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Borgomanero A 3 km moderna villa di su due livelli in contesto residenziale e tranquillo circondata da giardino privato di mq 350 e piantumato, composta da: piano terreno, zona pranzo, ampio soggiorno con camino ventilato, cucina abitabile, due camere, bagno doccia, lavanderia/stireria, dispensa, box doppio, porticato; piano primo, zona soppalcata, camera matrimoniale con cabina armadio, camera singola, bagno con vasca/doccia, terrazzo coperto. Trattativa riservata.


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MLS è la sintesi di Multiple Listing Service. In parole semplici, si può dire che è un “listino” di immobili che gli agenti immobiliari condividono con altri colleghi, creando un business comune. Si tratta di una piattaforma tecnologica che consente agli agenti immobiliari di cooperare tra loro, condividendo dati, opportunità e guadagni. Un’innovazione tecnologica, ma anche culturale, in un paese in cui la cooperazione tra soggetti diversi, almeno negli ambiti di business, non è sempre all’ordine del giorno. Per saperne e capirne di più, Attico.it ne ha parlato con Raffaele Racioppi, che opera in questo settore da 10 anni. Signor Racioppi, ci spieghi in due parole che cos’è l’MLS. In pratica, è due cose: da un lato, una piattaforma tecnologica utilizzabile via internet; dall’altro, una metodologia di lavoro, che in gran parte del mondo ha fissato uno standard operativo nella professione di agente immobiliare, trasformandolo di fatto nel vero e proprio consulente personale. Ha qualcosa a che vedere con il franchising ? No. Anzi le piattaforme MLS sono assolutamente “no brand”. Siamo più vicini, in realtà, all’idea di un pacchetto web nell’ottica di “Strumento” per operatori del settore, quello che tecnicamente viene definita un’applicazione B2B. Proporre l’MLS come un brand è un errore sostanziale. L’analisi storica delle piattaforme più diffuse ci dice che le piattaforme di successo sono sempre state indipendenti. Al contrario le piattaforme che nascono da qualche marchio hanno sempre creato diffidenza e si sono limitate ad essere la piattaforma del gruppo. Su una piattaforma moderna si collabora con chi si vuole, al massimo si può avere la possibilità di crearsi un “canale interno dedicato” (per marchio, associazione di categoria, conoscenza ecc.) a prescindere dal brand. Quale è oggi la diffusione dell’MLS? In tutti i paesi evoluti è ormai lo standard operativo, in particolar modo negli Stati Uniti, dove è nato circa 100 anni fa (naturalmente non in forma tecnologica evoluta) e dove ad oggi si contano oltre 1.000 piattaforme MLS con oltre 400 mila agenti immobiliari aderenti. In Europa, i primi esperimenti risalgono alla fine degli anni ’90, concentrati particolarmente in Olanda e nei Paesi Nordici. Anche in Europa, comunque, sta diventato lo standard operativo. Un’innovazione per l’Italia? Innovazione vera e propria non direi, visto che a partire dal 2002/2003 ci sono stati vari tentativi più o meno riusciti di operatori italiani ed esteri, i quali nell’ottica, propria dell’MLS, della ricerca di nuovi mercati sono venuti in Italia alla ricerca di nuove collaborazioni. Ma non si può ancora parlare di uno standard operativo affermato, diffuso e completamente accettato nel nostro paese.

