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Índice

NOVEMBRO/DEZEMBRO 2009 • EDIÇÃO 25

7 PERFIL

Maurício Bastos, síndico do Condomínio Mansão Oswald de Andrade

8 AMBIENTE

Fechamento de área

10 SEU CONDOMÍNIO A hora e a vez do direito imobiliário e condominial

12 DÚVIDAS JURÍDICAS Drª Kátia Gerlin Comarella responde

14

CAPA Homenagem ao síndico, que trabalha pelo bemestar do condomínio

18 FIQUE SEGURO

22 SR. SÍNDICO

20 ARTIGO

24 ALERTA TRIBUTÁRIO

Tire suas dúvidas sobre seguro de condomínio

Empregados domésticos no condomínio

21

SAÚDE Corrida para entrar em forma

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Novo escritório especializado em direito condominial

Renegocie sua dívida

26 CLASSIFICADOS

que informe , o ic d ín Sr. s vista cio na re viu anún entos ar orçam ao solicit

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OS CONFIRA DOS A CLASSIFIC

Editorial

Ao síndico com carinho

E

sta edição da Revista Cadê o Síndico faz o merecido reconhecimento ao trabalho desse herói do dia a dia, que trabalha em benefício da coletividade. Em 30 de novembro celebramos o Dia do Síndico, alguém que desempenha um papel fundamental e contribui decisivamente para que a vida em condomínio tenha mais qualidade. Na matéria de capa você vai conhecer a história de dois síndicos e um administrador, leitores da revista. Com estilos e profissões diferentes, eles têm uma forma peculiar de gerenciar o condomínio, mas o ponto em comum é o foco na qualidade da gestão e na melhoria contínua. Além da matéria principal, como sempre, você tem vários motivos para ler a revista inteirinha. Para quem é adepto da vida saudável, recomendo a matéria que alerta para os perigos da corrida para entrar em forma um pouco antes do Verão. Nesta edição, não faltam as reflexões especializadas dos nossos colunistas. Vale a pena conferir tudo. Porém, a Cadê o Síndico tem mais novidades. Pesando no síndico como alguém que concilia o trabalho, a gestão do condomínio e a vida pessoal. A Revista vai lançar no primeiro semestre do ano que vem o Guia Cadê Serviços e Utilidades. Mais uma comodidade para o síndico e para todos os moradores de condomínios, o Guia terá classificados com informações e contatos de empresas de lazer, entretenimento, gastronomia, saúde e qualidade de vida. Espere e se surpreenda.

Núbia Cristina Santos Editora executiva da Revista Cadê o Síndico, diretora da Qualidade.Com Marketing e Comunicação, produtora e apresentadora do programa Metrópole Imobiliário, da rádio Metrópole.



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OS CONFIRA DOS A CLASSIFIC

Indicadores

Valores de referência 01 – CONTRIBUIÇÃO DO INSS Tabela a ser aplicada, para recolhimento a partir de 01.02.2009.

04 – PISO SALARIAL (VÁLIDO ATÉ 30.04.2010)

Valores não homologados

Data base: maio de cada ano

SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$)

ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS

Administrador................................R$ 585,00

Até R$ 965,67

8%

Zelador...........................................R$ 501,00

R$ 640,00 R$ 640,00 R$ 590,00

De R$ 965,68 até R$ 1.609,45

9%

Porteiro ou agente de portaria e recepcionista...............................R$ 485,00

R$ 590,00

De R$ 1.609,46 até R$ 3.038,99

11%

Folguista, manobrista, jardineiro e piscineiro.....................................R$ 445,00

R$ 510,00

Auxiliar de serviços gerais, serventes e boy..............................R$ 424,00

R$ 510,00

Ascensorista, vigia, garagista, controlador de veículos..................R$ 435,00

R$ 510,00

Pagamento até o dia 20 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário fica prorrogado para o prazo do 1° dia útil seguinte.

02 – GRPS (INSS)

Supervisor......................................R$ 523,00

ADICIONAL NOTURNO: 25% HORAS EXTRAS: 100%

VALE ALIMENTAÇÃO: COND. RESIDENCIAL.....R$ 160,00 COND. COMERCIAL...... R$ 170,00

20% sobre a Folha, como parcela do Condomínio. 3% sobre a Folha, como contribuição de acidente de trabalho. 4,5% sobre a Folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família: Até R$ 500,40 = R$ 25,66. De R$ 500,41 a R$ 752,12 = R$ 18,08.

03 - OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério do Trabalho, até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS, até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do Pis, 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.



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05 – REGISTRO DE CONDOMÍNIO Passos necessários na regularização do condomínio 1. Expedição do Incorporadora).

Habite-se

(pela

Construtora/

2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 3. Solicitar unidade.

o

desmembramento

do

IPTU

por

4. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 5. Convocação da primeira assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo. 6. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o Cadastro de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de Renda (É associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de Renda dos funcionários na fonte.

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Perfil

O modelo de gestão deve atender às necessidades do condomínio Por Indira Naiara

M

orador do Condomínio Mansão Oswald de Andrade, no Cidade Jardim, desde 2003, o engenheiro mecânico Maurício Bastos não se conformava com a situação do seu prédio, considerado de alto padrão, mas depreciado na época por enfrentar problemas como falta de segurança e manutenção. Com a intenção de transformá-lo em um modelo de limpeza, gestão e lazer, ele resolveu se candidatar ao cargo de síndico. Venceu o desafio e hoje o local onde mora oferece segurança e qualidade de vida. Quando iniciou a sua gestão em 2007, Bastos enfrentou o alto índice de inadimplência, a falta de segurança e manutenção, além de hábitos inadequados de moradores e funcionários. A taxa elevada de inadimplência foi considerada pelo síndico o problema mais difícil de resolver. “A inadimplência é o maior desafio a ser vencido na maioria dos condomínios. O pagamento em atraso ou a ausência dele prejudica o condomínio como um todo, pois sem receita não é possível fazer nada, então a gestão torna-se inviável”, declara. Para solucionar este problema, o síndico acionou advogados, fez cobrança determinada e negociação focada. Depois de vencer os desafios decorrentes do alto índice de inadimplência, Bastos teve recursos para investir em infra estrutura, saúde, educação dos funcionários e os premiava por mérito. Atualizou todo o sistema de segurança, extintores, manguei-

