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nov/dez 2014 | jan/fev 2015 • Revista Cadê o Síndico

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CARTA DO EDITOR

Carla Brayner

SUMÁRIO

Editora

Ú

ltima edição de 2014, e os condomínios já começam a fazer um balanço. E foi pen-

VALORES DE REFERÊNCIA Índices com novos valores homologados...................................................

6

sando nisso, que decidimos

fazer a matéria de capa sobre inadimplência para auxiliar aos condomínios, que chegam neste final de ano, com as contas no

PERFIL Síndico Marcos Actis do condomínio empresarial Wall Street..........

vermelho. Contribuir com as despesas do

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condomínio é dever dos condôminos, mas muitos não cumprem e geram a inadimplência. Então, escolhemos fontes especiais: um síndico, dois advogados, e um grupo empre-

AMBIENTE

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Paisagismo condominial ..............................................................................

sarial, que lançou um programa para que os condomínios não tenham inadimplência, para ajudar a solucionar este problema que é tão comum em condomínios. Também teremos uma matéria sobre

PISCINA Aquecimento de piscinas.............................................................................

síndico profissional, , outra sobre a Assem-

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bleia Show, que foi um evento esclarecedor para diversos síndicos e administradores, e que ocorrerá novamente no dia 22 de março

GESTÃO

de 2015, no empresarial Wall Street, com o

Condomínios optam por contratar síndico prof issional..................

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palestrante Dr. Marcio Rachkorsky. E por fim, falaremos de paisagismo, dando dicas especiais sobre o tema. Aproveitamos para desejar um feliz dia do síndico (30/11) para aqueles que passam

EVENTO Assembleia Show............................................................................................

o ano inteiro se dedicando aos condomínios, e são a motivação do nosso trabalho. Boa leitura e até o próximo ano!!!

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Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015

CLASSIFICADOS.................................

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NOV/DEZ 2014 | JAN/FEV 2015 • EDIÇÃO 51 COLUNAS

DÚVIDAS JURÍDICAS Drª Kátia Gerlin Comarella responde

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AUDITORIA CONTÁBIL Inadimplência como objeto de auditoria

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SR. SÍNDICO A vedação à utilização das áreas comuns

18

DIA-A-DIA DO SÍNDICO Taxa para pagamento do 13º

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ELEVADORES Contratos de manutenção com gratuidade

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DIREITO IMOBILIÁRIO Despesas de condomínio

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DESIGN DE INTERIORES Tendências para decoração de Natal

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CAPA

A inadimplência pode comprometer o condomínio?

EXPEDIENTE Gerência Executiva Antônio Castro Gerência Comercial Lucas Castro Comercial Gardênia Burgos Vera Lucia Barbosa Gerência de Marketing Rafael Castro

Editora Responsável e textos Carla Brayner (DRT 3843-BA) Projeto Gráfico e Editoração Adrien Tournillon arte@cadeosindico.com.br Colunista Nelson Uzeda

Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União Salvador Ltda. Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Portugal, 17, Edf. Regente Feijó - sala 511- CEP: 40015-000 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

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VALORES DE REFERÊNCIA

01 – CONTRIBUIÇÃO DO INSS

04 – REGISTRO DE CONDOMÍNIO

Tabela a ser aplicada, para recolhimento a partir de 01.01.2011. SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$)

ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS

Até R$ 1.317,07

8%

De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12

9%

De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24

11%

TETO MÁXIMO, CONTRIBUIÇÃO

R$ 482,92

Pagamento até o dia 20 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.

02 – GRPS (INSS) 20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% sobre a folha, como contribuição de acidente de trabalho.

Passos necessários na regularização do condomínio 1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 4. Expedição do habite-se (pela construtora/ incorporadora). 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família: Até R$ 682,50 = R$ 35,00. De R$ 682,51 a R$ 1.025,81 = R$ 24,60.

05 – PISO SALARIAL

(VÁLIDO ATÉ 31.12.2014)

Data base: janeiro de cada ano

03 - OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério do Trabalho, até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS, até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do Pis, 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

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Administrador........................................... R$ 895,00 Supervisor................................................. R$ 895,00 Zelador, porteiro, piscineiro, jardineiro, folguista, vigia, ascensorista................... R$ 840,00 Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais.......................................................... R$ 788,00 ADICIONAL NOTURNO: 25% HORAS EXTRAS: 100% VALE ALIMENTAÇÃO: COND. RESIDENCIAL....R$ 205,00 COND. COMERCIAL...... R$ 215,00

Valores homologados

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PERFIL

Expertise financeira O síndico do condomínio Wall Street aproveita a sua experiência profissional para proporcionar uma gestão eficiente no empresarial

Por Carla Brayner

que, infelizmente, não é muito

D

comum hoje em dia. Fomos

esde a implantação do condomínio empre-

muito eficientes na arrecada-

sarial Wall Street, Marcos Actis é o síndico.

ção da taxa de implantação, ao

Familiarizado com questões sociais e huma-

ponto de termos uma reserva

nas, próprias de sua formação acadêmica e

satisfatória. Não temos uma

pós-acadêmica, bastante focado no subjetivo trato das rela-

alta taxa de inadimplência, não

ções interpessoais, Marcos agrega o conhecimento contábil,

gastamos mais do que arrecada-

administrativo e financeiro de suas outras experiências profis-

mos e realizamos a contratação

sionais, na gestão do condomínio.

de empresas de qualidade e de

Para Marcos, o cargo de síndico advém de uma cultura

serviços necessários para manter

de pagador de contas, entretanto, o novo viés jurídico pro-

o funcionamento adequado ao con-

porcionou aos síndicos atribuir um perfil jurídico e de maior

domínio”, conta Marcos.

Actis: o condomínio funciona como empresa

relevância profissional. “Desta forma, um condomínio, bem

Como qualquer outro condomínio, o empresarial

como o cargo de síndico, tem quase todas as obrigações de

passa algumas situações mais delicadas próprias de um

uma empresa, e no que tange ao financeiro difere de uma

condomínio. “Encaro com maior relevância o controle dos

empresa normal, por se tratar de arrecadação por rateio,

gastos. Utilizo minha expertise financeira para sempre man-

enquanto que uma empresa normal apura lucros. Mas, se

ter o condomínio capitalizado, mantendo reserva de valores

assemelha ao envio de declarações, obrigações com o fisco,

suficientes para suprir necessidades, não somente imedia-

entre outras demandas relevantes, hoje em dia, para qual-

tas, como situações imprevistas ou emergenciais, evitando

quer condomínio que possua CNPJ. Com minha experiência

imputar taxas extras aos condôminos”, diz Marcos.

em auditoria consigo salvaguardar o condomínio. Para se ter

Do ponto de vista de eventos foi realizado recente-

uma ideia, existem condomínios que não imaginam o quanto

mente a transmissão do programa Cadê o Síndico da rádio

possuem de débitos trabalhistas e fiscais, o que não é o caso

Metrópole. “Esta ação foi realizada direto das instalações do

do Wall Street”, diz Marcos.

condomínio. Promovemos, também, um evento dedicado ao

Como o condomínio ainda é considerado novo, com

dia das mães, que contou com a presença de empresários do

cerca de um ano e oito meses, as ações implementadas são

próprio Wall Street, permitindo levar a público os produtos

de cunho interno. “Com uma gestão transparente, com presta-

e serviços que o condomínio oferece, e em contrapartida a

ção de contas aos condôminos e a preocupação de apresentar

divulgação do próprio empreendimento. Outras ações tem

balancetes com orçamentos, e documentos justificativos, o

sido planejadas”, finaliza Marcos.

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CS

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DÚVIDAS JURÍDICAS

Por Kátia Gerlin Comarella

Dra Katia Gerlin Comarella, titular do escritório KGC Advogados Associados, é especialista em direito condominial, há cerca de 19 anos atuando na cidade do Salvador, tendo estendido a sua especialidade também no estado do Espírito Santo, na cidade de Vitória e Vila Velha, onde também atua, com ampliação ao seu escritório Horta & Gerlin Ltda, dando seguimento aos seus trabalhos. drkatiagerlin@hotmail.com, Tel.: 71 3345-2727 / 3240-8639.

