Issuu on Google+

Poradnik inwestora hotelowego

2012

Poradnik inwestora hotelowego 2012

INSTYTUT RYNKU HOTELARSKIEGO


videowall UD55A

door display NC220

klimatyzator AQV09YWAN

telewizor HG46EA790 z CMS 2.0

e-rollup UE46A

telewizor HG40EA790

cloud display NC220

telewizor HG22EA473 drukarka SCX-4833FR

monitor MD40B

telewizor HG40EA590

SUR40

MONITORY LFD: www.samsunglfd.com

TELEWIZORY HOTELOWE: www.samsunghtv.com

SAMSUNG B2B: http://www.samsung.com/pl/business/

e-mail: klienci_biznes@samsung.com.pl


Czy warto zmniejszyć stawkę i zapewnić sobie dobre obłożenie?

videowall UD46A

Mo˝e w niektórych okresach moglibyÊcie zarobiç wi´cej, a mo˝e konkurencja zabiera wi´kszoÊç goÊci?

Byç mo˝e konkurencja sprzedaje noclegi innym segmentom klientów w zupełnie innych cenach?

ZastanawialiÊcie si´ Paƒstwo, czy właÊciwie wyceniacie oferowane usługi?

drukarka ML-3710ND

Jak sprawdzić, jaki mamy udział w sprzedaży na rynku respektując jednocześnie zasadę uczciwej konkurencji?

A może stracimy potencjalny przychód w przeciwieństwie do konkurencji?

Jak zweryfikować, czy nie tracimy potencjalnych przychodów, albo potencjalnych klientów zrażając ich do siebie zbyt wysoką ceną?

Czy ceny publikowane na portalach rezerwacyjnych przez obiekty konkurencyjne są zbliżone do cen średnich, które naprawdę osiągają?

Mo˝e sàsiednie hotele liczàc na wi´kszà iloÊç noclegów obni˝ajà ceny, albo wr´cz przeciwnie?

Jak przygotowaç ofert´ na du˝e wydarzenie w mieÊcie? Kto z nas nie spotkał si´ z takimi dylematami przygotowujàc ofert´ i analizujàc RevPAR?

Jak sprawdzić, czy rynek akceptuje naszą ofertę?

Czy właściwie zarządzam cenami? Wsłuchując się w te i podobne pytania naszych klientów na seminariach i szkoleniach, Instytut Rynku Hotelarskiego postanowił przygotować dla Państwa rozwiązanie. Podjęliśmy się stworzenia projektu zajmującego się

tablet GALAXY Tab 2

badaniami benchmarkowymi rynku Więcej informacji na

www.hospitality.pl

Ewa Behrendt Kierownik Projektu | Monitoring Rynku Hotelarskiego | Instytut Rynku Hotelarskiego T: 22 22 460 32 | F: 22 100 32 46 | M: +48 537 137 437 | E: ewa.behrendt@irh.pl

Projekt Monitoring Rynku Hotelarskiego realizowany jest przez Instytut Rynku Hotelarskiego przy współudziale Êrodków finansowych z Unii Europejskiej na podstawie umowy z Polskà Agencjà Rozwoju Przedsi´biorczoÊci. Realizacja Projektu

Patronat nad Projektem


INSTYTUT RYNKU HOTELARSKIEGO

Spis reklam 4 MRH 6-7 Ceramika Paradyż 11 Villeroy & Boch Polska 22-23 Leds-Polska

Ela Maleszewska Szef Projektu ela.maleszewska@irh.pl T: +48 22 22 46 032

Szanowni Państwo

25 Karcher 27 Samsung Electronics Polska 29 Makro Cash & Carry Polska 31 Agnella 37 Gras 39 DMC 41 Micros Fidelio Polska 43 Inter-Widex 45 Saturn 47 Invest Hotel 49 Most 53 Samsung Electronics Polska 73 World Hotel 81 IRH 85 IRH 95 MPLC 99 IRH

Okładki

II Samsung Electronics Polska III IRH IV Lanvar

Artykuł sponsorowany

Vescom Polska 100-104

Jak co roku oddajemy w Państwa ręce Poradnik Inwestora Hotelowego – publikację przeznaczoną dla nowych inwestorów hotelowych, dyrektorów i właścicieli hoteli, architektów, projektantów wnętrz. Staramy się, aby Poradnik Inwestora Hotelowego stanowił co roku możliwie najbardziej pomocną inwestorowi oraz dyrektorowi hotelu publikację na rynku, aby przez kolejny rok – aż do następnego wydania – był fachowym narzędziem pomagającym inwestorom i hotelarzom w planowaniu i realizacji nowych inwestycji oraz modernizacji. W tym wydaniu Poradnika znajdziecie Państwo również kilkanaście artykułów dotyczących kwestii prawnych związanych z planowaniem i realizacją inwestycji hotelowej oraz bieżącym zarządzaniem hotelem. Napisane zostały przez specjalistów z Kancelarii Domański Zakrzewski Palinka. Zachęcamy także do uważnego zapoznania się z  prezentacjami wyjątkowych produktów i usług zamieszczonych w Poradniku. Namawiamy do korzystania z Poradnika podczas podejmowania decyzji zakupowych. Mamy nadzieję, że Poradnik pomoże oszczędzać Państwu czas poświęcany na poszukiwanie dostawców. Poradnik Inwestora Hotelowego nie mógłby się ukazać w tak dużym nakładzie, na dodatek bezpłatnie, gdyby nie reklamy firm działających na rynku dostawców dla hoteli. W tym numerze Poradnika jest ich cała plejada. Widomy znak, że Poradnik jest przez nich ceniony, jak i wybierany do kontaktu z hotelami. Poradnik Inwestora Hotelowego będzie także prezentowany i dystrybuowany na jesiennych targach branżowych w Polsce: Invest Hotel w Poznaniu, World Hotel w Warszawie oraz Horeca w Krakowie. Już dziś zapraszamy na nasze stoisko! Dziękuję wszystkim reklamodawcom za wybór naszego periodyku. PORADNIK INWESTORA HOTELOWEGO Copyright IRH

WYDAWCA Instytut Rynku Hotelarskiego Plac Konstytucji 5/75, 00-657 Warszawa, T: +48 22 22 460 30/33, F: +48 22 100 32 46, e-mail: biuro@irh.pl

REDAKTOR NACZELNY Zbigniew Bugaj, T: +48 22 22 460 30, e-mail: zbigniew.bugaj@irh.pl

SZEF PROJEKTU

Spis prezentacji

Elżbieta Maleszewska, T: +48 22 22 460 32, e-mail: ela.maleszewska@irh.pl

10 Villeroy & Boch Polska

NEKO, www.neko.net.pl

24 Karcher 26 Samsung Electronics Polska 28 Makro Cash & Carry Polska 30 Saturn

PROJEKT MAKIETY, SKŁAD I ŁAMANIE DRUK Drukarnia Matrix, Piaseczno

DYSTRYBUCJA Z amówienia można składać listownie, pocztą elektroniczną, faksem bądź telefonicznie: biuro@irh.pl, T: +48 22 22 460 30/33, F: +48 22 100 32 46 Publikacja jest chroniona przepisami prawa autorskiego. Wydawca nie ponosi odpowiedzialności za treść zamieszczonych w publikacji reklam i prezentacji.


INSTYTUT RYNKU HOTELARSKIEGO

Zbigniew Bugaj Redaktor Naczelny Poradnika Inwestora Hotelowego zbigniew.bugaj@irh.pl T: +48 22 22 46 030

Agata Demuth radca prawny, Partner, Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka agata.demuth@dzp.pl T: +48 22 557 86 83

Szanowni Państwo,

8

Polskie przedsiębiorstwa w ostatnich trzech latach osiągały coraz lepsze wyniki. Zysk netto firm zatrudniających ponad 50 pracowników (poza sektorem finansowym) wyniósł w 2011 r. 104 mld zł i był najlepszy na przestrzeni 20 lat (w 2010 było to 89,4 mld zł netto, w 2009 – 78,7 mld zł netto). Także polskie banki osiągnęły w ubiegłym roku rekordowe w historii zyski. Wyniosły one 15,7 mld zł netto (2010 – 11,67 mld zł, a w 2009 – 8,17 mld zł). Według Międzynarodowej Organizacji Pracy Niemcy i  Polska to dwa kraje, gdzie najszybciej rosną różnice w dochodach. W  tej sytuacji bezcelowa staje się dyskusja o  cyfrach i  trendach społecznych. Można założyć, z  dużą dozą prawdopodobieństwa, że w  następnych 10-20 latach nic się nie zmieni. „Górne” 10 proc. społeczeństwa oraz, szczególnie, ponadnarodowe korporacje będą jeszcze bogatsze i jeszcze bardziej wpływowe. Jaki z tego wniosek dla polskiego rynku hotelowego? Dobre perspektywy dla rynku hoteli o  wysokim standardzie (czterogwiazdkowych i  biznesowych hoteli pięciogwiazdkowych) obsługujących rynek konferencji i  eventów oraz podróże biznesowe z zagranicy . Szczególnie dotyczy to obiektów w  miastach. Hoteli o  tym standardzie nie ma jeszcze poza Warszawą zbyt wiele, a te warszawskie – ze względu na zamożność i oczekiwania lokalnego biznesu – już się bardzo opatrzyły i wręcz spowszedniały. Polska jest, zaraz za Niemcami, uznawana przez światowy biznes za najlepsze miejsce do lokowania inwestycji w  Europie. Tak więc zagraniczna turystyka biznesowa nadal pozostanie stabilnym źródłem przychodów dla hoteli wyższej klasy. Właściciele obiektów zlokalizowanych z dala od dużych miast będą mieli zdecydowanie większy problem w dotarciu do pożądanego segmentu klientów. Wynika to z wielu czynników. Abstrahując od lokalizacji, standardu dróg dojazdowych, czy upodobań gości, wiele hoteli nie bardzo wie, jak dotrzeć do warszawskich, poznańskich czy śląskich firm. Najczęściej pozostaje booking.com i njusleter z ofertą szkoleniową i pakietową. Drugim po-

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

wodem jest szczupłość środków kierowanych na reklamę. Dotyczy to, o dziwo, nawet nowych hoteli. Bardzo często po wydaniu kilku milionów złotych na budowę, nie pozostaje już nic na jego promocję. W każdej innej branży byłoby to nie do pomyślenia! Szybko zabiłoby to produkt, szczególnie nie wybijający się innowacyjnością. Bez promocji i  nowych kanałów dystrybucji dochodzenie do właściwego pułapu obrotów i  zyskowności znacznie się wydłuża. Wiele hoteli przez to będzie musiało zrewidować swoje założenia i częściej organizować np. imprezy okolicznościowe (wesela, komunie). Segment turystyczny jest o wiele większą zagadką. Jako że koszty wychodzenia z kryzysu ponoszą głównie zwykli obywatele, ich dochody de facto maleją od 2009 r. Obecnie trudno przewidzieć, kiedy ten trend się odwróci. Polska gospodarka uzależniona od zachodnioeuropejskiego kapitału i będąca montownią dla głównie niemieckiego przemysłu eksportującego gotowe produkty dalej w świat jest pod ogromną presją wysokości kosztów pracy w Chinach. One co prawda szybko rosną, jednak upłynie jeszcze wiele lat, zanim pozwolą reszcie świata na wyższe pensje. Popyt na hotele ze strony zwykłych obywateli nie będzie więc wzrastał w najbliższych latach. Za to dobra organizacja Euro 2012 w Polsce może wpłynąć na zwiększenie liczby turystów z zagranicy. Bogata część Unii Europejskiej: Szwedzi, Anglicy, Holendrzy, Francuzi i szczególnie Niemcy mogli w telewizji zobaczyć całkiem ładny i już cywilizowany kawałek Europy. Media światowe, np. w Azji i na Bliskim Wschodzie (Al Jazeera), szeroko komentowały i pokazywały Euro 2012, więc również i  z  tamtej strony świata można oczekiwać przyjazdów. Najważniejsi są oczywiście Niemcy. Nie mają już tyle pieniędzy (presja Chin) co niegdyś i, co tu dużo mówić, mało prawdopodobne są przyjazdy bogatej części tamtejszego społeczeństwa. Dla nich liczy się Majorka, koncert w  La Scali, czy galerie sztuki w  Nowym Jorku. Zwykli Niemcy jednak mogą dać się skusić. Opinia o nas wśród nich jest istotnie lepsza niż w minionych 20 latach. Czas pokaże, czy turystów będzie więcej.

Szanowni Państwo, Podobnie jak inne sektory gospodarki, tak i branża hotelarska ma swoją specyfikę. I nie myślię jedynie o specyficznym języku hotelarskim niezrozumiałym dla osób spoza branży, coraz bardziej wymagającej i świadomej swoich praw grupie klientów czy – w  uproszczeniu – podziale na hotele sieciowe i  niezależne. Myślę także o  charakterystycznych dla tej branży rodzajach umów i  postanowieniach w  nich zawieranych, o  warunkach, które muszą być zachowane przy konstruowaniu ofert odpowiadających nawet najbardziej wyszukanym wymaganiom gości hotelowych, a  których niespełnienie może się wiązać z dotkliwymi konsekwencjami, jak również o  innych kwestiach formalno-prawnych określających i kształtujących warunki, w jakich prowadzona jest działalność hotelarska. Nie są one zebrane, co ma swoje plusy i minusy, w jeden opasły tom przepisów zatytułowany przykładowo „ustawa o warunkach i zasadach prowadzenia przedsiębiorstw hotelowych”. Większość z nich ma źródło w obowiązujących w Polsce przepisach prawnych, i to zarówno takich, którym ustawodawca nadał rangę ustawy, jak i  drobniejszych, zawartych w  rozporządzeniach wykonawczych. Inne wynikają z czegoś, co w żargonie prawniczym nazywa się „judykaturą i  doktryną”, a  przekładając to na bardziej zrozumiały język: z  orzeczeń wydawanych przez sądy (w  szczególności Sąd Najwyższy) oraz poglądów wyrażanych przez znawców prawa w  formie glos do takich orzeczeń lub odrębnych komentarzy. Oczywiście, ani judykatura, ani doktryna nie tworzą w Polsce prawa, jednak warto o nich pamiętać, bowiem w sytuacji, gdy nie ma konkretnego przepisu regulującego w sposób jasny i precyzyjny daną kwestię (czyli w  większości przypadków), mogą one odegrać znaczącą rolę przy określaniu naszej sytuacji prawnej. I wreszcie, wynikają one także z praktyki działalności gospodarczej, coraz częściej pro-

wadzonej również poza granicami Polski (o  ile oczywiście polskie przepisy nie ustalają wprost innych zasad). Praktyka ta także nie tworzy obowiązującego w naszym kraju prawa, ale jednak jest brana pod uwagę na przykład przy interpretacji zawartych umów. W  tym miejscu powstaje pytanie, co ma zrobić osoba nieposiadająca kompleksowej wiedzy na temat wskazanych kwestii formalno-prawnych, a  chcąca prowadzić obiekt hotelowy. Odpowiedź narzuca się sama: skorzystać z pomocy innego fachowca, który nie musi znać wszelkich arkanów prowadzenia hotelu, ale będzie potrafił wskazać, gdzie mogą czaić się pułapki natury formalno-prawnej i jak je ominąć. Co ważne, nie może to być fachowiec od wszystkiego, zresztą takich – nie czarujmy się – po prostu nie ma. Musi to być osoba posiadająca wiedzę prawniczą osadzoną w specyfice branży hotelarskiej.

9

Dlatego też zapraszam Państwa do lektury artykułów przygotowanych przez moje koleżanki i  kolegów, prawników z  kancelarii Domański Zakrzewski Palinka, z których każdy jest specjalistą w konkretnej dziedzinie prawa (i mając na uwadze zarówno dobro klientów, jak i  wartość swojej polisy ubezpieczeniowej, nie zajmuje się innymi dziedzinami), a  także ma praktyczne doświadczenie zdobyte w  trakcie współpracy z  klientami z branży hotelarskiej. Proszę pamiętać, że pisząc te teksty nie mieliśmy zamiaru kompleksowego i wyczerpującego omówienia materii, której one dotyczą, a jedynie chcieliśmy zasygnalizować wybrane zagadnienia, które w naszej ocenie mogą być istotne z Państwa punktu widzenia. Jeżeli poniższe teksty traktują o sprawach Państwa nurtujących i potrzebują Państwo wsparcia w rozwiązywaniu problemów prawnych, czy też – co bardziej polecane – w takim kształtowaniu swojej sytuacji, aby te problemy nie pojawiały się, zapraszamy do kontaktu.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Villeroy & Boch Polska Sp. z o.o. ul. Migdałowa 4 02-796 Warszawa T: +48 22 645 17 30 F: +48 22 645 17 21 biuro@villeroy-boch.pl www.villeroy-boch.pl

360° Projects 360° ORANGE

Hotel i restauracja - logo, dekor i kolory na produktach Villeroy & Boch

10

Villeroy & Boch rozumie jak istotną rolę w branży hotelarsko gastronomicznej odgrywa identyfikacja wizualna firmy, dlatego oferuje rozwiązania pozwalające zatroszczyć się o wizerunek marki w przestrzeni hotelowej i restauracyjnej. Proponowana przez Villeroy & Boch indywidualizacja produktów umożliwia wprowadzenie elementów wzmacniających tożsamość marki klienta: logo, dekoru i charakterystycznych kolorów.

Branding produktów Identyfikacja wizualna zaczyna się od logo firmy, dlatego warto zadbać o  to, aby zawsze dyskretnie towarzyszyło gościom podczas ich pobytu. Villeroy & Boch umożliwia umieszczenie znaku firmowego hotelu na ceramice sanitarnej montowanej w  łazienkach, toaletach i  miejscach przeznaczonych do relaksu, takich jak baseny czy spa. W ofercie firmy jest ponad 200 modeli umywalek, na których znak firmowy może zostać wyeksponowany w prawym rogu, bądź w przypadku owalnych form na ceramicznej osłonie odpływu.

Niestandardowe dekory i kolory Ascetyczny design i proste formy, charakterystyczne dla większości produktów sanitarnych Villeroy & Boch, stwarzają wiele możliwości dla firmowego dekoru. Umywalki z wybranych kolekcji Villeroy & Boch mogą zostać ubrane w oryginalne wzory, a także w jeden z trzech niestandardowych kolorów: Edelweiss, Graphit i Ebony. Zamawiając ceramikę sanitarną Villeroy & Boch z firmowym dekorem, klient ma pewność, że wnętrze jego hotelu i restauracji ozdobi niepowtarzalny produkt. Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

O.NOVO I WSZYSTKO JEST MOZLIWE Szeroki asortyment produktów spełni oczekiwania kazdego inwestora hotelowego.


Trendy w designie Zbigniew Bugaj Redaktor Naczelny Poradnika Inwestora Hotelowego

Nowe oblicza luksusu 12

13

Wyszukany produkt oraz wyszukany marketing. Andaz – produkt sieciowy, ale jednocześnie butikowy. Grupa docelowa: segment młodszego pokolenia menedżerów w firmach globalnych. Wyszukana prostota wnętrz + ergonomiczne miejsce pracy + odrobina marketingu w postaci kwiatów, owoców i książek, symbolizujących świeżość, zdrowie i wiedzę. Chce się wracać.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Współczesne społeczeństwo to zbiorowisko indywidualności. Sztuką jest ich połączenie. Design może czasami to wymusić.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

15

FOT. IHG

14

Andaz, Shanghai Powstanie nowej marki luksusowej pod nazwą Andaz to efekt niezwykle dokładnego planowania i analiz rynku. Koncept powstawał w Hyatcie przez wiele lat, na podstawie analiz grup fokusowych i testach rynkowych pomysłu. Andaz przeznaczono dla młodego segmentu biznesu, który jednocześnie nie chce wydawać na luksus przesadnie dużo pieniędzy. Przeciętna cena za pokój oscyluje w Stanach Zjednoczonych wokół 300 dolarów. Efekt dotychczasowej działalności i plany rozwojowe obejmujące powstanie hoteli na całym świecie (Indie, Chiny, Europa) wskazują, że w Hyatcie właściwie odczytano potrzeby grupy docelowej. Oferuje ona gościom współczesny luksus, ale bez śladu ostentacji lub denerwującego bycia za wszelką cenę „cool”. Przede wszystkim starano się nadać miejscu charakter niezależnie działającego obiektu, nie afiliowanego do wielkiej korporacji hotelowej. Hyatt za wszelką cenę postanowił odróżnić swoje obiekty od sheratonowskich, koncentrując się mniej na futurystycznym designie, a bardziej na personelu.

Marka jest ultra ważna, ponieważ ogniskuje zainteresowanie. Trzeba jednak nią żonglować z uwagą, w przypadku obiektów luksusowych musi być dyskretna.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Łazienka – wysoka jakość czy już luksus?

16

17

Hotel działa w Szanghaju, ale mógłby powstać gdziekolwiek. Uniwersalność obniża koszty.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


18

19

Przykład obiektu z segmentu super luksusowego

Savoy, Londyn Savoy zawsze grał rolę swego rodzaju sceny teatralnej. Claude Monet, George Gershwin, Marlin Monroe, John Wayne, Charlie Chaplin. Wiele znaczących postaci było w swoim życiu gościem tego hotelu. Za sprawą nowego właściciela, saudyjskiego księcia Al-Waleed bin Talala, a właściwie jego 220 mln funtów (planowano 100 mln), przywrócono starej perle (hotel otwarto w 1889 r.) z epoki Edwardiańskiej (Art Deco, które w równym stopniu dominuje, dodano w latach Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

20-tych i 30-tych) dawną świetność. Renowacja wzbudza wiele uwag, ale wynikają one, jak twierdzi zespół projektantów, z konieczności zachowania historycznego stylu hotelu a jednocześnie wyjścia naprzeciw upodobaniom i gustom młodszego pokolenia biznesu i show biznesu. Gość ma do wyboru pokoje w stylu Edwardiańskim: żyrandole ze szkła Murano, pokryte jedwabiem ściany lub w późniejszym stylu Art Deco: szare obicia, obfitość klonowego drzewa. ◗ Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


20

21

Złote lata Art Deco.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Tym, czym F1 jest dla masowej motoryzacji, tym luksusowe hotele dla designu wnętrz domów zamożnej klasy średniej

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Lider w branży oświetlenia hotelowego LEDS-C4 jest globalnym producentem oświetlenia, wychodzącym naprzeciw zróżnicowanym wymaganiom naszych klientów. Obok standardowych rozwiązań znajdujących się w naszej szerokiej ofercie, wykonujemy lampy niestandardowe, zgodnie z wytycznymi naszego klienta. Lista referencyjna zrealizowanych przez nas obiektów hotelowych, z roku na rok wzrasta o średnio 150 obiektów na całym świecie. Wartość ta jest dowodem na to ,iż jesteśmy niekwestionowanym liderem w branży oświetleniowej rynku hotelarskiego. Sukces naszych działań jest efektem ścisłej, i stałej współpracy z wiodącymi grupami hotelowymi, oraz zdecydowanej kooperacji z inwestorami prywatnymi. Nasza kreatywność, szeroka gama i wysoka jakość produktów w połączeniu z konkurencyjnym poziomem cen ,pozwala spełniać wszystkie wymagania naszych klientów. Naszym zdecydowanym atutem jest dostępność towarów. Dla pełnej satysfakcji naszych klientów, magazyny wysokiego składowania w Hiszpanii o powierzchni 18 tysięcy m2, przygotowane są zawsze na realizację nawet bardzo dużych zamówień. Filozofia i jakość działania naszej firmy pozwoliły nam na pozyskanie ponad 15.000 stałych klientów w 120 krajach na całym świecie, co świadczy o ogromnym zaufaniu do marki LEDS-C4 .

LEDS–Polska Sp. z o.o., ul. Nektarowa 11B, 52-210 Wrocław T: +48 71 733 64 01, M: +48 515 038 040, F: +48 71 733 64 10 www.leds-polska.pl


Kärcher Sp. z o.o. ul. Stawowa 140 31-346 Kraków T: +48 22 314 62 13 Infolinia: 0 801 811 234 biuro@karcher.pl www.karcher.pl

24

Kärcher Floor Care 2012

Szorowarki prowadzone ręcznie

Zamiatarki prowadzone ręcznie

Nowa grupa szorowarek z trakcją jezdną B 60 i B 80 W to urządzenia innowacyjne pod wieloma względami. System Inteligentnych Kluczy (KIK), za pomocą którego różnym osobom przydzielane są różne uprawnienia w zależności od koloru posiadanego klucza eliminuje ryzyko nadużyć i błędów. System wymiennych głowic pozwala na dobór głowicy ze szczotkami walcowymi lub tarczowymi o różnych szerokościach roboczych (B 60 - 55/65 cm, B 80 - 65/75 cm). W standardzie modele B 80 (B 60 – opcjonalnie) wyposażone są w system automatycznego czyszczenia zbiornika oraz system szybkiego napełniania.

Zamiatarki prowadzone ręcznie doskonale zbierają śmieci, piasek i suche liście z terenów zewnętrznych nie wzniecając przy tym kurzu. Trakcja jezdna (W) oraz możliwość nawracania w miejscu gwarantują łatwe prowadzenie, co sprawia, że maszyny są szczególnie przydatne w miejscach, gdzie niezbędna jest łatwość manewrowania. Zasilane bateryjnie (Bp) modele KM 75/40 i KM 85/50 mogą być używane także w pomieszczeniach zamkniętych. Zamiatarkę KM 75/40 W Bp po doposażeniu w zestaw do zamiatania dywanów można z powodzeniem stosować także na wykładzinach tekstylnych w obiektach takich jak hotele czy centra konferencyjne.

Szorowarki z fotelem dla operatora

Zamiatarki z fotelem dla operatora

Zasilane bateryjnie, samojezdne szorowarki B 90 R z fotelem dla operatora i systemem wymiennych głowic przeznaczone są do czyszczenia podłóg twardych o powierzchni od 1200 do 3000 m2. Charakteryzują się łatwym prowadzeniem i niewielkim promieniem skrętu, który pozwala na pracę w wąskich przejściach i korytarzach. Panel kontrolny wyposażono w pokrętło EASY z czytelnymi ikonami gwarantującymi intuicyjną obsługę. Maszyny dostępne są w wersji Classic, Advanced (z regulacją siły nacisku szczotek na powierzchnię) oraz DOSE (Advanced z systemem dozowania środka bezpośrednio na głowicę).

Samojezdne zamiatarki KM 90/60 i KM 100/100 z fotelem dla operatora służą do utrzymania terenów o wielkości od 1300 do 3500 m2. Modele zasilane spalinowo przeznaczone są do zamiatania terenów zewnętrznych (parkingi, place, alejki), natomiast bateryjnie mogą pracować także w pomieszczeniach zamkniętych (kryte korty, parkingi podziemne, magazyny). Przerzutowa metoda zamiatania i okrągły filtr falisty gwarantuje bezpyłowe zamiatanie. Po każdorazowym wyłączeniu silnika filtr zostaje automatycznie oczyszczony. Pływająco zawieszona szczotka główna zapewnia skuteczne zamiatanie nierównych powierzchni.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Samsung Electronics Polska ul. Marynarska 15, 02-674 Warszawa T: +48 22 607 40 26 M: +48 600 099 116 klienci_biznes@samsung.com.pl www.samsung.com/pl/business www.samsung.pl

Samsung Electronics jest światowym liderem wśród producentów na rynku telewizorów, monitorów i smartfonów, osiąga również wysokie wyniki sprzedaży telefonów, sprzętu AGD, notebooków i drukarek. Od 2011 Samsung Electronics Polska jest członkiem Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego. Nasza oferta obejmuje urządzenia dedykowane rynkowi HoReCa, a także rozwiązania biznesowe indywidualnie dopasowane dla potrzeb każdego segmentu rynku. Rokrocznie rozszerzamy portfolio produktów, co świadczy o zwiększeniu nakładów inwestycyjnych oraz rozwoju firmy. Oferta rozwiązań dla przedsiębiorstw obejmuje: telewizory komercyjne (hotelowe), notebooki, tablety, monitory oraz drukarki laserowe i urządzenia wielofunkcyjne, a takżewspółpracujące z nimi systemy zarządzania drukiem. Ponadto firma Samsung oferuje monitory wielkoformatowe oraz rozwiązania do Digital Signage.

