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Editorial E no dia 02 de maio, o Programa Cadê o Síndico, na rádio Metropóle, completou seis anos no ar. Parabenizo toda a equipe, participantes e parceiros envolvidos por fazer deste programa uma das principais fontes de informação no meio imobiliário e de administração de condomínios. Carla Brayner

Nesta edição, vamos tratar de assuntos importantes para

Editora

a economia de gastos dos condomínios. Nossa matéria de capa irá apresentar soluções para moradores e administradores de condomínios armazenarem aquele

Edição

material que fica pelas áreas comuns do condomínio, de forma econômica e prática. Você também irá saber como reduzir as despesas do condomínio para evitar novos re-

Maio-Junho/15

#53

ajustes na taxa condominial e como vai ficar a conta de energia, após o reajuste. Também saberá o que aconteceu na Assembleia Show, no dia 25 de abril, em Salvador, com o depoimento de participantes e a expectativa para o próximo encontro. Além disso, nossos colunistas escreveram artigos com assuntos diversos que irão somar na sua rotina administrativa. Tenha uma ótima leitura.

Expediente Gerência Executiva

Editora Responsável e textos

Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União

Antônio Castro

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Salvador Ltda.

Gerência Comercial

Projeto Gráfico

Lucas Castro

MyBranderia

Comercial

Editoração

Gardênia Burgos

Adrien Tournillon

Vera Lucia Barbosa

Colaboradores

Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA

Marketing

Antônio Coradinho

Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710

Rafael Castro

Nelson Uzeda

revista@cadeosindico.com.br

Revista Cadê o Síndico • 5


Colunas Dúvidas Jurídicas

Dia-a-dia do Síndico

Drª Kátia Gerlin

As dificuldades do síndico

Comarella responde

não profissional

Kátia Gerlin Comarella Advogada

10

Rosemar Smera Advogada

Elevadores

Pergunte ao especialista

Modernização de

Como usar o livro

elevadores

de ocorrências Alexandre Marques Advogado

12

Vandilson Alves Engenheiro

Auditoria Contábil

Direito Imobiliário

Auditoria preventiva

Assessoria jurídica

trabalhista, vale a pena

condominial

contratar? Michele Lordêlo Contadora

16

Marcela Queiroz Advogada

Direito condominial

Design de Interiores

Obrigação de pagar o

A escolha das cores para

condomínio antes da entrega

os ambientes

das chaves Ionara Ribeiro Advogada

6 • Revista Cadê o Síndico

20

18

Ricardo Ferreira Designer

26

28

30


9

Sumário 8

Valores de referência

9

Perfil

Índices com novos valores já homologados

Wellington Junior, síndico do Condomínio Solar do Atlântico

13 GESTÃO

Aumento das taxas de condomínio

14

EVENTO

17

PISCINA

27

ECONOMIA

Assembleia Show

A Dengue, a Chikungunya e a piscina

Conta de luz mais cara

31 Classificados Capa #22 Falta espaço?

Conheça algumas soluções


Valores de Referência 01

Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento

04

a partir de 01.01.2011.

Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio

Salário de

Alíquota para fins de

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-

Contribuição

recolhimento do INSS

mente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-

Até R$ 1.399,12............................................................................... 8%

rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

De R$ 1.399,12 até R$ 2.331,88............................................... 9%

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no

De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75............................................. 11%

Cartório de Registro de Imóveis.

Teto máximo, contribuição......................................R$ 513,01

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de

1º dia útil anterior.

síndico e conselho consultivo.

02

GRPS (INSS)

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-

Guia de Recolhimento

mínio ser empregador).

para Previdência Social

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter

2% sobre a folha, como contribuição de acidente de

imposto de renda dos funcionários na fonte.

trabalho. 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família:

05

Piso Salarial Válido até (31/12/2015) Data base: Janeiro de cada ano.

Até R$ 725,02.................................................................... R$ 37,18 De R$ 725,02 a R$ 1.089,72.......................................... R$ 26,20

03

Obrigações

• Supervisor....................................................................R$ 973,76 • Assistente administrativo.........................................R$ 930,24 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi­ neiro, folguista, vigia, ascensorista.........................R$ 913,92 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar

Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-

de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços

rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente.

gerais...............................................................................R$ 857,34

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,

Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%

até o 5º dia útil do mês subsequente. Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até

VALE ALIMENTAÇÃO:

o dia 24 do mês subsequente.

Cond. Residencial.......................................................... R$ 220,00

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga-

Cond. Comercial.............................................................R$ 230,00

mento no dia 5 do mês subsequente.

VALORES DE 2015 HOMOLOGADOS

8 • Revista Cadê o Síndico


Arrumando a casa WELLINGTON JUNIOR ACREDITA QUE O SÍNDICO DEVE ARRUMAR O CONDOMÍNIO COMO SE FOSSE SUA PRÓPRIA CASA Por: CARLA BRAYNER

Perfil

nio com 51 unidades e seis funcionários rateando as despesas correntes, sem provisionar gastos certos e futuros, bem como gastos incertos, mas previsíveis, é o seu maior desafio. “Investir em manutenção preventiva sempre soa como gasto supérfluo, e convencer que é necessário e mais barato investir em prevenção que em correção, além de menos desgastante, tem sido o maior desafio”, completa. Garagem é um tema que sempre gera problema em con-

Pintura externa e interna do prédio, economia de 204m³/

domínio, mas zeloso como sempre, Wellington conseguiu

mês de água, utilizando uma consultoria especializada,

organizar a “casa” mais uma vez. “Havia uma total inge-

e implantação de um sistema de acesso as garagens por

rência sobre as vagas na nossa garagem. Eram veículos

RFID (GateKeeper - www.gatekeeperbrasil.com.br). Fo-

estacionados fora das vagas, dois carros em uma vaga,

ram com essas ações que Wellin-

veículos na vaga de outras unida-

gton Junior iniciou seu mandato

des, estacionamentos irregulares,

como síndico do Condomínio Solar

etc. A garagem gerava muito des-

do Atlântico, no Imbuí.

