Page 1

ROMĂ‚nia

Nr. 122 i 24 februarie 2009 i 3,5 RON

Manageri |n vreme de criz~

Cum atac~ {efii companiilor romĂĽne{ti actuala perioad~ economic~ dificil~

6 421847 000086

00122


Interviu

vali mirea / vista

Dan Ioan Popp, CEO Impact SA

de Raluca Com~nescu

Impact este printre primii dezvoltatori din sectorul imobiliar românesc, cu [tate vechi \n business. Popp crede c` prima solu]ie pe care guvernan]ii ar trebui s` o adopte este aceea de a aduce capital, \ntre 10-15 miliarde de euro. “Costul neaducerii banilor este mult mai mare decât costul aducerii. Te cost` câteva sute de milioane aceste miliarde care trebuie aduse, dar, dac` nu sunt aduse, economia intr` \n colaps [i te \ntoarce \napoi, nu [tiu dac` cu 10 sau 20 de ani \n urm`. E greu de simulat ce o s` se \ntâmple”.

BUSINESS WEEK

Raluca Com~nescu

Avem o criz`. Cum o gestion`m? Care sunt solu]iile pentru sectorul imobiliar? Dan Ioan Popp

Discu]ia este destul de dificil`, pentru c`, de fapt, subiectul este foarte \ntortocheat. Este ca un ghem pe care cineva l-a de[irat, l-a amestecat [i acum spune: pune-l \napoi. Sau descurca]i-v`. Este \nceputul unor rea[ez`ri [i \ntr-un fel, din motive lesne de \n]eles, suntem tenta]i s` facem referire la modelele pe care le cunoa[tem. S` construim a[a cum ne-am obi[nuit. S` se rea[eze lucrurile a[a cum erau. Eu nu cred c` va mai fi a[a. De fapt, \ntreb`rile referitoare la subiectul pia]` sunt legate de ni[te efecte, iar efectele sunt consecin]a unor cauze. Noi trebuie s` 24 fe b r uar i e 2009 l BUSINESSWEEK

15


16 Po}i s~ fi super de{tept, Superman, po}i s~ ai {i capitalul t~u, dar deciziile tale nu mai au efect. Pentru c~ e{ti |n acest conglomerat care |}i poate disipa efortul