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ras, iluminação e eliminou os circuitos elétricos mal construídos. Além disso, contratou empresas especializadas, fazendo uma recuperação total do edifício. “O síndico precisa construir um modelo financeiro e de gestão de pessoas capaz de alavancar as necessidades do prédio”, opina. Bastos também considera fundamental atualizar permanentemente toda a infra estrutura de lazer e serviços. O síndico acredita que a sua profissão ajudou muito na realização de uma boa gestão. “São muitos os problemas estruturais que um síndico pode enfrentar. No meu caso, o condomínio estava com a iluminação deteriorada, escada de emergência e quadras de esportes depredadas, os jardins abandonados, entre outros problemas que prejudicavam a qualidade de vida dos moradores. O fato de eu ser engenheiro me ajudou, pois as disciplinas voltadas para engenharia estão muito presentes no dia a dia do síndico”, ressalta. “Muitos problemas foram solucionados, e hoje o Mansão Oswald Andrade oferece tudo que priorizo: segurança e conforto”, afirma Bastos. Ele complementa garantindo que sua gestão tem atingido os objetivos e as metas em prol do condomínio. “Na gestão 2010 o foco será a revitalização das áreas de lazer ainda não recuperadas, tais como: piso da piscina, novo mobiliário de uso comum, parque infantil, academia e a finalização dos itens de segurança. É um grande desafio”, conclui.CS

Bastos: gestão eficaz

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Ambiente

Fechamento de área

O

movimento de interiorização, devido a crescente violência nas cidades, reflete-se também na forma de uso dos espaços nas residências. Observa-se o Por Amélia Záu comportamento das pessoas de estarem mais em casa e, assim, necessitarem de um ambiente mais confortável em sua casa ou em seu condomínio. Observamos na maioria dos novos empreendimentos a valorização das varandas, que aumentaram de tamanho e abrigam churrasqueiras, bancadas com cuba, criando o Espaço Goumert. Este espaço destinase a receber os amigos e familiares como se estivessem numa área externa ao apartamento contando com estrutura física de apoio necessária para preparar drinks, churrascos, etc. A fim de abrigar essas novas funções as varandas estão sendo incorporadas ao apartamento fazendo o fechamento da mesma na borda do guarda-corpo tornando-a área protegida das intempéries como as demais áreas do apartamento. Existem algumas formas de fazer esse fechamento, as mais usuais são o vidro temperado ou esquadria em alumínio e vidro, o tipo de funcionamento pode variar de acordo com a situação sendo pivotante, basculante, de correr ou maximar. E­xiste no mercado o sistema de fechamento da empresa Reiki que possibilita maior amplitude de abertura do vão, maior visão da paisagem, permite ins­ talação em curvas. É também o sistema preferido dos arquitetos, devido a pouca interferência na estética da fachada do prédio.

Para realizar o fechamento da varanda alguns aspectos devem ser observados: primeiramente o assunto deve ser discutido em reunião de condomínio, a fim de haver uma padronização do projeto. É possível até que seja decidido fechar todos de uma só vez reduzindo o custo e uniformizando a fachada. Porém há aqueles que não querem ter sua varanda fechada não sendo possível fechar todas ao mesmo tempo, nestes casos é importante definir o projeto padrão para fechamento e cada condômino no seu tempo faz o fechamento. Outro aspecto legal é o direito autoral do arquiteto da edificação, por 05 anos o profissional o detém, e quaisquer modificações na fachada devem ter sua concordância. A prefeitura por sua vez não permite que este fechamento seja feito antes do habite-se da obra, pois a varanda, de acordo com o código de obras de Salvador não conta como área útil do apartamento. Caso fosse feito antes do habite-se seria configurado o acréscimo da área útil do imóvel, o que iria de encontro ao projeto aprovado para construção. Dentro desta nova perspectiva o uso deste espaço tem sido incrementado. O fechamento da varanda permite a instalação de ar condicionado, para os locais mais quentes; traz para os usuários a comodidade de servir sem ter que ir a outro ambiente buscar, no caso a co­zinha; é possível também fazer instalação para som ambiente ligado ao home da casa e também instalar tv para assistir a um videoclipe ou futebol. Algumas cons­trutoras já entregam o apartamento com sistema de e­xaustão, facilitando a instalação de coifas ou e­xaustores, tornando o ambiente mais agradável para o morador e seus vizinhos. A colocação de bancada com cuba facilita a preparação de drinks, preparo de carnes, além de não levar para a cozinha do apartamento esta sujeira. Também permite que a própria pessoa que prepara esteja junto dos convidados.CS

Amélia Záu é arquiteta, especialista em arquitetura de saúde e engenharia clínica, consultora do programa Metrópole Imobiliário.