Dra. Kátia Gerlin Comarella responde 1. Recebi uma proposta para fazer um contrato de gaveta. Quais são os riscos desse contrato? Contrato de gaveta não é ilegal, mas é inseguro, quando se efetua uma venda e compra de um imóvel através desta modalidade. Inicialmente, devem as partes contraentes registrar o contrato no cartório de títulos e documentos, para futuramente efetivar a escritura definitiva. O ideal é que seja registrado no cartório

• O proprietário antigo pode falecer perdendo a eficácia da procuração outorgada caso tenha feito; tendo que o imóvel ser inventariado e até destinado a um dos herdeiros; • O proprietário-vendedor poderá vender o imóvel à outra pessoa, usando de má-fé; • O imóvel poderá ser penhorado por dívida do antigo proprietário;

de registro de imóveis, mas, neste caso, ele só pode

• Caso a compra e venda seja antiga e o comprador

ser registrado nos estados em que a jurisprudência já

perder o contato com o vendedor, ele pode até mesmo

reconhece o contrato como prova do negócio jurídico.

ser impedido de registrar o imóvel, já que para elaborar a

Ressaltando que a averbação não substitui o futuro e

escritura pública será necessária à presença do vendedor,

indispensável registro da transferência da propriedade,

ou mesmo o Cartório de Registro de Imóveis poderá fazer

mas permite que se atribua um mínimo de segurança

exigências de documentos do vendedor, que não poderá

jurídica aos negócios imobiliários.

ser cumprida em razão de estar em local desconhecido.

Quando é conveniente para as partes comprar um

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudi-

imóvel sem fazer a escritura definitiva de imediato, o

cado, em caso do comprador passar a ficar inadimplente

comprador, além de registrar o contrato, deve fazer

das taxas condominiais ou impostos do imóvel, podendo

uma procuração pública em nome de um terceiro, com

ser acionado judicialmente por ser ainda proprietário

poderes para registrar tal imóvel. Mas, ainda com estas

do imóvel.

precauções, os riscos desta transação são muitos, tanto para o comprador, quanto ao vendedor, senão veja:

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2. Meu cachorro foi atropelado dentro do con-

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Espaço

Controle de pragas domínio, onde moro, por um

fora do limite de velocidade per-

veículo acima da velocidade per-

mitido pelo condomínio.

mitida. Eu posso processar esse

Caso o regulamento interno e

indivíduo? Quais as medidas

a convenção condominial, sejam

cabíveis?

omissas neste ponto, temos que

Excelente pergunta, uma vez

apelar para o bom senso e razoabi-

que a permanência de animal em

lidade. Do lado dos guardiões dos

apartamentos, cada dia aumenta

animais, o bom senso envolve entre

mais. Percebo que esse cresci-

outras atitudes, a de proporcionar à

mento se deve tanto pelo amor

seus animais passeios com coleira e

dispensado aos animais, como

guia. Não se pode de forma alguma

também devido à solidão. Muitas

passear pelo condomínio com cães

vezes, a casa é cheia, os filhos se

sem coleira, dessa forma, se um

casam, daí se instala a famosa sín-

cachorro estiver transitando em

drome do “ninho vazio”. As pessoas

área não apropriada (como em

adotam animais, principalmente o

nosso exemplo) a culpa é do dono

cão, para suprir um pouco a falta

do animal, pois ele tem a respon-

de alguém. Ao adotar um animal,

sabilidade de zelar pelo animal, de

que muitas vezes fica no lugar de

ter o bom senso de manter o animal

um filho, se ocorrer, por exemplo,

na coleira em áreas, que não são

um atropelamento desse animal no

destinadas aos animais, para que

condomínio e supondo que tenha

esses incidentes não ocorram, aten-

ocorrido na garagem, de quem

dendo a uma regra estabelecida ou

será a responsabilidade?

não pelo condomínio.

A situação não é simples e

De outro vértice, quando

muitos aspectos devem ser veri-

um cão é atropelado, a primeira

ficados. Embora nos pareça óbvio

coisa a se fazer, independente da

que a responsabilidade seja de

culpa, é prestar o devido socorro,

quem atropelou, não é bem assim.

ou seja levá-lo ao médico vete­

Tem que ser verificado, desde

rinário para um atendimento de

que, o regimento interno do

emergência. Caso haja omissão

con­d omínio disponha sobre a cir-

pelo atropelador, assim como

culação de cães nas áreas comuns,

em atropelamentos em humanos,

se houve negligência do próprio

a omissão de socorro é contra a

dono do animal ou se no momento

lei. Se em sua cidade existir uma

do incidente o animal fazia uso de

delegacia de proteção à animais,

coleira e guia. Todos estes aspec-

registre uma queixa, para ser

tos podem amenizar ou até excluir

aplicado ao infrator uma sanção

a responsabilidade do condutor.

punitiva com medidas de caráter

Porém, se o sinistro ocorreu com

pedagóg ico e so cioeducat ivo.

a observância do proprietário do

Quanto à questão da velocidade

animal de todas as normas de

do veículo dentro da garagem,

segurança, o condutor do veículo

este terá que ser verificado pelo

deve ser responsabilizado civil-

síndico onde caberão as medidas

mente, ainda mais se trafegava

administrativas.

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AMBIENTE

Saiba como cuidar do jardim e usar as tendências para esse verão

gismo. “Esse tipo de planta pode ser traba­l hada em grupos ou isoladamente, criando pontos de destaque e requin­te ao seu jardim. Encaixa-se perfeitamente para decoração de jardins contemporâneos inspirada em estilos tropicais.

Por Carla Brayner

São plantas de fácil manutenção, pois requerem cuidados somente na irrigação.

C

om a chegada do verão, o cultivo das plantas

Uma dica é usar e abusar da iluminação,

requer cuidados especiais. As elevadas tem-

criar pontos de destaque com a ilumi-

peraturas e o aparecimento de pragas são

nação cênica com lâmpadas de led

características nesse período, que prejudicam

na cor âmbar (para pedras e can-

a beleza e afetam a saúde dos jardins. Durante esta estação

teiros) e verde (para as copas das

do ano, considerada a mais quente, as regas e adubações pre-

árvores)”, diz Ricardo.

Palmeira Fênix (Phoenix roebelenii)

CS

cisam ser mais frequentes.

Novas Tendências por Ricardo Ferreira

regar o jardim duas vezes ao dia, sempre antes das 10h e após

1. O jardim vertical é uma ótima opção de deco-

às 17h. “Uma sugestão é a irrigação automatizada, que distri-

ração para paredes internas e externas promovendo

bui a água igualitariamente para todos os canteiros”, informa o designer de interiores, Ricardo Ferreira. Para o combate de pragas é necessário procurar um especialista. O procedimento ao realizar uma

um ambiente mais fresco e agradável. Esta ideia está conquistando cada vez mais os projetos de paisagismo por ser uma boa alternativa para quem tem pouco espaço ou quer trazer mais

pulverização, além de ser prejudicial à saúde, pode

vida para o seu ambiente. Você pode montar

implicar no desenvolvimento das plantas.

o seu jardim vertical usando painéis, estruturas e peças que sustentem vasos e plantas;

Plantas ideais para área externa em condomínios Algumas espécies são admiradas pelo

2. Uma outra tendência é a implantação

porte e aparência. Ravenala, Beaucarnea,

de lagos e fontes artificiais. Essa ideia torna seu

Fênix, Cica, Buxinhos e Helicônias são plantas de aspectos esculturais, que fazem

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o segredo é utilizar o recurso da hidroponia.

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Beaucarnea Guatemalense

paisagismo ainda mais atrativo e requintado.

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Foto: www.florisa.com.br

É importante evitar a desidratação das plantas e, para isso, alguns cuidados devem ser adotados, como, por exemplo,

Foto: www.institutoecoacao.blogspot.com.br

Paisagismo condominial

muito sucesso no paisa-


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AUDITORIA CONTÁBIL

Por Michele Lordêlo

Contadora, empresária contábil, coordenadora do curso de Ciências Contábeis da Unime L.F/Ba, especialista em contabilidade para empresas e condomínios, doutora em educação e membro da comissão mulher contabilista do Conselho Regional de Contabilidade do Estado da Bahia. m_lordelo@yahoo.com.br.

