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Septiembre de 2010 La presente es con la intención de enviarles un cordial saludo y al mismo tiempo tener la oportunidad de presentar nuestra empresa: VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. Desde 1987, nuestra firma se especializa en la Valuación Industrial y Comercial para empresas que emiten acciones en Bolsa Mexicana de Valores y valuación para fines diversos. Así como asesorías y consultarías, explicados en la presente síntesis de valuación y currículo de empresa. Hemos creado una estructura de alto nivel profesional en elementos humanos y técnicos obteniendo beneficios adicionales brindando valor agregado en nuestras mecánicas de trabajo. Esto nos da ventajas para manejar proyectos de gran calidad, en el mínimo de tiempo de entrega y con un costo sumamente razonable para el cliente. Hemos incorporado servicios que tienen que ver con la Valuación Financiera, Valuación de Marcas e Intangibles, Reingeniería Catastral y Homologación en Nomas Internacionales de Contabilidad (Boletín C-15, NIF 36). A continuación le presentamos nuestra síntesis de valuación y curriculum de la empresa. La misma le dará un panorama amplio de los servicios que VANCA ofrece, por lo cual nos gustaría abundar y profundizar al respecto en forma personal. Agradezco de antemano la atención y quedo a sus órdenes comentarios.

en espera de sus

VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES S.C. REGISTRO DE LA COMISION NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES No. 116-89-058

_________________________________________ ING. SALVADOR MUÑOZ CHAVIRA DIRECTOR GENERAL Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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GENERALES DE LA EMPRESA NOM BRE:

Valuaciones, Consultores y Asesores, S.C. ESTADO DE JALISCO

DOM ICILIO: CIUDAD: ESTADO: TELÉFONO: FAX: E-M AIL: R.F.C: FECHA INICIO:

Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta Zapopan Jalisco (33) 3615-4424, (33) 3826-0729 (33) 3615-3696 vancagd@vanca.com.mx VCA 871201-U1A Diciembre 1987 ESTADO DE CHIHUAHUA

DOM ICILIO: CIUDAD: ESTADO: TELEFONO, FAX: E-M AIL:

Allende Nueva No. 2815-2 Col. LINSS Chihuahua Chihuahua (614) 418-1518, (614) 418-2358 FAX (614) 411-3926, (614) 411-9048 vanca@vanca.com.mx

REGISTRO:

CNBV 116-089-058

OBJETO SOCIAL: La realización de todo tipo de avalúo de bienes muebles, inmuebles derechos o acciones y obligaciones, a través de elementos técnicos y humanos especializados, conforme a las normas que al efecto dicte la COM ISION NACIONAL DE VALORES Y LA COM ISION NACIONAL BANCARIA y DE SEGUROS, la asesoría a personas físicas y morales en la relación del inventario y el avalúo de sus activos fijos. La emisión de dictámenes resultantes de los avalúos y asearías referidos. La comprobación y respaldo de los avalúos, asesorías y dictámenes propios o de terceros mediante la realización de peritaje o pruebas de carácter profesional especializado. Asesoría en las áreas de Ingeniería, Administración y Finanzas. Asesoría en Importaciones y Exportaciones, Promoción, Venta y Corretaje de negocios, así como de bienes muebles e inmuebles. La celebración de todo tipo de actos y contratos de cualquier naturaleza permitidos por la ley, para la consecución de sus fines.

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ÍNDICE Contenido Metodología y Alcance

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Diagrama de Sevicios Integrados

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Estructura de Servicios Integrados I. División Avaluos II. División Reingeniería Catastral III. Divisón Valuación Financiera

7 8 9

I. DIVISIÓN AVALUOS Defiición de Conceptos Terminología Alcance para la Toma de Decisiones

11 12 13

II. DIVISION REINGENIERA CATASTRAL Desarrollo y Aspectos a Considerar Procedimientos

16 17

III. DIVISION VALUACIÓN FINANCIERA Determinación de Valor de una Empresa Aplicación Boletín B-10 Aplicación Boletín C-15 Alcances Boletín C-15 Definición Activos de Larga Duración Procedimiento para Aplicación Boletín C-15 Emisión Acciones a Bolsa Mexicana de Valores

25 26 30 33 34 35 38

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METODOLOGÍA Y ALCANCES La metodología desarrollada y fundamentada en sistemas de valuación que hemos implementado nos permiten manejar altos volúmenes de información en proyectos de gran envergadura para ser procesados en el menor tiempo, con los más altos estándares de calidad y el menor costo para el cliente reflejando en la realidad el conocido término costo /beneficio. Nuestras metodologías de valuación consideran todos los aspectos de ingeniería requerida:

         

Ingeniería Industrial Ingeniería Civil Ingeniería Financiera Arquitectura Ingeniería Económica Agronomía Fruticultura Zootecnia Contabilidad Administración de activos fijos

Estos elementos nos permiten definir el perfil técnico del bien a valuar y adecuar el método específico a aplicar y así poder obtener y cumplir con el(los) objetivo(s) principal(es) de acuerdo a los fines de valuación. Mismos que pueden ser:

1.- Reexpresión de Estados Financieros 2.- Fusión 3.- Escisión 4.- Compra 5.- Venta 6.- Valor Remate 7.- Emisión acciones BMV

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SERVICIOS INTEGRADOS AVALUOS

