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Editorial Os aterros sanitários do país não conseguiram acompanhar a ampliação da produção de lixo da sociedade. Pensando em alternativas, o governo regulamentou leis e decretos, que obrigam grandes produtores de lixos a realizarem a reciclagem dos resíduos sólidos. Carla Brayner

Mas, o condomínio não precisa esperar que essas leis se-

Editora

jam ampliadas para tomar atitude. Uma empresa júnior de engenharia química da Ufba tem um projeto com baixo custo para os condomínios implantarem a coleta seletiva,

Edição

além disso, a Coelba está fornecendo desconto na conta de luz para quem implanta a coleta seletiva e a Prefeitura Municipal, fornece desconto no Iptu.

Setembro/Outubro 2016

#60

Expediente

Você irá entender como funciona uma Portaria Remota, e as vantagens da sua instalação e os benefícios do aluguel do topo para instalação de antena, alguns condomínios pagam as despesas do condomínio com o valor que recebe mensal. E o Crea-Ba mostra como os serviços realizados por seus profissionais auxiliam os condomínios na segurança e instalações de seus equipamentos. Leia a matéria e veja como o Crea pode auxiliar na sua administração.

Gerência Executiva

Editora Responsável e textos

Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União

Antônio Castro

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Salvador Ltda.

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Lucas Castro

MyBranderia

Comercial

Editoração

Gardênia Burgos

Adrien Tournillon

Vera Lucia Barbosa Marketing Rafael Castro

Colaboradores Nelson Uzeda

Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

Revista Cadê o Síndico • 5


Colunas Dúvidas Jurídicas

Dia-a-dia do Síndico

Drª Kátia Gerlin

Importância do

Comarella responde

conselho fiscal

Kátia Gerlin Comarella Advogada

8

Pergunte ao Especialista

Rose Smera Advogada

Direito Imobiliário

Cobrança de dívidas segundo

Dever do síndico na

a Constituição de 1988

conservação do edifício

Lessiene Sardinha Advogado

10

Mariana Freire Advogada

Auditoria Contábil

Elevadores

Transparência

Medidas de segurança

nas finanças

no uso do elevador

Michele Lordêlo Contadora

12

Direito condominial

Adriana Novaes Advogada

Antecipação de

Decoração de quartos infantis

Advogada

6 • Revista Cadê o Síndico

22

24

Design de Interiores

taxas condominiais Ionara Ribeiro

18

16

Ricardo Ferreira Designer

26


Sumário 9

Perfil Brenda Telez,ondomínio Portal das Alamedas Village Park

14 27

11

SEGURANÇA

14

MANUTENÇÃO

Portaria remota

Condomínios devem buscar profissionais habilitados para serviços na área tecnológica

27

SEGURO Aluguel do topo para antenas

28 Classificados

Capa #20

Gestão de resíduos sólidos Reciclar o lixo do condomínio

gera descontos no iptu e na conta de luz

Revista Cadê o Síndico • 7


Dúvidas Jurídicas

Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella

responde

Advogada

1. Cobrança desigual de taxa de condomínio em unida-

fosse realizado de modo diverso.

des de cobertura: Os proprietários de coberturas vêm

Desta maneira, não há o que se falar em ilegalidade ou

questionando aos síndicos acerca da ilegalidade das

enriquecimento ilícito dos condomínios que aplicam

cobranças das taxas ordinárias de condomínio que

ipsis litteris os artigos da lei, porquanto a lei permite

vêm sendo cobradas fora da repartição igualitária,

este tipo de rateio.

será que é legal? Vejamos.

Deste modo, as normas estabelecidas na convenção do

Essa é a grande polêmica que gera entre síndicos, mo-

condomínio são elaboradas e aprovadas conforme a

radores de coberturas e especialistas. Pois bem, ocorre-

vontade da maioria. Caso a convenção não estabeleça

ram estas dúvidas ante algumas divulgações errôneas

a forma de rateio da cobrança das taxas condominiais

na mídia acerca de decisões do STJ, as pessoas ficaram

e se acaso os condôminos querem normatizar a forma

divididas e aflitas em suas opiniões. Pois bem, o Códi-

de rateio diferente do que dispõe a lei, poderá atuali-

go Civil de 2002, não trouxe nenhuma novidade, pois o

zar adequando o desejo de todos, desde que atenda o

código anterior já versava sobre esta matéria da mes-

quórum de 2/3 de assinaturas do total de unidades do

ma forma, apenas com este detalhe, a convenção pode

condomínio.

instituir as taxas condominiais de forma distinta da lei. No capítulo que trata acerca dos condomínios edilícios,

2. No atual cenário de crise, aumentou o número de

notadamente no artigo 1.336 do CC, preleciona que as di-

inadimplentes? A negociação ainda é a melhor saída?

visões das despesas condominiais devem ser realizadas

Sim. Em decorrência da crise econômica, política e social,

de acordo com fração ideal do imóvel, salvo entendimen-

a recessão e o consequente aumento da taxa de desempre-

to diverso em convenção condominial. Portanto, trata-se

go que assola nosso país, sem dúvida que esta triste reali-

de norma cogente, de ordem pública.

dade repercute na vida condominial como um todo.

Entendeu o legislador que as unidades de maior área

Com relação à negociação sempre é o melhor caminho,

acarretam em maiores custos de manutenção ao con-

pois evita desgaste emocional, financeiro e de tempo para

domínio, porém, não eximiu que o rateio das despesas

ambas às partes.

