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Locazioni ad uso diverso dall'abitativo Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dallĘźISTAT, in base all'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati a cura di Anna Carbone

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Nelle locazioni ad uso diverso dallĘźabitativo, originariamente, lĘźaggiornamento ISTAT aveva cadenza biennale. Le parti potevano convenire lĘźaggiornamento annuale del canone, su richiesta del locatore, solo a seguito di quanto disposto dal comma 9 - sexies dellĘźarticolo 1 della legge 5 aprile 1985, n. 118 - che ha modificato appunto lĘźarticolo 32 -. Prima delle modifiche introdotte dalla Legge 27 febbraio 2009, numero 14, le variazioni in aumento non potevano però superare il 75% di quelle accertate dallĘźISTAT, in base allĘźindice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La nullitĂ  delle clausole che stabiliscono aumenti in misura diversa da quella stabilita dallĘźarticolo 32 – nullitĂ  sanzionata dallĘźarticolo 79 della legge 392/1978 – non invalida lĘźintero contratto, in base agli articoli 1419 e 1339 Codice Civile. Di conseguenza alla clausola contrattuale è sostituito automaticamente lĘźaggiornamento previsto dal citato articolo 32. La nullitĂ  della clausola, comunque, si ha solo se essa attribuisce al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni imperative della legge 392/1978 (Cass. 5 luglio 1993, n. 7317). La nuova formulazione dellĘźarticolo 32 Legge 392/78 - ora modificato dalla Legge 14/2009 - dispone come segue: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui allĘźarticolo 27, non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dallĘźISTAT, in base

allʟindice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso allʟentrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo�. La modifica - entrata in vigore il 1° marzo 2009 – sembra aver introdotto due importanti novità: 1) è possibile stabilire una percentuale superiore al 75% di aggiornamento del canone, ove le parti stabiliscano una durata superiore a quella minima di legge; 2) lʟintero aggiornamento del canone può essere applicato anche ai contratti in corso. Lʟaggiornamento ISTAT si applica, con le stesse modalità, anche alle locazioni stagionali (art. 33). Resta però fermo che lʟaggiornamento può essere richiesto dal locatore solo se espressamente convenuto in sede contrattuale, trattandosi di obbligazione facoltativa. Con la conseguenza che il locatore ha lʟonere di allegare e provare con ogni mezzo lʟesistenza del patto che lo preveda. Diversamente da quanto accade per i contratti abitativi - per i quali è prevista la forma scritta a pena di nullità - nelle locazioni ad uso diverso, il patto sullʟaggiornamento può essere anche verbale, contestuale o posteriore alla formazione del contratto (Cass. 13 novembre 1989, n. 4800; Cass. 30 maggio 1996, n. 5008).


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Il piano casa per il futuro Ăˆ stata approvata una revisione della direttiva sull'efficienza energetica nell'edilizia, stabilendo il principio del “consumo zeroâ€? per gli edifici costruiti dal 2019 in avanti a cura di Anna Carbone Norme anche per quanto riguarda le ristrutturazioni di immobili a partire dal 2011. Gli edifici europei del futuro (costruiti dopo il 31 dicembre 2018) dovranno produrre tanta energia quanta ne consumano. E ne consumano parecchia, stando alle stime presentate al Parlamento europeo, a Strasburgo, dove l'assemblea ha approvato a larghissima maggioranza (549 voti a favore, 51 contrari, 26 astenuti) una revisione alla direttiva sul rendimento energetico nell'edilizia. Gli edifici sarebbero responsabili per il 40% del consumo totale di energia nell'Ue, e per il 50% del solo consumo di gas, per il quale l'Unione dipende pesantemente dalle importazioni dai paesi terzi. Inoltre, nell'obiettivo “consumo zeroâ€? per il 2019, l'Europarlamento ha precisato che l'energia prodotta dagli immobili per compensare quella consumata dovrĂ  provenire da fonti rinnovabili. Il testo contiene anche disposizioni obbligatorie riguardanti il rinnovo e il restauro degli edifici esistenti, e prevede che gli Stati membri presentino entro il 30 giugno 2011 dei piani d'azione nazionali contenenti gli strumenti finanziari (prestiti agevolati, incentivi e riduzioni fiscali, disposizioni riguardanti i fornitori di energia etc.) per migliorare l'efficienza energetica degli edifici. La revisione odierna si inserisce su un testo preesistente sull'efficienza energetica nell'edilizia, che però aveva impatto solo per gli immobili di oltre 1.000 mq di superficie abitabile. Le nuove norme invece, che combinano l'imposizione di nuovi standard minimi di efficienza e l'attivazione di nuovi strumenti e incentivi finanziari, riguarderanno invece, tutte le nuove costruzioni (con esclusione solo delle piccole case di meno di 50 mq), e, a partire dal 2011-2012, anche tutte le ristrutturazioni edilizie importanti, ovvero quelle che riguardino almeno il 25% dell'edificio o almeno il 20% del suo valore. Faran-

