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Editorial O que mais tem sido noticiado é a crise política e econômica no Brasil. E mesmo os condomínios, onde essas questões mais polêmicas deveriam passar longe, elas estão presentes e, às vezes, da forma mais explícita. PenCarla Brayner

sando nisso, conversamos com especialistas para mos-

Editora

trar como a atual situação impacta nos condomínios. Um economista mostra o aumento da inflação, das taxas de juros e da inadimplência. Uma síndica revela o que fazer

Edição

para evitar o aumento da taxa condominial, e duas advogadas revelam os riscos de não pagar essa taxa em dia. Além disso, saiba como reduzir a conta de energia; veja

Setembro-Outubro/15

#55

o perigo que o síndico corre com as más condições dos elevadores; aprenda a organizar uma assembleia bem sucedida e veja as questões legais e urbanísticas das alterações das calçadas. E no dia 03 de outubro não perca a 3ª edição da Assembleia Show, que será realizada no Wall Street Empresarial e é uma oportunidade para você atualizar sua gestão de um jeito diferente.

Expediente Gerência Executiva

Editora Responsável e textos

Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União

Antônio Castro

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Salvador Ltda.

Gerência Comercial

Projeto Gráfico

Lucas Castro

MyBranderia

Comercial

Editoração

Gardênia Burgos

Adrien Tournillon

Vera Lucia Barbosa

Colaboradores

Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA

Marketing

Antônio Coradinho

Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710

Rafael Castro

Nelson Uzeda

revista@cadeosindico.com.br

Revista Cadê o Síndico • 5


Colunas Dúvidas Jurídicas

Elevadores

Drª Kátia Gerlin

Riscos assumidos

Comarella responde

pelo síndico

Kátia Gerlin Comarella Advogada

10

Auditoria Contábil

Adriana Novaes Advogada

Design de Interiores

A responsabilidade é

A importância de um

sempre do síndico

designer de interiores

Michele Lordêlo Contadora

12

Ricardo Ferreira Designer

Direito condominial

Direito Imobiliário

Prescrição de cobrança

Cobrança de cotas

de cotas condominiais

condominiais

Ionara Ribeiro Advogada

14

Dia-a-dia do Síndico Segurança nos condomínios Rose Smera Advogada

6 • Revista Cadê o Síndico

22

16

Livia Freire Advogada

26

28


9

Sumário 8

Valores de referência

9

Perfil

Índices com novos valores já homologados

Bruno Lauar, síndico do Le Parc Residential Resort

20 CIDADE

Você curte seu passeio?

13

ECONOMIA

17

GESTÃO

23

MANUTENÇÃO

24

PISCINA

Como economizar energia

Assembleia bem sucedida

Acidentes em elevadores

Piscina, símbolo de status e lazer

29 Classificados Capa #18

Gastos no condomínio Momento é de corte e contenção da inadimplência

Revista Cadê o Síndico • 7


Valores de Referência 01

Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento

04

a partir de 01.01.2011.

Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio

Salário de

Alíquota para fins de

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-

Contribuição

recolhimento do INSS

mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-

Até R$ 1.399,12............................................................................... 8%

rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

De R$ 1.399,12 até R$ 2.331,88............................................... 9%

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no

De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75............................................. 11%

Cartório de Registro de Imóveis.

Teto máximo, contribuição......................................R$ 513,01

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de

1º dia útil anterior.

síndico e conselho consultivo.

02

GRPS (INSS)

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-

Guia de Recolhimento

mínio ser empregador).

para Previdência Social

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter

2% sobre a folha, como contribuição de acidente de

imposto de renda dos funcionários na fonte.

trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:

05

Piso Salarial Válido até (31/12/2015) Data base: Janeiro de cada ano.

Até R$ 725,02.................................................................... R$ 37,18 De R$ 725,02 a R$ 1.089,72.......................................... R$ 26,20

03

Obrigações

• Supervisor....................................................................R$ 973,76 • Assistente administrativo.........................................R$ 930,24 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi­ neiro, folguista, vigia, ascensorista.........................R$ 913,92 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar

Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-

de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços

rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente.

gerais...............................................................................R$ 857,34

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,

Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%

até o 5º dia útil do mês subsequente. Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até

VALE ALIMENTAÇÃO:

o dia 24 do mês subsequente.

Cond. Residencial.......................................................... R$ 220,00

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga-

Cond. Comercial.............................................................R$ 230,00

mento no dia 5 do mês subsequente.

VALORES DE 2015 HOMOLOGADOS

8 • Revista Cadê o Síndico


Perfil

Responsabilidade e comunicação O SÍNDICO BRUNO LAUAR ADMINISTRA COM EXCELÊNCIA UM DOS MAIORES CONDOMÍNIO CLUBE DE SALVADOR

nistrar áreas que são mais ativas do que num condomínio padrão. “Esses ambientes são pensados para fomentar a integração entre os moradores. Deve-se manter um calendário projetado para comemorações de datas especiais, incentivando os mais diversos eventos”, informou Bruno. “Temos que estabilizar as diversas operações, reavaliando todos os contratos, projetos e cená-

Por: CARLA BRAYNER

rios existentes, sempre ouvindo o máximo de moradores. Não se pode chegar em um condomínio desse

Já imaginou administrar um con-

porte, com pouco tempo de inaugu-

domínio com 18 torres e mais de

rado e achar que irá compreender

70 itens de lazer? Bruno Lauar

toda a sua dinâmica e processos,

não só imaginou, como aceitou o

mesmo porque muitos deles ainda

cargo de síndico há 10 meses no

estão em formação. Portanto, a es-

Le Parc Residential Resort, locali-

tratégia é a de analisar e amadure-

zado na Paralela.

