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GESCHÄFTSBERICHT 2009


conwert Geschäftsbericht 2009

CONWERT IST EIN VOLL INTEGRIERTES WOHNIMMOBILIENUNTERNEHMEN. CONWERT BESITZT, VERMIETET, VERKAUFT UND ENTWICKELT HOCHWERTIGE INNERSTÄDTISCHE ALTBAU-IMMOBILIEN IN WACHSTUMSSTARKEN REGIONEN IN ÖSTERREICH UND DEUTSCHLAND UND BIETET SÄMTLICHE IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN AUS EINER HAND.

2


Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |

Performance 2009 auf einen Blick Vorwort des Verwaltungsrats Vorwort des CEO

4 6 8

Unternehmen Strategie und Unternehmensstruktur Märkte und Standorte Portfolio-Highlights Österreich Portfolio-Highlights Deutschland Portfolio-Highlights Region Tschechien, Slowakei, Ungarn Highlights Immobiliendienstleistungen Valuation Report

12 14 16 18 20 21 22

Corporate Social Responsibility Mitarbeiter Gesellschaft Umwelt Investor Relations Corporate Governance-Bericht

28 30 32 34 38

Konzernlagebericht Branchenumfeld Organisation und Unternehmensstruktur Aktien der Gesellschaft und Stellung der Aktionäre Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick und Nachtragsbericht Segmentbericht Immobilieninvestments Österreich Immobilieninvestments Deutschland Immobilieninvestments Tschechien, Slowakei, Ungarn Immobiliendienstleistungen

46 48 49 50 52 56 60 63 63 64 69 70 72 76 80 82

Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

86 92 150 151 152

Kennzahlenüberblick Finanzkalender Glossar Impressum

154 156 157 159

3


conwert Geschäftsbericht 2009

PERFORMANCE 2009 AUF EINEN BLICK

72,6 %

+43

Mio. EUR Funds from Operations (FFO)

FFO (in EUR Mio.) 80

72,6

70

Anstieg der Umsatzerlöse auf EUR 560 Mio.

57,8

60

53,8

50

IMMOBILIENVERMÖGEN NACH REGIONEN (in %)

40

33,8

4% 30 20

16,5

10

2005

2009

2006

2007

2008

2009

49 %

47 %

EBIT (in EUR Mio.) 200

172,5

Österreich CZ/SK/HU

Deutschland 150

104,5

NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSART (in %) 2%

4%

69,9

9%

50

2009

71 %

Geschäfte Gewerbliches Wohnen

Sonstige

UMSATZERLÖSE (in EUR Mio.) 600

560,1

500 391,1

400

363,1

300

265

203,1 147,7

162,3

109,5

105,37 79,5

68,3 37,1

40,2 0

0

1,2

2005

2006

2007

Veräußerungserlöse Dienstleistungserlöse

4

361,3

252,5

185,5

200

100

45,6

2005

14 %

Wohnungen Büros

94,9

100

2008

Vermietungserlöse gesamt

36,6

2009

2006

2007

2008

2009


Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Performance 2009 auf einen Blick Vorwort des Verwaltungsrats Vorwort des CEO

25

Cent

je Aktie – conwert zahlt für das Geschäftsjahr 2009 erstmals eine Dividende BUCHWERT JE AKTIE (in EUR) 20

16,25 15

14,49

15,55

15,68

13,21

10

5

2005

2006

2007

2008

2009

FOKUS AUF WOHNIMMOBILIEN IN STABILEN MÄRKTEN conwert ist zum überwiegenden Teil in den stabilen Märkten Österreich und Deutschland aktiv: 49 % des Immobilienvermögens entfallen auf Österreich, auf Deutschland 47 %. Entsprechend dem Unternehmensfokus lag der Wohnungsanteil 2009 bei 71 % (2008: 72 %) der Nutzfläche. CASH ERTRÄGE (FFO) STEIGEN UM 35 % Aufgrund der operativen Ertragsstärke von conwert und positiver Einmaleffekte aus dem Rückkauf von Wandelschuldverschreibungen stiegen die Funds from Operations im Vergleich zum Vorjahr um 35 % auf einen neuen Rekordwert von EUR 72,6 Mio.

AUFWERTUNGSERGEBNIS (in EUR Mio.) 97,84

100

KONTINUIERLICH STEIGENDE UMSATZERLÖSE Aufgrund hoher Verkaufserlöse, steigender Vermietungserlöse und stabiler Erlöse aus dem Dienstleistungsgeschäft erhöhten sich die Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr um 43 % auf EUR 560 Mio.

90 80 70 60

45,24

50 40 30 20

17,6

10

2005

2006

2007

-2,16

1,6

2008

2009

EBIT TROTZ GERINGERER AUFWERTUNGEN GESTEIGERT Trotz im Vergleich zu den Jahren 2005 bis 2007 fehlender nennenswerter Aufwertungsgewinne stieg das Betriebsergebnis (EBIT) im Jahr 2009 um 35 % auf EUR 94,9 Mio. Neben der starken operativen Entwicklung ist dieser Anstieg vor allem auf eine verbesserte Kostenstruktur zurückzuführen. Demnach sank die Kostenquote von 15,8 % im Jahr 2008 auf 11,7 %. ERSTMALS EINE DIVIDENDE GEPLANT Aufgrund der guten Unternehmensentwicklung wird conwert für das Geschäftsjahr 2009 erstmals in der Unternehmensgeschichte eine Dividende zahlen. Die Verwaltung wird den Aktionären im Rahmen der Hauptversammlung die Ausschüttung von EUR 0,25 je Aktie vorgeschlagen.

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conwert Geschäftsbericht 2009

VORWORT DES VERWALTUNGSRATS

Günter Kerbler – Vorsitzender des Verwaltungsrats

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Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Performance 2009 auf einen Blick Vorwort des Verwaltungsrats Vorwort des CEO

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre! Im Geschäftsjahr 2009 hat conwert trotz der globalen Wirtschaftskrise die Umsätze gesteigert und deutlich positive Erträge erwirtschaftet. In den letzten beiden Jahren hat sich damit bestätigt, dass wir für verschiedenste Marktphasen gut aufgestellt sind: Wir haben eine Hochzinsphase ebenso wie eine dramatische Liquiditätsklemme ohne große Schrammen überstanden. Den abrupten Übergang von Boom zu tiefer Rezession haben wir gemeistert und so auch in der Wirtschaftskrise einen Cash-Ertrag von EUR 72,6 Mio. erzielt. Dieser Erfolg war möglich, weil unsere strategische Ausrichtung stimmt. Als mitteleuropäischer Wohnimmobilienkonzern sind wir in einem weitestgehend krisenresistenten Markt tätig. Indem wir die gesamte Wertschöpfungskette abdecken, können wir zudem Rückgänge in einzelnen Geschäftsbereichen durch Wachstum in anderen Bereichen oder Regionen ausgleichen. Davon haben wir in der Krise profitiert. Gleichzeitig haben wir mit dieser Positionierung aber auch organische Wachstumschancen. Denn unsere Dienstleistungen bieten wir anderen Gesellschaften und Immobilieneigentümern an und haben dabei 2009 vor allem in Deutschland Erfolge verzeichnet. Unsere Expertise ist gerade jetzt, wo werterhaltende und ertragssteigernde Maßnahmen wichtig sind, ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil – in der Bewirtschaftung unseres eigenen Portfolios ebenso wie im Drittgeschäft. Wir haben das Jahr 2009 auch genutzt, um unsere Strukturen weiter zu verbessern. Die zu Jahresbeginn erfolgte Umstellung von Wachstumsorientierung auf Vertriebsorientierung hat sich bewährt. Sowohl in Österreich als auch in Deutschland konnten neue Verkaufsrekorde erzielt werden. Auch hier kommt uns unser ausgezeichneter Marktzugang zugute. Unser Management-Team und unsere Mitarbeiter sind daher ein wichtiger Erfolgsfaktor unseres Unternehmens. Unsere hohe Immobilien-Expertise haben wir auch im Jahr 2009 sowohl im Verwaltungsrat als auch im Geschäftsführenden Direktorium weiter gestärkt und damit unsere Schlagkraft für die Herausforderungen der Zukunft noch einmal erhöht. Ein Unternehmen, das die Turbulenzen der letzten beiden Jahren gemeistert hat wie conwert, ist gut gemanagt und am Markt richtig positioniert. Dies gilt sowohl für eine etwaige länger andauernde Konsolidierungsphase als auch für zukünftiges Wachstum. Auch 2010 werden wir konsequent an der Weiterentwicklung unseres Immobilien-Portfolios arbeiten und unser Dienstleistungsgeschäft ausbauen. Unsere gute Finanzbasis wird es uns aber auch ermöglichen, Akquisitionschancen am Markt zu nutzen. Der Zukunft unseres Unternehmens sehe ich daher mit großer Zuversicht entgegen. Ich möchte mich an dieser Stelle bei meinen Kollegen im Verwaltungsrat und im Geschäftsführenden Direktorium sowie bei unseren Mitarbeitern für die fruchtbare Zusammenarbeit im Geschäftsjahr 2009 bedanken. Ebenso möchte ich mich bei unseren Aktionärinnen und Aktionären für das unserer Gesellschaft entgegengebrachte Vertrauen bedanken. Ihr

Günter Kerbler Vorsitzender des Verwaltungsrats

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conwert Geschäftsbericht 2009

VORWORT DES CEO

Mag. Johann Kowar – CEO

Werte Damen und Herren, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre! Das Geschäftsjahr 2009 war von drei beherrschenden Faktoren geprägt: einerseits der weltweiten Rezession, der weiterhin schwierigen Lage auf den Kapital- und Finanzmärkten, die sich erst im 2. Halbjahr etwas normalisierte, und andererseits der guten Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien. Während der Absturz der Realwirtschaft in Österreich und Deutschland keine direkten negativen Auswirkungen auf den Markt für hochwertige innerstädtischen Wohnimmobilien und somit auf conwert hatte, stellte das nicht funktionierende Kreditgeschäft vor allem im 1. Halbjahr ein Hemmnis für Akquisitionsaktivitäten dar. Vom Nachfrageboom bei Wohnimmobilien profitierte conwert. Wir haben uns auf dieses Marktumfeld frühzeitig eingestellt und es durch ein aktives Management optimal genutzt. Bereits zu Jahresbeginn haben wir uns vertriebsseitig stärker positioniert und damit die Vermietungs- und Verkaufserlöse im Jahr 2009 deutlich gesteigert. Auch wurde mit einem erfolgreich umgesetzten Kosten- und Effizienzsteigerungsprogramm die Profitabilität weiter verbessert. Insgesamt konnten wir so das operativ stärkste Jahr in der Unternehmensgeschichte verzeichnen. Unsere zu Jahresbeginn gesteckten Ziele haben wir erreicht und teilweise sogar übertroffen: + Das Vermietungsgeschäft hat sich wie erwartet stabil entwickelt. Die Vermietungserlöse haben wir im Immobilienbestand (ohne Neuakquisitionen) um 3 % organisch gesteigert. Wesentlich dazu beigetragen hat die Reduktion der Leerstandsrate. Diese konnten wir im Jahresverlauf von 21 % auf 17 % senken. + Im Verkaufsgeschäft haben wir das ursprüngliche Verkaufsziel von EUR 200 Mio. bzw. EUR 300 Mio. nach neun Monaten mit EUR 361,3 Mio. nochmals deutlich übertroffen. Dabei wurde erneut eine zweistellige IFRS-Gewinnmarge in Höhe von 10 % und ein Cash-Gewinnmarge von 15 % erzielt.

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Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Performance 2009 auf einen Blick Vorwort des Verwaltungsrats Vorwort des CEO

+ Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Bestandsinvestitionen im Wert von EUR 290,5 Mio. gegenüber. Die Neuerwerbungen konnten wir als bonitätsstarkes Unternehmen zu attraktiven Konditionen refinanzieren. + Im Dienstleistungsgeschäft wurden die angestrebten internen Synergien gehoben. So haben wir allein im Geschäftsjahr 2009 über 2.000 bisher fremdverwaltete Einheiten in die eigene Hausverwaltung übergeführt. Gleichzeitig haben wir das Fremdgeschäft insbesondere in Deutschland umgebaut. So haben wir unrentable Privatisierungsmandate aufgegeben und durch profitable Asset Management-Mandate vor allem im Fondsbereich ersetzt. + Unsere Ressourcen haben wir optimal eingesetzt. Durch das zu Jahresbeginn implementierte Kostenoptimierungs- und Effizienzsteigerungsprogramm konnte die Kosten/Umsatzrelation von 16 % im Jahr 2008 auf nunmehr weniger als 12 % reduziert werden. Auf Basis dieser starken operativen Entwicklung stieg der Umsatz auf EUR 560,1 Mio. (+43 %) und das EBITDA auf EUR 105,0 Mio. (+11 %). Die Cash-Erträge (FFO) erhöhten sich um 35 % auf den neuen Rekordwert von EUR 72,6 Mio., ein zweistelliger Return auf das an der Börse bewertete Eigenkapital der conwert. Dem Jahr 2010 sehen wir zuversichtlich entgegen. Für die conwert-Wohnimmobilienmärkte gehen wir auch für 2010 von einer stabilen Entwicklung aus. Bei guten Innenstadtlagen wird sich der positive Trend fortsetzen, da vor allem private Investoren aufgrund der niedrigen Zinsen und der vorherrschenden Angst vor einer steigenden Inflation unverändert stark Wohnimmobilien nachfragen. Mit unserem hochwertigen Immobilien-Portfolio können wir diese Nachfrage sowohl auf dem Mieterals auch auf dem Käufermarkt optimal bedienen. Auf der Akquisitionsseite wird conwert 2010 stärker präsent sein als 2009. Hier profitieren wir einerseits von der Normalisierung der Kreditmärkte, andererseits von unserer Finanzkraft und unserem breiten Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen. So können wir Chancen wahrnehmen, die sich anderen Marktteilnehmern nicht bieten. Nach Hebung der internen Synergien liegt der strategische Fokus im Immobiliendienstleistungsgeschäft auf einem noch stärkeren Ausbau des Drittgeschäfts, etwa durch neue Mandate im Asset Management für Fremdfonds. Auf Basis dieser positiven operativen Unternehmensentwicklung erwarten wir für 2010 eine Umsatzund Ertragsentwicklung, die an die Erfolge des Jahres 2009 anschließt. Dieser positive Ausblick und die starke Entwicklung im abgelaufenen Jahr ermöglichen es uns, erstmals in der Unternehmensgeschichte eine Dividende auszuschütten. Das Geschäftsführende Direktorium wird daher der ordentlichen Hauptversammlung im April 2010 die Auszahlung einer Dividende von EUR 0,25 je Aktie für das Geschäftsjahr 2009 vorschlagen. An dieser Stelle möchten wir uns daher bei unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Einsatz im vergangenen Jahr bedanken, der diesen Erfolg ermöglicht hat. Ebenso gilt unser Dank unseren Aktionären, Mietern und Partnern für das hohe Maß an Vertrauen, das sie unserem Unternehmen entgegenbringen. Für das Geschäftsführende Direktorium

Mag. Johann Kowar CEO

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UNTERNEHMEN


conwert Geschäftsbericht 2009

STRATEGIE UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR

WER WIR SIND UND WAS WIR TUN Die conwert Immobilien Invest SE ist ein auf hochwertige innerstädtische Altbau-Immobilien spezialisierter Wohnimmobilienkonzern. Neben dem Segment Immobilieninvestments bietet conwert als voll integriertes Wohnimmobilienunternehmen auch sämtliche Immobiliendienstleistungen. Ziel der Investmentstrategie ist die mittelfristige Erreichung einer attraktiven Gesamtrendite durch Mietertragssteigerungen und die Realisierung von Wertsteigerungen sowie durch Immobilienverkäufe. Mit den Tochterunternehmen RESAG Gruppe in Österreich, alt+kelber Immobiliengruppe in Deutschland sowie der conwert Baudevelopment in Österreich und CEE gehört conwert zu den größten Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften in Österreich und Deutschland.

CONWERT – EIN VOLL INTEGRIERTER WOHNIMMOBILIENKONZERN CONWERT GESCHÄFTSSEGMENTE

Immobilien-Investments + Vermietung & Development von Wohn-Altbauten + Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten + Vermietung von Wohn-Neubauten + Gewerbliches Wohnen

Immobilien-Dienstleistungen + Immobilien-Management + Immobilienverwaltung + Immobilienmakler & Wohnungsprivatisierungen + Immobilien-Versicherungsdienstleistungen + Immobilienentwicklung & Baumanagement Baudevelopment GmbH

COMPANY MILESTONES

2002 Börsegang

2001 Gründung

12

2003 Einstieg in deutschen Wohnimmobilienmarkt

2004 Immobilienportfolio übersteigt EUR 500 Mio.

2005 Einstieg in die Wachstumsmärkte Dresden und Leipzig


Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Unternehmensstrategie Operative Highlights Valuation Report

„VOLLINTEGRATION ALS

WETTBEWERBSVORTEIL“

1.752

573

MITARBEITER

IMMOBILIEN

2,02 2006 Immobilienvermögen übersteigt EUR 1 Mrd.

MIO. m² NUTZFLÄCHE

2008 + Über EUR 2,50 Mrd. Immobilienvermögen + 46 % der Umsätze stammen aus Deutschland

2007 + Positionierung als voll integrierter Wohnimmobilienkonzern + Übernahme von alt+kelber Gruppe in Deutschland und RESAG Gruppe in Österreich

2009 Operativ stärkstes Jahr der Unternehmensgeschichte

13


conwert Geschäftsbericht 2009

MÄRKTE UND STANDORTE

Immobilienportfolio nach Segmenten per 31.12.2009

Anzahl Immobilien

Anzahl Mieteinheiten

Anzahl PKW-Stellplätze

Gesamtnutzfläche in m2

Wohnungen in %

Ø Miete EUR / m² p.M.

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Österreich Deutschland Tschechien/Slowakei/Ungarn

189

3.737

2.165

386.161

54,8

6,31

1.031

13.814

2.217

1.023.834

81,4

5,26

26

696

383

55.689

36,4

7,98

201

2.035

550

179.036

63,5

4,87

99

1.119

120

85.254

93,3

5,85

8

34

91

1.747

79,8

n. a.

Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Österreich Deutschland Tschechien/Slowakei/Ungarn Vermietung von Wohn-Neubauten Österreich Deutschland Tschechien/Slowakei/Ungarn

7

976

1.002

68.389

74,2

6,01

184

1.686

956

120.958

95,3

6,19

2

144

79

7.281

71,7

n.a.

Gewerbliches Wohnen Österreich

0

32

0

63.768

0,0

8,32

Deutschland

4

227

121

23.896

0,0

10,35

Tschechien/Slowakei/Ungarn Gesamt

14

1

48

17

2.241

0,0

8,06

1.752

24.548

7.701

2.018.254

70,9

5,80


Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Unternehmensstrategie Operative Highlights Valuation Report

KERNMÄRKTE (Immobilien-Portfolio > EUR 20 Mio., Dienstleistungs-Standorte) REGIONALE MÄRKTE (Immobilien-Portfolio < EUR 20 Mio., Dienstleistungs-Standorte) LOKALE MÄRKTE (Immobilien-Portfolio EUR 2 – 5 Mio., Dienstleistungs-Standorte)

KERNMÄRKTE ÖSTERREICH UND DEUTSCHLAND conwert investiert an über 90 Standorten in Österreich, Deutschland und selektiv in ausgewählten Märkten der Region Slowakei, Ungarn und Tschechien. Der Fokus liegt auf strukturstarken Gebieten und Städten mit überdurchschnittlicher Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. Mit Dienstleistungsgesellschaften ist conwert ausgehend von über 43 Standorten in Österreich und Deutschland flächendeckend sowie in Tschechien, der Slowakei und Ungarn punktuell präsent.

Tatsächlicher Leerstand %

Strategischer Leerstand %

Anschaffungswert in EUR Mio.

Rendite AW in %

Verkehrswert in EUR Mio.

Rendite VW in %

Anzahlungen/ Projekte/ Grundstücke

Immobilienvermögen in EUR Mio.

9,02

7,11

652,45

3,89

691,83

3,67

23,10

714,93

10,35

8,77

828,77

6,35

847,07

6,21

5,25

852,32

12,55

17,49

61,64

5,53

65,82

5,18

3,56

69,38

16,57

4,38

249,12

3,43

249,12

3,43

11,28

260,40

8,44

4,22

93,83

5,59

93,83

5,59

3,64

97,47

75,29

24,71

4,42

n.a.

5,69

n.a.

10,38

16,07

4,55

0,00

102,66

5,04

118,65

4,36

5,69

124,34

5,19

0,15

164,25

5,29

192,97

4,50

7,48

200,45

82,95

0,00

7,21

n.a.

6,27

n.a.

2,96

9,23

0,06

0,85

122,11

5,16

116,41

5,42

9,05

125,46

0,00

0,00

43,46

6,92

43,79

6,87

0,00

43,79

0,00

0,00

3,75

6,97

3,54

7,37

0,01

3,55

9,98

6,92

2.333,67

5,09

2.434,99

4,88

82,40

2.517,39

15


conwert Geschäftsbericht 2009

PORTFOLIO-HIGHLIGHTS ÖSTERREICH

KENNZAHLEN ÖSTERREICH Anzahl Objekte: 397 Anzahl Mieteinheiten: 6.780 Nutzfläche: 697.354 m² Immobilienvermögen: EUR 1.225 Mio.

„BEI CONWERT VERKAUFEN WIR NICHT NUR QUADRATMETER, SONDERN LEBENSRAUM: DIE BASIS DAFÜR SCHAFFEN WIR MIT UNSEREN ERSTKLASSIGEN ALTBAUIMMOBILIEN IN WIEN EBENSO WIE MIT UNSEREM HOCHKARÄTIGEN DIENSTLEISTUNGS-TEAM.“ Thomas Rohr Geschäftsführender Direktor, Region Österreich

IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH (in EUR Mio.) 1.500

1.268

1.241

1.255

2007

2008

2009

1.154

1.200

900

629 600

300

2005

2006

WOHNIMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH Der österreichische Wohnimmobilien-Markt ist von geringer Neubautätigkeit geprägt. Zuletzt lag die Zahl der Baubewilligungen mit 28.000 deutlich unter dem Bedarf von rund 56.000 Einheiten pro Jahr. Zudem ist ein klarer Zuzug in die Städte bzw. Ballungsräume zu verzeichnen: Während die Bevölkerung im ländlichen Raum schrumpft, weisen die Ballungsräume steigende Bevölkerungszahlen auf. Diese Trends führten in den letzten Jahren zu kontinuierlich steigenden Miet- und Eigentumspreisen in den österreichischen Ballungsräumen.

IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH NACH GESCHÄFTSFELD (in EUR Mio.) 125 124

2009

714 260

PORTFOLIOENTWICKLUNG Kerngeschäft der conwert ist das Altbau-Development bei innerstädtischen Immobilien. Entsprechend dieser strategischen Ausrichtung auf österreichische Ballungsräume befinden sich rund 89 % des Immobilienvermögens am Heimatmarkt Wien. Der Rest verteilt sich auf die Bundesländer, wobei die wichtigsten Investitionsstandorte Salzburg und Linz sind. Aufgrund der hohen Nachfrage von Investoren sowie der forcierten Verkaufstätigkeit wurden im Geschäftsjahr 2009 Immobilien im Wert von EUR 238,2 Mio. zu einer Cash-Marge von 24 % verkauft. Gleichzeitig blieben die Mieterlöse mit EUR 60,4 Mio. stabil. Das Immobilienvermögen in Österreich betrug zum Bilanzstichtag EUR 1.225 Mio. (2008: EUR 1.241 Mio.). Trotz zahlreicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten erhöhte sich die durchschnittliche Wohnungsmiete pro Monat auf EUR 4,90/m². Im Durchschnitt wurden bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen im Geschäftsjahr 2009 Marktmieten von EUR 8,57/m² p.M. erzielt. Unter Berücksichtigung dieser erwarteten Marktmieten ergibt sich für das Österreichportfolio ein Mietsteigerungspotential im Bereich Wohnen zum Stichtag in Höhe von rd. EUR 20 Mio. jährlich.

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Vermietung von Wohn-Neubauten Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing

ENTWICKLUNG MARKTPREISE WIEN (in EUR/m2) 8,0

2.614

7,6

2.548 7,5

7,3 7,1

7,0

7,3

2.400 2.358

2.300

2.317 2.262

2.272

2.600 2.500

6,9

6,8

2.261

2.700

7,1

7,1 6,9

2.667

2.283 2.200

6,5

2.100

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Miete (linke Achse) Eigentumswohnung (rechte Achse) Quelle: Immobilienpreisspiegel 2009

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Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Unternehmensstrategie Operative Highlights Valuation Report

KENNZAHLEN WIEN Anzahl Objekte: 355 Anzahl Mieteinheiten: 6.392 Nutzfläche: 621.035 m² Verkehrswert*): EUR 1.064 Mio. *)

4.615

298

Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau und Grundstücke

ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE WIEN (in 1.000 m2) sanierte Altbauwohnungen

neuer innerstädtischer Wohnraum geschaffen

4%

663

700

614

645

621

600

500

398 400 300

Mietertragssteigerung auf Like-for-Like-Basis

200 100

WOHNIMMOBILIENMARKT WIEN Wien wächst. Bis 2050 werden in Wien 2,1 Mio. Menschen leben. Das sind rund 30 % mehr als heute. Und alle müssen wohnen, sodass die Nachfrage nach Wohnraum auch in Zukunft hoch bleibt.

2005

2006

2007

2008

2009

HOHE NACHFRAGE NACH WOHNRAUM Wohnraum war in Wien im Jahr 2009 insbesondere von privaten Investoren stark nachgefragt. Insgesamt wurden 305 Wohnungen und 26 Zinshäuser (mit 369 Wohnungen) veräußert. Auch im Mietbereich war die Nachfrage hoch: Die Mieterlöse in Wien stiegen auf Like-for-Like-Basis um 4 %. DEVELOPMENT Im Jahr 2009 hat conwert in Wien 2 Dachgeschoßausbauten durchgeführt und damit rund 1.000 m² neuen dringend benötigten Wohnraum geschaffen. Im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen wurden 298 Wohneinheiten mit 21.000 m² Nutzfläche saniert. Aktuell befinden sich 11 Dachgeschoßausbauten in Umsetzung. ZUKÄUFE conwert hat die Erlöse aus den Verkäufen auch wieder reinvestiert – und stand damit 2009 wieder verstärkt auf der Käuferseite: + Übernahme der Wohnimmobilien der ECO Business-Immobilien AG (41 Immobilien im Gesamtwert von EUR 80,8 Mio.) + Paketkauf von 6 Stil-Altbauten im Gesamtwert von EUR 24,5 Mio. in Wien

1010 Wien, Stubenbastei 12

1010 Wien, Hohenstaufengasse 5

1080 Wien, Bennoplatz 8

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conwert Geschäftsbericht 2009

PORTFOLIO-HIGHLIGHTS DEUTSCHLAND

KENNZAHLEN DEUTSCHLAND Anzahl Objekte: 1.318 Anzahl Mieteinheiten: 16.846 Nutzfläche: 1.253.942 m² Immobilienvermögen: EUR 1.194 Mio.

„CONWERT HAT DIE CHANCEN AM DEUTSCHEN MARKT FRÜHZEITIG ERKANNT UND EIN ERSTKLASSIGES PORTFOLIO IN DEN OSTDEUTSCHEN METROPOLREGIONEN AUFGEBAUT. DAVON PROFITIEREN WIR JETZT UND KÖNNEN MIT UNSEREN EIGENEN DIENSTLEISTUNGSEINHEITEN DAS OPTIMUM AUS DIESEN HOCHWERTIGEN IMMOBILIEN HERAUSHOLEN.“

1.161,10

1.200

1.194,04

977,30 1.000

800

600

450,67 400

232,88 200

9,65 2003

81,47 2004

2005

2006

2007

2008

2009

De ut M sc a hl rkt an ei d ntr / B it W oh er t in nu lin ng M sv St ar e rk art un kte äu vo d int W ri fe n es tt n td in eu Sa ts ch ch s la en nd M a in rkt Dr ein es tr de itt Ak n qu is al itio Au t+ n sb k in au el von be W d es e r td s P eu o P un o ts rtfo r ch li d tfo A la os le us lio nd is b -O tu au p ng d tim ss es ie eg D ru m ien n en s g te ts

Jürgen F. Kelber Geschäftsführender Direktor, Region Deutschland

IMMOBILIENVERMÖGEN (in EUR Mio.)

WOHNIMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND Deutschland weist europaweit den geringsten Wohnungsneubau auf. Insgesamt liegt die Neuproduktion mit rund 143.000 Einheiten deutlich unter dem jährlichen Bedarf von rund 350.000 – 400.000 Wohnungen. Gleichzeitig hat sich die Zahl der Haushalte seit 1991 um 13 % erhöht. Aufgrund dieser Tendenzen warnen Experten bereits vor einer bevorstehenden Wohnungsknappheit.

IMMOBILIENVERMÖGEN DEUTSCHLAND NACH GESCHÄFTSFELD 4% 16 %

8%

2009

PORTFOLIOENTWICKLUNG Seit dem Jahr 2007 liegt der Akquisitionsfokus im Segment Immobilien eindeutig auf Deutschland. Diesen Weg hat conwert auch 2009 konsequent weiterverfolgt und insgesamt 92 Objekte zu EUR 104,7 Mio. erworben. Neben dem Zukauf von 1.000 Wohnungen in Berlin wurden im Rahmen des Erwerbs der Wohnimmobilien der ECO Business-Immobilien AG auch zwei Seniorenresidenzen in Bayern erworben. Zum Jahresende 2009 hatte conwert 1.318 Objekte und somit mehr als 62 % der Flächen in Deutschland. Gleichzeitig wurden Immobilien im Wert von EUR 116,3 Mio. (inkl. Gemeinschaftsportfolio) veräußert und der Standort Hamburg infolge der Auflösung eines Gemeinschaftsportfolios aufgelassen. Im Fokus der Geschäftstätigkeit stand die Weiterentwicklung des Portfolios: Große Leerflächen wurden entwickelt, um sie anschließend zu vermieten. Gleichzeitig wurden die Marketing-Aktivitäten intensiviert, um Freiflächen schneller abzubauen. Aufgrund dieser Maßnahmen sank der strategische Leerstand auf 7,46 %, der tatsächliche Leerstand reduzierte sich auf 9,53 %. Durch den Verkauf der hoch vermieteten Wohneinheiten in Hamburg Heidberg Villages sank die durchschnittliche Wohnungsmiete leicht von EUR 5,21/m² p.M. auf EUR 5,17/m² p.M. Im Durchschnitt wurden bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen 2009 Mieten von EUR 5,36/m² p.M. erzielt. Unter Berücksichtigung dieser erwarteten Marktmieten ergibt sich für das Deutschlandportfolio ein Mietsteigerungspotential im Bereich Wohnen zum Stichtag in Höhe von rd. EUR 12 Mio. jährlich.

72 %

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Vermietung von Wohn-Neubauten Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing

VERKEHRSWERT*) DEUTSCHLAND NACH REGIONEN 23 %

27 %

2009

50 %

Dresden, Leipzig, Chemnitz Berlin/Potsdam Restliches Deutschland

*)

Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau und Grundstücke 18


Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Unternehmensstrategie Operative Highlights Valuation Report

KENNZAHLEN DRESDEN Anzahl Objekte: 162 Anzahl Mieteinheiten:1.291 Nutzfläche: 99.118 m² Verkehrswert*): EUR 71,9 Mio.

KENNZAHLEN BERLIN/POTSDAM Anzahl Objekte: 355 Anzahl Mieteinheiten: 6.693 Nutzfläche: 481.920 m² Verkehrswert*): EUR 591,6 Mio.

*)

KENNZAHLEN LEIPZIG Anzahl Objekte: 500 Anzahl Mieteinheiten: 5.029 Nutzfläche: 373.098 m² Verkehrswert*): EUR 219,9 Mio.

Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau und Grundstücke

BERLIN/POTSDAM Mit monatlichen Wohnungsmieten von EUR 3,60 – 6,80/m² ist Berlin die günstigste Hauptstadt Europas. Künftig wird die anhaltende Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum zu weiteren Mietsteigerungen führen. Ein Grund dafür ist die demografische Entwicklung. Denn entgegen der bundesweiten Entwicklung wird die Berliner Bevölkerung bis zum Jahr 2030 um rund 2 % auf 3,476 Millionen steigen.

METROPOLREGION SACHSENDREIECK Der Raum Halle/Leipzig – Chemnitz/Zwickau – Dresden ist das Kerngebiet der Metropolregion Sachsendreieck. Hier leben rund 3,8 Millionen Menschen. Die verkehrsgünstige Lage im Zentrum Europas, eine Vielzahl an motivierten und hoch qualifizierten Arbeitskräften sowie eine ausgeprägte Forschungs- und Entwicklungslandschaft machen das Sachsendreieck zu einem attraktiven Wirtschaftsstandort. Die positive Entwicklung des Sachsendreiecks hat insbesondere in den größeren Städten die Nachfrage nach Wohnraum belebt. Bei mittleren und guten Wohnlagen hat sich das Miet- und Preisniveau gefestigt. Durch Rück- und Umbau reduziert sich das große Angebot an kleineren Wohnungen. Eine verhaltene Neubau- und Sanierungstätigkeit führt dagegen zu einer Verknappung bei größeren Wohnungen in besseren innerstädtischen Lagen.

HIGHLIGHTS Durch forcierte Marketingaktivitäten sank der Gesamtleerstand in Berlin von 8,85 % auf 7,74 %. Gleichzeitig konnte die Durchschnittsmiete im Wohnungssegment auf EUR 5,44/m² erhöht werden.

DRESDEN Durch den erfolgreichen Abschluss von Developmentmaßnahmen und die anschließende Vermietung sank der strategische Leerstand von 21,40 % auf 20,46 %, der tatsächliche Leerstand reduzierte sich von 4,10 % auf 3,22 %. Gleichzeitig konnte die Durchschnittsmiete im Wohnungssegment auf EUR 4,91/m² erhöht werden.

LEIPZIG Durch Sanierungsmaßnahmen und die anschließende Vermietung sank der Leerstand von 33 % auf 28 %. Die Durchschnittsmiete im Wohnungssegment blieb 2009 stabil bei EUR 4,32/m².

ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE DRESDEN (in m²)

ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE LEIPZIG (in m²)

500.000

500.000

450.000

450.000

400.000

400.000

350.000

350.000

ZUKÄUFE Entsprechend der forcierten Akquisitionstätigkeit in Deutschland wurden im 3. Quartal rund 1.000 Wohnungen in Berlin zugekauft. Die Transaktion konnte zu einem attraktiven Anschaffungswert von EUR 875/m² und einer Anfangsrendite von über 7 % durchgeführt werden. ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE BERLIN/POTSDAM (in m²) 481.920

500.000 450.000

390.267

400.000

407.341

350.000

300.000

300.000

250.000

250.000

250.000

200.000

200.000

200.000

300.000

245.285 168.319

150.000

150.000

100.000

100.000

50.000

50.000

2005

2006

2007

2008

2009

92.714

103.617

380.838

373.098

236.377 151.120

150.000

99.118

100.000

56.579

50.000

0 2005

356.445

2006

2007

2008

2005

2009

19

2006

2007

2008

2009


conwert Geschäftsbericht 2009

PORTFOLIO-HIGHLIGHTS REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI, UNGARN

KENNZAHLEN REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI, UNGARN Anzahl Objekte: 37 Anzahl Mieteinheiten: 922 Nutzfläche: 66.958 m² Immobilienvermögen: EUR 98 Mio.

„ZEITGERECHT HABEN WIR IN TSCHECHIEN UND DER SLOWAKEI AUF DIE GEÄNDERTE MARKTSITUATION REAGIERT UND UNSERE IM JAHR 2009 FERTIGGESTELLTEN DEVELOPMENTPROJEKTE VOM VERKAUF IN DIE VERMIETUNG UMGESCHICHTET.“ Ing. Gerhard Hudecek Geschäftsführer Region CEE

PORTFOLIOENTWICKLUNG Aufgrund der schwerpunktmäßigen Ausrichtung auf Österreich und Deutschland befinden sich nur rund 4 % des Immobilienvermögens der conwert in der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn. In der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn wurden im Geschäftsjahr 2009 bereits begonnene Development-Projekte fortgesetzt und teilweise erfolgreich abgeschlossen, wie z.B. ein Neubauprojekt in Brünn mit rund 1.700 m2 Wohnfläche und ein Projekt in Zilina (Slowakei) mit rund 1.300 m2 bzw. 46 Wohnungen. Angesichts der vorherrschenden Marktsituation wurden in der Region neue Projekte nur selektiv umgesetzt. IMMOBILIENVERMÖGEN NACH REGIONEN

NUTZFLÄCHE NACH LÄNDERN 2%

14 %

9%

30100 Pilsen, Nerudova 10 11 % 2009

2009

89 %

75 %

Tschechien

60200 Bünn Jakubske namesti 6

60200 Brünn Jakubske namesti 7

20

Slowakei

Ungarn

Tschechien

Slowakei

Ungarn


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HIGHLIGHTS IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN

FÜHRENDE IMMOBILIENDIENSTLEISTER Die conwert Immobilien Invest SE bietet über ihre Dienstleistungstöchter sämtliche Immobilien-Dienstleistungen aus einer Hand an. Die Dienstleistungsgesellschaften der conwert Gruppe zählen jeweils zu den größten Anbietern am Immobilien-Dienstleistungssektor.

RESAG GRUPPE Mit 1.373.428 m² verwalteter Fläche, 43 verkauften Zinshäusern und 184 verkauften Wohnungen im Jahr 2009 ist die RESAG Gruppe die führende österreichische Immobilien-ServiceGesellschaft mit Spezialisierung auf AltbauImmobilien. + Immobilienverwaltung + Immobilienmakelei + Immobilienversicherung CONWERT BAUTRÄGER GMBH UND CONWERT BAUDEVELOPMENT GMBH Bauträger- und Baumanagementspezialist für hochwertige Wohnbauten und Altbau-Sanierungen. Aktuell befinden sich 11 Dachgeschoßausbauten in Abwicklung.

ALT+KELBER IMMOBILIENGRUPPE Mit bisher über 40.000 privatisierten Wohnungen ist alt+kelber das führende Immobiliendienstleistungs-Unternehmen in Deutschland. + Immobilienmanagement + Immobilienverwaltung + Immobilienmakelei & Wohnungsprivatisierung MANAGEMENT-GESELLSCHAFTEN Die Management-Gesellschaften der conwert (conwert Management GmbH und ECO Management GmbH) sind auf das Management von Wohn- und Geschäftsimmobilien spezialisiert und verwalten ein Immobilienportfolio im Wert von EUR 3.339 Mio.

HIGHLIGHTS KOSTENOPTIMIERUNG- UND EFFIZIENZSTEIGERUNG Im Rahmen des konzernweiten Kostenoptimierungs- und Effizienzsteigerungsprogramms Anfang 2009 wurden das Asset Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt sowie in Deutschland und Österreich Standorte zusammengefasst und reorganisiert. Gleichzeitig wurden die Vertriebsaktivitäten gestärkt. Zudem wurden 2009 2.048 bislang fremdverwaltete Einheiten in die eigene Immobilienverwaltung integriert. BEDEUTENDE AUFTRÄGE IM DRITTGESCHÄFT Im 1. Halbjahr übernahm alt+kelber das Mandat als Asset Manager eines geschlossenen Wohnimmobilienfonds des deutschen Fondsanbieters DWS. alt+kelber zeichnet bei dieser Zusammenarbeit für die komplette Wertschöpfungskette des Fonds verantwortlich – vom Ankauf über die Entwicklung und Verwaltung der Immobilien bis hin zum Verkauf. Im 3. Quartal wurde alt+kelber mit der Privatisierung von rund 150 Wohnungen der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) beauftragt. Im Rahmen einer europaweiten Ausschreibung konnte alt+kelber mit ihrem Privatisierungskonzept, das den sozialverantwortlichen Verkauf an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger vorsieht, sowie ihrer über 20-jährigen Erfahrung in der Wohnungsprivatisierung überzeugen und den Auftrag gewinnen. Im Bauträger- bzw. Baudevelopment-Bereich wurden aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnraum die Aktivitäten in Österreich intensiviert und 29 Vorsorgewohnungen für die Wiener Privatbank SE fertiggestellt.

21


conwert Geschäftsbericht 2009

VALUATION REPORT 1. BEWERTER UND UNABHÄNGIKEIT DER BEWERTER Im Geschäftsjahr 2009 haben folgende Sachverständige Immobilienbewertungen (für 98,8 % des Gesamtportfolios) vorgenommen: + Prof. Mag. Thomas Malloth, MRICS + Dipl.-Ing. (FH) Michael Reinberg, MRICS + Dipl.-Bauingenieur Carsten Ksiazek, CIS hyp zert + Prof. (FH) Dr. Margret Funk + Prof. Dr. Gerhard Schröter + Brigitte Teufl-Heimhilcher Die Bewerter haben weder direkte noch indirekte, über Partner oder Familienmitglieder, wirtschaftliche Interessen an der conwert Immobilien Invest SE. Alle Bewerter sind allgemein beeidete, amtlich zugelassene und gerichtlich zertifizierte Sachverständige und/oder Mitglieder der Royal Institution of Chartered Surveyors, einem weltweit tätigen und anerkannten Berufsverband von Immobilienfachleuten. Die Immobilien des Investmentportfolios werden vier Mal jährlich, die Immobilien des Handelsportfolios einmal jährlich bewertet. Bei diesem Bericht handelt es sich um eine Zusammenfassung der einzelfallbezogenen Objektbewertungen. 2. ALLGEMEINE IN DEN BEWERTUNGEN VERWENDETE PARAMETER IM ÜBERBLICK 2.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK 2.1.1. ÖSTERREICH Bei den Objekten des österreichischen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. Für die Hotels in Brunn am Gebirge, Fieberbrunn, Ansfelden und Wien, aber auch für andere Objekte, wenn diese rein gewerblich genutzt sind, wurde die Discounted-Cashflow-Methode angewendet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im österreichischen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden. Im Teilmarkt Österreich wurde nach folgenden Standards vorgegangen: NATIONALE STANDARDS: + Liegenschaftsbewertungsgesetz + ÖNORM B1802: Liegenschaftsbewertung Grundlagen + ÖNORM B1802-2: Discounted-Cashflow-Verfahren INTERNATIONALE STANDARDS: Berufsverband Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien + RICS Red Book + TEGoVA Blue Book + IVSC White Book 2.1.2. DEUTSCHLAND Bei den Objekten des deutschen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. In Ausnahmefällen wurde die Discounted-Cashflow-Methode angewendet, dies insbesondere bei neu errichteten Wohnhausanlagen mit einer Nutzfläche über 20.000 m², die als reine Investitionsobjekte anzusehen sind. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im deutschen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden.

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Im Teilmarkt Deutschland wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen: Berufsverband Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien + RICS Red Book + TEGoVA Blue Book + IVSC White Book 2.1.3. TSCHECHIEN Für gemischt genutzte Objekte des tschechischen Portfolios wird ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung von Sach- und Ertragswert erfolgt. Ein rein gewerblich genutztes Objekt in Prag wurde nach der Discounted-Cashflow-Methode bewertet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigten, ist im tschechischen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden. Im Teilmarkt Tschechien wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen: Berufsverband Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien + RICS Red Book + TEGoVA Blue Book + IVSC White Book 2.2. FÜR DIE BESCHRIEBENEN TEILMÄRKTE WURDEN NACHFOLGENDE BEGRIFFLICHKEITEN VERWENDET: Der Market Value (Marktwert) ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Als Market Rent (Marktmiete) wurde die auf dem Markt nachhaltig erzielbare Miete angesehen. Die Mieten wurden grundsätzlich den seitens der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Zinslisten entnommen. Insoweit diese Mietzinse als nicht nachhaltig erschienen, wurden sie entsprechend den ermittelten Vergleichsmieten korrigiert. Als Kapitalisierungszinssatz wurde jener Zinssatz angenommen, der von einem potentiellen Nachfrager im Markt üblicherweise für eine Investition dieser Art angesetzt wird, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallswagnis wurden in gesonderten Positionen erfasst. Instandhaltungskosten sollen den alterungsbedingten Wertverfall der Baulichkeiten technisch sachgerecht aufhalten. Hierunter fallen alle Kosten, die infolge von Abnutzung, Alterung oder Witterung aufgewendet werden müssen, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch während der Nutzungsdauer zu ermöglichen und werden üblicherweise vom Eigentümer getragen. Da die Instandhaltungskosten nicht jährlich in gleicher Höhe anfallen, sind die Instandhaltungsaufwendungen kalkulatorisch anzusetzen. Dies erfolgte – mit Ausnahme der Objekte, die im Wege des DCF-Verfahrens bewertet wurden – als Prozentsatz der Herstellungskosten, zumal ein bloßes Heranziehen der Erträge wegen der teilweise niedrigen, gesetzlich geregelten Mieten nicht sachgerecht wäre. Das Mietausfallwagnis ist stark von der Mieterstruktur und -bonität sowie der Branche abhängig und wurde je nach Höhe des Ausfallsrisikos in einer Bandbreite zwischen 1 % bis 7,5 % des Jahresrohertrages angegeben. 2.3. WERTBESTIMMENDE PARAMETER Im besonderen Maße wertbestimmende Parameter wurden in den Bewertungen verwendet und werden nachfolgend erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters.

23


conwert Geschäftsbericht 2009

2.3.1. ÖSTERREICH Die Kapitalisierungen im Teilmarkt Österreich konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt Österreich reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 2,5 % bis 6,5 %.

Wien Niederösterreich Oberösterreich Salzburg Vorarlberg

Kapitalisierungszinssatz

Instandhaltungskosten

Minimum

2,50 %

0,1 %

1,0 %

0,99

Maximum

6,50 %

1,5 %

6,0 %

16,54

Minimum

3,50 %

0,5 %

2,0 %

2,08

Maximum

6,50 %

1,3 %

7,0 %

16,59

Minimum

4,00 %

0,5 %

2,0 %

4,07

Maximum

6,00 %

1,8 %

7,5 %

12,78

Minimum

4,00 %

0,5 %

2,0 %

5,71

Maximum

6,25 %

1,2 %

4,5 %

9,71

Minimum

4,00 %

0,6 %

2,0 %

6,37

Maximum

6,30 %

1,5 %

3,0 %

10,69

Mietausfallswagnis

HMZ/m²/ Monat in EUR

Die Objekte in Tirol, der Steiermark, in Kärnten und im Burgenland wurden nicht gesondert dargestellt, da es sich jeweils um ein einziges Objekt handelt. Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die eine außerordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden. Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungsobjekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht. Je nach Nutzungsart und Größe des jeweiligen Bewertungsgegenstandes wurde das Ausfallswagnis quantifiziert. Die bei den Bewertungen fiktiv angesetzten Mietzinse wurden von vergleichbaren Vermietungen abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse den jeweiligen Zinslisten entnommen. 2.3.2. DEUTSCHLAND Die Kapitalisierungen im Teilmarkt Deutschland konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt Deutschland reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 4,5 % bis 6,7 %. Kapitalisierungszinssatz Augsburg Berlin Fürth Nürnberg Potsdam Wiesbaden Dresden Leipzig Chemnitz Magdeburg

Instandhaltungskosten

Mietausfallswagnis

HMZ/m²/ Monat in EUR

Minimum

4,50 %

0,5 %

2%

6,40

Maximum

6,50 %

0,6 %

5%

14,82

Minimum

4,00 %

0,5 %

2%

4,03

Maximum

6,70 %

1,0 %

5%

10,13

Minimum

5,50 %

0,5 %

3%

4,77

Maximum

6,50 %

0,6 %

4%

7,04

Minimum

4,25 %

0,5 %

3%

3,81

Maximum

5,00 %

1,0 %

5%

10,53

Minimum

5,50 %

0,5 %

2%

5,57

Maximum

6,00 %

0,6 %

2%

8,03

Minimum

4,50 %

0,6 %

3%

7,17

Maximum

5,40 %

0,6 %

3%

9,95

Minimum

4,75 %

0,6 %

3%

3,50

Maximum

6,50 %

1,2 %

5%

7,50

Minimum

4,75 %

0,6 %

3%

3,20

Maximum

6,5 %

1,3 %

5%

6,50

Minimum

5,0 %

0,9 %

3%

3,20

Maximum

6,5 %

1,3 %

5%

5,50

Minimum

4,75 %

0,7 %

3%

4,20

Maximum

6,25 %

1,2 %

5%

6,50

Die Objekte in Bielefeld, Bremen, Bochum, Erfurt, Jena, Naumburg, Meißen, Halle, Essen, Bad Säckingen, Frankfurt und Stuttgart wurden nicht gesondert dargestellt, da es sich jeweils um einige wenige Objekte handelt.

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Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die außerordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden. Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungsobjekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht. Je nach Nutzungsart und Größe des jeweiligen Bewertungsgegenstandes wurde das Ausfallswagnis quantifiziert. Die bei den Bewertungen fiktiv angesetzten Mietzinse wurden von regionalen Vermietungen in Deutschland abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse von den jeweiligen Zinslisten entnommen. 2.3.3. TSCHECHIEN Die Kapitalisierungen im Teilmarkt Tschechien konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt Tschechien reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 5,5 % bis 7,5 %. In Prag wurde mit 7 % kapitalisiert.

Brünn Ostrau Pilsen

Kapitalisierungszinssatz

Instandhaltungskosten

Minimum

5,50 %

0,5 %

2%

90,00

Maximum

7,50 %

1%

5%

401,51

Minimum

5,50 %

0,5 %

3%

170,10

Maximum

6,00 %

0,7 %

3%

241,08

Minimum

6,00 %

0,5 %

3%

79,48

Maximum

7,50 %

0,6 %

4%

161,65

Mietausfallswagnis

Prag wurde nicht gesondert dargestellt, da es sich um ein einziges Objekt handelt. Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die eine außerordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden. Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungsobjekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht. Je nach Nutzungsart und Größe des jeweiligen Bewertungsgegenstandes wurde das Ausfallswagnis quantifiziert. Die bei den Bewertungen fiktiv angesetzten Mietzinse wurden von regionalen Vermietungen in Tschechien abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse den jeweiligen Zinslisten entnommen. 2.4. ABLEITUNG Ausgehend vom Primat des Vergleiches werden sämtliche wertbestimmenden Parameter, wie auch die ermittelten Verkehrswerte im Teilmarkt – soweit vorhanden – mit tatsächlichen Transaktionen verprobt. 2.5. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde von den Sachverständigen auf zwei Wegen durchgeführt: Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet. Thomas Malloth, MRICS e.h.

Brigitte Teufl-Heimhilcher e.h.

Sachverständigenbüro Prof. Mag. Thomas N. Malloth Chartered Surveyor Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger aus dem Liegenschaftswesen

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HMZ/m²/ Monat in CZK


CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY


conwert Geschäftsbericht 2009

MITARBEITER

ERFOLGSFAKTOR MITARBEITER Die Mitarbeiter sind ein zentraler Erfolgsfaktor der conwert Gruppe. Die hohe Einsatzbereitschaft und Expertise der Mitarbeiter sind Grundbausteine für die gewinnbringende Bewirtschaftung der Immobilien sowie die effiziente Umsetzung der Entwicklungsprojekte. conwert setzt daher laufend bedarfsorientierte Maßnahmen, um den Anforderungen von morgen schon heute gewachsen zu sein. Die Schwerpunkte im Personalbereich liegen auf Entwicklungsmaßnahmen, die es den Mitarbeitern ermöglichen, sich optimal für die sich laufend ändernden Anforderungen des operativen Geschäfts zu rüsten. Dies sind insbesondere Maßnahmen, welche die einzelnen Mitarbeiter fördern und fortbilden und zur Verbesserung des Betriebsklimas und zur Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit beitragen. Wesentlich ist aber auch die Bewusstseinsbildung über die Unternehmensziele und wie diese Ziele erreicht werden.

„WIR VERSTEHEN IMMOBILIEN ALS ORTE VOLLER LEBEN, MIT DENEN WIR TAGTÄGLICH ARBEITEN. WIR MACHEN SIE BESSER UND UNSERE MIETER UND KÄUFER ZUFRIEDENER. DAFÜR BRAUCHT ES MOTIVIERTE, GUT AUSGEBILDETE UND LOYALE MITARBEITER. WIR HABEN SIE. UND SIE HABEN MIT IHREM KNOW-HOW GANZ WESENTLICH ZUM ERFOLG DER CONWERT IM JAHR 2009 BEIGETRAGEN.“ Mag. Ruth Krumböck Leiterin Human Resources

MITARBEITER*) NACH GESCHLECHT

ALTERSSTRUKTUR (in %) 35

32

30 25

22

22

43 %

20

2009

16 57 %

15

8

10 5

20 – 30

30 – 40

40 – 50

50 – 60

>60

Alter

Männer *)

Frauen

Per Stichtag 31.12.2009

Insgesamt beschäftigte die conwert Gruppe zum Jahresende 2009 573 Mitarbeiter (2008: 602). Dieser Rückgang beruht auf dem zu Jahresbeginn 2009 umgesetzten Kostenoptimierungs- und Effizienzsteigerungsprogramm. Rund 57 % (2008: 54 %) der Beschäftigten waren Frauen, rund 43 % (2008: 46 %) Männer. Das Durchschnittsalter lag bei 40,9 (2008: 41,7) Jahren. HUMAN RESOURCES MANAGEMENT Um den Anforderungen an ein modernes Personalmanagement gerecht zu werden, wurde im Herbst 2009 eine eigene Abteilung für Human Resources Management geschaffen. Damit soll die Personaladministration in Österreich weiter modernisiert sowie eine konzernweite Personalentwicklung umgesetzt werden.

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Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Mitarbeiter Gesellschaft Umwelt Investor Relations Corporate Governance

PROJEKT RESPECTFUL BRANDING Im Rahmen des Respectful Branding-Projekts werden für conwert wichtige und handlungsleitende Werte unter dem Motto „Wir kümmern uns um unsere Häuser“ formuliert. Daneben werden im Rahmen dieses Projekts auch Maßnahmen zur Verbesserung der internen Kommunikation gesetzt. Die bislang üblichen Kommunikationswege zu den Mitarbeitern (regelmäßige Teammeetings, Intranet, E-Mail-Verteiler und Mitarbeiterjahresgespräche) wurden um institutionalisierte, unternehmensweite Mitarbeiterveranstaltungen und Vortragsreihen erweitert.