vorbim mai \ntâi de cauze, iar acestea sunt foarte profunde [i sunt dincolo de pia]a imobiliar`. Sunt legate, pân` la urm`, de macroeconomie, de capitalul circulant, de valoarea banilor. Banii au valoare nu \n sine, ci ca urmare a sentimentelor noastre fa]` de ei. Via]a merge \nainte, ritmul nostru este acela[i, dar de fapt suntem atât de afecta]i \n deciziile noastre de zi cu zi de lipsa banilor. Nu este un lucru care s` ne priveasc` doar pe noi. Pe de o parte este vorba despre stat [i de modul \n care vede sistemul de impozitare, apoi este vorba despre cantitatea de bani autohton`, care nu prea este, pentru c` noi ca români nu suntem capitali[ti, nu de]inem capital. Atunci trebuie s` fie vorba despre bani din afar`. Dar care bani? C` nu mai sunt. {i chiar dac` ar fi, \i ]inem acas`, de ce s` \i d`m acolo? {i uite a[a dai dintr-una \n alta [i, f`r` s` vrei, dintr-o chestiune punctual` ajungi la o chestiune global`. C`tre asta s-a \ndreptat economia. O globalizare care este terifiant`. Nu ne mai prive[te doar pe noi. Ce se \ntâmpl` acolo, \ntr-un fel sau altul, se transmite c`tre noi. Iar asta e partea cea mai trist`. Pentru c` po]i s` fii super de[tept, Superman, po]i s` ai [i capitalul t`u, dar deciziile tale nu mai au efect. Pentru c` e[ti \n acest conglomerat, care sub o form` sau alta, \]i poate disipa efortul. Globalizare, dar ne putem referi totu[i [i la pia]a local`? Revenind cu picioarele pe p`mânt românesc, aici exist` o particularitate. Este ca la tsunami. {ocul care ajunge la tine depinde unde se afl` obstacolele [i \n ce con de umbr` intri. Dac` ai norocul s` nu fi foarte expus, foarte legat, atunci acel tsunami te ocole[te. Nu spun c` nu te love[te, dar nu te love[te n`praznic. {i, din acest punct de vedere, economia româneasc` a fost [i este \ntr-un con de umbr`, iar [ocurile nu sunt directe. De ce trebuie s` fim mai optimi[ti decât al]ii? E ca \n povestea cu “f`-]i curaj, c` oricum te tai”. Sunt discutabile avantaje precum faptul c` nu suntem mari exportatori, c` nu avem o investi]ie str`in` foarte mare care dac` s-ar retrage ar l`sa foc [i pârjol. Acestea erau \ nainte mari dezavantaje, mai nou s-au transformat \n mari avantaje. Din acest punct de vedere, cred c` cel mai mare pericol este de fapt lipsa acut` a capitalului. La \ntreb`ri de genul cum o s` fie [i cât o s` fie cre[terea, sunt oarecum uimit de optimismul unora. Poate asta e politica ve[tii proaste. Au spus c` nu o s` fie 8%, c` o s` fie 5%, ca nu o s` fie 5%, c` o s` fie 3%, dup` care 2,5%, apoi 1%. Acum au spus c` o s` fie -2% sau -3%. Dup` p`rerea mea, sc`derea o s` fie [i mai mare [i este legat` tocmai de aceast` lips` de capital pe care, dac` nu ]i-l aduce altul, trebuie s` ]i-l aduci singur. Guvernan]ii no[tri, inclusiv guvernatorul Is`rescu, sunt \ntr-o ipostaz` pe care nu cred c` [i-au dorit-o [i la care nici nu s-au gândit vreodat`. Nu trebuie s` fie buni gospodari, ci s` fie proactivi. S` fie inventivi [i s` g`seasc` c`i prin care s` fac` rost de acest capital. |n esen]`, suntem \ntr-o competi]ie. Exist` resurse, dar pe ele se bate toat` lumea [i atunci trebuie s` vii cu avantaje [i s` nu fii ultimul. Ideea este c`, pe de o parte, guvernan]ii trebuie s` \[i \n]eleag` foarte bine rolul [i s` \l [i joace, [i, pe de alt` parte, juc`torii s` \ncerce s` fie inovatori. Altfel spus, oamenii trebuie s` uite de bani. Sectorul privat trebuie s` g`seasc` sisteme [i \n afara banilor. BUSINESSWEEK l 24 fe b r uar i e 2009

