerie de plein-air, appartements, meublés et gîtes, résidences de tourisme…


17. Les dynamiques récentes de création / destruction de l’immobilier touristique entre 1999 et 2009. LITS Professionnels / Evolution 1999-2009

LITS Diffus / Evolution 1999-2009

EVOLUTION GLOBALE 99-2009

6 000

5 301 5 000

4 000

3 545

3 000 2 852

Sources : INSEE + évaluation par les stations de la capacité d’accueil Exploitation : PAMIR.

2 342 2 049

2 000

1 756

1 289 1 000

760 510

57

178 235

0

Cauterets

Barèges

308

165

-143 Gavarnie-G

Ardiden

Stations des Vallées des Gaves

-1 000

Dynamique mesurée en nombre de lits crées / détruits, par station, sous statut d’exploitation professionnelle, sous statut de gestion en diffus (location personnelle et indépendante du propriétaire, non mise en marché…). La décennie des années 1999-2009 n’est pas une période de raréfaction de la production de lits touristiques sur le territoire des stations des vallées des Gaves: les lits touristiques gérés professionnellement progressent de +3545 lits, les lits non gérés de +1756.


17. Les dynamiques récentes de création / destruction de l’immobilier touristique entre 1999 et 2009. HOTELS

3 000

CAMPINGS

RESIDENCES-T

MEUBLES GERES

LITS Diffus / Evolution 1999-2009 2 456

2 500

2 000

1 867

1 500

1 756

1 328 976

891

1 000

760

651

699

500

672 510

452 308

48

35

178 0

0

0

0

Cauterets -500

Barèges

-62

-23

Gavarnie-G

-4

Ardiden

Stations des Vallées des Gaves

-443

-1 000

-997 -1 500

-1 444

-2 000

Dynamique mesurée en nombre de lits crées / détruits, par station et par modes d’hébergements: hôtels, hôtellerie de plein-air, résidences de tourisme, meublés gérés, lits en diffus. Sources: chiffrages station + INSEE, exploitation PAMIR.


18. Répartition géographique des propriétaires immobiliers par bassins d’origine. 88,1%

90% CAUTERETS

BAREGES

ARDIDEN

GAVARNIE-GEDRE

80%

75,8%

70%

60%

50% Sources : Fichiers des propriétaire s de résidences secondaires établis par chaque station. Exploitation : PAMIR.

40%

36,6%

30%

26,2% 23,5%

25,8% 20,4%

20% 14,4%

13,5% 10%

7,6%

10,2%

13,9%

9,9% 7,3% 4,6%

3,9%

0% RESIDENTS LOC

Autres 65+64

Autres AQU / MPY

FACADE OUEST

TOT W & SW

Autres France

ETRANGERS

SPAIN

Gavarnie-G et Cauterets sont les sites qui maximisent le plus fortement le taux de propriété sur le marché TOTAL W/SW (88 à 90%) L’ARDIDEN minimise cette part grâce à un apport ETRANGER plus important à 14,4% des propriétaires,


19. Impact fiscal des résidences secondaires dans les stations des Vallées des Gaves. BASES FISCALES TOTAL STATIONS VDG TOTAL BASES FONCIERES

2002

2009

11 751

CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-GEDRE ARDIDEN

BASES - TH (K€)

Indice 2009/2002

14 503 4 133,0 1 048,0 2 067,0 4 503,0

9 122

123,4 5 175,0 1 249,0 2 390,0 5 688,5

11 770

Inflation 2009/2002

Evolution réelle

114,00

108,3

125,2 119,2 115,6 126,3

129,0

109,8 104,5 101,4 110,8

113,2

CAUTERETS

4 685,0

5 972,0

127,5

111,8

BAREGES

881,0

1 032,0

117,1

102,8

GAVARNIE-GEDRE

417,0

610,0

146,3

128,3

ARDIDEN

3 138,8

4 156,1

132,4

116,2

V-MOYENNE des BASES

125,9

110,4

CAUTERETS

10 436 4 409,0

13 136 5 573,5

126,4

110,9

BAREGES

964,5

1 140,5

118,2

103,7

GAVARNIE-GEDRE

1 242,0

1 500,0

120,8

105,9

ARDIDEN

3 820,9

4 922,3

128,8

113,0

Entre 2002 et 2009, les BASES FISCALES des stations des Vallées des Gaves ont progressé de 29% en valeur pour ce qui concerne la TAXE d’HABITATION, 23,4% pour le FONCIER BATI. Déduction faite de l’inflation (+14% sur l’IPC) la progression réelle s’établit respectivement à +10,4% et +8,3%. La progression des bases est limitée à BAREGES et GAVARNIE. Elle atteint ou dépasse +10% à l’ARDIDEN et à CAUTERETS, où l’impact de constructions / reconstructions a été le plus notoire. A comparer à la croissance de +12% de la capacité touristique entre 99 et 2009 sur l’ensemble des sites. Source: DGI / Exploitation: PAMIR.


19. Impact fiscal des résidences secondaires dans les stations des Vallées des Gaves. PRODUIT des TAXES. PRODUITS des TAXES TAXE FONCIER BATI (K€)

2002

2009

4 685

Commune InterCo CG REGION TOTAL

TAXE D'HABITATION (K€)

Indice 2009/2002

7 123 2 726,0 38,1 1 491,4 429,6 4 685,1

1 928

152,0 3 719,8 357,6 2 371,0 675,0 7 123,4

3 068

Inflation 2009/2002

Evolution réelle

114,00

133,4

136,5 938,6 159,0 157,1 152,0

159,2

119,7 823,3 139,5 137,8 133,4

139,6

Commune

1 233,1

1 850,2

150,0

131,6

InterCo

22,8

79,5

348,7

305,9

CG

671,8

1 138,4

169,5

148,6

REGION TOTAL

1 927,7

3 068,1

159,2

0,0 139,6

TOTAL

154,1

135,2

Commune

6 613 3 959,1

10 192 5 570,0

140,7

123,4

InterCo

60,9

437,1

717,7

629,6

CG

2 163,2

3 509,4

162,2

142,3

REGION

429,6

675,0

157,1

137,8

TOTAL TAXES PERCUES

6 612,8

10 191,5

154

135,2

Entre 2002 et 2009, le produit des taxes FB et TH est passé au total des sites, de 6,6 M’ d’Euros à 10,2 M’€. Soit une progression nominale de +54%, +36% en volume. Le produit au bénéfice des Communes progresse de +23%. Celui au bénéfice du Conseil général et du Conseil régional se développe plus fortement, autour de +40%. Source: DGI / Exploitation: PAMIR.


19. Impact fiscal des résidences secondaires: Taxe de séjours. TAXE DE SEJOUR CAUTERETS (€)

1999 160 906

2000 160 906

2001 175 788

2002 178 989

2003 268 399

2004 350 803

2005 386 889

2006 413 968

2007 355 013

2008 404 613

2009 395 974

41,6

41,6

45,4

46,3

69,4

90,7

100,0 100,0

107,0 105,4

91,8 89,0

104,6 98,9

102,3 95,8

40 585

43 403

45 697

39 766

39 609

41 195

39 218

39 103

102,1

109,1

114,9

100,0 100,0

99,6 98,1

103,6 100,5

98,6 93,3

98,3 92,0

47 571

46 025

47 779

46 739

44 836

44 494

103,4

100,0 100,0

103,8 102,2

101,6 98,5

97,4 92,1

96,7 90,5

18 683

88 065

96 436

100 251

101 879

109 731

100 100

110 108

114 110

116 109

125 117

68 544

76 259

80 635

80 783

87 461

Indice 100 = 2005 Evolution réelle Indice 100 = 2005

BAREGES (€) Indice 100 = 2005 Evolution réelle Indice 100 = 2005

GAVARNIE-G (€) Indice 100 = 2005 Evolution réelle Indice 100 = 2005

ARDIDEN (€)

15 118

16 897

16 413

20 079

Evolution réelle Indice 100 = 2005

LUZ-ST-SAUVEUR ESQUIEZE SASSIS ESTERRE SAZOS GRUST SALIGOS

1 963

1 820

1 862

1 898

1 898

1 862

1 862

2 114

2 822

3 392

5 607 2 160 5 388

6 098 3 071 5 908

5 489 3 264 5 798

8 377 3 842 5 962

8 508 3 133 5 144

8 672 3 415 5 572

8 829 3 637 5 849

8 578 3 461 5 463

9 453 3 482 5 339

9 560 3 790 5 528

TOTAL TAXE DE SEJOUR VDG

560 745

Indice 100 = 2005

100,0 100,0

597 792

543 198

106,6 105,0

96,9 94,0

590 546

589 302

105,3 99,6

105,1 98,4

IPC DEC (N-1)

100

101,3

102,9

104,3

106,7

109,0

111,3

113,0

114,7

117,7

118,9

Indice des Prix à la consommation

IPC 12-98

IPC 12-99

IPC 12-00

IPC 12-01

IPC 12-02

IPC 12-03

IPC 12-04

IPC 12-05

IPC 12-06

IPC 12-07

IPC 12-08

En 2009, le produit de la TAXE de SEJOURS s’établit à 589 K€ au total des stations des vallées des Gaves (selon données communiquées par les stations).

