Page 1

poradnik inwestora hotelowego

2015


AKADEMIA MENEDŻERÓW HOTELARSTWA

Inst y tut R ynku Hotel arskiego z a p r a s z a n a n a jl ep s ze s zkol eni a hot el a r sk ie p ro wa dzone w formie sp ot k a ń ot wa r t ych

Akademia Menedżerów Hotelarstwa to powołany dziewięć lat temu pierwszy w Polsce kompleksowy program szkoleniowy skierowany do kadry menedżerskiej hoteli. Powstał w oparciu o zachodnioeuropejskie programy szkoleniowe oraz konsultacje z dyrektorami hoteli w całej Polsce. Szkolenia w ramach Akademii są prowadzone przez sprawdzonych i doświadczonych trenerów. Nasi wykładowcy to doświadczeni specjaliści w swoich dziedzinach z wieloletnim dorobkiem dydaktycznym. Zapraszamy do zapoznania się z programem Akademii Menedżerów Hotelarstwa. Informacji udziela Ewa Behrendt, e-mail: ewa.behrendt@irh.pl

w w w . irh . p l


Spis treści: 3

Od Redaktora

6 Analiza rynku hotelarskiego 26 Trendy i tendencje na rynku hotelowym

Szanowni Państwo,

32 Jak podróżują i wypoczywają Polacy

Rynek hotelowy w Polsce bardzo przypomina rynek sprzedaży samochodów.

36

Koncepcja hotelu: oryginalny pomysł w cenie

ma rynek luksusowy, a tak naprawdę około 1 mln aut to auta używane.

37

Cameron Highlands Resort, Malezja

Sprzedajemy jedynie 320 tys. aut (Hiszpania 1,3 mln). Głównym graczem jest rynek flotowy, czyli firmy, ok. 10 proc. sprzedaży to reeksport, poważny udział Bariera niskich dochodów dla 80 proc. społeczeństwa ogranicza od wielu lat boom na rynku. Podobieństwo do hotelarstwa jest zdumiewajace. Dalszy wzrost biznesu hotelowego nie może się już dalej odbywać tylko ze strony firm, gości zagranicznych i najbogatszych 10 proc. społeczeństwa.

44 Hotel Uma Punakha, Bhutan

Te trzy grupy nadal powoli będą dokładać się do wzrostu, ale żadnych

55 Studium wykonalności na dobry start

Osiągnięcie 2 noclegów na obywatela, jak to jest w Europie Zachodniej,

59 Finansowanie inwestycji hotelowej

Naszym zdaniem może się to wydarzyć w najbliższych latach.

60 Negocjowanie kontraktów

Zapraszam do lektury.

69

Koszty budowy hotelu

spektakularnych wzrostów zapotrzebowania nie można się spodziewać. i osiągnięcie około 80 mln noclegów jedynie z gości krajowych wymaga wciągnięcia do konsumpcji szerokich rzesz społeczeństwa. Więcej na ten temat w Poradniku.

Zbigniew Bugaj Redaktor naczelny

74 Forma i funkcjonalność, czyli design 87 Przygotowanie do otwarcia 93 Rozwój produktu hotelarskiego

Spis prezentacji:

Okładki:

4-5 Blycolin 9 Fabryka Materacy Janpol 10 Wyjazd do Tokio 12-13 Samsung Electronics 17 Rigips 19 Gras 21 Wincor Nixdorf 23 Komat 31 Aurora Technika Świetlna 35 LSI Software 61 Plastmet 72-73 Salto Systems 91 Invest Hotel 95 Panasonic 100 Monitoring Rynku Hotelarskiego

II Akademia Menedżerów Hotelarstwa III Beauty Trade IV Stegu Spis prezentacji: 15 Samsung Electronics 25 Komat 65-67 Viessmann 99 Stegu


BLYCOLIN to renomowana firma europejska, oferująca usługę wynajmu i serwisu tekstyliów dla hoteli, restauracji oraz ośrodków SPA. Usługa zrodziła się przeszło czterdzieści lat temu w Holandii, gdzie do tej pory znajduje się główna siedziba Blycolin. W Polsce firma od kilku lat z powodzeniem rozwija swoją działalność, zdobywając zaufanie kolejnych Klientów. Wynajem i serwis to kompleksowe rozwiązanie, zapewniające komfort i bezpieczeństwo na każdym etapie współpracy, dzięki czemu nie tylko goście mogą spać spokojnie, ale także właściciele i personel.

Blycolin Textile Services Sp. z o.o. | ul. Płk. S. Dąbka 17 | 30-832 Kraków | tel. 12 650 02 45 lub 12 650 02 47 e-mail: office.pl@blycolin.com | www.blycolin.com


40 lat doświadczenia, ponad 2500 klientów w Europie!

CO OZNACZA WYNAJEM I SERWIS TEKSTYLIÓW? Wynajem bielizny oznacza inwestycję Blycolin w zakup nowych tekstyliów, zgodnych z preferencjami Klienta i oddanie ich do użytku hotelu. Serwis to pełna obsługa wynajmowanych tekstyliów – pranie i pielęgnacja, wymiana zużytych i uszkodzonych egzemplarzy na nowe bez dodatkowych kosztów, stała kontrola jakości, doradztwo oraz profesjonalna opieka.

EKSKLUZYWNE TEKSTYLIA DO WYNAJĘCIA Tekstylia oferowane przez Blycolin to elegancka pościel, przyjemne w dotyku ręczniki i stylowe obrusy. Asortyment produkowany jest zgodnie z najnowszymi trendami, a Klienci mają szeroki wybór w kolorystyce i wzornictwie. Tkaniny pochodzą od sprawdzonych producentów, którzy gwarantują najlepszą jakość oraz ciągłość dostaw. Cały asortyment spełnia rygorystyczne wymogi stawiane przez branżę hotelarską i dostosowany jest do najbardziej zaawansowanych procesów prania przemysłowego, dzięki czemu spełnia oczekiwania nawet tych najbardziej wymagających Klientów. Kolekcja Blycolin to połączenie rozkoszy dla gości i wysokiej jakość użytkowania.

DLA KOGO PRZEZNACZONA JEST USŁUGA BLYCOLIN? Usługa skierowana jest zarówno do dużych, jak i małych hoteli oraz wchodzących w ich skład restauracji oraz ośrodków SPA. Blycolin nawiązuje współpracę z nowo powstającymi hotelami oraz z tymi, które obecne są na rynku wiele lat. Współpracy nie wyklucza fakt posiadania przez hotel własnych tekstyliów.

KORZYŚCI ZE WSPÓŁPRACY Z BLYCOLIN — brak konieczności zakupu tekstyliów przez Klienta — ekskluzywny asortyment — certyfikacja tekstyliów zgodna z europejskimi normami — automatyczna wymiana zużytych lub uszkodzonych tekstyliów — gratisowe powtórne pranie po ewentualnej reklamacji — specjalistyczna wiedza i porady w zasięgu ręki — rozliczenia według zużycia za artykuł — koniec problemów z tekstyliami i brakami w asortymencie


Analiza rynku hotelarskiego


polska

Hotele w Polsce są raczej średniej wielkości. Znacząca większość z nich (ponad 68 proc.) to obiekty całoroczne. Najdłuższe średnie pobyty gości 955 odnotowują obiekty w województwach: pomorskim, kujawsko-pomorskim i zachodniopomorskim. Najkrótsze: na Mazowszu, w Wielkopolsce i na Podlasiu. 116 Statystyczny Polak spędza w hotelu 0,7 noclegu rocznie.

W ykres 1. Liczba hoteli, moteli, pensjonatów i obiektów o charakterze hotelowym w Polsce w 2013 r. wraz z obiektami kategoryzowanymi.

307

2107

80 4

56

178

38

107

4

pomorskie

zachodniopomorskie

28

90

warmińsko - mazurskie

106 6

kujawsko - pomorskie

37

30

5 80

lubuskie

16

42 64 14

podlaskie

39

mazowieckie

3

77

95

34 2 9

13 6

222

19

292 wielkopolskie

85

10

39 11 3

dolnośląskie

89

211

5

łodzkie

18

6

212

56

76 13

świętokrzyskie

2 2

63

11

śląskie

83

opolskie

13

lubelskie

82

8

179

podkarpackie małopolskie

74 4 13

ho

te

le

pe

ns

jo

mo na ty

ob te

le

ie ho k t y te o c lo w y har m ak t

53

60

117

5 9

Źródło: GUS er

ze

Z opracowanych danych wynika, że obiekty w Polsce są średniej wielkości – przeciętnie dysponują 70 miejscami noclegowymi. W 2013 r. w turystycznych obiektach noclegowych miejsca całoroczne stanowiły aż 68 proc. wszystkich miejsc noclegowych. Tradycyjnie najwięcej miejsc noclegowych oferowały hotele (208,6 tys. miejsc), co stanowiło 31 proc. ogólnej liczby dostępnych miejsc noclegowych. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

428

8

Wśród obiektów noclegowych w Polsce dominują hotele, stanowiące 36 proc. oferty ogółu obiektów, przy czym w trzech województwach (mazowieckim, łódzkim i świętokrzyskim) stanowią one ponad połowę, w tym w województwie mazowieckim ponad 60 proc. oferty. Najmniejszy odsetek obiektów tego typu występuje w województwie zachodniopomorskim (18 proc.).

7


Średni czas pobytu turystów

w obiekcie wynosi 2,7 dnia. Znacznie dłużej przebywali turyści w obiektach noclegowych zlokalizowanych w województwie zachodniopomorskim (5,4 dnia), kujawsko-pomorskim (3,7 dnia) i pomorskim (3,3 dnia), w których większość stanowią obiekty o charakterze wczasowo-wypoczynkowym. Najkrócej turyści korzystają z noclegów w województwie mazowieckim, podlaskim, wielkopolskim i łódzkim (niecałe 2 dni), co oznacza, że są to raczej przyjazdy służbowe, niż typowo rekreacyjne, a turyści Ci korzystają głównie z hoteli.

polska

47447 4359

W ykres 2. Liczba miejsc noclegowych w hotelach, pensjonatach i obiektach o charakterze hotelowym w Polsce w 2013 r. wraz z obiektami kategoryzowanymi

13874 208617

4281 155 1698

3395

17294 zachodniopomorskie

6175

1399

pomorskie warmińsko - mazurskie

282 1457

kujawsko - pomorskie

160 240

1575 mazowieckie

482 244

7365

629 1457

1673

podlaskie

1254

3771

lubuskie

3629

116 320 30226

3485

wielkopolskie

4481

333 88

1837

dolnośląskie

4957

22763

2382

697 74

145 498

le

8

pe

ns

jo

mo na ty

ob te

le

ie ho k t y te o c lo w y har m ak t

337 421 6075 421

śląskie

opolskie

te

świętokrzyskie

2174

36 4931

4942

225 484

11263 łodzkie

242

ho

3848

16405

626 525

11994

88 564

18451

lubelskie

podkarpackie

1802

małopolskie

323 3661

3565

30538

142 429

6843

Źródło: GUS er

ze

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


W ykres 3. Liczba hoteli wg standardu. Tylko obiekty skategoryzowane.

województwo liczba hoteli

Dolnośląskie

201

Kujawsko-pomorskie

91

Lubelskie

71

Lubuskie

58

Ł ódzkie

2008

106

Małopolskie

279

Mazowieckie

185

Opolskie Podkarpackie

111

Podlaskie

30

Pomorskie

hotele

964

hotele

565

hotele

171

167

Śląskie

hotele

261

hoteli w polsce

39

hotele

47

171

Świętokrzyskie

78

Warmińsko-mazurskie

98

Wielkopolskie

218

Z achodniopomorskie

12 7

15

99

71

zachodniopomorskie

13

2

21

2

4

62

18

33 41

pomorskie

21

kujawsko - pomorskie

42

warmińsko - mazurskie podlaskie

3 1 13

1 3

33 21

lubuskie

14

4

9

14 101

73 22

18

12

mazowieckie

41

2 21

14

28

54

wielkopolskie

11

9

80

30 dolnośląskie

26 ho

ho

te

te

5

26 41

56 40

30 łodzkie

le

le

40

106

4

7 1 7

11

24

32

śląskie

ho

12 te

te

le

3

30

le

podkarpackie małopolskie

13

44 46

Źródło: GUS

lubelskie

31

opolskie ho

106

świętokrzyskie

14

9 1

47 40

82

8 53

159 ho

te

10

le

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


TOKYO Zapraszamy na wyjazd na

designers 24-30.10 w e e k

\

Design stał się ważny. Nie tylko w hotelarstwie, ale w codziennym życiu. Lubimy otaczać się ładnymi i funkcjonalnymi przedmiotami. Ładne wzornictwo sprzedaje każdy biznes skuteczniej. Japończycy widzą świat trochę inaczej niż my i mają własną wizję designu, dlatego po raz drugi organizujemy wyjazd do Tokio. ZAPRASZAMY.

\

Szczegółowych informacji udziela i zgłoszenia przyjmuje: Zbigniew Bugaj e-mail: Zbigniew.Bugaj@irh.pl, tel. 667 44 44 98


W ykres 4. Liczba miejsc noclegowych wg standardu. Tylko obiekty skategoryzowane.

485 1468 4249

650

2944

475

2129

zachodniopomorskie

1496

7584

5076

230

4461

warmińsko - mazurskie

1463

ho

3098

2292

317

9395

dolnośląskie

6788

łodzkie

9795

136

416

opolskie

Dolnośląskie

741 517

78

4091

podkarpackie

6071

1035

2144

3739 8268 13909

10904

Mazowieckie

29698

6570 3514 16730

Śląskie

17812 5910 11831 16251 13350

202932 ch jsc mie egow y l noc

2070

Pomorskie

Wielkopolskie

małopolskie

6759

30243

Z achodniopomorskie

Województwo zachodniopomorskie zajmuje najwyższą lokatę w kraju pod względem liczby miejsc noclegowych, liczby turystów oraz udzielonych im noclegów w porównaniu do liczby mieszkańców. Wymienione wskaźniki w tym województwie kilkukrotnie przekraczają średnią krajową. O wysokiej pozycji województwa w tego rodzaju statystyce decyduje przede wszystkim jego nadmorskie położenie. Czołowe miejsca pod względem wartości

14

347 39 833

4887

1612

Małopolskie

Warmińsko-mazurskie

le

2455

7218

Lubuskie

te

lubelskie

1271

1690

śląskie

22500

4727

Świętokrzyskie

le

2480

województwo liczba miejsc noclegowych

Podlaskie

te

świętokrzyskie

3724

Opolskie

le

858

4874

402 1532

Podkarpackie

te

1072

1155

Lubelskie

ho

640

8031

3299

Ł ódzkie

le

1408

4186

8046

wielkopolskie

Kujawsko-pomorskie

te

mazowieckie

1725

1020

ho

5830

3174

406

940

le

809

1019 2241

2855

278

1757

304

4279

ho

podlaskie

4158

41

2016 782

te

pomorskie kujawsko - pomorskie

lubuskie

ho

4419

904

1413

11311

hotele hotele

53499

hotele

85479

hotele

41016 11627

hotele

rozpatrywanych wskaźników zajmują także województwa małopolskie i pomorskie. Najniższe wartości wskaźników dotyczących funkcji turystycznych odnotowano w województwach lubelskim oraz opolskim i przyjmowały one na ogół wartości o połowę niższe niż średnio w kraju i kilkukrotnie niższe w odniesieniu do przodujących województw.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Samsung Electronics Polska Sp. z o.o. ul. Marynarska 15, 02-674 Warszawa E-mail: klienci_biznes@samsung.com.pl www.biznes.samsung.pl

Firma Samsung posiada kompleksową ofertę dla biznesu, której wyróżniki to najnowsze technologie, doskonałe wzornictwo, funkcjonalność oraz energooszczędność. Samsung oferuje wielkoformatowe monitory Smart Signage w rozmiarach 32-110 cali oraz rozwiązania Digital Signage pozwalające m.in. zarządzać urządzeniami i treściami wyświetlanymi na ich ekranach (system Samsung MagicInfo oraz rozwiązania LYNK™ SINC oraz LYNK™ REACH). Z kolei Smart Businnes TV pozwala prezentować ofertę w nowej, atrakcyjnej formie. Rozwiązania druku firmy Samsung pomagają zmniejszać koszty wydruków, kontrolować obieg dokumentów oraz drukować ze smartfona. Nowa platforma Smart Office rozwija koncepcję łączenia urządzeń biurowych, a wielofunkcyjne drukarki z serii Smart MultiXpress posiadają system operacyjny Android.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

Smartfony i tablety Samsung to niezawodna łączność. Smartfon Samsung GALAXY S5 ma jedne z najlepszych parametrów Wi-Fi, a Samsung GALAXY Note 3 najnowsze technologie LTE. Z kolei tablet GALAXY Tab Active posiada antywstrząsową obudowę i baterię o wydłużonej żywotności. Samsung oferuje też ochronę danych. Usługa Samsung KNOX udostępnia chronione środowisko, w którym można przechowywać służbowe pliki bezpiecznie. Po więcej informacji o produktach Samsung zapraszamy na stronę www.biznes.samsung.pl

15


W ykres 5. Udzielone noclegi w polskich hotelach. Dane tylko z obiektów skategoryzowanych.