8 • Revista Cadê o Síndico


Mulher de garra

Perfil

MÃE, EMPRESÁRIA E SÍNDICA! BRENDA PERES TELEZ ADMINISTRA DOIS CONDOMÍNIOS, UMA EMPRESA E SUA FAMÍLIA Por: CARLA BRAYNER

consulta o conselho fiscal e a subsíndica. “Discuto tudo com antecedência que pretendo fazer no condomínio, com o intuito de ser mais clara e objetiva possível. Faço

Liderança e proatividade são suas marcas. Brenda Peres

nada por conta própria. Tenho convicção que a união faz

Telez, atualmente é síndica de dois condomínios, adminis-

a força. E sempre tenho êxito com essa administração

tra uma distribuidora de lingerie, e não deixa de partici-

participativa”, diz Brenda.

par da rotina da sua família, marido

Com o Novo Código de Processo Civil,

e dois filhos pequenos.

que entrou em vigor em março, deter-

Síndica há cinco meses do Portal

minando que moradores com a cota

das Alamedas Village Park em Stella

condominial em atraso, paguem a dívi-

Maris e síndica profissional há dois

da em até 72 horas, e se não cumprir,

meses do Lazer Tropical, onde já

o condomínio pode pedir a penhora de

exerceu o mandato por cinco anos.

bens. Brenda aproveitou para acabar

“Morava lá, fazíamos eleição anual

com a inadimplência dos condomínios

e sempre renovava meu mandato.

que administra. “Assim, que saiu a nova

Vendi minha casa e fiquei ausente

lei, convidei os inadimplentes para qui-

por um ano e meio. Neste período,

tarem seus débitos, liberando parte das

houve um regresso grande e me

multas e juros, com prazo estipulado de

convidaram para ser síndica profissional”, informa Brenda.

20 dias. Após essa data, entraríamos Brenda Telez, multitarefa

Em sua gestão, ela envolve todos os

com processo judicial. Não deu outra, recuperamos R$35.000 do Portal das

condôminos e funcionários para torná-la mais transpa-

Alamedas em três meses e zerei a inadimplência do Lazer

rente possível. “Os síndicos devem se comunicar com os

Tropical em um mês”, conta a síndica.

condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o

Em junho deste ano, participou da “Assembleia Show” e

que está sendo feito com o dinheiro do condomínio. Es-

aprendeu uma forma de atrair o público para as reuniões.

tou sempre disponível para dúvidas e esclarecimentos”,

“As pessoas geralmente não querem ir para as reuniões.

conta a síndica.

Na Assembeia Show, aprendi dez mandamentos, coloquei

Além disso, antes de tomar qualquer atitude, Brenda

em prática e já vimos resultados”, finaliza Brenda.

Revista Cadê o Síndico • 9


Pergunte ao Especialista

Lessiene Sardinha

Cobrança de dívidas segundo a Constituição de 1988

Advogada

Prevista no art. 1º, inciso III, da Constituição Federal de

por objetivo principal a recuperação do crédito, ainda

1988, a dignidade da pessoa humana constitui um dos

sujeitam o condomínio ou administradora ao risco de se-

fundamentos do Estado Democrático de Direito, que tem

rem sujeitos passivos em ações indenizatórias.

por finalidade, na qualidade de princípio fundamental,

Neste contexto, é importante voltar a atenção para esse

garantir ao indivíduo um mínimo de direitos que devem

setor no sentido de investir na capacitação de pessoas

ser respeitados pela sociedade e pelo poder público, pre-

que desenvolvem a atividade de cobradores, e para tanto

servando a valorização do ser humano.

é necessário formar profissionais treinados e qualifica-

Em estudo inédito, a Serasa Experian apontou que no ano

dos capazes de atingir o objetivo da cobrança sem gerar

de 2015 houve um aumento de 23,1% da inadimplência

prejuízos ao condomínio, provenientes da postura incor-

com condomínios que teve como causa o cenário econô-

reta. A capacitação e treinamento precisam ter objetivos

mico bastante adverso à quitação das dívidas que o con-

bem definidos, além de estar em sintonia com os resul-

sumidor elege como prioridade.

tados desejados, e para obter êxito a cobrança não pode

Diante destes dados, em caso de não pagamento da cota

se revelar abusiva nem atingir a honra dos condôminos

condominial, é direito do síndico ou administradora

inadimplentes causando abalo moral.

efetuarem a cobrança dos débitos existentes, adotan-

Por fim, cumpre esclarecer que as taxas condominiais

do medidas previstas na lei civil, e aquelas ainda que

têm como destino a manutenção dos serviços que pro-

não previstas, tenham sido aprovadas em convenção

movem segurança e conforto daquela comunidade, po-

ou assembleia, desde que não extrapole os limites da

rém, a garantia de receber as mesmas não deve ferir a

cobrança ao ponto de atingir física ou psicologicamen-

dignidade, comungando com o total desrespeito às ga-

te o devedor.

rantias individuais do cidadão, que se encontra inadim-

Não raras vezes, os excessos praticados pelos cobrado-

plente por situações, muitas vezes, alheias à sua vontade

res além de promover o insucesso da cobrança que tem

ou até mesmo por ele desconhecida.

10 • Revista Cadê o Síndico


Portaria remota

Segurança

ALTERNATIVA SEGURA E ECONÔMICA PARA CONDOMÍNIOS

Por: CARLA BRAYNER

A crise ainda persiste e tem afetado a arrecadação nos condomínios. Administradores e síndicos são obrigados a buscar alternativas para reduzir as despesas. Mas, a segurança costuma ser a menos impactada devido a sua importância. A novidade é que com a tecnologia de portaria remota já é possível economizar até 50% com custos de portaria e manter o padrão de qualidade. A portaria remota oferece segurança e comodidade para moradores e economia para o condomínio, pois reduz o quadro de funcionários e otimiza a gestão da portaria.

