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www.big.at Ausgabe Nr. 10 • Dezember 2011

Das Magazin der Bundesimmobiliengesellschaft

Schlagwort Transparenz

Ein- und Durchblicke für Geisteswissenschaftler im Unipark Nonntal. Der Neubau sorgt für Diskussionen.

Bergwertung

Privateigentum ist einer der Grundsätze moderner Demokratien. Über der Baumgrenze gelten aber andere Regeln.

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Inhalt

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Foto: Andrew Phelps

BIG Business Inhalt

Impressum

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Foto: BIG

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Zeitraffer

Spatenstiche, Gleichenfeiern, Eröffnungen oder sonstige Ereignisse, die die BIG im vergangenen halben Jahr bewegt haben.

Sehen und gesehen werden

Spitznamen wie „Aquarium“ adeln den neuen Unipark Nonntal. ­Mutige Architektur hat eben nicht nur Freunde. Jedenfalls hat die Mozartstadt Salzburg eine neue Landmark in Sachen Architektur. Das moderne Gebäude für die Kultur- und Geisteswissenschaftliche Fakultät ist eine „offene Universität“, die für Gesprächsstoff sorgt und Diskussionen anregt.

24 Auch Kleinvieh macht (viel) Mist

Foto: Richard Tanzer

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Die Portfoliobereinigung der BIG ist in groben Zügen erledigt. Allerdings warten noch viele kleine Immobilien, die nicht ins Kerngeschäft passen, auf ihren Verkauf. Gleichzeitig soll der Bestand optimiert und zusätzliche Einnahmequellen erschlossen werden.

Gipfelsturm im Wasserglas

Ein Berg ging um die Welt. Genauer gesagt gleich zwei. So kamen im vergangenen Sommer die Osttiroler Zwillinge Rosskopf und Große Kinigat unerwartet zu Weltruhm. Der Grund: Sie sollten aus dem Bestand der BIG verkauft werden. Eine Chronologie der Ereignisse.

40 Zeit ist Geld

Foto: Stadtarchäologie Wien

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Foto: BIG

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Römische Mauern, querulante Anrainer oder insolvente Baufirmen verzögern Projekte. Wenn es länger dauert als geplant, wird der Bauherr nervös. Sind die Bagger einmal aufgefahren, laufen auch die Kosten, selbst wenn sich auf der Baustelle nichts bewegt.

46 „Dicke Feigenblätter“

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Schon seit Langem beschäftigt sich die BIG mit vielen Aspekten der Nachhaltigkeit. Einen ganzheitlichen Blick auf alle diese Aktivitäten in Form eines Nachhaltigkeits-Berichtes gibt es allerdings noch nicht. Das soll sich in naher Zukunft ändern. Allerdings sind Worte in der Regel geduldig. Eine hochkarätig besetzte Gesprächsrunde suchte Antworten auf die Herausforderung, Nachhaltigkeit auch zu leben.

Abrissbirne gegen Rechenstift

Gebrauchte Immobilien haben selten ein modernes Erscheinungsbild und oft ist auch die Flächenstruktur nicht optimal. Gut kalkulierende Bauherren fahren aber nicht blind mit dem Bagger in das Haus. Denn ist die Substanz gut, kann die Revitalisierung wirtschaftlich sinnvoll sein.

60 Galerie 54

Charmeoffensive der BIG: Im zweiten Halbjahr wurden Kunden, Geschäftspartner und Freunde des Unternehmens in Wien, Salzburg und Graz zu einem Cocktail-Empfang eingeladen.

Impressum Ausgabe: Nr. 10/2011 Herausgeber: Bundesimmobiliengesellschaft mbH, Hintere Zollamtsstraße 1, 1031 Wien, T 05 02 44-0, F 05 02 44-1199, office@big.at, www.big.at Geschäftsführung: Wolfgang Gleissner, Hans-Peter Weiss Chefredaktion: Ernst Eichinger Redaktion: Herbert Hutar, ­Christian Mayr, Herwig Steinkellner Produktion und Artdirektion: Martin Jandrisevits, Hans Ljung Lektorat: Nicole Tintera Foto Titelblatt: Andrew Phelps, Foto U4: Hertha Hurnaus Druck: Grasl Druck & Neue Medien GmbH, 2540 Bad Vöslau

Dieses Druckwerk zeichnet sich durch eine nachhaltige und ressourcenschonende Produktion aus und wurde klimaneutral gedruckt. Das Papier dieses Produktes stammt aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern sowie kontrollierten Quellen und ist somit PEFC zertifiziert. PEFC steht somit als Synonym für nachhaltige Waldbewirtschaftung. Die Zertifizierung der gesamten Verarbeitungskette vom Wald bis zum Endprodukt garantiert, dass die Holzherkunft unzweifelhaft nachvollziehbar ist und geprüft wurde. Durch unabhängige, renommierte Zertifizierungsgesellschaften wird sichergestellt, dass die Wälder nach hohen PEFC-Standards bewirtschaftet werden. PEFC-Zertifikationsnummer: HCA-CoC-0249. Klimaneutral drucken bedeutet, die CO2-Emission für die Herstellung eines Druckproduktes durch den Erwerb anerkannter Umweltzertifikate auszugleichen.

PEFC zertifziert Das Papier dieses Produktes stammt aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern und kontrollierten Quellen www.pefc.at


Foto: Richard Tanzer

Editorial

BIG-Geschäftsführer: Hans-Peter Weiss (links) und Wolfgang Gleissner.

Liebe Leserinnen und Leser!

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ie vergangenen Monate waren für die BIG sehr abwechslungsreich und gelegentlich auch turbulent. So haben wir im Sommer bei­ spielsweise intensive Erfahrungen mit dem Verkauf von Bergen gemacht. Die öffentliche Diskussion darüber war geprägt durch zahlreiche Widersprüche. Berge dürften nicht in privatem Eigentum stehen, so der Tenor. Die Realität sieht ganz anders aus, denn die überwiegende Zahl der Gipfel gehört schon jetzt Privatpersonen (siehe ­Geschichte auf Seite 30). Daher war auch die mediale Aus­ einandersetzung weniger durch rationale Argumente als durch Emotion geprägt. Auch in unserem Unternehmen wurden daraufhin intensiv die aus diesen Geschehnissen resultierenden Fragen diskutiert. Was ist die Kernaufgabe des Staates? Welche Rolle spielt Privateigentum? Muss ­Gebäude-Infrastruktur direkt oder auch indirekt von der Republik „verwaltet“ werden? Was sind die Alternativen? Wie immer gibt es darauf unterschiedlichste Antworten und Meinungen. Jedenfalls ist es wert, sich diese Fragen zu stellen und sie auch intensiv zu diskutieren. Tatsache ist: Die BIG hat einen eindeutigen Auftrag. Wir sind, letztend­ lich im Sinne des Steuerzahlers, dazu verpflichtet, das an die BIG verkaufte ehemalige Liegenschafts-Vermögen der Republik bestmöglich zu bewirtschaften. Dazu gehört auch die klare Definition eines Kerngeschäftes. Die BIG ist Im­ mobilien-Dienstleister in drei Segmenten: Schulen, Univer­ Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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sitäten und Büro- oder Spezialimmobilien. Jeder Bereich hat seine spezifischen Anforderungen und muss unter­ schiedlich gemanagt werden. Aus diesem Grund wird das Portfolio auch weiter laufend optimiert. Niemand ist Spezi­ alist in allem – daher würde allein der Versuch, alles zu ­können, immer nur Durchschnittliches hervorbringen. Und das kann nicht Ziel sein. Die BIG ist in ihren Kernsegmenten ein hoch professio­ nell agierendes Unternehmen. Beleg dafür ist das gegen­ über dem langjährigen Durchschnitt im Jahr 2011 voraus­ sichtlich fast verdoppelte Investitionsvolumen. Gleichzei­ tig ist die hohe Auslastung ein Beweis für das der BIG ent­ gegengebrachte Vertrauen ihrer Kunden. Für 2012 erwar­ ten wir daher stabile Bauleistungen auf hohem Niveau. Wir gehen also mit positiven Erwartungen dem Jahres­ wechsel entgegen und wünschen Ihnen bereits jetzt schö­ ne Weihnachten, ein erfolgreiches neues Jahr und natür­ lich viel Spaß beim Lesen.

Wolfgang Gleissner

Hans-Peter Weiss

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Zeitraffer

Foto: Estudio Carme Pinós

WU

Foto: Projektgesellschaft Wirtschaftsuniversität Wien

Das Baufeld W1D, geplant vom Architekturbüro Carme Pinós, sieht der Visualisierung schon sehr ähnlich. Hier werden Seminarräume und Departments sowie eine Spezialbibliothek und ein Café untergebracht.

„Voll im Plan“ 90 Prozent der Aufträge vergeben. Erste Dachgleiche erreicht.

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uf der größten Baustelle der BIG, dem Campus WU im Wiener Prater, verläuft alles nach Plan. Nach knapp zwei Jahren Bauzeit sind 90 Prozent der ­Bauaufträge vergeben. Die meisten davon an inländische Unternehmen (Ausschreibungen erfolgen gem. Bundesvergabegesetz). Insgesamt sind bisher rund 130 Millionen Euro in den Neubau geflossen. „In allen Gebäuden sind wir im zweiten oder dritten Stockwerk des Rohbaus. Das Administrationsgebäude hat bereits Dachgleiche erreicht“, so die beiden Geschäftsführer der Projektgesellschaft Maximilian Pammer und ­Christoph Sommer. Auch mit der Montage der Fassaden wurde rechtzeitig vor Wintereinbruch begonnen. Die Errichtung erfolgt über eine gemeinsame Gesellschaft von BIG und WU (Projektgesellschaft Wirtschafts-

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universität Wien Neu GmbH). Das Budget der neuen Wirtschaftsuniversität Wien beträgt 492 Millionen Euro, NettoGesamtkosten inklusive aller Honorare und Grundstück. Der Bau des Campus WU wird in drei Baubereiche – Baubereich West (Executive Academy, Departments, Verwaltung), Baubereich Mitte (Library & Learning Center) und Baubereich Ost (Departments, Mensa, Hörsaalzentrum, ­Garage) – unterteilt. Der gesamte Campus wird auf Basis eines „Green Building“-Konzepts errichtet. Dieses Konzept wurde gemeinsam mit internationalen Fachleuten auf ­Grundlage internationaler Zertifizierungssysteme (LEED, BREAM, DGNB) sowie des österreichischen Projekts klima:aktiv und der neuesten OIB-Richtlinien erarbeitet. Verläuft alles nach Plan werden im Wintersemester 2013/14 rund 25.000 Studierende den Campus besiedeln. Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Wu

DATeN, FAKTeN, zAHleN • Adresse: 1020 Wien, Südportalstraße/Rotundenplatz • Investitionsvolumen 492 Millionen Euro Gesamtkosten netto • Nettonutzfläche ca. 100.000 m2 • 3.000 Arbeitsplätze • 4.800 Lehrplätze • 53 Seminarräume • 5 Großhörsäle

Fotos: Busarchitektur

Nackter Beton, Stahl und Baukräne prägen derzeit das Bild am Campus WU. Ende 2013 werden dort statt bohrenden, stemmenden oder sägenden Arbeitern Studenten über ihren Büchern sitzen.

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Zeitraffer

Fotos: TU Graz/Sporer

TU Graz

Gebäude-Übergabe (v. l. n. r.): BIG-Geschäftsführer Hans-Peter Weiss, nanoversity-Leiterin Daniela Jörgler, Andreas Gerhold (Evangelische Kirche), Wissenschaftsminister Karlheinz Töchterle, Aron Saltiel (Israelitische Kultusgemeinde Graz) und TU-Rektor Harald Kainz.

Spielerisch studieren Naturwissenschaft und Technik entdecken: Die „nanoversity“ der TU Graz für Kinder vom Babyalter bis zum Ende der Schulpflicht öffnete erstmals ihre Tore.

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emeinsam spielen und lernen: Das neue Haus für Kinder in der Petersgasse 136 ist offen für verschiedene Altersgruppen und folgt modernen pädagogischen Ideen. „Mit der ,nanoversity‘ wollen wir einen Beitrag zur besseren Vereinbarkeit von Familie und Beruf oder Studium leisten“, sagt Harald Kainz, Rektor der TU Graz. Insgesamt finden 120 Sprösslinge Platz. Neben einer flexiblen Kinderbetreuung (eine Gruppe für Kinder von null bis zwölf Jahren) gibt es eine Kinderkrippe (vier Gruppen für Kinder von null bis drei Jahren) und zwei „Kinderhäuser“ – in dieser Einrichtung spielen Kinder von eineinhalb Jahren bis zum Ende der Pflichtschulzeit bunt

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gemischt. Das Miteinander soll das soziale Lernen fördern: Die Kleinen lernen von den Großen, die Großen übernehmen Verantwortung für die Kleinen. Besondere inhaltliche Schwerpunkte sind Naturwissenschaft und Technik, aber auch Gender und Diversity. Die „nanoversity“ ist aber nur ein kleiner Teil des Produktionstechnikzentrums. Das Großprojekt mit einem Investitionsvolumen von rund 45 Millionen Euro ist derzeit in seiner Fertigstellungsphase. Schon im August wurde an drei Gebäuden am Campus Inffeld Dachgleiche gefeiert. Derzeit läuft der Innenausbau bereits auf Hochtouren. Institute aus den Bereichen Elektrotechnik, Maschinenbau, Informatik und Verfahrenstechnik sowie drei Kompetenzzentren finden hier Platz. Alle Gebäude werden mit innovativer und nachhaltiger Technik ausgerüstet. Rund 100  Sonden der Geothermieanlage, die je 120  Meter tief in die Erde ­reichen, liefern die erforderliche Energie zum Heizen oder Kühlen. Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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AMS

Fotos: Harald A. Jahn

Unspektakulär, aber höchst zweckmäßig und funktional: Das neue Amtsgebäude in Amstetten.

Amstetten

„Beste Voraussetzungen“ Neuer Raum: Übersiedlung des Arbeitsmarktservice Amstetten abgeschlossen.

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as Haus ist modern, hell und mitarbeiter- und kundenfreundlich. Es bietet uns die besten Voraussetzungen zur Erfüllung unserer Aufgabe“, freute sich AMS-Bezirksstellenleiter Harald Vetter bei der offiziellen Eröffnung des neuen Gebäudes des Arbeitsmarktservice Ende September. Nach rund einem Jahr Bauzeit stehen in dem ehemaligen Polizeigebäude rund 1.500 Quadratmeter Nutzfläche auf drei Stockwerken zur Verfügung. „Wir haben insgesamt 3,4  Millionen Euro investiert. Das Haus wurde umgebaut, ein Zubau errichtet und der Eingangsbereich völlig neu gestaltet“, berichtet der Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft Hans-Peter Weiss. Die BIG hat den Umbau finanziert und vermietet das Gebäude nun an das AMS. 32 AMS-Bedienstete beraten und vermitteln derzeit in Amstetten knapp 2.000 Arbeitssuchende aus dem Bezirk und suchen zugleich nach Bewerbern für 500 offene Stellen. „Rund 8.000  Menschen kommen jedes Jahr ins AMS Amstetten, davon werden 4.600 erfolgreich an Betriebe vermittelt, 66 Prozent davon innerhalb von drei Monaten und nochmals 22  Prozent innerhalb der darauffolgenden drei Monate“, verkündete AMS-Landesgeschäftsführer Karl Fakler im Rahmen der Feiern auch eine beachtliche Bilanz. Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Zeitraffer Zollamt Linz | Internat Saalfelden

Foto: BIG

Für das ehemalige Finanzgebäude in der oberösterreichischen Hauptstadt konnte kein Mieter gefunden werden. Jetzt wird es verkauft.

BIG verkauft das Zollamt Linz

Kein Mieter gefunden – Verfahren soll bis Ende des Jahres abgewickelt sein.

■  Im Herbst wurde das 12.000 Quadratmeter große Gebäude in der Zollamtstraße 7 nahe dem Linzer Hauptplatz öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben. Die erste Stufe des Bieterverfahrens ist bereits abgeschlossen. Mehrere Gebote wurden abgegeben. In einer weiteren Phase wird Interessenten die Möglichkeit eingeräumt, ihr Angebot nachzubessern. Spätestens Ende des Jahres soll die Transaktion ­abgewickelt werden. Der Mindestkaufpreis beträgt 2,21 Mil-

lionen Euro. Die trapezförmige Anlage wurde Mitte des 19.  Jahrhunderts gebaut und ursprünglich als Hauptzollamt verwendet. Bis Mitte 2008 war die Finanzlandesdirektion einquartiert. Damals fiel die Entscheidung, die Linzer Finanz aus den Gebäuden der BIG (Brückenkopfgebäude, Kaarstraße und Zollamtstraße) in den Terminal Tower am Bahnhof umzusiedeln.

Internat Saalfelden saniert

Foto: Hasenauer Architekten

Neue Raumstruktur und energetische Verbesserungen.

Energieeffizienz ist bei allen Gebäuden der BIG ein zentrales Thema. Die Fassade erhielt einen Vollwärmeschutz.

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■  Die Sanierung des dritten Internatsgebäudes des Bundesgymnasiums und Sportrealgymnasiums Saalfelden ist seit Mitte Oktober offiziell abgeschlossen. Von September 2010 bis September 2011 wurde das in die Jahre gekommene Internatsgebäude mit über 2.000 Quadratmetern Nutzfläche nach den Plänen von Architekt Ernst Hasenauer saniert. Im Zuge der Arbeiten wurde die Außendämmung durch einen Vollwärmeschutz verbessert, die Fassade erneuert und das Dach neu eingedeckt. Im Inneren des Gebäudes erfolgte, neben zahlreichen Sanierungsmaßnahmen wie beispielsweise einer Bodenerneuerung, die Reorganisation der Raumstruktur. Die BIG hat als Bauherr und Eigentümer der Schule rund 3,3 Millionen Euro in den Neubau investiert. Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Sturany

Fotos: Gisela Erlacher

Palais

Ein Königreich für ein Palais Saudi Arabien kauft Liegenschaft am Ring für interkulturelles Dialogzentrum.

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Das immobile Schmuckstück am Schottenring hat einen neuen Eigentümer. Namhafte Künstler und Handwerker haben bei der Erbauung am Palais Sturany mitgearbeitet.

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as Palais Sturany am Wiener Schottenring hat seit vergangenem Sommer einen neuen Eigentümer. Nach einem Bieterverfahren mit sechs Interessenten wurde das Gebäude um 13,4  Millionen Euro an das ­Königreich Saudi Arabien verkauft. Geplant ist die Einrichtung eines Dialogzentrums für Weltreligionen. Mindestkaufpreis waren 8,5 Millionen Euro. Der neobarocke Stilaltbau wurde von 1874 bis 1880 von den Architekten Ferdinand Fellner und Hermann Helmer erbaut. Insgesamt stehen rund 2.000 Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung. Mit der Gestaltung des Palais waren bedeutende Künstler beschäftigt. Im großen Salon mit Erker in der Beletage befinden sich vier große Deckengemälde, die Gustav Klimt und Franz Matsch zugeordnet werden. Der anschließende Speisesalon bietet eine altdeutsche Stuckbalkendecke mit Hängezapfen und reichem Dekor. Auch das ehemalige Kaminzimmer mit seinen Holzvertäfelungen ist ein Blickfang. Zuletzt war das Palais an die Universität Wien vermietet. Seit 2008 stand das Objekt leer.

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Zeitraffer Justizzentrum Eisenstadt | BG St. Pölten

Kurz notiert

Foto: Luftbildservice Redl

BIG platziert Anleihe

Das Justizzentrum in Eisenstadt wächst konsequent. Der Neubau der Justizanstalt erreicht mit Erscheinen des Magazins Dachgleiche. Im Frühjahr 2013 soll dieser Bauabschnitt fertig gestellt sein. Danach folgt die Sanierung des Bestandes.

Wettbewerb abgeschlossen

PLOV ZT gewinnt EU-weite Ausschreibung für Projekt BG St. Pölten. Durch „Entkernung“ entstehen neue Qualitäten und vor allem Durchblick.

Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) platzierte im Herbst eine 150-MillionenEuro-Anleihe mit einem Kupon von vier Prozent. „Wir freuen uns über das hohe Interesse der Investoren, zu für uns attraktiven Konditionen“, sagt Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer der BIG. Die Laufzeit der Anleihe beträgt 20 Jahre, wobei die BIG ein Ausstiegsrecht nach 15 Jahren hat. Emissionsbank war die Berenberg Bank. Potenzielle Investoren der BIG sind tradi­ tionell Versicherungen, Pensionsfonds oder Unternehmen mit konservativer Anlagestrategie. Die Bonität der BIG ist mit ­einem Triple A von der Ratingagentur Moody’s eingestuft. Die Republik Österreich, hundertprozentiger Eigentümer der BIG, haftet allerdings im Gegensatz zu ÖBB oder ASFINAG nicht für die Verbindlichkeiten des Unternehmens. „Das Markt­ umfeld ist schwierig und wir stehen in den kommenden zwei Jahren vor der Herausforderung, rund eine Milliarde Euro refinanzieren zu müssen“, so Weiss. Grund für den Finanzbedarf sind abreifende Anleihen, die im Jahr 2001 emittiert wurden. Damals hat die BIG den Liegenschafts­ bestand von der Republik Österreich um rund 2,4 Milliarden Euro gekauft.

