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JORNAL CAETANO CARDAMONE (ED.04 ANO 02 MARÇO/2011) Senhores condôminos, é CHEGADO O FIM DE NOSSO MANDATO, E GOSTARÍAMOS DE APRESENTAR UM RÁPIDO BALANÇO DE NOSSA ADMINISTRAÇÃO.

Graças à rigidez da administradora haly, conseguimos diminuir os gastos mensais, com um corte próximo de R$ 400,00 em relação ao que a atico incluía no balancete de despesas sem notas fiscais correspondentes, durante as administrações 2005/2007 e 2007/2009. De outro lado, obtivemos um incremento de receita, de mais de R$ 1.762,14, resultado da cobrança pelo uso da área comum.

Com a ajuda e o apoio da administradora haly e dos conselheiros luiz angelo polli e caetano cardamone neto, que diuturnamente se debruçaram sobre os problemas do prédio e sem os quais certamente não teríamos feito nada, podemos dizer que nossa maior realização foi promover a divisão do sistema de água, isolando o fornecimento de água da loja onde funciona o restaurante. nos mais de 20 anos que se passaram desde que a obrigação foi assumida por escritura pública, sem que quaisquer das diversas administrações anteriores fizessem algo a respeito, podemos dizer com orgulho que o problema da conta de água está resolvido.

Cremos que também merece relevo a busca incessante de solução aos problemas do prédio, como: as ocupações irregulares da área comum, a recuperação dos créditos decorrentes da desaprovação de contas da administração 2007/2009, a recuperação dos ativos que a Atico se recusou a devolver, todas questões encaminhadas ao judiciário quando a parte contrária não demonstrou interesse na solução amigável. bem assim, conseguimos a solução do contrato com a otis. Nas matérias a seguir V.Sas. Encontrarão mais detalhes sobre os pontos mencionados neste editorial.

Outro ponto que consideramos importante neste período, foi a implementação da transparência na administração. Neste aspecto, pusemos em prática e funcionamento o website do condomínio, o jornal do condomínio e o Twitter, onde são publicados os fatos e atos da administração. Com muito orgulho Chegamos à edição no 04 de nosso jornal, visando sempre mantê-los bem informados.

A propósito, gostaríamos de convidar V.Sas. a visitarem e conhecerem nosso sítio na Internet, bem assim, de obterem seu acesso aos documentos do prédio, onde poderão conhecer todos os documentos de interesse do condomínio. (http://www.caetanocardamone.com.br )

Implementamos ainda a melhoria dos banheiros sociais de edifício, que são áreas comuns de uso coletivo e estão, portanto, sob responsabilidade da administração, o que nunca foi visto pelas administrações anteriores.

Editorial: pelo Síndico

1. - ASSUNTOS DE INTERESSE DOS CONDÔMINOS:

1.1 – Da Administração; 1.1.1 – O mandato do Sr. Norival scaglione está chegando ao fim e, na forma do artigo 12, da convenção de condomínio, foi convocada assembleia geral ordinária para o dia 09/03/2011, às 9:00 horas em primeira convocação e às 9:30 horas em segunda convocação, com qualquer número de presentes. Nesta ocasião, o mesmo renunciará ao último mês de mandato (pois, foi eleito em 08/04/2009) e consta da pauta a eleição de síndico, conselho e comissão de obras, cargos previstos na convenção de condomínio.

1.1.2 – Em assembleia de 08/12/2010, foi aprovado um aumento de 20% sobre o rateio ordinário. Na mesma ocasião, foi determinada colocação em pratica do funcionamento parcial dos elevadores em parte da manhã e parte da tarde; a notificação dos condôminos que supostamente dão destinação diversa da de escritório às salas do edifício; a destinação do saldo positivo na conta de fundo de elevadores; e a confecção de um estudo sobre o melhor aproveitamento dos funcionários e a eventual contratação do porteiro. 1/5

1.1.3 – Quanto ao funcionamento parcial dos elevadores, temos que não houve reflexo na conta de energia elétrica. Em novembro e dezembro de 2010, antes da implementação da providência de desligamento dos elevadores, as contas da eletropaulo tiveram os seguintes valores R$ 1.548,19 e R$ 1.885,43, respectivamente. Em janeiro e fevereiro de 2011, após a implementação do desligamento sistemático, os valores foram de R$ 1.780,47 e R$ 1.897,78, respectivamente. Portanto a medida se mostra inócua para reduzir o consumo.