VALUACION FINANCIERA

REINGENIERA CATASTRAL

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ESTRUCTURA DE SERVICIOS INTEGRADOS POR DIVISIÓN I. DIVISIÓN AVALUOS √ √ √ √

√ √ √ √ √ √ √

Reexpresión de estados financieros Administración de riesgos Catastrales Agropecuarios  Agostadero Ganadería extensiva  Exportación Repasto  Abasto nacional  Pradera artificial ganadería intensiva  Predios agrícolas sistema bombeo  Predios agrícolas sistema gravedad (agua rodada)  Huertas Frutícolas Comerciales (compra-venta) Automotrices. Juicios Control de Activo fijo Auditoria de Activo fijo Codificación y etiquetado de inventario de activo fijo Valuación Bienes Raíces en E.U.A.  Préstamos Hipotecarios en E.U. Venta  Renta de propiedades residenciales, Comerciales e Industriales. Construcción de Propiedades Residenciales, Comerciales, Industriales.  Administración de Bienes Raíces  Compra Venta de Documentos Hipotecarios en E.U.

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III. DIVISIÓN DE REINGENIRÍA CATASTRAL √ √ √ √

Sistemas Georeferencias de Cuentas Catastrales Procedimienntos de Ingeniería de Valuación Desarrollo de Software para procesos automatizados Desarroloo de Software para gestión adminsitrativa

III-1. MANEJO DE RECURSOS NATURALES Y ECOLOGÍA √ Apoyo técnico en las Unidades para la conservación y aprovechamiento sustentable de la Vida Silvestre (UMA). √ Manejo integral de cuencas y micro cuencas. √ Manejo y capacitación de Sistemas de información geográfica (SIG). √ Ordenamiento ecológico territorial. √ Programa integral para la Zonificación Ecológica. √ Programas y estrategias para la capacitación de educación ambiental para la conservación de los Recursos Naturales. √ Monitoreo y evaluación de Impacto Ambiental. √ Análisis y procesamiento de imágenes de satélite. √ Construcción de sistemas de información geográfica. √ Manejo de información cartográfica. √ Capacitación en programas SIG. √ Somos distribuidores de Información satelital de las plataformas Landsat, IRS e Ikonos. √ Proyecto Integral, Estructura de Catastro y Determinación de Valores. √ Asesoría Técnica Continua. III- 2. SISTEMA DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA (S.I.G.) √ Apoyo técnico en las unidades para la conservación y aprovechamiento sustentable de la vida silvestre (UMA) √ Manejo de cuencas hidrológicas √ Manejo y capacitación de sistemas de información geográfica √ Ordenamiento ecológico territorial (OET) √ Monitoreo y evaluación de impacto ambiental

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II. DIVISION VALUACIÓN FINANCIERA √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

Valuación de Marcas Determinación de intangibles Aplicaciones de boletines contables B-7, C-15 Crédito mercantil Determinación del Valor de la Empresa Ingreso de nuevos socios Retiro de accionistas Fusiones Adquisiciones Mexicanizaciones de empresas Asociaciones Coinversiones Emisiones de capital Emisiones de recibos de capital Capitalizaciones Escisiones corporativas Desinversiones corporativas Evaluaciones corporativas

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I. DIVISIÓN AVALUOS

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I. DIVISIÓN AVALUOS I.A. DEFINICIÓN DE CONCEPTOS La valuación de Activo Fijo o bien patrimonial se define como la determinación del valor de una propiedad descrita en forma adecuada a una fecha de valores específica y que normalmente se presenta al cliente por escrito, respaldado por un registro oficial. Contablemente el avalúo es la verificación y el ajuste de la inversión registrada en los libros de la empresa; el establecimiento de los registros de la misma y la determinación de los cargos de depreciación que resulten de la operación de los bienes. El activo fijo de una empresa lo constituyen los bienes tangibles adquiridos en propiedad por dicha empresa para contribución de otros bienes y/o servicios. Los activos fijos tienen como característica fundamental poseer vida limitada y por lo tanto, está sujeto a depreciación, los terrenos son la única cuenta que no lleva depreciación. Las principales cuentas que se toman en la realización de Avalúos de Activo Fijo son las siguientes:         

Terrenos y Mejoras al Terreno Edificios o Construcciones Instalaciones Complementarias Maquinaria y Equipo Herramientas, moldes, dados o troqueles Mobiliario y Equipo de Oficina Equipo de Transporte Equipos Especiales Equipo de Cómputo