Pute]i s` exemplifica]i? O s` râde]i de mine, dar de exemplu sistemul cooperatist este un sistem \n afara banilor. Sistemul chibu]ului a func]ionat [i a generat mare prosperitate \n Israel. Exist` sisteme de \ntrajutorare, catolice, occidentale care func]ioneaz` de 200 de ani. Altfel spus, exist` sisteme, schimburi economice de servicii care pot s` fie \n afara banilor. Sigur c` aceste sisteme pot s` fie puternic deranjante pentru bancheri, \n esen]` st`pânii banilor. Dar sunt altfel de economii [i este clar c` acele economii sunt mult mai greu de fiscalizat, pentru c` ajungi la altceva. Noi la istorie am \nv`]at de tribut \n miere, \n grâu, dar nu \n bani. {i erau imperii care tr`iau din chestiunea asta, nu din bani. Au fost imperii minunate care nu au tr`it pe sistem fiscal, pe bani. Proprietate sau chirie? Spre care trend se merge? Un mod interesant de a trece aceast` criz` este \nchirierea. |ntr-un sens dac` vre]i habsburgic, Maria Tereza a fost unul dintre marii investitori \n imobiliare. Ea a f`cut zeci de mii de locuin]e destinate \nchirierii. Toata lumea \[i permite o cas`? Gre[it. Nu este corect. Nu avem acest capital. Eu am f`cut un calcul. România ar trebui s` aib` un PIB cam de cinci ori mai mare la pre]urile de ast`zi ca realmente acest vis s` se \mplineasc`. Ar trebui s` fim de cinci ori mai harnici, s` fim de cinci ori mai bine cota]i. Este o himer` faptul c` se viseaz` [i c` lucrul acesta este \ntre]inut \n ultima vreme. Pe vremuri era altfel, 90% din România era chiria[`. {i era o problem`? Ne era r`u? Era foarte bine. Chiria este o form` de a-]i ar`ta o mai mare grij` fa]` de orice. Fa]` de viitorul t`u, fa]` de mediu, fa]` de o eroziune a capitalului. Exist` atâtea locuin]e. De ce s` le d`râm`m ca s` construim altele? Mai ales dac` nu avem resurse. Nu degeaba 60% dintre nem]i stau cu chirie [i cred c` sunt mai capitali[ti ca noi. Nu [tiu dac` ei \[i doresc cu aceea[i ardoare cu care \[i dore[te românul o cas`, dar lucrul acesta este legat [i de h`rnicia pe care nu ]i-o manife[ti stând neap`rat \n acela[i loc. H`rnicia, sau cât de proactiv e[ti \nseamn` c` e[ti capabil s` te mu]i din loc \n loc. Dac` ai o cas`, nu prea mai faci lucrul `sta. Asta e gospod`ria mea, `sta e universul meu [i devii mai mioritic. Solu]ii sunt. Solu]ii de ie[ire din impas? Prima solu]ie este aceea ca guvernan]ii s` \[i asume rolul de a aduce capital. Altfel spus, de a se \mprumuta. România probabil are nevoie s` injecteze \n economia real` \n propor]ie egal` cel pu]in cu ce a f`cut Germania. Dac` ei injecteaz` cam 300 de miliarde [i raportul dintre economia noastr` [i cea german` este de 1 la 20, \nseamn` c`, guvernan]ii no[tri trebuie s`


BUSINESS WEEK

Oprirea construc]iilor ar putea duce din nou la cre[terea pre]urilor

vali mirea / vista

la nivelul cet`]eanului prin scutirea de impozite sau oferindu-i o prim`. Eu nu spun nimic nou. Acestea sunt metode analizate [i realizate prin anii ‘60, ‘70, ‘80 cu mai mari sau mai mici succese de la stat la stat.

injecteze \ntre 10 [i 15 miliarde de euro. Banii trebuie adu[i \n România pe diverse c`i - guvernamental, prin b`nci, prin \mprumut privat etc. Costul neaducerii banilor este mult mai mare decât costul aducerii. Te cost` câteva sute de milioane aceste miliarde care trebuie aduse, dar, dac` nu sunt aduse, economia intr` \n colaps [i te \ntoarce \napoi, nu [tiu dac` cu 10 sau 20 de ani \n urm`. E greu de simulat ce o s` se \ntâmple. A doua chestiune este legat` de inova]ie. Inova]ia trebuie \ntr-un fel stimulat` [i premiat`. Trebuie s` gândim la nivel structural. Nu [tiu cum se poate premia inova]ia, probabil cu scutirea pentru profitul reinvestit [i probabil prin redistribuirea acestor bani \n economia real`. |n esen]`, banii despre care vorbim pot s` fie direc]iona]i c`tre stimularea cererii sau c`tre stimularea ofertei. |n economiile superdezvoltate, cum nu este România, trebuie stimulat` cererea pentru c` exist` supraproduc]ie [i nu are cine s` cumpere. |n cazul României, trebuie f`cut de la caz la caz. Trebuie v`zut care sector este mai pu]in dezvoltat [i acela trebuie stimulat. Iar când stimulezi cererea sau oferta trebuie s` te ui]i cu foarte mare aten]ie cui dai acei bani. |i dai agentului primar sau autorit`]ii. Dac` vorbim despre revigorarea reziden]ialului [i ne referim la ofert` \nseamn` c` pot s` m` duc la agentul primar, adic` la stat (vezi ANL, ceea ce se [i \ntâmpl` azi cu cele 118 milioane destinate revigor`rii ANL-ului). Se poate merge [i mai jos de nivelul statului, la nivelul agen]ilor [i stimularea lor prin comenzi. Urm`torul nivel este cel mai de jos, \n care pur [i simplu \l premiezi pe cel care investe[te. Acestea ar fi mecanismele pentru stimularea ofertei. Stimularea cererii po]i s` o faci

