Ă…rsberetning 2018
BESTYRELSENS OG DIREKTØRENS BERETNING 2018 Den helt klart største begivenhed i 2018 har været, at Bo-Vita den 1. juli blev en del af BO-VEST-fællesskabet. Det skete efter et intenst forhandlingsforløb, som startede allerede i efteråret 2017, og efter et travlt forår med overførsel af data fra Bo-Vitas tidligere administrator, introduktion til mange nye byggesager, tilpasning af hjemmeside, tilpasning af systemer og meget mere. FYSISK OG MENTAL VÆKST At vokse med 50% på ret kort tid har ikke været ukompliceret, men det har været en spændende proces, hvor BO-VEST har fået uvurderlige erfaringer med at håndtere og tilpasse nye metoder, ny kultur og nye systemer. BO-VEST har også skullet vænne sig til ikke længere udelukkende at forholde sig til Vestegnen og udviklingen her, men også have opmærksomhed på Københavns Kommune og den boligmæssige udvikling der, fordi vi nu også administrerer boliger på Amager, på Christianshavn, på Nørrebro, på Østerbro og i København NV. NYBYGGERI OG RENOVERING En anden væsentlig ændring er, at BO-VEST ikke længere udelukkende skal være gode til at renovere boliger, vi skal også kunne bygge nyt. Bo-Vita kom ind i BO-VEST med 28 sager til vores tekniske afdeling, heraf var fire nybyggeri. Blandt de mest markante og anderledes byggesager er ombygningen af Skt. Josephs kloster på Østerbro til almene boliger og det 10-etages runde ”ungdomsboligtårn” på Lersøpark Allé, Østerbro. Nybyggeri er nyt for BO-VEST. I de 10 år, BO-VEST har eksisteret, har der kun været bygget nye boliger én gang, nemlig VA’s Robinielunden, som blev indviet i 2016. Til gengæld er vi gennem årene nok en af de boligadministrationer i Danmark, der har stået for projektledelsen af flest helhedsplaner. Hertil kommer de mange mindre, ”almindelige” renoveringer, for eksempel gavlisolering og udskiftning af døre i Tranevænget og nye tage i Tranehaven i
2
BO-VEST | ÅRSBERETNING 2018
Brøndby, vinduesudskiftning i Damgårdsarealet i Albertslund, tagrenovering i Askerød i Greve, og renovering med udskiftning af radiatorer og stigstrenge, nye badeværelser m.v. på Lyshøjgårdsvej i Valby. BYGGEØKONOMI FOR ALFABO Som en udløber af Bo-Vita-samarbejdet har BOVEST fået en ekstra administrationsopgave. I forbindelse med at Alfabo, tidligere Lejerbo Kolding, valgte at forlade sin tidligere administrator, besluttede selskabet at købe styringen af byggeøkonomien på Alfabos byggesager hos BO-VEST. Det har i 2018 drejet sig om syv igangværende byggesager. BO-VEST har solid erfaring med at håndtere den komplekse byggeøkonomi, opnået gennem styring af de utallige helhedsplaner gennem årene. HELHEDSPLANER Aktuelt har vi 23 helhedsplaner i gang eller under forberedelse. Renoveringen af de 1005 gårdhuse i Albertslund Syd og 457 gårdhuse i Albertslund Vest er de mest markante projekter for tiden. I 2019 er vi halvvejs, og beboerne er flyttet tilbage til boliger, hvor stort set alt er nyt bortset fra fundament, ydervægge og tag. De følgende 505 gårdhuse i Albertslund Syd udbydes med mulighed for at genopføre helt nye gårdhuse med soklen som det eneste, der er tilbage af det oprindelige hus.
