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Manual do SĂ­ndico


Sumário 1. Manual do Síndico

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2. “Mandamentos” do Síndico

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3. Responsabilidades do Síndico

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4. Resumo das Leis Trabalhistas

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5. Informações Úteis

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6. Manual de Instruções

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7. Dicas de Segurança

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8. Funções e atribuições principais

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9. Uso e Manutenção das Áreas Comuns

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10. Projetos

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11. Notas Fiscais

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1. Manual do sindico A Supricel Construtora Ltda desenvolveu o Manual do Síndico do Residencial Lara Campos, com o intuito de auxiliar e fornecer ao síndico, sub-síndico, conselho fiscal e consultivo, importantes informações sobre o empreendimento específico, como projetos, documentos pertinentes, bem como dicas sobre: Responsabilidades do Síndico, Resumo das Leis Trabalhistas, Informações úteis, Manual de Instruções e Dicas de Segurança. É recomendável que este Manual do Síndico faça parte integrante da documentação do condomínio, devendo ser repassado ao seu sucessor. Esperamos que este manual possa ser útil para uma melhor administração deste condomínio. A palavra condomínio significa "propriedade comum". Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio e áreas privativas. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos são condições básicas para vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração de ideal da área comum. Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar a Convenção, Regulamento Interno e decisões da Assembléia. Todos os participantes de um condomínio utilizam espaços e equipamentos comuns, tais como "hall" social, salão de festas, piscinas, etc. Mesmo nas áreas privadas, a liberdade do morador, embora muito maior, não é total, visto que não poderá afetar a liberdade de outro.

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2. “Mandamentos” do síndico 1. Renovar anualmente o contrato de manutenção dos elevadores; 2. Efetuar manutenção periódica (ao menos 1 vez ao ano) nas bombas de recalque e águas pluviais; 3. Efetuar trimestralmente a limpeza das calhas e do telhado do prédio; 4. Efetuar manutenção periódica (ao menos 1 vez ao ano) dos motores do portão de veículos e de pedestres; 5. Efetuar semestralmente a limpeza dos reservatórios de água (inferior e superior); 6. Renovar anualmente o laudo de aterramento do para-raio; 7. Efetuar anualmente o teste de estanqueidade do sistema de gás encanado (exigir o laudo de empresa certificada); 8. Efetuar anualmente a revisão dos extintores de incêndio e exigir o laudo de renovação com empresa certificada; 9. Implementar equipe de Brigada de Incêndio com moradores do prédio; 10. Efetuar lavagem dos subsolos ao menos 1 vez ao trimestre; 11. Efetuar semanalmente manutenção das piscinas; 12. Efetuar semanalmente manutenção dos jardins; 13. Efetuar manutenção periódica (ao menos 1 vez ao trimestre) da central de emergência; 14. Efetuar revisão mensal periódica das lâmpadas de escada, halls e áreas comuns do prédio; 15. Efetuar revisão semestral das câmeras de segurança e controle perimetral e de portaria; 16. Efetuar revisão semestral na cerca elétrica monitorada;

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3. Responsabilidades do sindico  Representar ativa e possessivamente o Condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo a

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administração do condomínio assessorado pelo conselho consultivo e sub-síndico, todos eleitos pela Assembléia Geral; O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. Será eleito pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode exceder a dois anos, permitido a reeleição; Exercer a administração interna do prédio, referente à vigilância, moralidade e segurança. Representar o condomínio em Juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns; Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data base em outubro de cada ano; Aplicar as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno; Prestar contas somente na assembléia; Guardar toda documentação contábil dentro do prazo da lei; Arrecadar as taxas condominiais; Proceder à cobrança executiva contra os devedores; Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao edifício, desde que aprovadas por assembléia; Contratar o seguro contra incêndio; Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária; Comunicar aos condôminos, nos oito dias subsequentes à assembléia, o que foi deliberado.

Conveções do sindico É o conjunto dos direitos e obrigações, registrado no Registro de Imóveis, que regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos, estabelecendo normas de utilização tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, visando resguardar, em benefício de todo o patrimônio condominial e a moralidade no ambiente.

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Regulamento (ou regimento) interno É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e frequentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio, apresentando inclusive, penalidades aos infratores. O Regulamento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade.O Regulamento Interno normalmente consta da própria Convenção ou é redigido posteriormente.Sendo feito em documento separado, deve contar com a colaboração não só dos proprietários dos apartamentos, como também dos compromissários compradores, cessionários e promitentes cessionários. Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, todavia obedecendo ao Quorum previsto na Convenção, se a mesma estipular. A Convenção e o Regulamento, com o tempo, tendem a desatualizar-se. O condomínio pode, e deve promover revisões periódicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficácia. Assembléia Assembléia Geral é o fórum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. O síndico não deve realizar Assembléias apenas para cumprir a lei. Deve, isto sim, tirar grande proveito dessas reuniões, procurando torná-las atrativas. Para tanto, aqui vão algumas dicas:  Planeje e discuta com o Conselho o conteúdo da Assembléia;  Divulgue exaustivamente e procure obter o compromisso da presença dos condôminos;  Tenha sempre em mãos a Convenção e o Regulamento para eventuais consultas;  Conduza a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados;  Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir várias opiniões antes de colocá-los em

votação.

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Existem dois tipos de Assembléias: Assembléia Geral Ordinária - AGO e a Assembléia Geral Extraordinária AGE. Assembléia geral ordinária A Lei do Condomínio obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da Assembléia Geral Ordinária AGO, salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio. Deve ser votado ou deliberado na AGO o orçamento das despesas de conservação e manutenção do edifício para o exercício seguinte: prestação de contas feita pelo síndico, referente ao exercício anterior para aprovação ou não; e eleição de síndico, se for o caso. Assembléia geral extraordinária A Assembléia Geral Extraordinária - AGE serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos nas AGO. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão. Podem ser deliberados numa AGE despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio. Para a convocação de uma Assembléia Geral (AGO ou AGE) deve ser feito edital constando data, horário, local da reunião, ordem do dia e um resumo da matéria a ser deliberada. O prazo para convocação é o previsto na Convenção do Condomínio; caso a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedência. Ao término da reunião, deve ser elaborada uma ata e coletadas assinaturas do presidente e do secretário. Se não for possível no mesmo dia, faça-a logo no dia seguinte. Não deixe decorrer muito tempo entre a reunião e a lavratura da ata.

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4. Resumo das leis trabalhistas Jornada de trabalho  Máxima diária = 8 horas, não podendo exceder 44 horas semanais.  Empregado e empregador poderão fazer acordo de prorrogação desde que não ultrapasse 2 horas

diárias, cujo valor será 60% superior ao da hora normal.  Este acordo deverá ser firmado em vias.  No trabalho contínuo de 6 horas, já fica caracterizado uma jornada de trabalho. O Intervalo para

repouso não deve ser computado na duração do trabalho e será de no mínimo 1 hora e no máximo 4 horas.  Para todos os funcionários é obrigatório uma folga no domingo a cada 7 dias. Quando está folga é

do vigia considere-se de domingo para 2ª feira.

Trabalho noturno  Considere-se como tal o trabalho realizado entre 22h e 5h do dia seguinte.

Vale transporte  Ao empregador caberá fornecer o número suficiente para o deslocamento do empregado dentro do

mês, sendo descontada a parcela de 6% sobre os dias úteis.

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Manual do sindico 02

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Contrato De Experiência  Prazo: 90 dias (noventa) ou menos  Aviso prévio: não existe  Férias: proporcionais mesmo que a decisão seja de empregado

13º salário  Proporcional (1/12 por mês trabalhado)  Obs.: Considera-se mês trabalhado a fração igual ou superior a 15 dias.

Impostos  FGTS recolhido à CEFaté o dia 07 de cada mês (em formulário)  INSS: Até o dia 20 do mês seguinte ao da competência  PIS: Até o último dia da 1ª quinzena de cada mês, no valor de 1% do valor total bruto dos salários.

logo no dia seguinte.

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5 Informações úteis Orçamento Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa. O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento para obtenção da previsão de despesas e receitas, as apresentando para discussão e aprovação em Assembléia Geral. A previsão deve ser feita por um período pequeno ou a Assembléia autoriza o síndico e o conselho a reajustar periodicamente o orçamento, dentro de parâmetros bem definidos. Exemplo: variações do IGP/M da FGV, etc. Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas condominiais. Em seguida, emitem-se os recibos e controlam-se os pagamentos.

Elaboração e aprovação orçamentária

Conselhos úteis:  Tome por base o consumo de meses anteriores;  Se a proposta for elaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes da Assembléia para

examiná-la atentamente;  Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;

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 Faça chegar aos condôminos cópias da proposta a ser votada juntamente com o edital de

convocação da Assembléia;  Preveja uma margem de segurança em torno de 10% para que o caixa não fique negativa em virtude

de pequenas flutuações na economia (para grandes flutuações não há previsão que resista);  Se possível, realize mapas comparativos, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes empresas,

para a realização de determinada obra ou serviço.

Despesas São os gastos que um condomínio tem, dividido em despesas ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio, as quais são respondidas por todos os condôminos, incluindo os locatários:

Pessoal  Salários  Férias  13º salário  Rescisões contratuais de trabalho

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Encargos sociais • INSS • FGTS • PIS • INSS de terceiros (autônomos) Consumo • Água • Luz e força • Gás • Telefone Manutenção/conservação • Elevadores • Bombas • Portões automáticos • Interfones • Jardim • Antena coletiva • Recarga de extintores

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Administrativas Honorários da administradora impressos, cópias, correio, isenção do síndico.

Materiais de limpeza Peças de reposição e uniformes.

Seguros Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos e os gastos com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum.

Emergência Vazamentos, entupimentos, quebra de bombas d'água, elevadores e demais equipamentos. Benfeitorias Reformas e aquisições de equipamentos

Fundo de reserva Será constituído quando, no mínimo 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio não pertencerem ao FAR – Fundo de Arrendamento Residencial e será composto das seguintes parcelas:

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 Pelos juros moratórios e multas previstas nesta Convenção, exceto a parcela de que trata o artigo 22

(remuneração da Administradora);  Pelo saldo do orçamento verificado no fim de cada exercício;  5% (cinco por cento) das taxas de custeio mensais, a ser cobrado juntamente com as contribuições

para as despesas comuns, percentual este que a elas devem ser acrescidas destacadamente quando da aprovação da previsão orçamentária. A lei do condomínio determina a não utilização do fundo para pagamento de despesas ordinárias. Esta quantia deve ser fixada quando da aprovação do orçamento e estabelecida de acordo com as condições financeiras do condomínio. O Síndico deve fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com aprovação do conselho consultivo ou pela assembléia geral, para maior segurança. Para movimentação da aplicação é aconselhável a assinatura do Síndico e do presidente do conselho.

Documentos e obrigações do condomínio O condomínio, na pessoa do Síndico, é responsável pela guarda dos documentos legais e fiscais, durante cinco anos, e dos documentos referentes a pessoal pelo período de 30 anos. O condomínio deve ter os seguintes livros:  Livro de Atas das Assembléias;  Livro de Presença dos Condôminos nas Assembléias;  Livro do Conselho Consultivo;  Livro de Registro de Manutenções.

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Para efeito fiscal o condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda. Se o condomínio auferir rendimentos de capital ou se pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CGC, apresentando os seguintes documentos:  Convenção do Condomínio Registrada em Cartório;  Ata da Assembléia que elegeu o Síndico;  Ficha de Inscrição Cadastral - FIC (adquirida em papelarias);  Xerox do CIC do responsável (Síndico) que assinar a FIC.

Dar entrada na FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na Jurisdição à qual pertence o condomínio. O Condomínio Residencial não é obrigado a se inscrever no cadastro de contribuinte do município CCM. e quanto à previdência social, o Síndico decide se quer ou não se filiar, ele não será funcionário do condomínio, mas poderá contribuir para ter uma aposentadoria e todos os benefícios dela decorrentes no futuro.

