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Editorial Nessa edição queremos deixar uma mensagem de agradecimento ao nosso parceiro, Antônio José Coradinho Marques, que lutava contra um câncer e faleceu no dia 04 de junho desse ano. Ele era presidente da Câmara Portuguesa, diretor da Associação Comercial da Bahia (ACB) e direCarla Brayner

tor da empresa Corágua, especializada em piscina - tema

Editora

que ele sempre contribuiu com a Revista. Deixamos nosso sentimento e muito obrigada por toda sua dedicação. E continuamos falando de crise financeira. Realmente, a

Edição

situação ainda não melhorou no país, e é fato, que isso reflete nos condomínios. Mas, já mostramos em outras edições como agir quando o morador não tem condições de

Julho/Agosto 2016

#59

pagar o condomínio, e quando o síndico anterior deixa o condomínio endividado e um novo síndico assume, o que fazer? Nossa equipe de especialistas deram depoimentos importantes, de como sair dessa situação e reorganizar as contas do condomínio. Não deixe de ler também, nossa matéria sobre a “Alteração de fachada”, tema muito polêmico em condomínios. E claro, a matéria sobre a Assembleia Show, que aconteceu no mês de junho e já é um sucesso.

Expediente Gerência Executiva

Editora Responsável e textos

Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União

Antônio Castro

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Salvador Ltda.

Gerência Comercial

Projeto Gráfico

Lucas Castro

MyBranderia

Comercial

Editoração

Gardênia Burgos

Adrien Tournillon

Vera Lucia Barbosa Marketing Rafael Castro

Colaboradores Nelson Uzeda

Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

Revista Cadê o Síndico • 5


Colunas Dúvidas Jurídicas Drª Kátia Gerlin

Elevadores

Comarella responde Kátia Gerlin Comarella Advogada

10

De quantos elevadores um edifício precisa? Vandilson Alves Engenheiro

Auditoria Contábil

24

Importância da provisão orçamentária Michele Lordêlo Contadora

12

Direito Imobiliário Cobrança de cotas condominiais após novo CPC

Direito condominial

Livia Freire

Dano patrimonial

Advogada

Ionara Ribeiro Advogada

16

Design de Interiores Uso de pisos na decoração

Dia-a-dia do Síndico

de ambientes

Vizinho legal Ricardo Ferreira Rose Smera Advogada

6 • Revista Cadê o Síndico

26

18

Designer

28


Sumário 14

8

Valores de referência

9

HOMENAGEM

11

Índices com novos valores já homologados

Antonio Coradinho

Perfil Marcos Teixeira,Condomínio Mansão Morro do Gato

31 Classificados

14

EVENTO

25

MANUTENÇÃO

Remuneração do síndico profissional

Alteração de fachada

Capa #22

Sinal de alerta O que fazer quando a gestão anterior entrega o condomínio no vermelho

Revista Cadê o Síndico • 7


Valores de Referência 01

Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento

04

a partir de 01.01.2011.

Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio

Salário de

Alíquota para fins de

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-

Contribuição

recolhimento do INSS

mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-

Até R$ 1.556,94.............................................................................. 8%

rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.............................................. 9%

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no

De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82............................................. 11%

Cartório de Registro de Imóveis.

Teto máximo, contribuição....................................R$ 570,88

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de

1º dia útil anterior.

síndico e conselho consultivo.

02

GRPS (INSS)

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-

Guia de Recolhimento

mínio ser empregador).

para Previdência Social

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter

2% sobre a folha, como contribuição de acidente de

imposto de renda dos funcionários na fonte.

trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:

05

Piso Salarial Válido até (31/12/2016) Data base: Janeiro de cada ano.

Até R$ 806,80.................................................................... R$ 41,37 De R$ 806,81 a R$ 1.212,64.......................................... R$ 29,16

03

Obrigações

• Supervisor.................................................................R$ 1.076,97 • Assistente administrativo......................................R$ 1.028,84 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi­ neiro, folguista, vigia, ascensorista.....................R$ 1.010,79 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar

Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-

de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços

rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente.

gerais................................................................................R$ 948,21

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,

Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%

até o 5º dia útil do mês subsequente. Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até

VALE ALIMENTAÇÃO:

o dia 24 do mês subsequente.

Cond. Residencial.......................................................... R$ 242,00

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga-

Cond. Comercial.............................................................R$ 253,00

mento no dia 5 do mês subsequente.

VALORES DE 2016 HOMOLOGADOS

8 • Revista Cadê o Síndico


Caros amigos

Homenagem

Por: ANTONIO CASTRO E RAFAEL CASTRO De fato, não poderíamos deixar de prestar uma homenagem a esse grande homem e amigo, que acreditou em nosso trabalho desde o início, sendo um dos primeiros parceiros a participar de nossos projetos. Antonio Coradinho, além de ser o presidente da Câmara Portuguesa de Comércio no Brasil (seção Bahia), diretor da Associação Comercial da Bahia (ACB) e proprietário da Corágua, nosso amigo ainda colaborava com sua vasta experiência e conhecimento escrevendo uma coluna sobre piscina na revista Cadê o Síndico e prestando consultoria no Programa Cadê o Síndico no Rádio. Um homem extremamente competente, simpático, atencioso e muito querido por todos. O grupo Cadê o Síndico agradece por todo esse tempo sempre presente e pelo aprendizado adquirido com sua ampla sabedoria. Nosso amigo e parceiro. É assim que vamos guardar

a imagem desse grande homem em nossas lembranças.