cer para detectar todos os elemen-

Atuando na área desde 2005, Bruno,

tos que serão usados em um plano

que já administrou o Suarez Trade e

estratégico definitivo”, explica.

o Salvador Trade Center, é forma-

Outro ponto de destaque em sua

do em contabilidade, pós-graduado em marketing e gerenciamento de

gestão é a comunicação. “Acredito Bruno Lauar, justiça e equilíbrio para todos

projetos e frequenta anualmente os

que as ações, que têm bons resultados são as que, de alguma forma,

grandes fóruns de discussão da área de Facilities.

fomentam e facilitam a comunicação com os condômi-

Ele acredita que a responsabilidade pessoal se destaca

nos, como pesquisas de satisfação, ouvidoria e canais

em sua gestão. “Ao assumir o compromisso de gerir um

de comunicação ativos. Estamos na Era da Informação,

bem comum, a capacidade de internalizar e defender o

em que estão todos ávidos por “saber” de tudo o que se

interesse desse grupo tem que ser sentida por aqueles

passa, portanto as ações direcionadas para este ponto,

que confiaram em sua capacidade. Dessa responsabili-

serão o primeiro passo para construção de soluções só-

dade, qualidades como ética, equilíbrio e perseverança

lidas e transparentes. O segredo é sempre privilegiar o

serão quase uma consequência”, disse o síndico.

diálogo e construir a solução mais justa e equilibrada

O síndico de um condomínio clube tem o desafio de admi-

para todos”, concluiu o síndico Bruno.

Revista Cadê o Síndico • 9


Dúvidas Jurídicas

Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella

responde

Advogada

1. Se o síndico abandonar o cargo ou for deposto, o

compensadas, são pagas de que maneira?

subsíndico tem que terminar o mandato, ou precisa

Nas atividades em que não é possível folgar nos dias

de nova votação?

de feriado, em virtude da função que exerce, a remu-

Sim, precisa de outra votação. A função de síndico é muito

neração será paga em dobro, salvo se o empregador

importante no condomínio, pois ele é o responsável civil e

determinar outro dia de folga (artigo 9º da lei 605/49).

criminal pela execução dos atos administrativos do con-

Assim, se o empregado trabalhar no dia de feriado deve

domínio. O subsíndico têm todas as atribuições do síndico,

usufruir outro dia de folga e não fará jus a qualquer re-

mas assume seu lugar apenas nas ausências esporádicas

muneração adicional. Entretanto, se não for destinado

do síndico. Caso haja revogação, ou destituição, o subsín-

outro dia para descanso, deve receber as horas traba-

dico permanecerá na função até eleger novo síndico.

lhadas no feriado de forma dobrada. É importante não confundir a hora trabalhada em dia destinado a feriado

2. Os assuntos que não estiverem na pauta do dia po-

com horas extraordinárias. Vejamos: Labor aos domin-

dem ser discutidos em assembleia?

gos e feriados, o trabalho em domingos e feriados não

Não. Para que uma assembleia geral tenha amparo

é extraordinário.

legal, os assuntos a serem discutidos e deliberados

É trabalho comum a ser compensado em outro dia. A

devem constar na pauta da respectiva convocação,

falta de folga compensatória dá direito ao recebimento

sob pena de se tornarem nulos por ato de condômi-

em dobro. Entende-se por hora extraordinária, a que

nos que participaram ou não da reunião. Portanto, ao

ultrapassa a jornada normal, em qualquer dia, inclu-

redigir o edital de convocação de assembleia, preste

sive em domingos e feriados. Portanto, havendo traba-

bem atenção na pauta, e insira todos os assuntos que

lho em dia de feriado sem a devida folga compensató-

serão discutidos na referida assembleia, para não se-

ria, as horas trabalhadas devem ser pagas em dobro, e

rem impugnados assuntos que não constam no edital.

se ainda no feriado ou domingo, extrapolou a jornada normal, então deverá pagar as horas extraordinárias,

3. As horas trabalhadas em feriados, quando não

10 • Revista Cadê o Síndico

salvo se houver acordo de compensação.


Auditoria Contábil

A responsabilidade é sempre do síndico Michele Lordêlo Contadora

Temos recebido e-mails de pessoas que acompanham

Geralmente, só o trabalho de auditoria é capaz de obter

nossa coluna em São Paulo e recorrentemente nos per-

as constatações necessárias para este tipo de fraude,

guntam de quem é a responsabilidade de ressarcir o con-

por isto, é imprescindível contar com ajuda de profis-

domínio de valores “perdidos” que são constatados em

sional experiente e habilitado para revisar as pastas an-

uma auditoria revisional.

tes da aprovação.

Por mais que saibamos que a administradora possui res-

Uma vez assinado o balancete, detectando algo desconfor-

ponsabilidades, bem como o contador que escritura o ba-

me, o síndico deve registrar esses informes nas folhas ini-

lancete e lida diretamente com os documentos, o Código

ciais do balancete. Havendo ausência de informações/do-

Civil preceitua que a responsabilidade cabe ao síndico.

cumentação necessárias, o síndico e conselheiros devem

Já constatamos em trabalhos anteriores casos em que

recusar as pastas que apresentam inconvenientes.

o condomínio deixou de recolher (pagar) INSS e FGTS,

Sugerimos que ao receber orçamentos de empresas de

porém os documentos estavam como pagos na presta-

auditorias (estas devem possuir em seu objeto social

ção de contas e por sua vez, foram escriturados (conta-

essa atividade), que seja perguntado ao auditor qual a

bilizados) no balancete; ou seja, guias estavam acostadas

metodologia será utilizada e como serão conduzidos os

na documentação de forma fraudulenta e este balancete

trabalhos.

não poderia estar assinado e validado pelo gestor. Ha-

Infelizmente, muitas empresas para conseguirem o ser-

vendo ausência de informação /documentação necessá-

viço de auditoria reduzem significativamente o preço,

ria, o síndico e conselheiros devem recusar as pastas que

mas não possuem um planejamento adequado que ga-

apresentam inconsistências.

ranta ao condomínio constatações consubstanciadas.

