Issuu on Google+

T (010) 206 59 59 F (010) 413 01 75 sbr@sbr.nl www.sbr.nl Artikelnrummer K640.13 ISBN 978-90-5367-565-6

SBR: Kennisplatform voor de bouw SBR beschikt over een groot netwerk in de bouw en vastgoedwereld. We hebben ervaring met het bij elkaar brengen van zeer uiteen­ lopende partijen. De aard van de vraagstukken waarbij de hulp van SBR wordt ingezet is heel verschillend: ze gaan over verbeteringen in het bouwproces, maar bijvoorbeeld ook over brandveiligheid of zeer specifieke bouwtechnische kwesties.

Aanleidingen om SBR in te schakelen • Kennis: een organisatie kan aanvullende kennis of ervaring gebruiken voor het oplossen van een vraagstuk. • Neutrale bril: een onderneming zoekt een onafhankelijke partner, die voor andere partijen geen `bedreiging’ vormt. • Capaciteit: een organisatie beschikt over te weinig medewerkers om een vraagstuk op te lossen. • Netwerk: het ontbreekt aan contacten en ingangen om een kennisprobleem op te lossen. Uitgaande van de wensen en behoeften van klanten biedt SBR ook ondersteuning bij kennis­overdracht via publicaties, evenementen en cursussen. Daarnaast investeert het kennis­ platform in nieuwe middelen, zoals multi­ mediale en online producten en diensten (wiki’s, podcasts, blogs, e-learning).

SBR, prettig kennis te maken.

trillingsrichtlijn deel b hinder voor personen in gebouwen

SBR Postbus 1819 3000 BV Rotterdam

kennispaper onderzoeksrapport

herbestemming en transformatie: stand van zaken


Aansprakelijkheid SBR en degenen die aan dit product hebben meegewerkt, hebben een zo groot mogelijke zorgvuldigheid betracht bij het samenstellen van deze publicatie. Toch kan niet worden uitgesloten dat de inhoud onjuistheden bevat. De gebruiker van dit product aanvaardt daarvoor het risico. SBR sluit, mede ten behoeve van de auteurs, iedere aansprakelijkheid uit voor schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van informatie uit dit product. © SBR Alle rechten voorbehouden. Niets van deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, getransformeerd tot software of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voorzover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16b Auteurswet 1912 in verbinding met het Besluit van 23 augustus 1985, Stb. 471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloem­lezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient u zich te richten tot: SBR, Postbus 1819, 3000 BV Rotterdam. No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm, stored in a database or retrieval system, or any other means without written permission from the SBR. Rotterdam, maart 2012

Colofon Auteurs Durk Bosma (Delta Marktonderzoek (voorheen DBMI)) en Wiebe de Ridder (SBR)

Meer informatie U vindt meer informatie over alle SBR-producten en -projecten op www.sbr.nl Wilt u op de hoogte blijven van onze activiteiten? Meldt u zich dan via www.sbr.nl aan voor SBR@nieuws: onze gratis emailnieuwsbrief Meer informatie over deze publicatie: tel. (010) 411 4111 of per e-mail: verkoop@sbr.nl