Inadimplência como objeto de auditoria revisional e preventiva

P

12

rezado gestor, em homenagem à matéria de

expertise contábil é possível desenvolver controles inter-

capa desta edição, iremos trocar experiências

nos, auxiliando as operações de controle e cobrança por

acerca da auditoria de inadimplência.

parte das administradoras. Como este tipo de auditoria não

Este tipo de auditoria atua diferente-

possui caráter de fiscalização e sim de acompanhamento,

mente do controle realizado pelas administradoras de

evidenciamos que o condomínio que possui o controle de

condomínio e pelas ações geridas pelos advogados condo-

seus inadimplentes, saberá oportunamente recuperar os

miniais, onde o foco da auditoria é avaliar: i) a forma como

valores de forma eficiente.

as receitas foram recebidas, ii) se estes recebimentos estão

Com o apoio da auditoria é possível que economias

em conformidade com os extratos bancários; iii) se corres­

sejam geradas já que eximem o condomínio de desembol-

pondem à unidade evidenciada em boleto, recibo; iv) se os

sos mais alargados com processos e cobranças judiciais,

comprovantes de recebimentos não são objetos de fraude,

tanto o relatório de auditoria como ser um auxiliar na

no qual infelizmente é comum constatarmos recibos que

cobrança administrativa gerando economias que podem

foram “montados” para a prestação de contas, geralmente

ser revertidas para investimentos/benfeitorias do

detectados em auditoria revisional dos recebimentos.

próprio condomínio.

Dentre as inúmeras análises que podemos esboçar

A síndica do condomínio José Maria Diniz, na Pituba,

no relatório de auditoria, destacamos os recebimentos via

a sra. Célia Maria realizou assembleia e decidiu contratar

caixa (fundo fixo) e a ausência de rigores nos controles

uma empresa de auditoria para verificar a inadimplência de

adequados de recebimentos para uma gestão transparente

três anos. Para a síndica, diante das referências por outras

e organizada de sua gestão.

pessoas, foi contratado, o Grupo Lordêlo. “Posteriormente,

É comum também trabalharmos com a prevenção de

foram identificadas as pendências de inadimplência, adota-

não-conformidades nos recebimentos com a contratação

das as providências cabíveis para saná-las com excelentes

da auditoria preventiva dos recebimentos, no qual com a

resultados”, diz Célia Maria.

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Espaço do Síndico profissional

Expertise financeira O síndico do condomínio Wall Street aproveita a sua experiência profissional para proporcionar uma gestão eficiente no empresarial

Por Carla Brayner

apresentar balancetes com orçamentos, e documentos jus-

D

tificativos, o que infelizmente não é muito comum hoje

esde a implantação do condomínio

em dia. Fomos muito eficientes na arrecadação da taxa de

empresarial Wall Street, Marcos Actis é o

implantação, ao ponto de termos uma reserva satisfatória.

síndico. Familiarizado com questões soci-

Não temos uma alta taxa de inadimplência, não gastamos

ais e humanas, próprias de sua formação

mais do que arrecadamos e realizamos a contratação de

acadêmica e pós-acadêmica, bastante focado no subjetivo

empresas de qualidade e de serviços necessários para

trato das relações interpessoais, Marcps agrega o conheci-

manter o funcionamento adequado ao condomínio”, conta

mento contábil, administrativo e financeiro de suas outras

Marcos.

experiências profissionais, na gestão do condomínio.

Como qualquer outro condomínio, o empresarial

Para Marcos, o cargo de síndico advém de uma

passa algumas situações mais delicadas próprias de um

cultura de pagador de contas, entretanto o novo viés

condomínio. “Encaro com maior relevância o controle dos

jurídico proporcionou aos síndicos atribuir um per-

gastos. Utilizo minha expertise financeira para sempre

fil jurídico e de maior relevância profissional. “Desta

manter o condomínio capitalizado, mantendo reserva de

forma, um condomínio, bem como o cargo de síndico,

valores suficientes para suprir necessidades não somente

tem quase todas as obrigações de uma empresa, e no

imediatas como situações imprevistas ou emergenciais,

que tange ao financeiro difere de uma empresa normal,

evitando imputar taxas extras aos condôminos”, diz Mar-

por se tratar de arrecadação por rateio, enquanto que

cos.

uma empresa normal apura lucros. Mas, se assemelha

Do ponto de vista de eventos foi realizado recente-

ao envio de declarações, obrigações com o fisco, entre

mente a transmissão do programa Cadê o Síndico da

outras demandas relevantes hoje em dia para qualquer

rádio Metrópole. “Esta ação foi realizada direto das insta-

condomínio que possua CNPJ. Com minha experiência

lações do condomínio, promovemos também um evento

em auditoria consigo salvaguardar o condomínio. Para se

dedicado ao dia das mães, que contou com a presença de

ter uma idéia, existem condomínios que não imaginam o

empresários do próprio Wall Street, permitindo levar a

quanto possuem de débitos trabalhistas e fiscais, o que

público os produtos e serviços que o condomínio oferece,

não é o caso do Wall Street”, diz Marcos.

e em contra partida a divulgação do próprio empreendi-

Como o condomínio ainda é considerado novo, com

mento, outras ações tem sido planejadas”, finaliza Marcos.

cerca de um ano e oito meses, as ações implementadas são de cunho interno. “Com uma gestão transparente, com prestação de contas aos condôminos e a preocupação de

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PISCINA

Aquecimento de piscinas Por Antônio Coradinho coradinho@coragua.com.br

3. Trocador de calor O trocador de calor é um ar condi-

F

cionado ao contrário e funciona com uma alar em aquecimento de água da piscina

pequena bomba que aciona um compressor.

na Bahia parece até heresia, mas é uma

O custo do equipamento é mais elevado

tendência cada vez maior em nossas

que os sistemas anteriores, mas talvez

piscinas baianas. A temperatura média

seja o me­lhor custo/benefício de todos os sistemas. É instalado em uma área

ambiente da água de piscina oscila dos 24 aos 26 graus.

descoberta perto da piscina.

Os valores mais baixos acontecem em piscinas suspensas, onde o concreto absorve a temperatura de uma garagem, por exemplo, e a transfere para a água da piscina.

4. Aquecimento solar ilustração: www.casanovapiscinas.blogspot.com.br

Nestas temperaturas médias, a água ainda provoca um certo desconforto ao usuário, principalmente se a permanência for longa. A temperatura ideal para se ter uma sensação de conforto, oscila entre os 30 e 33 graus. Para se alcançar esta temperatura é necessário instalar um sistema de aquecimento. O mercado oferece quatro sistemas concorrentes entre si, mas que diferem consoante o seu preço. 1. Resistências elétricas É o equipamento mais barato, pois são simples resistên-

água quente água fria

cias instaladas na tubulação de retorno. O custo de energia é o mais alto de todos os sistemas e a conta final do mês é

É o equipamento mais caro, mas também o que tem o

muito salgada. Quase que tem de ser sócio da distribuidora de

menor gasto para aquecimento de piscina. Os painéis solares

energia. Pode ser instalado na casa de máquinas.

ocupam uma grande área, em telhados ou cober­turas, o que limita a sua instalação em piscinas que não dispõem desta

2. Aquecimento a gás Logo a seguir das resistências, esse é o equipamento mais barato para aquecimento de piscinas. Mas, o custo do

14

área. Apesar de ser solar, o sistema precisa de uma pequena bomba funcionando para fazer recircular a água, o que provoca algum gasto de energia elétrica.

gás para se aquecer uma piscina, também, é alto, depen-

Toda a piscina aquecida deve ter uma capa térmica para

dendo do volume a ser aquecido, gasta alguns botijões. Pode

evitar perdas de calor, evitando o funcionando contínuo do

ser instalado na casa de máquinas.

sistema, e reduzindo o gasto mensal de energia elétrica.