Af helhedsplaner på bedding kan nævnes et delprojekt af den samlede helhedsplan 4 i
Silergården Brøndby Strand, Islandsgården på Amager og Galgebakken i Albertslund, hvor helhedsplanen skal løse de massive problemer med skimmel i afdelingen og helhedsplanerne er dyre, og de kræver en lang række møder og mange beslutninger, og forløbet kan virke uendeligt langt fra start til slut. Men når vi ser en gennemrenoveret boligafdeling, så bliver vi stolte over, at den almene sektor med støtte fra Landsbyggefonden – som jo udgøres af sektorens egne penge – formår at foretage det klare kvalitetsløft af boligerne på beboernes præmisser. GENHUSNING Når der renoveres i større omfang indvendigt, vil der ofte være behov for genhusning af beboerne. BO-VEST har i løbet af de mange helhedsplaner udviklet specialviden om, hvordan beboerne genhuses på den måde, der giver de mindst mulige gener. Det drejer sig først og fremmest om at starte i god tid, inden genhusningen skal finde sted, og så lytte til beboernes behov. Ikke alle ønsker kan opfyldes men meget kan. Det handler om planlægning, overblik og fleksibilitet. BO-VEST styrer p.t. genhusningen i forbindelse med helhedsplanen for de 1005 lejemål i Albertslund Syd, helhedsplanen i Blokland i Albertslund, den kommende nedrivning af et pcb-ramt højhus i Brøndby Strand og helhedsplanen i Mjølnerparken. EFFEKTIV DRIFT Parallelt med de mange nye opgaver og store omvæltninger i administrationen er den daglige drift blevet passet. Effektiv driftprojektet har således kørt planmæssigt i AB, VA og Tranemosegård. I foråret er besparelserne som følge af effektiviseringer i rigtig mange afdelinger blevet indregnet i budgetterne for 2019. Desuden har BO-VEST udviklet en model, der sammenligner forbruget på de enkelte konti afdelingerne imellem, hvilket er et godt redskab i bestræbelserne på at finde besparelsespotentiale. Bo-Vita har på samme måde kørt videre med det effektiviseringsprojekt, som de havde søsat, inden de blev en del af BO-VEST.
INDKØBSPOLITIK I 2018 vedtog bestyrelsen en indkøbspolitik for BO-VEST. Den afstikker de overordnede rammer og retningslinjer for den måde, vi køber ind på i afdelingerne og administrationen.
Ud over at være en rettesnor for alle, der køber ind, signalerer politikken, at BO-VEST er et selskab, der overholder lovgivningen, passer på beboernes penge og tager samfundsansvar. I en tilknyttet udbuds- og indkøbsstrategi beskrives den konkrete udmøntning af politikken. Blandt andet understreges det, at indkøbssamarbejdet bygger på dialog og frivillige aftaler. BOLIGSOCIALE INDSATSER Med Bo-Vita som en del af BO-VEST er antallet af større boligsociale indsatser udvidet fra tre til seks. Det betyder, at BO-VEST foruden Albertslund Boligsociale Center, Greve Nord Projektet og Brøndby Strand Projektet nu også administrerer Bo-Vitas to boligsociale helhedsplaner i hhv. Mjølnerparken og Sigynsgade samt et udviklingsprojekt i samarbejde med Landsbyggefonden kaldet Beredskabet, der arbejder i flere afdelinger.
I Albertslund, Brøndby, Greve og Sigynsgade har der i 2018 været fokus på småbørnsfamilier. Her er alle steder indgået tæt samarbejde med sundhedsplejersken, og sammen er der skabt kontakt til nye familier i boligområderne. Det giver en god mulighed for at tale om børns udvikling, sprog, kontakt til kommunen og de lokale institutioner. I Sigynsgade kombineres det med den lokale sportsklub, så der også er sport og bevægelse med. Herudover har der i boligafdelingerne været en række indsatser og samarbejder. Under Kulturnatten hos BL kunne man f.eks. opleve unge fra Brøndby Strand optræde med musik og rap, som de har udviklet som en del af et større Street Art projekt. Udover musik har det handlet om gavlmalerier, billedkunst og generel formidling af livet i Brøndby Strand. I Mjølnerparken har unge mennesker i samarbejde med Finn Nørgård Foreningen udarbejdet små film om boligområdet, som blev vist på Christiansborg i efteråret.