www.deltamarktonderzoek.nl Vormgeving SBR, Rotterdam


Herbestemming en transformatie: stand van zaken SBR Rotterdam, maart 2013


Inhoud

1 Inleiding   3

2

Conclusies   4

3 Aanbevelingen: 8 gouden regels   5

4 Resultaten - Drempels en Kansen   6

5 Resultaten - Succesfactoren   9

6 Resultaten - Effectieve maatregelen   12

7 Steekproef en onderzoeksopzet   13 7.1

Steekproef   13

7.2

Onderzoeksopzet   14

2

SBR | Herbestemming en transformatie: stand van zaken


1 Inleiding

Nederland staat ‘vol’ met leegstaande gebouwen van soms maar enkele tientallen jaren oud. Herbestemmen lijkt logisch, maar is tegelijkertijd vaak moeilijker dan je denkt. Vele professionals uit de vastgoedwereld breken zich het hoofd over herbestemmen. Anderen gaan gewoon aan de slag en behalen soms opmerkelijke resultaten. Weer anderen lopen tegen onverwachte, maar niet altijd onoverbrugbare drempels aan. Dit onderzoek gaat over de ervaring van Nederlandse vastgoedprofessionals met herbestemmen. In totaal 400 professionals die vanuit verschillende invalshoeken met herbestemmen bezig zijn, deden mee. Hierdoor kunnen het proces van herbestemmen in vele facetten belichten. We peilden hun ervaring, om daarvan te kunnen leren. In totaal beoordeelden zij 164 succesvolle en 81 niet-succesvolle herbestemmingsprojecten. Wat werkt en wat werkt niet? We willen dat dit rapport aan iedereen die zich bezighoudt met herbestemmen zinvolle en bruikbare inzichten en handvatten bieden. Durk Bosma (Delta Marktonderzoek (voorheen DBMI)) en Wiebe de Ridder (SBR)

Onder herbestemming en transformatie van vastgoed verstaan we: Het hele proces van het veranderen van de functie van vastgoed, tot en met de oplevering ervan. 

Herbestemming en transformatie: stand van zaken | SBR 3


2 Conclusies

Herbestemmen biedt kansen, daar zijn de vastgoedprofessionals het over eens. Succesvol herbestemmen leidt niet alleen tot commercieel succes, maar zorgt ook voor behoud van maatschappelijk waardevol vastgoed en kan de ontwikkeling van gebieden een impuls geven. Kansen zijn er vooral voor de eigenaren en beleggers, gebruikers en bewoners en de overheid. In de perceptie van betrokkenen zijn twee van deze partijen, namelijk de overheid en de eigenaren/ beleggers/banken er echter ook de oorzaak van veel herbestemmingsprojecten niet van de grond komen. Hierbij dient te worden aangemerkt dat de beleidsmakers bij de overheid zichzelf in veel gevallen niet als partij zien die drempels opwerpt. Drempels waar men tegenaan loopt zijn vooral: •• Starre en beperkende regelgeving •• Onvoorspelbaar en moeilijk meetbaar rendement waardoor vanuit de financiële hoek medewerking beperkt is. •• Onbekende risico’s die ervoor zorgen dat partijen afhaken. •• Vasthouden aan onrealistische boekwaarde door eigenaren. Als aanjagers van herbestemming worden vooral de (toekomstige) gebruikers en bewoners gezien. Ook architecten spelen met hun creativiteit en visie een belangrijke rol. Het stimuleren van herbestemmen vraagt meer dan traditionele (technische) vaardigheden. Het is belangrijk om ideeën te visualiseren en andere partijen te overtuigen. Financiële prikkels en het inzicht dat leegstand ongunstig is voor zowel gemeente als eigenaar, zijn belangrijke instrumenten voor degene die een herbestemmingsproject van de grond wil krijgen. Een aantal factoren bepalen (mede) of een herbestemmingsproject succesvol zal blijken. De succesfactoren die we hebben geïdentificeerd in dit onderzoek zijn: •• Verduurzaming van het vastgoed. •• Het in een vroegtijdig stadium betrekken van gebruikers. •• Een stimulerende rol van de (lokale) overheid. •• Een reële boekwaarde. •• Een kleinschalig project. Daarnaast bleek dat tijdelijke herbestemming relatief vaak succesvol is.

4

SBR | Herbestemming en transformatie: stand van zaken


3 Aanbevelingen: 8 gouden regels

Uit het onderzoek volgen 8 aanbevelingen, die er toe kunnen leiden dat meer vastgoed herbestemd kan worden. 1. Zorg voor meer beschikbare kennis over herbestemming, onder andere over de risico’s die het met zich meebrengt. 2. Gemeenten en andere overheden: neem een stimulerende rol aan. Verhoog de snelheid van handelen en interpreteer regels soepeler. 3. Betrek toekomstige gebruikers/bewoners in een vroegtijdig stadium. 4. Zorg ervoor dat herbestemmingsprojecten duurzamer vastgoed opleveren. 5. Hanteer een reÍle boekwaarde van het vastgoed. 6. Verlies de mogelijkheid voor tijdelijke herbestemming niet uit het oog. 7. Focus op kleinschalige projecten. 8. Besteed aandacht aan het visualiseren van het project, om betrokkenen te enthousiasmeren.