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PISCINA

Expertise financeira O síndico do condomínio Wall Street aproveita a sua experiência profissional para proporcionar uma gestão eficiente no empresarial

Por Carla Brayner

apresentar balancetes com orçamentos, e documentos jus-

D

tificativos, o que infelizmente não é muito comum hoje

esde a implantação do condomínio

em dia. Fomos muito eficientes na arrecadação da taxa de

empresarial Wall Street, Marcos Actis é o

implantação, ao ponto de termos uma reserva satisfatória.

síndico. Familiarizado com questões soci-

Não temos uma alta taxa de inadimplência, não gastamos

ais e humanas, próprias de sua formação

mais do que arrecadamos e realizamos a contratação de

acadêmica e pós-acadêmica, bastante focado no subjetivo

empresas de qualidade e de serviços necessários para

trato das relações interpessoais, Marcps agrega o conheci-

manter o funcionamento adequado ao condomínio”, conta

mento contábil, administrativo e financeiro de suas outras

Marcos.

experiências profissionais, na gestão do condomínio.

Como qualquer outro condomínio, o empresarial

Para Marcos, o cargo de síndico advém de uma

passa algumas situações mais delicadas próprias de um

cultura de pagador de contas, entretanto o novo viés

condomínio. “Encaro com maior relevância o controle dos

jurídico proporcionou aos síndicos atribuir um per-

gastos. Utilizo minha expertise financeira para sempre

fil jurídico e de maior relevância profissional. “Desta

manter o condomínio capitalizado, mantendo reserva de

forma, um condomínio, bem como o cargo de síndico,

valores suficientes para suprir necessidades não somente

tem quase todas as obrigações de uma empresa, e no

imediatas como situações imprevistas ou emergenciais,

que tange ao financeiro difere de uma empresa normal,

evitando imputar taxas extras aos condôminos”, diz Mar-

por se tratar de arrecadação por rateio, enquanto que

cos.

uma empresa normal apura lucros. Mas, se assemelha

Do ponto de vista de eventos foi realizado recente-

ao envio de declarações, obrigações com o fisco, entre

mente a transmissão do programa Cadê o Síndico da

outras demandas relevantes hoje em dia para qualquer

rádio Metrópole. “Esta ação foi realizada direto das insta-

condomínio que possua CNPJ. Com minha experiência

lações do condomínio, promovemos também um evento

em auditoria consigo salvaguardar o condomínio. Para se

dedicado ao dia das mães, que contou com a presença de

ter uma idéia, existem condomínios que não imaginam o

empresários do próprio Wall Street, permitindo levar a

quanto possuem de débitos trabalhistas e fiscais, o que

público os produtos e serviços que o condomínio oferece,

não é o caso do Wall Street”, diz Marcos.

e em contra partida a divulgação do próprio empreendi-

Como o condomínio ainda é considerado novo, com

mento, outras ações tem sido planejadas”, finaliza Marcos.

cerca de um ano e oito meses, as ações implementadas são de cunho interno. “Com uma gestão transparente, com prestação de contas aos condôminos e a preocupação de

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GESTÃO

Para ter a certeza que os problemas serão efetivamente resolvidos, muitos condomínios estão contratando um síndico profissional

Por Carla Brayner

De acordo com o artigo 1.347 do Novo Código Civil “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser

A

condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. “Esta

que administrar as contas internas do con-

mudança surgiu para atender a realidade condominial

domínio. Além de assumir a responsabilidade

atual em que o número de condomínios mais complexos

legal pela administração, ele trata de conflitos

cresce de forma acelerada, o que demanda tempo exclu-

entre vizinhos, e isso têm feito com que muitos condomínios

sivo e conhecimentos mais abrangentes no segmento para

priorizem a contratação do síndico profissional.

gerir”, diz a síndica profissional Eunice Ribeiro, da empresa

Escritório Parceiro

ssumir o papel de síndico é muito mais

16

Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015

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Ergus síndica profissional, que atualmente gere seis condomínios.

“Muitos condomínios estão

mais profissionais e menos pes-

buscando contratar síndicos profissionais devido à dificuldade em conseguir moradores que queiram ser síndico.”

soais. “Muitos condomínios estão

Rosemar Smera

A contratação de um síndico, que não é morador do prédio, faz com que as relações passem a ser

buscando contratar síndicos profissionais devido à dificuldade em conseguir moradores que queiram

“Nós, síndicos profissionais,

do dia-a-dia com os moradores.

conseguimos ser mais isentos que um síndico morador. Costumamos resolver problemas sem qualquer envolvimento emocional...”

Às vezes os problemas são tão

Eunice Ribeiro

ser síndico. A maioria das pessoas atrela essa situação aos grandes problemas que acontecem na lida

grandes que vizinhos amigos se tornam inimigos, porque as pessoas levam todos os problemas para o lado pessoal”, informa Rosemar Smera, especialista em

Pontos relevantes na contratação de um síndico profissional:

direito condominial e sócia da

• Não há conflito de interesses;

empresa Adcon - Administração

• Ele tem todo seu tempo voltado para o trato das

de Condomínios.

suas atribuições profissionais;

Para Eunice, os principais motivos para a contratação

• Habilidade para mediar os conflitos de forma

de um síndico profissional são os desgastes e os conflitos

imparcial, bem como o cumprimento do regimento

pessoais. “Nós, síndicos profissionais, conseguimos ser mais

interno e convenção;

isentos que um síndico morador. Costumamos resolver

• Dar conforto e comodidade à todos os condômi-

problemas sem qualquer envolvimento emocional, o que

nos, que não mais terão que se indispor no exercício

facilita aplicarmos as advertências e multas previstas na

diário de síndico, tendo total disponibilidade para cui-

convenção – regimento interno,” defende Eunice Ribeiro.

dar da sua vida pessoal e profissional;

Rosemar alerta que o profissional contratado deve

• Por lidar com outros condomínios e ter amplo

entender e conhecer bem administração de condomínios

conhecimento no mercado condominial, pode fomen-

e relações interpessoais. “As questões contábeis e jurídi-

tar mecanismos de economia como gestão de água,

cas devem ser resolvidas com profissionais contratados

energia, menores custos nas aquisições de produtos e

para esta finalidade. O serviço é cobrado a depender do

equipamentos, entre outros. Neste caso, ele auto con-

tamanho do condomínio e dos problemas encontrados”,

tribui no pagamento dos seus honorários.

completa Rose.

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SR. SÍNDICO

Por Ionara Ribeiro

Dra. Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br, Tel.: 71 3797-6277 / 3011-5801.

Vedação na utilização das áreas comuns

O

s condomínios têm passado por várias

razão pela qual as normas são editadas para proteger o

dificuldades em razão da inadimplência

patrimônio particular e o comum, visando sempre ao bem-

dos condôminos, esta é a realidade. O judi-

estar da coletividade.

ciário, não pode fechar os olhos para tal

Destaca-se que, a restrição aos usos das áreas comuns

problemática. Não é razoável que os demais condôminos

aos inadimplentes, não pode causar constrangimento ao

inadimplentes façam reservas de salão de festas, promo-

morador ou o colocar em situações vexatórias. Se isto

vam churrascos, estando em débito com o condomínio.

ocorrer, o condomínio pode sofrer uma ação de indeniza-

Ademais, na maioria dos condomínios, a utilização dessas áreas gera despesa extra com a locação do espaço.

Necessário frisar que os serviços essenciais não podem

Portanto, se o condômino pode custear a realização de uma

ser interrompidos, a exemplo de utilização de elevadores,

festa e o pagamento do valor da locação da área, mesmo

entrega de correspondências, etc.

devendo ao condomínio, conclui-se que é porque ele não prioriza no seu orçamento o pagamento de tal despesa. Os serviços não essenciais, principalmente aqueles cuja utilização gera um custo extra para o condômino e para

Aos condôminos são conferidos direitos e impostos deveres, destacando-se em especial, a obrigatoriedade do pagamento pontual da taxa condominial, cujo objetivo é custear e manter as áreas comuns do condomínio.

o condomínio, podem sim ser proibidos aos inadimplen-

Assim, estabelecida a regra no sentido que o

tes, desde que tal previsão esteja expressa na convenção

condômino inadimplente não pode usar e gozar de deter-

do condomínio ou tenha sido aprovada em assembleia de

minada área comum, ela não pode ser considerada uma

condôminos, especialmente convocada para tal fim.

afronta ao direito de propriedade e, por si só, não gera

Com efeito, o condomínio edilício tem por fim alcan­ çar objetivo que seja comum a todos seus integrantes,

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ção por danos morais.