Monitoramento é realizado 24 horas por dia

“Temos um aumento significativo na segurança, pois, não expõe o porteiro a situação de risco, pois o porteiro físico

aonde quer que ele esteja. Todo o processo é registrado

na portaria é dispensado. Capacitamos um operador que

e arquivado automaticamente pelo sistema. Após a libe-

remotamente faz as funções do porteiro, em uma base de

ração do morador, o atendente aciona a porta ou portão

monitoramento com segurança e processos, sendo tudo

liberando o acesso ao visitante”, disse Sirley.

auditado com relatórios de imagens e áudios”, informou

Ao contratar empresa no ramo, busque as que desenvolve-

Sirley Tavares, gestora da empresa Porter Brasil em Sal-

ram sistemas com profissionais treinados e capacitados,

vador, que desenvolveu o Porter Portaria Remota.

de acordo com os padrões internacionais de qualidade e

Monitorado por um atendente 24 horas por dia, a portaria

segurança, e controle de acesso com relatório contendo

remota permite o acesso de pessoas e veículos a condomí-

hora, data e imagens da entrada e saída de funcionários,

nios de forma simples e segura, permitindo a entrada so-

visitantes e moradores e de quem autorizou a entrada.

mente depois da autorização. “Através de um interfone, o

o atendente entra em contato com o morador, através de

“CAPACITAMOS UM OPERADOR QUE REMOTAMENTE FAZ AS FUNÇÕES DO PORTEIRO”

uma ligação telefônica para o celular ou telefone fixo, pre-

Sirley Tavares

viamente cadastrado no sistema. Encontrando o morador

Gestora da Porter Brasil

visitante chama o atendente, que o visualiza através de um circuito interno de câmeras de alta definição. Em seguida,

Revista Cadê o Síndico • 11


Auditoria Contábil

Michele Lordêlo

Transparência nas finanças

Contadora Tivemos a oportunidade de estrear neste mês um quadro no Programa Cadê o Síndico, que fala sobre auditoria para condomínio, que se chama: “Pergunte à especialista”. O objetivo é ratificar o quanto a auditoria é acessível para todos os tipos de condomínio e que do maior ao menor porte, as dúvidas são inúmeras. É uma satisfação para nós, sempre falarmos sobre auditoria, um tema que começamos a debater e expandir desde 2003. Mesmo com todo o crescimento e organização das administradoras de condomínios, infelizmente ainda temos uma minoria que trabalha com a chamada conta

O que deve ser observado pelos gestores, que ensejará a

POOL (que reúne os recebimentos e pagamentos de di-

contratação de auditoria, é que, se forem recorrentes os

versos condomínios em uma só conta). A Pool deveria

déficits no balancete com a utilização deste tipo de conta,

ser utilizada por pouquíssimo período de tempo até a

temos um indicativo, sem sombra de dúvidas, que algo

saída do CNPJ do condomínio. Muitos são os problemas

não está a contento.

oriundos dessa prática, que se inicia, muitas vezes com

A contratação de auditoria de prestação de contas englo-

a ingerência da retirada do TVL (termo de viabilidade

ba este achado de auditoria e através da análise da conta

de localização), assinatura da ata de eleição de síndi-

Pool Geral, é possível identificar, como andam as finan-

co, retirada do DBE (documento básico de entrada do

ças do condomínio.

CNPJ) e seus trâmites.

Neste tipo de auditoria verificamos quão transparente

Quando identificamos que o condomínio ultrapassou

são os relatórios da administradora, verificando se os

tempo suficiente para regularização do CNPJ, indica-

gastos são realmente do condomínio. Também é possível

mos no relatório de auditoria a não-conformidade, bem

indicar como está sendo aplicada a política de pagamen-

como os levantamentos que encontramos frente ao uso

tos e reembolsos da administradora, já que esta contro-

da conta Pool Geral.

lará 100% dos recursos do condomínio.

12 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 13


Manutenção

Condomínios devem buscar profissionais habilitados para serviços na área tecnológica ATUAÇÃO DO CREA-BA E DOS SÍNDICOS, NOS EMPREENDIMENTOS, BUSCA TRANQUILIDADE E SEGURANÇA A SOCIEDADE. Por: ASCOM Crea ba

A atuação do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (Crea-BA) em fiscalizar o exercício profissional da Engenharia, Agronomia, Meteorologia, Geologia, Geografia e Urbanismo em níveis médios e superior, como prevê as leis 5.194/66 e 6.496/77, garante a participação de profissionais e empresas habilitadas em serviços de manutenção em condomínios da Bahia e conscientiza os síndicos quanto a importância de ter Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) referente às atividades de manutenção. O presidente do Crea-BA, engenheiro mecânico Marco Amigo, explica que o Crea está construindo um banco de dados para tentar monitorar de forma mais dinâmica os dados dos condomínios. Ele reforça a necessidade de

O Crea fornece suporte que orienta sobre regulamentação

parceria entre o Conselho e gestores/empresas que administram os empreendimentos. “Estamos comprometidos em promover harmonia e segurança para socieda-

(Salvador e Região Metropolitana), Jonas Amorim de

de por meio da contratação de profissionais habilitados

Lima, que também já foi síndico, quando a fiscalização

e exigindo a ART. Para isso, precisamos contar com o

chega num empreendimento, solicita a relação de con-

apoio dos síndicos”, observa.

tratos ou ARTs referentes aos serviços. Caso o síndico

De acordo com o supervisor de fiscalização do Crea-BA

não apresente a documentação, recebe uma notificação

14 • Revista Cadê o Síndico


Norte, em janeiro e dezembro de 2015, aconteceram duas Forças Tarefas, que juntas somaram 2.375 relatórios de fiscalização emitidos com irregularidades. Em 2016, esta força tarefa será realizada em novembro.

PARCERIA O síndico do Condomínio Bosque Tropical, Contador Adilson Sousa Silva, destacou a importância do suporte dado pelo Crea às gestões dos empreendimentos. “Se não fosse essa orientação do Conselho, não conheceríamos a regulamentação e o papel de cada profissional. Nos preocupara que regularize a situação do condomínio. Segundo

pamos muito com folha de pagamento e funcionários e a

Amorim, o Conselho tem obtido uma resposta positiva

questão técnica fica realmente de lado”, afirmou.

dos empreendimentos da capital. Entretanto, nem todos

Ele reconhece que muitos síndicos desconsideram a im-

os condomínios seguem os critérios de segurança esta-

portância da ART e, consequentemente, a contratação

belecidos. Alguns, devido à quantidade de problemas,

de profissionais habilitados para a execução de serviços

precisam de intervenções da Secretaria Municipal de

técnicos e reitera que, devido à parceria com a Fiscaliza-

Urbanismo de Salvador (Sucom) e apresentar laudos de

ção do Crea e à organização dos procedimentos, os apar-

manutenção predial. Este documento detecta o proble-

tamentos do seu condomínio valorizaram. “Temos uma

ma, define prazo de execução, explica como fazer e até

planilha de obrigações e serviços de terceiros que facilita

indica empresas para realizar a tarefa.