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Seu condomínio

A hora e a vez do direito imobiliário e condominial

Por Marcio Rachkorsky

O

país inteiro experimenta um verdadeiro “boom imobiliário”. Terrenos, vilas e casas dão lugar a vultosos condomínios. Os jornais de grande circulação, sobretudo aos domingos, estão recheados com publicidade de lançamentos de empreendimentos imobiliários. A indústria da construção civil bate recordes de faturamento e de criação de empregos formais. Na esteira do “boom imobiliário”, o número de pessoas morando em condomínios e loteamentos cresce em ritmo alucinante, criando um fabuloso, complexo e milionário mercado de administração condominial. As operações imobiliárias tornam-se cada vez mais complexas e uma ampla assessoria jurídica, desde a aquisição do terreno, até efetiva entrega das unidades autônomas e instalação do condomínio, é condição determinante para o sucesso do empreendimento. Para uma boa gestão dos condomínios e loteamentos, igualmente é indispensável uma bela assessoria jurídica especializada, em razão das inúmeras atribuições legais inerentes ao cargo de síndico. Cabe agora indagar: os advogados estão preparados para atuar no mercado imobiliário? As universidades preparam os estudantes de direito para a efetiva atuação no mercado imobiliário? É claro e óbvio que não. Os advogados não estão preparados

para atuar no mercado imobiliário. A grade curricular da esmagadora maioria das faculdades e universidades de todo o Brasil não contempla atenção especial ao direito imobiliário e condominial. Apenas e tão somente nas de Direito Civil, ao tratar do direito de propriedade, dos direitos reais e das obrigações, os temas imobiliários e condominiais são abordados superficialmente, de forma conceitual e teórica, sem qualquer aprofundamento prático e detalhado. Vale aqui contar um fato curioso, que bem ilustra e demonstra o despreparo dos profissionais para atuação no direito imobiliário e condominial. Certa feita, precisando de estagiário, entrevistei sete estudantes de 4º e 5º ano. A todos, perguntei a diferença entre escritura definitiva, matrícula e certidão vintenária. Perguntei também sobre incorporação imobiliária e, por fim, sobre ata de assembléia e seu registro. Seis candidatos se saíram muito mal. Responderam verdadeiras pérolas, sob a justificativa de que não estudaram a matéria na faculdade. Um deles me surpreendeu. Respondeu com exatidão quase todas as questões e foi contratado. Após alguns dias fui saber que o pai era corretor de imóveis e a mãe, síndica do prédio onde moravam... Daí seu conhecimento sobre o tema!! Aproveito tal valioso e democrático espaço, para lançar firme campanha de valorização do direito imobiliário e condominial, almejando que a matéria passe a integrar de maneira robusta e com o destaque devido, a grade curricular das faculdades de direito.CS

• Marcio Rachkorsky, advogado, graduado pela PUC-SP, pós-graduado em direito contratual pelo CEUSP, especialista em condomínios.

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Informe Publicitário

Foco em manutenção preventiva e satisfação do cliente Direcionada à assistência, manutenção e reparação em residências, condomínios e es­ paços comerciais, a SERVS chegou em Salva­ dor para ser única. A empresa inovou ao criar o Plano de Serviços SERVS, oferecendo econo­ mia e trabalho qualificado. “Ao contratar um Plano SERVS o cliente tem a certeza de que a manutenção corretiva ou preventiva de sua residência, empresa ou condomínio agora tem um diferencial”, afirma o diretor financeiro, Lucas Azevedo. Focar na personalização do atendimento para garantir satisfação e qualidade nos ser­ viços prestados. Foi com essa metodologia de trabalho que a SERVS conseguiu atrair grandes clientes, como a Rede de Escolas Adventistas. “Os serviços são desenvolvidos por profissio­ nais especializados e treinados constante­ mente, para estarem de acordo com as anuên­ cias do mercado e tecnologias existentes, a fim de assegurar ao cliente um serviço de quali­ dade, que garanta a satisfação plena”, destaca o diretor financeiro. Com um investimento mensal a partir de R$ 50,00, o cliente tem di­ reito à utilização ilimitada de diversos serviços,

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Voltada para a assistência, manutenção e reparação, a SERVS inova ao oferecer planos diferenciados para condomínios, empresas e residências

como chaveiro, carpin­ taria, manutenção elé­ trica, hidráulica e eletrônica, internet, dentre outros. A SERVS possui uma rede credenciada formada por profissionais e empresas com ex­ periência e treinamento específico, gerando qualidade e satisfação no atendimento das ne­ cessidades dos clientes. “Os Planos SERVS oferecem inúmeras van­ tagens, como redução em até 50% do custo mensal em contratação de mão de obra, ser­ viços agendados, atendimento de urgência 24 horas, sistema de serviços on-line para acom­ panhamento em tempo real da execução dos serviços e atendimento domiciliar sem custo adicional, essas e outras vantagens que garan­ tem economia e comodidade aos nossos clien­ tes”, ressalta Azevedo.

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Dúvidas jurídicas

Dra. Kátia Gerlin Comarella Responde Leitor - O que acontece se um E­difício tem convenção, mas não possui um regulamento Interno? Kátia Comarella - Quando o edifício possui convenção, mas não tem re­gulamento, os condôminos e demais moradores podem encontrar dificuldades na disciplina e utilização de coisas e áreas comuns, se a convenção for omissa quanto a esses itens. Porém, se o texto da convenção contiver todas as regras e/ou o próprio regulamento em seu bojo, não será necessária a elaboração de outros regulamentos. Hoje normalmente alguns condomínios estão fazendo um instrumento único. Leitor - Qual a diferença entre a convenção e o Regulamento Interno de um condomínio? Kátia Comarella - Convenção é o instrumento destinado a disciplinar as relações jurídicas dos condôminos, entre si, apresenta-se como um ato eminentemente formal. Por meio dela o condomínio materializa-se, organiza-se é a “Constituição Federal” do prédio. Assemelha-se, ainda, a um contrato, mais precisamente a um “ato-norma” (Caio Mário da Silva Pereira), re­ presenta o acordo de vontade entre os condôminos, titulares das unidades autônomas, mesmo que posteriormente a aquisição desta em relação à elaboração da convenção. É válida para os condôminos e todos os demais que habitam o Condomínio quer sejam inquilinos, possuidores, usufrutuários, legatários, etc. Por outro lado o regimento interno é a terceira etapa da organização jurídica do condomínio, tam-