Foto: PLOV ZT

Hörsäle für Maschinenbau

■  Der Architektenwettbewerb zur Sanierung und Erweiterung des Gymnasiums an der Josefstraße 84 in St. Pölten ist abgeschlossen: Aus über 60 Einreichungen entschied die Jury für den Entwurf des Wiener Architekturbüros PLOV ZT KG. Das dem Wettbewerb zugrunde liegende Investitionsvolumen beträgt rund 13,5 Millionen Euro. Das Bauvorhaben umfasst die Erweiterung der Liegenschaft um ein Gebäude und eine Teilsanierung des Bestandes. Weiters ist der Zubau einer Turnhalle samt Nebenräumen geplant.

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Im Wesentlichen wird die Hülle der Bestandsgebäude saniert. Im Zuge ­dessen werden Fenster getauscht, die Fassaden erneuert und die Dächer ­entsprechend adaptiert. Darüber hinaus soll durch die „Entkernung“ der Erdgeschoßzone, in der bis dato die Verwaltung untergebracht ist, der gesamte Bereich transparent gestaltet werden. Nach einer intensiven Planungsphase könnte der Baubeginn Mitte 2013 erfolgen. Die veranschlagte Bauzeit beträgt rund zwei Jahre.

Die Erneuerung des Standortes Getreidemarkt der TU Wien geht zügig voran. Mit der im Herbst abgeschlossenen Sanierung des sogenannten Bauteils BD ist ein weiterer wesentlicher Schritt für die geplante funktionelle Zusammenführung aller ­Maschinenbau-Standorte gesetzt.

Generalsaniert Im September erfolgte der Startschuss für die Generalsanierung des höchsten Gebäudes in Lienz. In diesem Hochhaus sind Finanzamt, Arbeitsmarktservice (AMS), Forstinspektion, Vermessungsamt untergebracht. Eine völlig neue Ansicht bekommt nicht nur die Außenfassade, auch der Eingangsbereich wird behindertenfreundlich, und ein neuer Lift außen am Gebäude hochfahren.

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Landesgericht

Wien

Schleusen und Röntgen im Gericht Neues Servicecenter dient als Erstinformationsstelle – Sicherheit im Eingangsbereich erhöht.

Foto: BIG

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m Zuge der Neugestaltung des Eingangsbereichs im Landesgericht für Strafsachen und der Staatsanwaltschaft Wien wurden vormalige Archivräume in ein modernes und kundenfreundliches Servicecenter verwandelt. Nun sorgen die neue Schleusenanlage und die Röntgenstraße für zeitgemäße Sicherheitskontrolle. In der Erstinformationsstelle kümmern sich sieben Mitarbeiter beim Infopoint und in vier Beratungszimmern um die Anliegen von Rechtsanwälten, Parteien oder Angehörigen. Das 800.000  Euro teure Vorhaben wurde von Architekt Heinrich Strixner aus Wiener Neudorf geplant.

Präsident des Oberlandesgerichtes Wien Anton Sumerauer, Justizministerin Beatrix Karl, Leiter der Oberstaatsanwaltschaft Wien Werner Pleischl und BIG-Geschäftsführer Wolfgang Gleissner.

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Fotos: Image Industry Erich Hussmann

Am Tag der offiziellen Eröffnung war der Eingangsbereich für kurze Zeit gesperrt. Normalerweise herrscht vor diesen Toren reger Betrieb.

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Zeitraffer Entenfamilie | Cobra

Der Landschafts­ bauer Johannes Schmoigl und seine Kinder haben sich der kleinen Enten angenommen.

Fotos: Schmoigl

Delogierte Enten

„Standorttreu, aber frech und schamlos.“

füttert zu werden“, so „Ersatzvater“ Johannes Schmoigl und fügt hinzu: „Das ist wahrscheinlich auch besser so, sonst würden sie vielleicht innerhalb kürzester Zeit von einem Fuchs gefressen werden.“ Von den zehn Küken sind nämlich sowieso nur mehr sieben übrig. Drei wurden auf der Straße überfahren. Der Lenker beging noch dazu Fahrerflucht. „Ein bisschen sind sie auch selbst schuld“, meint Schmoigl: „Sie sind extrem frech und schamlos.“ So säßen die Enten höchst selbstbewusst auf der Straße und kümmerten sich wenig um den Verkehr. Insgesamt ist die Zukunft der Tiere also eher ungewiss – aber spätestens mit den Frühlingsgefühlen im nächsten Jahr besteht die vitale Chance auf Sicherung der Art.

Foto: Markus Göschl

Foto: BM.I

Foto: BMI/Alexander Tuma

■  Im Sommer hatte es sich eine Entenmutter mit zehn Küken im Hof des Gesundheitsministeriums gemütlich gemacht – zum Missfallen mancher Mitarbeiter. Ihnen war das Federvieh zu laut. Daraufhin hat die BIG den „Landschaftsbauer“ Johannes Schmoigl beauftragt, das süße Junggeflügel im Innenhof des Amtsgebäudes in der Radetzkystraße einzufangen und auf den Bauernhof in Breitenfurt zu bringen. Hier wurden sie bis heute aufgezogen – allerdings ohne Muttertier, das seine Brut im Stich gelassen hat. Ursprünglich sollten sie, wenn sie alt genug sind, in die Freiheit entlassen werden. Alleine sie wollen und wollen nicht flügge werden. „Sie sitzen pünktlich um halb sechs Uhr vor meiner Tür, quaken und warten darauf, ge-

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Zentrale für Fahnder ■  Ende August wurde der Neubau für das Operative Zentrum für Ausgleichsmaßnahmen auf dem Gelände des Polizeieinsatzkommandos COBRA in Wiener Neustadt fertig gestellt und der Schlüssel von BIG-Geschäftsführer HansPeter Weiss (Bild links oben) an Innenministerin Johanna Mikl-Leitner und den Dienststellenleiter OZ-AGM Otto Taupe in Anwesenheit von Niederösterreichs Landeshauptmann Erwin Pröll (rechts im Bild) übergeben. Das neue Verwaltungsgebäude bietet Platz für 65 Mitarbeiter. Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Fotos: Gisela Erlacher

Ateliers

Foto: Betty Schroft

Die Bildhauerateliers in der Wiener Böcklinstraße wurden schrittweise saniert. Nun bieten sie allen Künstlern Platz zur freien Entfaltung.

Mehr als frische Farbe für Bildhauer-Ateliers Denkmalgeschütztes Gebäude nach mehrjährigem Umbau nun „state of the art“.

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n der Wiener Leopoldstadt erstrahlen die Ateliers der Akademie der bildenden Künste nach einer umfangreichen Sanierung nun in neuem Glanz. Vonseiten der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) wurden dafür als Gebäudeeigentümer rund 2,5 Millionen Euro investiert. Im Zuge der Sanierung wurden Dach und Fassade erneuert. Die Arbeiten an dem Anfang des 20. Jahrhunderts von Architekt Friedrich Ortmann geplanten und denkmalgeschützten Objekt wurden in drei Abschnitten während des Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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laufenden Betriebes realisiert. Ein neues Dach und eine neue Fassade zeugen von der mehrere Jahre dauernden Sanierung. Außerdem ist nun das Haus durch zwei Rampen und Aufzüge auch barrierefrei. „Die Gebäudeausstattung wurde auf einen zeit- und zweckgemäßen Standard gebracht und die Räumlichkeiten den geänderten Nutzungsanforderungen angepasst“, sagt BIG-Geschäftsführer Wolfgang Gleissner. Beispielsweise wurden ehemalige Wohnungen in moderne Büros und Seminarräume umgebaut.

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Zeitraffer Science Park

Passender Kunststoffschlüssel Das mehrteilige „Raumschiff“ ist bereits zur Hälfte gelandet. Nun geht der Ausbau des Science Park langsam in die Endphase. Einzig die Zukunft des vierten „Fingers“ ist noch nicht vollkommen geklärt.

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reffender kann ein Symbol aus „Plastik“ nicht sein. Noch nie hat der offizielle „Übergabeschlüssel“ der BIG so perfekt gepasst wie beim Science Park, werden doch in das neue Gebäude neben dem Fachbereich Mathematik, dem Johann Radon Institute for Computational and Applied Mathematics der Österreichischen Akademie der Wissenschaften sowie dem Fachbereich Statistik vor allem die Kunststofftechniker Platz finden. Punkto architektonischer Gestaltung lag die Messlatte nach Fertigstellung des ersten Bauteils vor rund zwei Jahren schon recht hoch. Die Fortsetzung des Bauvorhabens schließt

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aber nahtlos an die vorhergehende Phase an. Denn auch der zweite Bauteil verfügt über die optisch spektakulären Knicke an Baukörper, Außenhülle und Innenräumen. Auch die Umwelt war in der Planung Thema, schließlich soll die Johannes Kepler Universität zu einem Knotenpunkt im Bereich der Energieforschung ausgebaut werden. So erfolgt beispielsweise die Gebäudeheizung und -kühlung mittels Betonkernaktivierung auf Niedertemperaturniveau. Sämtliche Lüftungsanlagen sind zudem mit Wärmerückgewinnungssystemen ausgestattet. So gelingt es auch im Bereich der Energieeffizienz in der Spitzenklasse mitzuspielen. ›

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Fotos: JKU

Hans-Peter Weiss übergibt den zur Kunststofftechnik passenden Schlüssel an den Rektor Richard Hagelauer.

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Park

Foto: Hertha Hurnaus

Science

(v. l.): Uniratsvorsitzender GD Ludwig Scharinger, Arnold Suppan, Vizepräsident der Österreichischen Akademie der Wissenschaften, Landeshauptmann Josef Pühringer, BIG-Geschäftsführer Hans-Peter Weiss, JKU-Rektor Richard Hagelauer, Sektionschef Friedrich Faulhammer, Generalsekretär des Bundesministeriums für Wissenschaft und Forschung, Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner, der Linzer Bürgermeister Franz Dobusch, Erich Peter Klement, Dekan der TechnischNaturwissenschaftlichen Fakultät.

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Zeitraffer Science Park

Das Architekturb체ro Caramel ist f체r die Gestaltung des Science Park verantwortlich. Hell und farbenfroh ist auch der Bauteil II geworden. Vor allem die Stiegenh채user haben einen sehr futuristischen Einschlag.

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Kurz notiert Grenzerlös

Fotos: Hertha Hurnaus

Land Oberösterreich und BIG veräußern zwei Mühlviertler Grenzübergänge. Um insgesamt 800.000  Euro sind Wullowitz und Weigetschlag zu haben. Der Mindestkaufpreis für Wullowitz beträgt 664.000  Euro. Wer den Grenzübergang kauft, erwirbt Wohn-, Lager- und Bürogebäude, Flugdächer sowie Fahrbahnflächen auf einer Grundfläche von 24.275  Quadratmetern. Weigetschlag ist billiger, der Mindestkaufpreis liegt bei 142.000  Euro. Es besteht aus einem Bürogebäude und einem Flugdach. Auch die Freiflächen vor den einzelnen Bauteilen des Science Park sind großzügig und originell angelegt.

Nach zwei Jahren Bauzeit entstand ein 122 Meter langes Gebäude mit einer Nutzfläche von rund 10.000 Quadratmetern. Insgesamt wurden von der BIG als Bauherr und Eigentümer rund 26 Millionen Euro in das Projekt „Science Park Bauteil II“ investiert. Refinanziert werden diese Kosten durch Mietzahlungen der Universität. 250 Bedienstete finden nun in neuen Büros, Labors und Technika Möglichkeiten, Forschung und Lehre auf höchstem Niveau zu betreiben.

Synergien

Durch die Einmietung außeruniver­ sitärer Forschungseinrichtungen, wie beispielsweise der MathConsult GmbH oder der gemeinsamen Beteiligungsgesellschaften der JKU mit der Upper Austrian Research GmbH ergeben sich Synergieeffekte. Für Studenten entstehen etwa neue Beteiligungsmöglichkeiten an Forschungsarbeiten im Rahmen ihrer Bachelorund Master-Abschlussarbeiten. Der Science Park ist damit eines der wenigen Projekte, die das Miteinander zwischen Wirtschaft und Forschung auf engem Raum leben. Durch die unmittelbare Nähe werden KoNr. 10 | 2011 | www.big.at

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Platanen gefällt

operationen sowie die Erreichung von Forschungszielen noch einmal verbessert. „Dadurch wird der nächste große Schritt gesetzt, um die JKU zu einer international renommierten Universität zu formen und die Anforderungen eines modernen Industrie­ standorts Oberösterreich zu erfüllen“, so JKU-Rektor Richard Hagelauer zum Neubau.

Kurz vor Vollausbau

Mit Eröffnung des zweiten Bauteils ist das Projekt Science Park aber noch ­lange nicht abgeschlossen. Bereits für Mitte des Jahres 2012 ist die Eröffnung des dritten Bauteils geplant. Bei Bauteil vier befindet man sich derzeit in der Finalisierung von Planung und ­Finanzierung. Rund 50 Millionen Euro sollen im Zuge dieser beiden weiteren Teilprojekte noch investiert werden. Mit bis zu 1.000 modernsten Hightech-Arbeitsplätzen im Vollausbau wird sich der Science Park der JKU dann zum ­dynamischen Zentrum für Forschung und Entwicklung in Oberösterreich entwickeln und auch die Exzellenzschwerpunkte der JKU können damit weiter ausgebaut werden.  ‹

Die BIG hat Mitte November die beiden mächtigen Platanen im Hof der Salzburger Frohnburg mit Einverständnis der Stadt Salzburg gefällt. Die mehr als 30 Meter hohen Bäume waren 160 bis 180 Jahre alt und wogen jeweils über 30 Tonnen. Der Stammumfang betrug fünf Meter. Grund für die Maßnahme: Die Bäume waren hohl und drohten umzustürzen. Zuvor war zehn Jahre lang versucht worden, die Bäume zu retten – erfolglos. Die beiden Baumsenioren wurden daher durch zwei zehn bis zwölf Meter hohe Jung-Platanen ersetzt.

Kaserne verkauft Die Kaserne in Wöllersdorf wurde von der BIG an das auf Wohnbau spezialisierte ­Unternehmen Kohlbacher verkauft. Kaufpreis der 137.000 Quadratmeter großen Liegenschaft: 1,3 Millionen Euro.

Ausgepumpt Nach Erneuerung des Baumbestandes der öffentlich zugänglichen Parkanlagen rund um das Stift Viktring vor mittlerweile vier Jahren folgt nun die Sanierung der Teichanlagen. Im Herbst wurde die stark belastete Teichanlage durch Entfernung der Sedimente mittels Schneidkopfsaugbagger saniert. Rund 25.000 Tonnen Schlamm wurden dabei aus dem ­Gewässer geholt und danach entsorgt.

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Architektur

Foto: andrew phelps

uNipark NoNNtal

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Architektur Unipark Nonntal

Foto: SteinkellnerSchwarz

Spitznamen wie „Aquarium“ adeln den neuen Unipark Nonntal. Mutige Architektur hat eben nicht nur Freunde. Jedenfalls hat die Mozartstadt Salzburg eine neue Landmark in Sachen Architektur. Das moderne Gebäude für die Kultur- und Geisteswissenschaftliche Fakultät ist eine „offene Universität“, die für Gesprächsstoff sorgt und Diskussionen anregt. Von Christian Mayr & Herwig Steinkellner

Die beiden Studenten Samuel und Christian finden ihre neue Universität „grundsätzlich super“. In manchen Bereichen aber gewöhnungsbedürftig.

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ei so viel Ausblick kommen selbst die nüch­ ternsten Geistesmenschen ins Schwärmen: hier die Festung Hohensalzburg – zum Greifen nahe –, dort die beiden Hausberge der Mozart­ stadt, Untersberg und Gaisberg. „Der Ausblick hier heroben ist wirklich einmalig“, schwärmt der emeritierte Uni­ versitätsprofessor für Kommunikationswissenschaften, ­Michael Schmolke. Im Café am Dach des neuen Uniparks Nonntal lassen sich die letzten Sonnenstunden des Jahres bei solch einer herrlichen Kulisse ungleich schöner verbrin­ gen. Das unterstreichen auch die beiden Studenten Samuel und Christian bei einem Becher heißen Kaffee: Für die Sozio­logie- und Politikwissenschaftsstudenten ist aber am neuen Gebäude nicht alles so toll wie der Panoramablick vom Dach: „In manchen Bereichen ist das Haus gewöhnungs­bedürftig, gerade was die von außen einsich­ tigen Hörsäle betrifft“, meinen sie. Ein Universitätsgebäu­ de also nicht nur mit viel Ausblick, sondern auch mit Durch- und Einblick. Begonnen hat die Geschichte des im Oktober 2011 eröff­ neten Uniparks freilich schon vor 40 Jahren: Damals ka­ men die ersten Pläne auf, für die Kultur- und Geisteswis­ senschaftliche Fakultät ein modernes Gebäude zu errich­ ten. Gebaut wurde schließlich Ende der 60er-Jahre an der

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Die Offenheit des Uniparks Nonntal zeigt sich alleine darin, dass man als Passant problemlos unter dem Gebäude durchspazieren kann.

Foto: Andrew Phelps

Akademiestraße im Stadtteil Nonntal ein Provisorium – damals mit der Vorgabe, dass die Plattenbauten nach spä­ testens zehn Jahren durch einen soliden Neubau ersetzt werden müssen. Aber bekanntlich sind in Österreich Provi­ sorien mitunter Dauerlösungen, weshalb erst im Jahr 2005 die Ausschreibung zu einem internationalen Architekten­ wettbewerb für einen Neubau erfolgte; aus diesem ging schließlich das Architektenteam Storch, Ehlers & Partner aus Hannover als Sieger hervor. Zwei Jahre später, im De­ zember 2007, erfolgte endlich der Spatenstich für das Groß­ projekt, das nun mit Beginn des Wintersemesters 2011/2012 in Betrieb genommen werden konnte. Davor gab es aller­ dings noch ein halbes Jahr lang Baustopp durch den ­Bauherren Bundesimmobiliengesellschaft (BIG), da das Er­ gebnis der Baumeister-Ausschreibung den Kostenrahmen gesprengt hätte.

Komplizierter Flächentausch

Die fast unendliche Geschichte von Projektidee bis Fertig­ stellung hatte freilich auch handfeste Ursachen: So habe der Weg zum neuen Unipark über einen komplizierten ­Flächentausch führen müssen, erinnert sich Andreas ­Schmidbaur, der Amtsleiter für Stadtplanung in Salzburg: „16 Grundstückseigentümer und Bauwillige mussten unter Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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einen Hut gebracht und mit entsprechenden Gegenge­ schäften befriedigt werden. Das allein war ein Prozess von acht Jahren, ehe der städtebauliche Wettbewerb ausgelobt werden konnte.“ Das fertige, rund 65 Millionen Euro teure Haus bietet nun Platz für 350 Lehrende und rund 5.500 Studierende, die im nunmehr meistfrequentierten und auch größten Gebäude­ komplex der Universität Salzburg ihre Lehrveranstaltun­ gen absolvieren können. Bei diesem Projekt wurden wich­ tige Akzente punkto Nachhaltigkeit gesetzt. „Mit der Er­ richtung einer der größten Geothermie-Anlagen Öster­ reichs sind die Universität Salzburg und die BIG im Bereich Energetik völlig neue Wege gegangen“, sagt BIG-Geschäfts­ führer Hans-Peter Weiss. Rund 700.000 Euro wurden in diese zukunftsweisende Form der Energiegewinnung in­ vestiert. „Das Projekt wird sich nach rund 15 Jahren amorti­ siert haben“, so Weiss.