Em casos como este, o síndico geralmente imputará a

O caso da falta de recolhimento dos encargos trabalhis-

responsabilidade para a administradora, podendo ainda

tas constitui-se em um dos principais pontos de análise e

processá-la, porém a responsabilidade sobre a prestação

contratação de auditoria que pode ser por ano auditado,

de contas é sempre do síndico, mesmo transferindo par-

através da auditoria revisional ou mensalmente através

te de suas funções para uma administradora.

da auditoria preventiva.

12 • Revista Cadê o Síndico


Economia

Como economizar energia

meios de transporte. “Ao usar a energia elétrica de maneira correta e adquirir os aparelhos e recursos tecnológicos que auxiliam no uso consciente deste recurso, o condomí-

O AUMENTO DO CUSTO DA ENERGIA ELÉTRICA DEVE ATINGIR 43,4% ESTE ANO, SEGUNDO PROJEÇÃO DO BANCO CENTRAL

nio além de economizar na conta de luz, ajuda o país a preservar suas reservas ecológicas”, informou o engenheiro eletricista, Robson Almeida. De acordo com Carlos Lima é possível reduzir o consumo de energia elétrica, dando prioridade na iluminação. “O momento é muito propício para o Retrofit de lâmpadas Led, além da redução significativa no consumo de energia, a durabilidade do Led e a questão ambiental vem di-

Por: CARLA BRAYNER

tando o rumo desta mudança”, disse Carlos. No geral, as principais diferenças entre as lâmpadas são : potência/consumo, durabilidade e contaminação

O aumento do custo da energia está impactando os con-

do meio ambiente. “Dependendo do tipo de lâmpada

domínios, que já sentem o reflexo do reajuste do preço

essas diferenças ficam ainda mais acentuadas, exis-

praticado pelas concessionárias. Novas tecnologias redu-

tem muitas nuances que poderíamos tratar no tocante

zem o consumo de energia, mas uma das principais mu-

a comparações entre Led e outras Lâmpadas”, explica

danças é o uso da lâmpada de Led (Light Emitting Diode,

Carlos Lima.

ou Diodo Emissor de Luz). As lâmpadas de Led proporcionam até 80% de economia de energia em comparação com as soluções de iluminações tradicionais e requerem o mínimo de manutenção devido à vida útil extremamente longa. “A vida útil é muito superior às suas equivalentes incandescentes ou fluorescentes e

FAÇA COMPARAÇÃO Potência e Consumo

Eletrônicas Compacta

Led

20W

10W

possuem a garantia de um desempenho de iluminação ex-

Durabilidade

8.000HS

30.000HS

celente e confiável devido a mais moderna tecnologia em-

Contaminação do Meio Ambiente

Mercúrio

Sem Mercúrio

pregada”, disse Carlos Lima, diretor comercial da Brumake. Os edifícios respondem por 40% do consumo de energia do mundo, segundo a Agência Internacional de Energia (IEA), índice superior ao registrado pela indústria e os

“O MOMENTO É MUITO PROPÍCIO PARA O RETROFIT DE LÂMPADAS LED”

Revista Cadê o Síndico • 13


Direito condominial

Ionara Ribeiro

Prescrição da pretensão de cobrança de cotas condominiais

Advogada

A cobrança de taxas condominiais trata-se de dívida

cabe a cada condômino discutir o valor da taxa e sim

líquida, vez que encontra-se lastreada em decisão da

de pagá-la. É uma obrigação líquida do condômino, que

assembleia de condôminos e da convenção de condo-

não depende do fator jurídico que a criou.

mínio, o que se adequa à previsão do art. 206, § 5º, I,

Destaca-se ainda que com a prescrição, o condomínio per-

do CC/2002, segundo a qual prescreve em cinco anos

de o direito de acionar o condômino judicialmente, mas

“a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes

não se extingue a obrigação, apenas a converte em natural,

de instrumento público ou particular”.

pela qual o devedor deve pagar a dívida voluntariamente.

Nessa perspectiva, o STJ ao julgar o Resp 1.366.175-SP

Caso o condômino comercialize a sua unidade autôno-

decidiu que o prazo quinquenal incide nas hipóteses de

ma, ele dependerá da declaração de quitação do con-

obrigações líquidas – independentemente do fato jurí-

domínio para realizar a transferência da propriedade

dico que deu origem à relação obrigacional –, definidas

para o comprador no Cartório de Registro de Imóveis.

em instrumento público ou particular, o que abrange a

Portanto, o condomínio terá esta carta na manga para

pretensão de cobrança de cotas condominiais.

forçar o condômino a pagar a sua dívida, se negando a

Cediço que ainda há divergência doutrinária e jurispru-

fornecer o documento supramencionado, de forma le-

dencial acerca da prescrição das taxas condominiais.

gítima, tendo em vista que o débito, ainda que prescrito,

Porém, muitos operadores do direito entendem que não

não vai deixar de existir.

há no códex civilista a nomenclatura da dívida de con-

Os síndicos e administradores de condomínios devem

domínio, e entendem que o artigo 206 é o que melhor se

atentar-se para que não permitam o acúmulo de taxas

amolda à questão.

de condomínio em aberto, tomando as necessárias me-

A taxa condominial é o resultado do rateio das despesas

didas judiciais, sob pena de responder pela negligência

mensais do empreendimento e são mensalmente carre-

de não ter praticado um dos atos imprescindíveis do

adas para registrar um dever jurídico de prestação com

cargo: cobrar as taxas de condomínio e zelar pelo patri-

o caráter de liquidez e certeza, pois mensalmente não

mônio coletivo.

