Issuu on Google+

nummer 1•2011 59 kronor Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan

”Dakkimetoden är riktigt kass. Gummi och avloppsbakterier är en dålig kombination.” Per-Erik Halvarsson →12

”Nu har jag allt jag önskar mig” Möt Göran, 65 år, som fått eget hyreskontrakt → 28

han river FUKTSKADADE FASADER PÅ NYA HUS → 20

100 minuter skräckfilm genom avloppsrör→14 Stor guide med reliningmetoder→10

RELININGEXTRA

Första förhandlingarna utan hyrestak

Grusade förhoppningar och farhågor

n y h e t e r • p o l i t i k • e k o n o m i • m i l j ö • t e k n i k • e n e r g i • b y g g • d e b at t


Vi har vuxit ur kostymen REPAB byter namn till Incit Efter 44 år är det inte konstigt att vi behöver byta kostym. Vi har samma grundtankar som 1966 men satsar mer än någonsin på utveckling och support. Dessutom finns vi i flera nordiska länder och expanderar i övriga Europa. Mycket har hänt sedan starten och vi tycker att det nya namnet klär oss bättre. Hundratals fastighetsföretag har under åren effektiviserat sin verksamhet med vår hjälp. Nu får våra kunder ännu bättre kontroll och lönsamhet. Ekonomi- och fastighetssystemet SUMMARUM utvecklas för morgondagens behov. Läs mer om namnbytet och våra tjänster på www.incit.se

Flöjelbergsgatan 10, 431 37 Mölndal. teleFOn 031-725 43 00. www.incit.se


Februari nr 1 2011

ges ut av sabo förlags ab

ulrika majstrovic hansén

37

28

”EU och Boverket har beviljat projektet stora bidrag”

10 innehåll Tvister om lägesfaktor och affärsmässighet Stor guide till olika reliningtekniker 100 minuter skräckfilm för rörägare

14

ulrika majstrovic hansén

helena shutrick

Alingsåshems vd och ekonomichef debatterar med Mitthems vd om den stora ombyggnaden av miljonprogramsområdet Brogården →sid 34

Fasader rivs på nya hus Hemlöse Göran, 65 år, fick eget kontrakt

06 10 14 20 28

mer i Bofast 05 26 19 34 37

Ledare Riksrundan Aktuell forskning

20

Vasagatan 8–10, Box 474, 101 29 Stockholm Telefon 08-441 53 80 Fax 08-441 53 89 Hemsida www.bofast.net E-post info@bofast.net

Annonser Magnus Johansson 08-505 73 813 0707-45 67 01 magnus.johansson@newsfactory.se

Titeldata, Kundtjänst, 112 86 Stockholm Telefon 0770-457 185 Du kan även gå in på www.prenservice.se för att göra adressändringar och andra prenumerationsärenden. Pris 395 kronor/år, plus eventuell moms

Repro och tryck Lenanders Grafiska AB

På nytt jobb

Redaktion

Omslagsbild: Jonas Bildtgård, projektchef på NCC (läs mer på sidorna 20–24). Foto: Ulrika Majstrovic Hansén

Prenumerationsärenden

Debatt

341

009

Trycksak

Christian Lacotte vd/chefredaktör ansvarig utgivare 08-441 53 73 christian.lacotte@bofast.net

Anita Snis redaktionschef 08-441 53 85 anita.snis@bofast.net

Helene Ahlberg reporter/redaktör 08-441 53 84 helene.ahlberg@bofast.net

Ulrika Majstrovic Hansén ad/illustratör 08-441 53 72 ulrika.m.hansen@bofast.net

Eva Blomberg reporter 08-441 53 81 eva.blomberg@bofast.net

Sanita Burdzovic ekonomiansvarig 08­-406 55 31 sanita.burdzovic@sabo.se

Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter­tryck av text och bild får inte ske utan redak­tionens medgivande.

Bofast 1/2011

3


le d are

Ovana aktörer i nya förhandlingsspelet Litet genomslag för privatvärdarnas favoritfaktor: läget

de senaste åren har varit en omda-

ningens tid på bostadspolitikens område. Mycken möda har lagts ner från politiskt håll, och från bostadsmarknadens parter, på att arbeta fram en ny, eller åtminstone förnyad, modell. Sedan Fastighetsägarna funnit skarp ammunition med sin EU-anmälan år 2005

”Någon liten procent ser man ut att kunna klämma ut ur marknaden” gav regeringen utredaren Michaël Koch i uppdrag att skissa på ett förnyat hyressättningssystem. Möjligen skulle den korrekta termen vara marknadsstyrningsystem. Av utredare Kochs förslag blev sedermera relativt litet genomfört. Däremot höjde hans insatser temperaturen rejält och 19 månader efter det att han presenterat sin utredning inför ett välbesökt presseminarium kunde Sabochefen Kurt Eliasson och hyresgästhövdingen Barbro Engman lägga fram ett förslag till förnyade regler. Redan samma dag välsignades förslaget av bostadsministern Mats Odell. i detta skede

anslöt sig även Fastighetsägarna. Sedan har det gått

relativt raskt undan och från årsskiftet gäller nya regler. Regler som ställer krav på affärsmässighet från de allmännyttiga bolagen och som ger utrymme för privatvärdarnas favoritfaktor läget. Årets hyresförhandlingar är alltså de första som genomförs under den nya regelmassan. Vad bidde det då? Om utfallet ska jämföras med den omfattande retoriken som präglat de senaste åren – inte ens en tumme. Fastighetsägarna har i olika sammanhang gått ut med relativt omfattande krav på att attraktiva lägenheter vid stadens å eller stadens torg ska prissättas högre. Och någon liten procent ser man ut att kunna klämma ut ur marknaden. I Stockholm har ett ramavtal tecknats där det skiljer en dryg procentenhet mellan inner- och ytterstad. i övrigt, vilket Bofast rapporterar om på annan sida i denna utgåva, är avvikelserna från föregående år, och det gamla systemet, försvinnande små. Allt är ungefär som vanligt, rapporteras från förhandlarhåll. Hur kan detta vara möjligt? Med all denna retorik och alla dessa utspel – de senaste bara för några veckor sedan? Endera har lagstiftaren inte lyckats formulera sig på ett sådant sätt att de nya reglerna fått något verkligt genomslag. Eller också – vilket bland annat Sabo hävdat – är lagtexten en affirmation av en redan rådande ordning. Eller så kan det möjligen vara så att Fastighetsägarna inte hunnit växa i sin nya roll som fullvärdig förhandlingspart. Och därmed inte klarat av Hyresgästföreningens slipade och sedan länge inkörda förhandlingsmaskineri. Eller, och det är nog det spår som förefaller mest troligt, har parterna inte funnit sina roller. Ännu. Det skulle då betyda att det finns ett slags inbyggd byråkratisk tröghet som motverkar hastiga och kraftiga svängningar.

Den genomsnittliga hyreshöjningen för Saboföretagen ser i dagsläget ut att stanna vid dryga två procent. I vilken mån de nya kraven på affärsmässighet påverkat är svårt att säga, sannolikt relativt lite. Det finns skäl att fråga vilken påverkan affärsmässigheten kan komma att få. Bostadsminister Stefan Attefall har sagt att det blir upp till parterna att ringa in begreppets betydelse. Men det ser inte ut att bli någon alldeles enkel uppgift. Saboföretagen hävdar att de redan är affärsmässiga. Hyresgästföreningen menar att affärsmässigheten är underställd det faktum att de kommunala bostadsbolagen är allmännyttiga. Fastighetsägarbasen Reinhold Lennebo slutligen, har i en intervju med Bofasts reporter Helene Ahlberg sagt, att det redan på förhand varit klart att detta är en framtida konfliktpunkt. Lennebo pekar på att begreppet affärsmässighet har många möjliga innebörder. Hur ska till exempel det företag som i stället för att dela ut pengar till sina ägare, långsiktigt bygger på sitt varumärke, bedömas? begreppets innebörd kommer slutli-

gen kunna ringas in av domstolarna. Och även här blir det fråga om en byråkratisk process. Men denna gång en underlig sådan. För som bekant ändras det för stunden gällande modet i affärsvärlden, minns bara de tidiga it-företagens strävan efter att ha så höga utgifter, burn rate, som möjligt. Och inga intäkter. Eller ett företag som Google, som omsätter sju miljarder. Dollar. På ett kvartal. Under de fyra första åren av sin existens saknade Google helt idéer om på vilket sätt man skulle skapa sig några intäkter alls. Affärsmässigt? Hur ska sådant hanteras i en domstol? Det kommer att göras försök, men risken är att det leder helt åt pipan.

möjligen blir det hyresnämnder och domstolar som slutligen får tolka den nya lagstiftningen. Däri ligger inget ont. Men det är icke desto mindre förvånande att skillnaden mellan de högljudda tongångarna och den nya verkligheten ser ut att bli så pass små.

Christian Lacotte chefredaktör

Bofast 1/2011

5


n y he t E R

Farhågor om CHOCKHÖGA

Förhandlingarna nästan som vanligt • Tvist om affärsmässighet

trots alla nya spelregler har dramatiken hittills uteblivit i hyresförhandlingarna. Krav, förhandlingar och strandningar ser ut nästan som vanligt. Men en ny konflikt mellan Hyresgästföreningen och privatvärdarna har seglat upp: tolkningen av den nya lagen om allmännyttans affärsmässighet. Text helene ahlberg Foto HELENA SHUTRICK

farhågorna inför vinterns hyresförhandlingssäsong har varit stora. Nu ska de nya hyres- och allmännytte-lagarna börja tillämpas: ingen hyresledande roll för allmännyttan, ingen självkostnadsprincip och i stället krav på affärsmässighet, avkastning och borgensavgifter. Många hyresgäster har fruktat galopperande hyror, de dämpande skyddsreglerna till trots – och befarat att Hyresgästföreningen inte skulle ha tillräckligt att sätta emot i hyresförhandlingarna. Och många Saboföretag har varit lättade över att slutligen bli av med vad man upplevt som sitt hyresledande ok – och ibland lite skadeglada över att de privata konkurrenterna nu tvingas förhandla på egna meriter i stället för att ”åka snålskjuts på allmännyttan” (som både Hyresgästföreningen och Saboföretagen gärna uttryckt saken). även förväntningarna har varit stora. I synnerhet bland de privata värdarna, nu när hyrestaket äntligen kastats överbord och läget – denna den mest omstridda och av privatvärdarna mest upphöjda av alla bruksvärdesfaktorer – tros få större betydelse.

”Det har blivit lite mer meningskiljaktigheter än vanligt kring vinster.” I Fastighetsägarnas Sverigebarometer, som publicerades i december och baseras på enkäter med de större fastighetsägarna, uttrycktes en stark optimism och framtidstro. Priserna på hyreshus har fortsatt att stiga och 85 procent trodde på ökande bostadshyror. Men både farhågor och förväntningar har 6

Bofast 1/2011

hittills kommit på skam. Yrkandena från Saboföretagen ligger i snitt på 3,8 procent, vilket är en dryg procent högre än förra året – men lägre än åren dessförinnan. – Det har blivit lite mer diskussioner och meningsskiljaktigheter än vanligt kring vinster och avkastningskrav på en del orter. Men det har ju varit en stötesten i förhandlingarna i flera år, sammanfattar Göran Svensson, förhandlingschef på HyresgästförenGöran ingen. Svensson Mot slutet av januari hade hyrorna för 52 procent av Saboföretagens lägenheter förhandlats färdigt. Snitthöjningen var 2,2 procent, vilket heller inte är en siffra som höjer några ögonbryn. Höjningssnittet har de senaste fyra åren legat mellan 1,4 och 3 procent. Och på Hyresmarknadskommitténs bord har hittills tio ärenden landat för medling, vilket är ungefär som förra året. den tydligaste skillnaden i årets hyresförhandlingar syns i den gamla stridsfrågan om borgensavgifter – alltså om bostadsbolag som har lån mot kommunal borgen, eller lånar genom kommunen, ska betala en avgift för detta. Detta har Hyresgästföreningen motsatt sig, vilket lett till en hel del hyrestvister genom åren. Nu är borgensavgiften inskriven i den nya lag som började gälla vid årsskiftet och alltså inget att tvista om. Däremot anger lagstiftaren bara att avgiften ska vara ”marknadsmässig”, men inte hur hög avgiften ska vara – och lämnar därmed öppet för diskussioner kring nivån. – Krav på borgensavgifter har dykt upp i fler kommuner nu, och därmed också i hyresdiskussionerna, säger Göran Svensson.

Och hyresförhandlarna ute i landet försummar inte att lyfta fram avgiftens påverkan på hyran. Sten Fors, Hyresgästföreningens förhandlingschef i Norrland, konstaterar till exempel att Norrbottens höjningssnitt på 2,16 procent skulle legat 0,5 procentenheter lägre om det inte varit för de nya borgensavgifterna. I Lysekil har Hyresgästföreningen till och med överklagat kommunfullmäktiges beslut om höjd borgensavgift. – Skillnaden blir ju störst för de bolag som inte haft någon borgensavgift alls förut. Då kan det i vissa fall öka hyreskravet med 1–2 procentenheter. Och det blir svårare för bostadsbolagen att pruta på kravet om en stor del utgörs av en avgift som de inte kommer undan, säger Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo. Många har dock redan känt åt vilket håll vinden blåser. 2008 betalade knappt hälften av Saboföretagen noll kronor i borgensavgift, Roland enligt statistik från Sernlind Sabo. Året därpå var det bara en fjärdedel som slapp avgiften. startskottet på förhandlingssäsongen

ljöd däremot på ett helt nytt sätt. Först ut i förhandlingsspåret var nämligen Fastighetsägarna Sverige. De rivstartade i slutet av september genom att skicka ut ett pressmeddelande med ett eget yrkande. Föreningen rekommenderade då sina medlemmar att kräva hyreshöjningar i två delar: dels ett ”påslag kopplat till bostadens läge eller andra kvaliteter”, dels en ”värdesäkring av hyran” för att kompensera för inflationen (konsumentpriserna steg under förra året med 2,3 procent). Då tog det fyr i förhandlingsbrasan. – Fastighetsägarna bryter sönder bruksvärdessystemet genom att bryta ut en enskild del som läget ur bruksvärdet, dundrade Hyresgästföreningen i Sydost i ett pressmeddelande. Så småningom hade man på Fastighetsägarnas olika regionkontor räknat ut vilka yrkanden man skulle ställa i olika städer och kraven började droppa in hos Hyresgästföreningarna. Spannet blev stort mellan olika orter och lägen, kraven varierade mellan 2 och 6,25 procent.


n y he t E R

HYRESKRAV kom på skam

under uppsegling • Privatvärdar hotar med ny EU-strid I söder flammade nya förhandlingslågor upp. På vissa orter, där kostnaderna för exempelvis fjärrvärme bedömts öka mer än inflationen, la Fastighetsägarna Syd på ännu en procent för denna tredje faktor. – Hyreskraven är orimliga och oseriösa, replikerade Hyresgästföreningen i Sydost, och vände sig särskilt mot att fastighetsägarna hade en särskild del i hyreskravet som kallades efterfrågan: ”De säger att läget har betydelse och höftar sedan bara till med något.” Och lokalmedia skrev om krav på chockhöjda hyror. i stockholm ökade glöden när kommunägda Svenska Bostäder yrkade på en höjning på 4,3 procent. Då antog Hyresgästföreningen Stockholms regionfullmäktige ett uttalande om att kravet var ”häpnadsväckande och helt absurt”. – Det är oseriöst av ett så rikt bolag att hänvisa till lagens krav på affärsmässighet när man redan byggt upp hundra procents soliditet, menade föreningen. Någon månad senare signerade Stockholmsföreningen ett ramavtal om höjda hyror – med Fastighetsägarnas Stockholmsförening. – Det känns lite som omvända världen, men vi lever i en förändringens tid, skrev Stockholmshyresgästernas ordförande Terje Gunnarson häpet på sin blogg om att föreningen fick ett avtal med privatvärdarna innan förhandlingarna med allmännyttan var klara. Ramavtalet innebär en Terje rekommendation om att Gunnarson de privata hyrorna i innerstaden ska höjas med 3,05 procent, i den så kallade inre ytterstaden med 2,4 procent och i ytterstaden med 1,95 procent. – Vi nådde inte riktigt ändå upp till hyreshöjningsnivån i vårt yrkande, men tog viktiga steg i rätt riktning. Vi är nöjda med att ha kunnat teckna en överenskommelse med Hyresgästföreningen, kommenterade Tore Ljungkvist, vice vd i Fastighetsägarna Stockholm, sedan avtalet skrivits under. mindre nöjd verkade Reinhold Lennebo,

vd för Fastighetsägarna Sverige, när han strax efter årsskiftet syntes i ett irriterat inlägg på Dagens nyheters debattsida.

