Page 1

Van Sijpesteijnkade (on)mogelijkheden tot behoud van de historische bebouwing


Van Sijpesteijnkade (on)mogelijkheden tot behoud van de historische bebouwing

Onderzoeksrapportage naar de (on)mogelijkheden tot behoud van de historische bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade

in opdracht van: Begeleidingsgroep gemeenteraad Utrecht uitgevoerd door: Posad Spatial Strategies Binckhorstlaan 36 2516 BE Den Haag 070 322 28 69 www.posad.nl datum: 10 januari 2013


Van Sijpesteijnkade

studiegebied

0 0 50m

2

200m

30m

ai overzicht

0

0

200m

NP

80%

200%

luchtfoto

Ligging bebouwing Van Sijpesteijnkade en studiegebied


Voorwoord

“In zijn vergadering van 13 september 2012 nam de gemeenteraad Utrecht de actuele motie ‘Viva Van Sijpesteijn, part two’ aan. Eén van de besluiten in de motie is, dat een vertegenwoordiging van de raad een onafhankelijk bureau opdracht geeft een inpassingstudie te laten uitvoeren. In dit onderzoek moet gekeken worden naar de (on)mogelijkheden van behoud, dan wel inpassing, van de historische bebouwing van de Van Sijpesteijnkade, binnen de eerder overeengekomen afspraken.”   “De raad heeft een begeleidingsgroep voor het onderzoek gevormd. Deze bestaat uit de ondertekenaars van de motie; Pepijn Zwanenberg (GroenLinks), Bart Beerlage (PvdA), Bram Fokke (D66), André van Schie (VVD), Tim Schipper (SP), René Kuijper (Groep Kuijper) en Mirjam Bikker (ChristenUnie).” Bron: persbericht – Raadsonderzoek Van Sijpesteijnkade van start, 1 november 2012

De begeleidingsgroep Van Sijpesteijnkade heeft het bureau POSAD geselecteerd om het raadsonderzoek uit te voeren. De doorlooptijd van het onderzoek was november 2012 tot en met december 2012. Dit stuk vormt de definitieve rapportage van het onderzoek en is in januari 2013 opgeleverd. Wij hebben als POSAD deze opdracht met plezier en toewijding uitgevoerd en een grote betrokkenheid van uiteenlopende partijen bij het plangebied ervaren. Het onderzoek is met grote zorgvuldigheid en objectiviteit uitgevoerd. Wij hopen dat het de benodigde duidelijkheid zal geven om tot verdere besluitvorming te komen over de toekomst van dit gebied. De resultaten van het onderzoek worden naar verwachting op de raadsinformatieavond van 22 januari 2013 gepresenteerd. Op basis van de uitkomsten vindt verdere discussie en besluitvorming in de commissie Stad en Ruimte en de gemeenteraad plaats.

posad december 2012

3


Inhoudsopgave

voorwoord

3

Inhoudsopgave samenvatting

7

1 INLEIDING Achtergrond en vraag Uitgangspunten Doel Onderzoeksmethodiek

11 11 12 12

2 WAARDE BEPALEN Betrokken partijen Argumenten voor sloop en voor behoud Stedenbouwkundige waarden Architectonische waarden en menselijke maat 3 PROCEDURES EN PROCES Tijdslijn Be誰nvloedende factoren Verkenning rapportages / quotes / beelden 4 ALTERNATIEVE UITWERKINGEN Overzicht alternatieven Uitwerking per alternatief

16 19 19 20 25 27 29 30 43 45 46

5 conclusies EN AANBEVELINGEN Conclusies onderzoek Afweging van consequenties

103 103

Bijlagen

Disclaimer Lijst met geraadpleegde bronnen Colofon

108 109 111


35-27 sloop noodzakelijk i.v.m bereikbaarheid VL-post en noodhulpdiensten

25 inpassing van het te behouden Rijksmonument

23

21-19 doorgang naar forum wenselijk

11-5 sloop noodzakelijk i.v.m toegang parkeergarage

1-3 sloop noodzakelijk i.v.m bouw HOV-baan

Be誰nvloedende factoren Vijf verschillende factoren liggen ten grondslag aan de de huidige sloopplannen voor de Van Sijpesteijnkade.

A Nooddiensten & reservering spooruitbreiding

D

Er zijn alternatieve uitwerkingen mogelijk voor de

toegang tot het Forum waarbij het pand 1-3 kan

toegang van de nood-en hulpdiensten waarbij de

worden behouden. Hierbij zijn wel vergaande

panden 27,29,31 & 33 behouden kunnen blijven.

consequenties voor de uitwerking van de HOV-baan

Als bij-effect kan het profiel van de kade minder

vereist.

aangetast worden en kan het viaduct voor de HOVbaan lager uitgevoerd worden.

B

Toegang Forum

E

Programma / volumes Forum

Er zijn meerdere uitwerkingen mogelijk waarbij het gewenste volume voor nieuwbouw van

Er zijn alternatieve uitwerkingen mogelijk voor de

woningprogramma wordt toegevoegd en de

toegang tot het Forum waarbij de panden 13-19 en

bestaande bebouwing behouden kan blijven.

21-23 kunnen worden behouden.

C

Ingang parkeergarage

Er zijn alternatieve uitwerkingen mogelijk voor de toegang van de nood-en hulpdiensten waarbij de panden 5,7,9 & 11 behouden kunnen blijven. Als bijeffect kan de plint van de gebouwen aan de kade beter benut worden.

6

HOV-baan

Er zijn alternatieve uitwerkingen mogelijk voor de


Samenvatting

Bij de uitvoering van het onderzoek zijn de verschillende betrokken partijen benaderd en is getracht alle beschikbare relevante informatie over de plan- en besluitvorming van het betreffende deel van het stationsgebied mee te nemen in het onderzoek. De objectiviteit van het onderzoek is als een belangrijke voorwaarde gesteld, waarmee het onderzoek ook geen waardeoordeel zal vormen over reeds genomen besluitvorming. De methodiek van het onderzoek richt zich op vijf elementen in de planvorming die aangemerkt zijn als aanleiding voor de sloop van de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade;

A Nooddiensten & reservering spooruitbreiding Ten noorden van de Noordertunnel van het station is er toegang tot de sporen welke toegankelijk moet zijn voor nood- en hulpdiensten. Hier ligt ook een reservering voor mogelijk toekomstige spooruitbreiding en speelt de toegang tot de VGL-post een rol. B Toegang Forum Het stationsgebied zal een openbaar toegankelijk gebied krijgen dat op het niveau van de stationshal ligt. Dit Forum ligt ter plaatse van de Van Sijpesteijnkade 7,8 meter hoger dan het maaiveld van de kade, aan de voet van de bestaande bebouwing.

C Ingang parkeergarage De inrit van de parkeergarage geldt als toegang voor de garage onder de hele Westflank Noord. De eerste fase van deze garage is reeds in aanbouw en voorziet in een deel van de benodigde plekken voor het in aanbouw zijnde SKU. Wanneer de overige nieuwbouw in de Westflank Noord wordt gerealiseerd, zullen de garage en het Forum worden uitgebouwd richting de Van Sijpestijnkade. D HOV-baan Het tracĂŠ voor hoogwaardig openbaar vervoer zal de verbinding leggen tussen de delen van Utrecht aan beide zijden van het spoor. Ter plaatse van de Leidsche Rijn zal de HOV-baan in het verlengde van de Mineurslaan op het stationsgebied aansluiten. E Programma / volumes Forum In overeenkomsten tussen de gemeente Utrecht en NS Stations is een programma van 35.000m2 woningbouw voorzien aan de Van Sijpesteijnkade. In de uitwerking van het Definitief stedenbouwkundig plan is er voor gekozen om grotere volumes te realiseren ter plaatse van de bestaande bebouwing. Daarnaast kan de aanwezigheid van dergelijke hoge gevels, direct aan de rooilijn van de kade van grote invloed zijn op de verhoudingen van het profiel van de Van Sijpesteijnkade en de menselijke maat.

7


0 UITWERKINGEN Met dit onderzoek is aangetoond dat er wel degelijk uitwerkingen mogelijk zijn waarbij de bestaande bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade behouden kan blijven. Voor de elementen A t/m E zijn alternatieven uitgewerkt waarbij gekeken is naar mogelijk behoud van de bestaande bebouwing. Voor deze alternatieven zijn de technische, financiĂŤle en juridische/procesmatige consequenties in kaart gebracht. Hiervoor heeft onder andere een uitgebreide analyse plaatsgevonden van de documenten die ten grondslag liggen aan de planvorming in het gebied. Dit onderzoek heeft ook aangetoond dat de ontwerpvoorstellen die uitgaan van de sloop van de gebouwen een logisch gevolg zijn van eerdere besluitvorming. Een mogelijk vervolg op dit onderzoek zou kunnen bestaan uit het vaststellen van de keuze voor een scenario bestaande uit mogelijke alternatieven voor ieder van de elementen A t/m E. Hierbij zal een afweging gemaakt moeten worden in consequenties op technisch, financieel en juridisch/procesmatig vlak. Zo kan een keuze een kostenverhoging betekenen voor de ene partij en besparing voor andere betrokkenen. De uitwerkingen uit dit onderzoek kunnen gecombineerd worden tot een totaalscenario. Deze rapportage vormt een overzicht dat als startpunt kan dienen voor de definitieve keuze voor uitwerking van een plan waarbij alle mogelijkheden voor het behoud van de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade zijn afgewogen.

8

A Nooddiensten & reservering spooruitbreiding

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

B toegang Forum

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

C ingang parkeergarage P

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

D HOV-baan

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

E programma/ volumes Forum

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A


1

2

3

4

5

Toegang op voorgestelde plek met beperkt slopen.

Opgang nooddiensten op de Van Sijpesteijnkade

Toegangsweg door de parkeergarage

Toegangsweg door tussenstraat achter Van Sijpesteijnkade

Vaste opslag materieel voor noodsituatie ter plaatse of nooddiensten toegang en bereikbaarheid sporen elders buiten plangebied NS-Stations

Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

Forum op een ander punt beëindigen

Geen toegang naar de Van Sijpesteijnkade

P

P

P

Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

P

Forum op een ander punt beëindigen

P

Geen toegang naar de Van Sijpesteijnkade

Forum op een ander punt beëindigen

Mogelijke alternatieven Overzicht van mogelijke alternatieven ten opzichte van het DSPBP Westflank Noord, NS Stations Group A 2012 9


1. inleiding


Daalsetunnel

Jaarbeursplein

Graadt van Roggenweg

Croeselaan

huidige bebouwing huidige bebouwing

Bron: IPvE FO stationsgebied West. 12 november 2009

Lombokplein

Bebouwing Mineurslaan Noord

Spooremplacement

Busstation

Stadskantoor

Kantoren Mineurslaan Zuid

Forum Noord

Stationsplein Leeuwensteijn West

Forum Zuid

Verleng

de Dam

straat

Beatrixgebouw

Bebouwing Jaarbeursplein

Knoopkazerne

Jaarbeursplein

Graadt van Roggenweg

Amrath Hotel

N

s abio

J

Bebouwing Leidschepoort

Bebouwing Croeselaan

Meg

Leidseweg

Casino

Hojel TNT gebouw complex

Rabobank

Croeselaan

Blok Leidsekade Leidschepoortstraat

Knoopstraat

Mineurslaan

Blok NH-Hotel

verlengde Graadt van Roggenweg

Leidsekade

Jaarbeurspleinstraat

Leidsche Rijn

Kan aals traa t

OV- Terminal

Sijpesteijn

Damst raat

18

Spooremplacement

Rabobrug

Van Sijpesteijnkade

Parkplazablok

Kano nstra at

Stationsplein Oost

Van Sijpesteijntunnel

Leidseveertunnel

Daalsetunnel

Hagelbuurt

bron: IPvE & FO stationsgebied West, 12 november 2009

rd leva bou in re trum Cen eurster b Jaar

9

Mineurslaan

voorgestelde bebouwing voorgestelde bebouwing bron: IPvE & FO stationsgebied West, 12 november 2009 Bron: IPvE FO stationsgebied West. 12 november 2009

12

vo


Inleiding

Achtergrond en vraag

Uitgangspunten

In de motie ‘Viva Van Sijpesteijnkade part two’ wordt duidelijk omschreven wat de intentie is van de gemeenteraad met deze uitvraag voor ontwerpend onderzoek. ‘Eén van de besluiten in de motie is, dat een vertegenwoordiging van de raad een onafhankelijk bureau opdracht geeft een inpassingstudie te laten uitvoeren. In dit onderzoek moet gekeken worden naar de (on)mogelijkheden van behoud, dan wel inpassing, van de historische bebouwing van de Van Sijpesteijnkade, binnen de eerder overeengekomen afspraken. Diverse bewonersgroepen hebben geprotesteerd tegen de plannen en er is een alternatief plan opgesteld. De NS heeft een vergunning voor de sloop, maar is gevraagd om geen onomkeerbare acties te ondernemen zolang het raadsonderzoek loopt.’

Het stationsgebied Utrecht centraal ondergaat een volledige transformatie. De stationshal zelf wordt vernieuwd en de aansluitingen van de stationshal naar de omgeving worden ingrijpend gewijzigd. Hierbij worden ook flankerende ontwikkelingen rondom het station meegenomen in de planvorming. Het programma CU2030 vormt de samenhang tussen al deze ontwikkelingen. Binnen CU2030 is het gebied Westflank Noord gedefinieerd als een te ontwikkelen gebied aan de westzijde van de sporen.¹ Het gebied ligt ingeklemd tussen het Jaarbeursplein, de sporen, de Westelijke passage, de entree van de stationshal en het water van de Leidsche Rijn aan de Van Sijpesteijnkade. Voor dit deelgebied treedt NS Stations op als ontwikkelaar. Er is een programma voorzien van circa 150.000m² werkruimte, circa 250 woningen en bijbehorend parkeren. Belangrijk onderdeel van dit programma is het nieuwe gemeentekantoor SKU dat reeds in aanbouw is gelegen aan het Jaarbeursplein en de westelijke ingang van het station.²

Bron: Motie Viva Van Sijpesteijnkade part two

De vraagstelling voor deze opdracht kent een achtergrond in een ingewikkeld krachtenveld van belangen, meningen en reeds vastgestelde bestuurlijke kaders binnen een zeer complex gebied dat onderdeel vormt van wellicht het meest ambitieuze infrastructurele bouwproject van Nederland. De kern van de vraag richt zich op mogelijkheden tot behoud van historische panden, maar vergt wel inzicht in en begrip van de ruimere stedenbouwkundige context en de bestaande plangeschiedenis voor het gebied Westflank Noord.

1 Definitief Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteit Plan, WestFlank Noord; CU 2030, NS Stations Group A, september 2012, p. 9 2 Definitief Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteit Plan, WestFlank Noord; CU 2030, NS Stations Group A, september 2012, p. 19-23

13


Definitief Stedenbouwkundig plan De bestaande bebouwing van een 13-tal panden aan de Van Sijpesteijnkade 1 t/m 35 liggen binnen het deelgebied Westflank Noord. In het “Definitief Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitplan Westflank Noord; CU 2030, NS Stations / Group A, september 2012” wordt een planuitwerking gepresenteerd waarbij alle bestaande bebouwing zal verdwijnen, met uitzondering van het rijksmonument op nummer 25. Er is een sloopvergunning afgegeven voor alle panden met uitzondering van het rijksmonument nummer 25. Daarnaast moeten de voorstellen voor de Westflank Noord nog worden vastgelegd in het bestemmingsplan dat in de loop van 2013 moet worden vastgesteld door de gemeenteraad. Doel De argumenten tot behoud van de historische bebouwing worden breed gedragen. Het resultaat van het onderzoek zal de Gemeenteraad van Utrecht gedegen informatie moeten geven over de (on)mogelijkheden van behoud dan wel inpassing van de historische bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade. Doel van deze studie is om ruimtelijke alternatieven te beschouwen waarbij de belangen en wensen van alle betrokkenen in het gebied worden afgewogen. Zo kan inzichtelijk gemaakt worden wat de waarde van de bestaande bebouwing op deze locatie is en hoe deze al dan niet kan worden geïntegreerd met de bestaande ruimtelijke plannen voor het gebied. Deze rapportage zou niet alleen een

14

duidelijk en informatief document voor de Gemeenteraad moeten vormen, maar ook inzicht kunnen geven aan de betrokken partijen van het gebied hoe de bestaande bebouwing een waardevol onderdeel van het gebied kan blijven vormen. Onderzoeksmethodiek Als eerste stap in het onderzoek is er een ruimtelijke verkenning van het studiegebied uitgevoerd in de volgende stappen. • Verzameling en screening van achtergrondinformatie voor het planningsproces. Dit geeft inzicht in de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de opgave. Hierbij zijn de belangen en visies op het gebied van de verschillende betrokken partijen naast elkaar gehouden. • Om het karakter van het gebied en de staat van de huidige bebouwing beter te doorgronden zijn er verschillende bezoeken op locatie geweest. Rapportages als de inventarisatie van de bestaande bebouwing door de vereniging Oud Utrecht zijn hierbij ook van waarde geweest. Daarnaast is de geschiedenis van de locatie bestudeerd, de geschiedenis van de planvorming, de verkeersstromen, de structuur van de openbare ruimte, het bestaande en voorgenomen programma in het gebied en de bestaande plannen voor het gebied, teneinde inzicht in het krachtenveld tussen deze factoren te verkrijgen. • De voorgestelde plannen voor de alternatieve prijsvraag van de Ontwikkelgroep Lombok Centraal zijn geanalyseerd om waardevolle


elementen in de studie mee te kunnen nemen. • Er hebben diverse interviews plaatsgevonden met sleutelactoren in verband met knelpunten, potenties en kenmerken studiegebied. Om vanuit een juist vertrekpunt het onderzoek te starten is het noodzakelijk gebleken om een goed overzicht te maken van de plangeschiedenis om de actuele stand van zaken en de context te doorgronden. Hiervoor hebben gesprekken plaatsgevonden met de volgende personen: • Ontwikkelgroep Lombok Centraal: Guus Haest en Fred Dekkers • POS: projectdirecteur Albert Hutschemaekers, stedenbouwkundige Marlies De Nijs, Alexander Schutte en programmamanager Pim Venema • Group A: stedenbouwkundige Adam Visser Alle geraadpleegde bronnen en verslagen van de gevoerde gesprekken staan vermeld in de betreffende bijlage. De informatie uit alle beschouwde stukken is in een tijdslijn gevat waarbij de relevante informatie met betrekking tot de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade is uitgelicht. Deze informatie is gerangschikt onder de elementen A t/m E welke effect hebben op het mogelijk behoud van de bestaande bebouwing. Dit overzicht is opgenomen in hoofdstuk 4. De uitwerking van mogelijke alternatieven waarbij meer van de bestaande bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade behouden zou kunnen blijven is ook uitgevoerd voor de elementen A t/m E. Hierdoor zijn voor elk van deze elementen

mogelijke alternatieven onderzocht. Hierbij is getracht zo volledig mogelijk te werk te gaan om alle mogelijkheden in beeld te brengen. De uitwerking van ieder van de vijf elementen in het DSPBP Westflank Noord van NS Stations/GroupA is in het rapport gerepresenteerd als het 0-alternatief. Voor ieder alternatief zijn de technische, financiële en juridische/ procesmatige consequenties in beeld gebracht. Ook gedurende de totstandkoming van de alternatieve uitwerkingen is er contact geweest met de betrokken medewerkers van POS en GroupA om de specifieke mogelijkheden en onmogelijkheden van de voorstellen goed in beeld te krijgen. Gedurende het onderzoek hebben er drie tussentijdse presentaties aan de begeleidingsgroep van de Gemeenteraad plaatsgevonden over het verloop van het onderzoek . Ook is er door NS Stations en GroupA op 27 november 2012 een presentatie gegeven aan de begeleidingscommissie en Posad om het DSPBP Westflank Noord en bijbehorende uitgangspunten nader toe te lichten. Bij de ontwikkeling van de verschillende alternatieve uitwerkingen is gekeken naar de mogelijke alternatieven binnen het kader van een vastgesteld gebied dat ook zones die aan het plangebied Westflank Noord grenzen omvat. Reden hiervoor is dat mogelijk alternatieve uitwerkingen deels buiten het plangebied Westflank Noord liggen. Hierbij gelden de sporen, de Leidsche Rijn, de straat Jaarbeursplein en de Zuidgrens van Westflank Noord als begrenzingen. De alternatieve uitwerkingen zijn beschreven in hoofdstuk 4.

