Conseils pratiques pour bien construire - édition 2017

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Conseils Pratiques pour Bien Construire

CONSEILS PRATIQUES POUR BIEN CONSTRUIRE édition 201



CONSEILS PRATIQUES POUR BIEN CONSTRUIRE édition 2017


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François BON Président du CAUE de la Vendée

Chaque année, des milliers de Vendéens font construire ou rénovent leur logement. Une étape importante dans la vie de chacun, mais qui peut parfois s’avérer complexe. Fidèle à sa mission de conseil et soucieux de faire partager son expertise, le CAUE de la Vendée a souhaité réaliser un guide d’accompagnement pour permettre à chacun de préparer son projet d’habitat dans toutes ses dimensions. Cet outil complet et concret aborde toutes les étapes d’un projet de construction ou de rénovation : questions à se poser, avec qui travailler, volet administratif... Ce guide est là pour vous accompagner, et j’espère que vous y trouverez les éclairages et les idées qui vous permettront de réaliser au mieux votre projet d’habitat.


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SOMMAIRE 1 LA PRÉPARATION DU PROJET POSEZ-VOUS LES BONNES QUESTIONS DÉFINISSEZ VOTRE BUDGET AVEC QUELS PROFESSIONNELS CONCEVOIR SON LOGEMENT les contrats CHOISISSEZ VOTRE TERRAIN AVEC SOIN le certificat d’urbanisme SERVEZ-VOUS DE LA RÉGLEMENTATION le Plan Local d’Urbanisme (PLU(i)) les autres règlements

2 LA CONCEPTION DE LA MAISON UNE MAISON DANS LES RÈGLES limiter les risques sismiques... etc PRENEZ EN COMPTE L’ENVIRONNEMENT HABITER EN BON VOISINAGE : COMMENT IMPLANTER VOTRE MAISON être « chez soi » les vertus de la mitoyenneté habiter un lieu : ambiances, paysage et climat deux exemples d’implantation traditionnelle la végétation : que planter UNE MAISON QUI ÉVOLUE restaurez, rénovez et réhabilitez en harmonie quelques règles pour un réhabilitation de qualité ÉCONOMISEZ LES ÉNERGIES sobriété : un bâtiment peu consommateur les orientations possibles le solaire passif efficacité : des équipements économes quelques exemples de chauffage économe substitution : un complément par les énergies renouvelables énergies renouvelables : un panel de solutions variées récupérez l’eau de pluie

3 LES AUTORISATIONS D’URBANISME À CHAQUE TYPE DE TRAVAUX SA PROCÉDURE D’URBANISME le recours à l’architecte les surfaces de référence LE CHEMIN DU PERMIS DE CONSTRUIRE

4 LA RÉCEPTION DES TRAVAUX LA RÉCEPTION DES TRAVAUX les garanties légales l’assurance dommage-ouvrage

ANNEXES ANNUAIRE BIBLIOGRAPHIE GLOSSAIRE

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20 22 23 24 26 26 28 29 30 31 32 32 33 34 35 36 37 37 38 39 40 41

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INTRODUCTION De la recherche du terrain à l’installation finale dans la maison, le chemin paraît souvent long et complexe. Le guide « Conseils pratiques pour bien construire » vous accompagne dans votre démarche de construction ou de rénovation. Il suit pas à pas le déroulement du projet, de la définition de vos besoins à la réception des travaux. Vous retrouverez à chaque étape les éléments clés qui vous permettront d’avancer. Ce guide aborde dans un premier temps les étapes préliminaires à tout bon projet : la définition des besoins et des exigences, l’évolution possible du projet, le cadre de vie attendu, l’évaluation des coûts et l’adéquation aux moyens, le choix du concepteur, la recherche du terrain adapté à ces attentes. Vous pourrez ensuite découvrir comment envisager la concrétisation de votre idée par l’agencement de votre logement, c’est-à-dire sa conception. Cette démarche s’appuie sur le contexte réglementaire dans lequel s’inscrit une construction, la façon de prendre en compte l’environnement, de s’inscrire dans un lieu, un voisinage, jusqu’à l’aménagement du jardin. Une partie, plus administrative, vous précise les obligations liées aux permis et aux autorisations d’urbanisme et explique la notion de surface de plancher et le recours à l’architecte. La réception des travaux, étape déterminante, est clarifiée dans une partie sur les principes de cette procédure, complétée par les définitions des garanties auxquelles tout un chacun a droit et de l’assurance dommage-ouvrage obligatoire. Une liste de documents et un carnet d’adresses des principaux organismes de conseil vous permettront d’aller plus loin.

N.B. : les informations relatives au permis de construire et aux réglementations présentées dans cet ouvrage tiennent compte de la législation actuelle et sont donc susceptibles d’évoluer. Les conseils suivants sont donnés à titre d’information et ne constituent pas une référence légale. Pour une approche rigoureuse de la loi, n’hésitez pas à vous renseigner en mairie ou en communauté de commune.


1 LA PRÉPARATION DU PROJET

Quartier du Val de la Pellinière. Concepteurs : Agence In Situ, Agence Zephyr, Cabinet Susset. Photographe : Patrick Miara. 8 9



POSEZ-VOUS LES BONNES QUESTIONS Vous seul pouvez réaliser la première étape de votre projet de maison : définir ses grandes orientations en fonction de votre mode de vie, de vos moyens et de vos objectifs. Écrivez clairement ces attentes : cela vous permettra de bien choisir vos interlocuteurs et au final d’assurer la qualité de vie au quotidien des occupants pour un projet neuf comme pour une réhabilitation. L’ensemble de ces besoins constituera le programme de votre logement. Avant toute chose définissez vos attentes et vos objectifs : demandez-vous combien de personnes vont vivre dans cette maison, quels sont les âges et les activités de chaque membre de la famille ou encore quels liens y aura-t-il entre les différents espaces, entre la partie jour et la partie nuit, entre l’intérieur et l’extérieur. Au-delà du fonctionnement interne, reliez le projet à votre vie quotidienne : travail, services, commerces, loisirs… Vous pourrez définir les lieux les plus propices à vos envies. Des centres-bourgs, souvent mieux desservis, aux quartiers plus loin-

Identifiez les pièces répondant aux besoins de la famille

tains, voire aux hameaux ruraux, le choix du lieu de vie doit concilier vos critères aux coûts : foncier, fonctionnement, transport… À ceci s’ajoute le choix d’une construction neuve ou d’une réhabilitation. Si le projet neuf offre une certaine liberté, il oblige souvent à s’éloigner de certains services. Une réhabilitation, quand à elle, peut s’avérer contraignante mais peut avoir un certain charme et permettre de s’installer dans un quartier animé. Dans les deux cas, envisagez l’évolution possible du logement. Les habitudes personnelles, celles de la famille, se modifient. Pourra-t-on agrandir la maison ? Certaines pièces peuvent-elles changer d’usage ? Cette maison sera-t-elle fonctionnelle et accessible pour des personnes handicapées ou âgées ?

partie parents

bains

partie enfants

parents

cuisine enfant

accueil

repas

bains

enfant séjour

entrée 10 11


Maison avec extension. Architectes : Apothème architecture – Van Torhoudt et Van Torhoudt architectes. Photographe : Patrick Miara. Rénover, agrandir ou faire construire : différents choix pour différents modes de vie.

où trouver le bon conseil ? Dès le départ du projet, vous pouvez trouver conseil auprès de différentes structures : le CAUE, l’ADILE ou encore l’Espace Info Énergie peuvent vous éclairer sur différents aspects de votre projet. LE CONSEIL EN ARCHITECTURE, URBANISME ET ENVIRONNEMENT DE LA VENDÉE Le CAUE assure gratuitement une mission de conseil et d’accompagnement des particuliers sur l’ensemble du département. • Un conseil en architecture Les particuliers peuvent rencontrer un architecte conseil du CAUE sur ses permanences. Il a pour mission d’aider les particuliers, de faciliter la préparation des dépôts de permis de construire ou de répondre à leurs questions. Les permanences ont lieu dans certaines mairies, sièges de communautés de communes. Pour plus de précisions : se renseigner en mairie, en subdivision de la CDC ou au CAUE. • Un conseil en paysage Un architecte paysagiste peut vous conseiller et vous orienter gratuitement pour l’aménagement ou l’entretien de votre jardin selon vos envies et vos moyens. Échanges avec les paysagistes sur rendez-vous.

CAUE de la Vendée Maison du Tourisme et de l’Architecture, 45 boulevard des ÉtatsUnis CS 40 685, 85 017 La Roche sur Yon cedex tel 02 51 37 44 95 fax 02 51 44 83 26

www.caue85.com


DÉFINISSEZ VOTRE BUDGET Évaluez de façon précise les coûts du projet sans les sous-estimer et comparez-les aux moyens réellement à disposition pour déterminer la faisabilité du projet. En cas de promesse de vente : demandez à votre notaire d’intégrer des conditions suspensives, liées par exemple l’obtention du certificat d’urbanisme ou du permis de construire, ou encore à votre financement, afin de vous assurer que votre projet sera réalisable.

Estimez le coût du foncier, bâti ou non, sans oublier : ´

le bornage et l’arpentage éventuel du géomètre,

´

les frais de viabilisation s’il y a lieu, et les frais de branchement (eau, assainissement, raccordement réseaux divers…),

´

les coûts des études de sol et d’éventuelle dépollution,

´

l’élaboration des plans (conception incluse dans le prix de la maison clé en main),

´

les frais de notaire et d’agence immobilière s’il y a lieu.

´

le coût des travaux, spécifiant le montant de ceux dont vous vous réservez l’exécution,

´

les primes dues pour les diverses garanties,

´

les frais d’étude de terrain,

´

les taxes dues par le constructeur et les coûts des assurances.

Évaluez le coût de la conception, pour du neuf comme pour une réhabilitation lourde, selon le choix du professionnel qui vous accompagne. L’architecte apporte une plus value au projet par son travail de conception. Il est payé en fonction du coût du projet, de sa complexité et de l’étendue de sa mission. Pour une meilleure transparence ces honoraires doivent apparaître séparément du coût de la maison. Ils comprennent également les prestations des bureaux d’étude spécialisés qui assurent les performances techniques du projet (thermique, acoustique…). L’architecte est en général payé au forfait, pour des missions courtes (esquisse, dépôt de permis) ou au pourcentage, sur le coût des travaux, pour les missions complètes. Le contrat de maîtrise d’œuvre précise l’enveloppe financière, un calendrier avec des clauses de résiliation (santé, finances, administratives) et le mode de calcul de la rémunération. Le paiement est généralement échelonné par rapport aux missions accomplies. L’architecte peut prescrire des solutions économes et spécifiques au projet.