La progression nominale de la taxe depuis 2005 est de +5%, en baisse de 2 à 4% à Barèges et Gavarnie-G, en progression de +2,3% à Cauterets, +25% pour l’Ardiden. Comparativement à la dérive des prix (IPC) c’est en fait un recul global du pouvoir d’achat de la taxe qui doit être constaté, en réduction de -1.6%.


19. Impact fiscal des résidences secondaires: les Droits de mutation, exemple de la commune de LUZ. DROITS de MUTATION LUZ-ST-SAUVEUR (€)

1999

2005 47 500

2006 40 652

2007 46 510

2008 20 473

2009 32 233

Indice 100 = 2005

100

86

98

43

68

Evolution réelle Indice 100 = 2005

100

84

95

41

64

47 500 775

40 652 787

46 510 833

20 473 945

32 233 945

LUZ-ST-SAUVEUR (€) N résidences secondaires

2000

706

2001

718

2002

729

2003

741

2004

752

764

IPC DEC (N-1)

100

101,3

102,9

104,3

106,7

109,0

111,3

113,0

114,7

117,7

118,9

Indice des Prix à la consommation

IPC 12-98

IPC 12-99

IPC 12-00

IPC 12-01

IPC 12-02

IPC 12-03

IPC 12-04

IPC 12-05

IPC 12-06

IPC 12-07

IPC 12-08

Source des données: Service Urbanisme / Finances, Commune de LUZ-ST-SAUVEUR. De 2005 à 2009, le parc immobilier de LUZ (dont les résidences secondaires représentent 88% de la résidentialité) a dégagé au bénéfice de la Commune, un produit des DROITS de MUTATION de 187.000 € au total des 5 années. Ce produit observe des cycles liés à la conjoncture immobilière globale. Ainsi, pour un niveau 100 de droits perçus en 2005, celui-ci s’abaisse à 43 en 2008, avant de se relancer légèrement à un indice 68 en 2009. Sous cet angle, une stratégie d’activation et de valorisation du parc immobilier pourrait également se définir comme une action incitant / activant les mouvements d’achat / revente des propriétaires cessionnaires vers les propriétaires acquéreurs. Renouvelant la pyramide des âges de la propriété en résidence secondaire, en faveur de nouveaux arrivants qui seraient sensibilisés aux propositions de « mise en marché », ce mouvement serait également générateur d’un flux de taxes en droits de mutation « plus régulier », dont la collectivité enregistrera le produit directement.


2. Les rendements touristiques des stations des vallĂŠes des Gaves.


210. La demande SKI pour le domaine skiable de CAUTERETS, de 1999 à 2010.

Demande commercialisée par le domaine skiable au cours de la période 1999-2010, exprimée en: * valeur courante • nombre de journées de ski

• valeur réelle (hors inflation IPC). Les évolutions sont présentées en INDICE, pour référence (BASE 100) l’hiver 99. Les journées skieurs 1999 représentent la moyenne des J-Ski calculée entre l’hiver 91 et l’hiver 99. Sources: SNTF + enquête stations.

De 1999 à 2009, le domaine skiable de Cauterets développe sont activité de +50,3% (Indice 150,3) en valeur courante, +25,2% en valeur réelle (hors inflation des prix à la consommation IPC). La demande de la clientèle - exprimée en nombre de journées – skieurs vendues (348.000 journées) - reste tout juste stable sur la décennie, avec un taux d’évolution global à -2,9% (Indice 97,1 en 2010).


211. La demande SKI pour le domaine skiable de BAREGES, de 1999 à 2010.

Demande commercialisée par le domaine skiable au cours de la période 1999-2010, exprimée en: * valeur courante • nombre de journées de ski

• valeur réelle (hors inflation IPC). Les évolutions sont présentées en INDICE, pour référence (BASE 100) l’hiver 99. Les journées skieurs 1999 représentent la moyenne des J-Ski calculée entre l’hiver 91 et l’hiver 99. Sources: SNTF + enquête stations.

De 1999 à 2009, le domaine skiable de Barèges développe sont activité de +74% (Indice 174,1) en valeur courante, +45,1% en valeur réelle (hors inflation des prix à la consommation IPC). La demande de la clientèle - exprimée en nombre de journées – skieurs vendues (230.300 journées) – a progressé sur la décennie, avec un taux d’évolution global à +15% (Indice 115,0 en 2010), démontrant l’attractivité du produit « Grand Tourmalet ».


212. La demande SKI pour le domaine skiable de GAVARNIE-GEDRE, de 1999 à 2010.

Demande commercialisée par le domaine skiable au cours de la période 1999-2010, exprimée en: * valeur courante • nombre de journées de ski

• valeur réelle (hors inflation IPC). Les évolutions sont présentées en INDICE, pour référence (BASE 100) l’hiver 99. Les journées skieurs 1999 représentent la moyenne des J-Ski calculée entre l’hiver 91 et l’hiver 99. Sources: SNTF + enquête stations.

De 1999 à 2009, le domaine skiable de Gavarnie-G développe sont activité de +24,4% (Indice 124,4) en valeur courante, +3,7% en valeur réelle (hors inflation des prix à la consommation IPC). La demande de la clientèle - exprimée en nombre de journées – skieurs vendues (64.700 journées) – a fortement diminué sur la décennie, avec un taux d’évolution global à -35,3% (Indice 64,7 en 2010).


213. La demande SKI pour le domaine skiable de l’ARDIDEN, de 1999 à 2010.

Demande commercialisée par le domaine skiable au cours de la période 1999-2010, exprimée en: * valeur courante • nombre de journées de ski

• valeur réelle (hors inflation IPC). Les évolutions sont présentées en INDICE, pour référence (BASE 100) l’hiver 99. Les journées skieurs 1999 représentent la moyenne des J-Ski calculée entre l’hiver 91 et l’hiver 99. Sources: SNTF + enquête stations.

De 1999 à 2009, le domaine skiable de l’Ardiden développe sont activité de +39,2% (Indice 139,2) en valeur courante, +16% en valeur réelle (hors inflation des prix à la consommation IPC). La demande de la clientèle - exprimée en nombre de journées – skieurs vendues (223.800 journées) – a légèrement progressé sur la décennie, avec un taux d’évolution global à +3,1% (Indice 103,1 en 2010).


214. La demande SKI pour le domaine skiable des stations des Vallées des Gaves, de 1999 à 2010.

L’activité des domaines skiables alpins des stations des vallées des Gaves développe entre 1999 et 2009 sa valorisation économique (+26,9% sur le CA global en volume). Cette progression se réalise sur la base d’une demande de la clientèle qui reste stable: 854.800 journées de ski, -0,3% en 10 ans.


220. Indices de progression 1999-2010 des hébergements et du domaine skiable: CAUTERETS. CAUTERETS: Evolution 1999 - 2010 de la capacité d'accueil et de l'activité ski 130

Indice CAPACITE d'ACCUEIL

125,2

Indice LITS Professionnels 120

Indice CA-RM volume

118,2

Indice JOURNEES-SKIEURS 110 109,1

100

100 100,0 97,1

90

80 Cauterets 1999

Cauterets 2010

Evolution comparée de 1999 à 2010, de l’offre d’hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.


221. Indices de progression 1999-2010 des hébergements et du domaine skiable: BAREGES. BAREGES: Evolution 1999 - 2010 de la capacité d'accueil et de l'activité ski 150

Indice CAPACITE d'ACCUEIL 140

145,1

Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume

130

Indice JOURNEES-SKIEURS

120 115,0 110 104,7 103,2 100

100 100,0

90

80 1999

2010

Evolution comparée de 1999 à 2010, de l’offre d’hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.