Prestação de contas Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) deve apresentar um balancete de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.

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A pasta conterá também informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldo em poupança, posição do fundo de reserva, da conta de benfeitorias, etc. Um resumo, de no máximo duas folhas, deverá ser enviado a cada condômino. Se sobrar espaço na folha de prestação de contas (resumo), transcreva algum Item do Regulamento ou da Convenção ou envie alguma mensagem de utilidade para o condômino ou edifício. Não fixe em quadro de avisos relação de condôminos em atraso. Negocie pessoalmente, via administradora, por meio de advogado, etc., mas não exponha o devedor ao ridículo (previsto no Código de Defesa do Consumidor). Nos demonstrativos relacione somente o número do apartamento devedor.

Segurança do patrimônio O condomínio deve estudar que metodologia vai usar na Administração da Segurança. Seguem algumas sugestões:  Solicitar informações pessoais (certidões negativas dos distribuidores cíveis -fórum e da polícia) de

quem irá trabalhar nos apartamentos e no prédio;  Obrigar o uso de crachás pelos empregados do prédio;  Manter fichas dos empregados dos apartamentos com nome, número de documentos, foto e

determinações especiais dos patrões;  Não é aconselhável o porte de armas para os vigias e nem uniformes ostensivos, pois muitas vezes

eles se tornam “presas” fáceis para os bandidos, além de poderem causar acidentes;  A identificação dos carros do condomínio com selos ou adesivos para fixação no para-brisa;

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 Deve ser solicitado aos moradores que acionem os alarmes de seus carros, tranquem e não deixem

objetos de valor expostos nos bancos. Já existem sistemas de vídeo-porteiro ou de acionamento instantâneo da polícia que poderão ser indicados para determinados tipos de prédios.

Orientações ao zelador e/ou porteiros:  Não permitir a entrada de entregadores de pizzas, flores, compras, vendedores etc.;  Após exigir a identificação dos empregados de concessionárias de serviços (Água, Luz, Gás) o

zelador e/ou os porteiros devem confirmar com o morador o defeito antes de sua entrada;  Observar se o carro ao entrar na garagem é realmente de morador, redobrando a atenção à noite.

Utilização  ·Crachás para identificar prestadores de serviços;  Telefone na portaria e um sistema de alarme que toque em algum prédio vizinho;  Equipamentos auxiliares compatíveis com seu prédio: alarmes, sensores, circuitos de TV;  Vigias com rádios transmissores e receptores, etc.;  Caso o condomínio não tenha condições da aquisição de algum equipamento, é aconselhável

manter boa iluminação nos locais de acesso ao prédio, portões eletrônicos nas garagens, espelhos côncavos nas portarias para melhor visão dos visitantes;

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 Vigilância nas escadarias e garagens dos prédios, orientação aos vigias e porteiros sobre a vigilância

adequada, cartões de identificação para os veículos dos condôminos terem acesso às garagens, interfone para contato entre o porteiro e o morador, uma linha telefônica na portaria para o porteiro ou vigia ter um acesso mais rápido com a polícia;  Correntes e cadeados grandes nas bicicletas e motos;  Como é proibido reter documentos, é aconselhável exigir apresentação do mesmo, anotando num

livro nome, número e apartamento que o visitante irá, não se esquecendo de verificar a autenticidade;  Manter ficha cadastral com dados de todos os moradores e funcionários, possibilitando sua rápida

localização e/ou dos familiares em caso de emergência.

Dos condôminos  Acatar as instruções dadas aos zeladores e porteiros quanto aos itens de orientação aos mesmos;  Ao entrar no prédio com o carro, verificar se há outro veículo atrás do seu e se os ocupantes são

moradores do edifício;  Não abrir a porta do apartamento em hipótese alguma se não autorizou a entrada de alguém,

mesmo que o porteiro ou o zelador esteja do lado de fora, insistindo;  Orientar os filhos para não comentar o que seus pais fazem quanto ganham, bens que possuem,

horários que saem e chegam, até mesmo em bares, lanchonetes, danceterias, pois existem os chamados ladrões "lights", que mais parecem proprietários do imóvel, os quais procuram fazer amizades frequentando tais locais para pesquisa de nome, endereço, etc, planejando um futuro assalto, roubo e sequestro;

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 Desconfie da empregada doméstica muito eficiente que aceita baixo salário;  Pode-se solicitar Atestado de Antecedentes na Delegacia de Polícia Civil da Região, ou na Delegacia

Especializada em Falsas Domésticas.

Seguros O Síndico é responsável pela contratação de seguro contra incêndio e outros sinistros, abrangendo todas as unidades, partes e objetos comuns. O prazo de contratação sugerido é de 60 dias após o “Habite-se”. A lei do condomínio fixa para que o seguro obrigatório seja computado nas despesas ordinárias do condomínio. Um contrato de seguro é definido no código civil como um contrato pelo qual uma das partes se obriga com a outra, mediante o pagamento de um prêmio, a indenizá-la dos prejuízos resultantes de riscos futuros previstos no contrato. Este contrato considera-se perfeito desde que o segurador remete a apólice ao segurado, onde devem estar consignados os riscos assumidos, o valor do objeto do seguro, o prêmio devido ou pago pelo segurado e quaisquer outras estipulações, que no contrato se firmarem.

Tipos de apólices de seguros Responsabilidade civil do condomínio; incêndio, raio e explosão; quebra de vidros e espelhos; morte e invalidez de empregados; responsabilidade civil por guarda de veículos; danos elétricos; vendaval; impacto de veículos terrestres; roubo de bens de moradores; incêndio de bens de moradores; desmoronamento; tumultos e greves; roubo de bens do condomínio; portões eletrônicos; assalto e

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sequestro; projétil perdido. O seguro de um Condomínio deve ser feito com base em valores reais, em função dos custos de reconstrução e nunca do preço comercial do Condomínio. No contrato de seguro, o Síndico deve ter como preocupação maior com sua cobertura, em caso de risco, e não fazer um contrato por valor menor que o objeto segurado com o intuito de diminuir as despesas condominiais. O Síndico deve tomar os cuidados necessários para contratar uma seguradora idônea e atentar para que a proposta de seguro esteja bem clara e com todos os detalhes necessários para a sua efetivação.

Prevenções de acidentes e incêndio  É obrigatória a colocação de luz de emergência em locais onde a falta de iluminação pode impedir

salvar vidas.  É terminantemente proibida pelo Corpo de Bombeiros a colocação de objetos nas escadas, bem

como o fechamento da porta de acesso a cobertura.  Extintores e mangueiras devem ser testados anualmente. Os extintores precisam de testes de

pressão, por firma cadastrada no Corpo de Bombeiros. A instalação Preventiva Contra Incêndio (hidrantes, juntas storz, registros, mangueiras, casa de máquinas de incêndio – CNU), deverá ser testada, obrigatoriamente, em prazo não superior a 3 meses (COSCIP – Código de Segurança contra Incêndio e Pânico – Decreto 897 de 21/9/76).  Importantíssimo o acionamento, uma vez por semana, do botão de bomba de pressurização na

C.M.I por 5 segundos, e uma vez por mês a abertura do registro do dreno, para checagem do equipamento.

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 Os extintores usados são de 3 tipos:

- AP (água), gás carbônico e Pó Químico (PQS), sendo que cada um para uma determinada finalidade e com locais definidos pelas Normas, devendo vir bem explicitado a que se destina (ver Normas do C.O.S.C.I.P – Código de segurança Contra Incêndio e Pânico – Corpo de Bombeiros).

6. Manual de instruções Tanto ao administrador quanto ao chefe de Portaria, cabem as responsabilidades direta da ordem, da disciplina, da segurança, da manutenção e da limpeza, e tudo mais que se relacione com o funcionamento normal do prédio, dos seus subordinados, além da observância dos demais itens a seguir:

Responsabilidades do chefe da portaria 01 - Estar capacitado a exercer as funções. A rigor deve saber ler e escrever. 02 - Manter-se sempre bem vestido e asseado. 03 - Demonstrar atenção e desenvoltura e espírito de liderança. 04 - Estar atento e permanecer vigilante nas funções e no local de trabalho. 05 - Ser atencioso e receptivo com os moradores, seus subordinados e demais pessoas que o procurem. 06 - Receber a todos com moderação e delicadeza.

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07 - Atender as pessoas, prestar informações, resolver problemas com bom humor e dedicação. 08 - Estar ciente e consciente de suas responsabilidades, já que na ausência do Síndico ou do Subsíndico, os representam na qualidade de preposto. 09 - Receber e distribuir aos moradores e seus superiores a correspondência sob sua guarda pessoal e responsabilidade. 10 - Anotar e fazer o respectivo registro de irregularidades praticadas por seus subordinados e moradores em livro próprio, de cujas ocorrências deverá dar ciência ao Síndico. 11 - Exigir a identificação de todas as pessoas estranhas ao prédio, não permitindo o acesso, a não ser, por ordem do morador ou acompanhado deste. 12 - Nunca informar a nenhuma pessoa estranha, da presença de morador em sua residência, sem que para isso esteja autorizado a fazer. 13 - Procurar sempre ao se dirigir pelo interfone com o morador não o chamando pelo nome, mas sim, identificando-se como sendo o Porteiro. Essa conduta evita que o morador queira ou não receber quem o procura. 14 - Nunca consentir ou encaminhar pessoas estranhas, fornecedores ou sob outro qualquer assunto, sem estar autorizado pelo morador. 15 - Manter rigorosamente em dia o livro ou fichas de registro dos moradores a fim de estar seguro de todos os residentes no prédio. 16 - Falar o necessário com os moradores, nunca manter palestras e conversas demoradas a não ser para dar informações e prestar esclarecimentos necessários ao que for indagado e que não firam os preceitos e suas responsabilidades.

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17 - Procurar sempre ao atender e transmitir assunto pelo interfone, falar com voz baixa, pausada, de modo delicado. 18 - Ser pontual ao trabalho, para assim poder exigir de seus subordinados. 19 - Sentir-se sempre satisfeito na realização de suas tarefas e realizá-las de modo discreto, com habilidade. 20 - Nunca chamar a atenção de seus subordinados na presença de pessoas estranhas e sim procurar fazê-lo em caráter individual ou mesmo coletivo à parte, em local discreto. 21 - Ter o máximo cuidado e vigilância à entrada e saída de pessoas no prédio, a fim de evitar maiores preocupações. 22 - Adotar rigorosa vigilância na entrada e saída dos moradores que possuam chaves individuais e reclamar daqueles que sejam descuidados, visando a segurança do edifício. 23 - Toda atenção possível e do mesmo modo na entrada e saída de veículos da garagem pelos usuários. 24 - Manter em sua mesa de trabalho rigorosamente em dia uma relação de todos os telefones de firmas e pessoas que cuidam da manutenção dos equipamentos, bem como da Elektro, Corpo de Bombeiros, empresa de telefonia, extintores, Limpeza Pública, Delegacia de Polícia do bairro, fornecedores de material de limpeza, a fim de estar preparado para qualquer eventualidade de chamada. 25 - Não prestar nenhuma informação individual ou profissional e costumes dos moradores do prédio, sob nenhum pretexto e que é somente reservado aos mesmos. 26 - No caso de necessitar faltar ao trabalho, não deixar de avisar ao Síndico, salvo motivo de força