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indenização por danos morais, desde que sejam observadas as questões acima mencionadas.

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Expertise financeira O síndico do condomínio Wall Street aproveita a sua experiência profissional para proporcionar uma gestão eficiente no empresarial

Por Carla Brayner

apresentar balancetes com orçamentos, e documentos jus-

D

tificativos, o que infelizmente não é muito comum hoje

esde a implantação do condomínio

em dia. Fomos muito eficientes na arrecadação da taxa de

empresarial Wall Street, Marcos Actis é o

implantação, ao ponto de termos uma reserva satisfatória.

síndico. Familiarizado com questões soci-

Não temos uma alta taxa de inadimplência, não gastamos

ais e humanas, próprias de sua formação

mais do que arrecadamos e realizamos a contratação de

acadêmica e pós-acadêmica, bastante focado no subjetivo

empresas de qualidade e de serviços necessários para

trato das relações interpessoais, Marcps agrega o conheci-

manter o funcionamento adequado ao condomínio”, conta

mento contábil, administrativo e financeiro de suas outras

Marcos.

experiências profissionais, na gestão do condomínio.

Como qualquer outro condomínio, o empresarial

Para Marcos, o cargo de síndico advém de uma

passa algumas situações mais delicadas próprias de um

cultura de pagador de contas, entretanto o novo viés

condomínio. “Encaro com maior relevância o controle dos

jurídico proporcionou aos síndicos atribuir um per-

gastos. Utilizo minha expertise financeira para sempre

fil jurídico e de maior relevância profissional. “Desta

manter o condomínio capitalizado, mantendo reserva de

forma, um condomínio, bem como o cargo de síndico,

valores suficientes para suprir necessidades não somente

tem quase todas as obrigações de uma empresa, e no

imediatas como situações imprevistas ou emergenciais,

que tange ao financeiro difere de uma empresa normal,

evitando imputar taxas extras aos condôminos”, diz Mar-

por se tratar de arrecadação por rateio, enquanto que

cos.

uma empresa normal apura lucros. Mas, se assemelha

Do ponto de vista de eventos foi realizado recente-

ao envio de declarações, obrigações com o fisco, entre

mente a transmissão do programa Cadê o Síndico da

outras demandas relevantes hoje em dia para qualquer

rádio Metrópole. “Esta ação foi realizada direto das insta-

condomínio que possua CNPJ. Com minha experiência

lações do condomínio, promovemos também um evento

em auditoria consigo salvaguardar o condomínio. Para se

dedicado ao dia das mães, que contou com a presença de

ter uma idéia, existem condomínios que não imaginam o

empresários do próprio Wall Street, permitindo levar a

quanto possuem de débitos trabalhistas e fiscais, o que

público os produtos e serviços que o condomínio oferece,

não é o caso do Wall Street”, diz Marcos.

e em contra partida a divulgação do próprio empreendi-

Como o condomínio ainda é considerado novo, com

mento, outras ações tem sido planejadas”, finaliza Marcos.

cerca de um ano e oito meses, as ações implementadas são de cunho interno. “Com uma gestão transparente, com prestação de contas aos condôminos e a preocupação de

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CAPA

Inadimplências Até que ponto as inadimplências podem comprometer a saúde das contas do condomínio? Por Carla Brayner

planejamento financeiro do

D

condomínio com

Claudio Celino, ao assumir como síndico profissional

receita, com certeza alguma

ona Maria paga o condomínio em dia, mas

mais segurança”,

mora em um prédio em que vários moradores

diz Celino.

estão com a taxa condominial atrasada. Essa é a famosa inadimplência, um problema cada

20

Quando um condomínio deixa

vez mais comum e prejudicial para o bom funcionamento do

de receber ou recebe

condomínio, independente de seu montante.

fora da data prevista a sua

há dois anos o Condomínio Residencial Jequitibá, localizado

coisa, o síndico vai deixar de

no Cabula, em Salvador, encontrou a taxa de ina­dimplência

fazer ou pagar. “Mesmo em pequeno vo­lume monetário, é forte

ultrapassando os 13%, e o pior, não existia controle sobre as

o desconforto que as inadimplências causam quando os demais

cobranças. “Tivemos que adotar medidas drásticas: aumentar o

proprietários tomam conhecimento que alguns não estão hon-

valor da cota mensal para compensar a falta de verba, trocar a

rando o pagamento de suas cotas condominiais. Quando em

administradora de condomínio, contratar o serviço de cobrança

elevada monta, além do desconforto, há de ser considerado que

e aplicar um bônus por pontualidade. Todas as medidas foram

o condomínio não tem a estrutura financeira própria de orga-

aprovadas em assembleia, o que é muito natural, uma vez que

nização empresarial, que pode compensar atrasos no ingresso

normalmente, nestas reuniões, só comparecem os bons paga-

de algumas receitas com o recebimento de outras. Ainda, o con-

dores que se preocupam com o condomínio”, afirma Celino.

domínio não conta com verbas externas. Mesmo naquele que

Os resultados das ações no Condomínio Residencial Jequi-

aufere alugueis, não pode seu síndico abrir mão do recebimento

tibá foram imediatas. “Conseguimos ao longo do ano reduzir

de todas as cotas nas datas aprazadas”, diz Romeo Boettcher,

a inadimplência para 3% e recuperar grande soma em acor-

advogado, consultor de condomínios edílicios e autor do livro

dos, que foi utilizado em várias obras de melhorias. Depois de

“Estou Síndico. E Agora (?!)”.

um ano, ainda temos uma parte para receber em processos

É dever do síndico providenciar a cobrança das dívidas

judiciais e as contas em dia. Iremos agora fazer alterações em

condominiais. “O síndico pode encaminhar a cobrança, adminis-

convenção para assegurar juros e outras formas de cobrança,

trativa ou judicial, de cotas inadimplidas, a partir do dia seguinte

e eliminar o bônus de pontualidade, por segurança. De qual-

ao dos respectivos vencimentos. Não existe lei que restrinja o

quer forma, agora a próxima administração poderá fazer o

direito do condomínio de cobrar seus haveres de forma ime-

Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015

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diata. Tampouco tem o inadimplente o

lista em direito condominial.

direito de ser comunicado do encami­

O síndico possui inúmeras medi-

nhamento da dívida para execução.

das, umas mais simples, outras mais

Assim tem julgado o Superior Tribunal

complexas, para evitar que se chegue

de Justiça - STJ (REsp nº 599.870/RJ).

à justiça. “A ausência de pagamento

Ainda, não é aplicável o Código de Defesa

do débito 15 dias após a prolatação da

do Consumidor na relação jurídica entre

sentença, enseja ainda ao devedor o

e condôminos e condomínio (Resp nº

pagamento da multa de 10% prevista

679.019/SP)”, diz Romeo.

no art. 475-J do CPC. Quanto ao corte

“O recomendável é que antes

de água, ainda não é pacífica a possibi-

de ingressar com a ação judicial, ele

lidade de suspensão do fornecimento, é

procure entender a situação de cada

necessário analisar o caso concreto e

morador, facilite através de um par-

verificar o histórico da inadimplência

celamento, não havendo acordo, não

do morador, por se tratar de um serviço

haverá outra alternativa ao síndico, a

essencial”, diz Ionara.

não ser, entrar diretamente na justiça

O que deve ser respeitado pelo

e buscar o pagamento deste débito. A

síndico é o prazo de carência para o

multa é de 2% e o juros de 1% ao mês,

ajuizamento da cobrança eventualmente

podendo ser pactuado em patamar

previsto na convenção de condomínio.

superior na convenção de condomínio,

“Na prática tem sido praxe ser a dívida

consoante dispõe o §1º. do art. 1336”,

encaminhada para execução depois do

diz Ionara Ribeiro, advogada, especia­

terceiro mês de atraso”, diz Romeo.