MITARBEITER*) GESAMT

MITARBEITER NACH BEREICHEN

700

602 600

4%

573

Sonstige Dienstleistungen

10,5 % Konzernverwaltung

13,3 %

500

9,2 %

Vertrieb

Asset Management

400

2009

300

200 100

2008

63 %

2009

Property Management

*) Per Stichtag 31.12.2009

AUS- UND WEITERBILDUNG Zur Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter befindet sich derzeit ein gruppenweites Programm in Entwicklung. Künftig werden den Mitarbeitern im Rahmen der conwert Akademie eine einheitliche konzernweite Grundausbildung sowie Spezialkenntnisse vermittelt. Ebenfalls in Umsetzung befindet sich ein konzernweites Gesundheitsvorsorgeprogramm, das den Mitarbeitern ab 2010 zur Verfügung stehen wird. Insgesamt wurden im Berichtszeitraum 2009 EUR 0,4 Mio. für Aus- und Weiterbildungsprogramme aufgewendet. WORK-LIFE-BALANCE conwert bietet ihren Mitarbeitern Rahmenbedingungen, die es ihnen ermöglichen, den beruflichen und persönlichen Herausforderungen optimal gegenüberzutreten. Dazu zählen Teilzeitbzw. Eltern-Teilzeit-Modelle. conwert verfolgt dabei die Strategie, ein optimales Maß zwischen den Bedürfnissen der Mitarbeiter und den Notwendigkeiten im Unternehmen zu finden. Im Geschäftsjahr 2009 befanden sich 5 Mitarbeiter in Österreich in Karenz, 25 Mitarbeiter waren teilzeitbeschäftigt. In Deutschland waren 2009 46 Mitarbeiter in Teilzeit. Ziele 2009/2010 Projekt Respectful Branding: Formulierung wichtiger und handlungsleitender Werte unter dem Motto „Wir kümmern uns um unsere Häuser“ Schaffung der Abteilung Human Resources Management conwert Akademie: Schaffung eines umfassenden konzernweiten Aus- und Weiterbildungsprogramms Einführung eines konzernweiten Gesundheitsprogramms

umgesetzt

in Entwicklung

   

29


conwert Geschäftsbericht 2009

GESELLSCHAFT

Als Wohnimmobilien-Unternehmen trägt conwert zur Befriedigung des menschlichen Grundbedürfnisses Wohnen bei. conwert ist sich der daraus resultierenden Verantwortung für die Gesellschaft bewusst und trägt dieser Verantwortung Rechnung. Durch die Tätigkeit als Altbau-Developer trägt conwert aktiv zu der Erhaltung des Stadtbildes und der baukulturellen Identität einer Stadt bei. So hat conwert alleine in Wien in den letzten Jahren mehr als 100 Altbauten saniert und trägt damit einen wesentlichen Anteil daran, das weltweit einzigartige, typische Wiener Stilzinsambiente zu bewahren. Gleichzeitig schlägt conwert durch die behutsame Sanierung geschichtsträchtiger Altbauten oder architektonisch spannende Dachausbauten eine Brücke zwischen Alt und Neu und schafft gleichzeitig benötigten neuen Wohnraum. Als wesentlicher Marktteilnehmer bringt sich conwert auch in wichtigen immobilienrelevanten und stadtpolitischen Belangen aktiv in die Gesellschaft ein. So hat conwert in den letzten Jahren

„CONWERT NIMMT IHRE GESELLSCHAFTLICHE VERANTWORTUNG IN VIELFÄLTIGER WEISE WAHR: DURCH UNSERE UNTERNEHMENSTÄTIGKEIT SCHAFFEN WIR NICHT NUR WOHN- UND LEBENSRAUM FÜR MENSCHEN, SONDERN SETZEN UNS IM SINNE EINES GUTEN CORPORATE CITIZENSHIP AUCH FÜR SOZIALE, KULTURELLE UND KARITATIVE BELANGE EIN. DARÜBER HINAUS BRINGEN WIR UNS AKTIV IN WICHTIGE GESELLSCHAFTSPOLITISCHE DISKUSSIONEN RUND UM DEN WOHNUND IMMOBILIENSEKTOR EIN.“ Mag. Wolfgang Tutsch Mitglied des Geschäftsführenden Direktoriums

im Rahmen von Presseveranstaltungen, Kommentaren sowie Interviews mit führenden Medien auf die wichtige gesellschaftspolitische Dimension des Wohn- und Immobiliensektors hingewiesen, Problemstellungen aufgezeigt und Lösungsvorschläge erarbeitet. Wesentliche Betätigungsfelder waren dabei Themen wie Konjunkturförderung durch Wohnbau und Wohnraumsanierung, der Erhalt von stadtbildprägenden Altbauten sowie die Verbesserung der Rahmenbedingungen bei der Schaffung von Wohnraum in innerstädtischen Gebieten. Gesellschaftliches Engagement von conwert + Einbringung zu aktuellen immobilienrelevanten und stadtpolitischen Themen Gesellschaftspolitisch (z.B. „Wohnbau und Wohnhaussanierung als Konjunkturmotor“, „Verbesserung der Rahmenbedingungen zur Wohnraumschaffung“) + Erhaltung des Stadtbilds und der baukulturellen Identität durch Altbausanierung + Beitrag zur Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen

30

Sozial

+ Förderung sozialer und karitativer Projekte (z.B. Unterstützung von obdachlosen Menschen im Rahmen der VinziWerke) + Sponsoring und Unterstützung von Schulen und Sport-Events (Gymnasium Albertgasse 3, Sport-Ausrüstungspaket für Special Olympics)

Kulturell

+ Kultursponsoring und Unterstützung kultureller Einrichtungen (zB Wiener Burgtheater, Architekturzentrum Wien) + Förderung junger Künstler (z.B. Kultursponsoring Katalog „Julian Kohl“)


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SOZIALES ENGAGEMENT Im Sinne einer guten Corporate Citizenship setzt sich conwert aktiv für soziale Belange ein. So unterstützte conwert karitative Wohnprojekte für obdachlose Menschen wie die VinziWerke: Bis Jahresmitte bzw. bis zum Beginn der Developmentarbeiten am Objekt wurden für das soziale Projekt „Kuckucksnest – Notschlafstelle für jedermensch“ in der Boltzmanngasse im 9. Wiener Gemeindebezirk 3 Etagen in einer conwert Immobilie zur Verfügung gestellt. Aktuell sucht conwert weitere geeignete Objekte und wird wieder Wohnungen für Bedürftige bereitstellen. UNTERSTÜTZUNG KULTURELLER EINRICHTUNGEN conwert nimmt ihre gesellschaftliche Verantwortung auch auf kulturellem Gebiet wahr und engagiert sich intensiv bei der Förderung kultureller Einrichtungen. So besteht seit 2007 eine Zusammenarbeit mit dem Architekturzentrum Wien und seit 2008 mit dem Wiener Burgtheater. ERFOLGSKRITERIUM KUNDENZUFRIEDENHEIT Kundenzufriedenheit ist ein wesentliches Erfolgskriterium für conwert. Als Wohnimmobilien-Unternehmen trägt conwert den besonderen Anforderungen der Wohnungsmieter und -käufer Rechnung, um größtmöglichen Kundennutzen und Kundenzufriedenheit zu erzielen. Um die Anforderungen und Bedürfnisse der Kunden zu erkennen und bestmöglich darauf zu reagieren, gibt conwert in regelmäßigen Abständen Studien in Auftrag. Verbesserungsvorschläge, Anregungen und Kritikpunkte werden analysiert und mit dem Bestreben, den Kunden ein optimales Angebot zu bieten, umgesetzt. SONSTIGE STAKEHOLDER Die hohen Ansprüche, die conwert an die eigene Leistung hat, stellt sie auch an ihre Partner. conwert setzt daher Projekte ausschließlich mit anerkannten Experten mit langjähriger Erfahrung um und verlangt von ihren Geschäftspartnern, Lieferanten und Zulieferern den Einsatz der besten Materialien. conwert hält sich an die Gesetze und verlangt dies auch von ihren Partnern. Daher arbeitet conwert nicht mit Unternehmen zusammen, die sich an Schwarzarbeit bereichern. Als Eigentümerin ist conwert ihren Aktionären besonders verpflichtet. Eine kontinuierliche, transparente und aktive Kommunikationspolitik gegenüber den Stakeholdern ist ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmenskultur. conwert bekennt sich zudem zur Umsetzung des Österreichischen Corporate Governance Kodex als Instrument einer verantwortungsvollen Unternehmensführung. Detaillierte Ausführungen dazu finden Sie im Kapitel Investor Relations ab Seite 34 sowie im Kapitel Corporate Governance ab Seite 38.

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conwert Geschäftsbericht 2009

UMWELT

Innerstädtische Altbauten bieten nicht nur Wohnraum, sondern bei einer weiteren Betrachtung von Umweltaspekten auch viele Vorteile. Zwar liegt die unmittelbare Energieeffizienz eines Altbaus zumeist deutlich unter jener eines (Passivhaus-)Neubaus, durch die Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur ist die Ökobilanz aber ungleich vorteilhafter. So müssen für Altbauten weder neue Straßen noch Leitungen (Strom, Kanal etc.) gebaut oder gelegt werden. Auch kann die Nahversorgungs-Infrastruktur voll genutzt werden, während bei Stadterweiterungsgebieten am Stadtrand zumeist auch Schulen, Kindergärten und Einkaufszentren gebaut werden müssen, während innerstädtische Resourcen gleichzeitig ungenutzt bleiben. Hinzu kommen die bessere Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die Nähe zum Arbeitsplatz oder Kultureinrichtungen, die den täglichen Individualverkehr reduzieren. Bei Nutzung und Weiterentwicklung dieser innerstädtischen Altbauimmobilien bleibt aber auch wertvoller Naherholungsraum in Stadtnähe erhalten.

„INNERSTÄDTISCHE ALTBAUTEN HABEN GEGENÜBER NEUBAUTEN IN EINER BREITEREN UMWELTBETRACHTUNG EINIGE VORZÜGE: DIE KOMPLETTE INFRASTRUKTUR IST BEREITS VORHANDEN UND DER ARBEITSPLATZ ODER DER ARZT AUCH MIT ÖFFENTLICHEN VERKEHRSMITTELN GUT ERREICHBAR. GLEICHZEITIG BLEIBT DIE NATUR IN DEN STADTERWEITERUNGSGEBIETEN ERHALTEN.“ BM DI Christian Ehritz, MBA Geschäftsführer, conwert Baudevelopment GmbH

ALTBAUSANIERUNG ALS WESENTLICHER BEITRAG ZUR ENERGIEEFFIZIENZ Abseits dieser gesamtwirtschaftlichen Ökobilanz setzt conwert bei der Sanierung von Altbauwohnungen natürlich auch Maßnahmen, die einen wesentlichen Beitrag zur Senkung des Energieausstoßes und Reduktion von Treibhausgasen bewirken sollen. So prüft conwert bei Sanierungsmaßnahmen von Altbauten, die im Zuge von Dachgeschoßausbauten vorgenommen werden, regelmäßig auch mögliche Aktivitäten, um die Energieeffizienz eines Altbau-Gebäudes zu erhöhen. Dazu gehören Fassadendämmungen, Fenster- und Türentausch oder Keller- und Dachdämmungen ebenso wie die Erneuerung und Dämmung von Heizleitungen und der Tausch von Thermen. So verbraucht eine neue Therme um bis zu 20 % weniger Energie als ein Vorgängermodell. Für einen durchschnittlichen Drei-Personenhaushalt mit einer Wohnfläche von 70 m² ergibt sich alleine durch den Thermentausch eine Heizkostenersparnis von rund EUR 70 pro Jahr. Zudem reduziert sich der CO2-Ausstoß um rund 0,27 Tonnen pro Jahr. Durch die Summe dieser Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen kann ein Gebäude mit der physikalischen Beurteilung von Energieklasse D auf Klasse A verbessert werden. Um das Energiepotenzial künftig noch besser festzustellen, hat conwert im Jahr 2009 für alle ihre Häuser in Wien einen Energieausweis erstellen lassen. Als modernes Unternehmen ist conwert insbesondere auch innovativen Sanierungskonzepten gegenüber aufgeschlossen. So wurde in Leipzig ein Pilotprojekt zur Steigerung der Energieeffizienz durch Installierung einer Infrarot-Heizung gestartet. Nach Auswertung erster Ergebnisse wird eine Reduktion der Heizkosten von 15 – 20 % erwartet. Insgesamt hat conwert im Jahr 2009 rund 950 Wohnungen in Österreich und Deutschland vollständig saniert und damit auch deren Energieeffizienz erhöht. Bei weiteren 250 Wohnungen erfolgte eine Teilsanierung. Daneben wurden rund 760 Fenster getauscht und rund 210 neue Thermen installiert.

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EINSATZ ÖKOLOGISCHER BAUSTOFFE Auch bei der Sanierungstätigkeit selbst haben Umweltaspekte für conwert einen hohen Stellenwert. Im Vordergrund stehen dabei der Einsatz umweltfreundlicher Werkstoffe und umwelttechnische Optimierungen beim Immobilien-Development sowie die Befreiung des Objekts von Altlasten und schadstoffhaltigen, umweltschädlichen Stoffen im Zuge des Development-Prozesses. So werden veraltete und gesundheitlich bedenkliche Wasserleitungsrohre aus Blei durch moderne Kunststoffrohre ersetzt. Insbesondere bei Leicht-Dachgeschoßausbauten wird der CO2-neutrale Werkstoff Holz verstärkt eingesetzt. Die forcierte Verwendung des Baumaterials Holz ist ein wichtiger Beitrag zur Senkung der CO2-Emissionen, denn laut wissenschaftlichen Erkenntnissen bindet ein Kubikmeter Holz rund eine Tonne CO2.

300.000

Liter

Wasserersparnis durch Erneuerung von 180 Geschirrspülgeräten*)

43

t

*)

CO2-Ersparnis durch Tausch von Gasthermen*)

Die Beispiele beziehen sich auf Altbausanierungen in Wien (exkl. Dachgeschoßausbauten) und sind nur exemplarisch.

Gleichzeitig wird bei sämtlichen Bauvorhaben eine sinnvolle Minimierung des Materialverbrauchs durch Verwendung bereits vorhandener Rohstoffe mit sinnvoller Ergänzung durch neue Materialien umgesetzt. NACHHALTIGES HANDELN WIRD GESCHÄTZT Die positive Einstellung von conwert bezüglich Nachhaltigkeit trägt zur Senkung des Energieausstoßes und damit zur Schonung der Umwelt bei. Dieses Engagement wird geschätzt: In der jüngsten Analyse des deutschen Bankhauses DZ Bank vom November 2009 wurde die nachhaltige Orientierung von conwert durch die Geschäftstätigkeit der Altbausanierung von Wohngebäuden positiv hervorgehoben. Denn, die Bestandsimmobilien von conwert, die vor dem Jahr 1919 errichtet wurden (immerhin 80 % der Objekte), befinden sich technisch auf neuestem Stand. Überblick über die Sanierungstätigkeit 2009 Vollsanierte Wohnungen

rd. 950

Teilsanierte Wohnungen

rd. 250

Neue Fenster

rd. 760

Neue Thermen

rd. 210

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conwert Geschäftsbericht 2009

INVESTOR RELATIONS

AKTIONÄRSSTRUKTUR conwert Immobilien Invest SE verfügt über eine breit gestreute Aktionärsbasis. Der Streubesitz beläuft sich auf rund 85 %. Nach Kenntnis der Gesellschaft befanden sich zum Bilanzstichtag rund 40 % der Anteile in Hand von privaten Aktionären. Weitere rund 45 % der Anteile wurden von institutionellen Investoren gehalten. Die Fortis Investments Gruppe hält davon rund 5 % in Publikumsfonds. Durch Rückkäufe eigener Aktien waren 5,116 % der Anteile im Besitz der Gesellschaft. Die restlichen Anteile von knapp 10 % wurden von einer langfristig engagierten Kernaktionärsgruppe bestehend aus Mitgliedern des Managements und diesen nahe stehenden Personen gehalten. Regional kommen die conwert Aktionäre nach Kenntnis von conwert überwiegend aus Europa, wobei Österreich (45 %) und Kontinentaleuropa (24 %) den Schwerpunkt bilden. Außerhalb Kontinentaleuropas sind vor allem Investoren aus UK und den USA mit einem Anteil von rund 16 % in conwert investiert.

„TRANSPARENZ, RASCHE INFORMATION UND PERSÖNLICHER KONTAKT SIND DIE GRUNDSÄTZE UNSERER INVESTOR RELATIONS-ARBEIT. SO KONNTEN WIR DAS VERTRAUEN IN UNSER UNTERNEHMEN AUCH 2009 STÄRKEN. ERGEBNIS: CONWERT WURDE VON PRIVATANLEGERN ZUR AKTIE DES JAHRES 2009 GEWÄHLT; UND MEHR ANALYSTEN ALS JEMALS ZUVOR BEFASSEN SICH MIT UNSEREM UNTERNEHMEN. DAMIT GEHÖRT UNSERE AKTIE ZU DEN BESTPERFORMERN UNTER DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENTITELN.“ Mag. Peter Sidlo Leiter Investor Relations

%

+167 Streubesitz

10

%

85

Kaufempfehlungen von 12 Analysehäusern

15,68

EUR

AKTIONÄRE NACH REGION (Institutionelle)

Kursgewinn 2009

Buchwert (NAV) je Aktie

AKTIONÄRSSTRUKTUR NACH TYP

1%

10 %

11 % 5% 40 %

5%

13 %

2009

2009

53 %

22 % Kontinental Europa Nordamerika

40 % UK und Irland Österreich

Rest der Welt

Retail Eigene Aktien

Institutionelle Management

Fortis

BÖRSENOTIZ Die Aktie der conwert Immobilien Invest SE ist seit November 2002 an der Wiener Börse gelistet. Seit Juni 2006 notiert die Aktie im Prime Market, dem Premium-Segment des Wiener Börseplatzes. An der Wiener Börse ist conwert in den Indizes ATX-Prime (Gewichtung 1,64 %), Wiener Börse Index (WBI; Gewichtung 0,91 %) und Immobilien-ATX (IATX) mit einer Gewichtung von 21,21 % enthalten. International ist die conwert Aktie in den Immobilien-Indizes GPR 250 Property Securities Index und FTSE EPRA/NAREIT Europe, die die größten börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas abbilden, gelistet. Die Marktkapitalisierung von conwert belief sich zum Ende 2009 auf EUR 706,77 Mio. (Ende 2008: EUR 273,15 Mio.). Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen der conwert Aktie lag 2009 mit 413.260 Stück Aktien pro Tag (Doppelzählung) leicht unter dem Niveau des Vorjahres (436.756 Stück). Der durchschnittliche Geldumsatz lag aufgrund des niedrigeren Aktienkurses im Vergleich zum Vorjahr bei EUR 2,82 Mio., nach EUR 4,05 Mio. 2008. conwert gehört damit bei Marktkapitalisierung und Handelsvolumen zu den größten gelisteten Unternehmen an der Wiener Börse.

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KURSENTWICKLUNG 2009 Nach den massiven Kurseinbrüchen im Jahr 2008 und einem volatilen Jahresbeginn 2009 begannen sich die internationalen Börsen ab März 2009 zusehends zu erholen. Die Leitindizes der wichtigsten Börsen konnten für 2009 deutliche Zugewinne ausweisen: Der Wiener ATX stieg im Jahresverlauf um +43 %, der deutsche DAX erhöhte sich um +24 %. Besonders starke Kursgewinne konnten Immobilienaktien verbuchen, die von der Korrektur im Jahr 2008 in besonderem Ausmaß betroffen gewesen waren. Der österreichische IATX entwickelte sich mit +217 % besonders stark. Der europäische EPRA/NAREIT Europe verbuchte einen Anstieg von +28 %. Die conwert Aktie gehörte im Jahr 2009 mit einem Kursplus von 167 % zu den Bestperformern unter den internationalen Immobilien-Aktien. Im internationalen EPRA/NAREIT war conwert sogar die Aktie mit dem höchsten Zugewinn.

KURSENTWICKLUNG SEIT 01/2009

AKTIENKENNZAHLEN

400

2009

2008

350

Anzahl der Aktien Ultimo Durchschnittliche Anzahl der Aktien abzgl. eigene Aktien

300

250

200

150

100

Jan Feb

Mär

Apr

Mai

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Anz. Anz.

80.991.875 81.091.807 81.089.020 82.532.847

Kurs Jahresanfang

EUR

3,20

Kurs Jahresende

EUR

8,54

12,04 3,20

Höchstkurs

EUR

10,11

12,40

Tiefstkurs

EUR

Marktkapitalisierung

EUR Mio.

3,20

2,93

706,77

273,15

Dez

conwert IATX EPRA/NAREIT Europe Index (EUR)

conwert startete mit einem Kurs von EUR 3,20, der den Jahrestiefststand des Papiers markierte, in den Börsehandel 2009. Nach Kursgewinnen erreichte die Aktie am 15. September mit EUR 10,11 den Jahreshöchstkurs. Von der Kurskorrektur im 4. Quartal 2009 konnte sich auch conwert nicht abkoppeln und so schloss die Aktie zum Jahresende bei einem Kurs von EUR 8,54. Trotz dieser erfreulichen Kursentwicklung im Gesamtjahr notierte die Aktie Ende 2009 immer noch um 45 % unter dem Buchwert (NAV)/Aktie von EUR 15,68.

PERFORMANCE 2009*) conwert +166,9 %

*)

IATX

+217,3 %

EPRA/NAREIT Europe

+27,9 %

Berechnung nach BVI-Methode

AKTIENRÜCKKAUFPROGRAMM Im Geschäftsjahr 2009 wurde das zweite Aktienrückkaufprogramm der conwert Immobilien Invest SE beendet. Ab Oktober 2008 notierte die conwert Aktie unter dem von der Hauptversammlung beschlossenen Mindestpreis von EUR 8,00, daher wurden ab diesem Zeitpunkt bis zum Ende des Rückkaufprogramms am 25. April 2009 keine weiteren Aktien zurückgekauft. Insgesamt wurden im Rahmen der ersten beiden Rückkaufprogramme 4.267.466 Aktien oder 4,999 % des Grundkapitals erworben. Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 10.12.2009 vom Hauptversammlungsbeschluss vom 26.05.2009 Gebrauch gemacht und ein drittes Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Rückkaufprogramms (Geltungsdauer vom 16.12.2009 bis längstens 30.06.2010) dürfen bis zu 5,001 % des Grundkapitals und somit maximal 4.267.466 Stück Aktien in einer Preisspanne von EUR 1,00 bis EUR 10,00 je Aktie erworben werden. Bis zum Stichtag 31.12.2009 wurden insgesamt 99.932 Stück Aktien zu einem Preis von EUR 8,38 je Aktie erworben. Dies entspricht 0,117 % des Grundkapitals. Der Durchschnittspreis der bis zum Jahresende 2009 insgesamt zurückgekauften Aktien lag bei EUR 10,8771 je Aktie, gegenüber dem Buchwert (NAV) von EUR 15,68 ein Discount von 31 %. Änderungen sowie die im Rahmen des Rückkaufprogramms durchgeführten Transaktionen werden gemäß Börsegesetz und Veröffentlichungsverordnung über die Website www.conwert.at veröffentlicht.

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conwert Geschäftsbericht 2009

WANDELSCHULDVERSCHREIBUNGEN Das tiefe Kursniveau der im Jahr 2007 begebenen 1,50 % Wandelschuldverschreibung mit Laufzeit 2014 (ISIN AT0000A07PZ5) hat conwert für weitere Rückkäufe genutzt. Im Jahr 2009 wurden Anteile mit einem Nominalwert von EUR 25,5 Mio. zu einem durchschnittlichen Kurs von EUR 50,50 zurückgekauft. Im Jänner 2010 wurde eine neue Wandelschuldverschreibung (ISIN AT0000A0GMD6) mit einem Gesamtnominale von EUR 135 Mio. platziert. Der halbjährlich zu zahlende Kupon der Wandelschuldverschreibungen mit 6 Jahren Laufzeit beläuft sich auf 5,25 %. Der anfängliche Wandlungspreis von EUR 12,06 liegt 32,5 % über dem Referenzaktienkurs. INVESTOR RELATIONS-AKTIVITÄTEN Gemäß ihrer transparenten und aktiven Kommunikationspolitik hat conwert den Informationsaustausch mit allen Stakeholdern im Jahr 2009 weiter intensiviert. Anleger, Journalisten, Analysten und Mitarbeiter wurden regelmäßig und zeitnah über die aktuellen Unternehmensergebnisse, die strategischen Zielsetzungen und die wirtschaftliche Situation des Unternehmens informiert. Um dem wachsenden Informationsbedürfnis von Anlegern und Analysten Rechnung zu tragen, wurden die Investor-Relations-Aktivitäten kontinuierlich verstärkt. Der Kontakt zu institutionellen Anlegern und Analysten wurde insbesondere durch die Teilnahme an 14 Investorenkonferenzen und 9 Roadshows in Europa (u.a. London, Paris, Kitzbühel, Frankfurt, Amsterdam) und den USA (u.a. New York) sichergestellt. Daneben wurden institutionelle Investoren in 13 Einzelgesprächen und 6 Conference Calls über die aktuellsten Unternehmensaktivitäten informiert. Für nationale und internationale Investoren und Analysten veranstaltete conwert im Jahr 2009 zwei Capital Market Days. Im Juni waren rund 30 Teilnehmer in Wien versammelt, im Oktober rund 25 Teilnehmer in Berlin. Thematische Schwerpunkte waren jeweils die Unternehmensstrategie an den jeweiligen conwert Standorten, eine Markteinschätzung sowie ein aktuelles Unternehmens-Update. Das Investoreninteresse hat sich im Laufe des Berichtsjahres deutlich geändert und zeigt ein wieder verbessertes Sentiment gegenüber Immobilien-Aktien: Während vor allem im 1. Halbjahr Finanzierungs- und Bewertungsthemen im Mittelpunkt des Investoren- und Analysteninteresses standen, waren es im 2. Halbjahr 2009 wieder verstärkt Fragen zur operativen Unternehmensperformance, der Entwicklung des Buchwertes je Aktie sowie zum Thema Dividende. Die direkte Kommunikation mit Privatinvestoren fand auf Finanz- und Immobilienmessen, Kongressen sowie über IR-News statt. Zudem hat conwert auch an Informationsveranstaltungen diverser Institutionen zu Immobilien-Investments und an Immobilien-Messen teilgenommen. Als modernes Unternehmen setzt conwert neue und innovative Informationsmedien ein, um Transparenz, Service und Aktualität für die Stakeholder zu gewährleisten. Neben der laufenden Bereitstellung aller wichtigen Informationen und Neuigkeiten im Internet unter www.conwert.at werden auch CEOStatements als Videos angeboten. Dabei kommentiert Johann Kowar, Vorsitzender des Geschäftsführenden Direktoriums, die aktuelle Unternehmensentwicklung. Daneben wurde der Bericht des Geschäftsführenden Direktoriums bei der Hauptversammlung am 26. Mai 2009 live über das Internet in deutscher und englischer Sprache übertragen und somit weltweit zugänglich gemacht. Der Kontakt mit der Medienöffentlichkeit erfolgte über zahlreiche Presseinformationen und Medienveranstaltungen. Daneben wurden Journalisten laufend betreut sowie umfassend und zeitnah über aktuelle Ereignisse informiert. Aktionäre und die Financial Community wurden außer über Pflichtpublikationen wie Geschäfts- und Quartalsberichte sowie Ad hoc-Meldungen mittels eines täglich aktuellen Factsheets, einer regelmäßig aktualisierten Unternehmenspräsentation sowie über IR-News und Newsletter informiert. COVERAGE DEUTLICH AUSGEBAUT Durch die verstärkte Präsenz am deutschen Markt und die weiter intensivierten Kontakte mit Investoren und Analysten hat sich die Analysten-Coverage im Jahr 2009 deutlich erweitert. Im ersten Quartal begannen die Experten von CA Cheuvreux und Erste Group das Potenzial der conwert Aktie zu analysieren. Im dritten Quartal wurde die Aktie von HSBC Trinkhaus & Burkhardt und der DZ Bank erstbewertet. Im Dezember nahm das Analysehaus Credit Suisse die Beobachtung von conwert auf. Zum Bilanzstichtag wurde die conwert Aktie von insgesamt 12 Analysehäusern beobachtet.

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Damit zählt conwert zu den am meisten gecoverten Immobilien-Titeln im deutschsprachigen Raum. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Geschäftsberichts lagen die Kursziele der Analysten in einer Spanne von EUR 9,20 bis EUR 13,50. Das mittlere Kursziel beläuft sich auf EUR 11,10. Im Vergleich zum Aktienkurs bei Erstellung des Geschäftsberichts von EUR 8,30 sehen die Analysten ein Kurspotenzial für die conwert Aktie von rund 25 %. Die conwert Aktie wird von Analysten folgender Institute bewertet: Analysten

Empfehlung

Kursziel

CA Cheuvreux

Selected List

EUR 12,20

Credit Suisse

Outperform

EUR 11,00

DZ Bank

Buy

EUR 12,00

Erste Group Research

Buy

EUR 10,70

Goldman Sachs International HSBC Trinkaus & Burkhardt

Neutral

EUR 9,80

Overweight

EUR 12,00

Neutral

EUR 9,20

Kempen & Co

Add

EUR 9,40

Raiffeisen Centrobank

Buy

EUR 11,00

Sal. Oppenheim

Buy

EUR 11,00

SRC Research

Buy

EUR 13,50

UniCredit

Buy

EUR 11,40

J.P. Morgan Securities

CONWERT IST AKTIE DES JAHRES 2009 IM FEBRUAR 2010 WURDE DIE CONWERT-AKTIE BEIM PUBLIKUMSVOTING DES ÖSTERREICHISCHEN BÖRSENPUBLIKUMPREISES „DER BÖRSIANER“ ALS „AKTIE DES JAHRES“ AUSGEZEICHNET UND KONNTE SICH DAMIT GEGENÜBER RENOMMIERTEN ÖSTERREICHISCHEN TOPUNTERNEHMEN DURCHSETZEN.

Unternehmenskalender 9. ordentliche Hauptversammlung

15. April 2010

Ergebnis 1-3 / 2010

26. Mai 2010

Ergebnis 1-6 / 2010

25. August 2010

Ergebnis 1-9 / 2010

24. November 2010

Jahresergebnis 2010

23. März 2011

Bilanzpressekonferenz

23. März 2011

Informationen zur conwert Aktie Investor Relations Manager Aktionärs-Hotline

Mag. Peter Sidlo +43 / 1 / 521 45-700

E-Mail

cw@conwert.at

Website

www.conwert.at

Wiener Börse Bloomberg Reuters ISIN Art der Aktien Anzahl der Aktien inkl. eigener Aktien Grundkapital Segment Indizes Specialist Market Maker Aktionärsstruktur

CWI CWI AV CONW.VI AT0000697750 Stammaktien 85.359.273 EUR 853,59 Mio. Wiener Börse, Prime Market ATX-Prime, IATX, GPR 250,FTSE EPRA/NAREIT Europe Wiener Privatbank SE CA Cheuvreux, RCB, UniCredit CAIB Streubesitz 85 %

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conwert Geschäftsbericht 2009

CORPORATE GOVERNANCE-BERICHT

Corporate Governance bildet einen effektiven Rahmen für eine verantwortungsvolle, transparente und auf nachhaltige Wertschaffung ausgerichtete Unternehmensführung. Der Österreichische Corporate Governance Kodex (ÖCGK) enthält die international üblichen Standards für gute Unternehmensführung und bietet österreichischen Aktiengesellschaften sowie in Österreich eingetragenen börsennotierten europäische Aktiengesellschaften einen Ordnungsrahmen für die Leitung und Überwachung des Unternehmens. Der Österreichische Corporate Governance Kodex ist auf der Website www.corporate-governance.at abrufbar. Als erste österreichische Immobiliengesellschaft hat sich conwert bereits im Jahr 2005 zur freiwilligen Einhaltung des ÖCGK verpflichtet. Der Kodex in der Fassung Jänner 2009 umfasst insgesamt 83 Regelungen. „L-Regeln“ basieren auf zwingenden Rechtsvorschriften und müssen eingehalten werden. „C-Regeln“ sind Normen, die eingehalten werden sollen. Abweichungen müssen erklärt werden, um ein kodexkonformes Verhalten zu erreichen. „R-Regeln“ haben Empfehlungscharakter, Abweichungen müssen weder offengelegt noch begründet werden. Auf conwert als monistische Societas Europaea (SE), sind sämtliche C- und R-Regeln des ÖCGK betreffend Vorstand sinngemäß auf die Geschäftsführenden Direktoren und die C- und R-Regeln betreffend Aufsichtsrat sinngemäß auf den Verwaltungsrat anzuwenden. Daher werden bei der Anwendung des ÖCGK auf die conwert Immobilien Invest SE folgende Grundsätze beachtet: + Die Anwendung der einzelnen Kodex-Regeln in Bezug auf den Verwaltungsrat und/oder die Geschäftsführenden Direktoren hat sich nach dem vom Kodex verfolgten Zweck zu richten und muss anhand der Kompetenzverteilung innerhalb der Organe der SE erfolgen. + Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Aufsichtsrat sind grundsätzlich vom Verwaltungsrat einzuhalten. + Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Vorstand sind grundsätzlich von den Geschäftsführenden Direktoren einzuhalten, wobei die gesetzlich oder aufgrund der Satzung dem Verwaltungsrat zugewiesenen Geschäfte in die Kompetenz/Verantwortung des Verwaltungsrats fallen. Die Regeln 27, 30 und 31 betreffen sowohl das Geschäftsführende Direktorium als auch den Verwaltungsrat. GESCHÄFTSFÜHRENDES DIREKTORIUM

Verantwortungsbereich Mag. Johann Kowar, geb. 24.03.1959

Vorsitzender; Am 14.12.2007 für die ECO Business-Immobilien AG, Strategie, Treasury, Inve- Dauer von 5 Jahren Stv.-Vorsitzender des Aufsichtsstor Relations; Personal erstbestellt rates; Kapital & Wert Immobilienbesitz AG, Vorsitzender des Aufsichtsrats

Mag. Claudia Badstöber, Konzernrechnungswesen, Controlling, geb. 03.02.1968 Risikomanagement

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Erstbestellung

Weitere Organfunktionen in Aufsichts- bzw. Verwaltungsräten oder vergleichbare Funktionen in anderen in- und ausländischen, nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften

Am 14.12.2007 für die Kapital & Wert Immobilienbesitz Dauer von 5 Jahren AG, Mitglied des Aufsichtsrats erstbestellt

Franz Jürgen Kelber, geb. 21.09.1957

Region Deutschland

Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

Thomas Rohr, geb. 30.03.1965

Region Österreich

Am 01.03.2009 für die ECO Business-Immobilien AG, Dauer von 5 Jahren Mitglied des Aufsichtsrats erstbestellt

Mag. Wolfgang Tutsch, geb. 16.04.1964

Recht, Organisation, EDV Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt


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IM GESCHÄFTSJAHR 2009 AUS DEM GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUM AUSGESCHIEDEN: Erstbestellung

Funktionsende

KR Friedrich Scheck, geb. 15.09.1954

Am 25.02.2008 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

Mit Wirkung vom 20.01.2009 ausgeschieden

Ing. Andreas Nittel, geb. 03.09.1957

Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

Mit Wirkung vom 28.02.2009 ausgeschieden

Dr. Alexander Zartl, geb. 17.06.1969

Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

Mit Wirkung vom 28.02.2009 ausgeschieden

Siegfried Walter Leitner, geb. 28.12.1958

Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

Mit Wirkung vom 28.02.2009 ausgeschieden

ARBEITSWEISE DES GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUMS Das Geschäftsführende Direktorium führt die Geschäfte der Gesellschaft gemäß dem Gesetz, der Satzung und der Geschäftsordnung für das Geschäftsführende Direktorium. Die regelmäßig stattfindenden Sitzungen des Geschäftsführenden Direktoriums werden vom Vorsitzenden des Geschäftsführenden Direktoriums einberufen und geleitet. Sie dienen der wechselseitigen Information und Entscheidungsfindung in allen Angelegenheiten, die der Genehmigung des Organs bedürfen. Die Geschäftsordnungen des Verwaltungsrates und des Geschäftsführenden Direktoriums enthalten Informations- und Berichtspflichten des Geschäftsführenden Direktoriums sowie einen Katalog der Maßnahmen, die der Zustimmung durch den Verwaltungsrat bedürfen. VERGÜTUNG DES GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUMS Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums sieht einen fixen sowie einen variablen Gehaltsbestandteil vor. Stock-Options-Programme sowie eine Pensionsregelung bestehen nicht. Die Gesamtbezüge gliedern sich in ein Fixgehalt sowie einen variablen Gehaltsbestandteil. Je nach Erreichen der Erfolgskriterien kann der variable Anteil am Gesamtgehalt bis zu 60 % betragen. Für eine Erfolgsbeteiligung sind folgende Kennzahlen ausschlaggebend: Bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen zu, wenn der durchschnittliche volumensgewichtete Aktienkurs eines Jahres um 10 % steigt. Weitere bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen zu, wenn das Ergebnis pro Aktie im Geschäftsjahr um 10 % steigt. Es kam bei den Grundsätzen für die Erfolgsbeteiligung zu keinen wesentlichen Änderungen gegenüber dem Vorjahr. Allerdings wurde im Geschäftsjahr 2009 auf 20 % des Fixgehaltes verzichtet und eine stärkere Gewichtung des variablen Gehaltsbestandteils um 20 % vereinbart. VERGÜTUNG 2009 Fixer Bezug

Variabler Bezug

Sachbezug

Gesamt

Mag. Johann Kowar

411.361,72

304.200

7.374,36

722.936,08

Franz Jürgen Kelber

336.030,58

243.360

7.200,00

586.590,58

Thomas Rohr

145.910,49

106.470

6.145,30

258.525,79

Mag. Claudia Badstöber

176.113,70

127.764

7.374,36

311.252,06

Mag. Wolfgang Tutsch

176.113,70

127.764

7.374,36

311.252,06

1,245.530,19

909.558

35.468,38

2.190.556,4

Summe Geschäftsführende Direktoren

Für ausscheidende Direktoren ist eine Abfertigungsregelung vorgesehen: + Abfertigung infolge Change of Control: Der Geschäftsführende Direktor hat bei Beendigung seines Anstellungsvertrages Anspruch auf das ihm im Falle einer Erfüllung des Anstellungsvertrages bis zu dessen Beendigung durch Zeitablauf zustehende Entgelt, mindestens jedoch auf Zahlung eines, höchstens jedoch auf zwei Jahresbruttoentgelte, wobei die Auszahlung als Einmalzahlung zuerfolgen hat und am Beendigungstermin ohne Abzinsung zur Zahlung an den Geschäftsführenden Direktor fällig ist. + Abfertigung infolge Nichtverlängerung bzw. altersbedingten Ausscheidens: Endet der Anstellungsvertrag mit Ablauf der Funktionsperiode, weil der Verwaltungsrat dem Geschäftsführenden Direktor weder die Fortsetzung noch den Neuabschluss des Anstellungsvertrages zu gleichen Bedingungen angeboten hat oder diesen für eine weitere Funktionsperiode bestellt hat, steht dem Geschäftsführenden Direktor eine Abfertigung zu, die nach der ersten Funktionsperiode einen halben Jahresbruttobezug und nach der zweiten Funktionsperiode einen ganzen Jahresbruttobezug beträgt. Scheidet der Geschäftsführende Direktor aus, weil er die satzungsgemäße Altersgrenze für die Neubestellung erreicht hat, steht ihm ebenfalls eine Abfertigung in Höhe eines Jahresbruttogehaltes zu. 39


conwert Geschäftsbericht 2009

VERWALTUNGSRAT Verwaltungsrat

Ende der Funktionsperiode

Weitere Aufsichts- bzw. Verwaltungsratsmandate und vergleichbare Funktionen in in- und ausländischen Gesellschaften

Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 zum ersten Verwaltungsrat der Gesellschaft bestellt

o.HV 2014

+ Wiener Privatbank SE, Mitglied + ViennaEstate Immobilien AG, Stv.-Vorsitzender + S.C. Solproiect S.A., Mitglied

+ Stv.-Vorsitzender des Verwaltungsrates + Stv.-Vorsitzender des Ausschusses für Related Party Angelegenheiten + Mitglied des Immobilien-Ausschusses

26.05.2009

o.HV 2014

+ UEG AG, Mitglied des Aufsichtsrats

Mag. Franz Zwickl, geb. 11.11.1953

+ Stv.-Vorsitzender des ImmobilienAusschusses + Stv.-Vorsitzender des Bilanz/ Prüfungsausschusses

Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 zum ersten Verwaltungsrat der Gesellschaft bestellt

o.HV 2014

+ Wiener Privatbank SE, Vorsitzender + Oesterreichische Kontrollbank AG, Mitglied + Österreichisches Verkehrsbüro AG, Mitglied + card complete Service Bank AG, Mitglied + UniCredit S.p.A., Mitglied

Mag. Friedrich Kadrnoska, geb. 28.06.1951

+ Vorsitzender des Related Party-Ausschusses + Vorsitzender & Finanzexperte des Bilanz/Prüfungsausschusses + Streubesitzvertreter

Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 zum ersten Verwaltungsrat der Gesellschaft bestellt

o.HV 2014

+ Wiener Privatbank SE, Mitglied + Wiener Börse AG, Vorsitzender + Wienerberger AG, Vorsitzender + Österreichisches Verkehrsbüro AG, Vorsitzender + card complete Service Bank AG, Mitglied + Allgemeine Baugesellschaft – A. Porr AG, Vorsitzender + Porr Projekt und Hochbau AG, Mitglied + Porr Technobau und Umwelt AG, Mitglied + UniCredit S.p.A., Mitglied

Dr. Volker Riebel, geb. 15.10.1955

+ Stv.-Vorsitzender des Nominierungsu. Vergütungsausschusses + Mitglied des Immobilien-Ausschusses + Mitglied des Related Party Ausschusses + Streubesitzvertreter

Am 27.05.2008 zum ersten Verwaltungsrat der Gesellschaft bestellt

o.HV 2014

+ AVW Assekuranzvermittlung der Wohnungswirtschaft GmbH & Co. KG, Vorsitzender

Mag. Harald Nograsek, geb. 05.10.1958

+ Mitglied des Bilanz- und Prüfungsausschusses + Mitglied des Nominierungs- und Vergütungsausschusses

26.05.2009

o.HV 2014

+ Wienerberger AG, Mitglied + DDSG – Blue Danube Schiffahrt GmbH, Mitglied + Kärnten Verkauf Incoming GmbH, Mitglied + Motel One Central & East Europe GmbH, Mitglied + Verkehrsbüro Business Travel GmbH, Stv.-Vorsitzender + Verkehrsbüro Hotellerie GmbH, Vorsitzender + Verkehrsbüro-Ruefa Reisen GmbH, Stv.-Vorsitzender

Funktion

Erstbestellung

Günter Kerbler, geb. 7.07.1955

+ Vorsitzender des Verwaltungsrates + Vorsitzender des ImmobilienAusschusses + Mitglied des Nominierungsund Vergütungsausschusses

Dr. Michael Kraus, geb. 13.11.1947

IM GESCHÄFTSJAHR 2009 AUS DEM VERWALTUNGSRAT AUSGESCHIEDEN: Erstbestellung

40

Funktionsende

Dr. Winfried Kallinger, geb. 28.07.1942

Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 Mit Wirkung vom 26.05.2009 zum ersten Verwaltungsrat der ausgeschieden Gesellschaft bestellt

Dr. Thomas Prader, geb. 12.09.1954

Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 Mit Wirkung vom 30.11.2009 zum ersten Verwaltungsrat der ausgeschieden Gesellschaft bestellt


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Mitarbeiter Gesellschaft Umwelt Investor Relations Corporate Governance

UNABHÄNGIGKEIT DER VERWALTUNGSRATSMITGLIEDER Gemäß der Regel 53 des ÖCGK hat die conwert Immobilien Invest SE folgende Leitlinien für die Unabhängigkeit von Verwaltungsratsmitgliedern definiert: Ein Verwaltungsratsmitglied ist als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Direktorium steht, die einen materiellen Interessenkonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen. Der Verwaltungsrat soll sich bei der Festlegung der Kriterien für die Beurteilung der Unabhängigkeit eines Verwaltungsratsmitglieds auch an folgenden Leitlinien orientieren: + Das Verwaltungsratsmitglied soll zu der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen der Gesellschaft kein Geschäftsverhältnis in einem für das Verwaltungsratsmitglied bedeutenden Umfang unterhalten oder im letzten Jahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Verwaltungsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Dies gilt nicht, wenn das Bestehen eines derartigen Geschäftsverhältnisses vor der Bestellung offengelegt worden ist. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Verwaltungsrat gemäß § 95 Abs. 5 Z 12 Aktiengesetz führt nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig. + Das Verwaltungsratsmitglied soll in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der Gesellschaft oder Beteiligter oder Angestellter der prüfenden Prüfungsgesellschaft gewesen sein. + Das Verwaltungsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied in einer anderen Gesellschaft sein, in der ein Vorstandsmitglied der Gesellschaft Verwaltungsratsmitglied ist. + Das Verwaltungsratsmitglied soll kein enger Familienangehöriger (direkte Nachkommen, Ehegatten, Lebensgefährten, Eltern, Onkel, Tanten, Geschwister, Nichten, Neffen) eines Vorstandsmitglieds oder von Personen sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden. Gemäß der Regel 53 sowie den oben dargestellten Leitlinien des ÖCGK sind alle Mitglieder des Verwaltungsrates als unabhängig anzusehen: + Günter Kerbler + Mag. Franz Zwickl + Mag. Friedrich Kadrnoska + Dr. Volker Riebel + Dr. Michael Kraus + Mag. Harald Nograsek SITZUNGEN DES VERWALTUNGSRATES 2009 Im Geschäftsjahr 2009 hat sich der Verwaltungsrat zu 12 Sitzungen zusammengefunden. VERWALTUNGSRATSAUSSCHÜSSE Funktion

Sitzungen 2009

Immobilien-Ausschuss

Der Immobilien-Ausschuss hat über die in seinem Pouvoir befindlichen Immobilienengagements nach eingehender Prüfung zu entscheiden. Dem Immobilien-Ausschuss obliegt weiters die Funktion des Ausschusses zur Entscheidung in dringenden Fällen.

5

Prüfungsausschuss

Der Prüfungsausschuss diskutiert den Jahres- und Konzernabschluss, die Prüfberichte sowie den Management-Letter des Abschlussprüfers und den Bericht des Abschlussprüfers über die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems und berichtet darüber dem Verwaltungsrat. Weiters befasst sich der Prüfungsausschuss mit der Vergütung des Abschlussprüfers.

3

Nominierungs- und Vergütungsausschuss

Die Tätigkeit des Nominierungs- und Vergütungsausschusses konzentriert sich auf die Unterbreitung von Vorschlägen zur Besetzung von Mandaten im Geschäftsführenden Direktorium an den Verwaltungsrat und deren Vergütung und befasst sich mit Fragen der Nachfolgeplanung.

1

Ausschuss für Related Party Angelegenheiten

Der Ausschuss für Related Party Angelegenheiten befasst sich mit dem Erwerb von Immobilien nahestehender juristischer und natürlicher Personen sowie Verkäufen von Immobilien der conwert Immobilien Invest SE an solche Personen.

2

Daneben wurden einige Beschlüsse von Ausschüssen im Umlaufwege gefasst. Berichte über Ausschüsse finden sich im Bericht des Verwaltungsrats.

41


conwert Geschäftsbericht 2009

VERGÜTUNG VERWALTUNGSRAT Die Hauptversammlung am 26.05.2009 hat eine Vergütungsregelung für den Verwaltungsrat getroffen. Die neue Vergütungsregelung kommt ab dem Geschäftsjahr 2009 zur Anwendung. VERGÜTUNGSSYSTEM VERWALTUNGSRAT PRO JAHR Funktion

Fix

Sitzungsgeld pro Sitzung

Vorsitzender

EUR 50.000

EUR 2.500

Stv.-Vorsitzender

EUR 25.000

EUR 2.500

Mitglied

EUR 15.000

EUR 2.500

VERGÜTUNG AUSSCHÜSSE (MIT MAXIMALEM ZUSCHLAG VON 50 % GEDECKELT*) Sitzungsgeld pro Sitzung*)

Ausschuss

Vorsitzender

Immobilien-Ausschuss

50 % der fixen Vergütung 25 % der fixen Vergütung

Prüfungsausschuss

50 % der fixen Vergütung 25 % der fixen Vergütung

EUR 2.500

Nominierungsausschuss

25 % der fixen Vergütung 12,5 % der fixen Vergütung

EUR 2.500

Related Party Ausschuss

25 % der fixen Vergütung 12,5 % der fixen Vergütung

EUR 2.500

Sonstige Ausschüsse

25 % der fixen Vergütung 12,5 % der fixen Vergütung

EUR 2.500

*)

Mitglied

EUR 2.500

sofern nicht am selben Tag eine Plenarsitzung des Verwaltungsrats stattfindet

VERGÜTUNG DES VERWALTUNGSRATS 2009 (IN EUR) Fix

Zuschläge

Sitzungsgelder

Gesamt

Günter Kerbler

50.000,00

25.000,00

27.500,00

102.500,00

Dr. Michael Kraus

14,583,33

5.468,75

15.000,00

35.052,08

Mag. Franz Zwickl

19.166,67

9.583,33

27.500,00

56.250,00

Mag. Friedrich Kadrnoska

15.000,00

7.500,00

30.000,00

52.500,00

Dr. Volker Riebel

15.000,00

7.500,00

25.000,00

47.500,00

Mag. Harald Nograsek Dr. Thomas Prader (bis 30.11.2009) Dr. Winfried Kallinger (bis 26.05.2009) Gesamt

8.750,00

3.281,25

17.500,00

29.531,25

22.916,67

10.156,25

25.000,00

58.072,92

6.250,00

2.343,75

10.000,00

18.593,75

151.666,67

70.833,33

177.500,00

400.000,00

Bis zur Beschlussfassung der neuen Vergütungsregelung durch die Hauptversammlung vom 26.05.2009 wurde den Mitgliedern des Verwaltungsrats für 2009 lediglich ein Vorschuss gewährt. VERSICHERUNG In der conwert besteht eine D&O-Versicherung (Vermögensschadenhaftpflicht) zugunsten leitender Organe (Geschäftsführendes Direktorium, Verwaltungsrat, Geschäftsführer). Die Kosten werden vom Unternehmen getragen. EXTERNE EVALUIERUNG conwert hat gemäß Regel 62 des ÖCGK die Einhaltung der Kodexbestimmungen für das Geschäftsjahr 2009 extern von der Univ.-Prof. DDr. Waldemar Jud Corporate Governance Forschung CGF GmbH evaluieren lassen. Der Bericht steht auf www.conwert.at zum Download bereit. Auch für das Geschäftsjahr 2010 wurde die Evaluierung in Auftrag gegeben. COMPLIANCE Die conwert Immobilien Invest SE hat in Übereinstimmung mit dem österreichischen Börsegesetz und der Emittenten-Compliance-Verordnung eine Compliance Richtlinie verfasst, die die missbräuchliche Verwendung und Weitergabe von Insider-Informationen vermeiden soll. Die conwert Immobilien Invest SE wurde als ständiger Vertraulichkeitsbereich definiert. Sonstige für die conwert Immobilien Invest SE tätigen Personen sowie Personen, die im Rahmen von Projekten Zugang zu Insider-Informationen haben, sind zur Beachtung der Bestimmungen in der Compliance-Richtlinie verpflichtet.

42


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss | Mitarbeiter Gesellschaft Umwelt Investor Relations Corporate Governance

Um Führungskräfte und Personen aus dem Vertraulichkeitsbereich mit den Compliance-Richtlinien vertraut zu machen, und um einen bewussten und verantwortungsvollen Umgang mit vertraulichen Informationen sicherzustellen, hält conwert in regelmäßigen Abständen Schulungen für die betroffenen Mitarbeiter ab. Darüber hinaus wurden Sperrfristen und Handelsverbote vor sensiblen Unternehmensereignissen (z.B. Jahres- und Quartalsabschlüsse, Kapitalerhöhungen) festgelegt und ein Compliance-Veranwortlicher ernannt. Entsprechend dem Corporate Governance-Kodex und dem Börsegesetz wird der Handel von conwert Aktien durch Führungskräfte der Gesellschaft auf der Website veröffentlicht und zudem der Finanzmarktaufsicht gemeldet. DIRECTORS’ DEALINGS Transaktionen von Mitgliedern des Managements werden gemäß § 48d (4) des Börsegesetzes auf der Unternehmenswebsite www.conwert.at unter Investor Relations / Corporate Governance / Directors’ Dealings veröffentlicht und der Finanzmarktaufsicht gemeldet. Von Mitgliedern des Verwaltungsrats und des Geschäftsführenden Direktoriums direkt und indirekt gehaltene Aktien stellen sich wie folgt dar: Name

Anzahl per 31.12.2009

%

Verwaltungsrat Günter Kerbler

3.208.331

3,76

Dr. Michael Kraus

0

0

Mag. Franz Zwickl

9.762

0,01

Mag. Friedrich Kadrnoska

9.450

0,01

Dr. Volker Riebel

0

0

Mag. Harald Nograsek

0

0

3.227.543

3,78

Summe Verwaltungsrat Geschäftsführende Direktoren Mag. Johann Kowar

2.644.574

3,10

Jürgen F. Kelber

1.608.000

1,88

Thomas Rohr Mag. Claudia Badstöber Mag. Wolfgang Tutsch

89.385

0,10

8.774

0,01

5.875

0,01

Summe Geschäftsführende Direktoren

4.356.608

5,10

Gesamtsumme

7.584.151

8,89

Wien, am 15. März 2010 Das Geschäftsführende Direktorium der conwert Immobilien Invest SE

Mag. Johann Kowar Vorsitzender

Mag. Wolfgang Tutsch

Thomas Rohr

Jürgen F. Kelber

Mag. Claudia Badstöber

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KONZERNLAGEBERICHT


conwert Geschäftsbericht 2009

BRANCHENUMFELD

ALLGEMEINES WIRTSCHAFTLICHES UMFELD Die Weltwirtschaft verzeichnete im Jahr 2009 einen massiven Einbruch, der im 1. und 2. Quartal seinen Höhepunkt fand. Erst zur Jahresmitte verlangsamte sich der Abschwung. In der zweiten Jahreshälfte konnte die Wirtschaft wieder ein leichtes Wachstum ausweisen, die starken Rückgänge jedoch nicht wettmachen. Für Österreich erwartet die Europäische Kommission für 2009 einen Rückgang der Wirtschaftsleistung von 3,7 % des BIP. Für Deutschland wird ein Wirtschaftsabschwung von 5,0 % gesehen. Die tschechische Wirtschaft soll sich um 4,8 % reduzieren, für die ungarische Wirtschaft wird ein Rückgang von 6,5 % erwartet und für die Slowakei sieht die Kommission einen Abschwung von 5,8 %. Für das laufende Jahr 2010 erwartet die Kommission in allen genannten Ländern mit Ausnahme Ungarns ein Wirtschaftswachstum (Österreich: 1,1 %, Deutschland: 1,2 %, Tschechien: 0,8 %, Ungarn: -0,5 %, Slowakei: 1,9 %). Im Jahr 2009 haben die internationalen Notenbanken die Bankhäuser mit massiven Zinssenkungen unterstützt. So lag der 3-Monats-EURIBOR im Jahresdurchschnitt 2009 mit 1,22 % deutlich unter dem Jahresdurchschnitt 2008 (4,64 %). ALLGEMEINES BRANCHENUMFELD Auch im Jahr 2009 waren die europäischen Immobilienmärkte stark durch die Weltwirtschaftskrise beeinflusst. Liquiditätsverknappungen und die restriktive Kreditvergabe von Banken führten insbesondere bei großvolumigen Immobilientransaktionen zu Verschiebungen oder Absagen. Insbesondere zu Jahresbeginn kam es zu einem starken Rückgang des Investmentvolumens in Europa. Im weiteren Jahresverlauf 2009 zeigte sich eine Bodenbildung. Vor allem im 2. Halbjahr (+71 % auf EUR 44 Mrd. gegenüber dem 1. Halbjahr 2009) erholten sich die Investmentmärkte. Trotzdem lag das Investmentvolumen 2009 in Europa mit EUR 70 Mrd. deutlich unter dem Niveau 2008 (EUR 121 Mrd.). Laut einer Studie von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI) sehen Immobilienexperten Anzeichen für eine Erholung des europäischen Immobilienmarktes. Gemessen an einer Skala von neun („hervorragend“) bis eins („katastrophal“) bewerten die Experten die Rendite von Immobilieninvestitionen für 2010 mit 4,74 und damit etwas besser als 2009 (4,71). Für Immobilienakquisitionen wird eine Rendite von 4,94 gesehen. Damit liegt die Bewertung von Akquisitionen über jener für Bestandsimmobilien (4,54). WOHNIMMOBILIEN DEUTLICH KONJUNKTURUNABHÄNGIGER Während der Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien von der globalen Wirtschaftskrise relativ stark betroffen ist, erweist sich der Wohnimmobilienmarkt als deutlich robuster. Dies ist insbesondere in Ländern wie Deutschland oder Österreich der Fall, wo sich die Preise in den letzten Jahren moderat entwickelt haben und es zu keiner Überhitzung wie in Großbritannien oder Spanien gekommen ist. So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Österreich laut Immobilien.net im Jahr 2009 um 3 %, in Wien um 6 %. In Deutschland blieben die Eigentumspreise mit +1 % ebenfalls stabil. Vor allem in Großstädten und Ballungszentren fiel der Preisanstieg jedoch, wie zum Beispiel in Dresden, mit +3 % deutlicher aus. Quellen: CB Richard Ellis European Investment Quarterly, Studie PwC und ULI „Emerging Trends in Real Estate Europe 2010“, empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009

WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG 2006 BIS 2010

INVESTITIONSVOLUMEN EUROPA

(in % des BIP)

(in EUR Mio.)