bastante a administração de todas as manutenções. Esta-

A fiscalização em condomínios acontece em todo o Estado

mos bem satisfeitos com os resultados”, ressalta.

de forma rotineira. Porém, algumas ações especiais, com

foco em empreendimentos como condomínios (residenciais, comerciais, hotéis, restaurantes, casa de shows, entre outros) foram desenvolvidas desde 2015. No Litoral

“SE NÃO FOSSE ESSA ORIENTAÇÃO DO CONSELHO, NÃO CONHECERÍAMOS A REGULAMENTAÇÃO E O PAPEL DE CADA PROFISSIONAL” Adilson Sousa Síndico

Revista Cadê o Síndico • 15


Direito condominial

Ionara Ribeiro

Antecipação de taxas condominiais

Advogada

As cotas condominiais são devidas pelo titular do direito

cia acerca da legalidade do desconto pontualidade e sua

real e constituem obrigações ‘propter rem’. O proprietá-

natureza moratória, se pode ser ou não cumulado com

rio da unidade autônoma responde perante o condomínio

a cobrança de multa e juros prevista nos ditames legais.

pelas cotas condominiais em atraso. Assim, detém o con-

Não há consenso dos Tribunais acerca desta matéria.

domínio legitimidade ativa para promover a cobrança das

As administradoras lucram ao cobrar encargos dos

taxas condominiais.

condôminos por antecipar o pagamento das taxas

O recebimento integral das taxas condominiais através de

condominiais ao condomínio e, se por acaso houver

contrato celebrado com administradora de condomínio,

um questionamento de tal cobrança, há um risco de

mediante aplicação de desconto pontualidade, deve ser

desconstituição dos encargos pelo judiciário, o que

aprovado em assembleia, observado o quórum de 100%

atrairia para o condomínio a responsabilidade de re-

dos condôminos.

munerar a administradora pela antecipação das taxas

Considerando que a taxa condominial é o resultado do ra-

condominiais, o que já tornaria o negócio desvantajo-

teio das despesas do condomínio e que a cessão de crédi-

so. Além disso, há um risco de a administradora rea-

tos pelo condomínio a terceiros, pode ser extremamente

lizar cobranças indevidas, o que também atrai para o

onerosa para os condôminos, prudente que todos estejam

condomínio a responsabilidade pelo pagamento de in-

de acordo com o acréscimo que irão sofrer na taxa condo-

denizações por eventuais danos morais e/ou materiais

minial, em caso de inadimplemento.

causados aos condôminos.

Nesse tipo de contrato, caracterizado pela aquisição de

Desse modo, os síndicos devem adotar inúmeras cautelas

direitos creditórios, por um valor à vista e mediante taxas

ao celebrarem contratos dessa natureza, devendo subme-

de juros e de serviços, a administradora antecipa integral-

ter esta questão à aprovação da assembleia de condômi-

mente os créditos referentes as taxas condominiais a ven-

nos, observando o quórum ora recomendado, afim de que

cer, o que, em tese, possibilita ao condomínio o imediato

a solução apesentada não se torne um problema, pois tal

restabelecimento de seu fluxo financeiro.

instituto ainda muito novo, não se coaduna com a nature-

Ocorre que, muito se discute na doutrina e jurisprudên-

za não lucrativa do condomínio.

16 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 17


Dia-a-dia do Síndico

Rose Smera Advogada

Importância do conselho fiscal

O artigo 1356 do Código Civil dispõe que “Poderá haver

Caso seja encontrada alguma irregularidade nas contas

no condomínio um conselho fiscal, composto de três

do condomínio, o conselho fiscal pode e deve sinalizá-la

membros, eleitos pela assembleia, por prazo não supe-

na prestação de contas, comunicando imediatamente ao

rior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as

síndico, buscando esclarecimentos e informações adi-

contas do síndico”.

cionais, se necessário.

Isso significa que a eleição de conselho fiscal não é obrigató-

O mais viável é que a análise das pastas sejam realizadas

ria, porém é de fundamental importância o papel deste ór-

mensalmente para evitar acúmulo de informações e, ao fi-

gão no condomínio, cuja função é fiscalizar a prestação de

nal de cada gestão, deve emitir parecer sobre a aprovação

contas e auxiliar o síndico nas decisões do dia-a-dia que não

ou não das contas do síndico. Caso não aprove, deve infor-

exigem aprovação prévia da assembleia de condôminos.

mar os motivos que levaram os membros do conselho a to-

O papel do conselho fiscal não é somente fazer um parecer

marem essa decisão.

para a prestação de contas, mas dar todo o suporte necessá-

Importante salientar, entretanto, que o conselho fiscal pode

rio para que o síndico possa desenvolver um bom trabalho.

recomendar ou não a aprovação das contas, porem, é a as-

Após ser eleito, o conselho fiscal deve levantar toda a situ-

sembleia de condôminos que tem a prerrogativa de aprovar

ação do condomínio: documentos, estrutura física, despe-

as contas apresentadas pelo síndico.

sas, inadimplência, etc, para se inteirar de todos os pro-

O apoio do conselho fiscal torna a prestação de contas mais

blemas e sugerir soluções.

prática na hora da apresentação dos dados à assembleia ge-

Após essa verificação inicial, os conselheiros devem

ral ordinária, por isso é de fundamental importância que o

apresentar um relatório ao síndico dos problemas iden-

síndico forneça todas as informações necessárias para uma

tificados e soluções, e solicitar convocação de uma as-

prestação de contas clara, concisa e transparente.

sembleia para apresentar toda situação encontrada para

Caso o síndico inviabilize o trabalho do conselho, ele

os demais condôminos bem como o plano de ação para

pode sofrer sanções e até mesmo ser destituído do car-

realização de melhorias.

go. O contrário também é válido para o conselho, po-

Agendar reuniões periódicas com o síndico ajuda bastante a

dendo os membros serem destituídos, caso impeçam o

solucionar essas demandas do condominio.

trabalho do síndico.