26

Realizacje Wśród naszych realizacji znajdują się prestiżowe hotele, ośrodki wypoczynkowe, szpitale, sanatoria, motele, hostele, obiekty SPA&Wellness oraz wszelkie inne obiekty oferujące usługi noclegowe.

Nasze projekty Firma Samsung stawia na nowoczesne, stylowe wzornictwo, wysoką funkcjonalność swoich produktów i niezawodność. Świadczą o tym liczne nagrody, które otrzymaliśmy od organizacjimiędzynarodowychorazpolskichkonsumentów. Naszą wspólną wartością jest ekologia i dlatego projektujemy urządzenia tak, aby zużywały mniej energii i były przyjazne środowisku naturalnemu. Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Oferta dla hoteli interaktywne telewizory hotelowe  monitory wielkoformatowe, w tym dotykowe  monitory komputerowe  urządzenia drukujące  systemy klimatyzacyjne  produkty do zastosowań w programach lojalnościowych 


MAKRO Cash & Carry Polska S.A. Al. Krakowska 61 02-183 Warszawa T: +48 22 314 62 13

www.makro.pl

Wszystko dla hotelu i gastronomii

Wychodząc naprzeciw potrzebom każdemu klientowi HoReCa hurtownia MAKRO stworzyła bogatą ofertę skierowaną dla branży hotelowej.

28 H-line.

Marka H-line to specjalnie przygotowana linia produktów dla najbardziej wymagających klientów branży HoReCa. H-line to odpowiedź na wszelkie potrzeby sektora gastronomiczno-hotelarskiego i profesjonalne rozwiązania dla hotelowej sypialni, łazienki czy restauracji.

Horeca Select.

Marka ta oferuje zarówno wysokiej jakości produkty spożywcze, jak również profesjonalny sprzęt gastronomiczny i akcesoria kuchenne.

Rioba.

Marka stworzona została specjalnie z  myślą o  profesjonalnych zastosowaniach w  kawiarniach, restauracjach, barach i  innych lokalach gastronomicznych. W  naszej ofercie znajdują się wysokogatunkowe kawy i herbaty, jak również dodatki do kawy, drinków i koktajli. W  ofercie znajdą Państwo również mrożone desery oraz akcesoria i zastawę.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


P.H. SATURN ul. Tatrzańska 10a 60-413 Poznań T/F: +48 61 848 39 61 saturn@saturn.poznan.pl www.saturn.poznan.pl

Design funkcjonalny

Profil działalności Saturn z siedzibą w Poznaniu od ponad dekady nie sprzedaje po prostu lamp, ale kreuje światłem idealną przestrzeń. We współpracy z inwestorami, architektami, dekoratorami wnętrz realizuje na terenie całego kraju projekty obiektów przeznaczenia prywatnego i publicznego jak restauracje, kafejki, hotele i wiele innych. Asortyment oświetleniowy jest prezentowany w showroom w Przeźmierowie k. Poznania oraz w wielu renomowanych salonach oświetleniowych.

30

Realizacje  Pokoje Hotelu Comm w Poznaniu  Hotel Alpejski w Karpaczu  Apartamenty hotelu Biały Kamień w Świeradowie Zdroju  Restauracja i Zajazd „Agat” w Łodzi  Oświtlenie zewnętrzne hotelu Hermes w Szklarskiej Porębie  Pokoje Hotelu Orange w Przeźmierowie  Hotel Kormoran w Rowach  Zajazd Belfer w Zaniemyślu

Asortyment

Wyróżnienia i nagrody

W portfolio Saturna znajdą Państwo takie światowe marki oświetleniowe jak: hiszpański Schuller ze stylową linią luster oraz Massmi z niepowtarzalnymi abażurami lamp wykonanymi z wyselekcjonowanych materiałów wprost stworzonymi do pokoi hotelowych , jak również Leds-C4 posiadający szeroką gamę oświetlenia zewnętrznego i wewnętrznego, uznany belgijski Linea Verdace w oświetleniu łazienkowym i niemiecki Paul Neuhaus.

Uhonorowani jesteśmy: Prestiżowym Certyfikatem Acantus Auerius z 2011  za wykonanie stoiska najbardziej sprzyjającego strategii marketingowej Targi Hotel Invest Nagrodą za ,,Najbardziej przydatny produkt dla hoteli i ga-  stronomii” przyznawanej przez „Polskie Zrzeszeni Hoteli” I Nagrodą Światło 2012 przyznaną podczas Targów Świa tło w Warszawie za najlepsze stoisko

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Kategoryzacja Zbigniew Bugaj Redaktor Naczelny Poradnika Inwestora Hotelowego

Przedsiębiorca, który zamierza rozpocząć świadczenie usług w obiekcie hotelarskim, może ubiegać się o przyrzeczenie zaszeregowania obiektu do odpowiedniego rodzaju i kategorii, tj. o udzielenie promesy.

Zasłużyć na gwiazdki Zaszeregowanie obiektu hotelarskiego do określonego rodzaju i nadanie mu kategorii odbywa się na zasadach dobrowolnych, na wniosek zainteresowanego przedsiębiorcy świadczącego usługi hotelarskie. Dokonywane jest ono przez marszałka województwa właściwego ze względu na miejsce położenia obiektu, w formie decyzji administracyjnej, po uprzednim wypełnieniu przez przedsiębiorcę określonych przepisami warunków 32

33 rzedsiębiorca decydując się na zaszeregowanie przyjmuje na siebie pewnego rodzaju samoograniczenia, polegające na rezygnacji z części własnej suwerenności i  na poddaniu się kontroli właściwego marszałka województwa, który z  chwilą uprawomocnienia się decyzji o  zaszeregowaniu obiektu uzyskuje wobec tego przedsiębiorcy określone uprawnienia. Może na przykład dokonywać czynności kontrolnych w zakresie przestrzegania wymagań określonych w art. 35 ustawy o usługach turystycznych, a w razie niedopełnienia tych wymagań zmieniać, z urzędu, rodzaj lub kategorię obiektu lub nawet nakazać wstrzymanie świadczenia usług hotelarskich (art. 41 ustawy). Uprawnieniami kontrolnymi wobec podmiotów świadczących usługi hotelarskie dysponują takie instytucje, jak: inspekcja handlowa, inspekcja pracy, skarbowa, sanitarno-epidemiologiczna, Urząd Ochrony Konkurencji i  Konsumentów oraz marszałkowie województw. Kategoryzacja w  branży hotelarskiej jest podstawą wyznaczania standardów jakości. W  naszym kraju kategoryzacja obiektów hotelowych została wprowadzona usta-

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

wą o usługach turystycznych z 29 sierpnia z 1997 roku. W ustawie tej zostało zdefiniowanych osiem rodzajów obiektów hotelarskich: hotele, motele, pensjonaty, a  także kempingi, domy wycieczkowe, schroniska młodzieżowe oraz pola biwakowe. Szczegółowe minimalne wymagania jakościowe, dotyczące zaszeregowania hoteli do poszczególnych kategorii, zawarte są w rozporządzeniu Ministra Gospodarki i  Pracy z  dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Zawarte w  tym rozporządzeniu minimalne wymagania jakościowe obejmują:  zewnętrzne elementy wyposażenia otoczenia hotelu,  wewnętrzne wyposażenie obiektu,  pomieszczenia recepcyjne i gastronomiczne (np. minimalne powierzchnie, liczba i wyposażenie toalet),  minimalny zakres usług hotelarskich (np. budzenie),  minimalne powierzchnie pokoi hotelowych, wyposażenie w meble, oświetlenie, zaplecze sanitarno-higieniczne,

Hotel dalekowschodniej sieci Shangri-La w Paryżu

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Od Standartu do luksusu

 minimalne wymagane kwalifikacje zawodowe personelu. Sama kategoryzacja hoteli nie jest jednak pojęciem uniwersalnym i międzynarodowym. Może się więc zdarzyć, że ta sama liczba gwiazdek nie zawsze odpowiada takiemu samemu standardowi hoteli w różnych miejscach na świecie.

34

Podstawowe akty prawne, regulujące funkcjonowanie obiektów hotelarskich. W Polsce usługi hotelarskie są regulowane przez dwa akty prawne, tj. ustawę z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (tekst jednolity Dz.U. z 2004 Nr 223 poz.2268, Dz.U. 273 poz. 2703, Dz.U. z 2005 r. Nr 175 poz.1462, Dz.U. z 2006 Nr 220 poz. 1600.) oraz rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (tekst jednolity: Dz. U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169). Aby obiekt hotelarski mógł świadczyć usługi, musi spełniać wymagania co do wielkości obiektu, jego wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług, ustalone dla rodzaju i kategorii, do których obiekt został zaszeregowany. Ponadto musi koniecznie spełniać wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami. Bezprawne świadczenie usług hotelarskich, jak również używanie nazw rodzajowych i oznaczeń obiektów hotelarskich, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny, zgodnie z przepisami kodeksu wykroczeń: „Art. 60. § 4. Kto: 2) świadcząc usługi hotelarskie używa nazw rodzajowych lub określenia kategorii obiektów hotelarskich bez decyzji lub niezgodnie z decyzją, 2a) świadcząc usługi hotelarskie, używa oznaczeń, które mogą wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu hotelarskiego, 3) wbrew obowiązkowi świadczy usługi hotelarskie w obiekcie nie zgłoszonym do ewidencji, 4) świadczy usługi hotelarskie wbrew decyzji nakazującej wstrzymanie ich świadczenia – podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

obiekty o podstawowym standardzie i skromnym wyposażeniu pokoi, z łazienkami, przeznaczone dla mniej wymagających klientów, ★ ★ proste obiekty średniej klasy o funkcjonalnych pokojach, ★★★ dobre hotele średniej klasy, oferujące odpowiedni serwis i zadbane pokoje, ★ ★ ★ ★ komfortowe obiekty o wysokim standardzie usług i zakwaterowania, ★ ★ ★ ★ ★ luksusowe obiekty o najwyższym standardzie, spełniające oczekiwania najbardziej wymagających gości. ★

Shangrli-La powstał w jednym z pałaców rodziny Napoleona

Promesa zaszeregowania Przedsiębiorca, który zamierza rozpocząć świadczenie usług w obiekcie hotelarskim, może ubiegać się o przyrzeczenie zaszeregowania obiektu do odpowiedniego rodzaju i kategorii, tj. o udzielenie promesy. Promesa wydawana jest na czas określony, nie dłuższy niż dwa lata. Promesa zaszeregowania obiektu hotelarskiego do określonego rodzaju i  nadania odpowiedniej kategorii wydawana jest na wniosek przedsiębiorcy podejmującego świadczenie usług w obiekcie, złożony do marszałka województwa właściwego ze względu na miejsce położenia tego obiektu. Wniosek powinien zawierać: 1. oznaczenie przedsiębiorcy wraz z podaniem jego siedziby i adresu, a w przypadku, gdy przedsiębiorcą jest osoba fizyczna – miejsca zamieszkania i adresu, 2. nazwę obiektu, jeżeli usługi będą świadczone z użyciem nazwy własnej obiektu,

3. określenie położenia obiektu z podaniem jego adresu, 4. wskazanie rodzaju obiektu hotelarskiego i kategorii, o które ubiega się przedsiębiorca. Do wniosku załącza się także:  ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę lub zmianę sposobu użytkowania obiektu,  dowód wniesienia opłaty skarbowej od decyzji . W okresie ważności promesy przedsiębiorca nie może świadczyć usług hotelarskich w obiekcie, może natomiast używać nazwy rodzajowej i oznaczenia kategorii do celów informacyjnych i promocyjnych. W każdej chwili przedsiębiorca już świadczący usługi (albo zamierzający je świadczyć) może wystąpić  z  wnioskiem o  zaszeregowanie i  kategorię do marszałka województwa właściwego ze względu na miejsce położenia obiektu hotelarskiego. Wniosek taki powinien zawierać:

       

nazwę i siedzibę lub nazwisko i imię oraz adres przedsiębiorcy świadczącego usługi hotelarskie w obiekcie objętym wnioskiem, nazwę obiektu, jeżeli usługi będą świadczone z użyciem nazwy własnej obiektu, określenie położenia obiektu, wraz z podaniem jego adresu, opis obiektu potwierdzający stopień spełnienia przez ten obiekt wymagań dla rodzaju i kategorii, o które występuje wnioskodawca, wskazanie osoby upoważnionej do reprezentowania wnioskodawcy w  postępowaniu o  ustale nie rodzaju i nadanie kategorii, wskazanie zaszeregowania do określonego rodzaju i kategorii, o które wnioskodawca występuje. Przykładowe załączniki do wniosku dla hotelu: załącznik nr 1 –  opis obiektu (arkusz wymogów wnioskowanego rodzaju i kategorii obiektu hotelarskiego), załącznik nr 2 – wymagania co do wyposażenia


W okresie ważności promesy przedsiębiorca nie może świadczyć usług hotelarskich w obiekcie, może natomiast używać nazwy rodzajowej i oznaczenia kategorii do celów informacyjnych i promocyjnych

36

       

oraz zakresu świadczonych usług, załącznik nr 3 – minimalne wymagania w zakresie dostosowania obiektów hotelarskich do potrzeb osób niepełnosprawnych, załącznik nr 4 – wymagania dla przedsiębiorców, prowadzących działalność usługową w  zakresie gastronomii i hotelarstwa wynikające z § 6 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów w  sprawie szczegółowych zasad uwidaczniania cen towarów i usługorazsposobuoznaczeniacenątowarówprzeznaczonych do sprzedaży (Dz. U. z  2002 r. Nr 99, poz. 894, zm. Dz. U. z  2002 Nr 174, poz. 1428, z  2003 r. Nr 229, poz. 2287, z  2004 Nr 283 poz. 2830) Ponadto do wniosku i załączników nr 1, 2, 3 i 4 dołącza się (w  postaci odpisu lub poświadczo nej kserokopii): decyzję o pozwoleniu na budowę wraz z potwierdzonym zawiadomieniem właściwego organu o przystąpieniu do użytkowania obiektu lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, lub decyzję o  pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu, a w przypadku obiektów wzniesionych przed 1 kwietnia 1995 r., które utraciły wymienione dokumenty – opinię rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającą bezpieczeństwo użytkowania obiektu; aktualną opinię właściwej miejscowo komendy Państwowej Straży Pożarnej, a  w  przypadku kontroli obiektu – także protokołu okresowej kontroli Państwowej Straży Pożarnej; aktualną opinię właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego, a  w  przypadku kontroli obiektu – także protokołu okresowej kontroli Państwowej Inspekcji Sanitarnej; zaświadczenie o  numerze identyfikacyjnym REGON przedsiębiorcy, a także odpis z Krajowego Rejestru Sądowego albo zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej; dowód wniesienia opłaty za dokonanie oceny spełniania przez obiekt hotelarski wymagań; wpis do rejestru zabytków lub wykazu zabytków architektury i  budownictwa w  przypadku zaistnienia odstępstw, o  których mowa w  § 3 ust. 1 rozporządzenia wraz z  opinią wojewódzkiego konserwatora zabytków stwierdzającą, że spełnianie wymagań bez naruszenia zabytkowego

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

            

charakteru obiektu nie jest możliwe. Do wglądu organowi dokonującemu kontroli lub oceny obiektu należy przedłożyć: książkę obiektu budowlanego z  wpisami, po twierdzającymi przeprowadzenie okresowych kontroli wymaganych ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, Nr 109, poz. 1157 i Nr 120, poz. 1268 oraz z 2001 r. Nr 5, poz. 42, Nr 100, poz 1885, Nr 110 poz.1190, Nr 115 po. 1229, Nr 129 poz.1439, Nr 154 poz. 1800 Dz.U. Z 2002 Nr 74 poz.676, Dz.U. z 2003 Nr 80 poz.718). Przedsiębiorca świadczący usługi hotelarskie zgłasza organowi prowadzącemu ewidencję informacje o: zaprzestaniu świadczenia usług hotelarskich, uzyskaniu decyzji o  zaszeregowaniu obiektu wpisanego do ewidencji prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do rodzaju i  nadaniu kategorii podlegającym wpisaniu do ewidencji prowadzonej przez wojewodę (a  od 1 stycznia 2006 r.– marszałka województwa), zmianie działalności sezonowej na stałą lub stałej na sezonową, zmianie liczby miejsc noclegowych. Organ prowadzący ewidencję dokonuje z urzędu wykreślenia obiektu z ewidencji, jeżeli: obiekt przestał spełniać wymagania sanitarne lub przeciwpożarowe lub inne, określone odrębnymi przepisami, przedsiębiorca uzyskał decyzję o  zaszeregowaniu obiektu wpisanego do ewidencji prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do rodzaju i nadaniu kategorii podlegającym wpisaniu do ewidencji prowadzonej przez wojewodę a od 1 stycznia 2006 r. marszałka województwa, przedsiębiorca nie rozpoczął świadczenia usług hotelarskich po upływie ważności promesy, przedsiębiorca zaprzestał na okres dłuższy niż 1 rok świadczenia usług hotelarskich, przedsiębiorcą świadczącym usługi hotelarskie w  obiekcie była jednostka organizacyjna, która uległa likwidacji, przedsiębiorca zmarł, a jego następcy prawni nie zgłosili zamiaru świadczenia usług hotelarskich w obiekcie. ◗


PROMESA: PRZYKŁADOWY WNIOSEK

....................................

....................................

(oznaczenie wnioskodawcy)

(miejscowość, data)

Marszałek Województwa .................................... .................................... ....................................

WNIOSEK

Na podstawie art. 39a ust. 1 i 4, w związku z art. 36 i 37 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 z późniejszymi zmianami) wnoszę

o wydanie przyrzeczenia zaszeregowania obiektu hotelarskiego – PROMESY dla obiektu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (nazwa własna obiektu – jeżeli usługi będą świadczone z użyciem nazwy własnej)

do rodzaju: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i nadania kategorii: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Załącznik nr 1 Przykładowy opis obiektu - arkusz wymogów wnioskowanego rodzaju i kategorii obiektu hotelarskiego 1. Nazwa własna obiektu, adres, dzielnica, gmina, powiat 2. Telefony kontaktowe: kierownictwo - faks, telefon, recepcja - telefon, faks, e-mail 3. Położenie obiektu: zawarta zabudowa miejska (tak/nie)     Komunikacja: PKP (nazwa dworca) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . odl. w m. . . . . . . . . . ., PKS . . . . . . . . . . m. . . . . . . . . . . lotnisko . . . . . . . . . .km.     Najbliższe jeziora, lasy, obiekty godne zwiedzania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Pokoje i miejsca noclegowe: Pokoje (ilość) Wyszczególnienie

Ogółem

w tym z własną łazienką i WC

Miejsca noclegowe (ilość) ogólem

całoroczne

sezon

ogółem w tym pokoje 1-osobowe w tym pokoje 2-osobowe w tym pokoje 3-osobowe w tym pokoje 4-osobowe i większe

1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

apartamenty

(oznaczenie przedsiębiorcy wraz z podaniem jego siedziby, adresu i telefonu)

.........................................................................................................................

(w przypadku, gdy przedsiębiorcą jest osoba fizyczna należy podać miejsce zamieszkania i adres)

2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(określenie miejsce położenia obiektu, wraz z podaniem dokładnego adresu)

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

Wnoszę o wydanie promesy na okres do dnia: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (na okres nie dłuższy niż dwa lata – art.39a ust. 3 ww. ustawy)

....................................

(pieczątka i podpis wnioskodawcy)

zasada dzialania osta: jest bardzo pr

 

Oświadczam, że w okresie ważności promesy nie będę świadczyć usług hotelarskich w ww. obiekcie. Nazwa rodzajowa i oznaczenie kategorii będą używane wyłącznie do celów informacyjnych i promocyjnych – zgodnie z art. 39a ust. 6 ww. ustawy. Ponadto oświadczam, że wszystkie dane we wniosku i załącznikach zostały wpisane prawidłowo, zgodnie ze stanem faktycznym na dzień jego sporządzenia. Jednocześnie zobowiązuję się informować pisemnie o każdej zaistniałej zmianie.

....................................

....................................

(miejscowość, data)

(podpis wnioskodawcy)

„ t y l k o w k ł uc i sw ieci”


5. Wyposażenie w urządzenia sportowo-rekreacyjne: rodzaj urządzeń (tak/nie): basen kryty/otwarty

mini-golf

wyp. sprzętu sportowego

sauna

solarium

ogródek zabaw

siłownia

bilard

ścieżka zdrowia

korty tenisowe

wyp. sprzętu pływającego

jazda konna

boiska/kosz, siatka, inne

plaża i kąpielisko

inne

6. Placówki gastronomiczne: Rodzaje placówek gastronomicznych **/

8

Zagospodarowanie otoczenia obiektu obejmujące utwardzoną nawierzchnię dojazdów i dojść, należyte utrzymanie zieleni ozdobnej i izolacyjnej, oświetlenie terenu i oddzielenie części gospodarczej od części dostępnej dla gości.

9

Strzeżone garaże lub strzeżone parkingi, w motelach zapewniające miejsca postojowe dla wszystkich j.m. Nie dotyczy hoteli zlokalizowanych w zwartej  zabudowie miejskiej, w których należy zapewnić miejsce postojowe na czas przyjazdu i odjazdu gości.

10

Parkingi lub miejsca postojowe przy obiekcie, zapewniające miejsca postojowe dla wszystkich j.m.

II. Własne /*

W części ogólnodostępnej obejmującej hall recepcyjny, sale gastronomiczne i wielofunkcyjne:

Obce /*

restauracje */

11

bary i kawiarnie */ punkty gastronomiczne organizacja dyskotek, dansingów, inne

12

*/ – wpisać liczbę zakładów i ilość miejsc, **/ – niepotrzebne skreślić

sale konferencyjne parking parking strzeżony plaża i kąpielisko inne

Miejscowość i data Pieczątka firmowa i imienna wnioskodawcy Załącznik nr 2 Wymagania co do wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług

2

I.

Wymagania Obiekt stanowi odrębny budynek lub wydzieloną część budynku, lub zespół budynków Obiekty całoroczne zlokalizowane w wielu budynkach powinny być połączone stałymi zabudowanymi przejściami, zapewniającymi dostęp do wszystkich usług w obiekcie. Nie dotyczy obiektów zlokalizowanych w miejscowościach o charakterze wypoczynkowo-rekreacyjnym Zewnętrzne elementy zagospodarowania i urządzenia

3

Bezpośrednie wejście do hallu recepcyjnego, chronione przed nadmiernym napływem powietrza z zewnątrz

4

Górna osłona nad głównym wejściem, usytuowanie wejścia we wnęce lub zapewnienie drzwi automatycznie otwieranych

5 6 7

Górna osłona nad podjazdem do obiektu na wysokości co najmniej 4,5 m Oddzielne wejście i wydzielona droga bagażu gości Wydzielona droga dostaw – nie dotyczy hoteli*** w zwartej zabudowie miejskiej

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

1) klimatyzacja lub inne urządzenia i systemy zapewniające wymianę powietrza i utrzymanie temperatury 18-210 C oraz wilgotność 45-60 % 2) wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna

7. Wyposażenie w inne urządzenia: (tak/nie)

Lp. 1

1) klimatyzacja lub inne urządzenia i systemy zapewniające wymianę powietrza i utrzymanie temperatury 18-210 C oraz wilgotność 45-60 % 2) wentylacja mechaniczna 1) 3) wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna W części pobytowej – j.m.:

stołówki */

40

Instalacje i urządzenia techniczne

tak/nie


Zaszeregowanie obiektu hotelarskiego dokonywane jest przez marszałka województwa właściwego ze względu na miejsce położenia obiektu w formie decyzji administracyjnej – po uprzednim wypełnieniu przez przedsiębiorcę określonych przepisami warunków

13 14 15 16 17 18 19 20

Wentylacja mechaniczna wyciągowa w w.h.s. – dla ** i * dopuszcza się wentylację grawitacyjną   przy centralnym zaopatrzeniu w ciepłą wodę, w w.h.s. z oknem lub przy kubaturze kabin ustępowych przekraczającej 6,5 m3 Ogrzewanie w całym obiekcie lub w części nieklimatyzowanej Instalacja sanitarna: zimna i ciepła woda przez całą dobę Komfort akustyczny w całym obiekcie zgodnie z Polską Normą Oświetlenie dostosowane do charakteru pomieszczeń Telefon i fax dostępny dla gości w recepcji Dostęp do internetu w pokojach lub na odrębnych stanowiskach Instalacja radiowo-telewizyjna przystosowana do odbioru programów lokalnych i satelitarnych Dźwigi osobowe (ew. schody ruchome) w obiektach: 1) poniżej kondygnacji 0, o ile są tam usytuowane pomieszczenia usługowe (np. garaże, zespół odnowy biologicznej)

21

22 23

42

III. 24

2) powyżej 1 kondygnacji w części przeznaczonej dla gości 3) powyżej 2 kondygnacji w części przeznaczonej dla gości 4) powyżej 3 kondygnacji w części przeznaczonej dla gości 5) powyżej 4 kondygnacji w części przeznaczonej dla gości Oddzielny dźwig towarowo-osobowy, o ile wymagany jest dźwig osobowy Dwustronne zasilanie energetyczne lub awaryjny agregat prądotwórczy w obiektach powyżej: 1) 150 jednostek mieszkalnych 2) 200 jednostek mieszkalnych 3) 300 jednostek mieszkalnych Podstawowe elementy dotyczące funkcji, programu obsługowego i użytkowosci obiektu Hall recepcyjny: 1) o powierzchni minimum (w m2) do 50 j.m. 2) o powierzchni dodatkowej (w m2) dla każdej j.m. powyżej 50 Zespół higieniczno-sanitarny przy części ogólnodostępnej. Wyposażenie minimum:

25

IV.