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maior. 27 - Organizar e distribuir as tarefas de trabalho aos seus subordinados de modo a não trazer prejuízos aos demais, sob sua responsabilidade pessoal. 28 - Procurar na medida do possível e sem prejuízo do trabalho do prédio, atender e mandar os subordinados, também, ajudarem os moradores na condução até o elevador de pacotes, cestas, carrinhos de feira, de criança, principalmente das pessoas idosas com a devida atenção e respeito. 29 - Não esquecer que nenhum empregado nem mesmo o Chefe da Portaria, poderá prestar serviços particulares aos moradores e de modo especial no horário do trabalho. 30- Não consentir a seus auxiliares o uso dos elevadores por crianças menores de 10 anos, quando desacompanhadas dos responsáveis. 31 - Não consentir a presença de pessoas que não sejam usuárias da garagem em suas dependências, bem como serviçais e crianças. 32 - Pedir e evitar junto aos usuários das garagens o uso de buzinas e outras modalidades de sons em seus veículos e que ao aquecerem seus motores o façam com moderação, a fim de não perturbar o sossego dos demais moradores. 33 - Evitar e seus auxiliares, do mesmo modo, fumar no horário de trabalho e em especial nas áreas comuns do prédio bem como na ocasião de atendimento às pessoas. 34 - Manter a rigorosa disciplina junto aos seus auxiliares de modo a evitar discussões estéreis e "batepapo" no horário de trabalho e advertir àquele que assim proceder. Tais fatos se constituem em indisciplina e assim serão tratados. 35 - Proibir rigorosamente a prática de jogos de qualquer natureza ou reunião de crianças, bem como

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de serviçais nas áreas comuns do edifício, nas garagens, e o uso de bicicletas, patins, carrinhos, etc. 36 - Não permitir o acesso de moradores ou pessoas estranhas ao prédio, nas dependências reservadas a equipamentos e instalações do edifício, tais como: casas de máquinas, bombas, depósito de lixo, compactadores, hidrantes, compartimentos de luz, gás, telefone, salvo ao atendimento de manutenção e consertos, isso mesmo com o conhecimento do Síndico ou para assistência regular, ligar e desligar telefones, fazer contagem de luz e gás, por pessoas credenciadas para isso. 37 - Não consentir mesmo por parte de seus subordinados a guarda de material ou outros objetos inflamáveis, explosivos, corrosivos, etc., nos compartimentos e instalações do prédio e que é terminantemente proibido. 38 - Fiscalizar e recomendar aos subordinados por constituir falta grave dos moradores, jogar cigarros acesos, cascas de frutas, lixo ou qualquer objeto nas partes comuns do prédio, bem assim nas áreas internas e externas e mesmo no pátio do edifício, registrando e comunicando ao Síndico tais abusos, se possível, informando o nome ou nomes dos infratores. 39 - Não aceitar e nem consentir aos seus subordinados a guarda de qualquer chaves dos moradores, bem como de seus automóveis a não ser com o consentimento prévio do Síndico. 40 - Cumprir e fazer cumprir por seus subordinados rigorosamente a escala de trabalho, bem assim, o período destinado ao almoço, e as folgas semanais, de modo a não prejudicar as tarefas a que são obrigados a cumprir. 41 - Não esquecer os períodos destinados a limpeza das caixas d'água, das cisternas, piscinas e demais providências de atendimento de caráter periódico da manutenção dos diversos instrumentos instalados no prédio. 42- Finalmente, cabe ao Chefe da Portaria a responsabilidade de não deixar faltar o material necessário

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à conservação e a limpeza do prédio, de modo a não haver desculpas de seus subordinados em face de suas tarefas e que são necessariamente os seguintes utensílios: a) mangueiras; b) chaves de fendas; c) fusíveis; d) alicates; e) martelo; f) chave de grifo; g) escada; h) vassouras; i) rodos; j) escovão; I) baldes; m) lanterna; n) enceradeiras; o) aspirador; p) lâmpadas; q) álcool; r) sapólio; s) sabão de coco t) detergentes; u) desinfetantes; v) sacos e depósitos para retirada do lixo; x) estopas; z) outros materiais, como: cera, óleo para madeira, palha de aço, reatores, etc., de modo a atender qualquer eventualidade de funcionamento regular do prédio.

7. Dicas de segurança Para administradora & síndico Desenvolver reuniões periódicas com os condôminos, a fim de despertar a consciência para a segurança de todos; Cadastrar todos os condôminos com dados pessoais, dos veículos e até de parentes próximos, para uso em caso de emergência; Estabelecer o sistema de identificação com crachá para todos os visitantes, com assinatura do condômino visitado; Acompanhar o andamento de todos os trabalhos realizados no edifício; Na contratação dos funcionários, após exigir documentos e referências e certificar-se quanto a autenticidade e veracidade das informações, dar preferência para os que possuam cursos de formação e treinamento;

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 Realizar a reciclagem e treinamento periódico de seus funcionários, visando à segurança do

condomínio.

Para funcionários  Ao atender estranhos, manter os portões fechados e as pessoas do lado de fora;  O portão somente pode ser aberto após:

- Identificar o visitante; - Avisar o morador sobre a conveniência da entrada; - Na dúvida, solicitar ao morador para vir identificar tal visitante.  No caso de entrega de encomendas:

- Avisar o condômino e solicite sua presença na portaria; - Na ausência do condômino, receber e guardar para, posteriormente, ser retirado por um morador ou entregue por um funcionário; - Jamais permita que o entregador leve pessoalmente a encomenda.  Nos horários de limpeza e recolhimento de lixo, manter as entradas do edifício fechadas.  Para abrir o portão da garagem, identificar o motorista e observar se não há risco de penetrar

alguém junto.  Ao receber prestadores de serviços, identificá-los, anotar os dados de seus documentos, avisar o

condômino e só permitir acesso às dependências mediante autorização do morador e devidamente acompanhado por um funcionário.

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 Na entrada ou saída de pessoas do condomínio, somente abrir o portão após verificar se não há

suspeitos próximos.

Para condôminos  A sua compreensão e colaboração são fundamentais para a segurança do Condomínio;  Elogiar as ações dos funcionários que visam a garantir a segurança de todos os condôminos, mesmo

quando representam algum transtorno para si ou para suas visitas;  Ao chegar ou sair da garagem, observar se não há pessoas estranhas ou suspeitas, aguardando ou

dando voltas até sentir-se em segurança;  Ao estacionar seu veículo na garagem, mantê-lo trancado, sem pacotes e objetos à vista e com o

alarme ligado;  Alertar a portaria para que receba as encomendas feitas, ou o avise para que vá atender ao

entregador na recepção;  Quando solicitado à portaria, verificar se o assunto lhe diz respeito, e só então descer à recepção

para atender;  Ao contratar empregados (domésticas, babás, motoristas, etc.) somente os receber na portaria.

Exigir documentação e referências, averiguando a autenticidade e veracidade das informações;  As chaves de todas as dependências não devem ser deixadas com os empregados, mantendo

algumas dependências isoladas. Assim como não deixar cópias das chaves na portaria.

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Dispositivos úteis  As entradas do edifício (social, de serviço e garagem) devem ser suficientemente iluminadas;  Os equipamentos de segurança devem estar em perfeitas condições:

- Portas de entrada; - Portões de garagem; - Extintores, etc.  Os condôminos precisam cooperar com as instalações de equipamentos indispensáveis à

segurança: - Intercomunicador; - Interfones; - Alarmes, etc.

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Diversos  A limpeza e a higienização dos reservatórios, bem como a Análise Bacteriológica da água, logo após

a limpeza (por empresa registrada na FEEMA) deverá ser feita semestralmente.  É obrigatória a colocação do Quadro de Avisos em local visível, contendo (Lei 2546 de 12/05/05197): 

Relação de Empregados Guia do INSS;

Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA);

- Laudo da Análise Bacteriológica de Água, (validade semestral) vide item 3, com o nome do responsável, bem como o telefone da FEEMA, para consultas e denúncias sobre a água consumida.  Sobre a colocação de depósitos plásticos de lixo, apesar de não ser obrigatório, é desejável, em

função das melhores condições de higiene e limpeza que oferece. Sugerimos coleta seletiva.  Todo condomínio é obrigado a possuir “kit” de primeiros socorros (Norma n° 07 do Ministério do

Trabalho).

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8. Funções e atribuições principais Auxiliar de portaria Esta função é exercida por um empregado do condomínio e designado pelo Síndico, a fim de substituir, por ocasião de férias ou outro afastamento eventual do Chefe de Portaria, cabendo-lhe todas as responsabilidades do Porteiro-Chefe, enquanto estiver pela função.

Vigia A função de vigia, é simplesmente conhecida como daquele que, trabalha no horário noturno, ou seja, das 22 às 5 horas da manhã, designado também como porteiro da noite. Por isso mesmo, não deixa de ser um auxiliar do chefe da portaria e assim responsável pela segurança e tranquilidade do prédio durante este período.

Faxineiro A atribuição de faxineira ou zelador é a de cuidar de toda a limpeza das partes comuns do prédio, sua higiene, cuidados e demais obrigações como retirada do lixo, etc., sob a orientação e supervisão do Chefe da Portaria.

Garagista O garagista é assim um profissional empregado do condomínio ou mesmo dos usuários das garagens, que controla e vigia a garagem e os carros ali colocados. É responsável pela movimentação dos automóveis por ocasiões de entrada e saída dos veículos da garagem.

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Atribuições e tarefas e do pessoal do condomínio

Assiduidade Esta é a característica e a obrigação mais relevante do empregado. Deve estar sempre atento. Comparecer antes do horário de trabalho. Obedecer rigorosamente o período destinado ao almoço, nunca atrasando seu retomo, a fim de não prejudicar aos demais.

Pontualidade O empregado não pode faltar ao trabalho, salvo motivo de força maior. Mesmo nesse caso, terá que avisar ao chefe da Portaria ou ao Síndico.

Disciplina O empregado deve estar atento às suas tarefas diárias atendendo-as com pontualidade e ciente de que qualquer que sejam essas obrigações, elas são orientadas e fiscalizadas pelo Chefe de Portaria, conforme a organização de trabalho do prédio.

Comportamento O empregado deve evitar a todo custo palestras e conversas com os moradores e especialmente com domésticas a não ser para prestar informações ou dar ajuda eventual se necessário.

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Vigilância O empregado deve observar discretamente qualquer irregularidade cometida pelo morador, principalmente em seu horário de trabalho, de modo a comunicar ao chefe da Portaria, para tomar conhecimento e providências a respeito, inclusive dar ciência ao Síndico.

Limpeza e asseio Aos faxineiros e zeladores cabe a responsabilidade de asseio e limpeza do prédio, das áreas comuns. elevadores, hall, etc., cuja escala de serviço deve ser rigorosamente cumprida.

Luz e elevadores Cumprirem rigorosamente os horários de acenderem e apagarem as luzes das partes comuns do prédio, garagens, etc., bem como ligar e desligar elevadores nos horários previstos pelo regulamento de funcionamento do prédio.

Lixo Desincumbirem-se nos dias e horas prédeterminadas da colocação do lixo, com a antecedência necessária à passagem dos caminhões da limpeza pública, não esquecendo se for o caso, de latões ou tambores, lavá-los e higienizá-los logo após seu recolhimento ao depósito do prédio.

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Limpeza eventual de lixo Recolher o lixo ou qualquer objeto que por descuido ou abuso do morador o tenha deixado nas partes comuns do prédio, se possível procurando identificar o responsável, para dar conhecimento ao Chefe da Portaria.

Limpeza geral Limpar vidros, paredes, janelas, casa de máquinas, dependências privativas do prédio, trilhos dos elevadores, instalações elétricas, isto é, pontos de luz, etc., além da limpeza diária obrigatória.

Do uso geral Os empregados devem ser orientados pelo Chefe da Portaria a observarem cuidadosamente quando em seus horários de trabalho o comportamento dos moradores no uso dos elevadores, das lixeiras e demais locais destinados aos mesmos, cujas irregularidades devem ser comunicadas ao Chefe da Portaria. Faz parte dessas observações, aqueles que ficam conversando com as portas dos elevadores abertas e outros motivos que constituem transgressões ao bom funcionamento do prédio.

Da portaria Lavar, limpar o pó de móveis, tapetes capachos, varrer, etc., de tudo mais que constitua e guarneça a portaria do prédio.