18 • Revista Cadê o Síndico


Informe Como controlar o registro Publicitário de ponto dos funcionários e garantir a ronda dos vigias! Com objetivo de garantir que os relógios de ponto apresentem requisitos mínimos para que registrem fielmente as marcações de ponto, o Ministério do Trabalho delegou

Como o bastão de ronda para vigia pode aumentar a segurança do seu condomínio?

ao INMETRO as atividades de planejar, de-

Quem vive nas grandes metrópoles, já percebeu que

senvolver e

segurança se garante com um conjunto de ações que

implementar

passam pela instalação de equipamentos de segurança,

o programa de

como catracas, cercas elétricas, CFTV, entre outros, mas

Avaliação da

o fator humano é indispensável e a realização de rondas

Conformidade

por vigias é o complemento ideal para a sua segurança,

dos

de seu patrimônio, clientes e colaboradores.

Registra-

dores de Pon-

A realização de rondas periódicas por vigias pode con-

to Eletrônico,

tribuir para aumentar a segurança em seu condomínio

REP e deter-

e a ferramenta mais indi-

minou que a

cada para garantir que a

partir de pri-

ronda será devidamente

meiro de outubro de 2015 os fabricantes produzam ape-

realizada é o bastão de

nas relógios aprovados pelo INMETRO.

ronda.

Relógio de ponto aprovado pelo INMETRO, já é uma exi-

Mas não basta você

gência para todos os fabricantes. A partir de 01 de Outu-

contratar um vigia ou

bro de 2015, os fabricantes de relógio de ponto, deverão

uma empresa de vigi-

produzir apenas relógios aprovados pelo INMETRO.

lância, estabelecer rotas

Ter a aprovação do INMETRO significa que o relógio de

e assumir que estas serão seguidas,

ponto que você usa segue normas técnicas especificas,

você deve assegurar-se que as rotas serão realizadas e

que passou por testes e ensaios e que você tem um re-

a tecnologia pode ajudar no controle do cumprimento

lógio de ponto que vai lhe oferecer segurança jurídica e

destas rotas, através do uso do bastão de ronda e de um

integridade das marcações efetuadas no relógio.

sistema de controle de ronda.

Revista Cadê o Síndico • 19


Capa

Gestão de resíduos sólidos RECICLAR O LIXO DO CONDOMÍNIO GERA DESCONTOS NO IPTU E NA CONTA DE LUZ Por: CARLA BRAYNER

500 litros ou mais de lixo diariamente, deverão assumir a responsabilidade pela coleta, transporte, tratamento, destinação e disposição final dos rejeitos.

O manejo inadequado dos resíduos sólidos tem provo-

E condomínios que se enquadram nesta

cado o avanço de problemas ambientais,

situação, devem tomar ainda mais cuida-

sociais e econômicos. Iniciativas

do”, informa Camilla Costa, membro

estão em vigor para propiciar a

consultor do projeto de GRS da

implantação do gerenciamen-

Prisma, empresa júnior de enge-

to de resíduos sólidos em

nharia química da UFBA.

condomínios para gerar

Condomínios

saúde urbana, regulari-

em se regularizar quanto ao

zação ambiental, econo-

descarte de resíduos e gastar

mia financeira e a inclusão

menos com essa prática, po-

dos condomínios em iniciativas e

com

interesse

dem implantar o plano de

incentivos fiscais (IPTU Verde

GRS da Prisma, que não

e Vale Luz Coelba).

tem fins lucrativos, é

O gerenciamento de re-

formada por alunos de

síduos sólidos (GRS) são

engenharia química e

procedimentos e técnicas

supervisionada por professores

para garantir que os resíduos sejam adequadamente coletados, armazenados, e dispostos, com o mínimo

da UFBA. “A gestão e destinação de resíduos sólidos tem se tornado um problema cada vez maior, levando em conta que a destinação incorreta potenciali-

de riscos para os seres humanos e para o meio ambien-

za desastres naturais e proporciona condições para o au-

te. “O lixo não está sendo tratado corretamente e isso tem

mento de doenças. Para controlar esses problemas, é pos-

causado super lotação nos aterros, entupimento de buei-

sível planejar e executar procedimentos e técnicas para os

ros, contaminação da água e do lençol freático. O lixo pode

resíduos sólidos produzidos por parte dos condomínios,

ser altamente poluente e afetar a saúde pública através de

com o mínimo de riscos para os seres humanos e para o

doenças. Pode também causar impactos ao meio ambien-

meio ambiente, de acordo com a Política Nacional de Re-

te, já que o chorume é altamente tóxico e pode contaminar o solo e os lençóis subterrâneos”, alerta Robson Almeida,

gatória a implementação da coleta seletiva. “Em Salvador,

“O LIXO PODE SER ALTAMENTE POLUENTE E AFETAR A SAÚDE PÚBLICA ATRAVÉS DE DOENÇAS”

de acordo com o decreto nº 25.316 de 12 de setembro de

Robson Almeida

2014, grandes geradores de resíduos sólidos, que geram

Engenheiro Ambiental

engenheiro ambiental. O Aterro Sanitário Metropolitano de Salvador, já está alcançando 70% da sua capacidade máxima, com isso, as autoridades responsáveis articulam- se para tornar obri-

20 • Revista Cadê o Síndico


síduos Sólidos (lei nº 12.305/2010). Como resultado final para o cliente, o serviço de GRS implementará técnicas

