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20 Febbraio 2009

COMPRARE CASA Guida all’acquisto e alla vendita di un immobile Da un lavoro della Camera di Commercio di Como, pubblichiamo il capitolo primo dedicato alle certificazioni e alle regole generali

LA DOCUMENTAZIONE RELATIVA ALLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI L’acquisto di una casa rappresenta un investimento importante ed è pertanto necessario che l’acquirente riceva tutta la documentazione che possa comprovare che l’immobile sia effettivamente cedibile. Vediamo in sintesi quali sono i principali documenti che devono essere sempre correlati ad una vendita immobiliare: 1. Titolo di proprietà o provenienza Un immobile può pervenire per successione a causa di morte, per provvedimento giudiziale, per atto notarile (vendita, donazione, divisione....). Il venditore deve produrre il titolo che attesta la sua proprietà. I dati riportati nel titolo di provenienza potrebbero nel frattempo essere cambiati: il notaio incaricato della stipula dell’atto di vendita controllerà l’effettiva proprietà del venditore e l’assenza di formalità pregiudizievoli. 2. Aspetti urbanistici E’ assolutamente necessario fare molta attenzione anche alla documentazione urbanistica. E’ un aspetto molto importante che può pregiudicare la libera commercializzazione del bene. Se la costruzione risulta iniziata successivamente al 1° settembre 1967, nell’atto di vendita si dovranno menzionare gli estremi di tutti i provvedimenti autorizzativi comunali (licenze edilizie, concessioni ad edificare, varianti, permessi di costruire, DIA), nonché gli estremi di eventuali domande di condono e di concessioni edilizie in sanatoria. Rimane comunque in capo al venditore l’onere di dimostrare la conformità urbanistica dell’immobile a detti provvedimenti. Non bisogna dimenticare infine di farsi esibire il conseguente “Certificato di Agibilità” (ex “Certificato di Abitabilità”) o il documento di autocertificazione del termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comune. Se l’immobile in oggetto ha come pertinenza uno o più terreni la cui superficie sia superiore a 5.000 metri quadrati, all’atto di vendita va allegato il relativo certificato di destinazione urbanistica da richiedersi al competente ufficio comunale. 3. Aspetti catastali Altra documentazione altrettanto necessaria è quella catastale. Ogni unità immobiliare deve essere denunciata al Catasto (oggi Agenzia del Territorio). E’ un enorme archivio cartaceo e informatico dove sono catalogati ai fini fiscali e conservati tutti gli immobili costruiti sul territorio nazionale. Ogni capoluogo di provincia ha il suo Ufficio Distrettuale. Il documento principale PAG 2

che necessita è la cosiddetta scheda catastale, che altro non è che una riproduzione della planimetria dell’immobile in scala ridotta redatta da un tecnico abilitato e presentata agli uffici catastali, verificabile tramite una “visura” nella quale vengono riportati i dati (categoria, classe, consistenza, rendita) relativi all’unità immobiliare. Qualora si riscontrassero delle difformità tra la situazione di fatto e la planimetria catastale, occorrerà provvedere alla sua regolarizzazione mediante la presentazione di una denuncia di variazione. 4. Aspetti condominiali Prima di acquistare un appartamento in un contesto condominiale bisogna accertarsi presso l’amministratore: - se ci sono spese condominiali arretrate (l’acquirente è solidamente obbligato col venditore ai pagamenti dell’anno in corso e dell’anno precedente); - a quanto ammontano le spese annue di ordinaria amministrazione; - se e quali lavori di manutenzione sono previsti o deliberati dall’assemblea condominiale (esempio: rifacimento tetto, facciate, androni e scale o altro) e rientranti nelle spese di straordinaria amministrazione; se ci fossero, è opportuno stabilire in capo a chi gravino tali spese; - se ci sono limiti per il regolamento di condominio, ad esempio per il mutamento di destinazione d’uso di una unità immobiliare (da abitazione ad ufficio). 5. Certificazioni di impianti La dichiarazione di conformità è un documento o meglio un insieme di documenti con cui l’installatore di un impianto (elettrico, idro-termo-sanitario, radio-televisivo, ecc.) dichiara e certifica che questo è stato realizzato a regola d’arte. La dichiarazione di conformità contiene i dati dell’impianto e dei seguenti soggetti: responsabile tecnico, proprietario, committente. Fornisce inoltre informazioni sulla procedura di installazione, sulla