15


2. waarde bepalen


Waarde bepalen

betrokken partijen Het project Westflank Noord heeft een grote invloed op de bebouwing van de Van Sijpestijnkade. Bij het bepalen van de waarde van deze bebouwing is het standpunt ten opzichte van de Westflank Noord dan ook sturend. Het is van belang de verschillende posities van de betrokken partijen in ogenschouw te nemen. Hieronder staan een aantal van deze partijen nader toegelicht. Gemeenteraad Utrecht De gemeenteraad heeft voor de ontwikkeling van het stationsgebied de taak om de documenten vast te stellen waarin de belangrijkste afspraken aangaande mogelijke ontwikkelingen in het gebied zijn vastgelegd. De motie ’Viva Van Sijpesteijnkade part two’ is een vervolg geweest op een eerdere aangenomen motie uit 2009 waarin de raad verzoekt om een uitwerking waarbij mogelijk behoud van bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade wordt overwogen. Deze tweede motie van de raad is een reactie op het voorgelegde definitief stedenbouwkundig plan van NS Stations en GroupA uit september 2012 waarin, naar de mening van de raad, niet overtuigend is aangetoond dat enkel het monument aan de Van Sijpesteijnkade behouden kan blijven in de nieuwe ontwikkelingen. Gemeente Utrecht De gemeente Utrecht is met de Project Organisatie Stationsgebied (POS) een drijvende kracht achter de ontwikkelingen van en rondom Utrecht centraal. De projectorganisatie heeft in verschillende

ambitie- en beleidsdocumenten de kaders van de mogelijke ontwikkeling van het stationsgebied uitgewerkt en ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Hierbij speelt het mogelijk maken van de nieuwe ontwikkelingen een belangrijke rol. Tegelijkertijd tracht de POS de aansluiting te maken tussen het projectgebied en de omgeving, waaronder de flankerende ontwikkelingen om tot een goede afstemming van bestaande en nog te realiseren gebieden te komen. De POS is nauw betrokken bij de uitwerking van de plannen voor ontwikkeling en toetst deze ook aan de eerder vastgestelde kaders. Naast de sturende rol van de POS heeft de gemeente ook een belangrijke verantwoordelijkheid in de aanleg en het onderhoud van infrastructuur in het gebied en is de gemeente eigenaar en beheerder van de openbare ruimte in het gebied. NS Stations Naast beheerder van de stationsgebouwen is NS Stations ook de grootste grondeigenaar binnen het stationsgebied Utrecht Centraal. Als ontwikkelaar van de gebieden direct gelegen aan de OV terminal van Utrecht centraal neemt NS Stations een letterlijk centrale positie in. Binnen de Westflank Noord is NS Stations ontwikkelaar van het Stadskantoor Utrecht (SKU) en stelt het de kaders vast voor de toekomstige ontwikkeling van de volgende fasen van ontwikkeling van dit gebied. Hierbij is er een mogelijkheid om de grondposities - en daaraan gekoppelde ontwikkelingsmogelijkheden – geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden.¹

1 Definitief Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteit Plan, WestFlank Noord; CU 2030, NS Stations Group A, september 2012, p. 10

18


Prorail Als verantwoordelijk organisatie voor het spoor is Prorail een bepalende factor voor de Westflank Noord. De sporen grenzen aan het plangebied en een belangrijke voorzieningen als de Verkeersgeleidingspost en de rail inzetplaats voor de bereikbaarheid van het spooremplacement liggen in het gebied. Ook ligt er een reservering voor mogelijk uitbreiding van de sporen aan de Westzijde die van invloed is op de mogelijke ontwikkelingen voor de Westflank Noord.

van het cultureel erfgoed. De vereniging heeft in dit kader een rapport over de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade opgesteld dat door verschillende bewonersverenigingen is onderschreven. Oud Utrecht draagt actief argumenten aan tegen de sloop van de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade, teneinde deze gebouwen als cultureel erfgoed te behouden.

Ontwikkelgroep Lombok Centraal Ontwikkelgroep Lombok Centraal is een buurtnetwerk van betrokken omwonenden uit met name de woonwijken aan de Noord-Westzijde van het stationsgebied. De ontwikkeling van de Westflank Noord is van grote invloed op de gebieden aan de overzijde van de Leidsche Rijn en de wijze waarop deze aansluiten op zowel het station als het historische centrum van Utrecht. De ontwikkelgroep heeft zich in de discussie over het mogelijke behoud van de gebouwen aan de Van Sijpesteijnkade gemengd door middel van het uitschrijven van een ideeĂŤnprijsvraag naar mogelijke uitwerking van de Van Sijpesteijnkade en het organiseren en aanbieden van een petitie tegen de sloop van de bestaande bebouwing. Vereniging Oud Utrecht Oud Utrecht is een vereniging die tracht de kennis en belangstelling te bevorderen van de geschiedenis, archeologie en monumentenzorg van stad en provincie Utrecht en te waken over het behoud

19


Vredenburg plein

Lombok plein

Stationhal tion

sta

Jaarbeurs plein

% 0

0

200m 30m

luchtfoto

0 50m

ai overzicht

stationsuitgangen Utrecht Centraal Station kent drie uitgangen: naar de binnenstad (Vredenburgplein), naar de Jaarbeurs (Jaarbeursplein) en naar Lombok (Lombokplein). De Van Sijpesteijnkade vormt een schakel tussen de uitgang naar het Lombokplein en de Stadscorridor Leidsche Rijn met historische bebouwing.

20

0

200m


argumenten voor sloop en argumenten voor behoud Economische waarden Er is een vergunning afgegeven voor de sloop van de gebouwen aan de Van Sijpesteijnkade, met uitzondering van het rijksmonument nummer 25. Er is een aantal praktische redenen aan te wijzen die in de uitwerking van het DSP van NS Stations leiden tot de sloop van de panden. Hier zijn echter ook technische alternatieven voor denkbaar waarbij de gebouwen niet of in mindere mate dienen te wijken voor de nieuwe toegangen, verbindingen en nieuw te realiseren programma. Het is echter evident dat de sloop van de gebouwen grote financiĂŤle voordelen heeft. Zo zorgt het in de uitvoering voor een goed bereikbaar en in te richten bouwterrein voor de verdere ontwikkeling van de Westflank Noord. Met de sloop kunnen ook kostbare technische ingrepen worden voorkomen om de bestaande bebouwing in te passen. Gevolgen van mogelijke alternatieven staan uitgewerkt in hoofdstuk 4. Sloop van de bebouwing biedt ook de mogelijkheid om nieuwbouw te realiseren die in uitstraling en volume precies is afgestemd op de ruimtelijke wensen van het nieuwe programma.

Hier kan wel bij opgemerkt worden dat er ook veel voorbeelden zijn aan te dragen voor economisch succesvol hergebruik van historische bebouwing. De inpassing van de bestaande panden zou in principe ook een economische meerwaarde voor de ontwikkeling kunnen vormen. Het is goed voorstelbaar dat hier, net als in het centrum van Utrecht, de

invulling van historische bebouwing met nieuw programma tot een succesvolle exploitatie kan leiden. Stedenbouwkundige waarden In de ambitiedocumenten voor dit deel van Utrecht wordt er veel nadruk gelegd op het terugbrengen van de waterstructuur. Zo zal de Leidsche Rijn met toegankelijke kades aan weerszijden een herkenbaar element in het gebied worden. In het Masterplan uit 2003 wordt het belang van de doorgaande structuur aangegeven. De toegestane maximale hoogte van de bebouwing in het gebied is hier ook op afgestemd door aan de Van Sijpesteijnkade een lagere bebouwing te voorzien dan in het achterliggende stationsgebied. De kades van de Leidsche Rijn worden aan beide zijden gekenmerkt door kleinschalige historische bebouwing. Aan de zuidelijke kade is er door de inpassing van de Graadt Van Roggenweg een aanzienlijk gat geslagen in dit historische lint. Door de grootschalige bebouwing in het gebied van de Jaarbeurs is er een groot contrast te zien met de kleinschalige bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade. Aan de overzijde van de Leidsche Rijn is de historische bebouwing ter plaatse van het Westplein verdwenen, maar schuin tegenover de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade is de voortzetting van het historische lint zichtbaar. De herwaardering voor de waterstructuur en de ambitie om de Leidsche Rijn zoveel mogelijk terug te laten komen pleit ook voor het terugbrengen van de kleinschalige bebouwing aan weerszijden van het water, zodat het beeld van de kade kan worden voortgezet. Het

21


35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

11

9

7

5

1-3

NP architectonische Waarde Variatie aan gebouwtypen en bouwstijlen in de bestaande bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade

handhaven van de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade als schakel langs deze as zou hierbij een logische keuze zijn.

22

80%

0

De onderdoorgang van de sporen middels de Sijpesteijntunnel is een belangrijke verbinding voor fietsers en voetgangers in het gebied. De herkenbare continu誰teit van de historische bebouwing kan ook een schakel vormen tussen de historische bebouwing van het centrum aan de ene zijde van het spoor en de bebouwing van Lombok aan de andere kant van het spoor.

op het stationsgebied en op het centrum van de stad. De verbinding met Lombok via het nog te realiseren Lombokplein kan net als het Jaarbeursplein en het Vredenburgplein gezien worden als een derde verbindende openbare ruimte tussen het station en de stad. In het leggen van deze verbindingen kan de bestaande bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade een belangrijke schakel vormen tussen Lombok en het oude centrum, tussen het stationsgebied en haar omgeving, tussen oud en nieuw en tussen de grote en kleine schaal.

In de gedachte van het voortzetten van de Leidsche Rijn als stedenbouwkundige drager van het gebied is het van groot belang hoe de kade en het gebied van het Westplein aan de overzijde van de Van Sijpesteijnkade wordt uitgevoerd. Dit bepaalt in grote mate de aansluiting van de wijken Lombok en Nieuw Engeland

Architectonische waarden en menselijke maat In de lijst van rijks- en gemeentelijke monumenten staat van de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade alleen het pand op nummer 25 vermeld. Het staat aangegeven als een rijksmonument en tevens als een pand dat niet in een

200%

0

50m

30m


1-3

bouwjaar: eind 19e eeuw

21-23

Hoekpand, gebouwd als één geheel met panden nr. 5-11

5-11

Modernistisch gebouw met gevel van grijze mozaïeksteentjes, ontworpen door H. van Vreeswijk.

bouwjaar: eind 19e eeuw

25

Historische panden met trapgevels, gebouwd als één geheel met pand nr. 1-3

13-19

bouwjaar: 1949

bouwjaar: 1912 rijksmonument

Gebouw in historiserende (classicistische) stijl, gebouwd door Verbeek-van der Sande. Vooral gewaardeerd om zijn interieur.

bouwjaar: 1932

27-35

bouwjaar: eind 19e eeuw

Historische panden als één geheel gebouwd.

Modernistisch gebouw in Amsterdamse school-stijl, ontworpen door gebroeders Koster. architectonische waarde Uiteenlopende bouwjaren en architecten in de bestaande bebouwing

beschermd stadsgezicht ligt. Op de lijst van beeldbepalende panden staat geen enkel pand aan de Van Sijpesteijnkade vermeld. Naast het rijksmonument uit 1912 bestaat het rijtje uit gebouwen uit verschillende perioden van de laat negentiende en eerste helft van de twintigste eeuw met bijbehorende afwisseling in bouwstijlen. Oud Utrecht heeft in haar inventarisatie uit 2009 met name de panden op nummers 13-19 en 21-23 aangemerkt als panden van bijzondere historische waarde. Als belangrijkste argument voor behoud van de bebouwing wordt in de visie van Oud Utrecht aangegeven dat het ensemble een belangrijke historische referentie geeft.¹ De plek vormt al sinds de aanleg van de Leidsche Vaart in 1664 deel van de westelijke entree van de stad. De bestaande panden sluiten ook in maatvoering aan op de historische omgeving van de Leidsche Rijn en de

kade. Deze herkenbare menselijke maat in het profiel van water, kade en bebouwing is een waardevol element voor de continuïteit van de langzaam verkeersroute die in het Masterplan voor het gebied benadrukt wordt. Deze menselijke maat kan een schakel zijn in de schaalsprong die op dit stuk gemaakt moet worden met de nieuwe ontwikkelingen. De bestaande bebouwing, opgebouwd uit architectonische stijlen van verschillende perioden geeft een rijke variatie aan de kade. De panden refereren naar meerdere perioden en verbeelden zo een deel van de geschiedenis als echt onderdeel van de stad. Door het opnemen van deze variatie in de nieuw te ontwikkelen plannen kan deze geschiedenis onderdeel uitmaken van de nieuwe ontwikkelingen.

1 Visie op de toekomstige ontwikkeling van de Van Sijpesteijnkade (voorheen Leidseweg), Vereniging Oud-Utrecht, februari 2009

23


3. procedures en proces


100m

0% 0 30m 0 50m

SCHALEN STATIONSGEBIED (structuurplan 2006) Ter plaatse van de Van Sijpesteijnkade liggen de schaalniveaus dicht naast elkaar.


Procedures en proces

De ontwikkeling van de planvorming voor de Westflank Noord van het stationsgebied Utrecht kent een plangeschiedenis die terug te voeren is tot het Masterplan stationsgebied, augustus 2003. In de ontwikkeling van de visie op het stationsgebied in ambitiedocumenten en vastgestelde Masterplannen is terug te zien dat het behoud van de panden aan de Van Sijpesteijnkade nooit een uitgangspunt is geweest. Het belang van de voortzetting van een herkenbare schaal van lage bebouwing langs de Leidsche Vaart is daarentegen wel een uitgangspunt in de eerste visiedocumenten. Bij de vaststelling van het Structuurplan 2006 is de schaal voor de bebouwing aan de kade vastgesteld als medium, met toegestane bouwhoogte van 25 meter en uitschieters tot 45 meter hoog. Op de bijbehorende schalenkaart is ook goed te zien dat ter plaatse van de Van Sijpesteijnkade de zones met verschillende schalen small, medium, large en extralarge elkaar over een totale afstand van circa 100 meter opvolgen. Het is binnen het gehele stationsgebied de plek waar de kleinste en grootste schaal van stedelijke bebouwing het dichtst bij elkaar liggen. In een bilaterale ontwikkelovereenkomst is in 2006 het mogelijk te ontwikkelen programma voor de Westflank Noord bepaald op 25.000m2 kantoorprogramma en 35.000m2 woningen.

en vervolgens vastgesteld. In dit document zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de verdere uitwerking vastgelegd. Reserveringen en posities van de infrastructuur en logistiek van het gebied, zoals verkeersstromen en parkeervoorzieningen zijn hier in schema’s en kaarten afgebeeld. Ook is aangegeven dat het woonprogramma aan de Van Sijpesteijnkade voorzien wordt met daarbij een rooilijn aan de kade die afwijkt van de bestaande rooilijn. Het rapport van Oud Utrecht met een inventarisatie van de bestaande bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade kwam ongeveer gelijktijdig uit met het IPVE. Het vormde de onderbouwing van de motie Viva Van Sijpesteijnkade. Dit is als moment aan te merken waarop het groeiende verzet tegen de sloop van de panden direct invloed kreeg op het proces. Het leidde tot de afspraak tussen gemeente en NS Stations om te onderzoeken of de niet-beschermde panden aan de Van Sijpesteijnkade in de nieuwbouw te betrekken zouden zijn. Gezien de complexe randvoorwaarden die voor het gebied gelden is het wel begrijpelijk dat het overwegen van het behoud van de panden de betrokkenen voor een ingewikkelde opgave stelt. De randvoorwaarden zijn voor een deel echter ook het gevolg van eerder vastgestelde besluitvorming.

In november 2009 is het Integraal Programma Van Eisen en Functioneel Ontwerp Stationsgebied West (IPVE) afgerond door de gemeente Utrecht

27


2002

Gemeente Utrecht -gemeenteraad/ -bestuur -gemeentelijke diensten

Referendum stationsgebied, mei 2002 Gemeente Utrecht

2003

2004

Bereikbaarheidsplan stationsgebied Gemeente Utrecht

Structuurvisie Utrecht Dienst stadsontwikkeling

2005

Stedenbouwkundige studie Westflank

Masterplan stationsgebied (2003, vastgesteld door de raad in 2004

Project Organisatie Stationsgebied

Marktpartijen (NS Stations e.a.)

2006

2007

Structuurplan stationsgebied Dienst Stadsontwikkeling

Werkboek randvoorwaarden Westflank

Bilaterale intentieovereenkomst bekrachtigd door de gemeenteraad

Bilaterale ontwikkelovereenkomst (BOO) bekrachtigd door de gemeenteraad

(bewoners-) verenigingen

030219 Werkb_Versie 4c_64/89

29-08-2003

14:08

Pagina 89

â–ź Plattegrond Stationsentree-West en Kop Jaarbeurs

overigen

Afspraken Prorail en het Rijk t.a.v. spooruitbreiding

Spoor en perrons Water Verkeer, gemotoriseerd Verkeer, fiets Verkeer, verblijfsgebied Plein op niveau Plein Passage/atrium Traverse Stationshal Binnenhoven Groen

Plankaart Masterplan 2004 A

Plankaart Structuurplan 2006

Bouwvlak nader uit te werken Bestaande bebouwing binnen plangrens Bestaande bebouwing buiten plangrens

I N H O U D / M A ST E R P L A N

28

89

20

Stedenbouwku plan zuidwesth knoopkazerne


Tijdslijn

In het ontwikkelingsproces van de stationsomgeving rondom de Van Sijpesteijnkade zijn in de loop van de jaren veel documenten gepubliceerd. Er zijn daarbij verschillende partijen te onderscheiden die hierin ieder een eigen rol spelen: de gemeenteraad, de gemeente/ het gemeentebestuur, de Project Organisatie Stationsgebied in samenwerking met NS Stations, en (bewoners-) verenigingen. De tijdslijn hieronder geeft weer welke stukken er zijn verschenen, door wie ze zijn uitgegeven en op welk moment.1

2007

2009

Stedenbouwkundig plan zuidwesthoek knoopkazerne

2010

Motie ‘Viva Van Sijpesteijn’ Gemeenteraad

IP vE/FO Stationsgebied Westzijde

lan ebied dsontwikkeling

2008

Van Sijpesteijnkwartier en verder

2011

Sloopvergunning bebouwing Van Sijpesteijnkade (uitgezonderd nr.25)

IPvE FO HKB Stedenbouwkundigen in opdracht van POS

2012

Bouwvergunning 1e fase stadskantoor

2013

2014

Motie ‘Viva Van Sijpesteijn, part two’ Gemeenteraad

Inventarisatie randvoorwaarden Mineurslaan HKB Stedenbouwkundigen in opdracht van POS

Stedenbouwkundige studie inpassing bebouwing Sijpesteijn Group A / NS Stations

Visie toekomstige ontwikkeling Sijpesteijnkade Vereniging Oud Utrecht

Definitief Stedenbouwkundig Plan + Beeldkwaliteitsplan Westflank-Noord Group A / NS Stations

Prijsvraag Van Sijpesteijnkade Ontwikkelgroep Lombok Centraal

Advies van Rijksbouwmeester Frits van Dongen

f st itie Ún de

Plankaart DSPBP Westflank Noord 2012

bo

en

ed nd

ku uw

Plankaart IPvE FO 2009

ig n&

pla

lan

itp

te

ali

kw

eld

be nk

Ûa

est W ord

No

1 De tijdslijn is gestructureerd naar auteurs van de verschillende documenten

12

20 S | N tio

Sta PA

OU

GR

ns/

pla

29

201

aa nk rt o vo rb ee ldu erk itw ing Ste de nb ou wk un dig P


BeĂŻnvloedende factoren

In de planvorming zijn vijf elementen aan te wijzen als aanleiding voor de sloop van de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade; A Nooddiensten & reservering spooruitbreiding Ten noorden van de Noordertunnel van het station is er toegang tot de sporen welke toegankelijk moet zijn voor nooden hulpdiensten. Deze leidt tot de sporen en maakt ook de perrons bereikbaar. Hierbij is de bereikbaarheid met groot materieel in geval van calamiteiten vereist. Aan de zijde van de sporen is recent het spoor verbreed. Naast deze verbreding is er in 1995 een spoorreservering vastgesteld die het mogelijk maakt om de sporen in de toekomst verder uit te breiden. Op deze plek speelt ook de bereikbaarheid van de Verkeersleidings post (VL-post) een rol. Hiervoor moet een route beschikbaar blijven. Het ligt ook voor de hand de toegang tot de fietsenstalling voor medewerkers van het in aanbouw zijnde Stadskantoor SKU op dit punt in te passen. B Toegang Forum Het stationsgebied zal een openbaar toegankelijk gebied krijgen dat op het niveau van de stationshal ligt. Dit Forum ligt ter plaatse van de Van Sijpesteijnkade 7,8 meter hoger dan het maaiveld van de kade, aan de voet van de bestaande bebouwing. Het Forum zal grotendeels gerealiseerd worden op een bovengrondse parkeergarage.

