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COPIA OMAGGIO Anno X • n° dal 15 al 21 gennaio 2010

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Piccole banche prestano Le proiezioni di Nomisma sui finanziamenti erogati nel primo semestre 2009 dal sistema creditizio italiano in favore del settore immobiliare vedono in crescita la quota destinata al mercato, mentre si riduce quella relativa alle costruzioni. Ma emerge una differenza di comportamento tra gli istituti finanziari medio-grandi e quelli di matrice territoriale. Questi ultimi, infatti, non hanno ridotto le erogazioni

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a cura di Roberto Carcano Secondo le valutazioni dell’istituto di ricerca Nomisma, a giugno del 2009 il monte mutui attivato a sostegno del mercato immobiliare e del settore delle costruzioni ammonta a 573 miliardi di euro: il 60,7% ha come destinazione il mercato e il restante 39,3% l’edilizia. La componente rilevante del sistema creditizio destinato all’immobiliare in senso lato è espressa dal settore delle abitazioni, che raccoglie il 58,3% delle consistenze dei mutui in essere. All’interno di questa quota il 44,1% è a copertura dell’attività di acquisto dell’abitazione. Rispetto a otto anni fa è cresciuta la quota destinata al mercato, mentre si è ridotta quella a copertura del settore delle costruzioni; inoltre è cresciuto il peso del comparto abitativo, in particolare di quello delle compravendite. Il dato più recente, riferito al secondo trimestre 2009, conferma in parte questa tendenza. Se si confrontano le erogazioni destinate al mercato di quest’ultimo trimestre con quelle riferite a un anno prima, emerge il peso crescente della componente di acquisto di abitazioni a scapito soprattutto del comparto immobiliare non residenziale. Analogamente, le erogazioni destinate al settore delle costruzioni vedono anch’esse aumentato nell’anno il peso del settore abitativo. Nel primo semestre del 2009 sono stati erogati complessivamente 66,5 miliardi di euro, il 47% a copertura degli acquisti immobiliari (pari a 38,4 miliardi) e il restante 42,2% per finanziare

il settore delle costruzioni (pari a 28,1 miliardi di euro). Il calo delle erogazioni è espresso da un 20,1% di capitale in meno nel semestre rispetto allo stesso periodo del 2008. A metà anno la flessione del credito erogato per l’acquisto di immobili è ancora piuttosto elevata e di intensità crescente negli ultimi due trimestri (-18,8% nel primo e -22,4% nel secondo). Nel segmento delle costruzioni sembra invece profilarsi un rallentamento della flessione anche se l’entità del calo è ancora significativamente elevata (-15,6% nel trimestre). Le erogazioni destinate al settore delle costruzioni sono calate ancora nei primi due trimestri dell’ anno in corso ma per tutte le componenti, abitazioni, fabbricati non residenziali e altro, il calo è stato di minore intensità nel secondo semestre dell’anno. Nel secondo semestre è rallentata la flessione dei mutui destinati a finanziare l’attività di acquisto da parte delle famiglie, sia di abitazioni sia di immobili di altra natura. In base ai risultati dell’indagine


trimestrale condotta da Banca d’Italia e Tecnoborsa, ciò si sarebbe tradotto in un calo di compravendite effettuate con l’accensione di un mutuo di due punti percentuali, vale a dire il 68,3% degli acquisti effettuati nel secondo trimestre dell’anno a fronte del 70,4% del primo trimestre. Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale) hanno registrato un’ulteriore diminuzione (9,6% del reddito disponibile, rispetto al 9,8% del primo trimestre). Nei mesi estivi è proseguita la riduzione dei tassi d’interesse sui prestiti per l’acquisto di abitazioni

che nel prosieguo dell’anno inciderà sul servizio del debito in proporzione alla quota dei prestiti a tasso variabile. Il costo medio dei nuovi mutui alle famiglie a giugno è diminuito al 2,5% per le erogazioni a tasso variabile e al 5,0% per quelle a tasso fisso. La domanda di mutui, desunta dai dati del Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, nei primi nove mesi del 2009 è cresciuta del 5% rispetto allo stesso periodo del 2008, invertendo così il trend negativo che ha caratterizzato lo scorso anno. Complice di questo aumento sembra essere stata la componente della domanda di rinegoziazione dei mutui ma anche la tenuta della propensione all’investimento in case da parte del risparmiatore italiano. La domanda si caratterizza per fasce di importo più basse rispetto al passato (al di sotto dei 75.000 euro) e per durate superiori

ai 25 anni. Questi elementi inducono a ritenere che si sia in presenza di una componente di richieste di sostituzione o surrogazione di mutui in essere. Secondo le proiezioni di Nomisma, il numero delle sostituzioni relative al secondo semestre del 2009 risultano pari al 31,8% dei mutui stipulati nel periodo, per un importo complessivo previsto di 12,34 miliardi di euro. Gli esiti dell’indagine trimestrale sul credito bancario non confermano il dato Crif di una domanda di mutui positiva, ma raccontano di una domanda non più negativa ma stabile. Tale domanda si è scontrata ancora una volta con le politiche di offerta dei prestiti alle famiglie che hanno registrato un ulteriore irrigidimento, che è consistito principalmente nella riduzione del rapporto tra prestito e valore dell’immobile per i mutui e nell’aumento dei margini per gli altri finanziamenti. Ma, ciò che sta accadendo sul mercato del credito, fa emergere una dicotomia tra le banche medio – grandi e le banche minori, quelle di matrice territoriale. Per queste ultime, infatti, non si è assistito a una contrazione delle erogazioni mentre, al contrario, le banche maggiori fanno registrare una flessione in progressiva crescita. La connotazione del mercato del credito è data però dalle banche maggiori, in quanto si stima che le prime tre detengano il 64% del mercato dei mutui, che sale al 77% se si considerano i primi cinque istituti di credito italiani. Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma in occasione dell’indagine denunciano le difficoltà incontrate dalla clientela nell’accendere mutui casa. Tra queste vengono segnalate la richiesta di “garanzie aggiuntive” (70,1% delle risposte) e la minore quota finanziata (64,6%); seguono i lunghi tempi per l’istruttoria (33,6%) e, infine, il costo elevato del mutuo (11,1%). A queste difficoltà si aggiunge il fenomeno delle insolvenze, in progressivo aumento. Fino alla primavera del 2008, il tasso di insolvenza delle famiglie mutuatarie oscillava attorno all’1%-1,1%; dopo un anno è raddoppiato (a marzo del 2009 Crif stima un tasso di insolvenza del 2%).

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