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx I.B. DEFINICIÓN DE TERMINOLOGÍA Valor de Reposición Nuevo (VRN). Se entiende como la cantidad monetaria asignada, en moneda nacional, de lo que costaría en una fecha determinada, volver a reponer completamente nuevo e instalado en el mismo lugar donde esté funcionando el bien que se esté valuando. A este valor tendrá que cargarse todos aquellos gastos que intervienen para su compra como pudieron ser: Fletes, Seguros, Maniobras, Derechos e Impuestos de Importación así como los gastos que se originen para su puesta en marcha. Valor Neto de Reposición (VNR). Se entiende como la cantidad monetaria asignada, en moneda nacional, que tienen los activos en una fecha determinada. Este se determina a partir del valor de Reposición Nuevo, afectado por factores de Depreciación, estado de conservación y el grado de obsolescencia relativa para la empresa en cuestión. Depreciación Anual (D.A.). Se entiende como el cargo que tendrá cada bien o equipo, en términos económicos y de producción, en el período de su Vida Útil Remanente, mismo que se determinará como el cociente de dividir el Valor Neto de Reposición entre la Vida Útil Remanente, el registro contable de la depreciación es responsabilidad de la empresa y debe hacerse de acuerdo con las técnicas contables, aceptadas por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A.C. Vida Útil Remanente (VUR). Es el tiempo estimado que se requiere para que un activo deje de proporcionar el servicio para el cual fue instalado y lo obtenemos por la diferencia de su Vida Útil Total con la Edad. Vida Útil Total (VUT). Se entiende como el tiempo estimado que se requiere para que un activo nuevo deje de proporcionar servicio de acuerdo a la finalidad para la cual fue creado. Edad. Es el tiempo transcurrido o por su uso que se le ha dado a un activo desde su puesta en marcha.

Porcentaje no Asegurable. Se entiende por porcentaje no asegurable lo Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx que se tiene que restar de un Valor, para obtener la cantidad real para asegurarlo. Es decir, dentro de las políticas de las compañías de seguros hay rubros que no deben incluirse y con este porcentaje se está cubriendo, de acuerdo a la información proporcionada por VANCA en el avalúo, se podrá asegurar a Valor de Reposición Nuevo o Valor Neto de Reposición. Los valores a la fecha de un siniestro serán actualizados por VANCA sin costo adicional para el cliente. I. C. ALCANCES PARA LA TOMA DE DECISIONES A. APALANCAMIENTO Y PROYECTOS DE INVERSION. Será muy positivo para las empresas al tener revaluado su Activo Fijo al solicitar Financiamiento Bancario y poder ampliar su capacidad de apalancamiento con menor riesgo para la misma al manejar valores presentes de los bienes. 1. 2. 3. 4. 5.

Integración Planeación Formulación Evaluación Operación

B. ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS. Un problema actual real en las empresas es de tener una falsa apreciación de sumas asegurables (sobre asegurados ó bajo asegurados), lo cuál al tener un avalúo realizado en forma profesional y continua, tendrá la ventaja de ahorrar tiempo y dinero en el manejo de los seguros. C. ALTERNATIVAS DE REPOSICIÓN DE ACTIVOS FIJOS. Apoyados en la Ingeniería Económica, consiste en conocer cuanto tiempo debe permanecer un activo o proyecto en servicio para minimizar su costo total considerando el valor del dinero en el tiempo y los requerimientos de retorno; influyendo directamente en la decisión y análisis pertinente, las obsolescencias, técnica, funcional y económica.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx D. CODIFICACIÓN Y ETIQUETADO DE LOS INVENTARIOS DE ACTIVO FIJO DE LAS EMPRESAS: Este servicio consiste en codificar los activos principalmente con la siguiente información: I.- Código País Origen o Procedencia. II.-Cuenta de Registro Contable. III.-Departamento (de acuerdo al diagrama de flujo de la empresa) IV.-Número individual como activo bajo el concepto de unidad mínima indivisible. V.Código de Barras o Alfanumérico.

Nota: Los materiales de las etiquetas así como los tamaños se le indicarán al cliente en su oportunidad de acuerdo a las necesidades específicas, considerando en el servicio la inclusión del logotipo de la empresa.

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II. DIVISIÓN REINGENIERIA CATASTRAL

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II. DIVISIÓN REINGENIERIA CATASTRAL III. A. DESARROLLO Y ASPECTOS A CONSIDERAR PARA LLEVAR:  Valuación de cuentas catastrales.  Revisión de los bienes valuados para tipificar de acuerdo a elementos de construcción para estructurar la base de datos de Catastro Municipal, por superficie construida en m2. De acuerdo a la tipificación quedará estructurado a futuro el mecanismo de actualización en base a costos específicos del ramo de la construcción.  Se determinarán los Factores que correspondan al tipo de bienes para generar el costo real del bien a la fecha de valores que se requieran, los factores son: a) Vida útil total b) Edad funcional c) Calidad de proyecto d) Tipificación arquitectónica, clasificación socioeconómica.  De acuerdo a cartografía (fotogrametría, imagen georeferencia la base de datos con la base administrativa.

satelital)

Se

 Se generará un archivo digital con fotografías del bien valuado.  Se integrarán características de zona y equipamiento urbano de acuerdo a cada ubicación de los bienes valuados.  Se contemplan análisis de costos unitarios a utilizar en la generación de costos reales de los bienes de acuerdo al giro y considerando escalas de precios de acuerdo a volumen de obra.  Los criterios de depreciación se determinaran de acuerdo al perfil técnico del bien valuado: a) Método Ross b) Línea recta ponderada c) Apreciación física diferenciando edad cronológica de edad funcional d) Se considerarán factores de obsolescencia funcional del bien valuado de acuerdo al uso real y de diseño específico. Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx  VANCA entregará los expedientes de cada bien valuado tomando en cuenta las necesidades de información que nos indique catastro ya sea en forma escrita o archivo digital.  Se contempla modulo de valuación y actualización automática de los bienes valuados diseñado y desarrollado por VANCA, lo cual permite abatir costos sin demeritar absolutamente en nada la calidad del avaluó base. Se actualiza en forma individual en un procesamiento masivo con valores de acuerdo al propósito específico.  Generación de matrices que integren los conceptos de acuerdo al tipo de construcción para actualización.  Asesoría Integral en valuación, proporcionar la ingeniería de valuación que contemple el control y actualización de valores en proceso sistematizado.  Criterios de depreciación de acuerdo a tipos de bienes.  Manuales y procedimientos de Ingeniería de valuación, contemplando la capacitación y uso de Software.  Razonamientos sobre valores industriales, enfoques e impactos sociales por tarifas.  Valuación de predios rústicos con metodología que contempla georeferencia, valuación de acuerdo a las características agrológicas, agropecuarias, forestales, tomando en cuenta los sitios geográficos determinados por cotecoca, así como la valuación de acuerdo a rentabilidad, mercado y método técnico.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx II. B. PROCEDIMIENTOS EN LA REINGENIERÍA CATASTRAL

1. DEPURACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DEL PADRÓN CATASTRAL a. Levantamiento en campo de las características de los inmuebles a muestrear: Dirección (calle,

numero y colonia), sector, manzana, lote,

equipamiento urbano, servicios públicos, elementos de construcción, posición satelital, etc. Se determinara en forma traslapada en esta etapa, la estratificación socioeconómica que consiste en la determinación de las zonas de valor para los terrenos y las tipologías de construcciones, se realizaran volumetrías en muestreos selectivos de acuerdo a los tipos detectados. b. Análisis y depuración de la base de datos del padrón catastral: a. Determinar y actualizar cuentas erróneas b. Determinar e incorporar omisos c. Determinar y modificar cuentas mal clasificadas Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx d. Determinar y eliminar cuentas duplicadas de acuerdo a las políticas establecidas con la dirección de catastro. e. Actualizar cuentas con construcciones no asentadas en el padrón (fiscalización). Nota: La depuración de la base de datos del padrón conlleva a la modificación de la cartografía en los casos que correspondan, ya que esta estará estrechamente vinculada y deben ser tratadas como una unidad. 2. SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA (S.I.G) 2.1 Visión Herramienta de soporte para la toma de decisiones y producción sistematizada de información. Estos sistemas de información no son sólo productores automatizados de cartografía temática, aún cuando sí cumplen con esta función; son en realidad mecanismos para la estructuración de bases de información ligadas al punto y momento espacial del fenómeno o proceso de interés, de manera que se han constituido como excelentes vías de intercambio de información, ideas y una plataforma para la corrección y actualización de los procesos de trabajo. Son capaces de producir reportes a diferentes niveles de autorización (nivel de usuario) y producción de reportes al público (cumplimiento de la ley de transparencia). 2.2. Desarrollo metodológico del sistema de información geográfico y automatización catastral. Una vez que se cuenta con la información derivada del levantamiento de campo y el sistema ha sido depurado, se procede a generar la plataforma SIG (Sistema de Información Geográfica) para lo que se requieren las siguientes capas de información: a. b. c. d. e. f. g. h.

Layers o capas. Deslinde municipal o fundo legal Población (Localidades del INEGI) Claves catastrales (georeferenciadas) Unidad habitacional (Zonificación Urbana) Manzana Predio Calle

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx i. Imagen satelital j. Equipamiento urbano Estas capas son exportadas del formato CAD a formato Shape (para ArcView o ArcMap). 2.3. Fuente de datos. 1. Base de datos alfanumérica 2. Cartografía 3. Imagen satelital de alta resolución 4. Levantamiento de campo GPS 5. Información documental 6. Estadísticas (AGEBs) 2.4. Definición del sistema de proyección o Proyección UTM o Datum: WGS84 o Elipsoide: Clark o Geoide: WGS84 o Escala: dependiendo de la calidad de la información satelital (no menor de 1:5,000 o resolución Píxel de 0.60 m) 2.5. Definición de los procedimientos metodológicos. o Métodos o Forma de captura de datos o Mantenimiento de la información o Base de datos geoespacial