12

80.000

10

70.000

8 60.000

6 4

50.000

2

40.000 30.000

-2 20.000

-4

10.000

-6 -8 Österreich

2006

Deutschland

2007

Quelle: Eurostat

46

Tschechien

2008

Slowakei

2009

Ungarn

Q1 06

Q2 06

2010 Quelle: CBRE

Q3 06

Q4 06

Q1 07

Q2 07

Q3 07

Q4 07

Q1 08

Q2 08

Q3 08

Q4 08

Q1 09

Q2 09

Q3 09

Q4 09


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss | Branchenumfeld Organisation und Aktien Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht Segmentbericht

BRANCHENUMFELD ÖSTERREICH Entgegen der wirtschaftlich rückläufigen Entwicklung blieb der Wohnimmobilienmarkt 2009 in Österreich stabil. Der steigende Zuzug vom Land in die Ballungsräume, wachsende Bevölkerungszahlen und steigende Haushaltszahlen führten zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig liegt die Neubautätigkeit in Österreich seit Jahren (2009: 36.000 neue Wohnungen) deutlich unter dem jährlichen Bedarf von 46.000 – 55.000 Einheiten. Zudem zögern Immobilienbesitzer in Anbetracht der unsicheren Wirtschaftslage mit dem Verkauf ihrer Immobilien und halten ihr Vermögen bevorzugt in Sachwerten. Daneben werden Immobilien vor dem Hintergrund der aktuellen Niedrigzinsphase und steigender Inflationsängste stark nachgefragt. WIEN Der Wiener Wohnimmobilienmarkt ist seit Jahren von einem deutlichen Zuzug und steigenden Bevölkerungswachstum geprägt. Gleichzeitig bleibt die Neuschaffung von Wohnraum mit rund 5.000 – 6.000 Einheiten netto deutlich hinter dem jährlichen Bedarf von 8.000 – 10.000 Einheiten zurück. Insgesamt ergab sich im Jahr 2009 daher bei Eigentumswohnungen ein Preisanstieg von 6 %, die Mieten erhöhten sich um 2 %. Quelle: IIBW, Immobilien.net

VERÄNDERUNG MIET- UND EIGENTUMSPREISE EUR/m² 2009 in %

Mietpreise Eigentumspreise Quelle: Immobilien.net

BRANCHENUMFELD DEUTSCHLAND Die Preise für Wohnimmobilien sind im Jahr 2009 in den 118 größten Städten leicht gestiegen (+1 %). In den Großstädten und Metropolregionen wurde hingegen ein deutlich stärkerer Anstieg verzeichnet: So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin um knapp 2 % und in Dresden um 3 %. Die Mieten in den 118 größten Städten stiegen 2009 um 2 %, während in Berlin ein Zuwachs von 7 % verbucht wurde. Insgesamt ist der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland von einer steigenden Nachfrage geprägt. Die Anzahl der Haushalte wird bis 2025 auf rund 40,5 Mio. steigen. Im Vergleich zum Jahr 2006 wird sich die Anzahl der deutschen Haushalte damit um 3 % erhöhen. Gleichzeitig ist der Markt von einer geringen Bautätigkeit geprägt. Bereits seit der Jahrtausendwende werden in Deutschland zu wenige Wohnungsneubauten fertig gestellt, um den mittel- bis langfristigen Bedarf zu decken. Neubauprognosen für die kommenden Jahre zeigen, dass der Wohnungsneubau noch einige Jahre hinter dem wachsenden Bedarf zurück liegen wird. Bis zum Jahr 2025 wird ein Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen erwartet. 2009 lag das Fertigstellungsvolumen nur bei rund 143.000 Wohnungen. Hinzu kommt, dass laut statistischer Landesämter der Pro-Kopf-Wohnraumbedarf in den letzten 10 Jahren um 10 % auf 41 m² gestiegen ist. Quellen: empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009, statistische Landesämter, Pestel Institut

BRANCHENUMFELD TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn ist langfristig gesehen durch positive Trends gekennzeichnet. Insgesamt weist der Wohnimmobilienmarkt der Region im Vergleich zu Westeuropa nach wie vor quantitativen und qualitativen Nachholbedarf auf und ist nach wie vor von einer überalterten Baustruktur geprägt. Nach dem Einbruch in den 1990er-Jahren konnte sich die Wohnungsproduktion nur teilweise erholen. Die durchschnittlich verfügbare Wohnfläche liegt in dieser Region mit unter 70 m² ebenfalls deutlich unter dem EU-Schnitt von 87 m². Quellen: UniCredit Residential Real Estate in CEE, UniCredit Real Estate Country Facts

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conwert Geschäftsbericht 2009

ORGANISATION UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR

conwert ist eine börsennotierte, monistische Societas Europaea (SE). Organe der Gesellschaft sind der Verwaltungsrat und das Geschäftsführende Direktorium. Der Gesellschaftssitz ist Wien. Im Segment Immobilien-Investments ist conwert in den Ländern Österreich, Deutschland sowie in Tschechien, Ungarn und der Slowakei aktiv. Das operative Geschäft wickelt conwert mehrheitlich über konzerneigene Immobilien-Besitz-Gesellschaften ab. Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wickelt conwert das Geschäft über folgende ImmobilienDienstleistungs-Gesellschaften ab: MANAGEMENTGESELLSCHAFTEN Die conwert Management GmbH managt das conwert-Immobilienportfolio. Die ECO Management GmbH managt das Büro- und Handelsimmobilienportfolio der ECO BusinessImmobilien AG. Lokale Managementgesellschaften managen die Bestände in Ungarn, der Slowakei und Tschechien. RESAG GRUPPE Die RESAG Gruppe ist in Österreich für das Immobilien-Dienstleistungsgeschäft wie Verwaltung, Makelei und Immobilien-Versicherungsdienstleistungen verantwortlich. CONWERT BAUDEVELOPMENT GRUPPE Unter der Baudevelopment Gruppe sind sämtliche Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten in Österreich und dem CEE-Raum gebündelt. ALT+KELBER GRUPPE Die 100%ige conwert Tochter alt+kelber Immobiliengruppe (Heilbronn) zeichnet mit ihren Tochtergesellschaften für sämtliche Immobilien-Dienstleistungen in Deutschland verantwortlich.

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Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss | Branchenumfeld Organisation und Aktien Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht Segmentbericht

AKTIEN DER GESELLSCHAFT UND STELLUNG DER AKTIONÄRE

Zum Bilanzstichtag 31.12.2009 verfügte die conwert Immobilien Invest SE über ein Grundkapital von EUR 853.592.730, das in 85.359.273 auf Inhaber lautende stimmberechtigte nennbetragslose Stammaktien (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 10,00 je Stück eingeteilt war. Das Grundkapital der Gesellschaft ist zur Gänze einbezahlt. Sämtliche Aktien sind in einer veränderbaren Sammelurkunde verbrieft. Die Urkunde ist bei der Oesterreichischen Kontrollbank AG, Am Hof 4, 1010 Wien, als Wertpapiersammelbank hinterlegt. Eine Einzelverbriefung der Aktien ist satzungsgemäß ausgeschlossen. Alle zum Bilanzstichtag ausgegebenen Aktien der Gesellschaft sind zum Handel an der Wiener Börse unter der ISIN AT0000697750 zugelassen. Jede Aktie gewährt das Recht zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Stimmrechtsausübung. Dabei entspricht jeder Aktie eine Stimme. Somit verfügt kein Aktionär über besondere Kontrollrechte. Nach Kenntnis der Gesellschaft befanden sich zum Bilanzstichtag rund 85 % der Anteile im Streubesitz. Zum Bilanzstichtag waren durch Rückkäufe von eigenen Aktien 5,116 % der Anteile im Besitz der Gesellschaft. Die restlichen Anteile von rund 10 % wurden von einer langfristig engagierten Kernaktionärsgruppe bestehend aus Mitgliedern des Managements und diesen nahe stehenden Personen gehalten. Seit dem Bilanzstichtag gab es nach Kenntnis des Verwaltungsrats/Geschäftsführenden Direktoriums keine wesentliche Veränderung der Aktionärsstruktur (ausgenommen Rückerwerb eigener Aktien). Satzungsänderungen bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Hauptversammlung. Gemäß § 4 Absatz 3 der mit 09. Februar 2010 letztgültigen Satzung ist der Verwaltungsrat ermächtigt bis 08.06.2011 das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu Nominale EUR 26.674.770 durch Ausgabe von bis zu Stück 2.667.477 auf Inhaber lautende Stückaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags am Grundkapital pro Aktie, in einer oder mehreren Tranchen auch unter gänzlichem oder teilweisen Bezugsrechtsausschluss, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Absatz 6 Aktiengesetz, gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen festzusetzen (genehmigtes Kapital). Im Geschäftsjahr 2009 wurde das zweite Aktienrückkaufprogramm der conwert Immobilien Invest SE beendet. Ab Oktober 2008 notierte die conwert Aktie unter dem von der Hauptversammlung beschlossenen Mindestpreis von EUR 8,00, daher wurden ab diesem Zeitpunkt bis zum Ende des Rückkaufprogramms am 25. April 2009 keine weiteren Aktien zurückgekauft. Insgesamt wurden im Rahmen der ersten beiden Rückkaufprogramme 4.267.466 Aktien oder 4,999 % des Grundkapitals erworben. Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 09.12.2009 vom Hauptversammlungsbeschluss vom 26.05.2009 Gebrauch gemacht und ein drittes Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Rückkaufprogramms (Geltungsdauer vom 16.12.2009 bis längstens 30.06.2010) dürfen bis zu 5,001 % des Grundkapitals und somit maximal 4.267.466 Stück Aktien in einer Preisspanne von EUR 1,00 bis EUR 10,00 je Aktie erworben werden. Bis zum Stichtag 31.12.2009 wurden insgesamt 99.932 Stück Aktien zu einem Preis (ohne Transaktionsspesen) von EUR 837.869,86 erworben. Dies entspricht 0,117 % des Grundkapitals. Änderungen sowie die im Rahmen des Rückkaufprogramms durchgeführten Transaktionen werden gemäß Börsegesetz und Veröffentlichungsverordnung über die Website www.conwert.at veröffentlicht. Die sonstigen gemäß § 243a UGB anzuführenden Angaben treffen nicht zu.

49


conwert Geschäftsbericht 2009

GESCHÄFTSENTWICKLUNG

IMMOBILIENPORTFOLIO UND -VERMÖGEN Im Laufe des Geschäftsjahres 2009, insbesondere im 3. und 4. Quartal haben sich die Rahmenbedingungen an den Immobilieninvestmentmärkten aufgehellt. Die restriktive Kreditvergabe der Banken wurde kontinuierlich gelockert, der Investmentmarkt hat sich leicht belebt. Aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere durch private Investoren, konnte conwert die Verkaufsziele 2009 deutlich übertreffen. Ab dem 3. Quartal war conwert auch wieder verstärkt auf der Käuferseite zu finden. Zum Bilanzstichtag umfasste das Immobilien-Portfolio 1.752 Objekte (2008: 1.710) in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn mit einer Gesamtnutzfläche von 2.018.254 m² (2008: 2.035.420 m²). Die Anzahl der Mieteinheiten reduzierte sich von 24.931 auf 24.548, davon 20.692 Wohnungen (2008: 21.009), die PKW-Stellplätze von 7.768 auf 7.701.

ENTWICKLUNG GESAMTNUTZFLÄCHE

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERMÖGEN

(in 1.000 m2)

(in EUR Mio.)

2.500

3.000

2.035

2.018

1.896

2.000

2.517

2.497 2.345

2.500

2.000 1.500

1.254

1.225

1.500

1.049

1.268

1.000

734

705

697

500

1.241

1.225 1.194

1.161

977

1.000

500

113

105

2007

2008

Österreich CZ/SK/HU

100

67

Deutschland gesamt

98

95

2007

2009

2008

Österreich CZ/SK/HU

2009

Deutschland gesamt

Entsprechend dem Unternehmensfokus lag der Wohnungsanteil bei 71 % (2008: 72 %) der Nutzfläche. Ende 2009 belief sich das Immobilienvermögen auf EUR 2.517 Mio. (2008: EUR 2.497 Mio.). 2009 wurden Aufwertungsgewinne von EUR 1,6 Mio. verbucht, was die Werthaltigkeit des Immobilienbestandes unterstreicht. Die Gesamtsumme der Investitionen in die Anschaffung neuer Liegenschaften sowie das Development von im Bestand befindlichen Objekten betrug EUR 290 Mio.

NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSART

ENTWICKLUNG DURCHSCHNITTSMIETEN (p.M./m² in EUR)

4%

2%

10

9% 8,18 8

8,20

7,99

7,87

7,81

5,09

5,09

7,21

14 % 5,81

2009

6

4,45

71 %

4

3,59

50

3,96

3,14

2003

Wohnungen Geschäfte Büros Gewerbliches Wohnen Sonstiges

4,73

2004

Wohnungen

2005

2006

2007

Büros/Geschäfte

2008

2009


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ENTWICKLUNG MIETEN UND LEERSTAND Die hohe Nachfrage nach Wohnraum spiegelt sich auch in der Vermietungsleistung wider: Trotz zahlreicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten stabilisierte sich die durchschnittliche Wohnungsmiete pro Monat bei EUR 5,09/m² nach 5,09/m² im Vorjahr. Aufgrund von erfolgreichen Abschlüssen von Development-Projekten und intensiver Asset Management-Aktivitäten sank der strategische Leerstand von 12,2 % auf 6,9 %. Der tatsächliche Leerstand erhöhte sich von 7,7 % auf 10 %, der Gesamtleerstand sank somit von 19,9 % auf 16,9 %.

ANSCHAFFUNGSKOSTEN VS. VERKEHRSWERTE VS. MARKTPREISE (in EUR /m²)

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERWALTUNG (verwaltetes Volumen in 1.000 m²)

3.000

2.667

4.138

4.103

2.500

4.000

2.193

3.230

2.000

1.767

1.649 1.713

1.642

3.000

2.765

2.589

1.500

1.085 1.107 1.000

1.830

2.000

721 730

1.514

1.400

1.373

591 589 1.000

500

113 Wien

Berlin

Anschaffungskosten Marktpreise

Dresden

Leipzig

Verkehrswerte

2007

RESAG

2008

alt+kelber

2009

gesamt

Quellen: Immobilienspiegel 2009, empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009

ASSETS UNDER MANAGEMENT (in EUR Mio.) IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN 2009 lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit 4.000 3.633 3.601 3.391 bei den Immobilien-Dienstleistungen auf dem 3.500 weiteren Ausbau des Geschäfts mit externen 3.000 2.517 2.497 Auftraggebern sowie der Nutzung von Syner2.500 2.345 gien innerhalb der Konzern-Gesellschaften. In 2.000 Deutschland konnte die Dienstleistungs-Tochter 1.233 alt+kelber durch die Kooperation mit dem Fonds- 1.500 1.074 822 anbieter DWS und den Privatisierungsauftrag 1.000 500 der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft 62 52 23 (LWB) zwei wichtige Aufträge gewinnen. 2007 2008 2009 Ende 2009 verwalteten die Dienstleistungsgeconwert ECO sellschaften 55.781 Einheiten (2008: 51.775) alt+kelber gesamt mit einer Nutzfläche von rd. 4,14 Mio. m² (2008: 4,10 Mio. m²). Davon entfielen 63 % auf externe Auftraggeber. Im Maklergeschäft wurden 2009 956 Wohnungen (2008: 1.351) und 103 Einzelliegenschaften (2008: 30) verkauft, davon 74 % bzw. 51 % im Fremdgeschäft. Insgesamt wurden 7.609 Mieteinheiten vermittelt (2008: 6.708), davon 69 % für Auftraggeber außerhalb des Konzerns. Die Managementgesellschaften des conwert Konzerns conwert Management GmbH und ECO Management GmbH verwalteten Ende 2009 ein Immobilienportfolio im Gesamtwert von EUR 3,34 Mrd. (2008: EUR 3,57 Mrd.).

51


conwert Geschäftsbericht 2009

UMSATZENTWICKLUNG

UMSATZERLÖSE Im Geschäftsjahr 2009 stiegen die Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr von EUR 391,1 Mio. um 43,2 % auf den neuen Rekordwert von EUR 560,1 Mio. Dieser Anstieg resultiert einerseits aus höheren Vermietungserlösen, zum größten Teil jedoch aus den stark gestiegenen Veräußerungserlösen.

ENTWICKLUNG UMSATZERLÖSE

(in EUR Mio.) 560,1

600

%

78

500

400

300

391,1

363,1

361,3

252,4 203,1

200

162,3

147,7 109,4

Anstieg der Veräußerungserlöse auf EUR 361,3 Mio.

100

40,2

36,6

1,2 2007

2008

2009

Veräußerungserlöse

Vermietungserlöse

Dienstleistungserlöse

gesamt

Umsatz nach Regionen und Geschäftsbereich (bereinigt um Konsolidierungseffekte)

EUR Mio.

Ö

D

CEE

2009

2008

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten

EUR Mio.

35,7

78,4

5,0

119,1

102,2

16,5 %

Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten

EUR Mio.

12,3

7,5

0,0

19,9

20,0

-0,7 %

Vermietung von Wohn-Neubauten

EUR Mio.

6,9

10,1

0,0

17,0

19,5

-13,2 %

Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing

EUR Mio.

3,1

2,9

0,3

6,3

5,94

6,1 %

Vermietungserlöse

EUR Mio.

58,0

98,9

5,3

162,3

147,7

9,8 %

Veräußerungserlöse Hold-Portfolio

EUR Mio.

167,8

105,1

5,7

278,6

144,9

92,2 %

Veräußerungserlöse Trading-Portfolio

EUR Mio.

70,4

11,4

1,2

82,7

58,2

42,1 %

Veräußerungserlöse

EUR Mio.

238,2

116,3

6,9

361,3

203,1

77,9 %

Veränderung

Umsatzerlöse Dienstleistungen

EUR Mio.

18,9

17,6

0,1

36,6

40,2

-9,1 %

Umsatzerlöse

EUR Mio.

315,1

232,8

12,2

560,1

391,1

43,2 %

52


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VERMIETUNGSERLÖSE Mit einem Zuwachs von 9,8 % auf EUR 162,3 Mio. (2008: EUR 147,7 Mio.) konnte im Kerngeschäft Vermietung im Geschäftsjahr 2009 trotz der starken Verkaufsaktivitäten ein stabiles Wachstum der Vermietungserlöse verbucht werden. Dieser Anstieg beruht vor allem auf Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in Österreich sowie auf der Reduktion von Leerflächen in Deutschland, zu einem geringeren Teil auch auf den im 3. Quartal 2009 durchgeführten Akquisitionen. Auf Basis eines unveränderten ImmobilienPortfolios (Like-for-Like-Betrachtung zum Ende 2008) belief sich das organische Wachstum der Mieterträge auf 2,6 %. Dieser Anstieg resultiert zu rd. 40 % aus Mieterhöhungen bzw. Steigerung der Durchschnittsmieten und Vermietung von neugeschaffenen Zusatzflächen und zu 60 % aus der Leerflächenreduktion.

10,4 %

35,7 %

73,4 %

Österreich CZ/SK/HU

10,6

10,2

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

2,3

2,4

Deutschland Durchschnittsmieten in EUR p.M.

5,3

5,4

19,6

17,9

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

4,2

4,4

Tschechien Durchschnittsmieten in EUR p.M.

8,5

7,3

Leerstandsrate in %

27,7

26,8

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

0,33

0,28

Hold-Portfolio Durchschnittsmieten in EUR p.M.

5,68

5,74

Leerstandsrate in %

17,5

16,1

6,8

7,0

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Vermietung von Wohn-Neubauten Gewerbliches Wohnen

Deutschland

6,4

Leerstandsrate in %

2009

60,9 %

6,1

Leerstandsrate in %

12,2 %

2009

12/2009

Österreich Durchschnittsmieten in EUR p.M.

3,9 %

3,3 %

12/2008

Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like)

VERMIETUNGSERLÖSE NACH GESCHÄFTSFELD

VERMIETUNGSERLÖSE NACH REGION

Veränderung in % 4,0 -3,7 4,5

0,7 -8,6 2,8

-14,3 -3,3 -13,7

1,0 -7,6 2,6

53


conwert Geschäftsbericht 2009

VERÄUSSERUNGSERLÖSE Mit Veräußerungserlösen in Höhe von EUR 361,3 Mio. konnte das von ursprünglich EUR 200 Mio. auf EUR 300 Mio. angehobene Verkaufsziel 2009 nochmals deutlich übertroffen werden. Im Vergleich zum Vorjahr (EUR 203,1 Mio.) stiegen die Veräußerungserlöse damit um 78 %. Vor allem der sich im Jahresverlauf erholende Investmentmarkt und die anhaltend hohe Nachfrage nach Zinshäusern und Eigentumswohnungen haben erheblich zu diesem Wachstum beigetragen.

395 verkaufte Eigentumswohnungen

Insgesamt wurden im Jahr 2009 1.715 Wohneinheiten veräußert. 1.320 Wohnungen davon entfielen auf Paketverkäufe oder den Verkauf ganzer Liegenschaften (65 Zinshäuser 2009 nach 29 im Jahr 2008). Als Eigentumswohnungen wurden insgesamt 395 Wohnungen (2008: 171) einzeln abverkauft. Gemessen am gesamten Immobilienvermögen zum Bilanzstichtag betrug der Wert der verkauften Immobilien 14 %. Bei den Verkäufen konnten erneut hohe Gewinne erzielt werden: Unter Berücksichtigung eines negativen Cash-Beitrages aus der Auflösung eines Gemeinschaftsportfolios in Deutschland ergab sich eine IFRS-Marge von durchschnittlich rund 10 % sowie eine Cash-Gewinnmarge auf Basis der Anschaffungskosten von rund 15 %. Ohne diese außerordentliche Transaktion erzielte conwert im Geschäftsjahr 2009 eine IFRSGewinnmarge von rund 13 % und eine Cash-Gewinnmarge von rund 22 %.

VERÄUSSERUNGSERLÖSE NACH REGION

VERÄUSSERUNGSERLÖSE NACH GESCHÄFTSFELD

2%

1%

2%

14 % 32 %

2009

2009

66 %

21 % 62 %

Österreich Deutschland CZ/SK/HU

54

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten Vermietung von Wohn-Neubauten Gewerbliches Wohnen Immobiliendienstleistungen


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UMSATZERLÖSE DIENSTLEISTUNGEN Im Geschäftsjahr 2009 konnten die Dienstleistungsgesellschaften der conwert Gruppe einen Umsatz von insgesamt EUR 70,5 Mio. (2008: EUR 70,7 Mio.) erwirtschaften. Davon wurden EUR 36,6 Mio. bzw. 51,98 % im Geschäft mit externen Auftraggebern erzielt. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (EUR 40,2 Mio.) erklärt sich vor allem aus dem Verlust externer Vertriebsaufträge sowie der Auflösung von nicht kostendeckenden Property Management-Aufträgen.

ENTWICKLUNG IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN (in EUR Mio.) 80

70,7

70,5

70 60 50

40,2

36,6

40

30,4

33,9

30 20 10

1,2

0,1

1,1

Umsätze Drittgeschäft Umsätze intern Dienstleistungsumsätze gesamt

EUR Mio.

36,6

Dienstleistungserlöse Drittgeschäft

MARGEN VERÄUSSERUNGSERLÖSE (in %) 29

30

27

27 24

25

23

22

20

18 15

14

15

13

12

10

8

5

2007

Hold-Portfolio Cash-Marge

2008

2009

Trading-Portfolio IFRS-Marge

Bei den Verkaufsmargen wurde der negative Effekt aus der Auflösung eines Gemeinschaftsunternehmens in Deutschland nicht berücksichtigt. Bei Berücksichtigung dieser Transaktion belaufen sich die Hold-Marge auf 6 %, die Trading-Marge auf 29 %, die Cash-Marge auf 15 % und die IFRS-Marge auf 10 %.

55


conwert Geschäftsbericht 2009

ERTRAGSENTWICKLUNG

Die starken Veräußerungsaktivitäten bei gleichzeitig hohen Verkaufsmargen sowie die gestiegenen Vermietungserlöse und das stabile Dienstleistungsgeschäft führten im Geschäftsjahr 2009 zu einer deutlichen Zunahme der wesentlichen Ertragskennzahlen. Das operative Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) stieg aufgrund dieser starken operativen Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr um 11 % auf EUR 105,0 Mio. (2008: EUR 94,6 Mio.).

%

+11 94,9 Anstieg beim EBITDA auf EUR 105 Mio.

EUR

Überblick über ausgewählte Daten der Ertragslage nach Regionen (bereinigt um Konsolidierungseffekte)

Mio. EBIT (+ 36 %)

Ö

D

CEE

2009

2008

Vermietungserlöse

EUR Mio.

58,0

98,9

5,3

162,3

147,7

Veränderung 9,9 %

Veräußerungserlöse

EUR Mio.

238,2

116,3

6,9

361,3

203,1

77,9 %

Umsatzerlöse Dienstleistungen

EUR Mio.

18,9

17,6

0,1

36,6

40,2

-9,1 %

Umsatzerlöse

EUR Mio.

315,1

232,8

12,2

560,1

391,1

43,2 %

Immobilienaufwendungen

EUR Mio.

(22,7)

(45,0)

(1,6)

(69,4)

(62,3)

-11,3 %

Abgang von Anlagevermögen

EUR Mio.

(210,3)

(111,8)

(5,7)

(327,9)

(177,5)

-84,7 %

Sonstige betriebliche Erträge

EUR Mio.

4,0

2,6

0,9

7,6

5,2

45,6 %

Personalaufwendungen

EUR Mio.

(17,8)

(15,0)

(0,8)

(33,6)

(29,4)

-14,4 %

Sonstige betriebliche Aufwendungen

EUR Mio.

(18,2)

(11,3)

(2,3)

(31,8)

(32,7)

3,0 %

Betriebsergebnis vor Zu- & Abschreibungen (EBITDA)

EUR Mio.

50,1

52,3

2,8

105,02

94,3

11,1 %

Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

EUR Mio.

3,5

4,9

(2,9)

5,5

(2,2)

352,9 %

Abschreibungen u. Wertminderungen

EUR Mio.

(11,0)

(0,6)

(0,1)

(11,7)

(22,2)

89 %

Negative Zeitwertanpassung zum Verkauf gehaltene Objekte

EUR Mio.

(3,3)

(0,2)

(0,4)

(3,9)

(0,1)

-

Betriebsergebnis (EBIT)

EUR Mio.

39,1

56,5

(1,0)

94,9

69,9

35,4 %

Finanzergebnis

EUR Mio.

(30,2)

(30,7)

(2,1)

(63,0)

(98,8)

-

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

EUR Mio.

8,9

25,8

(2,8)

31,9

(28,8)

Konzernergebnis

EUR Mio.

23,7

(29,9)

Konzernergebnis nach Anteilen anderer Gesellschafter

EUR Mio.

23,8

(30,2)

-

Funds from Operations (FFO) 1)

EUR Mio.

72,6

53,8

34,9 %

Cash Profit 2)

EUR Mio.

68,0

53,0

28,3 %

Net Rental Income (NRI)

EUR Mio.

94,6

85,6

10,5 %

Gewinn je Aktie

EUR

0,29

(0,37)

-

Adaptierter Gewinn je Aktie 3) FFO je Aktie

EUR EUR

0,34 0,90

(0,35) 0,65

38,5 %

1)

2) 3)

56

FFO: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) – Nettogewinn Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten Cash Profit: FFO – tatsächlich liquiditätswirksame Steuern Gewinn je Aktie unter Berücksichtigung des tatsächlich cashwirksamen Ertragsteueraufwandes


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NEUBEWERTUNGSERGEBNIS Die Neubewertung der gehaltenen Immobilien durch unabhängige Sachverständige gemäß IAS 40 führte im Berichtszeitraum zu einem leicht positiven Bewertungsergebnis. Das Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts, in dem sämtliche Auf- und Abwertungen enthalten sind, belief sich auf EUR 5,5 Mio. nach einem negativen Nettoergebnis von EUR -2,2 Mio. im Vorjahr.

ENTWICKLUNG EBITDA (in EUR Mio.)

ENTWICKLUNG FFO (in EUR Mio.) 100

120

105,0 94,6

100

80

80

75,5 60

72,6 57,7

53,8

60 40

40 20

20

2007

2008

2009

2007

2008

2009

Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40 muss stets der von unabhängigen Sachverständigen ermittelte Fair-Value berücksichtigt werden. Aufwertungen bzw. Abwertungen sind somit bilanz- und ertragswirksam und im Nettoergebnis aus den Zeitwertanpassungen ersichtlich. Hingegen gilt bei zum Verkauf gehaltenen Immobilien (Geschäftsfeld „Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten“) das strenge Niederstwertprinzip. Demnach muss stets der niedrigere Wert aus Anschaffungs- bzw. Zeitwert berücksichtigt werden. Daher werden Abwertungen voll bilanzwirksam, während Aufwertungen über den Anschaffungspreis hinaus nicht möglich sind.

57


conwert Geschäftsbericht 2009

Fair-Value-Anpassungen 2009 nach Segmenten/Regionen

EUR Mio.

Ö

D

CEE

2009

fortgeführte Anschaffungskosten*)

Verkehrswerte

1.542,9

1.604,7

274,1

317,9

169,3**)

163,8**)

1.986,3

2.086,4

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten Aufwertung

EUR Mio.

16,3

24,8

0,6

41,7

Abwertung

EUR Mio.

(14,3)

(19,0)

(3,5)

(36,9)

Gesamt

EUR Mio.

2,0

5,7

(2,9)

4,8

Vermietung von Wohn-Neubauten Aufwertung

EUR Mio.

1,1

1,7

0,0

2,9

Abwertung

EUR Mio.

(0,3)

(1,9)

0,0

(2,3)

Gesamt

EUR Mio.

0,8

(0,2)

0,0

0,6

Gewerbliches Wohnen Aufwertung

EUR Mio.

3,3

0,0

0,0

3,3

Abwertung

EUR Mio.

(2,6)

(0,6)

(0,1)

(3,2)

Gesamt

EUR Mio.

0,7

(0,6)

(0,5)

0,1

Aufwertungen Gesamt

EUR Mio.

20,8

26,4

0,6

47,9

Abwertungen Gesamt

EUR Mio.

(17,3)

(21,5)

(3,6)

(42,4)

Gesamt

EUR Mio.

3,5

4,9

(3,1)

5,5

*) Anschaffungskosten einschließlich realisierter Investitionen **) Aufgrund der gemischten Nutzung fast aller Objekte im Bereich Gewerbliches Wohnen ist eine gesonderte Darstellung nur in eingeschränktem Ausmaß möglich. Die Zuordnung erfolgte im Segment „Vermietung & Development von Wohn-Altbauten“

ABSCHREIBUNGEN Im Vergleich zum Vorjahr sanken die Abschreibungen deutlich von EUR 22,2 Mio. auf EUR 11,7 Mio. Neben den laufenden Abschreibungen wurde der Goodwill im Bereich gewerblichen Wohnens bedingt durch die konjunkturbedingte schwache Situation in der Hotel- und Tourismusbranche um EUR 1,4 Mio. wertberichtigt. PERSONALAUFWENDUNGEN Die Personalaufwendungen stiegen von EUR 29,4 Mio. auf EUR 33,6 Mio. Zum einen erhöhten sich aufgrund des starken Verkaufsgeschäfts die erfolgsabhängigen Vergütungen insbesondere der Vertriebsmitarbeiter deutlich. Zum anderen führten einmalige Belastungen aus Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Mitarbeiterabbau in der Verwaltung sowie die vorzeitige Beendigung eines Geschäftsführervertrages bei der ECO Management GmbH (EUR 1,9 Mio.) zu höheren Personalkosten. Insgesamt ist es conwert durch das 2009 durchgeführte Ressourcenoptimierungs- und Kosteneinsparungsprogramm gelungen, die allgemeinen Sach- und Personalkosten bei EUR 65,4 Mio. (Vorjahr EUR 62,1 Mio.) inklusive der oben beschriebenen Einmaleffekte weitestgehend stabil zu halten. Die Kosten-Umsatz-Relation hat sich damit bei einem deutlichen Geschäftsausbau signifikant von 15,8 % im Vorjahr auf 11,7 % im Geschäftsjahr 2009 verbessert. BETRIEBSERGEBNIS (EBIT) Aufgrund der starken operativen Performance, des positiven Neubewertungsergebnisses, welche Abwertungen im Bereich der zum Verkauf gehaltenen Immobilien kompensieren konnten, sowie eine im Vergleich zum Vorjahr geringeren Abschreibungen stieg das Betriebsergebnis (EBIT) gegenüber dem Vorjahr um 35,4 % auf EUR 94,9 Mio. (2008: EUR 69,9 Mio.).

58


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FINANZERGEBNIS Das Finanzergebnis verbesserte sich im Vergleich zu 2008 von EUR -98,8 Mio. auf EUR -63,0 Mio. Die deutliche Ergebnisverbesserung ist mehrfach bedingt: Zum einen resultiert diese Verbesserung aus niedrigeren Zinsen für Kredite, die vor allem zu geringeren Finanzaufwendungen führten (EUR 78,0 Mio. nach EUR 84,4 Mio.). Zum anderen konnte durch den unterpreisigen Rückkauf der Wandelschuldverschreibung ein Ertrag von EUR 10,3 Mio. erzielt werden, welcher sich positiv auf die Entwicklung der Finanzerträge ausgewirkt hat. Dadurch sind die Finanzerträge von EUR 12,9 Mio. auf EUR 16,8 Mio. gestiegen. Zudem lag der negative Ergebnisbeitrag der at equity konsolidierten ECO Business-Immobilien AG mit EUR -1,7 Mio. deutlich über dem Niveau des Vorjahres von EUR -8,9 Mio. Die verbesserte Ergebnissituation verbunden mit einer allgemein leichten Verbesserung der Markt- und Börsesituation hat zu keinen zusätzlichen Wertminderungen des at equity bewerteten Beteiligungsansatzes geführt. ERGEBNIS VOR STEUERN (EBT) Das Ergebnis vor Steuern wurde auf EUR 31,9 Mio. nach EUR -28,7 Mio. im Geschäftsjahr 2008 gesteigert. KONZERNERGEBNIS UND GEWINN JE AKTIE Das Konzernergebnis erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von EUR -29,9 Mio. auf EUR 23,7 Mio. Davon entfielen EUR 23,8 Mio. auf Anteilseigner des Mutterunternehmens. Das unverwässerte Ergebnis je Aktie belief sich auf EUR 0,29 (2008: EUR -0,37). Das adaptierte Ergebnis auf Basis der liquiditätswirksamen Ertragsteuern lag bei EUR 0,34 (2008: EUR -0,35). FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) UND CASH PROFIT Aufgrund der starken operativen Unternehmensentwicklung konnte im Geschäftsjahr 2009 auf Cash-Basis ein neuer Rekordwert verzeichnet werden. Die Funds from Operations (FFO) stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 34,9 % von EUR 53,8 Mio. auf EUR 72,6 Mio. Der FFO je Aktie erhöhte sich auf EUR 0,90 (2008: EUR 0,65). Der Cash Profit (FFO bereinigt um die tatsächlich liquiditätswirksamen Steuern) stieg von EUR 53,0 Mio. auf EUR 68,0 Mio.

EBT

Nettoergebnis aus Zeitwertanpassungen

Differenz Cash-Veräußerungsgewinn zu IFRSVeräußerungsgewinn

Abschreibungen

at equity ECO Business Immobilien AG

Unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten

2009

31,9

1,6

21,5

11,7

1,7

7,4

*)

72,6

2008

ENTWICKLUNG FUNDS FROM OPERATIONS FFO (IN EUR MIO.)

(28,8)

(2,2)

18,0

22,2

27,3

13,0

53,8

*) Unbare Teile des Finanzergebnisses Folgende nicht zahlungswirksame Posten sind im Finanzergebnis enthalten: + Nicht zahlungswirksamer Posten im Zusammenhang mit Wandelschuldverschreibungen in Höhe von EUR 6,5 Mio. + Transaktionskosten für Kreditlinien Im Allgemeinen werden diese Kosten über die Laufzeit der jeweiligen Kreditlinien abgeschrieben. Im Fall verstärkter Handelsaktivitäten werden Kredite zurückgezahlt. Zu diesem Zeitpunkt werden die Transaktionskosten als Aufwand verbucht. Unbare Teile der Investitionskosten + Nicht zahlungswirksame Posten im Zusammenhang mit Investitionskosten Diese Kosten betragen EUR 6 Mio. und stehen im direkten Zusammenhang mit den Konsolidierungsverfahren aufgrund unserer Dienstleistungsunternehmen. Dieser Effekt tritt ein, wenn unsere Dienstleistungsgesellschaften ihre Services Immobilienunternehmen im Fall von Kauf- oder abgeschlossenen Entwicklungsaktivitäten zur Verfügung stellen. Diese Kosten stellen Einsparungen bei Investitionen aufgrund der Internalisierung dar, die in einer externen Managementstruktur als zahlungswirksame Posten aufgetreten wären. Vermindert um + a.o. Cash Verlust aus der Auflösung eines Gemeinschaftsportfolios in Deutschland in Höhe von EUR 5,2 Mio.

59

Funds from Operations (FFO)


conwert Geschäftsbericht 2009

BILANZANALYSE

BILANZSUMME Die Bilanzsumme (EUR 2.962,5 Mio.) der conwert Immobilien Invest SE Gruppe zeigt sich im Vergleich zum Vorjahr (EUR 3.016,2 Mio.) nahezu unverändert. Dieser Status ist darauf zurückzuführen, dass die doch dynamische Verkaufstätigkeit des Geschäftsjahres 2009 durch Investitionen ins Immobilienvermögen, welche im zweiten Halbjahr des Geschäftsjahres wieder stärker forciert wurden, nahezu vollständig kompensiert wurde. So zeigt sich das langfristige Vermögen zum Ende 2009 mit EUR 2.428,9 Mio. gegenüber dem Vorjahr mit EUR 2.438,2 Mio. nahezu unverändert.

BILANZSTRUKTUR (in EUR Mio.) 3.500

2.962,5

2.962,5

3.000

Kurzfristige Vermögenswerte EUR 533,6 Mio.

2.500

Kurzfristige Schulden EUR 376,5 Mio. Langfristige Schulden EUR 1.305,9 Mio.

2.000

1.500

Langfristige Vermögenswerte EUR 2.428,9 Mio.

1.000

Eigenkapital EUR 1.279,9 Mio.

500

Aktiva

Passiva

Das kurzfristige Vermögen belief sich auf EUR 533,6 Mio. und lag damit um EUR 44,4 Mio. unter dem Wert Ende 2008 von EUR 578 Mio. Für diesen Rückgang sind einerseits die geringeren liquiden Mittel (EUR 61,6 Mio. nach EUR 69,9 Mio.), anderseits niedrigere sonstige finanzielle Vermögenswerte (EUR 17,2 Mio. nach EUR 59,3 Mio.) verantwortlich. Der Wert der zum Verkauf gehaltenen Immobilien ist mit EUR 373,9 Mio. hingegen leicht über dem Niveau des Vorjahres (EUR 360,1 Mio.). Überblick Bilanzkennzahlen

EUR Mio.

2009

2008

Veränderung

Summe langfristige Vermögenswerte

EUR Mio.

2.428,9

2.438,2

-0,4 %

davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

EUR Mio.

2.143,4

2.137,2

0,3 %

davon Anteile an assoziierten Unternehmen

EUR Mio.

71,0

73,3

-3,1 %

davon finanzielle Vermögenswerte

EUR Mio.

3,2

1,4

128,1 %

Summe kurzfristige Vermögenswerte

EUR Mio.

533,6

578,0

-7,7 %

EUR Mio.

373,9

360,1

3,8 %

EUR Mio.

2.962,5

3.016,2

-1,8 %

davon zum Verkauf gehaltene Immobilien Summe Vermögenswerte Summe Eigenkapital davon Minderheitenanteile Summe langfristige Schulden

1.279,9

1.274,2

0,5 %

10,0

13,1

-23,9 %

EUR Mio.

1.305,9

1.371,6

-4,8 %

davon langfristige Kreditverbindlichkeiten

EUR Mio.

968,3

1.011,1

-4,2 %

davon Anleiheverbindlichkeiten

EUR Mio.

49,5

49,2

0,6 %

davon Wandelschuldverschreibung

EUR Mio.

152,5

166,7

-8,5 %

Summe kurzfristige Schulden

EUR Mio.

376,5

370,4

1,65 %

EUR Mio.

320,8

321,9

-0,3 %

Summe Eigenkapital und Schulden

EUR Mio.

2.962,5

3.016,2

-1,8 %

Buchwert (NAV) je Aktie

EUR

15,68

15,55

0,83 %

davon kurzfristige Kreditverbindlichkeiten

Eigenkapitalquote*)

%

43,2

42,3

2,13 %

Gearing**)

%

115,0

115,2

-0,2 %

Nettoverschuldung

EUR Mio.

1.472,5

1.467,5

0,3 %

*) **)

60

EUR Mio. EUR Mio.

Eigenkapital inkl. Minderheitenanteile Summe Nettoverschuldung/Summe Eigenkapital


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EIGENKAPITAL Zum Ende 2009 belief sich das Eigenkapital auf EUR 1.279,9 Mio. und lag damit auf dem Niveau des Vorjahres (EUR 1.274,2 Mio.). Die Eigenkapitalquote stieg im Vergleich zum Vorjahr um einen Prozentpunkt auf 43,2 % (2008: 42,3 %) und liegt damit nach wie vor innerhalb des von conwert angepeilten Zielkorridors der Finanzierungsstruktur von rund 40 % Eigenmittel und 60 % Fremdmittel. Das Gearing zum Stichtag 31. Dezember 2009 belief sich auf 115 % nach 115 % im Vorjahr. BUCHWERT (NAV) UND DILUTED EPRA NAV JE AKTIE Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Buchwert (NAV) je Aktie zum Bilanzstichtag Ende Dezember 2009 um 0,83 % auf EUR 15,68 (nach EUR 15,55 Ende 2008).

FINANZIERUNGSSTRUKTUR NACH VERZINSUNG 27,5 % Fix

52,4 % Zinssicherungsinstrumente

BUCHWERT, DILUTED EPRA NAV UND NNNAV JE AKTIE (in EUR) 20

16,25 16,17 16,28

15,55

16,28 16,42

16,78 15,76

15,68

15 2009

10

20,1 % Variabel

5

2007

Buchwert (NAV) Diluted EPRA NNNAV

2008

2009

Diluted EPRA NAV

Ausgangsbasis für die Berechnung des Diluted EPRA Net Asset Value sind die Marktwerten bewerteten Aktivposten der Bilanz sowie Steuerlatenzen. Der Diluted EPRA NAV stieg im Vergleich zum Vorjahr um 3 % auf EUR 16,78 (2008: EUR 16,28). LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE SCHULDEN Das gesamte Finanzierungsvolumen zum Ende 2009 belief sich auf EUR 1.491,9 Mio. (ohne Transaktionskosten). Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (EUR 1.559,4 Mio.) resultiert vor allem aus den oben dargestellten deutlich gesteigerten Veräußerungserlösen sowie den damit in Zusammenhang stehenden Kreditrückführungen. Vom Finanzierungsvolumen entfielen EUR 968,2 Mio. (2008: EUR 1.011,1 Mio.) auf langfristige Kredite und EUR 320,9 Mio. (2008: EUR 321,9 Mio.) auf kurzfristige Kredite. Von den kurzfristigen Krediten sind EUR 101,8 Mio. binnen Jahresfrist fällig. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzierungen belief sich Ende 2009 auf 11,5 Jahre, nach 11,4 Jahren Ende 2008. 73 % des bestehenden Finanzierungsvolumens sind variabel verzinst, 28 % sind fix ver- FRISTIGKEITEN DER FINANZVERBINDLICHKEITEN zinst. Von den verzinslichen Verbindlichkeiten (Prolongationsvolumen in EUR Mio.) waren 52 % gegenüber Zinsänderungsrisiken 120 106,4 102,1 abgesichert. Unter Berücksichtigung der Zins100 sicherungsinstrumente, des fixen Finanzierungsvolumens sowie der Bauspardarlehen ist 80 das gesamte Finanzierungsvolumen im Ausmaß 60 49,9 von 84 % gegen Zinsänderungen abgesichert. 40

20

2010

2011

2012

61


conwert Geschäftsbericht 2009

Die durchschnittliche Verzinsung enthielt einen Aufschlag von 110 Basispunkten zum EURIBOR. Bei Neufinanzierungen betrug der Aufschlag zwischen 112 und 175 Basispunkte. Die Verbindlichkeiten bestanden mit 98,9 % zum überwiegenden Teil in Euro. Die restlichen 1,1 % bestanden in Fremdwährungen (Ungarischer Forint, Tschechische Krone, Schweizer Franken). Weitere Informationen finden Sie in der Zinssensitivitätsanalyse im Anhang auf Seite 124. Aufgrund der Ausweitung des gegen Zinsänderungen abgesicherten Volumens (insbesondere im Zusammenhang mit Neukrediten) beträgt die Ergebnisauswirkung einer Zinssatzerhöhung von 100 Basispunkten lediglich EUR -2,5 Mio. Finanzierungsvolumen in EUR Mio. (vor Abzug von Transaktionskosten)

Finanzierungsvolumen

Davon fix verzinst

Davon variabel verzinst

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

101,8

5,5

96,4

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

575,7

277,3

298,3

davon Restlaufzeit über 5 Jahre Gesamt

825,5

131,0

694,5

1.503,0

413,8

1.089,2

Vom gesamten Finanzierungsvolumen von EUR 1.503,0 Mio. betrug das auf Immobilienprojekte bezogene Finanzierungsvolumen EUR 1.391,1 Mio. Diesem stand ein Immobilienvermögen von EUR 2.517,4 Mio. gegenüber. Der Loan-to-Value (LTV) Ende 2009 betrug 55 % (2008: 58 %). Für Österreich wurde ein LTV von 57,2 % (2008: 62,71 %) ausgewiesen. In Deutschland lag der LTV bei 55,8 % (2008: 55,5 %), in der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn lag er bei 23,3 % (2008: 33,01 %). conwert verfügt über eine breit gestreute Kreditgeberstruktur, die von großen internationalen Banken und Hypothekenfinanzierern bis zu kleinen regionalen Sparkassen und Landesbanken reicht (siehe Grafik „Bankverbindlichkeiten“). Rund 82,4 % der Projektfinanzierungen sind hypothekarisch besichert, was den konservativen Zugang der conwert dokumentiert. conwert hat im Jahr 2009 Wandelschuldverschreibungen im Nominale von EUR 24,0 Mio. zu einem durchschnittlichen Kurs von 50,5 % zurückgekauft. Auch 2010 sollen Rückkäufe getätigt werden. Insgesamt wurden bislang Wandelschuldverschreibungen im Nominale von EUR 32,1 Mio. zu Kursen von 44,5 % bis 93,25 % (Durchschnitt 59,1%) zurückgekauft.

BANKVERBINDLICHKEITEN (in EUR Mio.) 1.500

335,8

32 Banken Bandbreite <EUR 30,5 Mio.

291,9

6 Banken Bandbreite EUR 37,2 Mio. – EUR 61,8 Mio.

672,4

5 Banken Bandbreite EUR 73,7 Mio. – EUR 196,2 Mio.

1.200

900

Die Nettoverschuldung Ende 2009 belief sich auf EUR 1.472,5 Mio. (2008: EUR 1.467,5 Mio.). CASHFLOW Das gute operative Ergebnis der Gruppe hat zu deutlich verbesserten Cashflow-Zahlen gegenüber dem Vorjahr geführt. Zwar hat sich der Cashflow aus dem Ergebnis gegenüber dem Vorjahr nur um 10,8 % auf EUR 102,2 Mio. verbessert, der Cashflow aus der Geschäftstätigkeit konnte hingegen gegenüber dem Vorjahr signifikant gesteigert werden. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist durch den Überhang von Mittelzuflüssen aus den Verkäufen geprägt und mit EUR 89,7 Mio. positiv (2008: EUR -145,9 Mio.). Die Mittelzuflüsse im operativen sowie im Investitionscashflow wurden zur Finanzierung der Mittelabflüsse im Finanzierungscashflow verwendet. Insgesamt haben sich die liquiden Mittel gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig von EUR 69,9 Mio. um EUR 8,6 Mio. auf EUR 61,6 Mio. verändert.

600

300

2009

2009

2008

Zwischensumme (Cashflow aus Ergebnis)

EUR Mio.

102,1

92,2

10,8 %

Cashflow aus Geschäftstätigkeit

EUR Mio.

152,9

3,7

4.033 % 161,5 %

Überblick Cashflow

62

Veränderung

Cashflow aus Investitionstätigkeit

EUR Mio.

89,9

(145,9)

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

EUR Mio.

(250,9)

113,7

-

Veränderung der liquiden Mittel

EUR Mio.

(8,6)

(28,5)

-30,2 %

Liquide Mittel zu Beginn der Periode

EUR Mio.

69,9

100,2

Differenz aus der Währungsumrechnung

EUR Mio.

0,3

(1,8)

-

Liquide Mittel zum Ende der Periode

EUR Mio.

61,6

70,0

-11,9 %


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MITARBEITER

FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG

Grundlage des Erfolgs eines Unternehmens sind das Engagement, die Kreativität und die Qualifikation seiner Mitarbeiter. conwert setzt daher laufend Maßnahmen um ihren Mitarbeitern optimale Rahmenbedingungen zu bieten. conwert erarbeitet laufend Maßnahmen und bietet Programme zur Aus- und Weiterbildung ihrer Mitarbeiter an, um den hohen Standards und Anforderungen in den Bereichen Mitarbeiter-Qualifikation, Mitarbeiter-Führung und Mitarbeiter-Entwicklung gerecht zu werden. Im Berichtsjahr 2009 wurden daher regelmäßig Mitarbeiterschulungen und -ausbildungen sowie Fachveranstaltungen mit dem Schwerpunkt in den Bereichen Immobilien, EDV, Recht, Rechnungswesen, Kapitalmarkt und Personal angeboten. Daneben wurden Seminare für Führungskräfte zur Vermittlung von Führungsstil, Sozialkompetenz und Mitarbeitermotivation veranstaltet. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2009 EUR 0,4 Mio. für Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen innerhalb des conwert Konzerns aufgewendet. Derzeit befindet sich das Aus- und Weiterbildungsprogramm „conwert Akademie“ in Entwicklung, über welches in Zukunft eine einheitliche gruppenweite Grundausbildung sowie Spezialkenntnisse vermittelt werden. Im Herbst 2009 wurde überdies eine eigene Abteilung für Human Resources Management geschaffen, um den Anforderungen an ein modernes Personalmanagement gerecht zu werden. Insgesamt beschäftigte die conwert Gruppe zum Jahresende 2009 573 Mitarbeiter (2008: 602). Neue Mitarbeiter wurden vor allem in den Bereichen Asset Management und Hausverwaltung aufgenommen, während das im Jahr 2009 umgesetzte und abgeschlossene Ressourcenoptimierungsprogramm auch zum Abbau von Mitarbeitern in den Bereichen der Konzernverwaltung führte. Die Personalkosten 2009 beliefen sich auf EUR 33,6 Mio. nach EUR 29,4 Mio. im Geschäftsjahr 2008. Die höheren Personalaufwendungen resultierten vor allem aus höheren variablen Gehaltsbestandteilen aufgrund der starken operativen Entwicklung sowie einmaligen Kosten für den Personalabbau im Rahmen des Ressourcenoptimierungsprogramms.

Für die conwert Gruppe konzentrieren sich Forschung und Entwicklung auf eine zentrale Anforderung: Die nachhaltige Wertsteigerung von Liegenschaften. conwert investiert daher laufend in die Verbesserung und Modernisierung ihrer Immobilien und arbeitet mit einschlägig erfahrenen Partnern zusammen. Sämtliche Entwicklungstätigkeiten der conwert Gruppe zielen auf die langfristige Wertsicherung der Immobilien ab. Aufgrund der strategischen Ausrichtung von conwert als Altbau-Development- und Immobiliendienstleistungsunternehmen sind Forschung und Entwicklung jedoch nicht in einer eigenen F&E-Abteilung organisiert. Aus diesem Grund werden für Forschung und Entwicklung auch keine eigenen Mittel aufgewendet bzw. ausgewiesen.

Branchenumfeld Organisation und Aktien Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht Segmentbericht

63


conwert Geschäftsbericht 2009

RISIKOBERICHT

Als international tätiges Unternehmen ist conwert im Rahmen der laufenden Geschäftstätigkeit verschiedenen wirtschaftlichen und finanziellen Risiken ausgesetzt. Aus diesem Grund hat conwert ein unternehmensweites Risikomanagementsystem entwickelt, welches die zentrale Koordination und Überwachung des Risikomanagement-Prozesses für den gesamten Konzern inne hat. Mit diesem System sollen Gefahrenpotenziale verringert, der Bestand gesichert und die erfolgreiche Weiterentwicklung der conwert unterstützt werden. Das zentrale Risikomanagement erfasst und bewertet die wesentlichsten, bestandsgefährdenden Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkung auf die Unternehmensziele und kommuniziert diese direkt mit der Unternehmensführung und dem Management. Eine weitere Aufgabe ist es, bei der Abschwächung von Risiken aktiv mitzuarbeiten und entsprechende Maßnahmen mit den betroffenen Abteilungen und Versicherern umzusetzen. Berichtswege und Berichtsfrequenzen sind standardisiert und erleichtern so die Beobachtung der relevanten Frühindikatoren.

„NUR EIN UNTERNEHMEN, DAS RISIKEN FRÜHZEITIG ERKENNEN UND IHNEN SYSTEMATISCH BEGEGNEN KANN, IST IN DER LAGE, CHANCEN ZU NUTZEN UND DADURCH DEN UNTERNEHMENSWERT ZU STEIGERN.“ Mag. Claudia Badstöber Mitglied des Geschäftsführenden Direktoriums Bereichsleiterin Risikomanagement

Analyse

Regelmäßige Kontrolle und Analyse der bestehenden Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit und [finanzieller] Auswirkung [auf die Unternehmensziele].

Gegenmaßnahmen

Evaluierte Risiken werden je nach Auswirkung vermieden, minimiert, überwälzt, oder in bestimmten Fällen bewusst in Kauf genommen.