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Da lavagem geral Obedecer estritamente os dias e horários determinados à lavagem dos corredores, escadas e demais partes comuns do prédio.

Plantas e jardins Regar e tratar com moderação, plantas e jardins e tudo mais que constitua ornamentação do prédio e que exija esse cuidado.

Das lixeiras Recolher nos horários determinados os objetos, latas, garrafas, caixas, vidros, etc., colocados ao lado do coletor pelos moradores, fazendo a limpeza e a higiene necessária a fim de evitar mau cheiro e sujeira nesses locais.

Elevadores Limpar e higienizar os pisos dos elevadores, suas paredes laterais a fim de mantê-los permanentemente cuidados de modo a evitar reclamações.

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Dependências destinadas aos empregados Cuidarem da limpeza geral necessária e manter a higiene obrigatória seja da moradia do porteiro, quartos, sanitários, do local destinado as refeições. Não deixar faltar nos sanitários papel higiênico, não sendo permitido o uso de qualquer outro papel por constituir falta de higiene.

Das horas de almoço e de folga Constitui falta grave a qualquer empregado em horas de almoço e de folga, permanecerem nas partes comuns do prédio, portaria e entradas do edifício, principalmente usando bermudas ou em trajes de banho e sem que estejam uniformemente vestidos e asseados.

Do trabalho Enfim, como ocorre com as responsabilidades do Chefe de Portaria, cada empregado deve ter uma rotina de trabalho diário, de preferência por escrito, a fim de o Chefe da Portaria, poder melhor fiscalizar e exigir o seu cumprimento.

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9.Uso e manutenção das áreas comuns Sistema de proteção contra descargas atmosféricas – spda (para-raio) Descrição do Sistema completo destinado a proteger a estrutura dos edifícios contra efeitos das descargas atmosféricas.

Sistema externo: 

Composto por subsistema de captor, subsistema de descida, subsistema de aterramento.

 O captor normalmente fixado na parte mais alta da edificação pode ser constituído de hastes, cabos,

condutores em malhas e elementos naturais. 

Os subsistemas de descidas e de aterramento são embutidos na estrutura. Estes elementos irão conduzir e dispersar a corrente de descarga atmosférica na terra.

Sistema interno:  É obtido através da equalização potencial e constitui a medida mais eficaz para reduzir os riscos de

incêndio, explosão e choques elétricos dentro do volume a proteger. Mais objetivamente interligarse o SPDA a armadura metálica da estrutura, as instalações metálicas, as massas e condutores de sistemas elétricos e de sinal dentro do volume a proteger. IMPORTANTE: Deve ser lembrado que o pára-raio não impede a ocorrência das descargas atmosféricas. O sistema instalado conforme norma não pode assegurar a proteção absoluta de uma estrutura, de pessoas e bens, entretanto reduz significativamente os riscos de danos devidos às descargas atmosféricas.

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Cuidados de uso  Todas as construções acrescentadas à estrutura posteriormente à instalação original, tais como

antenas e coberturas, deverão ser conectadas ao sistema ou o mesmo deverá ser ampliado (mediante consulta a profissional habilitado).  Jamais se aproximar dos elementos que compõe o sistema e das áreas onde estão instalados em

momentos que antecedam chuvas ou mesmo durante as mesmas.  O sistema SPDA não tem a finalidade de proteger aparelhos elétricos e eletrônicos, recomenda-se o

uso de dispositivos DPS (Dispositivos de Proteção contra Surtos) dimensionados para cada equipamento.

Manutenção preventiva  Devem ser feitas inspeções no sistema da seguinte forma:  Inspeção visual do sistema deve ser efetuada anualmente (registrando-se esta inspeção); 

Inspeções completas conforme norma devem ser efetuadas periodicamente, em intervalos de 5 anos para estruturas residenciais;

 Quando for constatado que o SPDA foi atingido por uma descarga atmosférica;  As inspeções devem ser feitas por profissional habilitado que deve verificar todos os componentes

se estão em bom estado, conexões e fixações deverão estar firmes e livres de corrosão;  Verificar se o valor da resistência de aterramento continua compatível com as condições do sub

sistema de aterramento e com a resistividade do solo;

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Documentação Técnica: deve ser mantida no local ou em poder dos responsáveis pela manutenção do SPDA, laudo de medição com o registro de valores medidos de resistência de aterramento a ser utilizado nas inspeções, qualquer modificação ou reparos no SPDA e novos projetos se houver.

Perda de garantia  Caso sejam realizadas mudanças em suas características originais;  Caso não sejam feitas as inspeções;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas as manutenções preventivas

necessárias.

9.1 ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA Descrição do sistema É o sistema destinado a alimentar a iluminação da edificação específica prevista no projeto (halls e escadarias) no caso de interrupção do fornecimento de energia elétrica da concessionária.

Componentes do sistema  Blocos Autônomos:

Unidades que trabalham separadamente, sendo necessárias apenas tomadas comuns para a instalação. Apresentam-se como unidades com lâmpadas fluorescentes compactas tendo a função somente de emergência.

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Cuidados de uso  Manter o equipamento permanentemente ligado para que o sistema de iluminação de emergência

seja acionado no caso de interrupção da energia elétrica;  Trocar as lâmpadas das luminárias com a mesma potência e voltagem quando necessária.

Manutenção preventiva  Verificar se os fusíveis estão bem fixados ou queimados a cada 2 (dois) meses;  Fazer teste de funcionamento dos sistemas no mínimo a cada trinta dias por mais de uma hora.

Perda de garantia  Se for feita qualquer mudança no sistema de instalação que altere suas características originais;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas as manutenções preventivas

necessárias.

9.2 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS Descrição do sistema É o sistema destinado a distribuir a energia elétrica de forma segura e controlada em uma edificação conforme o projeto específico e elaborado dentro das normas técnicas brasileiras (ABNT) e aprovado pela concessionária local.

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Componentes do sistema Conjuntos de tubulações (eletrodutos) e suas conexões, cabos, fios, quadros, caixas de passagem, chaves, disjuntores, transformadores, barramentos, isoladores, aterramentos, postes, acabamentos com acessórios (tomadas, interruptores, etc.).

Cuidados de uso  O edifício possui vários quadros de distribuição de circuitos (Quadro de Luz), situados no térreo,

onde estão colocados: um disjuntor geral diferencial e vários disjuntores secundários que protegem os diversos circuitos de sobrecarga elétrica. Este quadro é rigorosamente projetado e executado dentro das normas de segurança, não podendo ter seus disjuntores alterados por outros de diferente amperagem. No quadro de distribuição existe um esquema identificando todos os circuitos e suas respectivas voltagens. Para evitar acidentes, não é recomendável abrir furos perto de quadros de distribuição;  Também no quadro de distribuição está instalado o interruptor DR (Diferencial Residual). O D.R.

funciona como um sensor que mede as correntes que entram e saem no circuito elétrico. Com uma eventual fuga de corrente, como no caso de choque elétrico, o DR automaticamente se desliga. Sua função principal é proteger as pessoas que utilizam a energia elétrica. Para sua segurança, e para que não ocorram desligamentos não desejados do DR, utilizar somente equipamentos que possuem resistência blindada;  Em caso de sobrecarga momentânea, o disjuntor do circuito atingido se desligará

automaticamente. Neste caso bastará religá-lo e tudo voltará ao normal. Caso ele volte a desligar, é sinal de que há sobrecarga contínua ou que está ocorrendo um curto em algum aparelho ou no

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próprio circuito. Neste caso, é preciso solicitar os serviços de um profissional habilitado, não se devendo aceitar conselhos de leigos ou curiosos. Sempre que for fazer manutenção, limpeza, reparo nas instalações elétricas ou mesmo uma simples troca de lâmpadas, desligue o disjuntor correspondente ao circuito ou, na dúvida, o disjuntor geral diferencial;  Ao adquirir aparelhos elétricos, verifique se o local escolhido para a sua colocação é provido de

instalação elétrica adequada para o seu funcionamento nas condições especificadas pelos fabricantes;  Utilizar proteção individual (ex: estabilizadores, filtros de linha e etc) para equipamentos mais

sensíveis (como computadores, etc);  As instalações de equipamentos, lustres ou similares deverão ser executadas por técnico habilitado,

observando-se em especial o aterramento, voltagem, bitola dos fios, isolamentos, tomadas e plugs a serem empregados; 

É sempre importante verificar se a carga do aparelho a ser instalado não sobrecarregará a capacidade de carga elétrica da tomada e a instalação. Nunca utilize benjamins (dispositivos com que se ligam vários aparelhos a uma só tomada) ou extensões com várias tomadas, pois elas provocam sobrecargas;

 Em caso de incêndio desligue o disjuntor geral do quadro de distribuição;  Só instalar lâmpadas compatíveis com a tensão do projeto;  Evitar contato dos componentes dos sistemas com água;  Evitar sobre-carregar os circuitos elétricos para além das cargas previstas no projeto;  Não ligar aparelhos de voltagem diferente das tomadas;

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 Nunca ligar aparelhos diretamente nos quadros de luz; 

Os cabos alimentadores (cabos que saem dos painéis de medição e vão até os diversos quadros elétricos) não poderão ser sangrados para derivação de suprimento de energia;

 Em caso de pane ou qualquer ocorrência na subestação, deverá ser contatada imediatamente a

concessionária;

Tv a cabo / antena coletiva Descrição do sistema A recepção de sinais TV em prédios de apartamentos é feita através de antenas coletivas colocadas no topo do edifício. Este sistema de distribuição pode ser também utilizado para distribuição de sinais de outros sistemas como CATV (TV a cabo) ou de um circuito interno de TV do prédio. O sinal de TV é distribuído aos apartamentos utilizando-se uma ou mais prumadas (linhas de descida de sinal), da qual se extrai uma fração do sinal para fornecer ao usuário. Apresenta-se a seguir os componentes principais deste sistema.

Componentes do sistema Um sistema de antena coletiva é constituído basicamente, por duas partes: Cabeceira e Distribuição. Cabeceira: A cabeceira é a parte do sistema constituída pelas antenas, misturadores e amplificadores, e tem por função receber, combinar, equalizar e amplificar os sinais recebidos. A distribuição dos sinais é

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realizada por divisores e tomada. Para projetar a cabeceira é preciso saber quais canais de TV vão ser distribuídos, de onde eles vêm e com que nível de sinal eles chegam. Distribuição: O sistema de distribuição de sinais é constituído de cabo coaxial e de tomadas instaladas nos apartamentos. Normalmente, a distribuição de sinais de antena coletiva e CATV em prédios de apartamentos são compostas de uma ou mais prumadas, por onde passam os cabos (linhas de descida de sinal), da qual se extrai uma fração do sinal para fornecer ao usuário. Os componentes geralmente utilizados para fazer esta distribuição são as tomadas blindadas e divisores Os cabos das antenas coletivas estão passados por todos os apartamentos.

Pontos de telefonia áreas comuns Brinquedoteca

1 Telefone / 1 Interfone

Multimídia

1 Telefone / 1 Interfone

Administração

1 Telefone / 1 Interfone

Home Theater

1 Telefone

Churrasqueira

1 Interfone

Espaço Gourmet

1 Interfone

Salão de Festas

1 Telefone / 1 Interfone

Guarita

1 Telefone / Central de Interfone

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Interfones Especificações Intelbras Faxcom - Tom / 200

9.3 INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS Descrição do sistema É o conjunto de tubulações e equipamentos, aparentes ou embutidos nas paredes, destinados ao transporte, disposição e/ou controle de fluxo de fluídos (fluídos com sólidos em suspensão, líquidos, vapores ou gases) em uma edificação, conforme projeto específico elaborado de acordo com as normas técnicas brasileiras da ABNT.