30

C Ingang parkeergarage De inrit van de parkeergarage geldt als toegang voor de garage onder de hele Westflank Noord. De eerste fase van deze garage is reeds in aanbouw en voorziet in een deel van de benodigde plekken voor het in aanbouw zijnde SKU. Er zal een passtuk gemaakt worden om in de voorlopige toegang en hellingbanen tot de garage onder het SKU te voorzien. In dit passtuk is ook het expeditiehof van het gebied en het SKU in bijzonder geplaatst met een toegang vanaf de Mineurslaan. Wanneer de overige nieuwbouw in de Westflank Noord wordt gerealiseerd, zullen de garage en het Forum worden uitgebouwd richting de Van Sijpestijnkade. Het passtuk zal dan worden aangepast. D HOV-baan Het tracĂŠ voor hoogwaardig openbaar vervoer zal de verbinding leggen tussen de delen van Utrecht aan beide zijden van het spoor. Een nieuw te bouwen halte aan het Jaarbeursplein en een busstation aan de Westzijde van de stationshal zijn belangrijke schakels in de verdere ontwikkeling van de openbaar vervoerstructuur. Ter plaatse van de Leidsche Rijn zal de HOV-baan in het verlengde van de Mineurslaan op het stationsgebied aansluiten. E programma / volumes Forum In overeenkomsten tussen de gemeente Utrecht en NS Stations is een programma van 35.000m2 woningbouw voorzien aan de Van Sijpesteijnkade. In de uitwerking van het Definitief stedenbouwkundig plan is er voor gekozen om grotere volumes te realiseren ter plaatse van


P Forum A 35

E 33

31

29

E C

B 27

25

21-23

13-19

11

9

7

D 5

1-3

Van Sijpesteijnkade

HOV

NP be誰nvloedende factoren A nooddiensten & reservering spooruitbreiding B toegang Forum 0 50m C ingang parkeergarage D HOV-baan E programma/ volumes Forum

80%

de bestaande bebouwing. Een volume kent een hoogte van 45 meter en een andere een woontoren is 90 meter hoog. De benodigde constructieve delen in de onderbouw van deze gebouwen valt samen met de bestaande bebouwing. Daarnaast kan de aanwezigheid van dergelijke hoge gevels, direct aan de rooilijn van de kade van grote invloed zijn op de verhoudingen van het profiel van de Van Sijpesteijnkade en de menselijke maat.

Naast deze vijf elementen zijn er nog andere argumenten aangedragen als randvoorwaarden voor de planvorming, waaronder het laden en lossen voor de nieuwbouw, de inrichting en toegang van het bouwterrein van de Westflank Noord en de effecten van geluidsnormering op de gevels. Wij hebben er bewust voor gekozen ons tot de eerder genoemde vijf elementen te beperken, aangezien deze een directe invloed hebben op het besluit om al dan niet over te gaan tot sloop.

200%

0

30m

31


Verkenning rapportages De hierop volgende pagina’s geven aan wat in verschilende documenten in het verleden is geambieerd of vastgesteld op het vlak van de vijf beïnvloedende factoren die in dit onderzoek worden gehanteerd. De teksten zijn overgenomen uit de betreffende documenten.

A. nooddiensten & reservering spooruitbreiding

2004 Masterplan

Het is fysiek veilig en is bij calamiteiten voor hulpdiensten goed toegankelijk en snel te ontruimen.

zone opstelplaats voor hulpdiensten

2006 Structuurplan

Het is fysiek veilig en is bij calamiteiten voor hulpdiensten goed toegankelijk en snel te ontruimen.

2009 IPvE FO

• •

het vertrekkend zone opstelplaats hulpverleningsvoertuig voor hulpdiensten tegenkomen; dit betekent dat er sprake moet zijn van doorgaande routes van en naar de locaties die bereikbaar en berijdbaar moeten zijn voor hulpverleningsvoertuigen. de hoofdtoegangswegen dienen voor brandweervoertuigen met een maximale asbelasting van 100 KN tot aan het gebouw berijdbaar te zijn en een breedte te bezitten van minimaal 3,5 met er en een vrije doorrijhoogte van ten minste 4,20 meter.

Hulpdiensten

Aanvalsroutes brandweer

• • •

32

hulpdiensten mogen in geval van nood Secundaire route (in De geval niet beschikbaar zijn route via OVT) gebruikmaken van alle routes binnen het

toegang nooddiensten naar Rijrichting spooremplacement over Sijpesteijnkade de aanrijroutes moeten obstakelvrij zijn, dat wil zeggen dat zij in ieder geval niet conflicteren met eventuele ontruimingsroutes, vluchtwegen, looproutes en fietsroutes. de aanrijroutes en aanrijplaatsen moeten uniform aangeduid en benoemd zijn en dienen bij alle hulpverleningsdiensten bekend te zijn. de aanrijroutes en aanrijplaatsen moeten overzichtelijk zijn. er mogen geen conflicterende routes zijn waarbij de aankomende hulpverleningsdiensten

stationsgebied. Hieronder vallen, conform het gemeentelijk beleid, ook de HOV-banen. Om de gebouwen achter het HOV-viaduct bereikbaar te houden voor nooddiensten is ter plaatse van de kruising van het viaduct met de Van Sijpesteijnkade een fysieke doorrijhoogte van 63 63 4,25 gegarandeerd. Ter plekke van het viaduct moet het maaiveld daarvoor 1 meter zakken ten opzichte van het huidige maaiveld, uitgaande van een constructiedikte van het viaduct van 1 meter. Deze maaiveldverlaging wordt vormgegeven als onderdeel van de fietsroute naar de Van Sijpesteijntunnel. Hierdoor wordt het totale hoogteverschil van ca. 2,20 meter verdeeld over twee stappen.

Aanvalsroutes brandweer

Secundaire route ( beschikbaar zijn ro Rijrichting


2011 Inventarisatie randvoorwaarden Mineurslaan

De hulpdiensten mogen in geval van nood gebruikmaken van alle routes binnen het Stationsgebied. Hieronder vallen, conform het gemeentelijk beleid, ook de HOV-banen.

2012 DSPBP Westflank Noord Dit heeft directe consequenties voor de bereikbaarheid van het spooremplacement voor hulpdiensten. Die moeten het emplacement kunnen blijven bereiken via de bestaande Railinzetplaats die dan te bereiken moet zijn via de Van Sijpesteijnkade. ProRail heeft daarbij aangegeven af te zien van exceptioneel vervoer richting de Railinzetplaats, waardoor de hulpdiensten maatgevend zijn.

33


B. toegang Forum

2004 Masterplan

“heldere routes, doorsteken en knooppunten [...] waar bezoekers verschillende routes kunnen kiezen”

2005 Stedenbouwkundige visie Westflank

De stedenbouwkundige studie uit 2005 voorziet in een route over het verhoogde Forumgebied

2005 Werkboek randvoorwaarden westflank

Het Weestflank-Noord gebied kent drie niveau’s van ‘doorwaadbaarheid’: 1. secundaire routes tussen privégebieden door 2. openbaar toegankelijke routes door bouwblokken 3. openbaar toegankelijke ruimte als onderdeel van het bouwblok

2006 Bilaterale ontwikkelovereenkomst

• •

noordzuidroute over verhoogd maaiveld (Forum) realisatie door marktpartijen

2006 Structuurplan Levendigheid: Functies zijn zodanig verspreid of geconcentreerd dat het plangebied op specifieke plaatsen voldoende levendig is, rekening houdend met het gebruik van de ruimten op bepaalde tijden. De langzaam verkeersroutes dienen zoveel mogelijk gebundeld te worden op relatief stille routes en in tunnels. Gebouwen hebben aanliggend aan de openbare ruimte levendige wanden en een actieve plint. Toegankelijkheid: De routestructuur van het gebied moet duidelijk zijn en helder zijn, met name voor het langzame verkeer.

34

Routes voor bewoners in het gebied tussen woning, berging en parkeergarage zijn kort en direct. Territorialiteit: Privé-gebieden en openbare ruimte zijn duidelijk van elkaar gescheiden en te onderscheiden, bijvoorbeeld door achterpaden en binnenterreinen afsluitbaar te maken. Woningentrees zijn in voldoende grote aantallen geclusterd. Parkeerplaatsen voor bewoners zijn zo veel mogelijk fysiek gescheiden van andere parkeerplaatsen.


2009 IPvE FO Voor onveilige routes is ‘s avonds en ‘s nachts t en minste één alternatieve en veilige route beschikbaar (die niet meer dan 1 ,5 keer langer is dan de kortste route) het netwerk van routes is voldoende fijnmazig (bijvoorbeeld voldoende zijwegen), zodat mensen in ge val van nood een alternatieve route kunnen kiezen; richtlijn is: elke 400 meter een keuzemogelijkheid doodlopende straten worden vermeden

Hoofdstructuur voetgangers

Hoofdroutes door particulier bezit op +1

Voetpad

Verblijfsgebied voetgangers

Voetgangers 59 59

2011 Inventarisatie randvoorwaarden Mineurslaan

Toegankelijkheid Enerzijds moeten de gebouwen en de openbare ruimte voor het publiek goed toegankelijk en uitnodigend zijn. Anderzijds moeten de gebouwen en de openbare ruimte in zijn toegankelijkheid voor bepaalde groepen beperkt zijn. Hierdoor wordt ongewenst gebruik beperkt of voorkomen.

2012 DSPBP Westflank Noord Hoofdstructuur voetgangers privaat terrein

Verkeerslicht bij HOV kruising

Voetpad

f) publiek terrein

s

re overgang

route

Hoofdroutes door particulier Verkeerslicht bij HOV kruising bezit op +1 Gedefinieërd als een belangrijke voetgangersverbinding die het Stationsplein West via Verblijfsgebied voetgangers de Van Sijpesteijnkade verbindt met de wijk Lombok. Voetgangers Volgens de huidige planvorming zijn er echter meer logische en aantrekkelijke routes vanuit Lombok voor de ontsluiting van het station en de OV Terminal.

Aansluitend is er een route over het Forum met een meer besloten karakter, als verdichting en verrijking van het stedelijk weefsel.

re openbare

vanuit openbaar

er collectief errein

es

collectief privaat terrein (collectief) publiek terrein afsluitbare de verbinding over het Forum betreft een verÞjning van hetovergang stedelijk weefsel collectief privaat terrein

primaire route

(collectief) publiek terrein

secundaire openbare route toegang vanuit openbaar gebied route over collectief privaat terrein

afsluitbare overgang primaire route secundaire openbare route hoofdroutes en secundaire toegang routes vanuit openbaar gebied route over collectief privaat terrein

de verbinding over het Forum betreft een verÞjning van het stedelijk weefsel

35


C. ingang parkeergarage

36

2004 Masterplan

Het parkeerveld op het huidige Jaarbeursplein (1.000 plekken) verdwijnt en wordt vervangen door een garage met 1.000 tot 1.500 plaatsen (groter kan niet vanwege ontsluitingsproblemen). Deze garage is op werkdagen beschikbaar voor de kantoorgebouwen rondom de StationsentreeWest. Verdere parkeergelegenheid moet binnen de bouwblokken worden geboden.

2005 Werkboek randvoorwaarden Westflank

Gebouwde parkeervoorzieningen zijn bereikbaar vanuit Croeselaan, gedeeld inrit met (nieuwe ondergrondse) garage Jaarbeursplein, ter hoogte van Beatrixgebouw.

2006 Structuurplan

Daarnaast moeten nog maximaal 2.500 nieuwe openbare parkeerplaatsen in het Stationsgebied worden gebouwd, waarvan het merendeel aan de westzijde, circa 1700.


P

2009 IPvE FO

52 Deelgebied Mineurslaan Noord

In dit deel van de Mineurslaan begint de HOV-baan te stijgen vanaf de bocht vanuit de (Verlengde) graadt van Roggenweg om ter plekke van de Van Sijpesteijnkade op een peil van 6,55 +NAP te zijn (rekening houdend met 1 meter constructiedikte). Dit in verband met de benodigde vrije hoogte aan de Van Sijpesteijnkade om de onderdoorgang voor de brandweer te kunnen garanderen. De HOV-baan kan (deels) als viaduct of talud worden uitgevoerd. De ruimte die overblijft tussen de gevel van het Stadskantoor en de trambaan is 2,5 meter tot de zijkant van de reservering trambaan. Voor de HOV-baan wordt een breedte van 9,10 meter opgenomen. Dit is de basisbreedte 1 van de baan (7,10 meter) met aan elke zijde een meter voor masten ten behoeve van bovenleidingen of schouwpad. Afhankelijk van de situatie, materialisatie en uitvoering van de trambaan (ophanging tramdraden, schouwpad) moet gekeken worden naar een optimale oplossing.

P

.

P

P

* ca. 1750

Expeditie De expeditie van het Van Sijpesteijngebouw vindt plaats op de Mineurslaan. Hier is een opstelvak welke een grote vrachtwagen kan faciliteren. Dit deel van de Mineurslaan staat op een helling, 1 maar deze is slechts 1:150. Hierdoor zal de overlast van een helling minimaal zijn.

. 2011 Inventarisatie P randvoorwaarden Mineurslaan

Autoverkeer Aan de Mineurslaan liggen twee parkeergarages. Het bijbehorend autoverkeer wordt via de Mineurslaan ontsloten.

nieuwbouw sijpesteijn indicatief

P

vp 2,35+

ca.300

P

B'

7,1 2,6

2,5

7,1 3,5 2,6

P*

C

P

E

2,5

expeditielift

constructiezone

Nog te bestemmen ruimte, bijvoorbeeld voor expeditieruimte OV-Terminal

4,9 3,5

3

3

toegang tot

parkeerterrein

taxi

3

* **

VerkeersRegelInstallatie Parkeergarage Parkeergarage Parkeergarage 4

fietspoint

verdeelstation 9.865 - P

dwangpunten voor bebouwing aan en op de geplande parkeergarage entree

Publieke Publieke Publieke parkeergarage parkeergarage Taxi/parkeergarage kiss&ride

Mogelijke doorstee -

expeditie

3

3,5

optie met opgang forum westzijde

LIFT

elektra kast

6,5

tv

NU

1:50

ich

z op

LIFT

B

E'

LIFT

st

F'

m

tra

C'

de

op optie met opgang forum direct naast n laa rs eu Min het monument af an

3,5 2

Parkeren NU

6,5

NU

taxi taxi

fietsroute SKU

Het ruimtebeslag van de entree naar de

min.6m.

taxi

taxi

taxi

taxi

a aalt naar vloers

NU

taxi

is een optie waarbij de auto na binnenkomst in een rechte lijn direct afdaalt naar ondergronds en er is een optie die gelijkvloers de bocht omgaat naar het volume van de parkeergarage

taxi

k&r

taxi

taxi

900

taxi

doorgan

k&r

min.6m.

g

k&r

k&r

en behoeve

NU

NU

taxi

taxi taxi

t het

NU

Doodlopende weg nog niet bekend. Er Waarschijnlijk Waarschijnlijk .1parkeergarage .1.1 Waarschijnlijk is op dit moment NU

2012 DSPBP Westflank Noord Rijrichting Rijbaan Rijbaan onder onder maaiveld maaiveld Rijbaan onder maaiveld

taxi k&r

k&r

n de eperkte

30

40

50

100

entreezone parkeergarage

trapverbinding kade/ forum

Parkeren

Brandweer opstelplaats

Fietsparkeren

Toegankelijk voor auto- en vrachtverkeer

Toegang expeditie

VRI

Hekwerk

Alleen toegankelijk voor vrachtverkeer

37 r

P

Verboden voor onbevoegden

keerlus autoverkeer

k&

Traforuimte

keerlus autoverkeer

verbindingszones tussen gebieden k&r

Nooduitgang

constructie zone kantoor secundaire verbindingroute door atrium

k&r

20

Opstelruimte expeditieverkeer Interne ruimtes gerelateerd aan het Beatrixgebouw

keerlus autoverkeer

Constructiezone

Plangrens

Zichtlijn ten behoeve van verkeersveiligheid

Doorsnede

E

10

rlus overkeer

5

keerlus autoverkeer

•

ca.600

P

6

de uitwerking van dit stedenbouwkundig plan mag een eventuele toekomstige verbinding van Forum naar de Noordertunnel niet onmogelijk maken P door de gemeente is aangegeven dat de 1:20 aanwezige kabels en leidingen in de Van G Sijpesteijnkade op de huidige positie blijven liggen. Daar waar de onderbouw 1:150 of constructie van de bovenbouw de huidige rooilijn overschrijidt, zullen maatoplossingen geboden moeten worden. F

•

pgang e van 6

tunnel

P

P

mte an de

naar het

De parkeervoorzieningen aan de westkant van het Stationsgebied zijn voor automobilisten bereikbaar via de Croeselaan.

P

5.6

oppen

d in ouren. er nog cte s en de Binnen gpunten

Onderzocht wordt of de nieuwe bouwblokken in het Van Sijpesteijnkwartier kunnen voorzien in hun eigen parkeervoorziening (inclusief bezoekersparkeren) of gebruik moeten maken van de nieuwe parkeergarage Jaarbeursplein.


D. HOV-baan

2004 Masterplan

De OV-Terminal vormt het knooppunt van het HOVsysteem in het centrum van de stad. Bussen halteren aan beide zijden van de sporen, afhankelijk van hun rijrichting. De busstations worden ingericht als dynamische stations. De eindhalte van de sneltram naar Nieuwegein wordt verlegd van de oostzijde naar de westzijde van het station. • •

38

verhoogde HOV-baan, Leidsche Rijn bevaarbaar

2005 Werkboek randvoorwaarden Westflank

OV-stromen gaan onder verhoogd maaiveld forum vanuit OVT ter hoogte van Leeuwensteijn- en Beatrixgebouw, waardoor voetgangersstromen ongelijkvloers kunnen kruisen.