14 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 15


Dia-a-dia do Síndico

Rose Smera Advogada

Segurança nos condomínios É IMPORTANTE AUMENTAR OS CONTROLES DE ACESSO

Com o agravamento da insegurança nas grandes cidades,

pre interfone comunicando a chegada de visitante, abrin-

devemos aumentar os controles de segurança nos condo-

do os vidros e acendendo a luz interna quando chegar no

mínios. É importante a participação de todos neste pro-

prédio, não autorizar a entrada de entregadores, manter

cesso: síndico, moradores e funcionários.

o veículo trancado, sem objetos à vista, não deixar chaves

Inicialmente, o síndico deve fazer cadastro geral de to-

na portaria, informar a demissão e contratação de empre-

dos os condôminos, incluindo moradores, empregados

gados domésticos e a aquisição de veículos novos.

das unidades (ainda que diaristas) e dados dos veículos.

Os funcionários devem sempre interfonar para os apar-

Deve realizar reuniões periódicas com os funcionários,

tamentos para informar a chegada de visitantes e aguar-

reforçando o cumprimento dos controles de segurança

dar autorização de entrada, somente liberar a entrada de

e enviar comunicados aos moradores alertando sobre as

veículos após a devida identificação do morador, não co-

regras do condomínio.

mentar sobre a vida dos moradores, ficar alerto às ocor-

Ao contratar empresas para realização de serviços, o sín-

rências ao redor do condomínio, evitar pessoas na por-

dico deve solicitar nome e documento de identificação dos

taria, solicitar a identificação de prestadores de serviços,

funcionários para liberar o acesso na portaria. A mesma

comunicar imediatamente ao síndico ou à administração

regra servirá para empresas de manutenção mensal dos

qualquer ocorrência suspeita próximo ao condomínio, ter

elevadores, interfones, etc.

sempre em mãos telefones úteis e urgentes, como o corpo

Os moradores também devem participar dos procedi-

de bombeiros e a delegacia mais próxima. Importante ain-

mentos de segurança, especialmente em condomínios

da, que os funcionários estejam treinados sobre o uso dos

que não possuem portaria 24 horas, somente abrindo o

sistemas de segurança.

portão após identificação do visitante, não permitindo a

Para que os condomínios sejam mais seguros, o mais

entrada de estranhos, mantendo os portões sempre fe-

importante é a colaboração e participação de todos. Sem

chados e aguardar o total fechamento do portão da gara-

isso, mesmo os altos investimentos em estruturas de se-

gem após sua entrada.

gurança serão insuficientes para garantir a tranquilidade

Caso o prédio possua portaria, exigir que o porteiro sem-

que todos desejam.

16 • Revista Cadê o Síndico


Gestão

Assembleia bem sucedida O QUE FAZER PARA CONDUZIR UMA ASSEMBLEIA E ATRAIR OS PARTICIPANTES Por: CARLA BRAYNER

procure alinhar com todos o objetivo da assembleia par facilitar a aprovação dos itens”, informou Ary Cabral. “O que leva as pessoas a não se afastarem das próximas assembleias é ter um síndico simpático, com um bom ouvido para escutar o pleito das pessoas, tomar medidas para que o convívio em comunidade se torne agradável, humano e pacífico. O síndico pode dizer um não para um

Quórum baixo, assembleia prolongada, brigas, e nada de-

condômino florido, respeitoso, justificável, sempre com

cidido. Quem quer participar de uma reunião desse tipo?

um tom de apelo”, disse Ary.

Organização a pauta, objetividade e alguns atrativos garantem reunião rápida e bem sucedida.

Na maioria das assembleias o que atrai o público são os

Organize uma assembleia

itens que tocam na parte financeira do condômino, como

1. Eleger um presidente e um secretário para a assem

reajuste da taxa condominial e deliberação de cota extra.

bleia.

“Normalmente quando colocamos esses itens levamos

2. Focar na pauta, evitando todas as formas que sejam

um coffe breack ou até mesmo umas balas e chocolates,

discutidos problemas que não estejam em pauta.

para humanizar a assembleia”, deu a dica Ary Cabral, di-

3. Após discussão de cada item da pauta, procurar

retor presidente da AC Assessoria Contábil Condominial e

de imediato votar a solução do problema, registrar a

síndico profissional de 27 condomínios na Região Metro-

votação na ata e levar adiante para o próximo item.

politana de Salvador.