SIMBOLOGIA DE IDENTIFICAÇÃO DE MATERIAIS

como coleta seletiva e compostagem, além de outras, a depender da realidade e necessidade dele”, informa Camilla. De acordo com o diretor de Marketing e Vendas da Prisma, Eduardo Sampaio, o processo para implantação do GRS consiste em algumas etapas definidas: “A primeira incide em um diagnóstico do empreendimento para ter noção da real necessidade e situação que se encontra. Neste diagnóstico, são mapeados a geração de lixo total, o tipo de lixo gerado e suas quantidades, o direcionamento que é dado e o pretendido. Após o diagnóstico, os dados qualitativos e quantitativos são compilados e avaliados, para formular o plano. O plano adéqua o gerenciamento dos resíduos do condomínio com as leis e regulamentos ambientais, perante os quais os resíduos serão qualificados. Serão definidas as estratégias utilizadas para o gerenciamento, o destino que o lixo terá, entre outros critérios.

vel por capacitar os moradores e gestores do condomínio,

“A PRISMA É RESPONSÁVEL POR CAPACITAR OS MORADORES E GESTORES DO CONDOMÍNIO, BEM COMO AUXILIAR NA MANUTENÇÃO DO PROJETO”

bem como auxiliar na manutenção do projeto, para que

Eduardo Sampaio

ele se perpetue”, conclui Eduardo.

Diretor de Marketing e Vendas da Prisma

Finalizado o plano, chega-se à etapa de execução. “Esta etapa consiste na aplicação prática do que foi previsto. Fazendo-se, junto ao condomínio, a aplicação das estratégias, o contato com cooperativas e parceiros para a destinação, coleta seletiva, entre outros. A Prisma é responsá-

DESCONTO NO IPTU E NA CONTA E LUZ O IPTU Verde da Prefeitura Municipal de Salvador, in-

das já que todo o material recolhido é encaminhado

centiva empreendimentos a realizarem ações e práticas

à Camapet – Cooperativa com sede em Massaran-

de sustentabilidade em suas construções. Para isso, ofe-

duba e a COOPMARC – Cooperativa com sede em

rece descontos diretamente no IPTU, de acordo com sua

Camaçari”, informa Ana Christina Mascarenhas, ge-

pontuação no Programa de Certificação Sustentável.

rente de Eficiência Energética da Coelba.

E uma iniciativa nova é o Vale Luz da Coelba, no qual

Os representantes dos condomínios interessados

condomínios e residências que realizam a coleta

em participar do Vale Luz Coelba deverão entrar

seletiva podem trocá-los por descontos na conta de

em contato através do telefone (71) 3555-3370 ou do

luz. Para participar, os condomínios precisam sepa-

e-mail eficiencia@neoenergia.com. “É desejável que

rar e armazenar os materiais recicláveis limpos e

o condomínio já possua a prática da coleta seletiva

secos. São aceitos metal, papel, papelão e plásticos.

implantada e o mesmo não poderá possuir parceria

“Periodicamente, o caminhão do projeto passará pe-

ou convênio com cooperativa de catadores de mate-

los condomínios participantes para recolhimento e

riais recicláveis”, diz Ana Christina.

pesagem do material. O valor referente à pesagem

A implantação de um plano de gerenciamento do lixo

é destinado diretamente para a conta de energia do

no condomínio possibilita que os condomínios possam

condomínio, em forma de desconto. O projeto tam-

fazer parte e usufruir das iniciativas e incentivos fis-

bém estimula a reciclagem e a geração de trabalho

cais do governo. Interessados no GRS da Prisma devem

e renda para os catadores das cooperativas envolvi-

entrar em contato no telefone (71) 3283-9889. Revista Cadê o Síndico • 21


Direito Imobiliário

Mariana Freire

Dever do síndico na conservação do edifício

Advogada No período chuvoso, comumente recebemos

a exemplo troca da boia da caixa d`água

questionamentos de síndicos sobre o que fazer

(CC, art. 1.341, § 1°);

ante o surgimento de infiltrações em unidades

Reparo urgente com alto custo para a

devido a existência de rachaduras na fachada,

execução: o síndico realiza de qualquer

pastilhas que se descolaram ou mesmo prove-

forma e, após solucionado a emergência,

nientes do telhado.

dá ciência à assembleia, não havendo

Neste contexto, destaca-se que o Código Civil

necessidade de prévia aprova-

estabelece, entre outros, o dever do síndico de

ção, como pode ocorrer,

diligenciar a conservação e a guarda das partes

por exemplo, com o

comuns (art. 1348, inciso V).

rompimento da colu-

Sob a égide da Lei n. 4.591/1964, se a assembleia

na de água (CC, art.

não autorizasse, o síndico nada poderia fazer para

1.341, § 2°)

impedir a deterioração das partes comuns. Contudo com

Reparo não urgente com alto custo para a execução: o sín-

a entrada em vigor do novo Código Civil, não há mais es-

dico providencia orçamentos e os submete à assembleia

colha para o síndico entre fazer ou deixar de fazer. A con-

que apenas decidirá de que forma será feita a conser-

servação é um dever que, se não for respeitado, pode lhe

vação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a

impor responsabilidade civil em razão da omissão, bem

obra será ou não realizada. (CC, art. 1.341, § 3°). O exemplo

como motivar a sua destituição, nos termos do art. 1.349

é a pintura ou a recuperação da fachada. Na praxe se es-

do Código Civil.

tabeleceu como parâmetro, ser excessiva a despesa que

Para responder as dúvidas dos síndicos, esclarecemos

ultrapassar 30% da arrecadação mensal do condomínio,

que o Código Civil separa os reparos necessários, aqueles

podendo a convenção estabelecer forma diferente.

afetos a manutenção da área comum, em três grupos:

Pelo exposto, é importante que o síndico esteja atento aos

Reparos necessários de conservação de pequeno valor:

prazos de manutenção periódica e preventiva que, além

deve ser executado de imediato, assim que surgir a ne-

de ser um dever a ele imposto, garante valorização dos

cessidade, não há, sequer, a necessidade de assembleia,

imóveis e a sua liquidez.

22 • Revista Cadê o Síndico


Você conhece o SECOVI-BA?