Lägsta och högsta höjningarna hittills bolagen som höjer minst procent

Rygrans fastighetsförvaltning, Södertälje (privat) 0% Byggebo, Oskarshamn 0,84 Kalmarhem 0,9 Laholmshem 0,97 Järnbäraren, Gnosjö 1,0 Finnvedsbostäder, Värnamo 1,2 bolagen som höjer mest procent

Habo Bostäder 4,26 Lycksele Bostäder 4,1 Trobo, Trosa 3,9 Flens Bostads AB 3,75 Uppvidingehus 3,69 Filipstadsbostäder 3,5

”Hyresgästföreningen accepterar inte att de kommunala bolagen i sina yrkanden hänvisar till att hyrorna enligt den nya lagen ska sättas affärsmässigt. Därmed riskerar Hyresgästföreningen att återgå till de skyttegravar där organisationen befunnit sig de senaste decennierna”, skrev han. Och påpekade att i slutet av den återvändsgränd hyresmarknadens parter riskerade att återvända till väntade Bryssel – alltså att en ny anmälan till EU om brott mot

statsstödsreglerna skulle kunna bli aktuell. Då ökade förhandlingstemperaturen på nytt i stora gradsprång och Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman slog raskt tillbaka med att kalla Fastighetsägarna ansvarslösa, som hotar med EU mitt under hyresförhandlingarna. – Det är samma Fastighetsägare som satt och tryckte i skyttegraven med sin EU-anmälan när vi och Sabo jobbade tillsammans →→ med regeringen för att få till stånd en

Bofast 1/2011

7


n y he t E R

→→ svensk lösning, skrev Barbro Engman på samma tidnings debattsida. Och framhöll att den nya lagen innehåller många särregler för allmännyttan just för att poängtera att de allmännyttiga bolagen ska ha en särskild ställning som skiljer dem från privata aktörer. varför lägger då

Fastighetsägarna så stor kraft på att kommentera de allmännyttiga bolagens förhandlingar, när Barbro den nya lagen poängteEngman rar att privatvärdarnas förhandlingar inte längre behöver utgå från allmännyttans hyror? – Allmännyttan är ju fortfarande helt dominerande när det gäller normerna för hyressättningen i det här landet. Deras sätt att sätta hyrorna är viktigt för vad som blir normerande i framtiden, säger Reinhold Lennebo.

”På en del orter har man kört fast i frågan om lägesfaktorn.” det var en och annan i Hyresförhandlings-Sverige som undrade över Fastighetsägarnas taktik att offentligt reta upp motparten så till den grad att krigstermer kom i bruk – två veckor efter att Fastighets-

ägarnas egen Stockholmsförening tecknat ramavtal och uttalat sin nöjdhet över detta. Fastighetsägarna styrde dock inte riktigt över tajmingen i utspelet. Debattartikeln skrevs egentligen dagen efter Hyresgästföreningens uttalande om Svenska Bostäders hyreskrav, berättar Reinhold Lennebo. Sedan blev den liggande på Dagens nyheters debattredaktion i en och en halv månad. Trots Fastighetsägarnas rivstart är det ännu bara ett drygt dussintal faktiska avtal mellan enskilda privatvärdar och hyresgästföreningar som tecknats. – De uppgifter jag fått om förhandlingarna, som ju förs ute i våra regioner, är att en del har bra förhandlingssituationer, medan det på andra håll är betydligt trögare. Det beror dels på hur motparten förhåller sig, dels på hur de kommunala bolagen agerar, säger Reinhold Lennebo. enligt lennebo finns

det två saker som är irriterande för Fastighetsägarnas förhandlare. – Det ena är att man på en del orter kört fast i frågan om lägesfaktorn. Det andra är att man från Hyresgästföreningens sida faller tillbaka i de gamla hjulspåren och inte vill förhandla med oss innan man är färdig med de kommunala bolagen. Att det skulle vara något slags taktik förnekar Hyresgästföreningens Göran Svensson med bestämdhet. Reinhold Lennebo

– Nej o nej, varför skulle vi vilja avvakta med privatvärdarnas förhandlingar? Det är väldigt intressant att komma igång med dem. Vi har snarare fått känslan av att privatvärdarna velat ligga i andra spåret och vänta in allmännyttans förhandlingar, säger han. varken fastighetsägarna eller Hy-

resgästföreningen har ännu någon statistik över yrkanden och resultat i de privatas förhandlingar. – Våra regioner har ännu inte varit så bra på att rapportera in det till oss på riksförbundet, men vi ska bli bättre på det, säger Göran Svensson. – Som det är i dag får man kontakta varje region och höra hur förhandlingarna gått. Det är annorlunda för Sabo, som har 290 bolag att hålla koll på. Vi har 17 200 medlemmar, säger Reinhold Lennebo.

både svensson och Sernlind spår att snittet för de kommunägda bolagen kommer att sluta kring 2 procent – och att privathyrorna kommer att följa tätt intill allmännyttans hyror. Fastighetsägarnas Lennebo vill helst inte sia om något förhandlingssnitt. – Men det är en rimlig gissning att höjningen kommer att hamna någonstans mellan 2 och 5 procent. Han vill heller inte uttala sig om huruvida privatvärdarna blir nöjda om snittet skulle landa kring två procent. – På en del orter skulle man vara väldigt nöjd med det, på andra orter skulle man tycka att det är i lägsta laget. 

För dyrt sänka radonhalter – trots färre lungcancerfall

Om riktvärdet för radon sänks till 100 bequerel per kubikmeter luft kan antalet lungcancerfall minska med 40 per år. Men kostnaden för åtgärderna är inte samhällsekonomiskt rimlig, anser sex myndigheter i en ny rapport. världshälsoorganisationen WHO

kom hösten 2009 med nya riktlinjer för radonhalter i befintliga bostäder. Den radioaktiva gasen är farligare än man tidigare trott, enligt WHO, som därför rekommenderar alla länder att sänka sina riktvärden till 100 bequerel per kubikmeter luft. Det är bakgrunden till att Boverket – tillsammans med Socialstyrelsen, Strålsäkerhetsmyndigheten, Livsmedelsverket, Arbetsmiljöverket och Sveriges Geologiska Undersökning – har utrett konsekvenserna av en riktvärdessänkning. Slutsatsen i rapporten, som nyligen pre-

8

Bofast 1/2011

senterades, är att riktvärdena för radon i bostäder inte bör sänkas. Anledningen är att det skulle bli för dyrt. I dagsläget är det 400 000 småhus och 230 000 lägenheter i Sverige som har radonhalter på mellan 100 och 200 bequerel per kubikmeter luft, och som därmed skulle behöva saneras. Den beräknade kostnaden skulle enligt rapporten bli mellan 14 och 19 miljarder kronor. Därtill skulle saneringarna innebära ökade driftskostnader med 500 miljoner kronor per år, eftersom ventilationen ökas för att vädra bort radongasen.

dessutom är det oklart om alla byggna-

der i det befintliga beståndet ens genom saneringar kan komma ner till så låga radonvärden som WHO rekommenderar. Detta eftersom ventilationen, som är den vanligaste åtgärden, inte kan ökas hur mycket

som helst av komfort- och energiskäl. För att kostnaden för en riktvärdesänkning ska vara rimlig bör, enligt rapporten, antalet lungcancerfall minska med mellan 65 och 85 personer per år. I analysen beräknas 40 fall undvikas. De sex myndigheterna anser inte heller att en sänkning av riktvärdena i nyproducerade bostäder bör införas. I stället föreslås bland annat riktade informationsinsatser om radon. Läs mer på www. bofast.net. eva.blomberg@ bofast.net


n y he t E R

Överfall på bostadspolitiker Bernt Andersson, ordförande i Bostaden i Umeå och ledamot i Sabos styrelse, knivskars strax före jul utanför sitt hem. – Jag mår bra och är på väg tillbaka nu, säger han. Trots en massiv polisutredning finns ännu ingen misstänkt gärningsman. två dagar före julafton överfölls Bernt

Andersson när han skulle lämna sitt hem i Umeå. En ännu okänd gärningsman försökte dra en säck över hans huvud och högg honom med kniv. – Allt gick fruktansvärt fort. Det är svårt att riktigt uppfatta vad som händer. Man slåss ett tag, sedan är det någon som springer iväg, berättar Bernt Andersson. Tack vare larmande grannar fördes han snabbt till sjukhus och opererades. Att han så snabbt kom under vård räddade hans liv, enligt Västerbottenspolisen. – De säger att jag hade en fruktansvärd tur i oturen. I dag är Bernt Andersson kroppsligt återställd och har börjat träna för att få igång konditionen. – Jag har verkligen bra läkkött. Jag känner att jag är ordentligt på väg tillbaka och har energi som räcker till. Bernt Andersson har tillfälligt flyttat från sitt hus i Umeå. – Jag har hela tiden poliser omkring mig. Det är förhör, kriminalpolisen, rättsmedicinare och säkerhetsfolk.

Omedelbart efter mordförsöket drogs en stor polisutredning igång. Ännu en månad efter överfallet arbetar tio poliser dagligen med fallet. – Vi har snart hållit 400 förhör, berättar Lars Kelly, undersökningsledare på Västerbottenspolisens rotel för grova brott. Det råder sträng utredningssekretess och polisen är mycket förtegen kring alla detaljer. – Vi har ännu ingen misstänkt gärningsman. Men vi jobbar fortfarande intensivt, det är en utredning med hög prioritet. Det här är en allvarlig händelse, vi rubricerar det som mordförsök, säger Peder Jonsson, presstalesman vid Västerbottenspolisen. polisen kartlägger

Bernt Anderssons liv och kontakter, både som privatperson, som ordförande i bostadsbolaget Bostaden och som socialdemokratisk kommunpolitiker. – Vi jobbar fortfarande brett, men hoppas att vi Bernt Andersson efterhand kommer så långt att vi kan stänga vissa spår. Vi väntar fortfarande på resultat och analyser från de tekniska undersökningarna, säger Peder Jonsson. Läs mer på www.bofast.net. helene.ahlberg@bofast.net

Byggfusk orsakade balkongras någon glimmande julaftonsmorgon

blev det inte på äldreboendet på Hundraårsgatan i stadsdelen Kortedala i Göteborg. På morgonen den 24 december rasade nämligen en balkong på fjärde planet i huset och drog med sig bägge balkongerna under. Ingen människa skadades i raset, som utretts av den kommunägda fastighetsägaren Göteborgslokaler genom Sveriges tekniska forskningsinstitut, SP. Rapporten visar att byggfusk ligger bakom de havererade balkongerna. – Balkongsmeden har använt fel typ av bult vid infästningen och håltagningen har gjorts på ett felaktigt sätt. Så montaget har gjorts helt fel, säger Christer Lindstrand, vd för Göteborgslokaler. I stället för att borra hål med stor noggrannhet, som den här konstruktionen kräver, har smeden använt skärbrännare för att ta upp hålen. Därtill har hantver-

Första mutåtalet väckt i Göteborg Just nu pågår tio förundersökningar om mutbrott inom Göteborgs kommunala bolag och förvaltningar. Häromveckan väcktes det första åtalet mot en tidigare chef på bostadsbolaget Poseidon – som nekar till brottet. för åtta månader sedan riktades de

första misstankarna om mutbrott mot personer inom Göteborgs kommun och stadens bolag. Det var i SVT:s Uppdrag granskning som flera tjänstemän vid kommunala bolag, däribland tre av bostadsbolagen och även kommunens idrottsförvaltning, pekades ut som inblandade i mutbrott. Nyligen kom det första åtalet mot en före detta chef på bostadsbolaget Poseidon. Därmed blev förundersökningsmaterialet, som är på ett nittiotal sidor, offentligt. Den åtalade var 2003, då brottet misstänks ha begåtts, teknisk chef på Poseidon. Mannen har, enligt statsåklagare Nils-Eric Schultz vid riksenheten mot korruption, missbrukat sin ställning genom att ha tagit emot närmare 24 ton gratis tegel från ett tegelföretag, till sitt nybyggda hus.

karna använt mindre skruvar och med en sämre kvalitet än de som föreskrivits i kontruktionshandlingarna. Detta gjorde att konstruktionen inte höll för tyngden av de nio meter långa och cirka två och en halv meter djupa balkongerna. Huset, som tidigare var vårdcentral, är byggt på 1950-talet och har under ett och ett halvt år byggts om till äldreboende. Det stod klart i våras med tre nya balkonger. Enligt det egenkontrollsystem som gäller har entreprenören intygat att man följt konstruktionsritningarna och utfört montaget korrekt. Men så är alltså inte fallet, enligt SP:s rapport. – Den fråga vi ställer oss är om vi kan lita på egenkontrollen, säger Christer Lindstrand. Läs mer om händelsen på www.bofast.net.

enligt nils-eric schultz grundar sig brottsmisstanken på att ett vinstdrivande företag rimligen inte utför tjänster eller lämnar ut material gratis utan att vilja ha något tillbaka. I det här fallet skulle det handla om att få en förmånlig behandling vid framtida kommunala upphandlingar. Totalt är det tio utredningar som pågår. Tre av dem som i dagsläget misstänks för brott har tidigare varit anställda på bostadsbolaget Poseidon. Den före detta Poseidonchefen som nu åtalats för grovt mutbrott blev senare chef vid ett annat kommunalt bolag. När han polisanmäldes i höstas valde han dock att tills vidare lämna sin post. Han nekar till anklagelserna. Något datum för rättegången är ännu inte bestämt.

eva.blomberg@bofast.net

eva.blomberg@bofast.net

Bofast 1/2011

9


: e d i u g r o t S

STRUMPA ELLER SPREJ? Risker och fördelar med olika reliningtekniker vilken teknik för renovering av avloppsrör är egentligen bäst – strumpmetoden, sprejning med plastfärg eller sprej med epoxiplast? – Strumpa är säkrast. De flesta rör som behöver renoveras är så skadade att beläggning med färg inte är lämpligt. Och allra sämst är Dakkimetoden, menar reliningkonsulterna Per-Erik Halvarsson och Stefan Eurén. Läs om risker och fördelar med de olika teknikerna. Texter helene ahlberg

att renovera slitna rör – så kallad relining – i stället för att byta ut dem är en marknad som växt kraftigt det senaste decenniet. Ett hörn av denna marknad handlar om att renovera dricksvattenledningar i fastigheter genom att klä insidan med ett lager epoxiplast. Om renoveringen utförs felaktigt, och plasten inte härdar ordentligt, finns risk att ämnet bisfenol A frigörs i dricksvattnet. Det skulle kunna utgöra ett allvarligt hot mot hyresgästernas hälsa, eftersom bisfenol bland annat misstänks störa inlärnings- och

fortplantningsförmågan. Detta beskrev Bofast utförligt i nummer 2 förra året. Plastexperter på Kemikalieinspektionen uttryckte då förvåning över att epoxiplast applicerades i rör för dricksvatten. Sedan dess har miljöminister Andreas Carlgren givit Kemikalieinspektionen i uppdrag att förbereda ett förbud mot bisfenol A i nappflaskor och vissa andra plastprodukter – och uppmanat reliningbranschen att hitta alternativ till bisfenolplaster. ”Att man använder bisfenol A-haltiga plaster även i tappvattenrör för dricksvatten gör att oron blir ännu större”, sa miljöminis-

tern i somras till tidningen VVS-Forum. Men den allra största delen av marknaden för relining i fastigheter utgörs av renovering av avloppsrör, de ledningar där spillvatten från toaletter, duschar och köksslaskar rinner. Här är det inte i första hand hyresgästens hälsa som står på spel om den nya renoveringstekniken skulle fallera (även om slarvig hantering av plastkomponenter kan orsaka kontaktallergi om de blandas i öppna system och någon skulle peta på massan). I stället rör det sig här främst om fastighetsägarens plånbok. – Är reliningen dåligt utförd har fastighetsägaren kastat bort en massa pengar på något som inte är värt ett dugg, säger reliningkonsulten Stefan Eurén. relining i fastigheter omsätter över

en miljard kronor om året. En relining kan kosta mellan 15 000 och 40 000 kronor per badrum. Därför kan det vara mödan värt att ta reda på vilka svaga punkter de olika reliningteknikerna har. Reliningen kan göras antingen med en plastbeläggning som sprutas eller borstas på, eller med töjbara foder som blåses in i röret och impregneras med epoxiplast.

