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In Redazione Responsabile di produzione: Pamela Salvalaggio Impaginazione: P. Salvalaggio, D. Malavasi Centro testi: F. Santachiara

Amministrazione: Elisa Pozzi Tel. 0541 781135 • Fax 0541 901451 Responsabile Distribuzione BFL - Sergio Bellavista Tel. 348.7027840 Stampa Reggiani Spa Brezzo di Bedero (VA) Registrato presso il Tribunale di Monza Registrazione n. 1702 del 31/12/2003 L’editrice B&P Editori srl, si riserva il diritto di modificare, rifiutare o sospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio. L’editore non risponde di eventuali errori di stampa, ritardi o danni causati dalla non pubblicazione di inserzioni per qualsiasi motivo. Gli inserzionisti dovranno rifondere all’Editore ogni spesa da esso eventualmente sostenuta a causa di dichiarazini, violazione di diritti o altri elementi contenuti negli annunci. B&P Editori srl offre solo un servizio, non riceve percentuali o compensi sulle compravendite in oggetto, non è perciò responsabile della qualità, provenienza o veridicità delle inserzioni. E’ vietata la riproduzione, anche parziale, di questa copia di giornale.


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È sempre notte, ma l’alba non è lontana La situazione economica complessiva condiziona anche i mercati immobiliari europei, mentre si amplia il divario negli andamenti e nelle previsioni tra i paesi. Il fatturato immobiliare dei cinque principali stati europei dovrebbe avere nell’anno in corso una flessione intorno all’1,3% rispetto al 2011, mentre per il 2013 si attende una ripresa di circa l’1,6%. Gli ultimi anni sono stati caratterizzati da un andamento discontinuo, dal momento che il fatturato ha registrato un vero e proprio crollo nel 2009, una miniripresa nel 2010, una crescita un po’ più consistente nel 2011, per calare nuovamente nel corso del 2012, in linea con i trend dell’economia. Queste valutazioni fanno parte del preambolo dell’European Outlook 2013, dal suggestivo titolo “La notte non è finita, ma l’alba non è lontana”, il tradizionale report annuale di Scenari Immobiliari, che fa il punto sull’andamento del settore immobiliare nel Vecchio Continente. Secondo gli esperti del noto istituto indipendente di studi e ricerche, tutti i paesi hanno evidenziato un calo del fatturato nel corso dell’ultimo anno, salvo la Germania, che segna un aumento intorno al 4,4%. La flessione più vistosa in Francia (-4,9%), mentre l’Italia ha visto il ridimensionamento più contenuto (-2%) e la Spagna ha registrato una flessione del 4%, dopo anni ancora peggiori. Per il 2013 si attende una crescita inferiore o pari all’1% in Francia, Italia e Gran Bretagna, mentre sono previsti un ulteriore lieve calo in Spagna e un aumento più vistoso in Germania. Per il 2014, invece, la maggior parte dei mercati dovrebbe mantenere stabile il fatturato, mentre Germania e Inghilterra dovrebbero registrare una crescita più sostenuta.

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Il fatturato in Eu27 continua ad avere il segno positivo, sebbene la crescita sia rallentata rispetto al passato. Il 2012 si dovrebbe chiudere con un aumento dell’1,2%, rispetto al 2,8% del 2011 e al 2,6% del 2010. Il ritmo di crescita dovrebbe poi aumentare del 3% nel 2013. Gli aumenti dei prezzi degli immobili registrati a partire dagli anni ‘90, seguiti da alcuni anni di crisi economica e di sensibile flessione delle quotazioni, comportano il rischio di scoppio di “bolle immobiliari”, con conseguenze pesanti sui sistemi economici. In realtà, finora la maggior parte dei mercati ha mostrato una buona tenuta e la bolla non è scoppiata né in Italia né negli altri principali paesi. Dove questo è avvenuto, come Spagna e Irlanda, la situazione era molto più critica, a causa di eccessi nelle nuove costruzioni. Oggi i mercati a maggiore rischio sono proprio quelli caratterizzati dal trend più brillante, cioè Svizzera e Norvegia, dove i prezzi non hanno mai mostrato flessioni negli ultimi 10 anni e hanno raggiunto livelli non sempre sostenibili, grazie anche a un vistoso aumento degli investimenti per il timore di un collasso dell’euro, che ha indotto gli acquirenti a cercare porti sicuri al di fuori dell’eurozona. Ma gli economisti delle due banche centrali sono convinti che la forza patrimoniale degli istituti di credito e la presenza di una domanda sostenuta bastino a evitare qualsiasi shock. Nel 2013, tutti i mercati francesi vedranno quotazioni in lieve crescita, mentre la Germania dovrebbe evidenziare aumenti più consistenti. Scenario in chiaroscuro per l’Inghilterra, dove dovrebbero aumentare i prezzi degli uffici, restare invariati gli immobili residenziali e cali di scarsa entità dovrebbero riguardare i comparti commerciale e industriale. La situazione sarà ancora critica per l’Italia, dove però le flessioni dovrebbero essere minime. La tendenza per il 2014 è di stabilità delle quotazioni nella maggior parte dei mercati, con qualche aumento in alcuni segmenti e paesi. In Italia si prevedono una tendenza al rialzo nel residenziale, stabilità nel terziario/uffici e nel commerciale e una lieve flessione nel comparto industriale.