222. Indices de progression 1999-2010 des hébergements et du domaine skiable: GAVARNIE-G.

120

110

GAVARNIE-GEDRE: Evolution 1999 - 2010 de la capacité d'accueil et de l'activité ski Indice CAPACITE d'ACCUEIL Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume Indice JOURNEES-SKIEURS

105,2 103,7

100

100 100,0

91,5

90

80

70 64,7 60 GAVARNIE-G 1999

GAVARNIE-G 2010

Evolution comparée de 1999 à 2010, de l’offre d’hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.


223. Indices de progression 1999-2010 des hébergements et du domaine skiable: ARDIDEN. LUZ - ARDIDEN: Evolution 1999 - 2010 de la capacité d'accueil et de l'activité ski 150

140

Indice CAPACITE d'ACCUEIL Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume Indice JOURNEES-SKIEURS

143,0

130

123,7 120 116,0 110 103,1 100

100

90

80 ARDIDEN 1999

ARDIDEN 2010

Evolution comparée de 1999 à 2010, de l’offre d’hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.


224. Indices de progression 1999-2010 des hébergements et du domaine skiable: stations VDG.

130

STATIONS des VALLEES des GAVES: Evolution 1999 - 2010 de la capacité d'accueil et de l'activité ski 126,9

120

Indice CAPACITE d'ACCUEIL Indice LITS Professionnels Indice CA-RM volume Indice JOURNEES-SKIEURS

122,2

112,4

110

100

100 100,0

99,7

90

80 VDG 1999

VDG 2010

Evolution comparée de 1999 à 2010, de l’offre d’hébergement de la station, et de la production commercialisée en clientèle par le domaine skiable.


23. Cauterets: Evolution 1999-2009 des nuitées HIVER (TBE CPT/COMETE).

NOTA: source TBE station en 1999, 2007 et années suivant es. Volum es 2000 à 2006 estimés de manièr e linéaire .

130

CAUTERETS: Evolution 1999-2010 des nuitées HIVER et de l'activité du domaine skiable NUITEES TOURISTIQUES GLOBAL STATION Indice Journées-SKI

120

CA RM en VOLUME 110

100

100,0

98,8

97,1

96,5

94,6

90

89,2

90,8

90,4 87,3

93,2

84,6

93,3

93,9

2009

2010

91,5

82,4

80 77,2

70

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Le volume global des nuitées HIVER de la station de CAUTERETS est passé de 453.000 en 1998/1999 à 425.000 au cours de l’hiver 2009/2010. Le marché global s’est donc réduit en 10 ans de près de 6%.

La demande ski, composée des forfaits résidentiels (séjours) et des forfaits journées (consommables depuis la vallée ou en abonnements saison résiste mieux, -3% en volume de journée, +25% en valeur réelle (hors inflation).


23. Cauterets: Evolution 1999-2009 des nuitées ETE (TBE CPT/COMETE). CAUTERETS: Evolution 1999-2010 des nuitées ETE, décomposition JUILLET AOUT et ailes de saison

160

NOTA: source TBE station en 1999, 2006 et années suivant es. Volum es 2000 à 2006 estimés de manièr e linéaire .

NUITEES TOURISTIQUES GLOBAL STATION Indice JUIL/AOUT Indice AILES de SAISON

150 140 130

120 110 100

100,0

97,3

94,6

90

91,9

89,2

86,5

97,7 83,9

80

91,8

81,2

91,0 76,7

74,4

75,2

70

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Le volume global des nuitées ETE de la station de CAUTERETS est passé de 608.000 en 1998/1999 à 558.000 en 2009. Le marché global s’est de 8%.

Est diagnostiquée une évolution inverse du cœur de saison (JUILLET / AOUT) en repli de 25%. Sur les AILES de SAISON, la station enregistre une augmentation de son attractivité, qui s’accroit de 30% en 10 ans.


23. Cauterets: Evolution 1999-2009 comparée NUITEES / CAPACITE d’ACCUEIL. CAUTERETS: MISE en PERSPECTIVE 1999-2010 des dynamiques immobilières et touristiques

120

107,3

109,1

108,2

110 100,0

99,1

90

Indice des NUITEES TOURISTIQUES / ANNEE

80

Indice CAPACITE d'ACCUEIL

100

98,3

97,4

96,5

95,6

94,8

93,9

95,8 91,2

92,4

70

RATIO NUITEES / LIT

60

50

47,0

41,5 42,0

39,6 39,8

40

30 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

L’évolution différente de la capacité d’accueil (+9%) et du volume global des nuitées touristiques à l’année (-8%) au cours de la période 1999-2009, conduit à une minoration du ratio moyen NUITEES / LIT, qui passe de 47 à 39,8 NUITEES. Les sites restent ancrés dans un modèle de développement EXTENSIF.


24. Cauterets: rendement des différents modes d’hébergement en séjours-semaine - personne / lit. Cauterets: rendement - séjours Hiver et Eté 2009 des hébergements touristiques de la station. 20

18

Eté 2009

17,8

Hiver 2009

Total 2009

16 15,1

14 12,5

12

11,8 10,4

10,7

10 7,8

8

7,3

6,4

6

7,4 6,8 6,1

6,2

5,4 4,8

5,7

4,6

4,8

4

3,3

2,9

3,3 1,8 1,5

2 0

0,0 CAMPINGS

HOTELS

CLUBS & H-COL

RESIDENCES-T MEUBLES GERES

CAPACITE GLOBALE

TOTAL LITS PRO

LITS DIFFUS

Source: Tableau de Bord Economique de station, Commune de Cauterets, CPT, COMETE. La productivité de la capacité d’accueil de Cauterets est estimée à 6,2 séjours – semaine / lit annuellement, dont 12,5 pour les hébergements professionnels, 3,3 pour les hébergements diffus (non professionnels). Résidences de tourisme et hébergements collectifs présentent les meilleurs rendements commerciaux, devant les hôtels, et le lot moins structuré des meublés gérés.


25. Evolution 1999-2009 de l’activité thermale médicale.

Entre 1999 et 2009, l’activité du thermalisme médical passe de 191.085 journées à 151.370, soit une réduction du marché de -20,8% (40.000 journées). Cauterets constate une baisse de 30% de la clientèle accueillie (Indice 70 en 2009), alors que Barèges (Indice 128, +28%) et Luz-St-Sauveur (Indice 126, +26,6%) sont en progression; les 48.000 journées perdues à Cauterets sont cependant « non compensées » par la croissance des plus petits sites. La perte de 1.000 lits d’hôtels à Cauterets entre 1999 et 2009 peut avoir exercé un effet de déstabilisation supplémentaire auprès des clients thermaux qui s’étaient habitués à la station.


25. Evolution 1999-2009 de l’activité thermale – remise en forme.

Source: enquête stations. Les chiffre d’affaires des activités REMISE en FORME des sites de Cauterets, Barèges et Luz progresse de +85% entre 2000 et 2007. +128% pour CAUTERETS + 63,5% pour BAREGES (2009) +75,3% pour LUZ (2009) Évolutions mesurées en volume (déduction faite de l’inflation IPC). Au cours de l’hiver 2008, le centre de Barèges a été fermé. En Juin 2010, l’ouverture du nouvel établissement thermoludique de Cauterets vient renforcer l’attractivité du territoire dans le domaine de la détente / remise en forme.


3. Les propriĂŠtaires immobiliers: typologies et caractĂŠristiques.


31. Les typologies de propriétaires.

Total des propriétaires Environ 1400 enquêtes

Base : ensem ble de l’écha ntillon

Loueurs :

34%

468 enquêtes

Locaux : 5% 70 pers

Non Locaux : 29% 398 pers

Non loueurs :

66%

918 enquêtes

Ouverts à la Hostiles à la location (*) : 16% location : 50% 220 pers

(*) : « vous êtes ouvert à la location sous certaines conditions »

700 pers


31. Typologies – propriétaires par stations. POIDS des TYPOLOGIE PROPRIETAIRES par STATIONS 70%

60%

CAUTERETS BAREGES GAVARNIE-G ARDIDEN TOTAL VDG

60%

50%

50% 46% 44%

39%

40%

29%

30%

34%

37%

21%

16%

20%

15%

15% 10%

41%

17%

5% 9%

6% 5% 0% Loueurs locaux

Loueurs non locaux

Non loueurs ouverts

Non loueurs hostiles

Un potentiel de mise en location de 49% des logements sur le Pays des vallées des Gaves (déjà loueurs (locaux & non-locaux) + non loueurs ouverts à l’idée de louer). Un potentiel qui s’échelonne entre 40% à Cauterets et 66% à Barèges :


31. Typologies – propriétaires par stations: évaluation du patrimoine concerné en nombre de lits touristiques. 14 000 RS MISES en MARCH

12 004 12 000

RS-NL / OUV RS-NL / HOST

10 000 8 000 6 605 6 000

4 670 4 012 4 000

3 001 2 372 1 663

1 581

2 000 698

939 162

704

0 CAUTERETS

BAREGES

GAV-GEDRE

LUZ ARDIDEN

Valorisation des typologies – propriétaires en nombre de lits / station: propriétaires réalisant une mise en marché, propriétaires non-loueurs ouverts à la mise en marché (sous certaines conditions), propriétaires non-loueurs hostiles..