Herbestemming en transformatie: stand van zaken | SBR 5


4 Resultaten - Drempels en Kansen

De groep voor wie herbestemming de meeste kans biedt, is volgens 58% van de professionals de groep eigenaren van vastgoed. Zij moeten ook wel, als hun vastgoed leeg komt te staan, verliezen ze geld. Lang niet iedereen is daarentegen van mening dat banken, adviseurs, corporaties, bouwers en architecten veel kansen kunnen ontlenen aan herbestemmen.

Figuur 4-1.

Als het gaat om het opwerpen van drempels, wordt gewezen naar twee partijen. De (gemeentelijke) overheid krijgt door 65% van de professionals de zwarte Piet toegeschoven. Ook de investeerders (eigenaren, banken, beleggers) wordt verweten drempels op te werpen als het gaat om herbestemmen.

Figuur 4-2.

6

SBR | Herbestemming en transformatie: stand van zaken


Interessant is dat de beleidsmakers bij de overheid zelf niet van mening zijn dat ze veel drempels opwerpen. Zij zien vooral drempels die worden opgeworpen vanuit de risicodragende partijen (eigenaren, ontwikkelaars, beleggers). Vanuit die kant is meer men geneigd de hand in eigen boezem te steken.

Figuur 4-3.

Drempels waartegen professionals aanlopen bij het herbestemmen kunnen worden samengevat als gebrek aan flexibiliteit en creativiteit. Dit heeft voor een deel betrekking op regelgeving en de interpretatie daarvan. Deze wordt als beperkend en verstikkend ervaren. Bovendien kost het veel tijd om benodigde vergunningen voor elkaar te krijgen. Gemeentes wordt een gebrek aan visie verweten. Eén van de deelnemers verwoordde dit als volgt: ‘Betrokkenheid vanachter de balie.’ De waarde van herbestemming is niet altijd in geld uit te drukken. Daarom is er vaak geen medewerking vanuit financiële kant, waar gestuurd wordt op voorspelbaar en meetbaar rendement. Van belang is ook de perceptie van het risico. Omdat veel herbestemmingsprojecten een onbekend en daarmee onoverzichtelijk risico met zich meebrengen, is men huiverig. Eigenaren wordt verweten te lang vast te houden aan een onrealistische boekwaarde, ingegeven door de (onrealistische) hoop dat zich traditionele huurders aandienen in de nabije toekomst. Als eigenaren eenmaal door de zure appel heen gebeten hebben, komen er een heleboel transformatiekansen. ‘De eigenaren zien niet in dat leegstand funest is voor vastgoed. Ze verwachten dat de crisis 'over gaat' en dat ze daarna weer dezelfde prijzen kunnen vragen. Ze zien niet in dat dit nieuwe werkelijkheid is.’ Als aanjagers van herbestemming worden de (toekomstige) gebruikers veelal gezien. Zij komen met de ideeën. Hetzelfde geldt voor architecten. Dit wordt door alle groepen betrokkenen gezien. Opvallend is dat de stimulerende rol van corporaties maar beperkt worden gezien door vastgoedprofessionals.

Herbestemming en transformatie: stand van zaken | SBR 7


Figuur 4-4.