Geothermie

Im Außenbereich wurden 56 Rohre 200 Meter tief in den Boden gebohrt und mit einem Wasser-Glykol-Gemisch ge­ füllt. Durch diesen besonders guten Wärmeleiter kann der Temperaturunterschied zur Erdoberfläche für die Energie­ gewinnung genutzt werden. „Die Geothermie-Anlage lie­ Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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fert rund die Hälfte des erforderlichen Energiebedarfes für den gesamten Betrieb des Gebäudes“, erläutert BIG-­ Projektleiter Wolfgang Mairhofer. Die anderen 50  Prozent werden durch Fernwärme und eine Kälteanlage abgedeckt. Nach dem langen Hin und Her und dem doch noch ­glücklichen Ende bemüht die Universitätsleitung gar bibli­ sche Vergleiche: „Nach 40 Jahren Marsch durch die Wüste haben wir nun das gelobte Land erreicht“, meint etwa der Rektor der Paris-Lodron-Universität Salzburg, Heinrich ­Schmidinger. Auf den 17.000  Quadratmetern Nutzfläche bringt er nun die Institute Anglistik, Erziehungswissen­ schaft, Germanistik, Linguistik, Romanistik, Slawistik so­ wie Kunst-, Musik- und Tanzwissenschaft unter. Und er setzt den gelungenen Neubau sogar mit den beständigen architektonischen Highlights der Mozartstadt in Verbin­ dung: „Salzburg hat mit dem Unipark Nonntal ein Bauju­ wel erhalten, das die gesamte Stadt prägen wird“, so der Rektor, der auch einen positiven Beitrag zur Neugestaltung des gesamten Stadtteils Nonntal erkennt. Außer der neuen Fakultät sind auch das Sportzentrum Mitte, das populäre Kulturzentrum ARGEkultur und ein Wohnbauprojekt am Areal angesiedelt. Auch der oberste Stadtplaner Schmidbaur sieht im Uni­ park den „Turbo für die gesamte Entwicklung in dem Stadt­ ›

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Architektur

Fotos: Andrew Phelps

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teil“: Von all den Bauvorhaben seien nunmehr 80 Prozent umgesetzt; ausständig seien nur noch die Leichtathletikan­ lagen des Sportzentrums, der Ausbau der Pädagogischen Hochschule sowie jener der Hypo-Bank und ein weiterer Baukörper nahe der Uni. Und nach dem Abriss der Gebäude in der Akademiestraße sollen dort Grünflächen entstehen – jedoch nicht irgendwelche, sondern geplant ist eine Aus­ dehnung der in Salzburg hochgehaltenen Wiesenland­ schaft von Freisaal. „Diese Wiesenlandschaft mit ihren hunderte Jahre alten Alleebäumen, die kunst- und kultur­ historisch, aber auch naturräumlich einen wichtigen Grün­ bereich darstellt, wird sich dann von der Altstadt bis fast vor die Universitätsrampe ziehen“, erklärt Schmidbaur. Aus Sicht der öffentlichen Hand ist er mit dem neuen Unipark zu „über 90 Prozent“ zufrieden, weil sowohl die Durchwe­ gung des Areals als auch die städtebauliche Einbindung und der Entwicklungsimpuls gelungen seien. „Wir können wirklich zufrieden sein“, resümiert Schmidbaur. Einzig kleiner Wermutstropfen: Die Garage hätte größer ausfallen können, um auch allen benachbarten Einrichtungen mehr Stellplätze zur Verfügung zu stellen.

Transparenz, an die sich die meisten erst gewöhnen müssen. Ein- und Durchblicke gibt’s in alle Richtungen.

Die Bibliothek lädt nicht nur zum Studieren ein. Diese Räumlichkeiten sind der Gegenbeweis für alle, die sagen, Bücher wären tot.

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Anhaltende Glücksmomente Heinrich Schmidinger, Rektor der Universität Salzburg und gleichzeitig Präsident der Österreichischen Universitätenkonferenz, im BIG Business-Gespräch.

Äußerlich am prägendsten ist wohl die Glasfassade mit kupferfarbig eloxierten, fein gelochten Aluminium-Lamel­ len, die zur Verdunkelung von jedem Zimmer aus auf Knopfdruck bedienbar sind. „Damit entsteht eine gewisse Lebendigkeit im Erscheinungsbild. Es ist kein massives Ge­ bäude mehr, sondern eines, das mit der Farbigkeit der Um­ gebung auch zusammenspielt“, beschreibt Projektleiter Martin Bockelmann von Storch, Ehlers & Partner. Gleich­ zeitig bringe die Glas-Außenhaut viel Tageslicht in die Hör­ säle und Büros. „Das wirkt positiv auf die Atmosphäre und auf das Wohlbefinden der Menschen ein“, so Bockelmann. Einen Trend hin zu derartigen Bauten im Bildungsbereich will er zwar noch nicht sehen, prinzipiell seien solche Kon­ zepte aber erst durch ausgereifte Technologien zur Ver­ dunklung möglich geworden; auch die verwendeten Gläser seien von „hoher technischer Qualität“. Zur generellen be­

« Nach 40 Jahren Marsch durch die Wüste haben wir nun das gelobte Land erreicht.»

Heinrich Schmidinger, Rektor der Paris-Lodron-Universität Salzburg

schaulichen Atmosphäre würde auch der in den Außenbe­ reichen verwendete Naturstein beitragen. „Der ist sehr hell und freundlich und stellt eine einladende Geste für alle dar“, befindet Bockelmann.

„Tag der offenen Tür“

Bei den Nutzern des Uniparks wie der interessierten Öf­ fentlichkeit sorgt der Glaspalast aber durchaus für zwie­ spältige Meinungen – dies wurde vor allem anlässlich des „Tags der offenen Tür“ am 14. Oktober deutlich. Keine Zwei­ fel gab es jedoch am überwältigenden Interesse für das neue Universitätszentrum von Salzburg: Schon eine halbe Stunde, bevor sich die Tore öffneten, bildete sich vor dem Eingang eine riesige Menschentraube. „Gemma Uni › Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Auch die Hörsäle sind perfekt ausgestattet und mit modernster Technik ausgerüstet.

■ Herr Professor Schmidinger, gut Ding braucht bekanntlich Weile. Nach 20 Jahren Gerede ist das neue Gebäude nun seit dem Beginn des Wintersemesters 2011 Wirklichkeit. Welche waren in der langen Vorbereitungsphase Ihre persönlichen Schreckensmomente und Ihre persönlichen Glücksmomente? Schmidinger: Die Glücksmomente halten schon seit einigen Wochen an – seit der Zeit, da das Gebäude be­ gann, fertig zu werden. Jedes Mal, wenn ich das Gebäude betrete oder auch nur daran vorbeigehe, habe ich einen neuen Glücksmoment. Der größte Schreckensmoment war die Einstellung der Baustelle gleich nach dem Spatenstich – damals für fast ein halbes Jahr. Haben Sie schon ein Lieblingsplatzerl gefunden? Schmidinger: Ich habe zwei Lieb­ lingsplätze: die Bibliothek und die Terrasse. An beiden Orten könnte ich auf Anhieb uferlos verweilen. Was hört man denn über die Architektur des Gebäudes? Überwiegt

eher die Skepsis oder löst das Haus sogar Begeisterungsstürme aus? Schmidinger: Je mehr ich höre, desto mehr Zustimmung, ja Begeisterung gibt es. In der Tat: Das Gebäude ist nicht bloß ein Neubau, es ist unbe­ streitbar schöne und interessante Architektur. Ein großer Gewinn für Salzburg. Immer wieder hat man im Vorfeld der Inbetriebnahme Spitznamen wie Aquarium oder Glashaus verwendet: Wie ist denn die Stimmung bei jenen, die hier arbeiten, also bei den Studierenden und im Lehrkörper? Schmidinger: Ich glaube, ja, ich bin mir sicher, dass die Zahl jener, die sich gerne hier aufhalten, ständig wächst. Kritik wird es schon bald überhaupt keine mehr geben. Wie geht’s an der Uni Salzburg baulich weiter? Schmidinger: Es geht ständig weiter. Die Universität wächst auch gebäu­ demäßig ununterbrochen. Das nächste große Projekt ist das Labor­ gebäude in Itzling. Es soll 2014 bezo­ gen werden. ‹

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Architektur Unipark Nonntal

schau’n“ war dann sieben Stunden lang regelrecht Volks­ sport: Schulklassen, junge Familien, Universitätsabsolven­ ten, Pensionisten – alle pilgerten ins Nonntal, um geführte Rundgänge, Kurzvorträge von Lehrenden oder ein Gratis­ getränk im Dach-Café zu konsumieren. Oder aber, um sich in den Gängen des Bildungspalastes einfach frei und unge­ zwungen zu bewegen.

Andreas Paschon vom Institut für Erziehungs­ wissenschaft hat seine Regale schon bis auf den letzten Platz gefüllt.

Kein Vergleich

Jasmin und Ina maturieren nächstes Jahr und überlegen, danach in Salzburg zu studieren.

Fotos: SteinkellnerSchwarz

Alessia, Michael und Valeria studieren bereits an der Uni Salzburg. Derzeit fehlt ihnen allerdings noch ein bisschen die Orientierung.

Ein Herzstück des Uniparks ist etwa die Bibliothek, wo 500.000 Bücher gesammelt sind. Schon in die Zukunft blickt dort eine Schulklasse von der HTL Itzling. „Wir nutzen die Gelegenheit zu diesem Ausflug“, schildert HTL-Profes­ sor Christian Rosenkranz, „denn schließlich sollen sich die Schüler rechtzeitig einen Überblick vom Bildungsangebot machen können.“ Nicht nur ihm gefällt das Ambiente, auch seinen Schützlingen ist der Ausflug deutlich lieber als ­„Mathe-Unterricht“, wie einer der Schüler lachend einwirft. Die bequemen Ledersofas in der Bibliothek haben es wie­ derum Jasmin und Ina vom BRG Nonntal angetan: „Hier kann man wirklich ungestört schmökern“, schwärmen sie. Ob sie nach der Matura hier studieren werden, wissen sie noch nicht – dagegen spreche jedenfalls nichts. Beides probiert – kein Vergleich, davon kann RussischStudent Willi ein Lied singen. „Ich hab den direkten Ver­ gleich mit den alten Plattenbauten drüben in der Akade­ miestraße“, schildert der in Bielefeld geborene Student. „Keine Frage, die Räumlichkeiten hier sind viel moderner und großzügiger.“ Nur punkto Durchblick ist die Umstel­ lung für ihn noch nicht geschafft: „Dass man in die Hörsäle von draußen so ohne Weiteres reinschauen kann, daran muss ich mich erst gewöhnen“, sagt er. Ganz andere Sorgen hat derweil Michael: Der gebürtige Syrer studiert im zweiten Semester Germanistik und Philo­ sophie. „Was ich vermisse, sind ausreichend Fahrradstän­ der vor dem Haupteingang, aber die sollen noch kommen, hab ich gehört.“ Die transparenten Hörsäle findet er hinge­ gen okay, „in den ersten paar Vorlesungen waren wir noch gestört, aber daran gewöhnt man sich schnell“, meint der Student.

Barrierefreiheit

Den Lehrenden ergeht es nicht viel anders. Andreas ­Paschon vom Institut für Erziehungswissenschaft hat sei­ ne Bücherregale bereits bis auf den letzten Platz gefüllt. „Es ist schön hier, allerdings hat es schon auch Nachteile, dass man so ohne Weiteres « Wir wollten eine offene in mein Büro schauen kann, das ist etwas störend.“ Seine wissenschaftliche Mitarbei­ Universität realisieren.» terin, ­Barbara Fageth, vermisst ebenfalls Martin Bockelmann, Projektleiter Storch, Ehlers & Partner ­Privatsphäre, was ein ungestörtes Arbeiten erschwere; und sie befindet, „dass das Haus nur zum Teil behindertengerecht gebaut worden ist“. „Das Haus ist selbstverständlich barrierefrei errichtet. Die Gleichstellungsbeauftragte der Universität war intensiv in die Planungen eingebunden“, sagt BIGProjektleiter Wolfgang Mairhofer, räumt aber gleichzeitig

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ein: „Die Arbeiten sind noch nicht abgeschlossen.“ Unter anderem ­fehle noch die Erweiterung des taktilen Leit­ systems. Bei so viel Glas vermisst Adam Dörflinger, Studienassis­ tent der Kunstgeschichte, sein altes Institut, das mitten in der Altstadt untergebracht war. „Die alten Mauern gehen mir schon ein wenig ab“, meint er. Auch die Österreichi­ sche Hochschülerschaft deponierte am „Tag der offenen Tür“ mit einem 42 Quadratmeter großen Transparent ihre Kritikpunkte an dem Neubau. „Beengte Verhältnisse, nicht barrierefrei, ständig beobachtbar, frisst Energie“, stand in etwas ungelenk geschriebenen Lettern darauf.

Universität ist kein Block, sondern sie ist durchlässig und über den Campus durchquerbar.“ Viele Besucher haben dies übrigens ähnlich gesehen. „Al­ so, mich würde das nicht stören“, meint etwa eine Besuche­ rin, „denn wenn ich arbeite, dann merke ich gar nicht, dass am Gang jemand vorbeigeht.“ Sie wäre gern noch einmal 20 Jahre jung und würde hier mit großer Freude studieren. „Wahrscheinlich wäre ich hauptsächlich hier heroben auf dem Dach, denn so ein Ausblick ist einzigartig auf der Welt.“ Hierher kann sie freilich jederzeit kommen – ganz ohne Studentenausweis. ‹ 

Beeindruckend: In der Nacht ist der beleuchtete Unipark Nonntal ein besonderer Blickfang.

Geschmäcker und Watschen sind verschieden

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Den Architekten des Gebäudes lässt vor allem letzterer ­Kritikpunkt nicht kalt: „Fachlich und sachlich ist das nicht in Ordnung. Denn es handelt sich um ein hoch energie­ effizientes Gebäude“, sagt Bockelmann. Die Kritik an zu viel Einblick sieht er dafür etwas entspannter: „Dass es unter­ schiedliche Meinungen gibt, liegt in der Natur der Sache. Unser Konzept sieht eine lichte, helle Atmosphäre und nicht ein abgeschlossenes Für-sich-Sein vor, wie man es aus dem alten Gebäude her kannte. Wir wollten eine offene Universität realisieren“, meint Bockelmann. Schließlich sei ein ganz wichtiger Aspekt eines jeden Studiums der inter­ aktive Austausch zwischen Lehrenden und Studierenden: „Unsere Intention zielte daher darauf ab, dass die Kommu­ nikation zwischen Universitätsmitarbeitern und Studen­ ten gefördert wird.“ Diese Handschrift sei auch im städte­ baulichen Bereich zu erkennen, meint Bockelmann. „Die

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Thema Verwertung

Auch Kleinvieh macht (viel) Mist Die Portfoliobereinigung der BIG ist in groben Zügen erledigt. Allerdings warten noch viele kleine Immobilien, die nicht ins Kerngeschäft passen, auf ihren Verkauf. Gleichzeitig soll der Bestand optimiert und zusätzliche Einnahmequellen erschlossen werden. Von Ernst Eichinger

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as ökonomische Ziel der Bundesimmobilien­ gesellschaft (BIG) ist eindeutig definiert. In Pa­ ragraf vier des Bundesimmobilien-Gesetzes aus dem Jahr 2001 heißt es unmissverständlich zu den Aufgaben: „Die BIG hat zu marktkonformen Bedin­ gungen den Raumbedarf des Bundes zu befriedigen.“ Im Klartext ist das Unternehmen aufgefordert, zumindest kos­ tendeckend zu arbeiten. Die BIG vermietet ihre Liegen­ schaften, also Schulen, Universitäten und Büro- oder Spezi­ alimmobilien, an ihre größten Kunden wie Unterrichts-, Justiz- oder das Fi­ nanzministerium. Ins­ « Die BIG hat zu marktkonformen gesamt fließen auf die­ sem Weg rund 650 Mil­ Bedingungen den Raumbedarf des lionen ­Euro pro Jahr Bundes zu befriedigen.» auf die Konten der BIG. Bundesimmobilien-Gesetz Im Gegenzug müssen die Häuser instand ge­ halten werden. Alleine dafür wurden im Jahr 2010 rund 220 Millionen Euro ausge­ geben. Vor allem aber sind die Zinsen für das im Jahr 2001 zum Kauf des Portfolios benötigte Kapital zu bezahlen. Zu­ sätzlich „drücken“ noch Abschreibungen, Verwaltungs­ kosten oder beispielsweise Personalaufwand das Ergebnis. Unter dem Strich standen im Jahr 2010 daher „nur“ mehr rund 15 Millionen Euro Gewinn. Die BIG ist also laufend gefordert, ihren Bestand zu opti­ mieren. Neben der Vermietung ist der Verkauf von Immo­ bilien eine Möglichkeit, Umsatz zu generieren. Allerdings hat diese Variante einen Pferdefuß. Denn es handelt sich budgetär um sogenannte Einmaleffekte. Demzufolge ist die BIG bestrebt, nur Immobilien zu verkaufen, die nicht ins Kerngeschäft passen. Prominente, werthaltige Objekte ›

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s­ ollen im Bestand gehalten werden. Das gelingt Die Neuvermietung der nicht immer, denn auch die Zukunft der nicht mehr vermieteten Liegenschaften ist im BI-­ Grenzstationen ist kein Gesetz definiert. So sei „… die Verwertung zur leichtes Unterfangen. Gänze oder in Teilen, insbesondere von für Bun­ deszwecke nicht mehr benötigten Objekten … vorzubereiten und durchzuführen.“ Sprich: Ver­ kaufen. Spektakuläre Transaktionen, wie der Eigentums­ wechsel mehrerer tausend Wohnungen im Paket um 145 Millionen Euro im Jahr 2003 oder die Veräußerung des ehemaligen Finanzmini­steriums in der Wiener Kärntner Straße, spülen in der Sekunde zwei oder dreistellige Millio­ nenbeträge in die Kassa.

Verlassene Grenzstationen werden sukzessive verkauft. Im Bild links der steirische Radlpass. Das Grenzhäuschen in Strem hat auch bereits einen neuen Eigentümer.

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Karikatur: Much

Weniger Aufmerksamkeit wird da schon den vielen mäßig spektakulären Liegenschaften wie Grenzstationen gewid­ met. Seit dem EU-Beitritt der österreichischen Nachbarn und dem darauffolgenden Bekenntnis zum Schengen-Ab­ kommen sind nämlich die Kontrollen bei Überschreiten der Landesgrenze obsolet geworden. In logischer Konse­ quenz hat das Bundesministerium für Inneres (BMI) dann auch die Mietverträge gekündigt. Erster Zugang der BIG wäre eine Neuvermietung gewesen. Allerdings war der „Run“ auf die Liegenschaften enden wollend. Parallel zur kontinuierlich rückläufigen Hoffnung auf Neuvermietung wurden dann die Weichen auf Verkauf gestellt. Abgesehen von der augenscheinlich erkennbaren Tatsa­ che, dass hier nicht gerade Traumschlösser in ruhiger Lage feilgeboten wurden, gab es eine weitere Hürde. Die rechtli­ chen Verschränkungen sind sowohl für Vermietung als auch Verkauf kein Turbo. Eher kommt die Situation einem gordischen Knoten gleich. In diesem Fall ist allerdings kein ›

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Thema Verwertung

Fotos: BIG

Die beiden großen oberösterreichischen Grenzstationen Wullowitz und Weigetschlag suchen derzeit einen neuen Eigentümer.

Held in Sicht, der die Verwirrung mit einem Hieb löst. Mit an Bord bei einer typischen Grenzlandliegenschaft sind je­ denfalls im Regelfall BIG und das jeweilige Land, oft kommt noch die ASFINAG hinzu, und gelegentlich ist zusätzlich die betroffene Gemeinde dabei. Diese Konstellation kann eine rasche Lösung dann schon erschweren.

Rote Laterne

Weiters passt die Widmung nicht. „Die Gemeinden wei­ gern sich – durchaus verständlich – die Liegenschaften vor Verkauf umzuwidmen“, so BIG-Verkäuferin Elisabeth Eder. Wie ein Damoklesschwert hängt das Rotlicht über den Bür­ Wie ein Damoklesschwert   germeistern. Mit einem neuen Bordell im Ortsgebiet ist der hängt das Rotlicht über den Stimmenfang nämlich nicht Bürgermeistern. Mit einem unbedingt einfacher. Insgesamt neuen Bordell im Ortsgebiet   kennt das Grundbuch nur Ver­ kehrsflächen – egal also ob ist der Stimmenfang nicht Wohnhaus, Büro oder Lager­ unbedingt einfacher. platz. Wobei große Teile davon auch tatsächlich Straße sind. Und zwar nicht nur eine. Daraus wiederum ergeben sich viele Möglichkeiten, um die ehe­ maligen Kontrollstellen zu passieren. Daher müsse zualler­ erst feststehen, wo in Zukunft die Straße verläuft. Erst dann können Teilungspläne erstellt werden. Alles in allem bis zur offiziellen Ausschreibung doch eine mühsame Geschichte. Dazwischen liegen noch zähe Ver­ handlungen, wer wann zu welchen Konditionen allfällig

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vorhandene Flugdächer oder andere Hürden entfernt oder entsorgt. Denn laut EU-Verordnung dürfe nichts den flie­ ßenden Verkehr behindern. Insgesamt warten noch rund 20  Grenzstationen auf ihren Verkauf. Der Umsatzbringer im Budget der BIG werden diese Liegenschaften wohl nicht werden. So haben die letzten vier Transaktionen in der Stei­ ermark (Radlpass, Sicheldorf, Zelting, Leutschach) gerade einmal rund 60.000 Euro eingebracht. Aber Kleinvieh macht eben auch Mist. Und ein paar „Filetstücke“ mit per­ fekter Verkehrsanbindung hat die BIG noch im Bestand. Derzeit laufen beispielsweise die Verwertungsprozesse im oberösterreichischen Wullowitz und Weigetschlag. Die ­Erwartungen liegen immerhin bei rund 800.000 Euro. Zu­ schlagen sollen, geht es nach dem Wunsch der BIG-Verant­ wortlichen, in erster Linie Frächter oder Transportunter­ nehmen. Als Extra-„Zuckerl“ gibt es in nahezu allen größe­ ren Grenzobjekten mindestens eine Gefängniszelle. Beim Anblick derer würden laut BIG-Verkäufern unterschied­ lichste Fantasien potenzieller Käufer wach. Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Noch tiefer im Detail als bei den Objek­ ten entlang den Bundesgrenzen ­stecken die BIG-Spezialisten für das Kleine bei dem Versuch, über 2.000 Schrebergär­ ten in Wien an den Mann oder die Frau zu bringen. Diese Parzellen waren Teil des Liegenschaftspaketes, das im Jahr 2000/2001 von der Republik an die BIG verkauft wurde. Die Flächen sind seit da­ mals in Bausch und Bogen an den Zentralver­ band der Kleingärtner verpachtet. Trotz hoher Anzahl kann man diese Liegenschaften nicht gerade als die Cashcow der BIG bezeichnen.