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La rémunération du constructeur est comprise dans le coût de la maison. Il adapte un plan type défini par avance. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fourniture de plan fixe le calendrier des travaux et le montant des pénalités de retard. Le contrat doit mentionner le coût global et forfaitaire comprenant :

Pensez à bien définir les options, toute modification peut alourdir la facture finale. Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux selon la loi. Le coût de la construction peut s’estimer sur les valeurs suivantes (prix donnés uniquement à titre indicatif, constatés en 2016 auprès de professionnels) : ´ entre 1400 et 2200 €/m2 habitable fini HT selon les prestations, le type et la qualité de la construction, ´ entre 600 et 1000 €/m2 HT pour les garages et les annexes brutes. En cas de réhabilitation lourde, d’éventuels surcoûts peuvent apparaître en cours de projet. N’omettez pas les coûts de démolition s’il y a lieu ainsi que celui des finitions : enduits de clôture, plantations…


Si les coûts de base (achat, conception, construction) vous permettent de réaliser votre montage financier, n’oubliez pas de prendre en compte les coûts de l’entretien, de la maintenance et des équipements ménagers dans vos choix ; un investissement initial plus important peut être gage de qualité dans le temps : meilleure tenue des matériaux, bâtiment et électroménager peu consommateurs d’énergie… Un chauffage plus coûteux à l’installation est généralement rentabilisé en quelques années sur la consommation (combustible, électricité…). Pensez aux coûts in-

Après l’estimation des coûts, déterminez les financements que vous pourrez mobiliser. Évaluez l’ensemble des apports (fonds propres, prêts, subventions…) et les conditions de remboursement des emprunts. La capacité à financer le projet détermine sa bonne réalisation. Les contrats de conception et de construction doivent comporter une clause d’annulation en cas de non-obtention des financements escomptés.

duits lorsque vous occuperez votre logement : vous optez pour des équipements peu consommateurs d’énergie, d’eau, mais avez-vous pris en considération, par exemple, le coût des déplacements (travail, loisirs…) ?

où trouver le bon conseil ? L’ADILE (AGENCE DÉPARTEMENTALE D’INFORMATION SUR LE LOGEMENT ET L’ÉNERGIE)

Une équipe composée de juristes spécialistes des questions du logement et de conseillers techniques, professionnels de la maîtrise de l’énergie : ´

ADILE 143, boulevard Aristide Briand, 85 000 La Roche sur Yon cedex tel 02 51 44 78 78

www.adil85.org

vous apporte les réponses juridiques à vos questions notamment en matière de baux, de contrats, de copropriété, de voisinage ou d’urbanisme,

´ élabore pour vous des plans de financement personnalisés et adaptés à vos ressources, ´ réalise pour vous des simulations d’investissement locatif en neuf ou en ancien et vous calcule les réductions d’impôt possible, ´

vous conseille sur la conception bioclimatique de votre logement

´ réalise pour vous des bilans énergétiques afin d’identifier les travaux nécessaires et maîtriser vos dépenses d’énergie.

Autre conseil en énergie : Espace Info Energie de Vendée - EIE85 3, rue du Maréchal JUIN, 85000 La Roche sur Yon tel 02 51 08 82 27

eie@eiepde.fr


AVEC QUELS PROFESSIONNELS CONCEVOIR SON LOGEMENT ? Le maître d’ouvrage a le choix de confier la conception et le suivi de la réalisation du projet à différents professionnels : architectes, constructeurs, entrepreneurs… Ce choix doit répondre à ses attentes et doit donc se faire sur des éléments concrets.

Maître d’ouvrage Celui qui commande l’ouvrage à construire, généralement le futur propriétaire. Maître d’œuvre Celui qui conçoit et assure la bonne exécution de l’ouvrage. Architecte Titre protégé, maître d’œuvre compétent sur les questions de la qualité architecturale et environnementale du bâti. Constructeur de maison individuelle Entreprise proposant une maison sur modèle, moyennant un prix forfaitaire.

L’ARCHITECTE

LE CONSTRUCTEUR

Il vous assiste en concevant une maison personnalisée, maison unique, à l’identité forte, conçue pour des attentes et un cadre précis : besoins du maître d’ouvrage (programme), caractéristiques du site de construction (climat, pente et nature du sol, végétation, bâtiments avoisinants…). Il apporte son inventivité, ses connaissances et coordonne la réalisation. Vous jouez un rôle actif dans la conception. Le résultat ne sera pas forcément une maison chère. Vous signez :

Il adapte une maison sur modèle, effectue les démarches administratives et fait réaliser la

´ un contrat de maîtrise d’œuvre avec le maître d’œuvre, ´ un contrat d’entreprise avec chaque entrepreneur. Contactez plusieurs architectes afin de connaître leurs styles et leurs méthodes de travail, et de juger de vos affinités car il sera votre interlocuteur de confiance et votre porte-parole auprès des entreprises et des administrations. Sa mission peut être partielle (esquisse, dépôts de permis de construire…) ou complète (de la faisabilité à la réception des travaux : étude du projet, permis de construire, sélection des entreprises, rédaction des contrats, direction des travaux, réception des travaux et formulation des réserves, suivi des reprises). LE MAÎTRE D’ŒUVRE NON-ARCHITECTE Technicien du bâtiment, il n’a pas de formation spécifique en architecture. Ses compétences se limitent aux projets d’une surface de plancher jusqu’à 150 m2. Sous ces limites, il assure les mêmes missions que l’architecte. Vous signez : ´ un contrat de maîtrise d’œuvre avec le maître d’œuvre, ´ un contrat d’entreprise avec chaque entrepreneur.

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construction par des entreprises sous-traitantes qu’il dirige et surveille. Vous intervenez donc peu sur la conception et la réalisation de la maison. L’adéquation de ces formes standards aux spécificités du projet (besoins familiaux, terrain, climat…) nécessite une intervention supplémentaire, impliquant souvent un surcoût. Livrée « clé en main » ou « prête à décorer », la maison adoptera son caractère uniquement par ses finitions (couleurs, texture, jardin). Les offres et les styles varient souvent d’un constructeur à l’autre. Comparer différentes propositions, visiter des réalisations et s’informer permet de choisir celle qui vous convient. Vous signez avec le constructeur un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fourniture de plan. Vous effectuez seul la réception des travaux. VOUS CONCEVEZ SEUL VOTRE MAISON Cette démarche nécessite un solide bagage tant en technique qu’en organisation. Ceci est possible pour une surface de plancher jusqu’à 150 m2. Vous assumez toutes les fonctions de maître d’œuvre : conception, négociation du contenu de chaque contrat d’entreprise et gestion du chantier de A à Z. Solliciter l’avis d’organismes spécialisés tels que le CAUE ou rencontrer les instructeurs de permis de construire avant le dépôt du dossier évitera souvent d’aller vers des refus ou des notifications de dossier incomplet. Vous fournissez le plan. Vous signez avec chaque entreprise un contrat d’entreprise. Une seule entreprise, avec d’éventuels sous-traitants, se charge d’exécuter au minimum le gros œuvre, les travaux de couverture, de menuiserie et de vitrerie (hors d’eau, hors d’air). Vous effectuez seul la réception des travaux.


LES CONTRATS Selon le professionnel auquel vous faites appel, assurez-vous du contrat qui vous lie et de son contenu. LE CONTRAT DE MAÎTRISE D’ŒUVRE Signé avec le maître d’œuvre, il comprend, en général : ´

la conception du projet,

´

la constitution du dossier de permis de construire quand il est obligatoire,

´

l’appel d’offre aux entreprises,

´

le suivi du chantier,

´

la réception des travaux.

Le maître d’œuvre ne doit pas avoir de lien contractuel avec les entreprises chargées du chantier. Ses honoraires doivent être totalement séparés des devis d’entreprises. Ses compétences lui permettent d’intervenir rapidement et de rectifier le travail des entreprises. Il ne prendra pas de décision sans avoir consulté son client auparavant.

LE CONTRAT D’ENTREPRISE Le contrat d’entreprise, signé avec un entrepreneur, décrit en détail les travaux qui seront effectués : matériaux, techniques, dimensions, délais de réalisation et modalités de paiement. En s’engageant sur ce contrat, l’entreprise prend

une obligation de réaliser l’ensemble du descriptif tel qu’il est écrit. À la fin des travaux, le contrat d’entreprise peut prouver que certains points n’ont pas été respectés.

CCMI : CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DE PLAN. Il comprend la conception et les travaux. Les entreprises sont les sous-traitants du constructeur. Il est réglementé et certaines mentions sont obligatoires. Parmi elles, l’étendue et la qualité des prestations de tous les travaux doivent être précisées : matériaux, fondations, isolation, pluvial, sanitaires, raccordements, remise en état du terrain… Il est recommandé de préciser les options et les modifications souhaitées avant toute signature. Il mentionne également la désignation du terrain, les délais d’exécution, les références à l’assurance responsabilité professionnelle et décennale et l’assurance dommage-ouvrage et la possibilité de se faire assister lors de la réception des travaux. Il précise les modalités de paiement aux différentes étapes.

Agréé en Architecture Titre créé par la loi de 1977, maîtres d’œuvre « agréés » par une commission nationale pouvant exercer la profession d’architecte. Cet agrément est subordonné à un dossier prouvant le savoir-faire et la pratique professionnelle. Bureau d’étude Prestataire intervenant dans la conception du projet, suivant sa spécialité ou ses spécialités (structure, fluides, électricité…). Entrepreneur Entreprise réalisant les travaux pour lesquels elle est qualifiée sur la base du plan fourni.

où trouver le bon conseil ? Vous pouvez vous renseigner auprès des organismes garants des aptitudes des professionnels : ´ auprès du Conseil de l’Ordre des Architectes pour les Architectes,

www.architectes.org

´ auprès de l’Association Vendéenne des Constructeurs de Maison (AVCM) pour les constructeurs,

www.maisonvendee.fr

´ auprès de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) ou de la Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment (CAPEB) pour les entreprises.

www.ffbatiment.fr www.capeb.fr

À propos des contrats, vous trouverez plus de détail sur le site officiel de l’Administration Française, sur le site du Conseil de l’Ordre des Architectes ou encore sur le site de l’Association Nationale d’Information sur le Logement.

www.service-public.fr www.architectes.org www.anil.org


CHOISISSEZ VOTRE TERRAIN AVEC SOIN Pour savoir si le terrain est favorable à votre projet, vous devrez prendre en compte les servitudes (contraintes et usages) qui lui sont liées, sa situation et ses caractéristiques. N’hésitez pas à vous renseigner dans votre mairie ou auprès des instructeurs (service ADS) de votre secteur. CE QU’IL FAUT RETENIR ´ servitudes et contraintes, ´ caractéristiques physiques du terrain,

Identifier les contraintes et les usages propres à un terrain permet de révéler d’éventuelles limites au projet. Ces contraintes sont regroupées sous le terme servitudes. Pour les connaître :

´ risques naturels,

´ demandez un certificat d’urbanisme,

´ raccordement aux réseaux,

´ renseignez-vous sur les servitudes (privées ou publiques) éventuelles en mairie, au service ADS ou chez le notaire,

´

proximité du bourg, des services et des commerces,

´ dessertes automobiles, cyclables et piétonnes, ´ relation au voisinage.

´

pensez à la mitoyenneté, au droit de passage, au passage de réseaux,

´ assurez-vous des contraintes liées aux éventuels risques majeurs (inondation, feux de forêts…) auxquels le terrain peut être soumis. Vérifiez que la situation du terrain corresponde bien aux besoins que vous aviez identifiés en début de projet. Correspond-il au contexte que vous aviez souhaité (lotissement, hameau isolé, bâti groupé) ? Regardez dans quel voisinage vous vous situez. Prenez en compte sa situation géographique par rapport au lieu de travail, aux services, aux commerces, aux liaisons (transports scolaires, réseaux routiers…) et aux activités partagées (culture, loisirs, sports…).

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Regardez en mairie et au service ADS les projets d’infra-structure et d’aménagement proches du terrain et de construction en limite séparatives. Observez les caractéristiques du terrain : orientation, relief, végétation et vue déterminent la forme et l’implantation de la maison. Le soussol peut avoir une incidence forte sur le coût des fondations et nécessitant une étude de sol. Assurez-vous en détail des spécificités du terrain : sa viabilisation est-elle prévue ? Nécessite-t-il un bornage par un géomètre ? Son entrée est-elle définie ? Informez-vous sur les réglementations auxquelles le terrain est soumis : zone du Plan Local d’Urbanisme, règlement de lotissement, périmètre protégé… Ces règles vont servir de socle au projet. De même, dans un lotissement ou dans une ZAC (Zone d’Aménagement Concertée) le Cahier des Charges de Cession de Terrain peut préciser contractuellement des prescriptions architecturales et environnementales sur les constructions à venir et leurs abords : dimensions, implantation, matériaux et couleurs, plantations…


LE CERTIFICAT D’URBANISME Qu’est ce que c’est ? Le certificat d’urbanisme précise les règlements d’urbanisme applicables sur un terrain situé hors d’un lotissement. Il en existe deux catégories. Le certificat d’urbanisme d’information renseigne sur : ´

la constructibilité du terrain,

´

les droits d’urbanisme applicables au terrain (par exemple la zone du PLU(i)),

´

´

les contraintes administratives telles que les servitudes d’utilité publique, les droits de préemption…

ATTENTION Il peut être renouvelé, sur demande écrite, sur une année tant que ces éléments n’ont pas évolué. Comment l’obtenir ? Le certificat d’urbanisme doit être déposé à la mairie de la commune concernée avec le formulaire officiel (cerfa n° 13410*04) accompagné d’un plan de situation et, pour le certificat opérationnel, d’une notice descriptive succincte complétée, en cas de constructions existantes, d’un plan du terrain indiquant leur emplacement. La demande doit être déposée : ´

pour le certificat d’urbanisme d’information en deux exemplaires (délais d’instruction : 1 mois),

´

pour le certificat d’urbanisme opérationnel en quatre exemplaires (délais d’instruction : 2 mois).

les taxes et participations d’urbanisme éventuelles.