32. Taux de mise en marché des logements à l’initiative des propriétaires, tous modes de mise en œuvre.

60%

52%

51%

50% Base : ensemble de l’échantillon

40%

42% 34%

30% Exemple de lecture : 34% des propriétaires des stations des VDG et 52% des propriétaires de Gavarnie-Gèdre déclarent qu’il leur arrive de louer leur logement.

25% Rappel : Cauterets déclarations taxe de séjour : 29,7% de loueurs.

20% 10% 0%

VDG

Gavarnie

Barèges

Luz

Cauterets

Une grande disparité entre stations avec un taux de location (occasionnelle ou régulière) s’échelonnant de • 25% des propriétaires à Cauterets • à plus de 50% à Barèges et Gavarnie-Gédre.


33. Profil des loueurs et des non loueurs, par origines géographiques.

Structures des typologies de propriétaires par origines géographiques de domiciliation principale 50% 45%

40% 35% 30% NL HOSTILES

25%

NL OUVERTS

20%

LOUEURS 15% 10% 5% 0%

LOCAUX

AUTRES65-64

AUTRES MPY/AQU

FACADE W

AUTRES FR/ETR

Une part quatre fois supérieure de résidents locaux parmi les loueurs que parmi les non loueurs. Une sur représentation, également, des propriétaires issus de la façade ouest française (1) = Poitou-Charente + Pays de la Loire + Bretagne. Les non loueurs proviennent pour 2/3 des régions Aquitaine et Midi-Pyrénées (contre 53% pour les loueurs). En toute logique, une proportion quasi inexistante de propriétaires locaux (3%). Pas de différence significative de domiciliation pour les « hostiles » et les « ouverts » à la location :


33. Profil des loueurs et des non loueurs, par classes d’âges. 45%

40% LOUEURS

35%

37,0%

NON LOUEURS LOUEURS LOCAUX

31,0% 31,0%

30%

28,0% 25%

22,0%

23,0%

20%

15%

14,0%

11,0%

10%

5%

2,0% 0%

1,0%

Moins de 35 ans

35 à 45 ans

46 à 55 ans

56 à 65 ans

66 ans et plus

Les loueurs sont majoritairement âgés de plus de 55 ans (62%) avec une moyenne d’âge (57,7 ans) d’un an inférieure à celle des non loueurs (58,7 ans). La pyramide des âges des propriétaires non-loueurs culmine à près de 40% d’entre eux âgés de plus de 65 ans. Les loueurs locaux, quant à eux, sont en moyenne nettement plus jeunes : 26% ont moins de 46 ans :


33. Profil des loueurs et des non loueurs, par typologies et par classes d’âges.

Structures des typologies de propriétaires par AGES 45% 40%

35% 30% 25%

NL HOSTILES

20%

NL OUVERTS LOUEURS

15% 10% 5% 0%

< 35 ans

35-45 ans

46-55 ans

56-65 ans

>= 66 ans

Les loueurs sont majoritairement âgés de plus de 55 ans (62%) avec une moyenne d’âge (57,7 ans) d’un an inférieure à celle des non loueurs (58,7 ans).


33. Profil des loueurs et des non loueurs, par ancienneté dans la propriété. 45%

44,0%

40% LOUEURS

35%

NON LOUEURS LOUEURS LOCAUX

31,0%

30%

30,0%

25%

23,0% 20%

21,0%

19,0% 16,0%

15%

13,0% 10%

5%

2,0% 0%

1,0%

Moins d’un an

De 1 à 4 ans

De 5 à 9 ans

De 10 à 15 ans

Plus de 15 ans

Les loueurs et particulièrement les loueurs locaux, plus jeunes en moyenne, sont également propriétaires depuis moins longtemps : respectivement 12,7 ans et 11,8 ans contre plus de 15 ans pour les non loueurs.


33. Profil des loueurs & des non-loueurs (« hostiles » & « ouverts ») par ancienneté de la propriété secondaire

Structures des typologies de propriétaires par ANCIENNETE de la PROPRIETE 50% 45% 40% 35% 30%

NL HOSTILES

25%

NL OUVERTS 20%

LOUEURS

15% 10% 5% 0%

< 1 an

1-4 ans

5-9 ans

10-15 ans

> 15 ans

45% des propriétaires hostiles à la location sont propriétaires depuis plus de 15 ans Les non loueurs hostiles à la location sont de plus anciens propriétaires dans le Pays des vallées des Gaves que les loueurs. En revanche, ceux qui envisageraient de louer s’apparentent, en terme d’ancienneté de propriété (13 ans), aux loueurs.


33. Profil des loueurs et des non loueurs, par types de logements.

Loueurs

Loueurs locaux

Pour comparaison : non loueurs

Studio

26%

30%

31%

2 pièces

35%

40%

35%

3 pièces

21%

8%

21%

4 pièces et +

6%

8%

5%

Maison individuelle

12%

15%

8%

Les loueurs se caractérisent par une possession légèrement moindre de studios et supérieure de maisons individuelles. Les loueurs locaux ont la spécificité de posséder majoritairement des 2 pièces (au détriment des trois pièces) mais aussi une part importante de maisons individuelles.


34. Pratiques des propriétaires loueurs: organisation de la mise en marché. Des stratégies très différentes entre loueurs des différentes stations : - prépondérance de la location en direct, sauf à Barèges et particulièrement à Gavarnie-Gèdre (faute d’intermédiaire ?) - importance des agences immobilières à Barèges et Cauterets pour 58 et 42% des loueurs, - importance des résidences de tourisme à Luz.

Base : loueurs. Nota: A Luz, les propriétaires des RT Pyrénées Z et Eterle ont été intégrés au champ de l’enquête.

Total > 100% car plusieurs réponses possibles

VDG

Barèges

Cauterets

LuzArdiden

Gavarnie -Gèdre

Par un intermédiaire :

52%

67%

47%

55%

22%

39%

58%

42%

26%

4%

- résidence de tourisme

9%

4%

3%

23%

9%

- autre TO, gardien, ami

6%

5%

4%

9%

9%

- agence immobilière

En direct :

68%

47%

77%

66%

91%

- à tous types de vacanciers

50%

31%

56%

50%

83%

- seulement à des connaissances

18%

16%

21%

16%

8%

A noter : base faible pour Gavarnie : 23 propriétaires loueurs.


34. Pratiques de propriétaires loueurs: organisation de la mise en marché. 100% Barèges

90%

Cauterets 80%

Luz-Ardiden

70%

Gavarnie-Gèdre

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Par un intermédiaire :

- agence immobilière

- résidence de tourisme

- autre TO, gardien, ami

En direct :

- à tous types - seulement à de vacanciers des connaissances


34. Pratiques des propriétaires loueurs: ZOOM LOUEURS LOCAUX Les loueurs locaux, sans surprise, louent encore plus majoritairement (78%) par leurs propres moyens et sans discrimination (74%). Ils sont malgré tout 42% à louer aussi via un intermédiaire mais ont un recours moindre aux agences immobilières au profit d’autres intermédiaires

Base : loueurs

Total > 100% car plusieurs réponses possibles

Loueurs VDG

Loueurs locaux

Par un intermédiaire :

52%

42% 39%

22%

- résidence de tourisme

9%

10%

- autre (TO, gardien, ami)

6%

12%

- agence immobilière

En direct :

68%

78%

- à tous types de vacanciers

50%

74%

- seulement à des connaissances

18%

4%


34. Pratiques des propriétaires loueurs: la promotion du logement. L’office de tourisme reste le moyen de promotion n°1 sauf à Cauterets où il est devancé par les sites Internet de particuliers à particuliers. Un quart des loueurs du Pays des vallées des Gaves ont développé leur propre site Internet, 45% à Gavarnie.