bém chamado de regulamento interno. Ele complementa as regras constantes da convenção de condomínio, como, por exemplo, a utilização das áreas comuns, tais como quadras poliesportivas, sauna, piscina, salão de festa, etc. ou mesmo das áreas privativas. Isso evita a perturbação da ordem no condomínio, além de trazer melhor convivência para os moradores. Ao condômino que não respeita o regimento interno aplica-se a penalidade devida e demais cominações legais. Leitor - Como devem proceder os condôminos para elaborar um regulamento interno e qual o quórum mínimo para sua aprovação? Kátia Comarella - Para elaboração de um regulamento interno, os condôminos devem analisar o condomínio quanto aos tipos de condôminos que lá convivem, o que o condomínio dispõe no tocante as áreas de lazer, garagens, espaços de utilização social, piscinas, quadras e jardins, entre outros itens. É de fundamental importância que a elaboração do regulamento seja feita de acordo com a realidade do condomínio, evitando-se a simples cópia de documentos já existentes, que servem apenas aos condomínios para os quais foram feitos. O artigo 9º, § 3º, letra m da Lei de Condomínios remete ao texto da convenção, a forma e o quórum para aprovação do regulamento interno, quando este não é parte integrante da própria convenção. Ressalte-se que o quórum é aquele previsto na convenção, de modo que se este for omisso, aplica-se aquele que represente 2/3 das frações ideais do condomínio.CS

Dra. Katia G. Comarella, advogada, consultora do programa Metrópole Imobiliário. • Tel.: 3345-2727 • drkatiagerlin@hotmail.com

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Curtas

Diretoria da ABAC-RC é empossada Márcia Navarro Espinheira Afonso Presidente Condomínio Edf. Mansão Oswald de Andrade

Robson da Silva Freire Conselho Deliberativo Condominio Palais du Versant

Agnaldo Carneiro de Sales Vice-presidente Condomínio Chácara Suíça

José Helenildo Costa Conselho Consultivo Condomínio Empresarial André Guimarães

Carlos Marques Garrido Cima Diretoria Administrativa ACS Administração de Condomínios Claudia Regina Santana Moreira Diretoria de Sustentabilidade Diretoria Associação dos Moradores do Bairro Novo - Camaçari Robson Espírito Santo Carvalho Conselho Fiscal Conceito administração de condomínios Ana Neusa Santos da Fonseca Diretoria financeira Condomínio Horto Renaissance

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Suplentes Ebnildes Santos Nogueira Sena Conselho Fiscal Condomínio Águas do Jaguaribe Arleide Santos Conselho Deliberativo Condomínio Parque da Lagoa Alessandra Santos Almeida Conselho Consultivo Condomínio Edf. Moradas dos Cardeais

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Capa

Por Núbia Cristina Santos e Evandro Dias

P

ara desempenhar o papel de síndico (a) com eficácia é preciso talento para a gestão. Além de persistência para se manter atua­ lizado sobre contabilidade, legislação condominial e trabalhista, jogo de cintura para gerenciar conflitos e mais uma lista enorme de habilidades que fazem a diferença no dia a dia de quem tem de resolver os problemas de uma comunidade, que nem sempre é pequena. Na conjuntura atual, em que se discute a profissionalização e a regulamentação da atividade,

ninguém tem dúvida sobre a importância desse gestor. Em reconhecimento a esse perso­nagem abnegado, no dia 30 de novembro é cele­brado o Dia do Síndico. Nesta edição, a Revista Cadê o Síndico presta homenagem aos síndicos ou administradores ao pu­blicar o perfil de três personagens: Samuel Barreto, síndico do Condomínio Residencial Quatro Rodas, em Itapuã; Raymundo Leal, síndico do Condomínio Edifícios Azaléia, Hortência e Violetas, em Brotas, e Raimundo Barbosa, administrador do Edifício Condomínio Empresarial WN, na Pituta. Três histórias, três formas diferentes de gerenciar o condomínio.

Alguém que trabalha pelo bem-estar de todos Na conjuntura atual, em que se discute a profissionalização e a regulamentação da atividade, ninguém tem dúvida sobre a importância desse gestor

O

administrador de empresas Samuel Barreto há dez anos é síndico do Condomínio Residencial Quatro Rodas, em Itapuã. Uma década gerenciando a rotina do condomínio, com profissionalismo e dedicação, sempre buscando melhorar o conforto, o lazer e a segurança para os condôminos, sem esquecer os detalhes. Ele é tão dedicado que nem mesmo os problemas mais críticos atrapalham seu trabalho ou o tiram do sério. “Nada é desagradável quando você faz o que gosta”, diz. Barreto acredita que esta função requer habilidade, bom senso e muita responsabilidade. “O segredo para manter um bom relacionamento com os condôminos é res­ peito, transparência e imparcialidade”, afirma. Barreto admite que a atividade é desafiadora, exige cada vez mais profissionalização,

mas o balanço é totalmente positivo. “Além de cumprir as obrigações e rotinas administrativas, o síndico administra vidas, o que lhe dá a oportunidade de crescer como ser humano”, ressalta. A gestão do Condomínio Residencial Quatro Rodas, no qual é proprietário de um imóvel, não é a primeira experiência do gênero na vida de Barreto. Há 30 anos ele faz parte de um time que administra um dos maiores shoppings da capital baiana e gerencia condomínios comerciais. Além disso, foi influenciado por um grande amigo que também atua na área. “Sinto-me bastante gratificado por admi­ nistrar nosso Condomínio e contribuir de maneira efetiva com toda a comunidade, o que acaba valorizando meu patrimônio”. Seu exemplo de gestor foi seguido pelos filhos, que hoje admi­nistram a Gold Service Gestão Empresarial.