Água fria  Origem: o sistema de instalações de água fria se origina no ponto de abastecimento da empresa

concessionária dos serviços públicos de fornecimento de água potável;  Medição de consumo: passando pelo hidrômetro ou cavalete, onde é medido o consumo total;  Subsistemas de apoio: que no caso de falha do sistema de controle do nível máximo dos

reservatórios, conduz o fluxo de transbordo para o sistema de águas pluviais;  Sistema de limpeza das caixas: que é utilizado para o esvaziamento das caixas para limpeza ou

manutenção, conduzindo a água para o sistema de águas pluviais.

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Esgoto  Origem: as instalações de esgoto se originam nos pontos que recebem os dejetos dos lavatórios,

vasos sanitários, ralos secos e sifonados, etc, e seguem para os ramais de coleta;  Coleta: dos ramais de coleta, seguem para as “prumadas coletoras principais de esgoto” através dos

andares até os coletores, que as levarão até a rede pública de esgotos.

Águas pluviais  Origem: as instalações de águas pluviais se originam das coberturas, calçadas, vias internas do

condomínio, etc. e seguem para as canaletas, caixas de brita, etc, que direcionam para os ramais de coleta;  Coleta: os pontos de coleta conduzem a água da chuva até as tubulações dos coletores, que

conduzirão as águas da chuva até as galerias da via pública.

Ralos  Todos os ralos possuem grelhas de proteção para evitar que detritos maiores caiam em seu interior

ocasionando entupimento;  Ralos sifonados e sifões têm “fecho hidráulico”, que consiste numa pequena cortina de água, que

evita o retorno do mau cheiro.

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Registros  Registros de pressão: válvulas de pequeno porte, instaladas em sub-ramais ou em pontos de

utilização destinados à regulagem da vazão de água, ou fechamento. 

Registros de gaveta: válvulas de fecho para a instalação hidráulica predial, destinadas à interrupção eventual de passagem de água para reparos na rede ou ramal.

Cuidados de uso  Não lançar nenhum tipo de elementos nas bacias sanitárias e ralos que possam entupi-los;  Nunca jogue gordura ou resíduo sólido nos ralos das pias e dos lavatórios, jogue-os diretamente no

lixo;  Não deixe de usar a grelha de proteção que acompanha a cuba das pias de cozinha;  Nunca suba ou se apoie nas louças, pias e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar causando

ferimentos graves. Cuidados especiais com crianças; 

Nas máquinas de lavar e tanques deve-se dar preferência ao uso de sabão biodegradável, para evitar retorno de espuma;

 Não utilize para eventual desobstrução do esgoto hastes, ácidos, extintores ou similares; 

Banheiros, cozinhas, áreas e serviço sem utilização por longos períodos, podem ocasionar mau cheiro, em função da ausência de água nos ralos e sifões. Para eliminar este problema, basta adicionar uma pequena quantidade de óleo de cozinha para a formação de uma película, evitandose assim a evaporação da água;

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 Não apertar em demasia os registros, torneiras;  Ao instalar filtros, torneiras, etc, NÃO os atarraxe com excesso de força, pois pode danificar a saída

da tubulação provocando vazamentos; 

Não permitir sobrecarga de louças sobre a bancada;

 Não devem ser retirados elementos de apoio (mão francesa, coluna do tanque, etc), podendo sua

falta ocasionar quebra ou queda da peça ou bancada;  A falta de uso prolongado dos mecanismos de descarga pode acarretar danos como ressecamento

de alguns componentes e acúmulo de sujeira, causando vazamentos ou mau funcionamento. Caso esses problemas sejam detectados NÃO mexer nas peças e acionar a assistência técnica do fabricante;  Limpe os metais sanitários, ralos das pias e lavatórios, louças e cubas de aço inox em pias, com água

e sabão neutro e pano macio, NUNCA com esponja ou palha de aço e produtos abrasivos;  O sistema de aviso e/ou ladrão não devem ter as suas tubulações obstruídas;

Manutenção preventiva  Por longos períodos de ausência na utilização das áreas molhadas, devem-se sempre manter os

registros fechados;  Os registros da cobertura (barrilete), devem-se a cada 6 (seis) meses serem completamente abertos

e fechados p/ evitar eventuais surpresas em caso de necessidade; 

Deverá ser efetuada limpeza das caixas d´água e do reservatório central, no mínimo a cada 6 (seis)

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meses, ou quando ocorrerem indícios de contaminação ou problemas no fornecimento de água potável da rede pública, estes serviços deverão ser executado por empresa especializada; 

As tubulações que não são constantemente usadas (ladrão), devem ser acionadas a cada 6 (seis) meses, de forma a evitar entupimentos, devido às incrustações, sujeiras, etc;

 As caixas de esgoto e águas pluviais devem ser limpas a cada 90 (noventa) dias (ou quando for

detectada alguma obstrução); 

Verificar a cada 6 meses os ralos e sifões das louças, tanques, lavatórios e pias;

Verificar em todos os meses ou semanalmente em épocas de chuvas intensas os ralos e grelhas das águas pluviais e as calhas;

Limpar a cada 6 meses os aeradores (bicos removíveis) das torneiras;

Substitua anualmente os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores e registros de pressão para garantir a vedação e evitar vazamentos;

Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga periodicamente;

Verificar o diafragma da torre de entrada e a comporta do mecanismo da caixa acoplada a cada 3 anos;

Verifique a cada 3 anos as gaxetas, anéis o'ring e a estanqueidade dos registros de gaveta, evitando vazamentos;

Verificar a estanqueidade da válvula de descarga a cada 5 anos.

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Sugestões de manutenção 

Em caso de necessidade, troque os acabamentos dos registros pelo mesmo modelo ou por outro do mesmo fabricante, evitando assim a troca da base;

 Caso os tubos flexíveis (rabichos), que conectam as instalações hidráulicas às louças forem

danificados causando vazamentos, substitua-os tomando o cuidado de fechar o registro geral de água antes da troca.

A seguir, procedimentos a serem adotados para corrigir alguns problemas:

Como desentupir a pia: Com o auxílio de luvas de borracha, um desentupidor e uma chave inglêsa, siga os seguintes passos: 1) Encha a pia de água; 2) Coloque o desentupidor a vácuo sobre o ralo, pressionando-o para baixo e para cima. Observe se ele está totalmente submerso; 3) Quando a água começar a descer, continue a movimentar o desentupidor, deixando a torneira aberta; 4) Se a água não descer, tente com a mão ou com auxílio de uma chave inglesa, desatarraxar o copo do sifão. Neste copo ficam depositados os resíduos, geralmente responsáveis pelo entupimento. Mas não esqueça de colocar um balde em baixo do sifão, pois a água pode cair no chão;  5) Com um arame, tente desobstruir o ralo da pia, de baixo para cima. algumas vezes, os resíduos se

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localizam neste trecho do encanamento, daí a necessidade de usar o arame; 6) Não convém colocar produtos a base de soda cáustica dentro da tubulação de esgoto; 7) Depois do serviço pronto, abra a torneira e deixe correr água em abundância, para limpar bem.

Como consertar a torneira que está vazando: 1) Retire a tampa/ botão (quando houver) da cruzeta com a mão; 2) Utilizando uma chave de fenda, desrosqueie o parafuso que prende a cruzeta; 3) Com o auxílio de um alicate de bico, desrosqueie a porca que prende a canopla para poder ter acesso ao mecanismo de vedação; 4) Com o auxílio de um alicate de bico, desrosqueie o mecanismo de vedação do corpo e o substitua por um novo.

Como desentupir o chuveiro: 1) Desrosqueie a capa protetora do crivo; 2) Retire a proteção metálica (quando houver); 3) Retire o plástico ou borracha preta; 4) Com o auxílio de uma escova de dente, limpe o crivo desobstruindo os orifícios que podem ter acumulado detritos.

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Como regular a caixa de descarga acoplada da bacia sanitária: 1) Com cuidado, abra e retire a tampa da caixa acoplada; 2) Com ajuda de um alicate, rosqueie a bóia, deixando-a mais firme para que,quando a caixa estiver cheia, não permita que a água transborde pelo ladrão.

Substituição: 1) Com cuidado, abra e retire a tampa da caixa acoplada; 2) Desrosqueie a bóia; 3) Leve-a a um depósito de materiais de construção para que sirva de modelo para a compra de uma nova; 4) Com a nova bóia em mãos, encaixe-a e rosqueie-a exatamente no local de onde a antiga foi retirada.

Perda de garantia  Danos sofridos pelas partes integrantes das instalações em conseqüência de quedas acidentais,

maus tratos, manuseio inadequado, instalação incorreta e erros de especificação; 

Danos causados por impacto ou perfurações em tubulações (aparentes embutidas ou requadradas);

Instalação ou uso incorreto dos equipamentos;

Danos causados aos acabamentos por limpeza inadequada (produtos químicos, solventes,

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abrasivos do tipo saponáceo, palha de aço, esponja dupla face); 

Manobras indevidas, com relação a registros;

Se for evidenciado entupimento por quaisquer objetos jogados nos vasos sanitários e ralos, tais como: absorventes higiênicos, folhas de papel, cotonetes, cabelos, etc;

Se for evidenciada a falta de troca dos vedantes (courinhos) das torneiras;

Se for evidenciada a falta de limpeza nos aeradores, provocando assim acúmulo de resíduos nos mesmos;

Se for evidenciada a retirada dos elementos de apoio (mão francesa, coluna do tanque, etc) provocando a queda ou quebra da peça ou bancada;

Se for evidenciado o uso de produtos abrasivos e/ou limpeza inadequada nos metais sanitários;

Equipamentos que foram reparados por pessoas não autorizadas pelo serviço de Assistência Técnica;

Aplicação de peças não originais ou inadequadas, ou ainda adaptação de peças adicionais sem autorização prévia do fabricante;

Equipamentos instalados em locais onde a água é considerada não potável ou contenha impurezas e substâncias estranhas à mesma que ocasione o mau funcionamento do produto;

Objetos estranhos no interior do equipamento ou nas tubulações que prejudiquem ou impossibilitem o seu funcionamento;

Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas as manutenções preventivas necessárias.

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Situações não cobertas pela garantia  Peças que apresentem desgaste natural, pelo uso regular, tais como vedantes, gaxetas, anéis de

vedação, guarnições, cunhas, mecanismos de vedação.

9.4 INSTALAÇÕES DE GÁS Descrição do sistema  É o conjunto de tubulações e equipamentos, aparentes ou embutidos nas paredes, destinados ao

transporte, disposição e/ou controle de fluxo de gases em uma edificação;  Origem: sistema de instalações de gás origina-se junto ao reservatório central de GLP (gás liquefeito

de petróleo) do condomínio;  Identificação: A tubulação, quando aparente, poderá ser identificada pela cor amarela ou branca.

Componentes do sistema  Central de GLP (gás liquefeito de petróleo, localizados próximos a portaria);  Tubulações, registros e válvulas;  Medidores de vazão;

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Cuidados de uso  O abastecimento dos botijões será providenciado pela Administradora, através da empresa a ser

Contratada;  Nunca teste ou procure vazamentos num equipamento, tubulação ou medidor de gás utilizando

fósforo ou qualquer outro material inflamável. É recomendado o uso de espuma de sabão ou sabonete; 

Os ambientes onde se situam os aparelhos a gás e os medidores devem permanecer ventilados para evitar o acúmulo de gás, que pode provocar uma explosão. Portanto nunca bloqueie a ventilação desses ambientes; das caixas para limpeza ou manutenção, conduzindo a água para o sistema de águas pluviais.

 Em caso de vazamentos de gás que não possam ser eliminados com o fechamento de um registro ou

torneira chame a companhia concessionária.;  Verificar o prazo de validade da mangueira de ligação da tubulação ao eletrodoméstico, e troque

quando necessário;  Para execução de qualquer serviço de manutenção ou instalação de equipamentos a gás, sirva-se de

empresas especializadas ou profissionais habilitados pela concessionária e utilize materiais (flexíveis, conexões, etc) adequados.

