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 Recht 

Risse in der Wand

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Meine verstorbene Mutter hat 40 Jahre in ihrer Wohnung gelebt. An einer Zimmerwand sind tiefe Risse. Der Vermieter möchte, dass wir auf eigene Kosten renovieren. Müssen wir das? Ist eine nachträgliche Mietminderung möglich?

Die Wohnung muss im vertragsgerechten Zustand und mängelfrei zurückgegeben werden. Dies bedeutet nicht in jedem Fall, dass eine Renovierung durch die Erben vorzunehmen ist. Hier ist auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abzustellen sowie auf vertragliche Abreden. Gerade bei älteren Verträgen finden sich vielfach Absprachen, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind. Dies führt dazu, dass eine Renovierung durch die Erben nicht erfolgen muss. Wenn im Übrigen Setzrisse in einzelnen Zimmern vorhanden sind, handelt es sich hierbei um bauseitig bedingte Mängel, für deren Beseitigung ohnehin nicht der Mieter, sondern der Vermieter zuständig ist. Nachträglich und rückwirkend ist eine Mietminderung nicht möglich, es sei denn, die laufenden Mieten wären wegen der Mängel ausdrücklich unter Vorbehalt gestellt worden.

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Kürzlich ist eine uralte AußenHolzrollade in meiner Wohnung durchgebrochen. Meine Vermieterin sagt, dass eine neue Rollade unter Kleinreperaturen einzuordnen ist, ich also die Kosten selbst übernehmen muss. Stimmt das? Die laufende Instandhaltung der Wohnung ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Häufig wird aber in Mietverträgen geregelt, dass der Mieter die Kosten für „kleinere Instandsetzungen“ trägt. Viele solcher Klauseln sind unwirksam. Für die Wirksamkeit ist Voraussetzung, dass es sich erstens um Kleinigkeiten handelt, die Reparatur also höchstens 75 Euro oder maximal 100 Euro kosten darf. Zweitens, eine angemessene Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum genannt wird. Und drittens, dass sich die Klausel nur auf solche Teile der Wohnung bezieht, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Eine Außenholzrollade zählt mit Sicherheit nicht dazu. Daher muss die Vermieterin in Ihrem Fall, unabhängig von der Klausel, die Kosten für die neue Rollade sowie für den Einbau derselben in vollem Umfang selbst tragen.

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Es soll rückwirkend für 2012 und 2013 Gutschriften von den Wasserbetrieben geben. Müssen diese in den Nebenkostenabrechnungen erkennbar ausgewiesen werden?

Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Mieter auf laufende Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen leisten, über die jährlich abgerechnet wird, muss der Vermieter binnen zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über diese Vorschüsse abrechnen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen. Resultiert aus der Abrechnung ein Guthaben zu Gunsten des Mieters, kann dieser es aber auch nach Ablauf der Frist geltend machen. Soweit der Vermieter nachträglich Gutschriften auf öffentliche Gebühren erhält, kann er diese nicht als „Zubrot“ zu seinen Gunsten vereinnahmen, sondern muss anteilig nach dem für die Umlage der Kosten verwendeten Verteilerschlüssel eine Erstattung an die Mieter vornehmen.

DER EXPERTE Jürgen Becher ist Geschäftsführer des Mieterverein Köln. www.mieterverein-koeln.de

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