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REDAZIONE Responsabile di filiale: Marco Pennati

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HANNO COLLABORATO Roberto Carcano

REGISTRAZIONE Tribunale di Monza n.° 1702 del 31 dicembre 2003

Responsabile di produzione: Laura Rossetti Impaginazione S. Arena, E. Barba, S. Cursaro, D. Frigatti, A. Riva, V. Venco Centro Testi M. D’Urzo, M. Falcone, A. Magni, M. Mannias, S. Mariga, S. Vinci Amministrazione C. Pagnin, L. Palombella

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In un momento di mercato in cui l’offerta supera la domanda, la strategia della condivisione delle informazioni può risultare determinante. Ecco perchè Le varie alternanze di mercato nel settore immobiliare si evidenziano dall’aumento o dalla diminuzione dei fattori x e y che possiamo identificare in richiesta ed offerta. Oggi stiamo vivendo un ciclo che usiamo definire di crisi, che viene identificata da un aumento dell’offerta e da una forte diminuzione della richiesta. Molte sono le variabili che hanno portato a questo calo: esse vanno dalla ciclicità naturale del mercato, all’eccessivo aumento dei prezzi, alla difficoltà da parte degli istituti di credito di erogare i mutui. Ma in questo momento non vorrei soffermarmi sull’analisi ma piuttosto vorrei aprire un dialogo su quanto il concetto di collaborazione possa aiutare gli operatori immobiliari a superare questo momento. Tutti concorderemo con l’affermare che i tempi necessari per realizzare la vendita di un immobile si sono decisamente allungati. Se un paio di anni fa ci avessero chiesto in quanto tempo avremmo potuto ritirare una proposta su un immobile messo sul mercato al giusto prezzo, la risposta sarebbe stata, senza peccare di presunzione, in 30/60 giorni; oggi dovendo dare una risposta altrettanto onesta, personalmente, mi troverei in difficoltà e probabilmente non mi sbilancerei nell’indicazione di un tempo.

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In un momento come questo punterei il fuoco della mia attività verso la corretta gestione e fidelizzazione della “richiesta” più che sull’acquisizione. Curerei particolarmente il portafoglio richieste, ampliandolo e facendo opera di analisi preventiva sulla reale possibilità di acquisto. Una volta poi accertata la reale potenzialità mi adopererei il più possibile per fornire un servizio il più efficiente e mirato possibile verso la ricerca degli immobili di potenziale gradimento del cliente. Come logico, prima cercherei di accontentarlo attraverso la proposta degli immobili del mio portafoglio, poi però in caso negativo mi attiverei immediatamente per cercarlo anche fuori dalla mia agenzia. Dove? La risposta è: “ovunque”! Privati, periodici di settore, altri Agenti Immobiliari. Certo è che, cosciente della mobilità dei clienti e della quantità di offerte presenti sul mercato odierno, dovrei trovare un metodo o uno “strumento” che mi permetta di essere veloce ed efficiente nell’accontentare il mio cliente buono, altrimenti destinato a rivolgersi ad altre agenzie o peggio ancora a fare da solo. Parlare di servizio al cliente, o ancora di più parlare di fidelizzazione significa “anche” essere veloci ed efficienti nell’esaudirne le necessità. Nell’ottica dell’ottenere il miglior risultato nel minor tempo possibile, prima di passare ad una lunga consultazione telefonica, mi orienterei verso la consultazione “veloce” delle piattaforme di condivisione MLS (Multiple Listing Service) dove con pochi click riuscirei a vedere quanto disponibile in gestione ad altri col-

leghi che hanno manifestato la volontà di condividere il loro immobile, piuttosto che rischiare una scadenza nel cassetto. È per questa logica che si sta diffondendo in tutto il mondo l’uso delle Piattaforme di Condivisione Immobili ed è così, in maniera naturale, che dovremmo approcciare alla filosofia della collaborazione. Collaborare con altri colleghi significa, anche, poter gestire richieste su territori più ampi dove avremmo maggiori difficoltà nell’accontentare una richiesta con le nostre risorse. Un cliente, non potrà che essere felice, di rivolgersi ad un solo agente immobiliare, che per lui svolge con efficacia la ricerca dell’immobile. Nei precedenti articoli (consultabili sul sito www.multiplelistingservice.it) ho accennato a come la condivisione e l’MLS siano l’integrazione di una filosofia operativa e di uno strumento tecnologico ed un esempio sulla gestione di una richiesta come pocanzi interpretato, ne danno la dimostrazione La tecnologia ci viene in aiuto con strumenti sempre più veloci, personalizzabili e di semplice uso per tutti. Sono certo che questo momento di “variazione di mercato” ci metta nella condizione ideale per valutare qualche “aggiornamento professionale” integrato e supportato dallo sfruttamento di nuove tecnologie. Nei prossimi articoli toccheremo anche altri lati, della professione immobiliare, nei quali la filosofia della condivisione ci può portare grandi vantaggi, vedremo, ad esempio, come avere maggiori argomentazioni da utilizzare per acquisire di più.