Verantwortlichkeit

Jedes Risiko ist einem jeweils zuständigen Bereich (Risk Owner) klar zugeordnet.

Überwachung und Kontrolle

In regelmäßigen Abständen wird die Entwicklung der jeweiligen Risikokategorien überwacht und erhobene Risiken werden zumindest ein Mal jährlich neu bewertet.

STRATEGISCHE RISIKEN Innerhalb des strategischen Risikomanagements stehen vor allem Eckpunkte der Geschäftsstrategie der conwert im Vordergrund. Durch die strategische Ausrichtung als vollintegrierter Wohnimmobilienkonzern verfügt conwert über eine große Risikodiversifikation. conwert profitiert neben Erträgen aus Vermietung und dem Verkauf eigener Immobilien auch von Erträgen aus den DienstleistungsBereichen. Die Service-Gesellschaften erbringen ihre Dienstleistungen nicht nur konzernintern, sondern bieten sie auch Dritten an.

64


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conwert verfügt über eine klar definierte Investitionsstrategie. Dazu wurden Investitionsrichtlinien sowohl regional als auch sektoral festgelegt und somit wesentliche strategische Risiken minimiert oder ausgeschlossen. So werden etwa Lage, Art und Mindestrendite der zu erwerbenden Immobilien definiert, sodass unter langfristigen Gesichtspunkten Ertragswert- und Substanzwertsteigerungen sowie eine Ertragsoptimierung erzielt werden können. Entsprechend der strategischen Unternehmensausrichtung kommt der Lage von zu erwerbenden Immobilien entscheidende Bedeutung zu, der mit genauen Standortanalysen im Vorfeld von Investitionen Rechnung getragen wird. Zudem bedürfen Investitionen und Immobilienverkäufe mit einem Volumen von über EUR 3,0 Mio. nach einer positiven Beurteilung durch das Geschäftsführende Direktorium auch der Zustimmung des Verwaltungsrats. Dazu wurde im Verwaltungsrat ein eigener Immobilien-Ausschuss eingerichtet, der mit Immobilien-Experten besetzt ist und sich mit den genehmigungspflichtigen Geschäften intensiv beschäftigt. Darüber hinaus ist ein geografischer Investitionsfokus auf EU-Staaten vorgesehen. Demnach sollen 90 % des Immobilienvermögens in den EU-Mitgliedsstaaten und können maximal 10 % außerhalb der EU – allerdings innerhalb Europas – investiert werden. Zumindest 30 % des Immobilien-Portfolios müssen zudem in Österreich investiert sein.

WESENTLICHE STRATEGISCHE RISIKEN Risikobeschreibung Strategisches Unternehmensrisiko + Strategische Ziele werden nicht erreicht

Allgemeines Wirtschaftsrisiko + Wirtschaftskrisen und Marktzyklen belasten den Immobilienmarkt

Auswirkung

Gegensteuerung

+ Unternehmensentwicklung verläuft nicht wie geplant + Effizienzverlust + Fehlende Identifikation der Mitarbeiter + Nichtrealisierung von externen Aufträgen + Verzögerungen bei Projektabwicklungen

+ Laufende Überprüfung der Unternehmensteile und Budgets + Laufende Überprüfung von Verantwortungsbereichen und Ablauforganisation + Gespräche mit und Informationsfluss zu den Mitarbeitern + Verbesserung der internen Informationsweitergabe

+ Einbruch der Immobilienmärkte + Geschäftsrückgänge

+ Diversifiziertes Immobilienportfolio: + 71 % Wohnimmobilien + 14 % Geschäfte + 9 % Büros + 4 % Gewerbliches Wohnen + 2 % Sonstiges + Hohe Preisstabilität bei hochwertigen Immobilien in Top-Lagen + Einkünfte aus einem breiten Spektrum von Immobiliendienstleistungen + Geschäftstätigkeit in Märkten mit fundamental positiver Entwicklung + Wachstumsstarke Regionen in Österreich und Deutschland

IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN Der Immobilienmarkt ist in seiner Gesamtheit konjunkturellen und volkswirtschaftlich determinierten Entwicklungen unterworfen. Allgemein kann festgestellt werden, dass der Wohnimmobilienmarkt insgesamt weniger zyklisch reagiert als etwa der Büro- oder Gewerbeimmobilienmarkt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist von regionalen oder lokalen Entwicklungen bestimmt und wird insbesondere durch Veränderungen bei demografischen Kennzahlen (Bevölkerungs- und Haushaltszahl, Geburtenrate, Anzahl der Personen im Haushalt) und vom Nettoeinkommen der Mieter und Käufer, der Arbeitsmarktsituation sowie dem Zinsniveau und nicht zuletzt der Neubautätigkeit beeinflusst. Durch ihre strategische Ausrichtung auf Wohnimmobilien im Allgemeinen und hochwertige AltbauWohnungen in innerstädtischen Lagen im Speziellen ist conwert in einem Marktsegment tätig, das von Konjunkturschwankungen weitestgehend unabhängig ist.

65


conwert Geschäftsbericht 2009

WESENTLICHE IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN Risikobeschreibung

Auswirkung

Gegensteuerung

Immobilienbewertung + Schwankung von Immobilienpreisen durch geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen

+ Ergebnisabweichungen im Geschäftsabschluss + Auswirkung auf Kreditwürdigkeit

+ Quartalsweise Portfoliobewertung durch unabhängige Sachverständige + Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen + Geschäftstätigkeit in Märkten mit fundamental positiver Entwicklung + Wachstumsstarke Regionen in Österreich und Deutschland

Veräußerung + Nachfrage nach Wohnimmobilien bricht ein

+ Ertragsschwankungen im Trading-Geschäft

+ Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen + Laufende Standortanalysen + Rasche Reaktion auf Marktgegebenheiten und -trends + Wertsteigerungsstrategie zur Aufwertung der Immobilien

+ Kosten durch Leerstände + Entfall von Vermietungserlösen aufgrund mangelnder Bonität der Mieter oder sinkender Marktpreise

+ Aktives Asset Management zur Reduktion der Leerstände + Bonitätsprüfung + Hohe Diversifizierung des Immobilienportfolios: + 24.548 Mieteinheiten + Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen + Indexgebundene Mieten + Mietanpassungen auf Marktniveau + Wertsteigerungsstrategie zur Aufwertung der Immobilien

+ Kostenüberschreitung bei Projektentwicklungen

+ Streuung des Kostenrisikos (Lieferanten, Dienstleister usw.) + Vereinbarung von Pönalen + conwert Baudevelopment GmbH als konzerninterner Anbieter + Laufende Budget- und Baufortschrittsüberwachung

Vermietung + Vermietung von Wohnungen geht zurück bzw. Mieter zahlen nicht

Development + Schwankende Investitionskosten bei Developmentprojekten

FINANZIERUNGSRISIKEN UND WÄHRUNGSRISIKEN Bereits seit der Unternehmensgründung setzt conwert bei der Finanzierung des Immobilienvermögens auf einen ausgewogenen Einsatz von Eigen- und Fremdmitteln. Im Rahmen einer soliden Bilanzstruktur wird das Immobilien-Portfolio langfristig zu durchschnittlich rund 40 % mit Eigenkapital und zu rund 60 % mit Fremdkapital finanziert. Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen aus der langfristigen Fremdfinanzierung des Immobilienvermögens. Aus diesem Grund werden die Gegebenheiten der Finanzmärkte laufend einer Prüfung unterzogen, um bei Änderungen der Zinsniveaus entsprechend schnell reagieren zu können. Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos setzt conwert auf effektiv wirksame Zinssicherungsgeschäfte. So werden für etwa 84,3 % der Finanzverbindlichkeiten Maßnahmen wie Hedging, Fixzinsvereinbarungen, Zinsobergrenzen oder Ähnliches gesetzt. conwert ist investitionsseitig zum überwiegenden Teil im Euro-Raum aktiv (96 % des Immobilienvermögens) und daher kaum nennenswerten Währungsrisiken sowie Währungsänderungsrisiken ausgesetzt.

66


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WESENTLICHE FINANZIERUNGS- UND WÄHRUNGSRISIKEN Risikobeschreibung

Auswirkung

Gegensteuerung

+ Erschwerte Aufbringung von Eigenkapital + Geringe Liquidität + Eingeschränkte Expansionsmöglichkeiten

+ Zielvorgabe bei Finanzierung: 40 % Eigenkapital und 60 % Fremdkapital (2009: 43 % Eigenkapitalquote) + Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über 40 Banken) + Stärkung der Innenfinanzierungskraft + Laufende Liquiditätsplanung und -steuerung + Verbreiterung der Liquiditätsbasis

+ Steigende Finanzierungskosten + Liquiditätsverknappung

+ Abschluss von Zinssicherungsgeschäften (84,3 % des Finanzierungsvolumens sind abgesichert) + Max. 60 % Fremdfinanzierung + Laufende Risikoeinschätzung des ungehedgten Kreditvolumens + Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über 40 Banken)

Kreditrisiko + Restriktive Kreditvergabe von Banken

+ Steigende Finanzierungskosten + Liquiditätsverknappung

+ Stärkung der Innenfinanzierungskraft + Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über 40 Banken)

Währungsrisiko + Volatilität bei Fremdwährungen

+ Liquiditätsverknappung

+ conwert ist fast ausschließlich im Euro-Raum aktiv: + 96 % des Immobilienvermögens + 97 % der Vermietungserlöse + 98 % der Veräußerungserlöse

+ Verringerung des Eigenkapitals + Bewertung ineffizienter Hedges hat negativen Einfluss auf das Finanzergebnis

+ Volumen der Derivative steht in vernünftigem Verhältnis zum Eigenkapital + Durch Umbrellahedges in der Holding ist eine flexible Zuordnung zu Kreditverbindlichkeiten auf SPV-Ebene möglich

Kapitalmarkt + Volatilität an den Börsen/ Börsencrash + Finanzkrisen

Zinsrisiko + Steigende Zinsen

Finanzinstrumenterisiko + Negative Bewertungseffekte + Ineffizientes Hedging von Kreditverbindlichkeiten

INTERNES KONTROLLSYSTEM ÜBER DIE FINANZBERICHTERSTATTUNG Die Gesamtverantwortung für das Risikomanagement der conwert Gruppe liegt beim Geschäftsführenden Direktorium, während die unmittelbare Verantwortung bei den Geschäftsführern der operativen Einheiten liegt. Demzufolge besitzt das interne laufende Berichtswesen an die Konzernzentrale besonders hohe Bedeutung, um Risiken frühzeitig erkennen und Gegenmaßnahmen ergreifen zu können. Dies erfolgt durch eine zeitnahe monatliche Berichterstattung über die notwendigen Informationen von den operativen Einheiten an das Geschäftsführende Direktorium. Für die Tochterunternehmen wurden vom Konzern einheitliche Standards für die Umsetzung und Dokumentation für den Rechnungslegungsprozess vorgegeben. Dadurch sollen jene Risiken vermieden werden, die zu einer unvollständigen oder fehlerhaften Finanzberichterstattung führen können. Weiters werden die von den Tochtergesellschaften erstellten internen Berichte in der Konzernzentrale auf Plausibilität geprüft und mit Planungsrechnungen verglichen, um bei Abweichungen geeignete Maßnahmen setzen zu können. Hierzu werden von den Gesellschaften Jahresbudgets angefordert, welche vom Geschäftsführenden Direktorium genehmigt werden müssen.

67


conwert Geschäftsbericht 2009

Die Ordnungsmäßigkeit des Rechnungswesens bei den Tochtergesellschaften wird durch Prüfungstätigkeiten des Konzerncontrollings überwacht. Im Zuge von regelmäßigen Sitzungen des Geschäftsführenden Direktoriums mit den lokalen Geschäftsführungen werden die laufende Geschäftsentwicklung sowie absehbare Chancen und Risiken besprochen. Für die Erstellung des Konzernabschlusses bestehen in Ergänzung zu den internationalen Rechnungslegungsvorschriften konzerninterne Richtlinien, um eine einheitliche Darstellung bei den berichtenden Gesellschaften zu gewährleisten (Bewertungs- und Ausweisfragen). Die wesentlichen Merkmale des bei der conwert Immobilien Invest SE Gruppe bestehenden internen Kontrollsystems und des Risikomanagementsystems im Hinblick auf den (Konzern-)Rechnungslegungsprozess können wie folgt beschrieben werden: + Es gibt in der conwert Immobilien Invest SE Gruppe eine klare Führungs- und Unternehmensstruktur. Dabei werden bereichsübergreifende Schlüsselfunktionen zentral über die conwert Immobilien Invest SE gesteuert, wobei gleichzeitig die einzelnen Tochtergesellschaften über ein hohes Maß an Selbständigkeit verfügen. + Die Funktionen der im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess wesentlich beteiligten Bereiche Finanz- und Rechnungswesen sind von anderen Verantwortungsbereichen, wie etwa Konzernfinanzierung und Konzerntreasury, klar getrennt. Die Verantwortungsbereiche sind klar zugeordnet. + Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende Einrichtungen im EDV-Bereich gegen unbefugte Zugriffe geschützt. + Im Bereich der eingesetzten Finanzsysteme, wird, soweit möglich, Standardsoftware verwendet. + Ein adäquates Richtlinienwesen (Bilanzierungsrichtlinien, Zahlungsrichtlinien etc.) ist eingerichtet und wird laufend aktualisiert. + Die am Rechnungslegungsprozess beteiligten Abteilungen und Bereiche werden in quantitativer wie qualitativer Hinsicht geeignet ausgestattet. + Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungsdaten werden auf Vollständigkeit und Richtigkeit, z.B. durch Stichproben, geprüft. + Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewendet. + Für die automationsunterstützte Aufstellung des Konzernabschlusses wird ein KonsolidierungsProgramm verwendet, welches mit den notwendigen Prüf- und Konsolidierungsroutinen ausgestattet ist. + Rechnungslegungsrelevante Prozesse werden regelmäßig durch die (prozessunabhängige) interne Revision überprüft. Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess, dessen wesentliche Merkmale oben beschrieben sind, stellt sicher, dass Geschäftsvorfälle bilanziell stets richtig erfasst, aufbereitet und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden. Die geeignete personelle Ausstattung, die Verwendung von adäquater Software sowie klare gesetzliche sowie unternehmensinterne Vorgaben stellen die Grundlage für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess dar. Die klare Abgrenzung der Verantwortungsbereiche sowie verschiedene Kontroll- und Überprüfungsmechanismen stellen eine korrekte und verantwortungsbewusste Rechnungslegung sicher. Es wird so erreicht, dass Geschäftsvorfälle in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, der Satzung sowie internen Richtlinien erfasst, verarbeitet und dokumentiert sowie zeitnah und korrekt buchhalterisch erfasst werden. So wird sichergestellt, dass Vermögenswerte und Schulden im Jahres- und Konzernabschluss zutreffend angesetzt, ausgewiesen und bewertet sowie verlässliche und relevante Informationen vollständig und zeitnah bereitgestellt werden.

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AUSBLICK UND NACHTRAGSBERICHT

AUSBLICK Nach der tiefen Rezession im abgelaufenen Jahr haben sich die Wirtschaftsdaten für das Geschäftsjahr 2010 verbessert. So gehen die Prognosen der Europäischen Kommission von einem Wachstum der Realwirtschaft im EU 27-Raum von 0,7 % aus. Die Wirtschaftserholung sollte in Österreich zu einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 1,1 % führen, in Deutschland von 1,2 %. Die Lage am Arbeitsmarkt wird dagegen auch 2010 angespannt bleiben. Hier werden sich Erholungstendenzen erst zeitverzögert niederschlagen. Um die wirtschaftliche Erholung zu unterstützen, wird die Europäische Zentralbank das Zinsniveau auch im laufenden Jahr auf niedrigem Niveau halten. Der Zugang zu günstigem Kapital wird 2010 dennoch schwierig bleiben. Zwar hat sich die Entwicklung auf den Finanz- und Kapitalmärkten im Verlauf des Jahres 2009 stabilisiert, die Versorgung von Unternehmen mit Wachstumsfinanzierungen ist aufgrund der höheren Refinanzierungskosten der Banken jedoch weiterhin angespannt. Zugang zu Kapital haben damit insbesondere Unternehmen mit guter Bonität und einem breiten Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen. Für die Wohnimmobilienmärkte in Österreich und Deutschland wird 2010 mit einer anhaltend stabilen Entwicklung gerechnet. Dabei sollten insbesondere Metropolregionen vom erwarteten wirtschaftlichen Aufschwung und dem kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs profitieren. Durch die unverändert niedrige Neubautätigkeit – die teilweise um 50 % unter dem jährlichen Bedarf liegt – ist aufgrund des vorherrschenden Nachfrageüberhangs vor allem in guten Lagen mit weiter steigenden Preisen und Mieten zu rechnen. Hinzu kommt eine anhaltend starke Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien als inflationsgeschützte Anlageform. PROFITABLES WACHSTUM In diesem Umfeld wird sich conwert aufgrund des integrierten Geschäftsmodells und der guten Finanzausstattung auch 2010 positiv entwickeln. Im Segment Immobilien-Investments wird conwert als bonitätsstarkes Unternehmen und aufgrund des breiten Zugangs zu Finanzierungsmöglichkeiten wieder verstärkt als Käufer auftreten. Dabei liegt der Fokus unverändert auf den Kernmärkten in Österreich und Deutschland. Die Akquisitionen können dabei sowohl über den Erwerb von Immobilien als auch von Unternehmen erfolgen. conwert will dabei fallweise auch Chancen in einem erwarteten Konsolidierungsprozess aktiv nutzen. Insgesamt sollen im Geschäftsjahr 2010 die Zukäufe die Verkäufe übersteigen, wobei im laufenden Verkaufsgeschäft ein Umsatz von rund 10 % des aktuellen Immobilienbestandes bzw. EUR 250 Mio. geplant ist. Die Verkaufsmargen sollen dabei auf den bisher erzielten historischen Niveaus (10 – 15 % IFRS-Gewinnmarge) zu liegen kommen. Durch die laufende Weiterentwicklung des Immobilienbestandes sollen zudem die Freiflächen weiter reduziert (von 16,9 % auf 11 % – 12 %), neue hochwertige Wohnfläche geschaffen und somit die Durchschnittsmieten angehoben werden. Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wird das Drittgeschäft 2010 ausgebaut. Insbesondere im Bereich Asset Management für Fremdfonds sieht conwert im Geschäftsjahr 2010 Wachstumsmöglichkeiten. Zudem werden die 2009 umgesetzten Optimierungsmaßnahmen – wie etwa die Überführung der eigenen Wohneinheiten in die eigene Immobilienverwaltung in Deutschland – weitere positive Ergebniseffekte zeigen. Auf Basis dieser positiven operativen Unternehmensentwicklung erwartet conwert für das Geschäftsjahr 2010 eine Umsatz- und Ertragsentwicklung, die an die Erfolge des Jahres 2009 anschließt. NACHTRAGSBERICHT Im Jänner 2010 hat die conwert Immobilien Invest SE Wandelschuldverschreibungen mit einem Gesamtnominale von EUR 135 Mio. platziert. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde durch die Hauptversammlung am 27. Mai 2008 ausgeschlossen. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibungen beträgt sechs Jahre. Der halbjährlich zu zahlende Kupon beläuft sich auf 5,25 % p.a. Der anfängliche Wandlungspreis von EUR 12,06 liegt 32,5 % über dem Referenzaktienkurs. Die Inhaber haben das Recht ihre Wandelschuldverschreibungen vier Jahre nach Emission zum Nennbetrag einschließlich aufgelaufener Stückzinsen vorzeitig fällig zu stellen. Die Wandelschuldverschreibungen werden zu 100 % des Nennbetrags von EUR 100.000 pro Schuldverschreibung ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen notieren im Dritten Markt der Wiener Börse unter der ISIN AT0000A0GMD6.

69


conwert Geschäftsbericht 2009

SEGMENTBERICHT

Aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere durch private Investoren, konnte conwert die Verkaufsziele 2009 deutlich übertreffen. Gleichzeitig wurden aber auch die Vermietungserlöse gesteigert. Ab dem 3. Quartal war conwert auch wieder verstärkt auf der Käuferseite zu finden. Zum Bilanzstichtag umfasste das Immobilien-Portfolio 1.752 Objekte (2008: 1.710) in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn, mit einer Gesamtnutzfläche von 2.018.254 m² (2008: 2.035.420 m²). Die Anzahl der Mieteinheiten reduzierte sich aufgrund zahlreicher Verkäufe von 24.931 auf 24.548, davon 20.645 Wohnungen (2008: 21.009), die PKW-Stellplätze von 7.768 auf 7.701.

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERMÖGEN

ENTWICKLUNG GESAMTNUTZFLÄCHE

(in EUR Mio.)

(in 1.000 m2) 2.500

3.000

2.517

2.497 2.345

2.500

2.035

2.018

1.896

2.000

2.000 1.500

1.500

1.000

1.254

1.225

1.268

1.241

1.049

1.225 1.194

1.161

1.000

977

734

705

697

500

500

100 2007

Österreich CZ/SK/HU

113

98

95 2008

2009

105

2007

Deutschland gesamt

Österreich CZ/SK/HU

Immobilienportfolio

67

2008

2009

Deutschland gesamt

Tschechien, Slowakei, Ungarn

2009

2008

37

1.752

1.710

-

922 24.548/7.701 24.931/7.768

-1,7 %

Österreich

Deutschland

Anzahl Immobilien

#

397

1.318

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze

#

6.780

16.799

697.355

1.253.942

66.958

2.018.254

2.035.421

-1,1 %

1.225,1

1.194,0

98,2

2.517,4

2.497,3

0,8%

Veränderung

Gesamtnutzfläche

Immobilienvermögen

EUR Mio.

Durchschnittsmieten Wohnung

EUR/m²/p.M.

4,90

5,17

5,00

5,09

5,09

-

Durchschnittsmieten Geschäft/Büro EUR/m²/p.M.

7,96

7,15

10,76

7,81

7,87

-0,8 %

Strategischer Leerstand

%

5,14

7,5

15,2

6,92

12,2

-44 %

Tatsächlicher Leerstand

%

9,70

9,53

21,42

9,98

7,7

29 %

TRADING UND DEVELOPMENT Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien wurden insgesamt Immobilien im Wert von EUR 361,3 Mio. veräußert. Die IFRS-Gewinnmarge lag bei 10 %, der Veräußerungsgewinn auf IFRS-Basis betrug EUR 33,4 Mio. Ohne die Belastung aus der Auflösung eines Gemeinschaftsportfolios in Hamburg lagen die Margen mit 13 % bzw. 22 % im langjährigen Durchschnitt. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Liegenschaften lag bei EUR 2.196/m². Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developments im Wert von EUR 290,5 Mio. gegenüber. Die bedeutendsten Zukäufe waren der Erwerb des von der ECO Business-Immobilien AG gehaltenen 50 %-Anteils am Allianz-Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio.), ein Paketkauf von 6 Stil-Altbauten in Wien (EUR 24,5 Mio.) sowie die Akquisition von über 1.000 Wohnungen in Berlin (EUR 67 Mio.).

70


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MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND Trotz zahlreicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten stabilisierte sich die durchschnittliche Wohnungsmiete pro Monat bei EUR 5,09/m² nach 5,09/m² im Vorjahr. Im Durchschnitt wurden bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen Mieten von EUR 8,57/m² p.M. in Österreich und 5,36/m² p.M. in Deutschland erzielt. Im Büro- und Gewerbe-Bereich stagnierten die durchschnittlichen Mieten bei EUR 7,81/m² p.M. nach EUR 7,87/m² p.M. im Jahr 2008. Aufgrund erfolgreicher Projektfertigstellungen sank der strategische Leerstand von 12,2 % im Jahr 2008 auf 6,9 %. Davon entfielen rund 40.000 m² oder 29 % auf lediglich 8 Objekte, die zum Berichtsstichtag Freiflächen von jeweils mehr als 90 % aufwiesen. Der tatsächliche Leerstand zum Jahresende belief sich auf 10 % nach 7,7 % im Vorjahr. LIKE-FOR-LIKE Der Erfolg der intensiven Neuvermietungs- und Development-Aktivitäten zeigt sich insbesondere bei der Like-for-Like-Betrachtung: Auf Basis eines unveränderten Immobilienportfolios im Vergleich zum Vorjahr wurde ein organisches Mietertragswachstum von 2,55 % erzielt.

361,3 Mio.

EUR

Veräußerungsserlöse

+9,9

Vermietungserlöse

% auf EUR 162,3 Mio.

12/2008

12/2009

Hold-Portfolio Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m²

5,68

5,74

Leerstandsrate in %

17,5

16,1

6,8

7,0

Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like)

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

Veränderung in %

1,0 -7,6 2,6

GF I

GF II

GF III

GF IV

2009

2008

Anzahl Immobilien

#

1.246

308

193

5

1.752

1.710

2,5 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze

#

18.247/4.765

3.188/761

2.806/2.037

307/138

24.548/7.701

24.931 /7.768

-1,5 %/-0,9 %

1.465.684

266.037

196.628

89.905

2.018.254

2.035.421

-0,8 %

1.636,6

373,9

334,0

172,8

2.517,4

2.497,3

0,8 %

Immobilienportfolio nach Geschäftsfeldern

Gesamtnutzfläche

Immobilienvermögen

EUR Mio.

GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten GF IV: Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing

UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Umsatzerlöse um 48,6 % auf EUR 517,9 Mio. Dieser Anstieg resultiert insbesondere aus den Zuwächsen im Verkaufsgeschäft (EUR 361,3 Mio. nach EUR 203,1 Mio.) und der positiven Entwicklung im Vermietungsgeschäft (EUR 162,3 Mio. nach EUR 147,8 Mio.). Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) verbesserte sich um 18,9 % auf EUR 91,0 Mio. Das Betriebsergebnis (EBIT) stieg um 27,4 % auf EUR 86,6 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 347,1 % auf EUR 22,7 Mio. Damit wurden 92,4 % der Umsätze und 91,3 % des EBIT im Segment Immobilieninvestments erzielt.

71

Veränderung


conwert Geschäftsbericht 2009

IMMOBILIENINVESTMENTS ÖSTERREICH

Im Geschäftsjahr 2009 lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit in Österreich neben dem kleinteiligen Verkaufsgeschäft auf der Umsetzung weiterer Wertsteigerungsaktivitäten. Im Laufe des Jahres verbesserten sich die Finanzierungsbedingungen gegenüber kapitalstarken Immobilienunternehmen, daher war conwert ab dem 3. Quartal auch verstärkt wieder auf der Käuferseite zu finden. Das Immobilienportfolio in Österreich setzte sich zum Jahresende 2009 aus 397 Objekten (2008: 405) mit 697.354 m² Nutzfläche (2008: 705.208 m²) zusammen. Auf den Investitionsstandort Wien entfielen 355 Objekte (2008: 357) bzw. 89 % der Nutzfläche des Österreich-Portfolios (2008: 91 %). Das Immobilienvermögen belief sich auf EUR 1.225 Mio. (2008: EUR 1.241 Mio.).

NUTZFLÄCHE NACH REGION/ÖSTERREICH

IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH

UMSATZERLÖSE ÖSTERREICH

(in EUR Mio.)

(in EUR Mio.)

2.000

11 % Bundesländer

500

400 1.500

1.268

336,7 1.241

1.225

295,0 300

2009

265,1

1.000

200

500

89 % Wien

100

2007

2008

2009

2007

2008

2009

Wien

Österreich 2009

2008

Veränderung

Anzahl Immobilien

#

355

397

405

-2 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze

#

6.392/3.012

6.780/3.717

7.171 /3.141

-6 %/+18 %

Gesamtnutzfläche

621.035

697.354

705.208

-1,1 %

Immobilienvermögen

EUR Mio.

-

1.225,1

1.241,0

-1,3 %

Immobilienportfolio Österreich

Durchschnittsmieten Wohnung

EUR/m²/p.M.

4,85

4,90

4,82

1,7 %

Durchschnittsmieten Geschäft/Büro

EUR/m²/p.M.

7,96

7,96

7,85

1,4 %

Strategischer Leerstand

%

5,6

5,1

7,3

-30 %

Tatsächlicher Leerstand

%

9,3

9,7

7,1

37 %

72


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss | Branchenumfeld Organisation und Aktien Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht Segmentbericht

305 2.351

Eigentumswohnungen verkauft

EUR/m2 Verkaufspreis für Liegenschaften

TRADING UND DEVELOPMENT Das Jahr 2009 war besonders durch die hohe Nachfrage von privaten Investoren nach hochwertigen Eigentumswohnungen und Zinshäusern geprägt. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Immobilien im Wert von EUR 238,2 Mio. veräußert. Die Gewinnmarge ist gegenüber dem Vorjahr zwar leicht rückläufig, liegt aber nach wie vor im zweistelligen %-Bereich bei 13,2 %. Der Veräußerungsgewinn auf IFRS-Basis betrug EUR 27,9 Mio. Insgesamt wurden 305 Eigentumswohnungen sowie 36 Zinshäuser (mit 520 Wohnungen) veräußert. Entsprechend der Standortkonzentration auf Wien wurde in Graz ein Liegenschaftspaket mit einer Gesamtnutzfläche von über 12.500 m² um rund EUR 16 Mio. veräußert. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Liegenschaften in Österreich lag bei EUR 2.351/m², die Bandbreite für Eigentumswohnungen lag bei EUR 750/m² bis über EUR 4.000/m². Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developmentmaßnahmen im Wert von EUR 136,5 Mio. gegenüber. Am Investitionsstandort Wien kaufte conwert zum Jahresende 6 StilAltbauten mit rund 13.500 m² Nutzfläche um rund EUR 24,5 Mio. Bereits zum Ende des 1. Quartals 2009 hat conwert den bisher von der ECO Business-Immobilien AG gehaltenen 50 %-Anteil am Allianz-Trading-Portfolio (Kaufpreis EUR 52,0 Mio.) und ein Hotel mit angeschlossenem Fachmarktzentrum erworben. conwert besitzt nunmehr 100 % an dem im Jahr 2006 gemeinsam mit ECO übernommenen Allianz-Trading-Portfolio. Im Zuge von Developmentmaßnahmen wurden 2009 2 Dachgeschoße ausgebaut und damit ca. 1.000 m² neue Wohnfläche geschaffen. In der Neuvermietung wurden hier Mieten von EUR 11 – 15/m² erzielt. Daneben wurden 298 Wohnungen mit 21.000 m² saniert. Aktuell befinden sich 11 Dachgeschoße mit rund 5.700 m² Nutzfläche in Ausbau.

73


conwert Geschäftsbericht 2009

MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND Durch erfolgreiche Neuvermietungen und intensive Asset Management-Aktivitäten stiegen die Durchschnittsmieten im Hauptsegment Wohnen von EUR 4,82/m² p.M. im Jahr 2008 auf EUR 4,90/m² p.M. Im Durchschnitt wurden bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen 2009 Mieten von EUR 8,57/m² p.M. erzielt. Nach wie vor ist das Österreich-Portfolio von einer großen Anzahl an Mietverträgen mit niedrigen Ist-Mieten gekennzeichnet. Alleine in Wien waren zum Jahresende 2009 26 % der Wohnflächen zu Mieten von unter EUR 3,08/m² p.M. vermietet (ohne Leerflächen). Gegenüber den aktuellen Marktmieten von EUR 8,00 – 10,00/m² p.M. besteht hier noch großes Potenzial. Im Büro- und Gewerbe-Bereich erhöhten sich die Monatsmieten aufgrund erfolgreicher Neuvermietungen auf EUR 7,96/m² nach EUR 7,85/m² im Jahr 2008. Insgesamt stiegen die durchschnittlichen Mieten in Wien im Jahr 2009 um 1,9 % auf EUR 6,23/m² p.M. Der strategische Leerstand sank aufgrund erfolgreicher Projektfertigstellungen im Vergleich zum Vorjahr von 7,3 % auf 5,1 % bzw. 35.848 m². Von diesem strategischen Leerstand entfielen rd. 27.500 m² oder 77 % auf lediglich 3 Objekte, die zum Berichtsstichtag Freiflächen von jeweils mehr als 90 % aufwiesen und deren weitere Verwertung aktuell evaluiert wird. Der tatsächliche Leerstand zum Jahresende belief sich auf 9,7 % nach 7,1 % im Vorjahr.

DURCHSCHNITTSMIETEN ÖSTERREICH (p.M./m2 in EUR) 10

8,34

8,23

7,65

8

7,85

7,96

4,82

4,90

6,32 5,81 6

4

4,37

4,50

2006

2007

3,42

3,14 3,29

2003

2004

2005

2008

LIKE-FOR-LIKE Auf Like-for-Like-Basis (unverändertes Immobilienportfolio im Vergleich zum Vorjahr) zeigt sich mit einem organischen Mietertragswachstum von 4,6 % der Erfolg der intensiven Neuvermietungsund Development-Aktivitäten.

2009

Büro/Geschäft Wohnen

12/2008

12/2009

Österreich Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m²

6,13

6,38

Leerstandsrate in %

10,6

10,2

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

2,26

2,37

Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like)

Veränderung in %

4,0 -3,7 4,5

GF I

GF II

GF III

GF IV

2009

2008

Anzahl Immobilien

#

189

201

7

0

397

405

-2 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze

#

3.737/2.165

2.035/550

976/1.002

32/0

6.780/3.717

7.171/3.140

-5,5 %/+18 %

386.161

179.036

68.389

63.768

697.354

705.208

-1,1 %

714,9

260,4

124,3

125,5

1.225,1

1.241,0

-1,2 %

Immobilienportfolio Österreich nach Geschäftsfeldern

Gesamtnutzfläche

Immobilienvermögen

EUR Mio.

GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten GF IV: Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing

74

Veränderung


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss | Branchenumfeld Organisation und Aktien Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht Segmentbericht

UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG Die Umsatzerlöse in Österreich erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 27 % von EUR 265,1 Mio. auf EUR 336,7 Mio. Dieser Anstieg resultiert insbesondere aus den Zuwächsen im Verkaufsgeschäft (EUR 238,2 Mio. nach EUR 161,33 Mio.). Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) reduzierte sich um 8,3 % auf EUR 54,3 Mio. Der Rückgang ist bedingt durch höhere Sach- und Personalaufwendungen, die durch Einmalaufwendungen das EBITDA belastet haben. Bedingt durch geringfügige Abwertungen im Immobilienbereich hat sich das Betriebsergebnis (EBIT) um 16,1 % auf EUR 39,8 Mio. reduziert. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) sank im Vergleich zum Vorjahr um 43,3 % auf EUR 8,7 Mio. Damit wurden 2009 60,1 % der gesamten Umsatzerlöse und 41,9 % des EBIT von conwert in Österreich erzielt. 2009

2008

Veränderung

EUR Mio.

336,7

265,1

27,0 %

davon Vermietungserlöse

EUR Mio.

60,4

60,4

0,1 %

davon Veräußerungserlöse

EUR Mio.

238,2

161,3

47,6 %

davon Umsatzerlöse Dienstleistungen

-12,3 %

Kennzahlen Österreich Umsatzerlöse

EUR Mio.

38,1

43,4

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)

EUR Mio.

54,3

59,1

-8,3 %

Betriebsergebnis (EBIT)

EUR Mio.

39,8

47,4

-16,1 %

Ergebnis vor Steuern (EBT)

EUR Mio.

8,7

15,3

-43,3 %

ENTWICKLUNG EBIT ÖSTERREICH (in EUR Mio.) 100

96,7

80

60

47,4 39,8 40

20

2007

2008

2009

75


conwert Geschäftsbericht 2009

IMMOBILIENINVESTMENTS DEUTSCHLAND

Im Geschäftsjahr 2009 lag der Schwerpunkt in Deutschland auf einer konsequenten PortfolioOptimierung und einer nachhaltigen Bewirtschaftung des Hold-Portfolios sowie auf einer forcierten Verkaufstätigkeit im kleinteiligen Geschäft. Daneben trat conwert aber auch wieder verstärkt als Käufer auf. Das Immobilienportfolio in Deutschland setzte sich zum Jahresende 2009 aus 1.318 Objekten (2008: 1.254) mit 1.253.942 m² Nutzfläche (2008: 1.224.605 m²) zusammen. Das Immobilienvermögen belief sich auf EUR 1.194,0 Mio. (2008: EUR 1.161 Mio.). Damit befanden sich zum Jahresende 2009 bereits 62 % (2008: 60 %) der Flächen und 47,4 % (2008: 47 %) des Immobilienvermögens in Deutschland, was den sukzessiven Ausbau des Deutschland-Portfolios dokumentiert.

IMMOBILIENVERMÖGEN DEUTSCHLAND

UMSATZERLÖSE DEUTSCHLAND

(in EUR Mio.)

(in EUR Mio.) 300

1.400

1.200 1.000

1.194

1.161

245,8

250

977 200

800

150

131,3

600

100 400

57,8 50

200

2007

Immobilienportfolio Deutschland

2008

2009

Berlin/ Potsdam

Leipzig

Dresden

Bundesländer

Deutschland 2009

2008

2007

2008

2009

Veränderung

Anzahl Immobilien

#

335

500

126

357

1.318

1.254

5,1 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze

#

6.693/1.410

5.029/446

1.291/169

3.833/1.389

16.846/3.414

16.451/3.588

2,4 %/-4,8 % 2,4 %

481.920

373.098

99.118

299.806

1.253.942

1.224.605

EUR Mio.

1.194,0

1.161,1

2,8 %

Durchschnittsmieten Wohnung

EUR/m²/p.M.

5,63

4,32

4,91

5,27

5,17

5,21

-0,8 %

Durchschnittsmieten Geschäft/Büro

Gesamtnutzfläche Immobilienvermögen

EUR/m²/p.M.

8,57

4,96

6,49

7,67

7,15

7,27

-1,6 %

Strategischer Leerstand

%

0,85

12,12

20,46

7,99

7,46

11,74

-36,5 %

Tatsächlicher Leerstand

%

6,18

16,25

3,22

8,62

9,53

8,19

16,4 %

76


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss | Branchenumfeld Organisation und Aktien Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht Segmentbericht

NUTZFLÄCHE NACH REGION/DEUTSCHLAND 17 % Bundesländer OST 7% Bundesländer WEST

38 % Berlin/Potsdam

2009

8% Dresden 30 % Leipzig

%

15

Leerflächenreduktion

TRADING UND DEVELOPMENT Neben der Durchführung intensiver Wertsteigerungs- und Entwicklungsmaßnahmen stand vor allem das kleinteilige Verkaufsgeschäft im Fokus der Geschäftstätigkeit. So wurden insgesamt 849 Wohnungen veräußert, die sich aus 90 Einzelwohnungen und 25 Zinshäusern bzw. Globalverkaufsobjekten mit 759 Wohnungen zusammensetzen. Im Rahmen der Auflösung eines gemeinschaftlich mit dem Bauverein zu Hamburg gehaltenen Portfolios wurden in Hamburg 311 Wohneinheiten mit einer Nutzfläche von rund 28.000 m² verkauft. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Immobilien im Wert von EUR 116,3 Mio. veräußert. Aufgrund der Auflösung des Gemeinschaftsportfolios lag die IFRS-Gewinnmarge mit 4,0 % unter den historischen Werten, ohne Berücksichtigung dieser Portfolio-Bereinigung betrug die Gewinnmarge 7,6 % und lag damit auf dem Niveau der Vorjahre.

ENTWICKLUNG WOHNUNGSMIETEN DEUTSCHLAND (in EUR/m2 p.M.) 6,00

5,50

5,21

Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developmentmaßnahmen im Wert von EUR 141,6 Mio. gegenüber. Im Rahmen der Akquisition der Wohnimmobilien der ECO Business-Immobilien AG erwarb conwert im 1. Quartal auch zwei Seniorenresidenzen der ECO mit einer Gesamtnutzfläche von 14.700 m² in Bayern. Im 3. Quartal wurde mit dem Erwerb von über 1.000 Wohnungen in Berlin mit einem Transaktionswert von EUR 67 Mio. das Deutschland-Portfolio weiter ausgebaut. Die Akquisition in Berlin konnte zu einem attraktiven Anschaffungswert von EUR 875/m² und einer Anfangsrendite von über 7 % durchgeführt werden. Im Zuge von Entwicklungsmaßnahmen wurden insgesamt 800 Wohnungen mit einer Fläche von 48.000 m² saniert.

5,17

4,89

5,00

4,61 4,50

2006

77

2007

2008

2009


conwert Geschäftsbericht 2009

MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND Der erfolgreiche Abschluss von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen von großen Leerflächen und deren anschließende Vermietung an den Standorten Leipzig und Dresden sowie verstärkte Vertriebsaktivitäten in Berlin und Dresden spiegeln sich auch in der Vermietungsleistung und der Leerstandentwicklung wider. So konnte der strategische Leerstand im Vergleich zum Vorjahr von 11,7 % auf 7,5 % reduziert werden. Der tatsächliche Leerstand stieg von 8,2 % auf 9,53 %. Durch den Verkauf der hoch vermieteten Wohneinheiten in Hamburg Heidberg Villages sank die durchschnittliche Wohnungsmiete leicht von EUR 5,21/m² p.M. auf EUR 5,17/m² p.M. LIKE-FOR-LIKE Entsprechend den erfolgreichen Developmentaktivitäten und Leerflächenreduktionen zeigt sich auf Like-for-Like-Basis eine gute operative Entwicklung der Mieterträge. Für Deutschland ergab sich eine Steigerung der Mieterträge von 2,8 %. In Berlin lag der Zuwachs bei 3,8 %, in Leipzig bei 3,4 % und in Dresden wurde ein Anstieg der Mieterträge von 3,8 % erzielt. 12/2008

12/2009

Deutschland Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m²

5,34

5,38

Leerstandsrate in %

19,6

17,9

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

4,24

4,36

Berlin Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m²

6,01

6,18

8,3

7,4

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

0,77

0,80

Leipzig Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m²

4,43

4,39

Leerstandsrate in %

28,1

25,0

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

1,12

1,15

Dresden Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m²

5,11

5,19

Leerstandsrate in %

26,6

23,9

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

0,37

0,38

Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for Like)

Veränderung in %

0,7

Leerstandsrate in %

78

-8,6 2,8

2,7 -11,7 3,8

-0,9 -11,4 3,4

1,6 -6,9 3,8


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss | Branchenumfeld Organisation und Aktien Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht Segmentbericht

Immobilienportfolio Deutschland nach Geschäftsfeldern

GF I

GF II

GF III

GF IV

2009

2008

Anzahl Immobilien

#

1.031

99

184

4

1.318

1.254

5,1 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze

#

13.814/2.217

1.119/120

1.686/956

227/121

16.846/3.414

16.451/3.588

2,4 %/-4,8 %

1.023.834

85.254

120.958

23.896

1.253.942

1.224.605

2,4 %

852,3

97,5

200,4

43,8

1.194,0

1.161,1

2,8 %

Gesamtnutzfläche

Immobilienvermögen

EUR Mio.

GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten GF IV: Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing

UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG Die Umsatzerlöse in Deutschland erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 87,2 % von EUR 131,3 Mio. auf EUR 245,8 Mio. Dieser Anstieg beruht auf den Zuwächsen im Verkaufsgeschäft (EUR 116,3 Mio. nach EUR 22,4 Mio.) und im Vermietungsgeschäft (EUR 99,0 Mio. nach EUR 83,3 Mio.). Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) verbesserte sich um 41,3 % auf EUR 53,6 Mio., das Betriebsergebnis (EBIT) um 143,8 % auf EUR 56,1 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) belief sich auf EUR 25,4 Mio. (2008: EUR -4,62 Mio.). Damit wurden 2009 43,9 % der gesamten Umsatzerlöse und 59,1 % des EBIT von conwert in Deutschland erzielt. 2009

2008

Veränderung

EUR Mio.

245,8

131,3

87,2 %

davon Vermietungserlöse

EUR Mio.

99,0

83,3

18,8 %

davon Veräußerungserlöse

EUR Mio.

116,3

22,4

419,7 %

davon Umsatzerlöse Dienstleistungen

Kennzahlen Deutschland Umsatzerlöse

EUR Mio.

30,6

25,6

19,5 %

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)

EUR Mio.

53,6

38,0

41,3 %

Betriebsergebnis (EBIT)

EUR Mio.

56,1

23,0

143,9 %

Ergebnis vor Steuern (EBT)

EUR Mio.

25,4

-4,6

651,0 %

EBIT DEUTSCHLAND (in EUR Mio.) 80

71,0 70

56,1

60 50 40 30

23,0

20 10

2007

2008

2009

79

Veränderung


conwert Geschäftsbericht 2009

IMMOBILIENINVESTMENTS TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN

In der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn wurden im Geschäftsjahr 2009 bereits begonnene Development-Projekte fortgesetzt und teilweise erfolgreich abgeschlossen. Angesichts der vorherrschenden Marktsituation wurden jedoch keine neuen Projekte in der Region begonnen. Im Rahmen des konzernweiten Kostenoptimierungs- und Effizienzsteigerungsprogramms wurden sämtliche Aktivitäten in Ungarn auf ein Minimum reduziert. Das Immobilienportfolio in der Region belief sich zum Jahresende 2009 auf 37 Objekte (2008: 51) mit 66.958 m² Nutzfläche (2008: 105.608 m²). Das Immobilienvermögen betrug EUR 98,2 Mio. (2008: EUR 95,2 Mio.). Damit befanden sich zum Jahresende 2009 4 % (2008: 4 %) des Immobilienvermögens in der Region.

UMSATZERLÖSE REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN (in EUR Mio.) 30

NUTZFLÄCHE NACH LÄNDERN 2% Ungarn

9% Slowakei

27,4

25

20

2009

14,0

15

10,4 10

89 % Tschechien

5

2007

Immobilienportfolio Region Tschechien, Slowakei und Ungarn

2008

2009

Tschechien

Slowakei

Ungarn

Region 2009

2008

Anzahl Immobilien

#

28

2

7

37

51

Veränderung -27,5 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze

#

759/416

138/92

25/62

922/570

1.309/1.040

-29,6 %/-45,2 %

Gesamtnutzfläche

59.383

5.877

1.698

66.958

105.608

-36,6 %

Immobilienvermögen

EUR Mio.

73,3

11,4

13,6

98,2

95,2

3,2 %

Durchschnittsmieten Wohnung

EUR/m²/p.M.

4,99

6,88

-

5,00

4,99

-

Durchschnittsmieten Gewerbe

EUR/m²/p.M.

14,54

-

-

14,54

14,88

-0,7 %

Durchschnittsmieten Büro

EUR/m²/p.M.

8,20

-

-

8,2

8,95

-8,4 %

Strategischer Leerstand

%

13,9

25,5

25,4

15,2

49,4

-

Tatsächlicher Leerstand

%

14,8

72,9

74,6

21,4

7,4

-

IMMOBILIENVERMÖGEN REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN (in EUR Mio.) 120

100,2 100

95,2

98,2

80

60

40

20

2007

80

2008

2009

DEVELOPMENT UND TRADING In Brünn wurde das Projekt Rostislavovo Namesti erfolgreich abgeschlossen. Am Standort Zilina wurden die Wohnprojekte Cube und Arboreum weitergeführt. In Ungarn wurde der Abverkauf bestehender Eigentumswohnungen gestartet. In Brünn wurden 4 Zinshäuser mit einer Fläche von über 4.300 m² mit einem Gesamtvolumen von EUR 5,7 Mio. verkauft. Insgesamt wurden in der Region CEE Immobilien im Wert von EUR 6,9 Mio. veräußert.


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MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND In Tschechien, dem Hauptmietmarkt von conwert in der Region, zeigte sich im Vermietungsgeschäft ein differenziertes Bild. Während im für conwert wichtigen Segment Wohnen eine stabile Entwicklung der Mieten verzeichnet wurde (EUR 4,99/m² p.M. nach EUR 4,99/m² p.M. in Jahr 2008), waren die Vermietungserlöse im Bereich Büro (EUR 8,20/m² p.M. nach EUR 8,95/m² p.M.) und Geschäft (EUR 14,54/m² p.M. nach EUR 14,88/m² p.M.) durch das schwierige konjunkturelle Umfeld belastet. Der strategische Leerstand in der Region belief sich zum Jahresende 2009 auf 15,2 % und spiegelt damit die große Zahl der fertiggestellten und modernisierten Flächen wider. Der tatsächliche Leerstand belief sich auf 21,4 %. 12/2008

12/2009

Tschechien Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m²

8,49

7,27

Leerstandsrate in %

27,7

26,8

Mieterträge p.M. in EUR Mio.

0,33

0,28

Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like)

4

Veränderung in %

-14,3 -3,3 -13,7

Zinshäuser in Brünn verkauft

UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG Die Umsatzerlöse in der Region beliefen sich auf EUR 14,0 Mio. nach EUR 27,41 Mio. im Jahr 2008. Dieser Rückgang beruht auf stark reduzierten Verkaufsaktivitäten in Ungarn sowie auf Währungsverlusten der lokalen Währungen gegenüber dem Euro. Die Verkaufserlöse betrugen EUR 6,9 Mio. nach EUR 19,4 Mio., die Vermietungserlöse beliefen sich auf EUR 5,4 Mio. nach EUR 6,3 Mio. Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) belief sich auf EUR 3,1 Mio., das Betriebsergebnis auf EUR -1,0 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) betrug EUR -3,1 Mio. Kennzahlen Region Tschechien, Slowakei und Ungarn

EBIT REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN (in EUR Mio.) 5

2009

2008

Veränderung

EUR Mio.

14,0

27,4

-48,9 %

davon Vermietungserlöse

EUR Mio.

5,4

6,3

-15,2 %

davon Veräußerungserlöse

EUR Mio.

6,9

19,4

-64,7 %

davon Umsatzerlöse Dienstleistungen

Umsatzerlöse

4,8

4

3

2

EUR Mio.

1,8

1,7

8,0 %

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)

EUR Mio.

3,1

2,9

5,1 %

Betriebsergebnis (EBIT)

EUR Mio.

(1,0)

(0,4)

-

Ergebnis vor Steuern (EBT)

EUR Mio.

(3,1)

(3,0)

-

1

-0,4 -1

-1,0 2007

2008

2009

81


conwert Geschäftsbericht 2009

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN

Die conwert Immobilien Invest SE bietet über ihre Dienstleistungstöchter sämtliche ImmobilienDienstleistungen aus einer Hand an. Die Dienstleistungsgesellschaften RESAG Gruppe (RESAG Immobilienmakler GmbH, RESAG Insurance Broker GmbH, RESAG Property Management GmbH), die conwert Bauträger GmbH und die conwert Baudevelopment GmbH in Österreich sowie die alt+kelber Immobiliengruppe GmbH in Deutschland zählen jeweils zu den größten Anbietern im Immobilien-Dienstleistungssektor.

DIE DIENSTLEISTUNGSGESELLSCHAFTEN DER CONWERT ZÄHLEN IN IHREN BEREICHEN JEWEILS ZU DEN GRÖSSTEN ANBIETERN IM IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGSSEKTOR.

NUTZUNG VON SYNERGIEN INNERHALB DER CONWERT GRUPPE Im Segment Immobiliendienstleistungen lag der Fokus der Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2009 auf der Restrukturierung des Drittgeschäfts hin zu weniger, aber profitableren Aufträgen und der weiteren Nutzung von Synergien innerhalb der Konzerngesellschaften. Im Rahmen des Anfang 2009 umgesetzten Kostenoptimierungs- und Effizienzsteigerungsprogramms wurden das Asset Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt sowie in Österreich und Deutschland Standorte zusammengefasst. In Ungarn wurden die Bauträger-Aktivitäten zurückgefahren und der Personalstand in Budapest auf ein Minimum reduziert. Um Wachstumschancen in den Bereichen Immobilien-Vertrieb und Immobilienverwaltung besser nutzen zu können, wurden die Vertriebsaktivitäten in Österreich und Deutschland verstärkt. Gleichzeitig wurden 2009 weitere Synergiepotenziale durch die Überführung von 2.048 bisher fremdverwalteten conwert Einheiten in die eigene Immobilienverwaltung genutzt. Damit wurden in den letzten beiden Jahren bis einschließlich Jänner 2010 so gut wie alle deutschen Einheiten in die Eigenverwaltung übergeleitet. Im Drittgeschäft konnte vor allem die deutsche Tochtergesellschaft alt+kleber mit der Kooperation mit dem Fondsanbieter DWS sowie mit dem Privatisierungsauftrag der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) bedeutende Mandate hinzugewinnen.

82


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OPERATIVE ENTWICKLUNG Zum Stichtag Ende 2009 verwalteten die Dienstleistungsgesellschaften der conwert 55.781 Einheiten (2008: 51.775) mit rund 4,138 Mio. m² (2008: rund 4,103 Mio. m²). Damit zählen die Immobilienverwaltungsgesellschaften von conwert zu den größten Anbietern in Österreich und Deutschland. Rund 2,613 Mio. m² oder 63 % werden für Auftraggeber außerhalb des conwert Konzerns verwaltet. Im Maklergeschäft wurden 956 Wohnungen und 103 Einzelliegenschaften verkauft, davon 709 Wohnungen bzw. 51 Einzelliegenschaften im Drittgeschäft. Insgesamt wurden 7.609 Mieteinheiten vermittelt, davon 5.260 Mieteinheiten bzw. 69 % für Auftraggeber außerhalb des conwert Konzerns.

DIENSTLEISTUNGSERLÖSE (in EUR Mio.)

DIENSTLEISTUNGSERLÖSE NACH REGIONEN

80

70,6

70,5

2,5 % CZ/SK/HU

43,5 % Deutschland

70 60 50

40,3 33,9

40

30,4

36,6 2009

30 20 10

1,1

0,1

1,2

2007

Umsatzerlöse intern Umsatzerlöse extern

2008

54 % Österreich

2009

gesamt

UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG Die Umsatzerlöse im Segment Dienstleistungen beliefen sich auf EUR 78,7 Mio. nach EUR 75,3 Mio. im Vorjahr. Von den Dienstleistungserlösen wurden EUR 36,6 Mio. (2008: EUR 40,3 Mio.) im Drittgeschäft erwirtschaftet. Der EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 19,9 Mio. (2008: EUR 24,2 Mio.), die Cash-Profit-Marge auf 25,4 % (2008: 31,2 %). Kennzahlen Dienstleistungsgesellschaften

conwert Management GmbH

ECO Management GmbH

alt+kelber Immobiliengruppe

RESAG Gruppe inkl. conwert Bauträger-Gruppe

gesamt

Dienstleistungserlöse

EUR Mio.

21,7

5,2

24,6

19,0

70,5

Umsatzerlöse*)

EUR Mio.

24,1

5,2

24,6

24,6

78,7

EBITDA**)

EUR Mio.

EBITDA-Marge

%

*) **)

9,2

(0,7)

2,6

8,8

19,9

38,3

-14,9

10,7

35,9

25,4

Umsatzerlöse enthalten auch Vermietungs- und Veräußerungserlöse in Höhe von EUR 8,2 Mio. Das EBITDA der ECO Management GmbH ist über eine Abfindungszahlung in Höhe von EUR 1,9 Mio. außerordentlich belastet. Unter Herausrechnung dieses Betrages beträgt die normalisierte EBITDA-Marge 23,1 %.