“Nada é desagradável quando você faz o que gosta”

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“O trabalho do síndico é árduo, requer muito cuidado. Não dá para esque­cer nem mesmo o mais simples de­ talhe”, afirma Raymundo Leal, síndico do Condomínio E­difícios Azaléia, Hortência e Violetas, em Brotas. Há cinco anos ele e­xerce a função e é re­co­nhe­cido pela competência em de­sempenhar o papel. A palavra síndico vem do latim syndicus, que significa agir com justiça, cumprindo e fazendo cumprir as normas estabelecidas na convenção e regimento interno. Raymundo Leal sabe o que isso re­ presenta e ressalta: “O que me levou a aceitar o cargo foi a possibilidade de ajudar e traba­lhar em benefício do condomínio”, acrescenta.

Leal, que trabalhou como radiotelegrafista e hoje é aposentado pelo Ministério dos Transpor­tes, acredita que o bom síndico é aquele que se empenha em fazer seu trabalho com base na legislação e no consenso dos condôminos. No condomínio, as atividades devem ser aceitas e bem sucedidas, para que os condôminos tenham mais qualidade de vida. Quem exerce a atividade de síndico em geral enfrenta dificuldades que são comuns a vários condomínios, tais como ina­dimplência e falta de participação dos condôminos no processo decisório. “Em contrapartida, a atividade traz coisas boas, a exemplo do apren­dizado e do surgimento de novas amizades”. Ele diz que não existe segredo para uma boa gestão. “É preciso ter simplicidade, ser atencioso, cortês e saber a hora certa de dizer sim ou não”, afirma.

Há nove anos à fren­te do Edifício Condomínio Empresarial WN, na Pituba, Raimundo Barboza é sempre re­quisitado pelos condôminos, mas ele não se importa muito, acha isso normal nesta profissão. Ele acredita que a sua formação em administração foi fundamental para o sucesso na gestão de um condomínio comercial. “O síndico lide­ ra um grupo e mantém contato com profissionais de diversas áreas. É uma atividade dinâmica: esses são pontos positivos”, observa o gestor comercial. Para ele o síndico deve ser humilde, paciente e saber ouvir as pessoas. Esta é uma

recomendação que ele dá principalmente para quem está começando agora. “O que é mais complicado nesta função é lidar com pessoas pro­ blemáticas”, comenta Barboza. O administrador afirma que as dificuldades financeiras são os maiores entraves para realizar uma boa gestão. Além da capacidade de identificar e manter bons prestadores de serviço. Barboza se considera um bom administrador, profis­­são que ele gosta muito. “Além de saber manter o diálogo e prestar um bom serviço, o administrador eficiente deve buscar rapidez na solução dos problemas diários do condomínio, essa é uma das qualidades da minha adminis­ tração”, comenta o administrador do Empresarial WN.

“O trabalho do síndico é árduo, requer muito cuidado”

“O síndico lidera um grupo e mantém muitos contatos”

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ARTCASA, seu condomínio merece essa qualidade Revenda baiana, a Artcasa importa e distribui com exclusividade os acessórios de limpeza da marca italiana Aricasa, que une qualidade, praticidade e design inovador

E

ngana-se quem imagina que manter o condomínio em ordem, com aquele cheirinho agradável de limpeza, é uma tarefa simples. Além de pessoal quali­ ficado, é preciso ter à disposição equipamentos e acessórios de qualidade, que facilitem a vida de quem põe a mão na massa. Há 70 anos a Aricasa se destaca como uma linha especial de acessóri­ os de limpeza, que une qualidade, praticidade e design inovador. A Aricasa é a linha de acessórios de limpeza da fábrica italiana Ariston, que desde 1939 vem conquistando espaço no mercado mun­ dial, e está presente em mais de 50 países, como Estados Unidos, França, Portugal, Japão, Alemanha, Suíça, dentre outros. No Brasil ela chegou através da PHD - Importação e Exportação Ltda, na década de 90, com uma filosofia comercial 16

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voltada, exclusivamente, para as grandes redes de supermercados do país (Carrefour, Wal-Mart, Cândia, Sendas, Extra, BomPreço, dentre outras), onde atuou com muito sucesso. A boa aceitação dos produtos da marca no País e as vitórias conquistadas no mercado brasileiro motivaram a ARTCASA BRASIL, hoje a importa­ dora exclusiva, a fazer opção pela venda domi­ ciliar, a exemplo da Avon e Natura, através de catálogos, além da venda direta a condomínios, hotéis, restaurantes, escolas, clínicas e hospitais. Bem sucedida, a empresa mudou para atender com mais qualidade e novos diferenciais. “Con­ tamos hoje com mais de 50 mil vendedores (as) no Brasil e continuamos recrutando e treinando novos vendedores, além de buscar parcerias com empresas atacadistas especializadas em con­ domínios”, afirma o diretor da Artcasa, Dermeval Nascimento. “Design arrojado e alta qualidade são comuns aos produtos italianos e conferem um toque todo especial aos produtos da linha Aricasa. Isso gra­ ças ao avançado sistema de produção automa­ tizada, com equipamentos de última geração e uma rigorosa seleção da matéria prima, como ex­ plica Nascimento. “Toda a linha é feita de fibra de PVC especial, o que proporciona uma vida útil bem mais longa aos produtos, acrescenta o diretor da Artcasa. Além disso, todos os cabos dos acessórios como vassouras, espanadores, rodos, etc. são feitos com um revestimento plástico especial em tubos de ferros com 0,28 mm de espessura, o www.cadeosindico.com.br


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que proporciona leveza aos produtos, facilitan­ do o manuseio e garantindo melhor qualidade de vida para quem põe a mão na massa. “Durabilidade e design superior à con­ corrência”, é como o síndico do Residencial Flamingos - localizado no bairro da Pituba -, Marco Antônio Sena, ressalta as carac­ terísticas dos produtos da marca e acres­ centa: “Há quatro anos, passei a comprar os produtos da Aricasa. Reduzi custos para o condomínio graças à maior vida útil dos acessórios e equipamentos de lim­ peza, por isso não os troco de maneira al­guma”. A empresa italiana tem uma produção de cerca de 15 mi­ lhões de unidades por ano, sendo que 80% deste é destinada à exportação. A variedade também é grande: são aproximadamente 150 artigos dife­ rentes. Inovadora, a indústria está sempre bus­ cando atender às necessidades dos consumi­ dores em vários países, investindo em pesquisa e tecnologia.