Strumpmetoden: Risk för veck vid grenrör relining med

den så kallade strumpmetoden går till så att ett töjbart foder krängs in i röret och impregneras med en tvåkomponentsplast (epoxi), som sedan får härda. Fodret kallas också strumpa och metoden Per-Erik Halvarsson trär in benämns även en härdad epoxistrumpa i infodring. en bit avloppsrör. Det finns olika slags strumpor, med och utan söm, och materialet i strumpan kan bestå av olika sorters plast som kan vara lös eller kompakt, fin eller grov i strukturen. Strumpmetoden är den äldsta tekniken

10

Bofast 1/2011

för att renovera rör. Den har använts av kommuner och storföretag i årtionden för att renovera rör i gator och mark. Denna teknik anses därför av många som tryggast och bäst. – Strumpa är bättre än sprutmålning. En infodring blir en självbärande konstruktion. Den ska man använda i stående stammar och i samlingsledningar, anser reliningkonsulten Stefan Eurén. men det finns en hel del som kan gå

snett även vid infodring. Inte minst vid de ofta trånga och vindlande ledningarna i en fastighet – till skillnad från rör i mark som ofta är rymliga och med långa raksträckor. Exempelvis finns risk för kraftig veckbildning i strumpan om anslutningarna till grenrören görs på ett felaktigt sätt. En annan komplikation är att det inte finns någon dokumenterad lösning för hur strumpan ska kopplas ihop med ett vanligt

vvs-rör, till exempel om fastighetsägaren renoverar genom en kombination av relining och traditionellt rörbyte, eller om en del av ett rör senare måste bytas ut. – Om utföraren inte impregnerar strumpan rätt blir det kala fläckar i infodringen där bara en liten filtduk hindrar vattnet från att tränga igenom, säger Stefan Eurén. det finns en mängd olika företag

som ägnar sig åt rörinfodring i fastigheter – uppskattningsvis ett drygt 80-tal, från små enmansföretag till den danske jätten Aarsleff, störst av alla i Sverige. Många infodrare köper dock sina strumpor från samma ställe: Faluföretaget Sacpro, som säljer tyska foder med tillhörande grönfärgad epoxi. Ju tunnare filt i strumpan och ju tunnare plastimpregnering, desto lättare är det att installera strumpan. Men är strumpan alltför tunn blir funktionen sämre. Tre


rel i n i n g

PLASTFÄRG ELLER EPOXI? Att de uppenbara fördelarna med relining lockar många bostadsrättsföreningar och fastighetsägare är inte konstigt: det är billigare, går snabbare och medför mindre stök för hyresgästen än ett traditionellt rörbyte. – Men om badrummen är gamla, med dåliga tätskikt i golv och väggar, är en relining bara en halv lösning. Då måste ändå golv och väggar rivas upp för att få ordentliga tätskikt, annars finns fortfarande en risk för dyra vattenskador, påpekar Stefan Eurén. bristfällig relining av avloppsrör kan möjligen även bli en miljöfråga, om det visar sig att ohälsosamma partiklar kan frigöras och via avloppsvattnet ta sig förbi reningsverken och ut i sjöar och vattendrag. Naturvårdsverket har uppmätt bisfenol A i mer än hälften av de prover som togs från spill- och dagvatten i tolv län. Mängderna ansågs för höga för att ämnet snabbt skulle kunna brytas ned. 

1

3

2

4

1. Ett avsågat rör relinat enligt strumpmetoden. Strumpan har impregnerats med epoxiplast som härdat. Bild från Sacpros marknadsföring. 2. Relining med polyesterplast pågår. 3. Rör som belagts med epoxiplast enligt Dakkimetoden. Bild från Dakkis marknadsföring. 4. Ett relinat rör ur verkligheten. Hantverkarna sågade loss röret för att visa sin arbetsledare när de inte tyckte att resultatet dög.

millimeter är en rekommenderad tjocklek. Foder och epoxi bör vara testade att fungera tillsammans, menar Per-Erik Halvarsson, reliningkonsult och byggnadsingenjör. – Många entreprenörer köper ett billigt foder från en leverantör och en billig epoxi från en annan utan att veta om de fungerar ihop. Fastighetsägaren borde kräva dokumentation på vilka komponenter som ingår och tester på ett färdigrelinat rör, anser han. Utanpå strumpan sitter den så kallade

coatingen, en sorts plastpåse som håller kvar luften när strumpan blåses upp inne i röret. en del företag använder smörjmedel

på coatingens utsida för att strumpan lättare ska glida in. När strumpan sitter på plats vrängs den ut och in. Coatingen, som epoxiplasten ska fästa vid, hamnar då på insidan. Om smörjmedlet inte sköljs bort ordentligt finns det risk att epoxin inte häftar ordentligt.

Coatingen kan också behöva slipas av för att plasten ska häfta. Stefan Eurén tycker att fastighetsägaren ska se upp med hur skarvningen till nästa foder görs. – Det går fortare att skarva motströms, men då finns det risk att vatten sedan kommer in mellan fodret och röret. Om det då finns hål i det gamla röret kan vatten komma in i lägenheten. Därför är det bättre att stoppa in fodret medströms. 

Sprejning med plastfärg: Se upp med dålig rengöring rörrenovering genom beläggning med polyesterplast kallas även lösplastmetoden, sprutning eller sprej med plast. Metoden marknadsförs av Proline, Relino Rör och Svensk Rörinfodring (som namnet till trots inte använder sig av infodringsmetoden, se text här intill). Alla leverantörer av denna metod använder sig av samma råvara, en glaspartikelför-

stärkt tjockfilmsfärg av polyester som heter Baltoflake Ecolife och säljs av färgtillverkaren Jotun. Färgen har tagits fram för att ge rostskydd åt stål, aluminium och betong som utsätts för hårt slitage. Skillnaden mellan polyester-relinarna består främst i vilken typ av munstycke som används och vilken kameratyp som inspekterar rören.

Fördelen med metoden är att material och utrustning är relativt billiga, att plastfärgen inte innehåller bisfenol och att det kan vara lättare att spruta plastfärg i vindlande rör med många böjar än att vränga en →→

Fortsättning på nästa sida: Sprejning med epoxi

Bofast 1/2011

11


rel i n i n g

→→ strumpa runt böjarna. Nackdelen är att riskerna med denna metod av många anses vara större än vid strumpmetoden. – Anledningen är att man här är ännu mer beroende av att rengöringen av Polyesterfärg som väntar på att få sprutas in i ett röret blir bra avloppsrör. – och att rören är hela, säger reliningkonsulten Per-Erik Halvarsson. Om röret inte är torrt och väl rengjort fäster inte färgen ordentligt. Och om de gamla rören är mycket rostskadade blir resultatet inte tillräckligt bra, menar han. – Är ledningarna mycket korroderade, och kanske till och med har hål, ska de inte renoveras med beläggning. Tyvärr är de flesta ledningar som behöver renoveras så skadade att färgbeläggning inte är lämpligt. plasten läggs på insidan av röret med hjälp av en pump, en slang och ett roterande munstycke som sprutar ut färg. Munstycket

dras för hand genom röret. För att beläggser. Han framhåller också att polyesterbeningen ska bli bra måste både flödet på läggningen krymper mer när den härdar än färgen och hastigheten på det snurrande vad en epoxibeläggning gör. munstycket och på själva framdragandet Den filmning av nyrelinade ledningar genom röret stämma. Annars kan färglagret bli för tjockt eller för ”Tyvärr är de flesta ledningar tunt. Kvaliteten är beroende av slangså skadade att färgbeläggdragaren som via sin tv-inspektionskamera ska se hur resultatet ning inte är lämpligt.” blir allt eftersom färgen läggs på. Det finns ingen utrustning som kan som Bofast tittat på (se nästa uppslag), där mäta plastlagrets tjocklek. rostigt vatten rinner inuti rören och plasten – Det stämmer. Därför är det viktigt med klumpat ihop sig till totalstopp, visar en reduktiga hantverkare. En oerhört oskicklig novering utförd av Proline. hantverkare skulle väl kunna fylla hela röret Men enligt Per-Erik Halvarsson skulle med polyester, säger Asbjörn Austlid, vd för den typen av misstag kunna hända vilket Proline och ordförande i reliningbolagens reliningföretag som helst – "alla har hantbranschförening, Brif. verkare som kan ha en dålig dag". – Men i varje bransch kan man hitta Proline säger i sin marknadsföring att någon som gör ett dåligt jobb. Därför vill vi man ”gjuter nya rör inuti de gamla”, men det i Brif höja kvaliteten på hantverkarna. borde kallas vilseledande marknadsföring, svårast är att få lagom mängd plast i menar Magnus Jägervigg, vd på Relino Rör, rörböjar och vid anslutningar till grenrör. som använder samma plast. Om övergången till andra rör inte blir bra – De använder inget som har med gjutfinns risk för läckage mellan plastlagret och ningsteknik att göra. Man kan förledas att det ursprungliga röret. tro att det är lika bra som ett gjutet rör. Enligt Per-Erik Halvarsson blir polyesterProline har nyligen som första svenska plasten oflexibel om den läggs i tjocka skikt, bolag blivit godkänt enligt den norska testmemed risk för sprickor vid relativt små röreltod som Bofast skrev om i förra numret. 

Sprejning med epoxiplast: ”Plasten rinner ner” beläggning

med epoxiplast (benämns även härdplast eller tvåkomponentsplast) görs i Sverige bara av Dakki – och företagets auktoriserade partners, som numer endast är två: Götalands relining i söder Här utförs relining enligt och Swoosh i Dakkimetoden. norr. Epoxin läggs på insidan av röret med hjälp av en roterande borste. Liksom vid färgbeläggning (se text ovan) är resultatet beroende av att rören är väl rengjorda och har torkat ordentligt – och att rören inte varit så rostiga att det uppstått hål när smutsen slipats bort. känsliga punkter är här – liksom vid

annan relining – skarvar och rörböjar. Och om epoxiplasten blandas fel eller inte får härda tillräckligt länge kan det uppstå hälsorisker (se föregående uppslag).

12

Bofast 1/2011

Enligt reliningkonsulterna Stefan Eurén och Per-Erik Halvarsson är Dakkiplasten egentligen framtagen för att laga sprickor i betong och innehåller ett fyllnadsmaterial bestående av gummi, som gör plasten mjuk och följsam. – Men gummi och avloppsbakterier är en dålig kombination. Dessutom bryter fetter i avloppet ned gummit och plasthinnan torkar ut och spricker. dakkis marknadschef Johan Gembel

vill inte kommentera beståndsdelarna i plasten, med hänvisning till att detta är en företagshemlighet. Men i en skriftlig kommentar som så småningom mejlas till Bofast framhåller Dakki att metoden använts sedan 1992 – och att företaget tagit ut en bit av rörsystemet från sin första fullskalerenovering och analyserat det. Provet visar enligt Dakki ”endast en obetydlig degenerering av beläggningen och att anläggningen fungerat klanderfritt i 18 år”. Enligt Halvarsson och Eurén är det svårt att få epoxiplasten att sitta kvar på rörväggen. I horisontella ledningar rinner den

ofta ner i botten och i stående ledningar rinner den nedåt. Den beskrivningen håller inte Johan Gembel med om. Han framhåller i stället att Dakki gärna vill att det upprättas generella regler för relining (se förra numret av Bofast) och att material och metoder testas. – Det är mycket bättre med ett regelverk än att branschen utsätts för tyckare som ofta har bråkdelen av den erfarenhet vi har av relining i fastigheter. Enligt Per-Erik Halvarsson är Dakkimetoden ”riktigt jävla kass”. – Jag har själv testat att applicera Dakkiplast på rostiga rör för att se hur väl det sitter. Det är en mjuk beläggning som är beroende av att sitta ordentligt, vilket det inte gör. Då börjar utmattningar av materialet. 

mer om relining:

• Slarv, testkaos och tekniska problem • Så skapas guld ur slitna avloppsrör • Branschen vill höja kvaliteten • Felrenoverade rör kan göra barn sterila • Enhetliga tester saknas

www.bofast.net


www.aptus.se Operatör

12:34 PM

Vad vill ll du boka?

Tvätt

Tork Mina bokningar

Inställningar

Om du inte har tillgång till dina tvättider var du än befinner dig – se till att din fastighetsägare skaffar ett bokningssystem från Aptus. Gå in på www.aptus.se för mer information

Ett system för


rel i n i n g

Efter reliningen: Stopp, 100 minuter skräckfilm för rörägare

Bofast har tittat på rörfilm. En riktig rysare för fastighetsägare. Nyrenoverade avloppsrör som på intet vis liknar de släta, perfekt plasttätade rör som leverantörerna visar upp. I stället hänger plastbitar i vajande flagor, rost har trängt in genom hål i plasten och på flera ställen är plasten så tjock att röret är helt igentäppt.

F

örst flimrar bilden. Sedan

rycker kameran till och sätter fart. Djupare och djupare ner i röret. Rörväggarna är täckta av en vit, böljande massa. Tanken förs till decembersnö som vinden drivit ihop till regelbundna upphöjningar och försänkningar. Det skulle kunna vara en utflykt med fotografen Lennart Nilssons mikrokamera ner genom ett skrovligt organ i människokroppen. Men det är i stället en tur genom ledningarna i en bostadsrättsfastighet i Bjuv. Avloppsrören har nyligen renoverats med polyesterplast (egentligen en sorts färg, se föregående uppslag) och undersöks här med hjälp av en rörinspektör från spolnings- och teveinspektionsföretaget Sydspol. Han skickar först in kameran via en renslucka i cykelkällaren. Efter någon minuts färd genom de vitklädda rören stannar kameran till vid en vit remsa som vajar när vatten rinner genom röret.

– Här ser vi en bit måleriplast som sitter löst, det hänger som en kaka. Vi får se om vi kan fräsa bort den, säger inspektören i filmen, som Bofast fått i sin hand. Längre fram i rören sticker en bit svart gummipackning fram i den vita plasten. – Det där måste vi ordna upp, annars blir det aldrig bra. Efter ytterligare en stunds rörfärd bryts filmen, men startar igen i ett nytt rör. Nu är vi inne i köket i en lägenhet på första våningen. Ett hål har sågats upp i köksstammen. Kameran gungar till och vi följer med in. Här är snölandskapet betydligt buckligare. Plastbeläggningen blir tjockare och tjockare. Efter någon meter är beläggningen så tjock att vi inte kommer längre. Det är helt stopp. – Det är som lim. Vi får försöka såga upp det där på något vis på måndag, säger rösten. nästa filmklipp är daterat tre dagar senare. En renslucka öppnas och kameran glider in i ett annat rör. – Här ser vi hur färgen inte sitter fast alls. Ett par fingrar dyker upp i bild och greppar tag i en vit plastremsa. – Nu lossnar en stor bit, säger rösten och vickar lite i remsan. Det raspar till i mikrofonen. Fingrarna får loss den lösa plastremsan och fortsätter sedan att filma. I botten av

En bit reliningplast hänger ned och fladdrar när vattnet spolar förbi. Risken med lösa plastflagor är att det kan bli stopp i rören, särskilt om plasten lossnar mot strömriktningen. Då kan papper och annat fastna och bilda en propp.