Antonio Coradinho competência ao escrever sobre piscina

Revista Cadê o Síndico • 9


Dúvidas Jurídicas

Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella

responde

Advogada

1. Meu vizinho está com uma pilha de entulho em sua

qualquer impedimento para utilização da garagem para

garagem há mais de um mês. A garagem pode ser usa-

guardar entulho.

da para essa finalidade também? A garagem tem por objetivo principal resguardar os veí-

2. O meu prédio está em reforma e meu carro foi da-

culos dos condôminos. É claro que por algumas vezes, se

nificado. Quem paga pelo prejuízo, o condomínio ou a

faz necessário à utilização do espaço da garagem para ou-

prestadora de serviço?

tras finalidades. Contudo, o aproveitamento diverso deste

Inicialmente, deve saber quem foi o causador do dano e

espaço deve ser feito com moderação. Uma vez que o acú-

principalmente se o acidente foi causado dentro do con-

mulo de objetos pode gerar lixo, sendo foco de insetos e

domínio. Para isso, o proprietário do veículo terá que

outros animais e atrapalhar o deslocamento dos veículos.

comprovar onde o fato ocorreu, fazendo o uso de imagens

A convenção ou regimento interno geralmente fazem

do CFTV ou por testemunhas.

menção acerca da utilização da garagem, que, na maioria

Se ficar provado que o veículo foi avariado pela empre-

das vezes prevêem a proibição do uso para guarda de en-

sa que estava prestando serviços ao condomínio, pode

tulhos. Assim, para evitar essa situação, o ideal é manter

o condômino reivindicar indenização para a empresa

os funcionários do condomínio de olho na garagem, para

e para o condomínio, simultaneamente. Neste caso, o

caso ocorra este tipo de situação, comunicar o condômino

condomínio poderá ser responsabilizado, se no contra-

acercar desta vedação.

to firmado com a empresa não estiver estipulado à res-

Caso o problema persista, vale sempre aquela conver-

ponsabilidade destes casos de acidentes. Entretanto, as

sa amigável, seguida por notificação escrita e depois de

empresas prestadoras de serviços em condomínios, usu-

multa. Assim, o condômino não pode dizer que não estava

almente, contratam cobertura de seguro de responsabi-

ciente da situação.

lidade civil, que, porventura, cobrirá estes casos.

Por outro lado, caso não haja previsão expressa na con-

Caso o problema não consiga ser resolvido consensual-

venção ou deliberação em assembleia, não será possí-

mente, o condômino prejudicado poderá acionar o condo-

vel qualquer tipo de vedação, pois não há na legislação

mínio e a empresa prestadora que danificou o veículo.

10 • Revista Cadê o Síndico


Perfil

Cuidando do patrimônio SÍNDICO SE DEDICA AO CARGO PARA ZELAR PELO CONDOMÍNIO Por: CARLA BRAYNER

Marcos Teixeira, empresário, formado em Ciências Sociais, tornou-se síndico há cinco anos do condomínio

Marcos Teixeira, criativo e moderado

Mansão Morro do Gato, e permanece até hoje. Bem relacionado com os vizinhos, criativo e moderado, ele tenta

Para ele, bom relacionamento com os vizinhos é funda-

realizar uma gestão que proporciona resultados positi-

mental. “Saber ouvir sugestões, elogios e críticas, que

vos ao local em que reside.

surgem a todo o momento e otimizar as áreas comuns

Mesmo mantendo atividades profissionais fora do con-

e de lazer, tornando-as mais interessantes. Filtrando

domínio, ele consegue conciliar sua rotina com o cargo

essas informações, tira-se proveito para ver o que pode

de síndico. “A conciliação não é tarefa fácil, uma vez que

ser melhorado. Nesses anos, apenas fui mais rigoroso

exige uma dedicação média de 80% do seu tempo. Um

aos cuidados com o condomínio”, finalizou Marcos.

auxílio muito valioso é do administrador ou de uma em-

Segurança é item fundamental hoje em dia e Marcos

presa administradora de condomínios, que filtra infor-

não deixou passar despercebido. “Síndicos de 15 condo-

mações e otimiza muito seu tempo. A administração tem

mínios do nosso bairro, preocupados com a segurança,

que funcionar, ser ágil, lhe trazendo propostas rápidas e

reuniram-se e decidiram implantar sistema de câmeras

adequadas”, disse Marcos.

em todos os prédios envolvidos e sistema de rádio, faci-

Nunca atuou como síndico em outros condomínios, mas

litando a comunicação entre os porteiros, alertando uns

entende que todos os moradores de um condomínio devem

aos outros quantos aos movimentos suspeitos nas ruas.

passar pela experiência, uma vez que se trata também do

os problemas diminuíram muito”, informou o síndico.

patrimônio de cada morador. “Todo morador tem que pas-

Além disso, pesquisas de preços junto aos prestadores

sar por essa responsabilidade, entender como funciona, e

de serviço (manutenção de jardim, piscina, materiais de

na medida do possível, tornar o convívio mais agradável.

uso comum em condomínio, materiais de limpeza, entre

Cada morador, assim como em suas casas, deve zelar pe-

outros) estão sendo avaliados fazendo reduzir os custos

las áreas do seu condomínio”, informou Marcos.

para o condomínio.