3. VALUACIÓN CATASTRAL. a. Levantamiento en campo: i. Se recibe la información de cartografía y padrón para programar las visitas por sectores y manzanas. ii. Determinar en campo las zonas de valor de acuerdo al estrato socioeconómico, las cuales quedaran plasmadas en la cartografía existente. iii. Determinación en campo de la estratificación Socio- Económica de acuerdo a características constructivas, arquitectónicas, equipamiento, servicios e infraestructura urbana. Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx iv. Determinación de zonas estratificadas, de edades cronológicas, edades funcionales y expectativas de vidas remanentes de acuerdo a las condiciones de los bienes patrimoniales. v. Levantamiento de datos técnicos de inmuebles, de acuerdo a las zonas estratificadas en base a las tipologías detectadas y toma de fotografías b. Volumetrías y Valores de Suelo urbano i. Integración especifica de información técnica por tipología y zona estratificada. ii. Calculo de volumetrías por tipología iii. Calculo de presupuesto de obra con los costos unitarios que corresponden a cada municipio. iv. Determinación del valor de reposición nuevo por metro cuadrado por cada tipología v. Determinación de valores de mercado de acuerdo a la estratificación socioeconómica vi. Determinación de factores de zona, de las premisas socioeconómicas que afectan en la determinación de valores de mercado (costo ‒ valor) c. Generación de Avalúos i. Captura y recuperación de datos (padrón) necesarios para la generación de avalúos. ii. Ficha Técnica cuenta catastral: Datos generales del bien iii. Características urbanas: Clasificación de la zona, tipos de construcción, población, contaminación ambiental, uso del suelo, vías de comunicación, etc. iv. Información del terreno: tramos de calle, orientación, topografía, densidad habitacional, configuración, servidumbre y restricciones, etc. v. Descripción general del inmueble: Uso actual, obras complementarias, calidad y clasificación de la construcción, calidad del proyecto, etc. vi. Ficha técnica, Valuación Terreno y Construcción: Metodologías Utilizadas: 1. Valor Neto Corregido. 2. Costos segregados 3. Por comparación Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx 4. Método Técnico 5. Valor residual estático d. Terreno y Construcción: Tablas de calificación con las premisas correspondientes, de acuerdo al tipo de bien a valuar. e. Generación del avaluó para los fines solicitados. f. Exportación de información de ser necesario para diferentes formatos de presentación. La metodología indicada anteriormente, se aplicará en forma específica de acuerdo al perfil técnico de los bienes y naturaleza especifica del proyecto. Esto significa, que se diseñara el producto para que cumpla al 100% con la visión y los resultados que se esperan obtener. g. Aplicaciones para la automatización de procesos (Software). El proyecto incorpora un modulo de valuación el cual es una aplicación informática desarrollada para plataforma de operación en el sistema operativo Windos Vista y Windows XP, además está desarrollado para interactuar en redes con un manejador de bases de datos relacional, arquitectura clienteservidor. Los procesos que incluye este modulo son: i. Recopilación de datos técnicos del levantamiento en campo (fase depuración de padrón). así como también recibirá las cuentas verificadas en campo para su validación y actualización al padrón catastral. ii. Análisis y validación del padrón catastral, el cual determinara las inconsistencias del padrón de acuerdo a las políticas determinadas para la depuración del mismo. iii. Presupuestos de obra. Proceso que determina los valores de reposición nuevo en las construcciones, los cuales servirán de base para la valuación de bienes. Este proceso integra una base de precios unitarios tanto de materiales como de mano de obra, los cuales relacionados entre si determinan los valores de los diferentes elementos de construcción que en este mismo modulo se conformaran las tipologías definidas en la estratificación socioeconómica, por lo que el proceso de generación de valores en el futuro será de forma automática, considerando que solo será necesario tener una base de insumos actualizada tanto en precios como en materiales nuevos. Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx iv. Valuación. Una ves alimentados los datos necesarios en los diferentes procesos, el modulo automatizado de valuación será capaz de generar una serie de productos finales: 1. Valuación masiva 2. Avalúos para transmisiones patrimoniales 3. Avalúos comerciales 4. Opiniones de valor 5. Tablas de Valores

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III. DIVISIÓN VALUACIÓN FINANCIERA

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III. DIVISIÓN VALUACION FINANCIERA III. A. DETERMINACION DEL VALOR DE LA EMPRESA VANCA ofrece el servicio de Valuación Financiera para determinar el precio de la empresa en base al perfil técnico que le corresponda, de acuerdo a su naturaleza económica. Se establecen los factores determinantes en el precio de la empresa así como las fases técnicas inherentes al proceso de valuación. En general se establece un cuadro de funciones en concordancia con el proyecto a realizar: 1. Recopilación de información: a. Corporativa b. De mercado c. Fabril d. Financiera e. Fiscal, Legal, Laboral 2. Desarrollo del mercado de premisas a considerar en la valuación a. Para efectuar proyecciones de las variables estratégicas b. Para calcular precio preliminar c. Para calcular el crédito mercantil 3. Realizar él avaluó de activos fijos operativos determinando: a. Valor económico a la fecha especifica b. Vida útil remanente en términos económicos 4. Desarrollo de las proyecciones de las variables estratégicas de la empresa 5. Calculo del precio preliminar 6. Calculo del precio técnico 7. Calculo del precio definitivo 8. Certificado de valores ejecutivo La empresa logra tener información de un alto valor para cualquier toma de decisiones que impacte a futuro su permanencia en el ámbito empresarial.

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La valuación de la empresa sirve a los siguientes propósitos:

a) b) c) d) e) f)

Compra Venta Alianzas estratégicas Escisiones Fusiones Etc.

III. B. APLICACIÓN DE BOLETINES CONTABLES III.B.1 MÉTODOS DE ACTUALIZACIÓN DE ACTIVOS BOLETÍN B-10 Hasta el 31 de Diciembre de 1996 los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (PCGA), Boletín B-10 permitía la actualización de los activos utilizando cualquiera de los métodos siguientes: MÉTODO DE AJUSTE POR CAMBIOS EN EL NIVEL GENERAL DE PRECIOS El cual consiste en actualizar los activos utilizando un factor derivado del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el Banco de México. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE COSTOS ESPECÍFICOS VALORES DE REPOSICIÓN El cual consiste en actualizar los activos utilizando cualquiera de los siguientes enfoques: a) Estimar el valor mediante la aplicación de índice especifico de la industria. b) Mediante un avalúo practicado por un perito independiente

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QUINTO DOCUMENTO DE ADECUACIONES (modificado) PUBLICADO EN JULIO DE 1997.