1.1.4 – O saldo positivo na conta de fundo de elevadores resultou em R$ 2.476,57 e o valor foi transferido para a conta de fundo de reserva. 1.1.5 – Em 09/12/2010, o síndico promoveu a notificação extrajudicial de todos os condôminos que supostamente dão destinação diversa da de escritório às suas unidades autônomas. A administração recebeu respostas e explicações de todos, exceto do condômino da unidade 406, onde funciona um depósito e comércio de livros usados (o que não é permitido pela convenção). O material será apresentado em assembleia para deliberação. 1.1.6 – em 20/12/2010 o Conselho deliberou, juntamente com o Síndico, que o mesmo deverá apurar o valor final necessário ao pagamento do 13 o salário de 2010 (R$ 4.868,12), e sobre o mesmo incorporar um reajuste de 8,5%, para fazer frente ao 13o Salário de 2011. Lembramos que a assembléia geral competente, de 08/04/2009, determinou que a partir de 2010 o Síndico deve proceder o rateio do 13o Salário em 12 parcelas mensais, todo ano. Portanto, tal rateio deve ocorrer de forma independente do rateio ordinário, porém, sem perder seu caráter legal de verba ordinária. o valor a ser rateado em 2011 ficou em R$ 5.281,91. 1.1.7 – na mesma reunião do conselho, de 20/12/2010, foi detectado um equivoco na cobrança feita aos cessionários de áreas comuns, pois, em razão de erro cometido pela Atico, deixou-se de inserir na cobrança o valor referente ao rateio do 13o salário, que se trata de despesa ordinária (art. 1336 e 1340, do CC./02, e art. 4o, da Convenção de Condomínio), sendo, pois, "cota condominial" para efeito de cobrança do "aluguel". Este erro já foi consertado e os cessionários receberam boletos com as diferenças, resultando na apuração de uma receita extra de R$ 432,42 para o edifício, de 2009 e 2010.

1.2 – Das Atividades; 1.2.1 – Encerramos a melhoria dos banheiros sociais, que agora contam com saboneteiras e papeleiras, que são abastecidas diariamente pelo pessoal da faxina. Os banheiros são áreas comuns e estão sob responsabilidade direta da administração, entretanto, face da omissão de todas as anteriores administrações, os condôminos e seus visitantes eram constrangidos a levar material de higiene toda vez que se dirigiam aos banheiros. Isto agora é passado! 1.2.2 – Em assembléia de 17/03/2010, após ampla discussão e debates, chegou-se ao consenso de que há várias necessidades a serem supridas no Condomínio, e priorizou-se a reforma das instalações elétricas e a segurança da portaria. Cumpre-nos esclarecer que estamos tentando obter orçamentos para reforma elétrica e para implementação de maior segurança na portaria, bem assim para pintura interna do Edifício, revisão do sistema hidráulico e manutenção dos telhados. No entanto, tal missão tem se mostrado difícil, pois, poucas empresas se apresentam, não permitindo que possamos identificar as reais necessidades do Edifício. Assim, pedimos aos condôminos que nos ajudem nesta empreitada, fornecendo indicações de profissionais conhecidos e/ou de confiança pelo e.mail: obras@caetanocardamone.com.br 1.2.3 – Em razão de deliberação do conselho de 14/07/2010, a Administração patrocinou a propositura de ação demolitória em face do condômino das unidades 306 a 309. Segundo alardeado pelo referido condômino, em assembléia de 10/02/2010, o mesmo teria, abusando de seu contrato de cessão de uso, demolido as paredes das salas e edificado sobre a área comum. Precedeu a ação demolitória, a notificação extrajudicial de 19/03/2010, ao mesmo condômino, 2/5