Hohes Interesse

Im Gegenteil: Selbst für eine Privatperson brächten die jährlichen Erträge bestenfalls bescheidenen Wohlstand. Auf der anderen Seite repräsentieren die Kleingärten hohe Verkaufswerte. So haben bisher 185 verkaufte Parzellen mehr als zehn Millionen Euro gebracht. Derzeit ist eine gro­ ße Tranche in Arbeit. Im Prater werden rund 860 Grundstü­ cke zum Kauf angeboten. Adressaten sind ausschließlich bisherige Pächter. Nach erster Einschätzung dürfte auch das Interesse hoch sein. Bis dahin war aber auch dieser Weg sehr lange. Zuerst musste eine „äußere Teilung“ durchge­ führt werden. Sprich der Grenzverlauf, Eigentumsverhält­ nisse und der Vergleich zwischen Plan und Ist-Stand waren eher unklar. „Die Widmung hat nicht gepasst“, so Elisabeth Eder: „Und die Grundstücksgrenzen waren auch nicht ver­ zeichnet.“ Erst danach fand die sogenannte innere Bereini­ › Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Fotos: Michael Hetzmannseder

Verwertung

Die BIG trennt sich sukzessive von ihren über 2.000 Kleingartenparzellen. Die Verkaufspreise werden von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelt.

Trotz hoher Anzahl kann man die Schrebergärten nicht gerade als die   Cashcow der BIG bezeichnen.

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Thema

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gung statt. Es galt Fragen wie „Wo stehen die Zäune?“ oder „Wem gehören die Bäumchen?“ zu beantworten. Inklusive Vermessung haben alleine die Vorbereitungsarbeiten für den Verkauf mehr als eine Million Euro verschlungen und mehrere Jahre gedauert. Dieses Geld soll aber durch den Verkauf wieder hereinkommen. Der „Zwischenstand“ lässt hoffen. In diesem Fall zählt also nicht die Größe, sondern die Masse.

Nicht breit, dafür lang

Deutlich zäher ist das Ringen der BIG-Verkaufsabteilung mit den Grundstücken der im Jahr 1858 konzessionierten „Südbahn-Gesellschaft“ aus der Monarchie. Immer wieder muss ein weiteres Rudiment dieser erst 1982 aus dem Han­ delsregister gestrichenen Donau-Save-Adria-Eisen­ « Was machen sie mit einer bahngesellschaft (DOSAG) aus dem Portfolio der BIG Liegenschaft, die 500 Meter lang,   entfernt werden. Freude aber nur drei Meter breit ist?» bereiten solche Aufträge Julia Adamec, BIG-Verkäuferin selten, waren doch die Grundstücke eigens für den Bahnbetrieb gekauft wor­ den und sind daher dementsprechend konfiguriert. „Was machen sie mit einer Liegenschaft, die 500 Meter lang, aber nur drei Meter breit ist?“, fragt die diesbezüglich leidge­ prüfte BIG-Verkäuferin Julia Adamec. Denn abgesehen von dem Kuriositätenfaktor bedeute der Verkauf eines solchen Grundstückes den gleichen Aufwand, als würde ein wun­

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derschönes Palais verwertet. Und mit der Zeit sei auch der Sensationswert dahin. Es bleibe also nur viel Arbeit ohne Chance auf Erlös. In der Vergangenheit tauchten aber sogar für die abgeklärte Verkäuferin noch Überraschungen auf. So fanden sich beispielsweise vor ein paar Jahren in Ober­ österreich „26 Quadratmeter mitten in einer Kreuzung“, so Adamec. In einem solchen Fall werde die Fläche einfach an den umliegenden Eigentümer abgetreten. Viel Aufwand – kein Geld. Ziel der Befreiung des BIG-Portfolios von allen nicht in das Kerngeschäft passenden Immobilien ist lang­ fristig drei „sortenreine“ Segmente zu haben – nämlich Schulen, Universitäten und Amtsgebäude.

Alles sehr kompliziert

Ein wesentliches Ziel der BIG ist auch, die Erlöse „am Ob­ jekt“ zu optimieren. Das heißt also für Assetmanager und Hausverwalter neben ihren regulären Aufgaben zu versu­ chen, zusätzliche Einnahmen zu lukrieren. Will beispiels­ weise die Telekom oder ein Energieversorger Kabel oder Leitungen über ein BIG-Grundstück verlegen, sind die Ver­ hältnisse klar. Dafür gibt es Geld. Nicht so eindeutig sind andere Versuche der BIG-Verantwortlichen, die Erlöse zu optimieren. Sie stoßen sogar gelegentlich auf wenig Ge­ genliebe. Da wäre einmal die Sache mit den Mobilfunkan­ tennen. Grundsätzlich bieten sich 2.800  BIG-Dächer oder Dachboden geradezu an, um dort Sendestationen zu errich­ ten. Insgesamt rund 200 Verträge mit Betreibern wurden abgeschlossen. Die Einnahmen: Im Durchschnitt ein paar hundert Euro pro Monat und Sendemast, die mit dem Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Verwertung

Foto: Gisela Erlacher

Gerüstwerbung ist unter dem Strich kaum rentabel. Gelegentlich werden prominente Flächen für BIG Art genutzt.

­ utzer nach einem speziellen Verhältnis geteilt werden. N Problematisch wird das Thema in der Regel erst in Schulen. Selbst wenn die BIG keine neuen Genehmigungen ohne Absprache mit den Direktionen erteilt, kann der Schuss ­ordentlich nach hinten losgehen. Gelegentlich formieren sich dann Eltern und Lehrer zu einer Protestbewegung. Wenn der Vertrag aber schon abgeschlossen ist, gibt es kein Zurück. Dann steht die BIG für ein paar hundert Euro im Monat (mit) am Pranger. Und erneut stellt sich die Grund­ frage, inwieweit der wirtschaftliche Auftrag der BIG mit dem „gesellschaftlichen“ kollidiert.

Dächer sind als Standorte für Mobilfunkmasten sehr beliebt.

Problem Gerüstwerbung

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Insgesamt wurden rund 200 Verträge   mit Betreibern abgeschlossen. Die Einnahmen: Im Durchschnitt ein paar hundert Euro pro Monat und Sendemast.

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In die gleiche Kategorie fällt das Thema Gerüstwerbung. Oft angedacht ist niemals ein Renner daraus geworden. Zu kompliziert. „Wenn man das nicht in der Planung mit ein­ bezieht, kann man es vergessen“, sagt Wolfgang Sturm, Ob­ jektmanager der BIG. Das Gerüst müsse statisch höheren Anforderungen genügen. Dadurch wird es teurer. Darüber hinaus reden oft noch Stadtbildkommissionen mit. Das dauere natürlich seine Zeit. Zusätzlich seien noch diverse Gebühren zu errichten. „Unter dem Strich kommt nichts dabei heraus“, so Sturm. Ähnlich heiß diskutiert wie die Werbeflächen ist die ­Herausforderung, mehr als 25.000 Stellplätze für Autos zu ordnen und dementsprechend Miete dafür einzuheben. So mancher Pkw-Lenker, der seiner Meinung nach „schon im­ mer“ dort geparkt hat, sieht nämlich gar nicht ein, warum er plötzlich dafür zahlen soll.  ‹

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Foto: Richard Tanzer

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foto: demis.nl

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Kartitsch in Osttirol

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Das Osttiroler Bergdorf Kartitsch war im Sommer Schauplatz eines „weltbewegenden“ Ereignisses.

ein Berg ging um die Welt. genauer gesagt gleich zwei. so kamen im vergangenen sommer die Osttiroler Zwillinge rosskopf und große kinigat unerwartet zu Weltruhm. Der grund: sie sollten aus dem Bestand der Big verkauft werden. eine Chronologie der ereignisse. Von Ernst Eichinger, Mitarbeit: Herbert Hutar

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in­paar­Tonnen­Fels­und­Geröll­waren­Stein­des­ anstoßes­genug.­Das­Donnerwetter­der­empörung­ enorm.­ Von­ Skandal­ und­ ausverkauf­ der­ heimat­war­die­Rede.­ein­aufschrei­der­entrüstung­erschütterte­die­Grundfesten­der­alpenrepublik.­Wie­ konnte­ein­Unternehmen­–­noch­dazu­eines­im­eigentum­ des­ Staates­ –­ zwei­ Gipfel­ in­ Osttirol­ und­ damit­ ein­ Stück­ Identität­(siehe­Interview­Seite­39)­verkaufen­wollen.­Sogar­ die­ Bundeshymne­ wird­ mit­ „Land­ der­ Berge“­ eingeleitet.­ Der­ Zeit-im-Bild-moderator­ im­ ORF­ kündigte­ den­ ersten­ Beitrag­dagegen­emotionslos­trocken­an:­„Nicht­oft­schafft­ es­die­Bundesimmobiliengesellschaft­aufgrund­ihres­eher­ unspektakulären­ Geschäftes­ in­ die­ Schlagzeilen.“­ Wenn,­ dann­ aber­ richtig.­ Unweigerlich­ fühlt­ man­ sich­ an­ andy­ Warhols­ berühmte­ „15­ minuten­ des­ Ruhmes“­ erinnert.­ Denn­der­beginnende­Sommer­wurde­für­die­BIG­so­richtig­ heiß.­Über­drei­Wochen­hatte­die­medienwelt­ein­dankbares­Thema.­Tatsächlich­schaffte­es­die­BIG­mit­dieser­aktion­ nämlich­weit­über­die­Landesgrenzen­hinaus.­Respektable­ Leistung­ angesichts­ eines­ Geschäftsfeldes,­ das­ sich­ vom­

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Neusiedler-­ bis­ zum­ Bodensee­ erstreckt.­ Weltweit­ bedeutende­Tageszeitungen­wie­„Financial­Times“,­„Washington­ Post“­oder­„The­asahi­Shimbun“­fl­ogen­auf­die­„Große­Kinigat“­und­den­„Rosskopf“.

Im Portfolio unauffällig

Die­ Geschichte­ im­ Zeitraffer:­ Zuerst­ befanden­ sich­ die­ ­höhenanlagen­ an­ der­ Grenze­ zu­ Italien­ im­ eigentum­ der­ K.-u.-k.-monarchie.­ Zwei­ Weltkriege­ später­ erfolgte­ der­ Rechtsübergang­auf­die­Republik.­Nach­aufgabe­der­militärischen­ Nutzung­ wurde­ die­ Liegenschaft­ zur­ Verwaltung­ an­das­Wirtschaftsministerium­übergeben,­das­wiederum­ zur­ Jahrtausendwende­ rund­ 5.000­ Objekte­ im­ Paket­ um­ 2,4­ milliarden­ euro­ an­ die­ BIG­ verkauft­ hat.­ Unter­ zahllosen,­ anonymen­ Nummern­ in­ Spalten­ und­ Zeilen­ tarnten­ sich­auch­zwei­Berge.­Wie­ein­Fels­in­der­Brandung­trotzten­ die­beiden­Gipfel­danach­allen­Wellen­der­Portfoliobereinigung.­ Ziel­ dieser­ laufenden­ Bestandsoptimierung­ ist­ die­ Konzentration­auf­das­Kerngeschäft­–­nämlich­die­Bewirtschaftung­ von­ Schulen,­ Universitäten­ und­ Büro-­ oder­ nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Bergverkauf

­ pezialimmobilien. Alle anderen Liegenschaften werden S sukzessive verkauft. Denn so beeindruckend zwei 2.600 Meter hohe Massive wirken mögen, umso weniger Priorität genießen sie in ­einem Unternehmen, das auf aktive Bewirtschaftung des Bestandes getrimmt ist. „Da oben gibt’s gar nichts. Da kann man nicht einmal jagen“, so das ökonomisch vernichtende Urteil von Herwig Kircher, zuständiger Objektmanagement-Teamleiter der BIG. So weit, so unauffällig. Den Stein so richtig ins Rollen gebracht hat dann erst ein offizielles Ansuchen der Gemeinde Kartitsch. Die Kommune wollte nämlich einen Klettersteig errichten. Angeblich erkannten die offiziellen Vertreter des Bergdorfes erst zu diesem Zeitpunkt die wahren Eigentümer. „Wir sind davon ausgegangen, dass das sozusagen unsere Berge sind“, diktiert Leonhard Draschl, Vizebürgermeister von Kartitsch, der „Kleinen Zeitung“. Das ist auch gleich der Auftakt zum öffent­ lichen Austausch subjektiver Wahrheiten. So richtig überraschend sollten die Besitzverhältnisse nämlich nicht gewesen sein. Denn ordnungsgemäß hat die Gemeinde den Grundbuchbeschluss über den Eigentümerwechsel von der Republik an die BIG im Jahr 2002 erhalten. Unabhängig davon: Zum Zeitpunkt der Erkenntnis, wer tatsächlich über die Gipfel verfügt, kommt die BIG ins Spiel. Und damit beginnt zugegebenermaßen auch ein unerfreuliches Kapitel für das Unternehmen.

Der Lavantsee auf dem Zirbitzkogel, der im Jahr 2006 von der Republik Österreich an Ernst Lemberger verkauft wurde, ist ein beliebtes Ausflugsziel.

Foto: Richard Tanzer

Aufgrund des Wunsches der Gemeinde nach einem Servitut, also einem Wegerecht, wurde um das Entgelt gefeilscht. Letztendlich einigten sich die beiden Parteien auf eine unentgeltliche Nutzung. Die Erkenntnis, in der Osttiroler Höhenlage wenig erwirtschaften zu können, führte in weiterer Folge zu der Verkaufsentscheidung der BIG. Ab dann steigert sich die ­Intensität der Auseinandersetzung. Die beiden Liegenschaften wurden just kurz vor dem „Gemeindetag“ öffentlich ausgeschrieben. Dort treffen sich alljährlich rund 2.500 Bürgermeister zum Gedankenaustausch – heuer im Tiroler Wintersportort Kitzbühel. Den Der „Schandfleck“ Oberst Bacherhaus wurde durch das moderne Almhaus ersetzt. Wortwitz der zwei Tage zuvor erschienenen BIG-Inserate „Wir versetzen Berge“ regte allerdings dort die wenigsten zu übertriebener Heiterkeit an. Im Gegenteil: Das war gleichermaßen ein sogenannter Elfmeter ohne Tormann. So wurden die beiden Gipfel auch ab der Eröffnungsrede thematisiert. Beson« Auf den Bergen ist nichts dere Schonung des GemeindetagSponsors BIG war dabei nicht angeNutzbares drauf. Sie bestehen  sagt. Tenor: „Schnapsidee“ oder „Wir nur aus Schotter.» lassen uns nicht die Heimat verkauJosef Außerlechner, Bürgermeister von Kartitsch zur TT fen“. Spätestens ab dann waren auch die Medien alarmiert. Dankbar angesichts des einsetzenden Sommerlochs wurden die beiden Gipfel auf die Titelblätter gehoben. Auf diesen fahrenden Zug sprang auch der Kartitscher Bürgermeister Josef Außerlechner und sprach erregt vom Verkauf Österreichs Berge, so wie Griechenland es notwen- ›

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„Schnapsidee“

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« Die Berge gehören eigentlich der Gemeinde und es sollte nicht damit spekuliert werden.»

Oswald Außerlechner, orthopädischer Schuhmachermeister

Die Berge in „Asahi Shimbun“, einer der größten Zeitungen der Welt. Wenn in einem PR-Seminar von medialer Eigendynamik die Rede ist, gibt es nun ein weiteres „Best practice“-Beispiel.

dig habe, seine Inseln zu verkaufen. Die Tragweite dieser vermutlich scherzhaft und plakativ formulierten Aussagen war allerdings enorm und ging aus der Osttiroler 840-Seelen-Gemeinde einmal um die Welt. „Hunderte Medienvertreter aus Europa, dem arabischen Raum bis ins ferne China haben sich telefonisch oder vor Ort erkundigt. In den nächsten Tagen hat sich ein japanisches TV-Team angekündigt. Das ist keine schlechte Werbung für uns, einfach eine super Sache und genial“, sagte Bürgermeister Außerlechner damals der „Kleinen Zeitung“. Weiters nehme er die Verkaufspläne laut „Tiroler Tageszeitung“ „gelassen und eher humorvoll“. Er wünsche der BIG darüber hinaus

viel Glück, denn es sei „nichts Nutzbares drauf“. „Beide Berge“ bestünden nur aus Schotter. Aufgrund der medialen Reichweite fanden sich trotzdem nach offizieller Ausschreibung dann einige, die auf den globalen PR-Zug aufsprangen. Allen voran meldete die deutsche Software-Firma Ashampoo öffentlich Interesse an dem harten Gestein an. Die zwei Berge sollten gekauft und in „Ashampoo I“ und „Ashampoo II“ umbenannt werden. „Dass Wanderer nun vielleicht den Ashampoo I oder II erklimmen und sich ins Gipfelbuch eintragen können, macht uns hier im flachen Oldenburg richtig Spaß“, lässt sich Rolf Hilchner, der Geschäftsführer des Unternehmens, in einer Presseaussendung zitieren. Das war allerdings der Gipfel. Zu viel für die Volksseele, die nach Angaben der „Tiroler ­Tageszeitung“ (TT) bereits kochte. Daraufhin wurden alle Hebel in Bewegung gesetzt, um die Berge dort zu lassen, wo sie sind. Es wurde sogar überirdischer Beistand bemüht. „Berge kann man nicht verkaufen, denn sie sind ein Ausdruck der Schönheit von Gottes Schöpfung. Und die ist unbezahlbar“, wird Pater Martin Lintners Festpredigt von der Kanzel in der TT zitiert. Im gleichen ­Artikel kommt der Kartitscher Missionar ­Leonhart Kofler, der in London eine Schulungseinrichtung betreibt, zu Wort. „Als ich hörte, dass die Berge verkauft werden sollen, habe ich das als ­Zumutung empfunden.“ Er spricht von einem „anfänglichen Schock“. „Ich war zutiefst verwundert, dass so etwas überhaupt möglich ist“, schildert er.

„Die verkaufte Braut“

Foto: BIG

Die Kampagne zeigte durchaus Wirkung. Steter Tropfen höhlt bekanntlich den Stein. Eine Woche nach Ausschreibung und zahlreiche Turbulenzen später stellt die BIG das Verkaufsverfahren ruhend. Hinter den Kulissen wird ab diesem Zeitpunkt intensiv an einem Verkauf an die Österreichischen Bundesforste (ÖBF) gear- ›

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„Ein bisschen verwunderlich“ Neo-Bergeigentümer Ernst Lemberger im Gespräch mit BIG Business über die nur langsam heilende steirische Bergwelt, lächerliche Diskussionen und Blindgänger am Gipfel.