Revista Cadê o Síndico • 11


Auditoria Contábil

Michele Lordêlo

Importância da provisão orçamentária

Contadora

A cada semana ratificamos a importância de fazermos

identificarmos também como está o processo de arre-

parte da família Cadê o Síndico; todos os méritos ne-

cadação das receitas ordinárias e demais receitas que

cessitam ser creditados aos seus idealizadores com um

compõem os recebimentos do condomínio, agindo de

produto completo como a Revista, o Programa na Rádio

forma mais célere na tomada de decisões que envol-

Metrópole e a Assembleia Show. Isto ficou mais que evi-

vem as ações de cobrança, as questões extrajudiciais e

dente no grande sucesso da realização da 6ª Edição da

judiciais. A provisão pode e deve ser tratada como um

Assembleia Show; no evento, foram discutidos diversos

termômetro e seu acompanhamento são fundamentais

temas que ajudam os gestores em diversas situações.

para uma gestão de excelência, no qual administrado-

Dentre os temas discutidos foi evidenciada a importância

ras e síndicos profissionais necessitam atentar para de-

da realização da provisão orçamentária e a importância

talhes de sua elaboração.

para que sua elaboração esteja pautada em itens orçados

Infelizmente, a maioria dos condomínios não contrata a

de forma planejada, a fim de evitar diversos problemas

Auditoria Preventiva Mensal, já que não considera a au-

de ordem financeira no condomínio.

ditoria um investimento e assim podem estar suscetíveis

Em uma auditoria condominial, dentre as diversas meto-

a pagar o ônus (ou seja, pagar taxa extra, ter aumento da

dologias utilizadas de acordo com as normas de contabi-

taxa ordinária, quando há uma baixa na arrecadação ou

lidade e de auditoria, é fundamental analisarmos a situ-

quando ocorrem problemas não previstos que deman-

ação financeira do condomínio atual e futura. De posse

dam gastos extras, principalmente os que envolvem re-

da provisão orçamentária, é possível avaliarmos se os

formas, inspeções e benfeitorias).

gastos condominiais foram previstos adequadamente, se

Já acompanhamos casos, no qual a provisão previa um

os valores realizados estavam em acordo com o que fora

valor para o re-pastilhamento da fachada e a obra gastou

previsto e se estão em consonância com a realidade e o

três vezes mais; questões como estas, para um condomí-

dia a dia do condomínio.

nio com uma alta inadimplência e sem reservas suficien-

Através da provisão orçamentária, é muito comum

tes, por exemplo, podem ser irreversíveis.

12 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 13


Evento

Marcio Rachkorsky palestrante

Alexandre Marques palestrante

Um Show de Assembleia QUARTA EDIÇÃO DA ASSEMBLEIA SHOW REÚNE CERCA DE 300 PARTICIPANTES

Antônio Castro, diretor da Revista Cadê o Síndico. Síndico, há três anos do Condomínio Riviera, Alfredo Maccari Neto, adorou participar da Assembleia Show e ressalta que deveria ocorrer durante todo o dia. “Foi ótimo o evento. Muito bom os palestrantes, troquei expe-

Por: CARLA BRAYNER

riência, conheci fornecedores e aprendi muito. Na próxima, irei levar o administrador do condomínio comigo. Gostaria que fosse mais extenso, com mais temas pela

No dia 04 de junho, cerca de 300 pessoas participaram

tarde”, disse Alfredo.

da quarta edição da Assembleia Show Cadê o Síndico,

O evento conseguiu reunir um número expressivo de

pela manhã no auditório do Wall Street Empresarial.

participantes, juntamente com palestras de alto nível de

Mais uma vez, um número expressivo de pessoas tive-

conhecimento, que resultou na participação da plateia

ram a oportunidade de se atualizar com palestras e dis-

do início ao fim. “Ficamos muito felizes com o resulta-

cussões sobre o segmento condominial.

do, porque não é muito fácil encher um salão com em

Durante a manhã, foram abordados os temas “Obras Irre-

média 300 pessoas em pleno sábado de sol”, ressaltou

gulares e Inspeção Predial” com o engenheiro civil Edgarde Cerqueira (BA), e Alteração na Cobrança de Cotas, pelo novo Código Civil, com os advogados Alexandre Marques e Marcio Rachkorsky (SP). No período da tarde, os palestrantes, consultores e convidados participaram do Programa Cadê o Síndico na Rádio Metropóle, ao vivo, e discutiram sobre os temas apresentados na Assembleia, além de outras dúvidas apresentadas pela plateia, que participou ativamente, em bom número, até o fim do programa. “A quarta edição da Assembleia Show Cadê o Síndico foi um sucesso de público e de palestras com conteúdo altamente enriquecedor. E mais uma vez, o Grupo Cadê o Síndico trouxe para o público, um evento que tem o intuito de informar, esclarecer e auxiliar os síndicos e até mesmo moradores, na gestão de seu condomínio”, disse

14 • Revista Cadê o Síndico

Edgarde Cerqueira palestrante


Rafael, gerente de Marketing da Revista. “A presença do público e a apresentação dos palestrantes foram sem dúvidas, também, fatores predominantes para fazermos um Show de Assembleia”, completou Castro. O grupo continuará trabalhando para oferecer sempre o melhor nas próximas edições, pois acredita que esse tipo de iniciativa precisa chegar ao conhecimento de mais pessoas, pois o universo condominial é bastante complexo e requer muito jogo de cintura.

Participantes interagiram com palestrantes

Empresas patrocinadoras do evento Doalto Elevadores, ACS Administração de Con­ domínios,

Brasilgas,

Eleve

Elevadores,

Expel

Elevadores, AC condominial, Amplavisão Cia Técnica, Brumake Materiais Elétricos, CbbsCard, Clube da Seguradora,

Consulserv,

EuFaço

Comunicação

Visual, Larclean Saúde Ambiental, Maria Brasileira, MRV

Engenharia,

Pêndulo,

Premiatta,

Select

Construção, Manutenção e Reformas, Sindseg, Tecmetra, TRC Sustentável e Tudolimpeza Materiais

Antonio Castro diretor do Grupo Cadê o Síndico

de Higiene, Limpeza e Descartáveis.