Base : loueurs A noter : En moyenne, les loueurs ont recours à 2 modes de promotion, sauf à GavarnieGèdre où la moyenne est à 3,3.

A noter : base faible pour Gavarnie : 23 propriétaires loueurs.

Total > 100% car plusieurs réponses possibles

VDG

Barèges

Cauteret s

LuzArdiden

Gavarnie -Gèdre

- Office de tourisme

56%

57%

45%

64%

90%

- Sites Internet de particuliers à particuliers

43%

35%

51%

36%

45%

- Labels Clévacances, Gîtes de France

42%

33%

36%

47%

75%

- Centrale de réservation station

30%

45%

14%

41%

55%

- Site Internet personnel

24%

33%

19%

23%

45%

- Petites annonces papier

11%

10%

14%

8%

10%

7%

10%

1%

12%

10%

- Centrale de réservation de label


34. Pratiques des propriétaires loueurs: la promotion du logement. 100% Barèges

90%

Cauterets

80%

Luz-Ardiden

70%

Gavarnie-Gèdre

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% - Office de tourisme

- Sites Internet - Labels - Centrale de de particuliers Clévacances, réservation à particuliers Gîtes de France station

- Site Internet personnel

- Petites annonces papier

- Centrale de réservation de label


34. Pratiques des propriétaires loueurs: la promotion du logement. ZOOM LOUEURS LOCAUX. Si les loueurs locaux utilisent la même hiérarchie de modes de promotion que l’ensemble des loueurs, ils se caractérisent par un recours accru aux moyens locaux (OT, centrale de réservation de la station). Ils sont également plus nombreux (1/3) à avoir développé leur propre site Internet : A noter : En moyenne, les loueurs locaux ont recours à 2,6 modes de promotion contre 2 en moyenne pour les autres loueurs. Total > 100% car plusieurs réponses possibles

Base : loueurs

Loueurs VDG

Loueurs locaux

- Office de tourisme

56%

70%

- Sites Internet de particuliers à particuliers

43%

48%

- Labels Clévacances, Gîtes de France

42%

45%

- Centrale de réservation station

30%

41%

- Site Internet personnel

24%

32%

- Petites annonces papier

11%

7%

- Centrale de réservation de label

7%

14%


35. Satisfaction de la location: par rapport aux principaux modes de promotion Les sites Internet arrivent en tête en terme de satisfaction. En seconde position, avec deux tiers de satisfaits, l’OT et la centrale de réservation de la station. Les labels, pourtant encore dans le trio de tête des modes de promotion, déçoivent majoritairement :

Sites Internet de PAP

Sites Internet personnels

Centrale de résa station

Office de Tourisme

Très satisfait

32%

32%

23%

23%

12%

Satisfait

53%

43%

42%

41%

32%

Base : utilisateurs

Base : loueurs

Sous-total :

85%

75%

65%

64%

Labels

Clévacances Gîtes France

44%

Peu satisfait

12%

16%

22%

26%

41%

Pas satisfait

3%

9%

13%

10%

15%

Sous-total :

15%

25%

35%

36%

A noter : bases trop faibles pour analyser sur la cible des loueurs locaux.

56%


35. Satisfaction de la location: récapitulatif. La problématique de satisfaction tourne autour de la performance de la location et de la rentabilité. Pas de différence entre les locaux et les non locaux

Nb semaines intersaison

Base : loueurs % de très satisfaits et de satisfaits

Rentabilité location Nb semaines été Nb semaines hiver Maintien en état hébergement Facilité gestion planning

27% 40% 47% 53% 86% 91%


35. Satisfaction de la location: ZOOM loueurs en agence immobilière. Les locations en INTERSAISON, l’ETE et la RENTABILITE globale de la location sont les 3 points noirs des loueurs (moins de 50% de satisfaits) : 100% 90%

91% % de très satisfaits 86%satisfaits et de 89%

Loueurs VDG

80% 70%

Base : loueurs % de très satisfaits et de satisfaits

85%

Loueurs en agences 53%

60% 47% 50% 40% 40%

39%

27%

43%

30%

30%

25% 20% 10% 0% N Semaines Intersaison

Rentabilité des locations

N Semaines Eté N Semaines Hiver Maintient en état Facilité de gestion de l'hébergement du planning


35. Satisfaction de la location: manque de satisfaction quant au nombre de semaines louées, analyse par stations. 90% Barèges

Base : loueurs % de propriétair es loueurs se déclarant PEU SATISFAITS et PAS SATISFAITS des semaines de location réalisées.

80%

78%

Cauterets Luz-Ardiden

70%

70%

Gavarnie-Gèdre

60% 60%

63%

55% 50%

49%

48% 44%

40%

40% 30% Locations HIVER

Locations ÉTÉ

Locations INTER-S


36. Les non-loueurs ouverts à la location: LEVIERS d’ACTION. Les non loueurs se déclarant ouverts à la location évoquent surtout comme « facilitateurs » la garantie de pouvoir garder une souplesse d’utilisation personnelle et d’entretien de son logement. Total > 100% car plusieurs réponses possibles

Base : non loueurs ouverts à la location (16% de la totalité des propriétaires)

VDG

Pouvoir garder une souplesse d’utilisation à titre personnel

71%

Avoir une garantie d’entretien de son hébergement

55%

Ne pas avoir à se charger des démarches de location

44%

Bénéficier d’une reconnaissance en tant que propriétaire loueur

42%

Obtenir un revenu de location suffisant

40%

Obtenir une aide financière pour améliorer ou rénover son logement

16%

A noter : pas de ventilation par station du fait des bases trop faibles pour Gavarnie et Barèges et de l’absence de différence significative pour Luz et Cauterets.


37. Les non-loueurs hostiles à la location: PRINCIPAUX FREINS. Les non loueurs se déclarant hostiles à la location invoquent avant tout un choix personnel, depuis l’origine, notamment à Cauterets et Luz.

Base : non loueurs hostiles à la location (50% de la totalité des propriétaires)

Total > 100% car plusieurs réponses possibles

VDG

Barèges

Cauterets

LuzArdiden

Gavarnie -Gèdre

Par choix personnel, depuis l’origine

67%

62%

68%

70%

44%

Par crainte de dégradations

34%

41%

32%

39%

39%

A cause des contraintes d’occupation personnelle

28%

30%

25%

31%

56%

A cause de mauvaises expériences

12%

14%

12%

10%

-

Pas assez rentable

12%

13%

12%

15%

-

A noter : base faible pour Gavarnie : 18 répondants.


4. Les performances dâ&#x20AC;&#x2122;occupation des rĂŠsidences secondaires.


41. Occupation des résidences secondaires: Propriétaires loueurs. PROPRIETAIRES LOUEURS = 34% des propriétaires

Occupation globale du parc des résidences secondaires LOUEES des stations des Vallées des Gaves, par saisons et par types d'occupation 12,0

PRÊT O-PERSO LOCATION

10,0

9,6

8,0

6,0

4,2

3,8

4,0

3,8 2,7

2,0

1,1

1,4

1,0

1,6

1,4 0,6

1,0

0,0 HIVER

ÉTÉ

INTER

ANNEE


41. Occupation des résidences secondaires: Part de marché des saisons touristiques pour les loueurs. PROPRIETAIRES LOUEURS = 34% des propriétaires

Part de marché des différentes saisons du point de vue des locations propriétaires

17% 40% Locations semaines uniqueme nt.

HIVER ÉTÉ INTER

44%


42. Occupation des résidences secondaires: Propriétaires non loueurs. PROPRIETAIRES NON - LOUEURS = 66% des propriétaires

Occupation globale du parc des résidences secondaires NON-LOUEES des stations des Vallées des Gaves, par saisons et par types d'occupation 12,0

PRÊT 10,0

O-PERSO LOCATION

8,0

6,3 6,0

4,0

2,5

2,4 2,0

0,9

2,1 1,4

0,9

0,3

0,0 HIVER

ÉTÉ

INTER

ANNEE


43. Occupation des résidences secondaires: Tous Propriétaires. PROPRIETAIRES NON – LOUEURS + PROPRIETAIRES LOUEURS 66% des propriétaires 44% des propriétaires

Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, par saisons et par types d'occupation 6,0

5,6

PRÊT 5,0

O-PERSO LOCATION

4,0

3,2 3,0

2,0

1,4

1,3 1,0

2,3

2,2

2,1

1,3

0,9

1,0

0,5

0,4 0,0 HIVER

ÉTÉ

INTER

ANNEE


43. Occupation des résidences secondaires: Tous Propriétaires, tous types de séjours (sem + WE). Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, occupations SEMAINE et occupations WEEK-END

5,6

6,0

PRÊT O-PERSO

5,0

LOCATION 4,0

3,2 3,0

2,3

2,2

2,0

0,9

1,0

0,3

0,0 Occupations SEMAINE

Occupations Week-End

-Les logements en résidence secondaire de la Vallée des Gaves sont occupés en moyenne -11,1 semaine par an - et 3,4 Week - End. -La moitié de l’occupation est réalisée par les propriétaires eux même. - Nota: l’enquête auprès des propriétaires n’a pas mesuré le nombre moyen de personnes participant aux occupations personnelles.


