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COPIA OMAGGIO Anno IX • n° dal 24 al 30 luglio 2009

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Certificazione energetica, un’occasione di crescita e di selezione Dal primo luglio 2009, qualsiasi categoria e tipologia di immobile che sarà oggetto di transazione a titolo oneroso dovrà corredarsi di una documentazione che ne certifichi i consumi e che diventa indispensabile per concludere compravendite, conferimenti a società, permute e contratti di locazione. Vediamo di capire di cosa si tratta

Di Armando Barsotti (Ufficio studi Fiaip) Le costruzioni contribuiscono all’inquinamento complessivo per il 40% circa del totale. La Certificazione Energetica degli edifici è un documento che permette all’utente finale di conoscere quali saranno i consumi energetici della casa, con la rilevante incidenza che questi hanno nel suo costo di gestione. Dare agli utenti, siano essi proprietari o affittuari una maggiore consapevolezza sui consumi, sugli sprechi, sulle possibilità nel tempo di pagare i meno sia in termini monetari che in termini di inquinamento dell’aria deve diventare un dovere di tutti gli operatori del settore specie nel momento in cui sono a diretto contatto con le famiglie, soprattutto nel momento in cui queste affrontano un impegno enorme, quello dell’acquisto della propria casa, investendo un capitale che magari pagheranno in 20 o 30 anni. Ma la certificazione energetica non è da confondere

Mercato immobiliare

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con la diagnosi energetica. La Certificazione Energetica fotografa una realtà al momento dello studio. L’attestato che normalmente si propone, si compone di tre pagine. La prima, caratterizzata da strisce di colori fa vedere in maniera evidente la classe di appartenenza del fabbricato, i consumi in termini di Kwh/mq anno; la seconda illustra gli indicatori prestazionali, cioè i consumi teorici per riscaldamento, per raffrescamento estivo, per produzione di acqua calda sanitaria, per l’energia elettrica, espressi in Kwh/mq oltre che i kg/mq di CO2 immessi in atmosfera.

La diagnosi energetica ci fa invece capire come intervenire sull’immobile per ottimizzare gli interventi, sapendo in quanto tempo posso ammortizzare il capitale investito. È importante considerare i costi nella vita utile dell’impianto (per esempio se utilizzo una caldaia a condensazione devo sapere che inizialmente per l’acquisto spendo il doppio di una caldaia normale, ma dopo i primi tre anni ho ammortizzato il maggior costo e nei successivi 12 anni ho dei vantaggi nei consumi). La stessa cosa sarà per le case. Gli edifici certificati in classe A o B o C acquisteranno valore nel mercato immobiliare mentre gli edifici classificati F o G sono destinati a perdere valore. Per le Agenzie Immobiliari si aprono nuove possibilità di decantare i pregi di una casa da vendere con ottica diversa, scoprendo che: a) un terrazzo che forse prima sembrava troppo grande, oggi potrebbe essere una buona base per l’installazione di pannelli solare-termici o fotovoltaici; b) una facciata senza troppi decori che oggi sembra anonima sarà invece vendibile come facciata adatta a realizzare un cappotto o addirittura, se orientata a sud, al montaggio di pannelli fotovoltaici integrati all’architettura; c) una brutta ringhiera orientata a sud potrà essere sostituita con tubi sottovuoto per la produzione con energia solare di acqua calda sanitaria; d) un tetto che sta lì a non far niente può diventare anche lui un buon supporto di pannelli, se ben orientato. Per dare qualche numero basti sapere che la maggior parte del patrimonio esistente consuma più di 160 Kwh/mq all’anno, che corrisponde grosso modo a 17,20 mc di metano per mq all’anno e che produce circa 33Kg di CO2/mq all’anno e viene classificato in classe G.