14

Bofast 1/2011

röret ligger en stelnad plastflod som växer sig högre och högre, tills det blir helt stopp igen. Ovanpå det vita stoppet ligger en brun sörja.

”Det är som lim. Vi får försöka såga upp det där på något vis.” – Den var ful, säger rösten. Inspektionsfilmen fortsätter i 35 minuter till, upp och ned genom toastammar, köksstammar och horisontella ledningar. De relinade rören är ofta mer bruna än vita där rost har trängt igenom hål i plasten. Rörskarvarna syns tydligt på många ställen, eftersom de är mörkbruna av missfärgning. Ibland är plastlagret för tunt, ibland för tjockt och knotigt. Flagor hänger ned och här och var ligger plastkakor. två månader senare är rörinspek-

törerna på plats igen. Utföraren, reliningföretaget Proline, har varit på plats för att åtgärda felen. Och 57 minuter film visar på förbättringar. Stoppen är borta. Men fortfarande syns rostprickar, rostbulor och rinningar av rost. Ofta kommenterar rösten att plastlagret ser för tunt ut, så att röret inte täckts till-

Rost från originalrören har trängt igenom hål i reliningplasten och runnit längs det relinade rörets insida.


rel i n i n g

rost och lösa flagor räckligt. Skarvar är missfärgade. En extra plastflod har runnit på botten, meter efter meter, och sedan stelnat. Rösten filmar en toalettstam och kommenterar: – Här ligger fortfarande kakor kvar. Och det efter att Proline har varit här och gjort rent efter sig. Kameran tittar ner i en golvbrunn i en lägenhet. Det är mycket lågt med vatten. Inspektören lyfter bort golvbrunnens insats och kikar in. – Man har sågat bort läppen som är till vattenlåset. Så har det sett ut i alla lägenheter vi har tittat i, säger han. Det är, enligt reliningkonsulten Per-Erik Halvarsson, vanligt att reliningföretag tar bort den så kallade läppen vid golvbrunnen för att komma åt att spruta bättre. – Men de borde sätta tillbaka läppen. Annars förstörs golvbrunnens funktion fullständigt. Vatten ska stå ända upp till kanten i vattenlåset, annars får man in avloppslukt i lägenheten.

H

istorien slutar med att alla köksstammar och stickledningar byts ut genom ett traditionellt rörbyte. – Det gick inte att fräsa upp och relina om dem, så de blev bytta på gammeldags vis, berättar Inger Martinsson, ordförande i bostadsrättsföreningen Björnen i Bjuv.

Hon ser i dag, 2,5 år efter reliningen, både negativa och positiva erfarenheter för föreningen. – Det är inte roligt när det går snett. Det blev faktiskt ett rent helvete. Vi fick ju jätteproblem med alla rinningarna som sedan orsakade totalstopp. Översvämningen startade när hyresgästerna började spola vatten i sina kökshoar. Turligen upptäcktes stoppet inom någon timma. – Vatten rann längs väggar, golv och tak ner i en samlingslokal i källaren. Tack och lov att det inte var i avloppsstammen det blev översvämning, det var ju vanligt vatten som rann, säger Inger Martinsson. efter översvämningen anlitade bostadsrättsföreningen en oberoende besiktningsman. – Vi har fått jättestor hjälp av honom. Vi som lekmän kan ju ingenting om sådant här. Men jag tror att man också måste vara med själv hela tiden, och få allt filmat och dokumenterat. Många möten följde, med utföraren Proline, besiktningsmannen och Sydspol. – Tyvärr var de som relinade hos oss inte upplärda ordentligt. Rören ska ju vara torra innan man relinar. Och så drog man plastslangen för fort, eller om det var för långsamt, säger Inger Martinsson. Men hon är nöjd med Prolines agerande efter översvämningen.

Överflödig reliningmassa har stelnat till en plastflod som växer sig högre och högre. I bortre änden av röret är det helt stopp.

Så här kan det se ut när relininghantverkaren tittar på rörens insidor med hjälp av en teveinspektionskamera.

– Det kom en väldigt seriös kille från Proline hit och sa att sånt här inte får hända. Sedan kom de till alla möten vi kallade till, och allt vi kom överens om åtgärdades med detsamma. De tog på sig alla fel som begåtts och stod för alla kostnader med omgörning och rörbyte. Det uppstod därmed inga merkostnader för bostadsrättsföreningen. – Fast det blev nog jättedyrt för dem. Sedan dess har bostadsrättsföreningen inte haft några fler stamproblem. – Köksstammen är ju helt bytt. Och det andra vet vi ju inget om ännu. helene.ahlberg@bofast.net

Ett knöggligt relinat rör, intill ett grenrör. I detta skede har Proline varit i Bjuv en andra gång för att åtgärda felen.

Bofast 1/2011

15


Det är dumt att trotsa naturens element.

Det kanske inte märks här i Sverige just nu, men faktum är att medeltemperaturen i världen fortsätter att stiga. Allt tyder på att 2010 blev det varmaste året* sedan mätningarna inleddes på 1800-talet. Utsläpp av koldioxid pekas ut som den stora boven i dramat. Ett sätt att minska utsläppen är att byta uppvärmningsform. Fjärrvärmens omställning från fossila till förnybara bränslen är huvudförklaringen till att Sverige har klarat klimatmålen och blivit en förebild för andra länder. Genom minimering av olja i den egna produktionen och att fjärrvärmen ersatt olja och direktverkande el i många

områden har Sveriges utsläpp av koldioxid minskat med 11 miljoner ton de senaste 25 åren. EN DRIFTSÄKER UPPVÄRMNING FÖR EN HÅLLBAR FRAMTID. Detta har varit möjligt tack vare att fjärrvärmen tar tillvara resurser som annars skulle gå förlorade, som spillvärme från industrier, rester från skogsavverkning och annat avfall. Hela 80 procent av fjärrvärmen kommer från förnybar och återvunnen värme. Dessutom får vi stora mängder förnybar el – för närvarande nästan 5 TWh – när el och värme


H O LY D I V E R

produceras samtidigt i bioeldade kraftvärmeverk. Men visste du att fjärrvärmen dessutom är ovanligt driftsäker? Ändå handlar det om en relativt enkel lösning: Vi hettar upp vatten som pumpas runt i ett slutet kretslopp. Det gör att fjärrvärmen, till skillnad från andra värmelösningar, är praktiskt taget underhållningsfri. Med andra ord – ett lika enkelt som tryggt sätt att värma bostäder, lokaler och industrier. Via ca 1 300 mil rör värmer vi mer än hälften av Sveriges hem och lokaler på det här resurssnåla sättet. I merparten av Sveriges kommuner är fjärrvärme dessutom den billigaste uppvärmningsformen. Vi pratar helt

enkelt om det bästa sättet att hålla oss människor varma, utan att Moder Jord ska få det för hett om öronen. Läs mer på fjarrvarme.se.

* Källa: SMHI.


Detta är en annons från Manodo AB

HBVs upphandling av programvara för IMD är klar! Vinnare

MANODO METERING Manodo Metering är en modern, flexibel och fabrikatsoberoende programvara för individuell mätning och debitering. En av fördelarna är att fastighetsägaren kan välja mätare och insamlingsenheter från olika leverantörer beroende på fastighetstyp. ”Vi har över 10 års erfarenhet av individuell mätning och är mycket stolta över att vi blivit utvalda till att leverera programvara till HBV´s medlemmar” Säger Gunnar Åberg, Produktchef på Manodo. Förutom programvara omfattar avtalet tjänster för projektledning, produktion, drift och kvalitetssäkring. Vill du beställa enligt HBV avtalet eller få en demonstration? Kontakta oss på 031-712 50 00 eller skicka e-post till metering@manodo.se

Vi säljer egenutvecklade fabrikatsoberoende programvaror och tjänster som hjälper företag och privatpersoner att sänka sin energiförbrukningen och uppnå sina miljömål.


aktuell forskning

NYHETER Från forskningsfronten • redaktör: Helene Ahlberg, tel: 08-441 53 84, e-post: helene.ahlberg@bofast.net

Viktigt för gården: trygghet, skötsel och rättvisa tre faktorer är viktiga för hur hyresgästen uppfattar sin bostadsgård: att miljön känns trygg, att bostadsgården är välskött och att skötseln upplevs vara rättvis mellan områdena. Det framgår av en avhandling om hur hyresgäster och fastighetsförvaltare ser på skötseln av utemiljön. Landskapsarkitekten Therese Lindgren vid Sveriges lantbruksuniversitet har intervjuat hyresgäster och utemiljöansvarig personal i tre skånska miljonprogramsområden. det visade sig också att de boendes för-

väntningar på områdets skötsel påverkades av den bild de hade av personalen – och av sina grannar. – Det var vanligt att de boende menade att skötselpersonalen skötte gårdarna väl, fast de ansåg att bostadsgårdarna ibland var skräpiga på grund av de andra hyresgästerna, säger Therese Lindgren. Det finns också olika uppfattningar om hur man når en rättvis fördelning av skötseln. Vissa anser att insatserna bör fördelas lika mellan gårdar och områden, medan andra vill att insatserna ska anpassas till slitaget på gården. 

För mycket formaldehyd i träskivor danska myndigheter vill skärpa

reglerna för hur mycket formaldehyd en träskiva får utsöndra. Den färglösa gasen formaldehyd avger en stickande lukt, irriterar luftvägarna, kan orsaka allergi och misstänks orsaka cancer. Den finns bland annat i lim och kan avges från träfiberskivor, plywood, spånskivor, lamellträ och fanér.

enligt en undersökning från SBI, danska statens byggforskningsinstitut, uppmättes i ett laboratorietest upp till sex gånger högre värden av formaldehyd i inomhusluften än vad världshälsoorganisationen WHO

rekommenderar, trots att de byggvaror som använts var CE-märkta. Den höga koncentrationen förklaras i undersökningen av att det fanns många små källor till utsläppen – 22 möjliga källor från golv till tak identifieras i rapporten. För att få en CE-märkning (en produktmärkning utifrån EU:s byggproduktdirektiv) får emissionerna inte överstiga 0,124 milligram per kubikmeter luft. SBI konstaterar dock att träskivorna har blivit bättre: det finns nu många tillverkare som säljer träskivor med lägre mängd formaldehyd än tidigare. 

Elsnåla apparater kan döda strömmen upp för att undvika att apparaterna störs eller att det blir allt vanligare med lågenergiskadas, säger Martin Lundmark, teknologie lampor och energisnåla apparater i våra hem ställer nya krav på elnätet. Moderna apparater doktor inom avdelningen för energiteknik vid Luleå tekniska högskola. skapar så kallade högfrekventa övertoner i elnätet – och det kan Han föreslår flera lösningar på problemet. En är att bilda zoner ställa till med problem. Till exgenom att dela upp de apparater empel att jordfelsbrytaren löser ut i tid och otid när hyresgästen som ska anslutas till elnätet i olika dammsuger, eller att tvättmaskigrupper efter hur mycket de stör nen stör teven. och vad de tål. Men det kan också vara nöd– Våra apparater blir mer avancerade, ökar i antal, blir mindre vändigt att installera transformatorer eller andra filter för att och mer energisnåla, samtidigt som de blir mer oumbärliga. Det skapa gränser mellan grupperna, innebär att vi måste lära oss hur menar Martin Lundmark i sin Martin Lundmark en elanläggning borde byggas doktorsavhandling. 

NYTT KÖK HELT ENKELT!

Måttbeställda köksluckor, insatshurtsar, bänkskivor, hyllor m. m. Leveranser över hela landet. �Även montage. Beställ kostnadsfri info. H s ela stan tomm da ar; måt rdmåt pas tan- t/ sad e

Box 80, 516 21 Dalsjöfors • Tel 033-27 17 00 Fax 033-27 17 05 • E-post: info@libluck.se • www.libluck.se

Bofast 1/2011

19


Fasader


fasa d er

me d

fuk t problem

rivs på nya hus Hyresgästerna bor kvar under tält Hyresgästerna flyttade in i de nya husen i Raus Vång för bara fyra år sedan. Nu knackas de gamla fasaderna ner och nya byggs upp under tält – medan de 88 hushållen bor kvar. Orsak: fuktskador. Texter eva blomberg

D

en vita tältduken smattrar dovt i vinden. Ett enormt vitt tält på nio meter höga ben innesluter en av radhuslängorna. Det är bitande kallt, iskristaller yr i luften och snön ligger decimetertjock när Bofast besöker husen i Raus Vång, knappt sex kilometer söder om Helsingborg. Så sent som 2006 stod kommunägda Helsingborgshems 16 hus med totalt 88 lägenheter färdiga på Gånge-Rolfs och Sven Tveskäggs gata. Nu håller byggentreprenören NCC på att riva husens putsade fasader och ersätta dem med nya. Anledningen är att fuktskador hittades sommaren 2009 i de då tre år gamla husen. vita rökmoln puffar ur snickarnas munnar där de står och bygger upp de nya fasaderna. – Nej, det här känns ju inte så bra. Det var dåligt gjort från början och man skulle ha byggt väderskyddat, det är vad jag tycker, säger en snickare som uttalar sig anonymt till Bofast. Lika bisterkallt som det är när Bofast besöker Raus Vång, lika stekande hett var det under den gångna sommaren, en av århundradets varmaste. Då kunde hyresgästerna i Raus Vång inte som så många andra svenskar blicka ut mot en klarblå himmel – utan en

mjölkvit tältduk. Än mindre vädra. Och varje hushåll fick under en period om två-tre veckor överse med att fönstren var täckta med plast. Tältet omgav dem i åtta. – Hyresgästerna har varit tåliga. De har fått ”bo i tält” och inte kunnat utnyttja sina balkonger och uteplatser under de cirka åtta veckor som fasadbytet pågått. Och de har fått stå ut med buller när vi knackat ner den gamla fasaden och monterat den nya, säger Kerstin Johansson, miljöansvarig på Helsingborgshem. Hon är den som haft hand om kontakter med media när det gäller fuktskadorna i Raus Vång. Hur var det att som hyresvärd få veta att fasaderna behövde bytas på de helt nya husen? – Det kändes förstås inte bra. Det här är inte roligt, så är det bara. Men när vi förstod hur det stod till, så var första tanken ”Puh, det är i alla fall inom garantitiden”, berättar Kerstin Johansson. byggjätten ncc byggde radhusen åt Helsingborgshem på totalentreprenad i ett så kallat partnering­samarbete. När Bofast vill komma och göra ett reportage om fuktskadorna kallar NCC in tre personer – ­­ en projektchef, en informatör och en informations- och kundansvarig – för att svara på redaktionens frågor. Ingen av dem arbetar på plats med ombyggnaden.

Foto ulrika majstrovic hansén

”Platsorganisationen har fullt upp med produktionen” ges som motiv. Men det är uppenbart att NCC inte vill att media pratar med ”folket på golvet” om ingen pressansvarig är med. Bofast tar dock en rundtur på bygget på egen hand, och träffar då bland andra den kritiske snickaren.