no eccezione solo gli edifici religiosi, quelli agricoli con basso consumo di energia, gli edifici usati temporaneamente (per meno di 18 mesi), e i palazzi storici protetti il cui carattere rischierebbe di essere compromesso dalle ristrutturazioni a fini di efficienza energetica. Inoltre gli standard di efficienza energetica si dovranno applicare anche alle singole componenti edilizie e tecniche (finestre, sistemi di isolamento dei muri e dei tetti, caldaie per il riscaldamento, sistemi di aria condizionata etc.) che entrano nelle ristrutturazioni. Altra richiesta di Strasburgo è quella di installare contatori intelligenti per l'elettricità in tutti gli edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti. Ogni stato membro sarà responsabile di stabilire i propri requisiti minimi di efficienza sulla base di una metodologia comune che sarà determinata dalla Commissione europea entro il 31 marzo 2010. Inoltre entro il 30 giugno 2011, la Commissione europea dovrà proporre l'attivazione di strumenti finanziari aggiuntivi per incentivare l'efficienza energetica degli edifici. Lo stesso Parlamento europeo ha avanzato tre suggerimenti concreti: aumentare del 15% almeno la quota dei finanziamenti del Fondo europeo di sviluppo regionale (Fesr) destinata all'efficienza energetica ; stabilire, entro il 2014, un Fondo Ue per l'efficienza energetica, finanziato dal bilancio comunitario, dalla Bei (Banca europea degli investimenti) e dagli Stati membri, per promuovere investimenti pubblici e privati nel settore; ridurre l'Iva sui beni e servizi correlati all'efficienza energetica e alle energie rinnovabili.


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Operazioni di cessione di cubatura Chiarimenti dall'Ance sul regime fiscale applicabile, lo stesso previsto per il trasferimento di aree edificabili, per il quale occorre stabilire se il cedente è un soggetto passivo IVA o meno a cura di Anna Carbone LĘźAnce cerca di fare chiarezza in merito al corretto regime fiscale applicabile sia ai fini delle imposte dirette, che di quelle indirette, alle operazioni di cessione di cubatura. In particolare, la Risoluzione Ministeriale del 17 agosto 1976, prot. 250948, richiamando le sentenze della Cassazione n. 2235 del 6 luglio 1972, n. 802 del 21 marzo 1973 e la n. 1231 del 30 aprile 1974, ha precisato che la cessione di cubatura è equiparata alla cessione di diritti reali immobiliari di godimento. LĘźAnce spiega che per quanto riguarda la tassazione della cessione di cubatura, ai fini delle imposte indirette si dovrĂ  applicare lo stesso regime fiscale previsto per il trasferimento di aree edificabili, per il quale occorre stabilire se il cedente è un soggetto passivo IVA o meno. In particolare, nellĘźipotesi di cedente: - soggetto passivo IVA (es. impresa): il trasferimento di cubatura va assoggettato ad IVA al 20%, con applicazione di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 168 euro ciascuna; - soggetto non passivo IVA (es. persona fisica non esercente attivitĂ  commerciale): si applicano imposte di registro con aliquota dellĘź8% e ipotecarie e catastali rispettivamente del 2% e dellĘź1%. LĘźAnce spiega inoltre che anche ai fini delle imposte dirette, la cessione di cubatura, essendo assimilabile alla cessione di un diritto reale di godimento riguardante unĘźarea edificabile, segue le stesse regole previste per il trasferimento di quest'ultima. Ciò in virtĂš di quanto stabilito dallĘźart.9, comma 5, del D.P.R. 917/86, in base al quale “ai fini delle imposte sul reddito le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in societĂ . FISCALITA’


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