Accendere un mutuo è sempre più complicato Nei primi sette mesi del 2012 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 19.832 milioni di euro. Secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa, rispetto allo stesso periodo del 2011 la contrazione delle erogazioni è del -47%, per un controvalore di oltre 17.600 milioni di euro (dati Banca d’Italia). Si conferma quindi il trend ribassista iniziato a giugno 2011. Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui, si registra invece un calo dello stock, passato dai 317.871 milioni del quarto trimestre 2011 ai 296.973 del primo trimestre 2012 (-6,57%). L’evoluzione del mercato del credito alle famiglie rimane condizionato dalla situazione economico-finanziaria mondiale. E la domanda di mutui risulta in forte calo (-44% nei primi otto mesi dell’anno, secondo fonte Crif). Ultimamente le banche hanno privilegiato l’accesso al credito a mutuatari di età media. La surroga o portabilità, agli attuali livelli di spread, non è più economicamente conveniente per il cliente e viene considerata più rischiosa dagli istituti di credito; per questi motivi è meno praticata rispetto al recente passato. Indubbiamente,

la situazione lavorativa è fondamentale. La stabilità del posto di lavoro è un elemento chiave che può essere compensato solo da redditi familiari medio alti. Anche il coinvolgimento di un coniuge, un genitore o in ogni caso di un parente di primo grado nell’operazione è tenuto in considerazione nella valutazione del credito. Infine, l’apporto personale: maggiore è il capitale che viene apportato all’operazione dai richiedenti più interessante diventa la prospettiva per la banca. La domanda di credito, comunque, è stata e sarà condizionata sia dal clima di fiducia dei consumatori, oggi ai minimi, sia dal mercato del lavoro nelle sue componenti di occupazione e reddito. Per capire quale andamento aspettarsi per il futuro prossimo, bisogna tenere presente che molto dipenderà dalle decisioni strategiche che verranno prese in sede europea a supporto dell’economia dell’Area Euro. Per i prossimi mesi, l’Ufficio studi di Tecnocasa prevede un andamento in linea con quanto rilevato nei primi mesi del 2012, con un lieve incremento nella fase finale dell’anno e all’inizio del 2013.


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S RIEQUILIBRIO FISCALE E RILANCIO DELL’AFFITTO

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Il mercato segnala che i prezzi degli immobili non diminuiscono e non possono diminuire, a meno che non si venda in perdita rispetto, persino, al solo carico fiscale a cura di Anna Carbone L'IMU, col suo inusitato peso, ha avuto e avrà ancor più nel prossimo autunno effetti devastanti, anche sul piano sociale. Tra l'altro, non è neppure auspicabile che i prezzi diminuiscano, per ciò che questo comporterebbe per lo stesso sistema bancario (l'effetto subprime): così dichiara Corrado Sforza Fogliani presidente Confedilizia. La prima cosa che s'impone è un riequlibrio del carico fiscale che grava oggi sull'immobiliare, imposto sul falso presupposto che prima dell'IMU la tassazione del settore fosse in Italia più bassa che altrove. Bisogna che il Governo ascolti le voci di chi, responsabilmente, propone un ridimensionamento della tassazione della casa. La nuova situazione dei conti pubblici lo consente e quindi l'impone. C'è lo strumento (proposto dalla Cgia di Mestre) della modifica delle aliquote che l'esecutivo si è riservato di fare entro il 10 dicembre. C'è lo strumento della deducibilità che propone il presidente Fini. Altre forme ancora di riconduzione dell'imposta ad equità (a cominciare dalla valorizzazione, propria dei Paesi civili, del principio che il prelievo fiscale trova il suo limite nella capacità di reddito del patrimonio, come stabilito dalla Corte costituzionale tedesca ancora nel 1995) possono essere studiate. Ma necessitano, e urgentemente, atti concreti. La seconda cosa che s'impone, è il rilancio dell'affitto. Per affrontare la situazione che si creerà, Spagna e Inghilterra l'hanno già fatto. Va anzitutto drasticamente ridotta - legislativamente - la sconsiderata penalizzazione fiscale dei contratti di locazione (il cui generale abbandono comporterà problemi ai quali, allegramente, nessuno pensa). Vanno poi resi sicuri (nel rilascio) i contratti, vanno fluidificate le norme coattive che oggi ancora (nell'uso diverso, da 35 anni, dalla legge sull'equo canone) li regolano, e che il premier Monti già nel '98 sosteneva bisognose di una "liberalizzazione accelerata". Potrà, questa strada, non piacere a chi vuole le liberalizzazioni solo in casa d'altri (industriali, in primis), ma è l'unica realistica, come il mondo intero insegna. L'affitto solo, risolve il problema di chi non può più acquistare casa o pagare il mutuo. Il fatto è, invece, che si continua a fare il contrario. La minaccia di una patrimo-

niale (che toccherebbe, coi parametri che girano, anche chi ha solo ereditato, o acquistato, un appartamento in una grande città o ha due abitazioni al Centro-Sud) grava come un macigno sul mercato, e sull'esito della maxivendita di immobili pubblici ipotizzata dal ministro Grilli. I criteri coi cui si vuole revisionare l'ISEE (l'indice sulla situazione delle famiglie, riferimento fisso di molte agevolazioni) fanno leva sui valori maggiorati dell'Imu sperimentale, penalizzando ancora una volta chi ha risparmiato e investito nel mattone. Poi, c'è alle porte la riforma del Catasto: ammantata di belle parole, che però nascondono una sola cosa concreta, che l'Agenzia del Territorio/Economia avrebbe le mani libere per una discrezionalità catastale (a beneficio delle esigenze di cassa, per soddisfare le quali sarebbe all'evidenza già predisposta) che frusta a tal punto l'obiettivo perequativo e di certezza insito nell'istituto stesso del catasto, che se le cose dovessero andare così, tanto varrebbe abolirlo, con risparmio almeno di spese ingenti. Il problema dell'immobiliare - è la sostanza dell'intero discorso - va affrontato subito, prima che sia troppo tardi.

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