Manutenção preventiva  A manutenção preventiva e corretiva dos equipamentos só poderá ser realizada pela Companhia

Contratada pelo Condomínio ou por terceiros por ela autorizado ou indicado.

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Perda de garantia  Se for verificada a instalação inadequada de equipamentos (equipamentos diferentes dos

especificados em projeto), por exemplo, instalar o sistema de acumulação no lugar do sistema de passagem e vice versa);  Se for verificado que a pressão utilizada está fora da especificada em projeto;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas as manutenções preventivas

necessárias.

9.5 EXTINTORES Descrição do sistema  Extintor de incêndio é um equipamento de segurança que possui a finalidade de extinguir ou

controlar incêndios em casos de emergências. Em geral é um cilindro que pode ser carregado até o local do incêndio, contendo um agente extintor sob pressão.

Validade Nos extintores instalados na obra na ocasião da entrega  Pó químico outubro/2013  Água outubro/2013

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Manutenção preventiva Os extintores precisam ter sua carga renovada regularmente, em intervalos estabelecidos pelo fabricante. Em geral estes variam de um a três anos. Em intervalos maiores o cilindro do extintor precisa passar por um teste hidrostático para determinar se ele possui vazamentos ou algum outro dano estrutural que prejudique o seu funcionamento.

9.6 IMPERMEABILIZAÇÕES Descrição do sistema  É o tratamento dado em partes e/ou componentes da construção para garantir a estanqueidade da

mesma impedindo a infiltração de água.

Componentes do sistema  Existem vários tipos de materiais empregados nas impermeabilizações, tais como asfálticos,

argamassas poliméricas, resinas acrílicas termoplásticas, membranas acrílicas, etc. 

Cuidados de uso  Utilizar “lavagem a seco” para o piso dos halls e escadarias;  Evitar plantas com raízes agressivas que possam danificar a impermeabilização ou obstruir os

drenos de escoamentos;

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 Não permitir a fixação de antenas, postes de iluminação ou outros equipamentos sobre lajes

impermeabilizadas através da utilização de buchas, parafusos ou chumbadores. Sugerimos a utilização de base de concreto sobre a camada de proteção da impermeabilização sem removê-la ou danificá-la. Não fixar pregos ou parafusos e buchas, nem chumbadores nos revestimentos das platibandas, rufos, muros e paredes impermeabilizadas;  Para qualquer tipo de instalação de equipamento sobre superfície impermeabilizada, deve-se

solicitar a presença de uma empresa especializada em impermeabilização; 

Manter os ralos sempre limpos nas áreas descobertas;

 Não permitir que se introduzam objetos de qualquer espécie nas juntas de dilatação.

Manutenção preventiva  Inspecionar anualmente os rejuntamentos dos pisos, paredes, soleiras, ralos e peças sanitárias, pois,

através das falhas nos mesmos, poderá ocorrer infiltração de água;  Caso haja danos à impermeabilização, não executar os reparos com os materiais e sistemas

diferentes do aplicado originalmente, pois a incompatibilidade pode comprometer o bom desempenho do sistema; 

No caso de defeitos de impermeabilização e de infiltração de água, não tente você mesmo resolver o problema.

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Perda de garantia  Reparo e/ou manutenção executados por terceiros; 

Danificação da manta devido à instalação de equipamento ou reformas em geral;

Produtos e equipamentos inadequados para limpeza dos reservatórios;

Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas às manutenções preventivas necessárias.

9.7 ESQUADRIAS Descrição do sistema  Compreendem o conjunto de portas e batentes de madeira com a seguinte finalidade:  Acessar áreas externas ou internas; 

Possibilitar a troca de ar e a ventilação natural;

Proteger o interior da residência e seus ocupantes das intempéries exteriores.

Cuidados de uso  Não arrastar objetos através dos vãos de portas maiores que o previsto podendo danificá-las

seriamente; 

Providenciar batedores de porta afim de não prejudicar as paredes e maçanetas;

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Manter as portas permanentemente fechadas, evitando assim o seu empenamento ou danos devidos às rajadas de vento.

Manutenção preventiva  Limpeza das Esquadrias: deve ser feita com um pano umedecido e logo após um pano seco.

Tomando o cuidado de retirar o excesso de pó antes com um espanador ou escova; 

Não usar em hipótese alguma, fórmulas de detergentes com saponáceos, esponjas de aço de qualquer espécie, ou qualquer outro material abrasivo;

No caso de portas pintadas, proceder uma repintura a cada três anos. É importante o uso correto da tinta especificada no manual.

Perda de garantia  Se forem instalados cortinas ou quaisquer aparelhos, tais como: persianas, ar condicionado, etc,

diretamente na estrutura das esquadrias, ou que nelas possam interferir; 

Se for feita qualquer mudança na esquadria, na sua forma de instalação, na modificação de seu acabamento (especialmente pintura), que altere suas características originais;

Se for feito corte do encabeçamento da porta;

Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

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9.8 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO Descrição do sistema Compreendem o conjunto de portas, batentes e janelas com a seguinte finalidade:  Permitir a iluminação do ambiente pelo melhor aproveitamento da luz natural;  Possibilitar o contato visual com o exterior;  Acessar áreas externas ou internas;  Possibilitar a troca de ar e a ventilação natural;  Proteger o interior da residência e seus ocupantes das intempéries exteriores.

As esquadrias também abrangem: corrimão, guarda-corpo de terraços, portões, gradis, alçapões e outros elementos arquitetônicos.

Cuidados de uso  As janelas e portas de correr devem correr suavemente não devendo ser forçadas;  Os trincos não devem ser forçados.

Manutenção preventiva  A limpeza das esquadrias como um todo, deverá ser feita com solução de água e detergente neutro

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a 5%, com auxílio de esponja macia;  As janelas e portas de correr exigem que seus trilhos inferiores sejam frequentemente limpos,

evitando-se o acúmulo de poeira, que com o passar do tempo vão se compactando pela ação de abrir e fechar, se transformando em crostas de difícil remoção, comprometendo seu desempenho;  Devem-se manter os drenos (orifícios) dos trilhos inferiores sempre bem limpos e desobstruídos,

principalmente na época de chuvas mais intensas, pois esta é a causa principal do vazamento de água para o interior do ambiente;  Não usar em hipótese alguma, fórmulas de detergentes com saponáceos, esponjas de aço de

qualquer espécie, ou qualquer outro material abrasivo, ácido e/ou alcalino;  Não utilize objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos cantinhos de difícil acesso.

Essa operação poderá ser feita com o auxílio de pincel;  Não utilize vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto derivado do petróleo, pois além

de ressecar plásticos ou borrachas, fazendo com que percam sua função de vedação, possuem componentes que vão atrair partículas de poeira que agirão como abrasivo, reduzindo em muito a vida do acabamento superficial;  Não remover as massas de vedação;  Repintar as áreas e elementos, após o tratamento devido dos pontos de oxidação, com as

especificações da pintura original a cada ano;  Verificar a vedação, calafetação e fixação dos vidros semestralmente;  Refazer a calafetação e vedação juntamente com a pintura da fachada.

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Perda de garantia  Se forem instalados, apoiados ou fixados quaisquer objetos, diretamente na estrutura das

esquadrias ou que nelas possam interferir;  Se for feita qualquer mudança na esquadria, na sua forma de instalação, na modificação de seu

acabamento, que altere suas características originais;  Se houver danos por colisões;

Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

9.9 REVESTIMENTO DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA OU GESSO E FORRO DE GESSO Descrição do sistema Revestimento em argamassa / gesso:  São revestimentos utilizados para regularizar a superfície dos elementos de vedação servindo de

base para receber outros acabamentos ou pintura. Auxiliam na proteção dos elementos de vedação e estruturais contra a ação direta de agentes agressivos.

Forros de gesso:  Acabamento utilizado como elemento decorativo ou servindo para ocultar tubulações, peças

estruturais, etc.

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Cuidados de uso  Para melhor fixação de objetos nas paredes e tetos, utilizar parafusos com buchas apropriadas ao

revestimento. Evitar o uso de pregos para não danificar o acabamento; 

No caso de Forros de Gesso, não fixar suportes para pendurar vasos, lustres, redes, ventiladores ou qualquer outro objeto, pois os forros não estão dimensionados para suportar peso (nas casas de materiais de construção existem suportes específicos para fixação de luminárias em forros de gesso);

 Evitar o choque causado por batida de portas;  Não lavar as paredes e tetos com água e produtos abrasivos;  Nunca molhar o forro de gesso, pois o contato com a água faz com que o gesso se decomponha;  Evitar impactos no forro de gesso que possam danificá-lo; 

Manter os ambientes bem ventilados, evitando o aparecimento de bolor nos tetos de banheiros e cozinhas. Poderá ocorrer o surgimento de mofo nas paredes, principalmente em ambientes fechados (armários, atrás de cortinas, etc), combata o mofo com o uso de detergente, formol ou água sanitária dissolvida em água.

Manutenção preventiva  Repintar os forros dos banheiros anualmente;  Repintar paredes e tetos das áreas secas a cada 3 anos.

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Perda de garantia  Quebras ou trincas por impacto; 

Contato das paredes e tetos contínuo com água ou vapor;

 Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

9.10 REVESTIMENTO CERÂMICO INTERNO Descrição do sistema Azulejo / cerâmica:  Utilizado em revestimento de paredes e pisos, visa dar acabamento em áreas úmidas como

cozinhas, áreas de serviço, banheiros e sacadas, protegendo estes ambientes aumentando o desempenho contra umidade e infiltração de água. Facilitam também a limpeza e tornam o ambiente mais higiênico, além de possuírem uma função decorativa.  Podem ser classificados por vários critérios, entre eles o desgaste da superfície esmaltada (PEI),

dureza e outros.

Cuidados de uso  Antes de perfurar qualquer peça deve-se consultar o Manual do Proprietário/ Manual das Áreas

Comuns (croqui de localização) e os projetos de instalações para evitar perfurações em tubulações e camadas impermeabilizadas;

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 Para fixação de móveis ou acessórios, utilizar somente parafusos com buchas especiais, evitando

impacto nos revestimentos que possam causar fissuras;  Utilizar sabão neutro para lavagem. Não utilizar produtos químicos corrosivos tais como: cloro

líquido, soda cáustica ou ácido muriático. O uso de produtos ácidos e alcalinos podem causar problemas de ataque químico nas placas cerâmicas;  Na limpeza, tomar cuidado com encontro de paredes e tetos em gesso;  Não utilizar bomba de pressurização de água na lavagem, bem como vassouras de piaçava ou

escovas com cerdas duras, pois podem danificar o rejuntamento; 

Evitar bater com peças pontiagudas que podem causar lascamento nas placas cerâmicas;

 Cuidado no transporte de eletrodomésticos, móveis e materiais pesados, não arrastá-los sobre o

piso a fim de evitar riscos, desgastes e/ou lascamentos;  Não utilize objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos cantos de difícil acesso,

devendo ser utilizada escova apropriada (tipo escova de dente). 

Não raspar com espátulas metálicas, utilizar quando necessária espátula de PVC;

 Não utilizar palhas ou esponjas de aço na limpeza de cerâmicas;  Na área da cozinha limpar com produto desengordurante regularmente, mas não utilize

removedores do tipo “limpa forno”.

Manutenção preventiva  Em áreas muito úmidas como banheiros, deixar sempre o ambiente ventilado para evitar fungo ou

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bolor nos rejuntes;  Verificar e completar o rejuntamento a cada ano, ou quando aparecer alguma falha;  Verificar se existem peças soltas ou trincadas e reassentá-las imediatamente com argamassa

colante.