gaste. Começamos uma campanha

Ele acredita que todo bom síndi-

progressiva

co deve ser perfeccionista e que é

que desde o início previa a implan-

preciso tratar todo o condomínio

tação progressiva de penalidades

como se fosse sua própria casa. “É

aos infratores. Com o tempo, con-

preciso zelar por tudo, nos deta-

seguimos normalizar o uso regu-

lhes. Manter um condomínio é tra-

lar das garagens, sem implantar o

balhoso e as atribuições pessoais

sistema de multas, que era um dos

diárias não podem se sobrepor aos

últimos níveis de penalização. O re-

cuidados constantes e indispensá-

boque dos veículos, também, nem

veis para tornar o condomínio um

precisou ser cogitado. Hoje o uso

local organizado, bonito e funcio-

da garagem é efetivo para todas as

nalmente coeso”, diz Wellington.

unidades e não causa mais proble-

Convencer os condôminos que

mas para a administração”, afirmou

não é possível gerir um condomí-

Wellington Junior busca o perfeccionismo

de

conscientização,

satisfeito o síndico.

Revista Cadê o Síndico • 9


Dúvidas Jurídicas

Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella

responde

Advogada

1. Em nosso condômino há um número excessivo

registrar o síndico como empregado, todavia, o síndico

de gatos e cães. Num dos andares há queixa sobre

ocupa um cargo eletivo que possuí regras, tempo de du-

“mau cheiro” vindo de uma unidade. Existe alguma

ração, etc. Ora, sendo registrado como funcionário, em

legislação específica sobre isto? É possível acio-

tese, com o término do seu mandato, poderia reivindicar

nar a zoonose/saúde pública, etc. sobre o assunto?

os direitos trabalhistas e pleitear que foi despedido sem

A nossa convenção de condomínio nada estabelece

justa causa e o condomínio teria que arcar com todos

acerca do assunto.

os pleitos de sua reclamação, o que não seria correto. O

Não, o condomínio não pode coibir os condôminos de te-

síndico é o gestor do condomínio, que exerce uma fun-

rem animais de estimação, independente do porte e quan-

ção voluntariamente, eleito pela assembleia, sem direi-

tidade. É um direito constitucional, ainda que a convenção

tos trabalhistas pertinentes.

não permita. Salienta-se que, o que não é vedado é ter um animal que ameace o sossego, a segurança ou saúde dos

3. O porteiro que trabalhou no horário noturno das

demais condôminos, disposto no art 1.336 do CC.

23h às 7h, por três anos, pode ter esse adicional in-

Assim, no caso em apreço, existe a proibição legal da ma-

corporado ao salário, após alteração do turno de

nutenção dos animais em condições prejudiciais a saúde

trabalho?

dos que lá coabitam. Desta forma, o condomínio deve ad-

Não. O adicional noturno é classificado pela doutrina

vertir o morador, aplicar multa, e caso não resolva, poderá

como salário condição. Isto é, enquanto existir a condi-

ingressar com ação judicial para que os animais sejam re-

ção para o seu pagamento, que no caso é o trabalho no-

movidos, ou que sejam mantidas as condições de higiene.

turno, o adicional será pago. Assim, se houver alteração de turno de trabalho, o adicional poderá ser suprimido,

2. Quais os direitos trabalhistas do síndico? Pode ter

conforme determina o enunciado 265 do TST. O adicional

carteira assinada?

noturno não se incorpora ao salário, mesmo na situação

O síndico não tem vínculo empregatício, logo, não se as-

em que o trabalhador tenha recebido essa parcela duran-

sina a CTPS, e não têm direitos trabalhistas. Não se pode

te um longo período de tempo. Assim entende o TST.

10 • Revista Cadê o Síndico


Pergunte ao especialista

Alexandre Marques

Como usar o livro de ocorrências na portaria

Advogado

O chamado “Livro de Ocorrências” serve, em tese, para

1. Lembre-se que este livro é público, respeite a privaci-

que se registre dúvidas, reclamações, sugestões e,

dade e honra das pessoas;

ocorrências, estas, normalmente, ligadas às questões

2. Registre sua reclamação, dúvida ou sugestão de for-

disciplinares, estatuídas no regimento interno ou na

ma objetiva, não se preocupe em transcrever trechos da

convenção.

convenção, regimento e atas assembleares à direção do

É muito usado ainda para registrar queixa, cobrar o sín-

condomínio as conhece;

dico e o conselho de questões que julga-se relevantes,

3. Seja construtivo e colabore com sua comunidade ata-

embora, muitas vezes, não façam isso de forma objetiva,

que os problemas e, não as pessoas;

construtiva, chegando as vezes à fronteira da má educa-

4. Se for crítica ao comportamento de algum morador,

ção e intenção.

não acuse sem provas, não difame, não injurie e calúnia;

Alguns cuidados básicos, sem os quais, as “ocorrências”

5. Dê tempo para que a gestão do condomínio averigue o

lá registradas, sequer devem ser consideradas:

problema e responda ao seu registro;

1. Quem reclama deve fazer constar as observações em

6. É terminantemente proibido retirar o livro da portaria

letra legível, com o nome, número da unidade e, sendo

ou administração sem anuência expressa e prévia da di-

o caso, um e-mail ou telefone para resposta, se assim,

reção do condomínio por se tratar de documento público

preferir;

pertencente a massa condominial.

2. Deve fazê-lo de forma polida, objetiva e respeitosa,

Se tal ato foi perpetrado por funcionário do condomínio,

sem acusar ninguém sem provas e mantendo o decoro

se advir uma ação de dano moral, essa será movida con-

no uso das palavras;

tra o condomínio pela culpa “in elegendo” de seu prepos-

Quem responde, seja o síndico, um conselheiro, a admi-

to, sendo toda a massa condominial penalizada com um

nistradora, deve valer-se das mesmas regras.

dever de indenizar solidariamente.

Por isso que deve-se criar algumas regras para a anota-

Assim, o livro de ocorrências é uma importante ferra-

ção, fixando-as na capa ou contracapa; deixamos algu-

menta à disposição dos moradores, desde que sabendo

mas dicas de utilização:

usar.