Ce se poate face pe celelalte segmente ale pie]ei imobiliare? Terenurile nu au nici o [ans`. Ele pot s` scad` foarte mult anul acesta. Tranzac]iile vor fi atât de rare, \ncât nu vei avea referin]`. |n 2007 au fost 100.000 de tranzac]ii la terenuri, \n 2008 au fost mai pu]ine. Anul acesta cred c` 10% din aceast` cifr` este mult. Nu cred c` vor fi 10.000 de tranzac]ii cu terenuri. Din punctul de vedere al retailului [i al pie]ei de office, ele vor da sentimentul unei maturiz`ri, dar de fapt nu este o maturizare, ci o \nghe]are. M` a[tept s` apar` c`derile, ceea ce pân` acum nu s-a \ntâmplat. Lucrurile sunt legate. Puterea de cump`rare a românilor va sc`dea. Oamenii consum` din dou` motive: pentru c` au cu ce sau pentru c` vor s` arate c` au. Acest lucru nu se va mai \ntâmpla. Probabil c`, \n primul trimestru al anului acesta, vor ap`rea primele semne \n acest sens. |ncas`rile din ce \n ce mai mici pe retail se vor reflecta \n chirii, care vor sc`dea. |n mod sigur la jum`tatea anului o s` constat`m sc`deri pe pia]a chiriilor la retail. Vor fi de fapt dou` fenomene: sc`dere [i absen]`. Vor fi foarte multe spa]ii goale care din punct de vedere al investitorului e o pierdere de dou` ori: unu - \i scade chiria, doi - \ncaseaz` zero. |n materie de birouri, va fi acela[i lucru. Orice companie, când te ui]i la rubrica cheltuieli, te ui]i unde e cel mai u[or s` tai. Te ui]i la personal [i prima victim` este angajatul, iar cea de-a doua victim` este chiria. M` a[tept la sc`deri mai ales \n zonele necentrale. |n centru nu se simte criza, e altfel decât \n rest. |n materie de logistic`, pia]a nu a fost foarte dezvoltat`, nu am avut juc`tori foarte serio[i. Criza \i atinge [i pe ei, dar mai pu]in. Nu s-au dus foarte \n sus ca s` aibe de unde s` coboare, la ei probabil efectele vor fi cele mai sc`zute. Vor mai sc`dea pre]urile locuin]elor noi anul acesta? Va sc`dea pre]ul locuin]elor care nu au ajuns la costul final. Dar românii vor \n mare parte locuin]e la cheie. Deci nu vor fi prea multe tranzac]ii la costuri mai mici. Pre]urile locuin]elor noi, la cheie, anul acesta nu vor sc`dea foarte mult [i paradoxal este c` vom asista la un proces invers. |ntrucât num`rul celor care \ndr`znesc [i au capacitatea s` continue proiecte va sc`dea, [i oferta va sc`dea, [i este posibil s` vedem spre sfâr[itul anului sau \nceputul anului viitor un fenomen de cre[tere a pre]ului. Dac` \ns` cererea nu poate alimenta [i sus]ine aceast` nevoie, atunci pre]ul nu o s` creasc`. Dac` b`ncile vor face ceva, va fi un fenomen de reechilibrare. Oricum, una peste alta, tendin]a este de calmare, de sc`dere. Prea mult entuziasm ne-a dus la aceste pre]uri [i este clar c` ne apropiem de un punct de echilibru mai jos decât cel din 2007-2008, care \n esen]` trebuie s` fie sustenabil de c`tre economia real`, de c`tre puterea de cump`rare a cet`]eanului. ê 24 fe b r uar i e 2008 l BUSINESSWEEK

Raluca Comanescu a stat de vorba cu Dan Ioan Popp, CEO Impact SA.  

Impact este printre primii dezvoltatori din sectorul imobiliar romanesc, cu state vechi in business. Popp crede ca prima solutie pe care guv...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you