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COPIA OMAGGIO Anno XVII 02/10/2009 n°

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ATTICO.it Edizione COMO - 02/10/2009 - n°35

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NEWS ATTICO Periodico di informazione e annunci immobiliari Anno XVII - N° 35 del 02 Ottobre 2009 Impaginazione e Amministrazione B&P Editori S.r.l. Filiale di Varese Via C. Battisti, 21 21040 - Jerago con Orago (VA) Tel. 0331 73 52 01 Fax 0331 21 51 76 E-mail: info.varese@bp-editori.it DIRETTORE RESPONSABILE Gianluca Proni HANNO COLLABORATO Emilia Bitossi, Roberto Carcano REDAZIONE Responsabile di produzione: Cristina Pesarin Responsabile commerciale: Enzo Chiaia Impaginazione Annalisa Bruni, Emanuela Rondanin, Grazia Cicciomessere Centro Testi Stefania Argenziano, Romina Sotgia Amministrazione Monica Pinna, Cristina Grieci STAMPA Reggiani Spa Varese Tel.0332/549533 REGISTRAZIONE Tribunale di Monza n° 1702 del 31 dicembre 2003 La direzione di NEWS ATTICO si riserva il diritto di modificare, rifiutare o sospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio. L’editore e la concessionaria di pubblicità non rispondono di eventuali errori di stampa, ritardi o danni causati dalla non pubblicazione di inserzioni per qualsiasi motivo. Gli inserzionisti dovranno rifondere all’Editore ogni spesa da esso eventualmente sostenuta a causa di dichiarazioni, violazione di diritti o altri elementi contenuti negli annunci. NEWS ATTICO offre solo un servizio, non riceve percentuali o compensi sulle compravendite in oggetto, non è perciò responsabile della qualità, provenienza o veridicità delle inserzioni. E’ vietata ogni riproduzione, anche parziale, di questa copia di giornale.

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ATTICO.it Edizione COMO - 02/10/2009 - n°35

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ATTICO.it Edizione COMO - 02/10/2009 - n°35

Squarci di luce sul residenziale Secondo l’ultima indagine di Tecnocasa, le transazioni restano in calo, ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’acquisto dell’abitazione. Lo scoglio principale resta l’irrigidimento sul fronte dei mutui da parte degli istituti di credito

A cura di Roberto Carcano Nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia. Il mercato è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre del 2009 ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’acquisto dell’abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale. Infatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato ha ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi aveva rimandato l’acquisto.

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È il quadro che emerge dai rilevamenti effettuati da Tecnocasa nell’ambito dal suo circuito di agenzie su tutto il territorio italiano sull’andamento del mercato nei primi sei mesi del 2009. I dati confermano tra l’altro la scelta degli investitori verso il mattone a fronte dell’incertezza dei mercati finanziari. In questo semestre si sono mossi in particolare coloro che avevano un capitale da impiegare o che hanno fatto ricorso a mutui di importi contenuti. In seguito all’atteggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli istituti di credito si è registrata ancora una minore disponibilità di spesa di chi ha acquistato facendo prevalentemente ricorso al mutuo. Le categorie penalizzate sono state ancora gli immigrati e i lavoratori con contratto a tempo determinato. Si confermano aspetti emersi nei semestri precedenti quali: una maggiore offerta sul mercato, l’au-

mento delle tempistiche di vendita se il prezzo dell’immobile è troppo distante dalla capacità di spesa espressa dai potenziali acquirenti, una domanda sempre più esigente ma al tempo stesso prudente alla luce dell’andamento della nostra economia e, soprattutto, del mercato del lavoro. La combinazione di tutti questi elementi ha determinato la realizzazione di compravendite a prezzi più bassi, in particolare nei casi in cui i venditori hanno avuto necessità di rientrare del capitale investito oppure di realizzare un contestuale acquisto. L’andamento delle quotazioni. L’analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia (2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) e infine dall’hinterland delle grandi città (-2,3%). In queste realtà la diminuzione più sensibile dei prezzi si è verificata a Napoli (-3,8%), Bologna (-3,4%) e Genova (-3,1%). La capitale registra una diminuzione del 2,8%, Milano dell’1,7%. Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. Nell’hinterland, invece, il ribasso maggiore si è avuto in quello bolognese (-4%) seguito da quello fiorentino (-2,8%) e milanese (-2,7%). L’analisi per aree geografiche, infine, evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) e infine del Centro Italia (-1%). L’attenzione ai prezzi. Nella prima parte del 2009 il prezzo dell’immobile è stato determinante per la realizzazione della compravendita e, ormai, la quasi totalità dei potenziali acquirenti è sempre più attenta al rapporto prezzo/qualità ed esprime la volontà di acquistare a prezzi congrui rispetto alle caratteristiche presentate dall’immobile. Questo aspetto ha determinato un altro risultato e cioè un calo più accentuato delle quotazioni sulle tipologie usate rispetto a quelle ristrutturate o di nuova costruzione. Infatti, dalle analisi, è risul-