12 • Revista Cadê o Síndico


Gestão

Aumento das taxas de condomínio

dir terceirizá-la. Obviamente, isso dá muito mais trabalho para o gestor e reduz a flexibilidade dos serviços no condomínio, uma vez que não haverá a disponibilidade de funcionários para uma eventual substituição, além de acrescentar custos de RH para seleção e contratação”, informa Claudio. Já no item de consumo, ele contratou uma empresa especializada na economia de água, que conseguiu reduzir

SÍNDICOS TENTAM DIMINUIR AS DESPESAS PARA EVITAR NOVOS REAJUSTES

o consumo médio em 88m³/mês, gerando uma economia

Por: CARLA BRAYNER

retorno do investimento que variava de 10 a 15 anos, já

de mais de R$ 12.000,00/ano. “No item energia, passamos a trocar todas as lâmpadas de alto consumo por LED. O investimento é alto, mas o retorno é rápido. No futuro, planejamos instalar um sistema de cogeração solar, cujo reduziu bastante com os novos valores de energia”, finaliza Claudio Celino.

As taxas de condomínio dos prédios aumen-

Além de todos os reajustes nas tarifas públicas e

taram quase 8% nos últimos 12 meses no

na folha de pagamento, outro fator que tem pesa-

Brasil, segundo o IBGE. Muitos moradores já

do no valor da taxa de condomínio é a inadimplência. “O

estão sentindo a diferença no bolso. Com isso, os

condomínio pode entrar com ação na justiça para rece-

síndicos estão diminuindo as despesas para evitar

ber os atrasados e o próprio imóvel pode ser

novos reajustes. De acordo com o Síndico Profissional, Claudio Celino, os maiores custos de um condomínio são a

penhorado para acertar as contas do inadimplente”, informa o advogado Rodrigo Nascimento.

mão de obra e os insumos (água, luz, gás). “Assim, são nesses itens que devemos concentrar os esforços, para reduzir os custos e não aumentar a cota condominial”, informa Claudio. No condomínio Jequitibá, localizado no Cabula, Claudio Celino decidiu contratar diretamente a mão de obra terceirizada. “Em média, o custo da terceirização é um quinto do valor

“EM MÉDIA, O CUSTO DA TERCEIRIZAÇÃO É UM QUINTO DO VALOR DA CONTRATAÇÃO DIRETA.”

da contratação direta. Ou seja, em uma folha de pagamento da ordem de R$ 20.000,00, você terá

Claudio Celino

que gastar R$ 24.000,00/mês (no mínimo) se deci-

Síndico profissional

Revista Cadê o Síndico • 13


Evento

Ricardo Vasconcelos, Antonio Castro e Rafael Castro

Alexandre Marques, Karla Menezes e Nelson Uzeda

Assembleia Show

PROFISSIONAIS DE CONDOMÍNIOS TROCAM EXPERIÊNCIAS Por: CARLA BRAYNER

podemos melhorar para a próxima edição, que ainda deve ocorrer este ano. Afinal, o público merece toda nossa atenção e esforço”, informa Antônio Castro, dire-

No dia 25 de abril, no Wall Street Empresarial, aconteceu

tor da Revista Cadê o Síndico.

a segunda edição da Assembleia Show produzida pela

No período da manhã, o advogado de São Paulo, Alexan-

Revista Cadê o Síndico. Uma média de 300 participantes,

dre Marques abordou o tema de cálculo de fração ideal e

entre síndicos, administradores, condôminos e interes-

terceirização de mão de obra e consultores e especialis-

sados, estiveram presentes no evento.

tas abordaram o tema de questões trabalhistas, através de

O objetivo do evento foi compartilhar experiências e

uma mesa de discussão. Já no período da tarde, houve a

esclarecer dúvidas, referentes a situações vivenciadas

transmissão ao vivo do Programa Cadê o Sindico no rá-

em condomínios. “O resultado foi satisfatório e tivemos

dio, apresentado por Ricardo Vasconcelos e Karla Mene-

uma resposta positiva do evento por parte dos parti-

zes, com a presença de consultores e convidados.

cipantes e parceiros. Cumprimos nossos objetivos de

Esta segunda edição consagrou a Assembleia Show como

agregar conhecimentos na área e proporcionar a troca

uma referência para profissionais de condomínio. “A or-

de experiências entre os síndicos, gestores e adminis-

ganização deste ano superou todas as expectativas. A es-

tradores. Porém, vamos nos reunir e analisar no que

colha do local, pois o Wall Street é reconhecido como um

14 • Revista Cadê o Síndico


condomínio de estrutura perfeita entre trabalho e qualidade de vida, o número de empresas de qualidade e engajadas, a escolha do tema e do palestrante. Considerado um guru na área condominial, Dr. Alexandre ministrou brilhantemente, conseguindo transmitir seu conhecimento para uma plateia que lotou o auditório”, parabenizou os organizadores, Andrea Soares, graduanda em direito, corretora de imóveis e síndica profissional. Marcelo Nascimento, da Expel Elevadores, ressaltou a oportunidade de se relacionar com profissionais da mesma área: “A Assembleia

Consultores deram continuidade com discussões sobre o tema do evento

Show é muito mais que um evento de qualidanível de organização e produção do evento gerou uma sensação de orgulho muito grande ao Grupo IP, por estar participando desse marco referencial para todo mercado condominial da Bahia”, afirmou Cleonar Junior, Diretor Comercial e de Novos Negócios do Grupo Inspiração Profissional.

Empresas patrocinadoras do evento AC Assessoria Contábil, ACS Administração de Condomínios e Contabilidade, Amplavisão Segurança Eletrônica, Angelo Freitas, Assulba Equipamentos Os convidados especiais contribuiram para enriquecer o evento

de superior, que proporciona aprendizado consistente,

para Condomínios, Brasilgás, Clube das Seguradoras da Bahia, Condominio Certo, Consulserv Grupo Empresarial, Contgraf, D’Agua, Doalto Elevadores,

é também uma excelente oportunidade de estreitar o

Eleve Elevadores, Expel Elevadores, Funcional, Gru-

relacionamento com os síndicos e administradores pre-

po Z, Guardex, Life Itabrasil, Limpou Enzilimp, Maria

sentes, até porque o ambiente criado é extremamente

Brasileira, Pantone Macarrons, Saniprag, Segutec,

agradável”.