Informe Publicitário

O SECOVI-BA é o Sindicato Patronal representante das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis e dos edifícios em condomínios residenciais e comerciais do Estado da Bahia. Conhecido também como Sindicato da Habitação, foi fundado em 04 de junho de 1945, é filiado à Federação do Comércio da Bahia (Fecomércio-Ba), à Confederação Nacional do Comércio (CNC) e ocupa uma cadeira na Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), entidade que congrega os 19 Secovis de todo o país. De acordo com o Artigo 587 da CLT - Consolidação das Leis do Trabalho, o pagamento da Contribuição Sindical é obrigatório. A Caixa Econômica Federal, órgão arrecadador oficial, faz a distribuição das contribuições arrecadadas na proporção indicada pelo art. 589, ficando 60% do valor arrecadado com o Sindicato, 15% com a Federação, 5% com a Confederação respectiva e 20% com o Ministério do Trabalho e Emprego. O SECOVI-BA atua em diversas frentes, oferecendo aos

por condomínios residenciais e comerciais.

seus associados e contribuintes uma gama de serviços

É também papel do Sindicato colaborar e interagir com

e produtos específicos, voltados para o desenvolvimento

os Poderes Públicos Municipal, Estadual e Federal e de-

do setor de comércio e mercado imobiliários, formado

mais associações, buscando a solidariedade social e fo-

por empresas de compra, venda e locação de imóveis e

mentando a classe que apresenta.

BENEFÍCIOS • Atendimento jurídico com advogados especializados.

do segmento imobiliário e de condomínios.

• Negociação das Convenções Coletivas de Trabalho com

• Informativo eletrônico: envio de informações atuali-

os sindicatos dos empregados da categoria representada.

zadas do segmento imobiliário, através de e-mail.

• Cursos, palestras, capacitação e qualificação para

• Colunas SECOVI-BA: publicação semanal das ações

síndicos, profissionais de condomínios, administrado-

do Sindicato e notícias do setor nos principais jornais

ras e imobiliárias.

de Salvador, A Tarde e Correio.

• Acompanhamento e discussão de leis em âmbito fe-

• Site: www.secovi-ba.com.br. Informações que facili-

deral, estadual e municipal, que possam interferir no

tam o dia a dia do síndico e das administradoras.

dia a dia dos condomínios e empresas do segmento.

• Manual do Síndico: Publicação em formato e pergun-

• Acompanhamento de decisões dos tribunais para

tas e resposta sobre procedimentos e questões jurídi-

atualização permanente das informações à categoria.

cas relacionados aos condomínios.

• Revista SECOVI-BA: informa sobre assuntos atuais

• Convênios e Parcerias (ver no site). Revista Cadê o Síndico • 23


Elevadores

Adriana Novaes

Medidas de segurança no uso do elevador

Advogada

Imagine como seria a vida dos condomínios e usuários em geral sem esse fundamental meio de locomoção - o elevador - hoje considerado o transporte público mais usado no mundo. Sendo assim, algumas medidas se tornam indispensáveis para utilização com segurança dos elevadores, vejamos: • Não permita guardar objetos na casa de máquinas. Além de proibido por lei poderá trazer inconvenientes para os técnicos de manutenção e também oferecer risco de incêndio. • Orientar o pessoal da faxina que, quando estiverem fazendo a limpeza, não varrer a poeira para baixo da porta dos elevadores e não deixar cair água no poço ou através das soleiras o que irá resultar em curto-circuito onerando

• Em caso de incêndio, não utilize os elevadores. O aban-

o condomínio e causando transtorno aos usuários. Caso

dono do edifício deve ser feito pelas escadas, obedecendo

isso ocorra, desligar i­me­diatamente o elevador e comu-

ao plano de evacuação da área.

nicar a empresa res­ponsável pela ma­­nutenção.

• Orientar sempre aos usuários do perigo em deixar

• Antes de entrar verifique se a cabine está no andar. Nun-

crianças transitarem livremente pelos elevadores sem

ca se a­fobe! Quando a porta do elevador abrir, preste aten-

acompanhamento de um responsável.

ção! Algumas falhas nos sistemas mecânicos permitem, às

O elevador é um veículo de transporte extremamen­te

vezes, que a porta abra sem a presença do elevador, o que

seguro se for usado de forma correta. A sua utilidade

poderá provocar acidentes fatais.

é essencial em prédios residenciais e comer­ciais e, se-

• Se o elevador parar entre andares, os ocupantes devem

guindo as recomendações da manutenção preventiva, a

manter a calma, pois o perigo é iminente; acionar o botão

“dor de cabeça” com uma eventual quebra ficaria bas-

de alarme e/ ou utilizar o interfone para pedir ajuda.

tante reduzida.

24 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 25


Design de Interiores

Ricardo Ferreira

Decoração de quartos infantis

Designer

Decorar um quarto infantil é um momento especial

pintado futuramente, para mudança da cor original.

na família, seja para um bebê ou para uma criança. O

A depender da idade da criança, é interessante deixar

importante é criar um ambiente harmônico e agradável,

um espaço para instalação de uma lousa ou papel de

usando a criatividade. Lembre-se que um quarto de

parede para pintar ou escrever, e com isso, evitar que as

bebê no futuro será transformado em um quarto onde

crianças risquem as paredes.

a criança possa brincar, dormir, receber os amigos,

Evite o uso de almofadas e bichos de pelúcia. Prefira

estudar e se sentir segura e tranquila.

brinquedos laváveis e de fácil limpeza, para evitar

Atualmente há varias técnicas e ideias para decorar

acúmulo de poeira no local.

o quarto dos seus filhos de forma criativa, utilizando

Instale estantes, prateleiras ou nichos para acomodação

móveis, cores e outros elementos decorativos de forma

de livros, brinquedos e objetos colecionáveis, que ficam

adequada, fugindo dos estereótipos quarto rosa para

á mostra e de fácil acesso.

menina e quarto azul para meninos.