Le certificat d’urbanisme opérationnel précise, en plus de ces informations, si le projet est compatible avec les dispositions applicables au terrain. Il informe sur l’état des équipements publics existants ou futurs.

En aucun cas un certificat d’urbanisme ne remplace un permis de construire.

PLU(i) Plan Local d’Urbanisme (intercommunal).

Plus de précisions sur le site officiel de l’Administration Française, dont le formulaire et sa notice téléchargeables.

service-public.fr

Le cadastre actuel est généralement consultable dans les mairies ou en ligne sur le service de consultation en ligne du plan cadastral du Ministère de l’Économie et des Finances.

www.cadastre.gouv.fr.

À quoi sert-il ? Le certificat d’urbanisme est valable pendant 18 mois. Outre sa valeur informative, le certificat d’urbanisme garantit du contenu des règles d’urbanisme, servitudes d’utilité publique ou régime des taxes et participations tout au long de sa validité.

LE CADASTRE Le cadastre est un outil fiscal et technique. Il cartographie les parcelles et leur surface. Il identifie les biens et les droits des propriétaires. Les indications de surfaces cadastrales n’ont pas de valeur juridique. Des décalages peuvent être constatés entre le cadastre et la réalité. Les surfaces et les limites sont définies sur le terrain par un bornage.


SERVEZ-VOUS DE LA RÉGLEMENTATION LES RÉGLEMENTATIONS D’URBANISME Les règlements d’urbanisme, PLU, règlements de lotissement, AVAP… fixent les règles applicables aux projets de construction ou de réhabilitation. Vous y trouverez des indications concernant les distances à respecter entre le bâti et les voies, entre le bâti et les limites séparatives, entre deux bâtiments, les gabarits, les vues et les percements ou encore les éléments protégés. Appuyez-vous sur leur contenu pour enrichir votre projet en l’intégrant au lieu. ATTENTION Certaines communes à faible croissance urbaine ne sont pas dotées de PLU(i). S’applique alors soit le Règlement National d’Urbanisme, soit une carte communale qui définit les zones urbanisables et celles qui ne le sont pas.

Les principaux points à regarder dans les règlements.

LE PLAN LOCAL D’URBANISME (INTERCOMMUNAL) - PLU(I) Consultable en mairie, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) renseigne sur la répartition du territoire en zones d’usages différents. Elles sont désignées par des initiales : ´

les zones urbaines U : le terrain est constructible.

´

les zones à urbaniser AU : 1AU : le terrain doit faire l’objet d’un aménagement d’ensemble (par exemple un lotissement). 2AU : le terrain est constructible à terme.

´

les zones agricoles A : seules les constructions nécessaires à l’exploitation agricole et les équipements de service public sont admis. hauteur de faîtage

´

les zones naturelles et forestières N : secteur protégé. Le terrain est non constructible. Le bâti existant est parfois réhabilitable sous certaines conditions.

Ces zones sont parfois assorties d’un indice (Ua, Ub…) modulant les règles appliquées selon des particularités.

gabarits constructibles limite de fond de parcelle bande constructible

hauteur de l’épannelage (égout) alignement ou retrait imposé limite d’emprise publique

bande constructible servitude de passage

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LES PROTECTIONS DES PATRIMOINES HISTORIQUES ET NATURELS Les zones de protection des patrimoines naturels et historiques sont soumises à des contraintes particulières qui engendrent des délais d’instruction supplémentaires. Autour des bâtiments classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques est institué un périmètre de protection (rayon de 500 m) dans lequel tout permis de démolir, tout permis de construire et toute déclaration de travaux sont soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) : avis conforme (on ne peut y déroger) s’il y a co-visibilité, avis simple (l’avis du maire est prépondérant) dans les autres cas. Renseignez-vous en mairie.

Les ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) protègent les abords du patrimoine inscrit, classé ou remarquable (mégalithes, quartiers médiévaux, villas balnéaires, architecture traditionnelle…) et les paysages sensibles sur des périmètres définis selon les spécificités de ce patrimoine. Elles se traduisent par des exigences architecturales qualitatives exprimées dans un règlement et sont soumises à l’avis de l’ABF. Elles vont progressivement disparaître au profit des AVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) intégrant notamment les contraintes environnementales croissantes et les enjeux du développement durable. Les monuments naturels et les sites classés visent à protéger des lieux remarquables et à les préserver de toute atteinte grave. Tout ce qui « modifie l’aspect des lieux » est soumis à des autorisations spécifiques soit du Préfet, soit du Ministre chargé de l’environnement.

LA RÈGLE GÉNÉRALE Quand deux règlements se superposent sur une même zone, la règle la plus contraignante prévaut.

Source : Code du patrimoine Code de l’environnement

LES AUTRES RÈGLEMENTS

LE CODE CIVIL « Le permis de construire est délivré sans préjudice du droit des tiers. » La compatibilité du projet avec le code civil n’est pas vérifiée dans le cadre de l’instruction du permis de construire. Son non-respect peut être source de conflit entre deux voisins, en particulier sur les points suivants : ´

´

´

les ouvertures dans les murs, dégageant des vues vers les parcelles voisines, sont réglementées en terme de dimension, de caractéristiques et de distance par rapport à la limite mitoyenne. les plantations et leur entretien sont réglementés en fonction de leur hauteur, notamment la distance qui doit les séparer de la limite de propriété.

la mitoyenneté (mur, fossé, haies) est régie par le code civil. Il définit les droits et devoirs de chacun (construction, transformation, entretien, gestion de l’écoulement des eaux). Des distances sont prescrites pour construire contre ou à proximité de ce mitoyen.

Le code civil précise les règles d’implantation des arbres par rapport aux limites séparatives. Les arbres qui ont ou auront une hauteur de plus de deux mètres doivent être plantés à au moins deux mètres de la limite séparative alors que ceux de moins de deux mètres doivent avoir un recul d’au moins 0,5 m par rapport à cette limite.

2m

2m

0,5 m


2 LA CONCEPTION DE LA MAISON

Maison avec extension Architectes : Apothème architecture – Van Torhoudt et Van Torhoudt architectes. Photographie : Patrick Miara. 20 21



UNE MAISON DANS LES RÈGLES L’acte de construire doit respecter certaines règles. Lors de la préparation du projet, vous vous êtes informé sur les règlements d’urbanisme et sur le code civil, ce qui vous a éclairé sur l’implantation et le gabarit envisageables pour votre logement. Tout comme ces premiers éléments confortent votre démarche, le Code de la construction et de l’habitation et le Code de l’environnement vous permettront de connaître les normes pour concevoir une maison saine et sûre. Une maison conçue dans les règles de l’art pourra plus facilement évoluer et rester confortable dans le temps. De même, une maison respectant les normes et les prescriptions sera adaptée au plus grand nombre et donc plus facile à revendre. Surface des pièces, accessibilité, performances énergétiques ou encore confort acoustique sont quelques-uns des points que vous trouverez dans le Code de la construction et de l’habitation. Ils vous permettront de poser un cadre à respecter pour la conception de votre logement. Le Code de l’environnement le complète en fixant notamment des attentes en ce qui concerne la consommation d’énergie. Un logement habitable doit respecter des normes de confort et de surface. Aujourd’hui, un logement neuf intègre les éléments de confort (eau courante, sanitaires, cuisine…) mais ce n’est pas forcément le cas pour le bâti ancien. Prévoyez cette mise aux normes qui sera à la fois utile pour votre vie de tous les jours mais aussi si vous souhaitez vendre ou louez ce logement dans le futur. Les surfaces et les volumes minimaux d’un logement habitable sont eux aussi réglementés. Ils varient en fonction du nombre d’habitant. Il est communément admis qu’une pièce principale (séjour, chambre…) doit faire au minimum 9 m2. Au-delà de ces minima, envisagez les autres normes auxquelles votre logement peut être soumis.

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Pour assurer l’évolution dans le temps, envisagez la conception des différents espaces en intégrant l’accessibilité. Concevoir un logement praticable par tous nécessite d’appliquer certaines règles. Prévoyez, notamment, en rez-de-chaussée, un module de vie complet : pièce de vie (séjour, salon, cuisine), bloc sanitaire (toilette, salle de bain) et chambre. Vous trouverez également dans ces règlements des indications sur les largeurs des circulations, des portes, des hauteurs des ouvertures, des proportions des marches d’escaliers… Respectez les performances énergétiques et acoustiques. Des outils permettent d’évaluer les performances que votre logement peut atteindre selon vos choix : implantation et orientation du logement et de ses ouvertures, isolation, équipements de chauffage, d’éclairage… N’oubliez pas de considérer le confort d’été autant que celui d’hiver. Intégrez les dispositifs pour faire face aux différents risques naturels. La Vendée est considérée en zone d’aléas sismiques modérés et, à ce titre, les constructions et les rénovations lourdes (touchant à la structure) doivent respecter des normes. Un bâtiment à la structure simple et cohérente sera moins sujet aux désordres en cas de tremblement de terre et peut éviter des accidents à leurs occupants. De même, certains secteurs de la Vendée sont soumis aux risques d’inondation, aux risques de submersion marine ou aux risques des feux de forêts. Les Plans de Prévention des Risques (PPR) vous indiqueront les dispositifs à prendre pour assurer votre sécurité.


Maison individuelle. Architecte : Forma6. Photographe : Patrick Miara.

où trouver le bon conseil ? Le Code de la construction et de l’habitation et le Code de l’environnement sont accessibles sur le site legifrance.gouv.fr. Pour des informations commentées, vous trouverez sur le site du Ministère de la Transition écologique et solidaire des rubriques sur la sécurité, l’accessibilité sur accessibilite-batiments.fr,, les risques sur www.risquesmajeurs.fr… L’Association Qualitel pour la qualité du logement développe les différents aspects d’un logement de qualité sur le site de l’association Qualitel.

www.ecologique-solidaire. gouve.fr

http ://www.qualitelogement.org

Renseignez-vous en mairie (ou à la subdivision de la DDTM) sur les règles applicables si vous êtes soumis à un Plan de Prévention des Risques. Faire appel à un Architecte vous assure du respect des règles de l’art. Dans tous les cas, l’architecte conseil du CAUE peut vous informer et vous donner un avis éclairé de professionnel sur ces différents éléments.

limiter les risques sismiques • Le choix du terrain La tenue des bâtiments en cas de séisme dépend beaucoup de la topologie et de la géologie. En effet, les terrains en pente présentent des risques de glissement. Les sols meubles peuvent amplifier les secousses. Les sols saturés en eau, comme des sables lâches, se liquéfient et le bâtiment s’enfonce. Un substratum rocheux permettant un mode de fondation homogène reste l’idéal. • Le plan Le plan doit être simple : évitez les formes en T, L, U, Y. Les formes complexes seront découpées en blocs rectangulaires séparés par des vides (joints parasismiques). • La structure Les éléments de structure seront symétriques et dans le prolongement les uns des autres, les éléments porteurs superposés. Les éléments de maçonnerie seront chaînés horizontalement et verticalement. > en savoir + sur le site de l’association Qualitel.

http ://www.qualitelogement.org


PRENEZ EN COMPTE L’ENVIRONNEMENT L’acte de construire comporte de nombreuses incidences sur l’environnement, au moment du chantier mais également tout au long de la « vie » de la maison. La prise en compte de l’environnement peu s’entendre à différents niveaux. Elle peut être abordée comme la prise en compte du contexte dans lequel le projet se réalise, mais aussi se traduire comme la recherche d’un impact moindre de la construction au niveau des matériaux, de l’énergie, de l’eau… Aborder votre projet de manière globale, sous l’angle du développement durable, vous permettra de concilier ces différents aspects qui se révèlent le plus souvent complémentaires. Les cibles de la Haute Qualité Environnementale, si elles ont été pensées pour des projets de grande taille et complexes, peuvent vous permettent de garder à l’esprit les points essentiels. Contribuer au respect de l’environnement, c’est à la fois être attentif : ´ à la construction de la maison : éco-construction,

Une approche environnementale à toutes les étapes permettra d’optimiser votre projet. ´ réfléchissez à l’implantation de votre maison selon le contexte, le voisinage, le climat et les éléments environnants, ´ orientez-vous pour profiter des sources naturelles de chaleur et de lumière et pour éviter les déperditions thermiques. ´ envisagez la « vie » et l’évolution de la maison (extension, division, changement d’usage).