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Per fare il riscaldamento sotto il pavimento è necessario avere una caldaia a condensazione che ha un rendimento molto superiore a quelle a cui siamo abituati. Le case, insomma, devono essere progettate in modo da poter integrare nell’architettura pannelli per l’acqua calda sanitaria o pannelli fotovoltaici. La normativa nazionale prescrive che nelle case nuove ci sia almeno 1 Kwp per ogni appartamento prodotto da fonti rinnovabili. Cercheremo di avere quindi una falda del tetto verso il sud pieno, se il tetto è a falde, oppure metteremo in bella vista verso sud i nostri pannelli sulla facciata che ci faranno anche la necessaria ombra durante la stagione estiva. Ma cosa deve fare il certificatore durante la costruzione? Il certificatore deve controllare innanzitutto il progetto per mettere in guardia il committente e il costruttori di eventuali carenze progettuali. Deve visitare periodicamente in cantiere e nei momenti più opportuni per verificare che quanto previsto sul progetto a livello di coibentazioni sia effettivamente realizzato. Deve infine effettuare i necessari controlli per individuare eventuali “buchi” termici nella struttura (finestre montate male, nastrature non eseguite, impianti passanti non ben sigillati ecc). In sostanza, la certificazione e la diagnosi energetica non devono essere visti come un peso ma come un’occasione di crescita della nostra responsabilizzazione nei confronti dei problemi ambientali. Bisogna lavorare insieme (tecnici, notai, agenzie immobiliari, imprese), ognuno nel suo ruolo e con le sue competenze per cogliere le nuove potenzialità che questo mondo, che a prima vista sembra sempre più complicato, in realtà ci offre, per migliorare il nostro ambiente costruito e per migliorare la qualità della nostra vita. Le incombenti problematiche ambientali ed energetiche quali il surriscaldamento globale e i tassi di inquinamento dovuti al riscaldamento domestico hanno reso necessaria una veloce sensibilizzazione di tutti gli addetti al processo edilizio e in particolare l’utente finale sul tema dell’efficienza energetica.

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Le case richieste dalla normativa nazionale vigente dovrebbero essere almeno in classe C, dovrebbero cioè consumare meno di 54,9 KWh/mq anno, che corrisponde a 5,90 mc di metano al mq all’anno e che producono circa 11,33 kg di CO2 al mq all’anno. Le case virtuose sono quelle in classe B (che consumano meno di 41,2 KWh/mq all’anno, che corrisponde a 4,43 mc di metano e producono 8,5 mc di CO2 al mq all’anno) e meglio di tutte le case in classe A (che consumano meno di 27,4 KWh/mq all’anno, che corrisponde a 2,95 mc di metano e producono 5,65 mc di CO2 al mq all’anno). Poi ci sono le case che utilizzano solo prodotti naturali, cioè prodotti non derivati dal petrolio ( non fossili) e prodotti riciclati. Queste case nella Provincia di Bolzano, dove ci si è affidati all’Agenzia CasaClima ottengono un apice + cioè la classe diventa A+, B+, Oro (se i consumi sono da casa passiva cioè vicini allo 0). Ma come si costruiscono le case ad alta efficienza energetica? Proviamo a dare qualche buona regola che per brevità sarà “tagliata con l’accetta” per la progettazione architettonica: Lʼorientamento. La casa deve essere prevalentemente orientata verso sud (con opportune schermature per il caldo estivo); bisogna assolutamente ridurre le finestre verso Nord. La casa deve essere compatta. Il rapporto Sl/V cioè superficie laterale disperdente diviso Volume deve essere il più basso possibile. Evitare cioè forme a L a Z a T e privilegiare le forme quadrate. Evitare le case troppo basse (case a schiera) e privilegiare le case a blocco. Aumentare lʼisolamento allʼesterno. Non i soliti 4 cm di polistirene ma 10-15 cm di materiali coibenti all’esterno. Eliminare i ponti termici. Non solo quelli di travi e pilastri ma quelli dei balconi. Le solette dei balconi che sporgono dall’involucro edilizio sono difficilmente coibentabili. Meglio è predisporre una struttura indipendente e leggera per realizzare i balconi o le logge del tutto esterne all’edificio. Porre particolare cura nella scelta delle finestre. Che siano con un buon valore di U complessivo (Uw), che abbiano consistenti camere d’aria riempite magari con gas Argon, che abbiano i vetri basso emissivi. Che le finestre siano montate bene, che non ci siano “spifferi”. Preferibile il riscaldamento a pavimento o a soffitto. Ci sono tecnologie che permettono di far circolare l’acqua a bassa temperatura nei pannelli radianti sotto il pavimento: non si devono temere i problemi di circolazione sanguigna che si avevano con temperature dell’acqua a 70°.