Het stimuleren van herbestemmen vraagt meer dan traditionele (technische) vaardigheden en kennis. De ideale promotor van een herbestemmingsproject kan nieuwe ideeën genereren en visualiseren. Het gaat niet alleen om ideeën bedenken, maar ook om andere partijen te overtuigen en het ‘leuren met plannen’. “Een briljant weergegeven plan brengt de handen eerder op elkaar.” Succesvolle trekkers van een herbestemmingsproject beschikken over de juiste mix van enthousiasme, creativiteit, technische kennis en wettelijke mogelijkheden. Een belangrijke voorwaarden voor herbestemmen is dat er financiële prikkels zijn om mensen in beweging te krijgen. Ook het inzicht dat leegstand ongunstig is (voor gemeente en eigenaren) kan stimulerend werken.

8

SBR | Herbestemming en transformatie: stand van zaken


5 Resultaten - Succesfactoren

Om succesfactoren vast te kunnen stellen, hebben we succesvolle herbestemmingsprojecten op een aantal criteria vergeleken met niet-succesvolle. In totaal werden 164 succesvolle projecten beoordeeld en 81 niet-succesvolle. Door deze vergelijking kunnen we achterhalen waar verschillen zitten en daaruit kunnen we succes- en faalfactoren afleiden. Er zijn verschillende definities denkbaar van ‘succesvol’. We hebben er voor gekozen om geen definitie op te leggen, maar deze aan de professionals over te laten. Onder ‘succes’ wordt vaak commercieel succes verstaan. Daarnaast geldt dat het behoud van waardevol vastgoed, het voorkomen van sloop, een belangrijke indicator van succes is voor vele betrokkenen. Gevolgen van een succesvolle herbestemming kunnen zijn een verrijking van de sociale omgeving, tevreden gebruikers/bewoners en een laag energiegebruik. Tenslotte wordt als indicator genoemd een soepel en prettig proces. •• “Maximale gehaald uit de kwaliteiten van het bestaande gebouw.” •• “Buurtbewoners zijn zeer enthousiast en ondernemers in de buurt stellen leegstaande ruimte ter beschikking. De door leegstand verloederde aanblik van de plint en drugsoverlast wordt steeds verder teruggedrongen zodat de veiligheid en leefbaarheid weer hersteld wordt. Er is veel aandacht geweest in de pers. Het project laat zien dat als je samen de schouders ergens onder zet er ook resultaat geboekt wordt.” •• “Het is een prettige woning. Het ruim 100 jaar oude gebouw is weer voor jaren goed en gemoderniseerd en verduurzaamd.” De voorbeelden van niet-succesvolle projecten zijn in de meeste gevallen niet van de grond gekomen. Er worden verschillende redenen genoemd, die deels met elkaar samenhangen. Gebrek aan financiering wordt vaak genoemd als oorzaak, maar ook regelgeving waar niet aan voldaan kon worden of simpelweg een gebrek aan interesse vanuit potentiële kopers of gebruikers. Als redenen worden verder nog genoemd falend projectmanagement of een politieke agenda die leidde tot een voorkeur voor sloop. Voorafgaand aan het onderzoek hebben we, op basis van literatuur en casestudies een aantal hypotheses opgesteld. Deze hebben betrekking op de mogelijke factoren de ervoor kunnen zorgen dat een herbestemmingsproject succesvol kan worden afgerond. De hypotheses hebben we getoetst met behulp van het onderzoek. Op de volgende slides laten we zien welke hypotheses bevestigd zijn. Hieronder het overzicht van alle hypotheses. De kans op succesvol herbestemming is het grootst als: •• Er sprake is van tijdelijke herbestemming. •• Er sprake is van bepaalde functies (oorspronkelijke of nieuwe) van het vastgoed. •• Het een technisch eenvoudig herbestemmingsproject is. •• De lokale overheid een stimulerende rol speelt. •• Toekomstige gebruikers in een vroeg stadium betrokken worden bij de herbestemming. •• Het vastgoed een reële boekwaarde heeft, op basis van toekomstige opbrengsten. •• Er gebruik gemaakt kan worden van stimuleringsregelingen en subsidies. •• Het een kleinschalig project betreft. •• Er weinig partijen bij betrokken zijn. •• Het vastgoed in een aantrekkelijke omgeving ligt. •• Er gebruik wordt gemaakt van onorthodoxe financieringsoplossingen. •• Het vastgoed veel duurzamer wordt na de herbestemming. •• Er een grondige voorbereiding aan vooraf gaat.