Sicoob Cred Executivo, Sindseg, SWAT, Tend Tudo,

“A Assembleia Show, como tudo que a equipe da Revista

TN Engenharia, Tudo Limpeza e Vitaltec.

Cadê o Síndico faz, foi um grande sucesso. O excelente

Revista Cadê o Síndico • 15


Auditoria Contábil

Michele Lordêlo

Auditoria preventiva trabalhista, vale a pena contratar?

Contadora Inicialmente gostaria de cumprimentar todos os gestores

acessórias do condomínio como a DIRF, por exemplo.

que fizeram a diferença comparecendo ao brilhante even-

A auditoria preventiva realizada mensalmente, por em-

to da Assembleia Show, no dia 25 de abril de 2015, onde

presa de auditoria especializada para condomínios,

tivemos a satisfação de compartilhar informações sobre a

possui o objetivo de acompanhar as adequações desses

área previdenciária e trabalhista para condomínios.

registros, que muitas vezes são entregues no prazo, po-

Com o objetivo de disseminar informações e manter infor-

rém, apresentam não-conformidades nas informações

mados os que não puderam estar presen-

de campos específicos ou eventos que

tes, esta edição aborda os principais pon-

deixam de ser registrados e que trarão

tos voltados para a auditoria nessa área.

conseqüentemente problemas com au-

Debatemos o quão importante é a elabo-

tuações fiscais para o condomínio e um

ração da folha de pagamento por profis-

acúmulo de passivo trabalhista.

sionais de contabilidade atualizados e com

Não cabe a auditoria o papel de fisca-

pleno conhecimento da convenção coletiva

lização ou acusações, uma vez que a

de trabalho assinada em março deste ano.

auditoria trabalha com constatações;

Falamos da relevância no acompanha-

dessa forma, seu maior objetivo, princi-

mento de síndicos, síndicos profissio-

palmente na auditoria preventiva mensal

nais e administradoras, de todos os

ou bimestral, é emitir relatórios que sal-

trâmites que envolvem a folha de paga-

vaguardem a responsabilidade civil do

mento dos contratados pelos condomí-

síndico no que tange à questão solidária

nios ou dos colaboradores via mão de

do condomínio na área trabalhista.

obra terceirizada, a saber: pagamento de horas extras,

O custo com a auditoria preventiva é irrisório e com-

descanso intra-jornada, registro de ponto, concessões

pensa o gasto aplicado; ele é infinitamente menor que os

de benefícios obrigatórios conforme convenção e, so-

gastos com honorários advocatícios, custas e multas de

bretudo, o correto registro de declarações entregues à

processos. Consulte um especialista e faça um orçamen-

receita previdenciária no cumprimento de obrigações

to sem compromisso.

16 • Revista Cadê o Síndico


Piscina

A Dengue, a Chikungunya e a piscina Imagem da Internet portal G1 Sorocaba e Jundiaí

Por: ANTONIO CORADINHO

Estamos passando por uma epidemia de dengue e chikungunya, e a piscina pode se tornar uma das vias da proliferação dos mosquitos. Quem não viu na televisão, piscinas sem tratamento ou abandonadas com a água totalmente verde e coberta de limos? Sim, esta situação é um potencial vetor de contaminação. Portanto, todos os cuidados são necessários para que as piscinas sejam

Agentes de saúde vistoriam casa fechada há quatro anos

lugares de lazer e prazer, e não o inverso. O tratamento adequado garante a qualidade da água e afasta qualquer fonte de contaminação. Além da cloração diária, com a manutenção do cloro livre na faixa de 1 a 3 ppm, que elimina qualquer larva do mosquito. Outro procedimento importante é a filtração diária, que

“PISCINA SEM TRATAMENTO VIRA UMA FONTE DE CONTAMINAÇÃO”

ao movimentar a água, evita a fixação dos ovos dos mosquitos, em lugares de água parada.

mal tratada, vira uma fonte de contaminação.

Mas, não é só a proliferação de mosquitos que uma pis-

A melhor solução para uma piscina sem uso, se não pu-

cina mal cuidada ou abandonada pode provocar. Bac-

der esvaziá-la, é a colocação de uma capa de proteção

térias e vírus, como o da hepatite e da E. Coli, também

fixada no deck. Ao mesmo tempo que protege que algu-

encontram neste ambiente o local ideal para se proli-

ma criança ou animal caia na água, porque normalmente

feraram. Um dos principais aceleradores desta prolife-

estas capas aguentam até 80 Kg , a obstrução solar dimi-

ração é o calor e a luz solar. Para se ter uma ordem de

nui o efeito da proliferação orgânica. Adicionando pas-

grandeza em termos de contaminações em piscinas mal

tilhas de cloro á água da piscina, já coberta com a capa,

cuidadas, uma pessoa mesmo depois de tomar banho,

cessa quase na totalidade esta proliferação, garantindo

pode transmitir até 4000 mil bactérias e um grama de

tranquilidade e segurança a todos os que circulam em

fezes pode conter até um milhão de vírus. Se encontrar

áreas próximas à piscina. Se cada um fizer a sua parte, as

um ambiente ideal, isto é, piscina sem tratamento ou

epidemias podem ser superadas rapidamente.