4. Em certos momentos, o presidente da mesa

Quórum baixo é uma realidade hoje, poucos condomínios

precisa ser um pouco duro com as pessoas para

tem quórum elevado, e existem medidas para mudar isto

evitar discussões paralelas, que tiram o foco do

como implantar uma pauta atrativa, usar a criatividade

assunto que precisa ser resolvido.

com lanches, anunciar um coffe breack por conta da admi-

5. Controlar o tempo de fala, para que o condômino

nistradora, delimitar horário no edital de convocação para

não se estenda no assunto.

início (máximo duas horas e três itens), e presidente da

6. Anotar a sequência das pessoas que solicitaram a

mesa enérgico com experiência na condução dos trabalhos,

palavra.

buscando sempre após a discussão abrir a votação. “Além

7. Está com a lista de inadimplência atualizada, para

disso, convidar especialistas no assunto que será discutido,

computar os votos válidos, sem precisar expor os

levar brindes para ser sorteado e anunciar isso no edital e

inadimplentes.

antes da assembleia reúna síndico, subsíndico e conselho,

Revista Cadê o Síndico • 17


Capa

Gastos no condomínio MOMENTO É DE CORTE E CONTENÇÃO DA INADIMPLÊNCIA Por: CARLA BRAYNER

deste cenário de retração, a confiança dos empresários e consumidores permaneceu baixa e a taxa de desemprego em alta”, informou o economista Alexandre Rodrigues.

A economia brasileira se encontra em um cenário de infla-

De acordo com o economista, diante deste cenário, os con-

ção alta, o que encarece bens e serviços. Aumentos na con-

domínios são afetados, pois o principal vilão da inflação é

ta de luz, água e esgoto, além de elevação na taxa de juros

a conta de energia, que ficou 4,17% mais cara em julho, se-

e no preço de produtos e serviços básicos, fazem com que

gundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatís-

o consumidor priorize as contas que irá pagar. Nos con-

tica (IBGE). As contas de água e esgoto também subiram e

domínios, o reflexo da crise econômica é percebido com o

ficaram, em média, 2,44% mais caras e houve aumento das

aumento da taxa de inadimplência.

passagens de ônibus, o que tornou o custo do funcionário

O Banco Central elevou a taxa de juros para 14,25%, o que acar-

mais caro também. Outra consequência foi o aumento dos serviços, como os contratos de manutenção e seguros.

reta no encarecimento do

Há também um aumento da inadimplência das taxas con-

crédito na economia e, con-

dominiais, pois a multa por atraso é de 2% independente

sequentemente, aumento da

do período e há juros de 1% ao mês. “Com isso, a maioria

inadimplência. “O governo

das pessoas prioriza o pagamento de dívidas com juros

reduziu significativamente

maiores e consequências mais imediatas, como a do car-

as metas de superávit pri-

tão de crédito, cuja taxa foi de 12, 54% no mês de julho e

mário (de 1,1% para 0,15%

312, 75% ao ano, segundo a Associação Nacional dos Exe-

do PIB) o que evi-

cutivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Ane-

dencia o impac-

fac). Cabe ressaltar, que essa taxa do cartão de crédito é a

to da queda na

maior desde março/1999”, alerta Alexandre.

atividade

18 • Revista Cadê o Síndico

eco-

Diante dos fatos supracitados, as despesas do condomí-

nômica, na ar-

nio ficam mais caras e o síndico precisa aumentar a re-

recadação e as

ceita do condômino e cortar gastos. A síndica do Edíficio

dificuldades de

Atlântida, Edna Nunes, informou que a crise vem com-

implementação

prometendo consideravelmente o pagamento em dia.

do ajuste fis-

“Neste momento, aproveito para reduzir despesas gerais

cal. Diante

do condomínio. Evito atrasos nos pagamentos de contas


para não gerar cobranças de multas

efetue o pagamento da dívida. Após o

e juros, realizo pesquisas de preços

trânsito em julgado da decisão, caso

para aquisição de qualquer mate-

a parte acionada não efetue o paga-

rial, inclusive limpeza; evito contra-

mento da dívida, inicia-se a fase de

tações e demissões com frequência,

execução, com um acréscimo de 10%

evitando despesas rescisórias; re-

referente a multa por não ter havido

alizo inspeção técnica para identi-

o cumprimento voluntário da sen-

ficar vazamentos e desperdício de

tença. A partir daí o juiz determina o

água nas unidades; instalei válvula

bloqueio das contas bancárias e/ou

retentora de ar após o hidrômetro,

realiza penhora de veículos que este-

o que reduziu o valor da conta em

ja em nome do Réu. Caso todas essas

40%; alterei a manutenção da jar-

tentativas sejam infrutíferas, o juiz

dinagem para meses alternados;

determina a expedição de mandado

negociei com empresas contrata-

de penhora e avaliação da unidade”,

das de manutenção, para reduzir o

disse a advogada Ionara Ribeiro.

valor da prestação de serviços; ins-

“A lei 8.009/1990 determina a im-

trui os empregados a desligarem as

penhorabilidade do bem de família,

lâmpadas de ambientes não ocupa-

exceto por dívida de taxas condomi-

dos; substitui lâmpadas comuns por

niais e IPTU do próprio imóvel, entre

outras tipo Led e instalei sensores

outros assuntos”, alerta a advogada e

de presença no hall e na escada”, in-

administradora de condomínios da

formou Edna.

Adcon, Rosemar Smera.

A maior consequência de quem dei-

Com isso, a melhor medida, é bus-

xa de pagar o condomínio é a possi-

car formas de conter os gastos nos

bilidade de ter o imóvel penhorado

condomínios e evitar um aumento

por conta da dívida, mesmo que seja

de taxa condominial, que pode le-

único bem de família. “Neste mo-

var a inadimplência e suas conse-

mento, o juiz determina ao Réu que

quências.