“Foi ótimo o evento. Muito bom os palestrantes, troquei experiência, conheci fornecedores e aprendi muito.” Alfredo Maccari

Palestrantes, Castro e Ricardo Vasconcelos do Programa

Síndico

Cadê o Síndico no rádio

Revista Cadê o Síndico • 15


Direito condominial

Ionara Ribeiro

Dano patrimonial

Advogada

O condomínio só é responsável pela indenização de dano

deliberar sobre o tema decidindo da forma que melhor

patrimonial sofrido por condômino, em decorrência de

lhes aprouver, razão pela qual é fundamental analisar a

furto em áreas individuais ou comuns do prédio, se hou-

convenção e o regimento interno do condomínio.

ver, na convenção ou regimento

Dessa forma, nas hipóteses em que

interno do condomínio, cláusula ex-

a convenção for omissa, não existe

pressa a respeito.

fundamento jurídico para impor ao

Assim, não pode o condomínio ser

condomínio a obrigação indenizató-

responsabilizado a indenizar dano

ria, pois não é correto afirmar que

decorrente de furto se os condômi-

ele poderia assumir de forma implí-

nos nada convencionaram nesse

cita a obrigação de guarda de bens

sentido, mas, ao contrário, decidi-

perante os condôminos.

ram que o condomínio não se res-

Todavia, com relação a objetos lança-

ponsabilizaria pelo desaparecimento

dos dos apartamentos, o artigo 938

de quaisquer objetos ou valores dos

do Código Civil prevê que aquele que

condôminos, locatários ou clientes, em quaisquer depen-

habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano prove-

dências do prédio.

niente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em

A responsabilidade do condomínio não é objetiva, pois

lugar indevido. A jurisprudência majoritária entende que

não há contrato de depósito que imponha o dever de guar-

caso não seja possível determinar o autor do ato ou de qual

da de objetos, veículos ou acessórios que se encontrem

unidade autônoma o objeto foi lançado ou veio a cair, o con-

em suas dependências. A circunstância de ter portaria

domínio é responsável pelo dano ocorrido à terceiro, de-

não importa em ter o condomínio de indenizar por furtos

vendo repará-lo. Destaca-se que nesse caso, o condomínio

ocorridos em seu interior.

responde pelo dano independentemente de a responsabi-

A temática se refere a direito patrimonial, portanto, to-

lidade estar prevista na convenção. Essa responsabilidade

talmente disponível. Assim, as partes envolvidas podem

resulta de entendimento jurisprudencial.

16 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 17


Dia-a-dia do Síndico

Rose Smera

Vizinho legal

Advogada

Muitos problemas em condomínios seriam evitados se os

Quando realizar obras, comunique previamente à ad-

moradores respeitassem as regras da convenção, do regi-

ministração do condomínio e demais condôminos. In-

mento interno e das assembleias. Respeite a lei do silêncio

forme previamente o tempo e os dados do pessoal res-

e fora do horário, evite qualquer tipo

ponsável pela realização da obra.

de barulho. Use o bom senso sempre.

Respeite os horários e local de des-

Nos dias de festa, informe aos vizi-

carte de materiais.

nhos sobre o evento e até que horas

Se possuir animais de estimação, uti-

pretende receber seus convidados.

lize sempre as entradas de serviço

Oriente as crianças sobre brinca-

para transitar com seu pet, condu-

deiras com barulho no apartamen-

zindo-o sempre com guia ou coleira.

to. O uso de tapetes emborracha-

Em caso de sujeira, limpe imediata-

dos no quarto das crianças evita

mente o local. Evite latidos em horas

a propagação do som para outras

inoportunas.

unidades. Sobre as crianças, não

Quando utilizar o carrinho de su-

permitam que corram ou gritem em áreas que não são

permercado ou qualquer objeto de uso comum, devolva

destinadas as brincadeiras. Os pequenos devem sem-

ao local, após o uso.

pre estar acompanhados por adultos nas áreas comuns

Não segure o elevador e observe as regras de uso para

do condomínio, especialmente área da piscina.

elevador social e de serviço.

Nas garagens, respeite o espaço destinado à sua vaga. Res-

Participe das assembleias do condomínio sempre que

peite a velocidade e evite buzinar. Lembre-se que a vaga de

possível, para expor suas sugestões, elogios e queixas.

garagem não é local apropriado para guarda de objetos.

Evite entrar em quaisquer tipos de fofocas ou boatos

Não jogue lixo pela janela e áreas comuns, especial-

relacionados aos seus vizinhos. Lembre-se, a conversa

mente bitucas de cigarro. Cuide para que o lixo esteja

amigável será sempre a melhor saída para resolução de

devidamente ensacado, evitando mau cheiro.

conflitos com seu vizinho.

18 • Revista Cadê o Síndico


Segurança do trabalho em reformas prediais

Informe Publicitário

Para a modernização e valorização do imóvel é necessário

trabalho deve ser acentuado devido à interação existente

investir em reformas e benfeitorias, independente das ma-

com os moradores da edificação, em conjunto com a exe-

nutenções periódicas que devem ser obrigatórias para fun-

cução dos serviços contratados. Esse convívio tem que

cionamento, conservação e durabilidade das edificações.

ser bem planejado e é de extrema importância a colabo-

Ao executar uma reforma predial, o síndico deve apre-

ração do síndico no apoio às decisões.

sentar para os condôminos um planejamento de execu-

Uma equipe bem treinada, capacitada e experiente, ten-

ção da obra, com as devidas ARTs (Anotação de Responsa-

de a executar os serviços com qualidade e segurança,

bilidade Técnica) ou RRTs (Registro de Responsabilidade

minimizando assim os riscos de acidentes durante o pe-

Técnica), emitidas, respectivamente, por um engenheiro

ríodo de obras.

e/ou arquiteto e/ou técnico, cada qual em sua limitação

Lembre-se que a segurança vem sempre em primeiro lugar!

do exercício profissional, que deverá dar suporte técnico e gerencial para execução da obra de reforma.