1) umywalki z blatem lub półką 2) lustro nad każdą umywalką, z górnym lub bocznym oświetleniem 3) dozownik do płynnego mydła 4) pojemnik na papier i odpady 5) suszarka do rąk lub ręczniki jednorazowego użytku 6) wieszaki ścienne 7) WC (w obiektach kategorii *****, **** i *** - oddzielne dla kobiet i mężczyzn) 8) pisuar w WC męskim Częsć mieszkalna Powierzchnia mieszkalna pokoju w m2 (nie obejmuje wyodrębnionych w.h.s., przedpokojów, aneksów barowych, logii itp.):

26

1) pokój 1-osobowy 2) pokój 2-osobowy 3) pokój 3-osobowy 4) pokój 4-osobowy 5) pokój większy niż 4-osobowy – powierzchnia 4-osobowego plus dodatkowo w m2 na każdą następną osobę. W obiektach * – *** dopuszcza się odstępstwo do 10 % powierzchni mieszkalnej pokoju, zrekompensowane powierzchnią pozostałych części j.m. i funkcjonalnością umeblowania

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

27

Jednostka apartamentowa obejmująca co najmniej: salon o powierzchni minimum 25 m2, sypialnię z łazienką, część wejściową pomocniczą z wydzielonym dodatkowo WC, aneks barowy Wyposażenie jednostki mieszkalnej w meble i elementy uzupełniające Zestaw wyposażenia meblowego (w obiektach *** – ***** jednolity komplet, w obiektach * – ** dopuszcza się meble wielofunkcyjne): 1) łóżko jednoosobowe o wymiarach min. 90x200 2) łóżko dwuosobowe o wymiarach min. 140x200 3) nocny stolik lub półka przy każdym  miejscu do spania 4) szafa lub zabudowana wnęka garderobiana, minimum 3 wieszaki na osobę

28

5) wnęka garderobiana, minimum 3 wieszaki na osobę 6) biurko lub stół 7) bagażnik 8) krzesło jedno na pokój 8a) krzesło lub inny mebel do siedzenia (1 miejsce na osobę, lecz nie mniej niż dwa na pokój) 9) stolik okolicznościowy 10) fotele wypoczynkowe min. 2 lub kanapa 11) lustro 12) wieszak ścienny na wierzchnią odzież


29

30

Oświetlenie: 1) lampka nocna przy każdym miejscu do spania umożliwiająca czytanie w pozycji leżącej 2) lampka oświetlająca miejsce do pracy (stół lub biurko) 3) oświetlenie ogólne Wyposażenie uzupełniające dla każdej j.m.: 1) telefon 2) telewizor 3) radioodbiornik lub możliwość odbioru programu radiowego 4) dywan lub wykładzina dywanowa 5) co najmniej dywanik przy łóżku 6) firany, żaluzje lub rolety przepuszczające światło 2) 7) zasłony, rolety lub żaluzje okienne zaciemniające 2) 8) elementy dekoracyjne 9) materiały informacyjne dotyczące usług hotelu i bezpieczeństwa gości oraz hotelowe materiały piśmiennicze 10) popielniczka w pokojach dla palących 11) zestaw do czyszczenia odzieży, obuwia oraz igielnik 12) torba na bieliznę gościa zleconą do prania 13) kosz na śmieci niepalny w pokojach bez w.h.s. 14) sejf 15) minibar 16) minibar lub lodówka – w obiektach zlokalizowanych w miejscowościach wypoczynkowych 17) woda mineralna lub stołowa, 0,2 l na osobę dziennie 18) szklanki

44

Urządzenia i wyposażenie węzłów higieniczno-sanitarnych przy jednostkach mieszkalnych

31

32

Wyposażenie podstawowe: 1) wanna z baterią i natryskiem lub kabina natryskowa 2) umywalka z blatem lub półką, z bocznym lub górnym oświetleniem 3) WC Wyposażenie uzupełniające: 1) osłona wanny lub natrysku 2) dywanik przy wannie (kabinie natryskowej) 3) mydelniczka, papiernica, haczyki, wieszaki na ręczniki, uchwyty przy wannie i natrysku 4) lustro z górnym lub bocznym oświetleniem 5) uniwersalne gniazdko elektryczne z osłoną 6) suszarka do włosów 7) waga osobowa 8) pojemnik na śmieci (niepalny lub trudnopalny) 9) telefon 10) zestaw minimum dla jednej osoby: a) mydełko toaletowe lub dozownik mydła b) ręcznik c) ręcznik kąpielowy d) płaszcz kąpielowy e) szklanka lub kubeczek jednorazowy g) torba higieniczna

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

33

Procent pokoi (minimum) z pełnym węzłem higieniczno-sanitarnym – w obiektach nowo budowanych – 100 % bez względu na kategorię obiektu

34

Urządzenia higieniczno-sanitarne ogólne w części pobytowej 1) liczba miejsc noclegowych w pokojach bez w.h.s. na jedno urządzenie: a) umywalka z blatem lub półką b) wanna z baterią i prysznicem lub kabina natryskowa c) WC z umywalkami (minimum jeden osobny dla kobiet i jeden osobny dla mężczyzn) 1) wyposażenie dodatkowe: a) lustro b) dozownik do płynnego mydła c) suszarka do rąk lub ręczniki jednorazowego użytku d) pojemnik trudnopalny na papier i odpady e) wieszaki ścienne

V.

Oferta usług podstawowych i uzupełniających

35

Zapewnienie sprzedaży gościom gorących napojów przez całą dobę

36

Zapewnienie gościom sprzedaży  gorących napojów przez całą dobę; dopuszcza się zamiennie sprzedaż z automatów i sprzedaż w recepcji

37

Budzenie


Mię

38 39

Podawanie posiłków do j.m. – room-service czynny przez: 1) całą dobę 2) minimum 12 godzin Obsługa bagażowa

40

Przechowywanie bagażu gości, także przed zajęciem i po zwolnieniu pokoju, a także przechowywanie pieniędzy i przedmiotów wartościowych gości – czynne całą dobę

41 42 43 44

Kwiaciarnia, lub możliwość dostarczenia kwiatów Akceptacja kart kredytowych Sprzedaż lub udostępnianie prasy codziennej Sprzedaż kosmetyków, środków higieny osobistej

45

Udzielanie pierwszej pomocy w nagłych wypadkach – apteczka, personel recepcji przeszkolony w pomocy przedlekarskiej, przywołanie pomocy lekarskiej Usługi gastronomiczne:

46

1) restauracja, dopuszcza się w hotelu***, motelu*** brak restauracji jeżeli w odległości max 200 m od obiektu znajduje się restauracja 2) aperitif-bar lub bar kawowy 3) podawanie śniadań

47

Zespół sal wielofunkcyjnych, dostosowanych do charakteru obiektu – konferencyjnych, klubowych, szkoleniowych itp.

48

Przechowywanie sprzętu rekreacyjnego w obiektach zlokalizowanych w miejscowościach wypoczynkowo-turystycznych i rejonach niezurbanizowanych o dużych walorach przyrodniczych Zespół odnowy biologicznej:

46

49

basen kąpielowy, sauna, siłownia, solarium, masaże i inne usługi rekreacyjne – minimum dwa rodzaje usług; w obiektach*** wymagane w miejscowościach wypoczynkowych

50 51 52

Sala klubowa z telewizorem. Nie dotyczy obiektów, które mają sale wielofunkcyjne Możliwość oglądania telewizji w miejscu ogólnodostępnym Usługi motoryzacyjne

53

Pranie, prasowanie i czyszczenie bielizny i odzieży gości Zmiana pościeli i ręczników: 1) codziennie lub na życzenie gości 2) co trzy dni lub na życzenie gości

54 VI.

55

Inne

Jednolity ubiór dla poszczególnych służb hotelowych

j.m. – jednostka mieszkalna w.h.s. – węzeł higieniczno-sanitarny 1) wentylacja mechaniczna powinna zapewniać wymianę powietrza zgodnie z Polską Normą oraz usuwanie zapachów w całym obiekcie; w salach konferencyjnych hoteli *** wymagana jest klimatyzacja. 2) dopuszcza się elementy dwufunkcyjne

Miejscowość i data Pieczątka firmowa i imienna wnioskodawcy

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

e


Załącznik nr 3 Minimalne wymagania w zakresie dostosowania obiektów hotelarskich do potrzeb osób niepełnosprawnych Lp.

48

Rodzaj wymagania

1

W obiektach powyżej 50 j.m. co najmniej jedna j.m. powinna być dostosowana do potrzeb osób niepełnosprawnych w sposób określony w lp. 7-9, a dla każdych kolejnych rozpoczętych 100 j.m. powyżej 100 j.m. co najmniej jedna

2

Ogólnodostępne elementy wyposażenia obiektu, takie jak urządzenia komunikacji wewnętrznej, przyciski i wyłączniki powinny być umieszczane na wysokości 90 -110 cm, umożliwiającej swobodne korzystanie osobom poruszającym się na wózku

3

Co najmniej jeden telefon ogólnodostępny przystosowany do korzystania przez osoby niepełnosprawne, umieszczony na wysokości 90-110 cm, umożliwiającej swobodne korzystanie osobom poruszającym się na wózku

4

Co najmniej jedno stanowisko recepcyjne powinno dysponować ladą o wysokości nieprzekraczającej 90 cm, z podjazdem o wysokości min. 67 cm, lub powinno być wydzielone osobne stanowisko obsługi osób poruszających się na wózkach

5

W salach gastronomicznych i wielofunkcyjnych należy przystosować miejsca umożliwiające korzystanie z usług osobom na wózkach

6

Przyciski sterujące windami powinny być opisane w sposób czytelny dla niewidzących a windy i wyposażonew sygnalizację dźwiękową

7

J.m., o których mowa w lp. 1, powinny zostać wyposażone w poręcze i uchwyty ułatwiające korzystanie z urządzeń higieniczno-sanitarnych

8

Wyłączniki światła, sygnalizacja przywoławcza, telefon i sterowanie telewizorem powinny być dostępne z łóżka

9

W j.m.  o których mowa w lp. 1, należy zapewnić umeblowanie umożliwiające korzystanie osobom poruszającym się na wózkach, w tym wysokość podjazdu min. 67 cm pod płytę stołu, biurka i umywalki

j.m. – jednostka mieszkalna

Miejscowość i data Pieczątka firmowa i imienna wnioskodawcy Załącznik nr 4 Wymagania dla przedsiębiorców prowadzących działalność usługową w zakresie gastronomii i hotelarstwa, wynikające z Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowych zasad uwidaczniania cen towarów i usług oraz sposobu oznaczenia ceną towarów przeznaczonych do sprzedaży

Przedsiębiorcy prowadzący działalność usługową w zakresie gastronomii lub hotelarstwa: Lp.

Rodzaj wymagania

1

Zapewniają wystarczającą ilość cenników oferowanych potraw lub wyrobów i napojów, aby udostępniać je kupującym przed przyjęciem zamówienia i przy rozliczeniu końcowym.

2

Wykładają w każdym pokoju noclegowym katalog zawierający ceny noclegu, wyżywienia lub innych oferowanych usług.

3

Wywieszają lub wykładają w miejscu przeznaczonym do odbywania rozmów telefonicznych cennik, zawierający cenę za jeden impuls telefoniczny i inne opłaty za usługi dodatkowe, związane z łączeniem rozmowy.

Zgodnie z art. 44 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych  gestor obiektu jest zobowiązany: Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

tak/nie

1. W obiektach hotelarskich umieścić na widocznym miejscu:  nazwę oraz siedzibę lub imię i nazwisko, a także adres przedsiębiorcy świadczącego usługi w tym obiekcie,  tablicę określającą rodzaj i kategorię obiektu,  informację o zakresie świadczonych usług wraz z podstawowymi cenami,  informację o przystoso waniu obiektu do obsługi osób niepełnosprawnych. 2. Tablicę określającą rodzaj i kategorię obiektu oraz informację o przystosowaniu obiektu do obsługi osób niepełnosprawnych należy umieścić również na zewnątrz obiektu hotelarskiego. 3. W celu zapewnienia porządku oraz bezpieczeństwa klientów i ich mienia, wydawać regulaminy porządkowe wiążące wszystkie osoby przebywające na terenie obiektu. 4. Udostępniać na żądanie klienta wykaz wymagań dla obiektów hotelarskich, odpowiadający rodzajowi i kategorii obiektu. Miejscowość i data Pieczątka firmowa i imienna wnioskodawcy    

nieuprawnione używanie nazwy rodzajowej obiektu, chronionej prawnie, stosowanie nazw oraz oznaczeń graficznych wprowadzających konsumentów w błąd, co do rodzaju i kategorii obiektu, braku wymaganej dokumentacji potwierdzającej spełnianie przez obiekt wymagań przeciwpożarowych, budowlanych i sanitarnych, nieopracowanie cennika na podstawowe usługi świadczone przez kontrolowanych przedsiębiorców.


Konrad Bisiorek

Cena bezpieczeństwa inwestora, czyli badanie stanu prawnego nieruchomości Badanie stanu prawnego nieruchomości (zwane również badaniem due diligence) przed jej nabyciem lub dzierżawą na cele inwestycyjne stało się powszechną praktyką stosowaną na rynku nieruchomości. W Polsce inwestorzy szybko przyjęli zasadę, zgodnie z którą przeprowadzenie takiego badania stało się jednym z pierwszych elementów transakcji. 50

Czym jest badanie stanu prawnego nieruchomości Badanie due diligence ma na celu identyfikację potencjalnych ryzyk związanych ze stanem prawnym nieruchomości oraz ocenę ich wpływu na transakcję i planowaną inwestycję. Daje inwestorowi zasób wiedzy niezbędnej do opracowania struktury transakcji i dokumentacji kontraktowej zabezpieczającej interesy inwestora, w szczególności pod kątem zakresu oświadczeń i zapewnień zbywcy (lub wydzierżawiającego) nieruchomość oraz sposobu zminimalizowania zidentyfikowanych ryzyk. Często wynik badania wpływa na samą strukturę transakcji, przykładowo powodując konieczność zawarcia umów przedwstępnych, w których zbywca lub wydzierżawiający zobowiązuje się do usunięcia wykrytych nieprawidłowości.

Konieczność badania stanu prawnego nieruchomości Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (w tym nieruchomości)

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

nakładają na kupującego obowiązek zbadania rzeczy w sposób przyjęty w danych stosunkach. W przypadku wystąpienia w późniejszym okresie wady fizycznych nabytej nieruchomości, brak takiego badania może powodować utratę przez nabywcę możliwości skutecznego dochodzenia od sprzedawcy roszczeń z tytułu odpowiedzialności za wady fizyczne nabytej nieruchomości. Jednak polskie prawo nie nakłada na kupującego (ani na dzierżawcę) obowiązku zbadania stanu prawnego nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży (dzierżawy), nie przewidując tym samym negatywnych skutków w postaci utraty przez kupującego roszczeń z tytułu wad prawnych nieruchomości w przypadku zaniechania takiego badania. Niezależnie od powyższego, kupujący nieruchomość chroniony jest przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, jeżeli działa w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych powoduje, że nabywca nieruchomości może skutecznie bronić się przed roszczeniami osób trzecich, których prawa i roszczenia nie zostały ujawnione w księ-

Konrad Bisiorek radca prawny, Senior Associate Praktyka Nieruchomości Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

dze wieczystej. Nabywca jest chroniony nawet w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej (o ile obciążenia nie są ujawnione w treści księgi wieczystej) lub w przypadku nabycia nieruchomości od osoby, która nie jest jej właścicielem (o ile jest ujawniona w tym charakterze w księdze wieczystej).

Celowość badania stanu prawnego nieruchomości Zatem pojawia się pytanie, czy celowe jest przeprowadzanie badania prawnego nieruchomości w sytuacji, kiedy prawo polskie zapewnia nabywcy ochronę, niezależnie od takiego badania, a koszty badania stanu prawnego mogą stanowić zauważalną pozycję w budżecie inwestycji? Zapewne każdy prawnik powie, że przeprowadzenie takiego badania jest niezbędne przed nabyciem lub dzierżawą nieruchomości na cele inwestycyjne, nie tylko w branży hotelarskiej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest instytucją skuteczną i zapewniającą ochronę nabywcy nieruchomości w wielu przypadkach. Nie zawsze jednak znajduje zastosowanie. Ochronę zapewnioną przez rękojmię wyłączają m. in. określone wpisy w księdze wieczystej (np. wzmianka o złożonym wniosku o wpis lub o apelacji), nie działa również przeciwko prawom wymienionym w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, np. przeciwko służeb-

ności przesyłu lub służebności drogi koniecznej. Przede wszystkim jednak rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni przy czynnościach prawnych innych niż odpłatne nabycie nieruchomości lub innych praw rzeczowych. W rezultacie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni dzierżawcy przy zawarciu umowy dzierżawy nieruchomości, niezależnie od okresu na jaki umowa zostaje zawarta ani planów inwestycyjnych dzierżawcy, w przypadku których w branży hotelarskiej wartość nakładów inwestycyjnych może znacząco przekraczać wartość dzierżawionego gruntu. Wydzierżawiający, formalnie sprawę ujmując, nie musi być właścicielem nieruchomości, zatem teoretycznie każda osoba może wydzierżawić nieruchomość, do której nie posiada żadnych praw. Jeżeli wydzierżawiający nie może zapewnić dzierżawcy możliwości korzystania z nieruchomości, to dzierżawcy przysługują wobec niego oczywiście stosowne roszczenia, w tym również odszkodowawcze. Możliwość dochodzenia roszczeń przeciwko wydzierżawiającemu stanowi zwykle jednak niewielkie pocieszenie dla dzierżawcy, który dokonał znacznych nakładów na nieruchomość i został pozbawiony możliwości korzystania z tych nakładów przez inną osobę, która okazała się być właścicielem. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni również nabywcy udziałów w spółce celowej, której aktywa obejmują (choćby wyłącz-

51

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Systemy klimatyzacji SAMSUNG Klasa energetyczna A to dopiero początek drogi jaką obrał Samsung. Poznaj nowe wyjątkowo ciche, wydajne i funkcjonalne systemy klimatyzacji, które gwarantują komfort i czyste powietrze.

52

nie) nieruchomość. Przedmiotem nabycia są bowiem udziały w spółce, a nie nieruchomość. Bez dogłębnego sprawdzenia, czy dana spółka jest faktycznie właścicielem nieruchomości, ochrona nabywcy udziałów sprowadza się głównie do instrumentów przewidzianych w tym zakresie w treści umowy sprzedaży udziałów. Badanie stanu prawnego nieruchomości z pewnością zminimalizuje w takim przypadku ryzyko podważenia tytułu prawnego nabywanej spółki do nieruchomości, której nabycie jest biznesowym celem transakcji. Ponadto ani rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ani ogólne zasady odpowiedzialności zbywcy lub wydzierżawiającego nieruchomość mogą nie chronić nabywcy lub dzierżawcy przed ryzykami, które nie mieszczą się w pojęciu wad prawnych, w szczególności polegających na braku tytułu prawnego do nieruchomości lub jej obciążeniu. Katalog takich ryzyk jest bardzo szeroki, dla przykładu można podać kilka sytuacji o kluczowym znaczeniu dla inwestora, których wykrycie poza procesem badania prawnego nieruchomości, jest zwykle niemożliwe. W przypadku nieruchomości, do której zbywcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego, bardzo ważne jest ustalenie celu ustanowienia tego prawa. Informacja ta znajduje się zwykle jedynie w umowie lub decyzji, na podstawie której prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione. Jeżeli nasz kontrahent nabył wcześniej nieruchomość od osób trzecich, to bardzo często nie posiada on kopii takiego dokumentu ani informacji o celu ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości. Skutki innego niż ustalone wykorzystania nieruchomości przez inwestora mogą być bardzo dotkliwe – od podwyższonych opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, nawet po rozwiązanie umowy i utratę praw do nieruchomości. Innym przykładem są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, które podlegają analizie przy badaniu stanu prawnego nieruchomości. Błaha z pozoru kwestia przekroczenia przez budynek granicy nieruchomości i częściowe (nawet niewielkie) posadowienie budynku na nieruchomości sąsiedniej niesie za sobą poważne skutki

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

prawne (roszczenia sąsiadów), a niekiedy może skutkować nawet nieważnością transakcji. Ponadto ochrona zapewniona przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz reżim odpowiedzialności ustawowej za wady prawne przedmiotu sprzedaży nie obejmuje wad decyzji administracyjnych (np. decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o pozwoleniu na budowę) uzyskanych przez zbywcę i przenoszonych na nabywcę. Skutki nieważności takich decyzji dla inwestora zwykle oznaczają znaczne opóźnienie w realizacji inwestycji, a tym samym znaczne straty finansowe.

Czy warto? Badanie stanu prawnego nieruchomości pozwala prawidłowo przygotować i przeprowadzić samą transakcję oraz obniża jej całkowity koszt. Pozwala wykryć większość potencjalnych ryzyk i zagrożeń, daje czas na ich ewentualne usunięcie lub zminimalizowanie i pozwala uniknąć większości niespodzianek, które mogą się pojawić na etapie przygotowywania i negocjowania umowy docelowej. Posiadanie takiej wiedzy na początkowym etapie inwestycji może często przesądzić o opłacalności inwestycji oraz dostarczyć argumentów negocjacjacyjnych. Badanie due diligence może również uświadomić inwestorowi, że grozi mu podniesienie kosztów inwestycji czy też wydłużenie czasu jej realizacji, chociażby z uwagi na czasochłonne postępowania przed organami państwowymi w celu uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych. Przeprowadzenie badania prawnego nieruchomości, pomimo poniesionych na nie nakładów, oznacza zwykle również obniżenie kosztów obsługi samej transakcji, bowiem ryzyka identyfikowane są na wcześniejszym etapie i nie zaskakują stron przy negocjowaniu poszczególnych umów sprzedaży lub dzierżawy. Jednym słowem – warto! ◗

Ponadto:

Wydajność 80HP 4 x 20HP w jednym układzie chłodniczym

• Długość instalacji do 1000 m • Przewyższenie do 110 m

Najwyższy COP w swojej klasie

• 5 lat gwarancji na urządzenia

4,62 (8HP)

• Współpraca z chłodnicami central wentylacyjnych

4,57 (14HP)

• Jonizator w jednostkach wewnętrznych z certyfikatem

Lekka jednostka kasetonowa

• Szybki dobór w programie DVM-Pro z symulacją

TUV Rheinland wydajności rzeczywistej (współpraca z CAD)

11,2 kW tylko 17 kg

• Sterowanie centralne przez: DMS (Internet), BMS

Korpus jednostki odporny na korozję

(LonWorks, BACnet, MODbus, KNX/EIB, Fidelio),

Czujnik ruchu

smartphone GSM wspólnie z systemami

Jonizator

CAC, FJM, ERV, AHU

Najcichsze jednostki wewnętrzne w systemach klimatyzacji 21 dB (A) Szeroki wybór jednostek ściennych, kasetonowych i kanałowych

Dowiedz się więcej na www.klimatyzacja.samsung.pl Piotr Kałużniacki System Air Conditioning Specialist Samsung Electronics Polska Sp. z o.o. ul. Marynarska 15, budynek New City 02-674 Warszawa

tel. (+48 22) 607 46 61 fax (+48 22) 607 44 01 mobile: (+48) 600 088 764 e-mail: piotr.k@samsung.com www.klimatyzacja.samsung.pl


Jan Bagatela

Jak uniknąć ryzyka przy najmie i dzierżawie obiektów hotelarskich Inwestorzy w branży hotelarskiej często decydują się na prowadzenie działalności na nieruchomościach, które nie są ich własnością. Pozwala to na ograniczenie początkowych kosztów inwestycji związanych z zapewnieniem sobie tytułu prawnego do nieruchomości. 54 Nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest bowiem w większości przypadków rozwiązaniem nieporównanie bardziej kosztownym. Najem lub dzierżawa nieruchomości pozwalają rozłożyć w czasie koszty ich pozyskania.

Najem czy dzierżawa? Rozróżnienie pomiędzy najmem i dzierżawą nieruchomości nie jest oczywiste i trudności z zakwalifikowaniem danej umowy do jednej bądź drugiej kategorii nie należą do rzadkości. Takie rozróżnienie nie ma zasadniczo większego znaczenia w kontekście zapewnienia odpowiedniej ochrony inwestorowi. W obu sytuacjach ryzyka są bowiem w dużej mierze takie same. Wystarczy powiedzieć, że co do zasady w przypadku, gdy inwestor zamierza korzystać z cudzej nieruchomości w celu zabudowania jej obiektem hotelowym i jego eksploatacji zawierana jest umowa dzierżawy, natomiast umowa najmu za przedmiot ma najczęściej już wybudowany obiekt lub jego część. Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Tytuł prawny do nieruchomości Przed zawarciem umowy najmu lub dzierżawy w pierwszym rzędzie należy zweryfikować, czy wynajmujący (wydzierżawiający) legitymuje się odpowiednim tytułem prawnym do nieruchomości. Oczywiście najlepiej jest jeżeli wynajmujący jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, daje to bowiem najpełniejszą gwarancję trwałości najmu (który wobec skali nakładów inwestycyjnych zazwyczaj rozciągać się powinien na kolejne 20 – 30 lat). Umowa najmu (dzierżawy) może zostać zawarta z podmiotem posiadającym inny niż własność lub użytkowanie wieczyste tytuł prawny do nieruchomości, należy wtedy jednak pamiętać, że trwałość tej umowy będzie uzależniona od trwałości „bazowego” tytułu prawnego, jakim legitymuje się wynajmujący (wydzierżawiający). Z tego względu zdecydowanie bezpieczniejszym dla inwestorów rozwiązaniem jest zawieranie umów najmu (dzierżawy) nieruchomości z ich właścicielami lub użytkownikami wieczystymi. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy

Jan Bagatela radca prawny, Associate Praktyka Nieruchomości Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

najmu (dzierżawy) powinna zostać poddana badaniu stanu prawnego tzw. badaniu due diligence. Badanie to, co do zasady niewiele się różni od badania poprzedzającego nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i powinno pozwolić zweryfikować m.in. czy wynajmujący (wydzierżawiający) legitymuje się odpowiednim tytułem prawnym do nieruchomości, co pozwoli ograniczyć ryzyko zawarcia umowy najmu (dzierżawy) z osobą nieuprawnioną.

Trwałość stosunku najmu (dzierżawy) Co do zasady najem (dzierżawa) jako stosunek prawny o charakterze ciągłym, podlega rozwiązaniu poprzez wypowiedzenie, będące oświadczeniem woli jednej ze stron umowy. Sposobem na ograniczenie związanego z tym ryzyka przedwczesnego zakończenia najmu (dzierżawy) jest zawarcie umowy na czas określony. W takim przypadku umowa może zostać wypowiedziana tylko z przyczyn precyzyjnie określonych w jej treści lub gdy taką możliwość dopuszczają bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa. Oznacza to, że umowa zawarta na czas określony daje znacznie większą gwarancję trwałości najmu (dzierżawy) niż umowa zawarta na czas określony. W przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony, należy w sposób bardzo ostrożny

i maksymalnie precyzyjny formułować postanowienia określające przesłanki umożliwiające jej wypowiedzenie. Wskazanie w umowie wielu przesłanek wypowiedzenia lub też sformułowanie ich w szeroki sposób (do czego często dążą wynajmujący/wydzierżawiający) istotnie zwiększa ryzyko, że umowa zostanie wypowiedziana przed czasem na jaki została zawarta. Ponadto, nieprecyzyjne postanowienia umowy w zakresie możliwości jej wypowiedzenia są bardzo często przedmiotem odmiennej interpretacji przez wynajmującego (wydzierżawiającego) i najemcę (dzierżawcę), co prowadzi do sporów. Z drugiej zaś strony, odpowiednie określenie przesłanek wypowiedzenia umowy może pozwolić inwestorowi hotelowemu na wycofanie się z inwestycji, w sytuacji gdy jej dalsze prowadzenie okaże się dla niego niekorzystne. Osobną kwestią jest zapewnienie trwałości najmu (dzierżawy) wypadek zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, nabywca rzeczy najętej może wypowiedzieć najem (dzierżawę) z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że umowa najmu (dzierżawy) została zawarta na czas oznaczony, jest opatrzona datą pewną, a przedmiot najmu (dzierżawy) został wydany najemcy. O ile kwestia zawarcia umowy na czas określony została omówiona wyżej, a wydanie przedmiotu najmu (dzierżawy) w zasadzie nie wymaga komentarza, to istotnym zagadnieniem

55

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


że takie rozróżnienia będzie utrudnione. Ponieważ niesie to za sobą konsekwencje finansowe, brak odpowiednio precyzyjnej i kompleksowej regulacji tego zagadnienia w umowie znacząca zwiększa ryzyko sporu pomiędzy wynajmującym a najemcą.

Kwestie ciężarów finansowych ponoszonych przez najemcę (dzierżawcę) nieruchomości są jedną z najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy stronami

56

staje się opatrzenie umowy najmu (dzierżawy) datą pewną. Najprostszym i najczęściej stosowanym sposobem jest potwierdzenie daty dokumentu przez notariusza (nie wymaga to zgody ani współdziałania wynajmującego/wydzierżawiającego). Datę pewną automatycznie będą też miały umowy sporządzone w formie aktu notarialnego lub z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Czynsz i inne opłaty Kwestie ciężarów finansowych ponoszonych przez najemcę (dzierżawcę) nieruchomości są jedną z najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy stronami. Dlatego niezwykle istotne jest precyzyjne określenie wszelkich opłat i kosztów związanych z nieruchomością. Przede wszystkim należy zaznaczyć jakie koszty i opłaty są zawarte w czynszu, a jakie (o ile w ogóle) mają być osobno ponoszone przez najemcę (dzierżawcę). Przy umowach zawieranych na dłuższe okresy, standardem jest umieszczanie klauzul waloryzacyjnych. W takim wypadku należy precyzyjnie określić wszystkie parametry waloryzacji czynszu, a więc wskaźnik, będący punktem odniesienia (np. jeden ze wskaźników ogłaszanych przez GUS), terminy w jakich jest dokonywana oraz moment od kiedy waloryzacja ma odnieść skutek. W odniesieniu do opłat dodatkowych, na przykład opłat z tytułu zużycia mediów niezwykle istotne jest dokładne określenie sposobu dokonywania rozliczeń oraz terminów płatności. Należy też pamiętać, że w przypadku najmu Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Nakłady i ich zwrot

lokali (a za najem lokalu może być uznane wynajęcie budynku lub jego części z przeznaczeniem na funkcje hotelowe) wynajmujący jest uprawniony do podwyższenia czynszu poprzez jego wypowiedzenie na miesiąc naprzód. W przypadku więc, gdy inwestor jest najemcą budynku lub jego części warto zawrzeć w umowie odpowiednie postanowienia wyłączające tę możliwość.