425293

42508 284310

192179 206031

192810

504840

zachodniopomorskie

940043

1318299

8715 687223

408148

pomorskie warmińsko - mazurskie kujawsko - pomorskie

675850

38018 228424

98344

ho

ho

ho

ho

te

te

le

le

86006

196622

le

154170 175875 349142 850857

te

48897 692648

461816

le

134118

śląskie

podkarpackie

128049 430104 517611

715546 małopolskie

lubelskie

137830

272785

94637

310291

świętokrzyskie

42167

opolskie

le

47839

170290

23405

11697494

35483 131226

łodzkie

93988 te

295469

234885

dolnośląskie

22286 te

1447472

1199405

wielkopolskie

103834 ho

169785

1040143

785423

777656

52385

83137

157802

mazowieckie

295483

373813

349137

47148 232822

358301

72577

lubuskie

podlaskie

34658 115343 164250 387988 1527351

2029488

województwo liczba udzielonych noclegów

2699838

Dolnośląskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Lubuskie Ł ódzkie

794747

udzielonych 26444641 noclegów

571637 451185 1090199

Małopolskie

4632603

Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie

4830744 215981

2337186

702239

Pomorskie

2196994 2012895

Śląskie Świętokrzyskie Warmińsko-mazurskie Wielkopolskie Z achodniopomorskie

16

8034696

457872

586900 1296896

10193013

hotele hotele

hotele

4465207

hotele

1414539

hotele

1573183 2393359

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


4,15%

17,7% 27%

9,7%

55,7%

zachodniopomorskie

27,17%

50,3%

50,95%

43,1%

21,7%

14,7% pomorskie

podlaskie

30,3% warmińsko - mazurskie

12%

kujawsko - pomorskie

51,48%

33%

18,7% 68%

20,5%

27%

20,9%

26%

5%

lubuskie

42% mazowieckie

67,4%

18%

18% 15,9% 32,6%

45,4% łodzkie

22%

21,6%

30,5%

wielkopolskie

42,6%

2,57%

9,9% 23%

45,5% 18,7%

dolnośląskie

19,2%

68%

20,5%

18,8% 16%

26%

W ykres 6. Udział procentowy gości zagranicznych w sprzedaży noclegów. Dane tylko z obiektów skategoryzowanych.

27,6% Dolnośląskie

41,5% 23,8%

podkarpackie

74,5%

18,85%

14,4%

małopolskie

44%

22%

17%

40,4% Źródło: GUS

21,64%

L ubuskie

32,3%

Ł ódzkie

19,3%

Małopolskie

46,2%

Mazowieckie

39,1%

Opolskie

25,3%

Podkarpackie

29,8%

Pomorskie

hotele

39,1%

33,4%

Śląskie

33,8% gości zagranicznych 62%

17,8%

Podlaskie

hotele

30,6%

hotele

24% 21,6%

8,23% 22,9%

18,7%

hotele

hotele

25,7%

Z achodniopomorskie

50,2%

Jak widać, małe kraje, liczące 5–7 milionów obywateli, na dodatek od nas oddalone, jak choćby Norwegia, czy Izrael, znajdują się w pierwszej 10-tce odwiedzających Polskę. Zdecydowana większość turystów zagranicznych wybrała, podobnie jak w poprzednim roku,

18

7,4%

23,1%

18,7%

L ubelskie

Wielkopolskie

lubelskie

12,7%

34,5%

30,16%

Kujawsko-pomorskie

Warmińsko-mazurskie

12%

22%

województwo udział procentowy gości zagranicznych w sprzedaży noclegów

Świętokrzyskie

1,8% 7,55%

śląskie

opolskie

23,8%

świętokrzyskie

26,7%

14%

30,4%

24,7%

19,6%

zakwaterowanie w obiektach hotelowych (89,4%), z czego w hotelach: 82,4%. Hotele wybierali przede wszystkim goście z takich państw jak: Lichtenstein (97%), Izrael (96%), Japonia (94%), USA (93%), Norwegia i Luksemburg (po 91%), Szwajcaria i Wielka Brytania (po 90%), Dania, Grecja i Włochy (po 89%). Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


W ykres 7. Zmiana liczby udzielonych noclegów w hotelach 2000–2013 w mln

W ykres 8. Zmiana liczby udzielonych noclegów w hotelach 2000–2013 na obywatela Polski w mln

26 971,4

0,7 0,64

24 876,8

0,54

21 199,9

0,42

16 335,2 11 921,6

2000

0,3

2005

2010

2012

2013

2000

2005

2010

2012

2013

Źródło: GUS

Najwięcej noclegów w 2013 r. wykupili w polskich hotelach: Niemcy (2,662 tys.), obywatele Wlk. Brytanii (759 tys.), Rosji (500 tys.), USA (440 tys.), Włoch (421 tys.), Norwegii (364 tys.), Francji (329 tys.), Ukrainy (302 tys.), Izraela (282 tys.), Hiszpanii (269 tys), Szwecji (243 tys.), Holandii (198 tys.), Białorusi (190 tys.). Niemcy stanowią w powiatach kołobrzeskim, kamieńskim, koszalińskim i w Świnoujściu 85–98 proc. gości. W Szczecinie istotną grupę stanowią Duńczycy

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

(21 proc.). Z kolei Sopot to mekka Skandynawów, głównie Norwegów i Szwedów (37 proc.). Sąsiedni Gdańsk więcej ma gości z Niemiec (28 proc.). Białystok w 58 proc. opiera się na noclegach Białorusinów. Kraków i Warszawa mają bardzo różnorodną klientelę. Najważniejsi są jednak Brytyjczycy, przed Niemcam i. Tatry to głównie Rosjanie (16 proc.) i Ukraińcy (14 proc.). Zakopane lubią też Brytyjczycy (10 proc.). Beskidy, co zaskakuje, lubią z kolei Niemcy (27 proc.) i Łotysze (13 proc.).

19


31,2% 57,5%

35,9%

15,7% zachodniopomorskie

45,3%

40,6%

65,6%

41,4%

29,9%

53,3%

pomorskie kujawsko - pomorskie

49%

54,7%

50%

podlaskie

34,5%

35,8%

warmińsko - mazurskie

48,5%

43% mazowieckie

79,2%

56,4% 30,7%

lubuskie

37,8%

42,4%

34,7%

44,5%

34,5% 51,6%

43,1% 30,6%

61,9% wielkopolskie

36,9% 30,9%

41,5%

41,9%

36,7%

39%

34,2%

45,7%

dolnośląskie

37,8%

36,7%

61,4% opolskie

35,9%

34% łodzkie

41,6%

30,4%

36,6%

40,4%

42,2%

świętokrzyskie

36,1% lubelskie

28,4%

śląskie

41,4%

podkarpackie

24,9%

31,2% 46,7%

36,5%

W ykres 9. Wykorzystanie pokoi w holetach w Polsce

41%

Kujawsko-pomorskie

38,3%

Lubuskie Ł ódzkie

40%

36,5% 51,5%

Mazowieckie

Podkarpackie

43%

34,1%

58%

44,3% wykorzystanych pokoi

33,8%

Warmińsko-mazurskie

36%

hotele

49,9%

38,9%

Świętokrzyskie

hotele

41%

hotele

38,9%

hotele

41,8%

hotele

36,3% 56,2%

Hotele obsłużyły w 2014 r. 42,8 wszystkich noclegów sprzedanych gościom w Polsce. Drugie miejsce zajęły zakłady uzdrowiskowe (14 proc.), a trzecie ośrodki wczasowe (12,3 proc). Następne w kolejności były: inne obiekty hotelowe (6,7 proc.) i ośrodki szkolno

20

36,2%

66,3%

34,8% 41,5%

Z achodniopomorskie

Źródło: GUS

małopolskie

57%

Podlaskie

Wielkopolskie

37,5%

37,5%

Pomorskie Śląskie

39,3%

48,3%

36%

Małopolskie

Opolskie

40% 38,7%

Dolnośląskie

Lubelskie

35,9% 64,3%

42,3%

40,5%

województwo wykorzystanie pokoi

41,5%

-wypoczynkowe (5,8 proc.). Pensjonaty zajęły 1,8 proc. rynku, a motele 0,6 proc. Wśród gości zagranicznych hotele mają 73,2 proc. rynku. Drugie są inne obiekty hotelowe (6,6 proc.), a trzecie ośrodki wczasowe (5,5 proc.). Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

21


W ykres 10. Wykorzystanie hoteli w miastach wojewódzkich w Polsce Trójmiasto: Gdynia, Gdańsk i Sopot. Konurbacja Śląska: Bytom, Chorzów, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Jaworzno, Katowice, Mysłowice, Piekary Śląskie, Ruda Śląska, Siemianowice Śląskie, Sosnowiec, Świętochłowice, Tychy i Zabrze.

57,5%

50,4%

trójmiasto

56,5%

47,5%

gdańsk

44,6%

62,4%

58,3%

szczecin

58,4%

49,2%

59,8%

48,5%

56,3% 43,6%

bydgoszcz

65,3%

65,5%

olsztyn

białystok

43,5%

35,8%

51,3%

toruń

30,8%

53%

warszawa

46,7% 46,3%

31,6%

44,1%

zielona góra

24,9%

43%

44,2%

62,8% 70,7% 55,8%

44,6% łódź

48,9%

43,2%

53,6% 50,1%

32,2%

37,8%

61,4%

51,5%

53,6%

43,5%

43%

48%

kielce

56,2% Źródło: GUS

województwo wykorzystanie hoteli

katowice

opole

44,4%

42,9% 48,3%

60,6%

47,8%

36,2%

69,5%

44,5%

41,8%

53,7% 51,9% 38,2% 42%

K atowice

41,9% 33,1%

K raków

61,9%

Lublin

51,6% 37,8%

Olsztyn

44,3%

Poznań

47,8% wykorzystanych hoteli

48%

Opole

44,9% 39%

Szczecin

57,4%

Toruń

50,1% 66,5%

Warszawa 54,6%

Wrocław

22

47,3%

kraków

37%

Konurbacja Śląska

Zielona Góra

32,4%

66,6%

57,7%

konurbacja śląska

Gdańsk

R zeszów

32,4%

rzeszów

42,5%

Trójmiasto

Ł ódź

342,7%

45,5%

Białystok

K ielce

lublin

wrocław

45,8%

Gorzów Wlk .

79,2%

gorzów wlk .

poznań

B ydgoszcz

58,2%

59,9%

36,4%

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


d pa

zi

er

ni

ń

ma

Tabela 7. Wykorzystanie hoteli w miastach wojewódzkich w Polsce

m

aj

1983,7

2449,3

lip

iec

iec

rw

2844,2

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

c

kwiecień

ień

Miesiące wakacyjne oraz wrzesień to szczyt sezonu w polskich hotelach. Maj, czerwiec oraz październik także zapewniają dobrą sprzedaż.

rze

cze

2999,3

rp

1872,1

k

wrzesień

sie

ty

to

2635,3

źd

lu

lis

2459,5 p a

1704,4

cze

grudzień

2050,9

W ykres 11. Noclegi udzielone w hotelach według miesięcy

1647,3

sty

1901,6

Ł ącznie:

2523,1

26971351

23


Wyposażenie hoteli 1718 hoteli w Polsce posiada choćby jedną salę konferencyjną. Łącznie funkcjonuje ich 4660 z 324 tys. miejsc noclegowych. Spa sensu stricto, czyli ofertę zabiegów rewitalizacyjnych, oferuje 469 obiektów. Basen posiada jednak tylko 312 obiektów. Popularniejsza jest sauna (787 obiektów). Solarium powoli odchodzi do lamusa: jedynie 194 obiekty takowe posiada. Coraz popularniejszy sport w hotelach przejawia się najczęściej w postaci siłowni (522 jednostki), boiska do koszykówki (270) i kortu tenisowego (166). 133 hoteli wypożycza swoim gościom sprzęt wodny, 433 inny sprzęt sportowy (rowery, narty etc.). Stadnina koni znajduje się w ofercie 46 hoteli, kręgle są w 121 z nich.

STOPKA REDAKCYJNA: PORADNIK INWESTORA HOTELOWEGO 2015 ® Copyright IRH W ydawca: Instytut Rynku Hotelarskiego faks: +48 22 100 32 46, e-mail: katalog@irh.pl Redaktor Naczelny: Zbigniew Bugaj, tel.: +48 667 444 498, e-mail: zbigniew.bugaj@irh.pl Szef Projektu: Elżbieta Maleszewska, tel.: +48 601 83 55 91, e-mail: ela.maleszewska@irh.pl Projekt Makiety, Skład i Ł amanie: Studio Link www.studiolink.pl, e-mail: joanna.jarco@studiolink.pl Druk: Drukarnia MATRIX, Piaseczno D ystrybucja: Zamówienia można składać listownie, pocztą elektroniczną, faksem bądź telefonicznie:biuro@irh.pl, tel.: +48 601 83 55 91, faks: +48 22 10032 46 Publikacja jest chroniona przepisami prawa autorskiego. Wydawca nie ponosi odpowiedzialności za treść zamieszczonych w publikacji reklam i prezentacji.

24

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Komat Mieczysław Kozłowski 64-704 Romanowo Dolne 105 Tel.: 67 255 98 20 Fax: 67 255 98 22 E-mail:komat@komat.com.pl www.komat.com.pl

Firma Komat jest producentem mebli i urządzeń ze stali nierdzewnej dla gastronomii. Ponad dwudziestoletnie doświadczenie, produkcja według najwyższych standardów, wysoka jakość, autorskie rozwiązania gwarantujące funkcjonalność oraz dbałość o najdrobniejsze detale sprawiły, że firma Komat stała się liderem na rynku polskim i europejskim.

W ofercie Komatu znajdą Państwo meble i urządzenia gastronomiczne (stoły, szafy, szafki wiszące, regały, zlewy, umywalki, baseny, wózki, okapy), ciągi wydawcze, bufety, witryny grzewcze i chłodnicze oraz linie barowe – masterBAR.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

Firma Komat nie tylko proponuje kompleksową ofertę produktów typowych, ale przede wszystkim otwarta jest na indywidualne potrzeby swoich klientów i zamówienia nietypowe.

25


Trendy i tendencje na rynku hotelowym


Bogaci będą jeszcze bogatsi, więc luksus ma ogromną przyszłość. Źródło: Mandarin Orientals

Goście nie chcą płacić za coś, czego nie używają i nie potrzebują. Hotele trzygwiazdkowe oferujące kompromis pomiędzy funkcjonalnością i przyjemnością przestały interesować zachodnie społeczeństwa. Rynek brytyjski, który sprzedaje około 180 mln noclegów rocznie, w tym 40 proc. gościom zagranicznym, jest tego potwierdzeniem.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

27


Rynek brytyjski i szerzej – zachodnioeuropejski – znacznie zamożniejszy niż polski, swój dobrobyt ugruntował już w latach 60-tych ubiegłego wieku. W krajach bogatej Zachodniej Europy niemal każdego stać na hotel. Nie od razu trzygwiazdkowy, lecz najczęściej dwugwiazdkowy, dlatego też segment hoteli dwugwiazdkowych dominuje w Europie Zachodniej. W najbliższym czasie dominacja ta będzie się jeszcze bardziej zwiększać, ze względu na polaryzację dochodów, jaka ma miejsce (wzorem Stanów Zjednoczonych) w całej Europie. Klasa średnia w zdecy-

dowanej większości czuje to zagrożenie, stąd taki wzrost inwestycji w hotelach dwugwiazdkowych. Mniejszość klasy średniej, której dochody istotnie się zwiększają, czyli przedsiębiorcy, wolne zawody, specjaliści, przesuwa swoje zainteresowanie w stronę czterech gwiazdek. Sektor cztero- i pięciogwiazdkowy to domena korporacji i firm średniej wielkości. 3 proc. rynku w Wlk. Brytanii to apartamenty. Koncentrują się one głównie w standardzie czteroi pięciogwiazdkowym.