Herbestemming en transformatie: stand van zaken | SBR 9


Iets meer dan de helft van de onderzochte herbestemmingsprojecten was voor de herbestemming erfgoed. In veel gevallen is de nieuwe functie wonen. Het aantal functies dat het vastgoed heeft, neemt vaak toe na de herbestemming, vastgoed wordt multifunctioneler. We zien geen grote verschillen tussen succesvolle en niet-succesvolle herbestemmingsprojecten als we kijken naar de functies, noch de oorspronkelijke, noch de nieuwe. De conclusie is dat de functie van het vastgoed, oorspronkelijk of nieuw, geen bepalende factor is voor het welslagen van een herbestemmingsproject.

Figuur 5-1.

Een groot deel van de herbestemmingsprojecten, zowel de succesvolle als de niet-succesvolle, betreft permanente herbestemmingsprojecten. Interessant is dat het aandeel van tijdelijke herbestemmingsproject onder de succesvolle projecten 3 keer zo hoog is als onder de niet-succesvolle herbestemmingsprojecten. Tijdelijke herbestemmingen zijn dus vaker succesvol, maar het aandeel in het totale aantal herbestemmingsprojecten is beperkt.

Figuur 5-2 10 SBR | Herbestemming en transformatie: stand van zaken


Toelichting schaal en weergave volgende slides: De deelnemers aan het onderzoek werd gevraagd om een succesvol en een niet-succesvol herbestemmingsproject in gedachten te nemen. Vervolgens werd gevraagd beide projecten op 12 aspecten te beoordelen. De zespuntsschaal werd telkens gevormd door twee uitersten. Een lage score betekent dat projecten eerder richting het eerste uiterste werden beoordeeld. Een hoge score betekent dat projecten eerder richting het tweede uiterste werden beoordeeld. Op een aantal elementen verschillen succesvolle herbestemmingsprojecten significant van nietsuccesvolle. Als er sprake is verduurzaming, gebruikers die in een vroegtijdig stadium betrokken worden, stimulerende rol van de lokale overheid, een reĂŤle boekwaarde en een kleinschalig project, is de kans groter dat het een succesvol herbestemmingsproject zal zijn.

Figuur 5-3.

De kenmerken van herbestemmingsprojecten die in deze grafiek worden weergegeven, verschillen niet significant tussen succesvolle en niet-succesvolle herbestemmingsprojecten. Deze kenmerken zijn dus niet bepalend voor het wel of niet succesvol herbestemmen.

Figuur 5-4. Herbestemming en transformatie: stand van zaken | SBR 11


6 Resultaten - Effectieve maatregelen

De in de ogen van de professionals effectieve maatregelen bieden mogelijkheden (of nemen van belemmeringen weg) en maken herbestemmen aantrekkelijk. Daarnaast wordt kennisontwikkeling als effectief gezien, onder meer door het structureel in kaart brengen van leegstand vastgoed.

Figuur 6-1.

De maatregelen die minder effectief zijn in de ondersteuning van betrokkenen bij herbestemmingsprojecten, hebben veelal een verplichtend karakter in zich. Men ziet dus meer in stimuleringsmaatregelen dan in opgelegde wijzen van handelen.

Figuur 6-2. 12 SBR | Herbestemming en transformatie: stand van zaken


7 Steekproef en onderzoeksopzet

7.1 Steekproef

Figuur 7-1.

In de steekproef komen relatief veel adviseurs en architecten voor. Door middel van een herwegingsprocedure is er echter voor gezorgd dat alle groepen betrokkenen even zwaar meewegen in de uitkomsten.

Figuur 7-2.