AL

BOLETÍN

B-10

A partir de 1º de Enero de 1997 el Quinto documento de Adecuaciones al Boletín B10 establece como regla general el uso del método de ajustes por cambios en el nivel general de precios. Por otra parte se permite que para la Maquinaria y Equipo, y su depreciación, se utilice el método que en dicho Boletín se le denomina Indización específica , el cual consiste en: Para maquinaria y equipo, que incluye los de fabricación, el de cómputo y el de transporte, cuando exista una clara identificación del costo histórico en la moneda del país de origen, ya sea porque se adquirió en el extranjero o porque habiéndose comprado en México el destino de origen es extranjero, será éste el costo que se actualice . Esta actualización se efectuará utilizando el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del país de origen, cuya resultante se convertirá a pesos, utilizando el tipo de cambio de mercado al momento de la valuación. Esto es, el valor histórico de estos activos en la moneda de uso corriente del país de origen se actualizará utilizando un factor de inflación similar al INPC mexicano, de dicho país y se convertirá a pesos al tipo de cambio de mercado vigente a la fecha de la actualización. En el caso de que se aplique el procedimiento de actualización que permite esta opción, toda la maquinaria y equipo identificable se deberá valuar consistentemente por éste método.

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III.B. 2. PRESENTACIÓN DE INFORMACIÓN FINANCIERA En este Boletín se establece que prevalece la posibilidad de que, por los activos actualizados por índices, se revele en las notas a los estados financieros su valor de reposición y la metodología utilizada para su determinación. En el caso de maquinaria y equipo se revelarán las porciones en las que se haya aplicado más de un índice. VALOR DE RECUPERACIÓN, (anteriormente Valor de Uso) Se confirma la regla de valor de recuperación que alude el párrafo 3.2 del primer documento de adecuaciones del Boletín B-10. 3.2 Cuando existen indicios de que los valores actualizados de los activos fijos tangibles (determinados por cualquiera de los métodos de actualización) sean excesivos en proporción con su valor de uso ( monto de los ingresos potenciales que se espera razonablemente obtener como consecuencia de la utilización de tales activos ) es procedente hacer la reducción correspondiente del valor actualizado. Por su parte, cuando existan activos fijos tangibles que se proyecte venderlos o deshacerse de ellos en un futuro inmediato, los importes a los que se presenten no deben exceder su valor de realización . En el caso de castigo de un activo no monetario por aplicación de la regla de valor de recuperación, la cantidad que se compara contra dicho valor, será el valor neto actualizado en libros al momento de hacer el cálculo. En caso de ser menor dicho valor de recuperación, el diferencial debe afectar los resultados del periodo. Si en ejercicios futuros dicho valor de recuperación mejora y rebasa la cantidad previamente determinada, dicha recuperación se llevará a los resultados hasta el monto del castigo parcialmente cargado a resultados. Se ratifica mediante esta Norma el criterio sustentado en la Circular No. 32, punto 4, en el sentido de considerar que la cantidad que se debe llevar a resultados en el momento de una venta o baja, es el valor neto actualizado en libros al momento de ocurrir el evento.

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CONCLUSIÓN Los valores de reposición determinados por peritos podrán incluirse como información complementaria en las notas a los estados financieros y dicha información es de gran utilidad para la toma de decisiones de los usuarios de dicha información financiera.

VALOR DE RECUPERACIÓN 1.- Cuando se determine que el valor de los activos fijos es superior a su valor de uso (monto de los ingresos que se espera obtener como consecuencia de la utilización de tales activos) es posible hacer la reducción correspondiente del valor actualizado. 2.- Cuando existan activos fijos que se proyecte vender o dar de baja en un futuro inmediato, los importes a los que se valúen no deben exceder a su valor de venta. CIRCULAR Núm. 32 Criterios para la determinación del valor de uso y tratamiento contable de las ventas y bajas de activo fijo. 3. VALOR DE USO 3.1. Existen indicios de que los valores actualizados de los activos fijos son superiores a su valor de uso cuando, entre otras cosas, se den alguna o algunas de las siguientes circunstancias: a) La capacidad instalada no utilizada es significativa debido a problemas de mercado, obsolescencia tecnológica u otras razones similares. b) La empresa incurre en pérdidas de operación de manera persistente por el elevado monto relativo a la depreciación de los activos actualizados. c) La depreciación cargada a los resultados del ejercicio es sustancialmente superior a la de ejercicios anteriores, expresada en términos porcentuales con relación a los ingresos netos, o bien, respecto a otras entidades del ramo. Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx 3.2 En estos casos y tal como lo establece el primer documento de adecuaciones, será necesario determinar el valor de uso de los activos fijos directamente vinculados con la generación de ingresos. 3.3 El valor de uso se aplica a conjuntos de activos fijos y sólo es aplicable a activos individuales cuando éstos sean usados en forma independiente. 3.4 La mecánica para calcularlo la circunstancias particulares.