Kerstin Johansson

fasaderna som ncc nu river var byggda

med så kallad enstegstätning, en sedan några år tillbaka omstridd metod som innebär att man putsar direkt på isoleringen, i det här fallet på cellplast. Metoden har använts sedan slutet av 1970talet, berättar Karin Forsvall vid fikabordet inne i byggboden. Hon är NCC:s informations- och kundansvariga för putsfasader i nordvästra Skåne. – Den här konstruktionen blev väldigt populär på 2000-talet, särskilt bland arkitekter, eftersom de kunde rita smäckra fasader med fönster långt ut i fasaden, säger Karin Forsvall. Enstegstätning kan utföras på flera olika sätt (läs mer på www.bofast.net). Enligt Sveriges tekniska forskningsinstitut är konstruktionen känslig, eftersom →→

Bofast 1/2011

21


fasa d er

me d

fuk t problem

→→ ingen luftspalt finns bakom putsen. Det gör att vatten som kommer in genom hål i fasaden, exempelvis vid fönster, markiser eller paraboler, riskerar att inte kunna dräneras eller ventileras bort. Om det tar för lång tid Karin för fukten att torka upp Forsvall kan följden bli att den tränger längre in i konstruktionen och orsakar röta, exempelvis i träreglar. Helsingborgshem var väl medvetna om att husen i Raus Vång byggdes med så kal�lade enstegsfasader utan luftning. Men det var innan fuktlarmen i media kom 2007, och innan enstegsmetoden dömdes ut. – Vi trodde givetvis att vi byggde något väldigt bra. Då visste vi inte hur känslig den här metoden är, säger Kerstin Johansson. fuktskadorna på husen i Raus Vång hittades sommaren 2009. I kölvattnet av medialarmen gjorde bostadsbolaget stickprover, och efter diskussioner med NCC anlitade företagen varsin oberoende konsult som tog omfattande prover på husen i området. Bägge presenterade samma resultat – fuktskador på ett 70-tal ställen i de 16 huskropparnas fasader. Det som hittades var påväxt av mögel på den pappklädda gipsskiva som skyddar stommen. Fuktfläckarna helsingborgshem

22

Bofast 1/2011

varierade i nyanser från gråbrunt till svart. – Då var det inget snack om att de skulle åtgärdas, berättar Kerstin Johansson. NCC presenterade ett åtgärdsprogram som innebar att de skadade delarna i fasaderna skulle bytas ut och att alla ställen där hål gjorts i fasaden skulle ses över och tätas. Men den lösningen var Helsingborgshem inte nöjd med – bostadsbolaget ville ha fasaderna helt utbytta. förhandlingarna drog ut på tiden. I början av förra året blev det dock klart att alla fasader skulle bytas. Helsingborgshem kommer att stå för merkostnaden för att bygga upp helt nya fasader jämfört med att bara byta ut delar av fasaderna, som NCC erbjudit sig att göra. Några siffror vill varken NCC eller Helsingborgshem lämna ut. Det är alltså höljt i dunkel hur mycket fasadbytet kostar bostadsbolaget. Helsingsborgshems vd Jonas Hansson menar att det är av affärsmässiga skäl som summan inte är offentlig. – Det är inget hemlighetsmakeri. Anledningen är att vi just nu driver ett antal processer i andra områden med liknande fasadproblem, och att gå ut med den summan nu skulle kunna störa förhandlingar med de andra entreprenörerna. Men NCC står för den största delen, så mycket kan jag säga. När Bofast pratar med NCC:s utvecklingschef Jan Byfors om fuktfynden tillåter han sig inga känsloyttringar. Företaget hanVänster: Radhuslägenheterna på Raus Vång som de såg ut före fasadrenoveringen. Nedan: Projektchef Jonas Bildtgård visar de olika lager som rivs bort. Höger: Husen kläs av, in till stålreglarna, under ett tält som monteras på räls för att kunna flyttas smidigt. Även materialet förvaras i tält. Den nya fasaden får luftspalt och extra bleck för att leda bort vattnet.

terar fuktproblemen sakligt och metodiskt, enligt honom. – Om en fastighetsägare misstänker fuktproblem i ett hus som vi har byggt så har vi ett genomarbetat program. Vår målsättning är att ta hand om och åtgärda fel som vi har orsakat. Visst förekommer det att en del inte är nöjda med våra åtgärder, men jag vill påstå att det är många som också tycker att vi gjort det på ett bra sätt, säger Jan Byfors. Den nya fasad som NCC sätter upp i Raus Vång är en luftad putsfasad, vilket ska göra att fukt som kommer in genom fasaden också ska kunna komma ut. ncc har, enligt Karin Forsvall, över-

givit den odränerade enstegsfasaden som putsväggskonstruktion. I nyproduktion av småhus har företaget ersatt den med en luftad variant och i flerbostadshus med en dränerad enstegsfasad. För åtgärder i redan byggda hus utformas lösningen utifrån vilken typ av enstegskonstruktion som använts från början, enligt Karin Forsvall. – Väggkonstruktionen som sådan är inget problem, men vi har valt att inte bygga med den här metoden eftersom den inte efterfrågas på marknaden. Den har fått så mycket dålig publicitet. Alla är dock inte övertygade om att NCC helt övergivit metoden med enstegstätning. – Jag tror säkert att den används, men frågar du högre upp i organisationen får du ett annat svar, säger den snickare Bofast tidigare pratade med på plats. 


fasa d er

Fasadfukt sysselsätter en hel organisation ”Proffs på fuktskadade fasader”. Så kan flera medarbetare hos NCC titulera sig. För i Skåne och i Västsverige har byggjätten byggt upp en hel organisation som bara hanterar problemen med sina egna enstegstätade fasader.

ungefär samtidigt som fukt upptäcktes i Helsingborgshems fasader i Raus Vång hittades omfattande skador i ett NCC-byggt villaområde i Lund, Annehem, och även i Bjärred – totalt cirka 200 småhus. NCC byggde då upp en organisation, både i Västsverige och i södra Sverige, som enbart ägnar sig åt problematiken med enstegstätade putsade fasader. I den organisationen jobbar projektchef Jonas Bildtgård i Helsingborg och även Karin Forsvall, som är informations- och kundansvarig i regionen. – Vi har gått igenom och undersökt vårt bestånd i regionen och har i vår organisation här i nordvästra Skåne några hundra fastigheter som vi hanterar, berättar Karin Forsvall. Med hanterar menar Karin Forsvall att undersöka och åtgärda skador som hittas i enstegstätade fasader och att ha kontakten med fastighetsägarna.

– Vi valde att en speciell enhet hos oss enbart har hand om den här problematiken. Och att bli proffs på den. Den fasadkonstruktion som NCC byggt mest är den där putsen sätts direkt på en cellplastskiva utan luftspalt bakom. Innanför cellplasten sitter en gipsskiva klädd med kartong. Det är där denna konstruktion har använts som Sveriges tekniska forskningsinstitut hittat flest skador (läs mer på www.bofast.net). Ofta är det den pappklädda gipsskivan som angripits av fukt och mögel. Ibland har fukten trängt längre in i konstruktionen. Dock inte i radhusen i Raus Vång. Ändå hävdar NCC att konstruktionen i sig inte är felaktig. – Man kan inte säga generellt att det blir problem om den här konstruktionen används. Men givetvis är den känsligare än en luftad konstruktion och man måste vara mer noggrann med genomföringar i fasaden, säger Karin Forsvall. – Medvetenheten i branschen har ökat de senaste åren och just nu är det strålkastarljus på fuktsäkert byggande. eva.blomberg@bofast.net

me d

fuk t problem

Dyrt att bygga torrt under tält När NCC river fasaderna i Raus Vång krävs ett skydd mot snö, slagregn och hård vind. Därtill bor hyresgästerna kvar bakom de avklädda fasaderna. Att bygga under tält blev lösningen – men en dyr sådan. ett sätt att hålla konstruktionen helt torr under byggtiden är att bygga väderskyddat under tält. Under ombyggnaden i Raus Vång har tältet monterats på en räls som löper på var sida om huslängan. Det kan alltså relativt enkelt flyttas vidare till nästa huslänga vartefter fasadbytena blir klara. Jonas Bildtgård är projektchef på NCC:s särskilda enhet för enstegstätade fasader. Han förklarar att tältlösningen är smidig och ger ett säkert väderskydd, men är dyr. Här i Raus Vång är den dock till särskilt stor nytta, eftersom hyresgäsJonas terna bor kvar i huset. Bildtgård – Vi kan inte sätta in fläktar som vi annars skulle ha gjort för att hålla torrt under den tid vi byter fasaden. Och vi klär av huset ända in till de stålreglar som sitter längst in. Till och med isoleringen har i vissa fall plockats bort om den varit skadad. Därför är det viktigt att ha någon typ av väderskydd, säger Jonas Bildtgård. helsingborgshem betalar mellanskillnaden för att få helt nya fasader, eftersom NCC:s åtgärdsförslag var att enbart byta de delar av fasaderna där skador hittats. När Bofast frågar om väderskyddet ingår i den merkostnad som bostadsbolaget står för, dröjer svaret. – Vi ser en möjlighet att lära av misstagen, så vissa kostnader har vi tagit, även om det kanske inte skulle behövts med det åtgärdsprogram vi föreslog först. Givetvis vill vi också testa det här väderskyddet. Det är en utveckling från de väderskydd vi haft tidigare, säger Jonas Bildtgård. Han berättar bland annat att mellanväggar kan blåsas upp i tältet som då blir tystare. Den höga kostnaden för att bygga under tält är också anledningen till att NCC inte bygger alla hus med det väderskyddet redan från början. Och ibland är det inte ens möjligt att bygga under tält på grund av husets utformning, menar Jonas Bildtgård. – Det gäller att ha ett väderskydd som til�låter ett rationellt byggande. Och i Raus Vång är inte problemet att det kommit in vatten under byggtiden, utan efteråt genom genomföringar, som fönster, elrör och ventiler. 

Bofast 1/2011

23


fasa d er

me d

fuk t problem

”Jättetråkigt, men det måste göras” Hyresgästerna har bott bakom plast i flera månader och inte kunnat vädra eller gå ut på sina balkonger. Men enligt Ingbritt Levin, hyresgästrepresentant i området, har det trots allt fungerat bra med fasadbytet, och klagomålen har varit få. hyresgästerna på Gånge-Rolfs och

Sven Tveskäggs gata i Raus Vång har under cirka åtta veckor bott i ett tält (se föregående uppslag) som omger huslängan. Inför fasadbytet ställde Kerstin Johansson, miljöansvarig på Helsingborgshem, och informatören Hanna Lundberg på NCC samman ett informationsmaterial som alla hyresgäster fick i brevlådan. Stormöten hölls där hyresgästerna hade möjlighet att ställa frågor och två representanter valdes av hyresgästerna. De har varit med vid byggmötena och där tagit upp problem som hyresgästerna rapporterat till dem. Enligt Ingbritt Levin, en av hyresgästrepresentanterna som även är aktiv i den lokala hyresgästföreningen, har klagomålen från hyresgästerna varit få. – Det är klart att det inte var roligt att fasaderna skulle rivas. Man var besviken, och det blev en del diskussioner innan det kom mer information om vad som gällde. Men några större reaktioner var det inte, och det måste ju ändå göras, säger Ingbritt Levin. Hon berättar att informationen i början var knapphändig och att det var väldigt rörigt och stökigt runt husen. – Frigolit och skruvar låg slängda överallt. Det tog tid innan rutinerna satte sig, men

Renoveringen medför vissa arkitektoniska förändringar, exempelvis försvinner en kakelbård som tidigare omgav dörrarna. 24

Bofast 1/2011

Förutom tältet som skyddar mot väder och vind måste även fönster och dörrar plastas in vid rivning och putsning.

efterhand har NCC lärt sig hur de måste jobba. Vi bor på en byggarbetsplats och vi är inte vana vid det. den tältlösning som Helsingborgshem

och NCC valt är enligt bolagen själva konstruerad så att det varken ska bli för kallt eller för varmt. Ingbritt Levin bodde själv under tält i juli månad. – Det var fruktansvärt. Varmt och ingen luft inomhus. Det var som ett vacuum här inne och att vädra var nästan omöjligt, eftersom fönstren var igenplastade. Så vi valde att åka iväg med vår husvagn. Ingbritt Levin berättar att hennes pappa också bor i Raus Vång. Han är 82 år och har små möjligheter att förflytta sig. – Han blev faktiskt deprimerad. Han brukar alltid sitta vid fönstret och titta ut, och då kunde han inte det. Men när vi påtalade det så tog de bort plasten. De har gått oss till mötes i mycket här på bygget.

ingbritt levin anser att även hyresgästerna måste ha förståelse för hur byggnadsarbetarna jobbar. – Det är inte roligt för dem heller, att försöka göra sitt jobb fast vi bor kvar. Kerstin Johansson berättar att någon hyresgäst hört av sig till bostadsbolaget och frågat om det kan innebära en hälsofara med den fukt som hittats. – Men då har jag svarat definitivt nej. Eftersom vi hittade fukten så tidigt har inga mikrobiologiska härdar utvecklats. Och skadorna hann aldrig bli omfattande, säger Kerstin Johansson. Enligt Helsingborgshem har ingen hyresgäst heller flyttat från Raus Vång på grund av fasadbytet.

Varken NCC eller Helsingborgshem sticker dock under stol med att arbetet har inneburit olägenheter för hyresgästerna, som de också får ekonomisk kompensation för. Hyresnedsättningen har förhandlats fram mellan Hyresgästföreningen och Helsingborgshem. Resultatet blev en hyresreduktion på tio procent för hyresgäster med balkong och femton för dem som har takterrass eller uteplats. Skillnaden beror på att hänsyn tas till den yta som inte kan användas. Därtill räknar man på tiden och gör en skattning av olägenhetens grad. Ersättningen är dygnshyresbaserad och räknas ut i efterhand. Stefan Bolin, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i norra Skåne, tror inte att hyresgästerna skulle fått en bättre ersättning om de låtit saken prövas i hyresnämnden. – Det är en bra uppgörelse. Erfarenhetsmässigt har den här överenskommelsen sannolikt givit hyresgästerna mer rabatt än vad en juridisk prövning skulle ha gjort. – Men det upplevs sällan som tillräckligt bra av hyresgästerna.

”Eftersom vi hittade fukten så tidigt har inga mikrobiologiska härdar utvecklats.” enligt stefan bolin räknas det mesta

som görs i en större renovering som ”sedvanligt underhåll”, vilket också har prövats i Högsta domstolen. Då finns det en risk att hyresgästerna inte får någon ersättning alls. – Om det händer en sådan här sak finns det bara två alternativ för fastighetsägaren. Antingen struntar han i det, och låter hyresgästerna leva i fukt och mögel, eller så gör han något åt det, säger Stefan Bolin. – Utgångspunkten måste vara att det är bra att det åtgärdas så att hyresgästerna får ett bra boende. Ingbritt Levin tycker, trots allt, att fasadbytet har gått bra genom en bra dialog med ”killarna på bygget”. – Visst, det är jättetråkigt, men det måste göras. I början tänkte jag ”det här kommer aldrig att gå” men det har fungerat bra. eva.blomberg@bofast.net

läs mer om enstegstätning på www.bofast.net


Hyr ut dina lägenheter med

Vitecs Söka Bostad App

Bostadssökande kan enkelt söka bostad via smarta mobiler och surfplattor Anmäla intresse Ta emot erbjudanden Se planlösningar, bilder och områdeskartor

Fastighetssystem


riksrundan

något på gång? Skriv till: Bofast, Box 474, 101 29 Stockholm • Eva Blomberg tel 08-441 53 81 e-post: eva.blomberg@bofast.net

Ljus i Uppsalahems hus

uppsalahem

UPPSALA. Invånarna i två stadsdelar, Gottsunda och Sävja i Uppsala, kan numera njuta av konst som även gör nytta. Kommunägda Uppsalahem vill sprida ljus i mörkret genom nya ljusinstallationer. Gottsunda har bland annat fått ett konstverk på en husfasad mot områdets centrum. Verket, kallat Möte, två ansiktssiluetter vända mot varandra, lyser med så kallade led-lampor. Dessa är energieffektiva, har lång livslängd och är ett miljövänligt alternativ till traditionella glödlampor, eftersom de inte innehåller bly eller kvicksilver. I Sävja, på gatan Ölandsresan, har en mörk skogsdunge och stora stenar belysts, vilket för tankarna till en trollskog. Och en innergård, vid intilliggande Lapplandsresan, har fått pollare installerade för att göra miljön ljusare och tryggare. 