para que ele apresentasse eventual documentação que lhe permitisse tal empreitada. Entretanto, o condômino quedouse inerte, confessando que não têm autorização de seus pares para edificar sobre a área comum. Face de disposição legal, a Administração não poderia calar-se a esse respeito, sendo então proposta ação demolitória. a ação foi julgada procedente, e, apesar de passível de recurso, nos agrada saber que a alardeada "indústria de processos" não passa de argumento vazio e revanchismo dos incomodados com a gestão atual, que busca exclusivamente por o Condomínio em ordem. Primeiro, tenta-se por todos os meios a conciliação e a solução amistosa dos problemas e desordens, e, não sendo possível a solução pela via amigável, as vezes até pela petulância da parte contrária, busca-se a guarida do Judiciário, que, até aqui, tem mostrado que estamos trilhando o caminho certo, a bem da defesa do bem comum. Nunca é demais ressaltar que manteremos nossa posição de defender o bem comum a qualquer custo, não permitindo que espertos tentem se aproveitar de determinadas situações e armadilhas para tirar proveito do que nos pertence, do que pertence a você que nos lê. 1.2.4 – Temos urgência em solucionar os vazamentos do telhado, pois, apesar da maioria eventualmente desconhecer o fato, nosso edifício utiliza o “sistema” de estuque, não havendo laje, de modo que, qualquer vazamento, causa a inundação das salas dos 6oº e 7oº andares. Assim, pedimos aos condôminos que nos ajudem nesta empreitada, fornecendo indicações de profissionais conhecidos e/ou de confiança pelo e.mail: obras@caetanocardamone.com.br 1.2.5 – Solicitamos aos condôminos que atualizem seu e.mail junto ao condomínio, permitindo uma comunicação mais


eficaz. Para tanto, enviem um e.mail, com seu nome, para: contato@caetanocardamone.com.br 1.3 – Da divisão da água; Depois de mais de 20 anos e inúmeras administrações que passaram pelo edifício (SEM NADA FAZER A RESPEITO DO ASSUNTO!), podemos dizer que obtivemos nossa maior conquista, que foi "obrigar" a divisão do sistema de água. Lembramos que a obrigação de divisão da água foi assumida pelo proprietário da unidade autonôma loja (sob no 122) nos idos de 18 de outubro de 1989, segundo escritura lavrada nas notas do 9o Tabelionato de Notas da Capital, livro nO 5.124, fls. 066. Agora teremos a certeza de estar pagando apenas o que realmente consumimos, sem que tenhamos todo o trabalho que sempre nos deu cobrar o Restaurante e apurar o seu consumo. O sistema instalado está em fase de testes desde o início do mês de fevereiro, sendo que, mais tardar em abril/2011 teremos isolado definitivamente as prumadas de água. A obra respeitou A proposta final que foi apresentada pelo restaurante na assembléia de 10/02/2010, e que foi aprovada por unânimidade, contando com anuência do engenheiro Caleb Santana, crea 5061025022, que acompanha a obra.

Diante do laudo conclusivo do engenheiro, também contratado em 2006 e que acompanhou a obra desde a assinatura do contrato, não tivemos mais o que exigir. Maiores esclarecimentos e vistas dos documentos da Otis poderão ser obtidos diretamente no escritório do síndico ou no sitio do condomínio na internet.

vorável na ação de cobrança; está em fase de recurso); 2oº – 09.124790-6, em trâmite perante a 33aª Vara Cível Central (em fase de recurso);

1.5. - Dos devedores;

Os processos são: 3oº – 06.148396-4, em trâmite perante a 5aª Vara Cível Central, tratando-se de ação de reintegração de posse movida contra o Restaurante Pátio do Colégio Ltda. e outro (processo julgado procedente; firmamos contrato de cessão da área objeto do pedido de reintegração de posse com o réu; a parte co-ré interpôs recurso de apelação e insiste na sua apreciação pelo Tribunal, mesmo diante da cessão onerosa havida, aguardando julgamento pelo tribunal de justiça) 4oº – 06.118159-0, em trâmite perante a 35aª Vara Cível central, tratando-se de ação de indenização pelo uso de água do edifício movida contra o Restaurante Pátio do Colégio Ltda. (ação julgada procedente, com recurso do réu pendente de apreciação pelo Tribunal) 5oº – 09.200871-9, em trâmite perante a 27aª Vara Cível Central, tratando-se de ação de indenização movida contra Atico – Administradora Tecnica de Imóveis e Condomínios Ltda. e contra Jaime Rodrigues de Moura (ação julgada procedente, com recursos do autor e do réu pendentes de apreciação pelo Tribunal) 6oº – 09.203416-9, em trâmite perante a 42aª Vara Cível Central, tratando-se de ação cautelar de arresto movida contra Atico – Administradora Tecnica de Imóveis e Condomínios Ltda. (o Juízo deferiu a medida liminar pleiteada; bloqueou-se R$ 45.575,95 em favor do Juízo; houve liberação de R$ 42.317,57, dado por nós como incontroverso, que está na conta corrente do condomínio desde 10/11/2009; determinou-se a citação e o seguimento na ação principal)

