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In Redazione Responsabile di produzione: Pamela Salvalaggio Impaginazione: P. Salvalaggio, D. Malavasi, C. Masina, P. Palumbo, V. Castrignanò, S. Urbini Centro testi: F. Santachiara

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L’editrice B&P Editori srl, si riserva il diritto di modificare, rifiutare o sospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio. L’editore non risponde di eventuali errori di stampa, ritardi o danni causati dalla non pubblicazione di inserzioni per qualsiasi motivo. Gli inserzionisti dovranno rifondere all’Editore ogni spesa da esso eventualmente sostenuta a causa di dichiarazini, violazione di diritti o altri elementi contenuti negli annunci. B&P Editori srl offre solo un servizio, non riceve percentuali o compensi sulle compravendite in oggetto, non è perciò responsabile della qualità, provenienza o veridicità delle inserzioni. E’ vietata la riproduzione, anche parziale, di questa copia di giornale.

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La “legge di stabilitĂ â€? (articolo 1, commi 15 e 16, legge 220/2010) ha apportato alcune modifiche alla disciplina delle imposte indirette sui contratti di leasing di immobili, strumentali e abitativi e sugli atti connessi di acquisto e cessione. Lo scopo è quello di garantire un'equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto dell’immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di locazione finanziaria. CosĂŹ ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 12/E dell’11 marzo. Con il nuovo quadro normativo non c'è piĂš l'obbligo di registrazione in termine fisso per i contratti di locazione immobiliare non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Questi contratti saranno, pertanto, soggetti all’obbligo di registrazione solo in caso d’uso. Inoltre, in relazione ai trasferimenti di immobili strumentali oggetto del contratto di locazione finanziaria, il prelievo fiscale si concentra nella fase dell’acquisto del bene da parte della societĂ  di leasing. Dal 1° gennaio 2011 l’acquisto dell’immobile strumentale da parte della societĂ  di leasing è soggetto a imposta ipotecaria del 3% e a imposta catastale dell’1 per cento se la cessione rientra nel campo di applicazione Iva. Per quanto riguarda le cessioni di fabbricati abitativi, se non rientrano nell’ambito applicativo Iva oppure se effettuate in regime di esenzione, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute rispettivamente nella misura del 2% e dell’1 per cento. Con queste modifiche, le cessioni che derivano dall’esercizio dell’opzione di acquisto da parte dell’utilizzatore scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Questa norma fiscale vale sia per i trasferimenti di immobili strumentali e abitativi a seguito dell’esercizio da parte dell’utilizzatore del diritto di riscatto, sia per le cessioni di immobili mediante contratti di locazione finanziaria risolti per effetto di inadempimento dell’utilizzatore. Inoltre è stata disposta l’abrogazione del comma 10-sexies dell’articolo 35 del Dl 223/2006, in base al quale le somme corrisposte a titolo di imposta

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proporzionale di registro sui canoni di locazione finanziaria su immobili strumentali potevano essere scomputate dall’importo dovuto, in sede di riscatto del bene, a titolo di imposte ipotecaria e catastale. I cambiamenti, con riferimento all’acquisto da parte della società di leasing dell’immobile concesso in locazione finanziaria, interessano anche i soggetti obbligati al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ora identificati nei pubblici ufficiali che hanno redatto l’atto, nelle parti contraenti e nell’utilizzatore dell’immobile. Con riferimento ai contratti di locazione in corso al 1° gennaio 2011, non risulta piÚ dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale. Il tributo non deve essere versato per quelle annualità in relazione alle quali i termini per il pagamento siano ancora in corso al 1° gennaio 2011. Se invece il termine per il pagamento è già scaduto al 1° gennaio 2011, i contribuenti che non vi hanno provveduto sono tenuti comunque a effettuare il versamento dell’imposta, oltre che delle sanzioni e degli interessi

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Tutti i contratti di locazione finanziaria immobiliare in corso di esecuzione dal 1° gennaio 2011 scontano, in unica soluzione, un’imposta sostitutiva da versare entro il 31 marzo prossimo. a cura di Anna Carbone Sono obbligati solidalmente al pagamento le parti contraenti del contratto di leasing, cioè la società di leasing e l’utilizzatore. Comunque, nel rispetto dell’autonomia contrattuale delle parti, è possibile esercitare il diritto di regresso per il pagamento del tributo. Se al pagamento provvede la società di leasing, la circolare chiarisce il trattamento fiscale da riservare, ai fini Iva, al riaddebito che la società dispone nei confronti dell’utilizzatore. Se l’imposta sostitutiva è assolta dalla società di leasing in base a un mandato conferito dall’utilizzatore, l’importo riaddebitato a quest’ultimo non deve essere assoggettato a Iva in quanto costituisce il rimborso di un'anticipazione che la società stessa effettua in nome e per conto dell’utilizzatore, ai sensi dell’articolo 15 del Dpr 633/1972. Quando, invece, il pagamento non è effettuato previo rapporto di mandato, la somma riaddebitata deve concorrere a formare la base imponibile rilevante ai fini Iva, ai sensi dell’articolo 13 del Dpr 633/1972, verificandosi un’ipotesi di traslazione economica di un onere sopportato dalla società di leasing. L’imposta sostitutiva va versata con riferimento a tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili, aventi a oggetto sia immobili strumentali sia immobili a uso abitativo. Rientrano nell’applicazione dell’imposta anche i contratti di leasing aventi a oggetto immobili ancora da costruire o in costruzione e quelli per immobili adibiti a cava. Inoltre, il tributo va versato per i contratti di leasing relativi a impianti fotovoltaici. Ne restano esclusi i contratti di locazione finanziaria aventi a oggetto beni immobili non ancora acquistati dalla società di leasing entro il 31 dicembre 2010. Infatti, in questi casi la stipula del contratto di compravendita da parte della società di leasing sarà soggetta alle aliquote ordinarie previste dal Testo unico delle imposte ipotecaria e catastale. L’imposta sostitutiva deve essere calcolata applicando, all’importo corrispondente al costo finanziato del bene immobile, l’aliquota del 2 per cento per i fabbricati strumentali e del 3 per cento per quelli abitativi, e successivamente scomputando le imposte di registro proporzionali corrisposte in relazione al contratto di locazione