Revista Cadê o Síndico • 17


Direito condominial

Ionara Ribeiro

Obrigação de pagar o condomínio antes da entrega das chaves

Advogada

Somente após o adquirente ter recebido as chaves do imóvel, passando assim a ter uso e gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade ao promitente comprador de unidade autônoma, quanto ao cumprimento da obrigação de pagar os encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda, assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça em 2009. A doutrina e jurisprudência são pacíficas no sentido de que a obrigação de pagar taxas de condomínio é propter

rem, já que é atribuída em face do exercício dos direitos de propriedade. Outrossim, repita-se, como a prestação condominial tem natureza de obrigação propter rem, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios, conforme preceitua o art. 1.345 do Código Civil Brasileiro.

da propriedade coletiva comum, podendo o condomínio

Desse modo, o condomínio poderá cobrar ao adquirente

credor eleger devedor aquele que possui uma relação ju-

da unidade, as taxas de condomínio que não tenham sido

rídica vinculada à unidade autônoma.

pagas antes da entrega das chaves, pois busca, legitima-

Todavia, resta assegurando ao adquirente o seu direito

mente, receber o crédito que lhe é devido, eis que o imó-

de regresso contra a incorporadora/construtora que deu

vel responde pela dívida em eventual ação de cobrança,

causa ao atraso na entrega das chaves e tem a obrigação

pois o que se sobrepõe é o interesse da coletividade dos

legal de efetuar o pagamento das taxas condominiais até

condôminos na obtenção de recursos para manutenção

o momento de entrega das chaves do imóvel.

18 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 19


Dia-a-dia do Síndico

Rosemar Smera

As dificuldades do síndico não profissional

Advogada

Assumir a função de síndico não profissional está cada dia

das despesas, valores de receitas.

mais difícil. As responsabilidades são muitas e, infelizmen-

4. Solicite certidões negativas dos encargos sociais (INSS,

te, a maioria dos moradores não ajuda o novo síndico nesta

FGTS e impostos federais);

árdua tarefa de administrar o patrimônio coletivo.

5. Analise a inadimplência, a forma de cobrança de unida-

O novo síndico quer melhorias e espera a compreensão

des com atraso e a existência de processos judiciais;

e colaboração de todos os moradores, objetivo difícil na

6. Analise a escala de trabalho dos funcionários e a existên-

maioria dos condomínios.

cia de pagamentos de horas extras e possibilidade de ade-

Normalmente, os síndicos são eleitos e não sabem como co-

quação da escala para redução de custos.

meçar a administração. Alguns passos vão ajudar esta nova

7. Reúna-se com os funcionários. Escute os problemas, as

administração a entender as regras do condomínio:

sugestões e as críticas, para analisar posteriormente as

1. Conheça a legislação atual sobre condomínios. Ini-

melhores atitudes e soluções.

cialmente sugere-se a leitura dos artigos 1.331 a 1.358 do

8. Vistorie o condomínio, apurando todas as melhorias e

Código Civil, para que se entenda as funções do síndico,

reparos a serem realizados.

as obrigações do condomínio, deveres e direitos de con-

Após esta primeira etapa, reúna-se com o conselho fiscal

dôminos, etc. Também deve-se conhecer a convenção e o

para análise da situação encontrada e as melhorias a serem

regimento interno. Interessante também, ler as atas das

implantadas.

assembleias, para analisar as decisões dos moradores.

De posse de orçamentos e sugestões planejadas, realize a

2. Agende uma reunião com a antiga administração, para

primeira assembleia da gestão, apresentando a situação

receber documentos, como livro de atas, pastas de pres-

encontrada no condomínio e apresente para discussão e

tações de contas, plantas do edifício e demais documentos

aprovação, das metas a serem implantadas pela nova ad-

importantes. Agende também uma reunião com o contador,

ministração.

o advogado e o administrador, para conhecer e verificar as

Utilizar o bom senso nas decisões e buscar a colaboração

rotinas administrativa, fiscal e jurídica do condomínio.

de todos os moradores, é fundamental para uma excelente

3. Verifique a situação financeira, saldo em banco, valores

administração nos condomínios.

20 • Revista Cadê o Síndico


Seu condomínio vai fazer reforma? Consulte a multiplos

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qualidade, segurança e profissionalismo agregados a

pela empresa que oferece a seus colaboradores cur-

uma ampla variedade de serviços, tais como: assenta-

sos, palestras e seguros de vida. Tudo isso para que o

mento de pasti­l has, pintura, impermeabilização, re­­cu­

cliente sinta-se satisfeito e seguro em seu projeto de

pe­ração estrutural, limpeza de pisos e granitos, serra-

reforma.

“Contratamos a Empresa Múltiplos Serviços

“Foram-nos apresentados a Empresa

para realização dos serviços de pintura,

Múltiplos Serviços para execução de serviços

Impermeabilização, Recuperação Estrutural,

de reforma predial em nosso condomínio,

Aplicação do Rejuntamento Super flexível

E a mesma cumpriu com todos os requisitos

e pintura predial externa e interna.

contratados por nosso condomínio”

a mesma nos prestou todos os serviços

Sra. Gicelia ventura

com grande qualidade, pontualidade e

Síndica do condomínio Espaço Atlântico

profissionalismo” Sr. Marcos Lima Administrador do condomínio Centro Médico Iguatemi

“Atestamos para todos os fins a capacidade profissional da Múltiplos Serviços, Referente aos serviços realizados em nosso condomínio”

Site: www.multiploservico.com

Sr. Fernando Cardoso

Email: multiploservico@gmail.com

Síndico do edifício Mansão Alto do Cidade Jardim

Tel.: (71) 3492-3694 / 9928-8923 Revista Cadê o Síndico • 21


Capa

Falta espaço?

E QUANDO MORADORES COMEÇAM A ENTULHAR AS ÁREAS COMUNS DO PRÉDIO, QUAL SOLUÇÃO APRESENTAR?