44. Occupation des résidences secondaires: Tous Propriétaires / par STATIONS. Part des propriétaires LOUEURS dans le total des propriétaires station: CAUTERETS = 25% ARDIDEN = 42% GAVARNIE-GEDRE = 52%

BAREGES = 51%

Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, par types d'occupation 8,0 PRÊT

O-PERSO

LOC

7,0 6,0

5,6

5,5

5,4 4,9

5,0

5,1

4,5

4,0 2,9

3,0 2,2

2,5 2,0

1,8

2,0 1,0 0,0 CAUTERETS

LUZ-ARDIDEN

GAVARNIE-GEDRE

BAREGES

5,3


44. Occupation des résidences secondaires: Tous Propriétaires / par STATIONS. - Barèges est la station la plus occupée à la semaine sur l’année. - Cauterets l’est le moins du fait notamment d’un faible nombre de semaines louées (part inférieure de propriétaires loueurs), et tire la moyenne d’occupation vers le bas. - Luz - Ardiden et Gavarnie - Gèdre se distinguent par une occupation / week-end supérieure.

Occupation totale Base : ensemble de l’échantillon

11,1 semaines

Barèges : 13,7 Cauterets : 9,8 Luz Ardiden : 12,4 Gavarnie : 11,8

3,4 week-ends

Barèges : 2,5 Cauterets : 3,0 Luz Ardiden : 4,3 Gavarnie : 4,5


45. Occupation des résidences secondaires par types d’appartements ou de biens. Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, par types d'occupation et par types de logements 8,0 PRÊT

O-PERSO

LOC

7,0 6,1 6,0

5,6

5,5

5,2

5,3

4,9

5,0 4,0

3,1 2,6

3,0

2,6

2,4

2,2

3,6

3,2 2,4

1,8

2,0 1,0 0,0 STUDIO

2P

3P

Nota: occupations semaines uniquement

4P

MAISONS


46. Occupation des résidences secondaires par typologies de propriétaires

12,0

Occupation globale du parc des résidences secondaires des stations des Vallées des Gaves, par typologies de propriétaires & types d'occupation 11,4 PRÊT

9,7

10,0

O-PERSO LOCATION

8,0 6,5 6,0

5,4 3,8

4,0

2,7 2,0

2,2

2,3

2,1

2,0

0,0

0,0

0,0 LOUEURS

LOUEURS LOCAUX

NON-LOUEURS HOSTILES

Nota: occupations semaines uniquement

NON-LOUEURS Ouverts


5. Diagnostic des savoir-faire engagés sur la valorisation de l’immobilier touristique: construction, maintenance, management, promotion et commercialisation. En vallées des Gaves… Ailleurs...


51. La dynamique 1999 – 2009 de l’emploi en Vallée des Gaves: arrondissement d’Argelès-G. EMPLOIS ASSEDIC ARRONDISSEMENT ARGELES Activité inconnue Agriculture Industries (HORS BP) BTP COM de GROS COM AUTOMOBILE COM DETAIL BOULANGERIE TRANSP PERSONNES NETTOYAGE / Blanchisserie / REPARATIONS COIFFURE / Beauté MEDICAL et paramédical / Social LOC-AUTO LOC à la PERSONNE COM ARTICLES DE SPORTS HEBERGEMENTS TOURISTIQUES RESTAURANTS / DEBITS DE BOISSON REMONTEES MECANIQUES A-VOYAGES / OT IMMOBILIER / AGENCES IMMO EQUIPEMENTS culturels, naturels EQUIPEMENTS sportifs, récréatifs, jeux, casinos Activités thermales, thalasso, soins du corps TRANSP MARCHANDISES BANQUE / FINANCE COMPTA / Juridique / Administration d'entreprise ARCHI / géomètre TRAVAIL TEMPORAIRE AUTRES SERVICES NOMBRE DE SALARIES INCONNU / AGR / INDUSTRIE BTP AUTRE TERTIAIRE INDIRECTEMENT TOURISTIQUE TOURISME

1999

Autre tertiaire Autre tertiaire IDT IDT IDT IDT IDT IDT IDT IDT TOURISME TOURISME TOURISME TOURISME TOURISME TOURISME TOURISME TOURISME TOURISME Autre tertiaire Autre tertiaire Autre tertiaire Autre tertiaire Autre tertiaire Autre tertiaire

2006 0 0 1 452 1 074 247 155 914 185 116 253 82 1315 5 30 98 683 394 324 134 158 56 127 2 41 144 153 23 188 751

2009 0 0 1 211 1 107 247 162 980 163 156 164 89 1490 2 35 103 720 457 252 150 114 50 124 2 42 166 150 30 124 742

2009-1999

Taux

-233 177 19 9 86 -26 47 -47 30 377 2 29 22 40 136 -23 81 -91 7 57 -20 5 22 29 11 -15 -33

-16,1% 19,0% 8,3% 5,9% 9,6% -13,8% 43,1% -22,3% 50,8% 33,9% #DIV/0! 483,3% 27,2% 5,9% 42,4% -8,4% 117,4% -44,4% 16,3% 85,1% -90,9% 13,5% 15,3% 24,0% 57,9% -10,8% -4,3%

CG CA CD BP TP NET BEAU MED LOC-AUTO LOC-PERS C-SPORTS HT REST RM AGV IMMO EQU-CULT LUDIC THERM TM BANQ COMPTA ARCH TT AS

0 0 1 444 930 228 153 894 189 109 211 59 1113 0 6 81 680 321 275 69 205 43 67 22 37 144 121 19 139 775 8334

9104

9032

698

8,4%

Autre tertiaire IDT TOURISME

1444 930 1616 2581 1763

1452 1074 1702 2900 1976

1211 1107 1663 3079 1972

-233 177 47 498 209

-16,1% 19,0% 2,9% 19,3% 11,9%


51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves 1999-2009: arrondissement d’Argelès-G. Emploi salarié ASSEDIC 1999-2009 / Arrondissement ARGELES-G 120,0

119,0

115,5

115,0

112,1

111,9

TOTAL EMPLOI ASSEDIC

110,0 109,2

108,4

AGR / INDUSTRIE

105,0

100,0

BTP

100,0 100,0

AUTRE TERTIAIRE (entreprises…) 95,0

TERTIAIRE INDIRECTEMENT TOURISTIQUE

90,0

TOURISME 85,0

80,0 1999

2006

2009

De 1999 à 2009, l’emploi salarié du secteur ASSEDIC – Arrondissement d’Argelès, progresse de 8,4%, après avoir atteint un pic à +9,2% en 2006. Le développement intervient en 1er lieu sur le BTP et les activités tertiaires de consommation (indirectement touristiques). Les secteurs caractéristiques du tourisme plafonnent à +11,9%.


51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves 1999-2009: arrondissement d’Argelès-G. 800 700

Créations d'emplois salariés ASSEDIC 1999-2009 / Arrondissement ARGELES-G 698

600 498

500 400

300 209

177

200 100

47

0 -100

NOMBRE DE SALARIES

INCONNU / AGR / INDUSTRIE

BTP

AUTRE TERTIAIRE

INDIRECTEMENT TOURISTIQUE

TOURISME

-200

-300

-233

De 1999 à 2009: +698 postes salariés - secteur ASSEDIC. - 233 postes dans les industries + 498 postes dans les services à la consommation (indirectement touristiques), +209 dans les activités touristiques caractéristiques, +177 dans le BTP.