Perda de garantia  Manchas por utilização de produtos ácidos e/ou alcalinos;  Quebra ou lascamento por impacto ou pela não observância dos cuidados durante o uso;  Riscos causados por transporte de materiais ou objetos pontiagudos;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

9.11 REVESTIMENTO DE PEDRAS NATURAIS Descrição do sistema  Utilizadas em revestimento de pisos e paredes, interna e externamente, além de serem um elemento

decorativo podem evitar a passagem de água, presença de umidade e diminuir a propagação do som. São utilizadas também em tampos de pia e balcões;  As pedras são extraídas de jazidas naturais e podem ou não receber um acabamento. Características

como a dureza, dependerão do tipo de cada pedra. As diferenças de tonalidade e desenho também são características destes tipos de revestimento;

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 As peças poderão ser assentadas sobre argamassa, com aplicação de cimento colante ou utilização

de peças metálicas, estas mais usuais em fachadas.

Cuidados de uso  Antes de perfurar qualquer peça deve-se consultar o Manual do Proprietário/ Manual das Áreas

Comuns (croqui de localização) e os projetos de instalações para evitar perfurações em tubulações e camadas impermeabilizadas;  Não lavar os pisos com água corrente nem usar máquina de alta pressão para a limpeza na

edificação, pois apenas Box e a Área de Serviço possuem sistema de impermeabilização;  Utilizar sabão neutro próprio para lavagem de pedras. Não utilizar produtos corrosivos que

contenham em sua composição produtos químicos tais como cloro líquido, soda cáustica ou ácido muriático. Para retirada de manchas deverá ser contratada empresa especializada em revestimento/ limpeza de pedras; 

Nos procedimentos de limpeza diária de materiais polidos, sempre procurar remover primeiro o pó ou partículas sólidas com um pano macio ou escova de pelo nos tampos de pias e balcões. Nos pisos e escadarias, remover com vassoura de pêlo ou com pó, sempre sem aplicar pressão excessiva para evitar riscos e desgastes precoces devido ao atrito e em seguida aplicar um pano ou com água umedecidos (sempre bem torcidos, sem excesso de água) com água ou solução diluída de detergente neutro para pedras seguida de aplicação de um pano macio de algodão ou “raion” para secar a superfície. Evitar a lavagem de pedras para que não surjam manchas e eflorescências e quando necessário, utilizar detergente específico;

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Nunca tentar remover manchas com produtos genéricos de limpeza ou com soluções caseiras. Sempre que houver algum problema procurar consultar empresas especializadas, pois muitas vezes a aplicação de produtos inadequados em manchas podem, além de danificar a pedra, tornar as manchas permanentes;

 No caso de pedras naturais utilizadas em ambientes externos, em dias de chuva, poderá ocorrer um

acúmulo localizado de água, em função das características das pedras utilizadas, se necessário, remover a água com auxílio de rodo;  Sempre que possível utilizar capachos ou tapetes nas entradas para evitar o volume de partículas

sólidas sobre o piso;  Utilizar protetores de feltros e / ou mantas de borrachas nos pés dos móveis;  Evitar bater com peças pontiagudas;  Cuidado no transporte de eletrodomésticos, móveis e materiais pesados, não arrastá-los sobre o

piso;  Não deixe cair sobre a superfície graxas, óleo e massa de vidro;  Não colocar vasos de planta diretamente sobre o revestimento pois podem causar manchas;  Para a recolocação de peças, atentar para o uso correto do cimento colante para cada tipo de pedra

(ex.: para mármores e granitos claros – cimento cola branco, para ardósias – cimento cola específico, etc);  Em casos de reformas, cuidado para não danificar a camada impermeabilizante, quando houver;  A calafetação em volta das peças de metal e louças (ex.: válvula de lavatório) deve ser feita com

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mastique ou massa de calafetação, não utilizar massa de vidro para evitar manchas;  No caso de fixação das pedras com elementos metálicos, não remover nenhum suporte e no caso de

substituição contatar uma empresa especializada.

Manutenção preventiva  Inspecionar e completar o rejuntamento a cada ano, ou quando aparecer alguma falha.  Em áreas muito úmidas como banheiros, deixar sempre o ambiente ventilado para evitar

aparecimento de fungos ou bolor e sempre utilizar produtos de limpeza específicos para pedras que evitam a proliferação deste agentes;  Sempre que agentes causadores de manchas (café, refrigerantes, alimentos, etc) caírem sobre a

superfície, procurar limpá-los com um pano absorvente ou papel toalha;  No caso de peças polídas (ex.: pisos, bancadas de granito,etc), é recomendável um enceramento

mensal com cera específica para proteger a pedra de agentes agressivos. Nas áreas de circulação intensa o enceramento deve acontecer semanalmente ou até diariamente.

Perda de garantia  Manchas e perda do polimento por utilização inadequada de produtos químicos;  Quebra por impacto;  Riscos causados por transporte de materiais ou objetos;

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 Utilização de máquinas de alta pressão;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

9.12 REJUNTES Descrição do sistema  Tratamento dado às juntas de assentamento dos materiais cerâmicos e pedras naturais para garantir

a estanqueidade e o acabamento final dos revestimentos de pisos e paredes e dificultar a penetração de água; 

Os rejuntes também têm a função de absorver pequenas deformações, por isso, existe um tipo específico de rejuntamento para cada local e tipo de revestimento;

 São utilizados no preenchimento das juntas de revestimentos cerâmicos em pisos e paredes, tanto

interna quanto externamente. Também são utilizados em pedras naturais, pastilhas de porcelana e pastilhas de vidro.

Cuidados de uso  Evitar o uso de detergentes agressivos, ácidos ou soda cáustica, bem como escovas e produtos

concentrados de amoníaco que atacam não só o rejunte como também o esmalte das peças cerâmicas;  Não utilizar máquina de alta pressão para limpeza da edificação;  A limpeza e lavagem dos revestimentos poderão ser feitas com sabão em pó neutro, utilizando pano

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úmido ou esponjas com cerdas macias.

Manutenção preventiva  Inspecionar e completar o rejuntamento convencional (em azulejos, cerâmicas, pedras) a cada ano.

No caso de rejuntamento com mastique, a cada 2 anos. Isto se faz importante para evitar o surgimento de manchas de carbonatação (surgimento de manchas esbranquiçadas nas juntas);  Anualmente deve ser feita a revisão do rejuntamento, principalmente na área do Box do chuveiro;  Para refazer o rejuntamento, utilizar materiais apropriados e mão de obra especializada.

Perda de garantia  Se forem utilizados ácidos ou outros produtos agressivos, ou ainda se for realizada lavagem

revestimento com água em alta pressão;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

9.13 PISO CIMENTADO Descrição do sistema São argamassas ou concreto, especificamente preparados, destinados a regularizar e dar acabamento final a pisos e lajes ou servir de base para assentamento de revestimentos tais como: cerâmicas, pedras, carpete, pisos laminados e outros.

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Cuidados de uso  Não utilizar máquina de alta pressão para a limpeza na edificação. Utilizar enceradeira industrial

com escova apropriada à superfície a ser limpa;  Não deixar cair óleos, graxas, solventes e produtos químicos (ácidos, etc);  Em caso de danos, principalmente em garagens ou áreas externas, proceder a imediata recuperação

do piso cimentado sob risco de aumento gradual da área danificada;  No caso de demolição parcial do piso, atentar para não provocar deformações, destacamentos,

depressões, saliências, fissuras ou outras imperfeições, tanto no piso remanescente como no trecho novo;  Quando especificado para receber um determinado tipo de revestimento, este deve ser colocado o

mais rápido possível para evitar danos;  Evitar bater com peças pontiagudas;  Cuidado no transporte de eletrodomésticos, móveis e materiais pesados, não arrastá-los sobre o

piso;  Não utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos cantos de difícil acesso;  Na limpeza, não raspar com espátulas metálicas, utilizar quando necessário espátula de PVC;  Promover o uso adequado e evitar sobrecargas conforme definido nos projetos/ memorial.

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Manutenção preventiva  Verificar a integridade física do piso cimentado, quando utilizado em garagens ou áreas externas,

recompondo-o quando necessário;  Verificar anualmente as juntas de dilatação, estas devem ser preenchidas com mastique e nunca

com argamassa;

Perda da garantia  Se não forem utilizados para a finalidade estipulada;  Se forem realizadas mudanças que alterem suas características originais;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

9.14 PINTURAS Descrição do sistema Tem por finalidade o acabamento final do produto proporcionando:  Uniformidade da superfície;  Proteção de elementos estruturais, reboco, gesso, madeira, etc; 

Conforto e beleza pela utilização de cores.

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Cuidados de uso  Evitar atrito nas superfícies pintadas, pois a abrasão pode remover a tinta deixando manchas;  Evitar pancadas que marquem ou trinquem a superfície;  Evitar contato de produtos químicos de limpeza, principalmente produtos ácidos;  Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas ásperas, buchas de palha de aço, lixas e

máquinas com jato de pressão;  Evitar o contato com pontas de lápis, caneta ou hidrocor;  Não utilizar álcool para limpeza de áreas pintadas;  Nas áreas internas com pintura, evitar a exposição prolongada ao sol utilizando cortinas nas janelas;  Limpeza em paredes e tetos: Para remoção de poeira, manchas ou sujeiras, utilizar-se de

espanadores, flanelas secas ou levemente umedecidas com água e sabão neutro. Deve-se tomar o cuidado de não exercer pressão demais na superfície;  Em caso de manchas de gordura limpar com água e sabão neutro imediatamente.

Manutenção preventiva  Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (de quina a quina), para

evitar diferenças de tonalidade entre a tinta velha e a nova numa mesma parede;  Repintar as áreas e elementos com as mesmas especificações da pintura original;  Tanto as áreas internas (unidades privativas e áreas comuns) como as áreas externas (fachada,

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muros, etc), devem ser pintadas a cada 3 anos, evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras possam causar infiltrações.

Perda da garantia Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

9.15 VIDROS Descrição do sistema São utilizados basicamente em vãos de esquadrias, painéis internos e externos, forros e coberturas (para iluminação zenital), em parapeitos, divisórias, etc. Tem como finalidade a proteção dos ambientes das intempéries, permitindo a passagem de luz; Os vidros para edificações podem ser: Vidro plano comum, temperado, aramado, laminado, vidro liso e outros.

Cuidados de uso  Os vidros possuem espessura compatível com a resistência necessária para o seu uso normal, por

essa razão, evitar qualquer tipo de batida ou pancada na sua superfície ou nos caixilhos;  Não abrir janelas ou portas empurrando a parte de vidro, utilizar os puxadores e fechos;  Para sua limpeza, usar apenas água e sabão, álcool ou produtos especiais para esta finalidade. Não

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utilizar materiais abrasivos, como palha de aço ou escovas de cerdas duras;  No caso de trocas, trocar por vidro de mesma característica (cor, espessura, tamanho, etc).

Manutenção preventiva  Promover o uso adequado e evitar esforços desnecessários;  Em casos de quebra ou trinca, trocar imediatamente a peça para evitar acidentes; 

Solicitar a cada ano, à empresa especializada em vidros temperados, a inspeção do funcionamento do sistema de molas e dobradiças e verificar a necessidade de lubrificação;

 Verificar o desempenho das vedações e fixações dos vidros nos caixilhos a cada ano.

Perda da garantia  Se não forem utilizados para a finalidade estipulada;  Se forem realizadas mudanças que alterem suas características originais;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

9.16 JARDINS Descrição do sistema Áreas verdes destinadas ao cultivo de plantas ornamentais.

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Cuidados de uso 

Não se troca o solo de um jardim e sim se incorpora matéria orgânica no mínimo duas vezes ao ano e aduba-se regularmente sendo que para cada tipo de vegetação há uma época e um tipo de adubo apropriado;

 Não plantar espécies vegetais cujas raízes possam danificar a camada drenante, a

impermeabilização e infiltrar nas tubulações;  Evite o trânsito sobre os jardins;  Ao regar, não usar jato forte de água diretamente nas plantas, utilizar bico aspersor.