Por: CARLA BRAYNER

Você quer reformar o condomínio, mas não faz ideia de

Infelizmente, os moradores querem guardar seus ob-

onde deixar os móveis? Tem um condômino que

jetos e como os apartamentos estão cada vez meno-

adoram colecionar tudo e não tem mais

res, deixam nas garagens, causando

onde guardar tanta coisa? O con-

problemas como ratos, baratas, etc.

domínio não sabe onde armazenar

“Quando a gente notifica o

a documentação de anos do escritó-

morador para retirada de

rio? E o morador do 5° andar que o fi-

materiais nas garagens é um

lho casou, e os presentes não param

problema, porque ele acha que

de chegar por lá? Em todos os

a garagem é de propriedade

condomínios existem problemas

dele e ele faz o que quer, mas,

com moradores que precisam

embora a garagem seja parte

de mais espaço, mas terminam

integrante do apartamento, a mes-

armazenando objetos no hall dos

ma se encontra em área comum,

apartamentos, escada de incêndio e gara-

logo o morador não pode dispor de

gem de veículos. Além de lixo nos corredores

seu uso como deseja, sem seguir nor-

da saída de emergência. Isso se deve a dois fatores: apar-

mas coletivas” informa Rosemar Smera,

tamentos cada vez menores, e negligência da adminis-

advogada especialista em direito condominial e sócia da

tração dos condomínios.

empresa Adcon - Administração de Condomínios.

Para Claudio Celino, engenheiro eletricista-especialista em Telecom e síndico profissional, além de causar polui-

Soluções

ção estética e visual, essa prática transgride a legislação de duas formas: alteração da finalidade do imóvel (utili-

Atualmente, algumas construtoras estão fazendo um an-

zação do estacionamento do veículo para estocagem de

dar somente de depósitos para os apartamentos. Já nos

materiais), e condição de risco à prevenção de pânico e

prédios antigos, quando é possível, os síndicos e admi-

incêndio (objetos nas saídas de emergência, o que inclui

nistradoras tentam aprovar um layout de armários para

os halls dos apartamentos). “A imperícia e negligência

instalação nas vagas de garagens para depósito de ma-

das administrações é o fator principal que possibilita as

teriais. “Os condomínios, habitualmente possuem algum

ocorrências acima, porque é clara a base legal para apli-

espaço, seja uma sala de administração, seja um espaço

cações de advertências e multas (código civil, NR-23 e a

que construímos para guarda de documentos e materiais

convenção do próprio condomínio). Entretanto um fator

de limpeza”, completa Rose.

que dificulta a fiscalização é o custo, pois o investimento

Atualmente, já existem espaços para o armazenamento

em câmeras nos halls e nas saídas de incêndio é muito

de objetos de pouco uso. “São galpões com variados espa-

alto”, informa Claudio Celino.

ços para aluguel, como o Guardex, e uma saída de baixo

22 • Revista Cadê o Síndico


O tamanho dos boxes pode variar de acordo com a necessidade

custo para os condomínios é a solicitação trimestral de um serviço de “papa-entulho”: a empresa deixa uma caçamba ocupando uma vaga de visitante durante uma semana - tempo suficiente para os moradores se livrarem de objetos inúteis. Depois, um caminhão pega a caçamba e leva para reciclagem. O custo deste serviço varia de R$ 200,00 a R$ 500,00”, diz Claudio.

Locação de espaços para armazenagem individual Tanto para o condomínio como de sugestão aos condôminos,

a

locação

de espaços para armazenagem individual é a melhor solução. E em Salvador, chegou a Guardex, uma empresa que segue padrões internacionais e oferece uma solução para quem precisa de espaço para armazenamento sem burocracia, com privacidade e segurança. Para o empreendedor da Guardex, Fernando Nascimento, a empresa traz um serviço inédito e inovador para a Bahia e que

Infraestrutura para carga e descarga


Capa atende perfeitamente às necessidades do mundo atual: “Chegamos para atender a demanda por espaço das pessoas e pequenas empresas, a chamada logística urbana. O self storage está relacionado à dinâmica da vida moderna, com a otimização dos espaços e do tempo”, explica. A Guardex disponibiliza boxes individuais, que variam entre 1,5m² a 27m², com segurança 24 horas em suas instalações, com tecnologia norte-americana de monitoramento via wi-fi (a transmissão do circuito interno de TV não pode ser interrompida de forma alguma) e sensores de movimento. “Além disso, o cliente leva sua própria chave para trancar o box e tem acesso livre em horário comercial”, informa Fernando.

Os boxes são individuais e variam entre 1,5 a 27m²

Nas instalações é utilizado um revestimento especial na cobertura do edifício, que mantém a temperatura amena, sem grandes

“O cliente tem outra grande vantagem: o aluguel é por mês,

variações. Juntamente com a ventilação cruzada, longe do

a partir de um mês, podendo mudar o prazo ou o tamanho

salitre da orla, o ambiente dificulta a presença de mofo,

do box quando quiser, sem multa. Além disso, somente o

protegendo os objetos e documentos armazenados.

cliente tem acesso aos seus objetos. Para saber informa-

Para alugar um box, o contrato é feito sem burocracia e

ções sobre a Guardex acesse o site www.guardex.com.br”,

sem a necessidade de fiador ou caução, bastando apenas

informa Fernando.

a apresentação dos documentos RG, CPF e comprovante de residência. Não é preciso fiador, nem agendamento de

Localização: A Guardex encontra-se na Rua Jorge Novis,

visita. Basta reservar o box pelo site, telefone ou no local

nº 124, esquina com Avenida Heitor Dias na Rótula do Aba-

e com a senha gerada na reserva, é possível entrar e sair

caxi. Funciona de segunda a sexta, das 7h às 18h e aos sá-

sempre que tiver necessidade.

bados, das 8h às 14h.

24 • Revista Cadê o Síndico


Pavor em laudos de elevadores Atitude controvertida

Informe Publicitário

Imagine receber laudos em papel timbrado de renomado

tados o que impossibilita a alta administração das em-

hospital informando que você precisa de um novo trata-

presas alegar não ter conhecimento da prática.

mento pois com o seu atual você está correndo sérios riscos.