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Indagine REplat

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Due o tre vani, il mercato si concentra In tempi di difficoltà economica e di stretta creditizia, cresce la richiesta di metrature contenute. A Milano e Roma la domanda si focalizza sui bilocali, i cui prezzi sono in lieve aumento, e i trilocali, che presentano valori in diminuzione

a cura di Roberto Carcano

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Lʼatteso calo generale dei prezzi non si è ancora del tutto verificato né a Roma né a Milano: con le zone centrali e gli immobili di pregio, i prezzi tengono anche in alcune aree cittadine soprattutto per i bilocali che, insieme con i trilocali, rappresentano oltre il 70% del mercato. Bilocali richiestissimi a Milano, soprattutto al centro (+101,79% nellʼarco del 2009) e in zona Fiera San Siro. Nella Capitale, invece, le richieste maggiori si sono verificate per i trilocali al centro (+75,40%), a Villa Ada - Monte Sacro (122,04%) e a Monteverde - Aurelio. È quanto si evince dalla più recente indagine di REplat sullʼandamento delle compravendite immobiliari nelle principali città italiane. “I dati che proponiamo vengono estrapolati dal flusso di lavoro che gli agenti immobiliari generano quotidianamente allʼinterno del nostro sistema”, ha spiegato Vincenzo Vivo, presidente di REplat Spa. “Gli operatori inseriscono ogni giorno nel sistema MLS le richieste e gli immobili che prendono in incarico, con tutte le relative informazioni. Lo stesso giorno di ogni mese il nostro Centro Studi è in grado di rilevare lʼandamento del mercato fatto dagli operatori senza doversi affidare a interviste e questionari”. Secondo la ricerca, il mercato, per accelerare le compravendite, dovrebbe seguire i prezzi più probabili per zona rilevati dal Centro Studi: a Milano si dovrebbe poter acquistare un bilocale a Bovisa Sempione al costo di 209.500 euro, e a Città Studi - Indipendenza un trilocale a 267.310 euro. A Roma, invece, i prezzi migliori si dovrebbero poter trovare a San Giovanni - Roma Est (bilo da 190.180 euro) e a Monteverde - Aurelio (trilo da 301.855 euro) In generale, si sono rilevati alcuni ribassi soltanto in certe zone delle macroaree Semicentro e Periferia dei grandi Centri urbani che negli ultimi 12 mesi hanno effettivamente perso qualche punto percen-

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tuale, segno che gli agenti immobiliari sono stati disposti a rivedere i prezzi per movimentare le compravendite. Tale tendenza, però, non si è verificata né per i centri storici né per gli immobili di pregio. Ciò non deve essere visto in contrapposizione col resto ma come suo complemento: la risposta alla crisi di molti investitori, infatti, è stata quella di riallocare nel mattone quanto salvato in borsa. Questi trend sono ben sottolineati dai dati rilevati su Milano e Roma, città campione per la prima rilevazione dellʼ indice dei prezzi di REplat che mostra la variazione percentuale annua del costo di un immobile in una data zona. Milano. Nel corso degli ultimi 12 mesi, i prezzi del centro storico sono cresciuti sia per i bilocali (+3,42%) sia per i trilocali (+2,68%), a testimonianza della maggior tenuta dei prezzi degli immobili di pregio. Tendenza confermata anche dallʼ andamento di zone di rilievo come Magenta (+1,59 per i bilocali, +6,23% per i trilocali) e Sempione (+6,90 per i bilocali, +6,84 per i trilocali). In altre zone semicentrali, come Venezia (+6,84%per i bilocali e -2,62% per i trilocali) e Ticinese - Genova (+3,73 per i bilocali, -6,41 per i trilocali) si conferma invece una tendenza ancora più netta in diverse zone periferiche: lʼaumento dei prezzi per i bilocali e la diminuzione per i trilocali, circostanza che si spiega con la maggiore richiesta di metrature inferiori in tempi di difficoltà economica e di stretta creditizia. Nelle zone periferiche, la tendenza si ritrova ad Affori - Bruzzano (+3,09% per i bilocali, -1,97% per i trilocali), Niguarda - Bicocca (+5,74% per i bilocali, -3,85 per i trilocali), Gorla - Crescenzago (rispettivamente +2,83% e - 6,78%), Città Studi - Argonne (+1,87% e -0,96%), Barona - Ronchetto sul Naviglio (+4,23% e -3,09%) e San Siro Gallaratese (+2,06% e -3,53%). Roma. Come già accennato, il centro storico segue il trend di Milano per quanto riguarda lʼ aumento dei prezzi ma, a differenza del capoluogo lombardo, sono i trilocali a essere maggiormente saliti di costo (+6,01%) se confrontati coi bilocali (+3,22%). Il prezzo per immobili di queste due tipologie cresce anche nelle zone semicentrali di Parioli - Pinciano (+2,49% per i bilocali, +2,79% per i trilocali), Trastevere Testaccio (rispettivamente +4,23% e +3,38%), Aventino - San Saba (+4,17% e +1,25%) e Prati Borgo (+2,55% e +2,11%) mentre diminuiscono a Trieste – Somalia - Salario (-4,53% per i bilocali e 8,34% per i trilocali), Esquilino - San Lorenzo (rispettivamente -9,83% e -3,35%), Marconi - Ostiense (3,12% e -3,22%), Gregorio VII - Baldo degli Ubaldi (-6,14% e -6,35%) e Trionfale - Monte Mario (-1,03% e -2,83%). Nella maggior parte delle zone periferiche di Roma si conferma la tendenza di una maggior tenuta dei prezzi dei bilocali rispetto ai trilocali, mentre le zone che registrano un aumento dei prezzi per entrambe le tipologie sono Prenestino – Collatino - Tor Sapienza (+2,38% per i bilocali e +2,49% per i trilocali), Laurentina (rispettivamente +4,93% e +7,94%) e Monteverde – Gianicolense Colli Portuensi (+5,92 e +9,67%).


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