2006 Structuurplan

Het Randstadspoor en de Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV)-banen zijn de dragers van het openbaar vervoer in de stad. Beide systemen kunnen worden gekoppeld aan transferia aan de rand van de stad. De OV-Terminal vormt het knooppunt van het HOV-systeem in het centrum van de stad. In het Stationsgebied wordt bij expeditieverkeer zoveel mogelijk gestreefd naar bundeling van vervoersstromen. In het kader van het ‘Bevoorradingsplan Binnenstad Utrecht’ wordt toegewerkt naar bundeling van bevoorradingsverkeer op logistieke routes.

2009 Verlengde Van Sijpesteijn en verder

• • •

wijziging tramtracé door Cranenborch vrije doorgang onder HOV is 4.25m ivm hulpdiensten Sijpesteijnkade wordt verlaagd naar 1.30m + NAP


009) eerdere •

genweg, e r r het rslaantram kan westzijde

dit in een hoogte van 6.55 ter plekke van de overgang naar verlaagd niveau en huidig maaiveld (daarbij wordt rekening gehouden met 1 meter constructiedikte). Het tracé sluit ter plekke van de Kanaalstraat aan op de huidige maaiveldhoogte. Ter plekke van de Leidseveertunnel moet voldoende hoogte zijn voor de tram met ophanging tramdraden en dergelijke.

B&W heeft op 3 maart 2009 ingestemd met dit gewijzigde tracé.

2009 IPvE FO

De profilering van de tram valt samen met het peil van het huidige maaiveld. De benodigde hoogte ten behoeve van de brandweer t er plekke van de Van Sijpesteijnkade. Daar is een minimale vri je hoogte van 4.25 meter nodig. Vanaf het verlaagde maaiveld van 1.30 +NAP resulteert dit in een hoogte van 6.55 ter plekke van de overgang naar verlaagd niveau en huidig maaiveld (daarbij wordt rekening gehouden met 1 meter constructiedikte).

ndert

é door te

oortstraat, Leidsche

Verlengde Graadt van Roggenweg

of

se voor lternatief’;

;

n huidige

sekke van

van 4.25 resulteert

2011 Inventarisatie randvoorwaarden Graadt van Roggenweg Mineurslaan De ambitie ligt er om op relatief korte termijn de vertramming van HOV om de Zuid te realiseren. Hiervoor zal de HOV-baan over de Leidsche Rijn via een brug in de Mineurslaan aanlanden. De uitgangspunten van het ‘Technisch Programma van Contour bebouwing volgend uit Eisen Hoogwaardig Openbaar Vervoer’ zijn leidend tramtracé voor het HOV-tracé. Parallel aan de expeditiestraat in de Mineurslaan loopt de HOV-baan. Hier kunnen zowel trams als bussenvia gebruik vanGraadt maken. Het HOV-verkeer Tramtracé Verlengde van Roggenweg vanuit het centrum zal via een viaduct over de Smakkelaarsveld Leidsche Rijn de Mineurslaan bereiken. Vanaf de Stationsplein

Van Sijpesteijnkade rijdt het HOV-verkeer op hoogte de Mineurslaan in om via een hellingbaan te dalen tot het maaiveld niveau. Ter hoogte van het Cranenborchgebouw ligt de HOV-baan op maaiveld niveau. Het Cranenborch gebouw zal Tramtracé plaats maken voor een T-splitsing voor het HOVverkeer. Dat kan hier afslaan naar de (Verlengde) graadt van Roggenweg of naar de perrons van het Ruimte t.b.v. verbinding busstation onder de OV-Terminal. Op dit knooppunt tramhalte OVTHOV-verkeer het expeditieverkeer. Het kruist-het HOV-verkeer heeft een prioriteitsregeling in de verkeersregelinstallaties.

1. bouw OV- Termina 2. realisatie Stationsplein West 3. bouw Stadskantoor Volgens de huidige inzichten zal vanaf 2015 het Utrecht busverkeer over de nieuwe HOV baan gaan rijden. 12 Spooremplacement 4. aanleg 8ste perron Dat betekent dat dan het Busstation West en het 5. reservering HOV-viaduct over de Leidsche Rijn dan aangelegd OV- Terminal Spoorem toekomstige moet zijn. In 2017 zal deze tramlijn zijn doorgetrokken spooruitbreiding 4 Hagelbuurt over de HOV baan naar de Uithof. Daarvoor is het 6. sloop Leeuwensteijn/ 5 1 een vereiste dat ook het gebouw Cranenborgh 7 bouw WTC gesloopt is. 7. gehele of gedeeltelijke Busstation 11 Parkplazaverplaatsing VL-post Bebouwing Mineurslaan Stad dskanto d s oor Stadskantoor 3 blok Kantoren Mineurslaan 8. aanleg HOV Noord Zuid Mineurslaan 8 Forum Noord Stationsplein stati 9. aanleg expeditie route Forum Zuid Lom Lombokplein L o om m b bokp bo o ok k ple lein West Sijpesteijn nons L n 13 6 16 Leeuwensteijn 10. uitstel doortrekken traat 2 van de Leidsche Rijn Jaarbeurspleinstraat 11. aanpassing Van 14 9 Sijpesteijnkade (positie kabels & leidingen) 10 Beatrixgebouw 12. garanderen Knoopkazerne Bebouwing ng Bl B Blok Damsttr toegankelijkheid Jaarbeursplein rsplein rs sp p rraaat NH H NH-Hotel spooremplacement Verleng 17 d15 e Da m 13. renovatie Sijpesteijn straat Jaarbeursplein Jaarbeursp en ontwikkeling Kop Croeselaan Blok Sijpesteijn Leidsekade de 14. ontwikkeling Kop van Casino Bebouwing C Lombok L rtstra raa Leidschepoortstraat Hojel 15. uitstel aanpassing TNT gebouw Amrath complex

Leidseveertunnel

Van Sijpesteijntunnel

Oost

Leidsche Rijn

n eg

Knoopstraat

Mineurslaan

bo trum Cen eurs b Jaar

eg

Kan aals traa t

Leidsekade kaade de

verlengde Graadt g van Roggenweg

Rabobrug

Van SSijpesteijnkade V

2012 DSPBP Westflank Noord

39


E. Programma / volumes Forum

030219 Werkb_Versie 4b_34/63

29-08-2003

14:06

Pagina 38

2004 Masterplan

• •

bouwgrootte Medium en Large nieuwbouw langs zuidkant Leidsche Rijn “woningen en kleinschalige appartementen met uitzicht op het water” Small

Medium

Large

Extra Large

2005 Werkboek randvoorwaarden Westflank ▲ Concept schaal

Aan de Leidscherijn manifesteert het kwartier zich met een wand van 25 meter hoog, met daarin opgenomen een bestaand monument aan de Sijpesteijnkade. Het streven is om een continu beeld met de kleinschaligere bebouwing verderop de Leidscherijn te creëren. Dit betekent een schaalgeleding van de wand in overeenstemming met de aanwezige bebouwing, en een overname van daar gebruikte materialen. Aan de spoorkant is geen basishoogte aangegeven, het streven is om hier geen wand te creëren.

Het stedenbouwkundig plan doet recht aan de verschillende kwaliteiten die in het Stationsgebied naast elkaar bestaan. Denk bijvoorbeeld aan de gezelligheid van de grachten en winkeltjes in de oude stad versus de beleving van Hoog Catharijne of het Jaarbeursterrein. Dat heeft alles te maken met maatvoering: gedacht in confectiematen is de oude stad ‘small’ (S), terwijl het gebied rond Vredenburg en de Catharijnesingel ‘medium’ (M) is. Het stuk aan weerszijden van het station en de Croeselaan is ‘large’ (L), het Jaarbeursterrein is ‘extra large’ (XL). De stedenbouwkundige principes sluiten aan bij de maat en schaal van de bestaande stad.

38

M A ST E R P L A N / I N H O U D

2006 Structuurplan Om de in het Masterplan neergelegde doelstellingen te bereiken, zijn de volgende criteria op het gebied van beeldkwaliteit van belang: • • •

40

Het ontwerp versterkt de samenhang binnen het Stationsgebied en van het Stationsgebied met de omliggende stad. Het ontwerp levert een bijdrage aan de helderheid van het ruimtelijk systeem, zoals neergelegd in de rasterkaarten. Heldere, formele hoofdroutes tussen de rasterblokken versus verfijnde, informele ruimten en straten daarbinnen.

Bebouwing staat zoveel mogelijk in de rooilijn (rasterlijn), waardoor een duidelijke en evenwichtige begrenzing met de buitenruimte ontstaat. Met heldere en begrijpelijke overgangen tussen publieke en private gebieden. De hoogte van de bebouwing is in evenwicht met de profielbreedtes van de aanliggende buitenruimten. De kenmerken van het begrip “schaal” (hoogte, functiemenging, wijze van ontsluiten, contrasten in maatvoering en betekenis) komen in het ontwerp duidelijk tot uitdrukking. Overgangen tussen de verschillende schalen


• •

vinden geleidelijk plaats. Alle beeldmiddelen (plasticiteit, vormentaal, materiaal- en kleurgebruik, transparantie) die de ontwerper ter beschikking staan, zijn zodanig gehanteerd dat de architectonische expressie van het ontwerp zich op sublieme wijze voegt in de stedenbouwkundige context. Er is voldoende interactie tussen gebouw en openbare ruimte, zowel functioneel als visueel, zowel op (verhoogd) maaiveld als op hoger gelegen verdiepingen. Het ontwerp maakt het gewenste ruimtegebruik mogelijk. Het ontwerpconcept is zowel op hoofdlijnen als op detailniveau consequent en vakkundig doorgevoerd.

2006 Bilaterale ontwikkelovereenkomst

Het ontwerp draagt bij aan een sociaal veilig stationsgebied. Het ontwerp is duurzaam en goed gedetailleerd, zodat het ook op lange termijn bijdraagt aan de kwaliteit van het stationsgebied.

Aan de Lombokzijde van de Stadscorridor komen een plein, woningen en voorzieningen, waarmee de sfeer van de Kanaalstraat wordt doorgetrokken richting het spoor. Er is een grote vraag naar woningen op loopafstand van de oude stad. Het programma van circa 2100 woningen komt tegemoet aan veel lang gekoesterde woonwensen en moet worden beschouwd als een minimum getal. In het Stationsgebied wordt rekening gehouden met de bouw van 200 studentenwoningen.

Met NS stations is het verleden gesproken over een ontwikkeling van 35.000 m2 BVO aan woningen (omgerekend circa 350 appartementen) aan de Van Sijpesteijnkade.

2009 IPvE FO Small: basishoogte 3 lagen, incidenteel tot 25 meter Medium: basis 25 meter, incidenteel 45 meter Large: basishoogte 45 meter, incidenteel tot 90 meter Extra Large: basishoogte 45 meter, incidenteel tot 90 meter

De oever aan de zuidzijde heeft een stenig karakter en kent een functioneel ingericht profiel met een kadeconstructie met hekwerk. De zuidzijde hoort bij het grootschalige, hoogstedelijke Stationsgebied en de noordzijde bij het kleinschalige buurtgevoel dat Lombok oproept. De inrichting van de openbare ruimte sluit daarbij aan.

2012 Advies Rijksbouwmeester

Dit transitiemodel is naar mijn mening een goed uitgangspunt voor de nieuwe woonbebouwing van de Noordwestflank. Dit transitiemodel laat zich bovendien goed combineren met een transformatie opgave. In de nieuwe plint kan daarbij niet alleen het monument worden opgenomen maar ook een gevelzone van de overige bebouwing.

2012 DSPBP Westflank Noord

Het Forum bestaat uit een stelsel van collectief publieke en collectief private ruimten en routes die zorgen voor de ontsluiting binnen het gebied,de aansluiting op de omgeving en voor een goede verblijfskwaliteit. Binnen de Westflank Noord ontstaan op het verhoogde maaiveld twee grotere ruimten die in aard en uitstraling verschillend kunnen worden uitgewerkt en daardoor een eigen karakter krijgen. Te denken valt aan een entreegebied voor kantoren en een meer intiem binnengebied voor de woningen. De omliggende plinten op het Forumniveau moeten samenhang vertonen met de aangrenzende collectief private pleinen en collectief publieke gebieden.

Het voorliggende stedenbouwkundige ontwerp vervlecht de grootstedelijke dynamiek van het nieuwe westelijk stationsgebied met de stadse woonkwaliteit van de kade langs de Leidsche Rijn.

41


42


4. alternatieve uitwerkingen

43


35-27 sloop noodzakelijk i.v.m bereikbaarheid VL-post en noodhulpdiensten

25 inpassing van het te behouden Rijksmonument

Be誰nvloedende factoren Vijf verschillende factoren be誰nvloeden de huidige bebouwing op de Van Sijpesteijnkade

44

23

21-19 doorgang naar forum wenselijk

11-5 sloop noodzakelijk i.v.m toegang parkeergarage

1-3 sloop noodzakelijk i.v.m bouw HOV-baan


Alternatieve uitwerkingen

In de planvorming zijn vijf elementen aan te wijzen als aanleiding voor de sloop van de bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade, zoals nader toegelicht in hoofdstuk 3. A Nooddiensten & reservering spooruitbreiding B Toegang Forum C Ingang parkeergarage D HOV-baan E programma / volumes Forum Voor deze vijf elementen zijn alternatieven uitgewerkt waarbij gekeken is naar mogelijk behoud van de bestaande bebouwing. Voor deze alternatieven zijn de technische, financiële en juridische/procesmatige consequenties in kaart gebracht. Voor ieder van de vijf beïnvloedende factoren is de uitwerking zoals voorgesteld in het Definitief Stedenbouwkundig Plan van NS Stations / Group A aangegeven als 0-model. In de omschrijving van de consequenties worden de verschillen met de uitwerking van het 0-model aangegeven. Met de technische effecten worden de concrete effecten bedoeld in ruimtelijke zin. Hieronder vallen bijvoorbeeld aanpassingen in de voorgenomen plannen voor de infrastructuur, benodigde constructieve aanpassingen in de voorgenomen planuitwerking en aanpassingen in het voorgenomen programma. Onder de financiële effecten staan de consequenties van de technische effecten op de kosten voor uitvoering aangegeven. Hier zijn geen concrete

bedragen aangegeven, maar is wel in beeld gebracht waar gevolgen te verwachten zijn. Voorbeelden hiervan zijn de gevolgen voor het mogelijk realiseren van minder programma of kostenbesparingen bij de aanleg van infrastructuur op een punt in het plangebied door het verschuiven van een route. De consequenties voor eerder genomen besluiten of afgegeven vergunningen staan vermeld onder de juridische effecten. Hier staat aangegeven op welke punten een alternatieve uitwerking afwijkt van eerder vastgestelde beleidsdocumenten en contractuele afspraken, voor zover deze in dit onderzoek meegenomen konden worden. Deze alternatieven samen trachten een compleet overzicht van mogelijkheden te bieden met bijbehorende consequenties. Dit wil zeggen dat binnen gestelde kaders van het studiegebied alle mogelijke opties zijn weergegeven. Zo is bijvoorbeeld het tracé van de HOV lijn enkel heroverwogen binnen het studiegebied. Van sommige alternatieve uitwerkingen zijn varianten denkbaar welke variëren in positionering of precieze implementatie. Om de resultaten overzichtelijk te maken is er voor gekozen deze varianten in de tekst te omschrijven. Er is bewust niet dieper ingegaan op mogelijke combinaties van alternatieven, om daarmee alle mogelijkheden afzonderlijk te kunnen overwegen.

1 Verkenningenboek Westflank Noord, bijlage bij het Definitief Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteit Plan; CU 2030, NS Stations/ Group A, september 2012

45


Uitwerking van mogelijke alternatieven 0 Hiernaast wordt een overzicht van de mogelijke alternatieven gepresenteerd. Op de linkerpagina staan in iconografische weergave de uitwerkingen die in het DSPBP Westflank Noord zijn presenteerd. Op de rechterpagina staan de uit dit onderzoek voortgekomen mogelijke alternatieven. Iedere beïnvloedende factor heeft een eigen steunkleur die in de iconen het mogelijke alternatief aangeeft. De technische plattegronden en de technische doorsnedes op de volgende pagina’s zijn in dezelfde kleuren gepresenteerd.

A Nooddiensten & reservering spooruitbreiding

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

B toegang Forum

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

C ingang parkeergarage P

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

D HOV-baan

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

E programma/ volumes Forum

Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

46


1

2

3

4

5

Toegang op voorgestelde plek met beperkt slopen.

Opgang nooddiensten op de Van Sijpesteijnkade

Toegangsweg door de parkeergarage

Toegangsweg door tussenstraat achter Van Sijpesteijnkade

Vaste opslag materieel voor noodsituatie ter plaatse of nooddiensten toegang en bereikbaarheid sporen elders buiten plangebied NS-Stations

Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

Forum op een ander punt beëindigen

Geen toegang naar de Van Sijpesteijnkade

P

P

P

Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

P

Forum op een ander punt beëindigen

P

Geen toegang naar de Van Sijpesteijnkade

Forum op een ander punt beëindigen

Mogelijke alternatieven Overzicht van mogelijke alternatieven ten opzichte van het DSPBP Westflank Noord, NS Stations Group A 2012 47


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

Jaarbeursplein

Noordertunnel

3800+NAP

A

33

31

29

27

25

21-23

13-19

NP

2500+NAP

11

9

7

5

1-3

A´ 1300+NAP

Van Sijpesteijnkade

6500+NAP

35

2500+NAP

Leidsche Rijn

80% NP

NP

panden die kunnen worden gespaard

0

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

50m

80%

toegang diensten VL-post

0

50m

fietsroute naar fietsenstalling SKU

80% 200%

200%

panden die kunnen worden gespaard

0

0

30m

50m

0

30m

panden die worden toegang gesloopt tot

Noordertunnel

3800+NAP

pandenSijpesteijntunnel die kunnen

railinzetplaats

2500+NAP

1300+NAP

2.50m

worden gespaard

panden die worden gesloopt Doorsnede A-A’ 48

200%

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

30m


Nooddiensten & reservering spooruitbreiding Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

A0

In het DSPBP Westflank Noord is de toegang voor nooddiensten naar de sporen voorzien ter plaatse van pand 35. Er ligt een reservering voor spooruitbreiding op lange termijn over dit zelfde pand. De nooddiensten komen vanaf de verlengde Leidseweg, rijden onder de HOV-baan door over de verlaagde kade en maken gebruik van de hellingbaan voor fietsers over de Van Sijpesteijnkade om weer op maaiveldniveau te komen. Vervolgens rijden de nooddiensten via een te verleggen hellingbaan naar de rail inzetplaats. Naast nooddiensten is er ook een doorgang van het fietspad naar het SKU en een toegangsweg voor diensten en personeel van de VL-post.

Effecten technisch ∙∙

In het DSPBP Westflank Noord wijken de panden 27, 29, 31, 33 en 35 voor de spoorreservering, doorgang nooddiensten, incidentele toegang van de VL-post voor technische diensten en de aanleg van een fietsverbinding naar de stalling onder de SKU.

∙∙

De bereikbaarheid van de Noordertunnel voor nooddiensten (ladderwagens: 8.16mx2.45mx3.50m) vereist een vrije hoogte onder het HOV-viaduct van 4.20m.

∙∙

De vastgestelde wegbreedte voor nooddiensten is in het IPvE FO vastgesteld op 3,5m.

∙∙

De minimale middel bochtstraal de straal van de draaicirkel voor groter materieel, gemeten tot het midden van de benodigde rijbaan) voor nooddiensten is 17,3m (ASVV).