Tabela 1. Dochody gospodarstw domowych w 2013 r. wg danych OECD. Dane są w pełni porównywalne ze względu na metodologię opartą na sile nabywczej dochodów. Dane w dolarach amerykańskich. 6000

57580

53785

5000

20 % najbiedniejszych

45165

4000

31305 16230

2000 1000

22799

20 % najbogatszych

13381

9530

6403

przeciętna

30721

25828

3000

7144

0

Źródło: OECD wlk . brytania

polska

niemcy

hiszpania

Tabela 2. Rynek hotelowy w Wlk. Brytanii. Nowe inwestycje

Udziały w rynku 4%

12% 27%

39%

50%

38%

Źródło: Sleeper magazine

30%

3%

hotele

Tabela 3. Rynek hotelowy w Polsce. Pod względem liczby miejsc

hotele

Pod względem sprzedaży 8,6%

5,42% 25,64%

hotele

hotele

29,8%

21,77%

&

26,64%

40,9%

37,8%

Źródło: GUS

Szybki wzrost pensji w najbliższych latach nie zagrozi polskiej konkurencyjności. Pełne godzinowe koszty pracy w Polsce to obecnie 7,4 euro. W Chinach to 3,2 euro; w Bułgarii 3,7 euro; Hiszpanii 20,9 euro; Niemczech 31,7 euro; Szwecji 43,1 euro. (dane Eurostat)

28

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Polska średnia = trzy gwiazdki W Polsce sytuacja jest zgoła odmienna. 80 proc. obywateli nie korzysta z hoteli ze względu na zbyt szczupłe dochody, w czasie wyjazdów korzysta z noclegu u rodziny. Hotele, nawet najtańsze, są jeszcze zbyt drogie. W Polsce dominują hotele trzygwiazdkowe, które powstają na potrzeby podróżującego biznesu i masowego ruchu turystycznego z zagranicy, dla których polskie hotele oferują fantastycznie niskie ceny (więc trzy gwiazdki to minimum) i polskiej klasy średniej, dla której jeszcze kilka lat temu przeważające hotele dwugwiazdkowe stały się zbyt przaśne. Polska aspirująca = cztery gwiazdki Od kilku lat można dostrzec zmiany w tym obrazie. Jego podstawą są oczywiście dochody ludności. Charakterystyczna jest stagnacja dochodów większości ludności i szybkie bogacenie się najbogatszych 20 proc. Szczególnie szybki wzrost następuje tu w grupie 5 proc. najbogatszych gospodarstw domowych. Skorzystały na tym hotele czterogwiazdkowe, które odnotowały w ostatnich latach fenomenalny wzrost. Hotele pięciogwiazdkowe pozostały domeną dużych miast ze względu na głównego klienta – biznes zagraniczny. Hotele tego standardu, poza dużymi miastami, to kwestia kilku ostatnich lat.

Podstawą zmian są pieniądze. Bez wyższych dochodów obywateli rynek hotelowy w Polsce nie rozwinie się. Polskie rodziny dysponując około 50 tys. zł rocznie powoli zwiększają wydatki na segment HoReCa. Wynoszą one już nieco ponad 3 proc. wydatków. Rosną bardzo powoli, ale systematycznie. Średnia w Unii Europejskiej to 8,5 proc. I dlatego właśnie przeciętny Niemiec korzysta z 2–2,5 noclegów w hotelu rocznie, a statystyczny Polak tylko 0,7. Co będzie napędzało kolejną falę inwestycji w hotele? Nie będzie to turystyka zagraniczna, wzrosty będą tu stabilne, ale zbyt małe, aby miały istotny wpływ na inwestycje, podobnie z biznesem indywidualnym. Znacząca poprawa nastąpi jedynie w biznesie MICE, firmy będą wydawać dużo więcej na szkolenia i incentive, niż w ostatnich kilku chudych latach. Podstawą rozwoju hotelarstwa będą rosnące dochody, coraz wyższe wszystkich obywateli. Będzie to wynikać z gwałtownie rosnącej siły przetargowej pracobiorców w stosunku do pracodawców. Do 2020 z rynku pracy zniknie 1,4 mln pracujących, którzy przejdą na emeryturę, kolejne kilkaset tysięcy wyjedzie za granicę, szczególnie do Niemiec, gdzie problemy demograficzne już się rozpoczęły, a rząd i związki pracodawców (ściśle ze sobą w Niemczech współpracujące) ustalając płacę minimalną na poziomie

Rynek apartamentowy to 3 proc. brytyjskiego rynku hotelowego. Ź

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

ródło:

IHG

29


Goście chcą płacić tylko za to, z czego korzystają. Segment obiektów budżetowych z ograniczonym serwisem będzie się rozwijał bardzo szybko. Ź : IHG ródło

8,5 euro wysłały czytelny sygnał „przyjeżdżajcie, dobra płaca czeka na Was”. Z rynku pracy w Niemczech od zeszłego roku odchodzi 200 tys. rocznie osób więcej niż na niego wchodzi (cały rynek to 42 mln zatrudnionych). Podobna sytuacja panuje już w Austrii i Czechach, gdzie szczyt prokreacyjny przypadł na lata 70-te, dekadę wcześniej niż w Polsce. Nie zapominajmy, że wzrost gospodarczy w Polsce na poziomie około 3–4 proc. tworzy rocznie około 100–150 tys. nowych miejsc pracy. Te trzy czynniki spowodują, że bezrobocie będzie gwałtownie spadało w najbliższych latach i stanie się konieczne sięgnięcie do rezerw ukrytego bezrobocia na wsi, szacowanych na 1,5 mln ludzi, dalsze podniesienie wieku emerytalnego do 70 roku życia (po 2025 r.) i import siły roboczej z zagranicy. Nie obejdzie się z rezygnacji z najbardziej pracochłonnych prac, np. w rolnictwie przy zbiorze owoców (nie będzie miał się kto tym zająć). Powroty z zagranicy będą marginalne.

30

Bardzo silny i, co najważniejsze, trwały wzrost wynagrodzeń jest czymś oczywistym. Będziemy zmierzali do osiągnięcia w 2020 r. obecnego standardu życia rodzin w Hiszpanii, czyli około 70 tys. zł (23000 dolarów) w cenach z 2013 r. Pomimo to nadal będziemy jednym z najtańszych miejsc w Europie dla prowadzenia biznesu. Koszty pracy nadal będą 2,5-krotnie mniejsze niż w Niemczech, obecnie są w Euro 4-krotnie mniejsze. Pozwoli to wielu rodzinom na wejście na rynek najtańszych usług hotelowych, czyli dwóch gwiazdek. Staną się one za kilka lat z powrotem najważniejszym elementem polskiego hotelarstwa. Hotele trzygwiazdkowe będą, ze względu na ich atrakcyjność cenową dla gości zagranicznych, naturalnym wyborem w Polsce. Wielu tych, którzy wybierają w Polsce cztery gwiazdki, będzie wraz ze wzrostem cen musiało zadowolić się trzema gwiazdkami. Segment czterogwiazdkowy będzie się rozwijał nadal doskonale, ze względu na jeszcze większą koncentrację dochodów w górnej warstwie 20 proc. społeczeństwa. Najbogatsze 5 proc. będzie powoli odchodziło do segmentu luksusowego.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


oświetlenie

dla wymagających

Aurora Technika Świetlna Izbica, ul.Leszczowa 3, 05-140 Serock T: 22 872 55 10, 512 689 686, 509 429 996 E: aurorats@aurorats.pl www.aurorats.pl

31


ą j u ż ó r d o p k a J ? y c a l o P ą j a w y z i w ypoc

u rodziny? budżecie, śpiąc na ograniczonym y wspólnego go cy am m ają e dz el ie wi swój kr aj, zw pokazuje, że ą cy zn ają yc ch st ko ry u, Tu ks cję la niza Poszukiwac ze re zez Polską Orga pr zygotowany pr nas różnicuje. w tó en Nie ty lko raport em el ej , ale coraz więc w czasie wakacji

w

istotnie wiania turyst yki Podejście do upra uw agę d po ąc or turystów. Bi ania ow różnicuje polskich an gie pl c wy jazdu, strate ości wn ty ak oc zekiw ania wobe y rm podejmow ane fo e kż ta a , ów: st du ry jaz wy ry profile tu rt wyróżnia czte po ra ie, kc tra o jeg

POSZUKIWACZE RELAKSU. Stanowią prawie połowę (45 proc.) wszystkich turystów. Postrzegają wczasy jako okazję do odzyskania energii, relaksu i wypoczynku, tym samym chcą oderwania się od obowiązków i codzienności. Preferują wyjazdy turystyczne w okresie letnim. Z reguły raz do roku wybierają się na dłuższy wyjazd, dlatego planują go z wyprzedzeniem. Idealne wczasy spędziliby raczej biernie, odpoczywając na plaży/przy basenie, nocując w jednym sprawdzonym miejscu znajdującym się na uboczu. Podczas wyjazdów lubią zwiedzać okolicę. Ich wakacyjny budżet jest ograniczony. 34 proc. osób z tej grupy zadeklarowało w ciągu ostatnich 24 miesięcy co najmniej 6 wyjazdów z jednym noclegiem. RODZINNI WCZASOWICZE. Pokaźna (25 proc. Polaków) i dosyć niewrażliwa cenowo grupa. Preferują wyjazdy do miejsc, w których wcześniej nie byli. Wolą nocować w jednej miejscowości, położonej raczej na uboczu, co sprzyja wypoczynkowi i oderwaniu się od codzienności. Na tle pozostałych segmentów, szczególnie wyróżnia ich chęć spędzenia czasu z najbliższymi i rodziną. Podejmują mało aktywne formy wypoczynku, ale lubią zwiedzać okolicę. Budżet na wyjazdy budują z pewnym tylko wyprzedzeniem i w nieregularny sposób. Finansują wyjazd również ze środków bieżących. Częściej wyjeżdżają na krótkie i przedłużone weekendy, zaś na dłuższy urlop wybierają się z reguły raz w roku. Chociaż najczęściej wyjeżdżają latem, to wyjazdy podczas innych pór roku nie należą do rzadkości. 43 proc. osób zadeklarowało w ciągu ostatnich 24 miesięcy co najmniej 6 wyjazdów z jednym noclegiem.

32

45% 2. RODZINNI WCZASOWICZE 25% 3. ODKRYWCY 19% 4. TURYŚCI ALL INCLUSIVE 11% 1. POSZUKIWACZE RELAKSU

ODKRYWCY. Podróżują do nieznanych miejsc. Oczekiwania wobec wyjazdów turystycznych wyróżniają ich z tłumu – większość pragnie doświadczyć czegoś nowego i ekscytującego. Szczególną cechą tego segmentu jest młody wiek oraz to, że przeważają tu osoby stanu wolnego. W odróżnieniu od pozostałych segmentów, Odkrywcy preferują aktywny sposób spędzania czasu. Cenią sobie swobodę w podejmowaniu decyzji. Unikają podróży w zimie. Z reguły mają raczej ograniczony budżet. Na idealne wczasy wybraliby się spontanicznie, wyjeżdżając raczej za granicę, by nocować w różnych miejscach. 45 proc. osób zadeklarowało w ciągu ostatnich 24 miesięcy co najmniej 6 wyjazdów z jednym noclegiem. ALL INCLUSIVE. Jedynie co dziesiąty turysta należy do tej grupy. Jest to jednocześnie bardzo spolaryzowana od strony budżetu grupa. Sporo tu osób, które mają nieograniczony budżet, a z drugiej strony, sporo tu także osób, które poza noclegiem, wyżywieniem i dojazdem nie deklarują żadnych wolnych środków. Do tej grupy należą głównie osoby dojrzałe, w związkach małżeńskich. Od wyjazdów turystycznych oczekują wypoczynku, oderwania się od codzienności. Chcą także przeżyć coś nowego i ekscytującego. Na tle pozostałych segmentów, wyraźnie częściej chcą zadbać o poprawę stanu zdrowia. Idealne wczasy zaplanowaliby sobie na długo przed wyjazdem. Chętnie wyjechaliby na zorganizowaną, zagraniczną wycieczkę. Prawdopodobnie spędzaliby czas relaksując się na plaży/przy basenie. Preferują nocleg w jednym miejscu, w hotelu położonym w centrum blisko rozrywkowej okolicy. Częściej, niż pozostali, zapożyczają się, by sfinansować wyjazd turystyczny. 38 proc. osób zadeklarowało w ciągu ostatnich 24 miesięcy co najmniej 6 wyjazdów z jednym noclegiem.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Jakie są idealne wczasy polskich turystów? Polska to nie jest kraj na wygórowane oczekiwania... także wczasowe. Idealne wczasy oznaczają wakacyjny wyjazd do umiarkowanie popularnego miejsca. Będzie to raczej już znane miejsce. Biorąc pod uwagę relatywną niechęć wobec zmiany miejsc noclegu, będzie to pobyt w jednym lub w niewielkiej liczbie miejsc. Preferowanym miejscem noclegu jest przytulny pensjonat w ustronnej okolicy. Zdecydowanie opowiadają się za samodzielną organizacją wyjazdu. Czas będą spędzać wypoczywając w mało aktywny sposób, w gronie bliskich osób. Czego pragniesz i na co masz ochotę? Motyw wypoczynkowy determinuje oczekiwania względem wyjazdu turystycznego. Blisko 7 na 10 pytanych wyjeżdża chcąc przede wszystkim oderwać się od obowiązków i codzienności (50 proc. wskazań) lub po to, aby odzyskać energię / zrelaksować się /wypocząć (46 proc., a 56 proc. w segmencie Poszukiwaczy relaksu). Niespełna 1/3 turystów pragnie spędzić więcej czasu z najbliższymi osobami podczas urlopu (29 proc. wskazań, a 37 proc. w segmencie Rodzinnych wczasowiczów). 28 proc. pytanych deklaruje chęć doświadczenia czegoś nowego i ekscytującego (58 proc. wskazań w segmencie Odkrywców). Oprócz tego, 17 proc. wskazuje na chęć realizowania swoich pasji i hobby (28 proc. wskazań w segmencie Odkrywców), 13 proc. pragnie przeżyć najlepsze możliwe wakacje (18 proc. w segmencie Turystów all inclusive), a zaledwie 9 proc. chce poprawić stan swojego zdrowia (28 proc. w segmencie Turystów all inclusive).

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

Raport mniejszości Wizja idealnych wczasów przedstawicieli dwóch segmentów, tj. Odkrywcy i Turyści all inclusive, wyraźnie odbiega od wizji ogółu. Odkrywcy preferują spontaniczny wyjazd do nietuzinkowego i nieznanego miejsca. Nie mają nic przeciwko temu, by nocować w wielu miejscach w trakcie jednego wyjazdu. Najchętniej spędzaliby czas w aktywny sposób, np. zwiedzając okolicę. Diametralnie różną wizję prezentują Turyści all inclusive. Podczas wyjazdu turystycznego koncentrują się na relaksie. Wczasy oznaczają dla nich zorganizowany wyjazd do jednego miejsca. Zakwaterowanie powinno mieć miejsce w hotelu lub ośrodku rekreacyjnym, niedaleko rozrywkowej okolicy. W odróżnieniu od pozostałych, wykazują chęć wyjazdu zimą. To nie jest czas na luksusy Badania OECD za 2013 r. pokazują, że przeciętny dochód polskiego gospodarstwa domowego wynosi 50 tys. zł (16230 dol.) rocznie, a najbogatszych 20 proc. gospodarstw dysponuje sumą około 97 tys. zł. (31305 dol.). Dla porównania: przeciętne niemieckie gospodarstwo domowe (dane liczone siłą nabywczą, są w pełni porównywalne) ma przychód roczny w wysokości 95 tys. zł (30721 dol.). Najbogatsze 20 proc. rozporządza niebagatelną sumą 179 tys. zł (57580 dol.). Rosyjskie gospodarstwa domowe są bogatsze o 3 tys. zł od polskich (17230 dol.), a najbogatsze 20 proc. to różnica już około 8 tys. zł (33860 dol.) rocznie.

33


Dochód determinuje zachowania konsumenckie w Polsce. Polak, jeśli korzysta z noclegu, to podczas wyjazdów turystycznych śpi u rodziny lub we własnym lokum (65 proc. wskazań). Pensjonat lub motel wybrało 49 proc. Hotel co najmniej 3 gwiazdkowy wybrało 38 proc. gości. Hotel 1–2 gwiazdkowy – 22 proc. Spa to wybór jedynie 9 proc. gości. Krajowi turyści najczęściej wybierają się na jednodniowe wyjazdy turystyczne, bez noclegu (35 proc. wyjeżdża częściej niż kilka razy w roku). 6 na 10 pytanych kilka razy w roku wybiera się na wyjazdy z 1–3 noclegami (61 proc.). Dłuższe wyjazdy, z przynajmniej 4-ema noclegami, mają miejsce raz do roku lub rzadziej (55 proc.). Wyjazdy turystyczne mają miejsce w ciepłych porach roku – zwykle latem (95 proc.). Wiosną wyjeżdża o 1/3 mniej pytanych (61 proc.). Mniej więcej 2/3 turystów, w ciągu ostatnich 24 miesięcy, wyjeżdżało w chłodnym okresie (zimą lub jesienią).