Konserwacja i naprawy Problem napraw i konserwacji dotyczy w zasadzie wyłącznie sytuacji, gdy inwestor jest najemcą budynku lub jego części. W takim wypadku często powstają wątpliwości co do granic odpowiedzialności wynajmującego i najemcy za utrzymanie przedmiotu najmu w odpowiednim stanie. Przepisy kodeksu cywilnego są w tym przedmiocie dość lakoniczne stwierdzając, że do wynajmującego należy utrzymanie przedmiotu najmu w stanie zdatnym do umówionego użytku, zaś najemca jest obowiązany do ponoszenia drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. W praktyce przyjęło się więc, że wynajmujący jest odpowiedzialny za istotne naprawy rzeczy najętej, natomiast drobne nakłady i wydatki związane z konserwacją (utrzymaniem w należytym stanie) obciążają najemcę. Oczywiście rozróżnienie między istotną czy nieistotną naprawą, a czasami nawet rozróżnienie pomiędzy pojęciem konserwacji i naprawy, może nastręczać sporych trudności. Bogactwo stanów faktycznych jakie mogą zaistnieć w trakcie eksploatacji nieruchomości powoduje bowiem,

Kolejną istotną kwestią związaną z prowadzeniem inwestycji hotelowej na najmowanej lub dzierżawionej nieruchomości jest kwestia rozliczenia nakładów poniesionych w czasie obowiązywania umowy. Nakłady takie, o ile są trwale związane z nieruchomością, stają się własnością jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Kwestia ta staje się wyjątkowo znacząca z ekonomicznego punktu widzenia, w przypadku, gdy inwestor zawiera umowę dzierżawy i następnie własnym kosztem wznosi na nieruchomości obiekt hotelowy (lub gruntownie remontuje, przebudowuje czy rozbudowuje istniejące obiekty). Obiekt ten staje się bowiem automatycznie własnością właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli najemca (dzierżawca) ulepszył rzecz najętą (dzierżawioną), wynajmujący (wydzierżawiający), w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W sposób oczywisty uregulowanie ustawowe często będzie niewystarczające i strony będą chciały wprowadzić do umowy inne, bardziej szczegółowe mechanizmy rozliczeń. W praktyce najczęściej wprowadza się odmienne sposoby rozliczeń w sytuacji przedterminowego rozwiązania umowy. W takim wypadku często rozróżnia się, czy rozwiązanie umowy nastąpiło z przyczyn zależnych od którejś ze stron, wprowadzając różne mechanizmy rozliczeń dla różnych sytuacji. W przypadku znaczących nakładów kluczową kwestią staje się także odpowiednie zabezpieczenie ich zwrotu (o ile umowa to przewiduje). Tutaj najpewniejszym sposobem zabezpieczenia

interesów inwestora jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości.

Czy można ograniczyć ryzyka? Podsumowując powyższe rozważania, trzeba stwierdzić, że w celu minimalizacji ryzyk związanych z prowadzeniem inwestycji hotelowej na nieruchomości najmowanej lub dzierżawionej inwestor powinien przede wszystkim:  przed zawarciem umowy przeprowadzić badanie prawne nieruchomości, w szcze gólności mające na celu weryfikację tytułu prawnego jakim legitymuje się wynajmujący (wydzierżawiający) oraz prawnych możliwości jej wykorzystania dla celów zamierzonej działalności,  zapewnić trwałość obowiązywania umowy, zawierając ją na czas określony (nie krótszy niż okres potrzebny na osiągnięcie odpowied niego zwrotu z inwestycji), precyzyjnie ustalając sytuacje, w których może być wypowiedziana oraz opatrując umowę datą pewną, pamiętając przy tym, że postano wienia gwarantujące trwałość stosunku najmu (dzierżawy) mają kluczowe znaczenie nie tylko w kontekście relacji prawnych pomiędzy wynajmującym (wydzierżawiają cym) a inwestorem, ale również relacji, które mogą łączyć inwestora (działającego jako deweloper) z operatorem hotelowym  precyzyjnie i wyczerpująco ustalić z wynaj mującym (wydzierżawiającym) i określić w umowie podstawowe warunki biznesowe, w szczególności w zakresie mechanizmów ustalania wartości czynszu i innych opłat obciążających najemcę (dzierżawcę) oraz rozliczenia poczynionych przez niego nakładów,  odpowiednio zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia wobec wynajmującego (wydzierża wiającego). Śmiało też można postawić tezę, że im bardziej precyzyjna i dopracowana przez strony treść umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, tym mniejsze jest ryzyko, że w trakcie jej wykonywania dojdzie pomiędzy stronami do sporu czy nawet jej przedterminowego rozwiązania. ◗

57

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Hubert Plater – Zyberk

Hubert Plater–Zyberk radca prawny, Senior Associate Praktyka Nieruchomości Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Między korzystnym a bezpiecznym, czyli co czai się w umowach z operatorami hotelowymi Od kilku dziesięcioleci rynek usług hotelarskich konsekwentnie ewoluuje w kierunku zwiększenia udziału sieci, a właściwie marek hotelowych kosztem pozostałych, niezależnie funkcjonujących hoteli. Na najbardziej rozwiniętych rynkach na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat proporcja ta zmieniła się dramatycznie. 58

W pogoni za marką Zmiana udziału poszczególnych rodzajów hoteli w rynku wiąże się zarówno z nasiloną w okresach koniunktury akwizycją „niezależnych” hoteli przez marki, jak i powstawaniem coraz to nowych marek, dedykowanych pojawiającym się lub słabiej zagospodarowanym segmentom rynku. Coraz lepsze narzędzia analityczne pozwalają precyzyjniej identyfikować klientów i sortować ich w grupy o znanym potencjale, definiować potrzeby i oczekiwania poszczególnych grup, a tym samym przygotować jak najbardziej dopasowany do tych potrzeb produkt. Istotne jest przy tym, aby klienci byli w stanie odróżnić poszczególne produkty i wiedzieli czego mogą oczekiwać decydując się skorzystać z oferty danej marki hotelarskiej, bez względu na to, w którym zakątku świata miałoby to miejsce. Najłatwiej osiągnąć to poprzez stworzenie klarownego wizerunku, czyli standaryzując produkt i opakowując go w wyróżniającą się markę. Stąd też operatorzy bezustannie definiują i redefiniują rynek, i starając się do niego jak najlepiej dostosować, tworzą nowe marki dedykowane Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

powstającym niszom lub repozycjonują istniejące marki, kierując je ku bardziej obiecującym obszarom. Zrozumiałe jest wobec tego, że w przeważającej części przypadków, właściciel hotelu postawiony wobec wyboru czy zdecydować się na mariaż z rozpoznawalną marką o globalnym czy choćby międzynarodowym zasięgu, czy podążać trudną ścieżką „niezależnych” nie ma szczególnych rozterek. Tym bardziej, jeżeli nie dysponuje większym doświadczeniem w tym biznesie i niekoniecznie chciałby je uzupełniać w drodze kosztownych i ryzykownych eksperymentów. Z taką właśnie sytuacją można często spotkać się na rynku polskim, gdzie właściciele obiektów (czy gruntów przeznaczonych pod inwestycje hotelowe) niejednokrotnie nigdy wcześniej nie mieli styczności z branżą hotelarską (z perspektywy innej niż gościa hotelowego), a jeszcze częściej nie mają żadnych doświadczeń w relacjach z operatorami hotelowymi „wagi ciężkiej”. W takich przypadkach, właściciel, który nawiązał kontakt z renomowaną marką hotelarską, a może nawet

uzgodnił już zasadnicze warunki planowanej współpracy podpisując tzw. term sheet, może wyobrażać sobie, że oto stanął u wrót biznesowego raju. I słusznie. Powinien jednak pamiętać, że następny jego krok na tej drodze w znacznej mierze zadecyduje, czy w którymś momencie wizja rentownej i wygodnej współpracy nie rozwieje się niczym mgła, zaś lukratywny deal nie okaże się balastem ciągnącym jego biznes na dno. Ten brzemienny w skutki krok to zawarcie umowy z operatorem hotelowym. Skupimy się tu na umowie o zarządzanie hotelem (tzw. hotel management agrement lub – w skrócie – HMA), czyli wysoce wyspecjalizowanym, niszowym i specyficznym dla branży hotelarskiej typie kontraktu. Garść poniższych obserwacji na temat specyfiki HMA, poczynionych na gruncie naszych praktycznych doświadczeń i obserwacji rynku hotelarskiego, kierujemy przede wszystkim do przedsiębiorców będących właścicielami obiektów hotelowych lub zamierzających nimi zostać (w tym deweloperów biorących na celownik ten segment rynku), którzy w perspektywie zamierzają zakuć się w takie złote kajdany.

Dlaczego to jest takie trudne? Standardy HMA ewoluowały w krajach najwyżej rozwiniętych na przestrzeni kilkudziesięciu lat i dla działających na tamtejszych rynkach przedsiębiorców oraz doradzających im wyspe-

cjalizowanych w tej dziedzinie prawników nie są niczym nowym. Nieco inaczej przedstawia się sytuacja w realiach polskiego rynku, który globalne sieci hotelarskie penetrowały dotychczas dość ostrożnie i – ze zrozumiałych względów - wybiórczo. Wszystkie właściwie umowy tego rodzaju mają kilka istotnych cech wspólnych. Projekt umowy przedstawia operator. Możliwości efektywnego negocjowania jej warunków są mocno ograniczone, w szczególności w przypadku, gdy właścicielem hotelu nie jest korporacja dysponująca większą liczbą obiektów lub dużym doświadczeniem w kontaktach z profesjonalnymi operatorami. I nie wynika to nawet z nieprzejednanej postawy operatora (który ze zrozumiałych względów dąży oczywiście do tego, aby wszystkie zawierane przez niego HMA wpisywały się w ten sam, ujednolicony standard). Negocjacje nie będą efektywne, jeżeli właściciel nie jest świadomy ryzyk wiążących się długoterminową umową, oddającą operatorowi praktycznie nieograniczoną kontrolę nad obiektem oraz implikacji poszczególnych klauzul umownych, które na pierwszy rzut oka mogą nie budzić żadnych wątpliwości czy zastrzeżeń. HMA jest kontraktem obszernym i skomplikowanym. Wraz z załącznikami może obejmować grubo ponad sto stron tekstu i - nie ukrywajmy – nie jest to lektura lekka. Skoro zadaniem HMA jest zaadresować i ukształtować wszystkie

59

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


60

istotne i różnorodne aspekty współpracy stron na przestrzeni kolejnych kilkudziesięciu lat, jej postanowienia regulują poszczególne zagadnienia w sposób niezwykle precyzyjny, niekiedy wręcz drobiazgowy, aby gdzie indziej przeskoczyć na poziom ogólności mogący utrudnić czy zgoła zniekształcić ich interpretację. To ostatnie jest szczególnie dotkliwe na gruncie obcego systemu prawnego, w którym zasadniczą rolę we wszelkich zabiegach interpretacyjnych odgrywają orzeczenia sądowe o charakterze precedensowym. Z natury rzeczy, przynajmniej w wersji wyjściowej projektu HMA, nacisk kładziony jest na uregulowanie kwestii istotnych dla operatora i to w sposób zabezpieczający przede wszystkim jego interesy. HMA zazwyczaj jest przygotowywana i negocjowana w angielskiej wersji językowej. Przy takim poziomie komplikacji tekstu, stanowi to dodatkowe wyzwanie, któremu właściciel (polski przedsiębiorca) musi stawić czoła. Co więcej, standardowo umowa rządzi się prawem obcym (zazwyczaj jest to jeden z systemów tzw. common law), zaś wszelkie spory, jakie w związku z jej zawarciem i wykonywaniem mogą powstać pomiędzy stronami, poddane są właściwości zagranicznych sądów powszechnych lub arbitrażowych. To jest kolejna bariera dla polskiego przedsiębiorcy. Okres obowiązywania HMA zazwyczaj mieści się w przedziale 20-30 lat. Na tle średniej dla wszystkich rodzajów kontraktów zawieranych w obrocie gospodarczym, to jedna z najbardziej długotrwałych umów. W tak długiej perspektywie czasu zmienić się może (i to nie raz) każdy istotny dla stron aspekt rzeczywistości. Oczywiście, właściciel może mieć głębokie i całkowicie słuszne przeświadczenie, że serdeczna atmosfera towarzysząca zawarciu umowy, uzewnętrzniane z obu stron zrozumienie oczekiwań partnera oraz sam fakt nawiązania współpracy ku obopólnej korzyści tworzy pomiędzy właścicielem a operatorem trwałą zbieżność interesów. Co dobre dla operatora, dobre i dla właściciela. I odwrotnie. Prawda jest jednak taka, że pomiędzy stronami umowy zawsze istnieje konflikt interesów. W okresach koniunktury pozostaje

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

61

zazwyczaj uśpiony, jednak nieuchronne na przestrzeni 2 - 3 dekad fluktuacje czy wręcz zapaści rynku powodują, że zaczyna się on uwydatniać w sposób aż nadto namacalny. Gdy stan rozchwiania wód światowej gospodarki zaczyna przypominać sztorm o sile 12 stopni w skali Beauforta, pasażerowie statku, dotychczas zgodnie opalający się na tym samym pokładzie, zaczynają spierać się, czyj dobytek w pierwszej kolejności powędruje za burtę. Każda strona szuka możliwości ograniczenia swoich kosztów i ulegać może pokusie, aby szukać oszczędności kosztem partnera. W odniesieniu do takich kwestii w postanowieniach HMA może kryć się cały szereg przykrych dla właściciela niespodzianek. W realiach polskich właściciel hotelu często działa vis-a-vis operatora w warunkach ogromnej dysproporcji poziomu doświadczenia i kompetencji stron. Operator doskonale wie, z jakimi czynnikami ryzyka wiązać się może współpraca

na gruncie HMA, ma też niezbędną wiedzę o obiekcie, lokalnym rynku, perspektywach jego rozwoju i konkurencji. Właściciel natomiast nie ma pełnego obrazu zasad funkcjonowania marki operatora i jej planów, a wytworzona na własny użytek wizja współpracy, rozciągniętej na tak długi okres, bywa często mglista i oparta na zbyt optymistycznych założeniach (na co składa się słuszne skądinąd zadowolenie z pozyskania renomowanego operatora oraz przekonanie, że skoro ten płotek udało się pokonać, to teraz mamy już tylko „z górki”). Zrozumiałe jest, że w takich warunkach właściciel skłonny jest poświęcić większość uwagi parametrom czysto ekonomicznym (liczyć przecież potrafi), kosztem innych zapisów HMA, które – gdyby miał świadomość związanych z nimi ryzyk – powinny wzbudzić jego czujność i skłonić go do podjęcia próby wynegocjowania bardziej zrównoważonych warunków. Pokutuje też z gruntu błędne

przekonanie, że powierzenie projektu umowy prawnikowi do analizy lub zapewnienie sobie wsparcia prawnego w negocjacjach, jest nie tyle przejawem zdrowego rozsądku i troski o swoje interesy, ile zabiegiem czysto formalnym czy wręcz rytuałem o nie do końca zrozumiałych celach oraz, że sama ta czynność daje gwarancję bezpieczeństwa. Nic bardziej mylnego.

Wyzwanie dla prawnika Ewolucja modelu gospodarczego, która dokonuje się w Polsce od ponad 20 lat i związana z nią konwergencja modeli biznesowych, wymusza daleko idącą specjalizację także w sferze doradztwa prawnego. To już nie te czasy, kiedy klient udawał się do zespołu adwokackiego czy zwracał do zatrudnianego przez siebie radcy prawnego w dowolnej sprawie. Mając najwyższy szacunek dla umiejętności i doświadczenia przedstawicieli zawodów prawniczych, nie spoPoradnik Inwestora Hotelowego 2012


62

sób nie dostrzec, że nawet najbardziej kompetentny, błyskotliwy i doświadczony w zakresie swoich specjalizacji prawnik, który nigdy nie miał jednak okazji, aby zdobyć doświadczenie w zakresie zawierania i obsługi HMA, może okazać się bezradny wobec tak wyspecjalizowanego kontraktu. Oczywiście, może zweryfikować projekt HMA pod kątem zgodności ze stosownymi przepisami prawa (o ile je dostatecznie zna – mam tu na myśli prawo, którym rządzi się HMA, czyli często prawo obce). To jednak nie jest wystarczające, ponieważ esencja ryzyka nie tkwi tu w ewentualnej niezgodności HMA z właściwym prawem, lecz w tym, na ile w wyznaczonych przez to prawo granicach swobody kontraktowej stron, postanowienia HMA kształtują sytuację prawną właściciela w sposób stawiający go na straconej pozycji w razie ewentualnego sporu z operatorem lub znacząco (i ponad potrzebę zabezpieczenia słusznych interesów operatora) Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

ograniczają uprawnienia właścicielskie. Aby pomoc prawna była efektywna, konieczne jest, aby świadczący ją prawnik nie tylko znał prawo i jego interpretacje przyjęte w doktrynie i orzecznictwie, ale również (czy może przede wszystkim) właściwie i w pełni postrzegał wszystkie istotne aspekty i uwarunkowania konkretnej koncepcji biznesowej, którą dany projekt umowy opisuje. W tym konieczna jest znajomość katalogu typowych ryzyk, które mogą wynikać z pozostawienia jednej ze stron zbyt szeroko zakrojonych możliwości kształtowania sytuacji prawnej czy ekonomicznej kontrahenta. Konkretne czynniki ryzyka aktualne w przypadku współpracy opartej na bazie typowej HMA, nie będą tożsame z tymi, z którymi dany prawnik skutecznie radził sobie dotąd na gruncie innych umów związanych z operacjami stanowiącymi core business jego klienta. Nie mając własnego praktycznego do-

świadczenia w tym zakresie i nie zawsze mogąc przeanalizować model biznesowy z właścicielem (który w tej akurat branży też może dopiero stawiać pierwsze kroki), prawnik stoi na straconej pozycji. Nawet jeżeli z natury przezorny i skłonny do wnikliwego tropienia ryzyk czających się między wierszami umowy, nie mając niezbędnego doświadczenia i nie zawsze będąc w stanie uchwycić istotę biznesowych uwarunkowań stron, prawnik nie będzie w stanie odróżnić tych warunków HMA, od których żaden rozsądny operator hotelowy nie odstąpi, od tych, w przypadku których istnieje jakiś margines elastyczności i szansa na poprawę pozycji prawnej właściciela. Kontestując rozwiązania, które wiążą się z ryzykiem wyimaginowanym albo niestety nieuniknionym, prawnik będzie w istocie rzeczy bił w mur na oślep, nie czyniąc w nim żadnego wyłomu, zamiast dostrzec luźniej osadzone cegły i spróbować je wysunąć. Efektem będą negocjacje przedłużające się ponad potrzebę, prowadzone w coraz bardziej nerwowej atmosferze, z mniejszymi rokowaniami na sukces i wzrastającym ryzykiem błędu wymuszonego pospiechem przy zamykaniu transakcji. Ich ukoronowaniem może być uzyskanie kliku pozornych ustępstw, w niczym nie poprawiających pozycji właściciela. Czy nam się to podoba czy nie, Polska nie jest i w dającej się przewidzieć przyszłości raczej nie będzie pierwszorzędną destynacją dla szerokich rzesz gości nastawionych na turystykę i wypoczynek. Wydaje się też, że segment usług hotelarskich dedykowanych dla klientów biznesowych wciąż jeszcze nie jest rozwinięty na miarę potrzeb. Jest to proces powolny, a sieci hotelowe tworzą swoje plany ekspansji w perspektywie globalnej i nasz rynek przez długi czas nie był przez nie postrzegany jako priorytetowy. Stąd też liczba tego rodzaju transakcji na rynku krajowym była jak dotąd relatywnie mała, a tym samym profesjonaliści w branży doradztwa prawnego mieli niewiele okazji, aby zdobyć praktyczne doświadczenia w omawianym tu zakresie. Ta stosunkowo unikalna praktyka ograniczona jest przede wszystkim do wąskiego kręgu dużych firm prawniczych, m.in. niektó-

rych kancelarii sieciowych (korzystających z know-how dostępnego w ramach globalnej struktury firmy), przy czym w tym akurat przypadku, z reguły reprezentują one międzynarodowego operatora hotelowego (którego interesy reprezentują na całym świecie), niż przedsiębiorcy, do którego adresujemy ten artykuł. Nie ulegajmy zatem złudnemu wrażeniu, że zawarcie HMA stanowi jedynie formalność, zaś przegląd i negocjowanie jej warunków wystarczy ograniczyć do postanowień o charakterze stricte biznesowym. Poniżej staramy się wskazać te typowe elementy HMA, które mogą okazać się najbardziej zdradliwe z perspektywy właściciela.

Obowiązek zapewnienia operatorowi możliwości „niezakłóconego korzystania” HMA jest instrumentem kontraktowym, który oddaje operatorowi niemal pełną kontrolę nad każdym praktycznym aspektem funkcjonowania przedsiębiorstwa hotelowego i samego obiektu. W świetle założeń biznesowych takiej transakcji jest to oczywiście w pełni zrozumiałe i – przy odpowiednim ukształtowaniu sfery kontroli właściciela - korzystne również dla właściciela. Należy jednak pamiętać, aby postanowienia HMA nie narzucały właścicielowi obiektu zbyt daleko idących ograniczeń w sferze jego najbardziej suwerennych uprawnień, w tym możliwości zbycia nieruchomości. Niejednokrotnie, w jakiś czas po zawarciu HMA właściciel może z pewną dozą rozczarowania stwierdzić, że chociaż liczył na to, że bez problemu sprzeda w swoim czasie obiekt, zaś fakt iż pozostaje on w zarządzie renomowanego operatora istotnie zwiększy wartość transakcji, to rzeczywistość ma się zgoła inaczej. Przede wszystkim zawsze aktualne pozostaje pytanie, czy każdy potencjalny nabywca będzie chciał przejąć obiekt wraz z dobrodziejstwem inwentarza (obejmującym również HMA) i kontynuować współpracę z danym operatorem. Po wtóre, w danych okolicznościach (dotyczących rynku lub konkretnego obiektu), HMA, która miałaby wiązać nabywcę obiektu na dotychczasowych warunkach przez kolejnych 20 lat, może okazać

63

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


64

się czynnikiem odstraszającym nabywców lub co najmniej poręcznym argumentem za obniżeniem ceny nabycia. Standardem w przypadku HMA są klauzule, na mocy których właściciel, mówiąc najogólniej, zobowiązuje się wobec operatora zapewnić mu m.in. niezakłócone korzystanie (quiet enjoyment) z obiektu (utrzymywanego w odpowiednim stanie technicznym i funkcjonalnym) i chronić operatora przez cały okres obowiązywania HMA przed wszelkimi poczynaniami osób trzecich, które te uprawnienia operatora mogłyby wyłączać lub ograniczać bez względu na przyczyny, dla których są podejmowane. Zatem dotyczy to również np. następstw czy skutków ubocznych procedur windykacyjnych, podejmowanych przez organy publiczne lub prywatnych wierzycieli w stosunku do właściciela i jego majątku, w tym obiektu. Właściciel zobowiązany jest nadto zapewnić przejęcie obowiązków w tym zakresie przez kolejnego właściciela obiektu. Zakres stosowania tych postanowień nie ogranicza się zresztą do przypadków zmiany właściciela obiektu i co do zasady rozciąga się na szerzej ujmowane przypadki zmiany kontroli (np. zmiany struktury własności spółki, która jest właścicielem obiektu, czy ogólnie przypadki uzyskania przez osobę trzecią kontroli nad aktywami właściciela, w tym nad obiektem). Obok tych klauzul, jako umowa powiązana z HMA często funkcjonuje tzw. non-disturbance agreement (NDA). Jej stroną, obok właściciela i operatora, jest również bank, który kredytował inwestycję hotelową i zabezpieczył swoje wierzytelności na nieruchomości. Na mocy NDA bank zobowiązuje się, że bez względu na wszelkie ewentualne zawirowania w relacjach z właścicielem, nie podejmie czynności (np. w ramach procedur windykacyjnych lub egzekucyjnych), w wyniku których możliwość zarządzania hotelem przez operatora mogłaby doznać uszczerbku. Dochodzą tu takie instrumenty, jak służące operatorowi prawo do złożenia właścicielowi oferty kupna obiektu czy też złożenia mu oferty odpowiadającej warunkom nabycia proponowanym przez osobę trzecią. Z punktu widzenia właściciela istotne jest, aby w miarę

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

możliwości uprawnienia operatora nie sięgały dalej, w szczególności nie obejmowały prawa pierwokupu, które może dość skutecznie przerzedzić grono potencjalnych nabywców (w świetle kosztów, które nabywca musiałby ponieść do chwili złożenia oferty, licząc się z tym, że pójdą one na marne jeżeli operator wykona prawo pierwokupu, o czym przekonać się można dopiero z chwilą, gdy operator zostanie powiadomiony o warunkach oferty złożonej właścicielowi). Innymi słowy, operator hotelowy zawsze trzyma się w siodle mocniej, niż można byłoby sądzić na podstawie powierzchownych wyobrażeń o istocie jego relacji z właścicielem obiektu. W skrajnych przypadkach okazać się może, że zobowiązania właściciela idą tak daleko, iż praktyczna możliwość sprzedaży obiektu uzależniona jest ściśle od dobrej woli operatora czy też od jego bieżących uwarunkowań ekonomicznych. Odpowiednie ukształtowanie praw właściciela, które nie czyni go w tym kontekście zakładnikiem operatora hotelowego, powinno być jednym z jego zasadniczych celów negocjacyjnych przed podpisaniem HMA. Oczywiście, nie lada wyzwaniem jest próba zmierzenia się z tym problemem w sytuacji, gdy po stronie właściciela brak jest doświadczenia i znajomości rozwiązań, jakie funkcjonują w tym zakresie w odpowiednio wyważonych kontraktach. Każda próba wyraźnego zastrzeżenia w treści HMA pełnej suwerenności właściciela w przypadku decyzji o zbyciu obiektu (bez względu na stanowisko operatora) spotka się zazwyczaj z kontrą w postaci słusznego, co do zasady, argumentu operatora, że oczywiście, jest to jak najbardziej materia decyzji właścicielskich, ale… nie mogą przecież one prowadzić do wyłączenia lub obejścia NDA, bo cóż warte byłyby w przeciwnym razie przewidziane tamże i skądinąd konieczne dla operatora gwarancje. Godne zalecenia jest zatem precyzyjne określenie przypadków, w których szeroko rozumiana zmiana kontroli nad obiektem nie wpływa na moc wiążącą HMA, a zarazem rodzi także po stronie operatora pewne dodatkowe obowiązki wobec właściciela lub jego następcy (o czym niżej). To z kolei wymaga m.in. zdefiniowania, w sposób możliwie

65

syntetyczny, takich sytuacji, w których zmiana kontroli nie wiąże się z zagrożeniem wspomnianych wyżej, słusznych praw operatora (np. w kontekście relacji konkurencyjnych).