BO-VEST | ÅRSBERETNING 2018
3
MEDARBEJDERSTABEN ER ØGET Som følge af de nye opgaver inden for byggeri og renovering er bemandingen i Teknisk Afdeling udvidet, bl.a. med kompetencer inden for nybyggeri og yderligere en byggeøkonom. Bo-Vitas indtræden har desuden ført til et øget antal medarbejdere i Boliggruppen, som også én dag om ugen har haft et københavnerkontor på Christianshavn for at gøre det nemmere for Bo-Vitas beboere at henvende sig. Der har imidlertid været meget få henvendelser, så det blev besluttet at lukke kontoret i starten af 2019. Selve driften af Bo-Vita og Bo-Vitas afdelinger, med bestyrelsesbetjening, servicering af afdelingsbestyrelserne, løbende driftssager og mindre renoveringer håndteres for en stor del af de medarbejdere, der håndterede disse driftsopgaver i Bo-Vita, før de blev en del af BO-VEST. Disse otte medarbejdere, kaldet ”Forvaltningsgruppen” er alle stadig ansat i Bo-Vita og sidder i BO-VESTs administration i Hartmanns Pakhus. Samlet set er medarbejderstaben i Pakhuset øget med 28 medarbejdere i løbet af 2018.
ANTENNEFORENINGEN AF 1986 Foruden alle boligerne administrerer BO-VEST også Antenneforeningen af 1986, der blev dannet i Brøndby Strand med Tranemosegård som administrator for 33 år siden. Formålet var at sørge for godt og billigt tv til beboerne i medlemsafdelingerne. Dengang forsynede foreningen 4.000 husstande med TV. De seneste år har foreningen haft en markant vækst og tæller i dag 20.000 brugere fordelt på 70 medlemsafdelinger i Brøndby, Albertslund, Rødovre, Hvidovre, Ishøj, Vallensbæk, Høje Taastrup og København.
SJETTE SAL De mange nye medarbejdere gav pladsproblemer i de lokaler i Hartmanns Pakhus, som BO-VEST var flyttet ind i sommeren 2017. Bestyrelsen besluttede derfor at supplere lejemålet med en etage, således at BO-VEST fra juni 2018 foruden stueetagen og første sal også har haft sjette sal i Pakhuset.
Sidst på året blev så den endelige ”Ghettopakke” vedtaget med det urimelige krav om nedrivning af boliger, i de såkaldt ”hårde ghettoer” på Transport-, Bygnings- og Boligministeriets nye ”Ghettoliste”. For boligafdelinger, administreret af BO-VEST, har kun Mjølnerparken på Nørrebro fået stemplet som ”hård ghetto” – og dermed kravet om, at antallet af familieboliger reduceres med 60% inden 2030.
TELEFONTIDEN UDVIDET For at give bedre service til beboerne, der jo er blevet mange flere det seneste år, er telefontiden udvidet med to timer mandag til onsdag og én time om torsdagen. Desuden er der sat et større serviceprojekt i gang, der omfatter ny it og nye måder at organisere arbejdet på i Boliggruppen.
4
BO-VEST | ÅRSBERETNING 2018
BOLIGPOLITIK På den politiske front var 2018 også et begivenhedsrigt år. De første måneder kæmpede hele den almene sektor mod regeringens første udspil mod parallelsamfund. Regeringen ville anvende Landsbyggefondens renoveringspenge til indsatser mod parallelsamfund i udsatte boligområder. Det resulterede i massive protester under mottoet ”Hold fingrene væk fra lejernes penge!”, og forslaget i den oprindelige form blev taget af bordet.
BO-VEST er enig i, at det er en god idé, at antallet af udsatte boligområder nedbringes, men er ikke enig i regeringens metode. Det giver ingen mening, at det nogle steder er ganske få beboere, der afgør hele boligområdets skæbne. Hvis fire beboere, mister deres job, eller to tidligere dømte flytter ind i et boligområde kan det, med den nye lov, få vold-
somme konsekvenser for beboerne i afdelingen. Desuden mener vi heller ikke, at det giver nogen mening at nedrive gode boliger, især ikke i en tid hvor ressourcebevidsthed er et nøgleord, og der er mangel på gode boliger. BO-VESTs erfaring er, at det værktøj, der kan få et boligområde på ret kurs, er vedholdende og målrettede boligsociale indsatser og sikring af gode boliger til en rimelig husleje.
FÆLLES INPUT TIL FREMTIDEN Som en af de sidste aktiviteter i 2018 holdt bestyrelsen et strategiseminar. Formålet var at finde et fælles ståsted for den fremtidige udvikling af BO-VEST. Det blev et inspirerende møde med åben udveksling af nye tanker og idéer, og udbyttet var kvalificerede input til nye målsætninger for arbejdet i BO-VEST. Blandt de overordnede emner var forbedret service i alle led, digitalisering af arbejdsgange og af boliger, BO-VESTs bidrag til FN’s verdensmål og nye måder at finansiere alment byggeri på.