Dicas antes de contratar

O síndico deverá avaliar diversos critérios para definição

• Todos os colaboradores têm que ter exames médicos

do processo de contratação da empresa que irá executar

específicos.

a reforma predial. Após a verificação da regularidade

• Funcionários devidamente registrados com comprova-

das documentações da empresa e dos funcionários que

ção dos recolhimentos trabalhistas e previdenciários.

executarão os serviços, deve ser observado todos os ele-

• Treinamentos de capacitação normativa de acordo com

mentos que envolvem a execução dos serviços de campo.

a qualificação profissional.

A maioria dos serviços de reformas prediais envolvem

• Ficha de EPIs (Equipamento de Proteção Individual) de-

trabalho em altura, seja em andaime tubular, fachadeiro,

vidamente assinadas por todos os colaboradores.

em balanço (balancim) ou com utilização de cadeirinhas

• Exigir seguro de vida de todos os colaboradores.

normatizadas. As principais normas obrigatórias a se-

• Exigir o plano de segurança do trabalho da empresa

rem observadas para a execução desses trabalhos, são:

contratada.

Treinamento da NR 35 (Norma Regulamentadora para Trabalho em Altura), NR18 (Norma Regulamentadora

Carlos Jordan

Condições e Meio de Ambiente de Trabalho na Indústria

Técnico em Segurança do Trabalho

da Construção) e NR 10 (Norma Regulamentadora para

e-mail: contato@engebahia.com.br

Instalações e serviços em eletricidade).

Site: www.engebahia.com.br

Nas reformas prediais o cuidado com a segurança do

Tel.: (71) 4103-6616 / 3506-2458

Revista Cadê o Síndico • 19


Capa

Sinal de alerta O QUE FAZER QUANDO A GESTÃO ANTERIOR ENTREGA O CONDOMÍNIO NO VERMELHO Por: CARLA BRAYNER

Ao assumir a liderança de um condomínio com problemas financeiros, o síndico precisa comandar sua equipe de volta à estabilidade. Condôminos e funcionários devem ser envolvidos e precisam ter um entendimento completo das contas, fluxo de caixa, perspectivas de gastos e arrecadações, para que medidas corretivas e preventivas sejam adotadas o mais rápido possível. Neste ano, a economia brasileira encontra-se com a inflação elevada, o que encarece bens e serviços. No acumulado de 12 meses, a alta dos preços atingiu 9,32%. A taxa de desemprego nacional, calculada pela Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua, alcançou 11,2%, no trimestre terminado em abril, 3,2% acima do mesmo pe-

mentária

ríodo do ano passado. “Os juros permanecem elevados, o

e também

que acarreta no encarecimento do crédito na economia e,

uma relação de

consequentemente, aumento da inadimplência nos condo-

inadimplentes com

mínios, pois dificulta o cidadão de pagar a conta. Os condo-

um relatório do advogado sobre possíveis processos de

mínios são afetados e a probabilidade de um síndico encon-

cobrança em curso. “Caso haja inadimplência e não te-

trar o condomínio “no vermelho” é alta”, alerta o consultor

nha processos em andamento, deve-se entrar em contato

financeiro, Alexandre Rodrigues.

imediatamente com os proprietários para negociação do

De acordo com Ary Cabral, síndico profissional e proprie-

débito. O corte de despesas é feito após a análise aprofun-

tário da AC Assessoria Contábil Condominial, ao assumir

dada da previsão orçamentária. Se a assembleia aprovar

um condomínio com dívidas, o síndico deve convocar uma

uma auditoria para auxiliar o novo síndico”, disse Ary.

assembleia geral extraordinária para dar ciência aos con-

Neste momento, o mais importante é restabelecer a liqui-

dôminos da atual situação, apresentar a previsão orça-

dez da conta corrente e do fundo de reserva. “O síndico não deve abrir mão deste controle e resistir ao máximo ao aumento da cota, uma vez que estamos em momento de

“O CORTE DE DESPESAS É FEITO APÓS A ANÁLISE APROFUNDADA DA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA”

crise e muitos condôminos estão desempregados. Existem

Ary Cabral

Claudio Celino, engenheiro e síndico profissional.

Proprietário da AC Assessoria

Os condomínios que realizam auditoria preventiva todos

Contábil Condominial

os meses, dificilmente passam por problemas financei-

20 • Revista Cadê o Síndico

soluções inovadoras que ele pode buscar no mercado, em substituição aos serviços rotineiros, mas exigirá estudo, investimento e cuidado na implantação, pois podem alterar radicalmente o modo de vida do morador”, aconselha


ros. “Isso por que há um trabalho de

vimentos da administração. “Se for

acompanhamento da provisão or-

constatado irregularidades na docu-

çamentária, dos gastos e das contas

mentação e no parecer do conselho,

mensalmente. Mas, como a maioria

deve-se pedir esclarecimentos ao

dos condomínios não contrata esse

síndico responsável por tais erros.

serviço, os moradores estão suscetí-

Se não houver nenhuma justificativa

veis a pagar taxa extra, ter aumento

plausível, leva-se a questão ao con-

da taxa ordinária, quando há uma

selho fiscal e se verificado a ausência

baixa na arrecadação ou quando

de má fé e que os erros podem ser

ocorrem problemas não previstos

reparados, fica resolvido, e o próxi-

que demandam gastos extras”, in-

mo síndico terá que tomar medidas

forma Michele Lordêlo, que é em-

para recompor o caixa”, explica a ad-

presária do Grupo Lordêlo, doutora

vogada Katia Comarella.