Veja o que fazer com as dicas do economista Alexandre Rodrigues • Reduza a hora extra dos funcionários. Se o zelador, que tem o maior salário do condomínio, faz hora extra na portaria com frequência, contrate um fol­-­ guista, cujo salário é menor. E ao contratar um folguista, prefira um que mo-­­­ re próximo ao empreendimento, para evitar pagamento de vale-transporte. • Economize energia. Programe os elevadores e instale sensor de presença. • Estimule a economia de água. Verifique vazamentos, instale redutores de vazão e reaproveite água da chuva. Se for possível, faça a instalação de hi­- drômetros individuais, pois pode representar uma economia de 20%. • Realize manutenções preventivas. Isso evita um grande custo com obras. • Renegocie contrato com fornecedores, pedindo descontos. • Combata a inadimplência. Tente fazer um acordo com os inadimplentes, e caso contrário, entre com processo judicial de cobrança. • Exerça uma gestão responsável, sem atrasos de cotas e pagamento de multa e juros. • Estimule os condôminos a participarem da gestão do condomínio. • Tome medidas inteligentes para uma gestão mais eficiente do orçamento.


Cidade

Você curte seu passeio? PROJETO ALTEROU AS CALÇADAS E GEROU MUITOS QUESTIONAMENTOS

todos. Mas, de acordo com a arquiteta e urbanista Tanile Pires, o piso tátil não cumpre seu objetivo. “Quando instalado em uma calçada estreita torna-se mais um perigo para os pedestres, que são obrigados a desviar para não tropeçar

Por: CARLA BRAYNER

ou mesmo não enganchar a cadeira de rodas. Além dos postes, árvores, e tampas de instalações pré-existen-

A Prefeitura Municipal de Salvador

tes, que aumentam o desafio na hora

lançou em janeiro de 2014 o projeto

de projetar os passeios, tendendo ao

“Eu Curto Meu Passeio”, que esta-

piso tátil desviar-se destes obstácu-

belece a reconstrução de passeios

los. Ou seja, o desenho, a harmonia

planos e antiderrapantes, a fim de

de fluidez e de fácil entendimento que

garantir a acessibilidade e mobili-

deveria proporcionar está trazendo

dade da população. Foram muitas

implicações e se distorcendo do con-

mudanças que se tornaram mo-

ceito proposto”, informou Tanile.

tivo de debate em diversas áreas,

Além disso, de acordo com Tanile, a

principalmente, entre arquitetos e

manutenção das pedras portugue-

urbanistas. Com a implantação do projeto, os

sas pode ter um grau de trabalho Passeios: técnicos desenvolveram modelo

proprietários de imóveis são no-

maior que o concreto com piso tátil, mas ambos e qualquer outro mate-

tificados para recuperar os passeios, conforme modelo

rial também precisará de uma manutenção periódica.

desenvolvido pelos técnicos municipais. A Secretaria

Em vários lugares da cidade havia uma harmonia de de-

Municipal de Urbanismo (Sucom) estabelece um prazo

senhos. “Quase que imperceptíveis aos pedestres e aos

para que cada proprietário faça as adequações neces-

veículos; brasões, ondas, listras e tantos outros desenhos

sárias. No caso de não atendimento à notificação, a Pre-

qualificavam uma cultura local nas calçadas”, disse Tanile.

feitura faz a obra e cobra do responsável o valor gasto

“É fundamental que o espaço público seja pensado para

acrescido de multa de 30%.

todos, mas é importante saber como fazer e qual a me-

As pedras portuguesas foram substituídas pelo concreto

lhor forma do espaço se tornar acessível. Como urba-

lavado com instalação de piso tátil, que tem a função de in-

nista acredito nas múltiplas possibilidades de uma cal-

dicar situações de perigo e sinalizar a fluidez para os pedes-

çada acessível antes de considerar a instalação de piso

tres com deficiência visual, oferecendo acessibilidade para

tátil”, concluiu Tanile.

20 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 21


Elevadores

Vandilson Alves

Riscos assumidos pelo síndico

Engenheiro

O que você faz quando a empresa de manutenção de seus

tem nada que certifique a qualificação do profissional,

elevadores constata a necessidade de troca de peça ou de

a procedência e qualidade da peça, comprometendo o

um serviço ,cuja cobertura não está prevista no contrato,

funcionamento do elevador e a segurança dos usuários.

e informa o orçamento ao condomínio? Você, esclarece

Em caso de um eventual acidente, acaba atraindo para si

as dúvidas e aprova o orçamento, pois você contratou

toda a responsabilidade, pois, se a atuação de terceiros

uma empresa especializada e ela dará garantia da execu-

for detectada, poderá ser caracterizada negligência do

ção e qualidade do serviço, ou busca terceiros, compara

síndico. Com isso, a empresa de manutenção fica isenta

orçamento e opta pelo menor preço?

da responsabilidade.

Se escolheu a primeira opção, você está correto. Quando um condomínio contrata uma empresa para manutenção dos seus elevadores está confiando seu bem e, so-

Ficam as dicas:

bretudo, a vida de todos os moradores, visitantes e tra-

• Contratos com cobertura de peças NÃO COBREM TO-

balhadores do condomínio a profissionais qualificados,

DAS as peças e serviços. Não existe cobertura total (ex.

que atendem todas as exigências legais definidas pelo

lâmpadas, botões, espelho);

município, CREA, SUCOM, ABNT, etc. Com isso, além

• A empresa de manutenção despende tempo e recur-

de contratar o serviço de manutenção dos elevadores,

sos para corrigir as barbeiragens deixadas por pesso-

assegura-se que o síndico receberá orientações qualifi-

as não qualificadas contratadas pelos síndicos. Nesses

cadas para melhor desempenho e segurança dos equi-

casos, a empresa tem todo o direito de cobrar pelo ser-

pamentos. Além, claro, de amparo legal e toda logística

viço extra necessário para restabelecer as condições

que garantem o atendimento.

dos equipamentos.