´ à la gestion et à l’entretien : éco-gestion,

´ optimiser l’occupation de votre parcelle et concevez votre jardin comme un véritable espace de vie.

´ au confort,

´ adoptez une démarche d’économie d’énergie.

´ aux effets sur la santé.

´ économisez l’eau et récupérez l’eau de pluie. Le surcoût à l’investissement d’une construction respectueuse de l’environnement par rapport à une construction « classique » est très rapidement rentabilisé par les coûts de fonctionnement fortement réduits. On peut supposer que, par la formation des entreprises, le développement et la généralisation de ces techniques et les innovations, ces surcoûts vont diminuer à l’avenir.

Les 14 cibles de la Haute Qualité Environnementale

chantier propre et silencieux

économie de l’eau économie de l’énergie

choix de matériaux et de techniques respectueux de l’environnement

tri des déchets

harmonie des bâtiments avec leur environnement

facilité d’entretien

limitation des problèmes d’humidité

qualité de l’eau

confort sonore accessibilité aux handicapés espaces lumineux air sain 24 25

odeurs


Quartier du Val de la Pellinière. Concepteurs : Agence In Situ, Agence Zephyr, Cabinet Susset. Photographe : Patrick Miara.


HABITER EN BON VOISINAGE : COMMENT IMPLANTER VOTRE MAISON L’implantation est un élément majeur et décisif de chaque projet. Pour obtenir une implantation de qualité, vous devez conjuguer les caractéristiques d’une maison, d’une parcelle et d’un paysage donné. Il s’agit de trouver un équilibre entre la préservation de votre intimité, l’adaptation à votre mode de vie, l’ouverture sur la vie du quartier et la participation à un paysage bâti et naturel auquel votre maison et votre jardin s’ajoutent. Votre projet s’inscrit dans un contexte particulier : vous avez déjà des voisins ou les parcelles attenantes ne sont pas construites, vous bordez une rue ou vous ouvrez sur une placette, votre parcelle n’a pas de vis-à-vis ou jouxte le fond d’un autre jardin, vous vous situez dans un bourg ancien ou dans un quartier récent… Réfléchissez à la manière dont vous allez intégrer ces différents éléments à votre projet. Identifiez les contraintes (entrée de parcelle, position des éléments techniques, règlements d’urbanisme…), les points faibles (dénivelé, nuisances sonores, visuelles et olfactives…) et les points forts de votre terrain (ambiance architecturale, ouverture sur le paysage, végétation existante, bâtiment mitoyen existant…). Ils serviront de socle à votre réflexion. ÊTRE « CHEZ SOI » Protégez-vous : entre confort et intimité Comment l’implantation de ma maison et l’organisation de mon jardin vont-ils participer à mon intimité ? Envisagez l’implantation de votre maison et ses abords comme un moyen d’obtenir le plus de tranquillité tout en profitant de votre environnement. Définissez un espace intime en vous protégeant des nuisances éventuelles. L’intimité du jardin et la protection contre les éléments naturels se définissent d’abord par une implantation réfléchie du bâti complétée par d’éventuelles clôtures.

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Le bâti, et en particulier votre maison, peut protéger à la fois des vis-à-vis de votre voisinage, des bruits et du vent. Réfléchissez à votre implantation pour vous protéger au mieux tout en libérant un maximum de terrain. Une maison mitoyenne, un garage en accroche sur la rue ou le mitoyen, des arbres hauts conservés sont autant de moyen de couper la vue ou le bruit, tout en consommant peu d’espace. À défaut, les clôtures, bâties ou plantées, peuvent prendre le relais et répondre aux besoins d’intimité et de protection. Gardez à l’esprit qu’une limite n’est pas forcément close mais peut rester symbolique ou légère (changement de matériaux, bordure fleurie, noue…). Vivre dans le jardin L’implantation de votre maison va de pair avec l’aménagement de votre jardin. De l’intérieur vers l’extérieur, de l’extérieur vers l’intérieur, maison et jardin entretiennent un rapport intime. Les différentes parties du jardin (limites, accueil, coin repas, détente…) dialoguent entre elles pour un meilleur confort et concourent à une ambiance agréable. Un terrain d’un seul tenant est plus facile à utiliser. Réfléchissez à votre implantation pour faciliter cette optimisation (implantation à l’alignement sur rue et en mitoyen). Envisagez les espaces du jardin comme vous envisagez ceux de la maison : définissez vos besoins, vos envies selon votre mode de vie, déterminez ce que vous attendez de chaque espace (calme ou tonicité, ombrage ou ensoleillement, ambiances…) et ce qui peut être nécessaire (ensoleillement, entretien, surface…).


1 : un bâti pour marquer la limite de la rue. 2 : une terrasse protégée par le bâti. 3 : un lieu de promenade et un verger sur le même espace. 1

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4 : un espace de repas et de détente isolé 5 : une limite végétale structurée. 6 : une haie champêtre qui préserve l’intimité. 7 : une ouverture sur le paysage.

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8 : un accès au garage servant d’espace de stationnement.


les vertus de la mitoyenneté La mitoyenneté et l’implantation en limite de parcelle contribuent à créer une ambiance de rue ou de place urbaine, favorisent la qualité du paysage rural, sont source d’économie pour la collectivité comme pour l’usager et réduisent les vis-à-vis. • Une réduction des vis-à-vis et une gestion d’un espace extérieur d’un seul tenant La maison n’est plus sous le regard de tous les voisins. Le bâtiment mitoyen peut servir d’écran visuel. La place libérée sur la parcelle permet des plantations plus denses. Le jardin devient un espace de vie privatif, prolongement de la maison. • Une source d’économie Une implantation en bordure de parcelle permet de profiter pleinement de la surface du terrain. L’implantation mitoyenne favorise une meilleure isolation (par la réduction des surfaces exposées aux vents et à la pluie) et une économie d’énergie.

HYPOTHÈSE 1 : DÉFAVORABLE Maisons implantées au centre des parcelles, provoquant un morcellement et une absence de fonctions précises des espaces extérieurs. Les espaces latéraux sont inutilisables. L’espace côté rue est dénué d’intimité.

HYPOTHÈSE 2 : FAVORABLE Maisons implantées en mitoyenneté et à l’alignement de la rue : on obtient un effet de rue et des jardins à l’intimité préservée. La surface de loisirs d’un seul tenant autorise une grande variété d’usages.

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Elle consomme peu de terrain et réduit le coût des déplacements et des infrastructures (voirie, réseaux). • Un tissu urbain plus serré Une implantation plus « serrée » du bâti participe au maintien d’une continuité urbaine entre les quartiers anciens et les lotissements récents. En diminuant l’étalement, elle préserve un paysage de qualité. Notez que, de nos jours, les structures des murs mitoyens, propres à chaque logement, évitent la propagation du bruit. Sur un logement ancien, restez vigilant sur ce point et envisagez un complément d’isolation phonique.


HABITER EN BON VOISINAGE : COMMENT IMPLANTER VOTRE MAISON

HABITER UN LIEU : AMBIANCES, PAYSAGES ET CLIMAT Participez au paysage bâti et au paysage naturel Votre projet « dépasse » les limites de la parcelle. Implantez-vous pour profiter au mieux des paysages, naturels et bâtis, et pour participer à l’identité d’un lieu. Intégration ne veut pas dire imitation : il s’agit d’apporter un enrichissement respectueux de l’existant sans s’interdire d’innover. Respectez la topographie, le relief du terrain naturel. Votre maison doit s’adapter au terrain et non l’inverse. Observez votre environnement. La maison s’inscrit dans un ensemble : hameau, rue, quartier, présentant une organisation particulière du bâti. L’implantation des maisons sur la parcelle et les unes par rapport aux autres, leur volumétrie, leur style et les matériaux utilisés participent à la cohérence et à la qualité urbaine des lieux. Appuyez-vous sur l’existant pour nourrir votre projet : volumes, couleurs, matériaux, implantation. Déterminez votre style en privilégiant la simplicité et la logique, gage de qualité sur le long terme. Utilisez la végétation et le bâti existant s’ils sont de qualité. Dans les tissus anciens, inspirez-vous du bâti existant, souvent économe en terrain comme en énergie.

Inspirez-vous des lieux également pour les clôtures. La clôture bâtie assure une continuité architecturale, en particulier dans les bourgs et hameaux denses. D’usage traditionnel par le passé, les murs hauts peuvent être pertinents encore aujourd’hui dans certains lieux à la condition d’une réalisation très soignée. La clôture végétale, en accompagnement du bâti ou constituant elle-même les limites, peut prendre des formes diverses : plate-bande fleurie, haie, bosquet ou alignement d’arbres… Participez à l’espace public : construction implantée en appui sur l’espace public pour lui donner un caractère fort tout en libérant plus de terrain privé, matériaux de qualité, végétation… Soignez les détails. Intégrez les coffrets techniques et les boîtes à lettre à votre façade ou à défaut à votre clôture. N’oubliez pas de prévoir les finitions : enduits, revêtements de sol, plantations…

Bâti et végétation participent à l’ambiance des lieux.

Optimisez vos économies d’énergie Le choix de l’orientation est fondamental pour le confort de l’habitant tant visuel que thermique. Prendre en compte le soleil et les vents permet d’obtenir une réalisation mieux adaptée au climat local et donc moins consommatrice d’énergie. Le chapitre sur les économies d’énergie vous permettra d’approfondir ce point.


deux exemples d’implantation traditionnelle La continuité du bâti caractérise les centres bourgs et hameaux. Elle porte sur l’alignement des façades et des murs de clôtures par rapport à l’espace public. Elle donne une impression « d’urbanité » et exprime par sa composition (assemblage des volumes, orientation des toitures, percements, matériaux) l’identité du lieu. Le « lotissement classique », avec ses maisons au milieu des parcelles, sans lien autre que les clôtures, banalise le caractère d’un quartier.

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L’implantation parallèle à la rue : la plus communément rencontrée, notamment dans les centres. La rue est constituée d’un alignement de façades. Les constructions participent à sa structuration.