Dostęp do danych operacyjnych Odrębnym problemem jest kwestia dostępu do danych dotyczących operacji hotelu. Z punktu widzenia właściciela (w kontekście budżetowania i oceny wyników hotelu) oraz nabywcy obiektu, są to parametry o kluczowym znaczeniu, zwłaszcza, gdy nabywca ma zamiar kontynuować współpracę z tym samym operatorem. Struktura okresowych rozliczeń na gruncie HMA jest bardzo złożona, a ich wartość wiąże się bezpośrednio z wynikami ekonomicznymi hotelu. Z perspektywy nabywcy, wycena przepływów pieniężnych opiera się tu na znacznie większej liczbie czynników niż w przypadku np. typowej

umowy najmu powierzchni w kupowanym budynku. Nie mając możliwości uzyskania takich informacji od operatora hotelowego, właściciel nie będzie w stanie podjąć równoprawnej dyskusji z operatorem na temat budżetu, ani skutecznie negocjować warunków sprzedaży obiektu z potencjalnym nabywcą. Tymczasem, operator przejawia naturalną tendencję, aby możliwie dużą część danych operacyjnych hotelu traktować jako informacje ściśle poufne i reprezentujące wartość majątkową (elementy zbioru określanego jako proprietary materials), niekiedy niedostępne nawet dla mniej przewidującego właściciela. Co więcej, dane te niekiedy przetwarzane są w scentralizowanym systemie informatycznym całej sieci operatora i w praktyce może okazać się, że trudno je stamtąd „wydestylować” w formie mającej realną wartość informacyjną dla konkretnego hotelu. Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Projekt umowy przedstawia operator. Możliwości efektywnego negocjowania jej warunków są mocno ograniczone, w szczególności w przypadku, gdy właścicielem hotelu nie jest korporacja dysponująca większą liczbą obiektów

66

Rozważny właściciel powinien zatem zastrzec sobie w treści HMA możliwość wglądu do istotnych danych dotyczących operacji hotelu, jak również obowiązek operatora do przekazania właścicielowi odpowiednio przygotowanych i kompletnych informacji, w szczególności rejestrów gości hotelowych wraz informacją o czasie i częstości wizyt, profilach gości i ich preferencjach oraz ich danymi kontaktowymi (hotel guests records) wraz z niewygasającym (w przypadku ustania mocy wiążącej HMA) prawem do korzystania z tych danych.

Budżetowanie i ocena wyników hotelu Truizmem jest stwierdzenie, że postanowienia dotyczące bieżących rozliczeń na gruncie HMA stanowią clue programu, tak z punktu widzenia operatora, jak i właściciela. Struktura tych rozliczeń, w tym zasady kalkulacji poszczególnych komponentów wynagrodzenia operatora są przy tym niezwykle złożone. W pierwszej kolejności właściciel powinien pamiętać o tym, aby zapewnić sobie instrumenty kontroli nad rocznymi budżetami przedstawianymi mu przez operatora. Godna zalecenia jest przy tym pewna powściągliwość. Zbyt daleko idący wpływ właściciela na budżet będzie nie do przyjęcia dla operatora, który z wykonania tego budżetu będzie rozliczany. Po drugie, łatwo wpaść tu we własne sidła, ponieważ forsowanie pewnych założeń budżetu przez właściciela, wbrew stanowisku operatora, dawać może temu Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

ostatniemu całkiem poręczny argument w ewentualnej późniejszej dyskusji na temat przyczyn niewykonania budżetu i wpływu, jaki będzie to mieć na płaszczyźnie rozliczeń stron i przyszłości ich współpracy. Nietrudno wyobrazić sobie przy tym, że operator z założenia będzie miał w takim sporze z istotną przewagę, ponieważ z natury rzeczy lepiej zna się na budżetowaniu hoteli i ma lepszy przegląd informacji, które w budżetowaniu należało uwzględnić, a wreszcie ex post każdy jest mądrzejszy i potrafi wytknąć błędy w przyjętych przez drugą stronę założeniach. Kolejnym ważnym punktem jest kwestia oceny wyników hotelu (performance test), w szczególności uzgodnienie odpowiedniego doboru hoteli operujących na tym samym rynku lokalnym i zapewniających miarodajny punkt odniesienia dla oceny wyników hotelu, mierzonych przede wszystkim parametrem wartości przychodu osiąganego dla dostępnego pokoju (RevPAR). Istotne jest, aby właściciel miał wpływ m.in. na aktualizację doboru hoteli, których wyniki są porównywane, tak, aby ten zestaw odzwierciedlał bieżący stan rynku i strukturę konkurencji, zapewniając w ten sposób, iż cała procedura oceny wyników dawać będzie rezultat odpowiadający celom tego zabiegu. Bardzo istotne jest wreszcie precyzyjne uregulowanie w HMA kwestii skutków niezrealizowania budżetu. Standardem jest, że w takich okolicznościach operator, o ile odpowiedzialność za

nawet w przypadku hoteli o niższym standardzie, wykonanie tak szeroko zakrojonych prac, przy nader ograniczonej swobodzie optymalizacji kosztów inwestycji (np. poprzez korzystanie z zamiennych, tańszych rozwiązań projektowych czy materiałowych) oznacza konieczność poniesienia kosztów znacząco wyższych niż w przypadku przedsięwzięć deweloperskich podejmowanych w innych obszarach rynku (np. nieruchomości biurowych, handlowych czy mieszkaniowych). Koszty te właściciel oczywiście starannie kalkuluje i opiera na nich swój model finansowy przedsięwzięcia, mając na uwadze spodziewany czas i poziom zwrotu z inwestycji, konieczność obsługi zadłużenia, obciążające nieruchomość zabezpieczenia spłaty zaciągniętych kredytów itp. Prawdziwe kłopoty zaczynają się jednak dopiero wtedy, gdy właściciel dowiaduje się, że oto standardy danej marki, które przyjęto w uzgodnieniu z operatorem nie są dłużej aktualne. Celem strategicznym operatora sieciowego jest budowa i ochrona marki. To ona reprezentuje realną wartość jego bizinesu. Jeżeli operator dochodzi do wniosku, że marka w swej obecnej postaci nie odpowiada wyzwaniom rynku, to zazwyczaj będzie starał się markę repozycjonować albo Dostosowanie do standardów marki zmienić istotne elementy ją tworzące. Operacja Budując czy adaptując hotel, właściciel działa taka podejmowana jest w skali całej sieci, nie niczym krawiec szyjący garnitur (czy raczej unitylko rynku lokalnego czy konkretnego obiektu, form) na miarę, według ścisłych i jednolicie stomarka musi bowiem zachować swój jednolity sowanych przez daną markę wytycznych. Opis wizerunek. Właściciel staje wówczas w obliczu standardów wykończenia i wyposażenia obiektu poważnego problemu. Albo dostosuje się do wykracza daleko poza podział funkcjonalny nowych standardów marki (co wiąże się z kopowierzchni, alokację poszczególnych stref niecznością ponownego ponoszenia znaczących w budynku i standardy wykończenia powierzchnakładów na dostosowanie obiektu), albo zdecyni. W praktyce obejmuje drobiazgowe określenie duje się na zmianę marki (o ile dana sieć hotelarniemal wszystkich elementów wykończenia ska operuje kilkoma markami i godzi się na taki i wyposażenia obiektu (finishing, fixtures and „transfer” obiektu), co z kolei czyni w znacznej equipment; FF&E), poprzez sprzęt i instalacje IT, mierze nieaktualnymi wcześniejsze założenia po rodzaj, sposób i miejsce montażu gniazdek ekonomiczne, na których opierał się właściciel elektrycznych w ścianach pokoi. nawiązując współpracę z operatorem, albo Oczywiście, skala nakładów ponoszonych oznacza konieczność zakończenia współpracy przez właściciela (koszty materiałów wykońz operatorem, co może implikować dla właściczeniowych, umeblowania i wyposażenia pokoi, ciela skutki przywodzące na myśl prawdziwe projektów wnętrz) jest tym większa, im wyżej trzęsienie ziemi. Oczekiwania, że tego rodzaju pozycjonuje się dana marka hotelowa. Jednak klauzule można z HMA w ogóle wyeliminować

niewykonanie budżetu leży po jego stronie, ma prawo wdrożenia pewnych doraźnych środków naprawczych w celu „załatania” powstałej dziury budżetowej. Z punktu widzenia właściciela, celem w negocjacjach poprzedzających zawarcie HMA powinno być takie ukształtowanie jej postanowień, aby możliwość taka była ograniczona do pewnej liczby przypadków i nie dotyczyła każdego kolejnego roku budżetowego przez 30 lat obowiązywania HMA. Ponadto, należy zwrócić uwagę na sposób, w jaki operator może „łatać” powstałą dziurę budżetową. Wątpliwą wartością takich zabiegów naprawczych z perspektywy właściciela będzie sprowadzenie ich wyłącznie do redukowania lub odraczania w czasie płatności komponentów motywujących wchodzących w skład wynagrodzenia operatora (incentives). Tym bardziej, jeżeli ich wymiar lub zasady naliczania określone zostały, na tle całokształtu komponentów rozliczeniowych w HMA, w oparciu o (niekonieczne obustronną) świadomość, że w razie potrzeby jest z czego obcinać i nie uderzy to szczególnie po kieszeni operatora, który np. żegna się w ten sposób z czysto wirtualnymi korzyściami, których i tak by nigdy nie osiągnął.

67

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


68

należą przy tym do sfery pobożnych życzeń. Przyszłości rynku w perspektywie całego okresu obowiązywania HMA nie da się prognozować, zaś żaden trzeźwo myślący operator nie będzie utrzymywał marki pozostającej „obok rynku”, ani dezintegrował jej, różnicując standardy dla poszczególnych rynków lub obiektów. Perspektywa utraty części dotychczas zarządzanych hoteli jest dla niego bez porównania mniej bolesna, a niekiedy wręcz stanowi jeden z celów operacji. Z tych powodów, celem właściciela, już na etapie negocjowania warunków HMA, powinno być m.in. takie ukształtowanie praw i obowiązków stron, aby w podobnej sytuacji, zapewnić sobie realną swobodę decyzji i mieć prawo do zakończenia współpracy z operatorem, bez konieczności zapłaty horrendalnych odszkodowań czy kar umownych. Należy zwrócić uwagę, czy w świetle postanowień HMA odmowa dostosowania obiektu do nowego standardu nie będzie stanowiła przejawu naruszenia zobowiązań właściciela wobec operatora, dając temu ostatniemu pretekst do wypowiedzenia HMA i wysuwania pod adresem właściciela wygórowanych roszczeń, w szczególności w warunkach, gdy operator traci wyłącznie spodziewane, ale przecież w żadnym razie nie pewne przychody za pozostały, „nieskonsumowany” dotąd okres obowiązywania HMA (lub jego znaczną część), a zarazem nie ponosił żadnych znaczących nakładów związanych z funkcjonowaniem hotelu, zwłaszcza na jego materialną substancję. Postanowienia HMA powinny w tym zakresie możliwie precyzyjne określać procedurę takiego „rozwodu” oraz zasady i czas przeprowadzenia związanych z tym rozliczeń. W przeciwnym razie, stan niepewności co do statusu HMA skutecznie utrudni właścicielowi zarówno nawiązanie ewentualnej współpracy z nowym operatorem, jak i sprzedaż obiektu. Mało kto będzie zainteresowany nabyciem hotelu wraz z operatorem, który - niczym kot Schoredingera – jest, a jednocześnie jakby go nie było.

Outsourcing i centralizacja czynności operatora Wianuszek umów dodatkowych, które Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

wdzięcznie okalają HMA w standardach stosowanych przez liczących się operatorów hotelowych, zawiera m.in. umowę o usługi doradcze (tzw. advisory services agreement lub – w skrócie – ASA). Pod tą z pozoru niewinną konstrukcją, przewidującą, iż operator korzystać będzie, w zakresie czynności związanych z prowadzeniem hotelu, z usług zewnętrznych, świadczonych przez wyspecjalizowane firmy powiązane z nim w ramach grupy kapitałowej, czai się również dość znaczące ryzyko. Oczywiście, sama koncepcja marki hotelowej implikuje, że nie jest to zbiór luźno powiązanych ze sobą (wyłącznie nazwą czy ograniczonym przepływem know-how) przedsiębiorstw hotelowych. Osławiony efekt synergii wiąże się w tym przypadku z tym, że ogół tych przedsiębiorstw, działając wedle wspólnych, jednolitych standardów, jest w stanie wykreować markę, której siła atrakcyjna jest ową nadwyżką wyniku dodawania ponad czysto arytmetycznie ujmowaną sumę jego składowych. Integracja marki wymusza centralizację niektórych czynności i co do zasady zjawisko to jest korzystne również z perspektywy właściciela obiektu. Hotel działający niezależnie, bez dostępu do narzędzi marketingowych i sprzedażowych odpowiadających skali możliwości sieci, nigdy nie będzie w stanie dotrzeć do takiej bazy klientów i skutecznie konkurować z obecnymi na tym samym rynku hotelami sieciowymi, chyba, że reprezentuje pewne unikalne walory, właściwe przede wszystkim hotelom typu boutique, chociaż na dłuższą metę i to może okazać się niewystarczające w starciu z gigantami. Mamy więc konkretne korzyści. W parze z nimi idzie, jak to zazwyczaj bywa, problem. Dość banalną obserwacją jest, że dla operatora sieciowego wartością nadrzędną jest marka, nie zaś poszczególne hotele pod tą marką zarządzane. Strategicznie istotne jest przede wszystkim zarządzanie marką, zaś zarządzanie hotelami jest niejako związaną z tym koniecznością. Jeżeli w ramach reorganizacji zasad zarządzania marką, w celu zwiększenia efektywności z jaką penetruje ona rynek albo ograniczenia kosztów, operator decyduje się na daleko idącą centrali-

zację procesów marketingu lub sprzedaży, np. rezygnując w ogóle z ich prowadzenia na szczeblu poszczególnych obiektów, właściciel może znaleźć się w poważnych tarapatach. W wyniku takich działań operator zanotuje (czy spodziewa się zanotować) wzrost sprzedaży w skali sieci, nawet jeżeli w przypadku kilku hoteli efektem takich posunięć będzie znaczące pogorszenie wyników. I raczej nie należy liczyć na to, że operator będzie desperacko walczył o ich poprawę. Do takich słabszych ogniw podchodzi się raczej biznesowo, bez sentymentów. Tu nie obowiązuje zasada „najwolniejszego bawołu”. Czytelny komunikat brzmi: jeżeli dany osobnik porusza się wolniej od stada, to albo uda mu się jakoś doszlusować do reszty, albo zostanie z tyłu i wówczas rychło ktoś się nim pożywi, co reszta stada przyjmie zapewne z ulgą, nie musząc go holować kosztem swojego tempa marszu . Także i w tym przypadku, wybór pomiędzy utrzymaniem liczby zarządzanych pod daną marką hoteli, a poprawą sytuacji marki, jest dla operatora oczywisty. Takie podejście, któremu z punktu widzenia operatora trudno odmówić słuszności, drastycznie wręcz godzi w interesy właściciela hotelu. Może de facto stanowić nie podlegający apelacji wyrok dla jego biznesu. Całkiem świeże przypadki ilustrujące to zjawisko odbijają się szerokim echem w publikacjach dotyczących branży hotelarskiej. Oczywiście, eksponowane są przypadki szczególnie spektakularne, dotyczące największych rynków, ale ryzyko takie pozostaje aktualne dla każdego właściciela na każdym rynku. Dlatego dobrze jest upewnić się, czy przedstawiony przez operatora projekt HMA lub ASA nie zawiera postanowień stanowiących dających mu carte blanche w powyższym zakresie. Również w tym przypadku, starania właściciela powinny skupiać się nie tyle na próbie całkowitej eliminacji podobnych klauzul, ile na ukształtowaniu warunków umów w taki sposób, że jeżeli operator już podejmie takie decyzje (przed czym żaden gest czy protest właściciela go raczej nie powstrzyma), właściciel będzie mógł możliwie szybko i bez dodatkowych sankcji lub wygórowanych kosztów uwolnić się od HMA. W prze-

Okres obowiązywania umowy o zarządzanie hotelem zazwyczaj mieści się w przedziale 20-30 lat. Na tle średniej dla wszystkich rodzajów kontraktów zawieranych w obrocie gospodarczym, to jedna z najbardziej długotrwałych umów

ciwnym razie, w najczarniejszym scenariuszu, czekają go lata agonii, gdy wartość jego obiektu (stanowiącego nieraz jedyny lub najcenniejszy z jego aktywów) topnieć będzie szybciej niż góra lodowa na równiku, narastać będą problemy z obsługą długu, a wiążąca go niczym kula u nogi HMA uniemożliwiać będzie sprzedaż obiektu lub pozyskanie nowego operatora.

69

Czy można sobie pomóc? Powyższe refleksje stanowią jedynie próbę zwrócenia uwagi właścicieli, którzy nie mieli wcześniej bogatych doświadczeń w tym zakresie, jak ryzykowny może okazać się, na przestrzeni lat, kontrakt z pozoru niezwykle lukratywny i wykonywany z wielkim nakładem sił i środków. Warto zadać sobie trud i gruntownie przeanalizować postanowienia przedstawionej nam HMA, starając się dostrzec współzależności poszczególnych zapisów i wyobrazić to, co może się zdarzyć stronom w ich dalszej współpracy. Warto pogłębić swoją wiedzę o zagrożeniach, czytając dostępne publikacje (niekoniecznie stricte prawnicze), warto wreszcie, negocjując warunki tak złożonej umowy, zapewnić sobie dobrze przygotowaną do tego zadania pomoc prawną. ◗ Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Agata Demuth, Maria Czubińska–Zaremba

Ogólne warunki świadczenia usług hotelowych. Ułatwienie czy utrudnienie prowadzenia działalności? Ogólne warunki sprzedaży lub świadczenia (różnych) usług stały się jedną z bardziej popularnych metod regulowania wzajemnych praw i obowiązków stron umów, które ze swej istoty wiążą się z koniecznością kompleksowego uregulowania wielu aspektów prawnych dotyczących sprzedawanej rzeczy lub świadczonej usługi. 70 Mają one zastosowanie zarówno do sprzedaży samochodu, czyszczenia odzieży w pralni, jak i korzystania z usług hotelowych. Bardzo często przybierały one postać zadrukowanej małą czcionką drugiej strony zamówienia lub faktury. Na szczęście pomału odchodzi się od tej praktyki i ogólne warunki mają formę bardziej cywilizowaną.

Czym są ogólne warunki? Ogólne warunki, wzory umów, formularze, taryfy oraz regulaminy (w polskim prawie określane łącznie jako wzorce umowne) są zbiorem klauzul umownych dotyczących zasad, na których przedsiębiorca sprzedaje rzeczy lub świadczy usługi, które są wspólne (takie same) dla wszystkich zawieranych przez tego przedsiębiorcę umów. Postanowienia te określane są „z góry”, jednostronnie przez przedsiębiorcę, a jego kontrahent akceptuje je przystępując do umowy, czyli kupując daną rzecz albo korzystając z danej usługi. Ogólne warunki regulują m.in. kwestie dotyczące składania zamówień, dostawy zamówionych rzeczy lub usług oraz ich Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

standardu i jakości, zapłaty ceny lub wynagrodzenia oraz odpowiedzialności sprzedawcy lub usługodawcy z tytułu rękojmi. Dzięki temu sprzedawca lub usługodawca nie musi w każdej zawieranej umowie powtarzać tych samych postanowień (przez co umowa zapewne stałaby się mniej czytelna) i może poprzestać na określeniu tych elementów, którymi różni się ona od innych. Do grupy tych elementów najczęściej należą dane kupującego lub usługobiorcy, określenie sprzedawanej rzeczy lub świadczonej usługi, termin wykonania oraz uzgodniona cena lub wynagrodzenie. W przypadku usług hotelowych powyższy zestaw powinien zostać uzupełniony m.in. o dane gościa hotelowego, jeżeli zamówienie jest składne przez inną osobę.

Kiedy ogólne warunki są wiążące?

Jak widać ogólne warunki mogą znacznie uprościć życie przedsiębiorcy, ale mogą je też skomplikować, jeżeli przedsiębiorca nie zadba w należyty sposób o to, aby stały się częścią umowy łączącej go z klientem. Przedsiębiorca posługujący się wzorcem umow-

Agata Demuth radca prawny, Partner Praktyka Nieruchomości Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Maria Czubińska–Zaremba aplikant radcowski, Associate Praktyka Nieruchomości Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

nym, czyli także ogólnymi warunkami, zobowiązany jest doręczyć go klientowi. Przedsiębiorcy hotelowi najczęściej przekazują klientom treść ogólnych warunków poprzez wywieszenie ich w recepcji hotelu, w pokojach hotelowych i zamieszczenie na stronie internetowej. Często także w dokumentach podpisywanych przy meldowaniu się w hotelu zawarta jest klauzula informująca o obowiązujących ogólnych warunkach i potwierdzająca, że klient je akceptuje. Czy to jest skuteczne? Co do zasady przyjmuje się, że doręczenie polega na rzeczywistym wręczeniu drugiej stronie dokumentu z pełnym tekstem ogólnych warunków w chwili zawierania umowy, przy stworzeniu klientowi realnej możliwości zapoznania się z tym dokumentem. Jednakże, ponieważ posługiwanie się wzorcami umownymi jest zwyczajowo przyjęte w branży hotelarskiej, należy uznać, że wzorzec wiąże klienta, gdy mógł z łatwością dowiedzieć się o jego treści. Tak więc, w odniesieniu do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, wywieszenie wzorca w recepcji lub w pokoju będzie w zupełności wystarczające. Natomiast w odniesieniu do klientów będących konsumentami należy wykazać się szczególną ostrożnością, bowiem powyższa regulacja obowiązuje jedynie w odniesieniu do umów powszechnie zawieranych w tzw. bieżących sprawach życia codziennego. W związku z tym, w drugim przypadku rekomendowane jest, aby wraz z kompletem podpisywanych dokumentów

klient – konsument, w celu stworzenia realnej możliwości zapoznania się z ogólnymi warunkami, otrzymał także ogólne warunki w wersji wydrukowanej i potwierdził ich odbiór. Pamiętać przy tym należy, że klienci będący konsumentami są szczególnie chronieni przez polskie prawo. Tak samo jest zresztą na terenie całej Unii Europejskiej. W związku z tym, poza różnicami związanymi ze sposobem informowania o obowiązywaniu ogólnych warunków, zwrócić należy uwagę także na to, że niektóre ich postanowienia będą musiały być uregulowane inaczej niż w przypadku klientów prowadzących działalność gospodarczą, w szczególności z uwagi na listę niedozwolonych postanowień umownych oraz zasadę indywidualnego uzgodnienia treści umowy z konsumentem. Czy z tego powodu warto mieć dwa rodzaje ogólnych warunków, jeden dla przedsiębiorców i drugi dla konsumentów? Wszystko zależy od indywidualnych preferencji, ale obowiązku takiego nie ma i w zupełności wystarczającym będzie umieszczenie na końcu ogólnych warunków odrębnego artykułu lub paragrafu poświęconego konsumentom właśnie.

71

Ogólne warunki w hotelach sieciowych Ogólne warunki oraz regulaminy świadczenia usług i rezerwacji są często stosowane przez przedsiębiorców hotelowych w Polsce. Najbardziej rozbudowane wersje tych dokumentów są Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Ogólne warunki, wzory umów, formularze, taryfy oraz regulaminy (w polskim prawie określane łącznie jako wzorce umowne) są zbiorem klauzul umownych dotyczących zasad, na których przedsiębiorca sprzedaje rzeczy lub świadczy usługi, które są wspólne (takie same) dla wszystkich zawieranych przez tego przedsiębiorcę umów

72

stosowane przez większe podmioty oraz hotele sieciowe, w szczególności międzynarodowe. Ogólne warunki stosowane przez hotele sieciowe są zazwyczaj kalką postanowień stosowanych przez hotele prowadzone w kraju spółki matki danej sieci. Standaryzacja świadczenia usług jest z całą pewnością zjawiskiem pozytywnym, jednakże w tym konkretnym przypadku może okazać się zdradliwa z uwagi na odmienne regulacje prawne obowiązujące w tym zakresie w różnych systemach prawnych. Świadczenie usług hotelowych jest, podobnie jak inne umowy, w pewnym zakresie uregulowane w polskim kodeksie cywilnym. W związku z tym należy uważać, aby ogólne warunki nie naruszały bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Dlatego też, przed rozpoczęciem świadczenia usług na podstawie ogólnych warunków „zaimportowanych” z innego kraju, rekomendowane jest przejrzenie ich oraz dostosowanie do wymagań stawianych przez polskie prawo. Z uwagi na dość obszerne regulacje unijne w zakresie prawa konsumentów, hotele sieciowe działające na terenie UE mogą w zasadzie polegać na ogólnych warunkach stosowanych w kraju spółki matki danej sieci, przy czym w przypadku hoteli należących do sieci, których

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

spółki matki mają siedziby poza UE wskazane jest zachowanie większej przezorności.

Jednak ułatwienie Świadczenie usług hotelowych wiąże się obecnie z masowością, seryjnością oraz standaryzacją usług. Dlatego stosowanie ogólnych warunków z całą pewnością ułatwia prowadzenie działalności, a zawieranie umów przy użyciu wzorca znacznie przyśpiesza obrót. Co również ważne, wzorzec każdorazowo zmniejsza rolę negocjacji, co w praktyce oznacza narzucenie klientowi postanowień jednostronnie określonych przez przedsiębiorcę hotelowego. Polskie prawo wprowadza jednak szereg mechanizmów chroniących klientów, w szczególności konsumentów, jako co do zasady stronę słabszą, przed ryzykiem naruszenia ich interesów. W związku z tym, w celu wyeliminowania niepotrzebnych ryzyk, ogólne warunki, jako kluczowy element prowadzenia działalności, powinny zostać poddane analizie pod kątem prawnym. Z całą pewnością wpłynie to na podwyższenie komfortu prowadzenia działalności oraz na podwyższenie poziomu bezpieczeństwa prawnego świadczenia usług i pozwoli na bezproblemowe wychodzenie z sytuacji spornych. ◗


Janina Ligner–Żeromska

Ochrona konsumentów w praktyce w branży hotelarskiej i jej wyłaczenia Prawo od dawna zmaga się z jednoznacznym i nie budzącym wątpliwości zdefiniowaniem kim jest konsument. 74 Potrzeba definicji wywodzi się z założenia, iż w rzeczywistości rozwiniętej gospodarki rynkowej, niezbędne są działania zmierzające do wyrównania szans podmiotów (w każdym razie teoretycznie) słabszych i gorzej poinformowanych w kontraktowaniu ze stronami silniejszymi, jakimi są (znowu co najmniej teoretycznie) podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Taka zwiększona ochrona nie tylko jest sprawiedliwa, ale przede wszystkim przyczynia się do rozwoju rynku opartego na sprzedaży (i konsumpcji właśnie).

Dlaczego chronimy konsumentów? W systemie prawa polskiego, samo pojęcie konsumenta zostało wprowadzone do kodeksu cywilnego w 1990 roku, z tym, że wówczas zabrakło jego definicji. W rzeczywistości przed 1989 rokiem nie było najwyraźniej potrzeby ochrony kupującego – osoby fizycznej wobec państwowych przecież podmiotów gospodarczych (nie wiem, czy ktoś jeszcze pamięta – nazywanych j.g.u – to jest jednostek gospodarki uspołecznionej). Trzeba jednak powiedzieć, iż w tej kwestii nie byliśmy Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

nadmiernie spóźnieni, jako, że i w Unii Europejskiej pierwsze przepisy dyrektyw wprowadzające pojęcie konsumenta pojawiły się w latach osiemdziesiątych (pierwsza była Dyrektywa Rady 85/577/EWG z roku 1985 w sprawie ochrony konsumentów o odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa). Konsekwencją wprowadzenia definicji i przepisów o konsumentach jest także formalne wzmocnienie ich ochrony w stosunkach gospodarczych. Konsumentom przysługują pewne dodatkowe przywileje, co przejawia się przede wszystkim w tym, że istnieje katalog postanowień umownych, których nie wolno stosować w umowach z nimi (a nie ma przeciwwskazań aby były używane w relacjach z podmiotami gospodarczymi). Szczególny nacisk kładzie się na to, aby zapisy umowne były fair (tj. zgodne z dobrymi obyczajami), zaostrzone są reguły oceny, czy dany przekaz (głównie reklamowy) może wprowadzać konsumenta w błąd, co do zasady konsument jest uprawniony do jasnego zakomunikowania mu większej ilości informacji, a w określonych sytuacjach może odstąpić do umowy nawet bez podania przyczyn. Ważne jest

Janina Ligner–Żermska adwokat, Partner Praktyka IP & TMT Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

więc, aby nie budziło wątpliwości kto jest uprawniony do takich przywilejów, co wbrew pozorom nie zawsze jest to oczywiste.