Fler seniora Facebookanvändare? GÖTEBORG. Göteborgarna får snart lättare att ta sig fram i och invid sina bostäder, och också tillgång till fler tekniska hjälpmedel, såsom videotelefoner, påminnelsepaneler och Facebook. Västkustmetropolen är en av tre försökskommuner som får fem miljoner kronor i statligt stöd för att utveckla teknik och boende för äldre. Tre av stadens kommunägda bostadsbolag – Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder – och det privata Örgryte Bostads AB är med och genomför projektet, som drivs via utvecklingscentret Senior Göteborg. – Vi kommer bland annat att arbeta med det vi kallar enkla förbättringar, åtgärder som fastighetsägare kan göra utan stora ombyggnader. Det kan handla om tunga entrédörrar där man testar automatiska dörröppnare. Eller nivåskillnader vid entréerna som utjämnas, berättar Marianne Hermansson, processledare på Senior Göteborg. till exempel har Poseidon redan nu satt in pallar och stödhandtag i hissarna i ett av sina områden. Några hyresgäster testar också videotelefoner vid lägenhetsdörrarna och påminnelsepaneler som talar om i fall den boende lämnat kaffebryggaren på eller glömt att låsa dörren. Ett annat delprojekt handlar om badrum. Familjebostäder står inför en stor renovering på Markmyntsgatan

26

Bofast 1/2011

i Högsbo – och en utmaning är att göra de små 1950-talsbadrummen tillgängliga. Visningsbadrum byggs upp i förväg för att testa olika lösningar. därutöver bygger stadsdelsförvaltningarna i Centrum och Västra Göteborg två visningsmiljöer för att visa och testa ny teknik för kommunikation som exempelvis Skype, Facebook, den elektroniska brevlådan ippi och Action – ett IT-stöd för anhörigvårdare. Miljöerna skapas för att de äldre och deras släktingar ska kunna titta på vilket utbud som finns i fråga om tekniska hjälpmedel i vardagen. Projektet ska pågå till och med 2012 och en utvärdering ska presenteras i början av 2013. 

s n e d r ä v s e r y h r ö H

(((röst)))

UMEÅ. Den som besökt det kommunala bostadsbolaget Bostaden i Umeås webbplats i slutet av året har kanske fått höra innehållet uppläst av den digitala svenska rösten Alva. Bostadsbolaget har nämligen testat tjänsten Talande webb. Alla som någon gång fått en på förhand intalad röst i örat via till exempel en telefontjänst vet dock att det kan låta ganska stakigt. Betoningarna kommer ibland på fel ställe, och så vidare. Men helt säkert är tjänsten till stor nytta för många med läs- och språksvårigheter eller synnedsättning. – En del personer med läs- och skrivsvårigheter använder sig redan av den här tjänsten och får då upp en verktygspanel varje gång han eller hon besöker en webbplats som är ansluten till Talande webb, säger Anna-Maria Lindgren, informatör på Bostaden. användaren måste alltså ladda ned ett

program för att tjänsten ska fungera. Via verktygspanelen kan läsaren sedan göra egna inställningar. – Vi tycker att det är viktigt att så många som möjligt kan få tillgång till det som finns på vår webb. Därför vill vi prova hur det fungerar att ha den talande, säger Anna-Maria Lindgren. Via panelen kan läsaren också få en linjal att dra över skärmen i takt med uppläsningen, välja andra röster från de stora europeiska språken och hur snabbt de ska tala. Den som önskar kan alltså roa sig med att få Bostadens lägenhetsutbud uppläst av den tyska kvinnliga rösten Steffi, på svenska, men med tysk brytning. Bostaden kommer efter försöksperioden att utvärdera tjänsten. Exakt hur är dock ännu inte bestämt, berättar Anna-Maria Lindgren. 


ALLT DU BEHÖVER FÖR FASTIGHET

För att hitta ditt närmaste DahlCenter gå in på dahl.se. Ring oss gärna på 08-583 595 00 eller maila på info@dahl.se.

Bofast 1/2011

27


B O S t a d förs t hemlöshe t

Göran fick eget kontrakt – bodde tidigare i källarrum med narkomaner

”Nu har jag allt jag önskar mig” 28

Bofast 1/2011


hemlöshe t

Göran har en psykisk funktionsnedsättning och var hemlös fram till för några månader sedan. I dag har han en egen lägenhet genom projektet Bostad först och får besök dagligen av ett stödteam. – Jag har börjat leva upp igen, säger han när Bofast träffar honom. Text EVA BLOMBERG Foto ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉn

H

an har bara bott i sin nya lägenhet i fem dagar. Göran är en av sju hemlösa som hittills har fått ett förstahandskontrakt genom projektet Bostad först (se nästa uppslag). Han vill vara anonym och därför får Bofast träffa honom på socialförvaltningen. Göran har bott i 20 år i Helsingborg, men är född och uppvuxen i Göteborg. Under Helsingborgsåren har Göran bott kollektivt eller i hus med stora renoveringsbehov som han rustat upp mot att han har fått bo där.

det senaste året har Göran hyrt ett källarrum av en privat fastighetsägare. Rummet, som hade gemensamt kök och badrum som delades av tio personer, kostade honom 3 900 kronor varje månad. – Det var rena rama råtteboet. Det var hemskt att bo där. Där låg heltäckningsmattor som aldrig varit städade och som man blev sjuk av. Det var nedskräpat överallt. Ingen ordning alls, säger han. Göran sitter med händerna knäppta framför sig och tittar ner i bordet när han pratar. Han beskriver sitt senaste boende med avsmak; de andra som hyrde källarrum var sprutnarkomaner och satt med haschpipor framme och spritflaskor på bordet. – Mitt liv var inte roligt alls. Jag har många intressen, men de var som bortblåsta. Alla dagar var lika tråkiga och det fanns inget att se fram emot. Görans stora intressen är musik, heminredning, djur och natur. Han är 65 år och har varit sjukpensionerad sedan han var 45 år på grund av schizofreni. Göran har själv missbrukat alkohol tidigare, men är nykter sedan 30 år. Sitt missbruk har han tagit sig ur själv med ”lite jädrar anamma”, som han uttrycker det. – Om jag bestämt mig för något så gör jag det. Jag vill ifrån allt sådant. Det passar inte mig. i höstas fick göran ett erbjudande av socialförvaltningen om

ett förstahandskontrakt. För de två rum och kök han nu hyr betalar han 3 700 kronor, alltså ett par hundra kronor mindre än han gjorde för ”råttboet”. I sitt nya hem, konstaterar Göran, får han valuta för pengarna. För honom har den nya lägenheten betytt ett nytt liv. – Jag har börjat leva upp igen. Jag kände med en gång att det kommer att bli annat nu. Man planerar och har fullt upp. Sedan har jag tre kvinnor som besöker mig, säger han med en glimt i ögonvrån. De tre kvinnorna är projektledaren Fatima Stjärnkvist och hennes medarbetare i Bostad först-projektet, Christel Hult och Susanna Penter. De är anställda för att hjälpa dem som tidigare varit hemlösa att klara allt praktiskt i sitt nya egna boende, till exempel att följa med

dem till banken och öppna ett konto, att adressändra eller att skaffa en legitimation. Vad betyder det för dig att träffa Fatima, Christel eller Susanna varje dag? – De betyder mycket. Mycket. Bara det att de ringer varje kväll och säger ”God natt”, säger Göran. Göran får hjälp av stödteamet med det han behöver. Egentligen vill han dock inte erkänna att han inte klarar allt helt själv. ”Man är väl inte sämre än att man kan laga mat och städa själv” kommenterar han att de vill skaffa honom hjälp via hemtjänsten. Han medger dock att det inte blir så mycket matlagning. Så i dag får han hjälp när han ska göra matinköp, och dessutom att boka tvättstugan. Fatima Stjärnkvist, som skulle varit med den dag Bofast är på besök, har blivit sjuk och Göran frågar bekymrat hur det är med henne. Han saknar den dagliga kontakten. – Hon kollar inte mig, men hon kollar så att jag trivs. Hon halvt om halvt bor hos mig, säger han med värme. göran är ensamstående och trivs bäst med att rå sig själv.

– Men visst kommer det över en ibland, att det känns lite ensamt. Han har dock vänner. Bekanta som är i samma situation som han själv var i tidigare. Men han har egentligen ingen lust att träffa dem. De personifierar hans gamla liv och Göran tycker att kontrasten till det nya blir för stor. – Jag vill inte se det där livet mer. Jag stänger av telefonen, åtminstone på nätterna. Och jag har förbjudit dem att komma hem till mig. Under sin missbrukstid satt Göran i fängelse några gånger, dömd för misshandel. Det är historia nu, men han har också betalningsanmärkningar som gör att han haft svårt att skaffa sig ett förstahandskontrakt på egen hand. Han välkomnar idén med projektet Bostad först. – Det här skulle kommunen ha gjort för länge sedan. Så bra som det känns nu har det aldrig känts förut.

direkt efter det att Göran fått besked att han skulle få en egen

lägenhet drabbades han dock av tvivel på att han skulle klara det nya ansvaret – och att bo helt själv, efter att ha bott kollektivt så länge. – I början var det litet chockartat när jag skulle flytta och jag var nästan beredd att strunta i det. Men nu skulle jag inte vilja ändra på det. Nu har jag allt jag önskar mig. Göran är i trygg förvissning om att inget kan förändra hans nya situation till det sämre. – Det värsta har redan hänt. Jag har levt ett hårt liv. Så det kan inte hända något värre nu än det jag redan upplevt. 

Bofast 1/2011

29


hemlöshe t

Pengar läggs på vård i stället för på lokaler Helsingborgs kommun satsar två miljoner kronor om året i det treåriga projektet Bostad först. Att en hemlös får en egen lägenhet är dock mindre personalkrävande och blir därmed på sikt billigare för kommunen – och en stor vinst för människan, enligt verksamhetschef Dinah Åbinger.

förutom att hemlöshet innebär ett lidande för många människor är det också en stor kostnad för samhället. Allt ifrån lokalhyror för härbärgen, hotellboenden, övergångslägenheter och stödboenden till socialbidrag. Därutöver kommer kostnader för uppbrutna källare och sönderslagna fönster, då hemlösa bryter sig in i fastigheter i sökandet efter tak över huvudet. Därtill utryckningar av polis eller vaktbolag. – Hemlösheten kostar samhället enorma summor. Pengar som skulle kunna användas till bättre vård, stöd och rehabilitering, säger Dinah Åbinger, verksamhetschef på socialförvaltningen i Helsingborg. Hon berättar också att många oseriösa fastighetsägare tjänar stora pengar på att hyra ut rum eller lägenheter som är långt ifrån bra standardmässigt. Hyror som socialtjänsten får betala genom socialbidrag. – Och det är svårt att få tag i lokaler och bostäder. Socialtjänsten får betala dyrt för lägenheter till exempel i en rivningsfastighet, och de är inte fräscha.

socialtjänsten får alltså betala mer än en ”vanlig” hyresgäst för att över huvud taget få tillgång till lägenheter hos en del fastighetsägare. Anledningen är att de anser att det är större risk för förstörda lägenheter och ett sämre rykte för bostadsområdet, om de hyr ut till socialtjänsten. För att behålla det lägenhetsbestånd man byggt upp inom socialförvaltningen betalas dessutom ofta för tomma lägenheter. – Hyran för träningslägenheterna, där klienterna bor en kort tid, måste vi ju fortsätta betala tills nästa hyresgäst kan flytta in där. Genom att i stället satsa på förstahandskontrakt för de hemlösa, utan motkrav på drogfrihet eller god ekonomi, tror Dinah Åbinger att samhället skulle kunna göra stora vinster. – Det är klart att jag kan se vinster med den här modellen för samhället men det är inte huvudsyftet. Framför allt är det för människan jag ser vinster.

Dinah Åbinger (se även bilder till höger).

30

Bofast 1/2011

Helsingborg ger sina hemlösa egna hem Som första kommun i landet har Helsingborg startat ett projekt som ska ge 25 hemlösa egna förstahandskontrakt. De första sju hade vid årsskiftet flyttat in i sina lägenheter, som hyrs ut av kommunägda Helsingborgshem.

D

e flesta kommuner har bostadssociala program som innebär att socialförvaltningen ger akut hemlösa, eller dem som har en mycket osäker boendesituation, tillfälligt boende. Det kan handla om sociala kontrakt, där socialtjänsten har förstahandskontraktet och den hemlöse hyr i andra hand, härbärgeplatser eller kategoriboenden. Men forskning som gjorts på senare tid visar att de lösningar som hittills prövats inte minskar hemlösheten (se Bofast 6/09). Det är bakgrunden till att Helsingborgs kommun i höstas startade projektet Bostad först, som innebär att 25 av kommunens hemlösa ska få ett eget förstahandskontrakt. Dinah Åbinger, verksamhetschef på socialförvaltningen i Helsingborg, och initiativtagare till projektet i Helsingborg, känner igen sig i forskningsresultaten. Hon menar att den sekundära bostadsmarknaden, med sociala kontrakt, träningslägenheter och boendetrappor av olika slag, inte fungerar.

Många förlorar kontakten med barn och barnbarn. – De hemlösas hopplösa situation permanentas i stället. I de allra flesta fall blir sådana andrahandskontrakt aldrig förstahandskontrakt, utan de hemlösa flyttas bara runt i systemet, säger hon. dinah åbinger berättar att mer än hälften av alla som socialtjänsten kommer i kontakt med, oftast klienter med drogberoende eller psykiska problem, är hemlösa. Att inte ha någonstans att bo förvärrar missbrukssituationen ytterligare.

Tidigare hemlösa Göran, som egentligen heter något annat, har fått en lägenhet genom Bostad först.