51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves 1999-2009: stations des vallées des Gaves. 1999 Stations des Vallées des Gaves Activité inconnue Agriculture Indus tries (HORS BP) BTP COM de GROSAutre tertiaire CG COM AUTOMOBILE Autre tertiaire CA COM DETAIL IDT CD BOULANGERIE IDT BP TRANSP PERSONNES IDT TP NETTOYAGE / Blanchis IDT s erie / REPARATIONS NET COIFFURE / Beauté IDT BEAU MEDICAL et param IDT édical / Social MED LOC-AUTO IDT LOC-AUTO LOC à la PERSONNE IDT LOC-PERS COM ARTICLES TOURISME DE SPORTS C-SPORTS HEBERGEMENTS TOURISME TOURISTIQUESHT RESTAURANTS TOURISME / DEBITS DE BOISSON REST REMONTEES MECANIQUES TOURISME RM A-VOYAGES / OT TOURISME AGV IMMOBILIER / AGENCES TOURISMEIMMO IMMO EQUIPEMENTS TOURISME culturels , naturels EQU-CULT EQUIPEMENTS TOURISME s portifs , récréatifs LUDIC , jeux, cas inos Activités therm ales TOURISME , thalas s o, s oins THERM du corps TRANSP MARCHANDISES Autre tertiaire TM BANQUE / FINANCE Autre tertiaire BANQ COMPTA / Juridique Autre tertiaire / Adm inis tration COMPTA d'entrepris e ARCHI / géom ètre Autre tertiaire ARCH TRAVAIL TEMPORAIRE Autre tertiaire TT AUTRES SERVICES Autre tertiaire AS NOMBRE DE SALARIES INCONNU / AGR / INDUSTRIE BTP AUTRE TERTIAIRE Autre tertiaire INDIRECTEMENT TOURISTIQUE IDT TOURISME TOURISME

2006 0

2009 0

2009-1999

Taux

26,3%

0

0

0

0

19

18

24

5

92

99

87

-5

-5,4%

11

8

7

-4

-36,4% -50,0%

2

1

1

-1

120

138

140

20

16,7%

38

40

32

-6

-15,8% -100,0%

6

2

0

-6

29

28

29

0

0,0%

6

6

10

4

66,7%

66

80

98

32

48,5%

0

0

0

0

#DIV/0!

1

1

0

-1

-100,0%

69

87

79

10

14,5%

213

215

224

11

5,2%

126

150

166

40

31,7%

275

324

252

-23

-8,4%

14

20

26

12

85,7%

61

64

44

-17

-27,9%

2

10

13

11

550,0%

7

56

24

17

242,9%

20

0

0

-20

-100,0%

0

0

0

0

#DIV/0!

2

2

1

-1

-50,0%

0

0

0

0

#DIV/0!

1

0

1

0

0,0%

0

0

0

0

#DIV/0!

31

29

35

4

12,9%

1211

1378

1293

82

6,8%

19 92 47 266 787

18 99 40 295 926

24 87 45 309 828

5 -5 -2 43 41

26,3% -5,4% -4,3% 16,2% 5,2%


51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves 1999-2009: stations des vallées des Gaves. Emploi salarié ASSEDIC 1999-2009 / Stations d'étude 130,0

125,0 120,0

TOTAL EMPLOI ASSEDIC

117,7 115,0

AGR / INDUSTRIE

113,8 110,0

106,8

107,6

BTP

105,0 105,2 100,0

100,0 100,0

AUTRE TERTIAIRE (entreprises…)

95,0

94,6

90,0

TERTIAIRE INDIRECTEMENT TOURISTIQUE TOURISME

85,0 80,0 1999

2006

2009

De 1999 à 2009, l’emploi salarié du secteur ASSEDIC – des stations des vallées des Gaves progresse de 6,8%, après avoir atteint un pic à +13,8% en 2006. Les secteurs caractéristiques du tourisme se sont fortement retournés à la baisse, de 926 postes en 2006 à 828 en 2009… soit un retour à l’indice 105 (comparativement au niveau 100 pris en 1999).


51. La dynamique emplois en Vallée des Gaves 1999-2009. 120,0

Emploi salarié ASSEDIC 1999-2009 Stations d'étude et Arrondissement ARGELES - vallée ARRONDISSEMENT ARGELES - VALLEE (HORS STATIONS)

115,0

Stations des Vallées des Gaves

113,8

110,0

108,6 108,5 105,0

106,8

100,0

100,0

95,0 1999

2006

2009

La mesure de l’emploi salarié sur secteur ASSEDIC – Arrondissement d’Argelès, exprime le caractère à la fois volatile et fragile de l’activité en stations: après une croissance des postes ayant atteint + 13,8% pour l’hiver 2006, celle-ci se restreint à +6,8% par rapport à 1999. Les activités de fond de vallées de l’arrondissement se pérennisent mieux au final. La stratégie immobilière et touristique à définir, peut-elle « contrer » cette tendance?


52. Le management immobilier: copropriétés, transactions, locations saisonnières. Les acquis métiers en immobilier pour la vallée des Gaves.  Une fonction syndic réalisée de manière pré-dominante par 1 cabinet.  L’activité transactions: très concurrentielle (9 cabinets + notaires + groupes RT…), positionnée en 1er lieu sur le renouvellement de la propriété en ancien, créatrice de « fonds de commerce » pour les acteurs qui s’y engagent. Le taux de renouvellement annuel du parc immobilier peut atteindre 6 /7% par an en vitesse de croisière.  L’activité de location saisonnière: elle est complexe à organiser et à maîtriser lorsqu’elle s’exerce sur un parc immobilier diffus; elle est concurrencée en amont / en aval, suppose une stratégie de « spécialisation ». Il est difficile de qualifier commercialement la mise en marché d’un parc – station, en regard des spécificités que proposent des établissements coordonnés, telle une résidence de tourisme.  Développement des acteurs (déclarés / non déclarés) mettant en œuvre une fonction d’ accueil / départ / ménages pour des biens commercialisés par les propriétaires de manière autonome. Les questions qui se posent. > Les nouvelles fonctions et offres de valorisation / management du parc immobilier ancien restent à concevoir (Grenelle)… avec un bon niveau d’implication des acteurs professionnels et indépendants qui interviennent dans la chaîne immobilière.


53. Les orientations des secteurs et des métiers touristiques à 10 ans en stations des Vallées des Gaves Sur l’horizon 2010-20, les dynamiques hébergement / tourisme suivantes sont à anticiper:

 Hôtels: poursuite de la déprise hôtelière, avec maintien de la question de la requalification immobilière et touristique du bâti concerné.  Résidences de tourisme: 3.500 lits neufs restent en cours de gestation, à Luz, Barèges, Gavarnie. Hôtellerie de plein air: poursuite de la dynamique d’évolution des campings vers des offres hôtels de plein-air mises en œuvre par des acteurs privés.  Locations saisonnières: dynamique de qualification individuelle (habitat, marketing…) des offres locatives pour les propriétaires autonomes, favorisée dans le cas des loueurs locaux, par une transmission des biens aux jeunes générations…  Les concepts SKI des domaines pyrénéens: en cours de re–définition. Mais pour quelles cibles- marchés « acquises » / « nouvelles»? Et selon quelles valeurs de différenciation en regard du modèle français alpin?  Les projets de stations induits par les collectivités: ils jouent (joueront) le rôle d’ensembliste pour le développement… pour une attractivité du territoire appréhendée de manière coordonnée / globale (où les propriétaires auront leur partie du jeu à réaliser). Projet de station d’importance renforcée… dès lors que l’immobilier ne fait pas à lui seul le tourisme…  Une mutation des opérateurs de centrale de réservation d’une fonction de regroupement d’offres (locatives) vers une fonction de commercialité de la destination… expression commerciale du positionnement (spécifique) du territoire touristique.


54. L’innovation touristique: des nouveaux concepts hébergements ou resorts… Ailleurs?

870 cottages en éco-construction, Center Parcs 3 Forêts à Hattigny (57): 2.000.000 de nuitées par an. 1 chalet 5* en gestion familiale, 8 appartements, station Pyrénées, 1er éco-hébergement de son département… un hébergement qui crée sa propre attractivité.


55. Les approches propriétaires dans les stations des Alpes: en rapport avec « leurs spécificités »… 1 action initiée par l’opérateur remontées mécaniques seul, orientée vers l’intensification du comportement de consommation ski •du propriétaire • de ses ayants-droits. • graduée en fonction du niveau de labellisation de l’appartement.


55. Les approches propriétaires dans les stations des Alpes, en rapport avec « leurs spécificités »… 1 club fidélité mis en place par l’OT, qui fédère les clients fidèles et les propriétaires… • tout en hiérarchisant les niveaux d’implications respectifs… PROPRIETAIRE PLATINIUM / AMBASSADOR


6. Forces, faiblesses, opportunitĂŠs et menaces sur lâ&#x20AC;&#x2122;immobilier et le dĂŠveloppement touristique.


Forces

Faiblesses

- Equilibre des saisons Hiver / Eté / Intersaison, spécifique à la montagne des Pyrénées.