∙∙

Om de route voor nood- en hulpdiensten met een 4.20m. vrije hoogte te maken is ervoor gekozen om de Sijpesteijnkade gedeeltelijk te verlagen tot 1300+NAP.

∙∙

Nooddiensten moeten op de Sijpesteijnkade een hoogte overbruggen van 1300+NAP naar 3800+NAP ter hoogte van de sporen. Dit verdeelt de kade ter plaatse in gebieden met verschillende hoogten.

∙∙

De huidige hellingbaan achter de bestaande gebouwen moet aangepast worden en gedraaid in de richting van de kade.

financieel ∙∙

De bereikbaarheid van de Noordertunnel voor nooddiensten noodzaakt tot een grotere vrije hoogte van het HOV-viaduct van 4.20m. De HOV-constructie is hierdoor hoger en de hellingbanen dus langer. Dit is kostenverhogend.

∙∙

De bereikbaarheid van de Noordertunnel voor nooddiensten noodzaakt tot een grotere vrije hoogte van het HOV-viaduct van 4.20m. De kade wordt hiervoor verlaagd. Dit is kostenverhogend.

∙∙

Er zijn kosten voor draaien van de hellingbaan naar de sporen ten opzichte van de huidige situatie.

juridisch ∙∙

In het IPvE FO wordt het uitgangspunt aangedragen dat de toegang voor Nooddiensten niet mag kruisen met fietspaden. Met de voorgestelde routing voor nood- en hulpdiensten is dit wel het geval.

49


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

Jaarbeursplein

Noordertunnel

3800+NAP

A

33

31

29

27

25

21-23

13-19

NP

2500+NAP

11

9

7

5

1-3

A´

6500+NAP

35

1300+NAP

Van Sijpesteijnkade

2500+NAP

Leidsche Rijn

80% NP

panden die kunnen worden gespaard

NP

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

0

50m

80%

toegang diensten VL-post

0

50m

fietsroute naar fietsenstalling SKU

80% 200%

200% 0

panden die kunnen worden gespaard

0

30m

50m

0

30m

panden die worden toegang gesloopt tot

Noordertunnel

3800+NAP

pandenSijpesteijntunnel die kunnen

railinzetplaats

2500+NAP

1300+NAP

2.50m

worden gespaard

panden die worden gesloopt Doorsnede A-A’ 50

200%

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

30m


Nooddiensten & reservering spooruitbreiding Toegang op voorgestelde plek met beperkt slopen

A1

Doordat het personeel van de VL-post verhuist naar een andere locatie zouden het fietspad voor personeel van het SKU en incidenteel bezoek van diensten voor de VL-post kunnen worden gecombineerd. Dit fietspad wordt naar het spoor toe geschoven waardoor het niet meer nodig is om de panden 27, 29, 31 en 33 te slopen. De toegang voor nooddiensten blijft hetzelfde als in het DSPBP Westflank Noord.

Effecten technisch ∙∙

Voor incidenteel bezoek aan de VL-post door technische diensten is door voorschrijdend inzicht geen aparte toegangsroute nodig (scheiding techniek in huidige VL-post en mensen in een nieuwe VL-post op de hoek Locomotiefstraat en Bielstraat).

∙∙

Het fietspad kan worden gebundeld met de toegang voor nooddiensten.

∙∙

Samen kunnen hierbij de panden 27, 29, 31 en 33 worden gespaard.

Financieel ∙∙

Het fietspad wordt verlengd in de richting van het spoor. Er zijn dus hogere kosten voor het aanleggen van het fietspad.

∙∙

Door dubbel ruimtegebruik ontstaat meer in te vullen oppervlak in het plangebied waar volume voor programma kan worden gerealiseerd. Dit zal een positief effect op de opbrengsten hebben.

juridisch ∙∙

In het IPvE FO wordt het uitgangspunt aangedragen dat de toegang voor Nooddiensten niet mag kruisen met fietspaden. Met de voorgestelde routing voor nood- en hulpdiensten is dit wel het geval.

51


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

Jaarbeursplein

Noordertunnel

A

3800+NAP

33

31

29

27

25

21-23

13-19

NP

2500+NAP

11

9

7

5

1-3

A´

6500+NAP

35

1300+NAP

Van Sijpesteijnkade

2500+NAP

maaiveld een groter pr niet meer volledig als Dit vergrote ruimtebes dient goed te worden leidingen.

Leidsche Rijn

80% NP

panden die kunnen worden gespaard

NP

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

0

50m

80%

toegang diensten VL-post

0

50m

fietsroute naar fietsenstalling SKU

80% 200%

200% 0

panden die kunnen worden gespaard

0

30m

50m

0

30m

panden die worden toegang gesloopt tot

Noordertunnel

3800+NAP

6%

2500+NAP

2.50m

verlaagde kade: 1300+NAP

pandenSijpesteijntunnel die kunnen worden gespaard 20m

panden die worden gesloopt Doorsnede A-A’ 52

200%

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

30m


Nooddiensten & reservering spooruitbreiding Opgang nooddiensten op de Van Sijpesteijnkade

A2

De hellingbaan vanaf de het maaiveld naar de sporen wordt in dit mogelijke alternatief op de Van Sijpesteijnkade opgelost. Hierdoor hoeven hulpdiensten niet meer door het huidige rijtje met bebouwing te kruisen. In een verder uitwerking zou de hellingbaan kunnen worden geïntegreerd in de modellering van de kade en eventuele nieuwbouw.

Effecten Technisch ∙∙

Omdat er geen nooddiensten aan de achterkant van de bestaande gebouwen hoeven te komen kunnen de panden 27, 29, 31, en 33 worden gespaard.

∙∙

Om de sporen te bereiken moet een nieuwe brugconstructie worden gemaakt op de Van Sijpesteijnkade, voor de bestaande gebouwen langs.

∙∙

De rail inzetplaats en toegangsweg over het spooremplacement die de perrons bereikbaar maakt voor nooddiensten moet worden verlegd.

Financieel ∙∙

De brugconstructie en hellingbaan zijn kostenverhogend.

∙∙

Het verleggen van de rail inzetplaats en toegangsweg over het spooremplacement is kostenverhogend.

∙∙

Er ontstaat meer in te vullen oppervlak in het plangebied waar volume voor programma kan worden gerealiseerd. Dit zal een positief effect op de opbrengsten hebben.

Juridisch ∙∙

De route voor nood- en hulpdiensten is vastgelegd in het IPvE FO. Dit alternatief wijkt hier van af.

∙∙

Deze aanpassingen vallen buiten het plangebied en hiervoor is de medewerking van Prorail een vereiste.

53


Leeuwensteijn

A´ Stadskantoor

passtuk

expeditiehof 2500+NAP

Mineurslaan

10+NAP

Aurora: 90m

A

VL-post

Studiegebied

stadskantoor: 90m

Sijpesteijn

Jaarbeursplein

Noordertunnel

3800+NAP 2500+NAP

35

33

31

29

27

25

2500+NAP

21-23

13-19

11

9

7

5

1-3

NP

2500+NAP

Van Sijpesteijnkade

Leidsche Rijn

80% NP

panden die kunnen worden gespaard

NP

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

0

50m

80%

toegang diensten VL-post

0

50m

fietsroute naar fietsenstalling SKU

80% 200%

200% 0

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

30m

50m

0

passtuk

30m

4.20m expeditiehof

2500+NAP

panden die kunnen worden gespaard

0

3.50m

panden die worden gesloopt Doorsnede A-A’ 54

200%

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

30m


Nooddiensten & reservering spooruitbreiding Toegangsweg door de parkeergarage

A3

In dit mogelijke alternatief worden de nooddiensten via de parkeergarage naar de rail inzetplaats geleid. Nooddiensten kunnen dan via de HOV-baan ter plaatse van het expeditiehof onder het Forum rijden, waar al een vereiste vrije hoogte van 4,2m is voorzien. Vervolgens rijden de nooddiensten tussen de parkeergarage en de VL-post door naar de huidige hellingbaan en brug naar de rail inzetplaats.

Effecten Technisch ∙∙

Door de toegang voor nooddiensten via de parkeergarage te organiseren kunnen de panden 27, 29, 31 en 33 worden gespaard.

∙∙

Voor de doorgang is een vrije hoogte van 4,20m nodig. Nooddiensten komen binnen ter plaatse van het expeditiehof, dat al is ontworpen op deze hoogte. De organisatie van parkeergarage en expeditie zal binnen het passtuk in de fasering van Westflank Noord moeten worden aangepast.

∙∙

De route voor Nooddiensten kan niet voor andere doeleinden benut worden en dient te allen tijde vrij te blijven. Hiertoe moeten aan beide zijden van de doorgang in- en uitgangen voorzien worden.

∙∙

Doordat nooddiensten niet meer over de Van Sijpesteijnkade hoeven te rijden, is het mogelijk om het HOVviaduct lager te maken.

∙∙

In combinatie met het verlagen van het HOV-viaduct hoeft ook de kade niet te worden verlaagd.

Financieel ∙∙

De reorganisatie van de parkeergarage in het passtuk heeft tot gevolg dat er minder parkeerplaatsen kunnen worden gemaakt of dat deze plekken elders tegen extra kosten moeten worden gerealiseerd

∙∙

Om een doorgaande route te garanderen moeten extra toegangen worden gemaakt. Dit is kostenverhogend.

∙∙

Doordat de HOV-baan lager kan worden gemaakt zijn de hellingbanen korter en is de constructie goedkoper. Hierdoor kunnen kosten worden bespaard.

∙∙

Doordat de kade niet hoeft te worden verlaagd kunnen kosten worden bespaard.

Juridisch ∙∙

In het IPvE FO wordt het uitgangspunt aangedragen dat de toegang voor Nooddiensten niet mag kruisen met fietspaden. In dit alternatief is geen sprake van kruising met een publiek hoofdfietsroute, maar wordt wel de route naar de fietsenstalling voor personeel van het SKU gekruist.

∙∙

De toegangsroute door de parkeergarage zal moeten worden goedgekeurd in overleg met de brandweer.

∙∙

De route voor nood- en hulpdiensten is vastgelegd in het IPvE FO. Dit alternatief wijkt hier van af.

55


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

2500+NAP

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

3800+NAP

A´

Parkeergarage

Jaarbeursplein

Noordertunnel

4360+NAP

35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

11

9

7

5

1-3

NP

2500+NAP

Van Sijpesteijnkade

A

Leidsche Rijn

80% NP

panden die kunnen worden gespaard

NP

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

0

50m

80%

toegang diensten VL-post

0

50m

fietsroute naar fietsenstalling SKU

80% 200%

200% 0

panden die kunnen worden gespaard

0

30m

50m

0

panden die worden gesloopt

30m 10320+NAP 3.50m

HOV-baan

1300+NAP

4.20m

5% 2.50m

4360+NAP 2500+NAP

4.20m

1460+NAP

panden die kunnen worden gespaard kabels en leidingen panden die worden gesloopt Doorsnede A-A’ 56

200%

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

30m


Nooddiensten & reservering spooruitbreiding Toegangsweg door tussenstraat achter Van Sijpesteijnkade

A4

Nooddiensten komen in dit mogelijke alternatief aanrijden over de HOV-baan, en rijden op hoogte door de parkeergarage naar de rail inzetplaats en de sporen toe. Deze route ligt in het verlengde van de toegangsweg over het spooremplacement en ook op de hoogte van de sporen.

Effecten Technisch ∙∙

Door de toegang voor nooddiensten achter de bestaande panden in de parkeergarage te organiseren kunnen de panden 27, 29, 31 en 33 worden gespaard.

∙∙

Voor de doorgang in de parkeergarage is een vrije hoogte van 4,20m nodig. Nooddiensten komen binnen via het viaduct van de HOV-baan, op laag -2: 4360+NAP. De parkeergarage moet tussen de MineurslaanNoord en het spoor worden gereorganiseerd om de vrije hoogte van 4,20m te waarborgen.

∙∙

De route voor Nooddiensten kan niet voor andere doeleinden benut worden en dient te allen tijde vrij te blijven. Hiertoe moeten aan beide zijden van de doorgang in- en uitgangen voorzien worden. Vanaf de inen uitgang aan de spoorkant moet route op hoogte gemaakt worden tot aan de toegang tot de sporen. Hier kan de toegangsweg voor de VL-post en de fietsroute voor personeel van het SKU onder door kruisen.

Financieel ∙∙

De reorganisatie van de parkeergarage heeft tot gevolg dat er minder parkeerplaatsen kunnen worden gemaakt of dat deze plekken elders tegen extra kosten moeten worden gerealiseerd.

∙∙

Om een doorgaande route te garanderen moeten extra toegangen en een verhoogde verbinding naar de rail inzetplaats worden gemaakt. Dit is kostenverhogend.

∙∙

Doordat de HOV-baan lager kan worden gemaakt zijn de hellingbanen korter en is de constructie goedkoper. Hierdoor kunnen kosten worden bespaard.

∙∙

Doordat de kade niet hoeft te worden verlaagd kunnen kosten worden bespaard.

Juridisch ∙∙

De toegangsroute door de parkeergarage zal moeten worden goedgekeurd in overleg met de brandweer.

∙∙

De route voor nood- en hulpdiensten is vastgelegd in het IPvE FO. Dit alternatief wijkt hier van af.

∙∙

In het IPvE FO wordt het uitgangspunt aangedragen dat de toegang voor Nooddiensten niet mag kruisen met fietspaden. In dit alternatief is geen sprake van kruising met een publiek hoofdfietsroute, maar wordt wel de route naar de fietsenstalling voor personeel van het SKU gekruisdgekruist.

57


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

Jaarbeursplein

Noordertunnel

35

33

A

31

29

27

25

2500+NAP

21-23

13-19

11

NP

9

7

5

1-3

A´ 2500+NAP

Van Sijpesteijnkade

Leidsche Rijn

80% NP

panden die kunnen worden gespaard

NP

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

0

50m

80%

toegang diensten VL-post

0

50m

fietsroute naar fietsenstalling SKU

80% 200%

panden die kunnen worden gespaard

200% 0

0

30m

50m

0

30m

panden dietoegang worden tot gesloopt Noordertunnel

3800+NAP 2500+NAP Sijpesteijntunnel panden die

1300+NAP

kunnen worden gespaard

panden die worden gesloopt Doorsnede A-A’ 58

200%

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

30m


Nooddiensten & reservering spooruitbreiding Vaste opslag materieel voor noodsituatie ter plaatse of nooddiensten toegang en bereikbaarheid sporen elders buiten plangebied NS-Stations

A5

Het benodigde materieel kan ter plaatse worden neergezet en gebruikt in geval van nood. Personeel van de nooddiensten kan de rail inzetplaats bereiken per auto of busje. Een andere mogelijkheid is dat de rail inzetplaats zelf wordt verplaatst naar buiten het projectgebied van de stationsontwikkeling, bijvoorbeeld verder Noordwaarts.

Effecten Technisch ∙∙

Doordat er geen toegang hoeft te worden gemaakt voor nooddiensten kunnen de panden 27, 29, 31 en 33 worden gespaard.

∙∙

Er moet een opslagruimte worden voorzien in de buurt van de spoorstraat die groot genoeg is om het benodigde materieel te stallen.

∙∙

Doordat nooddiensten niet meer over de Van Sijpesteijnkade hoeven te rijden, is het mogelijk om het HOVviaduct lager te maken.

∙∙

In combinatie met het verlagen van het HOV-viaduct hoeft ook de kade niet te worden verlaagd.

Financieel ∙∙

Er moet een opslagdepot worden gemaakt voor materieel. Dit is kostenverhogend.

∙∙

Doordat de HOV-baan lager kan worden gemaakt zijn de hellingbanen korter en is de constructie goedkoper. Hierdoor kunnen kosten worden bespaard.

∙∙

Doordat de kade niet hoeft te worden verlaagd kunnen kosten worden bespaard.

Juridisch ∙∙

Het benodigde materieel voor noodsituaties zal moeten worden overlegd met de brandweer.

∙∙

In het IPvE FO wordt als uitgangspunt genoemd dat hulpdiensten bij de Noordertunnel moeten kunnen komen.

∙∙

De alternatieve inpassing voor nood- en hulpdiensten zal moeten worden goedgekeurd in overleg met de brandweer.

∙∙

Deze aanpassingen vallen buiten het plangebied en hiervoor is de medewerking van Prorail een vereiste.

59


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

A´

Sijpesteijn

verhoogd Forum

10320+NAP

31 29 worden 27 25 gespaard panden 35die33kunnen 21-23

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post

11

9

7

5

1-3

6m

NP

2500+NAP

Van Sijpesteijnkade

A

fietsroute naar fietsenstalling SKU

Leidsche Rijn

13-19

Jaarbeursplein

Noordertunnel

80% NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0

30m

50m

0 10320+NAP

panden die kunnen worden gespaard

30m Forum

7260+NAP

panden die worden gesloopt 1300+NAP

0

4360+NAP 2500+NAP

1460+NAP

kabels en leidingen

panden die kunnen worden gespaard

200%

mogelijke Doorsnede A-A’ alternatief bouwvolume 60

0

30m


Toegang Forum Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

B0

In het DSPBP Westflank Noord wordt een toegang naar het Forum voorgesteld naast het monument, pand 25. De breedte van de opgang is minimaal 6m en zorgt ervoor dat het Forum ‘doorwaadbaar’ is. Bewoners en mensen uit Lombok die op weg zijn naar of van het station kunnen gebruik maken van de toegang als alternatief op de route over de Croeselaan en Jaarbeursplein.

Effecten Technisch ∙∙

In het DSPBP Westflank Noord wijken de panden 13-19 of 21-23 voor de realisatie van een toegang naar het Forum.

∙∙

Er moet een trapconstructie met mogelijkheid voor afsluiting worden gemaakt.

Financieel ∙∙

Ter plaatse van de toegang kan geen programma aan de kade worden gerealiseerd.

Juridisch ∙∙

Deze uitwerking voldoet aan de randvoorwaarden, zoals gesteld in eerder vastgestelde stukken.

61


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

A´

Sijpesteijn

verhoogd Forum

10320+NAP

31 29 worden 27 25 gespaard panden 35die33kunnen 21-23

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post

13-19

NP

fietsroute naar fietsenstalling SKU

2500+NAP

Jaarbeursplein

Noordertunnel

11

9

7

5

1-3

6m

Van Sijpesteijnkade

A

Leidsche Rijn

80% NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0

30m

50m

0 10320+NAP

panden die kunnen worden gespaard

30m Forum

7260+NAP

panden die worden gesloopt 1300+NAP

0

4360+NAP 2500+NAP

1460+NAP

kabels en leidingen

panden die kunnen worden gespaard

200%

mogelijke Doorsnede A-A’ alternatief bouwvolume 62

0

30m


Toegang Forum Toegang op een andere plek in het rijtje gebouwen

B1

Voor het realiseren van een toegang tot het Forum naast het monument pand 25 hoeft pand 13-19 niet te worden gesloopt. Binnen het DSPBP Westflank Noord wordt een alternatieve optie beschreven waarin de toegang tot het Forum op de plek van pand 13-19 wordt gemaakt. In dat geval kan pand 21-23 worden gespaard.

Effecten Technisch ∙∙

Het maken van een toegang vereist niet de sloop van zowel pand 13-19 als 21-23. Een van beide panden kan worden gespaard.

Financieel ∙∙

Deze uitwerking is kostenneutraal ten opzichte van het DSPBP Westflank Noord.

Juridisch ∙∙

Het IPvE FO biedt de vrijheid om de opgang naar het Forum ter plaatse van pand 13-19 of ter plaatse van pand 21-23 te maken. Deze uitwerking voldoet aan de randvoorwaarden, zoals gesteld in eerder vastgestelde stukken.