34

Budżet wyjazdowy …jest niezwykle zróżnicowany pośród wymienionych czterech grup turystów: Ogółem 10 proc. turystów ma zdecydowanie ograniczony budżet pokrywający noclegi, transport i wyżywienie i nie wystarcza na atrakcje (1 grupa). 57 proc. deklaruje podobnie, jednak stać ich na wybrane atrakcje (2 grupa). 29 proc. deklaruje, że mają na ogół raczej nieograniczony budżet i stać ich na większość atrakcji (3 grupa). Jedynie 4 proc. deklaruje że ma środki na wszystko, co chce zobaczyć (4 grupa). Najmniej pieniędzy mają na wypoczynek poszukiwacze relaksu, aż 60 proc. z nich nie ma pieniędzy na atrakcje. Kolejne 29 proc. stać na niektóre. Jedynie 12 proc. stwierdziło, że należy do grupy „nieograniczonego budżetu” (3 i 4 grupa). Najbardziej pożądaną grupą są Rodzinni wczasowicze. Widać ewidentnie, że wyjazdy z dzieckiem motywują do większych wydatków. Jedynie 5 proc. należy do 1 grupy. 50 proc. to druga grupa. Z kolei 40 proc. to 3 grupa, gdzie na ogół budżet jest raczej nieograniczony. Jedynie 5 proc. deklaruje absolutną swobodę finansową. Najbardziej niejednorodną grupę stanowi all inclusive. 7 proc. deklaruje absolutną swobodę finansową. Z drugiej strony 32 proc. należy do 1 grupy. 22 proc. tych turystów ma raczej nieograniczony budżet, to prawie o połowę mniej niż wśród rodzinnych wczasowiczów. Nieco podobną grupą są odkrywcy. 68 proc. z nich należy do 2 grupy.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


KONCEPCJA HOTELU

– oryginalny pomysł w cenie Każda inwestycja to poszukiwanie równowagi pomiędzy ryzykiem, a stopą zwrotu. Znalezienie rozwiązań, które tę równowagę zapewniają, już na etapie koncepcji, jest w długim okresie czasu warunkiem sukcesu hotelu, a w krótkim po prostu zapewnienia sobie finansowania inwestycji. Kilka ostatnich lat zaowocowało tak szybkim rozwojem hotelarstwa w Polsce, że można już mówić o tej branży jako swego rodzaju przemyśle. Przeszedł on rozległą ewolucję i stworzył dużą konkurencyjność. W wielu obszarach dalszy rozwój będzie wymagał nie tylko coraz większych nakładów, ale i znacznie więcej pomysłowości oraz innowacyjności w tworzeniu nowych obiektów lub podczas modernizacji starych. Większość innowacji będzie zachodziła w procesie zarządzania hotelem, gdzie tych możliwości jest więcej. Niemniej jednak, pewne innowacje w samej nieruchomości także są możliwe, jak pokazuje wiele przykładów, jak CitizenM, Yotel, czy choćby powstające w Polsce hotele Puro.

Problemem oczywiście na pewnym poziomie inwestowania w hotelarstwo, gdzie dąży się do maksymalizacji stopy zwrotu z inwestycji, a nie jedynie prestiżu posiadania, jest fakt, że pomysłów jest często wiele, dostępnych nieruchomości także (jeśli oczywiście inwestor nie wychodzi z założenia, że hotel może powstać jedynie na działce, którą posiada), brakuje jednak środków do przetestowania tych założeń. Konieczne jest pójście na skróty i stworzenie w formie pisemnej szczegółowego raportu zawierającego: koncept hotelu, standard, założenia i filozofię działań operacyjnych oraz wykazu funkcji z podziałem powierzchni obiektu. Wnioski będą podstawą do zbudowania założeń finansowych

dla budowy hotelu i działalności operacyjnej, które zostaną odniesione do przeciętnych kosztów budowy hotelu w regionie. Koszty budowy na tym etapie mogą zostać dosyć precyzyjnie określone dla całej inwestycji ze względu na ich porównywalność na rynku w danym regionie i standaryzacji wymagań jakościowych w poszczególnych kategoriach obiektów. Nieco trudniej określić koszt wyposażenia (FF&E), gdzie jakość i ceny nawet w obrębie gwiazdki hotelowej mogą się bardzo różnić.

wpływ na koszty realizacji inwestycji będą miały:

na potencjalne zyski wpłynie:

• lokalizacja • koszty pracy • wysokość budynku • wielkość jednostek mieszkalnych • czas budowy • liczba przewidzianych w hotelu usług • jakość realizacji.

• popyt ze strony rynku • podaż nowych obiektów • strategie cenowe • marka • wielkość obiektu i oferta

Prawo preferuje pismo nad słowo. Cały proces inwestycyjny powinien być udokumentowany na papierze. W razie problemów o wiele łatwiej jest wtedy ustalić odpowiedzialność i szybko osiągnąć porozumienie. 36

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Cameron Highlands Resort Malezja Mało kto oglądając te zdjęcia domyśli się, że hotel ten znajduje się nie na brytyjskiej prowincji, ale w górskim rejonie Malezji, 150 km od Singapuru. W przeszłości ten rejon Malajów był ulubionym miejscem wypoczynku dla brytyjskich elit kolonialnych. Przykład hotelu to modelowe rozwiązanie dla stworzenia niewielkiego, 30–35 pokojowego zacisznego Country clubu w Polsce.

To nie miejsce na współczesny design. Ma być konserwatywnie i nobliwie.


Wspaniałe lampy podpowiadają, że hotel znajduje się jednak w Azji.


Styl kolonialny: lekki i obiektywnie Ĺ‚adny.


Produkt: wysokiej jakości country club Lokalizacja: wiejska, z dala od dużych miast, ale z doskonałym dojazdem Potencjalna wielkość: 30–35 pokoi Standard: 4 gwiazdki Grupa docelowa: konserwatywnie nastawiona grupa 50–70 latków o dochodach powyżej 120 tys. zł na gospodarstwo domowe rocznie, w tym ekspaci.

Brytyjski klub dżentelmeński przed II wojną światową.

42

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Rodzaj przyjazdów: pary, przyjazdy małych grup przyjaciół (absolutnie bez dzieci, których przyjazdy powinny być nie-preferowane) Średnia cena za dobę ze śniadaniem: 300 zł, 450 zł all inclusive za dobę na pokój. Atrakcje: lounge club z biblioteką, restauracja gourmet, cały wachlaż masaży i zabiegów para medycznych, zajęcia fizyczne outdorowe, zajęcia kulturalne: wykłady o światowej kulturze, historii i polityce, kuchni, winach, dobrym życiu.

Budowanie „części mokrej” nie ma uzasadnienia. Bilard, biblioteka, kuchnia i zajęcia kulturalne są znacznie bardziej dostosowane do potrzeb grupy docelowej.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

43


Wysoka jakość wymaga spektakularnych widoków, za które ludzie będą chcieli płacić.

Hotel Uma w dolinie Punakha Bhutan

Tak... takie hotele powstają w najodleglejszych miejscach świata. Świetny hotel oparty o naturalne materiały i prosty, nie narzucający się design. Oferujący jedynie 12 pokoi, to modelowy przykład dla małego hotelu lub pensjonatu w polskich górach.

Sedno każdego biznesu tkwi w szczegółach. Proszę więc, Drogi Czytelniku, na tych zdjęciach odnajdź te szczegóły, które kochają zachodni turyści, a których my często nie potrafimy wydobyć z własnej kultury i sprzedać. Niska cena to żadna alternatywa dla takich obiektów jak ten.


Produkt: wysokiej jakości pensjonat Lokalizacja: wiejska, z dala od dużych miast, ale z doskonałym dojazdem Potencjalna wielkość: 20-25 pokoi + 4 niezależne w pełni wyposażone domki o podwyższonym standardzie w systemie condo (dla łatwiejszego sfinansowania inwestycji) Standard: 3 gwiazdki + 4 gwiazdki dla domków Grupa docelowa: wielkomiejska klasa średnia przyjeżdzająca rodzinnie lub w parach, o dochodach około 70 -90 tys. zł na gospodarstwo domowe rocznie. Przedział wiekowy 30-50 lat. Rodzaj przyjazdów: weekendowe przyjazdy rodzinne, pary, przyjazdy małych grup przyjaciół w celu uprawiania sportu Średnia cena za dobę ze śniadaniem: 250 zł za pokój ze śniadaniem, 300 zł za weekend. Niedroga restauracja.

Bhutan leży w Himalajach i zimy są tu dość ostre, nie przeszkadza to jednak przeszkleniu lobby.

46

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Atrakcje: mały lounge z prasą z kilkoma tytułami dla geeków, z modą, lifestylem ze świata + darmowy baaardzo szybki internet. Prosta w designie restauracja, ale z bardzo kreatywną międzynarodową kuchnią nie stroniącą od dań tajskich, włoskich, hinduskich etc., jako urozmaicenie, serwująca także przekąski w ciągu dnia typu tapas, enchilady, tacos. Obowiązkowy dział z wyszukaną kawą i domowymi ciastami. Spory bar ze stosunkowo niedrogimi alkoholami. Porządana specjalizacja, np. nalewki, francuskie likiery, grappa, japońska whisky dla celów marketingowych i indywidualizacji obiektu. Tylko lokalne piwa. Przejawy obecności reklamowej dużych browarów bardzo niepreferowane. Za barem doświadczony barman po 50-tce. Relaks: Spa to sauna i bardzo duże jacuzzi dla minimalizacji kosztów. Główna atrakcja to rowery latem i narty zimą. Usługi dodatkowe: mały sklep z lokalnymi pamiątkami, mapami.

Hotel eksploruje lokalną kulturę (kominek, kamienie z buddyjskimi inskrypcjami), ale też nie zapomina o prostych potrzebach – w postaci parasolek. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

47


Taras, na którym są serwowane także śniadania. Goście podobno niechętnie żegnają się z tym hotelem-widokiem.


Restauracja Bukhari z symbolem Bhutanu – smokiem.

50

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Prawie jak w zakopiańskim pensjonacie. Prawie.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

51


Luksus najłatwiej zbudować poprzez oświetlenie i armaturę łazienkową.

52

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Japoński Ryokan: wanna ofuro i panoramiczne okno.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

53


Studium wykonalności na dobry start Studium wykonalności to mieszanka w równych proporcjach: informacji, analizy, doświadczenia i zdrowego rozsądku

Niezwykle rzadko zdarzają się opracowania, które prowadzą do wniosków mówiących, że proponowany hotel nie ma szans rynkowych. Taka konkluzja wynika z dużego poziomu realizmu inwestorów, którzy opierając się na zdrowym rozsądku nie próbują budować „zamków na piasku”. W naszym kraju niestety wciąż powstają obiekty kompletnie nietrafione. Ich powstanie należy wiązać z nazbyt silnym przekonaniem o słuszności własnych racji inwestora, oraz zachętą ze strony dotacji z programów operacyjnych Unii Europejskiej.

Najlepiej budować na rynku, który stale rośnie. W ostatnich 25 latach w Polsce mieliśmy do czynienia z takim rynkiem. Jeśli inwestor nie popełnił kardynalnych błędów, mógł mieć pewność, że hotel nie będzie deficytowy i będzie przynosił zysk. Są jednak takie miasta (a nawet kraje jak Włochy), które przeżywają stagnację, a mimo to powstają tam nowe hotele. Sytuacja, w której praktycznie wszędzie mieliśmy do czynienia z deficytem miejsc hotelowych w skali kraju już się nie powtórzy. Podstawowy popyt został zaspokojony, a Polska w mikro i makro skali podzieliła się na regiony, które rozwijają się szybciej i te, które raczej będą powoli zostawać w tyle. Rzutować to będzie na budowę hoteli i ich rentowność. Badanie rynku to nic innego jak precyzyjna ocena perspektyw rynkowych dla powstania kolejnego hotelu w danym regionie, mieście, dzielnicy. Studium wykonalności to jednak coś więcej, niż krótka konstatacja „buduj / nie buduj”. Właściwie przeprowadzone studia wykonalności przez samego inwestora oferują coś znacznie więcej, odpowiadają precyzyjnie na pytanie „jaki obiekt pasowałby najbardziej w danym miejscu”.

Efekty opracowania można podsumować następująco: Otoczenie gospodarcze i konkurencyjne. Studium odpowiada na pytania, jak dany projekt wpasowuje się w rynek pod względem popytu i podaży, czynników zewnętrznych dla sektora hotelowego. Identyfikuje zagrożenia dla projektu: handlowe, konstrukcyjne, ekologiczne, ekonomiczne. Efektem takiego opracowania może być tzw. „best use study”, czyli wniosek, jakiego rodzaju obiekt powinien zostać zbudowany, z jakimi usługami dodatkowymi, jakiej ma być wielkości, by generował optymalny zwrot z inwestycji. Ocena miejsca. Lokalizacja ma ogromne znaczenie. Determinuje hotel, jaki należy zbudować. Podkreślić jednak należy, że paradygmat lokalizacji nie jest już tak zasadniczy jak w ostatnich dekadach. Doświadczenia ostatnich 20 lat na świecie pokazują, że można zbudować ogromny sukces hotelu nie tylko w centralnych lokalizacjach. Przykładem są hotele butikowe w dużych i atrakcyjnych miastach świata. Takie inwestycje stawiają jednak przed inwestorami duże wyzwania, głównie natury intelektualnej. Wymagają od inwestorów sporego wyczucia zmieniających się oczekiwań gości i znajomości najnowszych trendów w designie. W polskich warunkach częstym błędem jest budowanie hoteli wysokiej klasy w otoczeniu lub w miejscowościach, których ogólna estetyka i wizerunek są nieadekwatne. Przy nasilającej się konkurencji będzie to w perspektywie kilku lat powodowało presję na coraz niższe ceny i ogólną wartość takich hoteli. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

Komunikacja. Położenie w stosunku do rynków docelowych, konkurencyjnych obiektów, dostępność komunikacyjna, widoczność, dostępność rynku lokalnego (sale konferencyjne i restauracje), szczególnie biznesowego, poziom bezrobocia i dostępność pracowników w okresie co najmniej 10 lat. Wnioski z analizy służą nie tylko samemu inwestorowi do podjęcia optymalnej decyzji, ale także potencjalnym innym inwestorom i zespołowi projektowemu. Informacja dla dodatkowego inwestora. W przypadku, gdy realizacja inwestycji wymaga dodatkowego inwestora, studium wykonalności obrazujące oprócz finansowej strony, także rynkową stronę przedsięwzięcia, może pomóc w decyzji. Dodatkowi inwestorzy ze względu na czysto finansowe zaangażowanie mają tendencję do bardzo merytorycznych pytań, na które chcą znać odpowiedzi. Chcą zminimalizować ryzyko i zmaksymalizować roczną stopę zwrotu z inwestycji. Wnioski dla architekta. Czego oczekuje rynek od hotelu, jakie są słabości i silne strony konkurencyjnych hoteli, jak najlepiej wykorzystać nowe tendencje: bardziej elastyczne powierzchnie konferencyjne, innowacyjną gastronomię, hotel z ograniczonym serwisem. Bardziej szczegółowa analiza może wskazać na opinie gości o konkurencyjnych obiektach pod kontem zmieniających się potrzeb i oczekiwań.

55


Cyfry są nieodzownym elementem każdego opracowania i znalezienie uzasadnienia dla każdej inwestycji musi znaleźć swoje potwierdzenie w rzetelnej analizie finansowej zaplanowanego hotelu. Analiza finansowa na tym poziomie próbuje analizować wyniki konkurencyjnych hoteli. Wnioski z takiej analizy prowadzą do oceny wielkości rynku, odpowiedzi na pytanie o to, jak rozwijał się w ostatnich latach. A także, jakie są perspektywy jego wzrostu w następnych latach. Pomocne są w tym analizy innych rynków, np. ruchu lotniczego, rynku powierzchni biurowej, inwestycji przemysłowych i usługowych etc.

56

Obrót. Założenie sprzedanych pokoi, obroty restauracji, sprzedanych usług konferencyjno -bankietowych i wszystkich usług oferowanych przez przyszły hotel. Założenia powinny zakładać wariant bazowy, optymistyczny i pesymistyczny. Cena i dochody. Niektóre hotele nie dają rabatów, de facto ustalając ceny w taki sposób, że „rabat” jest jakby ujęty w cenie. Z kolei inne oferują rabaty każdemu, czyniąc cenę oficjalną swego rodzaju aspiracją. Obiekty typu wypoczynkowego z kolei mając za klientów touroperatorów mogą nawet nie publikować cennika. Ustalanie cen dla nowego hotelu, które mogłyby stać się podstawą dla pogłębionej analizy opłacalności jest dosyć żmudnym i złożonym procesem wymagającym wiedzy o rynku. Można to zrealizować na trzy sposoby. Wyniki można uzyskać w przybliżeniu, ale nawet taki wynik,

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


w porównaniu z nie robieniem niczego (uzasadnieniem dla takiej postawy był zawsze szybko rosnący rynek) lub techniką „na czuja”, masowo stosowaną, jest niezwykłą wręcz profesjonalizacją i zabezpiecza przed niemiłymi niespodziankami w przyszłości. 1. Założyć na podstawie danych z rynku lokalnego średnie ceny po rabatach w danych segmentach klientów. Ustalić procentowo udział każdego rynku, a następnie przemnożyć wyniki dla każdego rynku przez przeciętne obłożenie.

Koszty. W hotelarstwie światowym przyjęto zasady Uniform Systems of Accounts, które dzielą koszty operacyjne hotelu na działy oraz koszty niepodzielone jako koszty wspólne. Koszty wydziałowe to pensje i koszty pracy pracowników każdego wydziału, materiały eksploatacyjne, napoje, żywność, sprzątanie, pościel etc. Koszty niepodzielone to koszty menedżera, promocji, marketingu, księgowości. Koszty, w przeciwieństwie do cen i dochodów, są łatwe do oszacowania i można je obliczyć stosunkowo precyzyjnie.