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tato che, quasi sempre, nei quartieri dove l’offerta abitativa è più vetusta il ribasso delle quotazioni è stato maggiore. È anche vero però che le tipologie usate in buone condizioni hanno incontrato maggiormente il favore degli acquirenti. Per gli immobili di nuova costruzione, la contrazione dei valori è stata meno accentuata con ribassi soprattutto laddove si è verificato un surplus di offerta con conseguente invenduto sul mercato. Per quanto riguarda la tipologia immobiliare, le abitazioni medie e quelle popolari hanno registrato una diminuzione dei prezzi più significativa rispetto a quelle signorili e di prestigio, che hanno meglio preservato il loro valore. Su questo segmento di mercato, infatti, si muovono spesso acquirenti che non hanno urgenza di acquistare e che cercano la casa più aderente alle loro esigenze. Se questo non avviene e le caratteristiche sono distanti, anche di poco, da quelle desiderate, le compravendite si chiudono a prezzi più bassi. Si tratta di una clientela esigente che comunque inizia a esprimere prudenza rispetto al rapporto tra prezzo e qualità dell’immobile, elemento ormai trasversale a tutte le tipologie di abitazioni. Gli acquirenti hanno apprezzato le soluzioni poste ai piani alti, con spazi esterni, luminose, inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate, possibilmente con box o posto auto. Tutte le abitazioni che non hanno risposto a queste caratteristiche sono state sottoposte a importanti riduzioni di prezzo e in alcuni casi, nonostante ciò, restano sul mercato per lungo tempo. Si tratta quasi sempre di tipologie abitative di qualità bassa che in passato erano acquistate soprattutto da una clientela con bassa capacità di spesa e che ora trovano con difficoltà acquirenti sul mercato. La domanda. L’analisi della domanda immobiliare in questa prima parte dell’anno ha registrato una maggioranza di richieste per la casa principale che si è ripresa soprattutto nella seconda metà del semestre, stimolata dal ribasso dei tassi di interesse sui mutui e dei prezzi degli immobili. È continuato anche il trend positivo degli acquisti per investimento che era già in ripresa dall’estate del 2008 in seguito all’instabilità dei mercati finanziari. L’analisi della domanda a luglio 2009 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 36,3% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 28,2% delle richieste e infine il quattro locali con il 21,8%. A Milano, Napoli e Roma la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. Nelle grandi città si riscontra

un aumento della concentrazione della domanda sui trilocali dal momento che chi può, alla luce della diminuzione dei prezzi, prova ad acquistare un taglio più grande. Gli acquirenti. Analizzando i dati delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa risulta che nella prima parte del 2009 il 77,9% delle compravendite è stato finalizzate all’acquisto dell’abitazione principale e il 22,1% a uso investimento per seconda casa. Il 71,5% di chi acquista è compreso nella fascia di età tra i 18 e 44 anni. Si registra una maggioranza di acquisti da parte di lavoratori dipendenti con il 64,5%, a seguire imprenditori, liberi professionisti, dirigenti e commercianti con il 17,4% e infine i pensionati con il 10,1%. In base alla destinazione dell’immobile risulta che i lavoratori dipendenti sono i principali acquirenti di prima casa e di casa investimento/seconda casa. Al secondo posto segue la classe dei dirigenti, imprenditori, liberi professionisti e commercianti e al terzo posto i pensionati, che rappresentano un quinto di questo mercato. Per quanto riguarda l’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (24,6%), a seguire la fascia compresa tra 250 a 349 mila euro (21,6%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali. L’offerta. Dal lato dell’offerta la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 33,7%, seguito dal bilocale con il 26,5% e poi dal quattro locali con il 21,5%. Tra le motivazione principali della vendita, ci sono il miglioramento della qualità abitativa, l’ottenimento di liquidità e, infine, il trasferimento. Continua anche in questo semestre la diminuzione dei canoni di locazione che hanno registrato un calo dello 0,7% sui bilocali e sui trilocali dello 0,6% a livello italiano. Più accentuata la diminuzione nelle grandi città (-1,2% per i bilocali e -1,3% per i trilocali). I rendimenti immobiliari lordi sui bilocali sono rimasti alquanto invariati e sono pari a 3,9%. Le previsioni. Le previsioni sul mercato immobiliare sono imprescindibili da quella che sarà la situazione economica del Paese, in particolare sul fronte occupazionale, e dall’atteggiamento che avranno le banche nella concessione del credito. Se verranno confermate le previsioni di una ripresa economica nel prossimo anno prevediamo ancora una lieve flessione dei prezzi con una tendenza alla stabilizzazione nel 2011. Riteniamo che il mercato immobiliare sarà caratterizzato sempre più da una clientela con sufficiente

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