83


conwert Geschäftsbericht 2009

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN ÖSTERREICH

Zur Stärkung der Vertriebsoptimierung und zur effizienteren Bewirtschaftung des Immobilienbestandes wurden das Asset Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt. Weiters wurden aus Effizienzgründen der Firmensitz der RESAG Property Management GmbH und die Bauträgergesellschaften zum Hauptsitz der conwert verlegt. Ende 2009 verwalteten die conwert Gesellschaften ein Portfolio von rund 16.076 Einheiten mit insgesamt 1.373.428 m² Nutzfläche. Davon wurden 8.094 Einheiten mit 835.789 m² für externe Auftraggeber (inkl. WEG) verwaltet. Das Maklergeschäft profitierte von der starken Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Zinshäusern: Insgesamt wurden 184 Wohnungen sowie 43 Zinshäuser verkauft, davon 38 Wohnungen und 10 Zinshäuser für Dritte. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Anstieg von 40 % bei Wohnungen bzw. 43 % bei Zinshäusern. Zudem wurden 627 Mieteinheiten (2008: 603) vermittelt, 136 davon für dritte Auftraggeber.

UMSATZERLÖSE ÖSTERREICH (in EUR Mio.) 50

16.076

verwaltete Wohneinheiten

46

46,3 38,1

40

30

27,4

25,5 20,5

18,9

20

10

0,2

1

1,2

2007

2008

Umsatzerlöse intern Umsatzerlöse extern

2009

gesamt

Im Bauträger- bzw. Baudevelopment-Bereich wurden aufgrund der starken Nachfrage nach Vorsorgewohnungen die Aktivitäten intensiviert. So wurden 29 Vorsorgewohnungen für dritte Auftraggeber fertiggestellt. Im Rahmen von Developmentprojekten wurden 282 Wohneinheiten mit 17.903 m² fertiggestellt. In Wien wurde im September ein Hotelerweiterungsprojekt mit der Übergabe an den Pächter abgeschlossen. Im Zuge des Ausbaus wurde ein bereits bestehendes Hotel um ein gegenüberliegendes Objekt erweitert. Im Dezember wurde in Fieberbrunn ein weiteres Hotelprojekt mit der Übergabe an den Pächter abgeschlossen. Aktuell werden 11 Dachgeschoßausbauten mit 70 Einheiten und 5.684 m² Nutzfläche umgesetzt. UMSATZ UND ERTRAGSENTWICKLUNG Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wurden 2009 in Österreich Umsätze von EUR 46,3 Mio. (2008: EUR 46,0 Mio.) erzielt. Davon entfielen 41 % auf Umsätze mit externen Auftraggebern. Der EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 13,4 Mio. (2008: EUR 20,9 Mio.). Die Cash Profit-Marge betrug 29 % nach 45,4 % im Vorjahr. Kennzahlen Dienstleistungen Österreich

2009

2008

Veränderung

Umsatzerlöse in EUR Mio.

46,3

46,0

-12,3 %

18,9

20,5

-7,2 %

16,08

13,98

15 %

1.373.428

1.514.014

-9,3 %

13,4

20,9

-30,3 %

Umsatzerlöse Drittgeschäft in EUR Mio. Verwaltete Einheiten in 1.000 Verwaltete Fläche in m² EBITDA-Beitrag in EUR Mio.

84


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss | Branchenumfeld Organisation und Aktien Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Ertragsentwicklung Bilanzanalyse Mitarbeiter Forschung und Entwicklung Risikobericht Ausblick Nachtragsbericht Segmentbericht

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN DEUTSCHLAND

Zur Effizienzerhöhung wurden 2009 einige organisatorische Maßnahmen umgesetzt: So wurden einzelne Wohnungsprivatisierungsstandorte geschlossen und eine Konzentration der Mandate von institutionellen Investoren vorgenommen. Marktbedingt wurde die Mitarbeiteranzahl im Bereich der Immobilien-Akquisition reduziert. Der Bereich Immobilien-Research wurde in bestehende Geschäftseinheiten integriert. Um Wachstumschancen optimal nutzen zu können, wurden die Vertriebsaktivitäten verstärkt. Auch wurde der Bereich Immobilienverwaltung verstärkt, um die geplante Integration des eigenen Immobilienbestandes auch ressourcenseitig zu ermöglichen. GEWINN BEDEUTENDER DRITTMANDATE Im 1. Halbjahr übernahm alt+kelber das Mandat als Asset Manager eines geschlossenen Wohnimmobilienfonds des deutschen Fondsanbieters DWS. Dabei zeichnet alt+kelber für die komplette Wertschöpfungskette des Fonds verantwortlich – vom Ankauf über die Entwicklung und Verwaltung der Immobilien bis hin zum Verkauf. Auch im Bereich Wohnungsprivatisierung konnten bedeutende Drittaufträge gewonnen werden. So konnte alt+kelber die europaweit ausgeschriebene Privatisierung von rund 150 Wohnungen der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB)

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERWALTUNG (Einheiten in Verwaltung)

6.708

39.705

37.775

40.000 35.000 30.000 25.000

Wohn- und Gewerbeeinheiten zur Privatisierung in Verantwortung von alt+kelber

20.000 15.000 10.000

alt+kelber managt

5.000

DWS-Wohnimmobilienfonds

2008

2009

für sich entscheiden. Zudem wurde mit dem Wohnungsunternehmen SAGA (Hamburg) ein Folgeauftrag und mit der Deutsche Invest Immobilien ein neuer Vertriebsrahmenvertrag fixiert. In Summe ist alt+kelber damit mit der Privatisierung von 6.641 Wohnungen beauftragt. 639 Wohn- und 4 Gewerbeeinheiten konnten 2009 erfolgreich privatisiert werden. Das Hausverwaltungsgeschäft entwickelte sich auch 2009 positiv. So wurden zum Ende 2009 Immobilienportfolios mit 39.705 Einheiten und 2.764.394 m² Nutzfläche verwaltet, ein Zuwachs an Nutzfläche in Höhe von 6,8 %. Zusätzlich konnten 2009 im Rahmen von Effizienzsteigerungsmaßnahmen insgesamt 1.927 bisher fremdverwaltete Einheiten des conwert Portfolios in die eigene Immobilienverwaltung überführt werden. Im Maklergeschäft wurden 761 Einheiten verkauft, davon 671 für dritte Auftraggeber. Beispielsweise wurde beim Start des Produkts „Restantenpakete in Bremen“ zum Jahresende 2009 mit dem Verkauf von 2 Paketen (21 Einheiten) eine erfolgreiche Einführung erzielt. Darüber hinaus wurden 6.982 Einheiten vermittelt, davon 5.124 Einheiten für Dritte. UMSATZ UND ERTRAGSENTWICKLUNG Die Umsatzerlöse der Immobilien-Dienstleistungen in Deutschland beliefen sich auf EUR 30,6 Mio. (2008: EUR 25,6 Mio.). Davon entfielen 57,5 % auf Umsätze mit externen Auftraggebern. Der EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 6,5 Mio. (2008: EUR 2,5 Mio.). Die Cash Profit-Marge betrug 21,3 % (2008: 9,8 %). Kennzahlen Dienstleistungen Deutschland

2009

2008

Umsatzerlöse in EUR Mio.

30,6

25,6

19,5 %

17,6

19,9

-11,6 %

Umsatzerlöse Drittgeschäft in EUR Mio. Verwaltete Einheiten in 1.000 Verwaltete Fläche in m² EBITDA-Beitrag

Veränderung

39,71

37,78

5,1 %

2.764.394

2.588.754

6,8 %

6,5

2,5

61,5 %

Wien, am 18. März 2010 Das Geschäftsführende Direktorium der conwert Immobilien Invest SE Mag. Johann Kowar e.h., Mag. Claudia Badstöber e.h., Jürgen F. Kelber e.h., Thomas Rohr e.h., Mag. Wolfgang Tutsch e.h. 85


KONZERNABSCHLUSS


conwert Geschäftsbericht 2009

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR 2009 (Beträge in Mio. EUR)

Anhang Punkt 7.1.

1. Vermietungserlöse

01.01. – 31.12.2009 162,3

2. Veräußerungserlöse aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien 3. Veräußerungserlöse aus als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 4. Umsatzerlöse Dienstleistungen

7.2.

5. Umsatzerlöse 6. Immobilienaufwendungen

7.3.

7. Aufwendungen aus dem Abgang von zum Verkauf gehaltenen Immobilien 8. Aufwendungen aus dem Abgang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 9. Zwischensumme aus 5. bis 8.

01.01. – 31.12.2008 147,7

82,7

58,2

278,6

144,9

36,6

40,3

560,1

391,1

(69,4)

(62,3)

(64,4)

(47,7)

(263,5)

(129,8)

162,9

151,3

10. Gewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

47,9

48,4

11. Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

(42,4)

(50,6)

5,5

(2,2)

12. Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (Zwischensumme aus 10. und 11.) 13. Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien

(3,9)

(0,1)

14. Abschreibungen

(11,7)

(22,2)

7,6

5,3

16. Personalaufwendungen

15. Sonstige betriebliche Erträge 7.4.

(33,6)

(29,4)

17. Sonstige betriebliche Aufwendungen

7.5.

(31,8)

(32,7)

94,9

70,0

18. Betriebsergebnis (EBIT) 19. Finanzerträge

7.6.

16,8

12,9

20. Finanzaufwendungen

7.7.

(78,0)

(84,4)

21. Anteil am Ergebnis eines assoziierten Unternehmens 22. Wertminderungsaufwand zu Anteilen an assoziierten Unternehmen 23. Finanzergebnis 24. Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 25. Ertragsteuern

7.8.

26. Konzernergebnis

(1,7)

(8,9)

0,0

(18,4)

(63,0)

(98,8)

31,9

(28,8)

(8,2)

(1,2)

23,7

(30,0)

davon entfallen auf Minderheitenanteile

(0,1)

0,3

davon entfallen auf Anteilseigner des Mutterunternehmens

23,8

(30,3) (0,37)

unverwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro

7.9.

0,29

verwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro

7.9.

0,29

(0,37)

gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien

7.9.

81.089.020

82.532.847

KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM 01.01. – 31.12.2009 (Beträge in Mio. EUR)

01.01. – 31.12.2009 Konzernergebnis nach Ertragsteuern

01.01. – 31.12.2008

Konzern

Minderheiten

Gesamt

Konzern

Minderheiten

Gesamt

23,8

(0,1)

23,7

(30,3)

0,3

(30,0)

(0,3)

0,0

(0,3)

0,0

0,0

0,0

0,1

0,0

0,1

0,0

0,0

0,0

(14,9)

0,0

(14,9)

(53,3)

0,0

(53,3)

3,9

0,0

3,9

12,9

0,0

12,9

(0,6)

0,0

(0,6)

0,0

0,0

0,0

Sonstige Ergebnisse Währungsdifferenzen Steuereffekt auf Währungsdifferenzen Cashflow Hedges Steuereffekt auf Cashflow Hedges Sonstiges Ergebnis aus assoziierten Unternehmen Übrige Summe sonstiger Ergebnisse Gesamtperiodenergebnis

88

0,0

0,0

0,0

(5,1)

0,0

(5,1)

(11,9)

0,0

(11,9)

(45,6)

0,0

(45,6)

11,9

(0,1)

11,8

(75,9)

0,3

(75,6)


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2009 (Beträge in Mio. EUR)

Vermögenswerte

Anhang Punkt

31.12.2009

31.12.2008

2.143,4

2.137,2

162,7

164,1

A. Langfristige Vermögenswerte Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

8.

Firmenwert Immaterielle Vermögenswerte

42,7

52,1

71,0

73,3

Sonstige Sachanlagen

2,0

2,0

Andere finanzielle Vermögenswerte

3,2

1,4

Anteile an assoziierten Unternehmen

Latente Steueransprüche

5.

8.8.

Summe langfristige Vermögenswerte

3,8

8,1

2.428,9

2.438,2

B. Kurzfristige Vermögenswerte Zum Verkauf gehaltene Immobilien

8.4.

373,9

360,1

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

8.10.1.

69,2

83,2

Sonstige finanzielle Vermögenswerte

8.10.1.

17,2

59,3

Sonstige Vermögenswerte

8.5.

11,7

5,4

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

8.6.

61,6

69,9

Summe kurzfristige Vermögenswerte

533,6

578,0

2.962,5

3.016,2

Grundkapital

853,6

853,6

Kapitalrücklagen

319,7

323,7

Eigene Anteile

(48,2)

(47,4)

Summe Vermögenswerte Eigenkapital und Schulden C. Eigenkapital

8.7.

Angesammeltes Ergebnis

198,6

177,3

Sonstige Rücklagen Anteil der Gesellschafter des Mutterunternehmens am Eigenkapital Minderheitenanteile

(53,8) 1.269,9

(46,2) 1.261,1

10,0

13,1

Summe Eigenkapital

1.279,9

1.274,2

968,3

1.011,1

D. Langfristige Schulden

8.10.

Langfristige Kreditverbindlichkeiten Anleiheverbindlichkeiten Wandelschuldverschreibung Rückstellungen Latente Steuerverbindlichkeiten

8.8.

49,5

49,2

152,5

166,7

0,2

0,2

50,0

56,4

Mieterfinanzierungsbeiträge

13,6

13,6

Sonstige langfristige finanzielle Schulden

71,7

74,3

1.305,9

1.371,6

320,8

321,9

32,7

29,1

Ertragsteuerschulden

2,6

6,6

Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden

11,9

9,1

Sonstige kurzfristige Schulden

8,5

3,7

376,5 2.962,5

370,4 3.016,2

Summe langfristige Schulden E. Kurzfristige Schulden Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Summe kurzfristige Schulden Summe Eigenkapital und Schulden

8.10.

89


conwert Geschäftsbericht 2009

ENTWICKLUNG DES KONZERN-EIGENKAPITALS (Beträge in Mio. EUR)

Grundkapital 853,6

Kapitalrücklagen 326,2

Eigene Anteile 0,0

Angesammeltes Ergebnis 207,6

Sonstige Rücklagen (0,6)

Zwischensumme 1.386,8

Minderheitenanteile 20,4

Eigenkapital Summe 1.407,3

Gesamtperiodenergebnis Auswirkung Rückkauf Wandelschuldverschreibung

0,0 0,0

0,0 (0,2)

0,0 0,0

(30,3) 0,0

(45,6) 0,0

(75,9) (0,2)

0,3 0,0

(75,6) (0,2)

sonstige Kapitalveränderungen Erwerb eigener Anteile

0,0 0,0

(2,3) 0,0

0,0 (47,4)

0,0 0,0

0,0 0,0

(2,3) (47,4)

0,0 0,0

(2,3) (47,4)

Stand zum 01.01.2008

Veränderung Minderheitenanteile

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

(7,6)

(7,6)

Stand zum 31.12.2008

853,6

323,7

(47,4)

177,3

(46,2)

1.261,1

13,1

1.274,2

Stand zum 01.01.2009

853,6

323,7

(47,4)

177,3

(46,2)

1.261,1

13,1

1.274,2

Gesamtperiodenergebnis Auswirkung Rückkauf Wandelschuldverschreibung sonstige Kapitalveränderungen

0,0 0,0

0,0 (3,3)

0,0 0,0

21,3 0,0

(8,9) 1,2

12,5 (2,1)

(0,1) 0,0

12,4 (2,1)

0,0

(0,7)

0,0

0,0

0,0

(0,7)

(1,7)

(2,4)

Erwerb eigener Anteile

0,0

0,0

(0,8)

0,0

0,0

(0,8)

0,0

(0,8)

Veränderung Minderheitenanteile Stand zum 31.12.2009

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

(1,3)

(1,3)

853,6

319,7

(48,2)

198,6

(53,8)

1.269,9

10,0

1.279,9

90


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

KONZERN-CASHFLOW STATEMENT (GELDFLUSSRECHNUNG) FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2009 (Beträge in Mio. EUR) Anhang Punkt

2009 23,7

2008 (30,0)

Finanzergebnis

63,0

98,8

Ertragsteuern

8,2

1,2

(5,5)

2,2

Ergebnis nach Ertragsteuern

Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes Abwertungen der zum Verkauf gehaltenen Immobilien

3,9

0,3

Abschreibungen auf das Anlagevermögen

11,7

22,2

Gewinn aus der Veräußerung von Finanzinvestitionen

(15,1)

(14,5)

Gezahlte Ertragsteuern

(4,6)

(0,8)

Zinseinzahlungen

16,8

12,9

102,1

92,2

Zum Verkauf gehaltene Immobilien

26,8

(5,4)

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

18,5

11,7

1,9

(36,7)

Zwischensumme Veränderung der Posten

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerrückstellungen Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden Sonstige kurzfristige Schulden Cashflow aus dem operativen Bereich Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Auszahlungen für den Erwerb von sonstigen Wertpapieren Einzahlung aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Mittelabflüsse aus dem Erwerb von Tochtergesellschaften abzüglich erworbener Finanzmittel Mittelzuflüsse aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften abzüglich abgegebener Finanzmittel Cashflow aus dem Investitionsbereich

(4,3)

(2,8)

2,8

(58,6)

4,4

3,1

152,3 (129,0)

3,7 (270,0)

(1,8)

0,0

200,8

131,1

9.

(23,7)

(12,6)

9.

43,7

5,6

89,9

(145,9)

Auszahlungen Erwerb eigener Anteile

(0,8)

(47,4)

Transaktionskosten für Kapitalmarkttransaktionen

(0,7)

(3,1)

Auszahlung durch den Abgang von Minderheiten

(3,0)

(7,7)

Einzahlungen aus der Aufnahme kurzfristiger Finanzkredite

(1,6)

40,1

Auszahlungen / Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten Rückführungen sonstiger langfristiger finanzieller Schulden

(153,4)

204,8

Gezahlte Zinsen Cashflow aus dem Finanzierungsbereich Veränderungen des Finanzmittelbestandes

(19,8)

4,3

(71,5)

(77,4)

(250,9)

113,7

(8,6)

(28,5)

69,9

100,2

Finanzmittelbestand Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Differenz aus der Währungsumrechnung Finanzmittelbestand am Ende der Periode Veränderungen des Finanzmittelbestandes

0,3

(1,8)

70,2

98,4

61,6

69,9

(8,6)

(28,5)

91


conwert Geschäftsbericht 2009

SEGMENTBERICHTERSTATTUNG NACH GESCHÄFTSFELDERN (Beträge in Mio. EUR)

Vermietung & Development von Wohnaltbauten

Verkauf von Altbauwohnungen und ganzen Objekten

Vermietung von Wohn-Neubauten

Gewerbliches Wohnen

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

111,7

101,2

19,9

20,0

22,1

19,6

8,4

5,9

223,2

137,1

77,1

56,8

50,7

0,0

4,9

7,8

(0,0)

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Erlöse

334,8

238,4

96,9

76,9

72,8

19,6

13,3

13,7

Immobilienaufwendungen

(52,0)

(45,9)

(10,2)

(8,8)

(8,0)

(7,1)

(1,3)

(1,1)

(208,8) (1,3)

(122,8) (0,7)

(59,7) 0,0

(46,7) 0,0

(50,6) 0,2

0,0 (9,0)

(4,2) 0,5

(7,0) 1,2

0,0

0,0

(3,9)

(0,1)

0,0

0,0

0,0

0,0

Abschreibungen

(0,0)

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Wertminderung

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Personalaufwendungen

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Sonstige betriebliche Erträge

5,2

3,9

0,6

0,2

0,5

0,4

0,2

0,1

(24,6)

(27,4)

(9,0)

(5,9)

(3,3)

(2,8)

(1,6)

(1,1)

Vermietungserlöse Veräußerungserlöse Dienstleistungserlöse

Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Objekten

Sonstige betriebliche Aufwendungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzergebnis

53,6

45,5

14,6

15,6

11,6

1,1

6,8

5,8

(44,9)

(38,4)

(7,8)

(10,8)

(8,4)

(10,5)

(2,9)

(3,2)

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Immobilienvermögen Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten bezogen auf das Immobilienvermögen Investitionen in das Immobilienvermögen

8,8

7,2

6,8

4,8

3,2

(9,5)

3,9

2,6

1.632,2 943,8

1.624,9 992,0

370,7 189,4

354,5 201,3

334,0 170,8

374,2 191,2

172,8 83,5

133,7 62,8

241,9

228,0

14,8

39,2

11,5

27,6

20,1

33,5

Sämtliche Veräußerungserlöse entfallen auf externe Kunden. Von den Dienstleistungserlösen entfällt ein Betrag von Mio EUR 36,6 (2008: 40,3) auf externe Kunden. Von den Vermietungserlösen entfällt ein Betrag von Mio EUR 2,5 (2008: Mio EUR 2,3) auf Erlöse mit anderen Segmenten. Betreffend weiterer Erläuterungen verweisen wir auf Punkt 6.

SEGMENTBERICHTERSTATTUNG NACH REGIONEN (Beträge in Mio. EUR)

Österreich

Vermietungserlöse Veräußerungserlöse Dienstleistungserlöse Erlöse Immobilienaufwendungen Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien

01.01.-31.12.

2009

2008

60,4

60,4

238,2

161,3

38,1

43,4

336,7

265,1

(24,4)

(21,5)

(210,3)

(140,0)

Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

(0,1)

9,9

Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Objekten

(3,4)

(0,1)

Abschreibungen

(9,6)

(9,6)

Wertminderung

(1,4)

(12,0)

(17,8)

(14,4)

Personalaufwendungen Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen

4,0

2,4

(33,8)

(32,5)

Betriebsergebnis (EBIT)

39,8

47,4

Finanzergebnis

(31,1)

(32,1)

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

8,7

15,3

1.225,1

1.241,0

Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten bezogen auf das Immobilienvermögen

700,7

778,2

Investitionen in das Immobilienvermögen

136,5

95,2

Immobilienvermögen

92

01.01.-31.12.


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

Zwischensumme Immobilienprojektgesellschaften 01.01.-31.12.

Immobiliendienstleistungen

Konzernüberleitungen

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

Konzern 01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

162,1

146,7

2,7

3,3

(2,5)

(2,3)

162,3

147,7

355,8

201,8

5,5

1,3

0,0

0,0

361,3

203,1

(0,0)

0,0

70,5

70,7

(33,9)

(30,4)

36,6

40,3

517,9

348,5

78,7

75,3

(36,4)

(32,7)

560,2

391,1

(71,6)

(62,9)

(2,5)

(2,4)

4,8

2,9

(69,4)

(62,3)

(323,4) (0,5)

(176,5) (8,5)

(4,5) (0,0)

(1,1) 0,7

0,0 6,0

0,0 5,6

(327,9) 5,5

(177,5) (2,2)

(3,9)

(0,1)

0,0

0,0

0,0

0,0

(3,9)

(0,1)

(0,0)

0,0

(10,3)

(10,2)

0,0

0,0

(10,3)

(10,2)

0,0

0,0

(1,4)

(12,0)

0,0

0,0

(1,4)

(12,0)

0,0

0,0

(33,6)

(29,4)

0,0

0,0

(33,6)

(29,4)

6,5

4,6

1,0

0,7

0,0

0,0

7,6

5,3

(37,5)

(37,2)

(18,9)

(19,6)

25,6

24,1

(31,8)

(32,7)

86,6

68,0

8,2

2,0

0,0

0,0

94,9

69,9

(64,0)

(62,9)

0,1

0,5

0,9

(36,4)

(63,0)

(98,8)

22,7

5,1

8,3

2,5

0,9

(36,4)

31,9

(28,8)

2.509,7 1.387,4

2.487,3 1.447,4

7,6 2,7

10,0 7,1

0,0 101,1

0,0 105,4

2.517,4 1.491,1

2.497,3 1.559,9

288,3

328,3

2,2

0,9

0,0

0,0

290,5

329,2

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

Deutschland

übrige Länder

Konzernüberleitung

Konzern

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

01.01.-31.12.

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

99,0

83,3

5,4

6,3

(2,5)

(2,3)

162,3

147,7

116,3

22,4

6,9

19,4

0,0

0,0

361,3

203,1

30,6

25,6

1,8

1,7

(33,9)

(30,4)

36,6

40,3

245,8

131,3

14,0

27,4

(36,4)

(32,7)

560,2

391,1

(47,9)

(41,9)

(1,8)

(1,8)

4,8

2,9

(69,4)

(62,3)

(111,8)

(19,2)

(5,7)

(18,4)

0,0

0,0

(327,9)

(177,5) (2,2)

3,2

(14,4)

(3,6)

(3,3)

6,0

5,6

5,5

(0,1)

0,0

(0,4)

0,0

0,0

0,0

(3,9)

(0,1)

(0,6)

(0,5)

(0,1)

(0,1)

0,0

0,0

(10,3)

(10,2)

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

(1,4)

(12,0)

(15,0)

(14,2)

(0,8)

(0,9)

0,0

0,0

(33,6)

(29,4)

2,6

1,3

0,9

1,5

0,0

0,0

7,6

5,2

(20,2)

(19,5)

(3,5)

(4,9)

25,6

24,1

(31,8)

(32,8)

56,1

23,0

(1,0)

(0,4)

0,0

0,0

94,9

70,0

(30,7)

(27,6)

(2,1)

(2,6)

0,9

(36,4)

(62,8)

(98,8)

25,4

(4,6)

(3,1)

(3,0)

0,9

(36,4)

31,9

(28,8)

1.194,0

1.161,1

98,2

95,2

0,0

0,0

2.517,4

2.497,3

666,5

644,9

22,9

31,4

101,1

105,4

1.491,1

1.559,9

141,6

218,0

12,5

16,0

0,0

0,0

290,5

329,2

93


conwert Geschäftsbericht 2009

KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2009 UND 2008

1. INFORMATIONEN ZUM UNTERNEHMEN Die conwert Immobilien Invest SE ist eine Europäische Aktiengesellschaft und notiert im „Prime Market“ der Wiener Börse. Der eingetragene Firmensitz der conwert Immobilien Invest SE befindet sich in 1080 Wien, Albertgasse 35, Österreich. Die Gesellschaft ist in das Firmenbuch beim Handelsgericht Wien zu FN 212163f eingetragen. Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den geschäftsführenden Direktoren der conwert Immobilien Invest SE am 18. März 2010 fertig gestellt und unterzeichnet und wird voraussichtlich am 22. März 2010 vom Verwaltungsrat zur Kenntnis genommen. Das oberste beherrschende Mutterunternehmen sowie das Mutterunternehmen in Österreich ist die conwert Immobilien Invest SE. Die Unternehmenstätigkeit der conwert Immobilien Gruppe (der „Konzern“) liegt im Bereich des Immobilien-Investments im Ankauf, der Entwicklung, der Vermietung und der bestmöglichen Verwertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungs-optimierung. Umgesetzt werden diese Ziele in den vier strategischen Geschäftsfeldern: + Vermietung & Development von Wohn-Altbauten + Verkauf von Altbauwohnungen und ganzen Objekten + Vermietung von Wohnneubauten + Gewerbliches Wohnen – „Temporary Housing“ Im Bereich der Immobilien-Dienstleistungen konzentriert sich der Konzern auf folgende Geschäftsfelder: + Management von Immobiliengesellschaften + Immobilienverwaltung + Immobilienmakler & Immobilienvertrieb + Immobilienentwicklung & Baumanagement + Immobilienversicherungsdienstleistungen

2. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE 2.1. ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter der Verantwortung der Geschäftsführenden Direktoren in Übereinstimmung mit den Richtlinien der International Financial Reporting Standards („IFRS“) wie sie in der Europäischen Union („EU“) anzuwenden sind, aufgestellt. Die Anforderungen der angewandten Standards und Interpretationen wurden vollständig erfüllt. Der Abschluss vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des conwert Konzerns. Der Rechnungslegung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der conwert Immobilien Gruppe zugrunde. Der Bilanzstichtag sämtlicher Unternehmen ist der 31. Dezember 2009. Der Konzernabschluss wurde grundsätzlich nach dem Prinzip der historischen Anschaffungskosten, modifiziert durch die Zeitwertbewertung von Grundstücken und Gebäuden nach IAS 40 sowie bestimmten Finanzinstrumenten, erstellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Der Konzernabschluss ist in Millionen EURO („Mio EUR“) aufgestellt. Zahlreiche Beträge und Prozentsätze, die im Konzernabschluss dargestellt werden, wurden gerundet, Summierungen können deshalb rechnerisch von den dargestellten Beträgen abweichen. Im Konzern waren im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 zum Bilanzstichtag 573 (2008: 602) Vollzeitäquivalente (FTE) an über 43 (2008: 60) Standorten in sechs Ländern (2008: sechs) beschäftigt. Die Anzahl der Dienstnehmer zum Bilanzstichtag, getrennt nach Arbeitern und Angestellten, beträgt 562 (2008: 591) Angestellte und 11 (2008: 11) Arbeiter.

94


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2.2. ÄNDERUNGEN DER BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2008 wurden unverändert auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009, mit Ausnahme der nachfolgenden erläuternden Änderungen, angewandt. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses wurden alle bis zum 31.12.2009 verpflichtend anzuwendenden Änderungen bestehender IAS, neuer IFRS sowie Interpretationen des International Financial Reporting Interpretation Committee („IFRIC“) und Standard Interpretation Committee(„SIC“), wie sie in der EU anzuwenden sind, beachtet. Neue Standards und Interpretationen beziehungsweise Änderungen von bestehenden Standards werden im Regelfall erst zum Zeitpunkt der verpflichtenden Anwendung umgesetzt. Folgende IFRS Regelungen, die im Geschäftsjahr 2009 neu anzuwenden sind (wenn nicht in 2008 vorzeitig angewendet), wurden vom Konzern erstmals angewendet. Eine Auswirkung auf den Konzernabschluss zum 31.12.2009 ergab sich jedoch nur, wenn dies in der folgenden Tabelle mit „ja“ gekennzeichnet ist. Regelung IFRS

Auswirkungen auf den Konzern1) Inkrafttreten abschluss 01.01.2009 nein

IFRS 1 und IAS 27

Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards und Konzern- und separaten Einzelabschlüsse nach IFRS

IFRS 2

Änderungen zu IFRS 2 – Aktienbasierte Vergütungen

01.01.2009

nein

IFRS 7

Finanzinstrumente: Angaben

01.01.2009

ja

IFRS 8

Geschäftssegmente

01.01.2009

ja

IAS 1

Darstellung des Abschlusses

01.01.2009

ja

IAS 23 IAS 32

Fremdkapitalkosten Finanzinstrumente: Darstellung und IAS 1 Darstellung des Abschlusses: Kündbare Finanzinstrumente und bei Liquidation entstehende Verpflichtungen

01.01.2009 01.01.2009

ja nein

IAS 39 und IFRS 7

Umgliederung finanzieller Vermögenswerte

01.07.2008

nein

Regelung IAS

Regelung IFRIC IFRIC 12

Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen

01.01.2010

nein

IFRIC 13 IFRIC 14, IAS 19

Kundenbindungsprogramme Die Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestfinanzierungsvorschriften und ihre Wechselwirkung

01.01.2009 01.01.2009

nein nein

IFRIC 15 IFRIC 16

Vereinbarungen über die Errichtung von Immobilien Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb

01.01.2009 01.10.2008

nein nein

1)

Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen

Sofern aus der Anwendung eines Standards oder einer Interpretation Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns resultieren, werden diese Auswirkungen nachfolgend näher erläutert.

95


conwert Geschäftsbericht 2009

IFRS 7: FINANZINSTRUMENTE: ANGABEN Der geänderte Standard sieht zusätzliche Angaben über die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte und das Liquiditätsrisiko vor. Die Änderung verlangt eine quantitative Analyse der Ermittlung von beizulegenden Zeitwerten auf Grundlage einer dreistufigen Hierarchie für jede Klasse von Finanzinstrumenten, die zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden. Zusätzlich ist nun bei Bewertungen zum beizulegenden Zeitwert der Stufe 3 eine Überleitung von Anfangs- auf Endsaldo vorgeschrieben sowie die Angabe wesentlicher Umgliederungen zwischen den Stufen 1 und 2 der Ermittlungshierarchie. Mit der Änderung werden ferner die Anforderungen für Angaben von Liquiditätsrisiken in Bezug auf Geschäftsvorfälle, die sich auf Derivate beziehen, und von für Zwecke des Liquiditätsmanagements eingesetzten Vermögenswerten klargestellt. Die Angaben zur Ermittlung von beizulegenden Zeitwerten werden in der Erläuterung 8.10.4 dargestellt. Die Angaben zum Liquiditätsrisiko erfahren keine wesentlichen Änderungen durch die Neuregelung; sie werden unter Punkt 12 dargestellt. IFRS 8: GESCHÄFTSSEGMENTE Ab dem Zeitpunkt seines Inkrafttretens ersetzt IFRS 8 IAS 14 Segmentberichterstattung (IAS 14). Anstatt der in IAS 14 vorgesehenen Berichterstattung von Geschäfts- und geografischen Segmenten verfolgt IFRS 8 einen „Management Ansatz“ unter dem die veröffentlichten Segmentinformationen auf jenen Informationen basieren, die auch die Hauptentscheidungsträger des Unternehmens für ihre Entscheidungen über die Allokation von Ressourcen und Bewertung der Ertragskraft heranziehen. Die Unterscheidung in primäre und sekundäre Segmente fällt weg. Dagegen sind gemäß IFRS 8 grundsätzlich auch Geschäftssegmente berichtspflichtig, die ausschließlich oder überwiegend interne Leistungen für andere Bereiche des Unternehmens erbringen. Die Segmentberichterstattung nach IAS 14 erfolgte bislang ebenfalls nach dem internen Managementreporting, so dass die erstmalige Anwendung von IFRS 8 im conwert Konzern zu keiner geänderten Segmentberichterstattung führt. IAS 1: DARSTELLUNG DES ABSCHLUSSES Der überarbeitete Standard verlangt separate Darstellungen für Eigenkapitalveränderungen, die aus Transaktionen mit den Anteilseignern in ihrer Eigenschaft als Anteilseigner entstehen, und anderen Eigenkapitalverändungen. Die Eigenkapitalveränderungsrechnung umfasst folglich lediglich Details zu Geschäftsvorfällen mit Anteilseignern, während andere Eigenkapitalveränderungen in Summe in Form einer Überleitung für einzelne Eigenkapitalbestandteile gezeigt werden. Zudem führt der Standard eine Gesamtergebnisrechnung ein, in der sämtliche in der Gewinn- und Verlustrechnung erfassten Ertrags- und Aufwandsposten sowie alle erfolgsneutral im Eigenkapital erfassten Ergebnisbestandteile entweder in einer einzigen Aufstellung oder in zwei miteinander verbundenen Aufstellungen dargestellt werden. Der Konzern hat entschieden, zwei getrennte Aufstellungen vorzulegen. IAS 23 R*): FREMDKAPITALKOSTEN Die Änderung sieht die Aktivierungspflicht von Fremdkapitalkosten vor, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts zugeordnet werden können. Das Wahlrecht zur sofortigen erfolgswirksamen Erfassung wurde dadurch abgeschafft. Aus der Anwendung der Änderung des IAS 23 werden sich keine Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben, da die Aktivierung der Fremdkapitalzinsen die bereits bisher gewählte Bilanzierungsmethode des Konzerns darstellt. *)

R – Revised (überarbeitet)

VERBESSERUNGEN ZU IFRS 2008 Im Mai 2008 veröffentlichte der Board erstmals einen Sammelstandard zur Änderung verschiedener Standards mit dem primären Ziel, Inkonsistenzen zu beseitigen und Formulierungen klarzustellen. Für jeden Standard gibt es eigene Übergangsregelungen. Änderungen von Standards, die im Rahmen des Projekts Verbesserungen zu IFRS 2008 entwickelt wurden, wurden im Geschäftsjahr 2009 erstmals angewendet. Aus sämtlichen Neuregelungen in Verbesserungen zu IFRS 2008 ergaben sich keine Auswirkungen auf die Rechnungslegungsmethoden und die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

96


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Die nachfolgend aufgelisteten bereits veröffentlichten aber noch nicht verpflichtend anzuwendenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen, die von der EU bereits übernommen wurden, hat der Konzern noch nicht vorzeitig angewendet. Regelung IFRS

Inkrafttreten1)

Auswirkungen auf den Konzernabschluss

Noch nicht anzuwenden, außer vorzeitige Anwendung IFRIC 9 und IAS 39

Neubeurteilung eingebetteter Derivate und IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung

30.06.2009

nein

IFRIC 17

Sachdividenden an Eigentümer

01.07.2009

nein

IFRIC 18

Übertragung von Vermögenswerten von Kunden

01.07.2009

nein

IFRS 1 IFRS 3 und IAS 27

Erstmalige Anwendung der IFRS Unternehmenszusammenschlüsse und IAS 27 Konzern- und Einzelabschlüsse

01.07.2009 01.07.2009

nein ja

IAS 32 IAS 39

Einstufung von Bezugsrechten Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung: Geeignete Grundgeschäfte

01.02.2010 01.07.2009

nein nein

1)

Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen

Mit Ausnahme der nachfolgend erläuterten erwartet der Konzern aus der erstmaligen Anwendung dieser geänderten oder neuen Standards oder Interpretationen keine Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. IFRS 3 UNTERNEHMENSZUSAMMENSCHLÜSSE (ÜBERARBEITET) UND IAS 27 KONZERN- UND EINZELABSCHLÜSSE (ÜBERARBEITET) IFRS 3 (überarbeitet) führt wesentliche Änderungen bezüglich der Bilanzierung von Unternehmenszusammenschlüssen ein, die nach dem Anwendungszeitpunkt stattfinden. Es ergeben sich Auswirkungen auf die Bewertung von Anteilen ohne beherrschenden Einfluss, die Bilanzierung von Transaktionskosten, die erstmalige Erfassung und die Folgebewertung einer bedingten Gegenleistung sowie sukzessive Unternehmenserwerbe. Diese Neuregelungen werden sich auf die Ansatzhöhe des Geschäfts- oder Firmenwerts, auf das Ergebnis der Berichtsperiode, in der ein Unternehmenszusammenschluss erfolgt, und auf künftige Ergebnisse auswirken. IAS 27 (überarbeitet) schreibt vor, dass eine Veränderung der Beteiligungshöhe an einem Tochterunternehmen, die nicht zum Verlust der Beherrschung führt, als Transaktionen mit Anteilseignern in ihrer Eigenschaft als Anteilseigner bilanziert wird. Aus einer solchen Transaktion kann daher weder ein Geschäfts- oder Firmenwert noch ein Gewinn oder Verlust resultieren. Außerdem wurden Vorschriften zur Verteilung von Verlusten auf Anteilseigner des Mutterunternehmens und die Anteile ohne beherrschenden Einfluss und die Bilanzierungsregelungen für Transaktionen, die zu einem Beherrschungsverlust führen, geändert. Die Neuregelungen aus IFRS 3 (überarbeitet) und IAS 27 (überarbeitet) können sich auf künftige Erwerbe oder Verluste der Beherrschung an Tochterunternehmen auswirken.

97


conwert Geschäftsbericht 2009

2.3. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE 2.3.1. ALLGEMEINE KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE Die IFRS sehen für Unternehmenszusammenschlüsse die zwingende Anwendung von IFRS 3 vor. Diesbezüglich verweisen wir auf unsere Ausführungen unter Punkt 2.4.2. Erwirbt ein Unternehmen eine Gruppe von Vermögenswerten oder Nettovermögen, die kein Unternehmen bilden, so hat das Unternehmen die Anschaffungskosten zwischen den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden der Gruppe auf der Grundlage der relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt aufzuteilen (IFRS 3.4). Bei sämtlichen Akquisitionen von Immobilienprojektgesellschaften in den Jahren 2008 und 2009 handelte es sich um den Erwerb von einzelnen Vermögenswerten durch die Gesellschaft und nicht um Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne des IFRS 3, da es sich um Gesellschaften handelt, die ausschließlich Immobilieneigentümerfunktion haben und somit keine integrierten Gruppen von Tätigkeiten und Vermögenswerten darstellen. Die Konsolidierung dieser Gesellschaften erfolgte gem. IFRS 3.4 und IAS 27 zum Zeitpunkt des Erwerbes, die Endkonsolidierung zu dem Zeitpunkt, ab dem keine Kontrolle mehr besteht. 2.3.2. KONSOLIDIERUNGSKREIS Der Konzernabschluss beinhaltet die conwert Immobilien Invest SE („conwert SE“) und die von ihr kontrollierten Tochterunternehmen. Tochterunternehmen werden ab dem Erwerbszeitpunkt, d.h. ab dem Zeitpunkt, an dem der Konzern die Beherrschung erlangt, voll konsolidiert. Die Konsolidierung endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht. Zum Kreis der vollkonsolidierten und quotenkonsolidierten Unternehmen gehören 79 inländische (2008: 86) und 159 ausländische (2008: 145) Unternehmen. Eine Übersicht über die Konzernunternehmen des Konzerns ist unter Punkt 16.) ersichtlich. 2.3.3. KONSOLIDIERUNGSSTICHTAG Entsprechend dem Grundsatz des einheitlichen Abschlussstichtages wurde der Konzernabschluss auf den Stichtag des Jahresabschlusses der Muttergesellschaft conwert Immobilien Invest SE aufgestellt. Alle Einzelabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt. 2.3.4. KONSOLIDIERUNGSMETHODEN Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen werden eliminiert. Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Gesellschaften wurden mit Forderungen gegenüber nahe stehenden Gesellschaften aufgerechnet, soweit die Voraussetzungen gemäß IAS 32.42 vorlagen. Der Konzern ist Partner an gemeinschaftlich geführten Unternehmen (Joint Ventures). Ein Joint Venture wird als eine vertragliche Vereinbarung von zwei oder mehreren Parteien zur Durchführung einer wirtschaftlichen Tätigkeit, die einer gemeinschaftlichen Führung unterliegt, definiert. Ein gemeinschaftlich geführtes Unternehmen ist ein Joint Venture, das die Gründung eines eigenständigen Unternehmens beinhaltet, an dem jedes Partnerunternehmen beteiligt ist. Die Anteile an den Joint Ventures werden unter Anwendung der Quotenkonsolidierung erfasst. Es werden daher entsprechend dem Anteil die Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen der Joint Ventures in den entsprechenden Posten des Konzernabschlusses zusammengefasst. Die Abschlüsse der Joint Ventures werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Unternehmen, auf deren Geschäfts- bzw. Finanzpolitik ein maßgeblicher Einfluss ausgeübt werden kann (assoziierte Unternehmen), werden at equity bilanziert, wobei der anteilige Jahresüberschuss/ -fehlbetrag des Unternehmens in den Buchwert der Anteile eingeht.

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Minderheitenanteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Reinvermögens dar, der nicht dem Konzern zuzurechnen ist. Minderheitenanteile werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und in der Konzern-Bilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzern-Bilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt von dem auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital. Der Erwerb von Minderheitsanteilen, die sich aus Unternehmenszusammenschlüssen ergeben haben, wird nach der so genannten Parent-Entity-Extension-Methode bilanziert. Dabei wird die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert des anteiligen erworbenen Reinvermögens als Geschäfts- oder Firmenwert erfasst. 2.3.5. WÄHRUNGSUMRECHNUNG GESCHÄFTSTRANSAKTIONEN IN AUSLÄNDISCHER WÄHRUNG Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem am Tag der Transaktion gültigen Referenzkurs. Die Umrechung der monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in Euro erfolgt mit dem am Bilanzstichtag gültigen Devisenreferenzkurs der Europäischen Zentralbank. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst. UMRECHNUNG VON EINZELABSCHLÜSSEN IN AUSLÄNDISCHER WÄHRUNG Berichtswährung und funktionale Währung für Konzerngesellschaften in Österreich und Ländern, die Teilnehmer der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion sind, ist der Euro. Die in Fremdwährung aufgestellten Abschlüsse der in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmen werden gem. IAS 21 in Euro umgerechnet. Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten werden mit dem Mittelkurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital wird mit Ausnahme der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen zu historischen Kursen umgerechnet. Erträge und Aufwendungen sind grundsätzlich mit dem Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls umzurechnen. Da die Währungen jedoch keinen wesentlichen Schwankungen unterliegen, hat der Konzern aus Vereinfachungsgründen als Näherungswert den Jahresdurchschnittskurs für die Umrechnung herangezogen. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgsneutral erfasst. Der Währungsumrechnung wurden 2009 und 2008 folgende Kurse zugrunde gelegt:

31.12.2009

Stichtagkurs 31.12.2008

Durchschnittskurs 31.12.2009 31.12.2008

Ungarn

HUF

270,420

266,700

280,169

251,215

Tschechien

CZK

26,473

26,875

26,521

25,141

2.4. ZUSAMMENFASSUNG WESENTLICHER BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN 2.4.1. IMMOBILIENVERMÖGEN 2.4.1.1. ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN Der Zugang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten. Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert, wobei Gewinne oder Verluste aus der Änderung des beizulegenden Zeitwertes erfolgswirksam berücksichtigt werden. Zum Zeitpunkt des Erwerbes der einzelnen Objekte wird in Abhängigkeit von den Renditeerwartungen bzw. von der künftigen strategischen Ausrichtung des Objekts die Kategorisierung in als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien bzw. zum Verkauf gehaltene Immobilien vorgenommen. Bei einer Übertragung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf als zum Verkauf gehaltene Immobilien entsprechen die Anschaffungskosten der Immobilien für Zwecke der Folgebewertung deren beizulegendem Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert werden oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden können und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang mehr erwartet wird. Immobilien werden nur dann aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in die zum Verkauf gehaltenen Immobilien übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Während der Entwicklung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden Fremdkapitalkosten in Höhe der zurechenbaren Zinsaufwendungen aktiviert. Weitere Einzelheiten finden sich unter Punkt 8.1.

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2.4.1.2. ZUM VERKAUF GEHALTENE IMMOBILIEN Der Zugang der zum Verkauf gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten, Umgliederungen von den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Umgliederung vorgenommen. In weiterer Folge erfolgt der Ansatz der zum Verkauf bestimmten Immobilien entsprechend IAS 2 mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungsoder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien werden ausgebucht, wenn der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist. Weitere Einzelheiten finden sich unter Punkt 8.4. 2.4.2. UNTERNEHMENSZUSAMMENSCHLÜSSE UND GESCHÄFTS- UND FIRMENWERT Der Erwerb von Tochterunternehmen und Geschäftsbetrieben wird nach der Erwerbsmethode bilanziert. Dies beinhaltet die Erfassung von identifizierbaren Vermögenswerten (einschließlich der zuvor nicht erfassten immateriellen Vermögenswerte) und Schulden (einschließlich Eventualschulden, jedoch ungeachtet künftiger Restrukturierung) des erworbenen Geschäftsbetriebs zum beizulegenden Zeitwert. Der Geschäfts- oder Firmenwert aus einem dieser Unternehmenszusammenschlüsse wird bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses über den Anteil des Erwerbers an den beizulegenden Zeitwerten der identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden des erworbenen Unternehmens bemessen. Nach dem erstmaligen Ansatz wird der Geschäfts- oder Firmenwert zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet. Zum Zweck des Wertminderungstests wird der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworbene Geschäfts- oder Firmenwert ab dem Erwerbszeitpunkt den zahlungsmittelgenerierenden Einheiten bzw. Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet, die von den Synergieeffekten aus dem Unternehmenszusammenschluss profitieren. Dies gilt unabhängig davon, ob andere Vermögenswerte oder Schulden des Erwerbers diesen zahlungsmittelgenerierenden Einheiten oder Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet werden. Weitere Einzelheiten finden sich unter Punkt 8.2. 2.4.3. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE Einzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Anschaffungskosten von im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses erworbenen immateriellen Vermögenswerten entsprechen ihrem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt. Die immateriellen Vermögenswerte werden in den Folgeperioden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Abschreibung basiert auf der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts. Die Abschreibungsdauer und Abschreibungsmethode werden bei immateriellen Vermögenswerten mit einer begrenzten Nutzungsdauer mindestens zum Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft. Die aufgrund von Änderungen der erwarteten Nutzungsdauer oder des erwarteten Verbrauchs des zukünftigen wirtschaftlichen Nutzens des Vermögenswerts erforderlichen Änderungen der Abschreibungsmethode oder Abschreibungsdauer werden als Änderungen von Schätzungen behandelt. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer werden in der Gewinn- und Verlustrechnung in der Zeile Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung immaterieller Vermögenswerte werden als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Vermögenswerts ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert ausgebucht wird, erfolgswirksam erfasst. Weitere Einzelheiten hierzu finden sich unter Punkt 8.2. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde: Software: 3 Jahre Kundenbeziehungen und Managementverträge: 5 – 11 Jahre

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2.4.4. ANTEILE AN ASSOZIIERTEN UNTERNEHMEN Die Anteile an einem assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei welchem der Konzern über maßgeblichen Einfluss verfügt und das weder ein Tochterunternehmen noch ein Joint Venture ist. Nach der Equity-Methode werden die Anteile an einem assoziierten Unternehmen in der Bilanz zu Anschaffungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen des assoziierten Unternehmens erfasst. Die Gewinn- und Verlustrechnung enthält den Anteil des Konzerns am Erfolg des assoziierten Unternehmens. Unmittelbar im Eigenkapital des assoziierten Unternehmens ausgewiesene Änderungen werden vom Konzern in Höhe seines Anteils im sonstigen Ergebnis erfasst. Gewinne und Verluste aus Transaktionen zwischen dem Konzern und dem assoziierten Unternehmen werden entsprechend dem Anteil am assoziierten Unternehmen eliminiert. Die Abschlüsse der assoziierten Unternehmen werden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Soweit erforderlich, werden Anpassungen an konzerneinheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden vorgenommen. Weitere Einzelheiten hierzu finden sich unter Punkt 5. 2.4.5. SACHANLAGEN Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde: Technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung: 5 – 10 Jahre 2.4.6. LEASINGVERHÄLTNISSE Der Konzern tritt sowohl als Leasinggeber für die von ihm gehaltenen Immobilien an Mieter, als auch als Leasingnehmer für Immobilien im Fall von Sale and Lease back Transaktionen auf. Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis beinhaltet, wird auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts oder bestimmter Vermögenswerte abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Eine erneute Beurteilung ist nach dem Beginn des Leasingverhältnisses nur unter den Voraussetzungen des IFRIC 4 vorzunehmen. Bei Sale and Lease Back Transaktionen, welche nach IFRS als Finance Lease qualifiziert werden, wird der Überschuss der Verkaufserlöse über den Buchwert nicht unmittelbar als Ertrag erfasst, sondern über die Laufzeit abgegrenzt und erfolgswirksam verteilt. Leasingverhältnisse, bei denen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken übertragen werden, werden als Finance Leases klassifiziert. Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Operating Leases klassifiziert und entsprechend bilanziert. Bei der Klassifizierung von Leasingverhältnissen von Grundstücken und Gebäuden wird die Grundstücks- und Gebäudekomponente grundsätzlich getrennt betrachtet. Die Mindestleasingzahlungen für die Grundstücks- und Gebäudekomponente werden im Verhältnis der relativen Fair Values aufgeteilt. Die Grundstückskomponente wird normalerweise als Operating Lease klassifiziert, es sei denn das Eigentum geht am Ende der Laufzeit auf den Leasingnehmer über. Die Gebäudekomponente wird unter Verwendung der Kriterien des IAS 17 als Operating Lease oder Finance Lease klassifiziert. Die Leasingzahlungen für Operating Lease Verhältnisse werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Leasinggegenstände, welche als Finance Lease qualifiziert werden, werden über die Nutzungsdauer des Gegenstandes abgeschrieben. Ist der Eigentumsübergang auf den Konzern am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses jedoch nicht hinreichend sicher, wird der Leasinggegenstand über den kürzeren der beiden Zeiträume von erwarteter Nutzungsdauer und Laufzeit des Leasingverhältnisses vollständig abgeschrieben.

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Eine gesonderte Bewertung der Grundstücks- und Gebäudekomponente ist jedoch nicht erforderlich, wenn es sich bei dem Anteil des Leasingnehmers an den Grundstücken und Gebäuden um als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien im Sinne von IAS 40 handelt und nach dem Fair Value Model bilanziert wird. Eine Übersicht über Finanzierungsverbindlichkeiten und deren Fristigkeit ist in Kapitel 8.10. dargestellt. 2.4.7. WERTMINDERUNGEN VON NICHT-FINANZIELLEN VERMÖGENSWERTEN Der Konzern beurteilt an jedem Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein nichtfinanzieller Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor oder ist eine jährliche Überprüfung eines Vermögenswerts auf Werthaltigkeit erforderlich, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren Betrages des jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge von beizulegendem Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Für bestimmte Vermögenswerte sind zusätzlich folgende Kriterien zu berücksichtigen: FIRMENWERT Die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts wird mindestens einmal jährlich überprüft. Ein Werthaltigkeitstest wird auch dann durchgeführt, wenn Ereignisse oder Umstände darauf hindeuten, dass der Buchwert gemindert sein könnte. Firmenwerte werden zum Zweck des Wertminderungstests zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet. Die Wertminderung wird durch die Ermittlung des erzielbaren Betrages der zahlungsmittelgenerierenden Einheit bestimmt, der der Firmenwert zugeordnet wurde, wobei der erzielbare Betrag durch die Berechnung des Nutzungswerts durch die Abzinsung der durch die Einheit generierten Cashflows ermittelt wird. Unterschreitet der erzielbare Betrag den Buchwert dieser Einheit, wird ein Wertminderungsaufwand erfasst, der in den nachfolgenden Berichtsperioden nicht aufgeholt werden darf. Zahlungsmittelgenerierende Einheiten werden durch die Zusammenfassung von Vermögenswerten, die selbstständig Cashflows generieren, gebildet. Weitere Einzelheiten hierzu finden sich unter Punkt 8.2. LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE, DIE PLANMÄSSIG ABGESCHRIEBEN WERDEN Bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass eine Wertminderung bei planmäßig abzuschreibenden langfristigen Vermögenswerten eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Wertminderungsverlusts als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und seinem erzielbaren Betrag. Der erzielbare Betrag wird durch die Berechnung des Nutzungswerts durch die Abzinsung der durch den Vermögenswert generierten Cashflows oder des beizulegenden Zeitwertes abzüglich Veräußerungskosten ermittelt. Der Buchwert des Vermögenswerts wird unter Verwendung eines Wertberichtigungskontos reduziert. Der Wertminderungsverlust wird ergebniswirksam erfasst. Verringert sich die Höhe der Wertberichtigung in den folgenden Berichtsperioden und kann diese Verringerung objektiv auf einen nach der Erfassung der Wertminderung aufgetretenen Sachverhalt zurückgeführt werden, wird die früher erfasste Wertberichtigung rückgängig gemacht. Der neue Buchwert des Vermögenswerts darf jedoch die fortgeführten Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Wertaufholung nicht übersteigen. Die Wertaufholung wird erfolgswirksam erfasst. ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN Nach Anwendung der Equity-Methode ermittelt der Konzern, ob es erforderlich ist, einen zusätzlichen Wertminderungsaufwand für die Anteile des Konzerns an assoziierten Unternehmen zu erfassen. Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, inwiefern objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Anteil an einem assoziierten Unternehmen wertgemindert ist. Ist dies der Fall, so wird die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert des assoziierten Unternehmens und dem Buchwert als Wertminderungsaufwand erfolgswirksam erfasst.