Strategimødet efterlod ingen tvivl om, at den udviklingsorienterede linje, som har kendetegnet BO-VEST igennem de senere år, vil fortsætte. Det omkringliggende samfund udvikler sig og stiller nye krav, så vi må med fremad, så vores beboere ikke bliver ringere stillet end andre. Men det er både bestyrelsens og ledelsens klare holdning, at udviklingen også fremover skal ske på et fundament af sikker og ordentlig drift.
Vinie Hansen
Ulrik Brock Hoffmeyer
Formand
Adm. direktør
BO-VEST | ÅRSBERETNING 2018
5
BO-VESTs ØKONOMI 2018 Regnskabet udviser et underskud på 1.825.844 kr. Beløbet er taget af arbejdskapitalen, der herefter udgør 502.097 kr. Bruttoadministrationsudgifterne har i 2018 været på 68,6 mio. kr. mod budgetteret 57,4 mio. kr. De ordinære indtægter har udgjort 71,4 mio. kr. mod budgetteret 57,8 mio. kr. Den store afvigelse mellem det realiserede og budget skyldes, at tilgangen af Bo-Vita ikke har været budgetteret. Underskuddet skyldes øgede afskrivninger samt ekstraordinære udgifter.
LEDELSENS PÅTEGNING
Årsregnskabet er efter ledelsens opfattelse aflagt i overensstemmelse med lovgivningens og vedtægternes krav til regnskabsaflæggelsen og giver et retvisende billedede af administrationsselskabets økonomiske stilling og resultat.
ADMINISTRATION
BO-VESTs administrationsbidrag var i 2018 på 3.902 kr. pr. lejemålsenhed.
Det er muligt at hente en kopi af årsregnskabet hos BO-VEST.
Antallet af lejemål ultimo 2018 udgjorde 15.224. Der er ikke indtruffet nogen begivenheder efter regnskabsårets udløb, som har indvirkning på regnskabet for 2018.
LEJEMÅLSENHEDER
ADMINISTRATIONSBIDRAG M. MOMS
20.000
4.000
15.000
3.900
10.000
3.800
5.000
3.700
3.600
0 2016
2017
Stigningen i lejemålsenheder i 2018 skyldes, at Bo-Vita blev en del af BO-VEST.
6
BO-VEST | ÅRSBERETNING 2018
2018
2016
2017
2018
Administrationsbidraget er steget med 2% fra 2016-2018, svarende til lønudviklingen i samme periode.
UDGIFTER 2016-2018 80.000.000
70.000.000
60.000.000
50.000.000
40.000.000
30.000.000
20.000.000
10.000.000
0 2016
2017
2018
Ekstraordinære udgifter
Afskrivninger
Mødeudgifter, kontigent m.v.
Renteudgifter
Kontorlokaleudgifter
Bestyrelsesvederlag m.v.
Revision
Kontorholdsudgifter
Særlige aktiviteter
Personnaleudgifter
BO-VEST | ÅRSBERETNING 2018
7
BO-VESTs BESTYRELSE
Vinie Hansen Formand
Dorthe Larsen Næstformand
Kirsten Mogensen Bestyrelsesmedlem
Jan Hyttel Bestyrelsesmedlem
Frank Aagaard Bestyrelsesmedlem
Astrid Hansen Bestyrelsesmedlem
Allan Nielsen Bestyrelsesmedlem
Flemming Grandal Bestyrelsesmedlem
Hans Holm Bestyrelsesmedlem
René Fuglsang Bestyrelsesmedlem
Ann Urbrand Bestyrelsesmedlem
Lone Autrup Bestyrelsesmedlem
Lee Schmidt Weinreich Medarbejderrepræsentant
Kim Corlin Observatør
Ulrik Brock Hoffmeyer Administrerende direktør
BO-VEST er et alment boligadministrationsselskab, der omfatter Vridsløselille Andelsboligforening, Albertslund Boligselskab, Tranemosegård og Bo-Vita. Vi er et stærkt fællesskab i hovedstadsområdet med over 15.000 boliger i Albertslund, Brøndby, Greve, Ishøj og København. BO-VEST administrerer også Antenneforeningen af 1986, der sikrer billigt og stabilt TV, internet og telefoni til foreningens mere end 20.000 medlemmer.