Fotos: BIG

tainbikenetz zu entwickeln. ■ Sie haben im Jahr 2006 Es gibt also markierte den Zirbitzkogel von der ­Wege, auf denen die ­Biker Republik Österreich, vertre­ bleiben müssen. Zusätzlich ten durch das Bundesmi­ wurde von Tourismusvernisterium für Landesvertei­ band und Land eine Haftdigung, gekauft. Wie ist pflichtversicherung abgedas abgelaufen? schlossen, die den Grund­ Lemberger: Sehr ruhig. Die eigentümer im Falle von Immobilie wurde damals Schäden deckt. Damit passt öffentlich ausgeschrieben. das für mich. Auch wenn es Allerdings fand sich, mir natürlich immer ein paar unverständlich, im reguläVerrückte gibt, die sich ren Ausbietungsverfahren nicht an Spielregeln halten. kein Käufer. Ich bin dann Aber das ist auch im Winter zufällig im Internet auf das so, wenn Skitourengeher Angebot gestoßen und haErnst Lemberger ist seit dem Jahr 2006 stolzer Eigentümer des mit ihren scharfen Kanten be die Liegenschaft danach Zirbitzkogels (siehe Bild unten) in der Steiermark. über die Latschen fahren. gekauft. Die wird es immer geben. Was tun Sie mit dem Berg? Und das ist auch nicht zu verhindern, Hin und wieder können die Menschen Lemberger: Ich versuche vor allem die wenn sie mit der Polizei anrücken. aber auch – sagen wir – herausfor­ Schäden zu beseitigen. Das war ja ein In Ihrem Spezialfall ist das Thema dernd sein? Wie gehen Sie zum Bei­ Truppenübungsplatz und der VorbeHaftung für den Eigentümer doppelt spiel mit Mountainbikern um? sitzer ist nicht rasend sorgfältig mit problematisch. Auf dem Berg liegen ja Lemberger: Der Tourismusverband ist dem Gelände umgegangen. Das ist sogar noch einige Blindgänger? an mich herangetreten, um ein Mounaber sehr mühsam, denn das Gelände Lemberger: Ich befürchte die Blindliegt zwischen 1.800 und 2.400 Meter gänger, die das Bundesheer nicht geüber dem Meeresspiegel. Und in diefunden hat, werde auch ich nicht finser Höhe erholt sich auch die Natur den. Aber die restlichen Relikte wie nur sehr langsam. Schützengräben oder Stacheldraht Aber das kostet ja auch Geld. Haben werden sukzessive aufgearbeitet. DaSie auch kommerzielle Interessen? zu habe ich sogar einen Vollzeitmit­ Lemberger: Nein, absolut nicht. Meine arbeiter eingestellt. Frau und ich haben keine Kinder. Es ist Können Sie den Aufschrei verstehen, also relativ einfach: Am Sparbuch die Berge sollen allen gehören? Spricht macht das Geld nicht einmal halb so aus Ihrer Sicht etwas gegen Privat­ viel Spaß. eigentum? Sind Sie einer der bösen Investoren, die Lemberger: Ich bin grundsätzlich ein einen Zaun um den Zirbitzkogel er­ Freund des Privateigentums. Wenn richten? man sich die österreichische Land­ Lemberger: Der Zirbitzkogel ist der karte anschaut, wird man feststellen, am meisten frequentierte Berg in der dass die überwältigende Mehrheit der Steiermark. Bei jedem Wetter sind Berge im Privateigentum steht. Desdort zwischen hundert und tausend wegen ist die ganze Diskussion so Leute oben. Warum sollte ich den Berg ­verwunderlich und sogar ein bisschen absperren? Die Menschen sollen den lächerlich.  ‹ Berg genießen, wie ich das auch tue. Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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beitet.­es­herrscht­Sommerfriede.­Zwei­monate­später,­mitte­august,­sind­die­Verträge­unterschrieben.­Der­Inhalt:­ein­ Paket­mit­mehreren­Liegenschaften,­darunter­auch­die­beiden­Berge.­Kaufpreis:­700.000­euro.­Der­Käufer:­ÖBF.­Nahezu­gleichzeitig­eröffnet­auch­der­Klettersteig.­Viele­Tageszeitungen,­ so­ auch­ die­ TT­ feierten­ die­ Verhinderung­ des­ Verkaufs­ an­ den­ meistbietenden­ durch­ massive­ Proteste.­ Diese­Tatsache­hätte­auch­bei­der­Namensgebung­für­den­ Klettersteig­ eingang­ gefunden.­ Beispiele:­ „Die­ verkaufte­ Braut“­oder­„Zornige­Republik“.­Das­solle­an­die­Verkaufspläne­ an­ den­ meistbietenden­ und­ den­ österreichweiten­ aufschrei­dagegen­erinnern.­ Die­Frage­ist­allerdings:­Gibt­es­wirklich­etwas­zu­feiern?­ Wenn­ja,­für­wen?­

Alpine Machenschaften

Wenn­ ex­ cathedra­ in­ Zeitungen­ oder­ von­ Geistlichen­ die­ Unverkäufl­ichkeit­von­Bergen­postuliert­wird,­dann­nimmt­ das­nämlich­keinerlei­Rücksicht­auf­die­eigentumsverhältnisse­in­Österreich.­„In­Wahrheit­gehören­nur­geringe­Teile­ der­ alpin-­ und­ Bergregionen­ der­ öffentlichen­ hand.­ Die­ meisten­ dieser­ Flächen,­ auch­ die­ unproduktiven­ über­ der­ Wald-­und­Vegetationsgrenze­gehören­als­Zubehör­zu­großen­ landwirtschaftlichen­ Besitzungen,­ in­ der­ Regel­ Landwirten­ und­ agrargemeinschaften.­ Daneben­ ist­ auch­ die­ Kirche­ ein­ größerer­ eigentümer­ und­ natürlich­ ehemals­ adelige­Familien“,­sagt­BIG-Unternehmensrechtsspezialist­ martin­hübner,­der­zumindest­einen­Teil­seiner­Sünden­in­ dieser­Causa­abgebüßt­hat.­er­hat­den­Fall­juristisch­begleitet.­ Selbst­ Qualitätszeitungen­ schreckten­ nicht­ vor­ Verschwörungstheorien­ zurück.­ So­ titelte­ beispielsweise­ der­ „Standard“:­„Geheime­Gipfelbesitzer­und­das­Geschäft­am­ Berg“.­ So­ dunkel­ wie­ vermutet­ sind­ die­ alpinen­ machenschaften­ aber­ defi­nitiv­ nicht.­ alleine­ ein­ Blick­ ins­ Grundbuch­ hätte­ bereits­ Licht­ in­ die­ Sache­ gebracht.­ Neben­ bekannten­einträgen­wie­der­Familie­esterházy,­mayr-melnhof­oder­Schwarzenberg­fi­nden­sich­dort­auch­viele­nicht­ blaublütige­ Namen.­ Der­ mittagskogel­ in­ Kärnten­ gehört­ dem­ bekannten­ Baumeister­ Robert­ Rogner.­ Investor­ Tilo­

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Der Wurstfabrikant Wiesbauer hat vor geraumer Zeit mit einer Werbekooperation in den Alpen für gehörige Unruhe gesorgt. Im Zuge dessen wurde der Mullwitzkogel auf Wiesbauerspitze umbenannt.

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Berlin­beispielsweise­ist­eigentümer­des­Ullrichsbergs.­ Daneben­ kennt­ das­ Grundbuch­ aber­auch­ein­heer­nicht­in­der­Öffentlichkeit­ stehende­ Personen.­ auch­ wechseln­ Berge­ immer­wieder­den­eigentümer.­Das­ist­keine­ Neuigkeit.­ So­ hat­ beispielsweise­ sogar­ das­ Verteidigungsministerium­ über­ die­ SIVBeG­ im­Jahr­2006­schon­einmal­einen­Berggipfel­ für­ die­ Republik­ verkauft.­ Dieses­ areal­ ist­ mehr­als­dreimal­so­groß­wie­Rosskopf­und­ Große­ Kinigat­ zusammen,­ und­ ebenfalls­

« Als Gemeindebürger bin ich der  Meinung, die Berge gehören der  Gemeinde und nicht dem Bund.»   Johann Wedemayr, Teppichweber

durch­ Wanderwege­ touristisch­ erschlossen.­ am­Zirbitzkogel­ist­auch­ein­See,­almen­und­ sogar­ein­Natura-2000-Gebiet.­„Weder­medien­noch­eine­breitere­Öffentlichkeit­interessierten­ sich­ damals­ für­ diese­ Transaktion“,­ sagt­ Stephan­ Weninger,­ Verkaufsleiter­ der­ BIG.­Der­Käufer­war­ernst­Lemberger.­er­sieht­ sich­ keinesfalls­ als­ böser­ Investor.­ „Die­ menschen­ sollen­ den­Berg­genießen,­so­wie­ich­das­auch­tue“,­so­Lemberger­ (siehe­Interview­Seite­35).­Vor­allem­versuche­er­die­durch­ den­Vorbesitzer,­das­österreichische­Bundesheer,­in­mitleidenschaft­gezogene­Natur­wieder­herzustellen.­

„Bergsteigerwurst“

an­ eine­ Umbenennung­ hat­ Lemberger­ keinen­ Gedanken­ verschwendet.­Genau­das­hat­aber­in­Tirol­schon­einmal­zu­ einem­Sturm­der­entrüstung­geführt.­Vor­vier­Jahren­wurde­ nämlich­ ein­ bis­ dahin­ völlig­ unbekannter­ und­ touristisch­nicht­erschlossener­Berg­in­Osttirol­von­mullwitzkogel­auf­Wiesbauerspitze­umbenannt.­als­der­Gemeinderat­ der­ Osttiroler­ Gemeinde­ Prägraten­ den­ Beschluss­ zur­ Kooperation­ gefasst­ hat,­ war­ das­ Rauschen­ im­ Blätterwald­ laut.­ „Wir­ haben­ ja­ den­ Berg­ nicht­ verkauft,­ nur­ umbenannt“,­verteidigte­sich­Bürgermeister­Johann­Kratzer.­­Immerhin­ hat­ die­ Firma­ Wiesbauer­ für­ 14.000­ euro­ einen­ Steig­auf­den­bis­dahin­schwer­zugänglichen­Berg­angelegt.­ hintergrund­ ist­ eine­ Werbekooperation­ zwischen­ der­ Gemeinde­Prägraten­und­dem­Wiener­Wursthersteller­Wiesbauer.­„Der­Name­Wiesbauerspitze­wird­auf­den­Websites­ und­in­den­Prospekten­der­Tourismusbetriebe­verwendet­–­ natürlich­ mit­ hinweis­ auf­ die­ ,traditionelle­ Bergsteigerwurst‘.“­Im­Internet­gibt­es­sogar­einen­knapp­halbstündigen­Film­über­die­„erstbesteigung“­durch­die­Bergrettung­ Prägraten. anhand­dieses­Beispiels­glaubte­das­Oldenburger­Unternehmen­ashampoo­den­Stein­der­Weisen­für­sich­entdeckt­ nr. 10 | 2011 | www.big.at

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zu haben und bot den Kauf bei gleichzeitiger Umbenennung der Gipfel in „Ashampoo 1“ und „Ashampoo 2“ öffentlich an. Doch da biss der deutsche Softwarehersteller auf österreichischen Granit. Keinesfalls dürfe es erneut eine Umbenennung geben. Aus juristischer Sicht ist die Entrüstung aber haltlos. „Es existiert keine gesetzliche Bestimmung, die regelt, wie oder durch wen Berge zu ihren Namen kommen. Das ist einfach historisch gewachsen“, sagt Martin Hübner: „Seit jeher wurden für Karten oder öffent­ liche Verzeichnisse jene Bezeichnungen für Berge, Dörfer, Städte und Landstriche verwendet, die die Bevölkerung in jahrhundertelanger Tradition immer schon verwendet hat. Während die Namen der politischen Gemeinden später in den Gemeindeordnungen per Gesetz festgeschrieben wurden, erfolgte eine solche Festschreibung von Bergnamen nicht. Das ist, so erstaunlich es auch klingen mag, einfach ein Ausfluss der verfassungsmäßig garantierten Freiheit des Eigentums“, so Hübner. Jeder darf also seinen Gipfel nennen, wie er will. Er unterliegt dabei keinen öffentlichrechtlichen Beschränkungen und Regelungen. Das bestätigt auch der Innsbrucker Verfassungsrechtler Karl Weber: Namensgebungen seien bisher in Österreich nach langer traditioneller Überlieferung erfolgt, aber eine Umbenennung dürfe der Eigentümer vornehmen. Der Alpenverein wiederum legt das restriktiv aus: „Der neue Name muss über einen längeren Zeitraum auch allgemeiner Sprachgebrauch werden, bevor er in die offiziellen Karten Eingang findet“, erklärt Peter Haßlacher, Leiter der Fachabteilung Raumplanung und Naturschutz im Alpenverein, „das kann Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Jahrzehnte dauern und wird durch die österreichische Ortsnamenkommission dann entschieden.“ Damit besteht also kein Anspruch auf Verwendung des neuen Namens. So heißt der Mullwitzkogel beispielsweise in den Karten des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen keineswegs Wiesbauerspitze, sondern immer noch Mullwitzkogel. Auch in den Wanderkarten des Alpenvereins wurde der ­PR-Coup schlicht ignoriert.

„Ich muss draußen bleiben“

Die Angst vor dem Unbekannten manifestierte sich auch in dem Vorwurf, ein späterer Investor könne das Massiv einfach absperren. Daher dürfe nicht verkauft werden. Rechtlich ist die Situation zumindest für einen Laien eher nebulös. Juristisch durchläuft der Bergfex am Weg auf den Gipfel nämlich mehrere Bereiche. Nach dem Start im Dorf führt der Pfad über saftige Wiesen eines Bauern. Damit steht der Alpinist außer vielleicht in einem Kuhfladen jedenfalls im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Existieren keine Dienstbarkeiten oder öffentliche Wege, dürfte der Zutritt dort theoretisch verweigert werden. Im Wald angelangt, ist der Wanderer direkt im Forstgesetz. Jeder hat dort freies Betretungsrecht. „Allerdings ausschließlich zu Erholungszwecken“, wie ÖBF-Jurist Hans-Joerg Plötz erklärt. Die Baumgrenze erreicht, beginnt die sogenannte Kampfzone des Waldes. Das ist gleichzeitig eine Art föderale Demarkationslinie. Setzt der Gipfelstürmer seinen Fuß hinter die Latschen ins Ödland gelten Landesgesetze. „Auch hier gibt es aber ein freies Betretungsrecht zu touristischen ›

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Zwecken“, so Plötz. Trotzdem ist das karge Gelände unterschiedlichen Normen unterworfen. „Während etwa Salzburg oder Kärnten ein eigenes Wegegesetz haben, gibt es so etwas in Tirol nicht“, sagt Plötz. Auch bei vorhandenen Wanderwegen gibt es seit einiger Zeit klare Rechtsprechung. „Wer einen solchen Weg anlegt und instand hält, hat nach einem Zeitraum von 30 oder 40 Jahren ein Be­ nützungsrecht zugunsten der Allgemeinheit ersessen“, sagt BIG-Jurist Martin Hübner. Auf Antrag eines Tourismusverbandes könne außerdem auch in Tirol nach dem dortigen Tourismusgesetz die freie Benützbarkeit sogar angeordnet werden. Das gelte nicht nur für Wanderwege, sondern auch für Skiabfahrten, Mountainbikestrecken und Ähnliches. Unter dem Strich gibt es also selbst unter Juristen seltene Einigkeit. Die Rechtslage ist vollkommen ausreichend und damit hingehend klar: Berge müssen jeden-

falls allen „Hochtouristen“ offen stehen. Damit wäre auch die Angst, vor verschlossenen Gipfeln zu stehen, völlig unbegründet. Generell ist die alpine Auseinandersetzung erst in den vergangenen fünfzig Jahren kontinuierlich gewachsen. Über Jahrhunderte waren die Berge lebensfeindliches Ödland, noch um 1850, zur Zeit der franzisko-josefinischen Kartenaufnahmen, galten sie als unproduktives Gebiet. Das Interesse hat sich auf die Almwirtschaft und die Jagd beschränkt, später kamen die Bergsteiger und die alpinen Vereine hinzu. Noch bis in die Sechzigerjahre des 20. Jahrhunderts war die wirtschaftliche Bedeutung hoher Gipfel bescheiden. Sie hat mit dem Vordringen von Skiliften in ­hohe Lagen, mit den ersten Gletscherskigebieten immens zugenommen. Damals sei man froh gewesen, ohne hohe Kosten für Grund und Boden mit neuen Seilbahnen den

« In Wahrheit gehören nur geringe Teile der Alpin- und Bergregionen der öffentlichen Hand. Die meisten dieser Flächen gehören Landwirten und Agrargemeinschaften, der Kirche und natürlich ehemals adeligen Familien.» Martin Hübner, BIG-Unternehmensrechtsspezialist

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In Kartitsch, das auf einer Seehöhe von 1.356 Metern liegt, dominiert der Blick auf den Karnischen Kamm.

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„Sonst nichts“

Der Umgang mit Interessenkonflikten gehört zum Alltag. „Auf einer einzigen Wiese kann es Jagdinteresse, Forstinteresse, touristisches Interesse und ein Naturschutzprojekt geben. Dann kann noch der Wasserschutz dazukommen und das alles müssen wir abstimmen“, sagt Schragl, „und der Ausgleich gelingt uns auch meistens.“ Auch im Hochgebirge: „Da führen wir eben eine Skitourenroute weit an einer Wildfütterungsstelle vorbei, wenn die Jäger sagen, das Wild traut sich nicht mehr hin.“ Und was werden die Bundesforste mit den neu erworbenen Gipfeln Große Kinigat und Rosskopf in Osttirol tun? Bernhard Schragl: „Die werden ausschließlich jagdlich und touristisch genutzt, und das extrem zurückhaltend. Sonst findet dort nichts statt.“  ‹ Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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„Nähe zur Schöpfung“ Sinnstiftende Berge dienen gleichzeitig als Rückzugsraum. Wenn dann eine solche Immobilie verkauft werden soll, entsteht nach Meinung des Sozialforschers Peter Zellmann Skepsis, Ablehnung und Zorn. Aber nicht generell, sondern nur im konkreten Einzelfall. ■ In der Bundeshymne steht schon in der ersten Zeile „Land der Berge“. Was bedeuten für die Österreicher die Berge? Zellmann: Sie sind ein Stück der Identität. Der Alpenraum als Lebensraum ist für die Österreicher sinnstiftend und zugleich Identität gebend. Dazu kommen der Freizeit- und der Urlaubswert der Berge. Ist eine Bergtour daher eher eine Pil­ gerfahrt oder eher ein Sportereignis? Zellmann: Beides. Der Berg ist Besinnungsmöglichkeit ebenso wie Sportplatz in der Natur. Die individuelle Interpretation des Erlebnisses am Berg ist vielfältig und mehrschichtig. Welche Rolle spielt der ­Gipfel? Zellmann: Der Gipfel ist für den Bergsportler das zu erreichende Ziel, und für den Besinnungsmenschen ist er die Nähe zur Schöpfung und die Nähe zu sich selbst. Der Alpinismus ist eine Be­ wegung, die von der Groß­ stadt ausgegangen ist. Wie trifft sich das mit dem Bewusstsein eines ­Tirolers, der in den Bergen lebt? Zellmann: Es gibt einen geringen Teil von Großstadtbewohnern, die die Bergwelt als zusätzliche Herausforderung im Sinn einer Sinngebung des eigenen Lebens sehen. Der Tiroler steht dem – historisch gesehen – teilweise sogar ablehnend gegenüber, weil er das als Eindringen in seinen Lebens- und Naturraum sieht. Wiewohl es auch in der Tiroler Bevölkerung heute viele Menschen gibt, die diese sportliche Herausforderung als ergänzenden Lebenswert ansehen.

Wenn ein Berggipfel verkauft wer­ den soll – was bedeutet das dann? Zellmann: So ein Verkauf ist wie ein Eindringen in den Lebensraum, in etwas, was man als Heimat und ein Stück von einem selbst ansieht. Das hat den Geruch der Kommerzialisierung, mit der immer mehr Lebensräume und Lebensstile unangenehm konfrontiert sind. Da entsteht Skepsis, Ablehnung und Zorn. Stiftet der Verkauf an sich Unruhe, ist es egal, an wen ein Berggipfel ver­ kauft werden soll oder nicht?