Atenção à iluminação: nos quartos de bebês, instale

Uma proposta bem fácil de fazer sem muitos custos, é

lâmpadas de Led, que não atrapalhem a visão, ainda

a utilização de adesivos nas paredes. Sugere-se pintar a

em formação. Nos quartos das crianças, instalem uma

parede com uma cor clara ou forte, que seja do agrado

boa iluminação no local destinado ao estudo e leitura.

da criança e utilizar adesivos temáticos, que podem

Instalar lâmpadas reguláveis ajuda bastante na hora de

ser encontrados nas excelentes lojas com produtos

dormir, deixando o quarto com iluminação adequada,

de decoração. Se preferir, utilize papéis de parede. Há

sem incomodar o sono. Algumas pessoas gostam de

vários modelos e temas.

instalar uma luz colorida. O ideal é utilizar a cor azul, que

Outra dica interessante, é a utilização de móveis

traz tranquilidade ao local.

coloridos, que trazem alegria ao ambiente. Observe,

Todo o projeto e a realização das obras devem ser bem

apenas, que este tipo de mobiliário pode enjoar mais

planejados, para proporcionar conforto para a criança,

rapidamente, então, procure um móvel que pode ser

acompanhando seu crescimento.

26 • Revista Cadê o Síndico


Aluguel do topo para antenas

Seguro

SAIBA O QUE CONSIDERAR, VALORES E SE EXISTE RISCOS PARA SAÚDE Por: CARLA BRAYNER

Estima-se que hoje no Brasil existem mais de 70 mil torres de rádio, TV, telefonia e internet. E a previsão é que esse número dobre em cinco anos. E os locais escolhidos para instalar uma antena desse tipo são os edifícios,

Seguro

o que se torna uma boa oportunidade para auxiliar nos gastos condominiais.

Antes de efetivar o seguro, leia atentamente as condi-

Normalmente, o síndico é procurado pelas empresas

ções gerais, principalmente no que tange as exclusões

com a proposta de aluguel do topo para instalação de

de garantias. “A leitura do contrato de seguro é funda-

antenas. “Principalmente prédios altos. Normalmen-

mental para conhecer os chamados “riscos excluídos”

te, eles fazem propostas de valores pequenos e prazos

em cada uma das coberturas, que não contam com a

grandes. Fazemos uma contra proposta para garantir

garantia de indenização”, alerta Nelson Uzeda, profes-

essa receita por um tempo longo”, informa Ary Cabral,

sor da Escola Nacional de Seguros, diretor dos Sindi-

síndico profissional e proprietárioda AC Assessoria

catos das Seguradoras e do Clube dos Seguradores da

Contábil Condominial.

Bahia , além de executivo da Cia Excelsior de Seguros.

“Eu tenho um condomínio que o aluguel mensal é R$

É importante analisar os itens pertinentes ao contrato fir-

8.000,00. Eles deram R$ 25.000.,00 de entrada na épo-

mado com a empresa. “Exigir copia da apólice de seguro,

ca, aproveitamos e pintamos o prédio. Atualmente temos

plantas, novo projeto de pára-raios com atestados, atesta-

uma taxa de condomínio apenas para fazer melhorias do

dos de estabilidade estrutural, responsabilidade civil, Ano-

prédio, pois o valor do aluguel cobre quase toda a despe-

tação de Responsabilidade Técnica, etc. Até porque existem

sa mensal”, conta Rose Smera, advogada e proprietária da

contratos que ultrapassam prazo de dez anos de locação de

administradora de condomínio ADCON.

espaço e carece desse detalhamento”, informa Uzeda.

É importante credenciar as pessoas que terão acesso ao

A antena não é de propriedade do condomínio, por isso é

topo, devem estar acompanhadas do zelador, para não

recomendável que tenha a garantia de responsabilidade ci-

praticar danos, e também não tirar antenas individuais do

vil, uma vez que em caso de acidentes fatalmente, o condo-

lugar. “Sempre mostrar o contrato ao jurídico para evitar

mínio será acionado pelas eventuais vítimas ou perdas.

pegadinhas. É importante “amarrar” um contrato bem elaborado, atento às questões de duração, valor e índice anu-

tais. “Até hoje, não se conhecem estudos que comprovem

“A LEITURA DO CONTRATO DE SEGURO É FUNDAMENTAL PARA CONHECER OS CHAMADOS RISCOS EXCLUÍDOS”

que as instalações fazem mal a saúde ou causem interfe-

Nelson Uzeda

rências em aparelhos domésticos”, declara Rose.

Executivo da Cia Excelsior de Seguros

al de aumento, para não correr o risco de uma defasagem após um ano de contrato”, alerta Rose. A análise técnica dos eventuais riscos que representa a radiação dessas antenas compete às agências governamen-

Revista Cadê o Síndico • 27


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Classificados ANTENAS

Veja no título Segurança Eletrônica

aquecedores

AUDITORIA - CONTABILIDADE

Veja no título Bombas e Motores

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CARTÃO - CONDOMÍNIO

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

COMUNICAÇÃO VISUAL

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONDOMÍNIO - SINALIZAÇÃO

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Classificados CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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Classificados CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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Classificados CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CURSOS E TREINAMENTO

CURSOS E TREINAMENTO

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CONTROLE DE PRAGAS

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Classificados CONTROLE DE PRAGAS

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FAVENK

DECORAÇÃO

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Contatos (71) 3489-2909/3347-6022 DECORAÇÃO

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DISTRIBUIÇÃO DE IMPRESSOS

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Classificados ELEVADORES

ELEVADORES

CONDOMÍNIO - IMPLANTAÇÃO

Veja informe na página 27 ELEVADORES

ELEVADORES

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ELEVADORES - FORRO

ELÉTRICA

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EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO

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LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA

MÓVEIS PLANEJADOS

Veja no título Decoração

MATERIAIS ELÉTRICOS

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MANUTENÇÃO ELÉTRICA

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Classificados PISCINA

PISCINA

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Veja no título Equipamentos para Condomínios

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Classificados SEGURANÇA ELETRÔNICA

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Classificados SEGURANÇA ELETRÔNICA

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TELECOMUNICAÇÃO

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Gestão de Resíduos Sólidos

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