Herbestemming en transformatie: stand van zaken | SBR 13


7.2 Onderzoeksopzet Methode veldwerk: Periode veldwerk: Totale n: Steekproefkader:

Online enquĂŞte 15 -1 t/m 25-2 2013 n=400 Diverse bronnen. Onder andere relatiedatabases SBR en Delta Marktonderzoek,

Selectiecriteria: Herweging:

LinkedIn, Gulden Feniks. Professionals die zich bezig houden met herbestemming Door middel van een herweging is ervoor gezorgd dat alle betrokken partijen in

Kwaliteitscontrole:

herbestemming even zwaar meetellen in de totaalscores Alle individuele enquetes zijn gecontroleerd op volledigheid en consistentie van de

Auteurs:

antwoorden Durk Bosma en Wiebe de Ridder

14 SBR | Herbestemming en transformatie: stand van zaken


Aansprakelijkheid SBR en degenen die aan dit product hebben meegewerkt, hebben een zo groot mogelijke zorgvuldigheid betracht bij het samenstellen van deze publicatie. Toch kan niet worden uitgesloten dat de inhoud onjuistheden bevat. De gebruiker van dit product aanvaardt daarvoor het risico. SBR sluit, mede ten behoeve van de auteurs, iedere aansprakelijkheid uit voor schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van informatie uit dit product. © SBR Alle rechten voorbehouden. Niets van deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, getransformeerd tot software of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voorzover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16b Auteurswet 1912 in verbinding met het Besluit van 23 augustus 1985, Stb. 471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloem­lezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient u zich te richten tot: SBR, Postbus 1819, 3000 BV Rotterdam. No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm, stored in a database or retrieval system, or any other means without written permission from the SBR. Rotterdam, maart 2012

Colofon Auteurs Durk Bosma (Delta Marktonderzoek (voorheen DBMI)) en Wiebe de Ridder (SBR)

Meer informatie U vindt meer informatie over alle SBR-producten en -projecten op www.sbr.nl Wilt u op de hoogte blijven van onze activiteiten? Meldt u zich dan via www.sbr.nl aan voor SBR@nieuws: onze gratis emailnieuwsbrief Meer informatie over deze publicatie: tel. (010) 411 4111 of per e-mail: verkoop@sbr.nl

www.deltamarktonderzoek.nl Vormgeving SBR, Rotterdam


T (010) 206 59 59 F (010) 413 01 75 sbr@sbr.nl www.sbr.nl Artikelnrummer K640.13 ISBN 978-90-5367-565-6

SBR: Kennisplatform voor de bouw SBR beschikt over een groot netwerk in de bouw en vastgoedwereld. We hebben ervaring met het bij elkaar brengen van zeer uiteen­ lopende partijen. De aard van de vraagstukken waarbij de hulp van SBR wordt ingezet is heel verschillend: ze gaan over verbeteringen in het bouwproces, maar bijvoorbeeld ook over brandveiligheid of zeer specifieke bouwtechnische kwesties.

Aanleidingen om SBR in te schakelen • Kennis: een organisatie kan aanvullende kennis of ervaring gebruiken voor het oplossen van een vraagstuk. • Neutrale bril: een onderneming zoekt een onafhankelijke partner, die voor andere partijen geen `bedreiging’ vormt. • Capaciteit: een organisatie beschikt over te weinig medewerkers om een vraagstuk op te lossen. • Netwerk: het ontbreekt aan contacten en ingangen om een kennisprobleem op te lossen. Uitgaande van de wensen en behoeften van klanten biedt SBR ook ondersteuning bij kennis­overdracht via publicaties, evenementen en cursussen. Daarnaast investeert het kennis­ platform in nieuwe middelen, zoals multi­ mediale en online producten en diensten (wiki’s, podcasts, blogs, e-learning).

SBR, prettig kennis te maken.

trillingsrichtlijn deel b hinder voor personen in gebouwen

SBR Postbus 1819 3000 BV Rotterdam

kennispaper onderzoeksrapport

herbestemming en transformatie: stand van zaken


Camelot herbestemmen en transformatie stand van zaken[1]