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Inadimplência zero A empresa Consulserv lançou um

condomínio não poderá cobrar

programa para condomínios chamado

os inadimplentes porque eles não

de Inadimplência Zero. “Sem uma

devem nada para o condomínio e sim

empresa para garantir ao condomínio

para a Consulserv. “Se o condômino

uma inadimplência zero, só resta ao

procurar o síndico para efetuar o

condomínio se planejar e ser rigoroso

pagamento, o síndico não poderá

nas cobranças”, afirma Heraldo Peter-

receber. Pois, no primeiro dia útil

son, sócio administrativo da empresa.

após vencimento, a Consulserv credi-

O programa é a cessão de direi­

tará ao condomínio o valor integral

tos de créditos condominiais. A

da taxa condominial”, diz Heraldo.

Consulserv compra do condomínio

“É importante lembrar que,

os créditos que ele tem a receber

mesmo tendo o condomínio recebido

dos condôminos. Se o condômino

o valor de todas as contas que lhe

não pagar até a data de venci-

são devidas, posto que foram banca-

mento, a Consulserv repassará todo

das pela Consulserv, o condômino

o valor das taxas condominiais e

que não pagar aquelas que lhe foram

taxa extra até o primeira dia útil

atribuídas em rateio não deixa de

após o vencimento, mesmo que o

ser classificado como inadimplente

condômino não pague.

e, por isso, impedido de participar

A cobrança dos inadimplentes ficará a cargo da empresa. O

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e de votar nas deliberações assembleares”, finaliza Romeo.

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Informe Publicitário

Cooperativismo de Crédito Um jeito diferente de reduzir as taxas do seu condomínio

O

crescimento e os benefícios da doutrina

crescimento médio em 2013 de 10% (de acordo

cooperativista têm possibilitado conquis­

com ó último relatório do Banco Central), o

tar novos cooperados no Brasil, pois as

Sistema Sicoob cresceu 21% (521 cooperati­

altas taxas dos serviços bancários estão

vas, 2.178 agências e mais de 2,7 milhões de

afetando financeiramente diversos condomínios

cooperados no Brasil). Já o Sicoob Cred Exe­

que na maioria das vezes não se dão conta da

cutivo, aqui na Bahia, ampliou suas operações

existência das cooperativas de crédito, alterna­

em mais de 32%, alcançando os atuais R$

tivas consideradas viáveis, por ofe­recerem taxas

27 mi­lhões em operações de crédito, R$ 22

menores e condições especiais, comparadas

mi­lhões em depósitos e ativos totais da ordem

com as dos bancos tradicionais.

de R$ 37 milhões. Osvaldo Ribeiro, Diretor

Os condomínios que se associam às coo­

Geral da cooperativa, forneceu importantes

perativas de crédito se tornam ao mesmo

informações sobre a saúde financeira, cresci­

tempo sócios e usuários dos produtos e ser­

mento e credibilidade da instituição, além de

viços oferecidos (aplicações, investimentos,

revelar seus objetivos estratégicos: “queremos

empréstimos, financiamentos, recebimento de

chegar à marca de R$ 100 milhões em ativos

contas, seguros, etc). Além disso, os resultados

até 2020”, afirmou.

financeiros apurados anualmente são reparti­ dos entre todos.

perativas de crédito foram destaque no Jornal

Existem diversas cooperativas de crédito

da Globo, que abordou o avanço do sistema

sólidas e seguras, regulamentadas pelo Banco

cooperativo nos últimos anos e a vantagem

Central do Brasil, como é o caso do Sicoob

que as cooperativas de crédito adquiriram

Cred Executivo, integrante da rede Sicoob.

com a cobertura do Fundo Garantidor do Coo­

Com aproximadamente 2 mil pontos de atendi­

perativismo de Crédito (FGCoop), que funciona

mento, distrbuídos em 25 estados e no Distrito

nos mesmos moldes do Fundo Garantidor de

Federal, o Sicoob está entre as maiores institui­

Crédito (FGC) para os bancos. Ou seja, cobre

ções financeiras que atuam no país.

até 250 mil reais de depósitos que o associado

Enquanto os bancos comerciais tiveram

22

No último dia 03 de novembro, as coo­

Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015

tem com a instituição.

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DIA-A-DIA DO SÍNDICO

Por Rosemar Smera

Dra. Rosemar Smera é especialista em direito condominial e sócia da empresa Adcon Administração de Condomínios. Tel.: 71 3272-1354

Taxa para pagamento do 13º salário inquilino nos casos de imóveis alugados. Também, por se tratar de despesa ordinária, caso o síndico seja isento da taxa condominial será isento da cobrança da taxa de 13º salário. Como a primeira parcela do 13º salário deve ser paga até 30 de novembro e a segunda parcela deve ser paga até 20 de dezembro, é interessante que a partir do mês de setembro a taxa seja cobrada, para que o valor seja diluído até o final do ano.

C

Visando não onerar as despesas no final do ano, om a chegada do final de ano e a neces-

alguns condomínios costumam pagar a primeira par-

sidade de pagamento do 13º salário dos

cela do 13º salário junto com as férias do empregado

empregados, muitos condomínios cobram

ou durante os festejos das festas juninas.

a famosa taxa extra para este pagamento.

A melhor forma, porém, de se evitar este valor adicio-

Quando estes valores não estão incluídos no cálculo

nal no final do ano, é fazer um planejamento adequado.

anual de rateio, será necessária a cobrança de taxa adi-

No início de cada ano, o síndico ou a administradora

cional no final do ano.

deve levantar todas as despesas fixas do condomínio

Como se trata de despesa ordinária, não há necessi-

incluindo despesas como férias e 13º salário. Deve

dade de realizar assembleia, porém o síndico deve enviar

incluir, ainda, um percentual em média de 10% sobre o

previamente um comunicado para os condôminos se

valor destas despesas, para pagamento das despesas em

programarem para o pagamento do referido valor.

caso de ocorrência de emergências ou inadimplência.

Como esta taxa será utilizada para uma despesa ordinária, seu pagamento é de responsabilidade do

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Um orçamento anual bem elaborado, evita surpresas com despesas extras no final do ano.

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Informe Publicitário

Condomínios devem passar por inspeção predial a cada cinco anos

Há 19 anos no mercado, a MVS Construtora e Engenharia de Avaliações, realiza inspeção predial e verifica possíveis problemas de instalações e de estrutura dos imóveis, como trincas e infiltrações.

“M

uita gente não sabe, mas todo condomínio deve passar por uma avaliação hidráulica, elétrica e ter a estrutura física analisada periodicamente”, alerta o engenheiro civil e de segurança Ernani Vinicius. Além de evitar possíveis acidentes, essa ava­liação é uma exigência da Lei Municipal 5.907/01. A obrigatoriedade se dá principalmente pelo fato de serem as edificações locais suscetíveis de graves acidentes, caso não sejam bem construídas, utilizadas e mantidas. Sabendo-se que a inspeção predial é o check-up da técnica, uso e manutenção da edificação, fácil perceber que sem ela os prédios são passíveis de surpresas desagradáveis, podendo oferecer graves riscos aos seus ocupantes e usuários. De acordo com a legislação em vigor, os responsáveis pelos condomínios devem providenciar a cada cinco anos, o laudo técnico apontando os problemas encontrados, e realizar as medidas saneadoras des­ critas no laudo, nos prazos definidos. O documento deve ser assinado por um profissional habilitado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (CREA-BA), ou Conselho de Arquitetura, e dei­ xado em local acessível à fiscalização. Caso o laudo técnico não seja apresentado, os

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responsáveis pelo condomínio recebem uma notificação especial para apresentar o documento no prazo estabelecido pela Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município (Sucom). Em caso de descumprimento da notificação, a Sucom autua o condomínio que paga multa e recebe novo prazo para apresentação do laudo. Outro aspecto, que se deve levar em conta, é que proteger a estrutura da edificação é tarefa mais fácil e o custo da prevenção é menor do que resolver o problema depois que ele se agrava. A manutenção preventiva é indispensável à conservação predial, além de manter a vida útil do imó­ vel prolongada. Para isso, depende da colaboração dos condôminos e de uma efetiva fiscalização por parte do síndico.