Peter Zellmann, ­Leiter des Institutes für Freizeit und Tourismusforschung

Foto: IFT

Wintertourismus ankurbeln zu können, meint Peter ­ aßlacher. Seilbahnbetreiber, Hoteliers und Gemeinden H haben gleichermaßen davon profitiert. Jetzt, so sagt der Alpenverein, seien die Grenzen erreicht. Peter Haßlacher: „Wir glauben, dass die großräumige Erschließung mit neuen Skigebieten im Wesentlichen abgeschlossen ist, und wir plädieren dafür, dass man in die Verbesserung und höchstens in die räum­liche Ausdehnung bestehender Anlagen investieren soll, und nicht mehr in neue Skigebiete.“ Der Österreichische Alpenverein ist Eigentümer von nicht weniger als 50 Berggipfeln mit über 3.000 Metern Höhe, darunter der Großglockner und der Großvenediger, an dessen Südseite Prägraten liegt. „Das Grundeigentum des Alpenvereins über 335 Quadratkilometer wurde mit klaren Widmungen erworben“, sagt Peter Haßlacher. „Im Bereich der Glocknergruppe gibt es die Schenkung aus dem Jahre 1918 durch den Villacher Holzindustriellen Albert Wirth mit dem Wunsch, dies in einen Naturschutzpark einzubringen.“ Auch der Kaufvertrag über andere Teile der Hohen Tauern sei ganz klar an den Schutz dieses Gebietes und die Schaffung eines Nationalparks gekoppelt. Nicht ganz so eng, wenn auch – gemeinsam mit dem Alpenverein – an die Vorgaben der Alpenkonvention gebunden, sehen die Österreichischen Bundesforste (ÖBF) ihre Aufgaben. Die Bundesforste sind, abgesehen von Große ­Kinigat und Rosskopf, Eigentümer von 284 der insgesamt 946  Dreitausender in Österreich und damit größter ­Berggipfelbesitzer im Land. Der überwiegende Teil der Dreitausender steht im Eigentum von Gemeinden und ­Agrargemeinschaften. Die Grundsätze der wirtschaftlichen Nutzung der rund zehn Prozent Flächenanteil Österreichs, der auf die Bundesforste entfällt, umreißt ÖBF-Sprecher Bernhard Schragl: „Wir wägen immer die unterschiedlichsten Interessen ab. Wir verstehen uns als Betreuer und Bewirtschafter der ­Natur, daneben gibt es immer wieder berechtigte Regionalinteressen. Da gibt es keine generelle Linie. Es wird immer von Fall zu Fall entschieden. Allerdings sind wir der erste Staatsforstbetrieb Europas, der die Alpenkonvention unterzeichnet hat. Die sieht unter anderem vor, dass es ­keine Gletscherneuerschließungen mehr geben darf.“

Zellmann: Der Verkauf an sich nicht. Wenn ein Bauer einem anderen eine Alm, und sei da ein Berggipfel dabei, verkauft, dann wird es kaum Unruhe stiften. Es war – so habe ich das ge­ sehen – ein öffentliches, durch die BIG verwaltetes Gut, ein Allgemeingut, das die Menschen als Teil von sich selbst empfunden haben. Das sollte verkauft und privatisiert werden, und das hat Unruhe gestiftet. Der Verkauf von einer öffentlichen Stelle, der BIG, an eine andere öffentliche Stelle, an die Bundesforste, hat – so gesehen – sicher zur Beruhigung beigetragen.  ‹

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Zeit ist Geld

Römische Mauern, querulante anrainer oder insolvente Baufirmen verzögern Projekte. Wenn es länger dauert als geplant, wird der Bauherr nervös. sind die Bagger einmal aufgefahren, laufen auch die kosten, selbst wenn sich auf der Baustelle nichts bewegt. Von Ernst Eichinger

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ie Wirtschaftskrise hält die Welt seit mittlerweile fast vier Jahren fest im Griff. einzig das glückliche Österreich scheint nur am Rande betroffen. Fast könnten es die Verantwortlichen in der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) persönlich nehmen. Während Interessenvertretungen gebetsmühlenartig ihr Leid klagen und mehr Investitionen fordern, gibt es tatsächlich ausschreibungen großer Bauprojekte, an denen niemand teilnimmt. Günther Sokol, Leiter der BIG-abteilung Planen und Bauen, mit einem erklärungsversuch abseits konjunktureller einflüsse: „Immer wieder übersehen die Firmen einfach die ankündigung.“ Dagegen sei man machtlos. Denn der Wink mit dem Zaunpfahl wäre schlicht ungesetzlich. „Wir unterliegen dem Vergaberecht und dürfen daher Unternehmen nicht direkt anschreiben, da das dem Gleichbehandlungsgrundsatz aller potenziellen Bieter widerspräche.“ Selbst in architekturwettbewerben läuft nicht immer alles glatt. So hing das Projekt zur Sanierung und erweiterung eines burgenländischen Gymnasiums länger in den Seilen. Der Schauplatz des zähen Ringens um den hoch komplexen Verfahrensablauf: das Bundesvergabeamt. Während die Juristen beschäftigt waren, herrschte absoluter Stillstand. erst vor Kurzem kam wieder Bewegung in die Sache. Damit sind rund eineinhalb Jahre verloren. Wobei dieser Zeitverlust in erster Linie ärgerlich ist. Richtig teuer wird es erst, wenn eine Baustelle steht. Dann fallen nämlich in aller Stille Kosten an. Vereinfacht gesagt entspricht die Ruhephase in etwa der Inflation des ›

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lichen Format 1,5 mal 2,5 Meter mal variable Tiefe im Vor­ jeweiligen Zeitraums und errechnet sich aus der Summe hinein auf der Baustelle um. Für jeden Bauherren ohne ausnoch nicht erbrachter Leistungen und zeitgebundener geprägten Spieltrieb ist das notwendige Prävention. Denn Baustellenkosten, also Baustelleneinrichtung, Gerüst befördert ein Bagger den ersten Knochen oder Mauerrest oder Polier. Denn Basis der meisten BIG-Ausschreibunans Tageslicht, droht sogar die Totalsperre der Baustelle. gen sind flexible Preise. Es gilt also der Stahlpreis zu Von Amts wegen. dem Zeitpunkt, an dem das Material verbaut wird. Ein Beispiel: Beim offiziellen Spaten„Verzögern nicht“ stich einer 100-Millionen-Euro-Baustelle hebt ein besonders motivierter Ehrengast Auch wenn mancher Bauherr vielleicht anderer Meinung ein frühkeltisches Hockergrab aus. Der Ansein mag, stellt die Leiterin der Stadtarchäologie Wien, blick des Toten verdirbt vor allem dem Bau­Karin Fischer Ausserer fest: „Wir verzögern keine Bauten.“ herren gründlich die Feierlaune. Denn späUnd bekräftigt: „Am liebsten ist uns, wenn wir bereits vor testens nach einer temporären LeichenBaubeginn mit einbezogen werden. Anhand unserer Erfahstarre fördert eine einfache Kopfrechrung und historischen Unterlagen können wir mit hoher nung Unerfreuliches zutage. Eine PreisWahrscheinlichkeit feststellen, ob an einem bestimmten steigerung von rund drei Prozent unterstellt, Ort Funde zu erwarten sind.“ Dann könne man sich arrankostet jeder Monat Stillstand rund 250.000 Euro, also drei gieren. Denkbar sei zum Beispiel, an einem Punkt der BauMillionen Euro pro Jahr, stelle zu graben, während wenn es länger dauert. Die am anderen Ende ganz norDer Anblick des Toten verdirbt vor allem ungeplante Ausgrabung, ein mal gearbeitet werde. Diedem Bauherren gründlich die Feierlaune. ses Prozedere wird seitens höchst reales Szenario, geht also richtig ins Geld. Wien der BIG vom Neusiedlersee ist zwar nicht Rom oder bis zum Bodensee einge­ Athen, aber in jedem Fall behalten. So ist es daher auch steht nicht nur in der Hauptbei der Erweiterung des stadt, sondern auch im restBundesgymnasiums in der lichen Österreich eine geBregenzer Gallusstraße gewisse Wahrscheinlichkeit, laufen. „Während der Grabei Aushubarbeiten auf Unbungen ist kein Zeitverlust erwartetes zu stoßen. Bei entstanden“, bestätigt BIGausreichender VerdachtslaProjektleiter Martin Gottein. ge gibt es nur eine MöglichAufgrund der genauen Vorkeit. Das Areal wird vorab untersuchungen konnte be„gescannt“. Archäologen sereits in den ­Ausschreibungen hen sich also mit sogenannein potenzieller Stillstand ten Suchschnitten im handberücksichtigt werden. „In Foto: Stadtarchäologie Wien

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Wenn auf einer Baustelle nichts mehr geht, laufen parallel dazu im Normalfall die Kosten.

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Egal ob Skelette oder Fliegerbomben in Aspern (Bild rechts): Unerwartet gefunden bedeuten sie nichts Gutes für den Bauherren.

Foto: Stadtarchäologie Wien

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Foto: Stadtarchäologie Wien

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Die Bunkeranlage in Feldkirch stand zwar nicht unter Denkmalschutz, musste aber doch um viel Geld abgerissen werden. In der Wiener Sensengasse wurden zahlreiche Gräber gefunden.

den Unterlagen wurde eine mehrtägige Verzögerung ohne daraus resultierenden Kostenaufwand vorgesehen“, sagt Gottein. Allerdings werden Bauherren in jedem archäologischen Fall pekuniär getroffen. Denn der Grundeigentümer trägt in jedem Fall gemäß Denkmalschutzgesetz die Kosten für die Durchführung aller Ausgrabungen und deren archäologische Betreuung. In Bregenz waren das für eine Römergrabanlage und einen ungeplant plötzlich auftauchenden Bunker aus dem zweiten Weltkrieg, der dann abgerissen wurde, immerhin rund 70.000 Euro.

Im Dienste der Wissenschaft

Die Seestadt Aspern in Wien, an deren Entwicklungsgesellschaft die BIG Anteile hält, präsentiert sich als eine Art Disneyland für Archäologen. Schicht um Schicht kann hier freigelegt werden, vom im Zweiten Weltkrieg heftig bombardierten Flugfeld mit entsprechenden Relikten bis zu jungsteinzeitlichen Siedlungen, die sechs Jahrtausende in die Vergangenheit zurückreichen. Etwas moderner ging es im heutigen Wiener Alsergrund zu, wo die BIG das „Haus der Forschung“ und den Campus Sensengasse errichtet hat. Auch dort fanden die archäologischen Grabungen – auf Kosten der BIG – parallel zu den Bauarbeiten statt. Diese Gegend ist nachweislich schon seit rund 500 Jahren Spitalsviertel. Was den Schluss nahelegt, dass die freigelegten Friedhöfe – der neue Schottenfriedhof (1765 – 1784), der Spanische Friedhof (1701 – 1714) und der Bäckenhäuselfriedhof (Mitte 18. Jahrhundert) – keine reinen Zufallstreffer sind. › Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Das Areal vorab „scannen“ ist für jeden Bauherren ohne ausgeprägten Spieltrieb eine notwendige Prävention. Denn befördert ein Bagger den ersten Knochen oder Mauerrest ans Tageslicht, droht sogar die Totalsperre der Baustelle.

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Einspruch

Ein fiktiver Fall: Wer einen mehrere hundert Quadratmeter großen, uneinsehbaren, idyllischen Garten in bester Innenstadtlage sein Eigen nennen kann, ist zuerst einmal ein glücklicher, reicher Mann. Einzigartig ist das grüne Kleinod vor allem aufgrund fehlender Nachbarn. Dann der Paukenschlag. Die seit dem Zweiten Weltkrieg existierende Baulücke wird – nehmen wir an mit einem Schulbau – geschlossen. Nun ist das lauschige Fleckchen zumindest während der Errichtung passé. Aber auch danach ist alles nicht mehr so, wie es einmal war. Privatgespräche oder unbeobachtete Sommergrillereien im kleinen Kreis sind dann Geschichte. Der Eigentümer ist also von den neuen Nachbarn bedingt

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beglückt und nachvollziehbar wenig erfreut, wenn in Zukunft mehrere tausend Studenten oder Schüler jeden Sommer, erste Reihe fußfrei von der neuen Terrasse sowohl Grillgut als auch seine Gäste optisch sezieren. Je einflussreicher die ruheverwöhnte Person, desto unangenehmer die Auseinandersetzung. Es folgt der Austausch wechselseitiger Unfreundlichkeiten. Letztendlich zieht der über die folgende Bebauung verärgerte Anrainer seinen Einspruch zurück und das Projekt, immerhin rund 25 Millionen Euro „schwer“, verzögert sich um mehrere ­Monate. Foto: Andreas Kolarik

Allerdings können sich nicht nur Tote, sondern auch höchst Lebendige vor oder während des Bauverlaufs zu einem hand­ festen Problem entwickeln. Die Klassiker unter den Anrainereinsprüchen: Staub- oder Lärmbelästigung. Egal ob zu Recht oder aufgrund erhöhter Sensibilitäten der umliegend Wohnenden, gehört das zur Routine. Bei großen Baustellen, wie dem Neubau der Wirtschaftsuniversität Wien, wird daher auch ein Ombudsmann institutionalisiert. „Im Normalfall ist das durch Dialog und aktive Kommunikation zu regeln“, sagt Günther Sokol. Reden reicht aber nicht immer. Denn jeder Anrainer hat automatisch Parteienstellung im BauverfahDie Klassiker unter den ren und damit ein gewichtiges Anrainereinsprüchen: Wort. Folgt tatsächlich ein Einspruch, bedarf es einer hinlängStaub- oder Lärmbelästigung. lichen Begründung. Die Behörden nur zum Spaß oder aus übertriebener Langeweile zu beschäftigen ist also nicht erlaubt. Allerdings braucht das System der Berufungsinstanzen Zeit für Entscheidungen. Im schlimmsten Fall könne der Einspruch ein Projekt um ein ganzes Jahr zurückwerfen. Verzögert sich etwa ein Behördenverfahren so lange, dass der Aushub der Baugrube nicht mehr in der Niedrigwasserzeit möglich ist, heißt es: „Bitte warten!“ Die meisten Verfahren werden dabei von Idealisten oder Bürgerinitiativen ausgefochten. Jedenfalls hat der Kampf „dagegen“ immer persönliche Motive.

Abgeblitzt

In einem anderen, dafür höchst konkreten Fall ging es um einen Parkplatz. Gegenstand der Anrainer-Begierde: ein Parkplatz. Generell müssen nämlich bei einem Neubauvorhaben Flächen für Kraftfahrzeuge errichtet werden. Und einen davon wollte er. Gratis – sonst gebe es einen Einspruch gegen das Bauvorhaben, so die Drohung. „Da war ­einiges Verhandlungsgeschick nötig. Letztlich haben wir dem Ansinnen, aus unserer Terminnot Kleingeld zu machen, eine Absage erteilt“, berichtet ein BIG-Projektleiter. Der Nachbar habe dann sogar den Verwaltungsgerichtshof bemüht, sei dort aber mit der Forderung nach Baustopp und einstweiliger Verfügung abgeblitzt. Generell hat die BIG als durch den Rechnungshof geprüftes Unternehmen keine Möglichkeit, auf solche Begehrlichkeiten zu ­reagieren. Zuwendungen an Nachbarn gebe es ausschließlich auf gesetzlicher Basis. Übrigens entbehren manche Forderungen gegenüber der BIG nicht einer ge­ wissen Komik: So wollte ein Anrainer mittels schriftlicher ­Forderungen eine Entschädigung in Höhe von mehreren 1.000 Euro für die angebliche Lärmbelästigung während der Bauzeit. Der Brief trudelte in der BIG-Rechtsabteilung zwei Jahre nach Bauende ein. Höflich aber doch wurde dieses „Ansuchen“ zurückgewiesen.

Teurer Findling

Selbst altgediente Juristen oder Projektleiter sind über ­solche „Einmaligkeiten“ doch immer wieder erstaunt. Und jedes Projekt ist für eine Überraschung gut. Abseits von Fliegerbomben, Skeletten und anderen Formen von Kontaminationen im Boden, für die es Kataster oder andere Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Foto: SUE Architekten

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Das neue Schub­ haftzentrum in ­Vordernberg (Bild oben) liegt direkt an einem Bach (Bild ganz links). Daher haben die Anrainer Parteienstellung im Wasserrechts­ verfahren. Im Bild rechts das noch ­unbebaute ­Grundstück (gleiche Perspektive wie das Schaubild).

­Hinweise gibt, lauern vor allem in der Tiefe des Bodens zahlreiche Stolpersteine. Selbst Probebohrungen müssen keine Garantie auf den Stein der Weisen bieten. Somit kann es passieren, dass ergebnislos ein Quadrat, bestehend aus vier sauberen Löchern, in die weiche Erde getrieben wird. Blöd nur, wenn dann genau in der Mitte ein Findling aus hartem Granit den Aushub verhindert und gesprengt werden muss. Das Thema läuft unter der Rubrik Bauherrenrisiko und kostet Geld. Oft sind es auch nicht die direkt daraus resultierenden Kosten, sondern eher der Zeitverzug. Denn für alle Projekte gibt es straffe Zeitpläne, die entsprechend bei Überschreitung der Bauzeit pönalisiert werden. Es blüht ­also für jeden Tag Überziehung eine saftige Strafe. Während die Ausschreibung für Baumeisterarbeiten noch halbwegs entspannt ohne Zuschlag enden könnte, in diesem Fall würde mit dem Bau einfach nicht begonnen, ist das bei allen Folgegewerken nur mehr bedingt witzig. Die einzelnen Gewerke greifen ineinander wie Zahnräder. Wenn sich eines nicht mehr bewegt, steht die Uhr. Ein Beispiel: Ohne dichte Fassade kann der gesamte Innenausbau nicht starten. Dieses Risiko trägt der Bauherr. In logischer Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Folge gehört bei Sanierungen auch die genaue Untersuchung der Bausubstanz in die Verantwortung des Eigentümers. Ein fiktiver Fall: Alle Vorprüfungen wurden akkurat durchgeführt und die Hälfte des Projektes bereits abgeschlossen. Der Termin drängt. Im September beginnt die Schule und alles sollte fix und fertig sein. Eine schwere Palette mit Gipskartonplatten für den Innenausbau wird vor den Augen des Projektleiters in den ersten Stock des Klassentraktes gehoben und dort sanft neben ihm abgesetzt, worauf die Geschoßdecke Eigenschaften eines Trampolins zu entwickeln beginnt. Ein witziges Gefühl. Das Ergebnis regt weniger zum Lachen an: Schwere statische Mängel mit Kosten von rund 400.000 Euro und sechs Wochen Zeitverzug. Natürlich sind immer höhere Mächte am Werk. Denn wie es der Zufall so will, wurde die dazugehörige Turnhalle kurz vor Übergabe durch den Installateur geflutet. Theoretisch ein klassischer Bauschaden, der unter Gewährleistung fällt. Nicht immer sehen das allerdings alle Beteiligten dementsprechend klar. Dadurch wiederum ist aber die konstante Auslastung der BIG-Rechtsabteilung ­gewährleistet.  ‹

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Monika Langthaler

Geschäftsführende Gesellschafterin brainbows

Karl-Heinz Strauss

Vorsitzender des Vorstandes PORR AG

Hans-Peter Weiss Geschäftsführer BIG

Rudolf Freidhager

Vorstandsvorsitzender Bayerische Staatsforsten

Alfred Heinzel

Präsident Heinzel Holding

„Dicke Feigenblätter“ Schon seit Langem beschäftigt sich die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) mit vielen Aspekten der Nachhaltigkeit. Einen ganzheitlichen Blick auf alle diese Aktivitäten in Form eines Nachhaltigkeitsberichtes gibt es allerdings noch nicht. Das soll sich in naher Zukunft ändern. Allerdings sind Worte in der Regel geduldig. Eine von Ernst Eichinger moderierte Gesprächsrunde suchte Antworten auf die Herausforderung, Nachhaltigkeit auch zu leben.