– Om man inte känner någon trygghet, i ett fast hem och en egen säng, hur ska man då orka med en påfrestande behandling för sitt missbruk? I projektet prövas nu att – i stället för att kräva att den person som får en lägenhet ska förbli drogfri – ge den hemlöse en bostad som ger trygghet. Sedan sätts de hjälpinsatser in som personen behöver för att till exempel komma ur ett missbruk. – Det kan vara att ha en kontakt med vårt team varje dag eller att personen behöver hjälp med att hantera pengar, till exempel genom en god man eller förvaltare. hon berättar att stödpersonerna ska vara vägledare till övriga tjänster i samhället, exempelvis får de hemlösa en gräddfil till avgiftning om det skulle behövas. Det finns också ett antal så kallade sviktplatser på stödboenden om någon skulle få ett återfall och behöva flytta dit under en tid. Förstahandskontraktet går dock inte förlorat. I skrivande stund har sju hemlösa fått lägenhet genom Bostad först. Kriteriet för att komma i fråga är att personen ska ha varit skriven i Helsingborg de senaste två åren och ha en ”uppriktig vilja till förändring”. De som anmäler intresse för att ingå i projektet intervjuas enligt en särskild modell. – Projektgruppen, som består av tre personer, samtalar med den som visat intresse för en lägenhet genom projektet om grundläggande saker som sin boendehistoria och vad det var som gick fel. Dinah Åbinger fattar sedan det slutgiltiga beslutet om vem som får en lägenhet. Enligt Dinah Åbinger är det en stor skillnad för den hemlöse mellan att bo i andra hand eller på något tillfälligt boende och


hemlöshe t

att få ett förstahandskontrakt. Att bara ha bostaden ”till låns” skapar otrygghet, anser hon. – Det ger också en känsla av att aldrig bli fri, att man så länge man bor där måste ha kontakt med socialförvaltningen, en socialsekreterare hängande efter sig. Genom att få ett förstahandskontrakt känner individen att vi tror på henne eller honom. – Det ger kraft att någon tror på en, att man kan ansvara för en egen lägenhet. dinah åbinger framhåller att den egna bostaden är den grundbult som gör att en person också kan ta del av det samhället har att erbjuda i övrigt. – Det är så mycket skam och skuld förknippat med att inte ha en egen bostad. Många förlorar till exempel kontakten med sina barn och barnbarn eftersom de inte har en egen bostad att ta hem dem till. Vetskapen om att projektet har startat har spritt sig snabbt till de hemlösa, och någon vidare ”marknadsföring” behövs inte, enligt Dinah Åbinger. – Det går inte en dag utan att någon ringer eller mejlar och är intresserad av en lägenhet. Så att hitta hemlösa som vill ingå i projektet är inte svårt. Det svåra är att inte inge för stora förhoppningar. Men ju fler lägenheter vi får till projektet, desto fler personer kan vi erbjuda ett kontrakt. I dagsläget är det bara Helsingborgshem

som försett projektet med lägenheter. Ytterligare fem lägenheter är på gång under våren. Den privata fastighetsägaren Akelius har lovat att ordna två, och Helsingborgshem ytterligare tre. Fastighetsbolaget Stenbocken har också ställt sig positivt, men inget är ännu beslutat. De som kanske är i störst behov av ett eget hem är de som bor på gatan. Men de är också svårast att nå. – Ett fåtal personer drar sig undan samhället fullständigt, och dem söker vi upp med jämna mellanrum. Men ibland är de väldigt besvikna på samhället. Och vi kan inte tvinga någon som inte vill att gå med i projektet, säger Dinah Åbinger. Utvärdering och dokumentation av projektet görs under hand internt, men även av utomstående utvärderare tillsammans med Stockholms stad, som har ett liknande projekt. helsingborgs kommun har också ett tätt samarbete med flera hjälporganisationer och stödföreningar, bland annat Hemlösas hus och Hela människan samt även Kronofogden. Inom ramen för projektet har man även bildat ett brukarråd som tjänar som referensgrupp i utvärderingsarbetet. – Det är otroligt viktigt att lyssna på dem som är eller har varit mitt i hemlösheten. Det kan vi lära mycket av, menar Dinah Åbinger.

Ett fåtal drar sig undan samhället fullständigt. Hon berättar bland annat om en av dem som nu fått lägenhet som var lyckligast över den egna frysen. – Han har diabetes och behöver ha bra kontroll på mathållningen, men har inte kunnat planera sina måltider genom att till exempel handla storpack och frysa in. lunds universitet, som bedrivit forskning om hemlöshet, samarbetar med Helsingborgs och Stockholms kommuner i deras projekt. Universitetet introducerade idén i Sverige efter att ha tagit del av forskningsresultat från andra länder. Modellen, som på engelska kallas ”Housing first”, har prövats i bland annat USA, Tyskland och Finland tidigare, med gott resultat. – Erfarenheten visar hur viktigt det är att få en egen bostad innan andra stödinsatser sätts in. Det gör att människor tillfrisknar i större utsträckning, säger Dinah Åbinger. Målet för Helsingborgs kommun är att 80 procent av de före detta hemlösa ska bo kvar i sina egna lägenheter efter två år. eva.blomberg@bofast.net

126 personer akut hemlösa I många sammanhang förknippas hemlöshet med personer som saknar tak över huvudet under en kortare eller längre tid, som är uteliggare eller som bor på härbärgen. I Socialstyrelsens kartläggningar av hemlöshet har en vidare krets av personer räknats som hemlösa: Kategori 1: Akut hemlösa, i Helsingborg 126 personer totalt. Det är personer som bor på härbärgen, i trappuppgångar eller är uteliggare. Kategori 2: Personer som bor på behandlingshem eller vistas i fängelse och som inte har någonstans att ta vägen när det kommer därifrån. Kategori 3: Hemlösa som endast har en tillfällig fast plats att bo på, antingen på ett stödboende, hos någon vän eller släkting. Kategori 4: Övriga. Till exempel människor som har ekonomiska problem och därför blivit utestängda från bostadsmarknaden. Bor ofta hemma hos föräldrar eller hyr bostad i andra, tredje eller fjärde hand. Dinah Åbinger, verksamhetschef på socialförvaltningen i Helsingborg.

Projektet Bostad först i Helsingborg riktar sig i första hand till hemlösa i den första kategorin.

Bofast 1/2011

31


hemlöshe t

Samma krav som på andra hyresgäster

För att få en bostad genom Bostad först måste den hemlöse varken vara drogfri eller ha god ekonomi. Men upprepade störningar kan leda till vräkning.

H

elsingborgshem ordnade de första sju lägenheterna till projektet Bostad först (se föregående uppslag). Lägenheterna hyrs ut direkt till de hemlösa som valts ut till projektet. Samma krav ställs på de personerna som på övriga hyresgäster. – Precis som för alla hyresgäster gäller att man ska betala sin hyra, inte störa andra hyresgäster och inte förstöra sin lägenhet, berättar Niki Antonsen, bobutikschef på Helsingborgshem. De hemlösa som väljs ut i Bostad först kommer till Helsingborgshems huvudkontor och skriver på hyreskontraktet. Det är ett förstahandskontrakt, men med tilläggsbestämmelser som innebär att hyresgästen

Niki Antonsen, bobutikschef

avstår från besittningsskydd under två år. Under de två åren är bostadsbolagets uppsägningstid en månad, i stället för de tre som hyreslagen föreskriver. Och socialförvaltningen går in som garant för hyran gentemot bostadsbolaget. socialförvaltningen

och Helsingborgshem har ett tätt samarbete med regelbundna avstämningsmöten, där exempelvis rutiner och arbetssätt arbetas fram och diskuteras. I och med det täta samarbetet behöver inga sekretessbelagda uppgifter lämnas ut. – Vi har möjlighet att ställa frågor direkt till hyresgästen om vi skulle behöva det, som då får svara direkt. Helsingborgs stad satsar två miljoner kronor på hemlöshetsprojektet Bostad först. På bilden rådhuset i staden. Men det brukar vi inte göra. spännande projekt som jag är glad att vara Vi litar på att socialtjänsten har valt ut en med i, säger Niki Antonsen. person som fungerar i projektet, säger Niki Antonsen. däremot är bostadsbolagets förvalt– Jag är helt överväldigad över vårt goda ningsorganisation och kundvärdar inforsamarbete med Helsingborgshem. Vi har merade om vilka hyresgäster som ingår i ett stort förtroende för varandra och det har fungerat helt fantastiskt, säger Dinah Åbing- projektet. Även den störningsjour som bolaget anlitar är informerad. er, verksamhetschef för socialförvaltningen. – Om det förekommer störningar i de här projektet har fått stor medial upplägenheterna åker inte störningsjouren ut märksamhet. Men någon information till utan att samtidigt kontakta vår personal, sina andra hyresgäster har inte Helsingförklarar Dinah Åbinger. borgshem gått ut med. Men liksom för alla andra hyresgäster – Några hyresgäster har frågat varför vi gäller förstås att upprepade störningar kan gör det här, men överlag har de varit väldigt leda till vräkning. positiva. De känns som att människor i – Ja, då har den hemlöse inte klarat av det allmänhet förstår varför projektet har tillhelt enkelt, säger Dinah Åbinger. kommit och som allmännyttigt bolag vill eva.blomberg@bofast.net vi ta ett stort socialt ansvar. Det är ett jätte-

Platsannonsera i Bofast, tidningen som läses av hela fastighetsbranschen. Ring Bofast: 08-441 53 73

Eller mejla till: christian.lacotte@bofast.net

32

Bofast 1/2011


debatt

”Politikerna öppnade delvis dammluckorna” Professor Bo Rothstein påpekar i Aktuellt att de mutdrabbade Göteborgsbolagen inte har behövt följa lagen om offentlig upphandling.

Debattera i Bofast • redaktör: Christian Lacotte, tel: 08-441 53 73, e-post: info@bofast.net

Debatten om bostadsområdet Brogården i Alingsås, där miljonprogramshus byggs om till passivhus, fortsätter. Hans Selling, vd för Mitthem i Sundsvall, har tidigare ifrågasatt om den påkostade ombyggnaden kan kallas affärsmässig. Alingsåshem bjuder nu in honom till ett studiebesök.

Tidigare artiklar om Brogården på www.bofast.net

Välkommen till Alingsås, Hans Selling! först en stilla undran: ska Sabo-

för 2010 avtalades oförändrade hyror för Alingsåshems bestånd – förutom för Brogårdens ombyggda lägenheter som höjdes 1,8 procent. I hyresäskandet 2011 särredovisas ombyggda lägenheter. Kommunen betalar ingenting för ombyggnaden. Hur har Selling det själv med affärsmässigheten? Alingsåshem delade till ägaren ut knappt 3,5 miljoner kronor för vardera 2008 och 2009, i enlighet med utdelningsförordningen.

medlemmar umgås på Hans Sellings sätt – genom debattartiklar i massmedia med ogrundade påståenden och anklagelser? Vore det inte konstruktivare att fullfölja traditionen med ett utvecklande utbyte? Vi hade gärna tagit emot Selling om han hade kontaktat oss. Helhetssyn och långsiktighet. En omfattande ombyggnad av ett stort miljonpro-

”Kortsiktigt räknas inte åtgärderna hem, men lång-

gramsområde kan inte baseras på ett snävt synsätt! Ombyggnaden ska vara ekonomiskt, ekologiskt och socialt hållbar. Våra ekonomiska beräkningar sträcker sig till år 2030. Den totala energianvändningen reduceras från 216 kilowattimmar per kvadratmeter och år till 92. Socialt: vi citerar Kurt Eliassons vd-blogg ”jag säger det igen: Sociala satsningar i våra bostadsområden – samhällsnytta – är även en fråga om affärsmässighet”. Kring Brogården råder fullständig politisk enighet i Alingsås. EU och Boverket har beviljat projektet stora bidrag för ”storskalig introduktion av energieffektivt byggande på marknaden” respektive trygghetsboende. Vi uppfattar att Selling menar att det finns ett enda, entydigt sätt att bedöma affärsmässighet. Så är inte fallet. Av regeringens så kallade Allvill-proposition framgår följande: "Det saknas enligt regeringen anledning

ulrika majstrovic hansén

siktigt är de lönsamma.”

Bostadsområdet Brogården i Alingsås.

att reglera vilket eller vilka mått som skall användas för att bedöma avkastningskrav och avkastningsnivå just i fråga om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som bedrivs affärsmässigt." I propositionen betonas långsiktighet, bland annat ”långsiktigt perspektiv på avkastningskrav”. Jämför med en privatperson som renoverar och energieffektiviserar villan. Kortsiktigt räknas inte åtgärderna hem, men långsiktigt är de lönsamma genom lägre energi- och underhållskostnader och genom att husvärdet ökar.

av mitthems årsredovisningar och av tidningsartiklar framgår att bolaget sedan länge delar ut mycket större belopp: 16,5 respektive 15 miljoner kronor 2008–2009. Inga ägartillskott tillförs Mitthem. Utdelningarna överstiger därmed utdelningsförordningens tak med 14 respektive 13 miljoner kronor. Dagbladet i Sundsvall skriver 2010-10-07: ”På det sättet får hyresgästerna betala dubbelt – både via skatt och hyra”. Affärsmässigt – för vem? Kan vi få se Sellings kalkyler? Välkommen hit, Hans Selling! Vi ska besvara dina frågor.

Ing-Marie Odegren vd för Alingsåshem

Ulf Alexandersson ekonomichef på Alingsåshem

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar skräddarsydda aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd för ett tryggt och problemfritt boende. De är effektivt energioch ljudisolerade och bland de mest inbrottssäkra på marknaden. ww w .h f o n s t r et .s e

34

Bofast 1/2011

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74


ng L ö s nri8 n 2010

Här är vinnarna i Bofasts julkryss Annika Andersson, Tvååker Rigmor Breidemalm, Trosa Sven Carlsson, Göteborg Agneta Cornelius, Solna Urban Ericsson, Jordbro Inga-Britt Johansson, Gråbo Solveig Källén, Mellerud Britten Larsson, Bro Elizabeth Salomonsson, Köping Janne Söderman, Ljusne Bofastkrysset tar nu en paus, men återkommer måhända i framtiden.

Visste du att Sveriges fjärrvärme är en förebild för andra länder som vill energieffektivisera och minska sina utsläpp? Fjärrvärmen är nämligen både en klimatsmart och driftsäker uppvärmningsform som dessutom tar vara på resurser som annars skulle gå förlorade. Läs mer på fjarrvarme.se.

15 000 garageportar om året talar sitt tydliga språk Av de portar vi levererar är nästan hälften till flerfamiljshus. Mest handlar det om att byta gamla vipportar. Portar, där fjädrar kan gå av – ofta med svåra olyckor som följd. Och ansvaret är fastighetsägarens. Funderar ni på att byta, har ni vårt stöd hela vägen. Från val av portar och ansökningar till boendeinformation och montage. Men varför inte börja med en gratis besiktning? Kontakta oss på info@garageportexperten.se eller läs mer på vår hemsida.

Sveriges mest valda portar www.garageportexperten.se

Bofast 1/2011

35


e o.s . elk erar b g a . n log fu ho det /ec hur / : p se htt På n du a k

Individuell energimätning

Echolog är en terminal som gör det möjligt för lägenhetsinnehavaren att spara pengar och minska sin miljöpåverkan. Med Echolog-terminalen kan man följa och påverka sin el- och vattenförbrukning i realtid. Med god översikt blir det enklare att öka medvetenheten – och därmed själv styra och minska sin förbrukning.

GÅR BARA ATT GÖRA MED ARDEX!

www.abelko.se • 0920 22 03 60

Visste du att fjärrvärmen till skillnad från andra värmelösningar, är praktiskt taget underhållsfri, samtidigt som det är en klimatsmart uppvärmningsform? Läs mer på fjarrvarme.se.

Stamrenovera på fem dagar!

fler exempel ardex.se/unik

08-556 315 50 36

Bofast 1/2011 Annons Bo Fast nummer 1, 2010.indd 1

2010-02-01 11:36:04


på nytt jobb

tipsa oss om era personalnyheter! • redaktör: Eva Blomberg, tel: 08-441 53 81, e-post: eva.blomberg@bofast.net

I oktober lämnade Rolf Bergkvist tjänsten som vd på Bärkehus i Dalarna, efter nästan 17 år i företaget. Nu hjälper han i stället bostadsbolaget i hemkommunen Hedemora. Och när han inte arbetar, då jobbar han – på sin jordbruksfastighet.

E

fter en organisationsutredning i Smedjebackens kommun fattades ett beslut att de tre kommunägda bolagen Bärkehus, Smedjebackens Energi och Smedjebacken Energi Nät skulle ledas av en gemensam vd. Men att leda de tre bolagen var vd:n för Bärkehus, Rolf Bergkvist, inte intresserad av. – Dels har de olika bolagen hand om vitt skilda frågor, dels är energibolaget stor leverantör till bostadsbolaget. Med tanke på lagen om offentlig upphandling tyckte jag inte att det kändes rätt att sitta på alla stolarna.

så efter nästan 17 år i bostads-

bolaget, varav tretton som vd, valde han att lämna Bärkehus. Men Rolf Bergkvist är inte den som ältar det som varit. – Man ska inte vara på samma ställe för länge. Så det var dags att gå vidare, säger han. Rolf Bergkvist, som är ekonom i botten, bedriver numera egen konsultverksamhet. Som konsult sitter han i dag i Hedemorabostäders ledningsgrupp och hjälper det bostadsbolaget med organisations- och ekonomifrågor. – Det känns faktiskt riktigt roligt. Frågorna är desamma som på Bärkehus, och det är ju dem jag har kunskap om.