Juntamente com a administradora Haly, conseguimos zerar o estoque de devedores extrajudiciais do condomínio, e passamos quase 15 meses sem quotas em aberto. Entretanto, Certamente em represália à ação demolitória, o condômino das unidades atingidas não vem pagando as quotas condominiais desde janeiro do corrente ano. Infelizmente, o referido condômino olvida-se de que a taxa condominial não tem qualquer relação com o aluguel que é devido pelo mesmo, tratando-se de cobranças distintas e com fatos geradores próprios e diferentes. A dívida está sendo encaminhada para cobrança na forma da resolução da assembleia de 10/02/2010. 1.6 - Dos processos judiciais; Existem em curso processos judiciais o Condomínio.

hoje 11 envolvendo

1.6.1. - Das ações de cobrança: 1.4. - Do caso otis; nos resignamos em aceitar a entrega dos elevadores, dando por concluídos os contratos com a Otis. Isto se deu em decorrência do relatório conclusivo do engenheiro que acompanha a obra desde seus albores, sérgio rodrigues, crea 192702D. Infelizmente, nossa impressão é que o resultado não ficou a contento. Entretanto, o que foi contratado pela administração 2005/2007 é o que restou entregue, ou seja, pagamos para ter aquilo que hoje se encontra instalado.

Existem em curso (02)duas ações de cobrança sob responsabilidade da administradora Haly. Em ambos os casos foi tentada a solução dos processos, mas os devedores somente liquidariam os débitos se recebessem isenção de parte dos juros e correção monetária, o que não nos parece justo quando todos os demais condôminos estão sujeitos aos encargos moratórios. Os processos são: 1o – 09.124789-7, em trâmite perante a 31aª Vara Cível Central (Em linha com posição do STJ [RESP 1.002.525-DF) Condomínio obtém sentença fa3/5

1.6.2. - Dos Demais Processos: Outros 09 processos envolvem o condomínio, sendo 07 como autor e 02 como réu.


7oº – 09.206373-4, em trâmite perante a 42aª Vara Cível Central, tratando-se de ação de rescisão de contrato cc. indenização, movida contra Atico – Administradora Tecnica de Imóveis e Condomínios Ltda. (a ré foi citada; apresentou defesa; houve réplica, com juntada de novos documentos; está em fase de instrução, aguardando audiência de conciliação designada para 17/03/2011) 8oº – 1.718/2009, em trâmite perante o 1oª Distrito Policial da Capital, tratando-se de representação criminal contra José Luiz Ribeiro Martin (ratificação da representação, em declarações, pelo síndico; a polícia tenta localizar o réu, sem êxito até aqui) 9oº – 10.170562-0, em trâmite perante a 40aª Vara Cível central, tratando-se de ação demolitória movida em face de milton cleber simões vieira (a ação foi julgada procedente, sendo passível de recurso) 10oº – 10.140825-8, em trâmite perante a 23aª Vara Cível Central, tratando-se de ação movida em face do Condomínio pela Conselheira eleita Elaine Aparecida Vieira de Lima (que demitiu-se do conselho em setembro de 2009), tendo como advogado o então conselheiro e ex-síndico Milton Cleber Simões Vieira (condomínio foi citado, apresentou defesa com pedido contraposto de indenização face de condenação indevida no feito de reintegração de posse, está em fase de instrução) 11o – 10.168919-6, em tramite perante a 12a Vara Cível central, tratando-se de ação declaratória movida pelo restaurante pátio do colégio limitada, precedida de ação cautelar de sustação de protesto (feito no 10.158742-2) (condomínio foi citado, apresentou defesa e reconvenção (10.192300-7), tratando-se da cobrança de dívida cujo saldo em aberto é de R$ 15.000,00; promovido acordo com o restaurante, conforme termo de deliberação do conselho, de 02/03/2011, no valor de R$ 21.600,00)