Perché sino a oggi l’MLS non ha avuto grande successo in Italia? I motivi sono vari. Innanzitutto, un progetto importante dovrebbe essere presentato quando ci sono delle reali necessità di mercato e non in quello di massimo boom di quel settore, come successo negli scorsi anni. Poi il fatto che solo di recente la connessione alla rete è diventata economicamente accessibile e diffusa in linea veloce su tutto il territorio. Poi per l’aspetto legislativo/regolamentare molto diverso da quello vigente negli Stati Uniti, dove il mercato della compravendita degli immobili è quasi tutto gestito dagli agenti immobiliari e dove da sempre la condivisione degli immobili e la collaborazione con altri agenti è lo standard, mentre l’intermediazione come la intendiamo noi rappresenta l’occasionalità. Ci sono altri motivi non meno importanti di quelli sino ad ora elencati tipo le regole troppo rigide imposte dai titolari delle piattaforme sino ad ora presentate, gli agenti immobiliari italiani sono dei professionisti che in una prima fase vogliono testare l’idea scegliendo con chi condividere e cosa condividere. Una piattaforma che stimoli tale diffidenza dovrebbe essere sviluppata nell’ottica dei social network dove poter scegliere o addirittura invitare altri operatori e dove poter “cancellare” i non graditi. Infine non ci si è molto preoccupati di curare il lato formativo per diffondere la “Filosofia della Condivisione”. Nonostante tutti questi argomenti di critica, però, sento sempre più parlare di MLS e di condivisione, e questo è un dato di fatto! Quali sono i vantaggi per chi usa questa piattaforma? I vantaggi economici derivanti dall’uso di una buona piattaforma MLS “per chi la conosce e la sa utilizzare” sono molti e indubbi. Operare in condivisione moltiplica le opportunità di business. Il problema è che gli agenti immobiliari italiani sono storicamente “individualisti”, quindi non abituati a dividere i loro compensi. In sostanza individuano nei colleghi solo dei concorrenti e non ancora una reale opportunità di business. Per questo sostengo che un MLS per avere successo in Italia dovrebbe essere offerto per un periodo in test durante il quale verrà fornita formazione e informazione sulla corretta modalità d’uso. In sostanza, come vede l’MLS in Italia? L’MLS sono certo sarà lo standard del futuro anche da noi. Il settore immobiliare sta vivendo il più grande momento di crisi degli ultimi 20 anni. Questo genera attenzione da parte degli operatori verso qualsivoglia novità. L’agente, oggi, è nella condizione ideale per valutare e assorbire innovazioni. Il mercato italiano potrebbe ritrovare proprio nell’MLS lo strumento per ripartire. Questo è il momento di offrire agli operatori italiani uno strumento conforme agli standard mondiali ma personalizzato per le esigenze degli operatori italiani.

Innovazioni

È una sorta di listino informatico di immobili che consente agli operatori di mettere in comune informazioni e guadagni utilizzando la rete informatica. Ma rappresenta anche una nuova metodologia di lavoro che sta trasformando la professione dell’ agente immobiliare. Attico.it ne ha parlato con un esperto del settore