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O sucesso da Ariston na América do Sul é tão grande que a empresa possui um projeto, bem adiantado, que estuda a possibilidade da construção de uma fábrica no Brasil. A idéia é, além de atender ao mercado nacional, trans­ formar a filial brasileira em um pólo para a dis­ tribuição desta linha para países da América do Sul, como Argentina, Chile, Peru, Venezuela e Uruguai, comenta Nascimento. Investindo em mão de obra qualificada e preocupada com a total satisfação dos clientes, a Ariston sempre aposta alto na renovação e cri­ ação de novos produtos, alguns sem similares, para atender as necessidades da sua casa, con­ domínio ou empresa. É o caso do espanador de teto com cabo alongável de 1,5m e 3m, com modelos diferenciados para a sua casa e/ou empresa. O condomínio interessado pode entrar em contato com a Artcasa pelo telefone (71) 3288-0599, agendar uma visita e aproveitar o desconto especial para este segmento. Ou ainda acessar o site www.artcasabrasil.com.br, dar uma boa olhada nos produtos da linha e encontrar um vendedor perto de você.

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Fique Seguro

Tire suas dúvidas sobre seguro de condomínio Leitor - O que garante o seguro do condomínio e quais as coberturas?

Por Nelson Uzeda

Nelson Uzeda - A cobertura principal para seguro condomínio na maioria dos produtos existentes no mercado abrange na sua cobertura básica:

a) Incêndio b) Queda de raio e suas conseqüências c) Explosão de qualquer natureza dentro e/ou fora do imóvel segurado Leitor - Podem ser contratadas outras coberturas adicionais? Nelson Uzeda - Sim. Permite combinar na apólice contratada as seguintes coberturas complementares ou adicionais, como por exemplo: • Acidentes pessoais de funcionários (morte acidental e IPA) • Danos elétricos • Derrame de sprinklers • Desmoronamento • Despesas fixas • Impacto de veículos terrestres • Quebra de Vidros/Anúncios luminosos • Responsabilidade Civil - Condomínio • Responsabilidade Civil - Danos morais • Responsabilidade Civil - Guarda de veículos de terceiros - compreensiva • Responsabilidade Civil - Guarda de veículos de terceiros - parcial • Responsabilidade Civil - Portões automáticos

• Responsabilidade Civil - Síndico • Roubo e/ou furto qualificado de bens do condomínio • Roubo e/ou furto qualificado de valores do condomínio em mãos de portadores • Roubo e/ou furto qualificado de valores do condomínio no interior do estabelecimento • Tumultos, greves, lock-outs • Vendaval, ciclone, furacão, tornado e granizo • Vida em grupo - Funcionários do condomínio (morte e IPA) • Vida em grupo - Funcionários do condomínio (morte, IPA e IPDF) • Perda/Pagamento de aluguel para condôminos • Responsabilidade civil para condôminos • Roubo e/ou furto qualificado para os bens de condôminos Leitor - Que tipo de condomínio pode fazer o seguro? Nelson Uzeda - Para fins de classificação do risco, os produtos das companhias de seguros, na sua grande maioria, enquadram outros tipos de condomínios, que não exclusivamente destinados à moradia, quais sejam: a) Condomínio misto – residência e escritórios e/ ou consultórios b) Shopping center c) Hotéis d) Flats ou Apart-hotéis e) Escritórios e consultórios CS

Nelson Uzeda é graduado pela Unifacs em Gestão de Seguros. É consultor, membro do Clube dos Seguradores da Bahia e superintendente executivo da Cia Excelsior de Seguros em Salvador. www.uzedaconsultoriadeseguros.blogspot.com.

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Artigo

Empregados domésticos no condomínio Por Ana Mércia A. Santa Bárbara e Sueli Biagini*

A

dministrar condomínios tem se tornado, cada dia mais, uma tarefa complexa. Por esse motivo, resolvemos trazer à baila um tema que nos é consultado freqüentemente: os direitos que têm os empregados domésticos no uso das áreas comuns dos condomínios. Primeiro vamos entender o significado da palavra. “Doméstico” provém do latim, domesticus, ou seja, da casa, da família, do lar. Na realidade, podese dizer que será considerado doméstico, todo aquele que trabalha para a família, no âmbito residencial da mesma, sem que esta atividade resulte em lucros para o empregador. Além das leis que dispõem sobre direitos condominiais, tem-se que, a convenção e o regimento interno de cada unidade devem ser observados em sua inteireza, sob pena do síndico infringir o que determina o inciso IV da art. 1.348 da lei do condomínio, aqui transcrito: “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. O que temos observado, diariamente, é a quase total omissão do assunto nos regimentos internos dos condomínios. Quando muito são lançadas pequenas referências que, praticamente, passam despercebidas diante da complexidade e atenção que o caso requer. O que se espera do síndico da atualidade é que traga o tema à sua assembléia sem qualquer melindre. O empregado doméstico é trabalhador tanto