2. Nieco prostsze, ale ze względu na ogromne zróżnicowanie cen w hotelu, daleko nieprecyzyjne, jest założenie średnich cen w hotelach w danej kategorii w regionie i pomnożenie przez przeciętne obłożenie. 3. Założenia cenowe i przychodowe dla restauracji, sal konferencyjnych i spa należy przyjąć według przeciętnych dla danego rynku.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

57


Finansowanie inwestycji hotelowej Dlaczego banki traktują inwestycje hotelowe z taką rezerwą? Dlaczego inwestycje w biura, mieszkania, handel jest o wiele łatwiej sfinansować? Odpowiedz jest prosta: większe ryzyko. Wyższe ryzyko jest wpisane w działalność hotelową. Jest ono istotnie wyższe niż w innych sferach związanych z działalnością deweloperską. Co więcej, ryzyko jest tu podwójne: związane z budową hotelu oraz ryzyko wynikające z działalności biznesowej. Dlatego zarówno pożyczkodawcy, jak i inwestorzy powinni mieć rzetelną wiedzę nie tylko o procesie inwestycyjnym, ale także biznesplan działalności operacyjnej i popartą konkretnymi działaniami wiarę w sprawne zarządzanie. Banki z grubsza przyjmują, że typowy hotel pełno serwisowy konsumuje na swoją działalność operacyjną 75 proc. dochodów. Jedynie 25 proc. wspiera kapitał. Na rynku mieszkaniowym mniej niż 50 proc. jest przeznaczone na koszty operacyjne. Ponad 50 proc. wspiera kapitał. To ryzyko biznesowe nazywane jest przez bankowców wysoką dźwignią operacyjną (high operating leverage), czyli tłumacząc na zrozumiały język jest to wysokie ryzyko zmiany poziomu przychodów negatywnie wpływające na ostateczny zysk przedsiębiorstwa. Szczególnie niekorzystny w przypadku hotelarstwa jest poziom kosztów stałych, które w mniejszym stopniu ulegają zmniejszeniu pod wpływem skali działalności. Nie ma na nie wpływu także poziom obrotów (sezonowość). Hotelarstwo podlega też różnorodnym ryzykom: rynkowemu, ryzykom cenowym, zarządzania. Hotel w przeciwieństwie do biur nie ma podpisanych umów długoterminowych, musi modyfikować swoją ofertę biznesową codziennie. To jeden z powodów popularności wśród bankowców inwestycji typu mixed use, łączących inwestycję w hotel z biurami i handlem, gdzie długoterminowe umowy uniezależniają bank od sezonowości i koniunkturalności rynku hotelowego.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

Inne ryzyka Hotelarstwo przyciąga wielu inwestorów. Wielu z nich ma trochę kapitału, sporo pomysłów i najczęściej zerowe doświadczenie nawet w działalności usługowej. Ten fakt jest dobrze znany bankowcom. Z ich punktu widzenia ryzykowny jest już sam proces budowy. Ryzyko niedokończenia inwestycji, przekroczenia budżetu zaplanowanego na inwestycję lub powstania obiektu niezgodnego z biznesplanem (zamiast dwóch gwiazdek, powstają trzy) – to wszystko może w sposób niekorzystny wpłynąć na działalność rynkową hotelu. Dlaczego więc banki inwestują w hotele? Odpowiedz jest dosyć prosta. Zyskowność wielu inwestycji hotelowych jest istotnie wyższa niż w innych segmentach rynku nieruchomości. Trzeba jednak od razu dodać, że banki z doświadczenia preferują doświadczonych inwestorów hotelowych, realizujących inwestycje na dużą skalę, najczęściej markowe, zlokalizowane w szybko rosnących miastach, przyciągających zarówno biznes jak i turystów. Banki nie lubią jednak ryzyka związanego z hotelarstwem, dlatego finansowanie jest obwarowane bardziej restrykcyjnymi warunkami: np. ograniczoną wielkością długu do wartości inwestycji (najczęściej maksymalnie 50 proc.) lub rocznych przepływów finansowych, ubezpieczeniem, obowiązkowymi wydatkami na renowacje, wymogiem podpisania umowy ze znanym brandem. Okres kredytowania inwestycji hotelowych wynosi najczęściej do 15 lat. Średnio jest to 10 lat. Repozycjonowanie hotelu to dosyć rzadka praktyka, niemniej bardzo skuteczna w walce konkurencyjnej. Banki w takiej sytuacji będą nalegać na wycenę nieruchomości bez renowacji oraz po jej przeprowadzeniu. Banki chętnie zainwestują w dokapitalizowanie hotelu, jeśli efektem będzie istotny wzrost wartości nieruchomości.

59


Negocjowanie kontraktów W przeszłości sieci hotelowe miały tak silną pozycję negocjacyjną, że nie były skłonne do znaczących ustępstw podczas rozmów z inwestorami. Czasy się zmieniły. Na świecie funkcjonuje wiele różnorodnych sieci hotelowych i jeszcze więcej firm specjalizujących się w zarządzaniu hotelami Obie strony powinny mieć realistyczny stosunek co do swojej pozycji i celów jakie chcą osiągnąć. Na przykład zarządzający nie jest i nie może być quasi-właścicielem nieruchomości. Z kolei oczekiwania biznesowe właściciela muszą odpowiadać realiom rynkowym panującym w lokalnej ekonomii i biznesie hotelowym. W celu osiągnięcia równowagi pomiędzy prawnymi i merkantylnymi oczekiwaniami stron poniższe warunki powinny być nakreślone w umowie. Budżet hotelu Operator powinien co roku przedstawiać do zaakceptowania: budżet operacyjny, plan marketingowy, budżet wydatków kapitałowych. Właściwym jest oczywiście ustanowienie jakiejś formy arbitrażu w wypadku różnicy zdań. Zasadą naczelną jest, że hotel jest inwestycją właściciela i ostatecznie są to jego pieniądze. Okazywanie niezdecydowania i nieśmiałości w stosunku do bardzo rzeczowych, zdecydowanych i gustownie ubranych przedstawicieli sieci hotelowych nie jest dobrą strategią negocjacyjną. Menadżer hotelu Właściciel powinien mieć prawo do akceptacji głównego menedżera hotelu, a także jego pensji, która może być w polskich warunkach szokująco wysoka. Właściciel powinien mieć także prawo do akceptacji także innych osób związanych z prowadzeniem finansów hotelu. Konta bankowe Zawsze są na nazwisko właściciela, a nie firmy zarządzającej. Właściciel powinien zapewnić sobie prawo akceptacji dostępu do kont. Prawo do sprzedaży hotelu Własność to prawo do decydowania o losie nieruchomości. Operatorowi nie należy przyznawać prawa sprzeciwu. Nie należy także oferować prawa pierwokupu, ponieważ to bardzo ogranicza możliwość sprzedaży. W Europie Zachodniej stosuje się zapisy mówiące, że pod pewnymi warunkami właściciel ma obowiązek zaproponowania zakupu hotelu operatorowi, jeśli jednak operator z tego prawa nie skorzysta, może on zaproponować obiekt w takiej samej lub podobnej cenie szerokiemu rynkowi. Właściciele mogą z kolei próbować zapisu mówiącego, że umowa zarządzania może ulec zakończeniu w wyniku zmiany właściciela firmy zarządzającej lub spółki matki. W rewanżu operatorzy chcieliby przeforsować zapisy mówiące, że kontrakt na zarządzanie nie może być przerwany w momencie likwidacji lub wprowadzenia zarządu komisarycznego do spółki władającej hotelem.

60

Geograficzne ograniczenia w dystrybucji marki Marka sieci hotelowej to jeden z jej najbardziej cennych zasobów, za który właściciel hotelu słono płaci. Operatorzy de facto nie mieliby skrupułów, żeby powiesić swój brand na jak największej liczbie hoteli w mieście. W interesie właściciela jest wpisanie do umowy ograniczeń geograficznych w dystrybucji marki na określonym obszarze. Ostatecznie domagać się priorytetu dla swojego hotelu w systemie rezerwacyjnym operatora. Kryteria dobrego wyniku Większość wstępnych projektów umów o zarządzanie nie wspomina o wynikach, jakie powinien osiągnąć operator. Z punktu widzenia właściciela jest czymś oczywistym, że powinien on mieć prawo do odstąpienia od kontraktu, jeśli operator stale nie osiąga założonych wyników. Problemem jest oczywiście, jak określić precyzyjnie, czy dany hotel pracuje optymalnie w danej sytuacji rynkowej czy nie. Duże sieci hotelowe rozwinęły bardzo złożone systemy raportowania o swojej pozycji rynkowej w stosunku do konkurencji (zestawu konkurencyjnego, czyli grupie hoteli, z którymi rywalizuje), o czym najczęściej właściciele hoteli nie wiedzą. Właściciel powinien zastrzec sobie prawo do codziennego wglądu do takich raportów benchmarkingowych. Asset management Pracę hotelu i jego wyniki co pewien czas ewaluować powinien także niezależny asset manager. Cztery podstawowe pola jego pracy to: nieruchomość, działalność operacyjna i budżet, sprzedaż i marketing, zgodność działań i wyników z kontraktem. Asset manager działa z polecenia i na rzecz właściciela, jego honorarium powinno być częścią wydatków operacyjnych hotelu, choć może być to negocjowane. Minimalny okres, na jaki podpisywane są umowy na zarządzanie, wynosi 10 lat z możliwością przedłużenia o 5 lat. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Hotele sieciowe są „porządnie” zaprojektowane i wykonane bez względu na standard. Na zdjęciu Holiday Inn Express w Johannesburgu. Źródło: IHG

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Opłaty Standardowo sieci domagają się opłat w wysokości 3 proc. obrotów hotelu oraz 10 proc. z zysku brutto hotelu po odjęciu wydatków na fundusz remontowy i bazowej opłaty od obrotów. Niektóre firmy jeden procent klasyfikują jako opłatę bazową, a 2 proc. jako prawo do marki. Dodatkowo sieci hotelowe pobierają około 1,5 proc. ogólnych przychodów na wydatki związane z marketingiem i promocją sieci. Tam, gdzie jest konkurencyjny rynek, negocjacje co do wielkości tych opłat są ułatwione. Im wyższy standard tym opłaty są generalnie

wyższe i mniejsza skłonność do kompromisu. Niemniej osiągniecie 2 proc. opłaty bazowej i 1 proc. na wydatki marketingowe jest dosyć oczywiste. Nie należy także pomijać innych opłat, które zwyczajowo operatorzy narzucają właścicielom, np. opłaty za rezerwację. Lepiej wynegocjować opłatę procentową od wielkości rezerwacji, niż stałą opłatę od każdej. Opłaty powinny być naliczane w stosunku do opłaconych rezerwacji, a nie spodziewanych.

Marka. Dlaczego NIE. Jest dość oczywistym, że część hotelarzy chce kontrolować swoje inwestycje w sposób bezpośredni i możliwie jak najtaniej. Brak zaufania do kogokolwiek to inny powód, dla którego w Polsce biznes prowadzi się inaczej niż na Zachodzie. Jednak czynniki rynkowe w długim okresie są znacznie ważniejsze niż swego rodzaju rodzinna autarkia eliminująca z podejmowania decyzji wszystkich poza kręgiem rodzinnym. Magia marek jest iluzją podsycaną nie tylko w branży hotelowej. Przykład wycenianej na miliardy dolarów Nokii: nie pomogła marka, gdy produkt przestał odpowiadać oczekiwaniom klientów. Podobnie jest z McDonaldem czy Coca-Colą. Zmiana stylu życia powoli powoduje erozję tych marek. Wniosek? liczy się przede wszystkim produkt, jakość i spełnianie potrzeb. W Stanach Zjednoczonych 40 proc. 30–40 latków nie zrobi rezerwacji, dopóki nie przeczyta opinii o hotelu na różnych forach. Marce więc nie wierzy się już na słowo, lecz wybiera się ją z pewnego konformizmu. Nowe pokolenie gości, czyli wspomniani 30-latkowie, stanowi dla sieci hotelowych nie lada wyzwanie. Holiday Inn, czy Sheraton nie jest dla tego pokolenia żadną marką, jest po prostu noclegową maszyną, z której skorzystają, jeśli nie będzie innej opcji. Nowe pokolenie dysponując internetem woli albo wynajem mieszkania poprzez pośredników, takich airBnB lub znaleźć oryginalny produkt, czyli prowadzony z pasją hotel indywidualny, ale bez rezygnacji z designu i nowych technologii.

62

Dlatego świat wymyśla nowe marki dostosowane do zmieniających się oczekiwań, takie jak Aloft, W, Indigo, Motel One. Niestety, nie są one obecne na polskim rynku. Marki takie jak Mercure, Holiday, Hiltony to pokolenie lat 70 i 80. Były kupowane przez gości zagranicznych w ostatnich 20 latach ze względu na nikłe zaufanie obcokrajowców do lokalnych produktów hotelowych. To się jednak zmieniło. Goście zagraniczni oczekują lokalnego stylu i podkreślenia własnej indywidualności. Dlatego efektownie zaprojektowany hotel indywidualny z łatwością jest w stanie poradzić sobie z taką konkurencją. Przykładów są setki, szczególnie w wyższym segmencie rynku. Warunkiem jest rzetelne przygotowanie koncepcji produktu i jego obecności na rynku. Jeśli będzie nowatorski, prawdopodobieństwo sukcesu znacznie wzrośnie. Ważne są wszystkie elementy, nawet nazwa hotelu, kluczowy jest jednak świeży, nowoczesny styl designu, internet, kuchnia, bezpretensjonalna atmosfera. W obiektach wypoczynkowych także tworzenie klimatu relaksu i łączności z innymi ludźmi (lounge, muzyka, prasa, książki, sex appeal miejsca). Woda i jacuzzi też wciąż są ważne, ale już nie w takim stopniu jak w przeszłości. Hotel należy promować, booking.com to już tylko miejsce zakupów, gdzie wygrywa najtańszy lub ten, którego znam, któremu ufam i być może nawet którego już lubię. Hotel powinien dokładać starań, żeby być znany i pozytywnie kojarzony, inaczej zdany jest na walkę ceną. Dla hotelu jest także znacznie lepiej, gdy prowadzi go profesjonalny menadżer, a rodzina ewaluuje tylko wyniki.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Marka. Dlaczego TAK. Znana marka to ustalony format identyfikacji i rozpoznawalności na rynku. Ułatwia wzrost sprzedaży korzystając z jasnych zasad zarządzania i kontroli. Pozwala na ekonomię skali poprzez szeroką sieć dystrybucji. Marka niesie jednak też wyzwania, ponieważ wymaga utrzymywania stałej jakości, dzięki temu jednak goście czują niekiedy ulgę, że otrzymali to, czego oczekiwali i za co zapłacili. To właśnie główna wartość marek hotelowych, siła oddziaływania na przeciętnych gości. Silna marka ma jednak kilka innych cech, które korzystnie wpływają na wyniki hotelu: zarządzanie ceną i liczbę gości korporacyjnych (choć to się już powoli zmienia). Marki hotelowe mają korzystną przyszłość przede wszystkim w segmencie budżetowym i hoteli z ograniczonym serwisem, tam gdzie sam produkt jest maksymalnie uproszczony, sprowadzony do fizycznych aspektów.

Procedury i formy sprzedaży, ustandaryzowane zarządzanie, nadzór nad mniejszą ilością pracowników. Im bardziej złożony produkt hotelowy, tym większe znaczenie czynnika ludzkiego, subiektywnych odczuć i ocen. W takim otoczeniu marka schodzi na drugi plan. Marka przecież nie obsługuje ludzi. Dobrze wyceniane są obecnie marki budżetowe. Sieci hoteli środka i up-marketowe (trzy i cztery gwiazdki) nie mają generalnie zaufania inwestorów giełdowych ze względu na ich słabe wyniki finansowe. Sfera luksusu także rozwija się dobrze, szczególnie w Azji, ale za sprawą nowych brandów takich jak: Taj, Shangri-La, Raffles, Mandarin Oriental. Marka jest warta zachodu w obiektach, które inwestor będzie chciał sprzedać. Fundusz inwestycyjny kupi na polskim rynku tylko hotel z marką.

MG Gallery, marka Accoru w Sztrasburgu.

Sieci hotelowe odważnie wchodzą do segmentu butikowego. Ź : A ródło

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

ccor

63


Inne kwestie Jakiekolwiek doradztwo prawne, podatkowe, marketingowe nie musi być automatycznie wydatkiem operacyjnym, jest kwestią negocjacji czy takim ma się stać, czy będzie to wydatek firmy zarządzającej. Właściciel powinien wynegocjować prawo do akceptacji różnych płatności związanych z zarządzaniem hotelem, np. wielkością odpraw, ubezpieczeniami, pieniężnymi zachętami dla pracowników etc., szczególnie dotyczy to ubezpieczeń. W wypadku, gdy właściciel hotelu ma dostęp do tańszego ubezpieczenia, powinien mieć on decydujący głos. Zdolność zarządcy działającego w ramach sieci hotelowej do uzyskiwania dużych rabatów na zakupy produktów eksploatacyjnych nie powinna być obwarowana jakimikolwiek opłatami i powinna w pełni przechodzić na hotel. Jest to po prostu jeden z atutów marki, który przyciąga do niej inwestorów.