establece cada entidad de acuerdo a sus

3.5 Un procedimiento para su cálculo puede ser el que se menciona a continuación, para el cual se requiere: a) Calcular los ingresos potenciales, multiplicando las ventas esperadas en unidades durante la vida útil remanente de los activos por los precios de venta representativos de dichas unidades. Para la determinación del volumen de ventas esperado, así como de los precios de venta representativos, es necesario considerar las proyecciones de la cantidad dentro de las condiciones del mercado donde opera. Para efectos de este calculo, los precios de venta deberán estar referidos al poder adquisitivo a la fecha de la evaluación. b) Determinar los costos y gastos de operación directamente atribuibles a los ingresos provenientes des activos por los que se calcula el valor de uso, sin incluir la depreciación, y que podrían ser los siguientes: - Costo de materiales - Costo de mano de obra - Gastos de fabricación - Gastos de administración y venta - Otros gastos y productos Estos conceptos deben ser cuantificados en función a los volúmenes de venta esperados durante la vida útil remanente de los activos a pesos de poder adquisitivo a la fecha de la evaluación. a) La diferencia entre los ingresos potenciales según el inicio a) anterior, menos los costos y gastos de operación directamente atribuibles conforme el inciso Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx b), representa el valor de uso de los activos a la fecha de la evaluación VENTA Y BAJAS DE ACTIVO FIJO Esta comisión ratifica que para cumplir con las disposiciones contenidas en el Boletín B-10 y sus adecuaciones, cuando se venda o dé de baja un activo fijo, se debe llevar a resultados su valor neto actualizado a la fecha de la venta o baja, contrarrestado, en su caso, por el ingreso correspondiente.

II.B.3 MÉTODOS DE ACTUALIZACIÓN DE ACTIVOS BOLETÍN C-15 DETERMINACIÓN DE DETERIORO EN ACTIVOS DE LARGA DURACION Con motivo de la entrada en vigor en Enero del 2004 del Boletín C-15 dentro de los principios de contabilidad generalmente aceptados; VANCA, ha complementado el servicio de valuación de activos con los análisis que aplican para determinar la información requerida en el mencionado boletín del cual transcribimos algunos puntos: El párrafo 16 a) del boletín C-15 Deterioro en el valor de los activos de larga duración y su disposición establece que uno de los Objetivos del Boletín es:

Proporcionar criterios que permitan la identificación de situaciones que presenten evidencias respecto a un posible deterioro en el valor de los activos de larga duración, tangibles e intangibles. Por otra parte el párrafo 25 señala de manera enunciativa y no limitativa, los indicios de la existencia de un posible deterioro de los activos de larga duración son:

a) Disminución significativa en el valor de mercado de un activo, b) Reducción importante en el uso de la capacidad instalada, c) Pérdida de mercado de los productos o servicios que vende o presta la entidad (por calidad, precio, productos sustitutos, etc.) d) Cambios tecnológicos, e) Daños físicos, f) Suspensión o cancelación de una franquicia, licencia, etc., g) Cambios significativos en el destino o utilización de un activo, tales como; planes de disposición del activo por abandono o intercambio, incluyendo su posible disposición, Capricornio No. 440 Int. 1 Col. Juan Manuel Vallarta, Zapopan, Jalisco Allende Nueva No. 2815-2 Col. Linss, Chihuahua, Chihuahua.

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h) Modificaciones de carácter legal o en el ambiente de negocios que puedan afectar el valor de un activo, así como la imposición de gravámenes o restricciones por parte de autoridades reguladoras, i) Disposiciones legales de carácter ambiental o ecológico, j) Costos incurridos en exceso a los originalmente estimados para la adquisición o construcción de un activo, k) Pérdidas de operación o flujos de efectivo negativos en el periodo, combinados con un historial o proyecciones de pérdidas, que confirmen la tendencia de pérdidas continuas asociadas con una unidad generadora de efectivo, l) Pérdida bruta en la entidad o en alguno de sus componentes significativos, m) Depreciaciones y amortizaciones cargadas a resultados que en términos porcentuales con relación a los ingresos, sean sustancialmente superiores a los de ejercicios anteriores. Como se puede notar los indicios de deterioro pueden generarse desde la operación del negocio, la adquisición y/o utilización de los activos, o por una mala apreciación de periodos de amortización y consecuentemente depreciaciones incongruentes. Adicionalmente el párrafo 26 enlista una serie de indicios (eventos y circunstancias a considerar) para efectos de identificar un crédito mercantil sujeto a una evaluación de pérdida potencial por deterioro en su caso.

ALCANCES DEL BOLETÍN C-15 En el párrafo 17 dice que éste es aplicable a:

a) Los activos de larga duración, tangibles e intangibles, incluyendo el crédito mercantil. b) Los activos de larga duración registrados como un arrendamiento capitalizable por el arrendatario. c) Los activos de larga duración en contratos operativos por parte del arrendador. d) Los activos y a las obligaciones (pasivos) asociados con un plan formal de la entidad para discontinuar una actividad existente.