2. - CASO ATICO:

09.214595-1.

achamos que temos a obrigação de não deixar cair em esquecimento o caso atico, ao menos até que tenhamos a solução definitiva do caso.

14/10/2009 – Recebemos a pasta com o balancete e documentos de setembro de 2009, propiciando que pudéssemos analisar as contas da Atico de abril de 2009 até setembro de 2009, com relação às quais encontramos débitos sem justificativa, sem contrato, sem nota fiscal e sem vistos do síndico no importe total de R$ 4.228,96 + R$ 3.000,00 pagos indevidamente à OTIS, conforme observações feitas nas próprias pastas e que estão à disposição dos condôminos. Só em setembro de 2009, foram “tungados” de nossa conta, sem qualquer autorização (de qualquer espécie) ou vistos do síndico, a importância de R$ 2.524,32, fora um acordo firmado sem autorização, dando prazo e isentando de juros e correção a dívida de um condômino, por 13 meses.

2.1 - Cronologia; 20/05/2010 – A ação proposta pela Atico contra o condomínio é julgada IMPROCEDENTE. É o primeiro resultado da trabalhosa e intrincada rescisão contratual, que se deu pelos motivos descritos à miúde na ed. 01, ano 01, outubro/2009, de nosso Jornal (e abaixo). Esperamos que seja um pressagio do êxito que esperamos ter nos demais processos, pois, supomos estar com a razão, notadamente frente à mole documental que temos em mãos. 17/03/2010 – As contas de abril a setembro de 2009, da Atico, são rejeitadas em assembléia geral competente, com relação às ressalvas dos “gastos” sem autorização, sem justificativa, sem documentação de suporte legal – p.ex.: sem nota fiscal, sem contrato e sem autorização expressa do síndico; sendo que tais valores foram “pagos” pela Atico para ela mesma. 19/01/2010 – A Atico é notificada sobre as observações em suas contas, de 04/2009 a 09/2009, sendo certo que a Atico queda-se inerte em oferecer as explicações necessárias e devidas, especialmente sobre a apropriação de valores sem justificativa, sem contrato, sem autorização e sem vistos do síndico. Por essa razão, foi indicada a DESAPROVAÇÃO das contas da Atico, de 04/2009 a 09/2009. 09/11/2009 – Numa clara e induvidosa tentativa de represália e intimidação, a Atico propõe contra o Edifício e contra a pessoa do síndico uma ação de preceito cominatório cumulado com pedido de indenização, valorada em R$ 2.500,00, processo que tramita perante a 28Aª Vara Cível do Foro Central, feito no 4/5

14/10/2009 – Propusemos a ação de rescisão contratual, contra a Atico, visando a rescisão do contrato verbal que tínhamos com a mesma e a indenização pelos prejuízos materiais causados às contas do edifício, que deverão ser apurados em liqüidação por artigos, após sentença de mérito, processo que tramita perante a 42 a Vara Cível Central, feito no 09.206373-4. 09/10/2009 – Todos nós recebemos uma minuta desairosa assinada pelo minoritário José Luiz Ribeiro Martin, atacando a pessoa do síndico e se imiscuindo na administração do edifício, sem qualquer legitimidade para tanto, notadamente pelo fato de suas contas terem sido expressamente rejeitadas na assembléia geral competente. Nesta minuta, o i. José Luiz diz que prestaria contas e colocaria nosso dinheiro à nossa disposição no dia 07/10/09, porém, nada de concreto fez, sendo que as contas de setembro foram apresentadas apenas em 14/10/09. Dois dias após termos buscado nosso direito na Justiça? Evidente que não! 05/10/2009 –