20 Febbraio 2009 tipologia di materiali impiegati, sulle norme seguite, sull’ubicazione dell’impianto. La dichiarazione di conformità, secondo la normativa attuale, si redige su un modello approvato dal Ministero del Lavoro ed è completata da una serie di allegati, alcuni dei quali obbligatori (pena la nullità della dichiarazione): • il progetto (se l’immobile supera certi limiti dimensionali); • lo schema di impianto (dove non c’è il progetto); • la relazione tipologica (o elenco dei materiali); • il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio. A seguito dell’abrogazione dell’art. 13 del D.M. n. 37/2008, dal 25 giugno 2008 non esiste più un obbligo di allegazione della documentazione di conformità e neppure più un obbligo di regolamentazione contrattuale della garanzia dell’alienante riguardo alle conformità degli impianti; detta regolamentazione però rimane sicuramente opportuna. Qualora gli impianti di un vecchio immobile non fossero a norma, o non esistessero, chi vende e chi compra, di comune accordo, possono comunque procedere alla compravendita dell’immobile nello stato di fatto. Per evitare controversie successive, è opportuno in sede di contrattazione, disciplinare in capo a chi spetti la messa a norma degli impianti stessi. 6. Certificazione Energetica La certificazione energetica non è altro che un certificato dal quale si può capire come è stato realizzato l’edificio dal punto di vista dell’isolamento della coibentazione e quindi in che modo il fabbricato possa contribuire ad un risparmio energetico. In sostanza consiste in una valutazione dei requisiti energetici integrati di un immobile con conseguente certificazione e attribuzione di una certa classe energetica. Oggi gli elettrodomestici in base al consumo energetico rientrano in una determinata classe: A, B ecc.. Sarà così anche per tutti gli edifici, i quali, in base al consumo energetico rientreranno in una determinata classe di consumo. E’ interesse dell’acquirente di un immobile sapere quanto un determinato immobile consumi energia. Un fabbricato realizzato senza nessun accorgimento dal punto di vista energetico, oltre a causare un maggiore inquinamento, produce anche un aggravio di spese per la persona che lo abita. L’art. 35, comma 2-bis, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, come aggiunto dalla legge di conversione, 6 agosto 2008, n. 133, in vigore dal 22 agosto 2008, ha modificato la normativa nazionale precedente; in generale non è più necessario allegare la certificazione energetica agli atti di trasferimento immobiliare; rimane salvo l’obbligo di dotazione e consegna all’acquirente dell’attestato di qualificazione energetica per i seguenti edifici: 1) gli edifici di nuova costruzione, il cui permesso di costruire o la cui denuncia di inizio attività sono stati presentati successivamente al giorno 8 ottobre 2005; 2) gli edifici riguardo ai quali sia avvenuta la ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro o la intera demolizione e ricostruzione, con richiesta di permesso di costruire o denuncia di inizio attività o demoliti e ricostruiti, presentata successivamente al giorno 8 ottobre 2005; 3) gli edifici che siano stati “di fatto” dotati dell’attestato di cer-

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tificazione o qualificazione energetica per usufruire di benefici fiscali; 4) gli edifici pubblici o ad uso pubblico; 5) gli edifici di superficie utile (netta calpestabile) superiore a 1.000 metri quadri, allorché l’atto di trasferimento a titolo oneroso abbia ad oggetto l’intero immobile (anche quando si tratti del trasferimento di singole unità immobiliari, ove siano, da sole, di superficie utile superiore a 1.000 metri quadri); 6) gli edifici, sia di vecchia che di nuova costruzione, di qualsiasi superficie utile, anche inferiore a 1.000 metri quadri, allorché l’atto di trasferimento a titolo oneroso abbia ad oggetto l’intero immobile (con esclusione, quindi, degli atti traslativi di singole unità immobiliari facenti parte del complesso). A decorrere dal 1° luglio 2009, gli obblighi di dotazione e consegna dell’attestato di qualificazione energetica riguarderanno tutte le unità immobiliari (anche quindi gli appartamenti in condominio), di vecchia o nuova costruzione. Per la Lombardia, nel momento in cui andiamo in stampa, sembra valere un discorso a parte, non avendo la legge nazionale abrogato le norme regionali: salva la normativa nazionale per ciò che concerne gli obblighi di dotazione e consegna dell’attestato all’acquirente, rimane l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica all’atto di trasferimento immobiliare a titolo oneroso nei casi previsti dalla normativa regionale. Detti casi sono: a) nell’ipotesi di titolo per la costruzione richiesto a decorrere dal 1.09.07; b) per gli interventi di demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria o in ristrutturazione, ristrutturazione edilizia che coinvolgano più del 25% della superficie disperdente dell’edificio; ampliamenti volumetrici, se il volume a temperatura controllata della nuova porzione risulti superiore al 20% di quello esistente; il tutto se il titolo edilizio è stato richiesto a partire dal 1.09.07; c) per accedere ad incentivi ed agevolazioni fiscali; d) in presenza di edifici di proprietà pubblica o adibita ad uso pubblico, la cui superficie utile superi i 1.000 mq; e) qualora si verifichi il trasferimento dell’intero edificio, anche costruito anteriormente; f) in presenza di contratto servizio-energia stipulato o rinnovato dopo il 1° gennaio 2008.