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LOS ACTIVOS A LOS QUE SE DEBE APLICAR EL BOLETÍN C - 15 ACTIVOS DE LARGA DURACIÓN: o Tangibles e Intangibles o Crédito mercantil o Arrendamiento capitalizado por el arrendatario o Los activos y pasivos asociados con un plan formal de la entidad para discontinuar una actividad existente

ACTIVOS DE LARGA DURACIÓN Activos que permanecen en el largo plazo y que son necesarios para la entidad. Estos activos pertenecen a dos categorías: o OPERATIVOS: Son activos que generan flujos de efectivo como son la maquinaría y equipo o CORPORATIVOS: Son activos que no generan flujos de efectivo como son, en su caso, los centros de computo, Investigación y Desarrollo y los edificios corporativos

REGLAS DE VALUACIÓN El párrafo 20 señala que:

Ante la presencia de alguno de los indicios de deterioro del valor de un activo de larga duración en uso (párrafo 25), las entidades deben determinar la posible pérdida por deterioro, a menos que cuenten con evidencias que demuestren en forma contundente que dichos indicios son de carácter temporal. Para éste efecto se determinará el valor de recuperación de la unidad generadora de efectivo. Este es definido en el párrafo 19 como: El mayor entre el valor de uso y el precio neto de venta de una unidad generadora de efectivo.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx PROCEDIMIENTO PARA LLEVAR A CABO LA APLICACIÓN BOLETÍN C-15 1.- Trabajos a realizar Aplicación de la metodología apegada a las reglas de valuación establecidas en el boletín citado y a otros criterios acordes a la esencia y propósitos del mismo en búsqueda en la primera etapa, de evidencia que nos permita determinar la existencia o no de indicios de deterioro en el valor de los activos de larga duración de la empresa, y en caso de que existan los mencionados indicios, en una segunda etapa, la determinación de los valores de uso y los precios netos de venta. 2.- Para el trabajo se requiere de inicio: a) Estados financieros auditados por los ejercicios terminados el 31 de diciembre de, 200X, 200Y y 200Z, que incluyan al menos Balance General y Estado de Resultados acumulado, y del ejercicio actual los estados financieros internos más recientes con los mismos requerimientos, b) Análisis anual de la contribución marginal o utilidad bruta amarrada a los estados financieros que corresponda a los periodos indicados en el párrafo anterior, detallado por producto y que contemple las unidades vendidas y los precios promedios de venta y de costo. c) Presupuesto aprobado para el actual o el siguiente año y proyecciones financieras de 2 años más en adelante, d) Reporte de la capacidad aprovechada de producción de la empresa por línea de producto por los años señalados en el inciso a), y sus comparativos respecto a la capacidad instalada. e) Realizar inspección de los activos fijos para determinar las condiciones físicas y establecer las probables vidas remanentes de acuerdo con bitácoras de operación y mantenimiento, detectar los cambios significativos en el destino o utilización de un activo o grupo de activos, y generar valores de reposición.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx f) Información con que cuente la compañía acerca de cambios en el mercado y la distribución de los bienes producibles por la compañía, o tecnológicos en la industria que puedan fabricar productos substitutos, g) En el caso de que un porcentaje de importancia relativa de sus ventas correspondan a la utilización de una franquicia o licencia, ratificarnos por escrito si hay o no alguna suspensión o cancelación de esas franquicias o licencias, h) Cualesquier información respecto a modificaciones de carácter legal, ambiental, ecológico o en el entorno de negocios que puedan afectar el valor de los activo. Los tiempos de entrega se determinan en base a la negociación y de acuerdo a las necesidades del cliente. En los diversos trabajos que con esta finalidad y enfoque hemos realizado a lo largo de los últimos tres años, se ha podido detectar que los activos actualizados por el I.N.P.C. están sobrevalorados, y en varios casos, con aplicación de criterios fiscales en la depreciación de los activos que generan costos en exceso afectando los resultados financieros de las empresas.

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VALUACIONES CONSULTORES Y ASESORES, S.C. www.vanca.com.mx III. C. EMISIÓN EN BOLSA MEXICANA DE VALORES (BMV) MERCADO PRINCIPAL SUBSECCION A RNVI. Es reconocido que una empresa que logra ser cotizada en bolsa tiene la ventaja de que al colocar parte de su Capital Social en el mercado de valores accede al financiamiento de largo plazo, incorporando socios con los cuales se comparten los riesgos del negocio, a la vez que los fundadores conservan el control mayoritario; así mismo, la Empresa cotizada en Bolsa aumenta su capital contable y con ello, presenta un panorama más favorable para colocar deuda en mejores condiciones de plazo y costos, ya sea en el Mercado de Valores ó en las Instituciones Crediticias mejorando de esa manera sus niveles de liquidez. MERCADO MEDIO SUBSECCION BRNVI. Esta sección tiene los objetivos de crear un mecanismo alternativo de Financiamiento para el importante estrato de empresas medianas del país, ampliar la gama de oportunidades a los inversionistas nacionales y extranjeros. Se busca incorporar a éste nuevo mercado a empresas medianas que acrediten altos niveles de solvencia y crecimiento potencial, que atraviesan por una fase de transición hacia la madurez y por tanto, aptas para ser cotizadas en Bolsa. El mercado intermedio de valores es, además, un instrumento para que las empresas medianas puedan llevar a cabo estrategias de capitalización y de paulatina educación de su estructura financiera, que les permita poner en práctica sus planes de consolidación, ampliación y modernización, como un medio para aumentar su eficiencia en el actual contexto de apertura y mayor competencia. Constituye así mismo, un mecanismo que facilita la reestructuración corporativa, realizada mediante proceso de escisiones, fusiones, inversiones y conversiones.

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“Permítanos conocer el perfil técnico de su

negocio

para

diseñar

nuestros

productos de acuerdo a sus necesidades. Usted conocerá las ventajas de nuestro enfoque”

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SINTESIS SERVICIOS  

RESUMEN DE SERVICIOS DE LA FIRMA EN DISTINTAS AREAS

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