63


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

A´

Sijpesteijn

verhoogd Forum

10320+NAP

31 29 worden 27 panden 35die 33kunnen 25 gespaard 21-23

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post

11

9

7

5

1-3

6m

NP

2500+NAP

Van Sijpesteijnkade

A

fietsroute naar fietsenstalling SKU

Leidsche Rijn

13-19

Jaarbeursplein

Noordertunnel

80% NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0

30m

50m

0 10320+NAP

panden die kunnen worden gespaard

30m Forum

7260+NAP

panden die worden gesloopt 1300+NAP

0

4360+NAP 2500+NAP

1460+NAP

kabels en leidingen

panden die kunnen worden gespaard

200%

mogelijke Doorsnede A-A’ alternatief bouwvolume 64

0

30m


Toegang Forum Toegang door een gebouw of met het slopen van een gedeelte van een gebouw

B2

De toegang tot het Forum kan door pand 21-23 of door pand 13-19 worden gemaakt. De functie van het bestaande gebouw verandert dan gedeeltelijk in een publieke verkeersfunctie, maar het gebouw kan als geheel worden gespaard.

Effecten Technisch ∙∙

Door de toegang tot het Forum door een gebouw te maken kunnen de panden 13-23 worden gespaard.

∙∙

Het interieur moet in dat geval (gedeeltelijk) worden aangepast op de entreefunctie. De gevels moeten worden aangepast op de verkeersfunctie.

Financieel ∙∙

De inpassing van de toegang tot het Forum door een (gedeelte van een) gebouw is kostenverhogend.

Juridisch ∙∙

Het IPvE FO biedt de vrijheid om de opgang naar het Forum ter plaatse van pand 13-19 of ter plaatse van pand 21-23 te maken. Deze uitwerking voldoet aan de randvoorwaarden, zoals gesteld in eerder vastgestelde stukken.

65


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

6m

Sijpesteijn

verhoogd Forum

10320+NAP

31 29 worden 27 25 gespaard panden 35die33kunnen 21-23

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post

A

13-19

11

9

7

5

1-3

A´

6m

NP

fietsroute naar fietsenstalling SKU

Jaarbeursplein

Noordertunnel

2500+NAP

Van Sijpesteijnkade

Leidsche Rijn

80% NP

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200% 10320+NAP

panden die kunnen worden gespaard

200% 0

0

30m

50m

0

Forum

HOV-baan

expeditiestraat

30m nieuwbouw

panden die worden gesloopt 2500+NAP

panden die kunnen worden gespaard

200%

mogelijke Doorsnede A-A’ alternatief bouwvolume 66

0

30m


Toegang Forum Toegang aan spoorzijde of langs HOV-baan

B3

In dit mogelijke alternatief worden twee toegangen tot het Forum voorgesteld op een andere plek. Eén toegang in de richting van het spoor, waardoor het Forum wordt verbonden met de Noordertunnel en de Sijpesteijntunnel, en een toegang naast de HOV-baan, die dichter bij de brug en de hoofdverbinding tussen Lombok en het station uit komt.

Effecten Technisch ∙∙

Door de toegang tot het Forum aan de HOV-constructie en aan de spoorzijde van het Forumdek te maken kunnen de panden 13-19 en 21-23 worden gespaard.

∙∙

Door de toegang tot het Forum aan de HOV-constructie te maken moet pand 5 (gedeeltelijk) worden gesloopt. Hiermee is wel een duidelijke scheiding tussen de HOV-baan en de bebouwing aan de kade te realiseren.

∙∙

De toegang tot het Forum aan de HOV-constructie kan worden gecombineerd met het maken van een brug over de Leidsche Rijn. Deze brug zou mee kunnen gaan in het ontwerp van de HOV-baan. Hierdoor is de brug die in het midden van de Van Sijpesteijnkade naar het ParkPlaza hotel ligt niet meer nodig.

Financieel ∙∙

Er wordt een extra toegang tot het Forum gemaakt ten opzichte van het DSPBP Westflank Noord. Dit is kostenverhogend.

Juridisch ∙∙

Het IPvE FO biedt behalve de opgang naast het monument de mogelijkheid om toegangen te maken ter hoogte van de HOV-constructie en aan de spoorzijde van het Forumdek. Deze uitwerking voldoet aan de randvoorwaarden, zoals gesteld in eerder vastgestelde stukken.

67


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

Sijpesteijn

verhoogd Forum

6m

6m

31 29 worden 27 25 gespaard panden 35die33kunnen 21-23

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post

Jaarbeursplein

10320+NAP

Noordertunnel

A´

VL-post

Studiegebied

13-19

11

9

7

5

1-3

NP

fietsroute naar fietsenstalling SKU

2500+NAP

Van Sijpesteijnkade

A

Leidsche Rijn

80% NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

0

50m

80%

0

50m

25m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0 0 op maaiveld Forum

panden die kunnen worden gespaard

0

30m

50m entree met eventueel nieuwbouw

panden die worden gesloopt 2500+NAP 1.30+NAP

kabels en leidingen

panden die kunnen worden gespaard

200%

mogelijke Doorsnede A-A’ alternatief bouwvolume 68

14m

0

30m

30m Forum 10320+NAP


Toegang Forum Forum op een ander punt beëindigen

B4

Het Forum wordt in dit mogelijke alternatief verkleind richting het station. Daardoor ontstaat een tweede plein op maaiveld tussen het Forum en de bebouwing op de Van Sijpesteijnkade. Tussen de opgangen naar het Forum kunnen eventueel nieuwe gebouwen worden gerealiseerd.

Effecten Technisch ∙∙

Door het Forum in zijn geheel te verkorten in de richting van de OVT kunnen de panden 13-19 en 21-23 worden gespaard.

∙∙

De pleinruimte op het Forum wordt kleiner en er komt een extra pleinruimte op maaiveldniveau tussen de bestaande bebouwing op de Van Sijpesteijnkade en het Forum.

Financieel ∙∙

Het inkorten van het Forum heeft tot gevolg dat er minder parkeerplaatsen kunnen worden gemaakt of dat deze plekken elders tegen extra kosten moeten worden gerealiseerd.

Juridisch ∙∙

Het IPvE FO geeft aan dat er een doorgaande hoofdroute voor voetgangers over het Forum tot aan de kade loopt. Deze uitwerking voldoet op dit punt niet aan het IPvE FO.

∙∙

Het IPvE FO geeft aan dat het Forum doorloopt tot aan de kade. Deze uitwerking voldoet op dit punt niet aan het IPvE FO.

69


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied

A´

Sijpesteijn

verhoogd Forum

10320+NAP

31 29 worden 27 25 gespaard panden 35die33kunnen 21-23

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post

13-19

Jaarbeursplein

Noordertunnel

11

9

7

5

1-3

NP

2500+NAP

Leidsche Rijn

Van Sijpesteijnkade

A

fietsroute naar fietsenstalling SKU

80% NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0

30m

50m

0 10320+NAP

panden die kunnen worden gespaard

30m Forum

7260+NAP

panden die worden gesloopt 1300+NAP

0

4360+NAP 2500+NAP

1460+NAP

kabels en leidingen

panden die kunnen worden gespaard

200%

mogelijke Doorsnede A-A’ alternatief bouwvolume 70

0

30m


Toegang Forum Geen toegang naar de Van Sijpesteijnkade

B5

De hoofdverbinding tussen Lombok en het station is via het nieuwe Jaarbeursplein en de Croeselaan. De verbinding over het bewonersplein op het Forum is daardoor een ondergeschikte route geworden. Er kan dan ook worden het mogelijke alternatief worden gekozen waar geen toegang naar het Forum wordt gemaakt.

Effecten Technisch ∙∙

De routing over de pleinruimte van het Forum zal een andere uitwerking krijgen met gevolgen voor de functies aan het Forum.

∙∙

De routing vanuit Lombok van en naar het station zal een andere uitwerking krijgen met gevolgen voor onder andere de voorziene voetgangersbrug over de Leidsche Rijn.

Financieel ∙∙

Ter plaatse van de eerder voorziene toegang kan programma aan de kade worden gerealiseerd.

Juridisch ∙∙

Al in het masterplan wordt gesproken van een doorgaande route op Forumniveau met een verbinding tussen het Forum en de Van Sijpesteijnkade. Dit streven is daarna verder uitgewerkt in het Werkboek randvoorwaarden Westflank 2005, de Bilaterale Ontwikkelovereenkomst 2006, het structuurplan 2006, en het IPvE 2009. Het IPvE FO geeft aan dat er een doorgaande hoofdroute voor voetgangers over het Forum tot aan de kade loopt. Deze uitwerking voldoet op dit punt niet aan het IPvE FO.

71


Leeuwensteijn

Stadskantoor

expeditiehof

Mineurslaan

passtuk

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

parkeergarage panden die kunnen worden gespaard

Jaarbeursplein

Noordertunnel

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU 35

33

31

29

27

25

21-23

A

13-19

1460+NAP 11

9

7

5

A´

2500+NAP 1-3

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

Van Sijpesteijnkade

Leidsche Rijn

80% NP

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

50m

80%

25m

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0

nieuwbouw woningen

30m

50m

0

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

0

HOV-baan

expeditiestraat

2500+NAP

30m nieuwbouw

4.20m

1440-NAP

Doorsnede A-A’ 72

200%

0

30m


Ingang parkeergarage Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

C0

De locatie van de ingang van de parkeergarage is aan de Noordkant van de garage gesitueerd. Dit is dan ook een uitgangspunt geweest in het IPvE FO. De aanrijdroute is vanaf de Graadt van Roggenweg via de Leidsweg op maaiveld tot de Mineurslaan Noord. Daar tussenin wordt op de kop van het bestaande gebouw Sijpesteijn een nieuw gebouw over de toegang tot de parkeergarage

P

geplaatst. Op de Mineurslaan Noord daalt de toegang tot de garage onder de HOV-baan door tot het niveau 1460+NAP in de parkeergarage.

Effecten Technisch ∙∙

De ingang van de parkeergarage wordt in het DSPBP Westflank Noord voorgesteld aan de noordoostkant van de garage, achter de Sijpesteijnkade, en daarvoor wijken de panden 5, 7, 9 en 11.

∙∙

De ingang kruist de begane grond van de nieuwbouw aan de kop van het Sijpesteijngebouw, de Mineurslaan Noord en passeert de HOV-baan die daar op hoogte is onderlangs.

∙∙

De entree van de parkeergarage volgt deels de routing van het laden en lossen tussen de Mineurslaan en het Jaarbeursplein.

∙∙

De entree van de parkeergarage ligt op het niveau 1460+NAP.

Financieel ∙∙

Door de ingang van de parkeergarage door de nieuwbouw op de kop van het Sijpesteijngebouw te leggen is de begane grond (gedeeltelijk) niet uitgeefbaar. Dit leidt tot kleinere oppervlakten in de plint van de bebouwing aan de kade.

∙∙

Door de ligging van de toegang tot de parkeergarage op deze plek is er minder uitgeefbaar oppervlak aan de Van Sijpesteijnkade. Dit leidt tot kleinere oppervlakten in de plint van de bebouwing aan de kade.

Juridisch ∙∙

De locatie van de ingang is al in een vroeg stadium vastgelegd: in het werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). Deze uitwerking voldoet aan de randvoorwaarden, zoals gesteld in eerder vastgestelde stukken.

73


Leeuwensteijn

Stadskantoor

expeditiehof

Mineurslaan

passtuk

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

parkeergarage panden die kunnen worden gespaard

Jaarbeursplein

Noordertunnel

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU 35

33

31

29

27

25

21-23

A

13-19

11

9

1460+NAP 7

5

A´

2500+NAP 1-3

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

Van Sijpesteijnkade

Leidsche Rijn

80% NP

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0

parkeergarage

Doorsnede A-A’ 74

200%

30m

50m

0

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

0

HOV-baan

expeditiestraat

2500+NAP

0

30m nieuwbouw

4.20m

30m


Ingang parkeergarage Korte variant van de toegang van het DSPBP Noord

C1

Binnen het DSPBP Westflank Noord worden twee opties getoond: een lange toegang, waarbij de aanrijdroute in een rechte hellingbaan doorgaat en daarna de bocht om in de parkeergarage, en een korte, waarbij de aanrijdweg voorbij de onderdoorgang met de HOV-baan op hoogte de bocht om gaat en dan parallel met de Mineurslaan Noord met een hellingbaan naar beneden in de

P

parkeergarage op niveau 1460+NAP binnenkomt. In deze optie kan een gedeelte van de bestaande bebouwing worden gespaard.

Effecten Technisch ∙∙

In de tweede optie die in het DSPBP Westflank Noord wordt beschreven gaat de toegangsweg voorbij de onderdoorgang met de HOV-baan gelijkvloers de bocht om en zakt daarna naar niveau 1460+NAP. Daarmee kunnen de panden 9 en 11 worden gespaard.

∙∙

De ingang komt dichter tegen de Mineurslaan noord te liggen.

Financieel ∙∙

Door de ingang van de parkeergarage door de nieuwbouw op de kop van het Sijpesteijngebouw te leggen is de begane grond (gedeeltelijk) niet uitgeefbaar. Dit leidt tot kleinere oppervlakten in de plint van de bebouwing aan de kade.

∙∙

Door de ligging van de toegang tot de parkeergarage op deze plek is er meer uitgeefbaar oppervlak aan de Van Sijpesteijnkade. Dan in de lange variant voor de toegang. Dit leidt tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte in de plint van de bebouwing aan de kade.

Juridisch ∙∙

De ingang blijft op dezelfde locatie zoals in het Werkboek randvoorwaarden Westflank(2005) en in het IPvE FO (2009) is vastgesteld. Deze uitwerking voldoet aan de randvoorwaarden, zoals gesteld in eerder vastgestelde stukken.

75


Leeuwensteijn

Stadskantoor

expeditiehof

Mineurslaan

passtuk

Noordertunnel

Sijpesteijn

parkeergarage panden die kunnen worden gespaard

Jaarbeursplein

A´

VL-post

Studiegebied

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post

1440-NAP

fietsroute naar fietsenstalling SKU 35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

11

9

7

5

1-3

NP

2500+NAP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

Van Sijpesteijnkade

A

Leidsche Rijn

80% NP

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0

0

30m

50m

0

panden die kunnen worden gespaard

30m 10300+NAP

mogelijke alternatief bouwvolume HOV-baan

1300+NAP

6500+NAP

4.20m

6000+NAP 2.50m

5% 2500+NAP

kabels en leidingen

Doorsnede A-A’ 76

200%

6m

20% 19m

1440-NAP 10m

0

30m


Ingang parkeergarage Ingang onder de HOV-baan

C2

De ruimte onder de helling van de HOV-baan kan worden gebruikt voor toegang tot de parkeergarage. De hellingbaan voor de entree naar de parkeergarage daalt dan met de helling van de HOV-baan mee en gaat de bocht om naar de garage. Hier kan aangesloten worden op de verdiepingsvloeren van de garage als de hoogte 1640+NAP of 1440-NAP is bereikt.

P

De aanrijdweg is in dit mogelijke alternatief voor het nog te realiseren volume op de kop van het gebouw Sijpesteijn aan de kade voorzien. Een aanrijdroute door de begane grond van dit nog te realiseren volume is ook mogelijk binnen dit alternatief.

Effecten Technisch ∙∙

Met het verleggen van de hellingbaan naar niveau 1460+NAP te combineren met de ruimte onder de hellingbaan van de HOV-constructie kunnen de panden 5, 7, 9 en 11 worden gespaard.

∙∙

Het combineren van de twee hellingbanen onder elkaar heeft tot gevolg dat de draagconstructie van de HOV-baan moet worden aangepast en in overleg moet worden uitgewerkt.

∙∙

De entree van de parkeergarage kan op niveau 1440-NAP en/of op niveau 1460+NAP worden gemaakt.

∙∙

De toegangsweg naar de hellingbaan en entree begint op de Van Sijpesteijnkade, waardoor een kruising met de geplande nieuwbouw bij het Sijpesteijngebouw niet meer nodig is.

∙∙

Het is mogelijk de stromen voor laden en lossen te combineren of te scheiden.

Financieel ∙∙

Door de toegangsweg naar de ingang van de parkeergarage niet te laten kruisen met de nieuwbouw, is de begane grond van dat gebouw uitgeefbaar.

∙∙

Er is meer ruimte beschikbaar in de plint aan de Van Sijpesteijnkade. Dit leidt tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte in de plint van de bebouwing aan de kade.

∙∙

Er is meer ruimte beschikbaar in de lagen onder het Forum. Dit kan leiden tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte.

Juridisch ∙∙

De locatie van de ingang is al in een vroeg stadium vastgelegd in het werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). De voorgestelde route naar de entree van de parkeergarage wijkt hier van af.

∙∙

Afstemming met de uitvoering van de constructie van de HOV-lijn is een vereiste.

77


Leeuwensteijn

Stadskantoor

expeditiehof

Mineurslaan

passtuk

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

parkeergarage panden die kunnen worden gespaard

panden die worden gesloopt

A

aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post

Jaarbeursplein

Noordertunnel

1440-NAP

2500+NAP

A´

fietsroute naar fietsenstalling SKU 35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

11

9

7

5

1-3

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

Van Sijpesteijnkade

Leidsche Rijn

80% NP

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0 HOV-baan

1460+NAP 1440-NAP

20%

expeditiestraat

3.00m

78

200%

30m Sijpesteijn

4.20m

2500+NAP

18m

Doorsnede A-A’

30m

50m

0

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

0

5m

0

16m

30m


Ingang parkeergarage Ingang door huidige Sijpesteijngebouw

C3

In dit mogelijke alternatief wordt de ingang en de aanrijdweg naar de parkeergarage verplaatst in zuidelijke richting, ter hoogte van het Sijpesteijngebouw. Een gedeelte van de eerste twee verdiepingen zullen hierbij worden doorsneden door de aanrijdweg. Deze weg daalt onder de HOV-baan door tot het niveau 1440-NAP in de parkeergarage.

P

Effecten Technisch ∙∙

Door de hellingbaan en de ingang te verleggen in de richting van het station kunnen de panden 5, 7, 9 en 11 worden gespaard.

∙∙

De begane grond en eerste verdieping van een gedeelte van het Sijpesteijngebouw moet voor de doorgang worden getransformeerd.

∙∙

Een kruising met de geplande nieuwbouw bij het Sijpesteijngebouw is niet meer noodzakelijk.

∙∙

De onderdoorgang met de HOV-baan ligt zuidelijker, waar de hellingbaan een lager niveau heeft. Daardoor moet de hellingbaan van de ingang parkeergarage al op de Mineurslaan Noord starten, in verband met de vrije hoogte.

Financieel ∙∙

Het realiseren van een doorgang door het Sijpesteijngebouw zal kostenverhogend zijn, aangezien er een overeenkomst met de huidige eigenaar gesloten dient te worden.

∙∙

Door de toegangsweg en de route voor laden en lossen naar de ingang van de parkeergarage niet te laten kruisen met de nieuwbouw op de kop van het Sijpesteijngebouw, is de begane grond van de nieuwbouw uitgeefbaar.

∙∙

Er is meer ruimte beschikbaar in de plint aan de Van Sijpesteijnkade. Dit leidt tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte in de plint van de bebouwing aan de kade.

∙∙

Er is meer ruimte beschikbaar in de lagen onder het Forum. Dit kan leiden tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte.

Juridisch ∙∙

De locatie van de ingang is al in een vroeg stadium vastgelegd in het werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). De voorgestelde route naar de entree van de parkeergarage wijkt hier van af.

∙∙

Afstemming met de eigenaar van het Sijpesteijngebouw is een vereiste.