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ie viele Unternehmen im öffentlichen Bereich leben Nachhaltigkeit wirklich? Weiss: Die Frage, wie viele Unternehmen Nachhaltigkeit wirklich leben, stellt sich für den öffentlichen Bereich aus meiner Sicht nicht. Denn alle Unternehmen der Republik haben gegenüber den Menschen in diesem Land die Verpflichtung, das zu tun. Das gilt damit natürlich auch für die BIG. Abgesehen von vielen Einzelmaßnahmen, die laufend realisiert werden, verfolgen wir ein langfristiges Ziel: Wir wollen den öffentlichen Raum mit qualitativ hochwertiger Architektur aktiv gestalten. Damit prägen wir bis zu einem gewissen Grad sogar das ganze Land. Langthaler: Seit der Wirtschaftskrise 2007/2008 haben viele Unternehmen scheinbar gesehen, dass es in der altbekannten Form nicht so einfach weitergeht. Nachhaltigkeit bedeutet, dass wir drei Säulen gleichberechtigt betrachten: Wirtschaft, Umwelt und Soziales. In Österreich machen das schon viele Klein- und Mittelbetriebe automatisch, weil sie sonst nicht überleben könnten. Bei den managergetriebenen Großbetrieben haben aber viele den Bezug verloren. Ökologische Gerechtigkeit und Verteilungsgerechtigkeit spielt im internationalen Wettbewerb für sie wenig Rolle. Wir verstehen daher als unsere Aufgabe, diesen Spirit, ­diesen Hausverstand der kleinen Betriebe in die größeren Unternehmen hineinzubringen. Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Heinzel: Was die Nachhaltigkeit betrifft, bin ich sehr kritisch. Ich war auch in börsennotierten Unternehmen, wo schon vor zehn bis 15 Jahren ganze Pakete von Unterlagen geschnürt wurden. Ich kenne Firmen mit guten Konzepten, die auch wirklich umgesetzt werden. Dann gibt es andere mit wunderschönen Berichten, hinter denen sich in Wahrheit ein „Sauhaufen“ verbirgt. Für mich gilt ein Prinzip: Je umweltfreundlicher und nachhaltiger man im täglichen Agieren ist, desto kostengünstiger kann man werden. Aber ist Nachhaltigkeit in der globalisierten Welt nicht auch ein Wettbewerbsnachteil? In China oder Indien wird ja nur bedingt nachhaltig, aber dafür deutlich billiger produziert … Heinzel: Das stimmt nur teilweise. Denn meine Handelspartner aus diesen Ländern haben auch dicke Berichte über Nachhaltigkeit, also gehe ich davon aus, dass diese richtig sind. Für mich ist aber der Punkt: Wo ist die Moral und Ethik, die Teil dieser Nachhaltigkeit ist? Letztlich muss man die eigenen Mitarbeiter von der dahintersteckenden Idee überzeugen, die sich dann auch in Wettbewerbsstärke manifestiert. Ich bin beispielsweise ein Pedant – wenn bei mir irgendwo ein Stückerl Papier rumliegt, dann gehe ich durch die Fabrik und hebe das selber auf. Dann können Sie sicher sein, dass bei meinem nächsten Besuch jeder das Zeug vorher wegräumt. Freidhager: Noch kurz zu China und Indien. Die Frage war falsch. Denn die, die am wenigsten nachhaltig agieren, sind ›

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der Nachhaltigkeit definiert: Wertsteigerung, Werterhaltung und Wertschöpfung. Unser alter Nachhaltigkeits­ bericht war nur etwas zum Auf-die-Schulter-Klopfen, hatte aber nichts mit echter Nachhaltigkeit zu tun; das wollen wir jetzt auf neue Beine stellen. Bei den Auftraggebern, wie etwa bei der BIG, ist das Thema Nachhaltigkeit besonders kritisch, weil die meisten Ausschreibungen nicht nach dem Best-, sondern dem Billigstbieter-Prinzip gemacht werden. Billigstbieter heißt, dass es Stoffe gibt, die nicht unbedingt nachhaltig sind, aber der Ausschreibung entsprechen. Da ist noch viel zu tun. Denn solange es dieses Prinzip gibt und der Lebenszyklus bei Immobilien nur eine untergeordnete Rolle spielt, kann ich nicht « Die öffentliche Hand   überall so mit der Nachhaltigkeit muss in diesem Bereich   umgehen, wie ich wollte. Klar ist eine Vorreiterrolle aber: Ein gut überlegtes Konzept ist mittel- bis langfristig immer übernehmen.»  das günstigste. Monika Langthaler Weiss: Grundsätzlich unterliegt die BIG dem Vergaberecht und das hat seine eng gesteckten Grenzen. Nichtsdestotrotz hindert uns das nicht daran, uns weiterzuentwickeln und besser zu werden. Wobei ich das Problem nicht im angebotenen Preis sehe. Natürlich soll der, der die gleiche Leistung um weniger Geld erbringt, zum Zug kommen. Auch das gewählte Vergabeverfahren stellt nicht per se das Problem dar, da die Nachhaltigkeit von Produkten bei Bauausschreibungen ohnehin in der jeweiligen Leistungsverzeichnisposition definiert ist. In diesem Zusammenhang ist jedenfalls zu betonen, dass die BIG grundsätzlich nach dem Bestbieterprinzip und nicht nach dem Billigstbieterprinzip ausschreibt. Problematisch erscheint eher, dass bei Ausführung der Leistungen auf der Baustelle durch die Auftragnehmer versucht wird, das angebotene nachhaltige Produkt gegen ein billigeres zu tauschen. Wir befassen uns derzeit intensiv damit, Bauprozesse nachhaltiger zu gestalten und müssen dabei einen Schritt weiter gehen als andere. Langthaler: Die öffentliche Hand muss tatsächlich eine Vorreiterrolle in diesem Bereich übernehmen. Ich möchte Wohlstandsgesellschaften wie die meisten europäischen aber auch im Unternehmensbereich eine Lanze für NachStaaten oder die USA! Für mich gilt daher beides: Nachhalhaltigkeitsberichte brechen – selbst wenn viel „Green Watigkeit ist natürlich reale Notwendigkeit, aber auch ein netshing“ dabei ist. Erst durch die Berichte entsteht Transpater PR-Gag. Ich bin auch kein Anhänger von dicken Berichrenz für eine breite Öffentlichkeit. Und nur dadurch ist die ten, die oft nichts anderes als Feigenblätter sind. Unsere Überprüfbarkeit gegeben. Ich erinnere nur an Shell und BP, Waldwirtschaft ist absolut nachhaltig. Denn wir könnten die beide bis heute kein entsprechendes Reporting zu Risinoch viel mehr Geld mit dem Wald machen, tun es aber beken von Tiefseebohrungen haben, obwohl zuletzt ja die wusst nicht. Aber insgesamt brauchen wir natürlich auch ­bekannten Unfälle passiert sind. Millionen Liter Diesel für die Holzerzeugung und fahren Heinzel: Gerade die öffentliche Hand sollte dieses Thema Millionen Kilometer für die Zulieferung. Damit sind wir ganz, ganz ernst nehmen. Denn zuletzt ist ja das Vertrauen ­natürlich wiederum nur bedingt nachhaltig. in den Staat so geschwunden. Erst wenn der Staat wieder Einige Millionen Liter Diesel verbrennen die Baumaschinen ordentliche Gesetze hat und diese auch umsetzt, wird wieder PORR vermutlich auch mit links. Wo liegen Ihre Poten­ der Vertrauen entstehen. In der Baubranche haben wir ein ziale? Önorm-System aus der Monarchie, obwohl sich die BauStrauss: Nachhaltigkeit wird für unseren Konzern immer physik und die Baumaterialien enorm weiterentwickelt wichtiger. Die wesentliche Frage ist nicht mehr, was wir haben. Heute gibt es nachhaltige Materialien, etwa Holz, tun, sondern wie wir etwas tun. Wir haben drei Säulen in

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« Man darf Nachhaltigkeit nicht mit Gutmenschentum gleichsetzen. Dem können wir alle nicht gerecht werden.»  Rudolf Freidhager

das man bei den meisten öffentlichen Bauausschreibungen gar nicht verwenden kann. Freidhager: Obwohl eines ist klar: Nachhaltigkeit kostet kurzfristig Geld. Beim Holz, das derzeit ja Mangelware ist, könnten wir locker noch Millionen mehr herausbringen. Aber in Bayern hat die Zivilgesellschaft ein sehr großes Interesse am Wald, das heißt, dort sind wir permanent unter einer Lupe. Da wird Nachhaltigkeit knallhart eingefordert. Wie erklärt die BIG ihren Mietern, dass Nachhaltigkeit zu­ mindest kurzfristig auch mehr kosten kann? Weiss: Das schaffen wir zugegebenermaßen nicht immer. Zumal manche unserer Mieter den kurzfristigen Effekt im Auge haben. Oft sind auch die Amortisationszeiten für bauliche Maßnahmen viel zu lange. Über einen Lebenszyklus betrachtet, rechnet sich aber jedenfalls vieles. Insgesamt beginnt sich daher das Bild zu drehen. Wir sehen unsere Aufgabe weiterhin ganz klar in der Bewusstseinsbildung. Wobei ein ganz konkreter Hebel im Nutzerverhalten liegt. Ich kann die intelligenteste Technik in einem Objekt einbauen. Wenn der Nutzer dann im Winter den ganzen Tag die Fenster offen hat, wird sich punkto Energieeffizienz wenig bewegen. Heinzel: In der Architektur wird leider derzeit viel gebaut, was zwar außen schön ist, aber wo uns die Betriebskosten um die Ohren fliegen. Weil diese Kosten-Nachhaltigkeit nicht berücksichtigt wurde. Weiss: Aber da sind wir mitten in einem Problem der BIG. Denn Nutzer und Besteller sind bei uns oft nicht dieselben. Da wird dann lange über die Projektkosten diskutiert – aber was den Betrieb und die Frage der laufenden Betriebskosten betrifft, steht auf einem anderen Papier. Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft ist ja weit mehr als Energieeffizienz und Betriebskosten. So sieht eine Studie Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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die Baubranche punkto Korruption konstant weit abge­ schlagen als Träger der roten Laterne. Tut das einem Men­ schen, der lange Zeit in der Immobilienbranche tätig war und derzeitig Generaldirektor eines Baukonzerns ist, nicht weh? Strauss: Ja und nein. Schwarze Schafe gibt es überall. Leider schauen manche auf den größtmöglichen Vorteil. Also nach dem Motto, wie stelle ich etwas her, vermiete es schnell, wie schaut der maximale Gewinn aus – und alles hintennach interessiert mich nicht. Das wird aber sukzessive weniger. Aufgrund neuer Zertifizierungen und Betrachtungen « Ich kenne Unternehmen mit des Lebenszyklus findet heute eine automatische Einstufung statt. wunderschönen Berichten, Damit sind schon wichtige Vorhinter denen sich in Wahrheit aussetzungen für Nachhaltigkeit ein ,Sauhaufen‘ verbirgt.»  geschaffen. Natürlich geht es da auch um die Betriebskosten: Alfred Heinzel Wenn ich heute viel Glas an der Fassade habe und keinen außen befindlichen Sonnenschutz, brauche ich mich nicht wundern, wenn die Kosten nicht wie prognostiziert 3,50 Euro pro Quadratmeter, sondern sechs Euro betragen – wie wir es von manchen Hochhäusern in Wien auch wissen. Der Markt beginnt sich in der Branche aber zu drehen. In der Immobilienwirtschaft wurde nur viel später mit dem Thema Qualitätskriterien begonnen als anderswo. Das heißt, der Markt honoriert nachhaltig gebaute Objekte – auch wenn sie ein bisschen teurer sind? Strauss: Das ist nicht teurer. Denn ein nachhaltig gebautes Gebäude erfüllt alle Kriterien wie gute Materialien, Raumkultur, Mischung aus Speicherfähigkeit mit Glas, Weitsicht ›

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Sie aber dafür schaffen, dass Sie 20 Prozent der Betriebs­ kosten einsparen, haben Sie schon nach acht Jahren die Bruttokosten wieder hereingebracht. Langthaler: Zum Thema öffentliche Hand muss noch gesagt werden: Aus den Berichten von Transparancy International und OEKOM Research geht hervor, dass die Bau­ branche die korrupteste Wirtschaftsbranche ist – vor allem wegen der Nähe zur öffentlichen Hand. Jetzt müssen sich natürlich beide Akteure darüber Gedanken machen. Wobei die Zustände in anderen Ländern noch viel gravierender sind als in Österreich, etwa in Russland. Die Grundfrage ist: Mit welchen Ländern und unter « Wer einmal gibt, gibt   welchen Bedingungen bin ich beimmer. Sie können überall reit, dort zu wirtschaften? Bei eiGeschäfte machen, ohne nem österreichischen Energieunternehmen war das vor Jahren in jemanden zu bestechen.»  Ecuador so, oder in Libyen hatten Alfred Heinzel wir das Thema permanent. Wenn Unternehmen in gewissen Ländern tätig sein wollen, scheint es nicht ohne Korruption zu gehen. Heinzel: Da muss ich widersprechen. Wir sind mit unserem Konzern in den genannten Ländern, aber wir haben in all den Jahren nie jemanden „schmieren“ müssen. Denn wer einmal gibt, gibt immer. Vielleicht tut sich die Baubranche nur schwer, aus diesem Sog wieder herauszukommen. Sie können in allen osteuropäischen Staaten, auch in Russland, ohne jemanden zu bestechen, genauso Geschäfte machen. Freidhager: Man darf die Latte auch nicht zu hoch legen und Nachhaltigkeit nicht mit Gutmenschentum in Verbindung setzen. Dem können wir alle nicht gerecht werden. Es hat vor allem etwas mit langfristigem Denken zu tun, aber dieser Gedanke wird nicht großartig strapaziert. Als gelernter Österreicher fallen mir da gleich zehn Politikfelder ein, wo genau das Gegenteil der Fall ist. Oder sind die Pensionsregelungen etwa nachhaltig? Eher nicht. Oder die gesamte Staatsverschuldung! Ein zu hoher Anspruch ist für mich aber, wenn ich meinen Eigentümern erklären muss, dass ich in einem bestimmten Zukunftsmarkt nichts verund Helligkeit. Die guten Firmen suchen all das. Eine Firma kaufen kann. Man soll das Prinzip der Nachhaltigkeit nicht wie Coca-Cola mietet kein Gebäude mehr, wo diese Anforso erhöhen, dass man nur noch unten durchschlüpfen derungen nicht erfüllt sind. Wenn man es mit den Errichkann. tungskosten nicht schafft, wird eben nicht gemietet. Langthaler: Da muss man aber jetzt schon aufpassen! Weiss: Generell sind 70  Prozent aller Investoren bereit, Denn es gibt sogar Atomkraftwerke, die umweltzertifiziert mehr zu zahlen, wenn sich die Kosten über die Lebenszeit sind und als nachhaltig betitelt werden. wieder relativieren. Da gibt es zahllose Studien dazu. Die Freidhager: Das ist aber schon ein bisschen lächerlich. Frage ist: Wie weit ist in diesem Punkt die Baubranche? Langthaler: Natürlich. Und genauso darf ich als nachhaltig Auch andere Branchen haben das ja nicht aus völliger agierendes Unternehmen nicht in einem Markt agieren, in Nächstenliebe gemacht, sondern waren getrieben von dem beispielsweise permanent Menschenrechtsverletzunwirtschaftlichen Realitäten. Innerhalb der Branche gibt es gen passieren. Entweder nehme ich das Thema ernst oder zum Thema „Es muss nicht immer das Billigste sein“ viele es wird auf einen PR-Gag reduziert. Irrmeinungen. Kommunikation ist ein Punkt, an dem man Heinzel: Da muss ich schon eines sagen: Wir sind etwa im massiv ansetzen muss. Iran sehr gut verankert. Dort kann einzig die KommunikatiStrauss: Garantiert! Denn bei höheren Bruttokosten um on das Land öffnen. Die Politik um das Land herum macht fünf Prozent haben Sie eine ganz andere Qualität des Hauaber genau das Gegenteil. Geschäftsbeziehungen öffnen › ses. Hochgerechnet auf 25 Jahre ist das ja gar nichts – wenn

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Das Amtsgebäude im steirischen Bruck an der Mur ist derzeit das Vorzeigeprojekt der BIG punkto Energie­effizienz. Über eine Solar­wabenfassade soll das Haus Niedrigstenergiestandard erreichen und damit nicht ­einmal halb so viel Energie ­verbrauchen wie vor der ­Sanierung. Nach Fertig­stellung beginnt das ­„Monitoring“, also die Ü ­ ber­wachung, ob die selbst gesteckten Ziele wirklich ­gehalten werden können. Die ­Ergebnisse fließen in a ­ lle ­zukünftigen BIG-Projekte ein.

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­ roßer Unterschied, ob ich mich an der Errichtung einer g Abwasseranlage beteilige oder bei einem Projekt mit Uran angereichertem Material mitmache. Daher halte ich einen prinzipiellen Boykott für falsch. Ich kann aber nicht immer mit Ja oder Nein antworten. Würden allgemeine Standards bei der Entscheidungsfin­ dung helfen? Wenn ja, wer soll die letztlich definieren? Heinzel: Das kann man nicht nach außen verlagern. Es ist ja auch die Chance für ein Management, Dinge, die zum ­Erfolg eines Unternehmens beitragen können, selbst zu ­definieren. Zertifizierungen braucht man überhaupt keine. Denn kaufen kann ich alles. Weiss: Am Ende des Tages geht es um Werte, Moral und Unternehmenskultur, die wesentlich durch Entscheidungen geprägt werden. Als Geschäftsführer muss ich aber voll und ganz hinter diesen Prinzipien stehen. Langthaler: Aus meiner Sicht kann das Management nicht die Standards vorgeben. Wir brauchen « Nachhaltigkeit ist nicht schon gemeinsame Richtlinien teurer. Ein gut überlegtes und Orientierungshilfen, sonst kann man innerhalb einer Branche Konzept ist mittel- bis keine Vergleiche mehr anstellen. langfristig immer das Die GRI-Richtlinien werden von günstigste.»  ­einer großen Plattform, in der die Industrie, NGOs und Behörden verKarl-Heinz Strauss treten sind, gemeinsam erarbeitet. Und das funktioniert sehr gut. Gerade im Gebäudesektor liegt im Energiebereich eine Hauptmöglichkeit für Einsparungspotenziale. In Deutschland etwa braucht es eine Sanierungsrate von drei bis fünf Prozent, um einen Energiekollaps zu verhindern. Strauss: Aber die Sanierungsrate in Wien ist eine der höchsten, die wir in Europa haben. Freidhager: Was wir sicher nicht brauchen, ist eine staatliche Zertifizierung. Ämter und Beamte haben wir ohnehin schon genug. Am Ende muss sowieso das Management für seine Entscheidungen einstehen. Weiss: Wenn das System gut und anerkannt ist, setzt es sich auch durch. Denn das Management kann nicht nach die Märkte und verändern unter Umständen dann auch Lust und Laune entscheiden, sondern muss in alle Richtundas Menschenrechtsthema. Ich weiß nicht, ob der völlige gen argumentieren. Boykott eines Landes zum richtigen Weg führen kann. Strauss: Nachhaltigkeit begegnet uns jeden Tag. Sie ist eine Freidhager: Das ist, was ich vorhin gemeint habe. Würden Form der Ethik, wo Normen festgeschrieben werden. MeiSie, Frau Langthaler, dazu raten, mit dem Iran Geschäfte zu ne Kinder werden mich fragen, wie wir dieses Thema angemachen? gangen sind und warum wir damals so gehandelt haben; Langthaler: Ich rate Unternehmen dann immer, Menmeine Enkelkinder werden mich noch schärfer fragen. Das schenrechtsspezialisten wie Amnesty International zu klingt jetzt alles so poetisch und philosophisch und hat mit kontaktieren und die Frage transparent zu diskutieren … dem Tagesgeschäft nichts zu tun. Freidhager: … Als Unternehmen, das Verantwortung trägt, Eines ist beim Bauen zum Thema Nachhaltigkeit enorm stellt sich am Ende die Gretchenfrage: Tue oder tue ich’s wichtig: Es muss der Mensch, der Kunde im Mittelpunkt nicht? Da helfen dir auch Hunderttausend Standards nicht. stehen. Ich bin etwa ein großer Verfechter der NiedrigstStrauss: Dann darf ich die Fragestellung noch verschärfen: energiehäuser, aber ein erklärter Gegner der Passiv­häuser … Darf man etwa im Iran oder Sudan eine Abwasseranlage … was ist so schlecht an Passivhäusern? bauen, die den Menschen dort hilft? Weil dort weder das menschliche Verhalten noch der Langthaler: Das ist der absolut richtige Aspekt: Es geht Mensch im Mittelpunkt stehen. Wenn Sie heute auf der nämlich darum: Wo baue ich mit? Es ist natürlich ein

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« Am Ende des Tages geht   es um Werte, Moral und Unternehmenskultur,   die wesentlich durch Entscheidungen geprägt werden. Als Geschäftsführer muss ich aber voll und ganz hinter diesen Prinzipien stehen.»  Hans-Peter Weiss

Südseite mit der schönsten Aussicht keine Fenster haben dürfen oder diese nicht aufmachen dürfen, dann ist das ­eine Themenverfehlung. Punkto Themenverfehlung sind wir wieder zurück bei so manch dicken „Feigenblättern“, also Nachhaltigkeitsberich­ ten, bei denen das Unternehmen nicht hält, was es ver­ spricht … Heinzel: Ich bin für „Walk like you talk“. Manager sollten sich jeden Tag vor den Spiegel stellen und sich fragen: Liefere ich das, was ich mir eigentlich vornehme? Und wenn ich Nachhaltigkeit auch als Marketing-Instrument verwenden will, muss ich immer einen Schritt voraus sein, um das gerechtfertigt zu verwenden. Die BIG plant ja im nächsten Jahr einen Nachhaltigkeits­ bericht. Wird das Unternehmen oder die Publikation einen Schritt voraus sein? Weiss: Ziel ist es, eine möglichst getreue Abbildung des Status quo und der geplanten Vorhaben zu schaffen. Wir haben dem Bedürfnis der Öffentlichkeit nach Transparenz und einem standardisierten Prozess Rechnung zu tragen. Darüber hinaus habe ich selber erlebt, wie ein standardisierter Prozess blinde Flecken aufdecken kann. Und dort wollen wir in Zukunft genau hinsehen. Den Blick auf die richtigen Stellen lenken, heißt für Sie …? Freidhager: … Vor allem die eigene Gier zu zähmen. Nicht das Letzte herauszuholen, aber gleichzeitig Gewinne zu machen. Denn ein Unternehmen, das pleitegeht, kann nicht nachhaltig sein. Ich halte auch viel von der ökonomischen Nachhaltigkeit, über die man sehr selten spricht – das heißt, langfristig zu denken, den ökologischen Fußabdruck verkleinern! Das ist das Spannende und zugleich so Schwierige. Derzeit wird das Gegenteil dessen gelebt. Wir sind die Speerspitze, die Nachhaltigkeit am allerwenigsten Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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lebt. Es ist so leicht, irgendwo hinzuzeigen und von anderen etwas einzufordern. Langthaler: Mich begleitet das Thema schon das ganze ­berufliche Leben. Und es wird wahrscheinlich mein Leben lang spannend bleiben, weil es um die Zukunftsfähigkeit unserer Gesellschaft geht. In 20 Jahren leben neun Milliarden Menschen auf der Welt. Es ist schon länger bekannt, dass sich das mit unserem Lebensstil nicht mehr ausgeht. Nachhaltigkeit ist daher für die zivilisierte Welt ein Innovationstool, das uns zwingt, über moderne Technologien nachzudenken. Jeder, der Kinder hat, weiß, dass wir hier viel vor uns haben.  ‹

« In 20 Jahren leben neun Milliarden Menschen auf   der Welt. Es ist schon länger bekannt, dass sich das mit unserem Lebensstil nicht mehr ausgeht.»  Monika Langthaler

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Thema Altbestand

Das hässliche Entlein und der schöne Schwan. Während das Finanzministerium (rechts) schon länger ein properes Erscheinungsbild nach außen hat, war das daneben liegende Bundesrechenzentrum eher ein Blickfang für Liebhaber klarer Formensprache und schnörkelloser Baukunst der 70er-Jahre. Das ändert sich aber gerade massiv und bald sind beide gleich adrett.