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2.4.8. ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE Die Guthaben bei Kreditinstituten und Sparbücher werden zum Tageswert am Bilanzstichtag angesetzt. Die Sparbücher haben eine ursprüngliche Fälligkeit von weniger als 3 Monaten. Für Zwecke der Konzerngeldflussrechnung umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente den in diesen Posten ausgewiesenen Betrag. 2.4.9. FINANZINSTRUMENTE Finanzinstrumente werden in Übereinstimmung mit dem wirtschaftlichen Gehalt der vertraglichen Bedingungen als finanzielle Vermögenswerte bzw. finanzielle Verbindlichkeiten klassifiziert. Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, die auf organisierten Märkten gehandelt werden, wird durch den am Bilanzstichtag notierten Marktpreis (Geldkurs) bestimmt. Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt besteht, wird unter Anwendung von allgemein anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Zu diesen Bewertungsmethoden gehören die Verwendung der jüngsten Geschäftsvorfälle zwischen sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern, der Vergleich mit dem aktuellen beizulegenden Zeitwert eines anderen, im Wesentlichen identischen Finanzinstrument, sowie die Analyse von diskontierten Cashflows. Zinsen, Dividenden, Gewinne und Verluste aus diesen Finanzinstrumenten sind als Aufwendungen oder Erträge (exkl. Gewinne und Verluste für Derivate die zum Cashflow Hedging verwendet werden – siehe Kapitel 8.10.3.) im Finanzergebnis dargestellt. 2.4.9.1. FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE ERSTMALIGER ANSATZ Finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS 39 werden in Abhängigkeit vom Einzelfall entweder als finanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, als Kredite und Forderungen, als bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen oder als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte klassifiziert. Die finanziellen Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Außer bei erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerten werden darüber hinaus Transaktionskosten berücksichtigt, die direkt dem Erwerb des Vermögenswerts zuzurechnen sind. Die Beurteilung, ob ein Vertrag ein eingebettetes Derivat enthält, wird zum Zeitpunkt vorgenommen, zu dem das Unternehmen erstmals Vertragspartei wird. Die eingebetteten Derivate werden vom Basisvertrag getrennt, wenn dieser nicht zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam erfasst wird, und eine Analyse ergibt, dass die wirtschaftlichen Merkmale und Risiken des eingebetteten Derivats nicht eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags verbunden sind. Die Designation der finanziellen Vermögenswerte in die Bewertungskategorien erfolgt bei ihrem erstmaligen Ansatz. Umwidmungen werden, sofern diese zulässig sind und erforderlich erscheinen, zum Ende jedes Geschäftsjahres vorgenommen. Alle marktüblichen Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten werden am Handelstag, d. h. am Tag, an dem das Unternehmen die Verpflichtung zum Kauf des Vermögenswerts eingegangen ist, bilanziell erfasst. Marktübliche Käufe und Verkäufe sind Käufe oder Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten, die die Lieferung der Vermögenswerte innerhalb eines durch Marktvorschriften oder -konventionen festgelegten Zeitraums vorschreiben.

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FOLGEBEWERTUNG Die Folgebewertung von finanziellen Vermögenswerten hängt, wie in der Folge erläutert, von deren Klassifizierung ab. Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte Die Gruppe der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte enthält die zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte. Finanzielle Vermögenswerte werden als zu Handelszwecken gehalten klassifiziert, wenn sie für Zwecke der Veräußerung in der nahen Zukunft erworben werden. Derivate werden ebenfalls als zu Handelszwecken gehalten eingestuft, mit Ausnahme von Derivaten, bei denen es sich um eine Finanzgarantie handelt oder die als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind. Gewinne oder Verluste aus finanziellen Vermögenswerten, die zu Handelszwecken gehalten werden, werden erfolgswirksam erfasst. Kredite und Forderungen Kredite und Forderungen sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Wertberichtigung für Wertminderungen bewertet. Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte, die als zur Veräußerung verfügbar klassifiziert und nicht in eine der vorstehend genannten Kategorien eingestuft sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei die nicht realisierten Gewinne oder Verluste grundsätzlich im sonstigen Ergebnis erfasst wurden. Bei Abgang derartiger finanzieller Vermögenswerte wird der zuvor im Eigenkapital erfasste kumulierte Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht. Erhaltene oder gezahlte Zinsen werden als Zinserträge oder Zinsaufwendungen ausgewiesen. Es wird die Effektivzinsmethode angewandt. Dividenden werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf die Zahlung erfolgswirksam als „erhaltene Dividenden“ erfasst. Bei übrigen langfristigen finanziellen Vermögenswerten handelt es sich um Eigenkapitalinstrumente, für die kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und deren beizulegender Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann. Diese werden daher mit den Anschaffungskosten bewertet. AUSBUCHUNG FINANZIELLER VERMÖGENSWERTE Ein Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte an den Cashflows, die mit dem Vermögenswerten verbunden sind, auslaufen. Werden alle wesentlichen Risiken und Chancen aus einem Vermögenswert übertragen, so wird der Vermögenswert ebenfalls ausgebucht. WERTMINDERUNG FINANZIELLER VERMÖGENSWERTE Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise bestehen, dass eine Wertminderung eines finanziellen Vermögenswerts oder einer Gruppe von finanziellen Vermögenswerten vorliegt. Ein finanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten gilt nur dann als wertgemindert, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eintraten (ein eingetretener „Schadensfall“), objektive Hinweise auf eine Wertminderung vorliegen und dieser Schadensfall eine Auswirkung auf die erwarteten künftigen Cashflows des finanziellen Vermögenswerts oder der Gruppe der finanziellen Vermögenswerte hat, die sich verlässlich schätzen lässt. Hinweise auf eine Wertminderung können dann gegeben sein, wenn Anzeichen dafür vorliegen, dass der Schuldner oder eine Gruppe von Schuldnern erhebliche finanzielle Schwierigkeiten hat, bei Ausfall oder Verzug von Zins- oder Tilgungszahlungen, der Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz oder eines sonstigen Sanierungsverfahrens, und wenn beobachtbare Daten auf eine messbare Verringerung der erwarteten künftigen Cashflows hinweisen, wie Änderungen der Rückstände oder wirtschaftlichen Bedingungen, die mit Ausfällen korrelieren.

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Eine Wertminderung für Forderungen über ein Wertberichtigungskonto wird vorgenommen, wenn ein objektiver substantieller Hinweis vorliegt, dass der Konzern nicht in der Lage sein wird, die Forderungen vollständig zu realisieren. Die Höhe des Wertminderungsaufwandes ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Buchwert und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows. Die Feststellung eines Wertminderungsbedarfes erfolgt für finanzielle Vermögenswerte, die für sich gesehen bedeutsam sind, individuell und bei finanziellen Vermögenswerten, die für sich gesehen nicht bedeutsam sind, individuell oder gemeinsam. Stellt der Konzern fest, dass für einen einzeln untersuchten finanziellen Vermögenswert, sei er bedeutsam oder nicht, kein objektiver Hinweis auf Wertminderung besteht, nimmt er den Vermögenswert in eine Gruppe finanzieller Vermögenswerte mit vergleichbaren Kreditrisikoprofilen auf und untersucht sie gemeinsam auf Wertminderung. Vermögenswerte, die einzeln auf Wertminderung untersucht werden und für die eine Wertberichtigung neu bzw. weiterhin erfasst wird, werden nicht in eine gemeinsame Wertminderungsbeurteilung einbezogen. Erhöht oder verringert sich die Höhe eines geschätzten Wertminderungsaufwands in einer folgenden Berichtsperiode aufgrund eines Ereignisses, das nach der Erfassung der Wertminderung eintrat, wird der früher erfasste Wertminderungsaufwand durch Anpassung des Wertberichtigungskontos erfolgswirksam erhöht oder verringert. Eine Ausbuchung der Forderungen erfolgt, wenn sie als uneinbringlich eingestuft werden. Wird eine ausgebuchte Forderung aufgrund eines Ereignisses, das nach der Ausbuchung eintrat, später wieder als einbringlich eingestuft, wird der entsprechende Betrag unmittelbar erfolgswirksam erfasst. Der Konzern ermittelt für zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise darauf schließen lassen, dass eine Wertminderung eines Vermögenswerts vorliegt. Bei als zur Veräußerung verfügbar eingestuften Eigenkapitalinstrumenten würde ein signifikanter oder anhaltender Rückgang des beizulegenden Zeitwerts des Instruments unter seine Anschaffungskosten einen objektiven Hinweis auf Wertminderung darstellen. Bestehen Hinweise auf eine Wertminderung, wird ein Betrag in Höhe der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert als Wertminderung erfolgswirksam erfasst. Bei Schuldinstrumenten liegt eine Wertminderung vor, wenn mit einem Ausfall oder Verzug erwarteter zukünftiger Cashflows zu rechnen ist. Bei der Wertminderung von als zur Veräußerung verfügbar eingestuften Schuldinstrumenten werden auf den geminderten Buchwert des Vermögenswerts, basierend auf dem ursprünglichen Effektivzinssatz, weiterhin Zinsen erfasst, die im Posten Finanzerträge ausgewiesen werden. Wertminderungen werden bei Eigenkapitalinstrumenten erfolgsneutral, bei Schuldinstrumenten erfolgswirksam rückgängig gemacht.

2.4.9.2. FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN ERSTMALIGER ANSATZ Finanzielle Verbindlichkeiten werden bei erstmaliger Erfassung mit ihrem beizulegenden Zeitwert einschließlich Transaktionskosten erfasst. Mit finanziellen Verbindlichkeiten in Zusammenhang stehende Geldbeschaffungskosten werden mit den finanziellen Verbindlichkeiten saldiert dargestellt. Die kurzfristigen finanziellen Schulden umfassen kurzfristige Kreditverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristige finanzielle Schulden. Die langfristigen finanziellen Schulden umfassen langfristige Kreditverbindlichkeiten, Anleiheverbindlichkeiten, Wandelschuldverschreibungen, Mieterfinanzierungsbeiträge und sonstige langfristige finanzielle Schulden. Bezüglich weiterer Einzelheiten verweisen wir auf Punkt 8.10. Mieterfinanzierungsbeiträge Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfinanzierungsbeiträge sind dem Geschäftsbereich Vermietung von geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündigungsfall an den Mieter zu refundieren. Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermieters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfinanzierungsbeiträge, weshalb diese unter den langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden. Die Mieterfinanzierungsbeiträge werden bei Erhalt der Zahlungsmittel mit dem zugeflossenen Betrag und in der Folge unter Berücksichtigung von Indexanpassungen (VPI 1996 bzw. 1998) und Abschreibung für Verwohnung (2% p.a.) bewertet. Der so ermittelte Betrag entspricht dem Rückzahlungsbetrag und dieser dem beizulegenden Zeitwert.

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FOLGEBEWERTUNG Die Folgebewertung erfolgt mit fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die Auflösung von Geldbeschaffungskosten erfolgt über die Laufzeit der Finanzierung und wird entsprechend im Finanzergebnis dargestellt. AUSBUCHUNG FINANZIELLER VERBINDLICHKEITEN Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, gekündigt oder erloschen ist. 2.4.9.3. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE UND BILANZIERUNG VON SICHERUNGSBEZIEHUNGEN ERSTMALIGER ANSATZ Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehende Risiken aus Zinssatzänderungen zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität abgeschlossen. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Marktwert angesetzt. Der Ausweis der derivativen Finanzinstrumente erfolgt entsprechend der Marktbewertung gesondert unter den sonstigen finanziellen Vermögenswerten oder sonstigen finanziellen Schulden. Derivative Finanzinstrumente werden auf Basis der zugrunde liegenden vertraglichen Cashflows als kurzfristig oder langfristig klassifiziert. Derivative Finanzinstrumente, die als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind, werden in Übereinstimmung mit dem zugrunde liegenden Grundgeschäft klassifiziert. FOLGEBEWERTUNG Sind die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting gemäß IAS 39 erfüllt, werden unrealisierte Gewinne oder Verluste, die den effektiven Teil des Sicherungsgeschäftes betreffen, direkt im sonstigen Ergebnis erfasst. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge werden in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der die abgesicherte Transaktion das Periodenergebnis beeinflusst, z.B. dann, wenn abgesicherte Finanzerträge oder Aufwendungen erfasst werden oder wenn ein erwarteter Verkauf durchgeführt wird. Resultiert eine Absicherung im Ansatz eines nicht finanziellen Vermögenswerts oder einer nicht finanziellen Verbindlichkeit, so werden die im Eigenkapital erfassten Beträge Teil der Anschaffungskosten zum Zugangszeitpunkt des nicht finanziellen Vermögenswerts bzw. der nicht finanziellen Verbindlichkeit. Wird mit dem Eintritt der erwarteten Transaktion oder der festen Verpflichtung nicht länger gerechnet, werden die zuvor im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht. Wenn das Sicherungsinstrument ausläuft oder veräußert, beendet oder ausgeübt wird, ohne dass ein Ersatz oder ein Überrollen des Sicherungsinstruments in ein anderes Sicherungsinstrument erfolgt oder die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung nicht mehr erfüllt sind, verbleiben die bislang im Eigenkapital erfassten Beträge solange als gesonderter Posten im Eigenkapital, bis die erwartete Transaktion oder feste Verpflichtung eingetreten ist. Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von derivativen Finanzinstrumenten während des Geschäftsjahres, die nicht die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehungen erfüllen, und der unwirksame Teil eines wirksamen Sicherungsinstruments werden sofort erfolgswirksam erfasst.

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2.4.10.

AKTIENRÜCKKAUFPROGRAMM, KAPITALRÜCKLAGEN UND SONSTIGE RÜCKLAGEN Erwirbt der Konzern eigene Anteile, so werden diese zu Anschaffungskosten erfasst und vom Eigenkapital abgezogen. Der Ausweis erfolgt in einem separaten Posten „Eigene Anteile“. Bei Veräußerung eigener Anteile wird der tatsächliche erzielte Veräußerungserlös abzüglich Transaktionskosten als Erhöhung des Eigenkpaitals erfasst. Abweichungen zu dem bei Erwerb im Posten „Eigene Anteile“ erfassten Betrag werden in die Kapitalrücklage eingestellt. Bezüglich weiterer Einzelheiten zum Aktienrückkaufprogramm verweisen wir auf Punkt 8.7.1. Die Kapitalrücklagen beinhalten das Agio aus früheren Kapitalerhöhungen sowie Gesellschafter-zuschüsse (aus dem Gründungsjahr der Gesellschaft). Die mit den Kapitalerhöhungen in Zusammenhang stehenden Transaktionskosten (net of tax) wurden abgezogen. Die sonstigen Rücklagen beinhalten die Rücklage für nicht realisierte Gewinne, Cashflow Hedge, zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente, EK-Anteil der Wandelanleihe und den Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung. 2.4.11. RÜCKSTELLUNGEN, EVENTUALVERBINDLICHKEITEN UND -FORDERUNGEN Eine Rückstellung wird dann und nur dann gebildet, wenn ein Unternehmen aus einem vergangenen Ereignis eine gegenwärtige Verpflichtung hat, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist und eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Eventualverbindlichkeiten werden in der Bilanz nicht erfasst, sondern werden im Anhang offengelegt. Sie werden dann nicht offengelegt, wenn die Möglichkeit eines Ressourcenabflusses mit wirtschaftlichem Nutzen unwahrscheinlich ist. Eventualforderungen werden in der Bilanz nicht erfasst, aber offengelegt, wenn der Zufluss wirtschaftlichen Nutzens wahrscheinlich ist. 2.4.12. ZUWENDUNGEN DER ÖFFENTLICHEN HAND Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig als Ertrag erfasst und mit den entsprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, verrechnet. Die Zuwendungen für Vermögenswerte (Förderungen im Sinne der Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes) aus dem Geschäftsbereich Erwerb und Vermietung von geförderten Neubauten wurden entsprechend dem Wahlrecht von IAS 20 vor Neubewertung einzelner Vermögensgegenstände und Schuldposten vom Buchwert des Vermögensgegenstandes abgesetzt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr sowie im Geschäftsjahr 2008 wurden keine neuen Zuwendungen der öffentlichen Hand erfasst. 2.4.13. ERTRAGSREALISIERUNG Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Erträge sind zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung zu bemessen. Skonti, Rabatte sowie Umsatzsteuer oder andere Abgaben bleiben unberücksichtigt. Darüber hinaus setzt die Ertragsrealisierung die Erfüllung nachfolgend aufgelisteter Ansatzkriterien voraus. Die Realisierung von Netto-Mieterlösen und Betriebskosten erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrages. Die Realisierung der Umsatzerlöse aus Liegenschaftsverkäufen erfolgt nach Maßgabe der in den zugrunde liegenden Verträgen normierten Gefahren- und Risikoübergänge dann, wenn die mit dem Eigentum verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken auf den Käufer übergegangen sind. Die Realisierung von Dienstleistungserlösen erfolgt nach Abschluss der erbrachten Leistungen.

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2.4.14. ERTRAGSTEUERN Die Ertragsteuerbelastung basiert auf dem Jahresgewinn und berücksichtigt tatsächliche und latente Steuern. Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende Periode und für frühere Perioden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrages werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten. Tatsächliche Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im Eigenkapital erfasst. Steuerlatenzen werden unter Anwendung der „balance sheet liability method“ errechnet. Latente Steuern spiegeln die Steuereffekte der temporären Differenzen zwischen den ausgewiesenen Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden und den entsprechenden Beträgen aufgrund der jeweiligen steuerlichen Vorschriften wider. Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden unter Verwendung der erwarteten Steuersätze für das steuerbare Einkommen ermittelt, die zum Zeitpunkt des Ausgleichs der temporären Differenzen anwendbar sein werden. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) verwendet, die zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind. Das Ausmaß der aktiven und passiven Steuerabgrenzung spiegelt die Steuerwirkungen wider, die sich nach Einschätzung des Unternehmens zum Bilanzstichtag ergeben würden, wenn die Buchwerte des Vermögens realisiert und die Verbindlichkeiten beglichen würden. Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden grundsätzlich für alle temporären Differenzen sowie steuerlichen Verlustvorträge berücksichtigt, mit Ausnahme der + latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäftsoder Firmenwerts oder eines Vermögenswerts oder einer Schuld aus einem Geschäftsvorfall, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das unternehmensrechtliche Jahresergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst, und + latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche aus temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden. Die latenten Steueransprüche werden gebildet, wenn es wahrscheinlich ist, dass zum Zeitpunkt der Realisierung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages genügend steuerbare Gewinne vorhanden sein werden. Zu jedem Bilanzstichtag werden die bisher unberücksichtigten abzugsfähigen temporären Differenzen/der steuerliche Verlustvortrag sowie der Buchwert der gebildeten aktiven Steuerabgrenzungen neu eingeschätzt. Jene bisher nicht aktivierten latenten Steueransprüche werden in dem Ausmaß berücksichtigt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass der zukünftige steuerbare Gewinn die Realisierung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages zulässt. Im Gegensatz dazu wird der Buchwert latenter Steueransprüche in jenem Ausmaß wertberichtigt, in dem es nicht länger wahrscheinlich ist, dass in Zukunft genügend steuerbare Gewinne zur Verwendung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages vorhanden sein werden. Latente Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im Eigenkapital erfasst. Zum Bilanzstichtag werden latente Steueransprüche mit latenten Steuerschulden aufgerechnet, wenn + diese Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der selben Steuerbehörde bestehen und + wenn die Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten unter den für österreichische Gesellschaften bestehenden Steuerumlage- und Gruppenvertrag fallen, welcher ein einklagbares Recht auf Aufrechnung zur Folge hat.

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3. ERMESSENSAUSÜBUNGEN UND SCHÄTZUNGSUNSICHERHEITEN Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden im Folgenden erläutert. Die aktuelle Finanzmarktkrise und dabei im Besonderen der Zusammenbruch von bedeuteten Investmentbanken sowie die Verstaatlichung einer nicht unbedeutenden Anzahl von Banken, die Mitte September 2008 begann, hat zu einem signifikanten Ausmaß an Ungewissheit in der Weltund Immobilienwirtschaft geführt. Die Auswirkungen dieser Ereignisse führen weiterhin zu einem hohen Maß an Unsicherheit über das weitere Vorgehen der Marktteilnehmer. In dieser Marktumgebung ist es möglich, dass Preise und Wertentwicklung einer höheren Volatilität ausgesetzt sind. Das Management ist der Ansicht, dass wesentliche Ermessensausübungen und Schätzungen im Wesentlichen die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 2.143,4 (2008: Mio EUR 2.137,2)) betreffen. Die Bewertung von Immobilien ist abhängig von der Art der angewendeten Bewertungsmethode und der darin verwendeten Bewertungsparameter. Obwohl die erstellten Gutachten über die im Eigentum des Konzerns befindlichen Objekte international anerkannten Standards entsprechen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine andere Bewertungsmethode zu einer anderen – möglicherweise geringeren – Bewertung der Immobilien des Konzerns führt. In die Bewertung von Immobilien fließen neben dem Mietzins und dessen Nachhaltigkeit, dem Zustand der Immobilie und der Lage des Objektes auch weitere zusätzliche Faktoren und weitergehende Annahmen ein. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer negativen Veränderung einer dieser Faktoren oder einer dieser Annahmen sich der Wert der Immobilie verschlechtert, sodass dies einen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Finanzund Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten sind unter Punkt 8.1 zu finden. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 373,9 (2008: Mio EUR 360,1)) werden zu Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten sind unter Punkt 8.4 zu finden. Hinsichtlich der Ermessensausübungen und Schätzungen wird auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien verwiesen. Der Konzern überprüft mindestens einmal jährlich, ob der Geschäfts- oder Firmenwert wertgemindert ist. Dies erfordert eine Schätzung der Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, denen der Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet ist. Zur Schätzung des Nutzungswerts muss das Management die voraussichtlichen künftigen Cashflows der zahlungsmittelgenerierenden Einheit schätzen und darüber hinaus einen angemessenen Abzinsungssatz wählen, um den Barwert dieser Cashflows zu ermitteln. Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts betrug zum 31. Dezember 2009 Mio EUR 162,7 (2008: Mio EUR 164,1). Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt 8.2. Immaterielle Vermögenswerte werden je nach Art des Vermögenswerts und der Verfügbarkeit von Informationen anhand einer geeigneten Bewertungsmethode bewertet. Für die Bewertung der Kundenbeziehungen und Managementverträge (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 42,1 (2008: Mio EUR 51,4)) wird die Residualwertmethode (Multi-Period Excess Earnings Method) angewandt. Dabei wird der Barwert der ausschließlich durch den zu bewertenden immateriellen Vermögenswert hervorgebrachten Cashflows ermittelt. Ausgehend von der Annahme, dass der zu bewertende immaterielle Vermögenswert erst im Verbund mit anderen materiellen und immateriellen Vermögenswerten Cashflows generiert, werden bei der Ermittlung der relevanten Einzahlungsüberschüsse fiktive Auszahlungen für diese unterstützenden Vermögenswerte (Contributory Asset Charges) berücksichtigt.

109


conwert Geschäftsbericht 2009

Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Anteil an einem assoziierten Unternehmen wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor, wird anhand einer geeigneten Bewertungsmethode (DCF-Methode) der erzielbare Betrag bestimmt. Der DCF-Methode zugrunde liegende Planungsrechungen basieren auf einer unternehmensinternen Mittelfristplanung unter Anwendung eines an die Tätigkeit und das Unternehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes. Die Verwertbarkeit der Verlustvorträge und somit die Aktivierung eines entsprechenden Aktivpostens (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 3,8 (2008: Mio EUR 8,1) unter den aktiven latenten Steueransprüchen ergibt sich nach der Einschätzung des Managements über die künftige Ergebnis- bzw. Steuersituation des Konzerns. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer negativen Veränderung von Annahmen die Aktivierung der latenten Steueransprüche in selbiger Höhe nicht gerechtfertigt ist, sodass dies einen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten sind unter Punkt 8.8 zu finden.

4. ANTEILE AN JOINT VENTURE GESELLSCHAFTEN Die conwert Immobilien Gruppe hält Anteile an den unter Punkt 16 ersichtlichen Joint Venture Gesellschaften, die im Immobilienbereich tätig sind. Die Veränderung der Vermögenswerte und Schulden resultiert aus der Auflösung eines Joint Venture. Die dem Konzern aus den Joint Ventures zuzurechnenden Anteile an den Vermögenswerten, Schulden, Erträgen und Aufwendungen der 2009 gemeinschaftlich geführten Unternehmen stellen sich zum 31. Dezember 2009 bzw. 31. Dezember 2008 wie folgt dar: in Mio EUR

2008

1,6

71,8

Langfristige Vermögenswerte

24,4

24,4

Gesamt

26,0

96,2

Kurzfristige Schulden Langfristige Schulden

(18,1) (0,2)

(35,9) (19,9)

18,3

40,4

Gesamt Vermietungserlöse

2,3

6,4

Veräußerungserlöse

0,0

15,4

Immobilienaufwendungen Abgang von zum Verkauf bestimmten Immobilien sowie als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

(1,2) 0,0

(2,6) (14,4)

Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

(0,1)

0,9

Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Betriebsergebnis (EBIT)

0,0

0,3

(0,1)

(1,2)

0,9

4,7

(0,6)

(3,5)

Ertragsteueraufwand

0,0

(0,5)

Ergebnis nach Ertragsteuern

0,3

0,8

Finanzaufwendungen

110

2009

Kurzfristige Vermögenswerte


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5. ANTEILE AN ASSOZIIERTEN UNTERNEHMEN Der Anteil der strategischen Beteiligung an der ECO Business Immobilien AG, Wien, beträgt 24,9 %. Entsprechend der Beteiligungsquote erfolgte die Darstellung als assoziiertes Unternehmen. Die ECO Business Immobilien AG ist ein börsenotiertes Unternehmen, dessen Unternehmensgegenstand unter anderem Investitionen in gewerbliche Immobilien, der An- und Verkauf sowie die Entwicklung von Gewerbeimmobilien ist. Der beizulegende Zeitwert der Anteile zum Ende der Berichtsperiode beträgt Mio EUR 36,8 (2008: Mio EUR 11,6). Nachfolgende Tabelle enthält zusammengefasste Finanzinformationen über die Beteiligung des Konzerns an der ECO Business Immobilien AG. 2009

2008

Langfristige Vermögenswerte

207,7

270,3

Kurzfristige Vermögenswerte

6,5

7,0

Langfristige Schulden

(112,5)

(117,2)

Kurzfristige Schulden

(12,1)

(66,7)

Zwischensumme

89,6

93,4

Minderheitenanteile

(0,2)

(1,7)

Anteiliges Reinvermögen

89,4

91,7

in Mio EUR Anteil an der Bilanz des assoziierten Unternehmens

Anteil an den Erlösen und dem Gewinn des assoziierten Unternehmens: Erlöse

15,3

18,6

Verlust/Gewinn

(1,7)

(8,9)

Wertminderungsaufwand

(18,3)

(18,3)

Buchwert der Beteiligung

71,0

73,3

Der Wertminderungsaufwand von Mio EUR 18,3 wurde im Vorjahr über die geschätzten zukünftig zu erwartenden Cashflows, die vom assoziierten Unternehmen voraussichtlich als ganzes erzielt werden können, ermittelt. Im Berichtsjahr erfolgte eine neuerliche Schätzung der zukünftig zu erwartende Cashflows, die zu keinen wesentlichen Abweichungen geführt hat, weshalb der Wertminderungsaufwand unverändert fortgeführt wird.

6. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Zum Zweck der Unternehmenssteuerung ist der Konzern nach folgenden fünf strategischen Geschäftsfeldern organisiert, die auch die berichtspflichtigen Segmente darstellen: + Vermietung & Development von Wohn-Altbauten + Verkauf von Altbauwohnungen und ganzen Objekten + Vermietung von Wohn-Neubauten + Gewerbliches Wohnen - „Temporary Housing“ + Immobiliendienstleistungen (umfasst: Management von Immobiliengesellschaften, Immobilienverwaltung, Immobilienmakler & Immobilienvertrieb, Immobilienentwicklung & Baumanagement, Immobilienversicherungsdienstleistungen) Parallel zur Organisation nach Geschäftsfeldern erfolgt eine Steuerung nach Regionen. Diese umfassen die Regionen Österreich, Deutschland und übrige Länder, welche die Länder Tschechien, Ungarn und die Slowakei beinhalten. Die Umsatzerlöse sind nach Geschäftsfeldern und Regionen und nach Nutzungsarten der Immobilien detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist, dargestellt. Das Segmentimmobilienvermögen umfasst die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sowie die zum Verkauf gehaltenen Immobilien. Die Segmentschulden beinhalten dem Immobilienvermögen zurechenbare Kreditverbindlichkeiten.

111


conwert Geschäftsbericht 2009

Die Eliminierungen der Beziehungen zwischen den Segmenten werden in der Spalte Konzernüberleitungen und -eliminierungen vorgenommen. Die Beträge in der Überleitungsspalte Konzernergebnis resultieren überwiegend aus Erträgen und Aufwendungen der Dienstleistungsgesellschaften sowie sonstigen Finanzposten, die Aufwendungen und Erträge, Vermögenswerte und Schulden betreffen, die keinem Segment zugeordnet wurden. Konzerninterne Transaktionen zwischen den Segmenten werden grundsätzlich zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt. Eine Verrechnung zwischen den Segmenten findet im Bereich der Verrechnung von Konzernzinsen (2009: 4,8 %, 5 % und 5,5 %, 2008: 4,8 %, 5,5 % und 6,5 %) statt. Darüber hinaus werden zwischen den Segmenten nur externe Kosten weiterbelastet. Die Zinsaufwendungen für die im November 2007 emittierte Wandelschuldverschreibung werden nicht nach Segmenten gegliedert, da diese zur Refinanzierung des Gesamtkonzerns verwendet werden und dem Management keine weiteren Detailinformationen auf Ebene der Geschäftssegmente vorliegen. Die Ergebnisbeiträge aus assoziierten Unternehmen sowie Erträge und Aufwendungen aus der Wandelschuldverschreibung wurden, da diese keinem Geschäftssegment direkt zuordenbar sind, nicht in die Segmentberichterstattung aufgenommen.

7. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 7.1. BEWIRTSCHAFTUNGSERLÖSE in Mio EUR

2009

2008

Netto-Vermietungserlöse

118,9

110,4

Weiterverrechnete Betriebskosten

43,4

37,3

162,3

147,7

Vermietungserlöse abzüglich Immobilienaufwendungen Weiterverrechnete Betriebskosten

(43,4)

(37,3)

Bewirtschaffungskosten

(26,0)

(25,0)

92,9

85,4

in Mio EUR

2009

2008

Wohnflächen

139,1

131,9

21,8

14,9

Gesamt

Die Mieterlöse nach Nutzungsarten stellen sich wie folgt dar:

Büro- und Gewerbeflächen Eigentum Garagen / Stellplätze Gesamt

1,4

0,9

162,3

147,7

2009

2008

7.2. UMSATZERLÖSE DIENSTLEISTUNGEN Die Dienstleistungsumsatzerlöse verteilen sich auf folgende Posten: in Mio EUR Management von Immobiliengesellschaften

6,9

8,5

Immobilienverwaltung

17,2

17,0

Immobilienmakler und Immobilienvertrieb

10,6

12,6

Immobilienentwicklung & Baumanagement

0,5

0,7

Immobilienversicherungsdienstleistungen

1,4

1,5

36,6

40,3

Gesamt

112


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7.3. IMMOBILIENAUFWENDUNGEN Die Immobilienaufwendungen verteilen sich auf folgende Posten: in Mio EUR

2009

2008

Weiterverrechnete Betriebskosten

43,4

37,3

Leerstehungskosten

7,4

7,4

Instandhaltungen

11,8

9,4

davon durch Versicherungsvergütungen abgegolten

1,7

0,2

Hausverwaltungsleistungen Übrige

1,1 5,7

2,8 5,1

69,4

62,3

Gesamt

Darin enthalten sind betriebliche Aufwendungen, die den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien direkt zurechenbar sind, mit denen Mieteinnahmen erzielt wurden: in Mio EUR

2009

2008

Weiterverrechnete Betriebskosten

38,5

32,2

Leerstehungskosten

6,0

6,7

Instandhaltungen

9,5

7,9

Übrige

5,2

6,8

59,2

53,5

in Mio EUR

2009

2008

Löhne und Gehälter

28,3

22,5

davon Bonifikationszahlungen

2,2

0,0

davon Abfindungszahlungen

2,0

0,1

Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Abgaben und Beiträge

4,7

6,3

Gesamt

7.4. PERSONALAUFWENDUNGEN Die Personalaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Übrige

0,6

0,6

Gesamt

33,6

29,4

113


conwert Geschäftsbericht 2009

7.5. SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: in Mio EUR

2009

2008

Verwaltungskosten (aus Dienstleistungsgesellschaften): Managementhonorare

0,2

1,2

Steuern und Gebühren

0,8

0,7

Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilienentwicklung und -vertrieb Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

2,6 3,4

2,5 3,4

0,4

0,2

Werbeaufwendungen

1,2

1,7

Fortbildungsaufwendungen

0,4

0,4

Aufwand Büroraum

1,6

1,6

Aufwendungen Bürobetrieb

1,5

1,4

EDV-Aufwand

1,7

1,5

PKW-Aufwand und Reisekosten

2,1

2,4

Spesen des Geldverkehrs

0,1

0,1

Restrukturierungsaufwendungen

0,8

0,0

Übrige

0,6

0,8

17,4

17,8

Managementhonorare

0,5

0,3

Steuern und Gebühren

2,4

1,4

Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilienentwicklung und -vertrieb

4,1 0,7

3,3 0,2

Werbeaufwendungen

1,5

1,9

Kursverluste Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

0,2 2,3

2,1 2,4

Spesen des Geldverkehrs

0,9

1,3

Übrige

1,8

1,9

Zwischensumme Immobilienspezifische und Konzernübergreifende Kosten:

Zwischensumme

14,4

15,0

Gesamt

31,8

32,8

Die Honorare der Wirtschaftsprüfer und Immobilienbewerter setzen sich wie folgt zusammen: in Mio EUR Honorare an den Abschlussprüfer in Zusammenhang mit gesetzlichen Pflichtprüfungen Honorare an den Abschlussprüfer in Zusammenhang mit sonstigen Dienstleistungen Honorare in Zusammenhang mit der Bewertung des Immoportfolios Gesamt

114

2009 0,3

2008 0,3

0,1

0,4

1,2

1,0

1,6

1,7


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7.6. FINANZERTRÄGE Die Finanzerträge gliedern sich wie folgt: in Mio EUR Zinserträge aus Guthaben bei Kreditinstituten Ertrag aus dem Rückerwerb der Wandelschuldverschreibung Erträge aus finanziellen Vermögenswerten

2009

2008

5,8

7,8

10,2

0,0

0,8

5,5

16,8

13,3

in Mio EUR

2009

2008

Zinsaufwendungen für Darlehen und Kontokorrente

73,9

81,8

Gesamt

7.7. FINANZAUFWENDUNGEN Die Finanzaufwendungen gliedern sich wie folgt:

Sonstige Finanzaufwendungen Gesamt

4,1

2,6

78,0

84,4

Die Nettoverluste aus den zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten betrugen Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 0,1).

7.8. ERTRAGSTEUERN Als Ertragssteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen und Ertrag sowie die latenten Steuerabgrenzungen berücksichtigt. in Mio EUR

2009

2008

Laufender Steueraufwand Latenter Steuerertrag/-aufwand aus dem Entstehen und der Auflösung von temporären Differenzen Steuersatzänderung

(4,7) (3,4)

(2,5) 1,2

(0,1)

0,1

Gesamt

(8,2)

(1,2)

Die Überleitung des effektiven Steuersatzes zum gesetzlich anzuwendenden Steuersatz in Österreich von 25 % (2008: 25 %) lässt sich wie folgt darstellen: 2009

2008

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)

31,9

(28,8)

Steueraufwand von 25 % Steuerliche Auswirkungen des nicht steuerbaren Einkommens (nicht temporäre Differenzen) Steuerliche Auswirkungen der unterschiedlichen Steuersätze Auswirkungen Steuersatzänderung auf ergebnisabhängige Positionen

(8,0) 0,5

7,2 (6,3)

(0,6) (0,1)

(2,2) 0,1

Ertragsteueraufwand

(8,2)

(1,2)

in Mio EUR

115


conwert Geschäftsbericht 2009

7.9. ERGEBNIS JE AKTIE Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie (wie im Abschluss in der KonzernGewinn- und Verlustrechnung angegeben) wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien, die sich während des Jahres im Umlauf befinden, geteilt. Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien, die sich während des Jahres im Umlauf befinden, zuzüglich der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der Stammaktien, welche sich aus der Umwandlung aller potenziellen Stammaktien mit Verwässerungseffekt in Stammaktien ergeben würden, geteilt. Das Grundkapital der conwert Immobilien Invest SE beträgt zum Bilanzstichtag EUR 853.592.730 und ist in 85.359.273 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt. In den Geschäftsjahren 2008 und 2009 wurden insgesamt 4.367.398 Stück Aktien rückgekauft, so dass sich zum Bilanzstichtag 80.991.875 Stück Aktien im Umlauf befanden. UNVERWÄSSERTES ERGEBNIS JE AKTIE Da mit 21. Dezember 2009 tageweise Aktien rückerworben wurden, wird zur besseren Übersichtlichkeit lediglich der Gesamtumsatz je Kalendermonat angegeben. Die jeweiligen einzelnen Transaktionen wurden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sowohl auf der Homepage der Gesellschaft als auch der Homepage der Finanzmarktaufsicht veröffentlicht. in EUR bzw. Stück

2009

Gesamtzahl der Aktien zum Bilanzstichtag

80.991.875

Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien

81.089.020

auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in Mio EUR

23,8

Ergebnis pro Aktie in EUR

0,29

in EUR bzw. Stück

2008

Gesamtzahl der Aktien zum Bilanzstichtag

81.091.807

Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien

82.532.847

auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in Mio EUR

(30,2)

Ergebnis pro Aktie in EUR

(0,37)

VERWÄSSERTES ERGEBNIS JE AKTIE Das aus der Wandelanleihe resultierende verwässerte Ergebnis wurde berechnet. Es liegt jedoch über dem unverwässerten Ergebnis und wird daher nicht angegeben. Im Vorjahr lagen keine verwässerten Instrumente oder Effekte vor, daher entsprach das verwässerte Ergebnis je Aktie gem. IAS 33.43 dem unverwässerten Ergebnis je Aktie.

116


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8. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ 8.1. ALS FINANZINVESTITIONEN GEHALTENE IMMOBILIEN Die Immobilien des Konzerns wurden zum Stichtag 31. Dezember 2009 (wie auch im Vorjahr) von mehreren unabhängigen Sachverständigen bewertet. Bewertungen im Ausland wurden in Zusammenarbeit mit lokalen Sachverständigen nach internationalen Bewertungsgrundsätzen und unter Berücksichtigung der jeweiligen nationalen Verhältnisse erstellt. Die Entwicklung der Buchwerte der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien stellt sich wie folgt dar: in Mio EUR Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres Wechselkursänderungen Zugänge aus dem Erwerb von Immobilien Zugänge in bestehenden Immobilien Zugänge aus Erweiterung des Konsolidierungskreises Zu/Abggänge aus der Umgliederung von Objekten als zum Verkauf gehaltene Immobilien Abgänge Nettoergebnis aus Anpassung des beizulegenden Zeitwerts Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres

31.12.2009

31.12.2008

2.137,2

2.029,7

1,2

(1,1)

67,9

176,6

61,1

109,1

138,4

7,5

(4,3)

(52,7)

(263,5)

(129,8)

5,5

(2,2)

2.143,4

2.137,2

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in der Höhe von Mio EUR 2.143,4 (2008: Mio EUR 2.137,2) sind als Besicherung für Kredit- und Anleiheverbindlichkeiten mit Hypotheken in Höhe von Mio EUR 949,1 (2008: Mio EUR 981,2) belastet. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten Objekte aus Finanzierungsleasing im Ausmaß von Mio EUR 110,1 (2008: Mio EUR 46,1). Im Geschäftsjahr wurden Mio EUR 2,2 (2008: Mio EUR 1,7) Fremdkapitalzinsen auf als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (durchschnittlicher Zinssatz: 4,2 %; 2008: 5,7 %) aktiviert. Zum 31. Dezember 2009 waren diverse Einzel-Liegenschaftskaufverträge im Gesamtausmaß von rd. Mio EUR 4,9 (2008: Mio EUR 8,1) unterfertigt, deren Vermögensübergang erst nach dem 31. Dezember 2009 erfolgte bzw. erfolgen wird. 8.1.1. DER ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIENMARKT Das österreichische Portfolio des conwert Konzerns umfasst die Nutzungsarten Wohn-, Büro-, Gewerbe-, Lager und Hotelnutzung, wobei die Wohnnutzung deutlich überwiegt. Das Immobilienportfolio wurde zum Stichtag unter den in der Folge dargestellten Bewertungsparametern bewertet. 8.1.1.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK Bei den Objekten des österreichischen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. Bei rein gewerblich genutzten Objekten (Hotels) wurde die Discounted-Cashflow-Methode angewendet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im österreichischen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden.

117


conwert Geschäftsbericht 2009

Im Teilmarkt Österreich wurde nach folgenden Nationalen und Internationalen Standards vorgegangen: Liegenschaftsbewertungsgesetz: + ÖNORM B 1802: Liegenschaftsbewertung Grundlagen + ÖNORM B 1802-2: Discounted Cashflow-Verfahren Berufsverband: + Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) + The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) + International Valuation Standards Committee (IVSC)

Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien: „Red Book“ „Blue Book“ „White Book“

8.1.1.2. WERTBESTIMMENDE PARAMETER Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter, die in den Bewertungen verwendet wurden, erläutert. Sämtliche in der Folge angeführten Erläuterungen beziehen sich auf die Bewertung zum 31. Dezember 2009. Vorjahresangaben stehen nicht zur Verfügung, insgesamt haben sich die Bandbreiten jedoch nicht wesentlich verschoben. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters. Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden. Im Teilmarkt Österreich reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 2,5 % bis 6,5 %. Mietausfallswagnis

HMZ*)/m²/ Monat in EUR

Kapitalisierungszinssatz

Instandhaltungskosten

Minimum

2,5 %

0,1 %

1,0 %

0,99

Maximum

6,5 %

1,5 %

6,0 %

16,54

Minimum

3,5 %

0,5 %

2,0 %

2,08

Maximum

6,5 %

1,3 %

7,0 %

16,59

Minimum

4,0 %

0,5 %

2,0 %

4,07

Maximum

6,0 %

1,8 %

7,5 %

12,78

Minimum

4,0 %

0,5 %

2,0 %

5,71

Maximum

6,3 %

1,2 %

4,5 %

9,71

Minimum

4,0 %

0,6 %

2,0 %

6,37

Maximum

6,3 %

1,5 %

3,0 %

10,69

Wien

Niederösterreich

Oberösterreich

Salzburg

Vorarlberg

*)

Hauptmietzins

8.1.1.3. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten durchgeführt: Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet. 8.1.1.4. SENSITIVITÄTSANALYSE Sensitivitätsanalysen anhand eines österreichischen Teilmarktes zeigen, dass eine Verminderung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 12 % erhöht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den durchschnittlichen Verkehrswert um rd. 8,0 % verringert.

118


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8.1.2. DER DEUTSCHE IMMOBILIENMARKT Das deutsche Portfolio des conwert Konzerns schließt sämtliche Nutzungsarten ein (Wohn-, Büro-, Gewerbe-, Lagernutzung), wobei jedoch die Wohnimmobilien deutlich dominieren. 8.1.2.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK Bei den Objekten des deutschen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. In Ausnahmefällen wurde die Discounted-Cashflow-Methode angewendet, dies insbesondere bei neu errichteten Wohnhausanlagen mit einer Nutzfläche von über 20.000 m², die als reine Investitionsobjekte anzusehen sind. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im deutschen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden. Im Teilmarkt Deutschland wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen: Berufsverband: + Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) + The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) + International Valuation Standards Committee (IVSC)

Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien: „Red Book“ „Blue Book“ „White Book“

8.1.2.2. WERT BESTIMMENDE PARAMETER Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter, die in den Bewertungen verwendet wurden, erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters. Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden. Im Teilmarkt Deutschland reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 4,5 % bis 6,7 %.

Augsburg Minimum Maximum Berlin Minimum Maximum Fürth Minimum Maximum Nürnberg Minimum Maximum Potsdam Minimum Maximum Wiesbaden Minimum Maximum Dresden Minimum Maximum Leipzig Minimum Maximum Chemnitz Minimum Maximum Magdeburg Minimum Maximum

Kapitalisierungszinssatz

Instandhaltungskosten

Mietausfallswagnis

HMZ/m²/ Monat in EUR

4,5 % 6,5 %

0,5 % 0,6 %

2,0 % 5,0 %

6,40 14,82

4,0 % 6,7 %

0,5 % 1,0 %

2,0 % 5,0 %

4,03 10,13

5,5 % 6,5 %

0,5 % 0,6 %

3,0 % 4,0 %

4,77 7,04

4,3 % 5,0 %

0,5 % 1,0 %

3,0 % 5,0 %

3,81 10,53

5,5 % 6,0 %

0,5 % 0,6 %

2,0 % 2,0 %

5,57 8,03

4,5 % 5,4 %

0,6 % 0,6 %

3,0 % 3,0 %

7,17 9,95

4,8 % 6,5 %

0,6 % 1,2 %

3,0 % 5,0 %

3,50 7,50

4,8 % 6,5 %

0,6 % 1,3 %

3,0 % 5,0 %

3,20 6,50

5,0 % 6,5 %

0,9 % 1,3 %

3,0 % 5,0 %

3,20 5,50

4,8 % 6,3 %

0,7 % 1,2 %

3,0 % 5,0 %

4,20 6,50

119


conwert Geschäftsbericht 2009

8.1.2.3. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten durchgeführt: Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet. 8.1.2.4. SENSITIVITÄTSANALYSE Sensitivitätsanalysen anhand eines Teilmarktes Berlin zeigen dass eine Verminderung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 17 % erhöht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den durchschnittlichen Verkehrswert um rd. 12,0 % verringert.

8.1.3. DER TSCHECHISCHE IMMOBILIENMARKT Das tschechische Portfolio des conwert Konzerns schließt sämtliche Nutzungsarten ein (Wohn-, Büro-, Gewerbe-, Lagernutzung). 8.1.3.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK Für gemischt genutzte Objekte des tschechischen Portfolios wird ein kombiniertes Sach- und Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung von Sach- und Ertragswert erfolgt. Ein rein gewerblich genutztes Objekt (Hotel) wurde nach der Discounted-Cashflow-Methode bewertet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigten, ist im tschechischen Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden. Im Teilmarkt Tschechien wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen: Berufsverband: + Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) + The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) + International Valuation Standards Committee (IVSC)

Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien: „Red Book“ „Blue Book“ „White Book“

8.1.3.2. WERTBESTIMMENDE PARAMETER Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter die in den Bewertungen verwendet wurden erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters. Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitgehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden. Im Teilmarkt Tschechien reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 5,5 % bis 7,5 %. In Prag wurde mit 7,0 % kapitalisiert. Prag wurde nicht gesondert dargestellt, da es sich um ein einziges Objekt handelt. Kapitalisierungszinssatz

Instandhaltungskosten

Mietausfallswagnis

HMZ/m²/ Monat in CZK

Minimum

5,5 %

0,5 %

2,0 %

90,00

Maximum

7,5 %

1,0 %

5,0 %

401,51

Minimum

5,5 %

0,5 %

3,0 %

170,10

Maximum

6,0 %

0,7 %

3,0 %

241,08

Brünn

Ostrava

Pilsen

120

Minimum

6,0 %

0,5 %

3,0 %

79,48

Maximum

7,5 %

0,6 %

4,0 %

161,65


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8.1.3.3. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten durchgeführt: Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere, etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet. 8.1.3.4. SENSITIVITÄTSANALYSE Sensitivitätsanalysen anhand des Teilmarktes Tschechien zeigen, dass eine Verminderung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 15 % erhöht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den durchschnittlichen Verkehrswert um rd. 25,0 % verringert. Die Bewertung des gesamten Immobilienportfolios erfolgte durch untenstehende externe unabhängige Sachverständige: Bewertungsvolumen nach Sachverständigen in % Sachverständigenbüro Prof. Mag. Thomas N. Malloth (MRICS) Brigitte Teufl-Heimhilcher, allgem. beeidete, gerichtliche zertifizierte Sachverständige

2009

2008

67,1 % 3,3 %

63,8 % 3,0 %

Reinberg & Partner Immobilienberatung GmbH

4,1 %

3,5 %

Prof.(FH) Dr. Margret Funk (MRICS) Ksiazek u. Partner, Immobiliensachverständige Übrige

5,2 % 19,1 % 1,2 %

4,6 % 19,0 % 6,0 %

8.2. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE Die Entwicklung der Kundenbeziehungen und Managementverträge zum 31. Dezember 2009 zeigt folgendes Bild: in Mio EUR

Kundenbeziehungen und Managementverträge

Geschäfts- oder Firmenwert

Summe

Bruttowert: Stand 01. Jänner 2009

61,4

176,1

237,5

Erwerb von Tochterunternehmen

0,0

0,0

0,0

Investitionen

0,0

0,0

0,0

61,4

176,1

237,5

(10,0)

(12,0)

(22,0)

(9,3)

(0,0)

(9,3)

0,0

(1,4)

(1,4)

(19,3)

(13,4)

(32,7)

Stand 31. Dezember 2009

42,1

162,7

204,8

Stand 01. Jänner 2009

51,4

164,1

215,5

Stand zum 31. Dezember 2009 Abschreibungen und Wertminderungen: Stand 01. Jänner 2009 Abschreibungen Wertminderungen Stand zum 31. Dezember 2009 Buchwert:

Die Position immaterielle Vermögenswerte enthält neben den Kundenbeziehungen und Managementverträgen aktivierte Software in Höhe von EUR 0,6 Mio (2008: Mio EUR 0,7).

121


conwert Geschäftsbericht 2009

Die Entwicklung der Kundenbeziehungen und Managementverträge zum 31. Dezember 2008 zeigt folgendes Bild: in Mio EUR

Kundenbeziehungen und Managementverträge

Geschäfts- oder Firmenwert

Summe

Bruttowert: Stand 01. Jänner 2008

59,7

163,3

223,0

Erwerb von Tochterunternehmen

1,7

12,8

14,5

Investitionen

0,0

0,0

0,0

61,4

176,1

237,5

Stand zum 31. Dezember 2008 Abschreibungen und Wertminderungen: Stand 01. Jänner 2008

(0,7)

0,0

(0,7)

Abschreibungen

(9,3)

0,0

(9,3)

Wertminderungen Stand zum 31. Dezember 2008

0,0

(12,0)

(12,0)

(10,0)

(12,0)

(22,0)

Buchwert: Stand 31. Dezember 2008

51,4

164,1

215,5

Stand 01. Jänner 2008

59,0

163,3

222,3

Die im Rahmen des Erwerbs der Dienstleistungsgesellschaften erworbenen Kundenbeziehungen sowie Managementverträge werden linear über einen Zeitraum von fünf bis elf Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position Abschreibungen dargestellt. Zum 31. Dezember 2009 erfolgte eine Überprüfung dieser Vermögenswerte auf Wertminderung. Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts wurde zum Zwecke der Wertminderungsprüfung folgenden zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet: in Mio EUR

2009

2008

Vermietung und Development von Wohn-Altbauten

68,4

68,4

Verkauf von Altbau- Wohnungen und ganzen Objekten

10,6

10,6

ECO Management GmbH

19,9

19,9

alt+kelber Gruppe

33,7

33,7

RESAG Gruppe

28,6

28,6

1,5

2,8

Gewerbliches Wohnen

In der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „alt+kelber Gruppe“ sind die in Deutschland ansässigen Immobiliendienstleistungsgesellschaften dargestellt. In der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „RESAG Gruppe“ sind die in Österreich ansässigen Immobiliendienstleistungsgesellschaften dargestellt. Der relevante Wertmaßstab für den Impairment Test nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich als höherer der beiden Beträge von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz ein Wertminderungsaufwand erfasst. Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet werden können. Die Ermittlung des Nutzungswertes entspricht methodisch einer Unternehmensbewertung mit einem Discounted-Cashflow-Verfahren. Die Beurteilung der Werthaltigkeit der Firmenwerte erfolgt auf Basis der aus der unternehmensinternen Mittelfristplanung abgeleiteten Vorschaurechnung für die Cashflows der nächsten ein bis elf Jahre und unter Anwendung eines an die Tätigkeit und das Unternehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes. Als Ausgangsbasis für die Fortrechnung der Finanzpläne wurde das genehmigte Budget 2010 herangezogen. Eine der Prämissen zur weiteren Entwicklung der Immobiliendienstleistungsgesellschaften ist eine normale Entwicklung der Zielmärkte (d.h. keine wesentlichen externen Schocks in den regionalen Immobilienmärkten), welche den Ausbau des verwalteten Immobilienportfolios unterstützt.

122


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Für die Berechnung des Nutzungswertes wurden folgende Grundannahmen getroffen, die folgende Schätzungsunsicherheiten beinhalten: + Wachstumsraten, die außerhalb des Budgetjahres 2010 zugrunde gelegt wurden + Steigerungsraten der Personal- und Sachkosten + Bruttogewinnmarge bei Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten + Ausmaß der Immobiliendrehung + Generelle Entwicklung des Immobilienmarktes + Abzinsungssätze WACHSTUMSRATEN Die Wachstumsraten wurden in Teilbereichen anhand von durchschnittlichen branchenüblichen Annahmen ermittelt, wobei für die nächsten fünf Jahre insbesondere die mittelfristige Strategie des Mutterkonzerns betreffend die zukünftige Entwicklung des Immobilienportfolios zugrunde gelegt wurde. STEIGERUNGSRATEN IM PERSONAL- UND SACHKOSTENBEREICH Die Kostensteigerungssätze hängen von Annahmen über die mittel- bis langfristige volkswirtschaftliche und inflationäre Entwicklung ab. BRUTTOGEWINNMARGE, AUSMASS DER IMMOBILIENDREHUNG UND NEUAKQUISITION Die Bruttogewinnmarge für den Verkauf der Objekte bzw. Wohnungen orientiert sich an den durchschnittlichen, geschäftsüblichen Werten der letzten Jahre und realistischen Zukunftsprognosen. Das Ausmaß der Immobiliendrehung als auch die Neuanschaffung von Immobilien hängen von den Möglichkeiten des Immobilienmarktes sowie vom allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld ab. Folgende Bruttogewinnmargen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielt: Region Österreich Deutschland CEE

Bruttogewinnmargen 2009

Bruttogewinnmargen 2008

13,2 %

15,3 %

4,0 %

16,6 %

19,4 %

5,6 %

GENERELLE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTES Trotz der Finanzmarktproblematik 2008 und 2009 hat sich der Wohnimmobilienmarkt in Österreich für den conwert Konzern sehr vorteilhaft entwickelt. Institutionelle Investoren sind zwar aktuell eher verhalten oder auf der Verkäuferseite zu finden, jedoch kapitalstarke Private und Stiftungen haben eine sehr gute Nachfragesituation im Wohnungseinzelverkauf als auch im Zinshausbereich erzeugt. Zumal sich der Konzern in Deutschland mit seinen Wohnimmobilien an eine gehobene Klientel wendet, ist nach den Auswirkungen der Finanzkrise ein Aufwärtstrend sichtbar. Die Kreditvergabe der dortigen Banken gegenüber unseren potentiellen Käufern erfolgt eher selektiv, was zusätzlich zur Kaufabsicht auch ein gehobenes Maß an Eigenkapitalstärke bei unseren Kunden voraussetzt. In unseren CEE Nachbarländern halten wir nur einen sehr geringen Teil unseres Portfolios. Wie in den Margen zu sehen, können gute Innenstadtimmobilien nach wie vor zu lukrativen Preisen verkauft werden, auch wenn die generelle Stimmung aktuell noch etwas getrübt scheint. ABZINSUNGSSÄTZE Bei der Ermittlung des Diskontierungsfaktors werden die Kapitalkosten als gewichteter Durchschnitt der Eigen- und Fremdkapitalkosten und der individuellen Verhältnisse der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ermittelt. Die verwendeten Zinssätze entsprechen angesichts der aktuellen Wirtschaftslage eher einem Wert am oberen Ende der Zinsskala. Die Zinssensitivität der Bewertungstests wurde deshalb mit +/- 50 Basispunkten gewählt.