em educação e especialista em audi-

Mas, se for constatado má fé, deve-

toria para condomínios.

se convocar uma assembleia para

“Geralmente o condomínio se preo-

este fim, deliberando para promo-

cupa em pagar a folha, os impostos,

ção judicial. “O condomínio propõe

as despesas, mas não consegue rea-

uma ação de prestação de contas e

lizar uma provisão orçamentária que

demais pedidos que for pertinente,

contribua com a saúde financeira do

contra o síndico anterior”, alerta a

condomínio e infelizmente, trabalhos

advogada Katia.

como a auditoria, que demandam um capital intelectual assim como os do advoga-

Soluções

do, do engenheiro, do arquiteto, não são valorizados como deveriam”, afirma Michele.

A gestão do condomínio está diretamente relacionada ao sistema de

Na troca de gestão, o síndico an-

gestão de pessoas. “Sem a união do

terior deve entregar todos os docu-

síndico, dos condôminos e o envol-

mentos referentes à sua administra-

vimento de colaboradores, a admi-

ção, prestar conta de todo período

nistração do condomínio pode re-

do seu mandato e o conselho fiscal

sultar num desastre”, alerta Edênia

deverá entregar um relatório com

Dumont, consultora de gestão de

o seu parecer sobre todos os mo-

pessoas e professional coach. De acordo com o consultor finan-

“O CONDOMÍNIO SE PREOCUPA EM PAGAR A FOLHA, OS IMPOSTOS, AS DESPESAS, MAS NÃO CONSEGUE REALIZAR UMA PROVISÃO ORÇAMENTÁRIA QUE CONTRIBUA COM SUA SAÚDE FINANCEIRA ”

ceiro, medidas concretas, muito

Michele Lordêlo

tivas. Para os condomínios verticais,

Empresária do Grupo Lordêlo

usar mais as escadas e desligar um

planejamento

e

conscientização

dos moradores são o caminho para condomínios de vários padrões reduzirem seus gastos. “Deve ser feito um planejamento de corte das despesas e o morador pode ajudar neste processo de recuperação”, conclui Alexandre. “Primeiro: pagar a cota condominial. A inadimplência é o maior problema que faz com que o condomínio entre ou permaneça com as contas nega-


Capa dos elevadores a partir das 22 horas fará diferença na

oferecidos. Diante disso, o conselho fiscal tem por obriga-

fatura de energia. Para os que têm piscina, aproveitar o

ção acompanhar as contas do síndico, emitindo o parecer

inverno e negociar uma redução temporária de contra-

específico recomendando ou não a aprovação das mesmas

to também é um bom negócio. Ela não ficará disponível

pelos demais condôminos. Portanto, a formação de um

todos os dias da semana, mas possivelmente não gerará

conselho fiscal evita surpresas desagradáveis, inibindo

transtornos, pois é um item de lazer pouco usado”, infor-

fraudes e enganos”, conclui Alexandre Rodrigues.

ma Claudio Celino.

E depois de passar pela turbulência, o síndico, condôminos e

Geração de rendas extras pode ajudar na recuperação do

funcionários deverão adotar medidas para garantir que esta

condomínio. “Pode alugar um espaço comercial ou ofere-

situação nunca mais aconteça. “Mais uma vez, não temos

cer serviços pay-per-use, como lavanderia, lavagem de

como negar que o papel do líder e a boa gestão de pessoas

carros, vagas de estacionamento, sala de reunião, etc. Para

fará toda a diferença na qualidade dos resultados financei-

isso, é necessário muito planejamento e vontade unânime

ros e administrativos do condomínio”, conclui Edênia.

de todos os moradores. Como essa renda extra será gerada a partir de um serviço empresarial dentro do condomínio, recomendo buscar especialistas para montar um plano de negócios para saber ser ele é viável”, alerta Celino. A legislação atual define como opcional a formação de um

Dicas do consultor financeiro Alexandre Rodrigues

conselho fiscal, mas na prática este conselho é fundamen-

• Reduza a hora extra dos funcionários e se o zelador,

tal para a gestão. “Os condomínios atuais, com dimensões

que tem o maior salário do condomínio, faz hora extra

cada vez maiores requerem especial atenção na grande

na portaria com frequência, isso pode justificar a con-

quantidade de aquisições e contratações decorrentes da

tratação de um folguista, cujo salário é menor. Caso

manutenção permanente das instalações e dos serviços

contrate um folguista, admita um que more próximo ao empreendimento, para evitar pagamento de valetransporte.

“NÃO TEMOS COMO NEGAR QUE O PAPEL DO LÍDER E A BOA GESTÃO DE PESSOAS FARÁ TODA A DIFERENÇA NA QUALIDADE DOS RESULTADOS FINANCEIROS”

• Economize energia ao observar possíveis desperdícios de energia, programação de elevadores, instalação de minuterias (sensores de presença). • Estimule a economia de água tomando medidas como verificação de vazamentos, instale redutores de vazão ou reaproveite a água da chuva. • Realize manutenções preventivas, pois isso evita obras de grande porte e, por sua vez, um grande custo.

Edênia Dumont

• Renegocie contrato com fornecedores, pedindo

Consultora de gestão de pessoas

descontos.

e professional coach

22 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 23


Elevadores

Vandilson Alves

De quantos elevadores um edifício precisa?