finanziaria dell’immobile. L’importo cosĂŹ determinato viene ridotto di una percentuale pari al 4% moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto. Inoltre, mentre la base imponibile da considerare per la liquidazione dell’imposta deve tener conto del costo finanziato del bene immobile, per i contratti di leasing aventi a oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione, occorre invece fare riferimento al costo di realizzazione del fabbricato indicato nel contratto di leasing. Con riferimento al significato da attribuire, ai fini del calcolo dell’imposta sostitutiva, alla locuzione “durata residua del contrattoâ€?, si fa presente che questa va determinata a partire dal 1° gennaio fino alla data prevista per l’esercizio del riscatto. Se il periodo di durata residua del contratto è inferiore all’anno, la riduzione del 4% deve essere computata proporzionalmente alla durata del contratto nell’anno, sulla base del rapporto tra i giorni di durata del contratto nell’anno e 365. Pertanto, posto che la data da calcolare per il calcolo delle annualitĂ  residue decorre dal 1° gennaio 2011, per calcolare lo sconto si deve tener conto, fino alla data prevista per l’esercizio del riscatto, del numero di anni completi e, per l’eventuale ultima frazione di anno, del numero di giorni residui diviso 365. L’imposta sostitutiva non può essere compensata con altre imposte o tributi e il suo omesso o insufficiente versamento comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pari al 30% dell’importo non versato (articolo 13 del Dlgs 471/1997). Fonte: FiscoOggi

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Il mio collega: da avversario a opportunità di business Da un sondaggio effettuato su oltre 2 mila operatori, sembra proprio che gli agenti immobiliari italiani abbiano grosse difficoltà a instaurare tra loro un rapporto di stima e di collaborazione professionale

a cura di Raffaele Racioppi esperto MLS che opera nel settore da oltre 10 anni

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Un po’ di tempo fa ho pubblicato su Facebook un sondaggio semi serio dal titolo “Che agente immobiliare sei?” Chi ha un profilo sul social network lo può ancora trovare. Una delle domande recitava: “il collega agente immobiliare è: 1) qualcuno con cui confrontarsi sulle motivazioni della crisi; 2) un concorrente; 3) un’opportunità di business; 4) … quello che mi stacca i cartelli. Il risultato è stato schiacciante, il 92% si è espresso a favore dell’ultima indicazione. Chiaramente, i risultati dei sondaggi vanno sempre presi con le molle: in questo caso, per esempio, la risposta è motivata dalla “simpatica opzione 4”. In realtà, quello della fiducia nel collega è uno dei punti cardine su cui si giocherà la velocità di affermazione del metodo collaborativo in Italia. Un argomento da approfondire attentamente perché ci sono diversi elementi molto importanti da valutare. La prima riflessione che mi viene in mente è dettata dall’evidente disomogeneità di provenienza e formazione degli operatori del settore. Non solo un retaggio storico e culturale, ma un’evidente diversità di approccio alla professione. Ultimamente, mi è capitato di discutere con un esimio esponente federativo sul tema “Agente immobiliare, professionista o imprenditore puro?” Due impostazioni completamente diverse che, nella realtà, cambiano radicalmente la visione professionale, lavorativa e formativa. Il primo focalizzerà la propria operatività soprattutto su conoscenze tecniche e legali e si aggiornerà continuamente su questi aspetti; il secondo cavalcherà invece una visione molto più commerciale, dando estrema importanza anche alle tecniche e alle psicologie della vendita pura.

Ma non è questo il solo elemento che ha creato disomogeneità in un settore che molto spesso ha subito rinnovamenti istintivi e non programmati, seguendo le mode del momento. Un altro elemento di diffidenza è legato al lassismo con cui si è affrontato e si continua ad affrontare il problema dell’abusivismo e della mancanza dei requisiti necessari di alcuni dei “soggetti” che operano nel settore. Non sta certo a me entrare nel merito di quale sia il corretto approccio alla professione, di quale formazione sia effettivamente necessaria o di come debba essere trattato questo tema e ho portato questi esempi esclusivamente per coloro che affermano di non sapere quali motivazioni possano aver diffuso la sfiducia nei colleghi. Una cosa, però, è certa: l’attenta revisione di tutto l’iter professionale, partendo da seri progetti formativi, tecnici e commerciali, seguiti da una regolamentazione precisa, che tenga conto degli standard internazionali, e un controllo metodico, finalizzato all’allontanamento di tutti coloro che operano senza i “requisiti fondamentali”, costituirebbe un bel passo avanti verso un sano allineamento professionale, che porterebbe anche a vedere con un occhio meno diffidente il collega. Credete possa essere un buon punto di partenza per costruire il futuro della collaborazione in Italia, partendo dalla principale obiezione che si solleva quando si parla di MLS? Vi invito a commentare questo articolo, inviandomi una mail a raffaeleracioppi@hotmail.it o sulla FunPage di Facebook “MLS Generation”.

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