64

Indywidualny styl to silna strona niezależnych hoteli, pod warunkiem że inwestor nie próbuje zrealizować inwestycji budżetowo. Ź : YTL ródło

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Viessmann Sp. z o.o. ul. Karkonoska 65 53-015 Wrocław Tel.: 071/ 36 07 100 Fax: 071/ 36 07 101 www.viessmann.pl

Kompletny program firmy Viessmann dla obiektów na rynku hotelarskim i restauracyjnym

Dzięki innowacyjnym rozwiązaniom, firma Viessmann jest technologicznym liderem na rynku systemów grzewczych. Od niedawna w swoim portfolio ma również szeroki zakres urządzeń chłodniczych, przeznaczonych m.in. dla branży restauracyjnej i hotelowej. Jako pionier w dziedzinie ochrony środowiska naturalnego, firma od dziesięcioleci dostarcza efektywne i ekologiczne systemy wykorzystujące odnawialne źródła energii. Kompleksowa oferta firmy Viessmann jest w stanie dostarczyć efektywny i kompletny system grzewczy zarówno dla inwestycji wymagających urządzeń o małej mocy, od 1,5 kW, przeznaczonych dla budynków niskoenergetycznych i pasywnych jak również dla obiektów przemysłowych czy sportowych, których zapotrzebowanie cieplne może sięgać 120 MW. Szeroki wachlarz produktów umożliwia indywidualny dobór najbardziej optymalnego systemu grzewczego, dostosowanego do potrzeb i oczekiwań klientów. W ofercie znajdują się m. in. stojące bądź wiszące konwencjonalne i kondensacyjne kotły grzewcze na olej i gaz oraz systemy wykorzystujące energię odnawialną, a więc pompy ciepła, kolektory słoneczne i kotły grzewcze na biomasę. Oferta obejmuje także komponenty systemów regulacji i komunikacji, kompletne oprzyrządowanie instalacji grzewczych, systemy odprowadzania spalin, a także grzejniki, ogrzewanie podłogowe i systemy wentylacji.

Pompa ciepła do obiektów nowych i modernizowanych Doskonałe parametry pomp ciepła predestynują je nie tylko do nowych obiektów, ale i do modernizacji istniejących instalacji grzewczych. Niskie koszty eksploatacji, aspekty ekologiczne oraz uniezależnienie od oleju i gazu, przemawiają za stosowaniem tej przyszłościowej technologii. W starszych obiektach można zainstalować pompy ciepła powietrze/woda, jako uzupełnienie istniejącego źródła ciepła. Pompa ciepła pokrywa wtedy podstawowe zapotrzebowanie ciepła, a istniejący kocioł gazowy lub olejowy wspomaga ją tylko w mroźne dni okresu zimowego.

Na potrzeby rynku hotelowego i gastronomicznego firma Viessmann przygotowała obszerny asortyment urządzeń techniki chłodniczej. Składają się na niego wysokowydajne komory i agregaty chłodnicze wraz z odpowiednim osprzętem i usługami instalacyjno-serwisowymi. Oferta przeznaczona jest dla handlu i przemysłu spożywczego, wymagającego pomieszczeń o ekonomiczne kontrolowanej temperaturze. Efektywna i ekonomiczna technika kondensacyjna W zależności od rodzaju zapotrzebowania cieplnego, atrakcyjnym i obecnie bardzo cenionym rozwiązaniem jest kocioł kondensacyjny, zarówno dla obiektów nowobudowanych jak i modernizowanych. Zastosowanie tej niezwykle efektywnej techniki pozwala wykorzystać nawet 98% energii zawartej w gazie lub oleju. Instalacje grzewcze wyposażone w kotły tego typu zapewniają najekonomiczniejsze ogrzewanie obiektów. Stosowane rozwiązania, takie jak powierzchnie grzewcze InoX-Radial ze stali kwasoodpornej z dodatkiem tytanu i molibdenu czy palniki promiennikowe MatriX, nie mają odpowiedników na rynku techniki grzewczej. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

Pompy ciepła Vitocal wykorzystują energię zawartą w powietrzu, gruncie lub wodach gruntowych

Energia ze słońca – bezpłatnie, z dostawą do obiektu Czy to kocioł kondensacyjny, kocioł gazowy czy pompa ciepła – w każdym wypadku powinno się uzupełnić instalację kolektorami słonecznymi. Energia słoneczna jest nie tylko bezpłatna, lecz także zmniejsza zależność od kopalnych nośników energii: oleju i gazu.

65


Kotły kondensacyjne firmy Viessmann osiągają sprawność znormalizowaną do 109%

Kaskada dwóch pomp ciepła solanka/woda Vitocal 300-G Pro o łącznej mocy grzewczej 186 kW

Dzięki energii słonecznej można również zarabiać. Stosując systemy fotowoltaiczne Vitovolt, każdy obiekt może czerpać korzyści z samodzielnie wyprodukowanej energii elektrycznej.

Kolektory słoneczne mogą być umieszczone na dachu – ich instalacje nie wymagają dodatkowych przestrzeni

sowanych technologicznie rozwiązań techniki chłodniczej przeznaczonych dla branży hotelowej, gastronomicznej i spożywczej. Łącząc wysoką funkcjonalność z najwyższymi standardami technologicznymi i higienicznymi, komory chłodnicze i mroźnie marki Viessmann są zaprojektowane do wykorzystania w wielu dziedzinach i gałęziach przemysłu: produkcji spożywczej, w supermarketach, handlu, fabrykach, środkach transportu, laboratoriach chemicznych, jak również w zakładach gastronomicznych i hotelach. Dostosowane do najwyższych wymagań rynku i przemysłu charakteryzują się szczególną wytrzymałością, ponadprzeciętną higieną oraz wysokim komfortem użytkowania.

Kolektory słoneczne oprócz podgrzewu wody użytkowej mogą też wspomagać ogrzewanie budynków

Kocioł kondensacyjny i kolektory słoneczne – zgrana drużyna Nowoczesna instalacja solarna wraz z efektywnym kotłem grzewczym lub pompą ciepła gwarantuje najbardziej ekonomiczne i perspektywiczne zaopatrywanie budynku w ciepło. Szczególnie obiekty rekreacyjne, hotele, SPA czy restauracje charakteryzują się dużym zapotrzebowaniem na ciepłą wodę użytkową. W restauracjach potrzeba sporo ciepła do całorocznego ogrzewania wody w kuchniach. Kolektory mają więc tutaj duży potencjał do znacznego zmniejszenia kosztów ogrzewania i szybkiego zwrotu poniesionych nakładów na inwestycję. Instalacja kolektorów słonecznych, wspomagająca instalację grzewczą, wydatnie redukuje ilość spalanego gazu czy oleju. Zwłaszcza w okresach przejściowych, wiosną i jesienią, technika ta pozwala oszczędzić nawet 30% rocznych kosztów energii. W kombinacji z olejowym lub gazowym kotłem kondensacyjnym można zredukować zużycie energii nawet o 40%, w porównaniu ze starymi systemami grzewczymi. Technika grzewcza i chłodnicza – połączenie wiedzy z silną marką Wraz z wielostopniowym programem urządzeń grzewczych firma Viessmann oferuje teraz pod jedną wspólna marką również szeroki zakres innowacyjnych i zaawan-

66

Komory chłodnicze i mroźnicze...

Menadżer produktu: tel. +48 782 756 758, jurj@viessmann.com Zapraszamy Państwa na naszą stronę internetową www.viessmann.pl gdzie możecie Państwo złożyć zapytanie ofertowe. Odpowiedzią na zapytanie będzie porada techniczna naszego doradcy wraz z kompleksową ofertą cenową. Zachęcamy również do odwiedzenia dedykowanej strony: www.viessmann.pl/referencje, na której po wybraniu źródła energii oraz charakteru obiektu, można wygenerować obiekty referencyjne łączące różne kategorie. Obecnie udostępniamy ponad 120 obiektów, a ich liczba stale rośnie. Nowością są od niedawna obiekty, w których zastosowano technikę chłodniczą marki Viessmann, a takich realizacji mamy w Polse już kilkadziesiąt i są to bardzo ciekawe, pod względem użytkowym, miejsca.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


PRZYKŁADY OBIEKTÓW REFERENCYJNYCH VIESSMANN

Hotel Bania w Białce Tatrzańskiej. Ogrzewanie niskotemperaturowym kotłem olejowo-gazowym Vitoplex 300. Restauracja hotelowa wyposażona w komorę chłodniczą TECTO.

Restauracja w Kopalni Soli w Wieliczce. Komora chłodnicza TECTO.

Hotel Bulwar w Toruniu. Instalacja solarna 16-stu paneli próżniowych kolektorów słonecznych Vitosol 200-T.

Hotel Gołębiewski w Wiśle. Instalacja grzewcza składająca się z trzech kondensacyjnych kotłów gazowych Vitocrossal 300.

Zamek w Kamieniu Śląskim. Ogrzewanie kaskadą 5-ciu pomp ciepła Vitocal 300-G, którą wspomaga bateria 14-stu próżniowych kolektorów słonecznych Vitosol 200-T.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

67


Koszty budowy hotelu Poziom wydatków na meble, osprzęt i wyposażenie jest ściśle związany ze standardem hotelu oraz oczekiwaniami inwestora. W polskich realiach może wynosić 13–20 proc. inwestycji. Ten wskaźnik jest jednym z najniższych na świecie. Ź : H H L ródło

otel

alkin w

ondynie

Wartość hotelu to głównie jego sprawność operacyjna, czyli de facto wydajna praca wszystkich działów, a nie cegły i beton. Wielu nowych inwestorów ma niestety inne zdanie, kojarząc majątek wyłącznie z czymś trwałym. Dopiero kilka lat doświadczeń i próby sprzedaży produktu w niezwykle konkurencyjnym rynku podważają to przekonanie

Inwestorzy hotelowi, ze względu na duże ryzyko inwestycji, niemal zawsze są pod poważną presją budżetu i czasu. Jako że koszty konstrukcyjne stanowią od 50 do 70 proc. kosztów inwestycji, poświęca się im szczególnie dużo uwagi. W Polsce nadal jest znacznie taniej zrealizować inwestycję hotelową niż w krajach Europy Zachodniej. Zarówno koszty budowy jak i wyposażania są istotnie niższe. Trzeba jednak pamiętać, że kluczowym elementem jest nie tylko koszt metra kwadratowego hotelu i jednostki mieszkalnej, ale również wielkość zysków, jakie z metra kwadratowego i pokoju można uzyskać poprzez poziom obłożenia i średnią cenę. Okazuje się wtedy, że nasze koszty realizacji inwestycji wcale nie są takie niskie.

Koszty budowlane generalnie wynoszą około 46–72 proc. przeciętnych kosztów inwestycji budowlanej w Wielkiej Brytanii. Ten poziom kształtuje się inaczej w stosunku do Niemiec i Skandynawii, gdzie są one najwyższe w Europie. W 2013 r. koszty budowy hotelu w Polsce spadły o 5 proc. (dane EC Harris). Co więcej, oczekiwane wzrosty kosztów pracy w najbliższym roku są bardzo umiarkowane i wynoszą 2. proc., czyli praktycznie na poziomie inflacji. Szybki wzrost tych kosztów to dopiero perspektywa kolejnych lat po 2015 r. Spadek produkcji budowlanej w ostatnich latach spowodował, że apetyt na marże bardzo zmalał. Firmy budowlane zadowalają się w Polsce przeciętnie 6 proc. marżą. To, według badań Turner&Townsend, tyle ile w Japonii i Chinach, a o pół procenta więcej niż w Holandii i Niemczech. Z drugiej strony, zaskakująco wysokie są w Polsce koszty

wstępne inwestycji (pozwolenia, rusztowania, ubezpieczenia, energia, woda, nadzór, inne koszty). Stanowią 14 proc. inwestycji. To mniej niż w Niemczech (15 proc.), ale więcej niż Wielkiej Brytanii (12 proc.) i Holandii (13 proc.). Przeciętny koszt budowy metra kwadratowego hotelu trzygwiazdkowego w Polsce to 4 tys. zł netto. W przypadku hotelu pięciogwiazdkowego jest to 6,5 tys. zł, hotelu czterogwiazdkowego typu resort – 4,5 tys. zł. Koszt wyposażenia dodatkowo zwiększy się o 13–20 proc., w zależności od przyjętych standardów. Im wyższy standard, tym wyposażenie jest kosztowniejsze (dane Turner&Townsend). Dla porównania: wybudowanie hotelu trzygwiazdkowego w Rosji to 5650 zł za mkw., hotelu luksusowego (poza Moskwą) 8700 zł netto za mkw., a hotelu typu resort 7500 zł za mkw.

Przeciętny koszt budowy metra kwadratowego hotelu trzygwiazdkowego w Polsce to 4 tys. zł. Hotelu pięciogwiazdkowego 6,5 tys. zł, hotelu typu resort 4,5 tys. zł. Ź : YTL ródło

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

69


Czynniki kształtujące koszty WPŁYW NA KOSZT INWESTYCJI MA 12 ELEMENTÓW: 1. DZIAŁKA. Przykładowo stroma działka wymagać będzie kosztownych prac ziemnych. Ograniczenia związane z hałasem ograniczą czas pracy w ciągu dnia, wydłużając inwestycję. 2. PLAN BUDYNKU, WYSOKOŚĆ. Najbardziej optymalnym kształtem dla hotelu jest prostokąt lub kształt „U”. Wybór konfiguracji kształtu bloku pokoi wpływa na efektywność wykorzystania powierzchni hotelu nawet o 20 proc. Najbardziej efektywnym kształtem jest typowy prostokąt z korytarzem pośrodku. W takim układzie 75 proc. powierzchni jest przeznaczone na przynoszące dochód pokoje. Optymalizuje to stosunek ścian do powierzchni, liczbę pokoi obsługiwanych z jednego stanowiska służby pięter oraz wymagania odnoście dróg pożarowych. W przypadku atrium lub budynku z pokojami z jednej tylko strony korytarza ten wskaźnik spada do 60 proc. Kształt pokoi raczej nie podlega modyfikacjom, z wyjątkiem być może hoteli luksusowych, które

70

stale zwiększają wielkość pokoi. W ich przypadku nie warto jednak ich zbytnio poszerzać, ponieważ wpływa to na wydłużenie korytarzy i ścian zewnętrznych. Uznanym za optymalny w Europie jest 40 mkw. w rozmiarze 4,5 na 9,1 metra. 3. BUDOWA BUDYNKU POWYŻEJ 5 PIĘTER także ma wpływ na wyższe koszty. Rosną one o 7–10 proc. w stosunku do niższych budynków. Wynika to z konieczności nieco innej konstrukcji opartej o ramę konstrukcyjną, wyższe koszty związane są z montowaniem wind, czy instalacją systemów bezpieczeństwa. 4. HOTELE W ATRIACH oferują gościom ciekawą architekturę, przeszklone windy, ogród zimowy, stylową gastronomię i rekomendowane są w obiektach luksusowych i wysokiej jakości resortach, tam gdzie goście mogą zapłacić ekstra za mniejszą wydajność powierzchni, wynoszącą ok. 60 proc., a także wyższe koszty konstrukcji szklanego dachu, systemów wentylacji i regularne czyszczenie.

5. JAKOŚĆ. Uzależniona jest od standardu i rynku docelowego. Wysoką jakość w umiarkowanej cenie uzyskuje się np. poprzez luksusowe detale, np. oświetlenie oraz przez inwestycje w łazienkę. 6. INSTALACJE. Najbardziej kosztotwórczą instalacją w hotelu jest klimatyzacja. W Polsce jeszcze 15 lat temu nie instalowano jej w hotelach trzygwiazdkowych. Dziś jest w standardzie markowych hoteli dwugwiazdkowych, np. Holiday Inn by Express. 7. WYPOSAŻENIE (FF&E). Poziom wydatków na meble, osprzęt i wyposażenie jest ściśle związany ze standardem hotelu oraz oczekiwaniami inwestora. W polskich realiach koszty te mogą wynosić 13–20 proc. inwestycji. Ten wskaźnik jest jednym z najniższych na świecie (np. w Rosji jest to 25 proc.) i wynika z bardzo konkurencyjnego przemysłu meblarskiego, który jest w stanie dostarczyć bardzo tanie rozwiązania. Ostateczny koszt jest jednak dosyć nieprzewidywalny, ponieważ podlega wyborom i gustowi samych inwestorów. Często jest dosyć niespójny,

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


łączy elementy z wielu standardów, w zależności od budżetu (im bliżej otwarcia tym coraz tańsze rozwiązania). Koszty FF&E: trzy gwiazdki – 500–800 zł na mkw., luksus – 850–1300 zł na mkw., resort – 600–900 zł na mkw. 8. USŁUGI WYPOCZYNKOWE. Za każdym razem trzeba je precyzyjnie oszacować. Umieszczenie w projekcie każdego jazuzzi powinno być poddane skrupulatnej analizie popytu na takie usługi, ponieważ każdy mkw. części mokrej w spa, czy każdy dodatkowy gabinet zabiegowy będzie kosztował dodat-

kowe pieniądze. O nietrafione inwestycje idące w setki tysiące złotych tu bardzo łatwo. 9. WYMOGI LOKALNYCH WŁADZ. Mogą mieć poważny wpływ na koszty. W Polsce często władze łączą na przykład pozwolenie na budowę dużej inwestycji z zaangażowaniem w przebudowę układu drogowego wokół, remontem chodników etc. 10. NIEPRZEWIDZIANE PRACE. Przy nowej inwestycji stanowią 3–5 proc. wartości całej inwestycji. Przy renowacji starego zabytkowego budynku około 6–10 proc.