argomenti

MLS, una piattaforma tecnologica per condividere il business


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Mercato immobiliare

argomenti

Emergenza casa per i lavoratori stranieri Calano del 24,3% gli acquisti degli immigrati nel 2009. Uno studio di Scenari immobiliari stima la domanda potenziale in almeno mezzo milione di persone e comprende chi sta in affitto o convivenza ma ha un reddito sufficiente per pagare un mutuo. Ma perché questo setytore si riprenda è necessario che le banche ricomincino a concedere finanziamenti a cura di Roberto Carcano È in arrivo una vera “emergenza abitativa” per il mezzo milione di lavoratori immigrati alla ricerca di una casa in acquisto o in locazione. La stretta creditizia sui mutui e le incerte prospettive dell’occupazione hanno drasticamente ridotto il numero di acquisti di residenze da parte dei cittadini stranieri che vivono e lavorano nel nostro paese. Secondo la stima di Scenari Immobiliari, nel 2009 non si concluderanno più di 78mila compravendite, con un calo del 24,3% rispetto al 2008. In contrazione, di conseguenza, anche il fatturato (meno 26,5%) mentre si mantiene costante la spesa media per l’abitazione, intorno ai 110mila euro. In Italia ci sono circa 4,5 milioni stranieri regolarmente residenti. La maggioranza degli immigrati regolari si rivolge al mercato della locazione e la domanda è in aumento dall’autunno del 2008, parallelamente alla crescente difficoltà di ottenere il finanziamento per l’acquisto. La via dell’affitto è però tutt’altro che semplice. Infatti, continua a essere caratterizzata da alti costi, irregolarità contrattuali e difficoltà di reperimento degli alloggi; oltre che dai pregiudizi degli intermediari o dei proprietari con cui si tratta. Da sottolineare poi la scarsa qualità, in media, delle abitazioni e la frequente condizione di sovraffollamento degli spazi. Il 61,3% degli immigrati residenti vive in locazione, il 9,1% alloggia presso parenti o altri connazionali, l’8,5% presso il luogo di lavoro. Il resto degli stranieri residenti, circa il 20% del totale, vive in un alloggio di proprietà. Il dato è in costante aumento, complice il boom degli acquisti che si è avuto negli anni 2004-2008. L’Osservatorio nazionale immigrati e casa di Scenari Immobiliari stima in circa 600mila gli scambi di abitazione che, negli ultimi cinque anni, hanno avuto come controparte un lavoratore straniero immigrato, per un totale di circa 70 miliardi di euro. Nel 2010 l’andamento degli scambi con gli stranieri immigrati (e più in generale con tutta la fascia a basso reddito del mercato residenziale) dipenderà dalla disponibilità delle banche a concedere credito, in particolare dalla possibilità di ottenere mutui a elevata copertura della spesa. Se il sistema dei mutui non ripartirà, le previsioni di Scenari Immobiliari per il 2010 sono di non più di 53mila compravendite con immigrati. Il che indica un mercato dimezzato dall’inizio delle rilevazioni.

La domanda potenziale è stimata in almeno mezzo milione di persone e comprende chi sta in affitto o convivenza ma ha un reddito sufficiente per pagare un mutuo per la casa (circa 500-600 euro al mese), ma poca disponibilità in contanti. Nel 2009 c’è stata una considerevole diminuzione della domanda reale, rilevabile a livello delle manifestazioni di interesse presso le agenzie immobiliari. L’indagine realizzata da Scenari Immobiliari si basa, infatti, su 400 interviste ad agenti immobiliari specializzati, dislocati sul territorio nazionale, con particolare attenzione alle province dove c’è la più elevata concentrazione di stranieri residenti. Il 65% degli agenti immobiliari riferisce una situazione di crisi, legata in primo luogo alla difficoltà a reperire un mutuo a copertura totale, la forma di finanziamento più richiesta. La particolare congiuntura economica, la maggiore rigidità nelle procedure di accesso al credito, il budget limitato (compreso tra 90 e 120mila euro) rappresentano gli ulteriori problemi. Così una parte della potenziale domanda rinuncia ancora prima di mettersi alla ricerca dell’abitazione, mentre aumenta il numero dei lavoratori stranieri che si presenta in agenzia già in possesso di un documento, rilasciato da una finanziaria o dalla propria banca, che indica esattamente il budget di cui si potrà disporre per l’acquisto. Alla base della diminuzione della domanda c’è anche un aumento degli scambi attraverso la trattativa privata, che permette all’acquirente di risparmiare la percentuale dovuta all’agenzia. Il canale privato rimane però una via complicata, per l’assenza di un’assistenza specializzata e per la resistenza dei proprietari a trattare direttamente con gli stranieri. In questo periodo il mercato degli acquisti è sostenuto dai lavoratori stranieri di più lunga residenza in Italia, ben inseriti nel territorio di riferimento, con un contratto di lavoro stabile e risparmi da parte per coprire l’anticipo. Relativamente all’area geografica di provenienza, si evidenziano tre grandi gruppi di acquirenti, provenienti da est-Europa, Asia centro-meridionale e Cina. In particolare, gli esteuropei si riconfermano al primo posto, con il 41% degli acquisti. Il mercato di case con gli est-europei continua a essere sostenuto dai crescenti flussi migratori. La nazionalità rumena, che ricopre circa un terzo del totale, è la prima, in Italia, per numero di residenti.


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