88 ESTATE STRATEGIE TÉMA
Noví hráči
ČESKÉ A ASIJSKÉ PENÍZE Čeští investoři stáli za více než 1/3 realizovaných investičních transakcí. Stejně tak třetinový podíl zaznamenal asijský kapitál, a to především díky dvěma velkým akvizicím panevropského portfolia platformy P3 a administrativního komplexu Florentinum.
U financování developmentu banky vyžadují jako podmínku čerpání úvěru 25 až 30 % vlastních zdrojů (tedy 65 až 75 % loan to cost). Výše předpronájmů se liší dle jednotlivých segmentů: u logistiky 70 až 90 %, u obchodních prostor 50 až 70 % a u kanceláří minimálně 50 až 60 %. Čím vyšší je předpronájem, tím nižší procento equity je banka ochotná akceptovat.
25–30 % VLASTNÍCH ZDROJŮ
Marže Struktuře financování odpovídají marže, které se u developmentu pohybují v rozmezí 2 až 3,5 %
Na český trh vstoupili také noví hráči. V roce 2016 realizovaly transakce zcela nové subjekty, mimo jiné Macquarie Bank of Australia, Lasalle Investments či britská investiční společnost M7 Real Estate.
PRAHA VÝNOSOVĚ ATRAKTIVNĚJŠÍ NEŽ BERLÍN Výnosová míra poklesla pod 5 % pro špičkové kancelářské nemovitosti, 6 % pro atraktivní skladové nemovitosti, 3,75 % za prémiové nemovitosti na hlavních nákupních třídách a cirka 5 % za špičková nákupní centra. V mezinárodním srovnání jsou výnosy u nás stále atraktivní – například u špičkových kanceláří v Mnichově či Berlíně dosahuje výnosová míra jen asi 3,3 procenta.
Jednou z oblíbených možností alternativního financování je využití kapitálu privátních investorů prostřednictvím investičních fondů. ČNB registrovala v Česku ke konci roku 2016 celkem 85 investičních fondů v kategorii nemovitostních či smíšených investujících rovněž do nemovitostí.
u korunového financování a 2,2 až 3,7 % u euro-
85
INVESTIČNÍCH FONDŮ
vého financování. U investičního financování se marže pohybují v rozmezí 1,7 až 2,5 % u korunového financování; v případě financování v eurech jsou o dvě až tři desetiny procentního bodu vyšší.
BANKY V DOBRÉ NÁLADĚ
Aktivitu na trhu s investičními realitami v roce 2016 pozitivně ovlivnil apetit financujících bank. Stimulanty byly především nízké úrokové sazby a přemíra likvidity.
LTV NA 55–70 %
U financování investičních transakcí se pohybuje požadované loan to value (LTV) nejčastěji mezi 55 až 70 %. „Dá se proto předpokládat, že zpřísnění pravidel hypotečního financování dále utlumí poptávku po nových bytech. Tu ovlivní také stálý růst cen. V roce 2014 se téměř polovina všech prodaných bytů v Praze pohybovala pod cenovou úrovní 50 tisíc korun za metr čtvereční. Současný průměr již činí kolem 70–75 tisíc korun za metr čtvereční,“ říká Denisa Višňovská z realitní kanceláře LEXXUS