79


Leeuwensteijn

Stadskantoor

expeditiehof

Mineurslaan

passtuk

Studiegebied VL-post

A

1440-NAP

A´

2500+NAP

Sijpesteijn

parkeergarage panden die kunnen worden gespaard

Jaarbeursplein

Noordertunnel

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU 35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

11

9

7

5

1-3

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

Van Sijpesteijnkade

Leidsche Rijn

80% NP

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0 HOV-baan

30m

Leeuwensteijn (nieuwbouw)

2500+NAP

1460+NAP 1440-NAP

Doorsnede A-A’ 80

200%

30m

50m

0

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

0

2.50m 20%

1440-NAP 17m

19m

0

9m

30m


Ingang parkeergarage Ingang ter plaatse van huidige Cranenborchgebouw

C4

Het Cranenborgh gebouw tussen de gebouwen Sijpesteijn en Leeuwensteijn wordt gesloopt om ruimte te maken voor de HOV-baan die op dit punt aansluit op de Mineurslaan Noord. De ruimte die hierbij ontstaat, kan ook worden benut door de ingang naar de parkeergarage hier te positioneren. Vanaf Jaarbeursplein zakt de aanrijdweg dan tot onder de HOV-baan, die hier op maaiveld rijdt, en

P

loopt door tot in de parkeergarage.

Effecten Technisch ∙∙

Door de ingang van de parkeergarage te verleggen naar het huidige Cranenborchgebouw, dat wordt gesloopt, kunnen de panden 5, 7, 9 en 11 worden gespaard.

∙∙

De toegang tot de parkeergarage wordt verlegd naar de Jaarbeurs, en kruist niet meer met de MineurslaanNoord.

∙∙

Om niet te kruisen met de HOV-baan wordt een tunnel gemaakt die Jaarbeursplein verbindt met de parkeergarage.

∙∙

Een kruising met de geplande nieuwbouw op de kop van het Sijpesteijngebouw is niet meer noodzakelijk voor de parkeergarage entree. De routing voor het laden en lossen maakt hier wel gebruik van.

∙∙

De parkeergarage wordt op een centralere positie benaderd. Dit kan een voordeel zijn in het scheiden van verkeersstromen van gebruikers van de nieuwbouw en gebruikers van het SKU.

Financieel ∙∙

Het maken van een tunnel onder de HOV-baan op maaiveld is kosten verhogend.

∙∙

Er is meer ruimte beschikbaar in de plint aan de Van Sijpesteijnkade. Dit leidt tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte in de plint van de bebouwing aan de kade.

∙∙

Er is meer ruimte beschikbaar in de lagen onder het Forum. Dit kan leiden tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte.

Juridisch ∙∙

De locatie van de ingang is al in een vroeg stadium vastgelegd in het werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). De voorgestelde route naar de entree van de parkeergarage wijkt hier van af.

81


Leeuwensteijn

Stadskantoor

A

500-NAP

passtuk

A´

2500+NAP

Mineurslaan

10+NAP

expeditiehof

VL-post

Studiegebied

Sijpesteijn

parkeergarage panden die kunnen worden gespaard

Jaarbeursplein

Noordertunnel

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU 35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

11

9

7

5

1-3

NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

Van Sijpesteijnkade

Leidsche Rijn

80% NP

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

80% 200%

200% 0

HOV-baan mogelijke alternatief 7260+NAP expeditiehof

bouwvolume

2500+NAP 2.50m

500-NAP 52m

82

30m

Leeuwensteijn (nieuwbouw)

2500+NAP

Doorsnede A-A’

30m

50m

0

panden die kunnen worden gespaard

10320+NAP

0

200%

20% 15m

0

30m


Ingang parkeergarage Ingang in verlengde Graadt van Roggeweg

C5

Vanaf de verlengde Graadt van Roggeweg wordt in dit mogelijk alternatief een aftakking gemaakt die onder het nieuwe Leeuwensteijn gebouw en de HOVbaan door gaat tot in de parkeergarage. In dit geval komt de aanrijdweg in het passtuk uit. Voor de verkeersstromen kunnen de huidige richtingen worden gehandhaafd. Dan kruist de stroom automobilisten die uit de parkeergarage

P

komen wel de HOV-baan vlak na de halte, waar ook het fietspad kruist met de HOV-baan.

Effecten Technisch ∙∙

Door de ingang van de parkeergarage te verleggen naar de verlengde Graadt van Roggeweg kunnen de panden 5, 7, 9 en 11 worden gespaard.

∙∙

De entree van de parkeergarage ligt in het passtuk, voorbij het expeditiehof, op niveau 240+NAP.

∙∙

Om niet te kruisen met de HOV-baan wordt een tunnel gemaakt die de verlengde Graadt van Roggeweg verbindt met de parkeergarage.

∙∙

De verkeerstroom rondom de verlengde Graadt van Roggeweg moet hiervoor worden heroverwogen in verband met eenrichtingswegen.

∙∙

Een kruising met de geplande nieuwbouw op de kop van het Sijpesteijngebouw is niet meer noodzakelijk voor de parkeergarage entree. De routing voor het laden en lossen maakt hier wel gebruik van.

∙∙

De tunnel kruist met de geplande nieuwbouw van het Leeuwensteijngebouw.

∙∙

Een aansluiting met de te realiseren parkeergarage Jaarbeursplein behoort tot de mogelijkheden.

∙∙

De parkeergarage wordt op een centralere positie benaderd. Dit kan een voordeel zijn in het scheiden van verkeersstromen van gebruikers van de nieuwbouw en gebruikers van het SKU.

Financieel

∙∙

Het maken van een tunnel onder de HOV-baan op maaiveld is kosten verhogend.

∙∙

Het realiseren van een tunnel door de kelder van het Leeuwensteijngebouw zal kostenverhogend zijn, aangezien er een overeenkomst met de huidige eigenaar gesloten dient te worden.

∙∙

Er is meer ruimte beschikbaar in de plint aan de Van Sijpesteijnkade. Dit leidt tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte in de plint van de bebouwing aan de kade.

∙∙

Er is meer ruimte beschikbaar in de lagen onder het Forum. Dit kan leiden tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte.

Juridisch ∙∙

De locatie van de ingang is al in een vroeg stadium vastgelegd in het werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). De voorgestelde route naar de entree van de parkeergarage wijkt hier van af.

∙∙

Een gedeelte van de kelder van het Leeuwensteijngebouw moet worden aangekocht voor de tunnel.

∙∙

Er dient een aanpassing in het verkeerskundige plan voor de omgeving van het Jaarbeursplein te worden gemaakt.

83


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied panden die kunnen worden gespaard

2500+NAP

A´

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

verhoogd Forum

Sijpesteijn

fietsroute naar fietsenstalling SKU

Jaarbeursplein

unnel diensten VL-post toegang Noordert

panden die kunnen worden gespaard panden 35die worden gesloopt 33

31

29

27

25

21-23

13-19

11

NP

9

7

5

1-3

panden die kunnen worden gespaard Van Sijpesteijnkad

e

panden die worden gesloopt Leidsche Rijn

6500+NAP

80% NP

A

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

80% 200% HOV-baan

1300+NAP

6500+NAP

4.20m

200% 0

84

30m

50m

0

30m

5% 2.60m

2500+NAP

kabels en leidingen 80m

10m

Doorsnede A-A’

0

200%

0

30m


HOV-baan Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

D0

De HOV-baan ligt tussen de Mineurslaan Noord en de nieuwe parkeergarage. Het tracé is geschikt voor bussen, taxi’s en een trambaan. De halte is gelegen langs de verlengde Graadt van Roggeweg en er is een verbinding over de Mineurslaan met het nieuw te realiseren busstation aan de Westzijde. Vanaf de Mineurslaan Noord stijgt de HOV-baan en overbrugt deze de Leidsche Rijn. Vanwege de bereikbaarheid van de rail inzetplaats voor nood- en hulpdiensten is de HOV-baan in het DSPBP Westflank Noord tot een hoogste niveau van 6500+NAP gekomen ter hoogte van de Van Sijpesteijnkade.

Effecten Technisch ∙∙

De ligging van de HOV-baan in het DSPBP Westflank Noord heeft tot gevolg dat het pand 1-3 moet worden gesloopt.

∙∙

Het Forum wordt begrensd door de ligging van de HOV-baan.

∙∙

Voor hellingbanen in het HOV-tracé geldt een maximaal hellingspercentage van 5%. Voor trambanen is de minimale vrije hoogte 5,5m.

∙∙

Kruisingen van de HOV-lijn moeten uit het oogpunt van veiligheid en efficiëntie ten alle tijdenvoorkomen zien te worden.

Financieel ∙∙

De ligging van het tracé is onderdeel van een groter netwerk. Grote wijzigingen in de positionering van het tracé kunnen financiële consequenties hebben tot ver buiten het plangebied.

Juridisch ∙∙

De locatie van de HOV-baan is al in een vroeg stadium vastgelegd in het masterplan (2004), werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). In het masterplan 2004 is het tracé voorgesteld. Deze uitwerking voldoet aan de randvoorwaarden, zoals gesteld in eerder vastgestelde stukken.

85


Leeuwensteijn

Stadskantoor

VL-post

Mineurslaan

Studiegebied panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

2500+NAP

verhoogd Forum

Sijpesteijn

fietsroute naar fietsenstalling SKU

Jaarbeursplein

unnel diensten VL-post toegang Noordert

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt 35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

NP

11

9

7

5

A

1-3

A´

panden die kunnen worden gespaard Van Sijpesteijnkad

e

panden die worden gesloopt Leidsche Rijn

6500+NAP

80% NP

panden die kunnen worden gespaard

Nieuwbouw Leeuwensteijn

NP

panden die worden gesloopt

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

80% 200%

200% 0

0

30m

50m

0 HOV-baan

30m nieuwbouw

2500+NAP 1,5m

Doorsnede A-A’ 86

200%

8,5m

1,5m

0

30m


HOV-baan HOV-baan direct langs Sijpesteijngebouw

D1

Als de HOV-baan wordt verlegd tot tegen het Sijpesteijngebouw kan het hoekpand van het rijtje bestaande bebouwing worden gespaard. De Mineurslaan Noord komt dan aan de andere kant van de HOV-baan te liggen.

Effecten Technisch ∙∙

Door de HOV-baan te verleggen in westelijke richting tegen het Sijpesteijngebouw kan het pand 1-3 worden gespaard.

∙∙

De Mineurslaan Noord komt dan aan de kant van de parkeergarage te liggen, met tot gevolg dat het laden en lossen in het Sijpesteijngebouw anders moet worden georganiseerd, bijvoorbeeld via de voorkant aan de Jaarbeurs. Daarnaast moet de routing voor het laden en lossen voor de overige functies aan de Mineurslaan worden aangepast.

∙∙

De onderdoorgang voor de parkeergarage verschuift in de nieuwbouw.

∙∙

De HOV-baan heeft een groter effect op de geluidsbelasting en daglichttoetreding op de gevel van het Sijpesteijngebouw. Hierover zal overeenstemming met de eigenaar moeten worden bereikt.

∙∙

Het Forum kan worden vergroot.

Financieel ∙∙

Met het vergroten van het Forum is er meer ruimte beschikbaar in de lagen onder het Forum, boven de expeditiestraat. Dit kan leiden tot meer bruikbare en te exploiteren oppervlakte.

Juridisch ∙∙

De locatie van de HOV-baan is al in een vroeg stadium vastgelegd in het masterplan (2004), werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). In het masterplan 2004 is het tracé voorgesteld. Deze uitwerking wijkt hier van af.

∙∙

Het laden en lossen voor het Sijpesteijngebouw moet worden overlegd met de eigenaar.

∙∙

De eigenaar van het Sijpesteijngebouw dient medewerking te verlenen aan de aanleg van het tracé op korte afstand van het bestaande gebouw, of nieuw te realiseren gebouw.

87


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

VL-post

Studiegebied panden die kunnen worden gespaard

2500+NAP

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

verhoogd Forum

Sijpesteijn

fietsroute naar fietsenstalling SKU

Jaarbeursplein

unnel diensten VL-post toegang Noordert

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt 35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

NP

11

9

7

5

1-3

A

A´

panden die kunnen worden gespaard Van Sijpesteijnkad

e

panden die worden gesloopt Leidsche Rijn

6500+NAP

80% NP

panden die kunnen worden gespaard

Nieuwbouw Leeuwensteijn

NP

panden die worden gesloopt

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

80% 200%

200% 0

0

30m

50m

0 HOV-baan

30m nieuwbouw

2500+NAP 1,5m

Doorsnede A-A’ 88

200%

8,5m

1,5m

0

30m


HOV-baan HOV-baan om de ‘Guardian’ heen leggen

D2

De HOV-baan kan om het hoekpand van het rijtje bestaande bebouwing worden gelegd met een extra bocht. Het tracé wijkt dan alleen ter hoogte van dit pand af.

Effecten Technisch ∙∙

Door het tracé van de HOV-baan om de bestaande bebouwing te leggen kan het pand 1-3 worden gespaard.

∙∙

De HOV-baan heeft meer bochten in het tracé. Dit leidt tot lagere mogelijke snelheden en minder efficiëntie en is niet wenselijk voor het functioneren van het openbaar vervoer.

∙∙

Het verkeer voor laden en lossen op de Mineurslaan Noord heeft een minimale vrije hoogte nodig van 4,2m en kan dus niet op maaiveld kruisen met de HOV-baan, met tot gevolg dat het laden en lossen in het Sijpesteijngebouw anders moet worden georganiseerd, bijvoorbeeld via de voorkant aan de Jaarbeurs.

∙∙

De vrije hoogte ter plaatse van het viaduct van de HOV-baan is niet voldoende om de Mineurslaan Noord ter plaatse van het Sijpesteijngebouw toegankelijk te maken voor vrachtverkeer. Het gevolg is dat het laden en lossen in het Sijpesteijngebouw anders moet worden georganiseerd, bijvoorbeeld via de voorkant aan de Jaarbeurs. Daarnaast moet de routing voor het laden en lossen voor de overige functies aan de Mineurslaan worden aangepast.

Financieel ∙∙

Door de extra bochten is de HOV-baan langer. Omdat dit bovendien in de hellingbaan plaatsvindt, is dit extra kosten verhogend.

Juridisch ∙∙

De locatie van de HOV-baan is al in een vroeg stadium vastgelegd in het masterplan (2004), werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). In het masterplan 2004 is het tracé voorgesteld. Deze uitwerking wijkt hier van af.

∙∙

Het laden en lossen voor het Sijpesteijngebouw moet worden overlegd met de eigenaar.

∙∙

De eigenaar van het Sijpesteijngebouw dient medewerking te verlenen aan de aanleg van het tracé op korte afstand van het bestaande gebouw, of nieuw te realiseren gebouw.

89


Leeuwensteijn Mineurslaan

Stadskantoor

A´

VL-post

Studiegebied panden die kunnen worden gespaard

2500+NAP

panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten

verhoogd Forum

Sijpesteijn

fietsroute naar fietsenstalling SKU

Jaarbeursplein

unnel diensten VL-post toegang Noordert

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt 35

33

31

29

27

25

21-23

13-19

11

9

NP

7

5

1-3

panden die kunnen worden gespaard Van Sijpesteijnkad

e

panden die worden gesloopt Leidsche Rijn

A

7100-NAP

80% NP

panden die kunnen worden gespaard

NP

panden die worden gesloopt

0

50m

80%

0

50m

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

80% 200%

200% 0 0

30m

2.00m

kabels en leidingen

5.50m HOV-baan

7100-NAP

90

30m

50m

2500+NAP

1300+NAP

Doorsnede A-A’

0

200%

0

5%

30m


HOV-baan HOV-baan onder de Leidsche Rijn

D3

Een ingrijpende variant is het vertunnelen van de HOV-baan onder de Leidsche Rijn door. De diepte van de tunnel wordt bepaald door de constructiedikte ter plaatse van het maaiveld van de Sijpesteijnkade, de doorvaarbaarheid van de Leidsche Rijn (minimaal 2m) en de noodzakelijke vrije hoogte voor trams die over de HOV-baan rijden (5,5m). Dit grote hoogteverschil heeft een hellingbaan tot gevolg die voorbij de bocht op de verlengde Graadt van Roggeweg moet beginnen.

Effecten Technisch ∙∙

Door de HOV-baan onder de Leidsche Rijn te leggen kan het pand 1-3 worden gespaard.

∙∙

De minimale vrije hoogte van de tunnel voor trams is 5,5m waardoor met een hellingspercentage van 5% een hellingbaan nodig is van minimaal 110m.

∙∙

Om de Leidsche Rijn bevaarbaar te houden (minimaal 2m waterdiepte) is een nog diepere ondertunneling noodzakelijk en dus een nog langere hellingbaan.

∙∙

Het Forum kan nu grenzen aan de Mineurslaan.

∙∙

De Sijpesteijnkade vormt door de ondertunneling meer een voortzetting van de Leidseweg. Er zijn ook minder hoogteverschillen in de kade noodzakelijk.

Financieel ∙∙

De kosten van een tunnel zijn aanzienlijk hoger dan de kosten van een viaduct, onder andere door de langere benodigde hellingbanen.

∙∙

Een tunnel maakt de haalbaarheid van de verkoopbaarheid van woningen groter in verband met geluidbelasting.

∙∙

De uitvoeringskosten voor de nieuwbouw zullen door het vervallen van geluidsremmende maatregelen op de gevels op bepaalde plekken tot kostenverlaging leiden.

Juridisch ∙∙

De locatie van de HOV-baan is al in een vroeg stadium vastgelegd in het masterplan (2004), werkboek randvoorwaarden Westflank (2005) en in het IPvE FO (2009). In het masterplan 2004 is het tracé voorgesteld. Deze uitwerking wijkt hier van af.

91


panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU

90m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

panden die kunnen worden gespaard

80%

mogelijke alternatief bouwvolume

0 50m

NP

200% 0

25m

30m

80%

0

50m 10320+NAP

1300+NAP

Doorsnede A-A’ 92

2500+NAP kabels en leidingen

200%

0

30m


Programma/ volumes Forum Definitief stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord, NS Stations / Group A

E0

In het DSPBP Westflank Noord wordt gebruikt van het ‘transitiemodel’ voor nieuwbouw in het projectgebied. De schaalsprong tussen bebouwing uit de 19e eeuw en de nieuwbouwontwikkelingen in het stationsgebied wordt gemaakt parallel aan de Leidsche Rijn. Met uitzondering van het monument pand 25 wordt alle bestaande bebouwing vervangen door nieuwbouw, waarbij de huidige rooilijn is gehandhaafd en in de gevels een herinterpretatie is gemaakt van de historische bebouwing.

Effecten Technisch ∙∙

In het DSPBP Westflank Noord wijken de panden 5, 7, 9, 11, 13-19, 21-23, 27, 29, 31 en 33 voor nieuwbouw aan de Van Sijpesteijnkade.

Financieel ∙∙

Binnen de in de structuurvisie gegeven maximale bouwhoogten kan volgens de conclusies van Group A een ontwikkelingsprogramma (voor woningen) worden gerealiseerd van 25.000m².

Juridisch ∙∙

Op basis van ontwikkelovereenkomsten is het voor NS Stations mogelijk om 35.000m² woningbouw te realiseren in het plangebied. Het besluit om dit bij te stellen tot 25.000m² is een gevolg van de conclusie van adviseurs van NS Stations dat het ‘laadvermogen’ als gevolg van geluidsbelasting en bezonning niet hoger kan zijn.

∙∙

De maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgelegd in de schalenkaart van het masterplan 2004 en het structuurplan 2006. De voorgestelde uitwerking voldoet hier niet aan ter plaatse van het hoogste geplande volume van 90 meter hoog. Dit volume staat deels in een zone M waar maximale bouwhoogten tot 25 meter gelden met uitschieters naar 45 meter.