Síndicos e administradores não devem permitir a re-

Não temos notícias que a ética médica e os próprios hos-

alização de vistoria sem o acompanhamento do atual

pitais façam declarações deste tipo, especialmente, sem

prestador de serviços do (s) elevador(es) e não aceitar

assinatura do médico responsável com registro no CRM

que estes documentos duvidosos venham sem a assi-

- Conselho Regional de Medicina.

natura de quem os emitiu e assinatura do responsável

No setor de elevadores a prática é comum!

técnico da empresa que o realiza. Após receber o laudo,

Empresas de grande porte, multinacionais, emitem lau-

discuta o conteúdo do mesmo com a empresa respon-

dos fotográficos aterrorizantes quanto a riscos para pas-

sável pela manutenção dos elevadores, e se houverem

sageiros, apenas os imprimindo em

oportunidades de melhoria e/ou

papel com timbre e abusando da su-

necessidades de adequação as nor-

posta confiabilidade de suas marcas.

mas técnicas, planeje em conjun-

Os laudos são entregues sem assina-

to com sua empresa de confiança

tura e sem a ratificação técnica feita

como implementá-las.

por Engenheiro Mecânico registra-

Outro ponto importante é que não

do no CREA - Conselho Regional de

cabe a empresa montadora nenhu-

Engenharia – que é o profissional ca-

ma responsabilidade legal sobre

paz para preparar laudos, como exi-

elevadores fora de sua responsabi-

ge a legislação especifica.

lidade de manutenção. Os elevado-

Geram preocupação e algum pânico

res são propriedade do condomínio,

em Síndicos e Administradores de

e nenhuma empresa que não seja a

condomínios já que são entregues a

responsável pela manutenção dos

pessoas, quase sempre, leigas em questões técnicas

mesmos tem a obrigação, ou poder, de realizar qualquer

de elevadores, que se assustam com fotografias que le-

tipo de vistoria nos elevadores, salvo sob desejo e auto-

vam à interpretação errada de condições normais de

rização expressa do condomínio.

utilização ou conservação que apresentadas como ris-

Não deixe que abusem de sua confiança!

cos muito altos. Claramente, os laudos são propaganda e têm objetivo comercial. São notoriamente desprovidos de cuidados com a ética profissional, livre concorrência e com a legalidade, querem denegrir o serviço de empresas concorrentes. Surpreendente que conduta tão controversa seja praticada por empresas de grande porte, com elevados índices de lucratividade, no mercado brasileiro onde é gritante a concentração de clientes. São dirigidos a atingir empresas de menor porte que prestam a seus clientes serviços de ótima qualidade e com preços mais competitivos.

Para conhecer mais a AEM acesse:

Temos evidencias de “laudos” semelhantes em vários es-

www.elevadoresmercosul.com Revista Cadê o Síndico • 25


Elevadores

Vandilson Alves

Modernização de elevadores

Engenheiro

Modernizar os elevadores de um edifício significa atu-

e administradores, observo que a iniciativa de moderni-

alizar seus dispositivos mecânicos e eletrônicos. É só

zação dos equipamentos ocorre quando o condomínio já

raciocinar: você mantém algum equipamento (carro,

não aguenta mais sofrer paralisações, queima de compo-

geladeira, etc) em plena condição de funcionamento que

nentes, alto custo de energia, reposição de peças, etc. Ou

tenha mais de 15, 20 anos? Nos dias de hoje, dificilmente

seja, quando chega-se a um nível inaceitável de transtor-

alguém tem. Da mesma forma, o elevador deve ser en-

nos e prejuízos.

tendido como um patrimônio coletivo – o segundo mais

O condomínio pode evitar isso priorizando e planejan-

valorizado do condomínio, por sinal – que necessita de

do o investimento de modo mais confortável. A cada se-

manutenção e investimentos periódicos.

mestre ou a cada ano se pode trocar painel de controle,

A tecnologia em elevadores transformou profundamente

portas, protetor de polia ou guarda-corpo, etc, desde que

o setor nas últimas décadas. Por um lado, esse impulso

não estejam apresentando sinais de problemas e neces-

atendeu às necessidades de restrição de espaço, de di-

sidade de intervenção urgente.

minuição do consumo de energia, de segurança, etc. Por

O ponto fundamental é: a modernização é um inves-

outro lado, porém, as multinacionais fabricantes mais

timento em segurança e redução de custos. Seja pela

conhecidas no mercado de elevadores travam verdadei-

atitude preventiva ou pela grande economia de energia

ras guerras para tornarem seus mecanismos cada vez

que, a médio prazo, o condomínio já recupera o investi-

mais complexos e exclusivos, na tentativa de dificultar

mento realizado.

ou retardar a perda de seus clientes de manutenção para

É preciso organizar a gestão da manutenção dos elevado-

outras empresas.

res, que vai além do serviço de manutenção prestado por

Como planejar a modernização dos elevadores?

empresa contratada. É interesse da iniciativa do condomínio buscar se informar sobre as tecnologias disponíveis no mercado para o perfil do prédio, o grau de necessidade que o equipamento apresenta, assim como o grau de se-

No meu dia a dia, em contato com dezenas de síndicos

26 • Revista Cadê o Síndico

gurança em que cada componente implica.


Conta de luz mais cara ANEEL DEFINE REAJUSTE PARA TARIFA DE ENERGIA DA BAHIA

brados na conta de energia, ainda, os impostos (ICMS, PIS e COFINS) e as Bandeiras Tarifárias.

Por: CARLA BRAYNER

Conforme definido pela administração municipal, também é cobra-

Em abril, a Agência Nacional de Energia Elétrica (Ane-

da na conta de

el) definiu as novas tarifas da Coelba. O índice médio de

energia a Con-

reajuste para o consumidor foi de 11,43%. As novas ta-

tribuição de Ilu-

rifas entraram em vigor para os 5,5 milhões de clientes

minação Pública (CIP), tributo repassado pela Coelba

da concessionária no dia 22 de abril, mas o consumidor

diretamente para as prefeituras municipais, que são as

só perceberá essa variação nas faturas recebidas a par-

responsáveis pelos serviços de projeto, implantação,

tir de maio.

expansão, operação e manutenção das instalações de

Os consumidores atendidos em baixa tensão, que re-

iluminação pública.

presentam 99% dos consumidores da empresa e in-

merciais de médio e grande porte, atendidos em alta

Composição da tarifa média 2015

tensão, terão reajuste de 13,34%, em média.