W przypadku korzystania z usług hotelowych osoba fizyczna może występować w roli konsumenta jeśli zamawia pokój hotelowy prywatnie, bez związku ze swoją pracą lub aktywnością Kim jest konsument? gospodarczą. Jednakże ta sama osoba może Definicja konsumenta znalazła się w kodeksie także spędzić dwie kolejne noce w tym samym dopiero w 2003 roku. Została wprowadzona do hotelu: pierwszą zawodowo nocując w nim np. części ogólnej kodeksu co oznacza, że ma zastoso- w związku z terminem spotkania w innym miewanie do całego prawa cywilnego. I tak, zgodnie ście, a drugą – kiedy zostanie w tym mieście na z art. 221 kodeksu cywilnego za konsumenta weekend – już prywatnie. uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności Teoretycznie co najmniej – wzór umowy zawieprawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalranej z podmiotem prowadzącym hotel mógłby nością gospodarczą lub zawodową. być inny w zależności od tego, w jakim charakteO ile w przypadku osób fizycznych w ogóle nie rze będę występowała. prowadzących działalności gospodarczej sprawa Niestety nawet jeżeli gość żąda, aby hotel wystajest prosta (i właściwie każda umowa zawarta wił mu fakturę VAT (w której on osobiście, jako z taką osobą będzie umową w tzw. obrocie konprzedsiębiorca, byłby wskazany jako odbiorca), sumenckim), to już w przypadku tych samych nie przesądza to w sposób niepodważalny o tym, osób, które prowadzą jednocześnie działalność że nasz kontrahent nie jest chroniony jako kongospodarczą, to czy jedna strona będzie uprzywisument. Jeżeli okazało by się, że o wystawienie lejowana jako konsument, będzie zależało od tego, faktury prosił wyłącznie dla potrzeb swoistej czy zawarcie umowy będzie związane bezpośred- „optymalizacji podatkowej”, zaś w rzeczywistonio z jej działalnością zawodową lub gospodarczą ści jego pobyt w hotelu żadnego związku z jego czy też nie. W tym przypadku mogą i pojawiają się działalnością ani zawodem nie miał, to co prawczasem sytuacje niejednoznaczne. Przykładowo da oznacza to odpowiedzialność wobec fiskusa gdy ja, jako adwokat zaciągam kredyt na dzia(co jest zupełnie odrębną kwestią), ale ochrona łalność mojej kancelarii, zostanie uznane, że nie konsumencka będzie mu przysługiwać. jestem konsumentem, ale już gdy jest to kredyt na mieszkanie, nie służące do celów zawodowych, Postanowienia niedozwolone w umowach z konsumentami bank powinien zastosować względem mnie umo Zgodnie z art. 3851 kodeksu cywilnego wę kredytową nienaruszającą praw konsumenta.

75

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Konsumentom przysługują dodatkowe przywileje. Istnieje katalog postanowień umownych, których nie wolno stosować w umowach z konsumentami (a nie ma przeciwwskazań aby były używane w relacjach z podmiotami gospodarczymi)

76

postanowienia umowy nieuzgodnione z konsumentem indywidualnie (a więc jeśli na ich treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu – szczególnie wszelkie wzorce i formularze) nie wiążą go jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Takie postanowienia uznawane są za niedozwolone. Art. 3853 kodeksu cywilnego wskazuje (niewyczerpujący) katalog takich klauzul. Przykładowo takim postanowieniem byłby zapis wzorca umowy, którym posługuje się hotel, który pozwalałby na zmianę ceny pokoju po jej potwierdzeniu w zamówieniu bez żadnej przyczyny, nie pozwalając jednocześnie konsumentowi na odstąpienie od umowy. Było by tak również, gdyby zawarcie umowy z hotelem było uzależnione od przyrzeczenia przez konsumenta, że w przyszłości również będzie korzystał z hotelu lub gdyby formularz zawierał postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznania się przed zawarciem umowy. W takiej sytuacji konsumentowi (a także każdej organizacji ochrony konsumentów) przysługiwałoby prawo wytoczenia powództwa o uznanie wzorca umowy za niedozwolony, a postępowanie sądowe toczyłoby się nawet jeśli operator

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

hotelowy zaniechałby stosowania takiego wzorca po wytoczeniu powództwa. Powództwo mogłoby być także wytoczone jeśli od zaprzestania posługiwania się takim wzorcem minęło mniej niż 6 miesięcy.

Rejestr klauzul niedozwolonych Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Rejestr ten jest jawny i opiera się na wyrokach sądu antymonopolowego. W branży hotelarskiej za niedozwolone zostały uznane m.in. następujące postanowienia: „Operator Programu lojalnościowego xxx, ani żadna inna spółka grupy xxx Hotel, nie ponoszą odpowiedzialności z tytułu niewielkich różnic, w szczególności kolorystycznych, pomiędzy wyglądem Nagrody w Katalogu Nagród a jej rzeczywistym wyglądem” oraz „Za uszkodzenia i wady stwierdzone przez Gościa lojalnościowego po odebraniu nagrody Operator Programu xxx, ani żadna inna spółka grupy xxx Hotel, nie odpowiadają”, a także „Niniejszy Regulamin może zostać zmieniony w każdym czasie, w chwili publikacji jego zmienionej wersji na stronie internetowej www xxx”.

Czy można ograniczyć prawa konsumenta? Przy szerokiej ochronie konsumenta (i utrwalonej w prawie europejskim i polskim tendencji do jej poszerzania), warto wspomnieć o istotnym ograniczeniu jego praw w relacjach z hotelami i innymi miejscami zakwaterowania. Otóż, w ustawie o ochronie niektórych praw konsumentów (oraz odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny) zostały wprowadzone istotne przywileje dla konsumentów w przypadku zawierania umów na odległość (czyli głównie drogą elektroniczną). Jednak część z tych uprawnień została wyłączona jeżeli umowa dotyczy świadczenia usług zakwaterowania (jak to definiuje ustawa). W takiej sytuacji konsument nie ma możliwości skorzystania z jednego z najdonioślejszych i najczęściej stosowanych przywilejów w umowach zawieranych przez Internet tj. odstąpienia od umowy bez podania przyczyn w terminie 10 dni

77

od jej zawarcia. Konsument nie musi również otrzymać – jak ma to miejsce w przypadku innych umów – pełnego katalogu informacji o przedsiębiorcy i usłudze, którą zamawia, później potwierdzonych na piśmie. Do branży hotelarskiej nie ma też zastosowania przepis, który w innych przypadkach nakłada (o ile strony nie umówiły się inaczej) obowiązek wykonania umowy najpóźniej w terminie 30 dni od dnia złożenia przez konsumenta oświadczenia woli o jej zawarciu.

O czym trzeba pamiętać? Każda branża świadcząca usługi konsumentom, w tym oczywiście hotelarska, powinna mieć wzgląd na ich szczególne przywileje. Należy pamiętać, że z instrumentów ochrony prawnej korzystać mogą nie tylko sami konsumenci w swoich indywidualnych sprawach. Daleko bardziej niebezpieczna dla przedsię-

biorcy jest ewentualność, że jego postępowanie ocenione zostanie jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów przez organy publiczne ustawowo postawione na ich straży, czyli przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Może się to skończyć nałożeniem na przedsiębiorcę dotkliwych kar pieniężnych (do 10% przychodu za poprzedni rok obrotowy), jak i trudnymi do powetowania szkodami wizerunkowymi związanymi z publikacją informacji o nałożeniu na przedsiębiorcę kary za takie praktyki. Brak wiedzy lub lekceważenie tej kwestii przykładowo poprzez stosowanie wzorców zawierających niedozwolone klauzule może mieć ogromny wpływ nie tylko na bezpośrednie dochody, ale przede wszystkim na reputację hotelu. A ta ostatnia, w branży hotelarskiej i w dobie błyskawicznego wymieniania informacji w internecie (właśnie przez konsumentów), jest nie do przecenienia. ◗ Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Bartosz Marcinkowski, Rafał Surowiec

Ochrona danych osobowych w branży hotelarskiej – uwagi praktyczne Kwestie ochrony danych osobowych wciąż rodzą wśród przedsiębiorców wiele pytań i nasuwają wiele wątpliwości. Często przedsiębiorcy nie mają świadomości, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych ciążą na nich określone obowiązki, a skutki zaniedbań w tej sferze mogą być bardzo poważne, z sankcjami karnymi włącznie. 78 Właściwe ustrukturyzowanie przetwarzania danych osobowych jest szczególnie istotne w tych branżach, w których są one niezbędne do właściwego funkcjonowania biznesu, a do takich należy branża hotelarska. W praktyce hotelarskiej najistotniejszą kategorią przetwarzanych danych są dane osobowe klientów – gości hotelowych. Zapewnienie przetwarzania danych osobowych gości hotelowych w sposób prawidłowy i zgodny z prawem, wymaga spełniania przez przedsiębiorcę – administratora danych szeregu wskazanych poniżej obowiązków.

Podstawa przetwarzania danych osobowych Aby przetwarzać dane administrator musi mieć ku temu podstawę prawną – swoiste uzasadnienie dla faktu, że dane przetwarza. Ustawa o ochronie danych osobowych zawiera szeroki katalog takich podstaw legitymizujących przetwarzanie danych. W praktyce hotelarskiej znaczenie mają trzy z nich, a mianowicie:  realizacja umowy z osobą, której dane są przetwarzane lub podjęcie działań na żądanie Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

takiej osoby przed zawarciem takiej umowy,  konieczność przetwarzania danych dla realizacji prawnie usprawiedliwionego celu administratorów lub odbiorców danych, o ile przetwarzanie nie narusza praw i wolności osoby, której dane dotyczą (co w szczególności dotyczy marketingu bezpośredniego własnych produktów lub usług administratora danych),  zgoda osoby, której dane mają być przetwarza ne, przy czym nie może być ona domniemana lub dorozumiana. Pierwsza z powyższych podstaw „legalizuje” przetwarzanie danych wyłącznie w zakresie niezbędnym do wykonania umowy z klientem, nie jest natomiast wystarczająca do wykorzystywania danych w innych celach np. w celach marketingowych. Druga z podstaw znajdzie zastosowanie dla przetwarzania danych dla celów marketingowych, ale co istotne, co do zasady obejmuje ona wyłącznie marketing własnych usług lub produktów. W przypadku, gdyby dane miały być wykorzystywane dla prowadzenia marketingu innych podmiotów np. innych hoteli w grupie czy sieci prowadzonych

Bartosz Marcinkowski radca prawny, Partner Praktyka Prawa Spółek, Fuzji i Przejęć Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Rafał Surowiec radca prawny, Associate Praktyka Prawa Spółek, Fuzji i Przejęć Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

przez odrębne podmioty podstawa ta może być kwestionowana. Z powyższych względów w praktyce najpewniejszą i dającą największe bezpieczeństwo podstawą przetwarzania będzie zgoda podmiotów, których dane mają być przetwarzane. Zgoda taka powinna określać m.in. cel i zakres przetwarzania i wskazywać podmioty (kategorie podmiotów), którym administrator może dane udostępniać. Najbardziej praktyczną metodą odbierania zgód jest zamieszczenie na karcie meldunkowej odpowiedniej klauzuli, pod którą składa swój podpis klient. Nie wyklucza to oczywiście zbierania zgód za pomocą innych kanałów komunikacji np. mailowo czy on-line na stronie internetowej przedsiębiorcy.

nia danych od innych spółek w grupie, administrator jest zobowiązany dodatkowo poinformować podmiot danych m.in. o źródle, z którego uzyskał dane oraz o szczególnych uprawnieniach do wniesienia sprzeciwu.

Obowiązek informacyjny

Na administratorze danych osobowych ciąży obowiązek poinformowania osoby, której dane dotyczą m.in. o adresie swojej siedziby i pełnej nazwie, celu zbierania danych, odbiorcach danych lub kategoriach odbiorców, jeśli są oni znani w czasie zbierania danych, prawie osoby, której dane dotyczą do dostępu do treści swoich danych oraz ich poprawiania. W praktyce obowiązek ten najłatwiej wypełnić zamieszczając odpowiednią klauzulę informacyjną na karcie meldunkowej. W przypadku zbierania danych nie od osoby, której one dotyczą np. w przypadku pozyskiwa-

Bezpieczeństwo danych

79

Na administratorze ciąży obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa danych osobowych, poprzez zastosowanie właściwych środków prawnych, organizacyjnych i technicznych. Administrator w szczególności jest obowiązany:  prowadzić dokumentację opisującą sposób przetwarzania danych oraz zastosowane środki bezpieczeństwa, zgodną z przepisami prawa,  wyznaczyć administratora bezpieczeństwa informacji („data protection officer”),  zezwalać na przetwarzanie danych wyłącznie osobom posiadającym upoważnienie nadane przez administratora danych,  zapewnić kontrolę nad tym, jakie dane osobowe, kiedy i przez kogo zostały do zbioru wprowadzone oraz komu są pokazywane,  prowadzić ewidencję osób upoważnionych do przetwarzania danych,  stosować środki techniczne (w szczególności sprzętowe i dotyczące oprogramowania) zapewniające bezpieczeństwo przetwarzania danych.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


80

Nie masz pomysłu na hotel? Nie wiesz, jak przyciągnąć gości?

Najpewniejszą i dającą największe bezpieczeństwo podstawą przetwarzania danych osobowych jest zgoda podmiotów, których dane mają być przetwarzane. Zgoda taka powinna określać m.in. cel i zakres przetwarzania i wskazywać podmioty (kategorie podmiotów), którym administrator może dane udostępniać. Najbardziej praktyczną metodą odbierania zgód jest zamieszczenie na karcie meldunkowej odpowiedniej klauzuli, pod którą składa swój podpis gość

Zgłoszenie zbioru do rejestracji Zasadą jest, że administrator danych przed przystąpieniem do ich przetwarzania, ma obowiązek zgłosić do rejestracji przez Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych zbiory, w których przetwarza dane osobowe. Zgłoszenia takiego dokonuje się na urzędowym formularzu, po spełnieniu wszystkich innych warunków zgodnego z prawem przetwarzania. Dane można przetwarzać po zgłoszeniu zbioru do GIODO, przy czym wyjątek stanowią dane sensytywne, dotyczące m.in. podglądów politycznych i religijnych, stanu zdrowia czy skazań, których przetwarzanie dopuszczalne jest dopiero po rejestracji zbioru.

Przekazywanie danych osobowych za granicę Polskie prawo dopuszcza przekazywanie danych w ramach Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Przekazanie danych osobowych do państwa Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

spoza EOG może nastąpić, jeśli państwo docelowe daje gwarancje ochrony danych osobowych na swoim terytorium i zapewnia odpowiedni poziom ochrony danych osobowych, przy czym oceny poziomu bezpieczeństwa powinien dokonać sam administrator. Jeżeli państwo docelowe nie daje należytej rękojmi bezpieczeństwa, transfer danych jest dopuszczalny tylko po spełnieniu dodatkowych warunków. Ponieważ dokonanie oceny poziomu bezpieczeństwa jest trudne i obarczone znacznym ryzykiem, w praktyce gospodarczej transfer danych dokonywany jest co do zasady na podstawie tych dodatkowych warunków. Z katalogu okoliczności, wskazanych jako „legalizujących” transfer, w praktyce działalności hotelarskiej zastosowanie będzie mieć zasadniczo jedna – pisemna zgoda podmiotu, którego dane mają być przetwarzane. W przypadku niespełnienia tego warunku, transfer danych do państw spoza EOG wymaga uzyskania zgody GIODO. ◗

Pomożemy stworzyć koncept nowej inwestycji (oferta dla nowych inwestorów)

Tchniemy nowego ducha w stare mury (oferta dla działających hoteli) Eksperci w kreowaniu konceptu produktów hotelowych. Doświadczenie poparte referencjami (projekty zrealizowane bądź w trakcie realizacji).


Julita Zimoch–Tuchołka, Monika Malinowska–Hyla

Istotne elementy umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej w branży hotelarskiej Prowadzenie hotelu jest nieuchronnie związane z ryzykiem wystąpienia roszczeń ze strony gości hotelowych zarówno z powodu zagubienia rzeczy ruchomych należących do gościa, kradzieży przedmiotów z pokoju hotelowego, jak i uszkodzenia samochodu na parkingu hotelowym lub nieszczęśliwego wypadku, efektem którego będzie uszkodzenie ciała. 82 Czy ryzyko roszczeń odszkodowaw-

czych można ograniczyć?

Ryzyko ponoszenia odpowiedzialności za wszystkie te szkody można w znacznym stopniu ograniczyć, zawierając umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Jednak standardowe ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zwykle nie uwzględniają specyfiki odpowiedzialności przedsiębiorcy hotelowego, a produkty ubezpieczeniowe adresowane do operatorów hotelowych rzadko pokrywają wszystkie szkody. Uważna lektura ogólnych warunków ubezpieczenia („OWU”) to niezbędne minimum przed zawarciem umowy, lecz dopiero dokładna analiza prawna zapisów OWU pozwoli czasem uniknąć nieprzyjemnego rozczarowania, gdy okaże się, że ubezpieczyciel wyłączył z zakresu ubezpieczenia akurat takie sytuacje, w których szkody zdarzają się najczęściej.

Zasady odpowiedzialności cywilnej operatorów hotelowych

Odpowiedzialność cywilna osób prowadzących hotele i inne podobne zakłady uregulowana Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

jest w kodeksie cywilnym jako odpowiedzialność na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że za utratę lub uszkodzenie rzeczy wniesionych przez osobę korzystającą z usług hotelu odpowiada podmiot prowadzący hotel, niezależnie od tego, czy ponosi jakąkolwiek winę za to zdarzenie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy szkoda powstała wyłącznie z winy gościa lub osoby mu towarzyszącej. Odpowiedzialność prowadzącego hotel za szkody wyrządzone gościom hotelowym jest ograniczona kwotowo przepisami kodeksu cywilnego. Limit ten wynosi na każdego gościa 100-krotną stawkę za 1 dobę wynajętego gościowi pokoju lub apartamentu, ale nie więcej niż 50-krotność tej stawki za jeden przedmiot. Limity te nie obowiązują w przypadku szkód w przedmiotach przyjętych na przechowanie.

Na co zwrócić uwagę w umowach OC? Przy zawieraniu umowy ubezpieczenia OC trzeba zwrócić uwagę nie tylko na sumę gwarancyjną, która jest górną granicą odpowiedzialności ubezpieczyciela, ale także na poszczególne limity, które obowiązywać mogą w odniesieniu

Julita Zimoch–Tuchołka radca prawny, Partner Praktyka Prawa Spółek, Fuzji i Przejęć Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

do różnego rodzaju szkód. Zwłaszcza, jeśli te limity byłyby niższe niż limity odpowiedzialności wynikające z kodeksu cywilnego, gdyż może to oznaczać, że ubezpieczyciel pokryje tylko część roszczenia gościa wobec operatora hotelowego. W odniesieniu do rzeczy przyjętych na przechowanie (np. samochód na parkingu strzeżonym) nie obowiązują ustawowe limity odpowiedzialności, należy więc tym bardziej zwrócić uwagę na limity określone w polisie, gdyż każda szkoda powyżej limitu będzie obciążała prowadzącego hotel. Standardowe warunki ubezpieczenia OC z reguły zawierają wyłączenie odpowiedzialności za szkody w mieniu powierzonym, w mieniu przekazanym w celu wykonania usługi (prania, prasowania, czyszczenia itp.), szkody w sprzęcie elektronicznym, fotograficznym i wideo, a także szkody wynikające z kradzieży gotówki, papierów wartościowych, kosztowności lub dokumentów. Po uważnej lekturze niektórych OWU możemy też stwierdzić, że szkody wyrządzone w rzeczach wniesionych przez gości hotelowych – a więc z pozoru najbardziej oczywiste - nie są objęte ubezpieczeniem OC, chyba że została włączona dodatkowa klauzula rozszerzająca odpowiedzialność ubezpieczyciela, a ubezpieczający (operator hotelowy) zapłacił dodatkową składkę. Z tego względu, w celu lepszej ochrony, należy rozważyć takie rozszerzenie odpowiedzialności ubezpieczyciela.

Monika Malinowska–Hyla radca prawny, Senior Associate Praktyka Prawa Spółek, Fuzji i Przejęć Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Istotne klauzule dodatkowe Skoro już mowa o klauzulach dodatkowych, które można wykupić za dodatkową składkę i w ten sposób rozszerzyć standardowy zakres ubezpieczenia, to warto zwrócić uwagę na następujące kwestie:  klauzula odpowiedzialności za mienie wniesione przez gości hotelowych i klauzula odpowiedzialności za mienie przekazane w celu przechowania – warto zwrócić uwagę, czy nie zostały wyłączone szkody w przed miotach wartościowych, gotówce, dokument ach, pojazdach i rzeczach pozostawionych w pojazdach, sprzęcie elektronicznym, f otograficznym, itp.;  klauzula odpowiedzialności za przechowywa ne pojazdy (OC parkingu strzeżonego) – warto zwrócić uwagę, czy nie zostały wyłączone szkody w rzeczach pozostawio nych w pojazdach oraz na obowiązki określone w OWU dotyczące sposobu prowa dzenia parkingu (np. obowiązek szczegółowej ewidencji pojazdów przyjętych na przecho wanie), a jeżeli ubezpieczenie zawiera takie warunki, to operator hotelu powinien wpro wadzić stosowne procedury i dodatkowo przeszkolić pracowników, gdyż niedopełnie nie tych obowiązków może skutkować odmową wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela;

83

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Owocna współpraca. Maksimum efektów.

AUTOREKLAMA STR 2 84

 klauzula odpowiedzialności za szkody w mieniu gości hotelowych w wyniku kradzieży zwykłej (bez włamania) – warto zwrócić uwagę, czy nie zostały wyłączone szkody w przedmiotach wartościowych, gotówce, itp.;  klauzula odpowiedzialności za szkody powstałe na skutek sprzeniewierzenia pracownika (np. kradzież z pokoju hotelowe go przez personel hotelu) – warto pamiętać, że ubezpieczeniem z reguły nie będą objęte szkody, jeśli sprzeniewierzenie jest kolejnym czynem popełnionym przez danego pracow nika, a operator hotelu miał informację o popełnionym uprzednio sprzeniewierzeniu, nawet u innego pracodawcy; klauzula odpowiedzialności za produkt i klauzula odpowiedzialności za szkody wyrządzone uczestnikom imprezy nie ma jącej charakteru imprezy masowej – włączePoradnik Inwestora Hotelowego 2012

nie takich klauzul jest niezbędne w przypad ku prowadzenia restauracji i imprez zorgani zowanych.

Jak się zabezpieczyć? Pierwszym krokiem do ograniczenia ryzyka jest zawarcie umowy odpowiedzialności cywilnej. Chociaż może się to wiązać ze sporym wydatkiem, trzeba pamiętać, że taka inwestycja zapewne zwróci się w czasie obowiązywania umowy. Zawierając umowę ubezpieczenia OC należy bardzo dokładnie zapoznać się i przeanalizować OWU, a także negocjować z ubezpieczycielem rezygnację z niektórych wyłączeń lub zawarcie dodatkowych klauzul, dopasowanych do indywidualnych potrzeb operatora hotelu. ◗

Instytut Rynku Hotelarskiego, pl. Konstytucji 5/75, 00-657 Warszawa T: 022/ 22 460 32, F: 022/ 22 100 32 46, biuro@irh.pl, www.irh.pl


Izabela Prokofi

Jak prawidłowo rozliczać i anulować rezerwacje

W praktyce częstym problemem w bieżącym zarządzaniu hotelami są rozliczenia rezerwacji. 86 Ustawa o VAT nie daje precyzyjnej odpowiedzi na pytanie, czy niezwrócone lub częściowo niezwrócone zaliczki rezerwacyjne stanowią wynagrodzenie za usługę podlegającą opodatkowaniu czy też stanowią formę odszkodowania. Zgodnie bowiem z art. 5 w związku z art. 8 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Ustawa o VAT nie zawiera szczegółowej definicji, która określa jak konkretnie rozumieć pojęcie usługi. Zgodnie z ustaloną linią interpretacyjną, jedną z cech odróżniających usługę od odszkodowania jest jej ekwiwalentny charakter, co oznacza, że usługa powinna odpowiadać świadczeniu wzajemnemu, którym zwykle będzie zapłata. Natomiast odszkodowanie będące świadczeniem jednostronnym, ze swej natury nie mającym charakteru ekwiwalentnego, nie będzie stanowić usługi, a wobec tego nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Opodatkowanie zatrzymanych zaliczek Problem traktowania do celów VAT zaliczki zatrzymanej przez operatora hotelowego w rezultacie odwołania przez klientów rezerwacji pobytu pokrytej zaliczką, jest na tyle istotny, że nawet był już analizowany przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 18 lipca 2007 roku w sprawie C-277/05 Trybunał stwierdził, iż „Kwoty zapłacone tytułem zadatku w ramach umów dotyczących świadczenia usług hotelarskich podlegających podatkowi od wartości dodanej, w przypadku gdy klient skorzysta z uprawnienia do odwołania rezerwacji, a kwoty te są zatrzymywane przez przedsiębiorstwo hotelarskie, należy uznać za odszkodowanie ryczałtowe płacone w celu naprawienia szkody poniesionej w następstwie niewykonania umowy przez klienta, bez bezpośredniego związku z jakąkolwiek odpłatnie świadczoną usługą, które jako takie nie podlega opodatkowaniu.” Innymi słowy, wartość zaliczki uprzednio zapłaconej przez klienta, a zatrzymanej przez operatora hotelowego z powodu odwołania rezerwacji przez tego klienta, stanowi rodzaj ryczałtowego

Izabela Prokofi doradca podatkowy, Tax Manager Praktyka Podatkowa Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

odszkodowania płaconego przez klienta z tytułu zerwania umowy. W rezultacie zatrzymana przez operatora zaliczka stanowiąca formę odszkodowania nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Analogiczny pogląd jest prezentowany w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez polskie organy podatkowe, przykładowo w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie dnia 18 stycznia 2010 roku w sprawie nr IPPP1-443-1387/09-2/AS. W rezultacie, w przypadku, gdy wystawiona faktura VAT dokumentowała zaliczkę wpłaconą przez klienta w związku z dokonaną rezerwacją, która to rezerwacja została następnie przez klienta odwołana, operator hotelowy jest uprawniony do dokonania pełnej korekty tej faktury („korekta do zera”). W zależności od terminu dokonania rezygnacji z rezerwacji przez klienta, korekta ta będzie wynikać z faktu zwrócenia zaliczki klientowi lub z faktu zaklasyfikowania pozostałej części zaliczki, zatrzymanej przez operatora, jako odszkodowania. Dla celów podatku VAT nie ma jednak znaczenia, w jakiej proporcji zostanie podzielona zaliczka na część zwróconą klientowi oraz część zatrzymaną przez operatora jako odszkodowanie. Wynika to z faktu, iż zarówno zwrot zaliczki klientowi, jak i zatrzymanie zaliczki

Ustawa o VAT nie daje precyzyjnej odpowiedzi na pytanie, czy niezwrócone lub częściowo niezwrócone zaliczki rezerwacyjne stanowią wynagrodzenie za usługę podlegającą opodatkowaniu czy też stanowią formę odszkodowania

jako odszkodowanie, stanowią czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT.