93


panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU

90m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

45m

80% 0 50m

NP

200% 0

30m

80%

0

50m 10320+NAP

1300+NAP

profiel kade 94

2500+NAP kabels en leidingen

200%

0

30m


Programma/ volumes Forum Nieuwbouw verkleinen

E1

Door van een deel van het ontwikkelingsprogramma af te zien kan de huidige bebouwing worden gespaard. De nieuwbouw komt daarmee achter de huidige bebouwing te staan, terwijl de rest van het DSPBP Westflank Noord blijft zoals het is voorgesteld.

Effecten Technisch ∙∙

Door het huidige nieuwbouwprogramma vanaf de Van Sijpesteijnkade tot aan de achterkant van de bestaande bebouwing te ‘knippen’, kunnen de panden 5, 7, 9, 11, 13-19, 21-23, 27, 29, 31 en 33 worden gespaard.

∙∙

Er moet een aansluiting worden voorzien tussen het Forum op niveau 10320+NAP en de bestaande bebouwing, die verschillende hoogtes kent.

∙∙

Er moet een aansluiting worden voorzien tussen de nieuwbouw en de achterkant van de bestaande bebouwing.

∙∙

Tijdens de bouw moet rekening worden gehouden met het handhaven van de bestaande bebouwing.

Financieel

∙∙

Er is minder programma mogelijk. Dit heeft consequenties voor de opbrengsten.

∙∙

Het aansluiten van bestaande gebouwen met nieuwbouw is kostenverhogend.

∙∙

De oppervlakten van de verdiepingen van de hoogbouw vallen onder de kritische grens van 600m² per bouwlaag, welke door Group A is aangegeven als minimale maat voor een te exploiteren volume.

Juridisch ∙∙

Op basis van ontwikkelovereenkomsten is het voor NS Stations mogelijk om 35.000m² woningbouw te realiseren in het plangebied. Hier is de ontwikkelende partij op eigen initiatief al van afgeweken, maar een verdere gedwongen afname van het te realiseren volume kan tot gevolg hebben dat eerder gemaakte overeenkomsten moeten worden herzien.

∙∙

De maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgelegd in de schalenkaart van het masterplan 2004 en het structuurplan 2006. De voorgestelde uitwerking voldoet hier aan.

95


panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU

90m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

10m

panden die kunnen worden gespaard

10m

panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

panden die kunnen worden gespaard

45m

80%

mogelijke alternatief bouwvolume

0 50m

NP

200% 0

30m

80%

10m

0

50m 10320+NAP

1300+NAP

2500+NAP kabels en leidingen

profiel kade 96

200%

0

30m


Programma/ volumes Forum Overhangende nieuwbouw met gelijk volume t.o.v. DSPBW Westflank Noord

E2

Om tot een gelijk programma te komen en tegelijkertijd de bestaande bebouwing te sparen kan het nieuwe programma over de bestaande bebouwing worden geplaatst. Aan de andere kant van het stationsgebied komt dit ontwerpthema ook al voor en zou hier de afsluiting kunnen zijn voor de stedenbouwkundige ontwikkelingen van het stationsgebied.

Effecten Technisch ∙∙

Door het nieuwe programma over de bestaande bebouwing heen te laten hangen kunnen de panden 5, 7, 9, 11, 13-19, 21-23, 27, 29, 31 en 33 worden gespaard.

∙∙

Er moet een aansluiting worden voorzien tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing.

∙∙

Tijdens de bouw moet rekening worden gehouden met het handhaven van de bestaande bebouwing.

Financieel

∙∙

Een overhangende constructie boven de bestaande bebouwing is kostenverhogend.

∙∙

Het aansluiten van bestaande gebouwen met nieuwbouw is kostenverhogend.

Juridisch ∙∙

De maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgelegd in de schalenkaart van het masterplan 2004 en het structuurplan 2006. De voorgestelde uitwerking voldoet hier niet aan ter plaatse van het hoogste geplande volume van 90 meter hoog. Dit volume staat deels in een zone M waar maximale bouwhoogten tot 25 meter gelden met uitschieters naar 45 meter.

97


panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU

90m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

panden die kunnen worden gespaard mogelijke alternatief bouwvolume

45m

80% 0 50m

25-45m

NP

200% 0

30m

80%

0

50m 10320+NAP

1300+NAP

2500+NAP kabels en leidingen

profiel kade 98

200%

0

30m


Programma/ volumes Forum Nieuwbouw verschuiven met gelijk volume t.o.v. DSPBP Westflank Noord

E3

De nieuwe gebouwen van het DSPBP Westflank Noord kunnen verder van de kade worden geplaatst waardoor de huidige bebouwing kan worden gespaard. De schaalsprong tussen bestaande en nieuwe bebouwing ligt dan in noodzuidelijke richting, waarbij de menselijke maat van de Sijpesteijnkade behouden blijft.

Effecten Technisch ∙∙

Door het programma nieuwbouw naar het zuiden te verschuiven kunnen de panden 5, 7, 9, 11, 13-19, 21-23, 27, 29, 31 en 33 worden gespaard.

∙∙

Het bewonersplein op het niveau 10320+NAP wordt kleiner. Dit heeft consequenties voor de bezonning en de geluidsbelasting in het gebied.

∙∙

Er moet een aansluiting worden voorzien tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing.

∙∙

Tijdens de bouw moet rekening worden gehouden met het handhaven van de bestaande bebouwing.

Financieel ∙∙

Het aansluiten van bestaande gebouwen met nieuwbouw is kostenverhogend.

Juridisch ∙∙

De maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgelegd in de schalenkaart van het masterplan 2004 en het structuurplan 2006. De voorgestelde uitwerking voldoet hier aan.

99


panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt aanrijdroute nooddiensten toegang diensten VL-post fietsroute naar fietsenstalling SKU

90m

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

panden die kunnen worden gespaard panden die worden gesloopt

NP

panden die kunnen worden gespaard

80%

mogelijke alternatief bouwvolume

0 50m

NP

200% 0

25m

30m

80%

0

50m 10320+NAP

1300+NAP

2500+NAP kabels en leidingen

profiel kade 100

200%

0

30m


Programma/ volumes Forum Bestaande gebouwen en nieuwbouw in elkaar over laten lopen

E4

De grens tussen oud en nieuw kan ook in de bestaande bebouwing liggen. Hierbij worden de gevels en een gedeelte van de ruimtes achter de gevels geïntegreerd met de nieuwbouw. Daardoor blijft de menselijke maat van de Van Sijpesteijnkade deels behouden.

Effecten Technisch ∙∙

Door de gevels en delen van de ruimtes achter de gevels te integreren in de nieuwbouw kan het straatbeeld van de panden 5, 7, 9, 11, 13-19, 21-23, 27, 29, 31 en 33 worden behouden.

∙∙

Er moet een aansluiting worden voorzien tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing.

∙∙

Tijdens de bouw moet rekening worden gehouden met het handhaven van delen van de bestaande bebouwing.

Financieel ∙∙

Het aansluiten van de gevels en delen van de ruimtes achter de gevels van de bestaande gebouwen met nieuwbouw is kostenverhogend.

∙∙

Er moet een aansluiting worden voorzien tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing.

Juridisch ∙∙

De maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgelegd in de schalenkaart van het masterplan 2004 en het structuurplan 2006. De voorgestelde uitwerking voldoet hier niet aan ter plaatse van het hoogste geplande volume van 90 meter hoog. Dit volume staat deels in een zone M waar maximale bouwhoogten tot 25 meter gelden met uitschieters naar 45 meter.

101


5. conclusies en aanbevelingen


35-27 sloop noodzakelijk i.v.m bereikbaarheid VL-post en noodhulpdiensten

25 inpassing van het te behouden Rijksmonument

23

21-19 doorgang naar forum wenselijk

11-5 sloop noodzakelijk i.v.m toegang parkeergarage

1-3 sloop noodzakelijk i.v.m bouw HOV-baan

Be誰nvloedende factoren Vijf verschillende factoren liggen ten grondslag aan de de huidige sloopplannen voor de Van Sijpesteijnkade.

A Nooddiensten & reservering spooruitbreiding

D

Er zijn alternatieve uitwerkingen mogelijk voor de

toegang tot het Forum waarbij het pand 1-3 kan

toegang van de nood-en hulpdiensten waarbij de

worden behouden. Hierbij zijn wel vergaande

panden 27,29,31 & 33 behouden kunnen blijven.

consequenties voor de uitwerking van de HOV-baan

Als bij-effect kan het profiel van de kade minder

vereist.

aangetast worden en kan het viaduct voor de HOVbaan lager uitgevoerd worden.

B

Toegang Forum

E

Programma / volumes Forum

Er zijn meerdere uitwerkingen mogelijk waarbij het gewenste volume voor nieuwbouw van

Er zijn alternatieve uitwerkingen mogelijk voor de

woningprogramma wordt toegevoegd en de

toegang tot het Forum waarbij de panden 13-19 en

bestaande bebouwing behouden kan blijven.

21-23 kunnen worden behouden.

C

Ingang parkeergarage

Er zijn alternatieve uitwerkingen mogelijk voor de toegang van de nood-en hulpdiensten waarbij de panden 5,7,9 & 11 behouden kunnen blijven. Als bijeffect kan de plint van de gebouwen aan de kade beter benut worden.

104

HOV-baan

Er zijn alternatieve uitwerkingen mogelijk voor de


Conclusies en aanbevelingen

Conclusies onderzoek

Afweging van consequenties

Uit de gepresenteerde ‘Alternatieve uitwerkingen’

Voordat er een objectieve afweging van

in hoofdstuk 4 valt te concluderen dat er meerdere

consequenties kan plaatsvinden om uiteindelijk

uitwerkingen denkbaar zijn waarin de historische

tot een selectie van mogelijke alternatieven te

bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade behouden

komen dienen er een aantal randvoorwaarden

kan blijven.

te worden bepaald. De voornaamste hiervan is de waarde die wordt toegekend aan het behoud

Uit de inventarisatie van de beschikbare

van de bestaande historische bebouwing. Voor

documenten is gebleken dat het behoud van de

iedere alternatieve uitwerking, geldt dat er een

panden aan de Van Sijpesteijnkade vanaf de start

afweging gemaakt moet worden tussen de waarde

van de besluit- en planvorming geen uitgangspunt is

van het behoud van de bestaande bebouwing

geweest.

en de consequenties op technisch, financieel en juridisch vlak. Hierbij dient het standpunt van de

Uit de aangegeven consequenties blijkt dat de

gemeenteraad voor behoud van de gebouwen

uitwerking van de alternatieven in veel gevallen

zoals geformuleerd in de moties Viva Van

een effect heeft buiten het plangebied Westflank

Sijpesteijnkade in acht genomen te worden.

Noord. Als er verder wordt gegaan met een alternaieve uitwerking, zullen in de afweging

Middels de afweging van consequenties van

van de consequenties daarom de eigenaren en

de alternatieve uitwerkingen in hoofdstuk 4 kan

ontwikkelende partijen uit de omgeving moeten

een keuze gemaakt worden voor alternatieve

worden betrokken.

uitwerkingen die een afwijking betekenen ten opzichte van het DSPBP Westflank Noord. Hierbij is

De ‘Alternatieve uitwerkingen’ uit deze rapportage

het van groot belang dat de gekozen alternatieven

vormen keuzemogelijkheden om tot een

in samenhang met elkaar worden uitgewerkt.

totaalscenario te komen waarbij de bebouwing aan

Niet alle alternatieven zijn immers met elkaar te

de Van Sijpesteijnkade zoveel mogelijk behouden

combineren tot een totaalstrategie. Hierbij dient

kan blijven. Elementen uit het reeds uitgewerkte

eerst de haalbaarheid van de alternatieven

DSPBP Westflank Noord, in deze rapportage

afzonderlijk te worden vastgesteld. Daarna kunnen

gepresenteerd als 0-model, kunnen op een

er mogelijke combinaties van alternatieven worden

gelijkwaardige manier meegewogen worden in de

beschouwd.

samenstelling van een totaalscenario. Wanneer de uitwerkingen van het DSPBP Westflank Noord voor de vijf beïnvloedende factoren als één van de mogelijkheden wordt meegenomen is het wel van belang om de mogelijke vertraging in het planproces als gevolg van de keuze van een alternatieve uitwerking te bepalen. Er dient ook voor de afweging te worden vastgesteld in hoeverre het argument voor vertraging mee zal wegen in de besluitvorming.

105


106


bijlagen

107


108


Bronnen

Geraadpleegde stukken ∙∙ Masterplan Stationsgebied (2004); ∙∙ Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (juli 2004); ∙∙ Werkboek randvoorwaarden Westflank-Noord, cluster Ae (april 2005); ∙∙ Structuurplan Stationsgebied (2006); ∙∙ Integraal Programma van Eisen (en functioneel ontwerp) openbare ruimte Stationsgebied ∙∙ West, versie 2.0 (2009); ∙∙ Ontwikkelvisie Lombokplein en omgeving (juni 2011); ∙∙ Inventarisatie randvoorwaarden Mineurslaan (september 2011); ∙∙ Bestuursrapportage Stationsgebied( mei 2012); ∙∙ Definitief Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteit Plan Westflank Noord: NS Stations/ GROUP A (september 2012); ∙∙ Verkenningenboek Westflank Noord: NS Stations/ GROUP A (september 2012) ∙∙ Memo NWflank stationsgebied, Rijksbouwmeester (februari 2012); ∙∙ Programma van Eisen voor Stedenbouwkundige Visie Van Sijpesteijnkade, Anita Dirix (oktober 2012); ∙∙ Visie op de toekomstige ontwikkeling van de Van Sijpesteijnkade, Vereniging OudUtrecht, Commissie Cultureel Erfgoed (februari 2009); ∙∙ Terugkoppeling adviezen wijkraden en Ontwikkelgroep Lombok Centraal op Voorlopig Stedenbouwkundig Plan NS Stations voor Westflank Noord (november 2011); ∙∙ Prijsvraag van Sijpestijnkade “Viva Van Sijpesteijn – Het kan beter” (september 2012); Bestanden ∙∙ 2012-POS-PLANKAART DWG stationsgebied Mei 2012-01455 ∙∙ 2009-POS-eigendomsoverzicht stationsgebied utrecht-00506 ∙∙ 2009-POS-Hoogtematen huidig stationsgebied Utrecht-00191

109


Disclaimer

Voor de totstandkoming van de mogelijke alternatieve in deze rapportage zijn zoveel mogelijk uitgangspunten ter discussie gesteld. Toch zijn er een aantal aannames gedaan, die hieronder worden beschreven.

heeft ook bijvoorbeeld de woningmarkt invloed op de tijdsspanne waarin de stationsontwikkeling plaatsvindt. Het is dan ook mogelijk om, zolang een ontwikkeling nog niet direct wordt uitgevoerd, bestaande bebouwing te handhaven.

spuikoker Ter hoogte van de Mineurslaan ligt een spuikoker in de grond die de Kruisvaart met de Leidsche Rijn verbindt. De aanwezigheid van deze spuikoker bemoeilijkt voorstellen die ondergronds plaatsvinden. In verschillende gesprekken is naar boven gekomen dat de spuikoker eventueel verlegd zou kunnen worden, maar daarover is niets met zekerheid te zeggen. In de voorstellen wordt ervan uitgegaan dat de koker kan worden weggehaald of verplaatst.

HOV Het tracé van de HOV-baan is in een vroeg stadium van de stationsontwikkelingen vastgelegd. In de mogelijke alternatieven is dat tracé in zekere mate gerespecteerd, omdat afwijking hierop te grote consequenties heeft voor de omgeving.

Sijpesteijn Langs de Mineurslaan staan de gebouwen Sijpesteijn, Cranenborgh en Leeuwensteijn. Cranenborgh is door de gemeente opgekocht en wordt gesloopt om plaats te maken voor de HOV-baan. In de voorstellen wordt er nu vanuit gegaan dat Leeuwensteijn wordt herontwikkeld, en dat Sijpesteijn blijft staan. Wanneer in de nabije toekomst Sijpesteijn, om welke reden dan ook, toch wordt herontwikkeld of verdwijnt, heeft dit grote invloed op de mogelijke alternatieven voor het behoud van de bestaande bebouwing op de Van Sijpesteijnkade. Fasering Sommige ontwikkelingen in het stationsgebied spelen pas in de toekomst, zoals de spoorreservering. Daarnaast

110

Kosten Alle mogelijke alternatieven zijn zo objectief mogelijk geselecteerd, met zo min mogelijk technische, financiële en procedurele uitgangspunten. De consequenties zijn wel zo goed mogelijk in beeld gebracht. Randvoorwaarden De randvoorwaarden voor uitwerking van alternatieven zijn omschreven in hoofdstuk 3. Er is bij de beschrijving van de alternatieven in hoofdstuk 4 getracht zoveel mogelijk rekening te houden in de benoeming van effecten met de consequenties. Hierbij zijn gezien de nog niet vastgestelde uitwerking van de bouwvolumes randvoorwaarden als het laden- en lossen voor de nieuwbouw niet meegenomen. Beperkt slopen In de uitwerking van de alternatieven zijn de individuele panden als eenheid gekozen. Hierbij is het uitgangspunt aangehouden dat wanneer er gesloopt


dient te worden dit niet noodzakelijkerwijs per groep panden of complex dient te geschieden. Dit uitgangspunt is gekozen om de (on) mogelijkheden tot behoud van de historische panden zo objectief mogelijk te inventariseren. Onderlegger De kaart die als onderlegger is gebruikt voor de alternatieve uitwerking is samengesteld uit verschillende bestanden en bestaat grotendeels uit elementen uit een actuele maatvaste ondergrond verstrekt door de Projectorganisatie Stationsgebied. Hieraan is de informatie over de positie van de sporen en spoorreservering toegevoegd op basis van aangeleverde afbeeldingen van Group A. Deze informatie is met een zo groot mogelijke nauwkeurigheid toegevoegd. Doorsneden De informatie als vermeld in de doorsneden is gebaseerd op verschillende documenten van zowel de Projectorganisatie Stationsgebied als Group A. Deze informatie is met een zo groot mogelijke nauwkeurigheid toegevoegd, maar hier is voor bepaalde situaties een keuze gemaakt wanneer er strijdige informatie in verschillende documenten is aangetroffen. Parkeergarage Bij de alternatieve uitwerkingen is de normering NEN 2443 als uitgangspunt gekozen.

111


112


Colofon januari 2013 Begeleidingscommissie Bart Beerlage, Mirjam Bikker, Bram Fokke, René Kuijper, André van Schie, Tim Schipper, Pepijn Zwanenberg commissiegriffier: Frank Lith Onderzoek Posad Spatial Strategies Han Dijk, Emile Revier, Iris Wijn, Jialing Zhang, Michiel van Zeijl Gesprekken ∙∙

Project Organisatie Stationsgebied Albert Hutschemaekers, Marlies de Nijs, Alexander Schutte, Pim Venema

∙∙

GroupA Adam Visser

∙∙

Lombok Centraal Fred Dekkers, Guus Haest

Gemeente Utrecht Griffie Gemeenteraad Minrebroederstraat 2 3500 CE Utrecht 030 286 13 78 f.lith@utrecht.nl

Posad - Spatial Strategies Binckhorstlaan 36 2516 BE Den Haag 070 322 28 69 www.posad.nl

113


januari 2013

Studie behoud bebouwing Van Sijpesteijnkade  

Van Sijpesteijnkade: (on)mogelijkheden tot behoud van de historische bebouwing, een studie door Posad, in opdracht van de Utrechtse gemeente...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you