Agora, se escolheu a segunda opção, você está em ris-

• Muita agilidade na aprovação dos orçamentos. Em caso

co. Muitos síndicos, ávidos por fazerem economias aqui

de acidentes, se ficar comprovado que o condomínio não

e acolá, acabam se colocando nessa situação. Ao uti-

aprovou algum orçamento relacionado ao problema, aí

lizar terceiros para aplicação de peças, o síndico não

você já sabe de quem é a responsabilidade...

22 • Revista Cadê o Síndico


Manutenção

Acidentes em elevadores QUANDO TEM VÍTIMA, O SÍNDICO PODERÁ SER JULGADO COMO CULPADO

responder. Em seguida, a empresa irá fornecer um laudo técnico registrando as condições do equipamento e apontando suas possíveis causas. Em acidente com fatalidade,

Por: CARLA BRAYNER

o elevador deve permanecer interditado até que a polícia técnica realize a perícia. Constatando-se falha humana a pessoa causadora do acidente ou o responsável serão in-

As orientações para o uso e conservação dos elevadores

diciados”, informa Alves.

devem ser seguidas à risca para não provocar avarias e,

De acordo com o especialista, se for provado que houve

ao longo do tempo, sérios acidentes. Como representante

negligência na gestão da manutenção dos equipamentos,

legal do condomínio, havendo vítima, o síndico será indi-

como em relação à escolha da empresa de conservação,

ciado e seu nível de responsabilidade no acidente será julgado pela justiça. Muitos elevadores instalados antes de 1999

itens de segurança não adequados, peças com necessidade de substituição não aprovadas, etc, o representante legal do condomínio respon-

não estão adequados às normas técnicas

derá civil e criminalmente pelo acidente.

atuais de segurança, e esses itens são fun-

Um elevador, com funcionamento ade-

damentais para salvaguardar a vida e saú-

quado e esteticamente cuidado, reflete em

de dos passageiros e de técnicos. “Os sín-

alguma medida, a capacidade de convivên-

dicos precisam providenciar a adequação às normas urgentemente”, alertou Vandilson Alves, diretor da DOALTO Soluções em Elevadores, que atua no ramo de manutenção de elevadores

cia da administração e zelo pelo patrimônio. “Qualquer pessoa pode ouvir os ruídos nos elevadores, sentir tremulações, observar parada desalinhada nos andares, porta desregulada, botões

e escadas rolantes há 25 anos e já registrou Anotação de

queimados ou faltantes e ausência de placas informativas.

Responsabilidade Técnica (ART) de mais de dois mil em-

Esses problemas indicam necessidade de manutenção re-

preendimentos. “A ART é emitida para cada elevador ins-

gular e são possíveis de serem observados rapidamente,

talado”, explicou o especialista.

mesmo por quem não é especialista. Ao serem detectados,

Em caso de acidente, o condomínio deve prestar socor-

a empresa contratada para manutenção deve ser aciona-

ro e assistência à pessoa acidentada, acionando o Samu

da para a devida regularização”, conclui Alves.

e interditando o elevador. “Em caso de falha técnica, a empresa de manutenção também deve prestar assistência ao acidentado. Já se a causa técnica for decorrente de vício de fabricação ou instalação, o fabricante deverá

DICAS PARA MANTER O ELEVADOR EM BOM ESTADO, VEJA NO SITE

Revista Cadê o Síndico • 23


Piscina

Piscina, símbolo de status e lazer Por mais que popularizem as piscinas, como as de fibra ou de vinil, ela ainda é um símbolo de status e lazer. Tem que ter piscina para ter sucesso nas vendas de um lançamento imobiliário de porte médio, apesar de muitas vezes a sua utilização ser muito escassa. Esse boom de piscinas começou há 20 anos. Se observarem os edifícios mais antigos na Graça e na Vitória,

Imagem da Internet www.epochtimes.com.br

Por: ANTONIO CORADINHO

Piscina do resort San Afonso del Mar, no Chile

bairros nobres de Salvador, não tinham piscina. Com o aumento da insegurança nas ruas, os lançamentos imobiliários criaram miniclubes com piscinas nos condomínios, decretando a morte de clubes tradicionais da cidade como o Português e o Baiano de Tênis ou a completa adaptação aos novos tempos como o Espanhol e a Associação Atlética da Bahia. Quem criou o glamour, e consequentemente o status nas

“A SOFISTICAÇÃO DAS PISCINAS NÃO TEM LIMITES E PODEM CHEGAR AO CUSTO DE MILHÕES”

piscinas, foi Hollywod na década de 40, com seus musicais e gente bonita, simbolizando lazer e alegria.

prédios com uma vista maravilhosa da cidade. Ainda

Enquanto uma piscina for considerada supérflua, ao

existem piscinas nos lugares mais inóspitos da terra,

custo de oitenta mil reais em média, sempre será um

como as piscinas aquecidas nos hotéis das estações

símbolo de status, e portanto, de uma classe privilegia-

de ski, no meio das montanhas cobertas de neve, nos

da. Mas a sofisticação das piscinas não tem limites e po-

hotéis suspensos no meio da Selva onde o usuário, se

dem chegar ao custo de milhões dependendo da forma

estiver na África, pode, confortavelmente tomar o seu

e do volume que se quer dar.

whisky dentro da piscina vendo os leões passarem, ou

A maior piscina do mundo no Chile tem cerca de um

nos navios de cruzeiro em alto mar, onde a maioria das

quilômetro de comprimento e fica num resort à beira

atividades diurnas são em volta da piscina.

mar formado por centenas de apartamentos. Ou a pis-

Tudo isto é glamour, é status, é lazer e se você tem piscina

cina mais alta do mundo, em Singapura, no topo de dois

na sua casa ou no seu condomínio é um privilegiado.