"A manutenção preventiva é indispensável à conservação predial"

A inspeção predial é um proce­ dimento simples, de baixo custo, e de muita utilidade prática para a segurança dos condomínios. É importante ainda ressaltar, que, em caso de acidentes, o síndico é responsável, caso tenha sido advertido da existência do pro­ blema e deixado de adotar as devidas providências.

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EVENTO

Boettcher e Castro fizeram a entrega de brindes

O palestrante Romeo Valmor Boettcher

Assembleia Show

Profissionais de condomínios trocaram vivências e esclareceram dúvidas Por Carla Brayner

N

26

Antônio Castro, diretor da Revista Cadê o Síndico. No período da manhã de 9h30 as 11h30 houve a pales-

o dia 27 de setembro, no Hotel Fiesta

tra de Romeo Valmor Boettcher, advogado e autor do livro

Convention, aconteceu a primeira Assem-

“Estou Síndico. E agora (?!)”. “A participação como convidado

bleia Show produzida pela Revista Cadê o

no Assembleia Show foi honroso e gratificante. Foi o maior

Síndico. Uma média de 250 participantes,

público que tive, individualmente, na divulgação de aspectos

entre síndicos, administradores, condôminos e interessados,

pertinentes à administração condominial. Pretendia discorrer

estiveram presentes no evento.

sobre dois temas: Despesas Condominiais e Inadimplências

O objetivo do evento foi abordar assuntos e situações, que

Condominiais. Na insuficiência de tempo para tratar de

fazem parte do dia-a-dia de um condomínio, de uma forma dife-

ambos, os coloquei para escolha dos presentes, que optaram

renciada. E dessa maneira proporcionar mais conhecimentos e

pelo primeiro. Nas discussões sobre assuntos condominiais

vivências, que vão auxiliar na gestão de­sempenhada pelo síndico

não existem temas principais e secundários. Todos são prin-

ou administrador. “O evento foi bem recebido pelos participantes

cipais. Foi importante abordar as despesas pertinentes aos

e conseguimos atender o propósito idealizado. Conseguimos

condomínios edilícios e suas implicações nas respectivas

fazer uma abordagem de temas complexos, vivenciados no con-

administrações porque elas, além de constituírem suporte

domínio, de uma forma diferente e bastante interativa”, informa

para seu funcionamento, comportam classificações que

Revista Cadê o Síndico • nov/dez 2014 | jan/fev 2015

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servem como norte para seu rateio dentre os condôminos”, diz Romeo Boettcher. Para Marcos Actis, síndico do condomínio empresarial Wall Street, a Assembleia Show vem consolidar um encontro, que permite a troca de experiências e a busca por novas formas de gerir os condomínios. “Achei interessante as perguntas e dúvidas que foram expostas ao palestrante, que com capacidade e conhecimento respondeu todas. Essas

As empresas que foram patrocinadoras do evento AC assessoria contábil, ACS administração de condomínios, Amplavisão, Bahia controladora de pragas, Belgo cercas e Cia - Telas salvador, Brasilgás, Clube das Seguradoras da Bahia, Consulserv, Dimensão Gestão de Condomínios, Doalto elevadores, Eleve elevadores, Expel, Genius Facilities, Grupo Lordêlo, Qclor, Tecmetra, Tend Tudo, Vitaltec Segurança Eletrônica.

dúvidas incitam ao melhor desenvolvimento profissional do gestor de condomínio e a busca pelas informações atuais sobre leis e regras que regem os condomínios”, diz Marcos.

Programa Cadê o Síndico No período da tarde foi transmitido ao vivo, o Programa Cadê o Síndico, com os apresentadores Ricardo Vasconcelos, que é o âncora, e Karla Menezes. Também, estavam presentes todos os consultores e foram abordados diversos assuntos relacionados à condomínio. “À tarde foi impecável a transmissão ao vivo do Programa Cadê o Síndico

O apresentador Ricardo Vasconcelos

O ponto alto foi o tira-dúvidas

via Rádio Metrópole. O alto astral de seus apresentadores, a valiosa participação de advogados especia­listas e a

Próxima edição

presença de fornecedores e prestadores de serviços ligados

O sucesso da primeira edição motivou a equipe da

à área condominial va­lorizaram o encontro ao oferecerem

Revista Cadê o Síndico planejar a próxima edição da Assem-

informações e se colocarem à disposição da plateia para

bleia Show para 2015, que irá acontecer no dia 22 de março

responder perguntas pertinentes aos condomínios edilícios.

no condomínio empresarial Wall Street, com o palestrante

Não tenho conhecimento de evento semelhante em outras

Marcio Rachkorsky. “Nosso principal objetivo é agregar

cidades. A iniciativa deveria servir como exemplo, inclusive

co­nhecimentos na área e proporcionar a troca de experiên-

na minha, Porto Alegre”, finaliza Romeo.

cias entre os síndicos, gestores e administradores. Tivemos

“Esta contribuição que o Programa Cadê o Síndico nos proporciona é fundamental para absorção de conhe-

um retorno muito positivo e, com isso, vamos realizar a segunda edição”, afirma Castro.

cimentos, estratégias e troca de experiências na área de

“Como as informações e o conhecimento sobre a admi­

gestão condominial, de mais a mais podemos conciliar o

nistração e a convivência condominiais se transformaram em

trabalho de síndico com as legislações atuais, informa-

necessidade coletiva, não tenho dúvida ao afirmar que o for-

ções estas que conseguimos participando da Assembleia

mato de programação adotado no Assembleia Show deve ser

Show”, diz Marcos.

qualificado como de utilidade pública”, finaliza Romeo.

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ELEVADORES

Por Vandilson Alves

Atenção aos contratos de manutenção com gratuidade

N

Vandilson Alves é engenheiro mecânico. Empresário, trabalha no ramo de manutenção em elevadores e escadas rolantes há mais de 25 anos. Atua como consultor de empresas e órgãos públicos para assessoria a projetos, realização de vistorias, inspeções, diagnósticos e perícias. Colabora com o comitê técnico de elaboração de normas técnicas de abrangência do Mercosul da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) para o segmento de elevadores e escadas rolantes. vandilsonalves.engenharia@gmail.com

de Direito Econômico, do Ministério da Justiça. Trata-se de uma prática predatória. Essas empresas são como ervas-daninhas: interferem desastrosamente no mercado de serviços, seduzindo os síndicos desavisados que acabam, por sua vez, armando uma perigosa armadilha para si ao colo-

o mercado de Salvador vem ocorrendo um

car em risco suas vidas!

fenômeno preocupante: recorrentemente,

E o barato sai caro! Empresas com esse tipo de con-

síndicos e administradores de condomínios

trato não conseguem arcar com a manutenção preventiva,

se deparam com propostas comerciais que

segundo os parâmetros legais. A concorrência desleal visa

prometem seis meses ou até um

minar as oportunidades futuras de escolha do condomínio,

ano de gratuidade nas mensali-

uma vez que restringe o mercado das empresas que traba­

dades para assumir o contrato de

lham honestamente, investindo em qualidade e agindo com

manutenção de elevadores.

responsabilidade social.

Empresas que oferecem esse

Exemplo real de equipamento conservado por empresa que pratica concorrência desleal

“presente” provavelmente não

Fui seduzido pelo preço baixo e agora sofro as consequên-

estão levando o cliente a sério, afi-

cias. O que faço?

nal, como irão garantir a qualidade

O síndico e o condomínio possuem responsabilidade

do seu corpo técnico? E das peças?

ampla, tanto na esfera cível, quanto penal em casos de aci-

Como poderá exigir essa qualidade?

dentes decorrentes de má qualidade da manutenção. Visando evitar prejuízos futuros, é preciso que sejam reunidas todas as

Concorrência desleal x ética e responsabilidade social

28

provas do tipo e qualidade de serviços inicialmente ofertados

Essa prática é juridicamente conceituada como

(por meio de cartas, e-mails, gravações, propagandas, contrato),

“concorrência desleal”, isto é, o aliciamento de clientes ofe-

para demonstração, inclusive judicial, da propaganda enganosa

recendo contratos com preços abaixo do mercado, inclusive

e da divergência entre oferta e prática.

absorvendo grande prejuízo, com a finalidade de eliminar

O condomínio, como consumidor dos serviços, pode se

os concorrentes. Conhecidas também como “dumping”,

valer do apoio conferido pelo Procon e, a depender da gravi-

essas práticas são investigadas e coibidas pela Secretaria

dade dos fatos, do Ministério Público.