123


conwert Geschäftsbericht 2009

Folgende langfristige Abzinsungssätze wurden herangezogen: 2009

Region

2008

nach Steuern

vor Steuern

nach Steuern

vor Steuern

Österreich

5,3 %

10,2 %

7,5 %

13,7 %

Deutschland

4,9 %

9,7 %

6,7 %

11,7 %

SENSITIVITÄT DER GETROFFENEN ANNAHMEN Das Management ist der Auffassung, dass für jene Bereiche der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, welche den gegenwärtigen bzw. künftigen Marktschwankungen nur bedingt ausgesetzt sind, keine nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich mögliche Änderung einer der zur Bestimmung des Nutzwertes der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten getroffene Annahme dazu führen könnte, dass der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ihren erzielbaren Betrag wesentlich übersteigt. Bei der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „Gewerbliches Wohnen“ hat das Management aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung des Business Travel Marktes infolge der Finanzkrise ihre zugrundeliegenden Erwartungen für die künftigen kurz- und mittelfristigen Finanzpläne deutlich reduzieren müssen. Aufgrund der oben genannten Grundsätze wurde eine Wertminderung in Höhe von Mio. EUR 1,4 vorgenommen. Diese Wertminderung wird im Geschäftsfeld Gewerbliches Wohnen erfasst. Für die zahlungsmittelgenerierende Einheit „Gewerbliches Wohnen“, die stärker den derzeit unsicheren nationalen wie internationalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausgesetzt ist, könnte eine nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich mögliche Änderung der getroffenen Grundannahmen dazu führen, dass die Buchwerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ihren erzielbaren Betrag weiter übersteigen. Im Folgenden werden die Ergebnisse der für die wesentlichsten Firmenwerte durchgeführten Werthaltigkeitstests für die Geschäftsjahre 2009 und 2008 dargestellt: Zahlungsmittelgenerierende Einheit

Wertminderungsbedarf bei Basispunkten

nach Steuern

vor Steuern

in Mio EUR

± 50

Vermietung und Development von Wohn-Altbauten Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten

5,3 %

9,9 %

nein

nein

5,3 %

10,9 %

nein

nein

alt+kelber Gruppe

4,9 %

9,7 %

nein

nein

RESAG Gruppe

5,3 %

10,1 %

nein

nein

ECO Management GmbH

5,3 %

10,1 %

nein

nein

Gewerbliches Wohnen

5,3 %

7,6 %

1,4

nein

Wertminderung 2008

Wertminderungsbedarf bei Basispunkten

Zahlungsmittelgenerierende Einheit

124

Wertminderung 2009

Zinssatz

Zinssatz nach Steuern

vor Steuern

in Mio EUR

± 50

Vermietung und Development von Wohn-Altbauten Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten

7,5 %

11,7 %

nein

nein

7,5%

11,7 %

nein

nein

alt+kelber Gruppe

6,7 %

13,7 %

nein

nein

RESAG Gruppe

7,5 %

11,7 %

nein

nein

ECO Management GmbH

7,5 %

11,7 %

12,0

nein


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8.3. SONSTIGES SACHANLAGEVERMÖGEN Das sonstige Sachanlagevermögen beinhaltet Betriebs- und Geschäftsausstattung aus dem Erwerb der Immobiliendienstleistungsgesellschaften. Die Abschreibungen werden in der GuV unter Punkt 14 ausgewiesen. Die Entwicklung dieses Wertes stellt sich wie folgt dar: 2009

2008

Stand 01. Jänner

3,0

1,5

Investitionen

0,9

1,3

Erwerb von Tochterunternehmen

0,0

0,2

Stand 31. Dezember

3,9

3,0

in Mio EUR Bruttowert:

Abschreibungen und Wertminderungen: Stand 01. Jänner

(1,0)

(0,1)

Abschreibungen

(0,9)

(0,9)

Stand 31. Dezember

(1,9)

(1,0)

Stand 31. Dezember

2,0

2,0

Stand 01. Jänner

2,0

1,4

Buchwert:

8.4. ZUM VERKAUF GEHALTENE IMMOBILIEN Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien des Konzerns umfassen Objekte in Liegenschaftsbesitzgesellschaften in Österreich, Deutschland, der Slowakei und Ungarn. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien haben eine durchschnittliche Behaltedauer von sechs bis zehn Jahren. Die Bewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Aus der Bewertung resultiert eine Anpassung auf den niedrigeren Nettoveräußerungswert in Höhe von Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 0,1), welche in der Konzern-Gewinnund Verlustrechnung unter Punkt 13 dargestellt ist. Jener Liegenschaftsbestand, welcher zum Nettoveräußerungswert bewertet wurde, beträgt Mio EUR 47,7 (2008: Mio EUR 4,4). Die Marktwerte dieser Immobilien wurden zum Stichtag 31. Dezember 2009 (wie auch im Vorjahr) von unabhängigen, allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, unter Berücksichtigung der allgemeinen Marktlage, bewertet. Von den zum Verkauf gehaltenen Immobilien in der Höhe von Mio EUR 373,9 (2008: Mio EUR 360,1) sind Mio EUR 289,4 (2008: Mio EUR 250,0) als Besicherung für Kredit- und andere Verbindlichkeiten hypothekarisch belastet.

8.5. SONSTIGE VERMÖGENSWERTE 2009

2008

Forderungen gegenüber Finanzamt

9,8

4,5

Übrige

1,9

1,0

Gesamt

11,7

5,5

in Mio EUR

Der Posten „Übrige“ beinhaltet im Wesentlichen im Voraus bezahlte Vertriebsprovisionen sowie bezahlte Aufwendungen für zukünftige Perioden. Von diesen sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten wird ein Betrag von Mio EUR 1,1 (2008: Mio EUR 0,4) innerhalb eines Jahres ergebniswirksam.

125


conwert Geschäftsbericht 2009

8.6. ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE Die Position setzt sich wie folgt zusammen: in Mio EUR Guthaben bei Kreditinstituten Sparbücher Gesamt

2009

2008

61,5

69,8

0,1

0,1

61,6

69,9

Guthaben bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst. Die Verzinsung der Bankguthaben im Geschäftsjahr lag dabei in einer Bandbreite von 0,12 % bis 2,00 % (2008: 0,25 % bis 4,75 %). Der beizulegende Zeitwert der Zahlungsmittel beträgt Mio EUR 61,6 (2008: Mio EUR 69,9).

8.7. EIGENKAPITAL 8.7.1. GRUNDKAPITAL Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 853.592.730 (2008: EUR 853.592.730) und ist in 85.359.273 (2008: 85.359.273) auf Inhaber lautende Stückaktien, von denen jede am Grundkapital im gleichen Ausmaß beteiligt ist, zerlegt. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt. EIGENE ANTEILE In der außerordentlichen Hauptversammlung der conwert Immobilien Invest AG vom 25. Oktober 2007 wurde der Vorstand ermächtigt, für die Dauer von 18 Monaten ab Beschlussfassung eigene Aktien der Gesellschaft bis zum gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10 % des Grundkapitals zu erwerben. Der Bandbreite im Erwerbspreis der Aktien wurde mit EUR 8,00 bis EUR 16,00 je Aktie festgelegt. In diesem Zusammenhang beschloss die Hauptversammlung auch, dass diese Ermächtigung nach Umwandlung der Gesellschaft auch für die conwert Immobilien Invest SE gilt. Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 25. Jänner 2008 beschlossen, von dieser Ermächtigung Gebrauch zu machen. Im Rahmen dieses Aktienrückkaufprogramms waren zum 31.Dezember 2009 insgesamt 4.367.398 Stück Aktien zu einem Gesamtwert von Mio EUR 48,2 (inkl. Spesen) zum Durchschnittskurs von EUR 11,04 rückgekauft. Dies entspricht 5,1 % des Grundkapitals. Die Entwicklung der im Umlauf befindlichen Anteile stellt sich wie folgt dar: In Stück

Wert inkl. Spesen in Mio. EUR

2009 Stand 31.12.2008 Aktienrückkauf Stand 31.12.2009

81.091.807 (99.932)

(0,8)

80.991.875

2008 Stand 31.12.2007

85.359.273

Aktienrückkauf

(4.267.466)

Stand 31.12.2008

81.091.807

(47,4)

Zum Bilanzstichtag besteht ein genehmigtes Kapital in Höhe von EUR 400.121.590 (2008: EUR 400.121.590), welches in 40.012.159 (2008: 40.012.159) auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt ist. Details zur Wandelschuldverschreibung sind unter Punkt 8.10.2 dargestellt.

126


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8.8. STEUERABGRENZUNG Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 31. Dezember 2009 und 2008 resultieren aus folgenden zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen: 2009

in Mio EUR

2008

Aktiva

Passiva

Aktiva

Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert (IAS 40)

0,0

62,1

0,0

58,9

Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Vermögenswerte

0,0

11,4

0,0

16,2

Summe Derivatbewertung Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Schulden

0,0 17,0 0,0

73,5 0,0 4,0

0,0 12,5 0,0

75,1 0 0,4

Steuerliche Verlustvorträge

14,3

0,0

14,7

0,0

Aktive/Passive Steueransprüche bzw. -schulden

31,3

77,5

27,2

75,5

(27,5)

(27,5)

(19,1)

(19,1)

3,8

50,0

8,1

56,4

Aufrechnung von latenten Steueransprüchen und -schulden Saldierte latente Steueransprüche und Steuerschulden

Sämtliche Änderungen der aktiven und passiven Steuerabgrenzungen sind erfolgswirksam, mit Ausnahme der latenten Steuern auf die Veränderung aus Cashflow-Hedges und sonstigen Bestandteilen des sonstigen Ergebnisses in Höhe von Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 12,9). Die Veränderungen der latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen: in Mio EUR Latente Steueransprüche

2009

2008

8,1

0,5

Latente Steuerschulden

(56,4)

(63,6)

Bilanzansätze zum 31. Dezember des Vorjahres

(48,3)

(63,0)

1,1

(0,4)

Latente Steuern aus der Veränderung des Konsolidierungskreises Latente Steuern aus dem Entstehen von temporären Differenzen

(3,4)

1,2

Latente Steuern aus der Veränderung des Ertragsteuersatzes Latente Steuern aus der Veränderung ergebnisneutral gebuchter Cashflow Hedges inklusive Available for Sale Wertpapiere

(0,1) 3,9

0,1 12,9

Steuerliche Auswirkungen der Kapitalerhöhung

(0,2)

0,8

Sonstige Differenzen

0,8

0,1

(46,2)

(48,3)

Davon Latente Steueransprüche Latente Steuerschulden

3,8

8,1

(50,0)

(56,4)

Die für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit der Beteiligung an der ECO Business-Immobilien AG nicht angesetzten latenten Steuerschulden betragen Mio EUR 0,4 (2008: Mio EUR 0,7). 8.9. SONSTIGE LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE SCHULDEN Die sonstigen kurzfristigen Schulden beinhalten insbesondere Umsatzsteuerverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuern und Eintragungsgebühren.

127

Passiva


conwert Geschäftsbericht 2009

8.10. FINANZINSTRUMENTE 8.10.1. FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Unter den langfristigen finanziellen Vermögenswerten sind im Wesentlichen als zur Veräußerung verfügbar eingestufte Anteile an der Vienna Estate Immobilien AG, einer österreichischen Immobilienholding, sowie Anteile an der CD Deutsche Eigenheim AG, einer deutschen Immobiliengesellschaft ausgewiesen, die mit den Anschaffungskosten bewertet sind. Die Summe der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (abzüglich Wertberichtigungen zum 31. Dezember 2009) beläuft sich auf Mio EUR 69,2 (2008: Mio EUR 83,2) und umfasst Forderungen aus dem Verkauf von Objekten bzw. Liegenschaftsanteilen und Mietforderungen sowie Forderungen aus den Immobilien-, Management- und Immobiliendienstleistungsunternehmen. Der Verkauf von Liegenschaftsanteilen erfolgt üblicherweise Zug um Zug. Wertberichtigungen sind deshalb nicht vorzunehmen. Der Verkauf von ganzen Objekten bzw. Objektgesellschaften erfolgt entweder ebenfalls Zug um Zug oder unter Einräumung kurzfristiger Zahlungsziele mit nachfolgender treuhändischer Abwicklung. Wertberichtigungen sind deshalb nicht vorzunehmen. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren weiters aus dem Mietenbereich und haben im Regelfall kein Zahlungsziel. Wertminderungen von Mietforderungen werden auf Grundlage historisch belegter Erfahrungen aus Mietausfällen erfasst. Für Mietforderungen in Höhe von Mio EUR 15,6 (2008: Mio EUR 10,8), wurden zum Berichtszeitpunkt unten ersichtliche Wertminderungen gebildet. Der Konzern hält Mieterkautionen in Höhe von Mio EUR 3,2 (2008: Mio EUR 3,7) als Sicherheit für diese offenen Posten. Aus Gesamtkonzernsicht stellt der Teil der überfälligen Forderungen kein wesentliches Bewertungsrisiko dar. Die Altersstruktur der nicht wertgeminderten Mietforderungen des laufenden Geschäftsjahres im Konzern stellt sich wie folgt dar: in Mio EUR Österreich, Deutschland, CEE

bis 30 Tage 30 bis 60 Tage 60 bis 90 Tage 90 bis 120 Tage größer 120 Tage 9,6

0,7

0,1

0,6

7,6

Hinsichtlich der Vorjahresangaben kann aufgrund der Einführung eines neuen EDV Systems keine Altersstruktur der nicht wertgeminderten Mietforderungen angegeben werden. Die Veränderungen der Wertberichtigungen zeigt folgendes Bild: 2009

2008

Stand zum 01. Jänner

2,3

1,0

Wertminderung von Forderungen - Zuführung

2,0

1,3

Ausbuchung wegen Uneinbringlichkeit/ Auflösung wegen Zahlungseingang

1,3

0,0

Stand 31. Dezember

3,0

2,3

in Mio EUR

Bei der Bestimmung der Werthaltigkeit der Mietforderungen wird jeder Änderung der Bonität des Mieters zum jeweiligen Bilanzstichtag Rechnung getragen. Es besteht keine nennenswerte Konzentration des Kreditrisikos, da der Mieterbestand sehr breit ist und keine Konzentration und Korrelation bestehen. Das Management ist daher der Überzeugung, dass keine über die bereits erfassten Wertminderungen hinausgehende Risikovorsorge notwendig ist. Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte gliedern sich wie folgt: in Mio EUR

128

2009

2008

Treuhandgelder aus Liegenschaftsverkäufen

6,3

2,7

Kurzfristige Finanzierungen und Darlehen

3,9

49,7

Zinsabgrenzung Derivatzahlungen bzw. positive Marktbewertung in Vorjahren

1,1

3,0

Übrige

5,9

3,9

Gesamt

17,2

59,3


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Die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. In den sonstigen kurzfristigen Finanzierungen und Darlehen sind Forderungen gegenüber nahe stehenden Gesellschaften bzw. Personen im Ausmaß von Mio EUR 0,6 (2008: Mio EUR 46,7) enthalten. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen im Kapitel 13.3 (Sonstige Leistungsbeziehungen zu nahe stehenden Unternehmen) hingewiesen. Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Aufrechnungsvereinbarungen (2008: Mio EUR 0). 8.10.2. FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Die Erhöhung der lang- und kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten (ohne Anleihe und Wandelschuldverschreibung) stellt sich wie folgt dar: 2009

2008

1.333,0

1.103,2

in Mio EUR Stand am 01. Jänner Zuzählung

213,3

381,0

Laufende Tilgungen

(45,2)

(35,8)

Rückzahlungen aus Transaktionen Stand am 31. Dezember

(212,1)

(115,4)

1.289,0

1.333,0

Fünf österreichische und deutsche Kreditinstitute haben an den kurz- und langfristigen Bankverbindlichkeiten einen Anteil von insgesamt rd. Mio EUR 672,4. Das Kreditobligo dieser Banken liegt in Bandbreiten zwischen rd. Mio EUR 196,2 und Mio EUR 73,7. Weitere sechs Kreditinstitute haben einen Anteil von rd. Mio EUR 291,9, welcher in Bandbreiten zwischen Mio EUR 61,8 und Mio EUR 37,2 liegt. Das restliche Kreditobligo von rd. Mio EUR 335,8 verteilt sich auf weitere 32 in- und ausländische Bankinstitute, mit Kreditobligos von jeweils unter Mio EUR 30,5. Die Kreditverbindlichkeiten wurden um die jeweils im Zusammenhang stehenden Geld- bzw. Transaktionskosten in Höhe von Mio EUR 11,1 (2008: Mio EUR 12,1) gekürzt. Zum Ende der Berichtsperiode weisen die Kreditverbindlichkeiten (vor Abzug von Transaktionskosten) des Konzerns nachfolgende dargestellte Fälligkeiten aus. Ebenso zeigt die nachfolgende Tabelle eine Übersicht des fixen und variabel verzinsten Finanzierungsvolumens: 2009 in Mio EUR

Finanzierungsvolumen*)

davon fix verzinst

davon variabel verzinst

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

101,8

5,5

96,4

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

575,7

277,3

298,3

davon Restlaufzeit über 5 Jahre Gesamt

825,4

131,0

694,5

1.502,9

413,8

1.089,2

2008 in Mio. EUR davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

120,2

1,2

119,0

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

340,9

107,4

233,4

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

1.111,7

284,6

827,1

Gesamt

1.572,8

393,2

1.179,5

*)

Vor Abzug von Transaktionskosten

Das variabel verzinste Finanzierungsvolumen im Ausmaß von Mio EUR 1.089,2 ist über Zinsabsicherungsgeschäfte von rd. Mio EUR 787,9 abgesichert. Das gesamte Kreditvolumen der conwert Gruppe ist somit (unter Berücksichtigung von Bauspardarlehen in Höhen von Mio EUR 64,9) zu rd. 84,3 % gegen künftige Zinssatzänderungen abgesichert. Der Betrag aus Zahlungen bis zu einem Jahr von Mio EUR 101,8 setzt sich aus Kreditprolongationen, Regeltilgungen und ausgenutzten Betriebsmittelkrediten zusammen. Der Differenzbetrag zu den in der Bilanz ausgewiesenen kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten in Höhe von Mio EUR 320,8 betrifft den langfristigen Teil der Kreditverbindlichkeiten der zum Verkauf gehaltenen Immobilien.

129


conwert Geschäftsbericht 2009

Die Kreditverbindlichkeiten bestehen aus variabel verzinsten Krediten und fix verzinsten Krediten in Höhe von Mio EUR 100,5 (2008: Mio EUR 64,3). Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Übersicht der fix verzinsten Kredite: Effektivverzinsung per 31.12.2009 in %

Zinsen Variabel/fix

Investitionskredit

1,00

Fix

01.01.2043

0,3

Investitionskredit

3,07

Fix

28.07.2028

6,6

Investitionskredit

3,36

Fix

30.05.2038

7,3

Investitionskredit

3,70

Fix

30.06.2016

13,4

Investitionskredit

3,70

Fix

30.05.2029

1,2

Investitionskredit

3,75

Fix

30.09.2025

21,4

Investitionskredite

4,36

Fix

15.01.2012

11,2

Investitionskredite

4,43

Fix

30.07.2039

14,3

Investitionskredite

4,47

Fix

31.07.2013

3,5

Investitionskredite

4,60

Fix

02.09.2013

1,4

Investitionskredit

4,63

Fix

21.06.2021

0,4

Investitionskredit

4,72

Fix

30.09.2013

0,7

Investitionskredit

4,72

Fix

31.10.2013

2,6

Investitionskredit

4,76

Fix

31.03.2014

1,9

Investitionskredit

4,86

Fix

30.01.2013

3,2

Investitionskredit

4,88

Fix

15.10.2038

7,3

Investitionskredit

4,93

Fix

31.03.2014

2,3

Investitionskredit

5,13

Fix

15.06.2024

1,0

Investitionskredit

5,43

Fix

28.02.2014

0,5

Effektivverzinsung per 31.12.2008 in %

Zinsen Variabel/fix

Fälligkeit

Buchwert in Mio. EUR

Investitionskredit

1,00

Fix

01.10.2043

0,3

Investitionskredite

3,75

Fix

30.09.2025

22,4

Investitionskredit

4,36

Fix

15.01.2012

17,1

Investitionskredit

4,63

Fix

21.06.2021

0,4

Investitionskredit

4,88

Fix

01.07.2022

7,7

Investitionskredit

5,00

Fix

28.02.2010

11,0

Investitionskredit

5,13

Fix

15.06.2024

1,1

Investitionskredite

5,50

Fix

30.05.2018

4,3

Art der Finanzierung

Art der Finanzierung

Fälligkeit

Buchwert in Mio. EUR

Aufgrund der großen Anzahl an Krediten und der breiten Streuung der kreditgewährenden Bankinstitute ist eine detaillierte Aufgliederung der Kreditgeber und Laufzeiten nicht sinnvoll. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz (ohne unbare Effekte) beträgt für kurzfristige Kreditverbindlichkeiten in 2009 4,55 % (2008: 5,73 %) und für langfristige Finanzverbindlichkeiten in 2009 4,15 % (2008: 4,70 %). Zum Jahresende verfügt der Konzern über noch nicht ausgenutzte Kreditlinien von Mio EUR 16,8 (2008: Mio EUR 17,1). Kreditverbindlichkeiten im Ausmaß von Mio EUR 1.238,5 (ausgenommen kurzfristige Betriebsmittelkredite) sind mittels Hypotheken dinglich besichert. Darüber hinaus sind bestehende und künftige Mietforderungen im üblichen Ausmaß zediert. Unter den langfristigen Kreditverbindlichkeiten werden Leasingverbindlichkeiten aus mehreren Sale and Lease Back-Transaktion dargestellt. Die Gesamtlaufzeit der Leasingverträge beträgt 300 Monate, beginnend mit 01.Jänner 2009 bzw. 01. Dezember 2008. Im Jahr 2009 wurden insgesamt Mio EUR 3,1 (2008: Mio EUR 1,7) an Leasingzahlungen bestehend aus Mio EUR 0,7 (2008: Mio EUR 0,1) an Kapitaltilgung sowie Mio EUR 2,4 (2008: Mio EUR 1,6) an Zinszahlungen geleistet.

130


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Der Nettobuchwert der Leasingverbindlichkeit zum 31.Dezember 2009 beträgt Mio EUR 74,1 (2008: Mio EUR 28,7). Der Barwert der zukünftigen Mindestleasingzahlungen wurde durch die Abzinsung dieser mit dem Zinssatz 5,0 % (2008: 5,0 %) berechnet und stellt sich wie folgt dar:

Summe

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

155,8

2,3

13,8

139,7

Zukünftige Finanzierungskosten

81,7

1,7

12,1

67,9

Barwert der Leasingverpflichtungen

73,9

Nettobuchwert

74,1

56,7

1,5

6,1

49,1

Zukünftige Finanzierungskosten

28,0

1,4

5,1

21,5

Barwert der Leasingverpflichtungen

28,7

Nettobuchwert

28,7

2009 in Mio EUR

Mindestleasingzahlungen abzüglich:

2008 in Mio EUR Mindestleasingzahlungen abzüglich:

Die Kriterien für die Klassifizierung als Finanzierungsleasing waren im Wesentlichen der Barwertund der Laufzeittest. Zudem besteht eine Ankaufsoption zu vorteilhaften Bedingungen am Ende der Laufzeit sowie eine Verlängerungs- und Preisanpassungsklausel. Die wesentlichsten Leasingvereinbarungen stellen sich wie folgt dar: + Der Leasingnehmer übernimmt die Leasingobjekte (Miethaus) im bestehenden Zustand zur Nutzung. + Bei Abschluss des Leasingvertrages bereits bestehende Bestandsverhältnisse am Leasingobjekt sowie auch künftig abzuschließende Bestandsverträge und die daraus resultierenden Nutzen und Lasten stehen ausschließlich dem Leasingnehmer zu. + Die Verwaltung der Bestandsverträge obliegt dem Leasingnehmer. + Nach Ende der Laufzeit des Leasingvertrages besteht die Möglichkeit sowohl die Geschäftsanteile an der Leasinggebergesellschaft als auch die Leasingobjekte zu erwerben. ANLEIHEVERBINDLICHKEITEN Im Geschäftsjahr 2004 wurden 100.000 auf Inhaber lautende Teilschuldverschreibungen mit einem Nennbetrag von jeweils EUR 500, im Gesamtwert von EUR 50.000.000 begeben. Der Ausgabekurs der Teilschuldverschreibungen wurde mit Kurs 101,441 festgelegt. Das über den Rückzahlungsbetrag hinausgehende Aufgeld aus der Begebung der Anleihe wird über die Laufzeit der Anleihe ergebniswirksam aufgelöst. Die Laufzeit der Teilschuldverschreibung beginnt am 01. Dezember 2004 und endet mit Ablauf des 30. November 2011 und beträgt somit sieben Jahre. Die Teilschuldverschreibungen sind endfällig und werden am 01. Dezember 2011 zum Nennwert zurückgezahlt. Die Zinsen für die Teilschuldverschreibungen sind mit 4,375 % p.a. nachträglich am 01. Dezember eines jeden Jahres zahlbar, wobei der erste Zinszahlungstermin der 01.Dezember 2005 war. Der Effektivzinssatz für die Anleihe beträgt 4,7 % (2008: 4,7 %). Der Marktwert der Anleihe beträgt Mio EUR 50,0 (2008: Mio EUR 46,3). Die Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von Mio EUR 49,5 wurden um die aus der Begebung der Anleihe resultierenden Transaktionskosten in Höhe von Mio EUR 0,5 (2008: Mio EUR 0,8) gekürzt. Die Transaktionskosten werden über die Laufzeit der Kreditverbindlichkeiten bzw. der Anleihe linear ergebniswirksam aufgelöst. Sämtliche Liegenschaften der conwert Invest GmbH im Ausmaß von Mio EUR 94,9 (2008: TEUR 91,9) dienen der hypothekarischen Besicherung für die Anleiheverbindlichkeiten. Zum Bilanzstichtag waren sämtliche hypothekarische Besicherungen eingetragen.

131


conwert Geschäftsbericht 2009

WANDELSCHULDVERSCHREIBUNG Am 07. November 2007 hat der Konzern eine Wandelanleihe zu 100.000 EUR pro Stück und einem Gesamtwert von Mio. EUR 196,4 emittiert. Der Umwandlungspreis beträgt 130 % vom Aktienkurs der Stammaktien am Tag, an dem die Wandelanleihe emittiert wurde. Das Wandlungsrecht kann jederzeit im Zeitraum vom 27. Dezember 2007 bis zum 03. November 2014 ausgeübt werden. Wird das Wandlungsrecht nicht ausgeübt, werden die Anleihen am 12. November 2014 zu jeweils EUR 111.490 pro Stück zurückgezahlt. Die Zinszahlung erfolgt jährlich bis zur Glattstellung und beträgt 1,5 % p.a. Der Anleihegläubiger ist berechtigt, mit Wirkung zum 12. November 2012 alle oder einzelne seiner Schuldverschreibungen, die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt sind, zu kündigen. Die Emittentin hat das Recht, am oder nach dem 24. November 2010 die Anleihe vorzeitig zum jeweiligen Rückzahlungspreis zurückzuzahlen, wenn der Kurswert der aus der Wandlung zu liefernden Stammaktien an 20 von 30 aufeinanderfolgenden Börsentagen mindestens 130 % des jeweiligen Rückzahlungsbetrages ausmacht. Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2008 hat der Konzern mit dem Rückkauf der Wandelschuldverschreibung begonnen. Bis zum Bilanzstichtag waren im Berichtsjahr im Nominale von Mio EUR 24,0 (2008: Mio EUR 1,5) Wandelschuldverschreibungen um Mio EUR 12,3 inkl. Nebenkosten (2008: Mio EUR 0,7) rückgekauft. Dies entspricht 1.610.462 (2008: 100.672) Stk. Aktien. Der Nettoerlös aus der Ausgabe der Anleihe wurde in eine Fremdkapitalkomponente und eine Eigenkapitalkomponente (welche der der Option zur Wandlung der Verbindlichkeit in Eigenkapital des Konzerns zurechenbaren Restgröße entspricht) aufgeteilt. Die Aufteilung stellt sich per 31. Dezember 2009 und 2008 wie folgt dar: 2009

in Mio EUR

Ausgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) abzgl Rückkauf

170,9

Fremdkapitalkomponente zum Stichtag

152,5

Eigenkapitalkomponente 2008 Ausgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt Eigenkapitalkomponente

30,3 in Mio EUR 196,4 162,5 33,9

Die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung, die dem mit der Anleihe verbundenen Wandlungsrecht zuzuordnen ist, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Ausgabeerlös und dem unter Zugrundelegung eines marktgerechten Zinssatzes von 6,2 % (2008: 6,2 %) ermittelten Barwertes der Fremdkapitalkomponente. Über den Rückerwerb der Wandelschuldverschreibung im Berichtszeitraum wurde die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung um Mio EUR 3,3 auf Mio EUR 30,3 reduziert. Die Eigenkapitalkomponente in Höhe von Mio EUR 30,3 (2008: Mio EUR 33,7) abzüglich auf die Eigenkapitalkomponente entfallende Transaktionskosten in Höhe von Mio EUR 0,5 (2008: Mio EUR 0,4) wurde dem Eigenkapital zugeführt. Die Fremdkapitalkomponente wird zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Transaktionskosten in Höhe von Mio EUR 1,9 (2008: Mio EUR 2,2) bewertet. Die Differenz zwischen dem Buchwert der Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt in Höhe von Mio EUR 162,5 (2008: Mio EUR 162,5) und dem in der Bilanz zum 31. Dezember 2009 berichteten Betrag in Höhe von Mio EUR 152,5 (2008: Mio EUR 166,7) stellt die effektiven Zinskosten nach Berücksichtigung der im Berichtsjahr erfolgten Rückerwerbe dar. Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfinanzierungsbeiträge sind dem Geschäftsbereich Vermietung von geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündigungsfall an den Mieter zu refundieren. Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermieters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfinanzierungsbeiträge, weshalb diese unter den langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden.

132


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Die sonstigen kurzfristigen finanziellen Schulden gliedern sich wie folgt: 2009

in Mio EUR

2008

Kautionen

3,4

3,7

Mietzinsvorauszahlungen

0,3

0,8

Hausverwaltungen

2,2

0,6

Übrige

6,0

4,0

Gesamt

11,9

9,1

Die Fälligkeiten der finanziellen Verbindlichkeiten sind in der folgenden Tabelle dargestellt. Die Angaben erfolgen auf Basis der vertraglichen, nicht abgezinsten Zahlungen. Die Zahlungsströme der derivativen Finanzinstrumente sind in den Zahlungsströmen der langfristigen Kreditverbindlichkeiten enthalten.

Summe

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

davon Restlaufzeit über 5 Jahre

1.555,1

53,6

471,5

1.030,0

54,4

2,2

52,2

0,0

Wandelschuldverschreibung

183,7

2,6

181,1

0,0

Mieterfinanzierungsbeiträge

13,6

0,0

0,0

13,6

2009 in Mio. EUR

Langfristige Kreditverbindlichkeiten Anleiheverbindlichkeiten

Sonstige langfristige Schulden Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige finanzielle Schulden Sonstige kurzfristige Schulden 2008 in Mio. EUR Langfristige Kreditverbindlichkeiten Anleiheverbindlichkeiten Wandelschuldverschreibung

2,1

0,0

0,8

1,3

330,7 32,7

96,7 32,7

85,4 0,0

148,6 0,0

11,9

8,8

0,0

3,1

8,5

8,5

0,0

0,0

1.489,8

122,8

368,2

998,8

56,6

2,2

54,4

0,0

234,8

2,9

11,7

220,2 13,6

Mieterfinanzierungsbeiträge

13,6

0,0

0,0

Sonstige langfristige Schulden

21,4

0,0

1,3

20,1

343,6 29,1

47,8 29,1

99,2 0,0

196,6 0,0

Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige finanzielle Schulden Sonstige kurzfristige Schulden

9,1

5,4

0,0

3,7

3,7

3,7

0,0

0,0

Von den Kreditverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über fünf Jahren in der Höhe von Mio EUR 1.178,6 (2008: Mio EUR 1.195,4) hat ein Betrag von Mio EUR 610,0 (2008: Mio EUR 472,2) eine Restlaufzeit von über zehn Jahre. 8.10.3. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE UND SICHERUNGSBEZIEHUNGEN Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 wurde im Konzern neben Zinssicherungsgeschäften mit effektivem Sicherungszusammenhang ein Zins-Swap über Mio EUR 50,0 mit einer Laufzeit von zwei Jahren ohne Sicherungszusammenhang abgeschlossen. Dieser Zins-Swap dient zur Verbesserung der kurzfristigen Zinsposition des Konzerns und weist zum Bilanzstichtag einen negativen Marktwert von Mio EUR 0,07 aus, der erfolgswirksam erfasst wurde.

133


conwert Geschäftsbericht 2009

Zum Bilanzstichtag hielt der Konzern folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39 erfolgsneutral als Cashflow-Hedges erfasst wurden: Kreditinstitute Landesbank Berlin

Derivat

Währung

Beginn

Ende

Absicherung

Referenzwert 31.12.2009 in Mio. EUR

Fixierter Zinssatz

Referenzzinssatz

Marktwert 31.12.2009 in Mio. EUR

Zins-Cap

EUR

30.04.09

30.09.17

Zinsänderung

0,4

4,200

3-M-EURIBOR

0,0

Landesbank Hessen-Thüringen

Zins-Swap

EUR

02.01.07

30.12.11

Zinsänderung

27,7

3,870

3-M-EURIBOR

(1,2)

Investkredit AG

Zins-Swap

EUR

09.06.06

30.06.14

Zinsänderung

2,7

4,250

6-M-EURIBOR

(0,2)

Investkredit AG

Zins-Swap

EUR

02.01.06

01.07.14

Zinsänderung

1,9

3,400

6-M-EURIBOR

(0,1)

Investkredit AG

Zins-Swap

EUR

02.01.06

01.07.14

Zinsänderung

1,0

3,400

6-M-EURIBOR

(0,0)

Investkredit AG

Zins-Swap

EUR

02.01.06

01.07.14

Zinsänderung

3,4

3,400

6-M-EURIBOR

(0,1)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Cap

EUR

17.06.05

17.06.10

Zinsänderung

2,0

3,250

3-M-EURIBOR

(0,0)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Swap

EUR

17.06.05

17.06.10

Zinsänderung

2,0

3,080

3-M-EURIBOR

(0,0)

Zins-Cap

EUR

01.03.04

01.03.11

Zinsänderung

20,0

4,000

3-M-EURIBOR

0,0

Zins-Swap

EUR

24.11.04

24.11.11

Zinsänderung

25,0

3,740

3-M-EURIBOR

(1,0)

Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

24.11.04

24.11.11

Zinsänderung

25,0

3,800

3-M-EURIBOR

(1,0)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Swap

EUR

17.06.05

17.06.15

Zinsänderung

2,0

3,680

3-M-EURIBOR

(0,1)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Swap

EUR

20.06.05

22.06.15

Zinsänderung

2,0

3,680

3-M-EURIBOR

(0,1)

Landesbank Berlin

Zins-Swap

EUR

31.12.09

31.05.16

Zinsänderung

16,5

4,150

3-M-EURIBOR

(1,2)

BAWAG PSK AG

Zins-Swap

EUR

30.09.09

30.06.16

Zinsänderung

26,0

4,150

3-M-EURIBOR

(1,8)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Swap

EUR

07.05.07

08.05.17

Zinsänderung

20,0

4,090

3-M-EURIBOR

(1,9)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

31.07.07

26.06.17

Zinsänderung

100,0

4,080

3-M-EURIBOR

(8,6)

Landesbank Hessen-Thüringen

Zins-Swap

EUR

02.10.08

30.06.17

Zinsänderung

20,0

4,870

3-M-EURIBOR

(2,5)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

10.07.08

06.07.17

Zinsänderung

50,0

4,380

3-M-EURIBOR

(5,4)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

07.07.08

06.07.17

Zinsänderung

30,0

4,435

3-M-EURIBOR

(3,3)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

06.07.08

06.07.17

Zinsänderung

120,0

4,440

3-M-EURIBOR

(13,3)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

01.10.07

01.10.17

Zinsänderung

50,0

4,160

3-M-EURIBOR

(5,0)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

01.10.07

02.10.17

Zinsänderung

50,0

4,680

3-M-EURIBOR

(5,6)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

01.10.07

02.10.17

Zinsänderung

30,0

4,701

3-M-EURIBOR

(3,7)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

01.10.07

02.10.17

Zinsänderung

20,0

4,687

3-M-EURIBOR

(2,4)

Landesbank Hessen-Thüringen

Zins-Swap

EUR

30.07.08

30.04.18

Zinsänderung

10,0

4,495

3-M-EURIBOR

(1,0)

Landesbank Hessen-Thüringen

Zins-Collar

EUR

30.07.08

30.04.18

Zinsänderung

37,0

4,800

3-M-EURIBOR

(0,8)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

22.08.08

22.08.18

Zinsänderung

14,0

6,800

3-M-EURIBOR

(2,3)

Kreissparkasse Köln

Zins-Swap

EUR

01.10.08

01.10.18

Zinsänderung

7,0

4,500

3-M-EURIBOR

(0,6)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

07.10.08

08.10.18

Zinsänderung

50,0

4,310

3-M-EURIBOR

(4,2)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

07.08.03

01.07.23

Zinsänderung

3,5

4,373

12-M-EURIBOR

(0,3)

Landesbank Berlin

Zins-Swap

EUR

31.03.08

31.03.18

Zinsänderung

5,0

4,280

3-M-EURIBOR

(0,4)

EUROHYPO AG

Zins-Swap

EUR

30.06.06

31.05.16

Zinsänderung

13,7

4,150

3-M-EURIBOR

(0,9)

Zum 31. Dezember 2008 hielt der Konzern folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39 erfolgsneutral als Cashflow-Hedges erfasst wurden:

Beginn

Ende

Absicherung

Referenzwert 31.12.2008 in Mio. EUR

Fixierter Zinssatz

EUR

01.03.04

02.03.09

Zinsänderung

20,0

4,000

3-M-EURIBOR

0,0

EUR

10.08.04

10.08.09

Zinsänderung

10,0

3,478

3-M-EURIBOR

(0,0)

Kreditinstitute Derivat

Währung

Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG

Zins-Cap

Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG

Zins-Swap

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Referenzzinssatz

Marktwert 31.12.2008 in Mio. EUR

Trigger-Swap

EUR

07.08.03

21.12.09

Zinsänderung

3,5

3,310

6-M-EURIBOR

(0,0)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Cap

EUR

17.06.05

17.06.10

Zinsänderung

2,0

3,250

3-M-EURIBOR

(0,0)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Swap

EUR

17.06.05

17.06.10

Zinsänderung

2,0

3,080

3-M-EURIBOR

(0,0)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Cap

EUR

01.03.04

01.03.11

Zinsänderung

20,0

4,000

3-M-EURIBOR

0,0

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

24.11.04

24.11.11

Zinsänderung

25,0

3,740

3-M-EURIBOR

(0,5)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

24.11.04

24.11.11

Zinsänderung

25,0

3,800

3-M-EURIBOR

(0,5)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Swap

EUR

17.06.05

17.06.15

Zinsänderung

2,0

3,680

3-M-EURIBOR

(0,0)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Swap

EUR

20.06.05

22.06.15

Zinsänderung

2,0

3,680

3-M-EURIBOR

(0,0)

UniCredit Bank Austria AG

Zins-Swap

EUR

07.05.07

08.05.17

Zinsänderung

20,0

4,090

3-M-EURIBOR

(1,6)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

31.07.07

26.06.17

Zinsänderung

100,0

4,080

3-M-EURIBOR

(7,7)

Landesbank Hessen-Thüringen

Zins-Swap

EUR

02.10.08

30.06.17

Zinsänderung

20,0

4,870

3-M-EURIBOR

(2,1)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

10.07.08

06.07.17

Zinsänderung

50,0

4,380

3-M-EURIBOR

(4,0)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

07.07.08

06.07.17

Zinsänderung

30,0

4,435

3-M-EURIBOR

(2,6)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

06.07.08

06.07.17

Zinsänderung

120,0

4,440

3-M-EURIBOR

(10,2)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

01.10.07

01.10.17

Zinsänderung

50,0

4,160

3-M-EURIBOR

(4,0)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

01.10.07

01.10.17

Zinsänderung

30,0

4,701

3-M-EURIBOR

(2,8)

Barclays Capital

Zins-Swap

EUR

01.10.07

01.10.17

Zinsänderung

20,0

4,687

3-M-EURIBOR

(1,8)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

01.10.07

02.10.17

Zinsänderung

50,0

4,680

3-M-EURIBOR

(4,3)

Landesbank Berlin

Zins-Swap

EUR

31.03.08

31.03.18

Zinsänderung

5,0

4,280

3-M-EURIBOR

(0,3)

Landesbank Hessen-Thüringen

Zins-Swap

EUR

30.07.08

30.04.18

Zinsänderung

10,0

4,495

3-M-EURIBOR

(0,8)

Landesbank Hessen-Thüringen

Zins-Collar

EUR

30.07.08

30.04.18

Zinsänderung

37,0

4,800

3-M-EURIBOR

(0,3)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

22.08.08

22.08.18

Zinsänderung

14,0

4,120

3-M-EURIBOR

(1,4)

Kreissparkasse Köln

Zins-Swap

EUR

01.10.08

01.10.18

Zinsänderung

7,0

4,500

3-M-EURIBOR

(0,5)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

07.10.08

08.10.18

Zinsänderung

50,0

4,310

3-M-EURIBOR

(2,8)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG

Zins-Swap

EUR

07.08.03

01.07.23

Zinsänderung

3,8

4,373

12-M-EURIBOR

(0,1)

Eurohypo AG

Zins-Swap

EUR

30.06.06

31.05.16

Zinsänderung

30,8

4,220

3-M-EURIBOR

(1,5)

Eurohypo AG

Zins-Swap

EUR

30.06.06

31.05.16

Zinsänderung

24,0

4,220

3-M-EURIBOR

(1,3)

134


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

8.10.4 BEIZULEGENDER ZEITWERT VON FINANZINSTRUMENTEN Die folgenden Methoden und Annahmen werden verwendet, um die Marktwerte einzelner Finanzinstrumente zu schätzen: ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE Der Buchwert der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente entspricht aufgrund der relativ kurzen Laufzeiten dieser Finanzinstrumente im Wesentlichen dem Marktwert. KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER KREDITINSTITUTEN/KREDITE UND FORDERUNGEN Der Buchwert entspricht wegen der kurzen Fälligkeit dieser Verbindlichkeiten im Wesentlichen dem Marktwert (Verkehrswert). Dies gilt auch für auf der Aktivseite ausgewiesene Kredite und Forderungen. LANGFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER KREDITINSTITUTEN Die Verkehrswerte von langfristigen Verbindlichkeiten basieren auf den aktuellen Zinssätzen für Verbindlichkeiten mit demselben Fälligkeitsmuster. Der Verkehrswert von langfristigen Darlehen und anderen Verbindlichkeiten mit variablen Zinssätzen entspricht im Wesentlichen deren Buchwerten. Der Marktwert der festverzinslichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beträgt zum Bilanzstichtag Mio EUR 107,1 (2008: Mio EUR 67,6). Siehe Punkt 8.10.2. ANLEIHEVERBINDLICHKEITEN Der Marktwert der Anleihe beträgt zum Bilanzstichtag Mio EUR 50,0 (2008: Mio EUR 46,3), jener der Wandelanleihe Mio EUR 140,1 (2008: Mio EUR 71,1). DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE Der beizulegende Zeitwert für die als Sicherungsinstrumente oder zu Handelszwecken gehaltenen Derivate wird auf Basis der Marktbewertung zum Bilanzstichtag ermittelt. Der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente wurde durch Abzinsung der erwarteten künftigen Cashflows unter Verwendung von marktüblichen Zinssätzen berechnet. ZUR VERÄUSSERUNG VERFÜGBARE FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes von notierten zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten wurde der jeweilige Marktpreis verwendet. Die nachfolgende Tabelle zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und Schulden im Konzern nach Kategorien: in Mio EUR Zu Handelszwecke gehaltene derivative Finanzinstrumente Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete derivative Finanzinstrumente Zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente Kredite und Forderungen Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

Zeitwerte 2009 (0,07)

Zeitwerte 2008 (0,1)

Buchwerte 2009 (0,07)

Buchwerte 2008 (0,1)

(69,0)

(53,3)

(69,0)

(53,3)

3,2

1,4

3,2

1,4

159,7 1.627,1

217,9 1.593,4

159,7 1.632,4

217,9 1.684,6

135


conwert Geschäftsbericht 2009

Zum 31. Dezember 2009 hielt der Konzern folgende zum beizulegenden Zeitwert bewertete Finanzinstrumente. Der Konzern verwendet folgende Hierarchie zur Bestimmung und zum Ausweis beizulegender Zeitwerte von Finanzinstrumenten je Bewertungsverfahren: Level 1: notierte (unangepasste) Preise auf aktiven Märkten für gleichartige Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten. Level 2: Verfahren, bei denen sämtliche Input-Parameter, die sich wesentlich auf den erfassten beizulegenden Zeitwert auswirken, entweder direkt oder indirekt beobachtbar sind. Level 3: Verfahren, die Input-Parameter verwenden, die sich wesentlich auf den erfassten beizulegenden Zeitwert auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren. Die nachfolgende Tabelle zeigt wie der beizulegende Zeitwert der finanziellen Vermögenswerte und Schulden im Konzern (nach Level) ermittelt wurde: in Mio EUR

Level 1

Level 2

Langfristige Finanzielle Vermögenswerte

0,0

0,0

0,0

Derivative Finanzinstrumente mit effektivem Sicherungszusammenhang

0,0

(69,0)

0,0

Derivative Finanzinstrumente ohne Sicherungszusammenhang

Level 3

0,0

(0,07)

0,0

Anleihe

50,0

0,0

0,0

Wandelschuldverschreibung

140,1

0,0

0,0

9. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNGELDFLUSSRECHNUNG Cashflow aus dem Erwerb von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften: in Mio EUR

2009

Flüssige Mittel

(0,9)

(2,4)

0,0

(13,4)

Immaterielle Vermögenswerte und Firmenwert Forderungen und sonstige Vermögenswerte Langfristiges Vermögen Verbindlichkeiten und Rückstellungen Erworbenes Reinvermögen/Schulden = Kaufpreis Flüssige Mittel Netto Cashflow

2008

(0,6)

(3,6)

(76,0)

(5,4)

52,9

9,8

(24,6)

(15,0)

0,9

2,4

(23,7)

(12,6)

Cashflow aus dem Abgang von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften. in Mio EUR Forderungen und sonstige Vermögenswerte Langfristiges Vermögen Verbindlichkeiten und Rückstellungen Langfristige Verbindlichkeiten Veräußertes Reinvermögen/Schulden Flüssige Mittel Netto Cashflow

136

2009

2008

0,1

0,5

72,1

13,0

(0,1)

(4,2)

(28,4)

(3,6)

43,7

5,6

0,0

(0,0)

43,7

5,6


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

Aus der Veräußerung von Tochterunternehmen wurde ein Veräußerungspreis in Höhe von Mio EUR 43,7 (2008: Mio EUR 1,1) erzielt. Für Zwecke der Konzern-Geldflussrechnung setzt sich der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten zum 31. Dezember wie unter Punkt 8.6 erläutert zusammen. Es wurden im laufenden Geschäftsjahr keine (2008: Mio EUR 14,9) Investitionen aus dem Erwerb von Immobilienvermögen sowie anderen finanziellen Vermögenswerten saldiert dargestellt.

10. OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSE 10.1. ANSPRÜCHE AUS OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSEN Der Konzern hat Operating Leasing-Verträge im Rahmen seines Vermietungsgeschäfts mit Wohnungsmietern abgeschlossen. Die Mietverhältnisse sind seitens der Wohnungsmieter jederzeit kurzfristig (zwischen einem und drei Monaten) kündbar. Der unkündbare Teil des Mietverhältnisses betrifft daher lediglich durchschnittlich einen Monatsumsatz. Der entsprechende Betrag beläuft sich auf Mio EUR 6,2 (2008: Mio EUR 6,1). 10.2. SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN AUS OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSEN Der Konzern hat Leasingverträge für Kraftfahrzeuge und Büroausstattung abgeschlossen. Die durchschnittliche Laufzeit liegt zwischen drei und fünf Jahren. Sämtliche Leasingverträge wurden zu üblichen Konditionen abgeschlossen.

11. EVENTUALVERBINDLICHKEITEN UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN Zum Abschlussstichtag bestehen im Konzern Eventualschulden von insgesamt Mio EUR 0,8 (2008: Mio EUR 1,8).

12. ZIELSETZUNG UND METHODEN DES FINANZRISIKOMANAGEMENTS Die Wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente – mit Ausnahme derivativer Finanzinstrumente – umfassen Bankdarlehen und Kontokorrentkredite, Schuldverschreibungen, Schulden aus Lieferungen und Leistungen sowie gewährte Darlehen. Der Hauptzweck dieser Finanzierungsinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. Der Konzern verfügt über verschiedene finanzielle Vermögenswerte wie zum Beispiel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aus Objektverkäufen sowie Wohnungsverkäufen, Mietforderungen, sowie Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen, die unmittelbar aus der Geschäftstätigkeit resultieren. Des Weiteren verfügt der Konzern über derivative Finanzinstrumente. Hierzu gehören Zinsswaps, dessen Zweck die Absicherung gegen Zinsrisiken ist, die aus der Geschäftstätigkeit des Konzerns und seinen Finanzierungsquellen resultieren. Im Konzern werden keine Held-to-Maturity Securities gehalten. Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns umfassen zinsbedingte Cashflowrisiken sowie Liquiditäts-, Währungs- und Kreditrisiken. Das Management beschließt Strategien und Verfahren zur Steuerung einzelner Risikoarten, die im Folgenden dargestellt werden. ZINSÄNDERUNGSRISIKO Das Risiko von Schwankungen der Marktzinssätze, dem der Konzern ausgesetzt ist, resultiert überwiegend aus den finanziellen Verbindlichkeiten mit einem variablen Zinssatz. Die Steuerung des Zinsaufwandes des Konzerns erfolgt durch eine Kombination von festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital. Der Konzern ist dabei, unter ständiger Beobachtung der Finanzmärkte, bestrebt, einen Großteil seines verzinslichen Fremdkapitals festverzinslich zu stellen. Zur Erreichung dieser Zielsetzung schließt der Konzern Zinsswaps ab, bei denen der Konzern in festgelegten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen vorab vereinbarten Nennbetrag ermittelte Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem Vertragspartner tauscht. Zum 31. Dezember 2009 waren unter Berücksichtigung bestehender Zinsswaps rd. 84,3 % (2008: 75,0 %) des Fremdkapitals des Konzerns festverzinslich.

137


conwert Geschäftsbericht 2009

ÜBERSICHT ÜBER DAS ZINSÄNDERUNGSRISIKO Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses vor Steuern gegenüber einer nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund der Auswirkungen auf den restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen). Die verzinslichen Kredite werden auf Basis Verzinsung 3-Monats-Euribor, 6-Monats-Euribor, 12-MonatsEuribor, sowie einer Kombination zwischen Sekundärmarktrendite und Euribor abgeschlossen. Da bei den variabel verzinslichen Krediten der 3-Monats-Euribor als Basiszinssatz dominiert, wurde nachfolgende Sensitivitätsanalyse auf diesen Bereich beschränkt. Erhöhung / Verringerung in Basispunkten

Auswirkungen auf das Ergebnis vor Steuern in Mio EUR

31.12.2009 3-Monats-Euribor

+ 50

(1,2)

3-Monats-Euribor

+ 100

(2,5)

3-Monats-Euribor

- 50

1,4

3-Monats-Euribor

- 100

3,1

31.12.2008 3-Monats-Euribor

+ 50

(2,7)

3-Monats-Euribor

+100

(5,4)

3-Monats-Euribor

- 50

2,7

3-Monats-Euribor

- 100

5,2

Die dargestellten Effekte werden teilweise durch gegenläufige, direkt im sonstigen Ergebnis erfassten Effekte aus der Fair Value Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten kompensiert. Die Auswirkungen der Derivate auf das sonstige Ergebnis in Form der Cashflow-Hedge Rücklage betrug im laufenden Geschäftsjahr minus Mio EUR 14,9 (2008: minus Mio EUR 53,3). Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Eigenkapitals gegenüber einer nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund der Auswirkungen auf den restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen). Erhöhung / Verringerung in Basispunkten

Auswirkungen auf das Eigenkapital in Mio EUR

31.12.2009 3-Monats-Euribor

+ 50

17,9

3-Monats-Euribor

+ 100

36,5

3-Monats-Euribor

- 50

(23,8)

3-Monats-Euribor

- 100

(47,4)

31.12.2008 3-Monats-Euribor

+ 50

18,8

3-Monats-Euribor

+100

38,4

3-Monats-Euribor

- 50

(25,4)

3-Monats-Euribor

- 100

(50,4)

WÄHRUNGSRISIKO Der Konzern verfügt in den österreichischen und deutschen Tochtergesellschaften über keine nennenswerten Kreditverbindlichkeiten in fremder Währung. Für die in Tschechischen, in Slowakischen Kronen sowie in Ungarischen Forint abgeschlossenen Kreditverbindlichkeiten werden Währungsschwankungen zum Euro permanent beobachtet, um im Falle einer negativen Entwicklung entsprechende Gegenmaßnahmen setzen zu können.