Korekta deklaracji VAT W przypadku sporządzenia korekty faktury VAT, operator hotelowy będzie jednocześnie uprawniony do zmniejszenia w deklaracji VAT kwoty podatku należnego, wynikającego z uprzednio wystawionej faktury dokumentującej otrzymaną zaliczkę, pod warunkiem uzyskania potwierdzenia otrzymania przez klienta faktury korygującej np. poprzez wysyłkę faktury korygującej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.  Warto zauważyć, iż kwestia polskich regulacji podatkowych warunkujących obniżenie należnego podatku VAT wskutek wystawienia faktury korygującej do faktury sprzedaży stała się przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie Kraft Foods Polska (C588/10). Trybunał uznał, iż warunek uzyskania potwierdzenia odbioru korekty faktury jest wprawdzie dopuszczalny na gruncie Dyrektywy VAT, jednak jeśli wystawca faktury pomimo obiektywnych starań nie może uzyskać potwierdzenia jej odbioru, to przy spełnieniu pewnych warunków dokumentacyjnych możliwe jest obniżenie podstawy opodatkowania VAT bez konieczności posiadania potwierdzenia odbioru tej faktury przez odbiorcę. ◗

87

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Bogusław Kapłon

Specyfikacja umów o pracę oraz kontraktów menadżerskich w branży hotelarskiej Przepisy prawa pracy określają jedynie minimalne wymagania dotyczące treści umowy o pracę. 88 przez pracodawcę świadczenia przez pracownika pracy także w pozostałych obiektach, nawet znajdujących się w granicach tego samego miasta, będzie ograniczona. W tym kontekście optymalnym rozwiązaniem wydaje się wskazanie jako miejsca pracy określonego miasta lub nawet ich większej liczby.

Wymagania te wskazują na konieczność określenia: stron umowy, rodzaju umowy, daty jej zawarcia, warunków pracy i płacy, a w szczególności rodzaju pracy, miejsca jej wykonywania, wynagrodzenia za pracę, wymiaru czasu pracy oraz terminu rozpoczęcia pracy. W umowie o pracę mogą się jednak znaleźć także inne uzgodnione przez strony postanowienia.

Wynagrodzenie za pracę i czas pracy

Rodzaj pracy najlepiej jest określić w sposób dość ogólny np. poprzez wskazanie stanowiska. Dzięki temu szczegółowe dookreślenie zakresu obowiązków pracownika możliwe jest w ramach uprawnień kierowniczych pracodawcy i nie wymaga stosowania jakiejś szczególnej formy lub uzyskiwania zgody pracownika. Z punktu widzenia pracodawcy działającego w branży hotelarskiej, posiadającego więcej niż jeden obiekt hotelowy, w którym mogłaby być świadczona praca, istotny jest sposób oznaczenia w umowie o pracę miejsca wykonywania pracy. Jeśli jako to miejsce zostanie wskazany tylko jeden z obiektów, możliwość oczekiwania

W umowie o pracę należy przede wszystkim wskazać wynagrodzenie podstawowe (zasadnicze), które może zostać określone stawką miesięczną lub godzinową. Ten drugi sposób określania wynagrodzenia może dotyczyć pań pokojowych, pracowników recepcji, czy personelu zatrudnianego w barach i restauracjach hotelowych. W umowie o pracę powinny zostać także wskazane inne składniki wynagrodzenia. Możliwe jest jednak powołanie się w tym zakresie na obowiązujący u pracodawcy regulamin wynagradzania lub układ zbiorowy pracy, na podstawie których możliwe będzie ustalenie ich wysokości.

Rodzaj pracy i miejsce jej świadczenia

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Bogusław Kapłon radca prawny, Partner Praktyka Prawa Pracy Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Pracodawcy zatrudniający pracowników w niepełnym wymiarze czasu pracy (czyli na tzw. część etatu) powinni również pamiętać o konieczności ustalenia w umowie o pracę tzw. limitu godzin ponadwymiarowych. Limit ten to liczba godzin pracy ponad określony w umowie wymiar czasu pracy, której przekroczenie uprawniać będzie pracownika do otrzymania oprócz normalnego wynagrodzenia również dodatku do wynagrodzenia jak za pracę w godzinach nadliczbowych.

Ryzyko związane z zawieraniem umów cywilnoprawnych Z uwagi na sezonowość lub nieregularność zapotrzebowania na pracę niektórych pracowników (np. do obsługi bankietów czy cateringu), zdarza się ich angażowanie na podstawie umów cywilnoprawnych np. umowy zlecenia. Należy mieć jednak na względzie, że zawieranie umów cywilnoprawnych z osobami, które świadczą tego samego rodzaju pracę, co osoby zatrudnione na podstawie umów o pracę, skutkuje ryzykiem wystąpienia przez zleceniobiorców z roszczeniami o uznanie takich umów za umowy o pracę. W praktyce, występowanie przez pracowników z tego rodzaju roszczeniami nie zdarza się jednak często, a za dopuszczalnością stosowania takiego rozwiązania przemawia incydentalność zapotrzebowania na pracę w zwiększonym zakresie. Stąd też, trudno

byłoby skutecznie zarzucić pracodawcy, że zawierając w tego typu sytuacjach umowy o pracę, obchodzi przepisy prawa pracy.

Inne, istotne w branży hotelarskiej, elementy umowy o pracę Sukces w branży hotelowej zależy przede wszystkim od zadowolenia klienta. Dlatego też, w tej branży wymaga się od pracowników przede wszystkim uprzejmego i życzliwego odnoszenia się do gości hotelowych, a także zachowania w absolutnej dyskrecji wszelkich informacji uzyskanych na temat gości w trakcie świadczenia pracy. Bezwzględnie wymaga się także dbałości i ochrony zarówno własności pracodawcy, jak i mienia gości hotelowych. Można w związku z tym wprowadzić do umowy o pracę postanowienia konkretyzujące wskazane wyżej obowiązki, dzięki czemu pracownik będzie świadomy znaczenia tych zasad dla pracodawcy, a także konsekwencji ich złamania. Należy jednak pamiętać, że skutkiem włączenia powyższych elementów do treści umowy o pracę będzie konieczność podpisania aneksu do umowy o pracę albo wypowiedzenia uzgodnionych w niej warunków płacy lub pracy w przypadku ich późniejszej zmiany na niekorzyść pracownika. Dlatego też, warto rozważyć umieszczenie tych obowiązków np. w regulaminie pracy, tym bardziej że skuteczność takiej ich regulacji nie będzie budzić wątpliwości.

89

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Wybór pomiędzy cywilnoprawnym kontraktem menedżerskim a umową o pracę ma istotny wpływ na zakres odpowiedzialności menedżera, przysługujących mu świadczeń, w tym z zakresu ubezpieczenia społecznego, czas pracy oraz na możliwość i sposób zakończenia współpracy

90

W branży hotelarskiej niezwykle istotny jest także wygląd pracowników, zwłaszcza zaś tych, którzy mają bezpośredni kontakt z gośćmi hotelowymi. Ubiór i prezencja pracowników, stanowi bowiem wizytówkę hotelu, dlatego też pracodawcy często ściśle precyzują zasady tzw. dress-codu. Wydaje się, że optymalnym miejscem na regulację także i tych zasad jest regulamin pracy lub innego rodzaju wewnętrzna regulacja wprowadzona zarządzeniem pracodawcy. Co istotne, w przeciwieństwie do zmiany umowy o pracę, zmiana treści regulaminu pracy lub innych regulacji wprowadzanych przez pracodawcę nie wymaga akceptacji pracownika.

Na podstawie jakiej umowy zatrudnić menedżera hotelu? Na tak postawione pytanie na próżno szukać odpowiedzi czy chociażby wskazówek w obowiązujących przepisach prawnych. Hotelem, tak jak każdym innym przedsiębiorstwem, można z powodzeniem zarządzać zarówno na podstawie umowy o pracę, jak i kontraktu cywilnoprawnego, w tym menedżerskiego. Nie wydaje się przy tym, by specyfika branży hotelarskiej wywierała szczególnie istotny wpływ na treść Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

takiej umowy, choć może ona niekiedy przesądzać o wyborze rodzaju umowy zawieranej z menedżerem hotelu (lub jego dyrektorem generalnym), czy też innymi osobami wchodzącymi w skład kadry menedżerskiej hotelu.

Czego oczekujemy od menedżera hotelu? Funkcjonowanie hotelu przez całą dobę sprawia, że od jego pracowników, w tym kadry menedżerskiej, oczekuje się niewymaganej w innych branżach dyspozycyjności. Tę zaś łatwiej sobie zapewnić podpisując z kadrą zarządzającą hotelem kontrakty menedżerskie, a nie umowy o pracę. Wspomniana dyspozycyjność to nie tylko rodzaj odbywanych przez kadrę menedżerską hoteli cyklicznych dyżurów trwających do późnych godzin wieczornych na wypadek, gdy w hotelu zdarzy się coś, co będzie wymagać podjęcia przez kompetentną osobę szybkiej decyzji lub interwencji. Od osób zajmujących w hotelach stanowiska kierownicze, w tym zwłaszcza od menedżera hotelu lub jego dyrektora generalnego, oczekuje się bowiem także, że powita on ważnych gości bez względu na porę, o jakiej

przybędą do hotelu oraz, że niezwłocznie stawi się w hotelu w razie awarii. Takiej dyspozycyjności (bez potrzeby jej dodatkowego rekompensowania) trudno natomiast wymagać od pracownika, pomimo że od osób wchodzących w skład zarządów można oczekiwać, że będą pracować w nadgodzinach bez prawa do domagania się w zamian za to jakiejkolwiek rekompensaty. Charakter i zakres obowiązków menedżera hotelu oraz pozostałej kadry kierowniczej zależy w znacznej mierze od tego, czy mamy do czynienia z butikowym hotelem należącym do osoby prywatnej, czy też z obiektem należącym do sieci zarządzanej przez jedną z hotelowych korporacji. Bez wątpienia, w przypadku hotelu butikowego menedżer hotelu będzie mieć dużo większą samodzielność i swobodę. Będzie można od niego oczekiwać, że wniesie on do pracy tzw. wartości niematerialne w postaci know-how w zakresie samodzielnego zarządzania hotelem, swoje doświadczenie zawodowe, wiedzę handlową i organizacyjną, a także reputację, klientów oraz wyrobione kontakty biznesowe. W takim przypadku kontrakt menedżerski, zdefiniowany przez Sąd Najwyższy jako „umowa o zarządzanie przedsiębiorstwem, polegająca na zobowiązaniu się menedżera do prowadzenia za wynagrodzeniem przedsiębiorstwa drugiej strony, na jej rachunek i ryzyko, we własnym bądź w cudzym imieniu” wydaje się najbardziej optymalną podstawą współpracy. Od kadry kierowniczej hoteli sieciowych oczekuje się natomiast przede wszystkim realizacji strategii i przestrzegania procedur opracowanych albo przynajmniej uzgodnionych centralnie. Także rodzaj umów zawieranych z hotelowymi menedżerami jest wówczas zwykle określany centralnie. W praktyce, bardzo często są oni zatrudniani na podstawie umów o pracę, nawet wówczas, gdy zakres ich odpowiedzialności za pewien obszar hotelowej działalności wykracza poza jeden obiekt hotelowy. Obowiązki kadry kierowniczej tego typu hoteli są ponadto bardziej specyficzne w porównaniu do osób zarządzających małymi hotelami, do których należy zarządzanie całością hotelowej działal-

ności, w tym budowanie marki i renomy hotelu, a także opracowywanie i wdrażanie budżetu oraz strategii rozwoju hotelu. W dużych sieciach hotelowych funkcjonują bowiem odrębne działy zajmujące się marketingiem czy finansami, które nie zawsze w prostej linii podlegają dyrektorom generalnym czy menedżerom takich hoteli.

Różnice pomiędzy kontaktami menedżerskimi a umowami o pracę Wybór pomiędzy cywilnoprawnym kontraktem menedżerskim a umową o pracę - o ile istnieje i określony typ umowy nie jest z góry narzucony - ma istotny wpływ na zakres odpowiedzialności menedżera, przysługujących mu świadczeń, w tym z zakresu ubezpieczenia społecznego, czas pracy oraz na możliwość i sposób zakończenia współpracy. Strony cywilnoprawnego kontraktu menedżerskiego mają znaczną swobodę w kształtowaniu jego treści i warunków. Przykładowo mogą uzależnić wysokość wynagrodzenia menedżera wyłącznie od wyników jego pracy, zysku, wielkości obrotów, wskaźników sprzedaży, itp. Premie z tytułu osiągnięcia przez hotel określonego wyniku finansowego są zresztą charakterystyczne nie tylko dla kontraktów menedżerskich, ale także dla umów o pracę. Odpowiedzialność menedżera zatrudnionego na podstawie kontraktu menedżerskiego nie podlega ograniczeniom przewidzianym w przepisach prawa pracy. Kolejną cechą cywilnoprawnego zatrudnienia menedżera jest większa elastyczność przy określaniu jego czasu pracy. Kontrakt menedżerski z reguły także łatwiej rozwiązać. Nie jest bowiem wówczas potrzebne wskazywanie (i udowadnianie przed sądem – w przypadku odwołania się od rozwiązania umowy o pracę) przyczyny rozwiązania umowy. Bardzo często w skład kadry menedżerskiej dużych sieciowych hoteli funkcjonujących w Polsce wchodzą cudzoziemcy. Zwykle dodatkowo zapewnia się im zakwaterowanie (w hotelu lub poza nim) oraz pokrycie kosztów nauki ich dzieci. Na zapewnienie tego rodzaju świadczeń typ umowy nie ma jednak wpływu. ◗

91

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Aleksandra Auleytner, Jakub Kubalski

Opłaty za korzystanie z utworów muzycznych i audiowizualnych w obiektach hotelowych Wymagania gości hotelowych wobec standardu i dodatkowych usług świadczonych w hotelach z każdym rokiem są coraz wyższe. Obecnie nie dziwią pytania o dostęp do bezprzewodowego łącza WiFi, sejfu lub o telewizory w pokojach. 92 To ostatnie oczekiwanie jest zresztą przedmiotem aktów wykonawczych do ustawy o usługach turystycznych, tj. już jednogwiazdkowe hotele powinny zapewniać gościom możliwość oglądania telewizji w miejscu ogólnodostępnym. W tak przedstawionym stanie rzeczy, należy zastanowić się nad kwestią rozpowszechniania przez hotele utworów za pośrednictwem odbiorników radiowych oraz telewizyjnych.

Publiczne odtwarzanie utworów w hotelach

Zgodnie z ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych odrębnym polem eksploatacji (sposobem na korzystanie z utworów) jest w szczególności tzw. publiczne odtworzenie utworu. Powszechnie uważa się, iż publiczne odtwarzanie obejmuje również odbiór przez gości hotelowych programu radiowego lub telewizyjnego w pokojach hotelowych. Operator hotelowy umieszczając bowiem odbiorniki radiowe lub telewizyjne w pokojach lub nawet w pomieszczeniach ogólnodostępnych, umożliwia gościom Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

użytek z utworów chronionych prawem autorskim, a rozpowszechnianych za pomocą tych urządzeń. Takie rozumowanie jest potwierdzone zarówno przez orzecznictwo sądów polskich, jak i  sądów Unii Europejskiej. W jednym ze swoich orzeczeń, Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdza, że „[…] rozprowadzanie sygnału przy pomocy zainstalowanych odbiorników telewizyjnych przez podmiot świadczący usługi hotelarskie na rzecz jego klientów zajmujących pokoje hotelowe stanowi publiczne udostępnianie […], niezależnie od wykorzystanej techniki przekazu sygnału. […] Prywatny charakter pokoi hotelowych nie stoi na przeszkodzie uznaniu, że udostępnienie w nich utworu przy pomocy odbiorników telewizyjnych stanowi publiczne udostępnienie”. W związku z tym, twórcom takich utworów należy się „godziwe wynagrodzenie”, którego zapłata może nastąpić za pośrednictwem właściwej organizacji zbiorowego zarządzania.

Polskie organizacje zbiorowego zarządzania

Aleksandra Auleytner radca prawny, Partner Praktyka IP & TMT Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Jakub Jan Kubalski aplikant adwokacki, Junior Associate Praktyka IP & TMT Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Organizacje zbiorowego zarządzania są powołane w celu pobierania opłat za korzystanie z utworów stanowiących przedmiot ochrony prawa autorskiego. Obecnie w Polsce funkcjonuje 15 organizacji zbiorowego zarządzania, dla których Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego wydał decyzje o zezwoleniu na podjęcie działalności organizacji zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub prawami pokrewnymi. Z tych organizacji znaczenie dla działalności hotelarskiej mają: Stowarzyszenie Autorów ZaiKS, Związek Producentów Audio-Video (ZPAV), Stowarzyszenie Filmowców Polskich (SFP), Związek Artystów Wykonawców STOART, Stowarzyszenie Aktorów Filmowych i Telewizyjnych (SAFT), Stowarzyszenie Artystów Wykonawców Utworów Muzycznych i SłownoMuzycznych (SAWP) oraz Związek Artystów Scen Polskich (ZASP).

są członkami Międzynarodowej Konfederacji Stowarzyszeń Autorów i Kompozytorów (CISAC). Skutkiem tej decyzji Komisji Europejskiej jest to, że organizacje zbiorowego zarządzania spoza terenu Rzeczypospolitej Polskiej, a mające siedzibę w państwie Europejskiego Obszaru Gospodarczego również mogą być uznane za właściwe m.in. w zakresie zbiorowego zarządzania prawami autorskimi do utworów audiowizualnych. Ponadto w wyniku tej decyzji na terytorium Unii Europejskiej funkcjonuje obecnie jednolity rynek usług zbiorowego zarządu prawami autorskimi i każdy podmiot świadczący tego typu usługi na terenie wszystkich 27 państw członkowskich Unii Europejskiej może być postrzegany jako organizacja właściwa w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Podobny wniosek wypływa z lektury jednego z zaleceń Komisji Europejskiej, zgodnie z którym: „(…)Posiadacze praw autorskich powinni mieć prawo do powierzenia zarządzania wszelkimi prawami online w celu prowadzenia działalności w zakresie legalnych usług muzycznych online, na wybranym przez nich obszarze, wybranemu przez nich podmiotowi zbiorowego zarządzania prawami autorskimi, niezależnie od Państwa Członkowskiego, miejsca zamieszkania i obywatelstwa podmiotu zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub posiadacza praw autorskich.(…)”

Organizacje zbiorowego zarządzania w Unii Europejskiej W ostatnich kilku latach kwestia zbiorowego zarządzania prawami autorskimi na terenie Unii Europejskiej nabrała kolorytu za sprawą działalności Komisji Europejskiej. Mianowicie, decyzja Komisji Europejskiej z dnia 26 lipca 2008 roku, zabroniła ograniczania konkurencji przez 24 krajowe organizacje zbiorowego zarządzania, w tym ZAiKS, które

93

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Obecnie w Polsce funkcjonuje 15 organizacji zbiorowego zarządzania, dla których Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego wydał decyzje o zezwoleniu na podjęcie działalności organizacji zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub prawami pokrewnymi

94

Komu płacić opłaty? Powyższa praktyka Komisji Europejskiej oczywiście nie wyłącza konieczności wnoszenia opłat na rzecz twórców i innych uprawnionych z praw własności intelektualnej za pośrednictwem organizacji zbiorowego zarządzania. Wydaje się, jednak że przedsiębiorcy mają obecnie znacznie szersze uprawnienia w negocjacjach z tymi organizacjami. Organizacje zbiorowego zarządzania często – po decyzji Komisji z 2008 roku – nie potrafią wykazać legitymacji do występowania na rzecz twórców, artystycznych wykonawców i innych podmiotów, które reprezentują, a w szczególności, nie są w stanie wykazać takiego uprawnienia w odniesieniu do repertuaru zagranicznego. Dotyczy to zwłaszcza dużych dzieł zbiorowych, takich jak filmy czy albumy muzyczne. Z drugiej strony, z racji tego, że na rynku Unii Europejskiej istnieją inne właściwe organizacje zbiorowego zarządzania prawami autorskimi i pokrewnymi, powstaje ryzyko, iż nawet ureguPoradnik Inwestora Hotelowego 2012

lowanie zasad korzystania z przedmiotu ochrony z polską organizacją zbiorowego zarządzania, nie wyklucza roszczeń zagranicznych organizacji zbiorowego zarządzania (jeżeli polska organizacja w niedostateczny sposób dokona weryfikacji, czy organizacja zagraniczna, z którą ma podpisaną umowę, rzeczywiście reprezentuje danego uprawnionego z praw własności intelektualnej). Wstępne prace nad jednolitą regulacją dotyczącą organizacji zbiorowego zarządzania na terenie całej Unii Europejskiej obecnie prowadzi Komisja Europejska. Dopóki jednak rynek tych organizacji nie zostanie ujednolicony na poziomie unijnym, zasadne wydaje się podjęcie negocjacji z odpowiednimi polskimi organizacjami w celu uregulowania kwestii korzystania przez operatorów hotelowych z utworów i innych praw chronionych prawem autorskim i prawami pokrewnymi. Odpowiednie zarządzanie negocjacjami powinno pozwolić na osiągnięcie korzystnego ich wyniku. ◗


Marcin Matczak, Michał Czarnuch

Aspekty prawne reklamy i sprzedaży alkoholu w obiektach hotelowych Zasady sprzedaży i reklamy alkoholu w Polsce zostały szczegółowo uregulowane w ustawie o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Do zasad tych stosować się musi każdy przedsiębiorca prowadzący sprzedaż (w tym wyszynk) takich wyrobów, m.in. w restauracji, dyskotece czy barze hotelowym. 96 Zasady sprzedaży alkoholu Możliwość prowadzenia sprzedaży napojów alkoholowych uzależniona jest od uzyskania zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) właściwego ze względu na lokalizację hotelu. W celu otrzymania zezwolenia należy złożyć stosowny wniosek, pamiętając, że na sprzedaż napojów o różnej zawartości alkoholu wydawane są odrębne zezwolenia.To przedsiębiorca wskazuje we wniosku, jak mocne trunki chce zaproponować swoim gościom. Do wniosku należy dołączyć m.in. dokument potwierdzający tytuł prawny przedsiębiorcy hotelowego do lokalu, w którym chce prowadzić sprzedaż oraz pisemną zgodę właściciela, zarządcy, lub administratora budynku, jeżeli sprzedaż alkoholu w ramach działalności hotelarskiej miałaby być prowadzona w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Rozpoczęcie sprzedaży wyrobów alkoholowych wiąże się z poniesieniem wstępnej opłaty, którą należy wnieść na rachunek gminy jeszcze przed wydaniem zezwolenia i która wynosi:  525 złotych – przy sprzedaży napojów o  Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

zawartości alkoholu do 4,5% i piwa,  525 złotych – przy sprzedaży napojów o zawartości alkoholu 4,5-18%, z wyjątkiem piwa,  2100 złotych – przy sprzedaży napojów o zawartości alkoholu powyżej 18%. Opłaty te są pobierane proporcjonalnie do okresu ważności zezwolenia, jeżeli zatem przedsiębiorca będzie chciał rozpocząć sprzedaż alkoholu od połowy roku, to będzie musiał uiścić jedynie połowę wskazanych wyżej kwot. W kolejnym roku wysokość opłat będzie już naliczana jako procent od wartości osiągniętej w poprzednim roku sprzedaży dla każdej kategorii mocy oddzielnie, z tym, że minimalne kwoty opłat rocznych nie mogą być niższe od wskazanych powyżej. W alkohol można się zaopatrywać jedynie u przedsiębiorców i producentów posiadających zezwolenie na sprzedaż hurtową. Dowóz napojów alkoholowych do hotelu powinien się odbywać w naczyniach zamkniętych zawierających oznaczenie producenta, rodzaju, ilości i mocy trunku.

Marcin Matczak radca prawny, Partner Praktyka Prawa Farmaceutycznego Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Michał Czarnuch aplikant adwokacki, Associate Praktyka Prawa Farmaceutycznego Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Zezwolenia wydaje się na czas oznaczony, nie krócej jednak niż na 4 lata. Warto podkreślić, że zdarzeniami skutkującymi cofnięciem zezwolenia są m.in. sprzedaż i podawanie napojów alkoholowych nieletnim, nietrzeźwym, a także sprzedaż na kredyt i pod zastaw. W przypadku cofnięcia zezwolenia przedsiębiorca może wystąpić z wnioskiem o ponowne jego wydanie dopiero trzy lata po wydaniu decyzji o cofnięciu zezwolenia. Dodatkowo osoba sprzedająca alkohol oraz kierownik hotelu łamiąc przepisy dotyczące sprzedaży alkoholu, podlegają karze grzywny, istnieje też ryzyko orzeczenia przepadku napojów alkoholowych. Jednym słowem, sankcje mogą być bardzo dolegliwe.

nych świecących elementów itd. Istotne jest, aby przekaz reklamowy był ograniczony do lokalu, w którym sprzedaje i spożywa się alkohol. Istnieje ryzyko zakwestionowania działań, których skutkiem jest emitowanie przekazu reklamowego na zewnątrz takiego lokalu, na przykład reklama w szybie. Za dopuszczalne uznawane jest natomiast prowadzenie reklamy w ramach tak zwanych ogródków piwnych. Z pewnością są one punktami, w których prowadzona jest sprzedaż i konsumpcja napojów alkoholowych, w związku z czym dozwolone jest umieszczanie reklamy alkoholu na znajdujących się na ich terenie stołach, krzesłach czy elementach wyposażenia baru, itp. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie byłoby dopuszczalne umieszczanie na terenie takich ogródków form reklamy charakterystycznych dla reklamy masowej, która jest nakierowana na masowego odbiorcę np. duże billboardy, przy czym ograniczenie to nie dotyczy piwa. Reklama prowadzona w hotelu musi spełniać także wymogi ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji wprowadzającej m.in. zakaz prowadzenia reklamy sprzecznej z dobrymi obyczajami, uchybiającej godności człowieka, wprowadzającej klienta w błąd i mogącej przez to wpłynąć na decyzję, co do nabycia przez niego towaru lub usługi. Naruszenie zasad odnoszących się do reklamy i promocji alkoholu przez przedsiębiorcę hotelo-

Reklama alkoholu w hotelu W Polsce obowiązuje obecnie generalny zakaz reklamy i promocji napojów alkoholowych. Istnieją jednak pewne wyjątki od tego zakazu. Po pierwsze dozwolona jest reklama piwa, jeżeli spełnia ona ustawowo określone przesłanki. Ponadto dopuszczona jest reklama i promocja alkoholu „na terenie punktów prowadzących sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu sprzedaży”. Zatem działania te są dozwolone w hotelowej restauracji, pubie czy dyskotece. Reklama taka może polegać przykładowo na umieszczaniu logo producenta alkoholu na plakatach, elementach wyposażenia, na barze, wykorzystywaniu róż-

97

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


akademia

Menedżerów Hotelarstwa wego może skutkować karą grzywny w wysokości od 10.000 aż do 500.000 złotych. Nie należy także zapominać o obowiązku informacyjnym związanym z prowadzeniem opisywanej działalności - w miejscach sprzedaży i podawania napojów alkoholowych powinna być uwidoczniona informacja o szkodliwości spożywania alkoholu. ◗

98

Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka jest największą polską kancelarią prawniczą, której eksperci od 1993 roku doradzają polskim i zagranicznym klientom z niemal wszystkich branż gospodarki w rozwiązywaniu różnorodnych problemów natury prawno-biznesowej. Działająca w ramach kancelarii Praktyka Nieruchomości to zespół specjalistów posiadających wieloletnie doświadczenie zawodowe w zakresie wszelkich aspektów prawnych związanych z nieruchomościami. Klientami Praktyki są m.in. najwięksi deweloperzy komercyjni i mieszkaniowi, banki i instytucje finansowe, podmioty z branży budowlanej, a także inwestorzy, operatorzy i najemcy działający na rynku nieruchomości komercyjnych (biurowych, handlowych, hotelowych i magazynowych) oraz mieszkaniowych, którym doradzamy m.in. w zakresie:

 opracowywania struktur transakcji dotyczących nieruchomości i podmiotów działających na rynku nieruchomości,  nabywania i zbywania nieruchomości oraz oddawania ich osobom trzecim do korzystania,  nabywania, zbywania, łączenia i restrukturyzacji podmiotów działających na rynku nieruchomości,  analiz stanu prawnego nieruchomości,  ustanawiania i znoszenia obciążeń nieruchomości,  administracyjnoprawnych i cywilnoprawnych aspektów związanych z zagospodarowywaniem nieruchomości i procesem inwestycyjnym,  zarządzania nieruchomościami i komercyjnego ich wykorzystania,  problematyki związanej z nacjonalizacją i reprywatyzacją nieruchomości.