11. SZYBKOŚĆ BUDOWY. Firmy budowlane rozwinęły wiele metod, które przyspieszają realizację każdej inwestycji. Niekiedy trzeba je tylko do tego zachęcić. 12. GEOGRAFIA. W bardzo dużym stopniu wpływa na koszty pracy i koszt materiałów. Budowa w Warszawie i Krakowie będzie sporo droższa niż w Sieradzu czy Mielnie.

Hotelarstwo i budownictwo są złożonymi biznesami i zatrudnianie doświadczonych architektów i projektantów wnętrz, którzy mają wiedzę na temat potrzeb branży, jest najlepszym sposobem, aby dodać wartości inwestycji. Specjalną rolę powinno się przyznać kosztorysantowi, który powinien jednocześnie sprawować kontrolę nad realizacją przyjętych założeń, doradzać w realizacji inwestycji. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

71


forma + funkcjonalność = DESIGN Celem designu nie jest upiększenie, czy artystyczna kreacja, ale maksymalizacja inwestycji kapitałowej i finansowego zwrotu z tej inwestycji. Dobry design to ten, który podoba się pożądanej przez inwestora grupie konsumentów.


Ekstrawagancki hotel w miejscowości Matera w górach Kalabrii (południowe Włochy). Jeden z najbardziej znanych hoteli sieci Design Hotels. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

75


Przyjemny w dotyku i kolorystycznie optymistyczny. Wzorem Ryokanów otwarty na zewnętrzną przyrodę. Pokój w japońskim hotelu koło Sapporo.

Zadaniem designera jest stworzenie produktu, który harmonijnie połączy w sobie: styl, wizerunek, komfort dla gościa i wydajność operacyjną. Każdy z tych elementów jest istotny. Wizerunek i styl to elementy, którymi hotel posługuje się w przekazie sprzedażowym, w budowaniu marki i jakości. Komfort i wydajność są bardziej namacalnymi elementami działalności operacyjnej. Efektywne projektowanie hotelu ogniskuje się wokół kilku kryteriów: Koszty. Design musi zgrabnie połączyć zaplanowane wydatki kapitałowe z oczekiwanym zwrotem z inwestycji. Działalność operacyjna. Praktyczne elementy obsługi gości i wymaganego standardu utrzymania: łatwość pracy, zachowania higieny i czystości, dostępność w wypadku wymiany. Atmosfera miejsca. Stworzenie atrakcyjnego otoczenia, które będzie miało wpływ na styl serwisu i towarzyską atmosferę.

Proces projektowy Może się wydawać, że to wielkie koncerny hotelowe kreują nowe pomysły i rozwiązania w hotelarstwie. Nic bardziej mylnego, są zbyt zbiurokratyzowane i zbyt zajęte własnym funkcjonowaniem, żeby wymyślać coś oryginalnego. Najczęściej po prostu przejmują nowe pomysły od innowacyjnych, niezależnych hotelarzy na świecie. Proces projektowy rozpoczyna się od tzw. briefu projektu dla kilku projektantów wnętrz (lub jednego, który przypadł nam do gustu swoim stylem). Wstępny projekt powinien opierać się na realistycznych podstawach, odnosić się jedynie do naszego projektu, być elastyczny dla rozwinięcia i zmian, zgodny z oczekiwaniami operacyjnymi hotelu, czyli standardem, jakością materiałów, zgodny z oczekiwaniami marketingowymi, czyli profilem klienta, średnią ceną, jaka została zaplanowana. Oczywiście powinien mieścić się w budżecie i kontekście nieruchomości (powierzchnia działki, wymagania prawne, strona techniczna).

Marketing. Wizerunek i styl, który przyciągnie gości, dając jednocześnie podstawę dla określonej jakości i ceny usług.

76

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Nuda to powszechny problem hoteli spa&wellness. Szczególnie dopadający mężczyzn w takich miejscach. Rozwiązaniem może być np. kino. Tutaj w japońskim stylu. Hotel koło Sapporo

Rola projektanta Najczęstszym błędem, jaki czynią niezależni inwestorzy w podejściu do projektanta wnętrz hotelowych jest traktowanie go jak designera wnętrz mieszkań, który estetyzuje pomieszczenia. Drugi to postrzeganie dobrego designu jako kreacji bardzo elitarnej. Doświadczeni inwestorzy z różnych branż porównują efekty pracy projektantów wnętrz komercyjnych do pracy marketingowców opakowujących produkt w atmosferę i styl, który w optymalny sposób będzie oddziaływał na docelową bazę klientów. Elementy marketingowe, których design jest najważniejszą częścią, są najtrudniejsze do ewaluacji w każdym projekcie. Trudno je czasami uchwycić również niedoświadczonym projektantom, a także zrozumieć inwestorom często nie działającym wcześniej w branży usług.

Jest to praca niezwykle subiektywna, wymagająca na wysokim poziomie ogromnego talentu, ale jednocześnie wymierna. Projektanci wybijający się innowacyjnymi projektami, które kupują klienci, są warci 2–3 razy więcej niż przeciętni designerzy. Innym elementem, który należy wziąć pod uwagę przy projektowaniu jest możliwość łatwego przeprojektowania powierzchni i wnętrz hotelu wraz ze zmieniającą się sytuacją miejsca, w którym hotel działa. Ponadto, hotelarstwo w coraz większym stopniu poddaje się modzie i silnie odczuwa zmiany w stylu życia i konsumpcji. Jest to przykład biznesu restauracyjnego, w którym cykl życia produktu istotnie się skrócił, narażając inwestorów na poważne ryzyko. Niestety tak samo dzieje się również w hotelarstwie. Wymusza to uniwersalność projektów i łatwe jego modyfikowanie w przeciągu następnych lat.

Każda inwestycja ma swoje ograniczenia, zadaniem designu jest znalezienie rozwiązań dla tych ograniczeń. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

77


Projektant odpowiada za planowanie przestrzeni, formę, kolor, wykończenie i trwałość, oświetlenie, technologię oraz koszty. W ykres 1. Program funkcjonalny hotelu. Przestrzenie ujęte procentowo 5%

5%

10%

8%

15%

12%

15%

20%

90%

Motel, hotel budżetowy (bez restauracji)

po

ko

75%

Miejski hotel biznesowy

80%

65%

Miejski hotel apartamentowy

Hotel wypoczynkowy

po

po w w se ier z w s ier z rw ch p ó chn i s o ni ln i a wa a a

je

Źródło: OECD

Takie założenia na wczesnym etapie służą głównie do oszacowania kosztów i mogą być na późniejszych etapach doprecyzowane. Innym ważnym wskaźnikiem jest określenie wskaźnika powierzchni brutto przypadającego na pokój oraz całego hotelu.

W ykres 2. Wskaźnik powierzchni brutto w mkw 80 60m2

60 45m2

50 40 30

72m2

70m2

70

35m2 28m

39m2

2

55m2

50m2

40m2

36m2

32m2

20 10 0 motel , hotel budżetowy

miejski hotel biznesowy

miejski hotel apartamentowy

hotel wypoczynkowy

powierzchnia pokoju netto pokój z łazienk ą i przedpokojem powierzchnia pokoju brutto dodatkowo ściany, korytarze, klatki schodowe na powierzchni piętra

powierzchnia brutto hotelu na pokój dodatkowo części wspólne i serwisowe

Źródło: OECD

78

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


100 proc. designu tylko dla nielicznych Tylko dla niewielkiej grupy hoteli design jest najważniejszy. W zdecydowanej większości projektów hotelowych chodzi o zachowanie delikatnej równowagi pomiędzy designem i funkcjonalnością. Ta równowaga różni się w zależności od typu obiektu: miejskiego hotelu, uzdrowiska, motelu przy drodze. Grup klientów, do których jest skierowany: konferencji, indywidualnego biznesu, czy wypoczynku. Bez względu na łączenie różnych grup gości, zarówno cały hotel, jak i poszczególne powierzchnie funkcjonalne powinny przejawiać spójny design oraz funkcjonalność i wydajność w obsłudze. Oczywiście pewien segment rynku wysokiej jakości będzie się skłaniał bardziej ku designowi, ponieważ takie są oczekiwania, stosując ekstrawaganckie materiały i projekty, mniej oglądając się na aspekty użytkowe. Generalnie jednak projekt organizacji hotelu projektuje się podług oczekiwań gości, operatora, a nie według oczekiwań estetycznych inwestora.

Program funkcjonalny hotelu Pierwszym zadaniem w procesie rozwoju już konkretnego produktu hotelowego jest stworzenie szkicu projektowego dla nowego hotelu na podstawie studium wykonalności. Już na tym etapie można nakreślić jaki procent powierzchni hotelu zostanie przeznaczony na podstawowe funkcje hotelu, czyli noclegi. Stosunek powierzchni pokoi i powierzchni ogólnej kształtuje się np. 90/10 w przydrożnych motelach. Nie posiadają one restauracji, sal konferencyjnych i zaplecza. Jest tylko recepcja i pokoje. Z kolei w hotelach wypoczynkowych jest to 60/40 proc. W takim obiekcie 40 proc. to przestrzeń wspólna i zaplecze techniczne, które służy przyciągnięciu gości.

Równie dobrze w budowaniu wizerunku sprawdza się fotografia. Umiejętne żonglowanie elementami wizerunkowymi może oszczędzić setki tysięcy złotych, w inwestycjach infrastrukturalnych szczególnie w spa, pokojach. Trzeba jednak na wylot znać najnowsze trendy i mody. Mało komu udaje się to w Polsce. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

79


Gustowne połączenie hi-tech z tradycyjnym meblarstwem chińskim.


Projektowanie poszczególnych części hotelu 1. POWIERZCHNIE WSPÓLNE

2. FOOD&BEVERAGE

Lobby recepcyjne. W przeszłości sporo inwestowano w tę powierzchnię w celu zrobienia wrażenia na gościach. Współcześnie odchodzi się od tego na rzecz tworzenia bardziej towarzyskiej atmosfery. Więcej miejsca poświęca się na wygodne sofy i fotele, małe sklepy typu convenience oferujące prasę, książki, przekąski, napoje i drobiazgi. W hotelach biznesowych w miastach lobby staje się miejscem nieformalnych spotkań. Zamiast ciężkich żyrandoli instaluje się tu oświetlenie akcentujące intymną atmosferę, pozwalające na pracę przy laptopie. Wielkość tej powierzchni zależy od wielkości hotelu. Generalnie przyjmuje się, że powinna przyjąć około 20 osób, i dla każdej z nich przeznacza się około 2–2,3 mkw.

Restauracja. Powierzchnia zależy od rodzaju hotelu i lokalizacji. Liczba miejsc powinna oscylować pomiędzy 0,75 do 1,2 liczby pokoi w hotelu. Każde miejsce w restauracji to około 1,5–2,5 mkw. w zależności od standardu i sposobu obsługi gości.

Recepcja. Jedno stanowisko na 75 pokoi o szerokości 1,70 metra. Powierzchnia przed stanowiskiem pozwalająca na 4-metrową kolejkę. Centrum fitness/spa. Składa się z recepcji z małym sklepem oferującym produkty kosmetyczne, pokoi zabiegowych, basenu, jacuzzi, sauny, siłowni oraz szatni. Wielkość w zależności od charakteru hotelu i oczekiwanych cen za pokój, które zrekompensują dodatkowe wydatki i koszty utrzymania. Centrum biznesowe. Mała sala konferencyjna, usługi sekretaryjne, mała powierzchnia do pracy.

Bar lounge. Liczba miejsc to 0,5-0,9 liczby pokoi hotelowych.

3. ZAPLECZE Powierzchnia biurowa dla menadżera, działu sprzedaży. Kuchnia. Generalnie przyjmuje się, że zaplecze kuchenne stanowi 40 proc. powierzchni restauracji. Magazyn produktów spożywczych to około 30–50 proc. powierzchni kuchni. Powierzchnia serwisowa recepcji: pokój ochrony, zaplecze dla recepcji, magazyn rzeczy zagubionych, przechowalnia bagaży etc. Służba pięter. Powierzchnia w zależności od standardu. Zaplecze techniczne dla pracowników hotelu (szatnia, toalety etc.). W zależności od liczby pracowników. W najwyższym standardzie na jednego gościa przypada co najmniej jeden pracownik.

Sale konferencyjne. Maksymalna elastyczność zmiany powierzchni sal jest obecnie bardziej pożądana niż sama wielkość. Foyer sal konferencyjnych powinno mieć powierzchnię 1/3 wielkości sal. Dodatkowo konieczne są powierzchnie magazynowe.

Udany hotel to zbiór zaskakujących momentów zaprojektowanych przez utalentowanego projektanta. Jeśli hotel posiada choć jeden, może na nim zbudować swoją marketingową wyjątkowość i nie musi już walczyć ceną. Na zdjęciu hotel Mandarin Oriental w Paryżu.

82

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

83


Lounge z biblioteką. Największym koszmarem takich miejsc są niewygodne siedziska i książki wybrane przez człowieka, który ich nie czyta. Tak jak tutaj. Kto czyta Draculę, Shantaram czy Dana Browna w czasie 48 godzinnego pobytu w hotelu?


Książki jednak świetnie sprawdzają się jeśli chodzi o budowanie luksusowego wizerunku hotelu, o co zapewne chodziło projektantowi tego miejsca w Hotelu Marriott w Sydney.


Tak chyba wygląda modelowy wakacyjny „chill out”. Prawdziwe mistrzostwo świata w marketingu. Ź : YTL ródło


przygotowanie do otwarcia Każdy pomysł na dochodową działalność usługową łączy w sobie fizyczne zalety nieruchomości ze standardem usług. Praca nad otwarciem hotelu rozpoczyna się na 16 do 25 tygodni przed i obejmuje czynności związane z promocją i sprzedażą obiektu na rynkach docelowych. Celem jest zaplanowanie możliwie jak najwcześniej strumienia przychodów dla hotelu. Służy temu budżet pre-openingowy. Reklama hotelu w magazynach, gazetach, publikacjach. Im wyższa jakość hotelu, tym większe znaczenie papierowych publikacji specjalistycznych. Ich celem jest nie tylko sama sprzedaż, ale także budowanie marki i rozpoznawalności, szczególnie wśród kadry menedżerskiej. O ile publikacje papierowe służą do budowania długoterminowych relacji, to internet jest idealny do codziennej sprzedaży. Problemem sprzedaży przez internet jest to, że istnieje w nim każdy, nawet najmniejszy obiekt, pensjonat, mieszkanie na wynajem, a dobrze sprzedają się najtańsi lub ci, którzy są dobrze znani, obecni na rynku wiele lat i cenieni za jakość usług. Większość obiektów ginie w całym tym chaosie.

Public relations. Bardzo dobre dla tych, którzy mają przemyślany pomysł na swoją obecność na rynku. Mistrzostwa świata w piłce plażowej w hotelu Anders to najbardziej znany przykład dobrego PR. Wymyślenie czegoś nowatorskiego, co jednocześnie się samofinansuje i przydaje darmowego rozgłosu hotelowi, może podnieść obłożenie o kilka cennych procent. Reprezentacja. Jeśli ma to uzasadnienie w lokalizacji i standardzie obiektu, można próbować stowarzyszyć się z organizacjami takimi jak Leading Hotels of the World, czy Design Hotels, co pomaga w promocji sprzedaży zagranicznej. Jednak jest to opcja dla naprawdę dobrych hoteli w lokalizacjach dla obcokrajowców. Należy przeznaczyć także środki na przygotowanie strony internetowej, materiałów reklamowych etc. Bardzo ważne jest wcześniejsze zatrudnienie pracowników działu sprzedaży. Cała bowiem praca związana ze sprzedażą i promocją hotelu rozpoczyna się od momentu zatrudnienia osoby odpowiedzialnej za sprzedaż. Kluczowym elementem każdej kampanii sprzedażowej jest ewaluacja oferty konkurencji w zakresie oferty i ceny. Te elementy są częścią studium wykonalności, ale powinny być powtórnie ewoluowane przez dział sprzedaży. Pre-opening hotelu także sprzedaż np. konferencji, spotkań. Osoba odpowiedzialna za te działania powinna już tworzyć listę kluczowych klientów, allotment oraz kontrakty dla tych klientów. Wszystko to, oprócz przygotowanego wcześniej podziału pokoi i ich cennika, jest najważniejszym obowiązkiem pracownika sprzedaży.