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L’implantation perpendiculaire à la rue : le paysage de la rue est constitué d’une succession de pignons. Cette implantation permet souvent de privilégier une orientation Sud. Elle est caractéristique de nombreux villages et bourgs du Sud Vendée et du littoral.


la végétation : que planter ? Les végétaux permettent par leurs volumes, leurs textures, leurs couleurs et leurs parfums de définir différentes ambiances. Choisissez des essences adaptées au sol et au climat. Valorisez et inspirez-vous de la végétation existante. Elle constitue une bonne base et permet d’inscrire le jardin dans le paysage. Vous pourrez y associer d’autres essences, plus horticoles, variant les effets esthétiques. Les végétaux jeunes, de petite taille (20/40 cm pour les arbustes, 1 m/1,4 m pour les arbres) s’implanteront bien dans le sol et auront une bonne croissance. Laissez les arbres se développer selon leur port naturel, en port libre (non taillé) en choisissant vos arbres et arbustes en fonction de leur développement. La taille est bien souvent la cause de maladies ou de retards de croissance. Composez les masses végétales en rapport avec les volumes bâtis. Privilégiez la diversité des essences, en particulier pour les haies. Votre jardin sera moins sensible à la propagation des maladies. Choisissez vos végétaux selon leurs floraisons aux différentes saisons. Il est possible d’obtenir des floraisons de mars à octobre, voire au cœur de l’hiver. POUR ALLER PLUS LOIN Les cinq dépliants du CAUE de la Vendée, « Planter dans le Bocage », « Planter dans la Plaine », « Planter dans le Littoral », « Planter dans le Marais Poitevin » et « Planter dans le Marais Breton » proposent des essences adaptées à chaque paysage vendéen et éclairent sur leurs utilisations (alignement, haie, bosquet…).

Ces documents sont téléchargeables en PDF sur le site internet du CAUE de la Vendée : http://www.caue85.com/Publications, 43-. html


UNE MAISON QUI ÉVOLUE Concevoir sa maison, c’est aussi imaginer comment elle va évoluer dans le temps. Envisagez la façon dont votre logement pourra s’agrandir. Prévoyez votre implantation et l’organisation de votre maison pour faciliter cette extension. Réfléchissez également à la façon dont votre logement peut être réaménagé pour modifier les usages de certains espaces, regrouper certaines pièces ou, au contraire, séparer une partie de l’habitation pour en faire un locatif ou un logement indépendant. N’oubliez pas de respecter les normes d’accessibilité au mieux pour conserver un logement confortable dans le temps. Une maison qui évolue, c’est également la transformation de bâtiments plus anciens, parfois prévus à l’origine pour d’autres usages, en habitation aux normes d’aujourd’hui. Ces bâtiments réhabilités offrent souvent des qualités de matériaux, de volumes ou d’emplacement intéressantes. Leur modification peut s’accompagner d’une extension. Cet ajout peut alors apporter une touche plus contemporaine.

Quelques exemples d’extension - Par un volume indépendant. - En hauteur sur une maison mitoyenne des deux côtés. - En bande sur une parcelle étroite. - En L. - En prolongement du volume principal.

RESTAUREZ, RÉNOVEZ ET RÉHABILITEZ EN HARMONIE Rénover : rebâtir à neuf. Vérifiez que les règles d’urbanisme l’autorisent. En cas de voisinage proche, un état des lieux préalable par huissier permettra d’évaluer votre part de responsabilité dans d’éventuels dommages constatés postérieurement. Restaurer : redonner au bâtiment son caractère. Un bon moyen d’éviter les désordres de tout genre : employer les matériaux d’origine selon les techniques d’époque. La restauration demande un savoir-faire de spécialiste. Réhabiliter : apporter le confort des normes d’aujourd’hui.

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Employez les techniques et les matériaux actuels : isolation, menuiseries, salle d’eau, électricité… Les changements d’aspect extérieur et les changements de destination (d’usage) nécessitent des autorisations d’urbanisme (renseignement en mairie).

Certains architectes ou maîtres d’œuvre sont compétents et expérimentés dans le domaine. Leur mission se décompose alors ainsi : ´

phase initiale de relevé et de diagnostic : établissement des plans de l’état existant, expertise technique de la construction,

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mission classique de maîtrise d’œuvre : esquisses puis projet selon le programme, les contraintes physiques du bâtiment et les conséquences financières de l’option choisie.

Contrairement au neuf, en réhabilitation, il faut composer avec l’existant et parfois savoir revoir le programme, d’où l’importance d’établir avec son concepteur une relation de confiance. Il n’est pas toujours possible d’examiner le gros œuvre avant le début des travaux. Prévoyez d’éventuels surcoûts.


quelques règles pour une réhabilitation de qualité Deux attitudes existent face à un bâti de qualité. ´

La transformation personnalisée comme mode d’appropriation. Elle tend à rompre un équilibre esthétique pour le remplacer par un autre, très éloigné du premier. Cette démarche nécessite tout l’art et le savoir-faire d’un professionnel qualifié.

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La recherche du maintien du caractère esthétique initial en intégrant les innovations techniques.

Dans tous les cas : « Nulle construction ne doit porter atteinte à l’intérêt du paysage rural ou urbain environnant ». TOITURE Conservez les matériaux d’origine ou leurs équivalents actuels, qui sont adaptés à des inclinaisons de toit précises (pour des raisons d’infiltration et de bonne tenue aux intempéries). Le choix de la couleur reste l’élément primordial. Elle doit s’inspirer des nuances des toitures proches. Corniches et génoises : à restaurer à l’identique, voire à créer si envie. 1/pente de 25 % à 38 % : tuile tige de botte, remplaçable par des tuiles canal, romanes ou romanes-canal, sauf sur le bâti à caractère historique. 2/pente autour de 50 % : tuile mécanique. 3/pente autour de 70 % à 100 % : tuile plate ou ardoise. ENDUITS Impérativement à la chaux sur tous les murs en pierre. Ce principe correspond à une nécessité physique de laisser respirer les maçonneries anciennes dépourvues de fondations et de barrière anti-remontée capillaire. Le gobetis d’accrochage (la souscouche) doit lui aussi être à base de chaux. Le soubassement ou les bandeaux donnent du caractère à l’édifice et sont à conserver. OUVERTURES Les respecter autant que possible. En cas de création ou de modification : ´ s’inspirer de celles existantes sur la construction ou sur des modèles similaires,

´ respecter les proportions et les encadrements en pierre ou en brique, ´ éviter de créer de larges ouvertures qui déstabilisent les murs de pierre, ´

ne pas boucher, même partiellement, les grandes portes de grange.

´

bien ventiler évite les problèmes de moisissures et d’humidité des parois.

MENUISERIES Deux options : ´

la reprise formelle des menuiseries d’origine ou de même époque que le bâtiment : profils (largeur visible des montants) et couleurs.

´

la simplification des menuiseries : choix de profils les plus discrets possibles (finesse, voire invisibilité des montants), vitrages uniques. Cet effacement des menuiseries met l’accent sur les qualités des volumes et de matériaux, notamment celles des constructions rurales : granges, annexes agricoles.

EXTÉRIEURS Privilégiez l’harmonie entre le bâti et son environnement. Se souvenir que les constructions rurales sont souvent une émanation du sol sur lequel elles reposent. Pêcher des recettes sur des réalisations similaires pour l’habitat urbain ou balnéaire.


ÉCONOMISEZ LES ÉNERGIES Économiser les énergies est une question qui touche à l’environnement mais aussi à votre confort quotidien et à votre budget tout au long de votre vie dans votre logement. Repère de performance, la Réglementation Thermique impose d’économiser l’énergie dans toute construction y compris la maison individuelle. Les consommations s’expriment en kWh par mètre carré, en énergie grise (c’est-à-dire l’énergie nécessaire tout au long de la chaîne pour produire celle consommée) pour comparer les performances des bâtiments quel que soit le mode énergétique. Sont prises en compte les consommations de chauffage, d’éclairage, de ventilation et de refroidissement, afin d’inciter à la maîtrise de l’énergie dans ces domaines. L’économie d’énergie commence par l’absence de besoins et doit s’appuyer sur une conception sobre du bâtiment : implantation, orientation et isolation sont les premiers points à regarder. Le confort d’été ne doit pas être négligé car, mal envisagé, il peut être générateur de consommation énergétique. La réglementation thermique est revue régulièrement pour un confort optimal des habitants et un respect croissant de l’environnement, l’objectif à terme étant d’obtenir des bâtiments basse consommation, passifs, c’est-à-dire qui ne consomment pas plus d’énergie qu’ils n’en produisent. Un projet économe en énergie peut s’obtenir en s’appuyant sur la démarche négaWatt. Elle peut se résumer en trois étapes : - Sobriété : concevoir un logement peu consommateur d’énergie, - Efficacité : optez pour des équipements peu consommateurs d’énergie, - Substitution : compenser la consommation énergétique par des énergies renouvelables.

où trouver le bon conseil ?

www.negawatt.org www.rt-batiment.fr www.developpementdurable.gouv.fr

Différents organismes proposent un accompagnement aux particuliers qui désirent faire des économies d’énergie. Renseignez-vous auprès de l’Espace Info Énergie et auprès de l’ADILE. Ils vous éclaireront sur les améliorations que vous pouvez apporter à votre logement et les aides disponibles. L’Architecte conseil du CAUE peut également vous apporter son regard sur l’implantation, l’orientation et l’organisation de votre projet sous l’angle de la performance thermique conjuguée à vos autres attentes. Le site NégaWatt reprend de manière plus approfondie les points développés dans ce chapitre. Concernant la Réglementation Thermique et ses objectifs, vous trouverez de nombreux éléments sur le site des Économies d’énergie dans le bâtiment, ou sur le site du Ministère de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie.

l’espace info Énergie Espace Info Énergie 3 rue du Maréchal-Juin 85 000 La Roche sur Yon 02 51 08 82 27

www.info-energiepaysdelaloire.fr

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Les spécialistes des Espaces Info Énergie répondent gratuitement à vos questions et vous conseillent. Ils tiennent à votre disposition une documentation pratique pour vous aider à prendre les bonnes décisions.


SOBRIÉTÉ : UN BÂTIMENT PEU CONSOMMATEUR Pour obtenir une bonne sobriété du bâtiment, réfléchissez à l’implantation (mitoyenneté…) et à l’orientation (volumes et ouvertures) de votre logement, à sa compacité et à la qualité de son enveloppe. L’implantation et l’orientation doivent se faire selon les caractéristiques du terrain et du voisinage. Prenez en compte la course du soleil. Le sud permet des apports solaires plus importants. Vous pourrez y placer les ouvertures principales ou encore les panneaux solaires pour un bon rendement. Pensez au confort d’été en prévoyant des pare-soleil, une isolation du toit de qualité ou encore des végétaux pour ombrager certains espaces. Ne négligez pas non plus les vents dominants et les vents les plus froids. Vous pouvez vous en protéger par une meilleure isolation mais aussi par une végétation bien répartie ou encore par l’implantation du bâti. N’oubliez pas que ces règles peuvent aussi s’appliquer aux espaces extérieurs pour profiter au mieux de ces espaces de vie. Organisez également les espaces de la maison. Ils seront répartis en fonction de la course du soleil pour bénéficier du maximum de lumière naturelle. Les espaces au sud bénéficieront de plus de chaleur, ceux au nord sont plutôt réservés aux espaces froids (garage…) ou aux espaces tampons (vestibule…).

N

garage SdB/w.-c. chambre

cuisine salon

chambre

S

Économisez de l’énergie avec une maison compacte. Limitez les surfaces (sol, murs, toiture) en contact avec l’extérieur : vous diminuerez ainsi les pertes ou les apports non désirés de chaleur. Pour un même volume, une même surface et avec les mêmes matériaux, une maison plus compacte consomme moins d’énergie. Les surfaces en contact avec l’extérieur peuvent aussi se limiter en privilégiant la mitoyenneté. Envisagez « l’enveloppe » de la maison comme une protection de votre logement. Prévoyez une isolation de qualité pour le froid et le chaud. Une isolation par l’extérieur évite les ponts thermiques. Les doubles et triples vitrages renforcent l’isolation. Attention, toute bonne isolation sans ventilation de qualité risque d’aboutir à une contre performance (trop d’humidité, air vicié…). Pensez à installer une ventilation adaptée : VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) hygroréglable (qui s’adapte au taux d’humidité des pièces) ou double flux (avec récupération de la chaleur), ventilation naturelle… Utilisez des matériaux à forte inertie qui conservent et restituent la chaleur.