”När jag är ledig, då jobbar jag”

hedemorabostäder står just nu inför stora förändringar, berättar Rolf Bergkvist. Bland annat femdubblar bolaget sin organisation. Därtill förvärvar bostadsbolaget flertalet av kommunens lokaler genom dotterbolaget Tjäderhuset, och förvaltar dem vid sidan om sina bostäder. I arbetet som följer med förändringarna bistår Rolf Bergkvist bostadsbolaget med att se över alla administrativa system och rutiner. Han ser tillbaka på Bärkehusåren med glädje. – Även där var jag med om stora förändringar. Från år 1992 och under femton år revs halva bostadsbeståndet, cirka 1 000 lägenheter. Från år 2007 började vi bygga nytt igen. Han berättar också att bolaget under 2000-talet har renoverat 70 procent av sitt kvarvarande bestånd, vilket gjort att stor del av miljonprogramsproblematiken är löst i Bärkehus.

– Det har varit väldigt roliga år. Och vi var ett väldigt sammansvetsat gäng. Men jag kan inte klaga på sammanhållningen på Hedemorabostäder heller. Själv bor Rolf Bergkvist i en by några mil utanför Hedemora där han har en jord- och skogsbruksfastighet som han ägnar mycket av sin fria tid. – Ja, när jag är ledig, då jobbar jag, säger han Med tanke på lagen om skämtsamt. Då menar han mer offentlig upphandling tyckte handfast arbete som att snickra, bygga och jag inte att det kändes rätt renovera och att vara ute att sitta på alla stolarna. i skogen – sådant som är vitt skilt från att sitta inne på kontoret. – Jag är mycket ute och åker skidor och snöskoter också, när det är mycket snö, tillägger Rolf Bergkvist. eva.blomberg@bofast.net

Bofast 1/2011

37


på nya jobb

tipsa oss om era personalnyheter! • redaktör: Eva Blomberg, tel: 08-441 53 81, e-post: eva.blomberg@bofast.net VD FÖR NYKVARNS BOSTADSBOLAG FICK GÅ  Vd för kommunala Nykvarnsbostäder, Johan

Tynnerström, fick lämna sin post i början av december efter kritik från kommunens politiker. Han hade då varit vd för bostadsbolaget i sju år. Lena Boman, som tidigare varit vd för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, har utsetts till tillförordnad vd i tre månader. Under den tiden ska en ny styrelse och styrelseordförande väljas och en ny vd tillsättas.

POSTMAN BLIR VD I FALKÖPING  Från och med mars blir Anders Johansson ny

vd för Falköpings Hyresbostäder. Han kommer närmast från Posten, där han varit projektledare på fastighetssidan. Anders Johansson efterträder Thomas Ekberg, som gick i pension vid årsskiftet.

verket, i syfte att effektivisera och förbättra den offentliga upphandlingen. Anders Wijkman ska ta reda på om upphandlingsreglerna i tillräcklig utsträckning gör det möjligt för upphandlande myndigheter att göra goda ekonomiska affärer, samtidigt som de använder sin köpkraft till att förbättra miljön, ta sociala och etiska hänsyn samt verka för ökade affärsmöjligheter för små och medelstora företag. Han ska också se över systemet för insamling av upphandlingsstatistik och vilka uppgifter som ska samlas in. Uppdraget ska redovisas senast den 28 juni nästa år.

BOVERKSDIREKTÖR HJÄLPER TILL ATT INFÖRA NY PLAN- OCH BYGGLAG  Regeringen har utsett

LANDSKRONAHEMS VD SLUTAR  Göran Jingborg lämnar vd-posten på det

kommunala bostadsbolaget Landskronahem under nästa år. Han går då i pension, efter drygt tretton år som vd i företaget. Vd-stolen lämnar han så snart en efterträdare har rekryterats. Göran Jingborg har under närmare fyra år även varit vd för renhållningsbolaget i kommunen, Landskrona Svalövs renhållnings AB.

NY TEKNISK CHEF PÅ SKB  Sedan mitten av januari är Björn Magnusson

ny teknisk chef på Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB). Han efterträder Bo Andersson, som går i pension. Björn Magnusson är civilingenjör i botten och har lång erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen. Han kommer närmast från det privata byggföretaget Peab, där han varit projektledare och ansvarat för företagets bostadsprojekt i Ulriksdal, i norra Stockholm.

NY VD PÅ SVERIGES BYGGINDUSTRIER

Boverkets generaldirektör Janna Valik till särskild utredare med uppdrag att underlätta införandet av den nya plan- och bygglagen. Det innebär att hon ska organisera och samordna Janna utbildnings- och kompeValik tensinsatser. Insatserna ska rikta sig till kommuner, länsstyrelser och myndigheter. Uppdraget ska vara slutfört i december 2012.

ARBETSMILJÖEXPERT BLIR PROFESSOR I ARBETSVETENSKAP

EU-PARLAMENTARIKER BLIR UTREDARE  Regeringen har utsett den tidigare EU-parla-

mentarikern Anders Wijkman (kd) till särskild utredare för att utvärdera upphandlingsregel38

Bofast 1/2011

 Vid ett extrainsatt styrelsemöte i det lands-

tingsägda fastighetsförvaltningsbolaget Locum beslutades att entlediga vd Gunilla Högbom med omedelbar verkan. Styrelseordförande Mikael Freimuth betonar att det är flera händelser som tillsammans har lett till beslutet och att inga oegentligheter har förekommit. Styrelsen fick samtidigt i uppdrag att påbörja rekryteringen av ny vd. I december utsåg Locums styrelse Ingemar Ziegler, som var företagets vd 1992-2006, till tillförordnad vd för bolaget. Efter 14 år på Locum blev Ingemar Ziegler år 2007 vd för Stockholms lokaltrafik, men slutade två år senare. Därefter har han arbetat som affärskonsult genom eget bolag. Zieglers nya förordnande sträcker sig som längst till den 17 juni.

NCC BOENDE FÅR NY DIREKTÖR  Peter Svensson har utsetts till ny vd för NCC

boende. Han efterträder Kerstin Gillsbro, som gått till en tjänst som vd för statliga Jernhusen, som bland annat förvaltar landets järnvägsstationer. Han kommer närmast från Skanska, där han bland annat varit distrikts- och regionchef för Skanska nya hem, och nu senast som affärsområdeschef för bostadsutvecklingen inom samma region. Peter Svensson tillträder sin tjänst på NCC under våren.

 Sveriges Byggindustriers (BI:s) arbetsmiljö-

expert, Björn Samuelson, har av Luleå tekniska universitet utsetts till adjungerad professor i arbetsvetenskap med inriktning mot arbetsmiljö, hälsa och säkerhet inom byggindustrin. Björn Samuelsson arbetar som organisationens arbetsmiljöexpert och även inom Byggindustrins centrala arbetsmiljöråd, ett gemensamt samarbetsorgan mellan BI, Byggnads, Seko och Ledarna.

 Ola Månsson har utsetts

till ny vd i bransch- och arbetsgivarorganisationen Sveriges Byggindustrier efter Bo Antoni, som går i pension. Ola Ola Månsson är civilinMånsson genjör med inriktning väg och vatten, och har en bakgrund från bygg- och fastighetsbranschen genom ledande befattningar på bland annat byggföretaget Skanska och projektledningsföretaget Hifab. Närmast kommer han från vvs-installationsföretaget NVS Installation, där han varit regionchef.

VD FÖR LANDSTINGSBOLAG LÄMNADE SIN POST MED OMEDELBAR VERKAN

NY FASTIGHETSCHEF PÅ STOCKHOLMS FASTIGHETSKONTOR  Ingrid Gyllfors har utsetts

till ny fastighetschef vid fastighetskontoret i Stockholm. Hon kommer närmast från idrottsförvaltningen i staden, där hon som fastigIngrid Gyllfors hetschef ansvarat för Stockholms idrottsanläggningar. Dessförinnan har Ingrid Gylllfors haft ledande positioner inom fastighetskontoret och trafikkontoret i Stockholms stad, men har även erfarenheter från det privata näringslivet, bland annat från Skanska och konsultföretaget Sweco. Hon tillträdde tjänsten som fastighetschef vid årsskiftet.

VICE VD FÖR SKANSKAS BOSTÄDER I NORDEN KLÄTTRAR  Anette Frumerie är ny vd

för Skanska Bostadsutveckling Norden. Hon tillträdde i november och avancerar därmed från vice vd-posten för enheten där hon hade ansvar för projektutveckling och bygAnette gande av nya bostadsprojekt Frumerie i Norden. Dessförinnan kom hon från byggkonkurrenten JM, där hon ingick i koncernledningen och under 17 år hade en rad olika positioner.

NY SVERIGECHEF INOM SKANSKAS NORDISKA BOSTADSENHET  Jonas Granström blir ny Sverigechef inom

affärsenheten Skanska bostadsutveckling Norden. Han har arbetat i Skanska sedan 1990 i olika roller och sedan 1992 har han arbetat med utveckling av bostäder. Senast har Jonas Granström varit vice vd och ansvarig för marknadsanalys, produktutveckling och kundrelationer i ledningen för Skanska bostadsutveckling Norden.


nr 1 • 2011

HALLå Där, gösTA gUsTAVsson

...

… ansvarig för tävlingen sAbos kombohus, som utmanar landets byggentreprenörer. I tävlingen efterlyser sAbo förslag till mindre och mer flexibla flerbostadshus som kan användas till kompletteringsbebyggelse. Varför arrangerar SABO den här tävlingen? – Vi tror att branschen uppskattar att vi som representant för en KUnDsErVIcEUTbILDnIng 9–10/3 – Kommunikation, service och bemötande Ett arbete i kundtjänst på ett bostadsföretag innebär ständiga möten med kunder där man i sin yrkesroll representerar företaget. Vad innebär det? I vilken mån innebär en kundtjänst att arbeta som säljare? Och hur ska man hantera krävande kunder? Utbildningen kommer att ge dig förståelse för olika personlighetstyper och vad som påverkar deras beteenden och reaktioner och du får tips och verktyg att använda när du kommunicerar. Merparten av tiden under de två dagarna ägnas åt analys av riktiga exempel på situationer som deltagarna kan känna igen sig i. Information Elisabet Sundberger, 08-406 55 20, elisabet.sundberger@sabo.se

FILMTäVLIng Där HyrEsgäsTEr KAn VInnA En MånADsHyrA SABO lanserar en filmtävling där Sveriges alla hyresgäster kan delta och vinna en månadshyra. Budskapet är att du som hyresgäst sparar minst 30 minuter om dagen, tid som en genomsnittlig villaägare lägger ner på trädgårdsskötsel och reparationer. Läs mer och ladda ner våra banners på www.sabo.se Information Lena Liljendahl, 08-406 55 62, lena.liljendahl@sabo.se

stor beställargrupp ställer tydliga krav. Denna gång handlar det om mindre flerbostadshus i två våningar, där själva byggnaden skall kunna köpas nyckelfärdig för 12 000 kronor/m2 exklusive moms. SABO har två gånger tidigare, 2002 och 2006, arrangerat liknande utmaningar med lyckade resultat. ålder 62 bakgrund och utbildning Civilingenjör Arbetsområde på sAbo Chef för Fastighetsutveckling Aktuell med Tävlingen SABOs kombohus På fritiden Bygger för närvarande om- och till fritidshuset i Värmland.

EU-FInAnsIErIng – MöjLIgHETEr För EnErgIProjEKT Är ni intresserade av att söka EU-pengar för energiprojekt? I så fall är denna kunskapsdag om EU-finansieringsmöjligheter för bostadsföretag helt rätt för er. Den 10 februari får ni en överblick av hur EU-finansieringssystemet är uppbyggt och vilka specifika program inom energiområdet som bostadsföretag kan använda sig av. Ni får också ta del av andra bostadsföretags erfarenheter av att söka och driva projekt samt diskutera möjliga projekt i grupper. Vi berättar även vilket stöd SABO kan ge er. Information Johanna Ode, 08-406 55 22, johanna.ode@sabo.se

sKånEInITIATIVETs näTVErKsTräFFAr De regionala nätverken som bildats inom ramen för SABOs energiutmaning och Skåneinitiativet fortsätter under våren 2011. I vår kommer vi bland annat att ha ett erfarenhetsutbyte kring kommunikation med hyresgästerna och hur man får med sig hyresgästerna i energispararbetet. Därför ser vi gärna även att personer som arbetar med information/kommunikation följer med på träffen. Tid och plats 17 februari i Örebro, 1 mars i Kinna, 10 mars i Munka-Ljungby, 23–24 mars i Sundsvall, 5 april i Kalmar och 12 april i Västerås. Information Therese Rydstedt, 08-406 55 16, therese.rydstedt@sabo.se eller Per Holm, 08-406 55 21, per.holm@sabo.se

och gjort: vi är påfrån spåret – sabos energiutmaning SABONytt innehåller sagt information och nyheter SABOs kansli. Ansvarig utgivare: Nina Rådström-Oldertz, SABO, Box 474, 101 29 Stockholm, 08-406 55 72, nina.radstrom@sabo.se

dag för d ag SABO sprider kunskap nyanlända och miljöfrågor i boendet 8 februari i Stockholm Kunskapsdag om trygghetsboende 8–9 februari i Stockholm Hyresjuridik I 8–9 februari i Stockholm 15–16 mars i Göteborg EU-finansiering 10 februari i Stockholm Ledarskapet på VD-nivå 14–15 februari i Stockholm ny lag om kommunala bostadsaktiebolag 22 februari i Stockholm Utvecklingsprogram för mellanchefer och coacher 22–24 februari i Stockholm Flygande start på jobbet 23–24 februari i Stockholm 25-26 maj i Stockholm Avflyttningsbesiktning 7–8 mars i Malmö Kundserviceutbildning: Kommunikation, service och bemötande 9–10 mars i Stockholm Praktisk finansiering, grund 10 mars i Stockholm Miljövärdering av energianvändning i fastigheterna 15 mars i Stockholm Hyresjuridik II 23–24 mars i Stockholm OBS! De flesta av våra utbildningar går även att få företagsförlagda. Information om alla utbildningar på www.sabo.se

Nya trycksaker från SABO ägardirektiv till allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Sveriges Kommuner och Landsting, ÄGARDI REKTIV till SKL, och Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, SABO, har gemensamt utarbetat denna handledning som ett stöd för kommuner och bostadsföretag i arbetet med att ta fram eller se över ägardirektiv. I handledningen betonas betydelsen av en öppen dialog mellan ägare och bolag när direktiven arbetas fram men också i den löpande verksamheten. ALLMÄN

TIGA KOMMNYT BOSTADSA UNALA KTIE BOLA

– en handledninG g

Beställ: www.sabo.se

Alla trycksaker kan beställas från SABOs hemsida under fliken trycksaker.

”Ta chansen att påverka Kommissionen om moms på hyran” SABOs VD Kurt Eliasson bloggar på www.sabo.se


BEGRÄNSAD EFTERSÄNDNING Vid definitiv eftersändning återsänds försändelsen med den nya adressen på baksidan (ej adressidan).

POSTTIDNING B Avsändare: Titeldata AB 112 86 Stockholm

tele2.se

Beställ något som du aldrig kommer att använda.

Men som ger dig gladare hyresgäster. Vi har TV med fantastiskt utbud, supersnabbt Bredband via TVeller datauttaget och Telefoni. Allt till riktigt bra priser förstås. Byter ni till Tele2 tar vi hand om hela installationen, och ni får dessutom tillgång till vår Kundservice för Fastighetsägare. Gå in på tele2.se/fastighetsagare eller ring 0200-22 55 10 för mer information.


Bofast