Manutenção preventiva  Regar diariamente no verão, e em dias alternados no inverno (preferencialmente no início da manhã

ou no final da tarde), molhando inclusive as folhas;  Eliminar ervas daninhas e pragas e substituir espécies mortas ou doentes a cada 2 (dois) meses;  Cortar a grama aproximadamente 8 (oito) vezes ao ano, ou sempre que a altura atingir 5 cm;  Afofar a terra a cada mês;  Adubar a cada 2 (dois) meses;  Incorporar matéria orgânica nos meses de janeiro e agosto;  Verificar anualmente as tubulações de captação de água do jardim para detectar a presença de

raízes que possam destruir ou entupir as tubulações.

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Perda de garantia Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas as manutenções preventivas necessárias.

9.17 ESTRUTURAS Descrição do sistema  A estrutura do edifício é constituída por elementos que visam garantir a estabilidade e segurança da

construção. Neste condomínio foi utilizado o sistema de laje reticulada convencional com lajes e vigas. Foi projetado e executado dentro das Normas Brasileiras, e durante sua execução tem seus materiais componentes submetidos a controle tecnológico, garantindo assim a conformidade com o projeto.

Cuidados de uso  NÃO retirar total ou parcialmente quaisquer elementos estruturais, pois pode abalar a solidez e

segurança da edificação;  NÃO sobrecarregar as estruturas além dos limites normais de utilização previstos no projeto, pois

esta sobrecarga pode gerar fissuras ou até comprometer os elementos estruturais e de vedação;  Antes de perfurar as paredes, consulte os projetos e detalhamentos do seu imóvel (contidos Manual

do Proprietário e nos projetos de instalações prediais), evitando deste modo a perfuração de tubulações de água, energia elétrica ou gás, nelas embutidas; Antes de perfurar paredes, certifique-

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se também se o local escolhido não contém pilares e vigas, e nesta situação, siga as instruções do Manual do Proprietário e nos projetos;  Para melhor fixação de peças ou acessórios, use apenas parafusos com buchas especiais.

Manutenção preventiva  Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos períodos de inverno ou de chuva, pode ocorrer o

surgimento de mofo nas paredes decorrente de condensação de água por deficiente ventilação, principalmente em ambientes fechados (armários, atrás de cortinas e forros de banheiro);  Combata o mofo com o uso de detergente ou água sanitária dissolvidos em água;  Tanto as áreas internas (unidades privativas e áreas comuns) como a fachada da edificação, devem

ser pintadas a cada 3 (três) anos, evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento, e que eventuais fissuras possam causar infiltrações. Nota: Toda vez que for realizada uma repintura, deverá ser feito um tratamento das fissuras evitando assim infiltrações futuras de água.

Perda de garantia  Se forem retirados quaisquer elementos estruturais (exemplo: pilares, vigas, painéis, lajes, alvenarias

estruturais, etc, conforme Memorial Descritivo de cada empreendimento);  Se forem alterados quaisquer elementos de vedação com relação ao projeto original;  Se forem identificadas sobrecarregas nas estruturas e paredes além dos limites normais de

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utilização previstos;  Se não forem tomados os cuidados de uso ou não for feita a manutenção preventiva necessária.

Nota: As fissuras que não geram infiltração são consideradas normais, aceitáveis e deverão ser tratadas pelo condomínio quando do processo de manutenção preventiva da edificação.

9.18 ELEVADORES Descrição do sistema  Compreendem os dois elevadores sociais. Sistema utilizado para o transporte vertical de

passageiros e materiais  Fazer contratação de empresa de elevadores para manutenção imediatamente após a entrega do

edifício para o condomínio e cumprir todas as normas e prazos.

Cuidados de uso  Efetuar limpeza dos painéis sem utilizar materiais abrasivos como palha de aço, sapólio etc.;  Não utilizar água para a limpeza das portas e cabines. Deverá ser utilizada flanela macia ou estopa,

umedecida com produto não abrasivo, adequado para o tipo de acabamento da cabine;  Evitar álcool sobre partes plásticas para não causar descoloração;  Apertar o botão apenas uma vez;  Observar o degrau formado entre o piso do pavimento e o piso do elevador;

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 Não ultrapassar o número máximo de passageiros permitidos e/ou a carga máxima permitida, que

estão indicados em uma placa no interior da cabine;  Não permitir que crianças brinquem ou trafeguem sozinhas nos elevadores;  Jamais utilizar os elevadores em caso de incêndio; 

Em caso de falta de energia ou parada repentina do elevador, solicitar auxílio externo através do interfone ou alarme, sem tentar sair sozinho do elevador;

 Jamais tentar retirar passageiros da cabine quando o elevador parar entre pavimentos, pois há

grandes riscos de ocorrerem sérios acidentes. Chamar sempre a empresa de Manutenção ou o Corpo de Bombeiros;  Nunca entrar no elevador com a luz apagada;  Não retirar a comunicação visual de segurança fixada nos batentes dos elevadores;  Sempre proteger a cabine dos elevadores para realizar mudanças.

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Especificações Característica de transporte

Social

Número de unidades de fornecimento

2 (duas)

Capacidade

8 pessoas ou 630 kg

Percurso

38,1 m

Velocidade

1,0 m/s

Paradas/entradas

14

Denominação dos pavimentos

-2,-1,0, 1 ao 10, Cobertura

Acabamentos Teto: Teto decorativo curvo tipo Lux (com chapas curvas de aço pintado de branco, com iluminação central fluorescente sobreposta e com difusor em chapa de aço perfurado e pintado de branco). Painel frontal e porta de cabina: em chapa de aço inoxidável escovado. Painéis laterais: em chapas de aço inoxidável escovado. Painel do fundo: Chapa de aço inoxidável escovado. Piso: Rebaixado em 25mm com revestimento em granito.

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Dimensões da cabina As dimensões da cabina comportam o transporte de passageiros em cadeira de rodas, nas medidas de 1,10 x 1,40m (Frente e Lado). Medida de frente: 1,10 m Medida de fundo: 1,40 m Alt.ura livre interna: 2,3 m Porta de cabina: De correr, com dois painéis abrindo ao lado.

9.19 LUZ DE OBSTÁCULO Existe luz de obstáculo nas duas entradas de veículos do prédio e também Luz de obstáculo junto ao Franklin (para raio) para visibilidade aérea.

9.20 BOMBAS DE RECALQUE Manutenção recomendada O ideal é contratar uma empresa responsável pela manutenção para vistoriar periodicamente. O aparelho precisa de manutenção pelo menos uma vez por ano. Mas, para garantir maior vida útil ao equipamento, é interessante o condomínio fazer um pacote de serviços, com visita técnica mensal para verificar a bóia, bomba e o contactor (chave de proteção da parte elétrica). O tempo útil de uma bomba é de cerca de 10 anos, sendo que com uma manutenção periódica sua

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vida útil aumenta, mas se for manuseada sem cuidado pode não ultrapassar dois anos de uso. Se não for feita a manutenção, problemas numa simples bóia podem queimar o equipamento, o zelador ou outro funcionário também devem analisar o estado da bomba. Pode - se verificar colocando – se pondo a mão em cima da entrada de água, se o encanamento estiver quente, é sinal de que a bomba não está puxando. O correto é sempre estar fria. Se ficar sem água, o melhor é desligar o aparelho, pois, se entrar ar a circulação de água sem recalque aquece a água danificando a tubulação e o selo mecânico (peça responsável pela vedação) e assim podendo entrar água para dentro do motor e queima-lo. O funcionário do condomínio também deve ficar atento com a ocorrência de ruídos, qualquer barulho diferente, pode indicar que algum componente não está operando normalmente. Se isso ocorrer, a atitude certa é chamar um profissional.

Especificações Bomba de Recalque

Q= 12m³/H Hman = 80 mcq 7,5 cv

Modelo

B75MC3

Marca

Rudc

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9.21 ACABAMENTOS DAS ÁREAS COMUNS Hall Social

Cozinha (Salão de Festas)

Revestimento de Paredes

Tinta Acrílica Suvinil Self Color B148

Azulejo Diamante Branco 33,5x58 / Eliane

Revestimento de Piso

Porcelanato Eliane Bianco Plus Natural 40x40

Porcelanato Eliane Bianco Plus Polido 60x60

Pintura látex Acrílico Revestimento na cor branca Gelo de tetos Supri - Sherwin Williams (90% Branco (forros) Neve / 10% Gelo)

Brinquedoteca

Tinta Acrílica Suvinil Self Color B148

Salão de festa

Tinta Acrílica Suvinil Self Color B148

Piso Emborrachado Porcelanato Eliane Bianco Plus Green Play Polido 60x60

WC PNE / WC salão de festas Deficiente: Azulejo White Basic Matte 25x40 / White Plain Matte 25x40 Cecrisa/ Portinari Salão de Festas: Azulejo Diamante Branco Polido 33,5 x 58 Eliane Deficiente: Cerâmica Forma Branca 45 x 45 - Eliane Salão de Festas: Alaska 40x40 Cecrisa/Portinari

Pinturas látex Acrílico na cor Gelo Supri Sherwin Williams sobre forro de gesso (90% Branco Neve/10% Gelo)

Portas Internas

Fuck S.A. – Porta Lisa Interna Encabeçada

Vidro

Sacada: Laminado 6mm / Banho: Mini Boreal 4mm Demais: Liso 6mm

Ferragens

Portas Internas: Fechadura: Linha Verona Stilo – Cromada – 40mm – Ref. 8027 Arouca Portas Entrada: Fechadura: Linha Verona – Reta Z – Ref. 8434 - Arouca

Tomadas/ Interruptor

Alumbra Linha Siena WC Salão de Festas: C1199 C50 - Deca

Louças Bancada

Granito Samoa Light

Metais Sanitários

Linha Izy - Deca

Granito Samoa Light

87


9.22 QUADRO DE LUZ: ALIMENTAÇÃO EXTERNA

88


9.23 QUADRO DE DISJUNTOR - ADMINISTRAÇÃO

89


PROJETOS Instalações áreas comuns


Churrasqueira - รกreas nรฃo perfurรกveis

92


Churrasqueira - รกreas nรฃo perfurรกveis

93


Churrasqueira - รกreas nรฃo perfurรกveis

94


Espaรงo Gourmet - รกreas nรฃo perfurรกveis

95


W.C. Guarita - รกreas nรฃo perfurรกveis

96


W.C. Deficiênte (circulação) - áreas não perfuráveis

97


W.C. Salão de festas - áreas não perfuráveis

98


Planta cobertura inferior

99


Planta pavimento e lajes da cobertura do tĂŠrreo

100


Planta cobertura superior

101


Planta telhado

102


Entrada de energia

103


Instalações elétrica - cobertura

104


Instalação elétrica - implantação

105


Instalações hidráulicas - 1º subsolo

106


Instalações hidráulicas - 2º subsolo

107


Instalações hidráulicas - térreo / implantações

108


Instalações hidráulicas - cobertura, barrilete e caixa d’água

109


Para-raio

110


Para-raio

111


Planta pavimento tĂŠrreo

112


Plantas 1ยบ subsolo

113


Plantas 2ยบ subsolo

114


Plantas telhado

115


Projeto de bombeiro

116


Projeto de bombeiro

117


Projeto de bombeiro

118


Projeto de bombeiro

119


Projeto de bombeiro

120


Projeto de bombeiro

121


Projeto de bombeiro

122


Projeto de bombeiro

123


Projeto de bombeiro

124


Projeto de bombeiro

125


Projeto aprovado Prefeitura

126


Projeto aprovado Prefeitura

127


130


NOTAS FISCAIS

139


Elevadores

140


Elevadores

141


Gradil

142


Gradil

143


Para raio

144


Port茫o eletr么nico

145


Rua Lara Campos, 784, Centro, TietĂŞ. CEP: 18530-000

Empreendimento

Manual do Síndico Lara Campos  

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