24 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 25


Design de Interiores

Ricardo Ferreira

A importância de um designer de interiores

Designer

O designer de interiores é o profissional indicado para mudar seu condomínio, seu apartamento, seu escritório ou apenas um cômodo da sua residência. Ele fará projetos de reforma, ampliação, iluminação, gesso, estudo de layout, entre outros, sempre de acordo com as necessidades do cliente e de cada ambiente, auxiliando e explicando as diversas opções de produtos e suas funções e trabalhos, como revestimentos, texturas, luminárias, cortinas, tapetes, pe­ ças decorativas, cores, sustentabilidade, acessibilidade, ergonomia, conforto tér­mi­ co e acústico. Também acompanhará a execução da obra, indicando, quando necessário, pres­ tadores de serviços. A grande vantagem em contratar

economiza, pois evita comprar peças desnecessárias

um profissional é que ele te guiará em todos os aspectos

ou com medidas inadequadas. O profissional oferece

necessários, com todo o seu conhecimento, mostrando as

diversas opções de produtos e preços e é o cliente que

prioridades do projeto e que material deve ser usado para

escolhe aquelas que melhor se adaptam ao seu perfil

cumprir com as necessidades funcionais e econômicas

e bolso.

que o cliente busca.

Como a decoração está extremamente relacionada

Além de aproveitar cada espaço de sua casa, con­

ao gosto e estilo pessoal, antes de contratar um

tratando um designer de interiores, o cliente ainda

profissional, procure conhecer suas credenciais, se

26 • Revista Cadê o Síndico


é registrado na Associação Brasileira de Designer de Interiores (ABD), os projetos já realizados e as lojas que ele é cliente. Se possível visite o escritório e o mais importante, verifique se houve a devida empatia com o profissional, já que vocês trabalharão durante um bom tempo juntos e o designer deve entender seus anseios para executar o seu sonho. Cada vez mais designers de interiores estão sendo contratados por condomínios para embelezar e otimizar as áreas co­ muns, integrando os moradores e va­lo­ rizando os imóveis em até 30%, após a execução do projeto. É preciso desmistificar a visão de que os custos para contratação de um designer de interiores é exorbitante. Ao contrário, o profissional analisa todos os requisitos do projeto, alinhado com as novidades do setor da construção e tendências da decoração, associado ao desejo e as preferências pessoais do cliente, reduzindo custos com a execução da obra. O resultado, além de menores custos, é a satisfação plena do cliente ao utilizar o novo espaço decorado, com um projeto único e personalizado.

Revista Cadê o Síndico • 27


Direito Imobiliário

Lívia Freire Advogada

Cotas condominiais NOVO CÓDIGO agiliza a cobRança

A lei 13.105, que instituiu o novo Código de Processo Civil,

condomínio de posse da convenção ou ata da assembleia

foi sancionada em 16 de março de 2015 e entrará em vigor

que aprovou o pagamento da cota condominial poderá

em 2016. O novo diploma legal traz em seu texto muitas

ingressar com a execução do título extrajudicial em face

novidades, dentre elas a inclusão das cotas condominiais

do condômino inadimplente, informando o valor devido

no rol dos títulos executivos extrajudiciais, tornado a sua

e o juiz irá determinar a citação do devedor, apenas para

cobrança pela via judicial muito mais célere.

pagar o valor da dívida, ou seja, pulando toda a fase de-

Na vigência da legislação atual, as taxas condominiais são

claratória da existência da dívida, e caso o condômino

cobradas através do processo de conhecimento, ou seja,

não efetue o pagamento, este responderá com todos os

o condomínio ajuíza a ação de cobrança em face do con-

seus bens presentes e futuros para o cumprimento da

dômino inadimplente e o juiz declara através da sentença

obrigação, mantendo a possibilidade do imóvel ir a leilão

de mérito a existência da dívida e seu valor. Muito embo-

mesmo sendo único bem de família.

ra o procedimento para a aludida cobrança seja a do rito

Sem dúvida, o combate mais eficaz da inadimplência

sumário, ainda assim o processo é muito moroso e des-

proporcionará ao síndico uma melhor gestão e aos de-

gastante para o condomínio. Isto porque, no processo de

mais moradores a garantia de que o justo não pagará

conhecimento, o devedor dispõe de uma série de defesas

pelo mau pagador.

e recursos que, muitas vezes, são utilizados apenas para

Pelo exposto, o avanço trazido pelo novo diploma proces-

adiar o andamento processual.

sual com a simplificação e celeridade no sistema proces-

Com o advento do novo Código Processual Civil, os cré-

sual para a cobrança da dívida do condomínio reduzirá

ditos referentes às contribuições ordinárias ou extraor-

substancialmente a inadimplência nos condomínios, de-

dinárias do condomínio edilício poderão ser recupera-

sestimulando aqueles que costumam não dar prioridade

dos através do processo de execução direta, tornando-se

ao pagamento da taxa mensal, obviamente impulsionados

muito mais simples e rápida a recuperação do crédito

pela limitação da multa de 2% e até então pela morosidade

pelo condomínio. Assim, a partir de março de 2016, o

dos processos judiciais.

28 • Revista Cadê o Síndico


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