Interposta

ação


cautelar de arresto,visando recuperar os ativos do condomínio, ao menos o valor que constava do último balancete apresentado pelo Atico (agosto/2009 – até então não havia qualquer menção da Atico sobre devolver nosso dinheiro), processo no 09.203416-9, em trâmite perante a 42a Vara Cível Central. 01/10/2009 – Compareceu na sede do SINDPRESP o Dr. José Aparecido Devesa Ribeiro da Silva, amplo procurador do Sr. Edgard Provenzano, que, então, nos esclareceu sobre a beligerância do sócio minoritário José Luiz Ribeiro Martin, que estava tentando impedir a todo custo que o sócio majoritário pudesse administrar a Atico, hostilizando o seu amplo procurador, o Dr. José Aparecido Devesa. Portanto, naquele momento, não teríamos condição de resolver nada, senão com o amparo do Poder Judiciário. 30/09/2009 – É protocolizada representação criminal contra José Luiz Ribeiro Martin e Edgard Provenzano, cujo inquérito policial tramita perante o 1o Distrito Policial da Capital, Inquérito policial no 1.718/2009. 25/09/2009 – É distribuída ação declaratória contra a Atico e contra o síndico anterior, nos termos do artigo 9o, da Convenção de Condomínio, que estabelece a responsabilidade solidária da administradora e do síndico, visando a indeniza-ção pelos prejuízos decorrentes da renúncia de receitas das áreas comuns (R$ 15.066,85) e acerca do pagamento indevido ao síndico anterior (R$ 9.849,60), processo no 09.200871-9, em trâmite perante a DD. 27a Vara Cível Central. 17/09/2009 – após mais 13 dias de tentativas de solução amigável, a Atico é notificada via Cartório da rescisão contratual por justa causa. 03/09/2009 mais um ato

mesma é informada sobre a solução de continuidade do contrato de administração, sendo convocada reunião para 08/09/2009; 18/05/2009 – a Atico é notificada sobre os prejuízos causados ao nosso bolso; 23/04/2009 – o sindico anterior é notificado sobre os prejuízos causados ao nosso bolso; 17/04/2009 – todos os usuários de áreas comuns são notificados a assinar contrato ou desocupar as áreas utilizadas, com cobrança pelo uso já em 01/05/2009; 15/04/2009 – primeira de tantas reuniões com a Atico sobre as novas posturas de administração e sobre os prejuízos causados, conforme ata de assembléia; 09/04/2009 – inicio dos trabalhos da nova administração, com re-inicio do trabalho de saneamento das finanças e da regularização da utilização das áreas do prédio; 08/04/2009 – reinstalada a assembléia, as contas são rejeitadas, na forma de relatório constante da ata; há eleição de nova administração;

3. Contatos Administração;

com

a

• ADMINISTRADORA HALY LTDA., CNPJ 13.185.695/0001-75, com sede na Rua José Getulio, n O 297, Cj. 11, Aclimação, São Paulo, SP., CEP. 01509-000. Haroldo ou Patrícia Fone/Fax: (11) 3277-0661, e.mail: halyadm@haly.com.br

• Para contato com o Síndico: Norival Riesz Scaglione Fone/Fax: 3104-2823, e.mail: sindico@caetanocardamone.com.br

• Web-Site do Edifício: www.caetanocardamone.com.br

• Para publicar neste jornal, envie seu artigo para: jornal@caetanocardamone.com.br

• Para sugestões:

falecom@caetanocardamone.com.br

• Para atualizar seu email junto ao condomínio, envie para: contato@caetanocardamone.com.br

• tWITTER: @C_CARDAMONE

18/02/2009 – realiza-se assembléia onde consta em ata a impossibilidade de apreciação das contas por que administradora (Atico) e síndico nunca as puseram à disposição, SEQUER DOS CONSELHEIROS; 30/01/2009 – Após praticamente dois anos sem prestação de contas, mais de 2/3 de condôminos convocam assembléia em razão da inércia da administradora (Atico) e do sindico anterior;

– após constatar falho da Atico, a

TIRAGEM: 3 0

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Jornal Caetano Cardamone  

ED 04 ANO 02 MARÇO/2011

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