Le CAUE de la Vendée a réalisé un document sur la ventilation naturelle, téléchargeable sur son site internet, à la rubrique « Publications ». http://www.caue85.com/ la-ventilation-pour-lamaison.html


les orientations possibles On peut distinguer deux grands types d’orientations différentes : nord-sud et est-ouest. Ces deux orientations induisent des effets très différents selon la course du soleil et impliquent des choix architecturaux et paysagers adaptés à chacun de ces cas. Il existe bien entendu toute une gamme d’orientations intermédiaires entre ces deux cas. L’ORIENTATION NORD-SUD Elle est la plus avantageuse. Elle permet de profiter du soleil au milieu de la journée en hiver, tout en permettant l’installation aisée de dispositifs de protection contre les surchauffes en été. En été : le soleil, haut dans le ciel, apporte tout au long de la journée, un éclairage généreux à la maison. En hiver : le soleil, plus bas dans le ciel, pénètre largement dans la maison et réchauffe les pièces exposées. Pour assurer un confort d’été, protégez-vous d’un ensoleillement sud trop important avec des systèmes de protection horizontaux. Protection végétale : une treille, support de plantes grimpantes caduques, (également espace de transition entre l’intérieur et l’extérieur et protection d’une terrasse agréable). Protection architecturale : un débord de toiture ou des pare-soleil adaptés. L’ORIENTATION EST-OUEST L’est correspond au lever du soleil, l’ouest au couchant. Dans les deux cas, le soleil est bas, plus encore l’hiver que l’été. Le soleil du matin et du soir, rasant, qui peut provoquer des surchauffes, est plus difficile à maîtriser. Ces orientations comportent donc des risques de surchauffe notamment en fin de journée. Dans certains cas (vue remarquable, topographie particulière, contraintes de parcelle ou inscription dans un tissu urbain), l’orientation Est-Ouest s’impose. Il faut alors se protéger du soleil bas par des systèmes de protection verticaux et non pas horizontaux : ´ des rideaux végétaux à feuilles persistantes en fond de parcelle pour filtrer les rayons rasants. Des bâtiments avoisinants peuvent également jouer ce rôle de pare-soleil. ´ des pare-soleil (stores, lames, plantes grimpantes caduques…) installés devant les baies.

Deux grandes orientations : 1- la plus favorable : NORD-SUD. 2- la moins favorable : EST-OUEST.

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le solaire passif L’implantation de baies vitrées ou de véranda est une des options qui permet de profiter de la chaleur du soleil. Il convient, cependant, de prendre quelques précautions afin d’éviter les désagréments (surchauffe, entretien) et de conserver une esthétique de qualité. Inscrivez le volume de votre véranda dans le volume de votre maison, comme un élément en pleine continuité. Prévoyez des dispositifs de protection extérieurs, stores, lames inclinables, vitrages spéciaux, qui préserveront de la surchauffe (attention : les stores intérieurs n’offrent pas l’efficacité voulue). Envisagez une « trappe » en toiture afin d’évacuer l’air chaud qui monte. Réfléchissez à la façon dont vous pourrez accéder aux vitrages pour les nettoyer. Quelques exemples de disposition de véranda.

ÉCONOMISEZ LES ÉNERGIES

EFFICACITÉ : DES ÉQUIPEMENTS ÉCONOMES Après avoir réfléchi à un bâtiment sobre, il peut rester des éléments qui nécessitent des équipements consommateurs d’énergie. Améliorer l’efficacité consiste à choisir des équipements peu consommateurs d’énergie tout en apportant le confort attendu. Les principaux équipements sont : ´

l’éclairage,

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les appareils électroménagers,

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la ventilation,

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le chauffage de la maison et de l’eau.

Privilégiez des équipements adaptés à vos besoins. De quel éclairage ai-je besoin dans mon salon, dans ma cuisine… ? Sur certains espaces, un détecteur de mouvement peut-il me permettre d’éviter du gaspillage. Favorisez des équipements économes. L’électroménager est maintenant étiqueté en fonction de sa consommation, certains appareils atteignant des performances allant jusqu’à A ++++. De même, les éclairages sont de plus en plus performants (ampoules à économie d’énergie, éclairage LED). Envisagez le mode de chauffage le mieux adapté à vos besoins. Une maison très sobre peut ne nécessiter qu’un chauffage très léger voire aucun chauffage. Étudiez les différentes possibilités, leur coût, leurs contraintes et leurs avantages. Couplez votre appareil de chauffage avec un mode de diffusion correspondant : plancher chauffant, radiateur grande surface… On peut également ménager une possibilité d’évolution dans le futur pour ajouter une source d’énergie renouvelable (par exemple, réservation d’un emplacement pour des panneaux solaires thermiques et leur chauffe-eau…).


quelques exemples de chauffage économe LES PANNEAUX SOLAIRES THERMIQUES Ces panneaux récupèrent l’énergie renouvelable du soleil pour chauffer un liquide. Cette chaleur est ensuite transmise à l’eau sanitaire ou à la maison. Elle demande généralement un complément par une autre source de chauffage. Ce système est particulièrement intéressant pour l’eau chaude sanitaire ; plus de 60 % de l’eau chaude sanitaire peut être fournie par ce système. Pour le chauffage de la maison, elle peut fournir 40 % du chauffage. Ce rapport reste faible et n’est adapté qu’aux projets particulièrement sobres. LA GÉOTHERMIE La géothermie permet de récupérer la chaleur inépuisable du sous-sol. La géothermie de surface exploite l’énergie à faible profondeur (sol ou source d’eau chaude par exemple). Elle nécessite généralement un couplage avec une pompe à chaleur, et demande une grande surface libre de toute contrainte (sans arbre ni autres réseaux…). La géothermie de profondeur peut récupérer l’énergie jusqu’à plusieurs dizaines voir centaines de mètre. Dans les deux cas, cette solution dépend des caractéristiques du sous-sol et est à étudier au cas par cas. LA CHAUDIÈRE À CONDENSATION ET LA CHAUDIÈRE À BASSE TEMPÉRATURE Géothermie à captage horizontal.

Ces deux chaudières sont une amélioration de la chaudière à énergie fossile (gaz, fioul) et ne sont donc pas une réponse idéale. Cependant, elles offrent des rendements très supérieurs à ceux des modèles plus anciens. La chaudière à condensation récupère l’énergie des fumées en les condensant. La chaudière à basse température, aux rendements légèrement inférieurs, reste néanmoins intéressante. Ces chaudières nécessitent un raccord sur un plancher chauffant ou des radiateurs « chaleur douce ». LA P.A.C. (Pompe à Chaleur)

Géothermie à captage vertical.

La Pompe A Chaleur (P.A.C.) récupère la chaleur dans un milieu environnant et la restitue dans un autre. Elle peut récupérer et restituer l’énergie dans le sol (via un réseau de canalisations d’eau) ou dans l’air. Selon les différentes combinaisons, on parle de P.A.C. eau-eau, air-eau ou air-air. La température du sol, plus stable, permet d’obtenir un meilleur rendement, mais nécessite un investissement plus lourd. La P.A.C. consomme de l’électricité en faible quantité pour son alimentation, et utilise pour son fonctionnement un gaz très générateur d’effet de serre en cas de fuite. De nouveaux modèles moins agressifs pour la couche d’ozone sont actuellement en cours d’élaboration. Pensez à prévoir la P.A.C. dans la conception de votre logement. Souvent bruyante, volumineuse et pas toujours esthétique, elle doit occuper un emplacement technique, isolé phoniquement et intégré architecturalement. De nouveaux dispositifs plus silencieux sont mis au point. LE BOIS Le bois peut être utilisé comme combustible sous différentes formes : bois en bûches, bois en copeaux, bois en granulés. Lorsqu’il provient d’exploitations durables, il peut être considéré comme une énergie renouvelable.

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On distingue deux grands types de chauffage par le bois : ´

les cheminées, poêles et inserts alimentent la maison en chaleur soit directement, soit par le sol ou les radiateurs. Les poêles et inserts assurent des rendements (75 à 80 %) très supérieurs à la cheminée à foyer ouvert (moins de 10 %).

´

les chaudières bois remplacent une chaudière classique et alimentent la maison en eau chaude et chauffage.

Dans les deux cas, il faut se poser la question de l’alimentation en bois (fournisseur, coûts, stockage, lieu de séchage pour les bûches). LES RÉSEAUX DE CHALEUR Dans certains lieux, des réseaux de chaleur sont mis en place. Renseignez-vous pour savoir si vous pouvez vous y raccorder. Ils sont chauffés par des chaudières communes généralement alimentés par des énergies renouvelables (bois) ou des matériaux valorisés par ce biais (déchets de bois industriel, déchets ménagers…)

ÉCONOMISEZ LES ÉNERGIES

SUBSTITUTION : UN COMPLÉMENT PAR LES ÉNERGIES RENOUVELABLES La dernière étape de la démarche nega-watt est la substitution. Il s’agit de fournir éventuellement un apport d’énergie renouvelable pour compenser la consommation générée par les équipements choisis. Les principales énergies utilisables par un particulier sont le soleil par les panneaux solaires photovoltaïques et le vent via le petit éolien. LES PANNEAUX SOLAIRES PHOTOVOLTAÏQUES : convertissent l’énergie du soleil en électricité. Du fait de leur impact visuel, ils doivent être envisagés comme un élément architectural à part entière. Cette approche est d’autant plus vraie que la prime à l’intégration architecturale influe fortement sur le prix de l’électricité rachetée. Pour un projet neuf, inscrivez les panneaux comme un élément constituant de votre projet. Préférez, à une variation minime de rendement (légère différence d’inclinaison ou d’orientation), un gain architectural important (suivi de la pente de toiture…). Réfléchissez à la façon dont vous allez nettoyer vos panneaux afin de préserver un rendement élevé.

Toiture Les panneaux participent directement à la couverture du bâti. Ils ne doivent pas être en surépaisseur, ou avec une inclinaison différente. Verrière Les panneaux assurent le clos et le couvert comme tout autre élément de la verrière. Garde-corps Les panneaux sont utilisés pour prévenir les risques de chutes. Brise-soleil Les panneaux servent de protection solaire extérieure aux façades vitrées. Mur-rideau et bardage Les panneaux constituent la façade ou viennent en habillage de la paroi. Allège Les panneaux remplissent l’espace entre le plancher et l’appui d’une baie.

Exemples d’implantation de panneaux solaires.


ÉCONOMISEZ LES ÉNERGIES

L’ÉOLIEN : si elle représente une source d’énergie renouvelable, l’utilisation de l’énergie du vent par des éoliennes individuelles reste délicate de par l’impact paysager et les nuisances sonores qu’elles peuvent engendrer. L’éolienne individuelle reste plutôt une solution réservée au site isolé difficile à alimenter en énergie.

énergies renouvelables : un panel de solutions variées Par opposition à l’énergie nucléaire ou aux énergies fossiles (pétrole et charbon) chères et épuisables, les énergies renouvelables sont une utilisation des ressources naturelles inépuisables : ´ le vent (éolienne), ´ le soleil (serre, panneau solaire), ´ le sous-sol (géothermie), ´ la gravitation de l’eau (barrage), ´ les végétaux (chaudière bois, bio-gaz). Dans tous les cas, les énergies renouvelables doivent être pensées en terme de complémentarité, d’une part entre plusieurs sources d’énergies (ex : solaire et bois), d’autre part entre les apports passifs et actifs (ex : panneaux solaires pour l’eau chaude avec serre pour le réchauffement de la maison).

récupérez l’eau de pluie L’utilisation de l’eau de pluie reste limitée à un usage exclusivement extérieur pour des raisons sanitaires : arrosage du jardin et des plantations, nettoyage des terrasses et espaces extérieurs. La récupération de l’eau de pluie permet tout de même de substantielles économies de l’ordre de 10 % de la consommation habituelle. Son usage est toléré pour les chasses d’eau, mais nécessite un circuit totalement isolé de celui de l’eau potable. Par ailleurs, l’eau récupérée peut assurer un arrosage à l’année, notamment en période de sécheresse, pendant laquelle l’usage des autres sources d’eau est souvent restreint. Pensez à intégrer le récupérateur d’eau de pluie dans votre projet : dimensions, emplacement (enterré, en hauteur, intégration esthétique), fonctionnement (protection contre le soleil, les animaux, pompe pour les cuves enterrées, entretien…).