quanto qualquer outro, e por isto, tem direitos e deveres que devem ser observados. Vejamos alguns questionamentos intrigantes: quando é dada a incumbência à empregada doméstica de acompanhar filho de morador ao banho de piscina, pode ou não o condomínio, em seu regulamento, impedir que esta babá adentre à piscina para garantir a segurança do seu pequeno morador? Existem inúmeras respostas a essa pergunta. O que temos, inicialmente, é que ater-se ao que dispõe o regimento interno do condomínio. Existe referida previsão? Quando o regimento foi elaborado foi conjecturada tal hipótese? Se o regimento interno é omisso, não se pode impor a vontade do síndico ou de qualquer dos moradores para impedir o uso da piscina por empregado doméstico que esteja cuidando de uma criança pequena. Se o regimento dispõe sobre a matéria de forma proibitiva e sem exceções, de igual sorte, o síndico não pode permitir tal acesso, sob pena de ser responsabilizado por inobservância ao regimento interno. Essa máxima deve ser observada para todas as questões que envolvam os empregados domésticos, sendo certo, no entanto, que as partes comuns de um edifício são propriedade particular dos condôminos, que podem estabelecer a sua destinação no regimento interno. Por óbvio, para estabelecer as regras que definem o uso da coisa comum, não se pode perder de vista o bom senso, os princípios gerais do direito da isonomia, da legalidade, da proibição de constrangimento, da proteção à honra e da vedação de preconceito de raça e de cor. Além da certeza de que a lei, por excelência, é a fonte do Direito... Este que, também, nasce do costume. E costume nada mais é senão o que se pratica no dia a dia, o que se torna usual, o que, verdadeiramente, nasce da necessidade da comunidade, que como tal, o condomínio se configura. *Ana Mércia A. Santa Bárbara, advogada e Sueli Biagini, advogada e professora, especialistas em direito do trabalho. anamércia@ambadvogados. com/suelibiagini@hotmail.com

CS

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OS CONFIRA DOS A CLASSIFIC

Saúde

Corrida para entrar em forma Por Indira Naiara

O

verão não é somente a estação do sol, mas também a das vaidades. Homens e mulheres começam a se preocupar com a boa forma. Aqueles que passaram as ou­ tras três estações comendo de tudo e sem praticar exercícios lotam as academias buscando dar adeus às gordurinhas adquiridas e exibir um corpinho sarado para ficar bem nas roupas mínimas exigidas pela estação. De acordo com o diretor da academia Working Sports, Paulo Jacob, outubro é o mês em que aumenta a procura pelas a­cademias. Na Working, o crescimento do número de alunos fica em torno dos 20%. O estudante de jornalismo Everaldo Santos faz parte do grupo que só pratica exercícios quando o verão se aproxima. “Dá preguiça praticar exercício o ano todo, além disso, falta tempo. É muito complicado conciliar trabalho, estudos e prática de exercícios. Por isso só freqüento academia quando o verão se aproxima ou quando estou muito acima do peso”, diz. Paulo Jacob, que também é pós graduado em treinamento desportivo, não aconselha esse tipo de atitude e recomenda a prática de exercícios regularmente. “Para ser saudável, a atividade física tem que ser feita o ano todo, pois o nosso corpo vai se adaptando aos poucos a cada novo estímulo. Os resultados são gradativos, por isso, não é recomendável praticar ginástica ou musculação apenas três meses”, afirma Jacob. Apesar dos “malhadores de verão” terem o mesmo objetivo, na hora da prática de exercícios as partes do corpo que serão privilegiadas se modificam. Enquanto os homens buscam ficar

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com os braços mais fortes para chamar atenção ao vestir uma camiseta, as mulheres procuram exercícios que trabalham mais a coxa e o bumbum. Conforme Paulo Jacob, a musculação é o e­xercício mais eficaz para modelar a estética, juntamente com a atividade aeróbica, que auxilia na queima de calorias. Jacob ainda recomenda a avaliação física antes de iniciar a prática de e­xercícios. “A avaliação física é muito importante, pois ela nos dá os parâmetros de medidas e valores para direcionar e quantificar os exercícios, como também ajuda a pessoa a atingir seus objetivos”, ressalta o diretor da Working Sports. CS

Paulo Jacob: diretor da Working Sports

O que é mais eficaz para queimar calorias? Para quem está a fim de começar a malhar seguem algumas dicas de exercícios e as calorias queimadas ao praticá-los. Caminhada de 5Km/h Mulher: 240 calorias Homem: 288 calorias

Ginástica Aeróbica Mulher: 357 calorias Homem: 420 calorias

Corrida de 9Km/h Mulher: 552 calorias Homens: 650 calorias

Exercícios com peso (musculação) Mulher: 399 calorias Homem: 470 calorias

Bicicleta Mulher: 178 calorias Homem: 210 calorias

Esta relação corresponde à prática de exercícios durante uma hora, em mulheres com 60 Kg e homens com 75 Kg.

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Sr. Síndico

Novo escritório especializado em direito condominial Por Ionara Ribeiro

S

alvador acaba de ganhar o primeiro es-

“O mercado está em franca expansão na capital

critório de advocacia especializado em

baiana e em todo o Brasil para esse profissional es-

condomínios: o Rachkorsky, Arrais e Ribeiro

pecializadíssimo, que é o advogado de condomínio”,

Advogados Associados. Embora já esteja em plena

comenta Alexandre Marques. “Não falta trabalho para

atividade, o coquetel de inauguração vai acontecer no

quem pretende fazê-lo de forma correta, aguerrida,

dia 30 próximo, não por acaso, no Dia do Síndico.

ética e competente”, complementa.

O novo escritório é fruto de um convite feito pela

Os diferenciais do Escritório Rachkorsky, Arrais

Reitoria da Faculdade Dois de Julho aos advogados

e Ribeiro Advogados Associados são a disponibili-

Marcio Rachkorsky e Alexandre Marques para minis-

dade – a equipe trabalha em sistema de plantão – e

trarem aulas no Curso de Gestão Condominial. A re-

a competência, pois todos os advogados envolvidos

cepção dos alunos e dos profissionais que atuam na

nos procedimentos e assistência têm comprovada

administração de condomínios foi tão boa que os pro-

experiência na área. “Garantimos total assistência

fissionais identificaram excelentes oportunidades de

para o condomínio em todas as áreas e níveis, seja na

atuação no mercado baiano. “Percebemos que havia

convocação de uma assembleia (forma de redigir),

carência de profissionais com larga experiência nessa

seja na participação da reunião assemblear, auxílio

área e que havia espaço para o crescimento de um

na redação da ata, análise de contratos, cobrança

escritório especializado”, comenta Marques.

extra e judicial, suporte trabalhista, dentre outros

Com a agilidade que é marca registrada deles, os

serviços”, explica Dra Ionara Ribeiro. Ela ressalta que

advogados identificaram um escritório local, coman-

está muito entusiasmada com a parceria e com o

dado pelas advogadas Ianara Arrais e Ionara Ribeiro,

novo escritório. “Estamos atendendo a uma neces-

com experiência no atendimento a condomínios.

sidade do mercado”, diz.CS

Dra. Ionara Ribeiro, advogada, Especialista em Direito Condominial, Síndica do Cond. Residencial Jardim das Acácias.