Engenheiro Um bom sistema de mobilidade vertical é essencial para o

especificação de elevadores. Também, já presenciei cons-

sucesso de um empreendimento imobiliário. Quem já não

trutoras tendo que indenizar ou mesmo substituir os ele-

se irritou ou se atrasou para compromissos aguardando

vadores por erros no cálculo de tráfego.

em longas filas para usar o elevador? Poucos sabem (até

Portanto, para garantir o desempenho satisfatório quanto à

mesmo algumas construtoras) que a quantidade de ele-

mobilidade das pessoas dentro dos edifícios deve ser elabo-

vadores deve seguir a norma técnica da ABNT NBR 5665.

rado um cálculo de tráfego, cujas as premissas são definidas

Essa norma tem por premissa definir a capacidade da ca-

pela Norma Técnica NBR 5665 da ABNT, que tem força de lei.

bina, a velocidade de deslocamento do elevador, tipo de portas e número de elevadores adequado ao empreendi-

Caso concreto: Edifício Vila dos Atletas

mento. São utilizados cálculos matemáticos para estimar esses valores. A partir desses valores são definidos capa-

Em tempo de Olimpíadas, recordo que um dos trabalhos

cidade e intervalo de tráfego (tempo de espera). Observa-

mais gratificantes que realizei como consultor foi colabo-

se que, para um bom cálculo, é primordial que se saiba o

rar com o cálculo de tráfego do Edifício Vila dos Atletas, no

número de pessoas que circularão no empreendimento.

Rio de Janeiro, que irá acolher os atletas de todo o mundo

O cálculo para chegar à quantidade de pessoas varia con-

neste mês de agosto. Além de todos os parâmetros exigi-

forme o tipo de empreendimento (residencial, comercial,

dos pela legislação nacional, havia as exigências do Comi-

hospital, faculdade, etc). De modo geral, os estados bra-

tê Olímpico Internacional (COI) que encareciam muito o

sileiros seguem a regulamentação definida pela ABNT.

projeto, com um grande número de equipamentos.

Uma exceção é o estado do Rio de Janeiro que criou uma

Considerando que o prédio seria disponibilizado para mo-

legislação própria aprimorando a normativa da ABNT no

radia após as Olimpíadas, compreendeu-se que os eleva-

âmbito estadual. Incluiu o intervalo de tráfego em prédios

dores não poderiam ser numerosos nem do tipo “supersô-

residenciais como parâmetro a ser seguido.

nico”, pois inviabilizariam a comercialização dos imóveis.

Em quase 30 anos trabalhando com sistema vertical, já

Conciliando as exigências locais e do COI com o estudo

me deparei com muitas coisas erradas nesta área. Já vi

de tráfego, respeitou-se as características do prédio e dos

profissionais sendo dispensados em função de falha na

equipamentos e ajudou todos a economizarem.

24 • Revista Cadê o Síndico


Manutenção

Alteração de fachada

COMO LIDAR COM MUDANÇAS Por: CARLA BRAYNER

condômino alterar a fachada sem o consentimento da assembleia, normalmente acaba na justiça. “Poucos hoje são os condôminos que levam esse assunto para discussão em

Ao adquirir um imóvel, a primeira coisa que o proprietá-

assembleia. Na maioria das vezes eles fazem alterações de

rio faz é analisar o que pintar, trocar, fechar e etc. Mas,

fachada e não comunicam nada a administração e quan-

essa prática comum pode gerar muitos conflitos, se confi-

do acontece isso notificamos imediatamente o condômino

gurar alteração de fachada e ele não tiver consciência do

dando prazo para que retorne ao original. Normalmente,

que determina a convenção do condomínio.

esse assunto é levado para a assembleia para que a mesma

Fachadas são as partes exteriores de uma edificação, as

tome conhecimento e possa aprovar ou desaprovar a alte-

suas faces. A mais importante é a fachada frontal, face nor-

ração”, informou Ary Cabral, síndico profissional e diretor

malmente voltada para a rua, mas existem também as fa-

presidente da AC Assessoria Contábil Condominial.

chadas laterais e a fachada posterior, o fundo da edificação.

Mas, se o condômino não obedecer ao prazo, o síndico

De acordo com o Código Civil, Artigo 1336: “São deveres

deve notificá-lo extrajudicialmente. “E caso não haja uma

do condômino: III - não alterar a forma e a cor da facha-

solução ou atendimento à notificação, deve-se aplicar a

da, das partes e esquadrias externas”. “Um ato pode ser

multa prevista na convenção, dando a ele o direito de de-

considerado alteração de fachada quando modifica e/ou

fesa previsto no código civil. Se não corrigir o problema, o

decompõe as fachadas do edifício. As modificações físicas

condomínio pode entrar com uma ação chamada obriga-

que alterem a harmonia da aparência estética do edifício

ção de fazer”, disse Ary.

são consideradas alterações e não são permitidas”, afirma

Outra dica de Ary é que deve levar os pleitos dos condômi-

a arquiteta, Odile Tosta.

nos para as assembleias gerais. “Lá sim é o fórum compe-

Dentre as dúvidas mais comuns sobre a alteração estão:

tente para esse tipo de discussão. Fazer valer a convenção

colocação de redes de proteção, envidraçamento, insta-

é fundamental. Não podemos de forma alguma pensar no

lação de ar condicionado, antenas de TV e revestimentos

“jeitinho brasileiro”. O síndico pode se dar mal e perder a

das paredes diferentes dos instalados pela construtora.

credibilidade dos condôminos”, finalizou.

“As redes de proteção e envidraçamentos não são conside-

a serem seguidos por todos os moradores”, informa Odile.