138


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

KREDITRISIKEN Kreditrisiko ist das Risiko, dass ein Geschäftspartner seinen Verpflichtungen im Rahmen eines Finanzinstruments oder Kundenrahmenvertrags nicht nachkommt und dies zu einem finanziellen Verlust führt. Der Konzern ist im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken sowie Risiken im Rahmen der Finanzierungstätigkeit, einschließlich Einlagen bei Banken und Finanzinstituten, Devisengeschäften und sonstigen Finanzinstrumenten ausgesetzt. Kreditrisiken oder das Risiko des Zahlungsverzugs der Vertragspartner werden durch die Anwendung von Kreditprüfungen, Kreditlimits und Prüfungsroutinen kontrolliert. Da unser Unternehmen jedoch ausschließlich mit Finanzpartnern zusammenarbeitet, deren Rating bislang eine gute Bonität vermuten ließ, ist das Kreditrisiko begrenzt. Bonitätsrisiken bestehen jedoch auch für Finanzpartner mit bester Bonität, daher beobachten wir die Entwicklungen auf den Kapitalmärkten laufend. Das maximale, wenn auch unwahrscheinliche Kreditrisiko beträgt Mio EUR 157,4 (2008: Mio EUR 215,4). LIQUIDITÄTSRISIKO Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools. Das Ziel des Konzern ist es, ein Gleichgewicht zwischen der kontinuierlichen Deckung des Finanzmittelbedarfs und der Sicherstellung der Flexibilität durch die Nutzung von etwaigen Kontokorrentkrediten, Bankdarlehen, Schuldverschreibungen, FinanzierungsLeasingverhältnissen und Mietkaufverträgen zu wahren. Im Bereich der aus Wohnungs-Einzelverkäufen resultierenden Forderungen erfolgt zur Absicherung der finanziellen Vermögenswerte sowohl der Käufer als auch Verkäufer eine Abwicklung selbiger Transaktionen ausschließlich über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Im Bereich des Verkaufs von ganzen Objekten erfolgt die Abwicklung im Regelfall ebenfalls über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Die Überwachung der Zahlungseingänge erfolgt über ein Treasury Software Tool. Im Mietbereich erfolgt die Überwachung der Liquiditätsflüsse über die entsprechenden Hausverwaltungen, welche monatlich Mietzinsakontierungen an den Konzern vornehmen. Zur Absicherung der Mietforderungen stehen Mieterkautionen zur Verfügung. Der Zahlungseingang wird ebenfalls über das Software-Modul überwacht. Zum Bilanzstichtag verfügt der Konzern über rd. 32.700 Wohn-, Büro, Gewerbe- bzw. sonstige Einheiten sowie PKW- und Stellplätze. Über die Vielzahl der Einheiten sieht der Konzern kein Klumpenrisiko bei den Mietforderungen, weswegen die Mietforderungen kein erhöhtes Liquiditätsrisiko aufweisen. Nähere Ausführungen bezüglich der Zusammensetzung der Finanzierungsstruktur bzw. der Schulden finden Sie im Kapitel 8.10.2. KAPITALMANAGEMENT Der Konzern überwacht sein Kapital mithilfe der sog. Gearing Ratio, dem Verhältnis von NettoFinanzschulden zu Eigenkapital, wobei grundsätzliche interne Finanzierungsrichtlinien eine 40:60 %-ige Eigen- bzw. Fremdfinanzierung vorsehen, welche einer Gearing Ratio von 150 % entsprechen. Diese optimale Finanzierungsstruktur wird über weitere Objektrefinanzierungen kurzbis mittelfristig erreicht werden. Die Netto-Finanzschulden umfassen verzinsliche langfristige Schulden, kurzfristig liquiditätswirksame Schulden abzüglich Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sowie kurzfristig liquiditätswirksame Vermögenswerte. Das Eigenkapital umfasst das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Eigenkapital sowie die Minderheitsanteile. in Mio EUR

2009

2008

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

61,6

69,9

Kurzfristige liquiditätswirksame Vermögenswerte

98,1

147,9

Kurzfristige liquiditätswirksame Schulden

(376,5)

(370,4)

Summe kurzfristige Nettofinanzüberschusse

(216,9)

(152,6)

(1.255,6)

(1.314,9)

(1.472,5)

(1.467,5)

Langfristige liquiditätswirksame Schulden Summe Nettoverschuldung Eigenkapital Gearing in % des Eigenkapitals

1.279,9

1.274,2

115,05 %

115,17 %

139


conwert Geschäftsbericht 2009

Der Konzern berechnet und ermittelt regelmäßig den Loan-to-Value-Ratio (Beleihungsquote) des bestehenden Immobilienportfolios. Der Loan-to-Value-Ratio zeigt das Verhältnis zwischen der Höhe des eingeräumten Kredites und den dafür bestehenden Sicherheiten. Das Kreditvolumen umfasst langfristige und kurzfristige verzinsliche Schulden, die Anleiheverbindlichkeit, die Wandelschuldverschreibung sowie verzinsliche Kredite anderer Art. in Mio EUR Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Zum Verkauf gehaltene Immobilien

2009

2008

2.143,4

2.137,2

373,9

360,1

Objektbezogenes Finanzierungsvolumen

1.390,1

1.454,5

Loan-to-Value-Ratio in %

55,22%

58,24%

Zusätzlich überwacht der Konzern mit der Kennzahl Funds from Operations („FFO“) die Zinsdeckung seiner bestehenden bzw. künftigen unbesicherten Schulden. Als Richtgröße wurde ein Wert größer 1,5 definiert. Der Zinsdeckungsgrad auf Basis einer vereinfachten FFO-Berechnung zeigt folgendes Ergebnis: in Mio EUR

2009

Betriebsergebnis (EBIT)

94,9

2008 70,0

Außerordentliches Ergebnis

(8,4)

(0,0)

Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

5,5

2,3

Negative Zeitwertanpassung zum Verkauf gehaltene Immobilien

3,9

0,1

Abschreibungen

11,7

22,2

Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien

258,0

177,5

Zwischensumme

354,7

271,9

(236,5)

(159,5)

Immobilienabgänge zu Anschaffungskosten Sonstige unbare Aufwendungen/Erträge

6,0

5,9

Zwischensumme

124,2

118,3

Finanzergebnis abzüglich unbare Erträge bzw. zuzüglich unbare Aufwendungen

(54,7)

(64,5)

69,4

53,8

Funds from Operation („FFO“) bereinigt um außerordentliche Effekte Außerordentliches Ergebnis

3,2

0,0

Funds from Operations („FFO“)

72,6

53,8

Zinsdeckungsgrad

2,27

1,83

13. GESCHÄFTSBEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN Für Zwecke der Darstellung der Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen wurden die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums und des Verwaltungsrates, deren nahestehende Gesellschaften sowie Tochterunternehmen, Joint Ventures und assoziierte Unternehmen als nahestehende Unternehmen oder Personen identifiziert. 13.1. DIENSTLEISTUNGSBEZIEHUNGEN Die Wiener Privatbank SE hat im Berichtszeitraum Provisionen im Ausmaß von Mio EUR 0,4 (2008: Mio EUR 0,7) an die conwert Immobilien Invest SE verrechnet. Da die Wiener Privatbank SE jedoch als Clearingstelle für andere Kreditinstitute im Rahmen der Kapitalerhöhung sowie Systemvertriebe fungiert, hat die Wiener Privatbank SE einen Großteil dieser Provisionen an Partnerbanken bzw. Partnerunternehmen weitergeleitet. Die Nettozahlung, welche daher an die Wiener Privatbank SE zu leisten war, betrug Mio EUR 0,2. (2008: Mio EUR 0,2). Die Wiener Privatbank SE hat darüber hinaus die Kapitalmarktbetreuung der conwert Immobilien Invest SE übernommen. Für diese Tätigkeiten erhält sie ein vierteljährliches Honorar von Mio EUR 0,2. (2008: Mio EUR 0,2). Die conwert Immobilien Invest SE unterhält bei der Wiener Privatbank SE Bankguthaben bzw. Bankschulden. Diese Bankguthaben. bzw. Bankschulden werden fremdüblich verzinst.

140


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13.2. AN- UND VERKÄUFE VON LIEGENSCHAFTEN UND SONSTIGEN VERMÖGENSWERTEN Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine Objektgesellschaft an der die Wiener Privatbank SE zu 25 % beteiligt ist erworben. Der Kaufpreis des Objekts betrug dabei Mio EUR 3,2. Die Geschäftsführenden Direktoren Mag. Johann Kowar und Mag. Claudia Badstöber, das Verwaltungsratmitglied Günter Kerbler sowie die Geschäftsführer einzelner Tochtergesellschaften Mag. Wolfgang Gössweiner und Ing. Karl Raabl sind an folgenden Kommanditgesellschaften wie folgt beteiligt: Kerbler & Co Immobilienhandel KG Komplementär:

Richard Podzymek

Kommanditisten:

Günter Kerbler

Anteil 7,69 %

Johann Kowar

Anteil 7,69 %

Günter Kerbler & Co Immobilienhandel KG Komplementär:

Richard Podzymek

Kommanditisten:

Günter Kerbler

Anteil 5,41 %

Johann Kowar

Anteil 5,41 %

Seguro Immobilienverwaltung KG Komplementär:

Thomas Gell

Kommanditisten:

Günter Kerbler

Anteil 9,61 %

Claudia Badstöber

Anteil 4,81 %

Karl Raabl

Anteil 4,81 %

Johann Kowar

Anteil 9,61 %

Stranz & Co Immobilienhandel KG Komplementär:

Helmut Dietler

Kommanditisten:

Günter Kerbler

Anteil 12,63 %

Johann Kowar

Anteil 12,63 %

Helmut Dietler Immobilienverwaltung Beta KG Komplementär:

Helmut Dietler

Kommanditisten:

Günter Kerbler

Anteil 9,01 %

Wolfgang Gössweiner

Anteil 4,76 %

Johann Kowar

Anteil 9,01 %

Im Geschäftsjahr wurden insgesamt 9 (2008: 25) Wohnungen im Gesamtwert von Mio EUR 0,8 (2008: Mio EUR 2,2) an nahestehende Unternehmen/Personen der conwert Gruppe verkauft. Im Berichtszeitraum wurde eine Liegenschaft im Gesamtwert von Mio EUR 1,0 an eine durch die Wiener Privatbank SE kontrollierte Gesellschaft verkauft. Darüber hinaus wurde eine Liegenschaft in Höhe von Mio EUR 1,3 an eine nahe stehende Person der conwert Gruppe verkauft. 13.3. SONSTIGE LEISTUNGSBEZIEHUNGEN Tochterunternehmen der alt+kelber Immobiliengruppe sind Mieter von Büroflächen in 07548 Gera, Straße des Friedens 104 und Wiesenstraße 93, einem Objekt der AK Holding GmbH & Co. KG. Die Vermietung erfolgt zu EUR 5,13 bzw. 6,-/m² pro Monat (Netto-Hauptmietzins ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer). Die Wiener Privatbank SE ist Mieterin von Büroräumlichkeiten in 1010 Wien, Hohenstaufengasse 5. Die Vermietung erfolgt zu EUR 13,-/m² pro Monat (Netto-Hauptmietzins ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer). Die mit dieser Gesellschaft erzielten Vermietungserlöse (inklusive Umsatzsteuer und Betriebskosten) betrugen im Berichtszeitraum rd. Mio EUR 0,2.

141


conwert Geschäftsbericht 2009

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Immobilien im Gesamtwert von Mio EUR 113,3 samt projektbezogener Finanzierungen von der ECO Business Immoblien-Gruppe übernommen. Es handelt sich dabei um eine Hotel- und Objektimmobilie, zwei Seniorenresidenzen in Süddeutschland sowie um 50 % der Anteile aus dem gemeinsamen Joint Venture des im Jahre 2006 erworbenen Allianz Portfolios. Die Kaufpreise der Transaktionen wurden mit bestehenden Forderungen verrechnet. Der zum Stichtag offene Verrechnungssaldo beträgt Mio EUR 0,6. Aus Lieferungen und Leistungen schuldet die ECO Business-Immobilien Gruppe Mio EUR 1,5. Geschäftsvorfälle mit nahe stehenden Unternehmen und Personen entsprechen denen mit unabhängigen Geschäftspartnern. 13.4. VERGÜTUNG DER PERSONEN IN SCHLÜSSELPOSITIONEN DES KONZERN 2009

2008

Gesamtvergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns (aktive und ehemalige Mitglieder)

6,0

3,1

davon kurzfristig fällige Leistungen

0,9

0,0

davon variable Vergütungen

1,7

0,0

davon Leistungen aus der Beendigung des Arbeitsverhältnis

1,9

0,0

in Mio EUR

Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums (Schlüsselpositionen) sieht einen fixen sowie einen variablen Gehaltsbestandteil vor. Stock-OptionsProgramme sowie eine Pensionsregelung bestehen nicht. Die Gesamtbezüge gliedern sich in ein Fixgehalt sowie einen variablen Gehaltsbestandteil. Je nach Erreichen der Erfolgskriterien kann der variable Anteil am Gesamtgehalt bis zu 50 % betragen. Für eine Erfolgsbeteiligung sind folgende Kennzahlen ausschlaggebend: Bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen zu, wenn der durchschnittliche volumensgewichtete Aktienkurs eines Jahres um 10 % steigt. Weitere bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen zu, wenn das Ergebnis pro Aktie im Geschäftsjahr um 10 % steigt. Es kam bei den Grundsätzen für die Erfolgsbeteiligung zu keinen wesentlichen Änderungen gegenüber dem Vorjahr. Allerdings wurde im Geschäftsjahr 2009 auf 20 % des Fixgehaltes verzichtet und eine stärkere Gewichtung des variablen Gehaltsbestandteils um 20 % vereinbart.

14. ANGABEN ÜBER DIE ORGANE Das Geschäftsführende Direktorium (Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen zusammen: + Mag. Johann Kowar, geb. 24. 03.1959 + Mag. Claudia Badstöber, geb. 03.02.1968 + Franz Jürgen Kelber, geb. 21.09.1957 + Siegfried Walter Leitner, geb. 28.12.1958 (bis 23.02.2009) + Ing. Andreas Nittel, geb. 03.09.1957 (bis 23.02.2009) + KR Friedrich Scheck, geb. 15.09.1954 (bis 20.01.2009) + Thomas Rohr, geb. 30.03.1965 (seit 01.03. 2009) + Mag. Wolfgang Tutsch, geb. 16.04.1964 + Dr. Alexander Zartl, geb. 17.06.1969 (bis 23.02.2009) Der Verwaltungsrat (Non-Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen zusammen: + Günter Kerbler – Vorsitzender + Dr. Michael Kraus – Stellvertreter des Vorsitzenden (seit 26.05.2009) + Dr. Thomas Prader – Stellvertreter des Vorsitzenden (bis 30.11.2009) + Mag. Franz Zwickl – Mitglied (Stellvertreter des Vorsitzenden bis 26.05.2009) + Mag. Friedrich Kadrnoska – Mitglied + Dr. Volker Riebel – Mitglied + Dr. Winfried Kallinger – Mitglied (bis 26.05.2009) + Mag. Harald Nograsek – Mitglied (seit 26.05.2009)

142


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Die Verwaltungsräte haben im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 Zahlungen in Höhe von Mio EUR 0,6 (2008: Mio EUR 0,1) erhalten. Davon entfällt ein Betrag von Mio EUR 0,4 für die Tätigkeiten im Geschäftsjahr 2009 und der Betrag von Mio EUR 0,2 auf die Tätigkeiten vor dem Geschäftsjahr 2009. Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten folgende Vergütungen: Der Vorsitzende des Verwaltungsrates erhält eine fixe Vergütung von EUR 50.000,- pro Geschäftsjahr. Jeder Stellvertreter des Verwaltungsratsvorsitzenden erhält eine fixe Vergütung von EUR 25.000. Jedes einfache Mitglied des Verwaltungsrats erhält eine fixe Vergütung von EUR 15.000. ZUSCHLÄGE FÜR DIE MITGLIEDER IN AUSSCHÜSSEN DES VERWALTUNGSRATS: Der Vorsitzende des Immobilienausschusses des Verwaltungsrats und der Vorsitzende des Prüfungsausschusses des Verwaltungsrats erhalten jeweils einen Zuschlag zur fixen Vergütung von 50 %. Der Vorsitzende des Nominierungsausschusses des Verwaltungsrats, der Vorsitzende des Related Party Ausschusses des Verwaltungsrats und der Vorsitzende sonstiger Ausschüsse des Verwaltungsrats erhalten jeweils einen Zuschlag zur fixen Vergütung von 25 Prozent. Sonstige Mitglieder dieser Ausschüsse des Verwaltungsrats erhalten pro Ausschuss-Mitgliedschaft jeweils einen Zuschlag zur fixen Vergütung von 12,5 %. Insgesamt steht jedem Mitglied des Verwaltungsrats für Ausschuss-Mitgliedschaften maximal ein Zuschlag von 50 % pro Geschäftsjahr zu seiner jeweiligen fixen Vergütung zu. Zusätzlich erhält jedes Verwaltungsratsmitglied ein Sitzungsentgelt von EUR 2.500 pro Sitzungsteilnahme.

15. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG Nach dem Bilanzstichtag wurde eine Wandelschuldverschreibung mit einem Gesamtnennbetrag von Mio EUR 135 emittiert. Der halbjährlich zu zahlende Kupon der Wandelschuldverschreibung wurde mit 5,25 % p.a. festgelegt. Die Wandelschuldverschreibung hat eine Laufzeit von sechs Jahren. Die Inhaber haben das Recht ihre Wandelschuldverschreibung vier Jahre nach Emission zum Nennbetrag einschließlich aufgelaufener Stückzinsen vorzeitig fällig zu stellen. Im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms waren von 01. Jänner 2010 bis zum 05. März 2010 insgesamt 1.335.929 Stück Aktien zu einem Gesamtwert von Mio EUR 11,5 (inkl. Spesen) zum Durchschnittskurs von EUR 8,63 rückgekauft. Dies entspricht 1,6 % des Grundkapitals.

143


conwert Geschäftsbericht 2009

16. KONZERNUNTERNEHMEN Vollkonsolidierte Gesellschaften

Sitz

Beteiligung

Österreich

144

„Bürocenter Raxstraße“ Projektentwicklungsges.m.b.H.

Wien

100 %

„CONWERT SECURITISATION“ Holding GmbH

Wien

100 %

„Epssilon“ Altbaudevelopment GmbH

Wien

100 %

„Epssilon“ Liegenschaftsverwertungs- und –verwaltungs GmbH

Wien

100 %

„Epssilon“ Meidlinger Hauptstr. 27 Liegenschaftsverwaltung GmbH

Wien

100 %

„G1“ Immobilienverwertung GmbH

Wien

100 %

„GK“ Immobilienverwertung GmbH

Wien

100 %

„GKHK“ Handelsgesellschaft m.b.H.

Wien

100 %

„SHG“ 6 Immobilienentwicklungs GmbH

Wien

100 %

1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 7 Immobilientreuhand GmbH

Wien

100 %

Anton Baumgartner-Straße 125, 1230 Wien, Projektentwicklung GmbH

Wien

100 %

Boltzmanngasse 21 Revitalisierungsprojekt GmbH

Wien

100 %

Bürocenter Raxstraße Projektentwicklungs GmbH & Co KG

Wien

100 %

CENTUM Immobilien GmbH

Wien

99,23 %

Chorherr & Reiter ökologische Bauprojekte GmbH

Wien

100%

Con Tessa Immobilienverwertung GmbH

Wien

100 %

Con value one Immobilien GmbH

Wien

98,67 %

Con Wert Handelsges.m.b.H.

Wien

100 %

conwert Baudevelopment GmbH

Wien

100 %

conwert Bauträger GmbH

Wien

100 %

conwert Invest GmbH

Wien

100 %

conwert Management GmbH

Wien

100 %

conwert Treasury OG

Wien

100 %

Country INN VIC Hotelerrichtungs- und Betriebs GmbH

Wien

91,08 %

cw Bauträger Projekt Eins GmbH

Wien

100 %

cw Bauträger Projekt Zwei GmbH

Wien

100 %

CWG Beteiligungs GmbH

Wien

100 %

DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Gablenzgasse 60 KG

Wien

100 %

DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Heiligenstädter Straße 9 OG

Wien

100 %

ECO Management GmbH

Wien

100 %

Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH

Wien

92 %

Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH & Co KG

Wien

92 %

GGJ Beteiligungs GmbH

Wien

100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Drei OG

Wien

100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Eins OG

Wien

100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG

Wien

100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Sechs OG

Wien

100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Vier OG

Wien

100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OG

Wien

100 %

GJ-Beteiligungs GmbH

Wien

100 %

GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG

Wien

100 %

GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OG

Wien

100 %

GJ-Beteiligungs GmbH & Co Rudolfsplatz 6 OG

Wien

100 %

GKB Beteiligungs GmbH **)

Wien

0%

G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co Friedrichstrasse 4 KG

Wien

100 %

G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co Meidlinger Hauptstrasse 19 KG

Wien

100 %

G-Unternehmensbeteiligung GmbH *)

Wien

100 %

IEG – Immobilien Errichtungs GmbH

Wien

100 %

Insurance Financial Services GmbH

Wien

100 %

KALLCO PROJEKT „Wienerberg City“ Entwicklungsgesellschaft m.b.H.

Wien

100 %

Lifestyle Living GmbH

Wien

91,08 %

Lindau 18, Doischberg Liegenschaftsdevelopment GmbH

Wien

92 %

Lithinos Immobilien Invest GmbH

Wien

100 %

LLL Luxury Living Liegenschaftsentwicklungs GmbH

Wien

100 %


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

Sitz

Beteiligung

MAHIS Consulting GmbH

Wien

100 %

Mariahilferstraße 156 Invest GmbH

Wien

100 %

mog-Projektentwicklung GmbH

Wien

100 %

Radetzkystraße 15+17, 1030 Wien, Projektentwicklung GmbH

Wien

100 %

RESAG Immobilienmakler GmbH

Wien

49 %

RESAG Insurance Broker GmbH

Wien

100 %

RESAG Properties Management GmbH

Wien

100 %

RG Immobilien GmbH

Wien

100 %

Rossauer Lände 47 – 49 Liegenschaftsverwaltungs GmbH

Wien

100 %

Schmalzhofgasse 26 Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG

Wien

100 %

S-H Vermögensverwaltungs GmbH

Wien

100 %

Stadiongasse 4 Liegenschaftsverwertungs GmbH

Wien

100 %

Stubenbastei 10 und 12 Immobilien GmbH

Wien

100 %

Themelios Immobilien Invest GmbH

Wien

100 %

TPI Immobilien Holding GmbH

Wien

92 %

TPI Tourism Properties Invest AG

Wien

92 %

T-Unternehmensbeteiligung GmbH *)

Wien

92 %

Waldvilla Velden GmbH

Wien

91,08 %

Vollkonsolidierte Gesellschaften

Wiener Straße 196-198 Development GmbH

Wien

92 %

WZH Projektentwicklung GmbH

Wien

100 %

Deutschland alt+kelber Eigenheim GmbH

Heilbronn

100 %

alt+kelber Immobiliengruppe GmbH

Heilbronn

100 %

alt+kelber Immobilienkontor GmbH

Gera

100 %

alt+kelber Immobilienmanagement GmbH

Heilbronn

100 %

alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH

Heilbronn

100 %

alt+kelber Wohninvest GmbH

Heilbronn

100 %

alt+kelber Wohnungsprivatisierung GmbH

Heilbronn

100 %

CC Portfolio GmbH

Berlin

100 %

conwert & kelber Besitz 10/2007 GmbH

Heilbronn

94,8 %

conwert & kelber Besitz 11/2007 GmbH

Heilbronn

94,8 %

conwert & kelber Bestand 10/2007 GmbH

Heilbronn

94,8 %

conwert Alfhild Invest GmbH

Grünwald

90 %

conwert Alfhild II Invest GmbH

München

100 %

conwert alpha Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Aries Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Berlin 2 Immobilien Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert beta Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Capricornus Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Carina Invest Gmbh

Berlin

100 %

conwert Cassiopeia Invest GmbH conwert Centaurus Invest GmbH ****)

Berlin

100 %

Leipzig

100 %

conwert delta Invest GmbH

Berlin

75 %

conwert Deutschland Beteiligungsholding GmbH

Berlin

100 %

Berlin

100 %

conwert Deutschland Holding GmbH conwert Deutschland Holding GmbH & Co KG

Heilbronn

100 %

conwert Deutschland Immobilien GmbH

Berlin

100 %

conwert Dresden Drei Invest GmbH

Berlin

51 %

conwert Dresden Invest GmbH

Berlin

51 %

conwert Dresden Zwei Invest GmbH

Berlin

51 %

conwert Dresden Vier Invest GmbH

Berlin

51 %

conwert Dresden Fünf Invest GmbH

Berlin

51 %

conwert Eisa Invest GmbH

Grünwald

100 %

conwert Eisa II Invest GmbH

Grünwald

100 %

145


conwert Geschäftsbericht 2009

Sitz

Beteiligung

conwert Eisa III Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Elbflorenz Invest GmbH

Berlin

51 %

conwert epsilon Invest GmbH ****)

Berlin

100 %

Grünwald

90 %

Vollkonsolidierte Gesellschaften

conwert Fenja Invest GmbH conwert gamma Invest GmbH

Berlin

75 %

conwert Gemini Invest GmbH ****)

Berlin

100 %

Berlin

100 %

conwert Grazer Damm Development GmbH conwert Grundbesitz Leipzig Besitz GmbH

Heilbronn

100 %

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH ****)

Heilbronn

100 %

conwert Hulda Invest GmbH

Grünwald

100 %

conwert Immobilien Development GmbH

Berlin

100 %

conwert Immobilien Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld Beteiligungs GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 11 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 12 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 13 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 14 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 15 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 16 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 17 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 18 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Kirchsteigfeld 19 Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert lambda Invest GmbH conwert Leo Invest GmbH conwert Lepus Invest GmbH

75 %

Berlin

100 %

Heilbronn

100 %

conwert Libra Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert omega Invest GmbH ****)

Berlin

100 %

Deutsche Heimstätten omega GmbH & Co KG

Heilbronn

100 %

conwert Pegasus Invest GmbH

Leipzig

100 %

conwert Perseus Invest GmbH

Heilbronn

100 %

conwert Phoenix Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Sachsen Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Scorpius Invest GmbH

Heilbronn

100 %

conwert Seniorenzentrum Berlin Immobilien GmbH

Heilbronn

92 %

conwert sigma Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Taurus Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Thüringen Portfolio GmbH

Berlin

60 %

conwert Vela Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Viktoria Quartier Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Virgo Invest GmbH

Berlin

100 %

conwert Wali Invest GmbH

Grünwald

100 %

conwert Wali II Invest GmbH

Grünwald

100 %

conwert Wali III Invest GmbH

Grünwald

100 %

conwert Wara Invest GmbH

Grünwald

90 %

conwert Wara II Invest GmbH

Grünwald

100 %

conwert Wara III Invest GmbH

Grünwald

100 %

conwert Wara IV Invest GmbH

Heilbronn

100 %

conwert Wohn-Fonds GmbH

Berlin

100 %

conwert Wölva Invest GmbH

Grünwald

90 %

GAG Grundstücksverwaltungs AG

Hamburg

94,9 %

IESA Immobilien Entwicklung Sachsen GmbH KKS Projektentwicklung GmbH Seniorenresidenz Köln Immobilien GmbH

146

Leipzig

Berlin

51 %

Leipzig

94,8%

Heilbronn

100 %


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

Sitz

Beteiligung

conwert sk 01 s.r.o.

Bratislava

100 %

conwert sk 02 s.r.o.

Bratislava

85 %

conwert sk s.r.o.

Bratislava

100 %

CWIcz brno, s.r.o.

Brünn

100 %

CWI-Invest, s.r.o.

Brünn

100 %

Prag

91,17 %

Vollkonsolidierte Gesellschaften Tschechien/Slowakei

conwert Invest s.r.o. JCB Invest s.r.o.

Brünn

100 %

NB Invest s.r.o.

Brünn

100 %

NB-Správa nemovitostí s.r.o.

Brünn

100 %

Odcz brno, s.r.o.

Brünn

100 %

Pd sk Bratislava s.r.o.

Bratislava

60 %

Pdcz brno s.r.o.

Brünn

60 %

Weka Real s.r.o.

Brünn

100 %

Ungarn Bokréta 8 Kft. ***)

Budapest

10 %

Bokréta Alfa Kft

Budapest

100 %

Bokréta Béta Kft

Budapest

100 %

Bokréta Gamma Kft

Budapest

100 %

BOKRÉTA Management Kft

Budapest

70 %

Immo-Rohr Kft

Budapest

100 %

Immo-Rohr Plusz Kft

Budapest

50 %

Király utca 77 Kft

Budapest

100 %

Kreische Palota Kft.

Budapest

100 %

Lifestyle Living Hungary Kft

Budapest

91,08 %

Klauzál u. 7 – 9 Projekt Kft.

Budapest

57,7 %

Mester 48 – 52 Kft.

Budapest

50 %

Pasaréti ut 121-123 Kft

Budapest

100 %

Tetöterek 2007 Kft

Budapest

100 %

Viola 13-15 Kft.

Budapest

100 %

XX. Fiume utca I Kft

Budapest

100 %

Projekt Fiume Kettö Kft.

Budapest

100 %

147


conwert Geschäftsbericht 2009

Sitz

Beteiligung

Tizian Wohnen 1 GmbH

Berlin

34 %

Tizian Wohnen 2 GmbH

Berlin

34 %

Sitz

Beteiligung

Bösendorferstrasse 7 GmbH

Wien

100 %

Favoritenstraße 34 BeteiligungsgmbH

Wien

100 %

ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH & Co, 1030 Wien, Schwarzenbergplatz 7+8 OG

Wien

100 %

Hotel und Fachmarktzentrum Ansfelden GmbH

Wien

92 %

Quotenkonsolidierte Gesellschaften Deutschland

Erstkonsolidierte Gesellschaften (inkl. Neugründung) Österreich

Deutschland conwert Berolinum Liegenschaftsbesitz AG

Berlin

94,9 %

conwert Berolinum Eins GmbH

Berlin

94,9 %

conwert Berolinum Zwei GmbH

Berlin

94,9 %

conwert Berolinum Drei GmbH

Berlin

94,9 %

München

86,9 %

Bratislava

100 %

Sitz

Beteiligung

ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH & Co, 1030 Wien, Schwarzenbergplatz 7+8 OG

Wien

100 %

Mariahilferstaße 93 Bauträger GmbH

Wien

100 %

GJ BeteiligungsgmbH & Co Projekt Eins OEG

Wien

51 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1050 Wien, Siebenbrunnengasse 19-21 OEG Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1120 Wien, Schönbrunner Schloßstraße 38-42 OEG

Wien

50 %

Wien

50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Vier OEG

Wien

50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Fünf OEG

Wien

50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Acht OEG

Wien

50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Zehn OEG

Wien

50 %

Heilbronn

100 %

Diak-Nd Pflege-Altenheime Besitz GmbH Slowakei Správa bytov Conwert s.r.o. Endkonsolidierte Gesellschaften Österreich

Deutschland conwert Wohnen Holding GmbH conwert Wohnen Entwicklung GmbH

Berlin

100 %

Heilbronn

100 %

Multicoop Ház Kft.

Budapest

50 %

Sollers 2002 Kft. ***)

Budapest

10 %

Szív 59 Kft. ***)

Budapest

10 %

Tüzoltó 71-75/a Kft. ***)

Budapest

10 %

Bokréta Házak Kft ***)

Budapest

10 %

Hajós 37. Kft. ***)

Budapest

10 %

Sitz

Beteiligung

Wien

100 %

conwert Wohnen Verwaltungs GmbH & Co KG Ungarn

Umstrukturierte Gesellschaften Österreich Die RESAG Real Estate Service AG und die conwert Bauträger-Development Holding GmbH wurden in die conwert Dienstleistungs und Bauträger Holding GmbH verschmolzen *)

Anteil über Treuhänder gehalten wird über schuldrechtliche Vereinbarung einbezogen 10 % Anteil am Stammkapital, 75 % der Stimmrechte ****) Die conwert Omega Invest GmbH, conwert Centaurus Invest GmbH, conwert Gemini Invest GmbH, conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH sowie die conwert epsilon Invest GmbH verfügen über 27 KG’s **)

***)

148


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den Geschäftsführenden Direktoren der conwert Immobilien Invest SE am 18. März 2010 fertig gestellt und unterzeichnet und wird voraussichtlich am 22. März 2010 vom Verwaltungsrat zur Kenntnis genommen. Wien, am 18. März 2010 Die Geschäftsführenden Direktoren der conwert Immobilien Invest SE Mag. Johann Kowar e.h. Mag. Claudia Badstöber e.h. Jürgen Kelber e.h. Thomas Rohr e.h. Mag. Wolfgang Tutsch e.h.

149


conwert Geschäftsbericht 2009

BESTÄTIGUNGSVERMERK*) BERICHT ZUM KONZERNABSCHLUSS

„Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der conwert Immobilien Invest SE, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2009 bis zum 31. Dezember 2009 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2009, die Konzerngesamtergebnisrechnung, die Konzerngeldflussrechnung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31. Dezember 2009 endende Geschäftsjahr sowie den Konzernanhang. VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER FÜR DEN KONZERNABSCHLUSS UND FÜR DIE KONZERNBUCHFÜHRUNG Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung eines Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler, ist; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen. VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS UND BESCHREIBUNG VON ART UND UMFANG DER GESETZLICHEN ABSCHLUSSPRÜFUNG Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung sowie der vom International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers, unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem soweit es für die Aufstellung eines Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens , Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen, wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt. PRÜFUNGSURTEIL Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2009 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2009 bis zum 31. Dezember 2009 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind. AUSSAGEN ZUM KONZERNLAGEBERICHT Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen. Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.“ Wien, am 18. März 2010

Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Mag. Gerhard Schwartz e.h. Wirtschaftsprüfer

Ppa Mag. Hans-Erich Sorli e.h. Wirtschaftsprüfer

*) Bei Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses in einer von der bestätigten (ungekürzten deutschsprachigen) Fassung abweichenden Form (zB verkürzte Fassung oder Übersetzung) darf ohne unsere Genehmigung weder der Bestätigungsvermerk zitiert noch auf unsere Prüfung verwiesen werden.

150


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

ERKLÄRUNG ALLER GESETZLICHEN VERTRETER

„Das Geschäftsführende Direktorium bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist.“ Wien, am 18. März 2010 Das Geschäftsführende Direktorium der conwert Immobilien Invest SE

Mag. Johann Kowar Vorsitzender

Mag. Claudia Badstöber Mitglied

Jürgen F. Kelber Mitglied

Verantwortungsbereiche: Strategie, Finanzsteuerung

Verantwortungsbereiche: Konzernrechnungswesen, Steuern

Verantwortungsbereiche: Region Deutschland

Thomas Rohr Mitglied

Mag. Wolfgang Tutsch Mitglied

Verantwortungsbereiche: Region Österreich

Verantwortungsbereiche: Recht und Organisation

151


conwert Geschäftsbericht 2009

BERICHT DES VERWALTUNGSRATS GEMÄSS § 41 SE-GESETZ

Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2009 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen, die Gesellschaft strategisch geleitet sowie deren Geschäfte gemeinsam mit den Geschäftsführenden Direktoren geführt. Darüber hinaus hat der Verwaltungsrat das an das Geschäftsführende Direktorium delegierte Tagesgeschäft der Gesellschaft überwacht und das Geschäftsführende Direktorium beratend begleitet. Er hat sich vom Direktorium regelmäßig und umfassend schriftlich oder mündlich in und außerhalb von Verwaltungsratssitzungen über den Gang der Geschäfte, die wirtschaftliche Lage des Unternehmens sowie die Entwicklung der Gruppe unterrichten lassen. Dr. Winfried Kallinger legte sein Mandat als Mitglied des Verwaltungsrats per 26.05.2009 nieder. Der Verwaltungsrat wurde im Rahmen der 8. ordentlichen Hauptversammlung am 26. Mai 2009 um Dr. Michael Kraus und Mag. Harald Nograsek erweitert. Dr. Thomas Prader legte sein Mandat als Mitglied des Verwaltungsrats per 30.11.2009 nieder. Der Verwaltungsrat besteht zum 31.12.2009 aus sechs Mitgliedern und hielt im Geschäftsjahr 2009 insgesamt zwölf Sitzungen ab. Eingeflossen in die Arbeit des Verwaltungsrats sind weiters auch die Ergebnisse und wesentlichen Inhalte der Ausschüsse. Der Immobilienausschuss tagte fünfmal und hat über die in seinem Pouvoir befindlichen Immobilienengagements nach eingehender Prüfung auch 31 Beschlüsse im Umlaufwege gefasst. Gemäß Geschäftsordnung ist betreffend jedes Immobilieninvestment mit einem Gegenwert von mehr als EUR 3 Mio. der Immobilienausschuss zu befassen. Der Bilanz/Prüfungsausschuss diskutierte den Jahres- und Konzernabschluss, die Prüfberichte sowie den Management-Letter des Abschlussprüfers und berichtete darüber dem Verwaltungsrat. Weiters befasste sich der Bilanz/ Prüfungsausschuss mit der Wahl und der Vergütung des Abschlussprüfers, mit dem für das Geschäftjahr aufgestellten Revisionsplan sowie mit den wesentlichen Ergebnissen der Revisionsprüfung. Der Bilanz/Prüfungsausschuss tagte dreimal. Die Tätigkeit des Nominierungs- und Vergütungsausschusses konzentrierte sich im Berichtsjahr auf die Festlegung der Bezüge des Geschäftsführenden Direktoriums und tagte hierzu einmal. Weiters fasste der Nominierungs- und Vergütungsausschuss einen Umlaufbeschluss, in dem die Bestellung von Thomas Rohr als Geschäftsführender Direktor vorgeschlagen wurde. Der Related-Party Ausschuss befasste sich im Berichtszeitraum in erster Linie mit Erwerben von Immobilien nahestehender juristischer und natürlicher Personen sowie Verkäufen von Immobilien der conwert Immobilien Invest SE an solche Personen und tagte zweimal. Die Vorsitzenden der Ausschüsse haben in den Verwaltungsratsitzungen regelmäßig über die Ergebnisse der Ausschüsse berichtet. Der vom Direktorium aufgestellte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 und der Lagebericht der conwert Immobilien Invest SE sowie der Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 wurden durch die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH. geprüft. Die Prüfung hat nach ihrem abschließenden Ergebnis keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben. Der Abschlussprüfer hat daher bestätigt, dass der Jahresabschluss der conwert Immobilien Invest SE unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermitteln und der Lagebericht im Einklang mit dem Jahresabschluss steht. Der Konzernabschluss wurde unter Beachtung der International Standards on Auditing der International Federation of Accountants (IFAC) geprüft und als ordnungsgemäß bestätigt. Der Wirtschaftsprüfer hat demnach uneingeschränkte Bestätigungsvermerke erteilt.

152


Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss Konzernanhang Bericht des Abschlussprüfers Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Bericht des Verwaltungsrats

Die Einklangsprüfung des Corporate Governance Berichtes nach §243b UGB wurde von der Univ.-Prof. DDr. Waldemar Jud Corporate Governance Forschung CGF GmbH durchgeführt und hat in ihrem abschließendem Ergebnis zu keinen wesentlichen Beanstandungen Anlass gegeben. Das Geschäftsführende Direktorium schlug vor, das Ergebnis des Geschäftsjahres vom 1. Jänner 2009 bis 31. Dezember 2009 in Höhe von EUR 28.114.040,19 wie folgt zu verwenden. Auf jede Aktie der Gesellschaft, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns (das ist der Tag der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft, sohin der 15. April 2010) dividendenberechtigt ist, wird eine Dividende in Höhe von EUR 0,25 ausgeschüttet. Der Gesamtbetrag der Dividende ergibt sich sohin durch Multiplikation des Betrages von EUR 0,25 mit der Anzahl der Aktien der Gesellschaft, die am Tag der Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns dividendenberechtigt sind. Der verbleibende Teil des kumulierten Bilanzgewinns wird auf neue Rechnung vorgetragen. Der Verwaltungsrat schließt sich diesem Vorschlag des Geschäftsführenden Direktoriums an. Die Gesellschaft hält zum 19.03.2010, 17:35 Uhr (Börseschluss) insgesamt 5.936.076 eigene Aktien, die nicht dividendenberechtigt sind, sodass aktuell der Gesamtbetrag der Dividende EUR 19.855.799 und der Anteil am Bilanzgewinn, der auf neue Rechnung vorzutragen ist, EUR 8.258.240,81 betragen würde. Erhöht sich bis zum Tag der ordentlichen Hauptversammlung die Anzahl der von der Gesellschaft gehaltenen eigenen Aktien, so wird der Anteil am Bilanzgewinn, der auf die vom Zeitpunkt der Erstattung dieses Gewinnvorschlages bis zur ordentlichen Hauptversammlung von der Gesellschaft zusätzlich erworbene eigene Aktien entfällt, nicht ausgeschüttet, sondern auf neue Rechnung vorgetragen. Verringert sich die Zahl der von der Gesellschaft gehaltenen eigenen Aktien bis zum Tag der ordentlichen Hauptversammlung, so wird ein auf diese eigenen Aktien entfallender Anteil am Bilanzgewinn, soweit dies für die Auszahlung einer Dividende in Höhe von EUR 0,25 je dividendenberechtigter Aktie erforderlich ist, ausgeschüttet und der verbleibende Anteil am Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorgetragen. Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Verwaltungsrat gemäß § 41 Abs 2 SE-Gesetz vorgenommenen Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts ist kein Anlass zu Beanstandungen gegeben. Der Verwaltungsrat hat den Jahresabschluss gebilligt, der damit gemäß § 41 Abs 4 SE-Gesetz festgestellt ist. Der Verwaltungsrat dankt dem Direktorium und allen Mitarbeitern für ihr Engagement und die geleistete Arbeit. Wien, am 22. März 2010 Für den Verwaltungsrat

Günter Kerbler Vorsitzender des Verwaltungsrats

153


conwert Geschäftsbericht 2009

KENNZAHLENÜBERBLICK

2009

2008

2007

2006

Vermietungserlöse

EUR Mio.

162,3

147,7

109,5

79,5

37,1

Veräußerungserlöse

EUR Mio.

361,3

203,1

252,5

185,5

68,3

Umsatzerlöse Dienstleistungen

EUR Mio.

36,6

40,3

1,1

-

-

Umsatzerlöse

EUR Mio.

560,1

391,1

363,12

265,00

105,4

Net Rental Income (NRI)

EUR Mio.

94,6

85,6

65,3

49,4

23,5

NRI-Marge

%

58,3

57,0

59,7

62,2

63,3

Unternehmenskennzahlen

2005

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)

EUR Mio.

105,0

94,6

75,5

59,2

27,9

EBITDA-Marge Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts

% EUR Mio.

18,7 5,5

24,1 (2,2)

20,8 97,8

22,3 45,2

26,5 17,6

Betriebsergebnis (EBIT)

EUR Mio.

94,9

69,9

172,5

104,4

45,6

EBIT-Marge

%

16,9

17,9

47,5

39,4

43,2

Ergebnis vor Steuern (EBT)

EUR Mio.

31,9

(28,8)

145,2

77,0

33,8

Konzernergebnis

EUR Mio.

23,7

(30,0)

116,2

51,7

24,9

Funds from Operations (FFO) 1)

EUR Mio.

72,6

53,8

57,8

33,8

16,5

Cash Profit 2)

EUR Mio.

68,0

53,02

57,1

37,6

16,3

Bilanzsumme

EUR Mio.

2.962,5

3.016,2

2.948,4

1.921,9

1.093,5

Enterprise Value (EV)

EUR Mio.

2.201,5

1.740,7

2.235,3

1.774,7

1.055,3

Loan to Value (LTV)

%

55,2

58

54

62

60

EBITDA / EV

%

4,8

5,4

3,4

3,3

2,7

Eigenkapitalquote

%

43,2

42,3

47,7

44,6

47,6

Gearing

%

115,0

115,2

85,8

94,7

93,4

Immobilienkennzahlen Anzahl Immobilien

Anzahl

Gesamtnutzfläche

1.752

1.710

1.590

981

598

2.018.254

2.035.421

1.896.898

1.322.412

815.932

Immobilienvermögen Fair Value Anpassungen

EUR Mio.

2.517,39

2.497,32

2.345,25

1.673,37

911,83

EUR Mio.

1,6

(2,2)

97,84

45,24

17,60

Fair Value / m²

EUR

0,8

(1,1)

51,58

34,21

21,57

Investitionen in Immobilien

EUR Mio.

290

328

788

869

335

Verkehrswertrendite

%

4,88

4,79

4,40

4,46

4,89

85.359.273

85.359.273

85.359.273

58.684.500

39.123.000

706,8

273,15

1.027,73

962,43

569,24

Börsenkennzahlen Anzahl der Aktien (Ultimo)

Anzahl

Marktkapitalisierung

EUR Mio.

Aktienkurs (Ultimo)

EUR

8,54

3,20

12,04

16,40

14,55

Höchst- / Tiefstkurs

EUR

10,11 /3,20

12,40 / 2,93

18,13 / 10,05

16,57 / 14,55

14,55 / 13,15

Unverwässertes Ergebnis / Aktie

EUR

0,29

(0,37)

1,46

0,97

0,95

Verwässertes Ergebnis / Aktie

EUR

0,29

(0,37)

1,44

0,97

0,95

Adaptiertes Ergebnis / Aktie 3)

EUR

0,39

(0,36)

1,82

1,44

1,29

Cash Profit / Aktie

EUR

0,84

0,64

0,76

0,70

0,63

Buchwert (NAV) / Aktie

EUR

15,68

15,55

16,25

14,49

13,21

Kurs/Buchwert-Verhältnis

Ultimo

0,54

0,21

0,74

1,13

1,10

EPRA NAV / Aktie

EUR

16,78

16,28

16,17

-

-

EPRA NNNAV / Aktie

EUR

15,76

16,42

16,28

-

-

FFO / Aktie

EUR

0,90

0,65

0,74

0,71

0,63

Kurs/Gewinn-Verhältnis

Ultimo

2,48

2,83

8,23

16,91

15,32

Kurs/Adaptierter Gewinn-Verhältnis

Ultimo

3,33

2,85

6,62

11,39

11,28

1)

2) 3)

FFO: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) – Nettogewinn Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten Cash Profit: FFO – tatsächlich liquiditätswirksame Steuern Gewinn je Aktie unter Berücksichtigung des tatsächlich cashwirksamen Ertragsteueraufwandes

154


Kennzahlenüberblick | Finanzkalender | Glossar | Impressum |

UMSATZERLÖSE (in EUR Mio.)

BUCHWERT (NAV)/AKTIE (in EUR)

600

560,1

20

16,25

500 391,1

400

363,1

300

265

15,55

15,68

2008

2009

13,21

361,3

10

252,5 203,1

185,5

200

14,49

15

147,7

162,3 5

109,5

105,4 79,5

100 68,3 37,1

40,3 0

0

1,1

2005

2006

2007

Veräußerungserlöse Dienstleistungserlöse

2008

36,6 2005

2009

2006

2007

Vermietungserlöse gesamt

KONTINUIERLICH STEIGENDE UMSATZERLÖSE Aufgrund der Unternehmensexpansion und der neuen Erlöse aus dem Dienstleistungsgeschäft erhöhten sich die Umsatzerlöse im Vergleich zu 2005 um 432 % auf EUR 560,1 Mio.

BUCHWERT (NAV) Der Buchwert (NAV) je Aktie erhöhte sich von 2005 bis 2009 um 19 % auf EUR 15,68 je Aktie.

FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) (in EUR Mio.)

EIGENKAPITALQUOTE (in %)

80

72,6

70

60

50

57,8

60

47,6

47,73 44,6

53,8

42,25

43,2

2008

2009

40 50 40

30

33,8

30 20

20

16,5 10

10

2005

2006

2007

2008

2005

2009

2006

2007

ANSTIEG BEIM FFO Bei den Cash-Erträgen (FFO) wurde in den vergangenen Jahren ein deutlicher Zuwachs von EUR 16,46 Mio. auf EUR 72,6 Mio. erzielt.

HOHE EIGENKAPITALQUOTE Die Eigenkapitalquote von 43,20 % liegt nach wie vor innerhalb des von conwert angepeilten Zielkorridors der Finanzierungsstruktur von rund 40 % Eigenmittel und 60 % Fremdmittel und damit auf höchst attraktivem Niveau.

EBIT (in EUR Mio.)

ANZAHL OBJEKTE 2.000

200

172,5

1.710

1.752

2008

2009

1.590 150

1.500

104,4

94,9

100

981 1.000

69,9 50

598

45,6

2005

500

2006

2007

2008

2009

EBIT AUF EUR 94,9 MIO. GESTIEGEN In den Jahren 2005 bis 2007 wurden Aufwertungsgewinne von EUR 18 Mio. bis EUR 98 Mio. verbucht. Trotz Ausbleiben nennenswerter Aufwertungsgewinne im Jahr 2009 stieg das EBIT auf EUR 94,9 Mio.

2005

2006

2007

AUSBAU DES IMMOBILIENPORTFOLIOS Im 5-Jahresvergleich zeigt sich der kontinuierliche Ausbau des Immobilienportfolios: von 598 Objekten mit 815.932 m² Nutzfläche auf 1.752 Objekte mit 2.018.254 m² Nutzfläche

155


conwert Geschäftsbericht 2009

Finanzkalender 9. ordentliche Hauptversammlung

15. April 2010

Ergebnis 1 – 3 / 2010

26. Mai 2010

Ergebnis 1 – 6 / 2010

25. August 2010

Ergebnis 1 – 9 / 2010

24. November 2010

Jahresergebnis 2010

23. März 2011

Bilanzpressekonferenz 2010

23. März 2011

IR Kontakt Investor Relations Manager Aktionärs-Hotline E-Mail

cw@conwert.at

Website

www.conwert.at

Wiener Börse Bloomberg Reuters ISIN

156

Mag. Peter Sidlo + 43 / 1 / 521 45 – 700

CWI CWI AV CONW.VI AT0000697750


Kennzahlenüberblick | Finanzkalender | Glossar | Impressum |

Glossar

Glossary

Annualisierte Mieten Sind die monatlichen Mieteinnahmen eines Portfolios zum Stichtag multipliziert mit zwölf, wobei potentielle Einnahmen aus Leerständen unberücksichtigt bleiben.

Annualised rents The monthly rental income of a portfolio at the balance sheet date multiplied by twelve, not taking into account potential income from vacancies.

Buchwert pro Aktie (NAV) Ist das bilanzielle Eigenkapital des Anteils der Gesellschafter des Mutterunternehmens zum Stichtag dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien zum Stichtag.

Book value per share (NAV) Is the balance sheet equity of the equity attributable to shareholders of the parent company at the balance sheet date divided by the number of shares outstanding on that date.

Cash Profit ist der FFO unter Berücksichtigung tatsächlich liquiditätswirksamer Steuern.

Cash Profit Is FFO minus actual income taxes paid.

EPRA ist die European Public Real Estate Association.

EPRA Is the European Public Real Estate Association.

Diluted EPRA Net Asset Value (EPRA NAV) Ist der Buchwert zum Stichtag verwässert um alle Effekte aus der Differenz von Bilanzvermögen zu Marktwerten des Bilanzvermögens inklusive der Verwässerung aus Optionen und Wandelschuldverschreibungen unter Berücksichtigung von Steuerlatenzen.

EPRA net assets (EPRA NAV) Is the book value at the balance sheet date diluted by all effects from the difference between total assets and market value of total assets including the dilution from options and convertible bonds taking into account deferred taxation.

Diluted EPRA NAV pro Aktie ist der EPRA NAV geteilt durch die verwässerte Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien.

EPRA NAV per share is EPRA NAV divided by the diluted number of shares outstanding.

Diluted EPRA NNNAV Ist der diluted EPRA NAV angepasst um Effekte aus der Differenz vom Buchwert der Bilanzverbindlichkeiten zu deren Marktwerten sowie der Berücksichtigung von Steuerlatenzen nach Eintrittswahrscheinlichkeit.

EPRA NNNAV is the EPRA NAV adjusted to reflect effects from the difference of the book value of liabilities and their market value, taking account deferred taxation according to the probability of occurrence.

Erwartete Marktmiete Ist jene Miete, die in vorhandenen Teilportfolien im Geschäftsjahr bei Neuvermietungen durchschnittlich vereinnahmt wurde und für alle Mietverhältnisse dieser Teilportfolien als aktuell vereinnahmbare Miete angenommen wird.

Estimated rental value (ERV) is the rent obtained on average in existing subportfolios in the financial year under new rental contracts and which could currently reasonably be expected to be obtained on all new lettings.

Funds from Operations (FFO) ist das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) plus/minus Nettogewinn Zeitwertanpassung plus Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinnen plus Abschreibungen plus unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten.

Funds from Operations (FFO) is earnings before tax (EBT) minus net gains on fair value adjustments plus difference of cash gain on sales to IFRS gain on sales plus depreciation and amortization plus non-cash components in the financial result and investment costs.

Verschuldensgrad zeigt das Verhältnis von Nettoverschuldung zum bilanziellen Eigenkapital an.

Gearing Shows the ratio of net debt to balance sheet equity.

Gewinn je Aktie ist das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis dividiert durch die durchschnittlich-gewichtete im Umlauf befindliche Anzahl von Aktien der betreffenden Periode.

Earnings per share (EPS) consist of the profit attributable to equity holders of the parent company divided by the diluted weighted average number of shares outstanding during the period.

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conwert Geschäftsbericht 2009

Glossar

Glossary

Like-for-like Mietertragswachstum ist die Veränderung der Vermietungserlöse auf Basis eines gleich bleibenden Immobilien-Portfolios im Vergleich zum Vorjahr, bereinigt um unterjährige Zu- und Verkäufe, unter Berücksichtigung von Mieterdrehung, Leerstandsveränderungen und Neuvermietung von Zusatzflächen.

Like-for-like rental income growth is the growth in gross rental income on properties owned throughout the current and previous periods under review adjusted to reflect purchases and sales during the year, taking into account tenant rotation, changes in vacancy and new lettings of additional spaces

Loan to Value (LTV) Ist das Verhältnis von verzinslichen Immobilienverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen

Loan to Value (LTV) is the ratio of interest-bearing property liabilities to property assets

Enterprise value (EV) Ist das an der Börse bewertete Eigenkapital plus Nettoverschuldung.

Enterprise value (EV) Common equity plus net debt.

Verkehrswertrendite Ist das Verhältnis von annualisierter Miete zu Verkehrswert, ausgedrückt in Prozent.

Initial yield is the ratio of annualised net rents to fair value expressed as a percentage

Strategischer Leerstand Ist jener Leerstand, der nicht in der aktiven Vermarktung ist, da sich die Leerflächen im Development befinden oder Strategien evaluiert werden.

Strategic vacancy Refers to vacancies which are not actively marketed, as the vacant spaces are being developed or strategies are evaluated.

Tatsächlicher Leerstand Ist jener Leerstand, der sich in der Vermarktung befindet, aber zum Stichtag nicht vermietet oder verkauft ist.

Actual vacancy Refers to vacancies which are marketed but not let or sold at the balance sheet date.

Mietsteigerungspotenzial Ist das Potential an höheren Vermietungserlösen unter der Annahme, dass die unter Marktmiete vermieteten Einheiten zu Marktmieten vermietet werden.

Reversion Is the potential of higher rental income assuming that the units let below market value will be let at market value.

Marktwertrendite Ist jene Rendite ausgedrückt in Prozent zum Verkehrswert, die sich ergibt, wenn alle Mieteinheiten zu Marktmieten vermietet werden.

Reversionary yield is the yield which is realised when all rental units are let at market rent, expressed as a percentage in relation to fair value.

Nettomietergebnis Das Nettomietergebnis sind die Bruttomieteinahmen einer Periode reduziert um die weiterverrechneten Betriebskosten und die unmittelbaren Immobilienaufwendungen/Erträge.

Net rental income Net rental income is the gross rental income of a period less operating costs charged and indirect property expenses/income.

Gewichtete Durchschnittsverzinsung Ist die volumensgewichtete Verzinsung der finanziellen Verbindlichkeiten (inkl. Wandelschuldverschreibung und Anleihe), d.h. das Verhältnis der Zinsaufwendungen des Berichtsjahres ohne Berücksichtigung von unbaren Effekten (Transaktionskosten, unbare Effekte der Wandelschuldverschreibung) zum Durchschnittsvolumen der finanziellen Verbindlichkeiten des Berichtsjahres.

Weighted average interest rate Is the weighted interest rate of financial liabilities (incl. convertible bond), i.e. the ratio of interest expenses in the reporting period not taking into account non-cash effects (transport costs, non-cash effects of the convertible bond) to the average volume of financial liabilities of the reporting period.

Die Immobilien Facts & Figures, die vollständige Aufstellung aller conwert Immobilien, finden Sie im Immobilien Guide 2009.

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Impressum Eigentümer, Herausgeber und Verleger conwert Immobilien Invest SE Konzeption, Beratung und Textierung Metrum Communications GmbH Grafik-Design, Illustration [PF: vienna Fotos Peter Rigaud Thomas Topf Thomas Kratky Disclaimer Dieser Bericht enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die wir auf Basis aller uns zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen haben. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie „erwarten“, „schätzen“, „planen“, „rechnen“, „davon ausgehen“, „sollen“, „sollten“, „können“, etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. Wir weisen darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in diesem Bericht dargestellten Erwartungen abweichen können. Satz- und Druckfehler vorbehalten Stand März 2010

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