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Alerta Tributário

Renegocie sua dívida

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A renegociação com o banco pode gerar uma

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grande economia. Se você possui um carro ou outro bem que possa servir como garantia, os elevados juros deverão cair muito, inclusive podendo ser prorrogado o prazo de pagamento da dívida, aliviando a prestação mensal e obtendo juros bem menores que

S

os inicialmente contratados. e você fez empréstimos bancários, está

Se as dívidas estão lhe sufocando, é hora de re-

pagando o financiamento de seu carro ou

negociar, obter uma significativa vantagem e quitar

financiou seu apartamento, diretamente

aliviado de acordo com suas condições de pagamen-

com o banco ou fez um “contrato de gaveta” com o

to. É possível que você não esteja nem dormindo di-

proprietário anterior do imóvel, renegocie sua dívi-

reito e sem ânimo de fazer as contas para saldar seus

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compromissos.

bem menores que os inicialmente contratados.

Uma nova lei promete agilizar o despejo de in-

Você precisa estar atento, verifique com o ge­

quilinos com aluguel em atraso; até o momento.Pela

rente qual os juros que estão sendo praticados. Por

nova lei, o juiz não precisa mais aguardar seis me-

exemplo: os juros mais elevados são os do cheque

ses após o fim do tramite de todo o processo para

especial, que podem variar de 6,19 a 8,85 ao mês,

sentenciar o despejo. Precisa apenas respeitar os 30

dependendo do banco. O crédito direto ao consumi-

dias para a saída voluntária do inquilino. A partir da

dor varia normalmente de 2,2 a 5,04 ao mês. E o

nova lei o combate à inadimplência será maior.

crédito para aquisição de veículos pode variar de 1,6

Continuamos trabalhando muito, cumprindo

a 1,94 ao mês. Ninguém merece ficar preso nos juros

nossas obrigações, enfrentando filas no supermer-

do cheque especial.

cado e trânsito engarrafado para chegar ao trabalho

Você precisa estar bem informado e muito bem

ou levar os filhos para o colégio. Muitas vezes não

assessorado para defender seus interesses na hora

temos tempo e disposição para conferir os juros em-

de renegociar suas dívidas.

butidos nos contratos que assinamos. CS

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Informe Publicitário

Tudo que o síndico precisa saber sobre impermeabilização

O

engenheiro José Mendes de Araújo é especialista em durabilidade das estruturas, ramo da engenharia civil que estuda os aspectos gerais e específicos a serem considerados para controlar e ampliar a durabilidade das edificações. Ele responde a interessantes questões sobre impermeabilização. Mendes é especialista em Durabilidade das Construções pela UEFS /UFRGS e Mestre em Engenharia com foco em umidade (UEFS /UFRGS). Email: casamendes@ gmail.com. O que é impermeabilização e por que precisamos impermeabilizar? A impermeabilização é um conjunto de tecnologias que visam controlar a umidade nas construções. É imprescindível impermeabilizar, porque a água é o elemento natural destrui­dor, entra como material de construção e durante toda a vida útil da edificação ela tenta dissolver e destruir a construção. O que o síndico deve saber a esse respeito? Onde impermeabilizar? Esse assunto apesar de ser bem técnico é importante, para que o síndico tenha uma noção atua­lizada das áreas que precisam ser impermeabilizadas e como ele pode escolher e contratar esse serviço. Os 10 ambientes que precisam estar impermeabilizados num edifício são: 1- Rufos de telhados; 2- Calhas de drenagem pluviais; 3- Reservatórios de água (elevados e enterrados); 4- Varandas e terraços; 5- Lajes expostas; 6- Cozinhas, banheiros e Áreas de serviço; 7- Play ground e jardineiras; 8- Piscinas e banheiras; 9Poços de elevadores; 10 – subsolos e paredes em

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contato com o solo. Como saber qual a melhor impermeabilização para cada uma destas áreas? Cada área por suas características exige um material adequado, portanto, esta escolha é muito técnica e deve ser feita pelo profissional competente, mas podemos adiantar que as áreas que recebem sol e chuva e que são sujeitas a maiores variações de temperatura, devem ser tratadas com materiais flexíveis (ex.: mantas asfálticas). Já as estruturas como poços de elevadores e reservatórios enterrados devem ser tratadas com impermeabilizantes mais rígidos, porém mais duráveis (argamassas poliméricas estruturadas), pois a manutenção é mais difícil. As mantas asfálticas podem ser usadas nos reservatórios de água potável? Não passa algum elemento químico para a água? A maioria das mantas asfálticas apropriadas para reservatórios não contamina a água com nenhum produto, podendo ser utilizadas sem medo. Já foram feitas análises químicas da água e não houve contaminação alguma. Quanto tempo dura uma impermeabilização ? A durabilidade é em função de vários fatores, como a categoria dos materiais, a qualidade da mão de obra e o rigor do projeto. O Código Civil Brasileiro estipula em cinco anos a garantia mí­ nima, mas a empresa impermeabilizadora poderá oferecer um prazo maior (sete anos a dez anos). Como alerta eu diria que boa parte dos materiais disponíveis no mercado não chega a cinco anos com bom desempenho.

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Classificados Construções e reformas

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Dia do síndico

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