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20 Febbraio 2009

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Progetto “Le Sorgenti”

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Pistoia

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20 Febbraio 2009


20 Febbraio 2009

Pistoia

SAN FELICE

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MONTALE

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a pochi passi dai principalei monumenti della città, appartamento di 4 vani posto al 2^ ed ultimo piano di palazzo storico, internamente diviso in ingresso soggiorno, cucina, 2 camere matr., ampio servizio e rip. Completamente ristrutturato. € 190.000 Rif. 174

in piccola e tranquilla palazzina di soli 2 piani, grazioso appartamento ottimamente rifinito con ingresso, cucinotto, ampio soggiorno, 2 camere matr., bagno, rip. oltre 3 balconi e garage di ca. 25 mq. Molto luminoso, ottimo contesto. € 215.000 Rif. 165

PISTOIA

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ubicato all´interno della strada principale e facente parte di piccolo e grazioso complesso colonico, vendiamo ampia porzione di colonica da terra a tetto, composta da cucina in muratura, soggiorno, tinello, rip. e bagno al piano terra; 3 camere e bagno al 1^ piano oltre posto auto esclusivo. Ristrutturato completamente nel 2003 con finiture tipiche della tipologia, impianti a norma e ottimo contesto. € 220.000 Rif. 179

in strada interna e tranquilla a due passi dal centro storico, ampio e caratteristico terratetto d´epoca, su 2 livelli con ingresso, cucinotto, sala pranzo, salone, 2 camere matr., doppi servizi, 2 rip. e soffitta. Resede frontale e tergale con ulteriore rip.-lavanderia. Ottimo contesto. € 280.000 Rif. 132

PISTOIA CENTRO

PONTE DI SERRAVALLE

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appartamento di 3 vani diviso in ingresso, soggiorno angolo cottura con caratteristico soppalco, 2 camere e servizio oltre rip. Rifiniture rustiche con travi e mattoncini a vista. Nessuna spesa di condominio, molto luminoso. € 180.000 Rif. 176

appartamento p. terra di piccola palazzina di nuova costruzione, ampia zona living, camera matr., servizio, rip., giardino privato e p. auto escl. Ottime rifiniture. € 127.000 Rif. 156

in strada interna e tranquilla e in zona ottimamente servita vendiamo ampio e grazioso appartamento in bifamiliare posto al piano terra. Ingresso, luminoso soggiorno, cucina abitabile, 2 camere matr., bagno, rip. oltre resede esclusiva frontale e piccolo box-rimessa. € 250.000 Rif. 143

PISTOIA CENTRO

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in grazioso complesso colonico in fase di ristrutturazione porzioni immobiliari indip. con caratteristiche tipiche della tradizionale casa toscana, tutte le unità sono dotate di giardino escl., 2 posti auto e cantina escl. Finiture di pregio, ottimo contesto. Da € 214.000 Rif. 15

in strada interna appartamento indipendente disposto su due livelli con ingresso al piano terra, soggiorno, cucina abitabile, 2 camere e servizio al 1^ piano. Nessuna spesa di condominio. € 160.000 Rif. 175

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Pistoia

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PISTOIA collina Ovest

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Tratt. Riservata Rif. 1552

Trattativa Riservata Rif. 1549

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PISTOIA COLLINA

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bellissima villetta libera quasi 3 lati oltre terreno terrazzato ad ulivi e giardino di ca. 190 mq. P. seminterrato con cantina con predisposizione attacchi per la 2´ cucina, locale autoclave. P. terra con ingresso soggiorno panoramico con camino, disimpegno, cucina con bagno. 1´ piano: 2 camere, rip. guardaroba e bagno. 2´ piano: rip. molto grande. Il tutto in ottime condizioni. Impianti a norma.

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Trattativa Riservata Rif. 1476

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Pistoia

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ampio appartamento in piccola palazzina con ingresso, soggiorno, cucina abit., 3 camere, bagno (recentemente rifatto), rip., 2 terrazzi e grande cantina. Termosing. € 180.000 Rif. 2949 PISTOIA loc. Spazzavento

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PISTOIA

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PISTOIA NUOVA

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La mia casa n. 4 - 20 febbraio 2009