Sektor hotelarski na całym świecie płaci najgorzej ze wszystkich branż. Absolwenci nawet najbardziej renomowanych uczelni hotelarskich w 80 proc. wybierają pracę poza sektorem hotelowym, przede wszystkim w finansach, ubezpieczeniach, czyli branżach opartych także o usługi, tyle że wysoko płatne. Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

87


Luksus to ulotne odczucie i trudno go pokazać nie popadając w trywialność. Tu udana próba. Ź

ródło:

YTL


Rekrutacja personelu W ostatnich 25 latach hotele nie miały problemu z rekrutacją personelu. Wysokie bezrobocie powodowało, że chętnych było więcej niż hotel mógł zaoferować miejsc do pracy. Taka sytuacja potrwa jeszcze tylko kilka lat (być może tylko 2–3 lata). Bezlitosna demografia, wyjazdy za pracą za granicę, która ma te same problemy demograficzne za progiem już teraz, i wzrost gospodarczy, wszystko to odciśnie swoje piętno na biznesie hotelowym najbliższych lat. Ze względu na najniższe pensje spośród wszystkich branż, problem będzie za kilka lat miał charakter strukturalny. Hotele będą musiały zweryfikować swoją politykę zatrudnienia. Z pewnością będzie miało to wpływ także na cenę hoteli w Polsce. Zanim główny menadżer zacznie zatrudniać pracowników, powinien stworzyć ramy kompetencyjne dla każdego stanowiska pracy, w których cechy społeczne łączą się z wiedzą i doświadczeniem. Zatrudnianie powinno odbywać się na podstawie kryteriów merytorycznych. Zatrudnianie wymaga także stworzenia siatki płac oraz nagród, systemu motywacyjnego, procedury oceny pracowników, załatwiania skarg, procedur dyscyplinarnych.

swój własny specyficzny styl obsługi poprzez standardy operacyjne. Kopiowanie procedur z hoteli sieciowych pozbawia hotele indywidualne ich głównego atutu, czyli własnego stylu. Czyni pracę hotelu rutynową i mechaniczną na podobieństwo baru szybkiej obsługi.

Procedury operacyjne Sukces hotelu w dużym stopniu zależy od właściwie zdefiniowanych i utrzymywanych procedur. Szczególnie dotyczy to nowo otwartych hoteli. Procedury operacyjne odnoszą się do każdego stanowiska pracy w hotelu i każdej czynności wykonywanej w hotelu. Księgi standardów powinny z grubsza odpowiadać standardowi obiektu i oczekiwaniom gości. Warto także stworzyć

• przekroczenie budżetu; • popsute relacje z lokalnym rynkiem; poprzez niekorzystny PR; • niezadowolenie gości z niekompletnego produktu; • popsute relacje z biurami podróży i pośrednikami; • utracone rezerwacje.

Szkolenia W świecie niskiego bezrobocia, do którego szybkimi krokami zmierzamy, zdecydowana większość pracowników nie będzie miała doświadczenia w pracy w hotelu. Nieodzownym stanie się regularne szkolenie pracowników. Szkolenia techniczne i z obsługi najczęściej wykonuje dyrektor i firmy zewnętrzne. W przyszłości wraz ze stopniowym pogarszaniem się jakości zasobów ludzkich, koniecznością staną się szkolenia z kultury (w tym osobistej) i motywacyjne, w tym budujące z pracowników prawdziwy zespół. Udane otwarcie naprawdę się opłaci Konsekwencji złego przygotowania lub słabego wykonania planów otwarcia może być kilka:

Jak pokazać wysokiej jakości spa bez uciekania się do roznegliżowanych kobiet w ekstazie? Źródło: Mandarin Oriental W Nowym Yorku


Rozwój produktu

Hotel musi się rozwijać poprzez produkty, które chcieliby kupić goście i okoliczni mieszkańcy. Kawa i przekąska to najprostsze i najbardziej dochodowe rozwiązanie. Sukces Sturbucksa jest tego dowodem. Ź : YTL ródło


Rozwój produktu Oddanie do użytku hotelu nie oznacza, że ryzyko całej inwestycji zmalało. Tak mógłby z pewnością powiedzieć deweloper, który podpisał na wszystkie mieszkania akty notarialne. Dla inwestora hotelowego to tylko zakończenie etapu. Kolejny to rozwój produktu i maksymalizacja zwrotu z inwestycji

Segmentacja rynku racjonalizuje takie dążenia.

lub ich przekraczanie, jest najtańszą i najłatwiejszą

W dominującym na rodzimym rynku segmencie,

drogą do sukcesu. Hotele sieciowe, ze względu

w którym najwięcej jest pełnoserwisowych hoteli

na wielość marek, nie chcą i nie mogą świadczyć

trzygwiazdkowych, innowacje w fizycznej tkance hotelu

serwisu, który przekraczałby standard określony

nie są oczywiste i łatwe, o wiele więcej do zyskania jest

dla danej marki, ponieważ ingerowałoby to w bazę

w innowacjach dotyczących zarządzania i jakości obsłu-

klientów wyższego standardu. Takich ograniczeń

gi. Dostosowanie się do oczekiwań gości,

nie mają hotele indywidualne.

Bardziej wysublimowany sposób na zagospodarowanie własnej gastronomii: luksusowy sklep cukierniczy. Ciastka pięknie opakowane. Hotel Mandarin Oriental w Taipei (Tajwan)

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

Źródło: Mandarin Oriental

93


Wino jako produkt wyróżniający hotel. Hotel Radisson we Frankfurcie.

94

Źródło: Rezidor

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Hotelarstwo to nie jest świat dla lojalnych gości i... pracowników W świecie, w którym informacja o produkcie jest natychmiast rozpowszechniana, decyzje zakupowe są dyktowane dwoma czynnikami: indywidualnymi preferencjami gościa oraz ceną. Lojalność praktycznie nie istnieje. Goście zdają sobie sprawę, że cena niesie za sobą określoną jakość, ale jednocześnie chcą posmakować różnorodności, w zależności od dochodów wybierając różne hotele w różnych standardach. Nawet wybory korporacji międzynarodowych nie są już podyktowane lojalnością, a ceną, lokalizacją, różnego rodzaju zachętami. Okazuje się, że w hotelarstwie marka nigdy nie przełoży się na wyniki finansowe, tak jak w innych sektorach gospodarki. Hilton, Marriott, Radisson nigdy nie stały się dla hotelarstwa tym czym BMW, Toyota dla samochodów, Apple, Samsung dla elektroniki, Armani, YSL dla mody. Nie chodzi tu o rozpoznawalność, która jest – za sprawą lokalizacji w centrach miast – wysoka, ale o zyskowność, która była zawsze stosunkowo niska, a po kryzysie 2008 r. jeszcze się obniżyła. Odzwierciedlają to niskie wyceny akcji spółek hotelowych na giełdach i niskie pensje pracowników tego sektora, nie tylko w Polsce. Rozwój produktów hotelowych odbywał się zawsze poprzez kopiowanie rozwiązań Innowatorami byli niezależni hotelarze, sieci hotelowe jedynie kupowały ich pomysły i dzięki zasobom finansowym (de facto zdolności kredytowej innych inwestorów indywidualnych zrzeszonych pod marką sieci) multiplikowały pomysł. Bardzo wiele tych pomysłów jednak zmarnowano. Wynika to właśnie z dynamiki korporacji, która bardzo często na zewnątrz wygląda niezwykle profesjonalnie, krótki kontakt z nią pokazuje, że tak nie jest. Nowe i istniejące produkty hotelowe biorą swój rodowód ze zmiany w stylu życia i, co za tym idzie, w modelu konsumpcji. Bary hotelowe z pewnością odczuły odwrót Polaków od wódki na rzecz whisky, a obecnie odwrót od masowych piw na rzecz niszowych browarów. Konające w przeszłości restauracje hotelowe dzięki modzie na zdrowe jedzenie i innowacje kulinarne mogły się odbić od dna. Zbliża się czas, gdy hotele będą oferowały usługi w ściśle określonych niszach Wartość oferty jest zdeterminowana w oczach klienta przez wiele różnorodnych elementów, wiele z nich bardzo indywidualnych dla każdej osoby. To prowadzi do pogłębionej segmentacji rynku. W Polsce, ze względu na niskie zarobki, 80 proc. społeczeństwa nie korzysta z hoteli i na jakąkolwiek segmentację klientów indywidualnych nie było miejsca. Najbliższe 10 lat, w wyniku splotu procesów demograficznych, dalszej emigracji i wzrostu gospodarczego, pozwolą na szybki wzrost kosztów pracy i – co za tym idzie – pensji. Rozpocznie się pogłębione segmentowanie rynku.

96

Odświeżenie czy repozycjonowanie produktu hotelowego Nieunowocześniany produkt z czasem upada. W hotelarstwie ten proces rozłożony jest na lata, niemniej jest nieunikniony. Jest oczywistym, że proces jest kosztowny, trudny do przeprowadzenia. Niemniej, im później się go przeprowadzi, tym ryzyko niezrealizowania i ostatecznego upadku staje się większe. Najlepszy moment na unowocześnienie to okres, gdy produkt przeżywa swój najświetniejszy czas. O tym, że jest już późno na unowocześnienie, powie personel, który po latach pracy zmieni pracodawcę na bardziej perspektywicznego. Celem zasadniczym odnowienia hotelu lub jego repozycjonowania jest co najmniej utrzymanie udziału w rynku i wyników finansowych. Jeśli popyt w danej lokalizacji nadal jest silny w zależności od „zmęczenia” wnętrz można przeprowadzić intensywną renowację, jedynie odświeżenie lub coś pomiędzy. Odświeżenie: wymiana tapicerki, elementów meblowych, zmiana dekoracji, tapet, obrazów. Intensywna renowacja: kompletna wymiana łazienek, mebli, odświeżenie recepcji, wymiana wykładzin w całym hotelu.

Repozycjonowanie hotelu jest zadaniem znacznie trudniejszym i wynika ze zmian na lokalnym rynku. Najczęściej repozycjonuje się hotel do wyższego standardu, wynika to w wypadku lokalizacji miejskich z drożejących gruntów i ich braku. Stąd tak wiele konwersji hoteli trzygwiazdkowych na obiekty nawet luksusowe w bardzo popularnych miastach, takich jak Londyn, Amsterdam, Paryż. W szczycie koniunktury 2000–2007 nawet najbardziej luksusowe hotele przestawały być dobrymi inwestycjami i zamieniano je na luksusowe kondominia apartamentowe, jak stało się to udziałem części hotelu Plaza w Nowym Jorku (inwestor planował zamienić na apartamenty cały hotel, ale pod wpływem protestów zmienił zdanie). W lokalizacjach mniej prestiżowych czasami zmienia się standard na niższy.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Jak przyciągnąć dziewczyny do wydawania pieniędzy w hotelu? Zaproponować im happy hour i luksusowo to zareklamować. Zdjęcie z hotelu Halkin w dzielnicy Belgravia w Londynie.

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015

97


Jak im zakomunikować, że oprócz baru w hotelu są także pokoje i pyszne śniadania? Po prostu subtelnie pokazać te możliwości na zdjęciach hotelowych takich jak to poniżej. Hotel Halkin w Londynie. Wysokiej klasy fotograf i modelki odzwierciedlające potencjalnych klientów są niezbędni.

98

Poradnik Inwestora Hotelowego 2015


Stegu Sp. z o.o. ul. Dworcowa 8, 46-025 Jełowa www.stegu.pl www.woodcollection.pl Zapraszamy do współpracy: inwestycje@stegu.pl

Wood Collection – magia drewna w Twoim domu.

Oryginalne produkty z serii Wood Collection to doskonałe rozwiązanie by każde wnętrze zyskało niebanalny charakter. Jako ścienny element dekoracyjny doskonale komponują się z naturalną, olejowaną podłogą oraz nowoczesnymi meblami. Minimalistyczne, jasne wnętrza wzbogacone drewnianymi panelami we wnękach ściennych lub kominkowych nabiorą oryginalnego charakteru oraz ciepła domowego klimatu. Produkty z linii Wood Collection to prawdziwe wyzwanie dla nieskończonej kreatywności dekoratorów oraz projektantów wnętrz. Pozwalają na szerokie spektrum efektownych zastosowań dekoracyjnych – nie tylko jako elementy ścienne. Mogą również znaleźć ciekawe zastosowanie poziome – jako przykryty szybą dekoracyjny blat stołu lub element podestu lub fragmentu podłogi w salonie. Naturalna dekoracja ścian – faktury drewna, kamienia i cegły należą do najbardziej przyjaznych. Atutem drewna, kamienia czy cegły jest naturalne pochodzenie i trwałość. Wykańczając nimi ściany, zyskujemy także płaszczyznę o niepowtarzalnym rysunku i fakturze, którą można łatwo dobrać do stylistyki wnętrza. Główną zaletą drewnianych paneli Wood Collection, oprócz walorów wizualnych, jest łatwy montaż.

Panel Pure Panele Pure są wytwarzane w ekologicznym procesie z wysokogatunkowego drewna. Odznaczają się bezpretensjonalną estetyką, a każdy trójwymiarowy panel ma swój niepowtarzalny wzór i oryginalną fakturę. Linia Wood Collection, poprzez swoją szlachetną prostotę i funkcjonalność, nawiązuje do sprawdzonych i bardzo cenionych rozwiązań skandynawskich.

Panele Cube Panele dekoracyjne Cube to najnowsza linia produktowa z serii Wood Collection. Wykonane z naturalnego drewna wprowadzają do wnętrza formy charakterystyczne dla nowoczesnego wzornictwa. Geometryczny wzór paneli to oryginalny element dekoracyjny, który idealnie komponuje się z minimalistycznym wystrojem wnętrza. Ze względu na ciepły odcień naturalnego drewna, panele Cube sprawdzą się również w tradycyjnym otoczeniu.

Wymiary panelu: 760 x 380 x 33 mm

Każdy panel składa się z elementów kwadratowych lub mieszanych (prostokątno-kwadratowych) o zróżnicowanej wysokości (max. 15 mm).

Panele Pure firmy Stegu zostały uhonorowane nagrodą Konsumencki Lider Jakości, w kategorii Debiut Roku 2013. Poradnik Inwestora Hotelowego 2014

Wymiary panelu: 345 x 345 mm.

99


Czy warto zmniejszyć stawkę i zapewnić sobie dobre obłożenie?

Mo˝e w niektórych okresach moglibyÊcie zarobiç wi´cej, a mo˝e konkurencja zabiera wi´kszoÊç goÊci?

Byç mo˝e konkurencja sprzedaje noclegi innym segmentom klientów w zupełnie innych cenach?

ZastanawialiÊcie si´ Paƒstwo, czy właÊciwie wyceniacie oferowane usługi?

Jak sprawdzić, jaki mamy udział w sprzedaży na rynku respektując jednocześnie zasadę uczciwej konkurencji?

A może stracimy potencjalny przychód w przeciwieństwie do konkurencji?

Jak zweryfikować, czy nie tracimy potencjalnych przychodów, albo potencjalnych klientów zrażając ich do siebie zbyt wysoką ceną?

Czy ceny publikowane na portalach rezerwacyjnych przez obiekty konkurencyjne są zbliżone do cen średnich, które naprawdę osiągają?

Mo˝e sàsiednie hotele liczàc na wi´kszà iloÊç noclegów obni˝ajà ceny, albo wr´cz przeciwnie?

IRH

Jak przygotowaç ofert´ na du˝e wydarzenie w mieÊcie? Kto z nas nie spotkał si´ z takimi dylematami przygotowujàc ofert´ i analizujàc RevPAR?

Jak sprawdzić, czy rynek akceptuje naszą ofertę?

Czy właściwie zarządzam cenami? Wsłuchując się w te i podobne pytania naszych klientów na seminariach i szkoleniach, INSTYTUT RYNKU HOTELARSKIEGO postanowił przygotować dla Państwa rozwiązanie. Podjęliśmy się stworzenia projektu zajmującego się

BADANIAMI BENCHMARKOWYMI RYNKU Więcej informacji na

www.hospitality.pl

Ewa Behrendt Sebastian Karczewski

Kierownik Projektu | Monitoring Rynku Hotelarskiego | Instytut Rynku Hotelarskiego e-mail: sebastian.karczewski@irh.pl, tel.: 790 215 348 T: 22 22 460 32 | F: 22 100 32 46 | M: +48 537 137 437 | E: ewa.behrendt@irh.pl

Projekt Monitoring Rynku Hotelarskiego realizowany jest przez Instytut Rynku Hotelarskiego przy współudziale Êrodków finansowych z Unii Europejskiej na podstawie umowy z Polskà Agencjà Rozwoju Przedsi´biorczoÊci. Realizacja Projektu

Patronat nad Projektem


Poradnik Inwestora Hotelowego 2015  

Wyjątkowa publikacja o inwestowaniu we własny hotel, a następnie jego skutecznym prowadzeniu.

Advertisement