- Un rendement locatif sur chacune des saisons au final jugé modeste par les propriétaires.

- Une attractivité touristique significative lorsqu’elle est portée du point de vue des clients, à l’échelle des produits du territoire: 4 domaines skiables, 3 Grands Sites Midi-Pyrénées (+Lourdes), 3 établissements de thermo-ludisme, 1 PNP + 1 RN Néouvielle…

- Des performances des structures professionnelles en location meublée, peu différentes de celles obtenues par des propriétaires « autonomes ».

- Les performances des loueurs locaux. - La composante en maisons individuelles. -Quelques hébergeurs locaux ayant engagé une stratégie / un projet, de qualification immobilière, commerciale, touristique.

Opportunités - A 5 ans, 1/3 du parc immobilier des stations des vallées des Gaves va changer de mains. - Une écoute propriétaire favorable, 80% de propriétaires ayant une proximité grand-régionale W-SW.

- La volonté de définir une stratégie immobilière, des projets de territoire en cours: ZPPAUP, PLU Barèges, PLU Gavarnie… - Un secteur professionnel (emplois) construction / transaction à valoriser sur des nouveaux process et des nouveaux standarts de séjour, en rapport avec les nouvelles normes de classement… - 2 aéroports proches (TLP, Pau) à intégrer pleinement à une stratégie de développement marketing.

- Une organisation commerciale insuffisante qui n’aide pas à remplir les périodes creuses, la culture TO sur Lourdes qui n’est pas « remontée en altitude et en saison d’hiver ». - Manque de culture « hébergeur », spécifiquement sur les opérations de restructuration immobilière.

Menaces - Parc immobilier vieillissant sur ses composantes 19601990 (65% du parc en moyenne).

- Concentration sur les petites surfaces. - Un poursuite / accentuation du transfert des séjours sur les lits neufs en RT. - Une déprise hôtelière possible, la question du devenir des bâtiments, et des bâtiments (collectifs) en friche, dont le devenir est à re - construire sur des critères durables? - Une création de nouveaux concepts touristiques… qui peut être plus active sur des destinations concurrentes, ou émergeantes.


7. Les enjeux des stations des vallĂŠes des Gaves en rapport avec lâ&#x20AC;&#x2122;immobilier touristique.


71. Une écoute propriétaires à relever. Enquête propriétaires JUIN / JUILLET 2010:

un taux de retour exceptionnel… qui traduit une attente (des attentes)…

-

30,5% sur la base de la totalité des questionnaires retournés (1). 23,4% sur la base des questionnaires exploitables (2).

1811 questionnaires reçus, 1.388 questionnaires exploités. -

222 questionnaires inexploitables (vierges ou incomplets, incomplets arrivés tardivement). 201 questionnaires valables, mais arrivés hors délai, non saisis.

(1)

: 1.811 questionnaires retournés pour 5.942 questionnaires arrivés à destination (6.088 envois 146 NPAI / N’habite Pas à l’Adresse Indiquée ). : 1.388 questionnaires exploitables sur 5.942 questionnaires arrivés à destination.

-

(2)

(*) Taux de retour, y compris questionnaires remis en séance le 21/09/2010


72. Une relation de confiance à réinstaurer entre les stations et les propriétaires : Pour certains propriétaires non locaux, le sentiment d’être traités comme des étrangers par la station et par les autochtones. Extraits des entretiens propriétaires, enquête téléphonique qualitative, juin / juillet 2010, 45 minutes de parole avec chaque interlocuteur interrogé: « On n’a pas trouvé quelqu’un de confiance pour nous aider dans l’entretien pour qu’on puisse louer ni quelqu’un qui veuille s’intéresser à ce problème là. Les relations avec la station n’ont jamais été très bonnes car on était plus des « étrangers ». Il faudrait que l’accueil soit correct, qu’on nous dise bonjour, qu’on nous traite mieux. Aujourd’hui c’est bien simple, mes enfants ne viennent plus, ils vont en Suisse …» « Les gens sont sympathiques seulement si l’on dit qu’on vient de la part d’un tel ou d’un tel… Et puis au niveau de l’ambiance, un jour ça va être blanc et le lendemain ce sera noir… »

« On paie des impôts locaux et la taxe foncière mais à part ça, nada… J’ai vraiment l’impression qu’on est des étrangers à leurs yeux… » « On nous ignore. Le Maire dit bonjour aux habitants mais pas à nous… »


73. Des attitudes « type » vis-à-vis de la location touristique. Un potentiel de mise en location de 49% des logements (déjà loueurs + non loueurs ouverts à l’idée de louer), qui s’échelonne entre 40% à Cauterets et 66% à Barèges :

Potentiel mise en marché : 49%

Déjà loueurs

34%

15% Non loueurs hostiles

51%

51%

Non loueurs ouverts (*)

Base : ensemble de l’échantillon

Déjà loueurs

Non loueurs hostiles à la location

40%

66%

Déjà loueurs

25%

34%

VDG

Non loueurs ouverts (*)

Non loueurs ouverts (*)

59%

61%

15%

Non loueurs hostiles

60%

15%

Barèges

Déjà loueurs

52%

Non loueurs hostiles

39% Non loueurs ouverts (*)

9% (*) : « vous êtes ouvert à la location sous certaines conditions »

Gavarnie-Gèdre

Déjà loueurs

Non loueurs hostiles

42%

Non loueurs ouverts (*)

41%

17%

Luz-Ardiden

Cauterets


74. Impact des typologies - propriétaires:

Evaluation des potentiels immobiliers en nombre de LITS TOUISTIQUES 14 000 RS MISES en MARCH

12 004 12 000

RS-NL / OUV RS-NL / HOST

10 000 8 000 6 605 6 000

4 670 4 012 4 000

3 001 2 372 1 663

1 581

2 000 698

939 162

704

0 CAUTERETS

BAREGES

GAV-GEDRE

LUZ ARDIDEN

RESIDENCES SECONDAIRES mises en marché / NON-LOUEURS ouverts / NON-LOUEURS hostiles à la location


75. Un patrimoine immobilier qui n’est pas uniquement un « stock », mais se renouvelle en moins de 5 ans. Au cours des 5 prochaines années, 2/3 des propriétaires, quelle que soit la station, envisagent de poursuivre leur utilisation actuelle et 10% souhaitent le vendre. Peu de disparités entre station, à l’exception des propriétaires de Gavarnie-Gédre, en moyenne plus âgés, qui sont plus nombreux à penser à la transmission aux enfants.

Base : ensemble de l’échantillon

Total > 100% car plusieurs réponses possibles

VDG

Barèges Cauterets

LuzArdiden

Gavarnie -Gèdre

Poursuivre son utilisation actuelle

66%

63%

67%

65%

66%

Le transmettre à ses enfants

24%

18%

24%

24%

32%

Vendre

10%

13%

10%

9%

14%

Acheter un autre bien mitoyen ou proche

3%

1%

3%

4%

2%

Indécis

14%

17%

14%

13%

7%

A noter : une part plus importante de propriétaires envisageant de vendre ou d’indécis parmi ceux qui trouvent que leur station s’est dégradée au cours des 5 dernières années. Même tendance chez les loueurs et les propriétaires de studios : 30% pensent vendre ou n’ont pas encore tranché versus 20% chez les non loueurs et les propriétaires d’appartements plus grands.


75. Un patrimoine immobilier qui n’est pas uniquement un stock mais se renouvelle en moins de 5 ans. Evaluation en nombre de lits 6 000 BAREGES CAUTERETS

5 000

4 801

LUZ ARDIDEN GAV-GEDRE

4 000

3 000

2 930

2 801 2 348

2 000

2 001

1 272 1 000

837

881 605

600 391

791

47

0

UTILISATION ACTUELLE

TRANSMETTRE

VENDRE

NOUVEL ACHAT MITOYEN

INDECIS

Estimation (en nombre des lits / station / mobile) des renouvellements de propriété qui vont affecter dans les 5 prochaines années, les résidences secondaires des stations des vallées des Gaves.


76. Les enjeux du développement immobilier et touristique 2010-2020 en vallée des Gaves.

1.Expression des participants en réunion du Comité de pilotage. 2. Lundi 13/12/2010: réunion de synthèse de l’étude (étapes 5 et 6 de la proposition).


Diagnostic des lits froids en Vallées des gaves...