EXEMPLOS PRÁTICOS DO REAJUSTE 2015

cluem os clientes residenciais, terão um aumento médio de 10,45%. Já os consumidores industriais e co-

“Os reajustes tarifários anuais estão previstos no contrato de concessão das distribuidoras. São mecanismos

Atualmente, os consumidores de baixa tensão repre-

de correção monetária e também de atualização dos

sentam 99% dos clientes da Coelba. Um consumidor re-

custos não gerenciáveis pelas distribuidoras como os

sidencial convencional que consome 100 kwh/mês, por

referentes a compra da energia junto aos geradores,

exemplo, terá sua conta reajustada de R$ 50,79 para

custos de transmissão e encargos setoriais”, explica

R$ 56,05. Já o residencial baixa renda, com o mesmo

Carlos Morais, gerente de atendimento da Coelba.

consumo de 100 kwh/mês, terá o valor alterado de R$

Além dos valores de tarifas fixados pela ANEEL, são co-

26,25 para R$ 29,03.

Revista Cadê o Síndico • 27


Direito Imobiliário

Marcela Queiroz

Assessoria jurídica condominial

Advogada

Atualmente, existem muitos condomínios edilícios em Sal-

cionando as lides advindas do convívio deste universo de

vador, e este número é crescente. Condomínio edilício é o

pessoas. E exercendo um papel, também importantíssi-

conjunto de edificações, caracterizado pela existência de

mo do ponto de vista da prevenção neste serviço presta-

partes exclusivas e partes comuns, e, ao adquirir este imó-

do pelo profissional, pois, uma vez que este advogado é

vel o adquirente estará se submetendo às regras daquele

conhecedor das necessidades e peculiaridades de cada

universo condominial, que será formado pela massa de

condomínio ao qual presta assessoria, poderá impedir,

adquirentes, e cada coproprietário passará a ser denomi-

por exemplo, que muitos desentendimentos aconteçam

nado, neste contexto do condomínio, de condômino. E é

entre condôminos, criando regras claras e de acordo

dentro deste universo chamado condomínio, que surgem

com as reais necessidades daquele condomínio, elabo-

demandas de todas as ordens: administrativas, financei-

rando ou revisando a convenção e o regimento interno

ras, sociais, jurídicas, entre outras.

do condomínio, pautando-se sempre, por óbvio, na legis-

No âmbito jurídico, o condomínio, antes mesmo de ser

lação vigente.

formalmente constituído, merece cuidado e atenção, se-

Destaca-se ainda a confecção e revisão de documentos in-

não, quase todos, os ramos do direito, pois, inúmeras são

ternos utilizados pela administração do condomínio, e que

as questões a serem solucionadas dentro deste grupo

muitas vezes estão em desconformidade com o previsto

de pessoas. E de repente, o síndico ou administrador do

em lei e na convenção do condomínio. Bem como de um

condomínio se depara com problemas que parecem do

serviço de planejamento tributário para o condomínio, e

dia-a-dia, mas na verdade trazem uma carga técnica ju-

ainda, das defesas em ações ajuizadas pelo condomínio,

rídica, tanto na causa do problema quanto na solução. E é

geralmente em questões consumeristas, tributárias ou em

aí que começa o papel elucidativo do operador do direito,

ações de cobranças de taxas condominiais, ou em defesa

pois, o advogado que presta assessoria jurídica condo-

do condomínio ante ações cíveis ou trabalhistas. Como se

minial irá exercer a assessoria, dirimindo os problemas

pode observar, esse rol de serviços prestados pelo profis-

já instaurados, com o aparato jurídico trazido pela legis-

sional do direito que se dedica ao direito condominial é

lação, doutrina, jurisprudência e pelos costumes, solu-

extenso e relevante.

28 • Revista Cadê o Síndico


Revista Cadê o Síndico • 29


Design de Interiores

Ricardo Ferreira

A escolha das cores para os ambientes

Designer

Algumas pessoas enjoam rapidamente da deco-

claros, como escuros,

ração de suas casas e desejam fazer mudanças

como alegres, po-

sem gastar muito e não querem utilizar pa-

dem ser perfeita-

péis em suas paredes, embora seja a solu-

mente

ção mais rápida, prática e atual para dar um novo visual no ambiente.

eletrodomésticos. Cores

Uma forma de driblar o orçamento li-

mais claras darão amplitude

mitado e dar uma cara nova é apostar

a cozinhas menores, cores escu-

em instalação de papel de parede ou novas pinturas nos ambientes.

combinados

com pias, torneiras e

ras vão trazer elegância e sofisticação a cozinhas maiores e tons fortes e alegres, como ama-

Para os quartos, ambientes destinados ao descanso, es-

relo e laranja, dão um ar jovial e descontraído ao local.

colha cores claras, suaves e relaxantes, como o bege,

Também se pode utilizar um revestimento diferente em

nude, areia. Estas cores, inclusive, são bastante versá-

uma parede, quase sempre na área da instalação da pia.

teis na decoração e podem ser combinados com objetos

Nas áreas externas, cores fortes terão maior durabilida-

de cores mais fortes, como o vermelho, por exemplo.

de e além da beleza, dão destaque à fachada. Aqui vale,

Na sala de estar opte por tons alegres. Caso prefira

ainda, a combinação de duas ou três cores, escolhidas de

tons escuros neste local, opte apenas por utilizá-lo em

forma harmoniosa.

apenas uma das paredes, ressaltando com uma exce-

Lembre-se sempre, que as cores serão escolhidas pelo

lente iluminação.

seu gosto pessoal. Em caso de dúvidas, solicite a carte-

Nos sanitários opte por cores claras, para facilitar a limpe-

la de cores para verificar combinações ou se, preferir,

za. Da mesma forma que na sala, se preferir tons mais es-

adquira um pequeno galão de tinta e faça testes dire-

curos, opte pelo revestimento de uma das paredes internas

tos no local.

da área do banho, apenas para dar destaque ao local.

O importante é que no final, as mudanças sejam agradá-

Na cozinha, use sua imaginação livremente. Tanto tons

veis para quem vai viver no local.

30 • Revista Cadê o Síndico


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