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Maison individuelle. Architectes : Forma6. Photographie : Patrick Miara.


3 LES AUTORISATIONS D’URBANISME

Photographie : Michel Bernard/Ecav aviation.

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À CHAQUE TYPE DE TRAVAUX SA PROCÉDURE D’URBANISME Votre projet peut être soumis à une autorisation d’urbanisme. Selon la surface du projet, la nature des travaux ou le lieu, vous pouvez être amené à déposer un permis de construire, de démolir ou une déclaration préalable. Vous trouverez, ci-dessous, la bonne démarche pour la majorité des maisons individuelles selon leurs caractéristiques. ATTENTION Certains secteurs (secteurs protégés et sauvegardés, zones délimitées dans le PLU…) et certains édifices (éoliennes, piscines, murs…) sont soumis à des obligations de permis ou de déclaration selon des critères différents.

Prenez en compte : ´ la surface du bâtiment : surface de plancher et emprise au sol, ´ le changement de destination qui correspond à un changement d’usage (par exemple un commerce en logement), ´ l’implantation dans une zone particulière (secteur protégé, zone urbaine…).

SONT EXONÉRÉS DE TOUTES DÉMARCHES

PERMIS DE CONSTRUIRE

´

les installations temporaires (moins de 3 mois).

´

les installations temporaires de chantier nécessaires à la conduite des travaux.

´ toute construction (y compris les abris de jardin) dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m2. ´

´ tous les ouvrages dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 5 m2 et dont la hauteur ne dépasse pas 12 m au-dessus du sol. ´

les travaux d’entretien et de réparation sans modification d’aspect extérieur et sans changement de destination.

les extensions (y compris les surélévations) de plus de 20 m2 ou, dans les zones U des PLU, de plus de 40 m2.

´ tout changement de destination d’une construction modifiant sa structure porteuse ou son aspect extérieur. ´ toute intervention sur immeuble inscrit ou au titre des monuments historiques (intérieure et extérieure).

DÉCLARATION PRÉALABLE PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF

´

les constructions neuves de plus de 5 m2 et de moins de 20 m2.

´

les extensions de plus de 5 m et de moins de 20 m . 2

´ 2

´ dans les zones U des PLU, les extensions de plus de 20 m2 et de moins de 40 m2 sauf si la surface de plancher totale dépasse les 150 m2 (auquel cas permis de construire).

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´

les modifications de l’aspect extérieur et ravalement, sans changement de destination.

´

les clôtures dans les secteurs protégés et dans certaines communes (se renseigner en mairie ou à la communauté de communes).

´

les changements de destination, même sans travaux.

les modifications mineures sur un permis délivré, en cours de validité, avant la déclaration de fin de travaux.

PERMIS DE DÉMOLIR Il protège le patrimoine bâti non classé mais qui participe à la richesse culturelle des lieux. Il est nécessaire pour toute démolition partielle ou complète d’une construction dans les secteurs protégés et dans certaines communes (se renseigner en mairie ou à la communauté de communes).


UN CAS PARTICULIER : LES PISCINES

Surface Non couverte ou couverture < 1,80 m de hauteur

Moins de 10 m 2

De 10 à 100 m 2

Plus de 100 m 2

Pas de formalité d’urbanisme sauf en secteur sauvegardé ou en site classé

Déclaration préalable

Permis de construire

Permis de construire

Permis de construire

Couverture > 1,80 m de hauteur

le recours à l’architecte Le recours à un architecte est un gage de qualité dans tout projet. Dans certains cas, un projet peut être exonéré de recours à l’architecte, si sa surface de plancher de la construction n’excède pas 150 m2. Les plans d’un permis de construire nécessitant le recours à un architecte ne doivent pas être « présentés » par ce dernier mais établis par lui-même. La loi, le code des devoirs professionnels, ainsi que le code des assurances font interdiction absolue à un architecte de signer des plans qu’il n’a pas lui-même établis. Faute de quoi, on parle de signature de complaisance, lourdement sanctionnée lorsqu’elle est avérée. Sont sanctionnés de la même manière les honoraires d’architectes inclus dans les devis d’entreprise. Un architecte peut se voir refuser sa couverture en responsabilité professionnelle s’il a commis de telles fautes, même dans le cas où il aurait acquitté la prime correspondante, avec tous les risques sur ces biens propres que cela suppose. Info : un permis de construire dont la surface de plancher dépasse les 150 m2 et n’ayant pas été élaboré par un architecte inscrit à l’ordre, sera refusé par le service instructeur en charge de l’application du droit des sols.

Quartier du Val de la Pellinière. Concepteurs : Agence In Situ, Agence Zephyr, Cabinet Susset. Photographe : Patrick Miara.


les surfaces de référence LA SURFACE DE PLANCHER Article R*111-22 Créé par Décret n° 20151783 du 28 décembre 2015 - art

1,80 m

B

C

A

C

<mur de refend

A

D <

<

surface close liée au stationnement

embrasure

A

Pour la maison individuelle, la surface de plancher correspond à : SP = A – B – C – D A = La somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades sans prendre en compte les embrasures des portes et des fenêtres. La surface des cloisons et des murs de refends doit être prise en compte. B = les surfaces des vides des trémies d’escaliers et d’ascenseur. C = les surfaces ayant moins de 1,80 m de hauteur sous plafond, D = les surfaces liées au stationnement des véhicules motorisés ou non.

L’EMPRISE AU SOL

LE RECOURS À L’ARCHITECTE

1,80 m

A

A

A

Dans le cas des autorisations d’urbanisme, elle correspond à la surface de la projection du bâtiment au sol, tous débords inclus (par exemple un balcon).

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Le recours à un architecte est obligatoire lors du dépôt d’un permis de construire, si la surface de plancher cumulée (existante et projetée) est supérieure à 150 m².


LE CHEMIN DU PERMIS DE CONSTRUIRE 1 : VOUS DÉPOSEZ VOTRE PERMIS DE CONSTRUIRE Vous devez fournir un dossier de demande de permis de construire comprenant le formulaire spécifique de demande de permis de construire et une série de pièces, mentionnées dans la notice, permettant de comprendre le projet. Ce dossier doit être déposé en mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception en 4 exemplaires. Dans les secteurs protégés (abords de monuments historiques, sites classés…), des exemplaires supplémentaires sont demandés. La mairie délivre un récépissé mentionnant le numéro d’enregistrement et la date. Les pièces demandées pour tous les dossiers sont : un plan de situation du terrain,

1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires

le plan de masse de la construction à édifier ou à modifier,

1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires

un plan en coupe du terrain et de la construction.

1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires

une notice décrivant le terrain et présentant le projet,

1 exemplaire par dossier

un plan des façades et des toitures,

1 exemplaire par dossier

un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement,

1 exemplaire par dossier (pas exigée si le projet se situe dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager)

une photographie permettant de situer le terrain dans son environnement proche,

1 exemplaire par dossier (pas exigée si le projet se situe dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager)

une photographie permettant de situer le terrain dans un paysage lointain.

1 exemplaire par dossier (pas exigée si le projet se situe dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager)

Des pièces supplémentaires sont demandées selon la situation, la nature ou la caractéristique du projet.

2 : LE PERMIS DÉPOSÉ Qui prend la décision ? En règle générale, c’est le maire qui prend la décision : ´ au nom de la commune, si celle-ci est dotée d’un PLU(i), ´ au nom de l’État en cas d’absence de document d’urbanisme. Le Préfet peut être décisionnaire dans certains cas. Pour les secteurs situés en site classé : la décision finale est conditionnée par l’accord du Ministère de l’Environnement au vu de l’avis de la commission départementale des sites. Qui instruit et sur quels critères ? Lorsque la commune dispose d’un PLU(i), ce peut être : ´ les services de la commune elle-même ou un service intercommunal.

CERFA https:www.service-public. fr/particuliers/vosdroits/ N319


LE CHEMIN DU PERMIS DE CONSTRUIRE

ATTENTION ! Dans les zones soumises à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), un avis défavorable

Lorsque la commune ne dispose pas de PLU(i), c’est obligatoirement la DDTM. Il s’agit essentiellement de vérifier la conformité du projet avec les règles d’urbanisme (PLU…) et de consulter les services concernés (ABF…). L’instruction consiste également à déterminer le montant des taxes et des participations d’urbanisme. Dans quels délais ? Sur le récépissé de dépôt, la mairie mentionne le délai de base d’instruction, en général 2 mois pour les permis de construire de maisons individuelles et les permis de démolir. Dans les sites protégés les délais peuvent être plus long car l’instruction nécessite un avis de l’ABF ou une autorisation du Ministère de l’Environnement. La mairie affiche l’avis de dépôt de permis pour information du public, dans les 8 jours qui suivent

ou un avis favorable assorti de prescription, émis dans son délai de consultation, empêche l’accord tacite.

le dépôt de la demande (avec le numéro d’enregistrement) et pendant toute la durée de l’instruction.

L’ABF doit adresser cet avis au maire et une copie est adressée par lettre recommandée à la personne qui demande le permis.

´ majorer, s’il y a lieu, les délais d’instruction lorsque des consultations de services sont obligatoires. Au-delà d’un mois, les délais d’instruction ne peuvent être majorés.

Dans le mois qui suit le dépôt de la demande, l’autorité compétente doit, par recommandé avec accusé de réception : ´ réclamer si besoin toutes les pièces manquantes ou incomplètes du dossier,

L’absence de réponse dans le délai d’instruction est considérée comme un accord tacite. Les délais de recours légal de l’administration et des particuliers peuvent aboutir à une annulation du permis (voir « Dans quels cas peut être contesté un permis ? »).

3 : UNE FOIS LE PERMIS OBTENU Le permis de construire est valable trois ans à compter de la décision (explicite ou tacite). Si les travaux n’ont pas commencé plus de deux ans après l’obtention du permis de construire, ou s’ils ont été interrompus pendant plus d’un an, vous devez demander un nouveau permis. Néanmoins, la validité du permis peut être prolongée pour 1 an sur demande écrite au moins deux mois avant la fin de sa validité. Affichage et déclaration Avant le début des travaux et pendant toute leur durée, affichez sur le terrain un panonceau d’au moins 80 cm de côté, mentionnant notamment le nom du propriétaire, la date du permis, la nature des travaux entrepris, et les modalités de recours des tiers (voir Dans quels cas peut être contesté un permis ?). Lors de l’ouverture du chantier, adressez une déclaration d’ouverture du chantier à la mairie, en trois exemplaires. Une fois le chantier fini, vous devez attester que vous avez respecté votre permis de construire par une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) adressée à la mairie. L’autorité peut contrôler l’exécution des travaux dans un délai de 3 mois (ou 5 mois dans certains secteurs) durée après laquelle elle ne pourra plus contester la conformité. Vous pouvez demander une attestation écrite de non-opposition. Taxes Les personnes ayant obtenu un permis de construire doivent payer les taxes d’aménagement appliquées dans la commune. Si le permis est annulé ou périmé, il est possible d’obtenir le remboursement des taxes.

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Dans quel cas peut être contesté un permis ? Après obtention du permis et durant trois mois à compter de sa délivrance, l’administration peut retirer l’autorisation en cas d’illégalité. Tout tiers ayant « intérêt à agir » peut contester le permis auprès de l’autorité compétente ou du Tribunal Administratif, dans les deux mois à partir de son affichage sur le chantier. Le bénéficiaire du permis de construire et l’auteur de l’acte doivent en être informés par le tiers sous peine de nullité du recours.