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le, adiacente il parco comunale composto da soggiorno con camino, cucina, due camere, ripostiglio, bagno, e posto auto coperto.

Euro 160.000,00

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FIANO ROMANO Appartamento in palazzina in corti-

FIANO ROMANO Adiacente uscita casello autostradale,

POGGIO MIRTETO In posizione centralissima, como-

FIANO ROMANO Appartamento di recente costruzione,

na, adiacente il parco comunale, composto da soggiorno

ville bifamiliari su due livelli, consegnate allo stato ru-

do appartamento di ampia metratura composto da in-

secondo e ultimo piano con ottima esposizione, com-

con cucina a vista, due camere, due bagni, terrazzo di

stico con 600 mq di giardino. Complete di tetto, into-

gresso, salone, cucina, due camere matrimoniali, ba-

posto da soggiorno, cucinotto, disimpegno, due camere,

20 mq, posto auto e cantina. Posizione centrale.

naci, pittura esterna, soglie, recinzione, cancello e ca-

gno, balcone e posto auto di proprietà.

due bagni, ampio soppalco, due balconi e posto auto

nalizzazione per le utenze.

Ottimo stato.

coperto.

Euro 183.000,00

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ADIACENTE PASSO CORESE In posizione panoramica, porzioni di villa bifamiliare di nuova costruzione, composte da soggiorno, cucinotto, due camere, tre bagni, mansarda. Completano la proprietà un terrazzo solarium, il portico e il giardino di 250 mq. Euro 198.000,00

FIANO ROMANO Porzione di villino bifamiliare su un

FIANO ROMANO Appartamento di ampia metratura,

dino di circa 250 mq. Ottimo stato. Euro 205.000,00

CAPENA Colle del Fagiano Adiacente via Tiberina, in complesso residenziale di più unità abitative, porzione di villa bifamiliare su tre livelli, composta da soggiorno, cucina a vista, 3 camere, taverna, due bagni,portico, terrazzo panoramico e garage. Nuova costruzione in pronta consegna. Euro 250.000,00

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PONZANO Villino con accesso indipendente, di recente costruzione in cortina, a pochi passi dal centro, ottimamente collegato con uscita autostradale Ponzano-Soratte e con treno metropolitano Roma - Fiumicino, composto da cucina, salone, 3 camere, tripli servizi, taverna, mansarda e giardino. Euro 260.000,00

POGGIO MIRTETO In zona tranquilla e soleggiata, facilmente raggiungibile con l'autostrada Roma-Firenze e con il treno Poggio Mirteto-Fiumicino aeroporto, villa unifamiliare, già divisa in due unità immobiliari dotate ognuna di soggiorno,cucina, due camere e servizi oltre ad un ampio garage e vari annessi con terreno di circa 9000 mq, coltivato ad uliveto e frutteto. Euro 275.000,00

VACONE Porzione di antico casale del 1400, in posizione panoramica, ubicato nei pressi del sito archeologico di epoca romana dell’illustre poeta Orazio. L’abitazione disposta su due livelli è composta da salone doppio con camino, ampia cucina con dispensa, due camere da letto,ampia camera studio, servizi, autorimessa e giardino alberato di mq 3200. Euro 295.000,00

FIANO ROMANO Villa unifamiliare su un unico livel-

unico livello, di recentissima costruzione composto da soggiorno con cucina a vista, due camere, bagno e giar-

in buono stato, composto da salone, cucina abitabile, disimpegno, due camere, cameretta, doppi servizi e giardino di 150 mq. Nel centro cittadino adiacente i principali servizi.

lo composta da salone, cucina, tinello, tre camere, due bagni, portico 20 mq e giardino (curato) di 850 mq con alberi da frutto e sempre verdi, pozzo. (area pavimentata per ristoro all'esterno).

Euro 395.000,00

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Vendite e Affitti Residenziali Roma Nord, Commerciali Roma Nord, Case Vacanza in e fuori Roma.

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