“AS REDES DE PROTEÇÃO E ENVIDRAÇAMENTOS NÃO SÃO CONSIDERADOS MODIFICAÇÕES”

Existem convenções que só permitem alterar fachada com

OdileTosta

unanimidade dos condôminos. Quando acontece de algum

arquiteta

rados modificações, já os outros itens fazem parte de decisões tomadas pelos condôminos que determinam padrões

Revista Cadê o Síndico • 25


Direito Imobiliário

Lívia Freire

Cobrança de cotas condominiais após novo CPC

Advogada

O novo Código de Processo Civil (CPC), como amplamente

ser ampla e atualizada na qual se aborde temas impor-

divulgado, entrou em vigor em março de 2016 incluindo

tantes, e no que tange especificamente às cotas condo-

as cotas condominiais no rol dos títulos executivos extra-

miniais é importante que haja a previsão do percentual

judiciais. Dessa forma, os créditos referentes às contri-

da multa e dos juros moratórios, o índice de atualiza-

buições ordinárias e/ou extraordinárias do condomínio

ção monetária, bem como o percentual dos honorários

edilício poderão ser recuperados através do processo de

advocatícios.

execução direta.

Neste diapasão, no que diz respeito a previsão de paga-

Por outro lado, apesar do novo CPC ter tornado mais sim-

mento de honorários advocatícios pelo condômino deve-

ples e rápida a recuperação do crédito pelo condomínio,

dor, imperioso ressaltar que a disposição contida na con-

não raro a falta de documentação exigida para a propo-

venção do condomínio tem natureza convencional e visa

situra da execução de título extrajudicial tem impossibi-

recompor o patrimônio do credor sendo compatível com o

litado os condomínios de utilizarem dessa via processual.

rito dos Juizados Especiais Cíveis. Ainda convém lembrar,

Isso porque, é comum que nas atas das assembleias que

que a proibição prevista no artigo 55 da Lei nº 9.099/95

instituem ou majore a cota condominial não conste o valor

(que dispõe sobre os Juizados Especiais Cíveis) é relativa

expresso da taxa, o que sem dúvida torna a referia Ata ine-

a cobrança de honorários de sucumbência, que somente

ficaz para o manejo da execução. Em consequência dis-

poderão ser cobrados do devedor em ações ajuizadas pe-

so, vê-se na prática que a inovação trazida pelo novo CPC

rante a Justiça Comum.

não tem sido efetivamente utilizada, sendo imprescindível

Pelo exposto, é imprescindível que os gestores de con-

que os condomínios atualizem as atas que aprovaram a

domínio estejam atentos aos avanços trazidos pelo novo

cobrança das taxas ordinárias e extraordinárias para que

diploma legal para que executem as adequações neces-

conste o valor expresso da cota condominial adequando-

sárias nas atas e na convenção do condomínio, a fim de

se assim à nova realidade processual.

obter uma rápida recuperação do crédito, já que a inadim-

Outrossim, nunca é demais refletir sobre a importân-

plência é um dos principais entraves para a administra-

cia da revisão da convenção condominial que deverá

ção do condomínio.

26 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 27


Design de Interiores

Ricardo Ferreira

Uso de pisos na decoração de ambientes

Designer

Escolher o revestimento ideal para uma casa ou

uma obra rápida e pode ser usado em áreas internas

apartamento é uma tarefa difícil. As opções de tipos de

e externas. Para ter uma durabilidade prolongada, é

piso são variadas. Existem cores e materiais diferentes e

necessário aplicação de resina com base acrílica por

tudo vai depender do gosto e da necessidade da pessoa.

cima da massa ainda úmida e tem a versatilidade na

O piso de vinil é de fácil instalação e pode ser instalado

hora de decorar a casa.

sobre o piso já existente, reduzindo custos com a

Pisos, como porcelanato e cerâmica, também são

retirada do piso antigo. O material não mancha e tem

bastante utilizados na decoração e podem ser utilizados

alta resistência. O piso não é recomendado para áreas

tanto em área molhada como seca, respeitando

externas e áreas molhadas. Muito utilizado em quartos

as especificações em cada caso, como o modelo

de apartamentos, pois reduzem o barulho. Os tipos de

antiderrapante para áreas externas. São encontrados

piso de vinil são uma ótima opção para quem gosta de

em peças de vários tamanhos, cores, espessuras e

uma decoração versátil. Há opções que conferem um

texturas. Sua limpeza pode ser feita apenas com um

aspecto de madeira falsa e outros são mais claros e

pano úmido.

neutros. Ele também permite fazer desenhos no chão

Pisos laminados são modelos semelhantes ao carpete

com os recortes de suas peças.

de madeira, mas com valor inferior. É utilizado em

Quem tiver crianças em casa, podem investir nos

ambientes internos, com instalação fácil e rápida e

tipos de piso de borracha, pelo menos no quarto

a limpeza pode ser feita com pano úmido. Também

das crianças. Eles são resistentes, macios e evitam

funcionam como isolante térmico. Não é recomendado

escorregões. Há diversos tipos de piso, cabe a você se

para quem possui animais de estimação.

inspirar e escolher um deles.

Há, ainda, pisos de mármore, madeira de demolição,

O cimento queimado é uma tendência da decoração,

mosaicos, entre outros.

por seu aspecto rústico, imitando o concreto. O

Com um bom projeto de decoração, é possível definir e

material de fácil aplicação deve ser colocada em uma

mesclar os pisos, a depender da área da casa que será

superfície lisa e nivelada. É ideal para quem quer

utilizado.

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Classificados ÁGUA ECONOMIA

ÁGUA ECONOMIA

ANTENAS

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CARTÃO - CONDOMÍNIO

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CARTÃO - CONDOMÍNIO

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CHURRASQUEIRA

ASSESSORIA JURÍDICA

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Classificados CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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