BON À SAVOIR Le défaut de permis de construire ou l’exécution de travaux non conformes à celui-ci entraîne des sanctions pénales.

où trouver le bon conseil ? Votre mairie et la communauté de communes peuvent vous renseigner sur votre demande de permis de construire. Si vous êtes accompagné par un architecte, vous pouvez inclure dans sa mission la constitution du dossier de permis de construire. Le détail des démarches et les formulaires sont accessibles sur le site officiel de l’Administration Française.

www.service-public.fr


4 LA RÉCEPTION DES TRAVAUX

Maison individuelle. Architectes : Forma6. Photographie : Patrick Miara. 50 51



LA RÉCEPTION DES TRAVAUX La fin des travaux est conclue par un procès-verbal de réception des travaux. La réception de la construction marque le point de départ des différentes garanties légales contre les défauts de construction. La réception des travaux est faite par l’acquéreur, maître d’ouvrage, qui a le droit de se faire assister par un professionnel du bâtiment. Elle signale par écrit : ´ tout défaut de construction apparent, ´ tout élément non conforme au contrat de construction, y compris des « réserves de principe en l’absence de fonctionnement possible de l’équipement ». Si le maître d’ouvrage n’est pas assisté d’un professionnel, il dispose de 8 jours pour ajouter des éléments au procès-verbal. Le maître d’ouvrage peut consigner jusqu’à 5 % du prix pour garantir la levée des réserves, solde qui doit être payé après correction des erreurs (si le maître d’ouvrage est assisté d’un professionnel) ou sous 8 jours (pour un maître d’ouvrage seul). En cas de défaut très important ou de travaux inachevés, le maître d’ouvrage doit refuser le logement et demander à l’entreprise de reprendre les grosses malfaçons signalées, et réceptionner seulement après, en appliquant les éventuelles pénalités de retard. L’entrée dans les lieux du propriétaire ne nécessite pas la signature d’une réception sans réserve. Une telle contrainte est illégale, même si elle est portée au contrat.

les garanties légales Lors d’une analyse plus détaillée (manque d’isolation phonique ou thermique…), certains défauts, non constatés lors de la réception, peuvent ressortir. Faites alors fonctionner les garanties sur la base de vos contrats ou du respect des normes. Les garanties débutent à la signature de la réception des travaux. Vous pouvez alors invoquer : ´

la garantie de parfait achèvement qui couvre les dommages ayant fait l’objet de réserves et ceux révélés la première année après réception. Cette garantie court sur une année.

´

la garantie biennale, dite garantie de bon fonctionnement : elle couvre pendant les deux premières années le mauvais fonctionnement des équipements dissociables de la construction (portes, radiateurs…).

´

la garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage et son usage normal.

Ces défauts doivent être notifiés par lettre recommandée avec avis de réception ou pli d’huissier auprès du constructeur, du maître d’œuvre ou de l’entreprise concernée.

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l’assurance dommage-ouvrage Quel que soit le choix du mode de conception, vous devez souscrire une assurance dommage-ouvrage obligatoire. Elle vous permet de corriger les malfaçons rapidement, à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement, avant toute recherche de responsabilité. C’est l’assureur qui se retourne contre l’entreprise défaillante et entame les poursuites. Peu de sociétés d’assurances proposent ces contrats. Le BCT (Bureau Central de Tarification) peut vous proposer une assurance à un tarif imposé réglementairement.

où trouver le bon conseil ? Si vous avez choisi d’être accompagné par un architecte ou un maître d’œuvre, n’hésitez pas à vous appuyer sur son expertise. Concernant les aspects plus administratifs, vous trouverez sur le site officiel de l’Administration Française un rappel détaillé de la démarche de réception de travaux et des principes des garanties et des modalités d’adhésion à l’assurance dommage-ouvrage.

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ANNEXES

Maison individuelle. Architecte : Forma6. Photographie : Patrick Miara. 54 55



ANNUAIRE MAIRIES, INTERCOMMUNALITÉS ET DÉPARTEMENT Maison des Communes de Vendée 65, rue Kepler • CS 60 239 • 85 006 La Roche sur Yon • 02 51 44 50 60 • www.cdg85.fr Conseil Départemental de la Vendée 40, rue du Maréchal-Foch • 85 923 La Roche sur Yon cedex 9 • 02 51 34 48 48 • communication@vendee.fr www.vendee.fr PARTENAIRES INSTITUTIONNELS ET ASSOCIATIFS ADILE de la Vendée Agence Départementale d’Information sur le Logement et l’énergie 143, Boulevard Aristide-Briand, 85 000 LA ROCHE SUR YON • 02 51 44 78 78 www.adil85.org APJV Association des Parcs et Jardins de Vendée Chaligny • 85 320 Sainte Pexine AVCM Association Vendéenne des Constructeurs de Maisons 36, rue Gaston-Ramon, BP 104, 85 003 LA ROCHE SUR YON CEDEX • 02 51 41 49 85 av.cm@hotmail.fr • www.maisonvendee.com CAUE de la Vendée : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement de la Vendée 45, Boulevard des États-Unis, CS 40 685 85 017 LA ROCHE SUR YON cedex • 02 51 37 44 95 caue85@caue85.com • www.caue85.com CAPEB de Vendée Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment Maison de l’Artisanat, 35 rue Sarah-Bernhardt, CS 50 247, 85 006 La Roche sur Yon cedex 02 51 62 38 74 • capeb@capeb-vendee.fr • www.capeb-vendee.com Chambre d’Agriculture de la Vendée Maison de l’Agriculture, 21, Bd Réaumur, 85 013 La Roche sur Yon cedex • 02 51 36 82 22 accueil@vendee.chambagri.fr • www.agri85.fr CROA des Pays de la Loire Conseil Régionale de l’Ordre des Architectes des Pays de la Loire L’Île Rouge, 17 rue La-Noue-Bras-de-Fer, 44 200 NANTES • 02 28 20 04 00 CROAPL@wanadoo.fr • www.architectes.org DDTM Direction Départementale des Territoires et de la Mer 19, rue Montesquieu, 85 000 La Roche sur Yon • 02 51 44 32 32 56 57


Espace Info Énergie de Vendée 3 rue du Maréchal-Juin, 85 000 LA ROCHE SUR YON • 02 51 08 82 27 eie85@eiepdl.fr • www.info-energie-paysdelaloire.fr FFB de Vendée Fédération du Bâtiment de Vendée 36 rue Gaston-Ramon, BP 104, 85 003 LA ROCHE SUR YON cedex • 02 51 07 06 65 ffb-85@d85.ffbatiment.fr • www.ffb85.ffbatiment.fr Fondation du Patrimoine – délégation de la Vendée 36 rue Gaston-Ramon, BP 104, 85 003 LA ROCHE SUR YON cedex • 02 41 19 77 39 www.fondation-patrimoine.org MPF Maisons Paysannes de France maisons.paysannes@wanadoo.fr • www.maisons-paysannes.org CDAP/ABF Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine/Architectes des Bâtiments de France 31 rue Delille CS 70 759 • 85 018 LA ROCHE SUR YON cedex • 02 53 89 73 00 • sdap.vendee@culture.gouv.fr VMF Vieilles Maisons Françaises www.vmf.net SOLIHA Vendée 10 rue Benjamin Franklin • 85 00 LA ROCHE SUR YON • 02 51 44 95 00 vendee.soliha.fr HATEIS Habitat 7 impasse Thalès • 85 00 LA ROCHE SUR YON • 02 51 36 82 63 www.hateis.fr


BIBLIOGRAPHIE L’ensemble de ces ouvrages est consultable au CAUE de la Vendée, 45 boulevard des États-Unis à La Roche sur Yon. Les ouvrages publiés par le CAUE de la Vendée sont disponibles gratuitement et consultables sur le site www.caue85.com

SUR L’ARCHITECTURE

CAUE de la Vendée, Enduits à la chaux naturelle, 2011. CAUE de la Vendée, L’enduit prêt à gâcher, 2009. CAUE de la Vendée, Le logement accessible, 2011. CAUE de la Vendée, La ventilation pour la maison individuelle, 2011. COLLECTIF, Le patrimoine des communes de la Vendée — Pays de la Loire Flohic Éditions, 2001. COURGEY Samuel et OLIVA Jean-Pierre, La conception bioclimatique, des maisons confortables et économes Éditions Terre Vivante, 2006-2007. DEOUX Pierre et Suzanne, Le guide de l’habitat sain, Éditions Medieco, 2002-2004. DESMOULINS Christine, 25 maisons individuelles, AMC, Éditions du Moniteur, 2002. FONTAINE René, La maison de Pays, acheter, restaurer, aménager, Guides pratiques Seghers, 1977. KUR Friedrich, L’habitat écologique, quels matériaux choisir ? Terre vivante, 2002. LENCLOS Dominique & Jean-Philippe, Les couleurs de la France, Maisons et Paysages, Éditions du Moniteur, 1982. LEQUENNE Philippe et RIGASSI Vincent, Habitat passif et basse consommation, Principes fondamentaux — Étude de cas — Neuf et rénovation, Éditions Terre Vivante, 2011. LEVY Pierre, La rénovation écologique, Principes fondamentaux — Exemples de mise en œuvre, Éditions Terre Vivante, 2010. SALOMON Thierry, AUBERT Claude, Fraîcheur sans clim’ : le guide des alternatives écologiques, Terre vivante, 2004. SUR L’ENVIRONNEMENT VÉGÉTAL CAUE de la Vendée, Planter dans la Plaine, Planter dans le Marais Poitevin, Planter dans le Bocage, Planter dans le Littoral et Planter dans le Marais Breton, 2011. CAUE de la Vendée, La biodiversité au jardin, 2010. COLLECTIF, Grande Encyclopédie des Plantes et Fleurs de Jardins Larousse-Bordas, 1997. COLLECTIF, Grandes idées pour petits jardins, concevoir, aménager, décorer, Octopus Publishing Group Limited/Hachette-Livre, 2003. COGNEAUX Christian et GAMBIER Bernard, Planter des haies champêtres, Librairie du Rouergue, 2009. CONRAN Terence, PEARSON Dan, Le Jardin, une source inépuisable d’inspiration, Librairie Gründ, 1998. LAPOUGE-DEJEAN Brigitte, et LAPOUGE Serge, Aménagements écologiques au jardin, Éditions Terre Vivante, 2010. LAWSON Andrew, La couleur au jardin La Maison Rustique, 1997. DANS LA MÊME COLLECTION Bien construire dans le Talmondais, 2005. Bien construire dans le Pays de Pouzauges, Conseil Général de la Vendée, 2006. Bien construire dans le Pays de Beauvoir-sur-Mer, 2007. Bien construire dans le Pays de Vendée, Sèvre, Autise, 2008. Bien construire dans le Pays de Luçon, 2009. Bien construire dans le Sud Vendée, 2013.

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GLOSSAIRE ABF : Architecte des Bâtiments de France. ADILE : Agence Départementale d’Information sur le Logement et l’Énergie. CAUE : Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement de la Vendée. DDTM : Direction Départementale des Territoires et de la Mer. PLU : Plan Local d’Urbanisme (remplace les POS : Plan d’Occupation des Sols). ADS : Applicatio du Droit des Sols.


« Conseils pratiques pour bien construire » est un guide du Conseil Départemental de la Vendée, réalisé par le CAUE de la Vendée. Le CAUE de la Vendée tient à remercier l’ensemble des personnes qui ont participé à cet ouvrage. Conception/réalisation : CAUE de la Vendée. Illustrations : CAUE de la Vendée, Jean-Pierre ARCILE, Michel BERNARD/Ecav Aviation, Patrick DURANDET pour la Photothèque Conseil Général de la Vendée, Patrick MIARA.

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Conseils Pratiques pour Bien Construire

CONSEILS PRATIQUES POUR BIEN CONSTRUIRE édition 2015