Kontakt: Lech Żyżylewski T: +48 22 557 7698 Lech.Zyzylewski@dzp.pl Agata Demuth T: +48 22 557 8683 Agata.Demuth@dzp.pl Domański Zakrzewski Palinka sp.k. Rondo ONZ 1, 00-124 Warszawa, www.dzp.pl

Instytut Rynku Hotelarskiego zaprasza na najlepsze szkolenia hotelarskie prowadzone w formie spotkań otwartych. Akademia Menedżerów Hotelarstwa to powołany siedem lat temu pierwszy na rynku kompleksowy program szkoleniowy skierowany do kadry menedżerskiej hoteli. Powstał w oparciu o zachodnioeuropejskie programy szkoleniowe oraz konsultacje z dyrektorami hoteli w całej Polsce, bazujące na potrzebach w zakresie zarządzania kadrami. Szkolenia w ramach Akademii są prowadzone przez sprawdzonych i doświadczonych trenerów. Nasi wykładowcy to hotelarze-praktycy z wieloletnim dorobkiem dydaktycznym. Zapraszamy do zapoznania się z programem Akademii Menedżerów Hotelarstwa. Szczegóły na stronie

www.irh.pl Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


ARTYKUŁ

SPONSOROWANY

Mariusz Jarymowicz Architekt, Dyrektor firmy Vescom Polska Sp. z o.o.

ul.Wiśniowa 40b lok. 19, 02-520 Warszawa, Polska Tel: +48 226464246, M: +48 697056585

Ściany w hotelowych wnętrzach Woow! Właśnie skończyłem przeglądać bogatą ofertę materiałową z zakresu „wykańczania wnętrz” i pomyślałem, że określenie „wykańczanie wnętrz” jest prawdopodobnie najgorszym zwrotem w zakresie nazewnictwa stosowanego zarówno przez inwestorów, jak i architektów. Słowo „wykańczać” w zestawieniu ze wspaniałą ofertą materiałową, którą mamy do dyspozycji, wyzwala w mojej świadomości jedno skojarzenie: „piękna śmierć dla wnętrz”

Włóknina zabezpieczona teflonem (z kolekcji Vescom)

100

101 o tym krótkim wyjaśnieniu mam nadzieję, że zrozumiecie Państwo dlaczego będę omijał, jak tylko będzie to możliwe, zwrot „wykańczanie wnętrz”. Spośród wspomnianej bogatej oferty postanowiłem przybliżyć Państwu grupę produktów zwanych ściennymi okleinami, które odgrywają ogromną rolę w procesie dekoracji wnętrz hotelowych oraz zwrócić Państwa uwagę na wspaniały, choć ostatnio nieco w Polsce zapomniany, materiał obiciowy, który robi właśnie furorę na zachód od Odry… mowa o moherze. Fenomenem jest fakt, iż w Polsce okleiny ścienne i niektóre materiały obiciowe stosowane są stosunkowo rzadko, a jeżeli już ktoś się odważy, to często gubi się pośród natłoku ofert, z których każda zapewnia nas że jest tą najodpowiedniejszą i jedyną dla danej inwestycji. W Polsce niewiele ponad 20% hoteli stosuje okleiny ścienne jako materiał budowlany, podczas gdy prawie w każdym sieciowym i prywatnym hotelu w USA, prawdopodobnie najlepiej zorganizowanym rynku obiektów noclegowych, okleiny ścienne zabezpieczają i dekorują ściany

Poradnik Inwestora Hotelowego 2011

hoteli oraz niezliczonej ilości moteli. Przy czym zdecydowaną większość stanowią okleiny winylowe na materiałowym podkładzie. Pozostałe produkty to farby, włókno szklane malowane i panele ścienne z drewna, laminatów lub PCV. Bardzo rzadko kamień i stiuk. Tapeta czy okleina ścienna...? Jeżeli pokonując archetypowy opór zdecydujecie się Państwo na ten nowoczesny produkt, dobrze jest pamiętać o kilku istotnych sprawach. Przede wszystkim należy zrozumieć różnicę pomiędzy tapetą ścienną i okleiną. Najprościej jest przyjrzeć się nazewnictwu przyjętemu w Wielkiej Brytanii, która ma długie tradycje praktycznego stosowania różnych rodzajów takich produktów, gdzie „wallpaper” oznacza tapetę papierową pakowaną w małe tzw. „euro-rolki”, pokrytą lub nie cienką warstwą winylu, zadrukowaną i czasami tłoczoną, aby nadać jej atrakcyjną fakturę. Drugie określenie spotykane na rynku hotelowym Wielkiej Brytanii i w znacznej części krajów Europy oraz obu Ameryk to „wallcovering”. Jest to grupa produktów przypominających swym

wyglądem zwykłą tapetę, ale będąca znacznie bardziej zaawansowaną technologią. Są o wiele bardziej wytrzymałe. Ich szerokość to ok. 130cm a nie 52cm, jak w przypadku zwykłych tapet. Dostawca dostarcza je w ilościach precyzyjnie dopasowanych do projektu, co znacznie minimalizuje straty materiałowe podczas instalacji. O ile można spierać się, czy jest to najlepszy z wyboru produkt do pomieszczeń biurowych, o tyle w przypadku obiektów hotelowych mamy pewność, że jest to produkt z wyboru. Gdzie i jak należy stosować okleiny, aby ekonomia i praktyka w eksploatacji szły w parze? Okleiny ścienne są produkowane w tak szerokim wachlarzu bazowych materiałów, wzornictwa i kolorystyki, że ograniczeniem jest tylko wyobraźnia i doświadczenie projektanta lub inwestora. Jest jednak kilka zasad, których nie wolno łamać. 1) Okleiny ścienne stosujemy wyłącznie na ściany suche i wolne od pleśni lub grzyba.

2) Jeżeli chcemy naklejać okleiny wieloetapowo, to pamiętajmy, aby uprzedzić o tym fakcie współpracującą z Państwem firmę budowlanoremontową, aby odpowiednio przygotowała ściany. Szczególnie istotne jest unikanie wszelkich łatwo kruszących się i pylących, szybkoschnących mas szpachlowych, które wykonawcy uwielbiają stosować, ze względu na łatwość obróbki, nie interesując się zbytnio, jakie kłopoty będzie miał za kilka lat inwestor. Jeżeli powierzchnia ścian ma tendencje do łuszczenia, nie stosujmy oklein ani tapet. 3) Istnieją ograniczenia w stosowaniu tam, gdzie używane są do mycia i odkażania powierzchni ścian silne utleniacze, np. na bazie chloru (możemy zastosować wyłącznie jeden rodzaj okleiny ściennej, a mianowicie winyl ze specjalną, dodatkową powłoką zabezpieczającą). 4) Nie stosujemy w kabinach prysznicowych, ze względu na specyfikę miejsca, pomimo iż technicznie rzecz ujmując okleina winylowa może być polewana wodą i szorowana wodnymi roztworami detergentów. Chodzi tu o fakt osadzania się kamienia z wody na łączeniach obudowy Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


ARTYKUŁ

walizek, czyli bezpośrednio przy służących do tego „kozłach”, stolikach i blatach, w zależności od pomysłowości projektanta. Tu stosujemy najmocniejsze okleiny o gramaturze od 420 do 460 gram. Większa gramatura okleiny winylowej może wynikać raczej z faktu specyficznej, głęboko tłoczonej powierzchni niż z realnej potrzeby zwiększonej grubości warstwy winylowej. W tych strefach ogromną rolę odgrywa również dobra wytrzymałość i twardość powierzchni samej ściany. W strefie komunikacji i składowania bagażu w pokojach, jak i strefach wspólnych, gdzie oparcia krzeseł czy fotel znajdują się niebezpiecznie blisko ścian bardzo dobrze sprawdza się super wytrzymała, tekstylna okleina z patentowego włókna XOREL, w Polsce oferowana przez firmę

SPONSOROWANY

Vescom. Chociaż tego typu badań nie wykonuje się dla materiałów dekoracyjnych stosowanych na ścianach, to wiemy że okleina XOREL, której dekoracyjna warstwa tekstylna używana jest również do produkcji materiałów obiciowych wytrzymuje aż 1 000 000 cykli w próbie ścieralności metodą Martindale’a. To oznacza, że jeżeli okleiny tej nie zniszczymy nożem lub innym ostrym przedmiotem, będzie zabezpieczała ścianę i cieszyła nasze oczy przez wiele lat. W przypadku hoteli możemy mówić o ponad 20 latach użytkowania. Na szczególną uwagę zasługuje okleina winylowa zadrukowana grafiką na zamówienie. Należy od razu zrezygnować ze zwykłych wydruków na papierze powlekanym różnymi lakierami i foliami zabezpieczającymi wydruk. Są to wspaniałe wydruki, ale do celów reklamowych, a nie

102 Cyfrowy wydruk na winylowej bazie (z kolekcji Vescom)

kabiny i brodzika ze ścianą oraz sposób, w jaki personel hotelowy później je usuwa. Gdzie w szczególności warto zastosować okleiny? Ponieważ obiektowe okleiny ścienne łączą w sobie bardzo dużą wytrzymałość użytkową i ponadczasową estetykę, pierwsze na liście są wszelkie przestrzenie wspólne, czyli hol wejściowy i recepcja, korytarze i strefa głównych schodów prowadzących na wyższe piętra oraz sale bankietowe i restauracyjne. Tam mamy do czynienia z największą ilością zabrudzeń organicznych i mineralnych trudnych lub wręcz niemożliwych do usunięcia z powierzchni takich, jak malowane włókno szklane czy tynk, nie mówiąc o stiukach, nawet tych zabezpieczonych najwymyślniejszymi werniksami. W tych strefach stosujemy okleiny już od 350 gram/1mkw. Dlaczego nie grubsze? ...ponieważ rodzaj spotyPoradnik Inwestora Hotelowego 2012

kanych na korytarzach uszkodzeń mechanicznych wskazuje, że najwięcej szkody robią wózki techniczne stosowane przez personel. Goście, w tej strefie stwarzają najczęściej zabrudzenia „miękkie”, czyli nie inwazyjne, powstające przez obtarcie brudnym butem, dotyk tłustych rąk, rozlanie wina, upuszczenie lodów itp. Jedyną strefą przestrzeni wspólnych, gdzie często dochodzi do uszkodzeń mechanicznych od bagaży gości hotelowych są ściany klatek schodowych, a szczególnie strefa na zabiegach / spocznikach schodów. Tam dobrze jest stosować zasadę: czym grubszy winyl lub mocniejsza tkanina tym lepiej. Przed źle wyszkolonym personelem ściany mogą ochronić wyłącznie odbojnice drewniane, stalowe lub żywiczno-mineralne. Kolejną strefą, która podlega ciągłym „atakom” gości hotelowych i personelu jest strefa komunikacji w pokojach występująca w wąskich na ogół przejściach pomiędzy łóżkiem i ścianą oraz w mini korytarzach i miejscach składowania

Włóknina zabezpieczona teflonem (z kolekcji Vescom)

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


Tomasz Rydzel Broker ubezpieczeniowy Członek Zarządu Grupa Brokerska Quantum Sp. z o.o.

Zarządzanie ryzykiem w hotelach

Surówka jedwabna zabezpieczona teflonem (z kolekcji Vescom)

104

budowlanych, gdzie obowiązują atesty w zakresie klasyfikacji odporności na ogień, atesty higieniczne oraz przede wszystkim znacznie wyższe parametry techniczno-użytkowe. Kusząco tania oferta może skończyć się porażką zarówno w zakresie estetyki, jak i końcowej ceny, jaką przyjdzie zapłacić inwestorowi za ponowne naklejanie właściwego produktu. Wydruki graficzne do celów budowlanych wykonuje się na takim samym podkładzie winylowym o gramaturze od 350 do 460 gram, jak druk standardowych obiektowych oklein ściennych. Efekty są wspaniałe, a Inwestor może cieszyć się taką grafiką przez wiele lat. Jednymi z parametrów, po których rozpoznamy profesjonalny wydruk grafiki dla budownictwa, jest odporność na utratę koloru, która sięga nawet 8 punktów w ośmiopunktowej punktowej skali zgodnie z normą DIN54004 oraz odporność na częste mycie wodnymi roztworami detergentów i alkoholu. Tego typu grafiki można stosować zarówno w pokojach hotelowych dla stworzenia odpowiedniego klimatu wnętrza, jak i w przestrzeniach wspólnych, takich jak recepcja, restauracja czy klubo-kawiarnia a nawet sala konferencyjna czy strefa fitness. …a materiały obiciowe? Na koniec kilka obiecanych słów o materiałach obiciowych, które podbiły serca architek-

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

tów na ostatnich targach tekstylnych we Frankfurcie i już w 2012 roku zaczęły zadomawiać się w Polsce na dobre. Pierwszym hitem były kolekcje obić moherowych o wytrzymałości na ścieranie rzędu 90 000 cykli w teście metodą Martindale’a  i nowoczesnej, szerokiej gamie kolorystycznej. I tu firma Vescom zaskoczyła świeżością kolorów oraz bogactwem rodzajów obić moherowych. Dlaczego tak zachwycam się moherem? Ponieważ jest to tkanina z naturalnych włókien wełnianych na bawełnianej kanwie, która jest trudnopalna na równi z Trevirą CS a ma nieporównywalnie więcej uroku i elegancji oraz zapewnia najbardziej komfortową wentylację skóry, o jakiej możemy mówić przy meblach tapicerowanych. Z 7 gigantów produkujących moher na rynek Europy pozostał już tylko jeden i jest nim właśnie Vescom, który przejął zakłady produkcyjne Schellens w Eindhoven, mające 200-letnią tradycję i nowoczesny sprzęt. Drugi produkt to dające się zadrukowywać obicia z poliuretanu. Jest to o wiele lepszy materiał niż popularna eco-skóra, powszechnie stosowana do tapicerowanych mebli barowych, kanap i foteli wypoczynkowych oraz dekoracyjnych siedzisk do przestrzeni wspólnych hoteli. Warto się tą technologią pobawić, ponieważ przy stosunkowo niskich kosztach możemy z taniego mebla zrobić atrakcyjnego wzorniczo kandydata do nagrody Red Dot. ◗

Właściciel, manager hotelu podpisujący umowę ubezpieczenia majątku, odpowiedzialności cywilnej oraz ubezpieczenia samochodów zastanawia się, czy posiadane ubezpieczenie zagwarantuje mu odszkodowanie na poziomie pozwalającym zmniejszyć starty wynikające ze szkody, a czasami nawet kontynuować działalność 105 o zrobić, aby zakres ubezpieczenia obejmował zdarzenia zagrażające hotelowi? Kiedy wysokość odszkodowania będzie odpowiadać wartości poniesionej szkody? Zawierając umowę ubezpieczenia majątkowego powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na definicje pojęć zawartych w ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU). Nie zawsze bowiem przy ubezpieczeniu majątku lub mienia ochroną ubezpieczeniową objęte są wszystkie składniki majątku firmy. Głównymi kategoriami majątkowymi są: budynki, budowle, stałe elementy budynków, nakłady adaptacyjne, maszyny, urządzenia, wyposażenie, sprzęt elektroniczny, elementy małej architektury, środki obrotowe, wartości pieniężne i  kosztowności, mienie pracowników, mienie gości hotelowych, mienie oddane w celu wykonania usługi (np. prania, czyszczenia) lub w celu przechowania. Dlatego też bardzo ważne jest umieszczenie we wniosku o  zawarcie umowy ubezpieczenia sumy ubezpieczenia wszystkich poszczególnych składników majątkowych, nie jest bowiem wystarczające podanie jedynie sumy ubezpieczenia całości majątku. Jeżeli podamy jedynie sumę ubezpieczenia

budynków i budowli, a pozostałe wartości pominiemy, to przy wystąpieniu szkody zakład ubezpieczeń potraktuje pozostałe składniki jako „nadubezpieczenie” i  wypłaci odszkodowanie w  wysokości poniesionej szkody w  budynku, natomiast odszkodowanie za pozostałe mienie nie zostanie wypłacone jako mienie nieubezpieczone. Istotnym elementem ubezpieczenia jest również przyjęcie wartości, według której ubezpieczamy mienie. Możliwe są cztery główne rodzaje wartości mienia przyjętego do ubezpieczenia: wartość księgowa brutto, wartość księgowa netto, wartość odtworzeniowa i rzeczywista. Wartość księgowa brutto Oznacza wartość początkową mienia przyjętego do ewidencji środków trwałych. Ubezpieczenie majątku w takiej wartości jest dobrym rozwiązaniem, o ile wartości te odpowiadają kosztom odbudowy lub zakupu tego mienia w dniu szkody. Problem może stanowić mienie, które zostało zakupione kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu (np. budynek zakupiony w 1980 roku za 100 tys. zł). Jeżeli taki budynek ubezpieczymy w wartości Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


księgowej brutto na sumę ubezpieczenia 100 tys. zł, wówczas przy szkodzie całkowitej zakład ubezpieczeń wypłaci nam odszkodowanie w wysokości 100 tys. zł, a przy szkodzie częściowej wypłata będzie proporcjonalnie niższa (np. przy zniszczeniu połowy budynku odszkodowanie wyniesie 50 tys. zł). Przyjęcie sumy ubezpieczenia wyższej przy ubezpieczeniu w wartości księgowej brutto będzie powodowało, iż mienie będzie „nadubezpieczone”, a więc zakład ubezpieczeń i tak wypłaci maksymalnie odszkodowanie w wysokości wartości księgowej brutto wynikającej z ksiąg rachunkowych. W takich przypadkach ważne jest, aby do ubezpieczenia przyjąć inną wartość niż księgowa brutto.

106

Wartość księgowa netto Stanowi wartość księgową brutto pomniejszoną o umorzenie amortyzacyjne mienia. W wielu przypadkach może się więc zdarzyć, iż mienie posiada zerową wartość księgową netto lub wartość ta jest znacznie niższa od wartości, która będzie niezbędna przy odbudowie mienia. Odszkodowanie za mienie zakupione w 2008 roku, umorzone w 80 proc., będzie wynosiło tylko 20 proc. wartości brutto tego mienia. Ten system odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń nie jest zalecany. Wartość odtworzeniowa Mienia oznacza wartość, której będziemy potrzebować na odbudowę mienia w dniu szkody. Jest to zdecydowanie najlepszy sposób ubezpieczenia. Problematyczne może jednak być ustalenie wartości odtworzeniowej danego składnika majątku. Sprawą niezwykle istotną jest to, że zakład ubezpieczeń w przypadku „niedoubezpieczenia” skorzysta z tzw. zasady proporcji przy wypłacie odszkodowania. Zgodnie z nią, wysokość wypłaconego odszkodowania do wysokości poniesionej szkody ma się tak, jak wysokość sumy ubezpieczenia do wartości ubezpieczonego mienia. I tak ubezpieczenie mienia o wartości odtworzeniowej wynoszącej 10 mln zł na 6 mln zł spowoduje, że zakład ubezpieczeń wypłaci nam z każdej (nawet częściowej) szkody tylko 60 proc. jej wartości. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, pomimo dość wysokiego kosztu tej usługi.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

Wartość rzeczywista Ostatnim rodzajem wartości majątku przyjmowanego do ubezpieczenia jest wartość rzeczywista. Oznacza ona wartość odtworzeniową pomniejszoną o zużycie techniczne mienia i stanowi w przybliżeniu wartość rynkową tegoż mienia. Przy ubezpieczeniu maszyn w wartości rzeczywistej, za otrzymane odszkodowanie powinniśmy być w stanie kupić podobną, używaną maszynę. Jednak w przypadku ubezpieczenia hotelu, przyjęcie sumy ubezpieczenia w wartości rzeczywistej, może już stanowić problem, ponieważ nie zawsze w okolicy będziemy w stanie kupić podobną nieruchomość w zbliżonym wieku i podobnym stanie technicznym. Istotnym elementem ubezpieczenia jest jego zakres. Zazwyczaj mienie ubezpieczane jest na tzw. ryzykach nazwanych, gdzie zakład ubezpieczeń wymienia zdarzenia, za które odpowiada (np. pożar, wybuch, uderzenie pioruna, upadek statku powietrznego, grad, śnieg, zalania, huragan itd.). Drugim rodzajem konstrukcji zakresu ubezpieczenia jest ubezpieczenie od wszelkiego ryzyka (tzw. All Risks). W takiej sytuacji zakład ubezpieczeń odpowiada za wszelkie szkody, które powstaną w okresie ubezpieczenia, z wyjątkiem wyłączeń wymienionych w ogólnych warunkach umowy. Taka konstrukcja polisy zapewnia dużo większe poczucie bezpieczeństwa dla ubezpieczonego. Musimy jednak pamiętać, iż żadne ubezpieczenie nie pokryje wszystkich zdarzeń nam zagrażających, dlatego warto program ubezpieczenia przygotowywać pod indywidualne potrzeby danego hotelu. W obu przypadkach tworzenia zakresu ubezpieczenia, należy się upewnić, czy ubezpieczenie pokrywa zdarzenia, które bezpośrednio zagrażają danemu hotelowi. I tak np. jednym z elementów, które można włączyć do ochrony, są szkody wyrządzone wskutek upadku drzew lub masztów. Nie każdy hotel potrzebuje takiej klauzuli, jednak warto mieć świadomość powszechności wystąpienia takich incydentów. Kolejnymi elementami są: ryzyko przepięć spowodowane wyładowaniami atmosferycznymi, ryzyko dewastacji, wandalizmu, rozmrożenia produktów, stłuczenia szyb i innych elementów szklanych,

Hotel należy do jeszcze nieobecnej w Polsce kategorii hoteli super-luksusowych.

kradzieży z włamaniem i rabunku. Można także wynegocjować ubezpieczenie kradzieży zwykłej, w przypadku gdy nie ma śladów włamania ani nie był to rabunek. W hotelu mogą się również zdarzyć szkody zadaniowe, wynikające z niedokręcenia wody w kranie przez gościa hotelowego. Ważne jest więc, aby zalanie było zdefiniowane nie tylko wskutek awarii urządzeń wodno-kanalizacyjnych czy cofnięcia się wody w sieci, ale także właśnie w sytuacji niezakręcenia kranów. Wystąpienie szkody wiąże się bardzo często z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, których nie musielibyśmy ponosić, gdyby szkoda nie zaistniała. Koszty te mogą być związane z koniecznością wynajmu pomieszczeń od osób trzecich, przeniesienia mienia i części działalności do lokali wynajmowanych, wynajem maszyn lub urządzeń na czas naprawy urządzeń własnych. Pojawić się mogą także koszty uzyskania zezwoleń na użytkowanie mienia, pozwolenia na budowę, opłaty za usługi rzeczoznawców i ekspertów. Warto pamiętać, że elementy te również mogą być objęte ochroną

ubezpieczeniową podobnie, jak np. koszty wymiany wody w basenie lub napełnienia instalacji klimatyzacyjnych. Ubezpieczenie sprzętu elektronicznego jest kolejnym elementem całościowego programu ubezpieczenia hotelu. W ramach takiego ubezpieczenia, ochronie podlegają komputery stacjonarne i przenośne, sprzęt RTV, kamery, instalacje alarmowe, centrale telefoniczne itp. nie tylko w zakresie podstawowym, ale także wskutek takich zdarzeń, jak upadek przy przenoszeniu, zwarcie w instalacji, czy zalanie cieczą niepochodzącą z instalacji wodno-kanalizacyjnej ani z deszczu lub topniejącego śniegu. Sprzęt elektroniczny przenośny, taki jak: np. laptopy, aparaty fotograficzne czy smartfony, ubezpieczany jest jako odrębna kategoria mienia, dlatego też należy pamiętać o ubezpieczeniu laptopa od kradzieży z samochodu, domu czy pokoju hotelowego. Doradztwo w zakresie ubezpieczenia dla przedsiębiorstw Ubezpieczenie majątkowe to kosztowne, ale Poradnik Inwestora Hotelowego 2012


INSTYTUT RYNKU HOTELARSKIEGO ZAPRASZA do uczestnictwa w wyjeździe na

Wartością majątku przyjmowanego do ubezpieczenia jest wartość rzeczywista. Oznacza ona wartość odtworzeniową pomniejszoną o zużycie techniczne mienia. W przypadku hotelu, przyjęcie sumy ubezpieczenia w wartości rzeczywistej, może być problemem, ponieważ nie zawsze w okolicy będziemy w stanie kupić nieruchomość w zbliżonym wieku i stanie technicznym. 108

ważne dla firm zabezpieczenie przed skutkami nadzwyczajnych rodzajów ryzyka. Wybór rodzaju ubezpieczenia jest zadaniem niełatwym. Mnogość ofert, różne ceny, pułapki prawne w umowach, praktyczne kłopoty z wypłatą odszkodowania. Warto w tym zakresie powierzyć swoje interesy profesjonalnemu podmiotowi, który w pełni zadba o interesy klienta, który zamierza zainwestować pieniądze w nowy biznes (np. hotele, aquaparki itd.) a także zadba o bezpieczeństwo już istniejąPoradnik Inwestora Hotelowego 2012

cego przedsięwzięcia. Wielu przedsiębiorców nie korzysta z  usług firm brokerskich, pomimo że są one dla nich bezpłatne. Broker ubezpieczeniowy działa w imieniu lub na rzecz podmiotu, który poszukuje ochrony ubezpieczeniowej. Reprezentuje interesy klienta (przedsiębiorcy), a nie zakładu ubezpieczeń. To powoduje, że jest to opcja korzystniejsza niż agent ubezpieczeniowy. Warto zwrócić uwagę, że broker bierze na siebie odpowiedzialność za jakość zawartych umów ubezpieczenia. Zadaniem brokera ubezpieczeniowego jest stworzenie programu ochrony ubezpieczeniowej dopasowanego do potrzeb i uwarunkowań klienta. Zbiera on oferty z towarzystw ubezpieczeniowych, przeprowadza analizy ofert, ogólnych warunków ubezpieczenia, prowadzi negocjacje, porównuje ostateczne oferty towarzystw oraz przedstawia rekomendację najkorzystniejszej z nich. Jak broker może wspomóc inwestora, właściciela firmy? Broker jest odpowiedzialny za przygotowanie programu ubezpieczenia, który ma zabezpieczać firmę w przypadku wystąpienia szkód. W związku z tym dokładnie sprawdza rodzaj działalności firmy, często przeprowadza lustrację majątku, który ma być ubezpieczony. Przygotowuje program ubezpieczenia, który w pełni zabezpieczy interes firmy w razie wystąpienia nieszczęśliwego zdarzenia. Złe przygotowanie zakresu ubezpieczenia, nieodpowiednie dobranie jego sum lub nieubezpieczenie części majątku to częste wady programów ubezpieczenia. Jako wyspecjalizowany podmiot rynku ubezpieczeniowego broker odpowiedzialny jest za zmianę treści ogólnych warunków ubezpieczenia i dostosowanie ich pod konkretnego klienta. Na podstawie pełnomocnictwa klienta dokonuje analizy rodzajów ryzyka zagrażających danej firmie. Następnie analizuje dotychczasowe polisy i przedstawia ewentualne propozycje ich modyfikacji. W przypadku nowych inwestycji z uwagi na doświadczenia broker jest w stanie przedstawić klientowi zarys niezbędnych ubezpieczeń od etapu projektu do realizacji i uruchomienia przedsiębiorstwa. ◗

Good Food &Wine Show Cape Town 22-28 maja 2013

Good Food&Wine Show to światowej rangi spotkanie miłośników jedzenia, wina, alkoholi i „dobrego życia”. Kolejna odsłona tej jednej z najbardziej znanych imprez tego rodzaju będzie, tradycyjnie, spotkaniem międzynarodowych celebrytów kuchni z jej miłośnikami. Zachęcamy do wyjazdu hotelarzy, szefów kuchni, wszystkich miłośników życia, dobrego jedzenia i wina. Zapraszamy. Powiedzieć, że warto, to o wiele za mało. Kontakt: Zbigniew Bugaj E: zbigniew.bugaj@irh.pl, T: 48 667 4444 98


KOSMETYKI PERSONALIZOWANE

HIGIENA

www.lanwar.com.pl;

WYPOSA¯ENIE

KOSMETYKI MARKOWE

+48 61 868 51 33


Poradnikinwestorahotelowego 2012