Abrissbirne gegen Rechenstift Gebrauchte Immobilien haben selten ein modernes Erscheinungsbild und oft ist auch die Flächenstruktur nicht optimal. Gut kalkulierende Bauherren fahren aber nicht blind mit dem Bagger in das Haus. Denn ist die Substanz gut, kann die Revitalisierung wirtschaftlich sinnvoll sein.

Foto: Gisela Erlacher

Von Ernst Eichinger

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Foto: Michael Hetzmannseder

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Thema Altbestand

Fotos: Manfred Seidl

Vermutlich hätte nicht nur das Bundesdenkmalamt Einwände gegen den Abriss des Justizpalastes gehabt. Die Sanierung war allerdings einem Überraschungsei für Kinder ähnlich. Beim Aufbrechen der Schale tauchten neue Herausforderungen auf.

D

ie moderne Wegwerfgesellschaft der Industriestaaten kennt auch mit Immobilien kein Pardon. Das ist einer der Gründe, warum selbst in der Wirtschaftskrise Abbruchunternehmen Hochkonjunktur haben. Nicht wenige Architekten schwingen zudem gedanklich bereits bei der ersten Besichtigung eines Altbaus schon die Abrissbirne. Nur auf einer freien Fläche kann sich der kreative Geist halt so richtig austoben. Wer will schon von einer starren, vorgegebenen Struktur eingeengt werden, wenn er dabei ist, Großes zu schaffen. Letztendlich bleibt die Gretchenfrage aller Hausbesitzer, deren Domizil entweder zu klein oder schlicht zu unattraktiv Die Wissenschaft kennt keine ­geworden ist: Abreißen und neu errichten? … oder sanieren und allgemein gültigen Regeln und ausbauen? Am schnellsten ist Grenzen, ab wann eher ein diese Frage geklärt, wenn das ObNeubau ratsam und wo jekt unter Denkmalschutz steht. Dann ist der Abbruch nämlich gerade noch eine Sanierung von „Amts wegen“ verboten. Imzielführender ist. merhin rund 400 dieser Häuser hält die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) in ihrem Bestand. Bei allen anderen rund 2.400 Liegenschaften ist die Frage „wegreißen oder revitalisieren“ aber allgegenwärtig. Bei der BIG ist, abgehoben von dem Einzelprojekt, das Rennen der Masse klar entschieden. Die überwiegende Zahl der Objekte wird nämlich nicht dem Erdboden gleichgemacht.

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I­ hnen wird, so intelligent wie möglich, neues Leben eingehaucht. Ruhmreich ist diese Arbeit allerdings selten. Anerkennende Begeisterung der Öffentlichkeit stauben eher spektakuläre Projekte wie die neue Wirtschaftsuniversität im Prater oder der Unipark Nonntal in Salzburg ab. Die medial oft unentdeckten Mühen des Alltags liegen dagegen in der Sanierung und Erweiterung bestehender Objekte. Insgesamt fließen über den langjährigen Durchschnitt rund zwei Drittel der BIG-Investitionen in die Erneuerung des Bestandes. Dennoch steht man, den Blick auf das alte Gemäuer gerichtet, jedes Mal aufs Neue vor einer Herausforderung. „Wir erstellen im Vorfeld eine detaillierte Studie zu dem betreffenden Objekt. Auf dieser Basis fällen wir dann schließlich die Entscheidung, ob wir neu bauen oder eine Sanierung durchführen“, erklärt Alexandra Petermann, Leiterin Projektcontrolling bei der BIG. Gerade in Altbauten seien die vorhandenen Flächen oft nicht effizient eingesetzt. Die Gänge sind sehr breit und nehmen viel Platz weg. Dieser Raum wiederum fehlt an anderer Stelle. Ein Kriterium neben der technischen Machbarkeit: die Energie. Und hier ist der Rechenstift immer genau anzusetzen. So stand beispielsweise bei dem Umbau des Rechnungshofes auch die Neuerrichtung der Außenhaut zur Diskussion. Alleine die Optik der Fassade regt seit mehr als 30 Jahren Ästheten nicht gerade zum Träumen an. Technisch ist sie allerdings noch immer absolut in Ordnung. Ein Tausch stand daher in keiner Relation zwischen wirtschaftlichem Aufwand und Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Foto: BIG

Altbestand

Fotos: Harald A. Jahn

Nutzen. Oft werden aber völlig unzulässige Milchmädchenrechnungen angestellt. „Auch die Wissenschaft kennt keine allgemein gültigen Regeln und Grenzen, ab wann eher ein Neubau ratsam und wo gerade noch eine Sanierung zielführender ist“, meint dazu Azra Korjenic vom Institut für Hochbau und Technologie, Forschungsbereich für Bauphysik und Schallschutz an der Technischen Universität Wien. Grundsätzlich gelte in erster Linie, bei jedem Objekt die Grundsubstanz und da vor allem die Statik ganz genau unter die Lupe zu nehmen. „Wenn beides passt, ist eine Sanierung für mich die bessere Variante“, so die TU-Expertin. Teilweise hätten alte Gebäude nämlich eine hervorragende Substanz: „Wir hatten Fälle, wo alte Ziegel nach 100 Jahren besser waren als die neuen Hochlochziegel.“ Darüber hinaus bieten die Senioren unter den Häusern meist gute Optionen für die Zukunft. Etwas, das Neubauten – wenn bei diesen in einigen Jahren über Erweiterungen diskutiert werden wird – nicht erfüllen. „Ich wage zu behaupten, dass Gebäude, die heute errichtet werden, kaum Reserven aufweisen und uns bei einer Sanierung in 20, 30 oder 40 Jahren vor massive Probleme stellen werden“, warnt Wolfgang Gleissner, Geschäftsführer der BIG. Korjenic stimmt dem voll zu: „Im Neubau wird alles an die Grenze projektiert und programmiert. Wenn dann einmal die Lebensdauer erreicht ist, zahlt es sich wahrscheinlich nicht mehr aus, etwas daraus zu machen.“ Problematisch seien in diesem Zusammenhang besonders die derzeit modernen Glasflächen: „Vor al« Ich wage zu behaupten, dass Gebäude, die heute lem die Abdichtungen sind dabei sicher ein großes Problem, weil diese bald ihre Lebenserrichtet werden, kaum Reserven aufweisen und uns dauer erreicht haben“, so Korjenic.

Bauen im Bestand

Sägen, stemmen, bohren. Mit teils schwerem Gerät wird dem alten Gemäuer zu Leibe gerückt.

bei einer Sanierung in 20, 30 oder 40 Jahren vor massive Probleme stellen werden.»

Die BIG hat es bei Sanierungsprojekten derWolfgang Gleissner, BIG-Geschäftsführer zeit überwiegend mit Häusern aus den Jahren 1970 bis 1990 zu tun: Dargestellt an den Schulen sind über 40 Prozent der Objekte aus diesem Zeitraum. „Bauen im Bestand ist für uns auch im ökonomischen Sinn ein zentrales Thema“, so Gleissner. Einerseits ziele jeder Eingriff auf eine entscheidende Senkung der Bewirtschaftungskosten ab, zumal das für eine spätere Verwertbarkeit relevant sei, andererseits gelte es, › Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Thema

Fotos: BIG

Die HTL in der Wiener Spengergasse durfte in die noble Innenstadt über­ siedeln. Währenddessen wurde ungestört und intensiv an der Sanierung und Erweiterung des Bestandes ­gearbeitet.

Foto: Gisela Erlacher

Altbestand

« Muss ich Mieter aussiedeln, damit ich bestandsfrei umbauen kann? Welche Aufwände kommen auf mich zu?» Günther Sokol, BIG-Leiter Planen und Bauen

die anfallenden Investitionen im Rahmen zu halten. Das Zeit- und Kostenrisiko beim Bauen im Bestand ist nämlich enorm. Bis kurz vor der Übergabe könne man nichts mit Gewissheit prognostizieren. Unverhofft kommt also vor allem bei Sanierungen oft: „Wir hatten überhaupt nicht damit gerechnet, auf Teiltrakte ein vollkommen neues Dach aufsetzen zu müssen. Während der Arbeiten hat sich herausgestellt, dass durch den Brand im Jahr 1927 tragende Mauerteile massiv zerstört worden waren und damals nur sehr grob kaschiert wurden“, sagt BIG-Assetmanagerin Eva Rainer über die Sanierung des Justizpalastes. Nicht zuletzt aufgrund des akuten Platzmangels sei in der letzten Bauphase das Dachgeschoß in Leichtbauweise ausgebaut worden. Dadurch konnten zusätzlich rund 6.200 Quadratmeter Bürofläche gewonnen werden.

Operation am lebenden Körper

Für die BIG und ihre Mieter bedeuten Sanierungen im sogenannten „Lebendbetrieb“ stets eine enorme Herausforderung – logistisch wie sicherheitstechnisch. Und das nicht nur bei Strafanstalten. Für Günther Sokol, BIG-Leiter Planen und Bauen, sind das Grundfragen, die in langen Gesprächen geklärt werden müssen: „Muss ich Mieter aussiedeln, damit ich bestandsfrei umbauen kann? Welche Aufwände kommen auf mich zu?“ In Wien gibt es aufgrund der hohen Projektdichte eine eigene Übersiedlungsschule in zentraler Lage in der Schellinggasse, wodurch die Bauzeiten um mehr als die Hälfte verkürzt werden können. Wenn allerdings keine Ausweichmöglichkeiten gegeben sind und die Sanierung bei laufendem Betrieb nicht möglich ist, bleibt nur mehr eines: Ausziehen! Gesagt, getan. So übersiedelt

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beispielsweise die Wirtschaftsuniversität Wien (WU) bald in den Wiener Prater. „Nach vielen Studien haben wir ­erkannt, dass das Bestandsgebäude bei laufendem Betrieb nahezu nicht sanierbar gewesen wäre“, begründet ­Maximilian Pammer, Geschäftsführer der WU-Projektgesellschaft, den Exodus.

Sorgenkind

Was der WU noch bevorsteht, hat die Statistik Austria schon hinter sich. Schon vor Längerem hat sie ihr angestammtes Haus in der Hinteren Zollamtsstraße 2b zugunsten einer neuen Zentrale in Wien Simmering hinter sich gelassen. Danach stand die Entscheidung pro Abriss an der Kippe. Der typische Siebzigerjahre-Bau, ein BilligplattenObjekt, galt als klassisches Sorgenkind der BIG. „Die Tragwerkskonstruktion des Gebäudes war noch in Ordnung, aber in haustechnischer Hinsicht befand sich der Bestand in einem katastrophalen Zustand“, erinnert sich BIG-Assetmanager Peter Höflechner. Letztlich habe man sich für einen Umbau entschieden, dabei aber bis auf die Tragstruktur alles ausgeräumt; zugleich wurden Atrien über zwölf Stockwerke in das Objekt geschnitten, wodurch die Belichtung erheblich verbessert worden sei. „Darüber hinaus konnten wir die Energiekos­ ten durch spezielle Einrichtungen in der Haustechnik und der Fassade um 40 Prozent gegenüber dem Altbestand ­senken. Und die Kosten für die Sanierung liegen unter den Kosten eines prognostizierten Neubaus“, berichtet ­Höflechner nicht ohne Stolz. Mit ihm freut sich auch der nunmehrige Nutzer über die Ersparnis: das Bundesministerium für Finanzen.  ‹ Nr. 10 | 2011 | www.big.at

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Altbestand

Foto: Gisela Erlacher

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Grazer Cocktail

Die BIG Steiermark lud im November zu einer Veranstaltung in das Haus für Musik und Musiktheater. 

Fotos: Robert Frankl

Nicht oft ist das ­Mumuth so orange wie an diesem Abend. Dadurch erhält das ­eine oder andere Ge­ sicht zwar einen leicht ­veränderten Farbton, die Atmosphäre hat ­jedenfalls gepasst.

Arch. Irene Kristiner, Arch. Hans Gangoly, Christian Brugger (BDA).

BIG in voller Stärke: Dieter Karrer, Hans-Peter Weiss, Gabi Leitner, Wolfgang Gleissner, Andreas Hitthaler, Wolfgang Sturm, Georg Allmer.

 Astrid Wedenig (KUG), Wilfried Eichlseder (Rektor Montanuniversität Leoben), Robert Höldirch (Vizerektor KUG). 

Rektoren unterein­ ander: Josef Smolle (Med-Uni Graz), Christa Neuper (KFU), ­Harald Kainz (TUG).

Wolfgang Lackner (Landespolizei­ kommando Graz), Thomas Styrsky (BIG).

Franz Köstenbauer (TB Köstenbauer & Sixl).

Anke Dettelbacher (Med-Uni Graz), Hellmut Samonigg (Med-Uni Graz), ­Thomas Mrak (Steirische Wirt­ schaftsförderungs­ gesellschaft).

Bernhard Göschl (BIG), Arch. Gerhard Kohlfürst.

Gut gelaunte Planungsgruppe Grünbichler.

Arch. Josef Hohensinn.

 Arch. Armin Haghirian, Arch. Guido Seeger, Roman Koller (LSR Stmk), Arch. Christian Egger.

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BIG Cocktail

Cocktail Salzburg Die BIG Salzburg lud im Juli zu einer Veranstaltung auf die Terrasse des neu errichteten Unipark Nonntal.

Fotos: Andreas Kolarik

Nach einem kurzfristig drohenden Unwetter konnte doch die Terrasse genutzt und der Ausblick genossen werden.

BIG-Geschäftsführer Wolfgang Gleissner bei der kurzen Eröffnungsrede.

Michael Handl ­(Stadt Salzburg), Arch. ­Reiner Kaschl, Arch. Martin Bockelmann, Johann Peter Kopp (Stadt Salzburg).

Rektor Heinrich Schmidinger ­(Universität ­Salzburg) diskutiert mit Arch. Reiner Kaschl.

Dietmar Knebel (Leiter JA Salzburg), Hans Rathgeb (Präsident Landesgericht Salz­ burg).

Landeskonservator ­Ronald Gobiet, Katha­ rina Kohlmaier (BIG).

Herbert Pfeifer, Gabriele Pfeifer (Universität Salzburg), Hans Simmerstätter (Baudirektor a.D.).

Elisabeth Werner (Universität Salzburg) mit Ehemann diskutiert mit Arch. Gerhard Sailer in Begleitung seiner Frau Elisabeth.

Karl Dürhammer (BIG), Rektor Heinrich Schmidinger, Arch. Ursula Spannberger.

Hubert Hattinger (GF der Salzburger ­Landesliegenschaften), Gerald Hubner (GF, Hölzl & Hubner Immobilien), Katharina Kohlmaier (BIG), Sylvia Anschuber (Hölzl & Hubner Immobilien).

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Josef Gruber, Mark Tessar (beide BIG).

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Galerie Big Cocktail

BIG Cocktail Reception 2011 Am Donnerstagabend, dem 8. September 2011, feierten die österreichische Immobilienbranche und Mieter der BIG bei der bereits fünften „Cocktail Reception“ im ehemaligen Wiener Hauptzollamt.

 Das Hauptzollamt sowie die ehemalige Zollwacheschule, in der derzeit die Sigmund Freud Privatuniversität untergebracht ist, sollen demnächst revitalisiert werden. Nach einem Architekturwettbewerb und der darauffolgenden Umwidmung wird mit der Realisierung begonnen. 

Fotos: Richard Tanzer und Martina Draper

Hans-Peter Weiss (BIG), Michaela Steinacker (Raiffeisen Holding), Wolfgang Gleissner (BIG).

Christian Eberhard, Arch. Karl Brodl, Arch. Dieter Hayde, Arch. Ernst Hoffmann.

Heinz Muhr, Roman Kovacs (BIG).

Franz Hogl, Ingrid Hogl, Walter Senk.

Georg Schulz (KUG), Robert Höldrich (KUG).

Ernst Eichinger, Ingrid Fitzek (beide BIG).

Vera Jelic (is), Ferdinand Lechner (GF der IFA), Jürgen Klaubetz (Soravia).

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BIG Cocktail

Josef Ebenbichler (Vetmed Wien), Helmut Pechlaner (Vetmed Wien).

Bernd Stöhrmann (Wirtschaftsagen­ tur), Carsten Becker (Bank Austria).

Das Hauptzollamt in seiner heutigen Form wird nicht mehr lange den herben Charme der 70er-Jahre versprühen.

Ronald Gobiet (Landeskonservator Salzburg), Bertrand du Vignaud (World Monuments Fund), Katharina Kohlmaier (BIG).

Radivoje Nijemcevic (Spiegelfeld), Georg Spiegelfeld, Josef Antosˇ (Spiegelfeld).

Stefan Kammerhofer (BMLVS), Hans Hamberger (BMLVS), Kurt Klima (Finanzprokuratur).

Ernst Kovacs (Raiffeisen evolution), Architekt Dieter Hayde.

Arch. Christian Mascha, Christian Kerth (Raiffeisen evolution project development GmbH).

Gerhard Müller (LKW Walter), Karl Wagner.

Michael Vogl (Leder und Schuh International AG), Dieter Wasserburger (REWE).

Max Huber (DMH).

Georg Muzicant (Colliers Columbus), Wolfgang Richter (RegioPlan).

Herwig Teufelsdorfer (Hypo Real Invest), Reinhard Walten­ berger (S Immo AG).

Horst Gressenbauer (Schwalm-Theiss & Bresich ZT GmbH).

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Galerie Big Cocktail

Susanne Brandsteidl (Wiener Stadtschulratspräsidentin).

Die Veranstaltung der BIG war bestens besucht. Während der Begrüßung durch die Geschäftsführung war der Raum gesteckt voll.

Gerhard Buresch (BIG), Josef Berger.

Stefan Haupt ­(Berenberg Bank), Alexandra LaufferKöpplinger, Gerald Kohlmayer (Berenberg Bank), Robert Hengl (Berenberg Bank), Emanuel ­Guelfenburg (BIG).

Christoph Pramböck (BDO), Margit Widinski (BDO), Markus Trettnak (BDO), Roman Kovacs (BIG), Barbara Modliba (BIG).

Markus Werner (Werner Consult), Wolfgang Vasko (Vasko + Partner).

Franz Pöltl (EHL), ­Sabine Ullrich (IC Projektentwicklung), Michael Ehlmaier (EHL).

Barbara Flasch (M‘CAPS), Arch. Christian Heiss.

Wilfried Erasim (BIG), Bernhard Futter (BMWF).

Werner Gächter (LFU Innsbruck), Franz Wurm (JKU Linz).

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Gerfried Falb (iC consulenten ZT GmbH), Claudia Schnuderl, Dieter Hoffmann (Raiffeisen Property), Heinz Kropiunik ­(aetas), Anton Bondi, Claudia Strasser.

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BIG Cocktail

Pino Lux, Thomas Lang (ÖRAG), Martina Maly (Michaeler & Partner), Stefan Artner (DBJ).

Thomas Malloth (Stingl), Michael Gehbauer (Wohnbauvereinigung für Privatangestellte).

Andreas Kainrath (BRZ), Dietmar ­Mitteregger (BMF), Margit Zimmermann (BIG), Michael Zimmermann ­(BMWFJ).

Arch. Johann Posch (room8architects), Helga Mayer (Österreichisches Siedlungswerk), Stephan Ferenzcy (BEHF).

Helmut Stekovits (SIEMENS), Gerald Beck (Raiffeisen evolution).

Wolfgang Gleissner (BIG), Karl Heinz Strauss (Porr AG), Hans-Peter Weiss (BIG), Hans Werner Frömmel (WKO).

Ein Hauch von Hollywood im 3. Wiener Gemeindebezirk.

Anton Holzapfel (ÖVI), Sandra Bauernfeind (EHL), Claudia Nutz (Aspern AG), leider unbekannt – „bitte melden“, Josef Schmidinger (S Bausparkasse).

Ludwig Badura (Rhomberg), ­Friedrich Gruber (sixB4seven-immo).

Rudolf Schicker (SPÖ Parlamentsklub Wien).

Lukas Bruckner (BIG), Viktoria Benhak (Akademie der bildenden Künste), Helmut Stekovits (Siemens).

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Heinz-Peter Rausch (Vasko), Arch. Andreas Burghardt.

Wolfgang Gleissner (BIG), Stefan Hödl (GIP), Andreas Asamer (Asamer & Hufnagl Holding).

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