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Informe Publicitário

A tecnologia que faz sua segurança Qualquer falha no funcionamento da portaria de seu con­ domínio poderá colocar a sua família e seu patrimônio em risco. Boa parte dos condomínios possuem portarias mal posi­ cionadas, o que dificulta a visão periférica das entradas, principalmente as de veículos, além de reduzir a eficiência no controle visual, tornando os acessos desprotegidos, situação facilmente percebida pelos meliantes, que atualmente têm se utilizado dos mais diversos artifícios com a finalidade de co­meter algum tipo de delito. A maioria das ocorrências de roubo em condomínios ocorrem pelos portões de acesso. Os agentes de portaria são instruídos a seguir normas e procedimentos internos, porém, hoje em dia é indispensável o uso de tecnologia para dar apoio a essa equipe de segurança no controle de acesso tanto de veículos como de pedestres. Desde um sistema de CFTV instalado de forma adequada para a identificação visual de pedestres (visitantes e prestado­ res de serviços) e veículos (condutores e passageiros) como um sistema a controle de acesso onde são registrados os dados pes­ soais possibilitando futuras consultas em apoio a investigações em caso de necessidade, bem como, a identificação dos veículos autorizados (moradores) a acessar o condomínio, reduzindo assim o tempo de permanência do morador na área externa e os riscos

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de assaltos, ampliando desta forma a sua segurança. Apesar da maioria das ocorrências estarem relacionadas a falhas no controle de acesso, o condomínio deve proteger o seu perímetro com o uso de barreiras físicas (cercas eletrificadas e concertinas) e sistemas de alarme que permitam uma proteção eficiente de toda a área perimetral do condomínio. Além da tecnologia adotada para auxiliar a equipe de segu­ rança, é de fundamental importância que o condomínio tenha bem definidos os procedimentos internos, o que irá reduzir os riscos de falha na segurança. Esses procedimentos precisam ser divulgados e seguidos por todos, inclusive os condôminos, que dessa forma irão contribuir para que a sua família e o seu pa­t rimônio tenham o máximo de proteção.

Jorge França Gestor de Segurança Patrimonial e Sócio Gerente da VitalTec Tecnologia em Segurança

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DIREITO IMOBILIÁRIO

Por Mariana Freire

Mariana Freire é advogada, especialista em direito do estado, especialista em direito imobiliário, sócia-fundadora da Freire e Queiroz Advocacia e Consultoria, com atuação na área de direito imobiliário e consultora do programa Cadê o Síndico no Rádio da rádio Metrópole FM.

contato@freireequeiroz.com.br , 71 3355-0864.

Despesas de condomínio Qual o dever da construtora em pagar as despesas de condomínio das unidades ainda não vendidas ou cuja posse não entregou

N

a implantação do condomínio, o síndico

30

responsável pela despesa sem que tenha tomado posse.

depara-se com o conflito entre adqui-

Contudo, se a posse do imóvel já foi transferida, em

rentes de unidades, incorporadora e o

face da despesa condominial ser relacionada à coisa,

condomínio sobre de quem é o dever de

despesa denominada propter rem, atribui-se ao adquirente

pagar as cotas condominiais quando as chaves do imóvel

a responsabilidade pelo pagamento das quotas condomi­

ainda não foram entregues.

niais atreladas àquela unidade mesmo que anteriores à sua

Para a solução da questão deve-se observar que o

posse, tendo este o direito de requerer da construtora que

dever de pagar a taxa condominial é do condômino, ou

o reembolse pela dívida do imóvel anterior à data do rece-

seja, do proprietário da unidade. Nesta senda, o direito

bimento das chaves. O adquirente deve solicitar a carta de

brasileiro estabelece que a propriedade imobiliária, só

quitação do condomínio no ato da compra do imóvel.

se transfere mediante escritura pública registrada no

Outra conduta comum é a construtora fazer constar

Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, enquanto as

na convenção do condomínio, percentuais reduzidos

unidades autônomas não são vendidas, a construtora

atribuídos às taxas condominiais das unidades, ainda

detém a qualidade de proprietária-condômina, sendo esse

não vendidas e de propriedade da construtora ou, até

fato suficiente para afirmar que é a construtora quem deve

mesmo, isenções de pagamento. Disposições na conven-

arcar com o pagamento de todas as despesas condomi­

ção nesse sentido são nulas, vez que afronta o disposto

niais, ordinárias ou extraordinárias, da unidade vaga.

de forma cogente do art. 1.336, I, do Código Civil,

Igualmente a construtora ou incorporadora devem

segundo o qual é dever do condomínio contribuir para

arcar com as despesas condominiais das unidades prometi-

as despesas do condomínio na proporção das suas fra-

das a venda se ainda não entregaram a posse do imóvel,

ções ideal, bem como uma flagrante afronta ao princípio

tendo em vista que apenas a titularidade de compromisso

constitucional da igualdade, afinal a construtora é pro-

de compra e venda não torna o promitente comprador

prietária como os demais.

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DESIGN DE INTERIORES

Por Ricardo Ferreira

Designer de interiores Tel.: 71 3178-1978 / 9976-6286 ricardoferreira@ricardoferreiradesigner.com.br www.ricardoferreiradesigner.com.br

Novas tendências para decoração de Natal em condomínio A iluminação em lâmpadas LED é uma dica para um natal ecologicamente correto e sustentável, pois tem a vantagem de reduzir os custos de energia em cerca de 80% quando comparadas com lâmpadas tradicionais, e com o passar dos anos, podem ser reaproveitadas, permanecendo o seu perfeito funcionamento. Na área interna do condomínio, o hall social é o ambiente que merece maior destaque. Por se tratar de uma área de grande circulação e maior visibilidade por seus visitantes e moradores, vale a pena investir em uma bela e vistosa árvore de natal e muitos adereços em tons dourados ou prateados.

F

32

Na área externa, como jardins e portaria, caprichar na ilu-

altam alguns dias para o Natal e você já

minação faz toda a diferença. Adquirir objetos de iluminação

pode pensar em como irá decorar o seu con-

com temas natalinos, como renas, árvores e bonecos de neve,

domínio. Uma dica, entre as novas tendências,

realçam a beleza do ambiente.

é usar elementos naturais: pinhas, folhas, cas-

A proposta é reunir os moradores, especialmente as cri-

tanhas, nozes, paus de canela e até galhos secos, que se

anças, para que numa tarde descontraída, eles próprios criem

transformam em uma linda decoração. Uma ideia é usar

seus objetos de decoração e adereços da árvore. Criem laços

e abusar de tintas metálicas em spray e fitas decorativas,

em diversos tamanhos, diversas caixas de presentes, velas em

aproveitando esses elementos e criando diversos enfeites

formatos temáticos, guirlandas, entre outros. Vale ressaltar a

temáticos, deixando a sua criatividade fluir.

criatividade de todos e aflorar o espírito natalino.

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CONTROLE DE PRAGAS

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

FARDAMENTO

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ELEVADORES

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Ilhéus e Itabuna ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

MATERIAL DE CONSTRUÇÃO E DECORAÇÃO

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Classificados

CLASSIFICADOS

Salvador ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

CLASSIFICADOS

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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

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AR CONDICIONADO MANUTENÇÃO

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CLASSIFICADOS

COMUNICAÇÃO VISUAL

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CONTROLE DE PRAGAS

CONTROLE DE PRAGAS

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CONTROLE DE ACESSO

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EQUIPAMENTOS PARA COND.

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CLASSIFICADOS

EXTINTORES DE INCÊNDIO

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FARDAMENTO

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JOGOS - ARTIGOS E EQUIPAMENTOS

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SEGURANÇA ELETRÔNICA

SEGURANÇA ELETRÔNICA

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SEGURANÇA ELETRÔNICA

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SEGURANÇA ELETRÔNICA

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